בלוג ברלין

 
ינואר
232020
 

מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות

ברלין – עדיין לא נראית רגיעה בשוק הנדל"ן בברלין. מאז שנת 2016 עלו מחירי דירות יד שנייה או יותר בבתים משותפים בכל חלקי העיר. עם מחיר ממוצע של  יותר מ-5,000 אירו למ"ר שטח, רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי ניצב כיום בראש סולם המחירים של ברלין.

הדבר עולה מנתוני מדד מחירי הרכישה לרבעון השלישי של שנת 2019. ההערכה מתבצעת באופן קבוע על ידי מומחי מכון Empirica בשיתוף LBS Norddeutsche Landesbausparkasse ברלין – האנובר (LBS Nord). מומחי הנדל"ן בוחנים את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ופורטלים מקוונים, ומעבדים את מסד הנתונים הגדול הזה כדי להסיק מסקנות מחכימות ביחס למגמות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני.

הדירות הגדולות ביותר בברלין נמצאות ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף
ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף, כל דירה שנייה בבית משותף לא חדש (יד שנייה ויותר) מוצעת בשוק במחיר למטר רבוע של לפחות 5,082 אירו. בסך הכל מדובר במחיר ממוצע כולל של בסביבות 395,000 אירו לדירה טיפוסית ברובע זה. המומחים מציינים כי יידרשו 10.7 משכורות שנתיות ממוצעות נטו של משק בית בברלין כדי לרכוש דירה ממוצעת ברובע זה.

עם זאת, הקונים יכולים ליהנות גם מהדירות הגדולות ביותר בשוק הברלינאי ברובע זה. שטח המגורים הממוצע של הנכסים המוצעים הוא 97 מ"ר.

המחירים הגבוהים ביותר עומדים סביב 6,000 אירו למטר רבוע
ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף, דירות בפלח המחירים הגבוה ביותר יקרות אף יותר: תמורת רבע מכל הדירות שהוצעו בשוק נדרשו לפחות 6,172 אירו למ"ר. המחירים הגבוהים ביותר ברובע כלשהו כרגע נרשמים ברובע מיטה, ובפלח השוק היוקרתי ביותר רק הוא מקדים את רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

הדירות הבאות בתור היקרות ביותר בברלין, בפילוח לפי רבעים, נמצאות ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג. המחיר המקובל כאן הוא 4,880 אירו למ"ר. כאשר מחיר דירה ממוצעת כאן עומד על 335,000 אירו, משק בית ברלינאי ממוצע צריך להוציא מכיסו הכנסה שנתית נטו של 9.1 שנים כדי לרכוש את הנכס הזה.

כמעט בצמוד לרובע פרידריכסהיין-קרויצברג ניצב רובע מיטה עם מחיר ממוצע של 4,878 אירו למ"ר. מחירים מעל 4,000 אירו בממוצע נדרשים גם ברבעים פאנקוב (4,748 אירו למ"ר), טמפלהוף-שונברג (4,333 אירו למ"ר) ושטגליץ-צלנדורף (4,309 אירו למ"ר). ברבעים אלה הקונים מתבקשים לשלם שמונה עד תשע וחצי שנים של הכנסה נטו כדי לקבל בתמורה לכך בעלות על דירת מגורים בבניין מגורים יד שנייה או יותר. נדל"ן בברלין איננו זול כפי שהיה, אף אם הוא משתלם מאד. נדל"ן כזה עדיין זול יותר מנדל"ן באיכות מקבילה בערים גדולות אחרות באירופה ובצפון אמריקה.

ל"ציידי ההזדמנויות" שבינינו – הרבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף
בחיפוש אחר דירה בברלין, דירות בבנייני מגורים משותפים, ובמחירים סבירים, קונים פוטנציאליים יוכלו למצוא את מבוקשם ברובע מרצאן-הלרסדורף, שבו נרשם מחיר ממוצע של 2,911 אירו למ"ר, ובו תוכלו למצוא את "מחירי המבצע" הזולים ביותר בבירת גרמניה. פירוש הנתונים הללו שניתן לרכוש ברובע זה דירה יד שנייה או יותר תמורת הכנסת משק בית נטו של כשש שנים בממוצע.

