בלוג ברלין

 
אוגוסט
272019
 

הסנאטור פרנק נייגל

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
302019
 

מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו במידה כה גדולה

מתווך הנדל"ן הידוע ביותר בגרמניה אינו מאמין שקיימת בועה בשוק הנדל"ן הגרמני

המתווך המפורסם ביותר של גרמניה, קריסטיאן פולקרס, מודה שגם הוא לא ראה את הנולד: הוא לא צפה את עליית המחירים העצומה בבירת גרמניה. "טעיתי לגמרי בברלין", כך אמר לעיתון טאגסשפיגל ביום ראשון. "מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בשיעור כזה".

הסנאט של ברלין דן כעת ברכישת 600 יחידות דיור מחברת הדיור DEUTSCHE WOHN, רעיון אשר נראה למומחה הוותיק בן ה-61 כדרך הלא נכונה ללכת בה. "אם הנדל"ן כבר מצוי בשוק, כמו הדירות הנדונות כעת בשדרות קארל-מרקס, והמדינה סבורה כי יש להתערב בשוק בדרך זו, אני חושב שזה מסוכן". פולקרס גם רואה את המחיר הפוטנציאלי, של 8 עד 14 מיליארד אירו, כמחיר בעייתי. "יש כאן משחק בכספי משלם המסים, באופן שהוא חסר אחריות להבנתי", כך הוא אומר.

"אנחנו לא בשוק מנופח"
פולקרס לא רואה את הסכנה של בועת נדל"ן בגרמניה. הוא מסביר כי "אנחנו לא בשוק מנופח. רוב רובם של הקונים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה אינם מונעים על ידי אירועים חיצוניים, כגון שיקולי השקעה קרים ומניפולציות פיננסיות, כי אם על ידי מצב חירום מבחינתם – הצורך הפשוט למצוא דירה בברלין בה יוכלו להתגורר."

המומחה פולקרס הוא מייסד ובעלים שותף של סוכנות הנדל"ן "Engel & Völkers", המובילה בשוק בגרמניה. מכירות קבוצת Engel & Völkers עלו ל-728 מיליון אירו בשנת 2018 – ומדובר גידול של 9% לעומת השנה הקודמת.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
292019
 

מדד שוק הנדלן בגרמניה עלה

מדד Hypo מדלג אל יותר מ-300 נקודות שוב והפעם ברבעון הראשון של שנת 2019.

האנובר. שוק הנדל"ן בגרמניה מציג שיפור ברור ברבעון הראשון של 2019: מדד ה – Hypo Real Estate הגרמני (REECOX) הגיע ל 303.4 נקודות בתחילת השנה, ועלה בכך ב- 2.0% בהשוואה לסוף שנת 2018. שוק הנדל"ן צמח באופן חיובי גם בשאר חמשת השווקים האירופיים שנבחנו במחקר שפורסם לאחרונה – ומדובר בעלייה בממוצע משוקלל של 1.6%. מדד ה- Deutsche Hypo Euro-Score, המסכם את כל ששת נתוני שוק הנדל"ן, עומד כיום על 236.8 נקודות.

סבינה בארטהאוור, חברת מועצת המנהלים של דויטשה היפו, אמרה כי "המגמה חיובית בכל שש המדינות שנערכה לגביהן בדיקה. שוק הנדל"ן הגרמני מצליח במיוחד. שווקי הנדל"ן האירופיים צפויים להמשיך להתקדם היטב".

מדי שלושה חודשים, עורכי המדד מציגים את נתוני התפתחות שוק הנדל"ן בגרמניה, צרפת, בריטניה, פולין, ספרד והולנד. החישוב נערך עבור כל אחת ואחת משש המדינות הללו באמצעות עיבוד של חמישה משתני קלט. בגרמניה, מדדי DAX, DIMAX מדד הסנטימנט הכלכלי ESI של הנציבות האירופית בנוגע לגרמניה, שער הריבית הבסיסי ושער הריבית לאגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה שמונפקות לפרק זמן של עשר שנים. המגמה החיובית הנוכחית בשוק הנדל"ן בגרמניה נזקפת בעיקר לזכות המגמה החיובית של מדדי ה- DAX ו- DIMAX, אשר עלו ב 9.2% וב- 11.9% בהתאמה ברבעון הראשון של 2019. לעומת זאת, האקלים העסקי של מדד הסנטימנט הכלכלי (ESI) ירד דווקא ב- 2.5%.

אלכסנדר פירשינג, שעומד בראש המשרד בברלין של בנק דויטשה היפו, אמר: "היות שהוא נתפס כ'חוף מבטחים', שוק הנדל"ן הגרמני נהנה מנהירה גדולה של משקיעים שמזרימים סכומים כבדים לרכישת נכסים – ובפרט בקרב משקיעים בינלאומיים. המומנטום הבולט קשור להמשך צמיחתו של שוק הנדל"ן." פירשינג הוסיף כי הדיון הציבורי בהפקעת דירות והעברתן בחזרה לידי החברות הציבוריות בבעלות רשויות השלטון המקומי מתנהל בזמן לא מתאים ויכול לסכן את התפתחותה החיובית של ברלין במשך השנים הבאות.

בנק דויטשה היפו הוא חברה שמתמחה במשכנתאות ובהלוואות הקשורות בתחום הנדל"ן המסחרי. הבנק מפגין מצוינות מקצועית מזה שנים רבות. דויטשה היפו נוסד בשנת 1872 והמומחים שלו פעילים בגרמניה, בריטניה, צרפת, ארצות השפלה (בנלוקס – בלגיה, הולנד, לוקסמבורג), ספרד ופולין. בסיסו של הבנק בעיר האנובר, אך יש לו סניפים פעילים מאד בערים רבות ובהן ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן, אמסטרדם, לונדון, מדריד, פריז, ורשה. עם כ- 400 עובדים, ועם נכסים בשווי כולל של 21.1 מיליארד אירו, דויטשה היפו הגרמני הוא אחד המממנים העיקריים של נדל"ן ברחבי גרמניה ואף ברחבי אירופה.

 

Source: lifepr

קרא עוד
 
יולי
292019
 

המומחה סשה קלופ מדיניות הבנייה של ברלין חייבת לקבל תאוצה - דירות בברלין הם מצרך מבוקש מאוד

עם 3.6 מיליון תושבים, ברלין הגיעה לשיא נוסף בגודל האוכלוסייה בסוף שנת 2018 – בתקופה שלאחר המלחמה. עד שנות הארבעים של המאה שעברה כבר היו בעיר ארבעה מיליון תושבים. הבירה הגרמנית מתקדמת בחזרה לשיא הזה וקצב הגידול גבוה מאד: מאז 2011 הגיעו בין 40,000 ל- 60,000 איש בשנה לברלין, והדבר הסתכם ב-300,000 שמות חדשים במרשם האוכלוסין. כיום מגיעים לעיר כ-20 אלף אזרחים חדשים מדי שנה – אבל רק לחלק מהם יש דירה פנויה בבירת גרמניה.

"לממשל המקומי ולפוליטיקאים בברלין יש כעת הזדמנות להיות חלוצים. אפשר ליצור כעת מרחב מגורים חדש, במידה רבה באמצעות תעשיית הנדל"ן שבוודאי רוצה לבנות. אין פלא, שכן זהו המודל העסקי שלהם, אבל פרויקטים רבים מזדחלים להם באיטיות כיום: היתרי בנייה דורשים לא פעם עד שנים עשר חודשים, הקצאת מגרשי קרקע לבנייה אורכת זמן רב. בפרט, יש צורך במתן תמיכה מקצועית טובה יותר למחוזות העיר, כדי שיבצעו את תפקידם באופן מקצועי ובמהירות רבה יותר ממה שאנו רואים כיום. את זה אומר המומחה סשה קלופ, מנכ"ל חברת בניין גדולה – Inter Stadt- u. Wohnungsbau Real Estate AG.

קלופ נחשב לאחד המומחים המובילים בשוק הנדל"ן הגרמני והוא התמחה בין היתר בשיפוץ ובמודרניזציה של נכסי מגורים רבים ברחבי המדינה. הוא אחראי לשיפוץ של יותר מ-1,000 יחידות דיור. דגש מיוחד הוא שם על פעילות בעיר בברלין. המומחה מזהה פוטנציאל מיוחד בבנייה חדשה ובשיפוץ מקיף של אזורים שלמים, לדעתו הסנאט של ברלין יכול למצב את עצמו בעניין זה כמוביל הצמיחה בדיור ואף הפריחה הכלכלית של העיר. במיוחד נכון הדבר להנפקת אישורים והכנה של מגרשי קרקע – תחום שמצוי בבעיה כעת. היזמים בענף הבנייה מוכנים לדיאלוג הדרוש עם הממשל המקומי, לדברי קלופ. הוא מסכם כי אם הממשל המקומי ייתן מענה הולם לצרכים ויהיה קשוב לפניות מצד היזמים, הוא יוכל לעצב בהצלחה את פני העיר לשנים רבות.

