בלוג ברלין

 
ינואר
232020
 

מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות

ברלין – עדיין לא נראית רגיעה בשוק הנדל"ן בברלין. מאז שנת 2016 עלו מחירי דירות יד שנייה או יותר בבתים משותפים בכל חלקי העיר. עם מחיר ממוצע של  יותר מ-5,000 אירו למ"ר שטח, רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי ניצב כיום בראש סולם המחירים של ברלין.

הדבר עולה מנתוני מדד מחירי הרכישה לרבעון השלישי של שנת 2019. ההערכה מתבצעת באופן קבוע על ידי מומחי מכון Empirica בשיתוף LBS Norddeutsche Landesbausparkasse ברלין – האנובר (LBS Nord). מומחי הנדל"ן בוחנים את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ופורטלים מקוונים, ומעבדים את מסד הנתונים הגדול הזה כדי להסיק מסקנות מחכימות ביחס למגמות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני.

הדירות הגדולות ביותר בברלין נמצאות ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף
ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף, כל דירה שנייה בבית משותף לא חדש (יד שנייה ויותר) מוצעת בשוק במחיר למטר רבוע של לפחות 5,082 אירו. בסך הכל מדובר במחיר ממוצע כולל של בסביבות 395,000 אירו לדירה טיפוסית ברובע זה. המומחים מציינים כי יידרשו 10.7 משכורות שנתיות ממוצעות נטו של משק בית בברלין כדי לרכוש דירה ממוצעת ברובע זה.

עם זאת, הקונים יכולים ליהנות גם מהדירות הגדולות ביותר בשוק הברלינאי ברובע זה. שטח המגורים הממוצע של הנכסים המוצעים הוא 97 מ"ר.

המחירים הגבוהים ביותר עומדים סביב 6,000 אירו למטר רבוע
ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף, דירות בפלח המחירים הגבוה ביותר יקרות אף יותר: תמורת רבע מכל הדירות שהוצעו בשוק נדרשו לפחות 6,172 אירו למ"ר. המחירים הגבוהים ביותר ברובע כלשהו כרגע נרשמים ברובע מיטה, ובפלח השוק היוקרתי ביותר רק הוא מקדים את רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

הדירות הבאות בתור היקרות ביותר בברלין, בפילוח לפי רבעים, נמצאות ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג. המחיר המקובל כאן הוא 4,880 אירו למ"ר. כאשר מחיר דירה ממוצעת כאן עומד על 335,000 אירו, משק בית ברלינאי ממוצע צריך להוציא מכיסו הכנסה שנתית נטו של 9.1 שנים כדי לרכוש את הנכס הזה.

כמעט בצמוד לרובע פרידריכסהיין-קרויצברג ניצב רובע מיטה עם מחיר ממוצע של 4,878 אירו למ"ר. מחירים מעל 4,000 אירו בממוצע נדרשים גם ברבעים פאנקוב (4,748 אירו למ"ר), טמפלהוף-שונברג (4,333 אירו למ"ר) ושטגליץ-צלנדורף (4,309 אירו למ"ר). ברבעים אלה הקונים מתבקשים לשלם שמונה עד תשע וחצי שנים של הכנסה נטו כדי לקבל בתמורה לכך בעלות על דירת מגורים בבניין מגורים יד שנייה או יותר. נדל"ן בברלין איננו זול כפי שהיה, אף אם הוא משתלם מאד. נדל"ן כזה עדיין זול יותר מנדל"ן באיכות מקבילה בערים גדולות אחרות באירופה ובצפון אמריקה.

ל"ציידי ההזדמנויות" שבינינו – הרבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף
בחיפוש אחר דירה בברלין, דירות בבנייני מגורים משותפים, ובמחירים סבירים, קונים פוטנציאליים יוכלו למצוא את מבוקשם ברובע מרצאן-הלרסדורף, שבו נרשם מחיר ממוצע של 2,911 אירו למ"ר, ובו תוכלו למצוא את "מחירי המבצע" הזולים ביותר בבירת גרמניה. פירוש הנתונים הללו שניתן לרכוש ברובע זה דירה יד שנייה או יותר תמורת הכנסת משק בית נטו של כשש שנים בממוצע.

