בלוג ברלין

 
אוקטובר
272019
 

רוצה למכור אלפי

האם מסתמנת מגמה חדשה בשוק הדיור בברלין? עם הגידול ברווחים, חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור כעת לא פחות מ-3,000 דירות בברלין ולהפנות את עיקר תשומת לבה לדיור מוגן ודיור לגיל הזהב.

שוק הנדל"ן בברלין פורח, דמי השכירות ומחירי הדירות יקרים יותר ויותר, בעוד שהכנסות בעלי נכסים משכירות ממשיכות לצמוח – גם  בחברת Deutsche Wohnen, כמובן, שמחזיקה בנכסים רבים בבירת גרמניה. למרות שהחברה שוב דיווחה על עלייה ברווחים, נראה כי היא מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם בתגובה לתקנות החדשות שיגבילו את גובה דמי השכירות בברלין. כעת אנו למדים כי הקבוצה בוחנת יותר ויותר את ההשקעה בפלח השוק של בתי אבות, והיא מנצלת את מחירי הדירות הגבוהים כדי למכור נכסים שמצויים בבעלותה, דבר שיפנה לה מזומנים רבים להשקעות עתידיות.

מנכ"ל החברה מייקל צאן אמר בכנס אנליסטים לאחרונה כי "ברור לנו שמשתלם יותר ויותר לגלם את תפקיד המוכר. 6,500 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בצפון גרמניה, וכן 3,000 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בברלין. אני מדגיש כי ההחלטה לא קשורה למגבלות המתוכננות על שכר הדירה בברלין", אמר צאן. הוא הוסיף כי "אנו רואים בשוק הרבה מאד כסף זול מצד אחד וביקוש הולך וגובר בשוק הנדל"ן מצד שני".

חברות דיור מסתובבות ברוח נגדית בברלין
אחרי שנים של עליות חדות בשכר הדירה בברלין, חברות הנדל"ן המחזיקות יחידות דיור רבות ברחבי העיר חוות כעת רוח נגדית חזקה, במיוחד בברלין אך גם בערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה. לאחרונה הסנאט בברלין הסכים על מדיניות יסוד של הקפאת דמי השכירות בבירה במשך חמש השנים הבאות. בשדרות קרל מרקס היוקרתיות בחלקה המזרחי של העיר, הרשויות "חטפו" לחברת Deutsche Wohnen מתחת לאף כמה מאות דירות, שיועברו לבעלות ציבורית בקרוב בהליך מתוחכם.

יותר מ -70,000 תושבים בברלין נרשמו גם הם ליוזמת "הפקעת דירות מחברת  Deutsche Wohnen וחברות גדולות אחרות", לפיה יש להפקיע דירות מתאגידים עם יותר מ-3,000 דירות. הסנאט עדיין בודק האם ניתן לאשר את משאל העם המתבקש בעניין, כך עולה מדברי דובר מנהל הפנים של הסנאט בברלין.

הכנסות מדמי שכירות מצויות במגמת עלייה
רק בסוף השבוע האחרון פרסמה חברת הדיור Vonovia הודעה לפיה היא החליטה לא להעלות את דמי השכירות בברלין לעת עתה, וזאת כדי לא לשפוך דלק על המצב הנפיץ בשוק הדיור בעיר. חברת Vonovia מחזיקה בכ-40,000 דירות ברחבי ברלין. מדד שכר הדירה האחרון מאפשר לה להעלות את שכר הדירה בעד חמישה אחוזים, אך כאמור, בחברה החליטו להימנע מכך. גם לפי דובר חברת  Deutsche Wohnen, החברה לא תשתמש לעת עתה במדד שכר הדירה החדש לצורך העלאות בשכר הדירה.

הנהלת חברת Deutsche Wohnen הגיבה לביקורת הציבורית הגוברת על יוקר דמי השכירות בנכסים שמצויים בבעלותה בהטלת מגבלה עצמית על דמי השכירות, וזאת מרצונה החופשי. בהתאם להחלטה זו, לא תהיה עלייה בשכר הדירה אם משק הבית המדובר צריך להוציא יותר מ -30% מההכנסה נטו שלו על שכר הדירה הבסיסי (שכר דירה "קר" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות). בעבור חלל מגורים בגודל מתאים לגודלו של משק הבית. על מנת ליהנות ממדיניות זו של החברה, יהיה על הדיירים לגלות את הכנסותיהם.

דיירים של Deutsche Wohnen משלמים בממוצע ברחבי גרמניה 6.73 אירו למטר רבוע כשכר דירה בסיסי (ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). בברלין שכר הדירה הממוצע הזה עבור דיירים בדירות ששייכות לחברה עומד על 6.82 אירו למטר רבוע. בממוצע, הדיירים בדירות של החברה ברחבי גרמניה שילמו 3.3% יותר במחצית הראשונה של שנת 2019 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו דיירי החברה בבירת גרמניה שילמו במחצית הראשונה של שנת 2019 שכר דירה בגובה 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מדובר בלא פחות מ-116 אלף דיירים של החברה ברחבי ברלין.

הערכות השווי של דיור היו נמוכות בהשוואה לשנה הקודמת
בששת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה הרווח התפעולי (בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד) ב-13.1% לכדי 283.4 מיליון אירו, כך הודיעה חברת Deutsche Wohnen, שנסחרת בבורסה הגרמנית, ביום שלישי בברלין. התחזית לשנת 2019 שנמסרה על ידי החברה תואמת גם את מה שנמסר על ידי חברות מתחרות בשוק, כגון Vonovia, LEG Immobilien ו- TAG Immobilien. דמי השכירות בחוזים עלו במחצית הראשונה של השנה (בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה) ב-6.1% והם הגיעו כעת ל-411.1 מיליון אורו. מתברר כי בממוצע שכר הדירה למטר רבוע היה 6.75 אירו. בשורה התחתונה, לעומת זאת, חלה ירידה בשווי הכולל של נכסי החברה.

במאזן הכולל נותרו בששת החודשים הראשונים 603.1 מיליון אירו כרווח נקי, וזאת בהשוואה לסכום של 652.7 מיליון אירו בשנה הקודמת. מגמה זו נגרמה במידה רבה על ידי העובדה כי הערכת השווי של דירות בפלח זה של השוק בברלין נמוכה מאשר לפני שנה. הירידה קשורה לתוכנית של הרשויות בברלין להקפיא את דמי השכירות למשך חמש השנים הבאות. שווין של מניות Deutsche Wohnen ירד לרמה הנמוכה ביותר שלהן מזה למעלה משנתיים, כך התברר ביום שלישי.

בשנים האחרונות צמח רכוש הנדל"ן של החברה והוא עומד כעת על מעל 165,000 דירות בפריסה כלל ארצית. כעת החברה הופכת ל"מוכר נטו", כך אמר מנכ"ל החברה צאהן. לפי הנתונים שמסר, בסך הכל יימכרו כ-10,000 דירות בבעלות החברה השנה, אך באותה עת יירכשו רק כ-4,000 יחידות. "זו מגמה שיש לצפות לה בשנים הקרובות", לדברי צאהן.

צאהן גם הודיע על תכנית לרבעון השלישי של השנה בנושא השקעה מואצת במגזר הדיור לגיל הזהב, שצפוי להמשיך לצמוח. האסטרטגיה הארגונית של החברה לא תשתנה באופן מהותי, עם זאת.

Source: RBB24

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

העובדים בברלין הכי מרוצים

בסקר שנערך על ידי חברת הסקרים Kununu, התגלה כי מעסיקים בברלין מנהלים את ענייניהם לשביעות רצון העובדים. העובדים בחברת המכוניות Daimler (יצרנית מרצדס) מרוצים במיוחד.

מנוע תעסוקתי מצטיין: יצרנית הרכב דיימלר מקבלת ציונים טובים במיוחד מעובדי המפעל באזור ברלין.

עובדים יקרים, האם אתם רוצים לבוא או לצאת מהמשרד מתי שרק מתאים לכם? ואולי אתם רוצים להביא את הכלב שלכם לעבודה ולשים אותו בסל כלבים ליד שולחן המשרד? ברור שיותר עובדים מעריכים אופציות כאלו מאשר, למשל, רכב ליסינג מטעם חברה. ובברלין, שיעור המעסיקים הנענים לרצונות כאלה של העובדים, גבוה יותר מבכל חלק אחר של גרמניה. טיעון זה מבוסס על נתונים מפורטל סקירת המעסיקים Kununu. נתונים אלו עומדים לרשות Tagesspiegel באופן בלעדי ומתפרסמים כאן כעת.

הפורטל שקלל כמעט 145,000 ביקורות משתמשים, כלומר עובדים שמועסקים במקומות עבודה שונים ברחבי גרמניה, במהלך 12 החודשים האחרונים. העובדים התבקשו לדרג את מקומות העבודה שלהם על סקאלה שנעה בין נקודה אחת (לא מרוצה) לחמש נקודות (מרוצה מאוד). ברלין מקדימה את כל המתחרות, עם ממוצע של 3.79 נקודות, ואחריה, במרחק קטן מאד, ניצבים המעסיקים בהמבורג עם 3.78 ובבוואריה עם 3.76 נקודות. אזור סקסוניה-אנהלט במזרח גרמניה תפס את המקום האחרון עם 3.38 נקודות.

"ברלין מושכת אליה את הכישרונות הצעירים מגרמניה ואף מחוצה לה. בבירת גרמניה תמצאו מעסיקים ידועים וגדולים וגם עסקים חדשים ודינמיים שמעתיקים את מרכזם אליה", כך מפרשת אן ג'וליאן וירט, דוברת הפורטל המקוון, את התוצאות. סצנת הסטארט-אפ הגרמני, שליבה פועם בברלין, מלאת חיים. על פי נתונים שפרסם לאחרונה ה"סטארט-אפ מוניטור" הגרמני, מגזין שיוצא לאור מטעם האיגוד הפדרלי של סטארט-אפים בגרמניה, כמעט 16% מכל הסטארט-אפים במדינה נמצאים בברלין. לשם השוואה, בסקסוניה-אנהלט במזרח גרמניה, מדובר על קצת פחות משני אחוזים בלבד.

עם זאת, חברות ההיי-טק הצעירות אינן מעסיקות טובות במיוחד. לעתים קרובות, מעסיקים אלו מפרים את זכויות בסיסיות של העובדים, משלמים שכר שמצוי אף מתחת לממוצע, אך באופן טבעי מצפים מהעובדים להתאמץ מאד ולעבוד שעות נוספות ללא תשלום. הדבר בוודאי לא נשמע מפתה במיוחד. אך דווקא עבור עובדים צעירים ומשכילים בעלי התמחויות מבוקשות בשוק, לעתים קרובות הזדמנויות הקריירה מתפתחות מהר יותר בסטארט-אפים מאשר בחברות גדולות.

לוקס ברייטנבאך מחברת השירותים העסקיים Berlin Partner מתייחס למצב בעסקי הטכנולוגיה ומציין כי "לעתים העבודה במקומות כאלו נעשית בכמות גדולה של תשוקה, ולפעמים זה אמור לפצות על המשכורות הנמוכה יחסית". כמו כן, יש לשים לב לכך שהעסקה בחברות כאלו אמנם מתחילה ממשכורות בסיס נמוכות יותר, אך ההזדמנויות לקידום גדולות. במקביל, כישרונות שעובדים בחברות גדולות וידועות מושכים כישרונות חדשים נוספים לעבודה אצלם.

אין בחברות הייטק צעירות ועדי עובדים
ככל הנראה, עובדים צעירים גם נוטים להיות חסרי מודעות לאילו זכויות הם יכולים לממש וצריכים לממש. "עובדים צעירים מבינים את העניינים האלו לעיתים קרובות רק בשלב מאוחר יותר של הקריירה שלהם", כך אומר אנדראס ספלאנמן מאיגוד העובדים Verdi. הוא מציין בצער כי חלק מהעובדים מבינים זאת רק כשהם מתכננים להקים משפחה או אם הם חולים במשך זמן רב. לעיתים קרובות, אין בחברות היי-טק צעירות מועצות עובדים. הייעוץ המשפטי של האיגודים נכנס לתמונה במקרים כאלו מאוחר מדי, ולרוב כאשר החברות נכנסות לסחרור פיננסי והמשכורות אינן משולמות לעובדים בזמן.

חברות גדולות כמו Deutsche Bahn מרוויחות מהדרך שבה סטארט-אפים מספקים להן שירותים – דרך מכרזים שמניבים פרויקטים למיחשוב, לפרק זמן מוגבל ללא התחייבות לטווח ארוך. פלנמן מבקר את צורת העבודה הזו, ולדבריו חברות גדולות ותיקות מנצלות את הפוטנציאל היצירתי של עובדים צעירים וחברות חדשות וקטנות אך הן אינן מתקשרות עמן בתמורה ביחסי עבודה לטווח ארוך. "העסקים הקטנים והעובדים הצעירים נושאים לבדם בנטל הסיכון", כך הוא אומר.

בכל הנוגע לחיים בברלין, יתכן שיש חשיבות גדולה מבחינת העובדים הצעירים גם למיקום: יוקר המחיה של ברלין עדיין סביר יחסית, למרות עליות ניכרות של שכרת דירות בברלין שנרשמו בשנים האחרונות. והדבר בולט במיוחד בהשוואה לערים גדולות אחרות כמו פרנקפורט או מינכן. גם היצע התרבות והבילוי המגוון בברלין הופך את בירת גרמניה למעניינת במיוחד עבור צעירים. "ברלין היא לא רק עיר טובה לעבוד בה, אלא גם עיר טובה לחיות בה", כך אומר ברייטנבאך.

דירוגה של חברת BVG הציבורית גרוע למדי
עם זאת, "מדד האושר של העובדים" מראה כי נתוני חברות הסטארט-אפ לבדן אינם יכולים להסביר מדוע עובדי ברלין כל כך מרוצים בסך הכל. האתר מדרג לעתים קרובות גם חברות גדולות. בברלין, למשל, מקבלת חברת דויטשה באן דירוג גבוה יחסית (3.5 נקודות בסולם של 1 עד 5) אך חברת BVG. חברת התחבורה בבעלות הרשויות בברלין איננה מושכת במיוחד לעובדים, והיא מקבלת רק 2.6 נקודות בדירוג.