פוליטיקאים צריכים לפעול במרץ רב יותר בכל שלבי ההתפתחות של שוק הנדל"ן, ורבים מהם מכירים היטב את המגמות בעיר לאחר איחוד גרמניה, כמו קלופ עצמו. המידע והנסיון של כל האנשים הללו יכולים לסייע רבות. בפרט מציין קלופ כבעיה את מספר תקנות הבנייה הגובר במהלך השנים ואת יוקר האנרגיה, הבידוד וסילוק הפסולת לפי החוקים המחמירים. גורמים אלו הם בין התורמים הגדולים ביותר לעלויות הבנייה. "אין פלא כי מחירי חוזי שכירות בדירות חדשות כבר לא יכולים לעמוד על מתחת ל- 10 אורו למ"ר לחודש. זה פשוט בלתי אפשרי מבחינה מתמטית… אבל שינוי המדיניות עצמה יכול לסייע בצורה הטובה ביותר כדי לבלום את עלויות הפיתוח ואת עלויות השכירות הנגזרות מהן", לדברי קלופ. הוא מציע לפשט ולהקל בתקנות רבות בתחום הבינוי כדי לאפשר עבודה מהירה ופשוטה יותר של הקבלנים.

סאשה קלופ מציין כי שוק הנדל"ן בברלין ימשיך ליהנות ממגמות עלייה. לדבריו, שוק הנדל"ן בברלין הוא אחד המגוונים ביותר בגרמניה ולמעשה בכל רחבי אירופה. ברלין מציעה לעולם היבטים מגוונים במיוחד: קבוצות אוכלוסייה רבות, מבנים היסטוריים ומודרניים. ברלין מושכת אליה כל הזמן אנשים חדשים ועסקים חדשים, בזרם מתמיד מאז איחוד גרמניה. קלופ מוסיף כי "בזכות השינויים החברתיים בברלין אפילו מחוזות שנחשבו בעבר בעייתיים מהווים עכשיו כתובות מגורים פופולריות. בגלל גורמים רבים כגון הפריחה בשוק היי-טק הגרמני וכן תוצאות משאל ברקסיט על פרישת בריטניה מן האיחוד האירופי, האוכלוסייה ממשיכה להרקיע שחקים," אמר קלופ. הוא ועמיתיו מצפים כי ברלין תהיה אפילו יותר פופולרית בעתיד כמרכז כלכלי עבור חברות גרמניות ובינלאומיות. זו סיבה נוספת לצורך בעדכון המדיניות, שימון הגלגלים ועבודה משותפת בין הממשל המקומי לנציגי התעשייה על מנת להקל על מצוקת הדיור והנדל"ן.

 

Source: presseportal

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור הגדולה עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון.

ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו.

הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים למתוח את עצמם כדי להרשות לעצמם את שכר הדירה הגבוה. פוסטר שנתלה על מרפסת אחת מבהיר זאת: "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

שכירות: רבים חוששים כי הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה בבירת גרמניה
ואכן, אנשים רבים מודאגים וחוששים שלא יוכלו עוד בעתיד להרשות לעצמם את העיר שלהם. הפוליטיקאים בברלין, למרבה הצער, נראים המומים לנוכח המצב הזה, אף שהוא לא כל כך חדש. במשך שנים, הדירות הלא נכונות נבנו בעיר, אם בכלל נבנו. אלה היו לעתים קרובות נכסים יקרים, שנרכשו לעתים קרובות על ידי משקיעים מכל רחבי העולם. אלו משאירים את הדירות ריקות, לפחות במשך רוב השנה. חברות הדיור בבעלות המדינה אכן התחילו בשנים האחרונות להניח את העגורנים ברחבי העיר ולבנות דירות. אבל תנופה גדולה של ממש כדי ליצור דיור בר השגה בקנה מידה גדול יותר – מגמה כזו לא נראית עדיין באופק.

בעיה נוספת בעיר היא שפרויקטים גדולים להקמת בנייני מגורים מאסיביים נדחו בעבר או צומצמו תחת הרושם של מחאות מצד תושבי ברלין. החשש שלא יהיה מספיק מקום בעיר כבר חלחל מזמן ליסודות הכלכליים של בירת גרמניה. יחד עם תוכנית הפיתוח העירוני לדיור, הסנאט מנסה כעת לפעול בהחלטיות גם לקידום הפיתוח העסקי בעיר. כך למשל, הרשויות רוצות לפנות יותר מ- 1000 דונם עבור עסקים חדשים וגם לקנות קרקעות עבור חברות עצמן. הרשויות רוצות להקים אף מתחמים עסקיים בהשקעה ציבורית ולהציע אותן לחברות ולעסקים קטנים. יצוין כי הדבר מנוגד למדיניות העיריה בעבר, שתחת מחסור במזומנים מכרה שטחים נרחבים בעיר הבירה והעבירה אותם לידיים פרטיות.

המחסור בדיור בברלין: יש לטפל בנכסים הקיימים בזהירות
ברלין עדיין יכולה לתקן את הטעויות הכבדות שנעשו בעבר כגון מכירות חיסול של נכסים ציבוריים, ולהפסיק את סחרור המחירים בשוק הנדל"ן. הפקעות דירות לטובת חברות הדיור הציבורי בעיר הן הדרך הלא נכונה לפתור את הבעיה. מה שכן יכול לעזור הוא הבנייה החדשה – העבודה הנמרצת בעניין חייבת סוף סוף להתחיל. גם עליות בשכר הדירה ללא הצדקה הולמת חייבות להיבלם על ידי חקיקה ותקנות. הממשלה הפדרלית חייבת גם להצטרף ולתרום את חלקה. יש לקוות שכך יימנעו מצבים כמו "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

עם הקרקעות הנותרות בידי הרשויות אנו צריכים להתמודד בזהירות רבה ביותר. שיקולים ציבוריים חשובים, כמו קביעת הזכאות למגורים בדירות צמודות גן ב"מושבות הכפריות" הפזורות ברחבי ברלין צריכים לכלול גם צרכים חדשים, כגון הקמת בתי הספר הדרושים לציבור ההולך וגדל של תושבי העיר. פרנסי העיר  חייבים להסביר את הפוליטיקה שלהם בצורה שקופה יותר. יהיה עליהם לשים דגש על איכות הפיתוח, תאימות העיר לצרכי התושבים וכן היותו של הדיור בר השגה. ועד שהמשכורות של תושבי העיר, שעודן נמוכות יחסית לממוצע בגרמניה, יגיעו לרמה שבה דיירים ממוצעים בעיר יוכלו להרשות לעצמם דירות יקרות יותר ולהיות תלויים פחות בסבסוד ממשלתי, נראה שיש הצדקה לצעוד ב-1 במאי ולתבוע "עבודה טובה".

 Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המוקד החם של שוק הנדלן בברלין

בשנה שעברה העבירה BIM, סוכנות התיאום של נדל"ן בבעלות הרשויות בברלין, 31 מתחמים לידי חברות בנייה ציבוריות של ברלין, על שטח כולל של 200,000 מ"ר. אבל כמה דירות נוצרו בזכות זאת?

במתחם Dragoner בברלין אפשר היה למצוא לפני כמה שבועות קבוצת אנשים מעניינת. לצד אמנים והיפסטרים הגיעו למקום באזור גם בעלי עסקים ויזמי נדל"ן שמעורבים בתכנית חדשה: הקמת שכונת מגורים חדשה בדיור בר השגה במסגרת תכנית שתתחיל להתממש כבר בשנת 2021 לפי הערכות BIM.

המיקום של האירוע הזה נבחר היטב. המתחם משקף בבירור את התוצאות של סחרור שוק הנדל"ן בכל רחבי בירת גרמניה – ובמפגש הזה אפשר לזהות כיצד הסנאט, עם חברות בבעלות המדינה, מנסה לכבות את האש. סוכנות BIM, אשר תחת שליטתה מצויים שטחים שמהווים כמעט מחצית מהעיר, היא כמובן אחת מחברות המפתח. BIM מחזיקה, מנהלת ואחראית לפרויקטי פיתוח נרחבים בשם המדינה. החדשות הרעות שעמן עליה להתמודד הן כי לא אין הרבה אופציות אשר יכולות להביא הקלה מהירה לעיר שגדלה במהירות כה רבה.

רק בשנה שעברה, BIM העבירה מתחמים בהיקף של 200,000 מ"ר לשש חברות דיור בבעלות המדינה. "העברה" היא המונח שבו משתמשת מנכ"לית BIM בירגיט מהרינג, שכן BIM איננה מקבלת בתמורה את מחיר הרכישה, של כמעט 83 מיליון אירו. במקום זאת, חברות הדיור בבעלות המדינה מתחייבות להפחית את דמי השכירות בדירות המתוכננות על שטחי הקרקע האלו "למשך פרק זמן של 25 שנים", כך אומרת מזכירת הממשל המקומי מרגרטה זודהוף (SPD). אבל בחינם לא מקבלים שום דבר, אפילו לא בין קרובי משפחה. הדבר גם היה מהווה הפרה לחוק התקציב. לפיכך הוחלט על המתווה הנ"ל להעברת הדירות.