רובע שפנדאו מהווה גם הוא מיקום מעניין עבור "ציידי הזדמנויות", עם מחיר ממוצע למ"ר של 2,949 אירו. מכיוון ששטח המחיה של הדירות המוצעות ברובע זה קטן בממוצע מדירות ברבעים אחרים של העיר ברלין, נדרש כאן בממוצע רק תשלום של חמש הכנסות נטו שנתיות לרכישת דירת מגורים יד שנייה או יותר.

עליית המחירים הממוצעת עומדת על כ-13 אחוזים בשנה
בשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות בברלין עלו ב-12.8 אחוז בשנה. דירות ברובע ליכטנברג התייקרו במידה רבה ביותר – העלייה השנתית במחירי דירות ברובע זה מאז 2016 עמדה על 20.1 אחוזים. גם רובע פאנקוב (שרשם עלייה שנתית של 15.7%), מרצאן-הלרסדורף (שרשם עלייה שנתית של 15.4%) ושפנדאו (שרשם עלייה שנתית של 14.6%) הפגינו זינוקי מחירים שעמדו בהחלט מעל לממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברבעים פרידריכסהיין-קרויצברג (עלייה שנתית של 8.8%) ומיטה (עלייה שנתית של 10.7%).

"היותר שמחירי הנכסים ממשיכים לעלות, אנו רואים בסקרים כי יותר ויותר חשוב לבעלי בתים ודירות עתידיים שיעמוד לרשותם הון עצמי מספיק. הנכונות לחסוך לרכישת המרחב הפרטי בין ארבעת הקירות שלהם גדלה באופן ניכר לאחרונה. ניתן לראות זאת גם מהעובדה שהשנה חתמנו ​​על חוזי משכנתא רבים ותכניות חסכון לדיור רבות, במספר גבוה באופן משמעותי מהשנים הקודמות", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל בנק LBS Nord.

Source: presseportal

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

מדוע בועת

בתים ודירות בגרמניה הופכים משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ליקרים יותר. יתרה מכך, יש מומחים שמזהירים כעת מפני התפוצצות "בועת נדל"ן". אבל יש לשאול ולהעמיק בסוגיה: האם החשש מירידת מחירים פתאומית באמת מוצדק? ד"ר ריינר אייכוויד, מומחה בשוק ההון, חוקר שאלה זו ואומר: "המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 וכנראה גם מעבר לה – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין"

האם הבועה תתפוצץ בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב? מומחים רבים, מוסדות אשראי ותקשורת עוסקים כיום בשאלה זו. הבנק הלאומי BUNDESBANK מזהיר כבר זמן רב מפני הערכות יתר במחירי הנכסים בערים שונות ברחבי בגרמניה. למעשה, יש דוגמאות קיצוניות למדי שאפשר להתרשם מהן ולהסיק שאכן מדובר בבועה. כך למשל, בעיירות אוניברסיטאיות, הוצאות המחייה של סטודנטים מגיעות בממוצע ל-717 אירו לחודש! כמו כן מתברר כי במקומות רבים בגרמניה, בעלי הכנסה נמוכה מוציאים בערך מחצית מהכנסתם על דמי השכירות. אבל האם אנו באמת ניצבים מול בועה ספקולטיבית שצפויה להתפקע בקרוב? במאמר זה נשתף אתכם, הקוראים, בדעתו של ד"ר אייכווייד על שלוש הצהרות נפוצות לגבי מצב שוק הנדל"ן בגרמניה והמגמות העתידיות בו:

טענה 1: "מחירי הנדל"ן מזנקים מעלה במנותק מהמציאות ומרמת העלייה במשכורות בגרמניה"
כן, אכן יש בערים שונות בגרמניה עליות מחירים קיצוניות, במיוחד במיקומים המבוקשים ביותר במרכזי ערים. עליות אלו מעלות את הממוצע הארצי: רוכשי הדירות צריכים כיום להוציא 6.4 הכנסות שנתיות בממוצע כדי לרכוש דירה. יחד עם זאת, תופעה זו אינה נפוצה. וזאת מפני שבערך ב-70 מתוך 401 מחוזות שנבחנו לאחרונה במחקרים שונים, מתברר כי עלות נכס היא רק ארבע הכנסות שנתיות נטו ממוצעות של משק בית, או אף למטה מכך. גם אם אנו מסתכלים אחור לשנים הקודמות, ומביאים בחשבון את עליית המחירים ביחס להכנסה השנתית, הנדל"ן כעת בר השגה או יקר כמו שהיה לא בעבר הרחוק – בשנות התשעים. הבה נסתכל גם על ההשוואה הבינלאומית: מגמת עליית המחירים בגרמניה מפגרת אחרי רוב מדינות אירופה וגרמניה ניצבת בקטגוריה זו ברובד התחתון.

טענה 2: "הגרמנים צריכים ללוות יותר ויותר כדי שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן."
זוהי אכן טענה נכונה: היקף ההלוואה הממוצעת הנדרשת למימון נדל"ן גדל, בגלל העלייה במחירים. אבל יש להביא בחשבון גם מידע נוסף: ככלל, מדובר במימון סולידי, כאשר שיעורי פירעון ההלוואה גבוהים וקשורים לריבית קבועה ארוכה. באופן בינלאומי, תקני ההלוואות הגרמניים לא היו מחמירים מאז המשבר הפיננסי. גם בבונדסבנק מציינים זאת באופן קבוע.

טענה 3: "הקבלנים ברחבי גרמניה בונים יותר מהנדרש"
זה בהחלט לא נכון, ההפך הוא הנכון, אם מסתכלים לעומק במצב השוק בגרמניה. הבנייה החדשה עדיין לא מסוגלת לעמוד ברמת הביקוש. במקומות רבים, היצע שטחי המגורים נותר נמוך מדי ביחס למספר הרוכשים המתעניינים. הדבר נכון במיוחד לערי מטרופולין, שבהן גם נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר. למעשה אפשר לסכם כאן בצער ולהודות בקיומו של פער קיים בן מיליון דירות חסרות – הביקוש מינוס ההיצע! כמו כן, אפשר לומר כי יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לגשר על הפער העצום הזה באמצעות בנייה כה מאסיבית כבר בשנים הקרובות.

התחזית של ד:ר אייכווייד לאור כל התופעות הללו היא זו: אכן, עליות המחירים שכולנו ראינו בשנים האחרונות לא יימשכו ללא שום הגבלה. אבל לכך יש להוסיף מייד כי גם אם מגמת העלייה בנדל"ן מאבדת אט אט מתאוצתה, אין זה סביר כלל כי השוק הגרמני יחווה ירידת מחירים פתאומית. אם המשק הגרמני ייחלש כעת, הדבר יאט את עליית המחירים, אך לא יהיה בכוחו להפוך כליל את מגמות המחירים בשוק הנדל"ן.

המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 ואילך – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין. מספר משקי הבית ימשיך לעלות ברחבי המדינה, וכמובן אפשר לראות זאת במידה רבה בשוק הדירות בברלין – וזאת מכיוון שיהיו במדינה ובעיר הבירה יותר משקי בית: צעירים שחיים לבדם, משקי בית של אדם אחד או משקי בית של פנסיונרים. אפשר להסיק מכל זה שאם כבר יש לכם נכס משלכם היום בברלין, אינכם צריכים לדאוג לירידת ערכו בעתיד הנראה לעין.

לכך אפשר להוסיף גם הערכה כי רוכשי נכסים עתידיים אינם יכולים לסמוך על כך שהמחירים יירדו במהירות. אנחנו מצפים שהמחירים יתנהלו במגמות שונות בהתאם לפלחי שוק שונים. באזורים הנחשקים במיוחד, הם ימשיכו לעלות, לפחות אם שער הריבית שקבע הבנק הפדרלי הגרמני יישאר נמוך.

Source: Cash.Online

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ברלין רוצה להקפיא את שכר הדירה בשטחה למשך 5 שנים. האם זה אפשרי

חוק חדש ומהפכני בתחום הדיור עומד להיכנס לתוקף בבירת גרמניה, אך גילויים חדשים ואתגרים משפטיים מעלים ספקות לגבי ישימות החוק.