חברת דיימלר (יצרנית מרצדס) היא מעסיק טוב במיוחד עם ציון של 3.9 נקודות. 2,500 עובדים מייצרים חלקים עבור המותג Mercedes-Benz של יצרנית הרכב הידועה, שמקום מושבה המרכזי בעיר שטוטגרט, במפעל באזור Marienfelde. הראה כי התאונה בה נהרג אחד העובדים באמצע יולי לא השפיעה עד כה על דירוג הפורטל.

אבל מה בדיוק רוצים העובדים מהחברה שלהם? מאחר ורישום ביקורות מפורטות אפשריות באתר Kununu, החוקרים אוספים גם נתונים על כך. עם זאת, נתונים אלה מתייחסים לכל המעסיקים בגרמניה, ולא רק למצב בברלין. נראה כי הכי חשוב לעובדים ששעות העבודה יהיו גמישות, שתהיה להם אפשרות לעבוד גם מהבית שלהם, ושכלבים יתקבלו בברכה במקום העבודה. מסתבר כי שכר טוב זה לא הכל.

רק 14.6% מהמעסיקים מאפשרים הבאת כלבים למשרד
עם זאת, מה שהעובדים רוצים לקבל לא תמיד עולה בקנה אחד עם מה שמוצע על ידי המעסיקים. למשל, מתברר כי ההיצע והביקוש צמודים זה לזה יחסית כשמדובר בבקשה לשעות עבודה גמישות ולעבודה ממשרד ביתי. אבל כשזה מגיע להבאת כלבים משרד המצב נראה די שונה: יותר מאחד מכל ארבעה עובדים (קצת פחות מ- 27%) רוצה לקבל אישור להביא לעבודה את ידידו הטוב עם ארבע הרגליים. יחד עם זאת, רק 14.6% מהמעסיקים מאפשרים זאת. הפער גדול במיוחד – ובכיוון השני-  בהצעות והטבות שונות מצד המעסיקים כגון חניה צמודה, אינטרנט חינם או "אירועים" לעובדים. מעסיקים רבים מציעים זאת, אך כמעט אף אחד מהעובדים לא צריך או רוצה את זה בעדיפות גבוהה במיוחד.

מכיוון שהמספרים הם דירוגים מקוונים של מי שהחליטו להיכנס לאתר, הם אינם מדגם מייצג לחלוטין. עם זאת, לא מעט אנשים הצביעו באתר – מדובר כאמור ב- 144,000 משתמשים. המומחים לא רוצים להפריז במספרים. בסקר מקוון קשה לקבוע מי הצביע מספר פעמים וקשה לבדוק עד כמה מהימן המידע המוקלד על ידי המשתמשים. כל זה נכון, כמובן. ובכל זאת, התוצאות שתוארו כאן נוטות לחזק ניתוחים אחרים שהתפרסמו לאחרונה על ידי חוקרי עולם העבודה: לעובדים כיום יש דברים חשובים יותר מחניונים או בונוסים – הם רוצים להיות מסוגלים לקבוע באופן עצמאי את תנאי העבודה שלהם ואת סביבת העבודה שלהם.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

מחסור של

כ-650,000 בני אדם ברחבי גרמניה הינם מחוסרי דיור, ורובם עושים שימוש ב"מגורי חירום". כך עולה מנתונים חדשים שפורסמו בסוף חודש יולי 2019. לדברי האגודה הפדרלית לסיוע למחוסרי דיור (BAGW), כ-48,000 מתוכם ישנים ברחובות. 275,000 בני אדם נוספים הגיעו לרחוב עקב כך שאיבדו את פרנסתם, צברו חובות כבדים, או סבלו מ"גזרות גורל" אישיות קשות.

מספר מחוסרי הדיור – הן במקלטים והן ברחובות – נמצא בעלייה, אומרים ב-BAGW, אך יש לציין שטענה זו אינה מגובה עדיין בנתונים קונקרטיים.

לדברי ה-BAGW, את העלייה במספר מחוסרי הדיור ניתן בעיקר למחסור בדיור בר השגה. הארגון המליץ שהמדינה תגדיל את מלאי היחידות בדיור הציבורי. מספר היחידות הללו צלל ב-60% מאז 1990, לשפל של 1.2 מיליון יחידות, בעוד הממשלה הגרמנית ממשיכה למכור את מלאי הדירות שלה למשקיעים פרטיים.

משבר דיור
על מנת להילחם בתופעת מחוסרי הדיור, מנכ"לית BAGW ורנה רוזנקה דורשת כי הממשלה תגדיל את שיעור היחידות בדיור הציבורי המיועדות באופן בלעדי למחוסרי דיור.

"כדי להילחם בתופעה דרושות בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור ציבורי, בנוסף ל-100,000 יחידות בקטגוריית 'דיור בר השגה'", היא כתבה. בסך הכל, הארגון טוען כי חסרות 200,000 יחידות דיור בנות-השגה בכל שנה.

לדברי המכון לכלכלת גרמניה (IW), הושלמה בנייתן של 287,000 דירות ברחבי המדינה ב-2018, ומספר זה אינו צפוי לעלות באופן משמעותי ב-2019. מתוך אלה, רק כ-27,000 דירות סובסדו על ידי הממשלה.

עם זאת, בעוד ישנו מחסור חמור בדירות בערים הגדולות, ישנו עודף היצע בערים קטנות יותר ובאזורים הכפריים.

להערכת ה-BAGW, יידרשו בסך הכל 342,000 דירות חדשות ב-2019 וב-2020 על מנת שלכל תושב תהיה קורת גג.

עלייה בהגירה
גורם נוסף לעלייה במספר מחוסרי הדיור הוא הזינוק במספר המהגרים בשנים האחרונות, הן ממדינות אחרות באיחוד האירופי והן פליטים ומבקשי מקלט.

מבין מחוסרי הדיור ישנם 375,000 מבקשי מקלט ופליטים מוכרים אשר שוכנו במרכזי קליטה ומגורים מיוחדים. שמונה אחוזים (כ-22,000) ממחוסרי הדיור הינם ילדים וצעירים. רוב מחוסרי הדיור הינם גברים, וכ-25% מתוכם נשים. רבים מבין 48,000 האנשים המתגוררים ברחובות מגיעים ממדינות אחרות באיחוד האירופי, בייחוד ממזרח אירופה.

בערים גדולות יותר, כגון ברלין, הוקמו מחנות אוהלים מאולתרים בפארקים ובשטחים ציבוריים פתוחים. דיירי המחנות הללו חשופים לתנאי מזג אוויר קשים בחורף, ורבים מהם מעתיקים את מגוריהם לתחנות הרכבת התחתית (U-Bahn) שמשמשות להם באופן זמני כדירות בברלין.

קתרין גרינג-אקרדט, מנהיגת מפלגת הירוקים, דורשת ששר הפנים הורסט זהופר ינקוט בצעדים מזורזים ל"הגדלת היצע הדיור הציבורי במקום הפחתתו". מנהיגת מפלגת השמאל הביעה דרישה ל"מלחמה בתופעת מחוסרי הדיור" – אשר תכלול סיוע חירום במקרים בהם שוכרים אינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה. "החשש מפני מחסור בדיור בר השגה הוא חשש אשר שותף לו חלק נכבד מהאוכלוסייה," אומרת ורנה בנטלה, נשיאת הארגון החברתי vDK, והוסיפה כי בין היתר, "דרושה מערכת בלימת מחירי שכירות מתפקדת".

Source: The Local

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

זינוק בביקוש

לונדון וברלין הכריזו על שותפות חדשה בין הערים, אשר נועדה לחזק את קשרי הסחר וההשקעות ביניהן, ולתמוך בחברות הזנק מקומיות.

מומחי נדל"ן מעריכים כי ההסכם יגרום לזינוק בביקוש לנכסי נדל"ן בערי הבירה, כתוצאה מהגירה מוגברת של עובדי סטארט-אפ אל הערים. למעשה, הנתונים כבר מצביעים על כך שכ-15,000 עובדים בריטיים העתיקו את מגוריהם לברלין, ולמעלה מ-55,000 גרמנים השתקעו בלונדון.

החברות המדוברות כוללות את הבנק הדיגיטלי המצליח N26, חברת המשלוחים המקוונת Hello Fresh, וכן את Ubitricity, חברת סטארט-אפ מברלין אשר עובדת בשיתוף פעולה עם תאגיד הענק סימנס לצורך הקמת פיילוט של נקודות טעינה לרכבים חשמליים ברחובות לונדון.

"מיצובה של לונדון כעיר עולמית תמיד משך לכאן עסקים, והגל החדש של היזמים מגלה חיבה יתרה ללונדון בזכות מוקדי ההייטק המשגשגים והקהילות היזמיות היצירתיות שבה," אומר מרטין ביקהיט, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.

הזרם הקבוע של עובדים צעירים המגיעים לעיר הביא להתהוותם של 'מיקרו-שווקים' בהם יזמים מקימים פרוייקטים חדשים למגורים. ועל אף ששכונת שורדיץ' באיסט-אנד מהווה את האזור המועדף על עסקים צעירים, שכונות כגון קינגס קרוס בצפון העיר מדביקות במהירות את הפער ומשפיעות גם הן על הדמוגרפיה של היזמות בעיר."

האזור החדש בקינגס קרוס מספק לחברות הפועלות בה למעלה מ-300,000 מ"ר של שטח משרדי, בנוסף למספר פרוייקטים חדשים למגורים. דוגמה לכך מהווה פרויקט Gasholders – מבית היזם Argent ומשרד האדריכלים WilkinsonAyre – אשר עתיד לכלול 145 דירות ופנטהאוזים בלב השכונה.

הדיירים בפרוייקט יהנו ממגורים לצד תעלת ריג'נטס וממגוון שרותי נוחות כגון שוער המאייש את הלובי 24 שעות ביממה, גינות גג, שרותי ספא וחדר כושר, וטרקלין לדיירים בלבד. ישנו גם אזור פנאי חדשני הכולל חדר אוכל פרטי ומטבח עם קייטרינג, חדר הקרנה המכיל 14 אנשים, וחדר משחקים צמוד. מחירי הדירות מתחילים מ-825,000 ליש"ט.

גם ברין מציעה מבחר פרויקטים חדשים ולא פחות אטרקטיביים עבור העובדים הבריטים המגיעים אליה. אחד מהם הוא פרויקט Petite Suites הממוקם באזור City West במרכז העיר. הפרויקט כבר הושלם ומוכן לכניסת דיירים ומכיל מבחר דירות בנות 1-2 חדרי שינה בטווח גדלים של 24-60 מ"ר.

הדיירים יהנו מלובי רחב ידיים, חדר כושר בבניין, שרותי שוער ומסעדה. מחירי הדירות נעים בין 235,000 אירו ל-450,000 אירו, מחיר מצוין לדירות בברלין.

"בשנים האחרונות ברלין משתנה במהירות ושוק הנדל"ן משתנה בקצב דומה. בהשוואה לערים אירופאיות אחרות, ברלין עדיין מציעה מחירים אטרקטיביים יחסית," מוסיף קארסטן היינריך, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Rubina הפועלת בברלין.

Source: propertyinvestortoday.

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

חברת דיור ציבורי

תאגיד הדיור הציבורי של ברלין Gewobag רוכש כמעט 6,000 דירות בברלין ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך לו – וזאת תמורת כמעט מיליארד אירו. שלוש מפלגות האופוזיציה מבקרות מהלך זה בחריפות ומציעות חלופות שונות.

ראש עירית ברלין המכהן מייקל מולר (נציג מפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית) מרוצה. הרכישה מחדש של דירות מידי חברות פרטיות לידי חברות השיכון והבינוי הציבוריות של הרשויות בברלין – מדובר ב- 5894 יחידות דיור סוציאלי לשעבר ו-70 יחידות מסחר בשפנדאו וכן ברייניקנדורף תהיה בסופו של דבר  "רווח נקי לטובת מדינת ברלין ותושביה". תמורת סכום נכבד של  920 מיליון אירו, חברת הדיור העירונית Gewobag רכשה את האחזקות באלפי הנכסים הללו מחברת הנדל"ן ADO שמקום מושבה בלוקסמבורג.

עסקה זו תסייע להגשים את המטרה העיקרית – לשמור על שכר הדירה בברלין יציב, כך שיוקנה לעוד ועוד דיירים ביטחון סוציאלי, כך צייץ מילר בטוויטר ביום שישי. הוא אמר גם כי "במקביל למהלך זה, אנו נמשיך לבנות דירות חדשות וגם להפוך את המגבלות על גובה דמי השכירות המותרים לגבייה בעיר לעניין קביל מבחינה משפטית".

הסנטורית לפיתוח עירוני, קתרין לומפשר, הצהירה כי זו "הרכישה הגדולה ביותר של דירות לידיים ציבוריות בתולדות בירת גרמניה". היא הודתה לחברת הבינוי והשיכון הציבורי Gewobag, שהוכיחה עצמה לדבריה שוב כשותפה חזקה ואמינה של הרשויות. החברה שבבעלות המדינה תקבל לידיה את הדירות כבר בחודש דצמבר הקרוב.

עבור עסקה זו, ה- Gewobag אף לא נזקקה לקבלת סובסידיות ציבוריות. בסך הכל מדובר ברכישה של מתחמים גדולים בשני רבעים סמוכים זה לזה בצפון מערב ברלין, שנבנו לפני נפילת החומה על ידי החברה הממשלתית דאז GSW – כיחידות דיור סוציאלי. שני מתחמי המגורים משתלבים היטב בתיק הנכסים הציבוריים של חברת Gewobag, שכבר מונה למעלה מ 14,000 דירות ברובע שפנדאו, ו-6000 דירות ברובע רייניקנדורף.

המטרה הכללית במדיניות זו היא להעביר דירות רבות ככל האפשר לידיים ציבוריות כך שלדיירים בברלין יוצעו דירות באיכות גבוהה ובמחיר נוח, וכך שתהיה מגבלה אפקטיבית ומעין "קונטרה" מול סחרור המחירים כלפי מעלה בשוק אם כולו יתנהל רק לפי תחרות בין יזמים ומשקיעים פרטיים.