עתודות הקרקע הפנויה לבנייה הולכות ואוזלות
כמה דירות ייבנו בסך הכל על נכסים אלה? BIM והסנאט לא יודעים לומר בוודאות. הדבר תלוי בדיני התכנון והבנייה ובדיונים עתירי קונפליקטים במסגרת המשא ומתן עם הגופים המחוזיים שבהם תושבי העיר יכולים לומר את דברם. בשנה זו ובשנה הבאה, יסופקו שטחים בערך באותו הגודל. אבל כבר עכשיו אפשר להבחין בכך שעתודות הקרקע נגמרות, כמו כן, יש מגרשים רבים שמבחינה היסטורית יש להם מורשת שלילית או שאופי המקום כעת אינו אטרקטיבי.

תקוות נוספות תולים הפוליטיקאים בברלין במשא ומתן עם הממשלה הפדרלית, במטרה לקבל את נכסיה בברלין. נכסים אלה מתאימים יותר להוות כבר כעת שטח שמיש בברלין, ולהקל בטווח זמן קצר על מצוקת הדיור והמחסור במגרשים פנויים לבנייה. מתחם Dragoner הוא נכס פדרלי כזה. האזור עדיין לא מצוי בבעלות הרשויות המקומיות של ברלין, כי "ועדות" של הפרלמנט עדיין צריכות להסכים על הרכישה. "זה לא פורמלי והוועדות אינן חותמת גומי כלל וכלל", כך מבהירים בברלין. כך למשל, הוועדות עצרו את המכירה המיועדת למשקיע פרטי לפני היוזמה להעבירו לידי הרשויות המקומיות בבירת גרמניה.

האם אתם רוצה לגור עם מוסך בקצה הרחוב?
מזכיר משרד האוצר של הרשות המקומית בברלין הודה בנימוס למארגני האירוע של BIM, שהתקיים במועדון קהילתי פופולרי. האירוע קיבץ יחדיו אנשים שבדרך כלל לא ייפגשו: בעלי עסקי צווארון כחול, אמנים, צעירים וזקנים ופוליטיקאים מעונבים. הקבוצה הזו מייצגת היטב את ברלין אך היא מעלה שאלות לגבי פיתוח הרובע: האם מוסך באמת צריך לעבוד באמצע רובע קרויצברג? אולי מוטב לפנות מקום ליותר מ-100,000 אנשים שמחפשים קורת גג, לבנות בצפיפות רבה יותר ברובע ולהסיט את העסקים לשולי העיר?

הנוכחים דנו והתווכחו על התוכניות עבור אזור Dragoner. האם "בכל מקרה יותר מ 500 דירות" ייבנו שם, כפי שהרשויות רוצות. או פחות. אם זה תלוי בפמלה שובס, בעלת מועדון במקום, מוטב שאבן הפינה עבור הבניינים החדשים לא תונח עד 2021 – אחרת "לא יהיה זמן מספיק כדי לשקול את התכניות". היא מסויגת מתכניות הבנייה, אך יש לה כמובן אינטרס, אולי גם מפני שאיבדה מועדון קודם. בפרנצלאואר ברג. גם שם הוקמו דירות חדשות. המועדון אמור היה להישאר, אבל התושבים התלוננו על הרעש שהוא יוצר ובסכסוכים בין בעלי עסקים לתושבים נוטים לנצח בעיקר האחרונים.

דמי שכירות "מפחידים" בגובהם
בנוסף, דמי השכירות המסחריים של דירות בברלין הם "מפחידים": 23.30 אירו למ"ר בממוצע – "יותר מ 36 אירו באתרים מובילים בברלין", לדברי מנכ"לית BIM. BIM היא גם "בעלת המניות" הגדולה ביותר של נדל"ן מסחרי בעיר, והיא אומרת כי "יש לנו אחריות לשמור על דמי השכירות המסחריים במצב יציב, כדי לא לפגוע בכלכלת העיר וברווחת התושבים".

מאידך גיסא, היא לא תתעלם מן העקרונות המסחריים הבסיסיים שכל בעל נכס חייב לצפות, כולל עלויות תחזוקה. כדי להגן על "סטודיו של אמנים" ועל "הענפים המסחריים הזעירים הזכאים להגנה", יש צורך ב"חישוב מעורב": שכר דירה גבוה יותר עבור שטחים טובים במיוחד ושכר דירה נמוך יותר עבור אחרים, כך שהגיוון בברלין יישמר.

המקרה של "קאמיל אופנה"
בשוק הפתוח, לסוחר ברלין טיפוסי אין כמעט סיכוי מול המגמות הללו במחירי הנדל"ן, כדוגמה אפשר לראות ברחובות נוספים באזור: העסק "קאמיל אופנה" ברחוב קוטבוסר צריך להיסגר בקרוב למרות מכירות טובות ונכונות בעלי העסק לשלם שכר דירה גבוה יותר בסוף החודש – כל זאת אחרי 16 שנים בשכונה.

בעל הבית, במקרה זה לא משקיע פיננסי כבד אלא בעלים פרטיים מהסוג הרגיל עד מאוד, פשוט אינו מגיב להצעות ובקשות מצד בעלי העסק. חברת הפרלמנט המקומי מטעם מפלגת הירוקים, קתרין שמידברגר, לא רוצה לקבל זאת והיא פועלת ברשויות המחוז ובבית הנבחרים נגד הפגיעה בבעלי עסקים ובמרקם הקהילתי בשכונות בגלל תהליכים כאלו.

Source: Der Tagesspiegel

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המחסור בדיור בבירת גרמניה - המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר.

"הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל קרן השקעות אלטרנטיבית בברלין, CapitalBay. הוא ציין שהשפעה חיובית בדמות ירידת מחירים יכולה בהחלט להתחיל בהקדם, כבר כאשר ייווצרו התנאים המתאימים המקדימים אותה, ואין בהכרח צורך להמתין עד השלמת בניית הדירות בפועל. הוא מסביר כי "המשקיעים מכלכלים את צעדיהם ביחס לעתיד, ולא ביחס לסטטוס קוו. כלומר, משקיע לא ירצה לשלם היום מחיר גבוה אם ברור לכולם כי מחר יהיה שפע במוצר המדובר, דירות בברלין במקרה זה. "הוא מביא את הדוגמא של דובאי, שבה צנחו המחירים של עסקאות נדל"ן חדש וגם מחירי השכירות ב-20 עד 30 אחוזים בתוך שלושה חודשים לאחר ההכרזה על תכנית לעיבודי הנדל"ן בבניינים קיימים ולבניית יחידות נדל"ן רבות חדשות.

יש צורך בחשיבה קונספטואלית חדשה בעיר
סלדן גם מזהה פוטנציאל רב לעיבוי בניינים קיימים ברחבי ברלין: "אנחנו דבקים משום מה בנוף עירוני של לפני 200 שנה. באותם ימים לא נבנו יותר מחמש קומות בבניין, כי לא רצו להכריח אנשים לטפס קומות רבות במדרגות. אבל היום יש מעליות". סלדן מציין גם כי אורח החיים של הדיירים השתנה מאז. "מי שרוצה בראש ובראשונה בחיי חברה מסתפק בסלון קטן בדירה במיקום מרכזי, עושה את העבודה או המחקר שלו בבית הקפה מעבר לפינה, ומוצא את חדר האורחים שלו באחד המלונות הרבים."

גץ הופנבאך, בכיר בחברת הפיתוח ויזמות הנדל"ן benchmark, מציין בהקשר זה את פרנקפורט כעיר שהפנימה היטב את הצורך להסתגל לשינוי תמידי. "הנוף העירוני של פרנקפורט השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות בחלקים רבים של העיר. ראו לנגד עיניכם את גורדי השחקים הרבים בעיר או את הפיתוח בחלק העתיק שלה. הרוב הגדול של התושבים יסכימו כי השינוי היה לטובה. הזהות של עיר איננה מצויה רק בעבר הרחוק – היא לא רק בהיסטוריה, אלא גם מעוצבת ומשתנה בהווה מרגע לרגע.".

שינוי בעלות בנדל"ן אינו יוצרת דיור חדש, כך מעיר אחד המומחים בהקשר לדיון על העברת דיור בחזרה לידי הרשויות בברלין. לדבריו, השינוי הזה לא יספיק כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בבירת גרמניה ובעיית עליית מחירי הדיור ודמי השכירות הכרוכה בכך.

תומאס דול, מנכ"ל חברת הנדל"ן Treucon, מוסיף לכך באומרו: "החלום של ברלינאים רבים לקנות בחזרה מטעם הרשויות 65,000 דירות עבור 25 מיליארד אירו הוא, לומר זאת בשפה עדינה, אשליה מנותקת מן המציאות. הטעות הזו רק תביא לכך שחוב כבד יוטל על הדור הצעיר של תושבי ברלין". יצוין כי בעבר, כאשר מכרו הרשויות דירות רבות שהיו בבעלותן, זה היה דווקא כדי להפחית את החוב. הרשויות מכרו אלפים רבים של דירות בין סוף שנות השמונים לסוף שנות ה-2000. "במהלך המכירה הגדולה האחרונה בשנת 2004, דמי השכירות עמדו בממוצע על 5.25 אירו למטר רבוע. ואילו היום דמי השכירות עומדים בממוצע על 12 עד 14 אירו. מחיר הרכישה של נכסים במצב שוק זה יהיה כבד מאד עבור העיריה ". עוד יצוין כי כרגע יש עדיין 125,000 יחידות דיור סוציאלי בברלין.