רובע שפנדאו מהווה גם הוא מיקום מעניין עבור "ציידי הזדמנויות", עם מחיר ממוצע למ"ר של 2,949 אירו. מכיוון ששטח המחיה של הדירות המוצעות ברובע זה קטן בממוצע מדירות ברבעים אחרים של העיר ברלין, נדרש כאן בממוצע רק תשלום של חמש הכנסות נטו שנתיות לרכישת דירת מגורים יד שנייה או יותר.

עליית המחירים הממוצעת עומדת על כ-13 אחוזים בשנה
בשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות בברלין עלו ב-12.8 אחוז בשנה. דירות ברובע ליכטנברג התייקרו במידה רבה ביותר – העלייה השנתית במחירי דירות ברובע זה מאז 2016 עמדה על 20.1 אחוזים. גם רובע פאנקוב (שרשם עלייה שנתית של 15.7%), מרצאן-הלרסדורף (שרשם עלייה שנתית של 15.4%) ושפנדאו (שרשם עלייה שנתית של 14.6%) הפגינו זינוקי מחירים שעמדו בהחלט מעל לממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברבעים פרידריכסהיין-קרויצברג (עלייה שנתית של 8.8%) ומיטה (עלייה שנתית של 10.7%).

"היותר שמחירי הנכסים ממשיכים לעלות, אנו רואים בסקרים כי יותר ויותר חשוב לבעלי בתים ודירות עתידיים שיעמוד לרשותם הון עצמי מספיק. הנכונות לחסוך לרכישת המרחב הפרטי בין ארבעת הקירות שלהם גדלה באופן ניכר לאחרונה. ניתן לראות זאת גם מהעובדה שהשנה חתמנו ​​על חוזי משכנתא רבים ותכניות חסכון לדיור רבות, במספר גבוה באופן משמעותי מהשנים הקודמות", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל בנק LBS Nord.

Source: presseportal

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

הנדל"ן בברלין נהנה כיום מביקוש גבוה מתמיד. על פי דו"ח שוק הנדל"ן של ברלין 2018/2019, שחובר על ידי הסנאט בברלין, בשנת 2018 בבירה הפדרלית נמכרו בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים משותפים בשווי כולל של כ-19.2 מיליארד אירו. נתון זה מהווה עלייה במכירות של שישה אחוזים לעומת השנה הקודמת. פלח שוק מבוקש במיוחד: דירות בבתים משותפים חדשים, כגון אלו  שנבנות על ידי חברת hedera bauwert של הקבלן והיזם יואניס מוראיטיס.

זהו הערך הגבוה ביותר מאז איחוד גרמניה. יחד עם עליית הביקוש בשנה החולפת, וכן עלייה כללית במחיר הנדל"ן, נרשמו מחירי הרכישה הגבוהים ביותר, מעל 8,000 אירו למ"ר, על פי סקר של העיתון morgpost.de, באזורים הבאים בבירת גרמניה:

  • Tiergarten
  • Mitte
  • Dahlem

דירות בבתים משותפים התייקרו בממוצע ב-11%, בבתים החד משפחתיים והדו משפחתיים היה שיעור ההתייקרות 13%. עם זאת, בברלין עדיין אפשר למצוא דיור בר השגה. בפלח השוק הזה תמצאו יזמים כמו יואניס מוראיטיס מחברת hedera bauwert.

יזמים כמו יואניס מוראיטיס מספקים לציבור דירות חדשות
מוראיטיס יודע בדיוק את הסיבות לביקוש הגבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. יחד עם זאת, הוא משוכנע כי לא מדובר במגמה חד כיוונית, שרק חברות הנדל"ן יכולות להפיק ממנה תועלת, כזו שמותירה את מעמד הביניים הנחלש מוטל לצד הדרך. הוא מציין כי "יש הרבה פתרונות מעשיים ושימושיים לאתגרים העומדים בפנינו בשוק הדיור בברלין – עלינו רק לחשוב כיצד ליישם אותם באופן המיטבי, כך שכל השחקנים בזירה ייצאו נשכרים מהעניין".