הנכסים היו עמוסים בחובות גבוהים
אבל העסקה הגדולה הזו משביעה גם את רצונם של המוכרים. הסיבה לכך היא שיחידות הנדל"ן האלו, שהעיקו על חברת ADO, היו צמודות לחוב של 340 מיליון אירו, שהחברה נקלעה אליו. כעת, החוב קוזז אל מול מחיר הרכישה ברוטו – סכום של 920 מיליון אירו. לפיכך נפטרת החברה הפרטית מלוקסמבורג מחובות אלה, יחס ההלוואה-חוב שלה יורד וכתוצאה מכך הערך המהותי של מניותיה (מה שמכונה גם "שווי נכסי נטו") עולה. ואכן, ערך המניה של חברת ADO בשוק המניות עלה כבר בשבוע שעבר בלפחות 2.4%, וזאת מכיוון ששמועות על מכירת הנדל"ן הגדולה עשו להן כנפיים בעת האחרונה בקרב המומחים והשחקנים המובילים בענף הנדל"ן בגרמניה.

בכל מקרה, עסקה זו, הכוללת כמעט 6000 דירות ברובע שפנדאו וברובע הסמוך רייניקנדורף היא רווח בלתי מבוטל של חברת ADO. הסיבה לכך היא שהחברה רכשה את הנכסים הללו רק במרץ 2015 בעסקת חבילה שחתמה עליה מול המתחרה הגדולה – חברת DEUTSCHE WOHNEN באותה תקופה, תמורת 375 מיליון אירו בסך הכל.

בסך הכל, לאחר ארבע וחצי שנים מחתימת עסקה זו, מתברר כעת כי קבוצת ADO הפיקה בכך רווח נקי של 545 מיליון אירו. [בגרסה קודמת של כתבה זו נכתב בטעות שמדובר ברווח של 205 מיליון אירו בלבד. נטל החוב של 340 מיליון אירו שמוטל על החברה לא הובא בחשבון.]

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, אמר ביום שישי בנוגע לעסקה: "מכירת תיק הנכסים הזה  תואמת לגמרי את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה שלנו, שכוללת לא רק רכישת נדל"ן שמניב ערך מוסף, אלא גם מכירת נכסים באופן סלקטיבי כאשר העיתוי לכך טוב, והתנאים בשלים".

מפלגת FDP הליברלית מבקרת עסקה זו ורואה בה מדיניות שגויה לחלוטין
מומחי התקציב של מפלגת FDP, כגון סיבייל מייסטר, מתחו ביקורת חריפה על עסקת הדירות הגדולה. לדעתם, בהתחשב בגובה הנוכחי של מחירי הנדל"ן, זו הדרך הלא נכונה להתמודד עם בעיות השוק. עם מדיניות כזו, לדבריהם, קואליצית  "אדום-ירוק-אדום" (של מפלגת SPD, מפלגת הירוקים ומפלגת השמאל DIE LINKE) ממשיכה לשפוך דלק על מדורת שוק הדיור, לדבריהם זה נכון "במיוחד אם הסנאט של ברלין מאותת שהוא מוכן לקנות נכסים בחזרה בכל מחיר." תמורת סכום גבוה כזה הרשויות היו יכולות לבנות 5,000 דירות חדשות, כך אמרו במפלגת FDP.

"נכסים שנמכר בזול, ונקנו בחזרה ביוקר", זו הביקורת ברוח דומה שמתח מומחה הבינוי והשיכון של מפלגת CDU, כריסטיאן גראף. נציגי המפלגה התחייבו לשים לב לכך שלדיירים "יהיה ערך מוסף בעסק זה ומצב הדירות ישתפר, בעזרת תיקונים ושיפוצים במידת הצורך". ואילו במפלגת הימין הקיצוני AfD הועלו טענות ומענות, והמפלגה מעוניינת אפילו לבדוק, "האם יש אפשרות חוקית להגיש תלונה ציבורית נגד בזבוז כסף מכוון שכזה".

כעת אפשר לסכם ולומר כי תאגיד הדיור הציבורי הברלינאי Gewobag השלים בכך רכישה של חלק בלתי מבוטל מתוך 65,000 דירות שהגיעו לרשות תאגיד אמריקני עוד במאי 2004 באמצעות הפרטת חברת הדיור הציבורי הישנה של מערב ברלין – GSW. הכנסות של 405 מיליון אירו זרמו אז לתקציב מדינת ברלין, שהייתה במצוקה כלכלית חריפה באותה תקופה. משם עברו הדירות לתיק הנכסים של חברת Deutsche Wohnen, שכאמור מכרה אותם מאוחר יותר לתאגיד ADO מלוקסמבורג.

אם מבצעים השוואה היסטורית לאחור ומחשבים את ערך הדירות שנרכשו מחדש ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך (ואם לוקחים בחשבון את שיעור האינפלציה), מדינת ברלין קיבלה כ- 50 מיליון יורו עבור העסקה הזו בשנת 2004. עד כמה עלו המחירים מאז בבירת גרמניה? ובכן, המחיר של 2004 מהווה רק כחמישה אחוזים ממחיר הרכישה הנוכחי! על פי הדיווחים, ראשי חברת Gewobag עדיין מרוצים, מכיוון שהמחיר הגבוה פירושו גם שערך הנכסים שעברו לידיהם גבוה ומחזק את ההון ואת השווי הכולל של החברה.

עם כמעט 68,000 דירות, Gewobag היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה. שווי נכסי החברה הוערך בסוף שנת 2018 בכ-2.6 מיליארד אירו, לעומת 2.4 מיליארד אירו של סך חובותיה. התאגיד השקיע בשנה שעברה כ-245 מיליון אירו בבניית דירות מגורים חדשות, וכמו כן בשיפוץ ותחזוקה של נכסים, ובסך הכל הרווחים השנתיים שלו הסתכמו בכ-24 מיליון אירו.

החברה נחשבת כעת לאיתנה למדי מבחינה כלכלית, אך בהשוואה למאזן הרגיל, רכישה של כמעט 6000 דירות תמורת 920 מיליון אירו היא הישג. כל שש חברות הדיור העירוניות של ברלין רכשו בסך הכל כ- 15,000 דירות מאז ינואר 2017, כולל העסקה vגדולה הנוכחית, המכונה כעת "עסקת Gewobag". לפיכך, אפשר למנות כמעט 320,000 דירות עירוניות בידיהן כעת. הכמות צפויה לגדול ל 360,000 דירות עד סוף שנת 2021, כולל יחידות הדיור שיוקמו בבניינים חדשים. ובאשר לתגובת השוק ומחירי דירות בברלין בעקבות התפתחויות אלו, נדע כבר בקרוב.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

דירות בברלין

הרשויות הציבוריות בברלין החליטו לרכוש בחזרה אלפי דירות שהיו בשנים האחרונות בידי תאגידי דיור גדולים. מפלגת השמאל DIE LINKE חוגגת, אך לעסקה יש מחיר גבוה

מעולם לא נרכשו דירות כה רבות בחזרה על ידי הרשויות המקומיות: השלטון המקומי רוכש בחזרה כעת לא פחות מ-6,000 דירות בברלין. חברת הדיור הציבורי GEWOBAG תקבל לעצמה את ניהול הדירות הללו, מידי החברה הפרטית הגדולה ADO PROPERTIES שמקום מושבה בלוקסמבורג.

מדובר בדירות וכן בכ-70 יחידות מסחר בשני רבעים גדולים וקרובים זה לזה בבירת גרמניה: שפנדאו וברלין-רייניקנדורף. מחיר הרכישה הוא 920 מיליון אירו, כך דווח. הרכישה מתוכננת להתבצע עד לחודש דצמבר 2019.

הנכסים המדוברים היו בעבר יחידות דיור חברתי בידי חברת GSW, לאחר מכן הן עברו לידיים פרטיות – קבוצת DEUTSCHE WOHNEN, כך אמרה הסנאטורית לענייני פיתוח העיר ברלין קתרין לומפשר (ממפלגת השמאל DIE LINKE).

"עם סיום רכישה זו, של כמעט 6,000 יחידות דיור, אנו מבצעים את הרכישה מחדש הגדולה ביותר בתולדות ברלין של דירות, שעוברות לידי הרשויות הציבוריות", כך הצהירה לומפשר.

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, הצהיר כי, לדברי החברה, "אנו שמחים מאוד שחתמנו על הסכם זה עם החברה הציבורית מברלין" המכירה תואמת את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה. לדבריו. כמו כן נמסר כי לא שולם כל מענק מהרשויות המקומיות בברלין לחברת ADO לצורך ביצוע הרכישה.

עוד יצוין כי ממש לאחרונה, באמצע חודש יולי 2019, רכש תאגיד הדירו הציבורי הברלינאי Gewobag כ- 670 דירות בשדרות קארל מרקס המפורסמות בחלקה המזרחי של ברלין. בכל הנוגע למחיר הרכישה, המדינה לא פרסמה נתונים כלשהם באותה עת. הסכסוך והמהומה סביב עסקת רכישת הדירות בשדרות קארל מארקס מידיים פרטיות והעברתן לידיים ציבוריות הפך למעין סמל למצוקת שכר הדירה והיצע הדיור בבירת גרמניה ובערי גרמניה הגדולות האחרות.

Source: SPIEGEL

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

המקומות הטובים והגרועים ביותר בעולם להיות בעלים של נכסי יוקרה

ברלין היא העיר עם הגידול המהיר ביותר במחירי נדל"ן יוקרה בעולם, כך לפי נתונים שהתפרסמו.

בירת גרמניה חוותה את קצב עליית המחירים הגבוהה בעולם, עם 12% עליה בשנה. זו השנה השניה ברציפות שברלין עוקפת ערים יוקרתיות אחרות כמו מוסקבה, ג'נבה ופריז.

מדד הערים המובילות, ה Prime Global Cities Index, מדד חדש מחברת הנדל"ן נייט פרנק Knight Frank, עוקב אחר שינויים במחירי מגורי יוקרה ב-46 ערים בעולם. נייט פרנק מגדירה נדל"ן יוקרה כחמשת האחוזים היקרים ביותר של נכסים בשוק הדיור.

שש ערים אירופיות דורגו בעשירייה הראשונה של המדד: ברלין (1), פרנקפורט (2), ג'נבה (5), מדריד (6), פריז (7) וציריך (8).

מוסקבה, המשויכת לאזור רוסיה וחבר העמים, ממוקמת במקום השלישי בדירוג עם גידול של 9.5% במחירים ואילו וונקובר הגיעה למקום האחרון עם ירידה של 13.6% ולאחריה איסטנבול עם ירידה של 9.9%.

קייט אברט-אלן, ראש תחום המחקר הבינלאומי בתחום המגורים בחברת נייט פרנק, אומרת שמחירי דיור היוקרה בברלין ופרנקפורט נעים בין 11,500 ל 13,500 יורו למ"ר בהתאמה ובכך שני הערים הגרמניות מציעות מחיר תחרותי.

"ברלין בראש הדירוג אך היתה האטה בקצב עליית המחירים השנתית בעיר. הקצב ירד מ-14.1% מרץ 2019 ל-12.7% ביוני 2019", הוסיפה אברט-אלן. "פרנקפורט בהשוואה, חוותה עליה בשיעור עליית המחירים השנתית מ 9.6% ל 12.0% בתקופה המקבילה".

הנתונים שנייט פרנק אספה מצביעים על סטגנציה של מחירי נדל"ן היוקרה, עם עלייה גלובלית נמוכה של 1.4% של עלייה ממוצעת, אחד השיעורים הנמוכים בעשור האחרון.

נסיבות כלכליות ופוליטיות שונות, העליה בעלויות המימון ורגולציה נוקשה יותר בשווקים, תרמו להאטה בעליות המחירים.

"חווינו גל של הורדת ריביות בשלושת החודשים האחרונים, כחלק מהניסיונות של קובעי המדיניות להגדיל את הצמיחה", כך אמרה אברט אלן. "הרבה תלוי במה שיקרה בשלושת החודשים הקרובים. הצפי הוא לקשיים גוברים והולכים ולכן אנו חוזים המשך ירידה במחצית השניה של 2019 ולאחריו ב 2020 תבוא עלייה".

למרות זאת, 78% מהערים ברשימה חוו עליית מחירים במהלך 12 החודשים האחרונים, עם פער עצום של 26.3% בין העיר החזקה ביותר (ברלין) לעיר החלשה ביותר (ונקובר), על פי המדד.

אירופה היא השוק עם הביצועים הטובים ביותר בתחום ולאחריה אסיה ואוסטרליה.

Source: forbes

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

בתים צמודי קרקע מבוקשים מאד בברלין

מחקר חדש מראה שמגמת עליות המחירים במרכז ברלין גורמת גם לעלייה בביקוש ובמחיר של בתים צמודי קרקע בפרברי בירת גרמניה

ברלין. לאור מחירי הדירות מרקיעי השחקים בבירת גרמניה, משפחות צעירות עם ילדים או עם ילדים בדרך נוטות במיוחד לעבור הישר לפרברים הירוקים והשקטים יותר של העיר הגדולה והתוססת.

ואולם, הביקוש הגובר לדיור מסוג זה מעלה כמובן את מחירם של בתים צמודי קרקע או בתים דו-משפחתיים – אפילו יותר מאשר מחירי הדיור בבתים משותפים. בשנה האחרונה שילמו הרוכשים 511,000 אירו בממוצע עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע – מדובר ב-16% יותר מאשר בשנה הקודמת, כפי שעולה מדו"ח השוק "נדל"ן למגורים בברלין", אותו חיברו לאחרונה מומחי חברת תיווך הנדל"ן Poll Immobilien.

לשם השוואה, דירה בבית משותף בברלין נמכרה בשנת 2018 בסכום כולל של 305,600 אירו בממוצע – ומדובר בעלייה של 13.5 אירו לעומת השנה הקודמת.

ברלין זולה בהשוואה לרוב הערים הגדולות בגרמניה
דניאל ריטר, מנכ"ל חברת Poll Immobilien, אמר: "בהשוואה שערכנו עם שבע הערים המובילות בגרמניה, ברלין היא עדיין מקום נוח לרכישת נדל"ן". כך למשל, עם מחיר של כ -1.35 מיליון אירו, מחירו של בית צמוד קרקע במינכן היה בשנת 2018 גבוה פי שתיים מאשר בברלין,  עם מחיר של כ-511,000 אירו.