המשתתפים בדיון דחו ברובם את הטענה כי המשקיעים הם אלו שגרמו באופן מלאכותי לסחרור המחירים כלפי מעלה בעיר, מתוך תאוות בצע צרופה.. מייקל קוינה, מנכ"ל חברת ניהול ההשקעות למגורים Catella, הפציר בציבור להפסיק להצמיד סטיגמה כזו למשקיעים במסגרת השיח הציבורי המתנהל בסוגיה. "רבים מן המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן בברלין הם חברות ביטוח גרמניות, או קרנות פנסיה, ואלו מתמקדות בריבית לטווח ארוך ולהכנסה הכרוכה בכך, ולא ברווח ספקולטיביים קצרי טווח. חברות וקרנות אלו גם מודעות עד מאוד לאחריות החברתית המוטלת עליהן כבעלי הנכסים שבהם מתגוררים תושבים מן היישוב".

גישות נוספות
בנוסף לעיבוי בבניינים קיימים ואישור צפיפות מגורים גבוהה יותר, נדונו אמצעים נוספים ליצירת דיור חדש  ולהפחתת מה בדמי השכירות הגבוהים יחסית כעת. אחד המומחים מציע להביט אל מחוץ לגבולות גרמניה כדי ללמוד כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים אלו בתחום הדיור. הוא מציין כי בהולנד, מדינה דלת שטח יחסית אשר מאוכלסת בצפיפות רבה אף יותר מגרמניה באזורים העירוניים, עלייה בשכר הדיור שמשלמים דיירים בדירות בדיור סוציאלי נקבעת גם לפי הכנסתם הספציפית של דיירים אלו. הוא ממליץ ללמוד גם מהנעשה בוינה בירת אוסטריה, שבה יש דגש חזק על שימור הדיור הסוציאלי, שמהווה לא פחות מרבע מכלל הדירות. מדיניות זו הבטיחה כי דמי השכירות נותרו נמוכים.

סלדן והופנבאך גם מצביעים על כך שאמצעים משפטיים וכלכליים רבים עומדים עקרונית לרשות היזמים והעיריה, אך הם אינם מיושמים באופן עקבי. לדוגמה יצוין סעיף 34, סעיף 3 של חוק הבנייה, שלפיו מותר ליזמים לעתים ליזמים לחרוג מהחובה להתאים את המבנה שהם בונים באופן מלא למאפיינים של סביבתו המיידית בשכונה. בכך מתאפשר לבנות בניינים גבוהים יחסית, אך כאמור לא נעשה שימוש מספיק בסעיף זה עד כה, לדבריהם. הם מסבירים כי באמצעות שימוש מושכל בחוקי הבנייה ניתן יהיה להשיג בקלות ובמהירות היתרי בנייה דחופים לפרויקטים חדשים".

ברלין נותרה מושכת
"על אף הוויכוח הסוער שמתנהל בסוגיה, שוק הנדל"ן בברלין כמובן נשאר אטרקטיבי", אמר הופנבאך, שהחברה שלו פתחה אך לאחרונה משרד גדול בבירת גרמניה. קוינה הוסיף: "אסור לנו לשכוח כי ברלין היא עיר כל כך סקסית גם מפני שרמת המחיה עדיין זולה יחסית, הן עבור המשקיעים והן עבור התושבים. הדבר נכון במיוחד ביחס לצעירים שחיו בעבר בערים גדולות אחרות ברחבי העולם, וחיים כעת בברלין ושמחים על עלות המחיה הנמוכה יחסית בה". אולם המומחים מכירים בבעיה שנוצרה עבור משפחות צעירות, שחלקן נאלצו להרחיק לחלקים פריפריאליים יותר של העיר. קוינה אומר בעניין כי "יש הרבה מה לעשות בתחום זה כדי לשפר את אפשרויות הגישה למרכז ברלין". צעדים ראשונים בעניין ניכרים כבר בתכנית הפיתוח העירוני לברלין לקראת שנת 2030.

על דבר אחד בוודאי הסכימו המשתתפים בדיון המעניין הזה: ירידה בדמי השכירות יכולה להיות מושגת רק על ידי יצירת מרחב מגורים נוסף בבירת גרמניה, וזאת באמצעות מאמץ משותף של חברות הדיור הפרטי, חברות הדיור הציבורי והפוליטיקאים שמנהלים את ענייני העיר.

Source: konii

קרא עוד
 
יוני
232019
 

כיצד ייראה שוק הנדלן בגרמניה בשנת 2060

רכישת נכס היא בדרך כלל אירוע עם השלכות לטווח הארוך מאוד. לפיכך, האפשרות להביט במבט כולל ​​על מגמות השינוי של שוקי הנדל"ן במשך שנים רבות או אפילו עשורים רצויה לרבים מהמשקיעים או בעלי הבתים – אבל השאלה היא האם אפשר לעשות זאת, בהתחשב במספרם הרב של נעלמים במשוואה זו ובחוסר הוודאות?

מסתבר שמדענים מאוניברסיטת פרייבורג סבורים כי הדבר אפשרי. במחקר מקיף, שהוזמן על ידי קרן של חברת הנדל"ן Schwäbisch-Hall, הם לקחו על עצמם לנתח את הנושא. בין המחברים נמצא גם המומחה הנודע לפנסיהBernd Raffelhüschen.

בהתאם לתחום המחקר של מחברי המחקר, המגמה הדמוגרפית הכוללת של האוכלוסייה משרתת אותם כבסיס לניתוח שלהם. בהתבסס על תחזית בכל הנוגע להתפתחות מספר משקי הבית ברחבי גרמניה והביקוש הנגזר מכך למרחב מחיה, המחברים מגיעים בסוף המחקר לתחזיות מפורטות על התפתחות שוקי הנדל"ן והמחירים בגרמניה עד שנת 2060, והם אף מציעים פילוח לפי אזור וסוג הנכס.

כמו בדרך כלל בעבודה מדעית מסוג זה, בסוף הניתוח במחקר תוכלו למצוא תחזיות מפורטות עד לרמת הספרות שאחרי הנקודה העשרונית, ביחס לאחוז הגידול או הירידה בביקוש לדיור, בחלוקה לרמות שונות –  עד כדי רזולוציה של  מחוזות ויישובים מסוימים. כמו כן, המחברים מציינים בדיוק איך מחירי הנדל"ן בהמבורג, במינכן או בערים רבות אחרות צפויים להשתנות עד שנת 2030 או אפילו עד שנת 2060.

נראה ברור כי לאור משך הזמן הארוך של התקופות הנדונות ומספר הנעלמים הגבוה הכרוך בנושא (מונח המפתח: היקף הבנייה החדשה בגרמניה), יש להתייחס לתחזיות כה מפורטות אלה בזהירות רבה. עם זאת, יש לשים לב להצהרות הבסיסיות של מחברי המחקר, ולמעשה הניתוח שלהם מעלה מסקנה מדהימה למדי.

בסך הכל, המחברים מגיעים לקביעה גורפת למדי ביחס למצב העתידי בשוקי הנדל"ן. הם סבורים כי למעט חריגים אזוריים בודדים, במיוחד בחלקי מזרח גרמניה לשעבר, יש לצפות לפחות עד שנת 2030 לעליה "ניכרת" במחירי הדיור, שעולים כבר כעת. בערים כמו ברלין והמבורג ובמקומות מבוקשים במיוחד בדרום גרמניה, המחירים צפויים אפילו "לעלות" עד שנת 2060.

ההצהרה הזו בהחלט עשויה להפתיע. ראשית, יצוין כי מחירי הנדל"ן במקומות שבהם החוקרים חוזים עליות גדולות גם בעתיד, נחשבים כבר כעת גבוהים יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, התחזית בנוגע לירידה בגודל האוכלוסייה בגרמניה במסגרת שינויים דמוגרפיים במדינה, עשויה להוביל דווקא להנחה שהביקוש לדיור בגרמניה יפחת ויחד עמו גם המחירים.

ההצהרה עשויה להפתיע. דבר אחד, מחירי הנדל"ן במקומות, אשר המדענים נותנים ללקוחות פוטנציאליים טובים, נחשבים כבר גבוה יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, הסיכוי לירידה באוכלוסייה בגרמניה במהלך השינוי הדמוגרפי עלול להוביל להנחה שהביקוש לדיור ולכן המחירים יקטנו גם כן.

יחד עם זאת, על פי המחקר של המומחים מאוניברסיטת פרייבורג, המגמה של היווצרות משקי בית קטנים יותר, אשר תימשך בעתיד, צפויה להיות בעלת השפעה נגדית חזקה. מרחב המחייה לאדם יחיד ימשיך לגדול, לדברי המומחים, והוא יעלה מן השיעור הנוכחי של 45 מטרים רבועים עד כדי 49 מטרים רבועים בשנת 2030.