הקפאת שכר הדירה של דירות בברלין למשך 5 שנים היא מהלך פופולרי בקרב התושבים המקומיים, אך בפני העיר עומד שדה מוקשים משפטי שיקשה עליה ליישם את החוק כאשר יכנס לתוקפו בינואר הקרוב.

החשיפה המרעישה האחרונה של העיתון Berliner Morgenpost כללה פרסום תכתובות דוא"ל בין משרד הפנים של גרמניה לבין ראש הסניף הברלינאי של המפלגה הנוצרית-דמוקרטית של אנגלה מרקל. בתכתובות הללו שר הפנים הורסט סיהופר ביטא את תחושותיו כי הקפאת שכר הדירה עומדת בסתירה לחוקים פדרליים.

התוכנית להקפאת שכר דירה זכתה לתמיכה נרחבת בברלין – עיר זולה יחסית אשר כ-80% מתושביה גרים בשכירות. החוק אושר אוקטובר ומבחין בין דירות שנבנו לפני 2013 (בהן העלאת שכר הדירה המותרת היא עד 1.3% בשנה – תוך התחשבות באינפלציה) לדירות שנבנו לאחר שנה זו (בהן אין מגבלות על העלאת שכר הדירה).

התנגדותו של שר הפנים מצביעה על "מלחמת טריטוריה" בין הכוחות הפדרליים לבין הכוחות המחוזיים. סיהופר טוען שלא ניתן יהיה לאכוף את הקפאת שכר הדירה מכיוון שבכך ברלין תחרוג מסמכויותיה תחת חוקת גרמניה. חוקי הנדל"ן של גרמניה נחקקים ברמה הלאומית, והחלטה המוגבלת לאזור ברלין בלבד עלולה לגרום לעיוותים בחקיקה הלאומית.

בדוא"ל שנכתב ע"י סיהופר בסוף אוקטובר נכתב כי הקפאת שכר הדירה תמנע מבעלי דירות לגלם את עלויות התחזוקה המאמירות בשכר הדירה שהם גובים מדיירים. זאת ועוד – בעוד מגמת מחירי השכירות בעיר היא מגמה של עלייה חדה, לא כל בעלי הדירות העלו את שכר הדירה לרמה המקסימלית המותרת. על בעלי דירות אלה ייאסר עתה להעלות את שכר הדירה על אף שדייריהם משלמים כיום מחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק.

בעוד שההתנגדויות הללו מהוות בעיה עבור ממשלת ברלין המחוזית, אין פירוש הדבר שהחוק ייגנז. זאת מכיוון שהממשלה הפדרלית היא לא זו שקובעת האם החוק החדש ניתן לאכיפה מבחינה משפטית; לא זו בלבד אלא שהממשלה הלאומית מורכבת מרוב ימני, ונוטה לפקפק באופן אוטומטי בצעדי מדיניות שננקטים על-ידי הקואליציה הברלינאית, אשר לה נטייה אל השמאל-מרכז. יתרה מכך, האתגרים הללו היו צפויים לפחות בחלקם; כל החלטה בעניין תהיה תלויה בבתי המשפט אם וכאשר בעלי הדירות יערערו על החוק.

ואף על פי כן, האימיילים של סיהופר הינם בבחינת נורה אדומה, שמא בתי המשפט יפסקו לטובת בעלי הדירות. הויכוח סביב החוק לבטח יגיע לנקודת רתיחה בקרוב, על רקע התגובות החריפות לחקיקתו. לאחרונה פורסם כי יזם משך את ידו מפרויקט לבניית 900 דירות חדשות בשולי העיר, לטענתו על רקע הקפאת שכר הדירה. על פי החוק הדירות הללו לא עמדו בקריטריונים של הקפאת שכר הדירה, אך היזם טוען שעקב הקפאת שכר הדירה בנכסים אחרים בבעלותו – כמות המזומנים שבידו תצטמצם והפרויקט לא יהיה אפשרי כלכלית. גם חלק מאמצעי התקשורת הצטרפו למאבק בחוק. נציג מפלגת הימין-מרכז FDP, בטור שכתב בכתב העת העסקי Handelsblat, כינה את החוק "דוגמה לתרבות הקנאה הגרמנית" אשר המוטיבציה מאחורי חקיקתו היתה צרות עין כלפי בעלי ממון ולא רצון לשפר את תנאי השוק. מבקרים אחרים מאשימים את העיר בכוונתה "להקים מחדש את החומה".