גם בדיסלדורף, עם מחיר ממוצע של 736,316 אירו בפלח שוק זה, או שטוטגרט, עם מחיר ממוצע של  693.000 אירו בפלח השוק, המחירים הם, על פי המחקר המדובר, עדיין גבוהים במידה רבה מעל רמת המחירים בברלין. רק בעיר קלן נאלצו הקונים לשלם רק 453,000

אירו בממוצע, פחות מאשר בבירה הפדרלית של גרמניה.

מחירי בתים צמודי קרקע ברבעים מיטה ופרידריכסהייןקרויצברג מעניינים אך לא אומרים הרבה
"ההשוואה מראה לנו גם כי עליות המחירים של דירות בברלין נמשכו ללא הרף", כך אמר דניאל ריטר. בדומה לדירות בבתים משותפים, בתים צמודי קרקע בבירה משתנים מאוד במחירם מרובע לרובע. ברובע מיטה המחיר הממוצע עמד על לא פחות משלושה מיליון אירו – עלייה גדולה לעומת השנה הקודמת- למעשה 260%. ואולם, ערכים אלו אינם ממש משמעותיים, ריטר מסייג, מפני שברובע מיטה כולו, בשנת 2018, נרשמו רק ארבע מכירות.

במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי אף הוא, עם מחיר ממוצע של 2.4 מיליון אירו לנכס, ובמקום השלישי אחריו

ובמרחק ניכר יש לציין, נמצא את רובע פרידריכסיין-קרויצברג עם ממוצע של 937.820 אירו – אך גם הערך הזה לא ממש אינדיקטיבי, מכיוון שברובע הזה הוצע למכירה בשנה שעברה רק קומץ בתים.

וילה נמכרה בעשרה מיליון יורו בדאהלם
לעומת זאת, ברובע שטגליץ-צלנדורף, בתים צמודי קרקע היו זולים יחסית בסך הכל – שם שולם בממוצע סכום של 850,228 אירו. עם זאת, רובע זה הוא גם ביתו של מתחם וילות יוקרתיות מהגדולים ביותר שתמצאו במרכז עיר גדולה באירופה. המחירים הגבוהים ביותר לווילות  בברלין נרשמו בשנת 2018 במתחם זה. טווח המחירים נע בין 1.7 ל- 7 מיליון אירו. שכונות Wannsee ו- Nikolassee היו בין אזורי המגורים היקרים ביותר בברלין. "כאן אתה יכול גם להיתקל במחירים שמעבר לטווח המחירים הזה," כך אמר ריטר. מחיר הרכישה הגבוה ביותר לווילה הושג בשכונת Dahlem – כעשרה מיליון אירו.

המחיר הזול ביותר שנדרשו הקונים לשלם עבור רכישת בית בשנה שעברה נרשם ברובע מרצאן-הלרסדורף – מדובר ב-343,763 אירו בממוצע (6.8% עלייה). לא מדובר כלל בצירוף מקרים: ברובע זה, בקצה המזרחי של בירת גרמניה, שלוש השכונות Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf הן האזור הגדול ביותר של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים צמודי קרקע בערים הגדולות של גרמניה (בתים צנועים יחסית, לא כמו הוילות המוזכרות בפסקה הקודמת).

ריטר סקר רבעים שונים ברחבי ברלין והעריך את טיבם להשקעה: "בשפנדאו, רייניקנדורף, טרפטאו-קופניק או ליכטנברג, המחירים עדיין זולים יחסית, אך בעתיד הרבעים האלה בוודאי יהיו יותר בפוקוס". לדוגמה, בית חד-משפחתי או שניים בשפנדאו עלה 422,624 אירו בממוצע (+14% עלייה), בריינקנדורף 459,062 אירו (+16% עלייה) ובטרפטוב-קופניק 345,808 אירו (+13% עלייה). רק ברובע ליכטנברג ירדו המחירים בשנה שעברה: כאן, מחירי הרכישה של נכסים ירדו בארבעה אחוזים, והם עומדים כעת בממוצע על 386,105 אירו.

בעלי הון צעירים דווקא אוהבים את השוליים "המשעממים והמיושנים"
על פי איגוד השמאות לערכי נדל"ן בברלין, נמכרו בשנה שעברה באזור ברלין באזור 2,633 בתים צמודי קרקע חד משפחתיים או דו משפחתיים – שני אחוזים פחות מאשר בשנה הקודמת. אחד ממומחי הנדל"ן מעיר לגבי זאת כי "כל זה לא מתרחש מפני שאין ביקוש, אלא פשוט מפני שההיצע נמוך מדי".

מומחה זה מפריך את המחשבה הרווחת שלפיה תושבי העיר הגדולה מעדיפים לחפש דירות במרכז העיר בבנייני מגורים משותפים, מכיוון שבית באזור כפרי יותר נחשב מיושן או להעדפה של זקנים. "להפך, דורם של בני 35 עד 40 דווקא היה רוצה מאוד לחיות חיים "מיושנים" כמו "זקנים" בבית קטן, ירוק ושקט בפאתי העיר הגדולה". במיוחד גבוה הביקוש לדיור זה מצד משפחות צעירות שרוצות לעבור מפרנצלאואר ברג ומנויקלן.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

כבר הרבה שנים ששוק הנדל"ן בגרמניה סובל ממחסור בדירות, במיוחד בערים הגדולות. מחקר חדש קובע שמצב זה לא הולך להשתנות בזמן הקרוב. המחירים ימשיכו להיות גבוהים אבל יש גם תקווה.

הקושי למצוא דיור בר-השגה רק הלך וגבר בשנים האחרונות בגרמניה. ההיצע דל, במיוחד בערים הגדולות. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות. קרקעות ונכסים הפכו להיות מצרך נדיר במדינה.

המכון הכלכלי הגרמני (IW) בקלן מציג נתונים המבטאים את המחסור בדיור. מחקר שנעשה לאחרונה על ידי ה-IW, מצא כי בשלוש השנים האחרונות, נבנו כ-283,000 דירות חדשות בגרמניה. היצע זה עונה רק על כ-80% מהביקוש. כדי לסגור את הפער שבין הביקוש להיצע, יש צורך לבנות כ-340,000 דירות השנה וב-2020. רלף הנגר, אחד החוקרים במחקר, טוען שהכדור עכשיו בידיים של הרשויות. עליהם להקל על תהליך הבניה, הוא אומר.

לפי המחקר, הפיגור בבניית הדירות גדול יותר בערים גדולות. בקלן ובשטוטגרט לדוגמה, נבנו רק כמחצית מכמות הדירות שה-IW העריך שיש צורך לבנות על מנת לעמוד בביקוש. נבנות גם דירות בברלין, פרנקפורט ובמינכן בקצב נמוך מדי, אבל בערים האלו הפער קטן יותר. המצב דומה בערים רבות נוספות. קצב בניית הדירות אינו עומד בביקוש. "לא רק שקיים מחסור עכשווי בדירות, אלא שיש צורך גם בהגברת הבניה בטווח הארוך", כך כתבו הנגר ומיכאל וייטלנדר, עורכי המחקר.

מחסור בעובדים

יש מספר סיבות למחסור, כך מסביר טוביאס ג'אסט, המנהל המדעי של הפקולטה למינהל עסקים- נדל"ן בינלאומי, באוניברסיטת רגנסבורג. "הגורם החשוב ביותר הוא הגישה לקרקעות לבניה. פשוט יש מחסור באפשרויות הבניה. בנוסף, הליך האישור במספר ערים עדיין איטי מדי." עורכי המחקר ב-IW הגיעו לאותה מסקנה וקבעו שהערים לא עומדות בקצב הביקוש לדיור.

בנוסף, לאחרונה היו הפגנות של אזרחים נגד פרויקטים חדשים לבניה באזורים פוטנציאליים. "הם טוענים בצדק שהדבר יפגע באיכות החיים שלהם", אמר הנגר והוסיף שהמשמעות היא שגם כשבניינים נבנים, זה לא קורה הכי מהר שאפשר.

ג'אסט מוסיף עוד דבר: "עלויות הבניה עלו בשנים האחרונות". לטענתו, העליה הזאת הובילה לכך שעיקר הבניה המתבצעת היא של דיור יקר יחסית.

שוק עירוני לחוץ

השוק בערים הגדולות ובערי האוניברסיטאות לחוץ במיוחד. הגידול באוכלוסיה במקומות אלה, המחסור בעובדי בניין מיומנים והרגולציה הנוקשה גם מהווים מחסומים להגדלת קצב הבניה. עורכי המחקר מזהירים שהרשויות בגרמניה יהיו חייבים לפעול להורדת קצב עליית מחירי השכירות.

לפי ג'אסט, הדבר החשוב ביותר הוא הרחבת הגישה לקרקעות לבניה. "זה אומר שאנחנו צריכים לחשוב במונחים של ערים גדולות- לא נוכל להניח שניתן יהיה להוסיף 300,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה". הפתרון יוכל להיות שהערים יגדלו בשוליים שלהם. זה יצליח רק אם אזורי פריפריה יהפכו לאטרקטיביים יותר, על ידי העברת רשויות מדינתיות לערים קטנות יותר והרחבת התחבורה הציבורית.

תנופת הבניה באזורים חלשים יותר מבחינה מבנית

לפי המחקר של ה-IW, המצב באזורים הכפריים שונה. "בעוד יש מאבק אמיתי למצוא דיור באזורים צפופים, יש יותר מדי בניה באזורים וערים חלשים מבחינה מבנית". לפי המחקר, נבנו למעלה מ-50% יותר דירות ממה שנדרש ב 69 מתוך 401 הערים והמחוזות העצמאיים של גרמניה בשנתיים האחרונות. כתוצאה מכך, נכסים רבים עומדים ריקים.

לעומת זאת, בערים הנושא הזה ימשיך להוות בעיה דחופה בעתיד הנראה לעין. ג'אסט צופה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות אבל בקצב נמוך יותר, בעקבות הגידול בבניית דירות והירידה בכמות האנשים שעוברים לערים. "מנגד", הוא טוען, "מחירי הנדל"ן צפויים לעלות עליה יותר חדה מעליה בשכירות . זה יקרה בגלל שלמשקיעים ממוסדים יש מעט חלופות לנדל"ן". הוא הוסיף שבגלל התשואה הנמוכה באפיקי השקעה אחרים, נדל"ן נותר כברירת המחדל שלהם.

למרות המצב העגום, יש בכל זאת תקווה.

אם תחזיות החוקרים יתממשו, הביקוש לדיור יירד ל-260,000 דירות לשנה עד שנת 2025 ול-246,000 דירות לשנה עד 2030. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה צפויה בהגירה. לא סביר שהקצב הנוכחי של הגירה של מעל 400,000 מהגרים לשנה תימשך. אבל עד שזה יקרה, אנשים ימשיכו לראות מודעות בהם כתוב: "מחפש דירה בדחיפות".

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

הנדל"ן בברלין נהנה כיום מביקוש גבוה מתמיד. על פי דו"ח שוק הנדל"ן של ברלין 2018/2019, שחובר על ידי הסנאט בברלין, בשנת 2018 בבירה הפדרלית נמכרו בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים משותפים בשווי כולל של כ-19.2 מיליארד אירו. נתון זה מהווה עלייה במכירות של שישה אחוזים לעומת השנה הקודמת. פלח שוק מבוקש במיוחד: דירות בבתים משותפים חדשים, כגון אלו  שנבנות על ידי חברת hedera bauwert של הקבלן והיזם יואניס מוראיטיס.

זהו הערך הגבוה ביותר מאז איחוד גרמניה. יחד עם עליית הביקוש בשנה החולפת, וכן עלייה כללית במחיר הנדל"ן, נרשמו מחירי הרכישה הגבוהים ביותר, מעל 8,000 אירו למ"ר, על פי סקר של העיתון morgpost.de, באזורים הבאים בבירת גרמניה:

דירות בבתים משותפים התייקרו בממוצע ב-11%, בבתים החד משפחתיים והדו משפחתיים היה שיעור ההתייקרות 13%. עם זאת, בברלין עדיין אפשר למצוא דיור בר השגה. בפלח השוק הזה תמצאו יזמים כמו יואניס מוראיטיס מחברת hedera bauwert.

יזמים כמו יואניס מוראיטיס מספקים לציבור דירות חדשות
מוראיטיס יודע בדיוק את הסיבות לביקוש הגבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. יחד עם זאת, הוא משוכנע כי לא מדובר במגמה חד כיוונית, שרק חברות הנדל"ן יכולות להפיק ממנה תועלת, כזו שמותירה את מעמד הביניים הנחלש מוטל לצד הדרך. הוא מציין כי "יש הרבה פתרונות מעשיים ושימושיים לאתגרים העומדים בפנינו בשוק הדיור בברלין – עלינו רק לחשוב כיצד ליישם אותם באופן המיטבי, כך שכל השחקנים בזירה ייצאו נשכרים מהעניין".

יואניס מוראיטיס התמחה בעבר עם החברה שלו בעיקר בהמרות חללים בבתים קיימים למרחב מגורים ראוי ובשיפוץ מודרני של מבנים ישנים. בכל הנוגע להשקעה, הוא ממליץ על רכישת נכס, יותר משהוא ממליץ על השכרה קבועה של דירות יקרות הוא מסביר לנו בבירור את היתרון לדעתו. "רכישת דירה, בפרט בבתים משותפים, היא השקעה בברלין שתהיה לא רק יציבה בערכה, אלא אף תעלה בערכה לאורך שנים."

יואניס מוראיטיס כבר ביצע פרויקטים רבים עם החברה שלו, כולל שיפוץ והסבה של בניין שבו היה מפעל בן יותר מ-130 שנה. הבניין המשופץ מאכלס כיום 27 דירות בבעלות דייריהם.

הביקוש לנדל"ן בברלין ימשיך לגדול בעתיד
במבט לעתיד, לא סביר במיוחד כי הביקוש לנדל"ן בברלין ידעך. כמומחה לשוק הנדל"ן בברלין, יואניס מוראיטיס משוכנע כי מגמתו העתידית של שוק הדיור בבירת גרמניה לא תתאפיין בירידה בביקוש – להפך. הוא סבור כי למעשה עדיין יש פוטנציאל דיור מוגדר לדיור בר השגה באזורים נוחים יחסית בעיר, כגון:

ובסך הכל, יש לכם כיום סיבות רבות ומגוונות לחפש את ביתכם בברלין. בירת גרמניה היא מזמן עיר קוסמופוליטית ורב תרבותית שניצבת במוקד העניין הכלכלי והתרבותי העולמי. כמו כן, ברלין היא עיר מגוונת ועיר של ניגודים מרתקים. העיר היא מוקד של התרחשות פוליטית תוססת והיא צועדת כל העת קדימה עם אצבע על הדופק העולמי.