גורם נוסף שימשיך להגדיל את הביקוש לדיור ברחבי גרמניה, ובמיוחד בערים הגדולות, הוא הגירה ניכרת של אנשים מחו"ל, על פי המחקר. מחברי המחקר מניחים כי בשנים הקרובות יגיעו בממוצע כ- 200,000 תושבים חדשים לגרמניה מדי שנה בשנה. וכתוצאה מכך, כך הם קובעים, המחסור בדיור בערי המטרופולין של גרמניה יהיה חריף אף יותר.

Source: manager magazin

קרא עוד
 
מאי
262019
 

האיזורים הפריפריאליים של בירת גרמניה נעים אל קדמת הבמה

אפילו הרבעים הפחות מושכים ומה שמכונה "חגורת הבייקון של ברלין" מתייקרים. כך לדוגמה, ברובע Reinickendorf, מחירי הבעלות על הבית עלה כמעט ברבע בשנת 2018.

כמו כישוף, השקעות נדל"ן בברלין מתמקדות כעת במרכז העיר.

בירת גרמניה פורחת: הכלכלה צומחת ויש הזדמנויות טובות מאד לעובדים מיומנים בשוק העבודה. חברות ההזנק מושכות לעיר עוד ועוד יותר צעירות וצעירים משכילים מגרמניה ואף מחוצה לה. וכמו כן, עיר הבירה עדיין מהווה מקום מושך מאד עבור משקיעים זרים מכל רחבי העולם.

כמו כן, מתברר שוב ושוב כי הביקוש לדיור בברלין נותר גבוה. ניתן לקרוא זאת מן הנתונים בשטח, למשל הגידול המתמשך בדמי השכירות וכן במחירים שבהם מוצעות דירות בשוק. מחירים עלו ב- 12% בשנת 2018 לעומת שנת 2017, והגיעו בסך הכל לממוצע של 4150 אירו למטר רבוע (מ"ר). הדבר עולה מדוח חדש בנושא שוק הדיור בברלין, שפורסם על ידי חברות שירותי הנדל"ן BERLIN HYP ו-CBRE. קצב עליית המחירים בין שתי השנים דומה לקצב העלייה בין השנים 2016 ו- 2017. במהלך אותה תקופה המחירים עלו בממוצע בשיעור של 12.7%.

הדבר מפתיע למדי. אפילו החלקים הפחות אטרקטיביים של בירת גרמניה מתחילים למשוך את תשומת לב המשקיעים וקוני הדירות. המצב ברובע Reinickendorf בולט במיוחד. ברובע זה עלה שם המחיר החציוני למ"ר בשיעור מרשים ביותר של 23.3 אחוזים לעומת השנה הקודמת, והוא מגיע כעת ל-2991 למ"ר בממוצע. אבל הרובע הזה אינו כה חריג. גם הרבעים הצנועים בעבר של Marzahn-Hellersdorf וכן Spandau, שנמצא בתחתית טבלת המחירים בין כל חלקי ברלין כעת, רושמים עליות נאות ולעתים אף עליות שיא – למשל כעשרים אחוזים בשנה האחרונה. מדובר ככל הנראה בתחילת מיצוי הפוטנציאל הנרחב שקיים ברבעים אלה, ש"הוזנחו" בעבר על ידי המשקיעים ורוכשי הדירות.

העיר שהייתה פעם זולה…
קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת מומחי הנדל"ן הגרמנית Wüest Partner, מאשר בהחלט את עובדות היסוד, ואומר כי "בחלקים הצפון-מזרחיים של ברלין נראה כי תחול עלייה במספר התושבים, אף יותר מהעלייה הממוצעת בכל העיר, וזאת בעשר השנים הבאות. מדובר דירות בחלקי העיר שמצויים מחוץ ל"טבעת" מסילת הרכבת S-Bahn אך יש להם קישורי תחבורה טובים לעיר נהנים כבר כעת מביקוש רב, שהולך וגדל."

המחקרים שפורסמו לאחרונה מצביעים על מגמה ברורה: דווקא במקומות שהיו זולים בעבר, המחירים עולים בחדות בשל הביקוש הגבוה. הדבר קשור גם לכך שהבנייה החדשה שתושבי ברלין מייחלים לה לא יוצאת לדרך, לפחות לא בקצב שיענה על הצרכים.

אחת התוצאות של מצב זה היא תנופת פיתוח בולטת ב"חגורת הבייקון" סביב ברלין. ערים דרומית לבירת גרמניה, במדינת ברנדנבורג, הערים פוטסדאם ו-Teltow רשמו ב-2018 עליות מחירים בשיעורים שנעו בין 12 ל-14 אחוז. כלומר, מדובר בגידול אוכלוסייה חזק יותר מאשר בעיר הגדולה עצמה, שבה נרשמה עלייה של 9.6 אחוזים בלבד. כמובן, בברלין יש מגבלה של ממש על גידול האוכלוסייה – המחסור בדירות פנויות. ממערב לברלין, אפשר לציין עיירות לא מוכרות כגון Falkensee ו- Nauen, שמצויות בפריחה. ומצפון לבירת גרמניה אפשר לציין את העיירה Bernau, שאף היא רושמת עליות מחירים נאות.

ואולם, הביקוש הגבוה הוא רק סיבה אחת לסחרור המחירים המתמשך בשוק הדיור באזור בירת גרמניה. שוק השכירות בעיר תחרותי מאד אף הוא. העליות הבולטות בדמי השכירות בשנים האחרונות גרמו ליותר ויותר תושבים מקומיים לשקול לקנות נכס במקום לגור בשכירות. בנוסף לכך יש לציין את הריבית הנמוכה במדינה, שמעודדת את תושבי גרמניה לקנות דירות במקום להשקיע את כספם באפיקים אחרים. מדוחות שפורסמו לאחרונה עולה כי המשכנתא או התשלום החודשיים עבור רכישת דירה הם לעתים קרובות נמוכים יותר משכר הדירה הנדרש כעת עבור דירה בגודל ובמיקום דומה. כמו כן, רכישת הבעלות על בתים היא אפיק השקעה מושך הן לקונים מקומיים והן לקונים זרים – זהו אמצעי טוב לצבירת הון וליצירת קרן פרישה.

מחיר של לא פחות מ-10.34 אירו למ"ר
יש לציין עוד ממצא שאינו מפתיע במיוחד: המחיר היקר ביותר נרשם ברכישת דירות במרכז ברלין. המחיר החציוני למ"ר כבר חצה לאחרונה את קו ה-5,000 אירו בפעם הראשונה. מדובר בגידול של כ-11 אחוזים לעומת השנה הקודמת. וכך, רובע Mitte, יחד עם Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow – כל אלו מהווים את הרביעייה המובילה של אזורי המגורים הנאים והמבוקשים ביותר בברלין, אם מסתמכים על מדד המחירים. המיקום העירוני הפנימי, קשרי תחבורה טובים וסביבה חברתית-תרבותית מלהיבה הם בין הסיבות החשובות בבסיס החלטות הרכישה של לקוחות שהפרוטה מצויה בידם. רוכשים כאלו ישלמו המסוגלים לממן מחירים גבוהים יותר למ"ר. מחיר של פחות מ- 4,000 אירו למ"ר בממוצע תוכלו למצוא בחלקים אחרים, מבוקשים מעט פחות, של בירת גרמניה, למשל Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg ו- Treptow-Köpenick. בכל הנוגע לרמת הביניים של שוק הנדל"ן עליות המחירים שנרשמות בולטות בהחלט, אך הקצב שלהן תלול פחות מעליות המחירים בפלח השוק העליון.

ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau ו- Treptow-Köpenick תוכלו לרכוש, בפלח השוק התחתון, דירות במחיר ממוצע של פחות מ 2000 אירו למ"ר.

בסך הכל העלייה החדה והמתמשכת במחיר הדירות היא אך תוצאה הגיונית של קפיצה משמעותית נוספת בדמי השכירות בעיר הבירה בשנת 2018.

בממוצע, תושב או תושבת ברלין ייאלצו לשלם 10.34 אירו לחודש למ"ר כשכר דירה – זהו הערך שנמדד בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2018. בכך מדובר למעשה בעלייה של 5.6% לעומת שנת 2017. העלייה בשכר הדירה הואטה קמעא: ב -2017, מי שחתמו על חוזי שכירות חדשים נדרשו לשלם דמי שכירות גבוהים ב -8.8% יותר מאשר בשנה הקודמת לה – שנת 2016. בנוסף לכך יצוין כי דירות יוקרה הופכות יקרות יותר ויותר, ופלח השוק שלהן, מתוך כלל שוק הנדל"ן לשכירות אף הוא עולה. כעת מדובר על מחיר של בסביבות 17 אירו למ"ר לחודש בממוצע בפלח שוק זה. להבדיל מכך, מעניין כי העשירון התחתון של שוק הדיור נותר זול יחסית – כ- 6.46 אירו למ"ר לחודש בממוצע – זהו שכר הדירה ההתחלתי בדיור מסובסד.