יואניס מוראיטיס התמחה בעבר עם החברה שלו בעיקר בהמרות חללים בבתים קיימים למרחב מגורים ראוי ובשיפוץ מודרני של מבנים ישנים. בכל הנוגע להשקעה, הוא ממליץ על רכישת נכס, יותר משהוא ממליץ על השכרה קבועה של דירות יקרות הוא מסביר לנו בבירור את היתרון לדעתו. "רכישת דירה, בפרט בבתים משותפים, היא השקעה בברלין שתהיה לא רק יציבה בערכה, אלא אף תעלה בערכה לאורך שנים."

יואניס מוראיטיס כבר ביצע פרויקטים רבים עם החברה שלו, כולל שיפוץ והסבה של בניין שבו היה מפעל בן יותר מ-130 שנה. הבניין המשופץ מאכלס כיום 27 דירות בבעלות דייריהם.

הביקוש לנדל"ן בברלין ימשיך לגדול בעתיד
במבט לעתיד, לא סביר במיוחד כי הביקוש לנדל"ן בברלין ידעך. כמומחה לשוק הנדל"ן בברלין, יואניס מוראיטיס משוכנע כי מגמתו העתידית של שוק הדיור בבירת גרמניה לא תתאפיין בירידה בביקוש – להפך. הוא סבור כי למעשה עדיין יש פוטנציאל דיור מוגדר לדיור בר השגה באזורים נוחים יחסית בעיר, כגון:

  • Adlershof
  • Charlottenburg Nord
  • Neukölln
  • Treptow
  • Wedding

ובסך הכל, יש לכם כיום סיבות רבות ומגוונות לחפש את ביתכם בברלין. בירת גרמניה היא מזמן עיר קוסמופוליטית ורב תרבותית שניצבת במוקד העניין הכלכלי והתרבותי העולמי. כמו כן, ברלין היא עיר מגוונת ועיר של ניגודים מרתקים. העיר היא מוקד של התרחשות פוליטית תוססת והיא צועדת כל העת קדימה עם אצבע על הדופק העולמי.

Source: Marke Sachwert Magazin.

קרא עוד
 
יוני
262018
 

בברלין נבנו בשנת 2017 יותר מ-15,000 יחידות דיור חדשות

מספר יחידות הדיור שנבנו בשנה שעברה בבירת גרמניה עולה על 15 אלף. מדובר בעלייה של 14.7 אחוזים בהשוואה לשנת 2016. דוח חדש מראה את דמותו של רוכשי דירות בברלין טיפוסיים.

הנתונים שפורסמו על ידי המשרד האזורי לסטטיסטיקה באמצע השבוע שעבר, על סמך נתוני רשויות הפיקוח על הבנייה, מעודדים. בערך שליש מסך יחידות הדיור החדשות שנבנו, 4785 ליתר דיוק, הן יחידות דיור שבעליהן רכשו אותן. כמו כן, כמעט 13 אלף יחידות דיור התקבלו מבנייה חדשה, וקרוב לשלושת אלפים יחידות דיור התקבלו מבינוי בבנייני מגורים קיימים, למשל על ידי הוספת קומה. לפי הנתונים מתברר גם ש-3228 תכניות בינוי אושרו בברלין.

הרובע שבו נבנו הכי הרבה דירות בברלין הוא LICHTENBERG

מתוך יחידות הדיור החדשות, רובן – כ-11 אלף- נבנו בבנייני מגורים רב קומתיים. בפילוח לפי רבעים, רובע LICHTENBERG מוביל עם 2544 יחידות דיור, ואחריו רובע MITTE עם 2510 יחידות דיור חדשות, ורובע TREPTOW KOEPENICK עם 2097 יחידות דיור חדשות.

ברלין צומחת בכל שנה בערך ב-40 אלף תושבים, ודמי השכירות בעיר עולים בהתמדה. לפי הערכת הסנאט של ברלין, תידרש בנייתן של לפחות 194 אלף יחידות דיור נוספות עד שנת 2030 – כלומר כעשרים אלף יחידות דיור לשנה. ואולם, בשנה שעברה נרשמה לראשונה מאז שנת 2010 ירידה במספר אישורי הבנייה שהונפקו בבירת גרמניה.