Source: Marke Sachwert Magazin.

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

110302-F-6881R-001

אין זה סוד שבשנים האחרונות שוק הדיור בגרמניה פורח. למרות נסיקת המחירים, הריביות הנמוכות גורמות לכך שיכול עדיין להיות כדאי לקנות בית בגרמניה. הדבר החשוב שיש לקחת בחשבון הוא היחס שבין שכר הדירה לבין מחיר רכישת הדירה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה ממשיכים לעלות

בשנה האחרונה רוכשי בתים, כמעט בכל מקום בגרמניה, נאלצו להוציא סכומים הולכים וגדלים על הנכסים שקנו. ארגון הצרכנים "סטיפטונג וורנטסט" (Stiftung Warentest) בחן את נתוני עסקאות הנדל"ן ומצא שמי שרכש בית ברבעון האחרון של 2018 שילם בממוצע 5.6% יותר ממה ששילמו הרוכשים בשנה הקודמת. מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו ב 8.2%.

עליות המחירים מקשות עוד יותר על אנשים לקנות בית, במיוחד בערים הגדולות בגרמניה. לדוגמה, מי שמחפש לקנות דירה בגודל 100 מ"ר במיקום טוב בברלין או בהמבורג, יידרש להון עצמי של לפחות 120,000 יורו למימון תשלום המקדמה והעלויות הנלוות (מיסים, תיווך, שכר נוטריון ועלויות רישום המקרקעין). בערים גדולות כאלה, מחירי הקניה גבוהים גם ביחס לשכירות.

עליית המחירים הכי גדולה היא באזורים המרוחקים

דירות בברלין ובהמבורג הפכו ליקרות, אך המחסור בדיור בר-ההשגה קיים לא רק בערים. הנתונים מראים שהמחירים עולים בקצב הכי מהיר באזורים המרוחקים ולאו דווקא בשבע הערים הגדולות של גרמניה.

על פי הנתונים, 10 הערים עם עליות המחירים הכי גבוהות ב 2018 הן כבר לא מינכן, קלן ושטוטגרט, אלא דורטמונד, אסן וביירוית. אפילו המבורג כבר לא בראש רשימת הערים עם הנדל"ן היקר ביותר בגרמניה. המחירים עולים דווקא במחוזות פינברג, סגבורג, קיל ופלנסברג.

רכישת בית היא עדיין השקעה בטוחה

למרות עליות המחירים הדרמטיות, במקרים רבים, השקעה בנדל"ן עדיין כדאית, כך טוען ה"סטיפטונג וורנטסט". הסיבה טמונה בכך שבהרבה ערים ומחוזות בגרמניה  מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים מ-פי 25 מהשכירות השנתית ובנוסף, והריביות גם נמוכות מאד עכשיו.

כל עוד נשארים מתחת ליחס הזה בין מחיר הקניה לשכירות, סביר מאד שתשלומי המשכנתא שיהיו לכם, יהיו שווים או אף נמוכים ממה שהייתם משלמים על שכירות. זה כרגע המצב אפילו במספר ערים גדולות כמו קלן ונירנברג.

כמובן שהיכולת לרכוש נדל"ן תלויה בגורמים רבים, כמו מחיר הדירה, ההון הראשוני הנדרש לרכישתו ושער הריבית. אם אתם שוקלים ברצינות לקנות נכס בגרמניה, תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק מה אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות.

Source: IamExpat

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

1280px-Siegessaeule_Aussicht_10-13_img4_Tiergarten

3.5 מיליארד יורו יושקעו על ידי החברה ברחבי ברלין. עיקר הפיתוח יתבצע ברחוב הרמן

ברלין. קבוצת Signa של היזם האוסטרי רנה בנקו רוצה להשקיע 3.5 מיליארד יורו בהשקעות נדל"ן בברלין בשנים הקרובות. זה אמר ראש חברת סיגנה גרמניה, טימו הרצברג, בראיון ל"ברלינר מורגנפוסט". הפרויקטים הגדולים ביותר הם הבניין החדש של Karstadt ב- Hermannplatz, שיפוץ, הרחבה ושדרוג של מבנים קיימים ב- Karstadt באזור Kurfürstendamm כולל בניינים רבי קומות, וכן הקמת גורדי שחקים נוספים ב- Kaufhof ב- Alexanderplatz.

Signa מחזיקה בנכסים בשווי 20 מיליארד אירו ברחבי אירופה. לאחר ההשתלטות על חנויות הכלבו של Karstadt והמיזוג עם Kaufhof, ברשות הקבוצה מצויים כרגע או יימצאו בעתיד הנראה לעין גם נכסים קמעונאיים רבים במיקומים מרכזיים בברלין, כולל KaDeWe המפורסם.

ראש קבוצת Signa בגרמניה, הרצברג, אמר כי המוקד כעת הוא שמירה על האינטרסים של חנויות הכלבו, ורצון להציע יציבות עסקית ארוכת טווח. הוא הבטיח תמיכה וערבות להמשך פעילות כל חנויות הכלבו של הקבוצה בברלין. גם במהלך בניית גורד שחקים, יש בכוונת הקבוצה להמשיך בפעילות חנויות הכלבו. "ה-Kaufhof באלכסנדרפלאץ יציב ומובטח מבחינתנו במאה אחוז, כמו גם כל שאר הנכסים המסחריים המדוברים ברחבי ברלין", כך אמר הרצברג.

פרויקטים של SIGNA בברלין: הקמת גורד השחקים "STREAM" ושיפוץ בניין גדול עבור ענקית המסחר ZALANDO
בנוסף לשלושת הפרויקטים של חנויות כלבו, סיגנה פעילה גם בפרויקטים אחרים של בנייה. החברה עורכת שיפוץ והרחבה  בבניין Kaufhof am Ostbahnhof לשעבר. הוא מבצעת פרויקט זה עבור ענקית הקמעונאות המקוונת Zalando. גורד השחקים "Stream" ייבנה עבור אותה חברה בסמוך לבניין מרצדס בנץ. בנוסף לכל היוזמות המרשימות הללו, חברת Sigma

מפתחת בניין משרדים חדש ב- Schönhauser Allee. "אנחנו רוצים לעזור בבינוי העיר ברלין ובחיזוקה כמוקד פעילות עסקית ותרבותית", כך אמר הרצברג.

לאחרונה התנהלו ויכוחים פומביים על הפרויקט של בניין Karstadt חדש ב- Hermannplatz. חבר מועצת הבינוי של מועצת הרובע פרידריכסהיין קרויצברג, פלוריאן שמידט, איש מפלגת הירוקים, דחה את תוכניות סיגנה. בינתיים שמידט חזר בו קמעא והודיע לראשי החברה כי הם רשאים להמשיך לתאם את פיתח המיזם עם המשקיעים. חברת סיגנה מייחסת חשיבות רבה, על פי דברי ראש החברה בגרמניה, לפיתוח פרויקט כמו זה שב- Hermannplatz בהרמוניה ובתיאום עם אזרחים  ותושבים ברובע.

חנות הכלבו הנוכחית נחשבת "גדולה מדי" ויש הטוענים כי היא אינה עומדת בדרישות המודרניות – למשל שחווית הקנייה של הלקוחות תהיה פשוטה וידידותית. כמו כן, היעילות האנרגטית של הבניין, שהוקם בשנות ה-70, נמוכה ביותר, כך אמר הרצברג. הוא ציין כי החברה "מציעה פוטנציאל ברור לשיפור בנקודה זו – מדובר בבניין חדש שישתלב בשכונה מודרנית ומתפקדת היטב, קהילה מעורבת ומגוונת, וגישה כללית של פיתוח עירוני בר קיימא. בסך הכל מתוכננים עבור מתחם זה שירותים בכמה וכמה ענפים – בהם מלון, שטחי משרדים, בנייני מגורים, גני ילדים, עסקים קטנים, שטחי פנאי נגישים לציבור, אולם מכירות גדול והיצע נוסף ומגוון של שירותים ואפשרויות. כך למשל, התכנית של בניין Karstadt החדש ב- Hermannplatz מציעה מרפסת גג עם נוף מרהיב.

סיגנה מבטיחה כי היא בעד דיאלוג פתוח עם התושבים
הרצברג תמך במפורש בקיום הדיון עם התושבים המקומיים, מה שדרש גם הסנאט, בכל הנוגע לפרויקטים בסדר גודל כזה. עם זאת, הדיונים הללו צריכים צריכים להתקיים בפרק זמן סביר, והם לא אמורים להפוך את הפרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית.

סיגנה מציעה עצמה לברלין ולערים אחרות ברחבי גרמניה ואירופה כשותפה בהחייאת מרכזי הערים. עם הפרויקטים שלה, החברה תורמת, לדעת ראשיה, תרומה חשובה ליוזמה ברוכה זו. הרעיון הוא להפוך מרכזים עירוניים ומרכזי קניות, שהפכו  לעתים קרובות "לשממה קמעונאית", שוב ליעדים מועדפים על הציבור. "אפשר להגשים יעד זה רק באמצעות מגוון של שירותים ופיתוח עירוני שימשוך את העין", כך אמר הרצברג. ראשי סיגנה נאלצים להתמודד גם עם הצורך לעבות את מרכז העיר יותר ויותר  ולבנות בניינים רבי קומות. לרוע המזל, הדיון הפוליטי סביב הצהרת הממשל המקומי בברלין על תכנית רב שנתית שתאפשר אך גם תגביל בנייה לגובה רב, מתקיים ללא מעורבות מספקת של המשקיעים, זו הביקורת שנמתחת מטעם ראשי קבוצת סיגנה. לדעתם, גורדי שחקים מתאימים למקום שבו קיימים תנאי התשתית ההולמים. תנאי חשוב במיוחד לעניין זה הוא קיומו של חיבור טוב לתחבורה ציבורית. כך למשל, תוכניות חברת סיגנה לחנות הכלבו Karstadt שב- Kurfürstendamm כוללות שלושה מגדלים רבי קומות, אך העיריה הגיבה לרעיון זה בשלילה, והיזמים מנסים לשכנע שבסך הכל פרויקט כזה טוב לאינטרס הציבורי ולמגמת הפיתוח אורך הטווח של בירת גרמניה.

הסיכויים הכלכליים של ברלין נחשבים טובים, אם תשאלו את ראשי חברת סיגנה. יש הרבה נקודות אור פוטנציאליות. אבל  הרצברג, ממקום מושבו בברלין, רואה גם סיכונים בפיתוח עירוני. הוא מדגיש כי יש "לשמר את הקסם ואת הזהות המיוחדים של העיר שלנו ושל כל רובע ורובע בה". והרי זו הסיבה ש"אנשים סוף כל סוף עברו לכאן בשלב מסוים והעדיפו לחיות כאן ולא במקום אחר. ג'נטריפיקציה מוחלטת של כל פינה בברלין לא יכולה להיות התשובה לאתגרי הצמיחה שלה!", כך אומר הרצברג.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
012019
 

עלייה חדה במחירי הדיור בגרמניה

שוק הדיור הגרמני נותר איתן, כאשר ממוצע מחירי הדירות עולה בצורה חדה בשיעור של 9.23% עד סוף הרבעון הראשון של 2019, שיפור ניכר מעלייה של 4.19% בשנה שעברה. לפי חישוב רבעוני, מחירי הדיור עלו ב-3% ברבעון האחרון.

ביקוש גבוה, בנייה מעטה

הביקוש נותר גבוה ואף זוכה לרוח גבית בעקבות מחירי הריבית הנמוכים, תהליך העיור המתמשך והמצב הכלכלי הטוב של משקי הבית בגרמניה. לאחרונה משבר ההגירה וצמיחה כלכלית איתנה הוסיפו לביקוש במדינה, שהיה גבוה כבר לפני כן.

ולמרות זאת, פעילות הבינוי נותרת מועטה. ברבעון הראשון של 2019, אישורי מגורים ירדו לסך של 75,600 יחידות, ירידה של 2.8% בהשוואה לתקופה הדומה אשתקד, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (Destatis).

שכירויות ותשואות: תשואות סבירות בטווח של 2.9%-3.7%

מחירי דירות בברלין הם סביב 4,991 אירו למ"ר

מחיר קנייה ממוצע של דירה במרכז העיר בגרמניה

 מחיר קנייהשכירות חודשיתתשואה
ברלין€ 598,920€ 1,4932.99%
פרנקפורט€ 544,680€ 1,6783.70%
מינכן€ 942,360€ 2,2432.86%

 

הכלכלה הגרמנית צמחה בשיעור מתון מאוד בשנת 2018, עם צמיחה של רק 1.4%, שמהווה ירידה של 2.2% ביחס לשנת 2017 ומבטאת את הצמיחה החלשה ביותר בחמש השנים האחרונות, על פי Destatis. הכלכלה הגדולה ביותר של אירופה ממשיכה להאבק השנה, עם צמיחה קטנה של 0.4% (y-o-y) ברבעון הראשון של 2019. כיוון שכך, הממשלה הורידה את תחזית הצמיחה שלה לשנת 2019 ל-0.5%, מחצית מהתחזית הקודמת.

Source: Global Property Guide

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

האם הנדלן זול יותר במציאות

מחירי הנכסים מזנקים משיא אחד לשני במהירות. נכון? ובכן, מחקר חדש טוען כעת את ההפך הגמור! במציאות, הנדל"ן כיום זול יותר בפועל (בדגש על המלה 'בפועל'). אם עוקבים אחר החישוב, נראה שיש מן הצדק בטענה זו.

מחירי הדירות עולים – אך בקושי תמצאו אמירה שנויה פחות במחלוקת מטענה זו. ואולם, מחקר חדש טוען כעת שלמעשה ההפך הוא הנכון: רכישת הנדל"ן כיום תהיה נוחה יותר לקונים מאשר לפני מספר שנים.