דמי השכירות היקרים ביותר בבירת גרמניה בשנת 2018 נרשמו ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג האופנתי, והם עמדו על 12.99 אירו למ"ר. רובע זה דחק למקום השני את מוביל הטבלה הקודם – רובע מיטה, שבו נרשם כעת שכר דירה ממוצע של 12.50 אירו למ"ר לחודש בלבד. רק בפלח השוק העליון של דמי השכירות עשוי רובע מיטה להישאר מספר אחת בטבלה. יחד עם זאת, רמת מחירי השכירות הממוצעת בו עלתה רק בשיעור מתון, בהתאם לעלייה המתונה במחירי הרכישה של דירות ברובע. כמו כן, רובע נויקלן רשם עלייה ממוצעת צנועה מאד של 2.6 אחוזים, וקצב העלייה בדמי השכירות בו בשנת 2018 היה הנמוך ביותר בין כל חלקי ברלין. יצוין שבהיבט זה, הרובע סגר את הטבלה גם בשנה הקודמת כאשר נרשמה בו עלייה ממוצעת של 3.8 אחוזים בלבד בדמי השכירות. בדומה לשנים קודמות, ברבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף נרשמו דמי השכירות הנמוכים ביותר. רק בשני רבעים אלו תוכלו למצוא דירות בשכירות במחיר ממוצע נמוך, שעומד על פחות מ-6 אירו למ"ר לחודש.
העיר ממתינה לבנייה חדשה
לאור המחירים הגבוהים בתוך ברלין, אין מנוס מלקבוע כי אם אתם מחפשים עסקה טובה לשכירות או לרכישת נכס, כדאי לכם גם להסתכל מעבר לאזור ברלין. יחד עם זאת, התנועה לפריפריה, כלומר לברנדנבורג, אינה הפתרון לבעיות בברלין. מגורים ב"חגורת בייקון" יהוו פתרון הולם רק אם במקביל הרשויות ידאגו לתשתית ותחבורה ציבורית מתוכננות היטב גם עבור אזור זה", כך מעיר אחד המומחים מחברת הנדל"ן Instone Real Estate. "תכנית המגורים בברלין" תוכננה אמנם בצורה נבונה בעבר, אך מדיניות הדיור הנוכחית של הסנאט בברלין גרמה לאי ודאות בולטת בשוק. המדיניות הזו שמה, לדברי המומחה, את הדגש על הנושאים הלא נכונים. בפרט, הוא מציין את הדיון בהפקעת דירות בעיר והעברתן בחזרה לידי הרשויות, כצעד שהוא לא רק מסוכן ומזכיר לרבים את מזרח גרמניה לשעבר, אלא אף לא מספק את הפתרון היצירתי שנדרש כל כך ליצירת דיור חדש, אשר ברלין כל כך צריכה.

והרי בלי היצע בשוק לא ניתן לקנות דירות – כל ילד יודע. ברלין מחכה להליכי בנייה חדשים ומהירים יותר כבר במשך זמן רב. על פי דוח "Ziegert-Report 2018/19" שפורסם לאחרונה על ידי קבוצת ZIEGERT בברלין, חברת מומחי נדל"ן ידועה, ועוסק בניתוח נכסים למגורים בכל רחבי גרמניה, התכנון והאישורים בבירת גרמניה מסורבלים למדי: הם נמשכים כיום יותר משנה בהשוואה לערים גרמניות אחרות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחירי שכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת.

בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים.

המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד.

המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה.

חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה.

מיקום, מיקום, מיקום
כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות.

בשכונה המבוקשת ביותר בעיר, פרידריכסהיין-קרויצברג, המחירים עלו בממוצע ב- 9.1%, עד ל-12.99 אירו למ"ר.

מחירי השכירות הנמוכים ביותר בעיר היו בשכונת מרצאן-הלרסדורף, בה המחיר הממוצעהיה 7.73  אירו למ"ר, שעדיין מהווה עלייה של 5.3%.

 האטה בעלייה?
אולי הנחמה היחידה לתושבים או לתושבים הפוטנציאליים של העיר הגרמנית הגדולה ביותר היא בכך שקיימת האטה בעליית המחירים. בעוד מחירי השכירות ברחבי העיר עלו ב-5.6% משנת 2017 לשנת 2018, בשנה שעברה הם עלו ב-8.8%.

"למרות העובדה שהעלייה במחירי השכירות בברלין עברה האטה מסוימת, אי אפשר לומר שקיימת נטייה כזאת. להפך, קצב העלייה היה כמעט זהה לרמתו בשנת 2016"  –  אמר גרו ברגמן, המבטא את דעתם של מחברי הפרויקט.

לא רואים את הקצה?
מחירי השכירות העולים הינם הנושא הנידון לעתים קרובות בגרמניה, במיוחד בערים גדולות יותר כגון המבורג,  פרנקפורט וברלין, שבהן המחירים נמצאים במגמת העלייה.

למרות מאמצי הביצוע של רפורמת החוק המכוונת להגבלת העלייה במחירי השכירות, נמשכת עליית מחירים חדה.

מגוון פתרונות נידונו במהלך השנים, כולל החמרת הבקרה או אפילו פתרונות רדיקליים יותר כגון הלאמת רכושן של חברות גדולות.

למרות שלא נראה כי הביקוש ירד בזמן הקרוב, תעשיית הבנייה השתדלה בשנים האחרונות להגדיל את ההיצע.

כפי שמדווח "ברלינר מורגנפוסט", ברחבי ברלין כרגע קיימות 26,000 דירות חדשות הנמצאות בשלבי בנייה.

ייתכן שזה ישפר את ההיצע במידה מסוימת בשביל 40,000 האנשים הצפויים לעבור לעיר כל שנה, אך עדיין מדאיגה העובדה שהבונים מתמקדים בדירות יוקרה, תוך כדי התעלמות מן הקצה הנגדי של השוק.

Source: The Local DE

קרא עוד
 
מאי
022019
 

ברלין עיר מקלט למשקיעים בנדלן שהופחדו על ידי ברקזיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני.

כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים.

טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל.

המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו לא היה מזהיר, כיום נראה עוין להשקעות.

התחזית של ברלין, מהצד השני, מהווה ניגוד מוחלט לתחזית של לונדון. שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית פורח וזה נמשך זמן מה. במחצית הראשונה של שנת 2018 כמות העסקאות הקשורות לבתי מגורים צמחה ב-19% – עד ל-8.8 מיליארדי אירו (10 מיליארדי דולרים או 7.6 מיליארדי לירות שטרלינג), בהשוואה לתקופה זהה של שנת 2017.

מעודדים על ידי המחירים העולים, רוכשי נדל"ן, כמוני, עקבו אחרי אמנים, סטרטאפים טכנולוגיים ואנשי בוהמה צעירים ובאו לבירה הגרמנית, מוקסמים על ידי סיכויים של ביצוע השקעה סולידית ויציבה. רוכשים מאסיה, אמריקה והמזרח התיכון המחפשים הזדמנויות באירופה החלו להימנע מנדל"ן יוקרתי בפריז ובלונדון, והעדיפו את השוק הגרמני הצומח.

אולם למרות הפופולריות מתחיל להופיע גם פחד. כאשר וורן באפט הצטרף לשוק הברלינאי לפני שנה, מחרחרי פחד רבים טענו שהוא הגיע מאוחר מדי: הבועה הייתה על סף פיצוץ. הם אמרו שזה שהשוק הינו רווי מדי והעובדה שברלין התחמקה ממשבר בשנת 2008 מהווים סימנים מזהירים.

כעבור כמעט שנה לא נראים שום סימני פיצוץ. המחירים עלו בצורה דרמטית ב-20.5% בשנת 2017, אך העלייה הזאת נמשכת משנת 2004. ובינתיים, העליות האלו לא היו מלוות בחוסר יציבות, שיעורי ריבית המשכנתאות נשארו מתחת ל-2%, ובאופן מכריע לא היו עליות חדות בכמות הלוואות שאותן ניתן היה לקשור לעלייה חדה בהוצאות.

כתוצאה מכך, לדעתם של אנשים רבים עליות המחירים האלה אינן עליות חדות פתאומיות אלא תנועת מחירים נגדית. זאת דעתה של הסוכנות הברלינאית "רובינה", העוסקת בנדל"ן יוקרתי. הם טוענים ש"בהשוואה לערים אחרות כגון לונדון או פריז, הנדל"ן בברלין עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית".

רבים תומכים בדעתה של "רובינה". העובדה שחברות לונדוניות להשקעה בנדל"ן תומכות בכך מהווה הוכחה נוספת לכך שהביטחון בנדל"ן הברלינאי עדיין גבוה. שמות גדולים כגון סוכנות נדל"ן "סיריוס" (SRE) ו"סאמיט ג'רמני" SMTG)), ששינתה את שמה ל"סאמיט פרופרטיז" מפני שהיא משתדלת לגוון את תחומי פעילותה, ממשיכים לרכוש.

ובינתיים, "פניקס שפרה" (PSDL) הודיעה לאחרונה על צמיחת עלות הפורטפוליו שלה ב-6% בשנת 2018, המונעת על ידי שוק השכירות החסון של דירות בברלין. אני בטוח כי התוצאות השנתיות שלהן, המיועדות לפרסום בסוף אפריל, ירגיעו ויעודדו קרנות ומשקיעים פרטיים.