אך לחוק יש גם תומכים באמצעי התקשורת. בטור שפורסם בעיתון Tageszeitung נכתב כי העיוותים אותם החוק נועד לתקן הם אמיתיים לגמרי – לדוגמה, חברת הדיור השוודית Akelius ניצלה פרצה בחוק ובזכות "מודרניזציה" של נכסיה הצדיקה את העלאת שכר הדירה ב-14,000 הדירות שבבעלותה ברחבי העיר. העלאות אלה עלולות להתבצע גם אם איכות המודרניזציה היא ירודה ואינה משפרת את תנאי המחייה של הדיירים.

הויכוח לא תם – הוא רק מתחיל להתחמם. לעת עתה תושבי ברלין מצויים בסיטואציה מעניינת: הם לא יכולים לבנות על כך שהחוק להקפאת שכר הדירה יוזיל את מחירי הדיור בעיר. אך בשלב זה הם גם לא יכולים לסמוך על כך שהחוק ייכנס לתוקף כלל.

 

Source: CITYLAB

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

Berlin-Mitte: Blick von der Hugo-Preu??-Br??cke in Richtung Regierungsviertel w??hrend der blauen Stunde.

ברלין – תכנית מקומית שהיתה תקועה זמן רב – לפיה ייהרס מבנה "אבירי קולומבוס" לשעבר, ועל חורבותיו ייבנה פרויקט מגורים לגיל השלישי – חוזר לשולחן באמצעות אסטרטגיית מימון חדשה.

יוזף באיורסקי, יו"ר ועד רשות הדיור המקומי, אומר כי לצורך השלמת הפרויקט – שעלותו 15 מיליון דולר – חסרים בין 2 ל-4 מיליון דולר. הוא מקווה כי הפער ייסגר באמצעות מענק מהמדינה ואג"ח מוניציפלית.

"במסגרת דיונים עם ראש העיר מארק קצ'ינסקי ויועצים לפרויקט עלה קונספט שעל פיו הפרוייקט יזכה למענק פיתוח קהילתי בסך מיליון דולר, והיתרה תושלם ע"י העירייה באמצעות אג"ח מוניציפלית," הוא אמר.

את תגובתו של ראש העיר לא ניתן היה להשיג.

חבר מועצת העיר צ'רלס פאונסה הביע תמיכה בהנפקת האג"ח במהלך ישיבת המועצה שהתקיימה ב-1 באוקטובר.

"הוצאנו המון כסף על בתי ספר, וחצי מיליון דולר הושקעו במגרש הכדורגל. אנו חייבים לתמוך בתושבים המבוגרים שלנו," הוא אמר. "הפרויקט הזה נמשך כבר שש שנים ואנחנו חייבים להתקדם."

על פי התכנית, ייבנו 50 יחידות דיור מסובסדות עבור מבוגרים בני 55 ומעלה במבנה ברחוב Percival 143. גם תושבים בעלי מוגבלויות יהיו זכאים לדיור. העיר רכשה את הנכס בשנת 2002.

לדברי באיורסקי, רוב המימון – כולל נקודות זכות במיסוי – יגיע מהממשלה הפדרלית.

רשות הדיור בחנה את האפשרות לממן את הפרויקט באופן פרטי, אך מהבדיקה עלה כי מימון שכזה לא יאפשר דיור מוזל בפרויקט.

 

Source: myrecordjournal.com

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ערים במצוקה על משבר הדיור בדבלין וברלין

בירת גרמניה הפכה לשדה מוקשים עבור שוכרי דירות, והבעיה הופכת ליותר ויותר טעונה פוליטית. אך בבירת אירלנד דבלין המצב כבר התפתח למשבר דיור לכל דבר ועניין.

חברת הנדל"ן Deutsche Wohnen היא הגוף שמחזיק יותר דירות מכל אדם או גוף אחר בברלין – בבעלותה למעלה מ-115,000 נכסים למגורים ומסחר ברחבי הבירה.