לא מדובר כאן במחקר שטחי וסנסציוני, כמו טיעוני סרק שהופרחו (והופרכו) לאחרונה על ירידות בשכר הדירה. מדובר במחקר רציני של מומחי חברת ד"ר קליין לרכישת נדל"ן. המומחים לא רק השוו את מחירי הרכישה נטו כעת לאלו שהיו בעבר, אלא גם שקללו בחישוב שערכו את נתוני הריבית ונתוני השכר ברחבי גרמניה ומגמות השינוי בהם במשך העשור האחרון.

שאלת המפתח שהמחקר מעלה היא זו: כמה משכורות נטו חודשיות נדרשות כדי לרכוש בית צמוד קרקע בשטח של 150 מ"ר, אם יש לשלם את מלוא מחיר הרכישה תוך 20 שנה? במחקר נבדקו עשרה אזורי מטרופולין שונים ברחבי גרמניה, ובכל אחד מהם נערכה השוואה מקיפה בין המצב בשנת הייחוס 2007 למצב בשנת 2017, עמוק בתוך "עידן מירוץ הנדל"ן" בגרמניה.

התוצאה המפתיעה שהחוקרים גילו היא זו: בשבעה מתוך עשרת האזורים המדוברים, רוכשי הדירות נדרשו לשלם בסך הכל פחות משכורות נטו בשנת 2017 מאשר בשנת 2007. רק בערים מינכן, ברלין ושטוטגרט הייתה רכישת הבית יקרה יותר בשנת 2017 מאשר בשנת 2007, וזאת למרות ריביות נמוכות יותר ושכר גבוה יותר. הנתונים סוכמו בטבלה שפרסמה החברה השבוע. עוד יצוין כי במינכן קשה יותר באופן ניכר לרכוש בית היום בהשוואה לעבר, אך, כאמור, בסך הכל ברחבי גרמניה – המגמה הפוכה.

כמובן, הריבית משחקת את התפקיד המרכזי ביותר כאן, כפי שמסביר המומחה מייקל נוימן, מנכ"ל חברת ד"ר קליין. הוא אומר כי "ייתכן שמחירי הדירות עלו משמעותית נומינלית בעשור המדובר, אך עלינו לזכור כי הריבית ירדה במידה דומה מאד". כלומר, רוכשי הדירות לא היו גורפים רווחים גדולים אילו היו משקיעים את כספם באפיק חלופי לרכישת נדל"ן.

בשנת 2017 נטל הריבית הכולל, אם מניחים את קיומה של ריבית קבועה על פני 20 שנה, היה נמוך בין 31 ל-45 אחוזים לעומת נטל הריבית הזה עשר שנים קודם לכן. בפרנקפורט, מינכן ודיסלדורף, למשל, משמעות הדבר הייתה חסכון בריבית של 60,000 אירו עבור עסקת רכישה ממוצעת של בית צמוד קרקע בשטח כולל של 150 מ"ר.

ואולם, יש ניואנסים נוספים בניתוח זה: כדי להגיע לתוצאה הנוחה למדי המתוארת בחישוב כאן, מי שקונים בית צריכים להיות מסוגלים להניח על השולחן הון עצמי של 20 אחוזים. במונחים מוחלטים פירוש הדבר, בהינתן עליית מחירי הרכישה הנומינליים, שהרוכשים צריכים להניח על השולחן סכום כסף משלהם, כך שיהיה גבוה באופן משמעותי ממה שנדרש מהם בשנת 2007.

כך לדוגמא, הון עצמי של 20 אחוזים עבור בית חד-משפחתי צמוד קרקע ממוצע בברלין כיום תואם לסכום של 120,000 אירו. לעומת זאת, עשר שנים קודם לכן, 75,000 אירו הספיקו כדי לעמוד בדרישת 20 האחוזים ממחיר הרכישה.

Source: Wirtschafts Wache

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

מיליון מר של נדלן פנוי בבירת גרמניה

שטחים עבור דירות בברלין הופכים ליותר ויותר נדירים, ובה בעת לעתים נדל"ן וקרקעות בבעלות המדינה אינם מנוצלים כלל. הסנאט מעוניין כעת לבדוק את הפוטנציאל של נדל"ן זה לצרכי דיור עתידיים בעיר הצומחת במהירות. במפלגת CDU מבקרים צעדים אלו כבלתי מספיקים.

למרות מצוקת הדיור הגדולה בבירת גרמניה, ולמרות ומאמצי הסנאט האדום-ירוק-ירוק (מפלגת SPD, הירוקים ומפלגת השמאל) לבלום את עליות שכר הדירה בעיר, מתברר כי כ-1.2 מיליון מ"ר של נדל"ן שלא נוצל נותרו ריקים, בנכסים שמצויים בבעלות הרשויות. כך נודע לנציג מפלגת CDU טים כריסטופר צילן. בתשובה לשאילתא פרלמנטרית, שעליה השיב הסנאט כי "הבניינים הבלתי מנוצלים בנכסי המדינה (בבעלות הרשויות במחוזות של ברלין, חברות ציבוריות, רכוש מיוחד של מדינת ברלין וחברות הדיור הציבוריות של הרשויות בברלין) עומדים כמעט כולם ריקים במשך שנים ואף עשרות שנים". הבניינים הנוגעים בדבר מוגדרים כ"הרוסים, מוזנחים או מזוהמים בחלקם" ועוד צוין לגביהם כי הם "לא מתאימים כלל להכיל דיירים".

זיהוי פוטנציאל לאכלוס ושימוש בנכסים ציבוריים
ציילן, סגן ראש מפלגת CDU בפרלמנט המקומי, אינו מרוצה במיוחד מהתשובה הזו. "יצירה והסדרה של דיור בהיקף נרחב היא אחד האתגרים המרכזיים הניצבים בפנינו בקדנציה הזו", כך מסביר ציילן. "לא נראה לי הגיוני כי הסנאט אינו נוקט צעדים מקיפים והוא אינו מתקן ומשפץ את הבניינים בבעלות המדינה." הוא מוסיף כי "אלפי דירות נוספות יכולות להיבנות על שטח כולל עצום שכזה – 1.2 מיליון מ"ר." במקום זאת, לדבריו, הסנאט רוכש נדל"ן מחברות פרטיות, דבר שהוא אבסורדי לחלוטין לדעתו.

הסנאט, לעומת זאת, מדגיש בהודעתו השבוע כי "כל הנכסים שמצויים בבעלות המדינה הוערכו ונבדקו באופן שיטתי, תוך זיהוי פוטנציאל דיור. המטרה ממשיכה להיות פיתוח מהיר של אדמות ונכסים בבעלות המדינה, כך שיוכלו לשמש לדיור ציבורי."

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

המגורים בערי אירופה הופכים ליקרים יותר

המגורים בערים המרכזיות של אירופה הופכים להיות יקרים יותר בגלל שקצב עליית מחירי הדיור מהיר יותר מקצב עליית ההכנסות. סוכנות הדירוג מודי'ס בחנה את מחירי הדיור בעשר ערים אירופיות מרכזיות – לונדון, אמסטרדם, ברלין, דבלין, פרנקפורט, ליסבון, מדריד, מילאנו, פאריס ורומא. הקונים בערים הללו היו זקוקים לממוצע של 15 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס למגורים ללא משכנתא, עלייה משמעותית ביחס ל-12 שנות הכנסה פנויה בשנים 2005-2007. בפריס, לונדון ואמסטרדם, אדם יצטרך לגרד יותר מ-18 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס ממוצע ללא משכנתא.

מה עומד מאחורי המגמה הזו? רוכשי דירה ראשונה פוגשים שילוב קשוח של עליית מחירי הדיור והאטה בהעלאת משכורות. לפי מודי'ס, עליית מחירי המגורים נסקו אל מעל לממוצע הלאומי בערים מרכזיות כגון ברלין, דבלין ואמסטרדם בין 2012 ו-2018. בברלין עליית מחירי הדיור עלתה על הממוצע הלאומי ביותר מ-30% בשנים הללו, ובאמסטרדם ביותר מ-35%. על פי מודי'ס בדבלין ההכנסה הפנויה עלתה בשיעור של 10% בשנים הללו, מספר שמפגר ב-80% אחרי עליית מחירי הדיור בעיר. הביקוש הגבוה לדיור בערים הללו ימשיך לשמר ככל הנראה את הלחץ על המחירים, כאשר גם רוכשים זרים לוקחים חלק בכך. בלונדון רוכשים אסייתיים מהווים כ-50% מכלל הרוכשים הזרים, על פי המידע של המרכז למדיניות הדיור של אוניברסיטת יורק.

האם יש משהו שבו נוכל לנחם את רוכשי הדירה הראשונה? לא ממש. על פי מודי'ס, עליית מחירי הדירות דוחקת באלו שהיו בזמנים אחרים שוקלים לרכוש לוותר על אפשרות זו ולשכור. בחירה אחרת של ציבור זה היא קניית בתים הרחק ממרכזי הערים.

אבל עבור רוכשים ראשונים ישנו גם "מעגל פידבק שלילי" הנוצר בעקבות העלייה בביקוש לשכירות. ביקוש גבוה יותר משמעו עליית מחירי השכירות, מה שמקטין את ההכנסה הפנויה שניתן לחסוך עבור רכישת בית, נושא שהופך למרכזי יותר ויותר עבור צעירים בערים כגון ברלין, לונדון ופריס, בהתחשב ב"הכנסה הנמוכה יחסית ובפרופיל ההעסקה הלא יציב בקרב לווים פוטנציאליים" כדברי הדו"ח של מודי'ס.

בד בבד, יש מחסור בהתחלות בנייה חדשות בערים אירופיות. במדריד, לדוגמא, בתים יד שנייה מהווים יותר מ-80% מכל מחירות הבתים. אך מדריד מציעה נקודת אור עבור קונים פוטנציאליים. הנכסים בעיר הספרדית קרובים יותר להישג ידם של רוכשים פוטנציאליים מאשר היו בשנת 2005 (אף על פי שפחות מאשר בשנת 2015).

ומי מרוויח מהסיטואציה הזו? בעלי דירות המשכירים אותם ב-Airbnb. הביקוש להשכרה תיירותית לפרקי זמן קצרים דוחף קדימה את שוק הדיור ומעלה את רווחיהם של נכסים המושכרים דרך Airbnb. בין הערים שנסקרו ליסבון, פריס ואמסטרדם הם בעלות האחוז הגבוה ביותר של שימוש ב-Airbnb, על פי הדו"ח. זאת בעקבות מאמצים של ערים כגון ברלין וברצלונה לבלום את הגידול בהשכרה קצרת-טווח. רוב הרשויות המקומיות אינן נהנות מהצמיחה של שוק Airbnb, כיוון שרבות מהן אינן גובות מיסים מבעלי הדירות. בשנת 2014 אמסטרדם הפכה להיות העיר האירופית הראשונה לחתום עם ענקית התיירות האינטרנטית ולגבות מיסים כאלו.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
יולי
302019
 

סקר יותר ממחצית צעירי ברלין בעד גורדי שחקים

ציפוף הבנייה על ידי שימוש במגרשים פנויים בין בניינים קיימים ומילוי גגות בקומות נוספות הם חלק מן האפשרויות המוצעות ליצירת עוד דירות בברלין. ככל שהאזרחים הנשאלים בסקרים צעירים יותר, כך סביר יותר שהם מעדיפים מבני מגורים רבי קומות.

בסקר שערכו מומחי Berliner Sparkasse, ציינו 41% מהברלינאים את הקמתם של בניינים רבי קומות כפתרון להוספת שטחי מגורים בבירה הצומחת. שיעור גבוה יותר בקרב הצעירים בני 18 עד 29 (53%) אמרו זאת. כמו כן עולה מן המחקר שעמדתו של תושב/ת ברלין בעניין תלויה גם ברמת ההכנסה שלו או שלה.

אחד מכל שלושה בקרב קרוב לאלף תושבי ברלין שהתראיינו בסקר 34%) הצביע בעד בניית דירות קטנות יותר. על פי המחקר, אנשים עם הכנסה חודשית נטו קטנה יחסית – משקי בית שמרוויחים מתחת ל-1,000 אירו לחודש (44% תמיכה ברעיון זה) ואנשים מעל גיל 50 (38% תמיכה ברעיון זה) נוטים יותר להעדיף את מדיניות הדירות הקטנות.

ככל שמדובר במי שמרוויחים היטב – יותר מ-3,000 אירו נטו בחודש, תושבי ברלין אלו נוטים יותר ויותר להיות בעד ציפוף בניינים, על ידי הקמת בניינים חדשים במגרשים פנויים בין בניינים קיימים (73% תמיכה ברעיון זה). פלח זה של הנשאלים גם נוטה יותר ויותר לתמוך בהרחבת הבנייה בשטחי גג ובהוספת קומות עליונות (63% תמיכה ברעיון זה). בסה"כ 59% מהברלינאים שלקחו חלק בסקר היו בעד ציפוף בניינים כפתרון ליצירת דיור ו-52% מהם הביעו תמיכה בבנייה על גגות בניינים קיימים.

13% מהנשאלים הציעו לחלוק בדירות קיימות וליצור בכך מיני-דירות רבות קטנות יותר, ו5% מהברלינאים הצהירו שהם אינם רואים כלל צורך בבניית דיור חדש בעיר.

היכן צריך לבנות את הדירות החדשות בברלין?
מן הסקר עולה כי כמעט כל תושב שני בבירת גרמניה (48%) סבור כי יש לבנות את הדירות החדשות מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (S-BAHN), אך עדיין בתוך תחומי ברלין. עמדה זו אומצה בעיקר על ידי בני 30 עד 49 שנים (54% תמיכה ברעיון זה) או בקרב נשאלים שכבר גרים כעת מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (53% תמיכה ברעיון זה).

יותר מ-38% מן הנשאלים בסקר הצהירו שיעדיפו כי הדירות החדשות ייבנו בתוך טבעת מסילת הרכבת העירונית. כך אומרים 51% מתושבי ברלין שמתגוררים כיום בתוך אזור הטבעת, 55% מהנשאלים בעלי הכנסה חודשית נטו של פחות מ -1,000 אירו ו-47% מהצעירים בקבוצת הגילאים 18 עד 29. 13 אחוז מהברלינאים מצהירים כי הם מעדיפים שהבנייה החדשה של דירות לפתרון מצוקת הדיור באזור ברלין תתבצע למעשה מחוץ לעיר, בשטחים פנויים ברחבי מדינת ברנדנבורג.