בנוסף למחירים האטרקטיביים, ההצלחה התרבותית והכלכלית של הבירה מציעה סיבות אחרות הגורמות לעליזות.  ברלין הינה חוף מבטחים ליזמים כמוני, הפועלים בתחום הטכנולוגיה. בשנת 2017 יותר כספים הועברו לסטרטאפים בברלין מאשר בכל מקום אחר באירופה, ו"גוגל", "דויטשה בנק" ואחרים רבים הקימו שם את בסיסיהם העיקריים.

אוכלוסיית העיר שהופכת למגוונת יותר מביאה איתה עסקים חדשים והזדמנויות חדשות של שיתוף פעולה. הגורמים המשולבים האלה מעודדים המשך צמיחה והשקעה. ייתכן שלאחרונה הייתה הפחתה בערכה של הצמיחה הכלכלית של גרמניה וברלין – יחד עם שאר גוש האירו, אך עדיין מצפים ל- 1.0% עלייה בשנת 2019 והמספרים צפויים לעלות מפני שמשקיעים מסובבים את גבם לבריטניה.

אני נמשכתי לכך שברלין צופה אל העתיד ולמחיריה האטרקטיביים, וכיום הנני בעל נדל"ן בשרלוטנבורג, שטגליץ, פרנצלאואר ברג, שפנדאו ובסגמנט היוקרתי של מיטה. אפילו אחרי שהעלייה השנתית מגיעה ל-10%, הנדל"ן הברלינאי נראה לי יחסית זול. בריאות הנדל"ן מהווה הוכחה ליציבות והביטחון של גוש האירו ושל שוק הדיור הצומח יחד עם הביקוש. בסקטור הידוע בשל אי-יציבותו, מצבם של משקיעי הנדל"ן הבריטיים היה הרבה יותר גרוע אם הם לא היו נכנסים לשוק הממשיך לצמוח. אותי, למשל, זה לא הפחיד.

Source: Investment Trust Insider 

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

מחירי הנכסים ממשיכים לעלות במהירות

מינכן עודנה העיר היקרה ביותר בגרמניה. הן דמי השכירות והן מחירי הנדל"ן למגורים בבירת בוואריה מצויים במקום הגבוה ביותר בטבלה. ואולם מחירי הנדל"ן טיפסו באופן משמעותי בכל שבע הערים הגדולות ברחבי גרמניה בשנה שעברה.

דמי השכירות בשבע הערים המובילות בגרמניה עלו בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות: בממוצע, דמי השכירות עלו ב -4.2%, לעומת 5.9% בשנת 2017. מבין שבע הערים הללו, הצמיחה הנמוכה ביותר נרשמה על ידי מכון המחקר הכלכלי EMPIRICA בעיר המבורג (1.3%), ואילו דמי השכירות בדירות בברלין עלו ב -6.4%. על פי המחקר, משמעות הדבר היא כי משפחות צעירות, בעלי שכר נמוך וסטודנטים ממשיכים להימנע מערים גדולות כאלו ומתרכזים בערים קטנות יותר בפריפריה – ערים כמו Magdeburg, Chemnitz, Kassel, Heilbronn.

שבע הערים הגרמניות המובילות בענף הנדל"ן הן מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט, דיסלדורף, המבורג, ברלין וקלן. בניגוד לדמי השכירות, מחירי הדירות עלו בחדות בשנה שעברה בערים אלה. על פי המומחים, הדבר קורה בשל המשך העניין מצד המשקיעים, גרמנים וגם זרים, שמחפשים השקעות אטרקטיביות בהתחשב בחלופה הלא מרנינה – תשואות נמוכות יחסית בשוק ההון.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא.

מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים, מחירי הבתים עדיין נמוכים יחסית. למעשה, העלות כיום של בתים טוריים בערים גדולות אחרות במערב גרמניה ("ערי A"), עומדת על כ-50% יותר מאשר בברלין. בשנת 2009 ההפרש עמד על כ-30% בלבד ואפילו בשנות ה-90 ההפרשים נעו בטווחים זהים פחות או יותר. המחירים לבתים חדשים בבניה טורית עלו גם הם בצורה ניכרת, לרוב בכ-10% לעומת השנה הקודמת, אך עלויות הבתים הפרטיים עבור משפחות יחידות עלו רק ב-5%. עלות בתים פרטיים למשפחות יחידות בברלין מהווה כחצי מעלות בתים דומים בשאר האזורים המרכזיים במערב גרמניה. מחירי דירות בברלין עברו התפתחות דומה – כיום, מחירה של דירה קיימת עלה ביותר מ-15%, ומחירה של דירה חדשה עלה ביותר מ-10%. לפי חברת Bulwiengesa, ברלין ממוקמת במקום ה-11 ברשימת הערים היקרות ביותר במחירי דירות בגרמניה (עליה מהמקום ה-15), ולפי חברת Numbeo, היא ממוקמת במקום ה-20 ברשימת הערים היקרות ביותר באירופה, כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר מסתכם ב-3,600 אירו.

כמו בערים אחרות, גם בברלין עליית המחירים נגרמת עקב מחסור משמעותי בבתים זמינים. רבים מאמינים כי המחסור במגרשים לבניה הוא אחת הסיבות המרכזיות למצב הזה. יחד עם זאת, קיים מחסור גם בכוח עבודה מיומן, המתקיים לא רק בברלין אלא גם בערים נוספות. לפי לשכת הסטטיסטיקה של ברלין, מספר העובדים בתעשיית הבניה הולך ומצטמצם בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר), הסתיימה בנייתן של 15,700 יחידות דיור בלבד, כלומר 0.8% מסך כמות הבתים הקיימים. בהתחשב בעלייה בכמות שעות העבודה, סביר שמספר השלמות הבניה יעמוד על 16,000 יחידות דיור או לחילופין יהווה כ-0.9% מסך כמות הבתים הקיימים ב-2018. אך יחד עם זאת, מדובר רק בחלק קטן מהכמות הנדרשת עבור גידול האוכלוסייה המתרחש בעיר.

בין השנים 2011 ל-2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר) אוכלוסיית ברלין גדלה בכמעט 290,000 תושבים, ומספר משקי הבית עלה בכמעט 200,000. הביקוש היציב לא דועך בשל פיתוח שוק העבודה הנוח לעובדים. הגידול בתעסוקה עומד על כ-4% בשנים 2016 ו-2017 וכנראה ימשיך בקצב זה גם בשנת 2018. מאז 2009, שיעור התעסוקה גדל ביותר מ-30% במונחי צבירה. בהמשך לכך, שיעור האבטלה קטן משמעותית במשך השנים וצנח ל-7.6% בלבד בנובמבר 2018. שוק העבודה של ברלין מתייצב בהשוואה לערים אחרות בגרמניה. בחינת נתונים היסטוריים מראה לנו באופן מובהק כמה מרשימה התפתחות השוק – בשנת 2003, שיעור האבטלה עמד על יותר מ-20%.

ניתוח מגזר שוק העבודה בברלין יניב תובנות נוספות ומעניינות לגביו. תעשיית הייצור המסורתי מהווה מגזר חשוב בגרמניה, כאשר אחת מכל ארבע עבודות בתעשייה זו כפופות לדמי ביטוח לאומי. עם זאת, התעשייה המסורתית משחקת תפקיד קטן בברלין, בה מתוך שמונה משרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי, רק אחת מהן מאוישת בתעשיית הייצור. הגידול בשיעור התעסוקה התרחש בעיקר במגזר השירות, בו נפתחו מעל ל-200,000 משרות חדשות בין השנים 2013 ל-2018. נתון זה גדול ממספרן הכולל של העבודות בתעשיית הייצור המסורתי שכפופות לדמי ביטוח לאומי. קרוב למחצית ממשרות חדשות אלו נוצרו בשלוש מחלקות שירות בלבד (WZ2008) – הראשונה, שירותים מקצועיים, מדעיים וטכניים, הכוללים גם שירותי נדל"ן ותיווך, השנייה, שירותים עסקיים שונים, והשלישית, מחלקת שירותי המידע והתקשורת, שרשמה את הגידול החד ביותר מאז שנת 2013 (מעל 50%). ברלין מיקמה את עצמה באופן ברור במרכז פיתוחי הסטארט-אפ. בהתאם לנתונים שנמסרו על ידי עיריית ברלין, מעל 500 חברות דיגיטליות הוקמו בעיר בשנת 2017, מספר גדול יותר ממספר החברות שהוקמו בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט יחדיו. בנוסף, אחת מכל 10 חברות דיגיטליות שהוקמו, יוסדו בברלין. כתוצאה מכך, מספר בוגרי האוניברסיטאות שעובדים במשרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי גדל ביותר מ-5 נקודות אחוז בין השנים 2013 ל-2018, לסך של יותר מ-26%. הגידול בשוק התעסוקה במגזרים המבוססים על השכלה וראייה עתידנית, מצביע על צמיחה בת קיימא. לכן, לא נופתע כאשר שוק העבודה של ברלין יצמח ולא רק יסגור את הפער בין הערים המערביות האחרות בגרמניה, אלא יעבור אותן.