איגוד קבלני הבנייה במדינת ברלין ברנדנבורג התלונן לפני זמן לא רב כי בנייתן של יחידות דיור נוספות בעיר אינה זוכה לתמיכה מספקת מצד הרשויות והסנאט. הסנטורית לענייני בינוי קתרין לומפשר הציגה בנימה חיובית את נתוני שנת 2017. היא אמרה כי "אנו הולכים בדרך הנכונה". לדבריה, ברלין מציגה מודל בינוי ופיתוח טוב, שמאפשר גם למשקיעים פרטיים לבנות דירות לשכירות שדמי השכירות בהן יהיו נתונים בפיקוח ממשלתי.

כמעט שליש מיחידות הדיור החדשות שנבנו בברלין הן דירות בבעלות הדיירים. דירות כאלו מבוקשות כעת במיוחד בבירת גרמניה, כפי שעולה מדוח חדש של מומחי חברת מימון הנדל"ן HUETTIG AND ROMPF. עוד עולה מדוח שלמעלה משבעים אחוז ממי שרוכשים דירה בברלין מחליטים לרכוש דירה בבניין רב משפחתי, בעוד שרק עשרים אחוז בוחרים בדירה צמודת קרקע באחד מ"בתי השורה" או ביחידת דיור בבית דו-משפחתי.

הדוח לא מראה רק באיזו מידה נרכשות דירות בברלין אלא גם מיהם הרוכשים! בסך הכל מתברר כי לרוכשי הדירות בברלין יש פחות ילדים בהשוואה לממוצע בגרמניה ושהם זקוקים למרחב מגורים קטן יותר. יחד עם זאת, רמת המחירים הגבוהה בברלין פירושה שגם רוכשי דירות קטנות יחסית בהשוואה לממוצע הארצי בגרמניה נאלצים להוציא סכומים גבוהים מהמחיר הממוצע ברחבי המדינה.

נתונים על רוכשי הדירות הטיפוסיים ברלין:

  • לרוכש/ת הדירות הטיפוסי בברלין יש 0.7 ילדים, לעומת 0.81 בממוצע הכלל ארצי בגרמניה
  • רוכש הדירה הטיפוסי בברלין נשוי (מעל 50% מרוכשי הדירות) ומועסק (למעלה מ-70% מרוכשי הדירות)
  • היות שהנדל"ן בברלין הולך ומתייקר, רוכש/ת הדיור הטיפוסי בברלין חייבים להרוויח לפחות 4650 אירו לחודש (למשק בית).
  • זוג נשוי קונה בממוצע בברלין דירה ששטחה הכולל 101 מטרים רבועים, בהשוואה ל-125 מטרים רבועים בדירה ברחבי גרמניה, בממוצע.
  • תושב ברלין שאינו נשוי מתגורר בדירה ששטחה הממוצע 77 מטרים רבועים, בהשוואה ל-107 מטרים רבועים ברחבי גרמניה, בממוצע.
  • שוק הנדל"ן בברית גרמניה אוהב במיוחד דירות בבניינים גדולים. מעל 70 אחוז בוחרים באופציה זו לעומת כארבעים אחוז בלבד ברחבי גרמניה, בממוצע.
  • רוכשי דירה טיפוסית בברלין משקיעים קרוב ל-400 אלף אירו ברכישה, ומדובר בסכום גבוה בכ-40 אלף אירו מהסכום שמשקיעים רוכשי דירה ממוצעת ברחבי גרמניה.
  • רוכש/ת הדירה הטיפוסיים בבירת גרמניה הם אזרחי גרמניה. 78% מהרוכשים היו אזרחי גרמניה.
  • יחד עם זאת, לא פחות מ-13 אחוזים מרוכשי הדירות בברלין הם תושבי חוץ – אזרחי אחת המדינות באיחוד, וזאת בהשוואה ל-7 אחוזים בלבד בקרב רוכשי כלל הדירות בגרמניה.

Source: bz-berlin

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
Inspiration Group