העדפה למגורים בתוך ברלין גבוהה יותר בקרב בני 50 פלוס מאשר בקרב הצעירים
63% מהנשאלים אמרו בסקר שהיו רוצים שתהיה לתושבי העיר זכות השתתפות רבה יותר בהליכי קבלת ההחלטות בתחום התכנון והבינוי בה. כלומר, תושבי ברלין רבים רוצים שתהיה להם מילה לגבי פרויקטי בנייה בעיר. רצון זה בא לידי ביטוי בראש ובראשונה בקרב תושבים צעירים יחסית בגילאי 18-29 (75% תמיכה ברעיון זה), תושבים בעלי השכלה תיכונית, ותושבים שמתגוררים כעת בתחומי טבעת מסילת הרכבת העירונית (70% תמיכה ברעיון זה בקרב כל אחד ואחד מן המגזרים הללו).

76% מהנשאלים אמרו שהם עדיין ירצו לגור בברלין כאשר יגיעו לגיל מבוגר, במיוחד נכון הדבר לגבי הקבוצה עם הכנסה חודשית נמוכה נטו – משקי בית של פחות מ-1,000 אירו לחודש (87% תמיכה ברעיון זה). הנכונות לעבור למקום מגורים אחר עולה עם צמיחת ההכנסה הביתית נטו: רק 31% מהברלינאים בעלי הכנסה ביתית נטו של 3,000 אירו לחודש רוצים לגור בברלין גם בגיל המבוגר. מדהים שבקרב ברלינאים בני 50 ומעלה (86% תמיכה במגורים בברלין) התגלתה עדיפות גבוהה יותר למגורים בברלין מאשר תושבים צעירים יותר (70% תמיכה במגורים בברלין).

תושבים צעירים ואלו שמרוויחים היטב נוטים יותר לתמוך בסיכוני הג'נטריפיקציה בבירת גרמניה
61% מכל הברלינאים רואים את הג'נטריפיקציה הגוברת בעיר כסיכון, במיוחד בקרב בעלי הכנסה ביתית נטו של פחות מ -1,000 אירו לחודש (68% תמיכה בעמדה זו) ובקרב מי שגילם מעל 50 (65% תמיכה בעמדה זו). 39% מהברלינאים שנסקרו רואים בצמיחתם של רבעים "טרנדיים" בעיר הזדמנות. עמדה זו בלטה במיוחד בקרב הנשאלים בני 18-29 (50% תמיכה בעמדה זו) וברלינאים המשתכרים מעל הממוצע, כלומר בעלי הכנסה חודשית נטו (למשק בית) של 3,000 אירו או יותר (47% תמיכה בעמדה זו).

83% מהברלינאים הצהירו שהם יכולים לחוש הזדהות עם השכונה שבה הם מתגוררים. משקי בית בעלי הכנסה חודשית נטו של יותר מ-3,000 אירו (88% תמיכה בעמדה זו) ומשיבים מעל גיל 50 (87% תמיכה בעמדה זו) נטו במיוחד להשיב כאן בחיוב. בנוגע לשאלה מי צריך להיות אחראי לעיצוב פני השכונה או הרובע שבה הם גרים, בסה"כ יותר ממחצית מהנשאלים (53%) סבורים שהאחראים הם נבחרי הציבור בפוליטיקה המקומית. עוד יצוין כי 64% מתושבי מזרח העיר ו-64% מתושבי העיר מעל גיל 30 סבורים כך.

27% מהברלינאים סבורים כי תושבי כל שכונה צריכים להיות אחראים בעצמם לעיצוב פני השכונה שלהם. עמדה זו בולטת במיוחד בקרב תושבים המתגוררים באזור טבעת מסילת הרכבת העירונית (33% תמיכה ברעיון זה) ובחלקה המערבי של ברלין (32% תמיכה ברעיון זה). 16% מהנשאלים סבורים שהאחריות בתחום זה מוטלת בראש ובראשונה על בעלי העסקים המקומיים, ועמדה זו בולטת במיוחד בקרב בני 18 עד 29 (24% תמיכה ברעיון זה). רק 5% מתושבי ברלין סבורים שהאחריות לפיתוח העיר מוטלת בראש ובראשונה על ידי איגודי תושבים מקומיים.

 

Source: Haufe.

קרא עוד
 
יולי
302019
 

דירות בברלין ובשאר חלקי גרמניה יישארו יקרות עד שנת 2060

אוניברסיטת פרייבורג בדקה את מגמות הטווח הארוך של שוק הנדל"ן. המסקנה ברורה: האוכלוסייה בירידה, אך הביקוש הכולל לדיור עדיין עולה.

כיצד יתפתח שוק הנדל"ן בגרמניה עד 2030 ואף עד שנת 2060? אם רק הייתם יודעים את זה, הייתם יכולים להתאים את עצמכם היטב לשוק העתידי. הדבר נוגע כמובן גם לבנקי הלוואה וחסכון, לבנקי משכנתאות ולחברות בניין. קרן Schwäbisch Hall – build-live-life הזמינה מחקר מדעי באוניברסיטת פרייבורג בשאלה זו, שתוצאותיו עומדות כעת באופן בלעדי לרשות המומחים שלנו בטאגסשפיגל.

הממצא המרכזי מפתיע: האוכלוסייה תהיה במגמת בירידה, אך הביקוש לדיור ימשיך עדיין לעלות. מגמת המעבר למשקי בית קטנים יותר מניעה ביקוש גובר לדיור עשרות שנים קדימה, ובמקרים מסוימים היא אף גוברת על מגמת הצמצום הדמוגרפי.

המחקר "שינוי סוציו-דמוגרפי ושווקי נדל"ן אזוריים" הוכן על ידי המומחה הנודע פרופסור ברנד ראפלושן והחוקר רומן ויטקובסקי מאוניברסיטת פרייבורג. לראשונה בוצע מחקר מקיף בנושא התפתחות הביקוש לשטח מגורים ומחירי נדל"ן בגרמניה עד 2060.

עד שנת 2030 מספר משקי הבית צפוי לגדול בכמעט שישה אחוזים ואילו בשנת 2060 הוא יהיה כמעט באותה רמה כמו היום. הסיבות לכך הן גידול במספר משקי בית  של אדם יחיד ודרישת שטח מגורים גדול יותר לכל אדם. שטח המגורים לאדם ממשיך לגדול כך: אם כיום מדובר ב-45 מ"ר לאדם, בעתיד ידובר בקצת יותר מ-49 מ"ר לאדם, עד שנת 2030. על פי המחקר הגרמנים ידרשו יותר ויותר דיור בכל פלחי השוק ובכל סוגי מבני המגורים: בתים צמודי קרקע, בתים דו משפחתיים ובתים רב-משפחתיים. הדבר חל גם לטווח הרחוק יותר.

כתוצאה מהגידול בביקוש לדיור, מחירי הנדל"ן כנראה יעלו ברציפות גם עד שנת 2030 בכל רחבי גרמניה ובשנת 2060, הם יעלו בעיקר במטרופולינים ובמקומות מבוקשים, בעיקר בדרום גרמניה. ירידות מחירים צפויות רק במחוזות חלשים מבחינה מבנית, כמו חלקים של מזרח גרמניה לשעבר.

ההגירה המתמשכת לגרמניה (שמוערכת כעת כגידול של כ-200,000 נפשות נטו מדי שנה בשנה) מגבירה במיוחד את הביקוש לדיור בבתים רב משפחתיים.

ברלין עדיין זולה בהשוואה לערים אחרות בגרמניה
בברלין תחזיות המחירים שוב מדברות על עליות חדות. על פי מדד מחירי הרכישה של LBS Nord, דירות בבניינים מגורים לא חדשים בברלין התייקרו בכ-13% בכל שנה מאז שנת 2016.

מידע זה מוצג על ידי נתוני המחירים העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של 2019, אשר נותחו על ידי מומחי Institut empirica ו-LBS Nord. החוקרים שהתמקדו בברלין העריכו את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות בגרמניה, עיר הבירה, עם מחיר חציוני למ"ר של 4190 אירו, עדיין זולה יחסית. לפיכך, מחפשי הדיור שואלים את עצמם יותר ויותר את השאלה האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר למגורים בשכירות. במיוחד מכיוון שדמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עוד יותר.

על פי המחקרים שהתפרסמו לאחרונה, מחירי הרכישה יעלו במידה הרבה ביותר בערים המבורג, בראונשוויג, ברמן ודיסלדורף עד שנת 2030. באזורים רבים הביקוש החזק גורם לעלייה משמעותית בערך הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, גם באזורים עם ביקוש גבוה משמעותית, פעילות בנייה חדשה בהיקף גדול מדי עשויה להגביר את ההיצע במהירות רבה מדי. כתוצאה מכך יתקבל בשוק היצע יתר זמני ובכך תיגרם ירידת מחירים. תחזית הביצועים טובה יותר לגבי דרום גרמניה, בעיקר במדינת באדן-וירטמברג ומדינת בוואריה, בהשוואה לצפון ולמזרח המדינה. "היוצא מן הכלל היא העיר ברלין", כך אומרים המומחים ראפלושן וויטקובסקי.

באזורים מסוימים, במיוחד אלה שנהנים מהגירה חזקה, יהיו יותר משקי בית עד שנת 2060 מאשר בשנת 2015, השנה שהייתה נקודת המוצא של המחקר. באזורים אחרים, לעומת זאת, מגמות ההגירה גורמות לערך זה לרדת הרבה מתחת לרמתו בשנת 2015. המדינות הפדרליות המזרחיות ייאלצו להתמודד בהקדם עם השלכות העזיבה וכן עם הירידה בערכי הנכסים ובמספר הדירות. המגמה הפוכה בערים מרכזיות, המאופיינות ברמת אטרקטיביות גבוהה במיוחד. אך בסה"כ, בטווח הארוך תהיה ירידה במספר משקי הבית, והדבר נכון בהחלט גם לגבי סביבתה של ברלין. למעשה מספר זה צפוי לרדת  ביותר מעשרים אחוזים ברחבי מזרח גרמניה.

מגמה נוספת שעולה מן המחקר לגבי ההתפתחויות בשוק עד שנת 2060: כמו כעת, ריכוז ברור של משקי הבית יהיה בערים הגדולות של מערב גרמניה ובסביבתם הצמודה.

החוקרים איתרו שתי סוגיות מרכזיות בניתוח השאלה מדוע הביקוש לדיור הולך ועולה. ראשית, מספר משקי הבית של סטודנטים ושל פנסיונרים צפוי להמשיך לגדול. לאחר סיום לימודיהם בבית הספר, צעירים רבים עוזבים את בית ההורים למטרות לימוד או הכשרה מקצועית, ולעיתים קרובות הם עוברים למה שמכונה "עיר נהירה" (עיר מבוקשת גדולה שרבים עוברים לגור בה, כמו ברלין כמובן). בערים כאלו יש מוסדות לימוד ואוניברסיטאות רבות. וגם בתחילת הקריירה שלהם, צעירים אלו בדרך כלל מקימים משק בית קטן ונפרד.

משקי הבית הולכים וקטנים, גמלאים נהנים מחיים ארוכים יותר
בנוסף לכל זה, אנשים מבוגרים חיים יותר וגם חיים לבדם יותר מבעבר, לאחר הגיעם לגיל הפרישה – ומגמה זו נמשכת. שתי קבוצות האוכלוסייה שהוזכרו לעיל "עוזרות" לפיכך להפחית את גודלו הממוצע של משק הבית העתידי ברחבי גרמניה.

על פי נתוני אוניברסיטת פרייבורג, הביקוש לדיור בשנת 2060 עדיין יהיה בערך גבוה ב- 10 אחוזים יותר מרמתו בשנת 2015.

מדד מחירי הרכישה של מומחי LBS מראה לאן מועדות פניה של מגמת המחירים במחוזות המסוימים בברלין. רוכשי דירות נאלצים כיום לשלם את המחירים הגבוהים ביותר בשרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבית משותף מוצעת כאן למכירה תמורת 4856 אירו לפחות למ"ר. דירות בפלח השוק העליון מוצעות ביותר מכך – ונרשמו אפילו מחירים של 5831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב-12.8% מאז שנת 2016. המחיר הסטנדרטי של 4700 אירו למ"ר ברובע מיטה הפך אותו לרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש ברובע זה, תתבקשו לשלם 330,000 אירו, ומדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בבירת גרמניה.

דירות זולות יותר בבתים משותפים תוכלו למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2751 אירו למ"ר).

המחירים המבוקשים עבור דירות בבתים משותפים לא חדשים ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע הם עולים בקצב תלול יותר מהעלייה בדמי השכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו ברובע ליכטנברג. מאז 2016 עלו שם המחירים ב-25.6% מדי שנה בשנה. המחירים זינקו מעל הממוצע גם ברבעים פנקוב, שפנדאו, נויקלן וטמפלהוף-שנברג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
302019
 

מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו במידה כה גדולה

מתווך הנדל"ן הידוע ביותר בגרמניה אינו מאמין שקיימת בועה בשוק הנדל"ן הגרמני

המתווך המפורסם ביותר של גרמניה, קריסטיאן פולקרס, מודה שגם הוא לא ראה את הנולד: הוא לא צפה את עליית המחירים העצומה בבירת גרמניה. "טעיתי לגמרי בברלין", כך אמר לעיתון טאגסשפיגל ביום ראשון. "מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בשיעור כזה".

הסנאט של ברלין דן כעת ברכישת 600 יחידות דיור מחברת הדיור DEUTSCHE WOHN, רעיון אשר נראה למומחה הוותיק בן ה-61 כדרך הלא נכונה ללכת בה. "אם הנדל"ן כבר מצוי בשוק, כמו הדירות הנדונות כעת בשדרות קארל-מרקס, והמדינה סבורה כי יש להתערב בשוק בדרך זו, אני חושב שזה מסוכן". פולקרס גם רואה את המחיר הפוטנציאלי, של 8 עד 14 מיליארד אירו, כמחיר בעייתי. "יש כאן משחק בכספי משלם המסים, באופן שהוא חסר אחריות להבנתי", כך הוא אומר.