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת1

2013-2018: יותר מ-200,000 משרות התווספו למגזר השירות

תעשייה

1 נדל"ן, עצמאיים, שירותים מדעיים וטכניים
2 טכנולוגיית תקשורת והעברת מידע
3 תחומי שירות נוספים שונים
מגזר השירות למשל 1,2 ו-3
מקורות: משרד העבודה הארצי, מחקר דויטש בנק

כבר עכשיו, תקציבה של ברלין מושפע לטובה משינויים אלו. בין השנים 2014-2018, הוצאות המגזר הציבורי גדלו ב-5 מיליארד אירו ועמדו על 28.6 מיליארד אירו. באותו הזמן, הוצאות הביטוח הלאומי (כלומר הוצאות חברתיות ושירותים לצעירים) ירדו ב-1.5 מיליארד אירו, וחלקן בסך ההוצאות ירד מ-28% ל-24%. הוצאות בניה במגזר הציבורי והשקעות גדלו בכמעט מיליארד אירו בפרק הזמן הזה. יתרה מכך, ברלין הקטינה את החוב שלה במגזר הציבורי, שעמד ב-2012 על מעל ל-60 מיליארד אירו, וב-2018 עומד על פחות מ-55 מיליארד אירו. חובות מבניים עתידיים ושיפורים בהכנסות ממיסים צפויים להתרחש בהתאמה להמשך הצמיחה הכלכלית האדירה בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בהתאמה לגידול באוכלוסייה. עד לשנת 2030, צפויים לעבור לברלין 260,000 אנשים נוספים. עליה יציבה בדרישה לדיור בעיר תיתקל בשנים הבאות במספר דירות שנשאר קבוע באופן יחסי. בעוד ששיעור בעלי הדירות נמוך יחסית בברלין (לפי מפקד אוכלוסין ב-2011 שעמד על 15.6%, בהשוואה למעל 20% באזורים עירוניים אחרים ו-45.9% בגרמניה כולה), יכול להיות שהדיירים יאלצו לרכוש את בתיהם, זאת למרות ההאטה המשמעותית בגובה דמי השכירות, לפחות בדירות קיימות. שיעור הגידול השנתי צנח מ-7% בשנת 2016 והשיא שחל ב-2017 עם 11%, התכנס ל-3% בלבד בשנת 2018. להבדיל מההאטה בדמי השכירות, מספר גורמים מצביעים על מחזור כלכלי בברלין, שיכול להימשך גם אחרי 2020. בכך, מצב הדיור בברלין יכול לתרום משמעותית למגמה שבסופה ברלין תהפוך לאחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר, בדיוק כפי שהיא הופכת גם לחדשנית ביותר. ברלין כבר לא "ענייה, אבל מושכת" לפי הגדרתו המפורסמת של ראש העיר לשעבר, וורייט (Wowereit) בשנת 2003, אלא להיפך, יכול להיות שבקרוב תוגדר כ"עשירה וחדשנית".

 

Source: Deutsche Bank

 

קרא עוד
 
ינואר
282019
 

מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר.

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030.

Source: Metro

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה, שצפויה לשמור על כוחה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה עבור משקיעי נדל"ן זרים.

'חוף המבטחים' גרמניה מגדילה את הפער בהשקעות בדיור באירופה ב-2018

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, עם מחירי דירות שיותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו בחלק מהערים. ככל שהאוכלוסייה העירונית ורמות התעסוקה ממשיכות לצמוח בערים המרכזיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה אינה צפויה להסתיים בקרוב – על אף שהמחסור בהיצע מוביל לכך שהזדמנויות להשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

עסקאות בתחום הדיור בגרמניה הגיעו לסכום כולל של 17 מיליארד אירו (155 מיליארד דולר הונג קונג) ב-2017, עליה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת גו'נס לאנג לסאל   Jones Lang LaSalle (JLL))). בנוסף לכך, גרמניה היוותה כמעט 40% מנפח עסקאות הדיור הכולל של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נכללו בין 20 הראשונות ביבשת, והבירה ברלין שמרה על המקום הראשון בעדיפות בינלאומית.

על אף שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה החזקה של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה החיובית המתמשכת מעניקות למשקיעים זרים שפע של סיבות לתחושה חיובית לגבי שוק הדיור במדינה במהלך 2018 ומעבר.

חוף המבטחים של אירופה
לונדון עדיין שומרת על מעמדה המסורתי כיעד מועדף על רוכשי נדל"ן זרים, אך גרמניה הרוויחה בשנים האחרונות מאי הוודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ומעליית מס הבולים על נכסים בבריטניה, שהביאו משקיעים ועסקים בינלאומיים רבים לחפש אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה שצוינה לרוב על ידי משקיעים שהציבו את ברלין ופרנקפורט בפסגת דוח המגמות בעליה בנדל"ן: אירופה 2018 של PwC מוקדם יותר השנה.

הגם שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, משקיעים זרים מהווים נתח נכבד שגדל במהירות – מפחות מ-20% ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL. מקורו של מרבית ההון הזר באומות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך ההשקעות ממחוזות רחוקים יותר צומחות ככל ששווקי המגורים של גרמניה זוכים ליותר חשיפה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של מלאי דיור קיים, עסקאות של רכישות עתידיות נמצאות בעליה, והקונים רוכשים בעלות על נכסים שנמצאים עדיין בבניה וצפויים להימכר לחלוטין עוד לפני השלמתם. מנהלי נכסים וקרנות גם הם מסייעים למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם לטובת ביצועי הכנסות אופטימליים.

היכן להשקיע בגרמניה?
ישנם הבדלים ניכרים בין עריה, אך המטרופולינים של גרמניה מאופיינים בדרך כלל בביקושים עולים ובהיצע בלתי מספיק. אוכלוסיה עירונית צומחת חווה ירידה באחוזי הדיור הפנוי והאצה בעליית שכר הדירה, באזורים מסוימים יותר מבאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות לשלוט– העיר הגיעה ל-3.7 מיליארד אירו (33 מיליארד דולר הונג קונג) בהשקעות בדיור אשתקד, יותר מאשר בכל עיר אירופאית אחרת. שווקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות יוקרה במרכז העיר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים ושכר דירה גדול יותר מאשר הנכסים ברי ההשגה והתחרותיים יותר. בנייני דירות הם תחום עניין מיוחד של רוכשי הנכסים בברלין, ומחירם הממוצע יותר מאשר הכפיל את עצמו מאז 2010.

מחוץ לבירה, עליית המחירים והרווח הנקי אפילו מרשימים יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעות בהמבורג גדלו ב-63% בשנה שעברה והגיעו לסכום כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף עלתה אף בשיעור גדול יותר של 126% ל-560 מליון אירו. רכישות עתידיות מהוות יותר ממחצית העסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא עוד אופציה מושכת למשקיעים ומהגרים כאחד, בשל האוכלוסייה הבינלאומית הגדולה שלה, הכלכלה הפורחת ורווחים נקיים גבוהים יותר מאשר כל עיר גדולה אחרת של 2.9%.

מבט כללי על תחום הדיור
בדומה לחלק גדול מאירופה, שווקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי העדר בניה חדשה המותאמת לביקושים הגבוהים. זה המצב בעיקר בברלין, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה גורם לכך שאישורי הבניה מוגבלים באופן ניכר.

צפויה הקלה על הלחץ הזה בשנים הבאות ככל ששיעור גידול האוכלוסייה יקטן, ויותר פרויקטים הנמצאים כרגע בצינורות התכנון יכנסו לשוק, אך לעת עתה, רוב המשקיעים מעדיפים לשחק את משחק ההמתנה ברכישות עתידיות. עם עליית מחירים ושכר דירה הצפויה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה בדיור בגרמניה עשויה להניב רווחים נאים בטווח הארוך בסיכון נמוך יחסית.

 

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

מומחי נדלן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות.

סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה.

ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות היו כאלה עד כה בשנים שלאחר האיחוד. לא לחינם הפכה בירת גרמניה מוקד משיכה לצעירים מוכשרים מכל רחבי גרמניה, ואף מרחבי העולם. כך מסביר תומס קיפר, מומחה נדל"ן בברלין. הוא מוסיף כי העלייה במחירים בברלין עשויה להוות בעיה לעסקים קטנים ולחברות חדשות, מפני שצעירים יתקשו לממן את הוצאות המחיה בעיר.

למרות הפופולריות הגבוהה של העיר, סכום הכסף הכולל שזרם לבירת גרמניה לעסקאות נדל"ן ב-12 החודשים האחרונים פחת מעט בהשוואה לשנה הקודמת. ליתר דיוק, מדובר בירידה מ-9 מיליארד אירו ל-8 מיליארד אירו בסך הכל. ואולם, המומחים סבורים שהסיבה לכך איננה שהמשקיעים כבר לא כל כך להוטים להשקיע בבירת גרמניה, אלא שקשה יותר ויותר למצוא הזדמנויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי בשפל שיא – 2.7% בלבד.

ההשקעה בברלין משתלמת כפי שהייתה בעבר, כך עולה מניתוח שיעורי התשואה על השקעות בנדל"ן בעיר. אפשר לראות כי מאז שנת 2012 רמת התשואה הזו מטפסת בברלין משנה לשנה.

Source: presseportal

קרא עוד
Inspiration Group