"אנחנו לא בשוק מנופח"
פולקרס לא רואה את הסכנה של בועת נדל"ן בגרמניה. הוא מסביר כי "אנחנו לא בשוק מנופח. רוב רובם של הקונים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה אינם מונעים על ידי אירועים חיצוניים, כגון שיקולי השקעה קרים ומניפולציות פיננסיות, כי אם על ידי מצב חירום מבחינתם – הצורך הפשוט למצוא דירה בברלין בה יוכלו להתגורר."

המומחה פולקרס הוא מייסד ובעלים שותף של סוכנות הנדל"ן "Engel & Völkers", המובילה בשוק בגרמניה. מכירות קבוצת Engel & Völkers עלו ל-728 מיליון אירו בשנת 2018 – ומדובר גידול של 9% לעומת השנה הקודמת.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
292019
 

מדד שוק הנדלן בגרמניה עלה

מדד Hypo מדלג אל יותר מ-300 נקודות שוב והפעם ברבעון הראשון של שנת 2019.

האנובר. שוק הנדל"ן בגרמניה מציג שיפור ברור ברבעון הראשון של 2019: מדד ה – Hypo Real Estate הגרמני (REECOX) הגיע ל 303.4 נקודות בתחילת השנה, ועלה בכך ב- 2.0% בהשוואה לסוף שנת 2018. שוק הנדל"ן צמח באופן חיובי גם בשאר חמשת השווקים האירופיים שנבחנו במחקר שפורסם לאחרונה – ומדובר בעלייה בממוצע משוקלל של 1.6%. מדד ה- Deutsche Hypo Euro-Score, המסכם את כל ששת נתוני שוק הנדל"ן, עומד כיום על 236.8 נקודות.

סבינה בארטהאוור, חברת מועצת המנהלים של דויטשה היפו, אמרה כי "המגמה חיובית בכל שש המדינות שנערכה לגביהן בדיקה. שוק הנדל"ן הגרמני מצליח במיוחד. שווקי הנדל"ן האירופיים צפויים להמשיך להתקדם היטב".

מדי שלושה חודשים, עורכי המדד מציגים את נתוני התפתחות שוק הנדל"ן בגרמניה, צרפת, בריטניה, פולין, ספרד והולנד. החישוב נערך עבור כל אחת ואחת משש המדינות הללו באמצעות עיבוד של חמישה משתני קלט. בגרמניה, מדדי DAX, DIMAX מדד הסנטימנט הכלכלי ESI של הנציבות האירופית בנוגע לגרמניה, שער הריבית הבסיסי ושער הריבית לאגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה שמונפקות לפרק זמן של עשר שנים. המגמה החיובית הנוכחית בשוק הנדל"ן בגרמניה נזקפת בעיקר לזכות המגמה החיובית של מדדי ה- DAX ו- DIMAX, אשר עלו ב 9.2% וב- 11.9% בהתאמה ברבעון הראשון של 2019. לעומת זאת, האקלים העסקי של מדד הסנטימנט הכלכלי (ESI) ירד דווקא ב- 2.5%.

אלכסנדר פירשינג, שעומד בראש המשרד בברלין של בנק דויטשה היפו, אמר: "היות שהוא נתפס כ'חוף מבטחים', שוק הנדל"ן הגרמני נהנה מנהירה גדולה של משקיעים שמזרימים סכומים כבדים לרכישת נכסים – ובפרט בקרב משקיעים בינלאומיים. המומנטום הבולט קשור להמשך צמיחתו של שוק הנדל"ן." פירשינג הוסיף כי הדיון הציבורי בהפקעת דירות והעברתן בחזרה לידי החברות הציבוריות בבעלות רשויות השלטון המקומי מתנהל בזמן לא מתאים ויכול לסכן את התפתחותה החיובית של ברלין במשך השנים הבאות.

בנק דויטשה היפו הוא חברה שמתמחה במשכנתאות ובהלוואות הקשורות בתחום הנדל"ן המסחרי. הבנק מפגין מצוינות מקצועית מזה שנים רבות. דויטשה היפו נוסד בשנת 1872 והמומחים שלו פעילים בגרמניה, בריטניה, צרפת, ארצות השפלה (בנלוקס – בלגיה, הולנד, לוקסמבורג), ספרד ופולין. בסיסו של הבנק בעיר האנובר, אך יש לו סניפים פעילים מאד בערים רבות ובהן ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן, אמסטרדם, לונדון, מדריד, פריז, ורשה. עם כ- 400 עובדים, ועם נכסים בשווי כולל של 21.1 מיליארד אירו, דויטשה היפו הגרמני הוא אחד המממנים העיקריים של נדל"ן ברחבי גרמניה ואף ברחבי אירופה.

 

Source: lifepr

קרא עוד
 
יולי
292019
 

המומחה סשה קלופ מדיניות הבנייה של ברלין חייבת לקבל תאוצה - דירות בברלין הם מצרך מבוקש מאוד

עם 3.6 מיליון תושבים, ברלין הגיעה לשיא נוסף בגודל האוכלוסייה בסוף שנת 2018 – בתקופה שלאחר המלחמה. עד שנות הארבעים של המאה שעברה כבר היו בעיר ארבעה מיליון תושבים. הבירה הגרמנית מתקדמת בחזרה לשיא הזה וקצב הגידול גבוה מאד: מאז 2011 הגיעו בין 40,000 ל- 60,000 איש בשנה לברלין, והדבר הסתכם ב-300,000 שמות חדשים במרשם האוכלוסין. כיום מגיעים לעיר כ-20 אלף אזרחים חדשים מדי שנה – אבל רק לחלק מהם יש דירה פנויה בבירת גרמניה.

"לממשל המקומי ולפוליטיקאים בברלין יש כעת הזדמנות להיות חלוצים. אפשר ליצור כעת מרחב מגורים חדש, במידה רבה באמצעות תעשיית הנדל"ן שבוודאי רוצה לבנות. אין פלא, שכן זהו המודל העסקי שלהם, אבל פרויקטים רבים מזדחלים להם באיטיות כיום: היתרי בנייה דורשים לא פעם עד שנים עשר חודשים, הקצאת מגרשי קרקע לבנייה אורכת זמן רב. בפרט, יש צורך במתן תמיכה מקצועית טובה יותר למחוזות העיר, כדי שיבצעו את תפקידם באופן מקצועי ובמהירות רבה יותר ממה שאנו רואים כיום. את זה אומר המומחה סשה קלופ, מנכ"ל חברת בניין גדולה – Inter Stadt- u. Wohnungsbau Real Estate AG.

קלופ נחשב לאחד המומחים המובילים בשוק הנדל"ן הגרמני והוא התמחה בין היתר בשיפוץ ובמודרניזציה של נכסי מגורים רבים ברחבי המדינה. הוא אחראי לשיפוץ של יותר מ-1,000 יחידות דיור. דגש מיוחד הוא שם על פעילות בעיר בברלין. המומחה מזהה פוטנציאל מיוחד בבנייה חדשה ובשיפוץ מקיף של אזורים שלמים, לדעתו הסנאט של ברלין יכול למצב את עצמו בעניין זה כמוביל הצמיחה בדיור ואף הפריחה הכלכלית של העיר. במיוחד נכון הדבר להנפקת אישורים והכנה של מגרשי קרקע – תחום שמצוי בבעיה כעת. היזמים בענף הבנייה מוכנים לדיאלוג הדרוש עם הממשל המקומי, לדברי קלופ. הוא מסכם כי אם הממשל המקומי ייתן מענה הולם לצרכים ויהיה קשוב לפניות מצד היזמים, הוא יוכל לעצב בהצלחה את פני העיר לשנים רבות.

פוליטיקאים צריכים לפעול במרץ רב יותר בכל שלבי ההתפתחות של שוק הנדל"ן, ורבים מהם מכירים היטב את המגמות בעיר לאחר איחוד גרמניה, כמו קלופ עצמו. המידע והנסיון של כל האנשים הללו יכולים לסייע רבות. בפרט מציין קלופ כבעיה את מספר תקנות הבנייה הגובר במהלך השנים ואת יוקר האנרגיה, הבידוד וסילוק הפסולת לפי החוקים המחמירים. גורמים אלו הם בין התורמים הגדולים ביותר לעלויות הבנייה. "אין פלא כי מחירי חוזי שכירות בדירות חדשות כבר לא יכולים לעמוד על מתחת ל- 10 אורו למ"ר לחודש. זה פשוט בלתי אפשרי מבחינה מתמטית… אבל שינוי המדיניות עצמה יכול לסייע בצורה הטובה ביותר כדי לבלום את עלויות הפיתוח ואת עלויות השכירות הנגזרות מהן", לדברי קלופ. הוא מציע לפשט ולהקל בתקנות רבות בתחום הבינוי כדי לאפשר עבודה מהירה ופשוטה יותר של הקבלנים.

סאשה קלופ מציין כי שוק הנדל"ן בברלין ימשיך ליהנות ממגמות עלייה. לדבריו, שוק הנדל"ן בברלין הוא אחד המגוונים ביותר בגרמניה ולמעשה בכל רחבי אירופה. ברלין מציעה לעולם היבטים מגוונים במיוחד: קבוצות אוכלוסייה רבות, מבנים היסטוריים ומודרניים. ברלין מושכת אליה כל הזמן אנשים חדשים ועסקים חדשים, בזרם מתמיד מאז איחוד גרמניה. קלופ מוסיף כי "בזכות השינויים החברתיים בברלין אפילו מחוזות שנחשבו בעבר בעייתיים מהווים עכשיו כתובות מגורים פופולריות. בגלל גורמים רבים כגון הפריחה בשוק היי-טק הגרמני וכן תוצאות משאל ברקסיט על פרישת בריטניה מן האיחוד האירופי, האוכלוסייה ממשיכה להרקיע שחקים," אמר קלופ. הוא ועמיתיו מצפים כי ברלין תהיה אפילו יותר פופולרית בעתיד כמרכז כלכלי עבור חברות גרמניות ובינלאומיות. זו סיבה נוספת לצורך בעדכון המדיניות, שימון הגלגלים ועבודה משותפת בין הממשל המקומי לנציגי התעשייה על מנת להקל על מצוקת הדיור והנדל"ן.

 

Source: presseportal

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור הגדולה עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון.

ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו.

הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים למתוח את עצמם כדי להרשות לעצמם את שכר הדירה הגבוה. פוסטר שנתלה על מרפסת אחת מבהיר זאת: "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

שכירות: רבים חוששים כי הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה בבירת גרמניה
ואכן, אנשים רבים מודאגים וחוששים שלא יוכלו עוד בעתיד להרשות לעצמם את העיר שלהם. הפוליטיקאים בברלין, למרבה הצער, נראים המומים לנוכח המצב הזה, אף שהוא לא כל כך חדש. במשך שנים, הדירות הלא נכונות נבנו בעיר, אם בכלל נבנו. אלה היו לעתים קרובות נכסים יקרים, שנרכשו לעתים קרובות על ידי משקיעים מכל רחבי העולם. אלו משאירים את הדירות ריקות, לפחות במשך רוב השנה. חברות הדיור בבעלות המדינה אכן התחילו בשנים האחרונות להניח את העגורנים ברחבי העיר ולבנות דירות. אבל תנופה גדולה של ממש כדי ליצור דיור בר השגה בקנה מידה גדול יותר – מגמה כזו לא נראית עדיין באופק.

בעיה נוספת בעיר היא שפרויקטים גדולים להקמת בנייני מגורים מאסיביים נדחו בעבר או צומצמו תחת הרושם של מחאות מצד תושבי ברלין. החשש שלא יהיה מספיק מקום בעיר כבר חלחל מזמן ליסודות הכלכליים של בירת גרמניה. יחד עם תוכנית הפיתוח העירוני לדיור, הסנאט מנסה כעת לפעול בהחלטיות גם לקידום הפיתוח העסקי בעיר. כך למשל, הרשויות רוצות לפנות יותר מ- 1000 דונם עבור עסקים חדשים וגם לקנות קרקעות עבור חברות עצמן. הרשויות רוצות להקים אף מתחמים עסקיים בהשקעה ציבורית ולהציע אותן לחברות ולעסקים קטנים. יצוין כי הדבר מנוגד למדיניות העיריה בעבר, שתחת מחסור במזומנים מכרה שטחים נרחבים בעיר הבירה והעבירה אותם לידיים פרטיות.

המחסור בדיור בברלין: יש לטפל בנכסים הקיימים בזהירות
ברלין עדיין יכולה לתקן את הטעויות הכבדות שנעשו בעבר כגון מכירות חיסול של נכסים ציבוריים, ולהפסיק את סחרור המחירים בשוק הנדל"ן. הפקעות דירות לטובת חברות הדיור הציבורי בעיר הן הדרך הלא נכונה לפתור את הבעיה. מה שכן יכול לעזור הוא הבנייה החדשה – העבודה הנמרצת בעניין חייבת סוף סוף להתחיל. גם עליות בשכר הדירה ללא הצדקה הולמת חייבות להיבלם על ידי חקיקה ותקנות. הממשלה הפדרלית חייבת גם להצטרף ולתרום את חלקה. יש לקוות שכך יימנעו מצבים כמו "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

עם הקרקעות הנותרות בידי הרשויות אנו צריכים להתמודד בזהירות רבה ביותר. שיקולים ציבוריים חשובים, כמו קביעת הזכאות למגורים בדירות צמודות גן ב"מושבות הכפריות" הפזורות ברחבי ברלין צריכים לכלול גם צרכים חדשים, כגון הקמת בתי הספר הדרושים לציבור ההולך וגדל של תושבי העיר. פרנסי העיר  חייבים להסביר את הפוליטיקה שלהם בצורה שקופה יותר. יהיה עליהם לשים דגש על איכות הפיתוח, תאימות העיר לצרכי התושבים וכן היותו של הדיור בר השגה. ועד שהמשכורות של תושבי העיר, שעודן נמוכות יחסית לממוצע בגרמניה, יגיעו לרמה שבה דיירים ממוצעים בעיר יוכלו להרשות לעצמם דירות יקרות יותר ולהיות תלויים פחות בסבסוד ממשלתי, נראה שיש הצדקה לצעוד ב-1 במאי ולתבוע "עבודה טובה".

 Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
Inspiration Group