לבעלי המניות של החברה לא היו יותר מדי סיבות לדאגה בעשור האחרון – עד לפני מספר שבועות. עם פרסום הידיעה שהסנאט של ברלין מתקרב ליישום חוק שיאפשר להקפיא את שכר הדירה למשך חמש שנים, מניות החברה צנחו ב-14% בתוך יומיים – הנפילה החדה ביותר בפרק זמן שכזה לאחר עשור של צמיחה כמעט ללא מעצורים.

אך זו היתה בסך הכל הנקודה האחרונה על ציר משבר הנכסים בברלין.

מחירי הנכסים מאמירים כבר שנים בבירת גרמניה, ואיתם מחירי השכירות. מנתונים שפורסמו ב-2017 על-ידי חברת הייעוץ Knight Frank עלה כי שיעור הצמיחה במחירי הנכסים בברלין היה החד ביותר בעולם.

כתוצאה מכך לא קל לשכור כיון דירות בברלין. הביקוש עולה באופן משמעותי על ההיצע, ומחירי השכירות מזנקים. ישנה אפילו תמיכה הולכת וגוברת בביצוע משאל עם באשר לשאלה האם ניתן להפקיע נכסים מחברות נכסים גדולות ולהפוך אותם למאגרי דיור חברתי.

ולמרות הכל, אם שוכרי הדירות בברלין חושבים שהבעיה אצלם חריפה, כדאי שיעיפו מבט מערבה אל בירת אירלנד דבלין. העיר – ובמידה מסויימת גם המדינה כולה – נמצאת בעיצומו של משבר דיור חמור שגורם לבעיות בברלין להיראות מתונות הרבה יותר.

מכונת כביסה בחדר השינה
"זהו משבר הדיור החמור ביותר בהיסטוריה של המדינה," אומר ג'ון ביסט, פעיל חברתי ותיק בתחום הדיור, אשר כיום משתתף בקמפיין מחאה עם ארגון Housing Action Now.

לא חסרים סיפורי זוועה על שוק הדיור של דבלין. עבור שוכרי הדירות המצב קשה במיוחד. מחירי השכירות בעיר הם בין הגבוהים בכל אירופה, וממשיכים לעלות בעקביות.

המחירים כבר גבוהים בהרבה מרמתם בשיא בועת הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור. למעשה הם עלו ב-37% מאז אותה תקופה – המחיר המבוקש הממוצע עבור דירות 3 חדרים בעיר כבר עולה על 2000 אירו לחודש.

ניתן לקבל המחשה לקושי העצום במציאת דיור בר השגה בעיר באמצעות סריקת אתר הנכסים הגדול באירלנד, Daft.ie.

דוגמה אחת שזכתה לפרסום חריג לאחרונה (על אף שהדוגמה איננה חריגה לכשעצמה) היא נכס שתואר כ"דירת סטודיו במרכז העיר, ברמת גימור גבוהה ביותר". מה שהוצע למעשה היה מטבחון קטן עם מיטה במרכזו, ממש מול הכיור ומכונת הכביסה.

והמחיר? 750 אירו.

משבר דיור – ומחוסרי דיור
לדברי ביסט, המחירים הקיצוניים נובעים הן ממחסור בהיצע דיור והן (במקרים מסויימים) מ"תאוות בצע" של בעלי הדירות. אך בעיניו הקשיים של שוכרי הדירות הם רק נדבך אחד של הבעיה. הוא אומר שהמדינה צריכה באופן בהול לבנות עוד דיור חברתי – והרבה.

כיום כמעט 50,000 אנשים נמצאים ברשימות המתנה לדיור חברתי או ציבורי, בעוד למעלה מ-10,000 (ובכללם 4,000 ילדים) הם מחוסרי דיור. רבים מהם מתגוררים במלונות או במקלטי חירום צפופים.

במהלך המשבר הפיננסי לפני עשור התפוצצה בועת הנכסים של אירלנד, והמדינה שקעה במיתון עמוק. אחת ההשלכות המשמעותיות היתה עצירה כמעט מוחלטת של התחלות הבניה ברחבי המדינה. ביסט אומר שהבנייה לדיור חברתי – שגם כך כבר היתה בירידה – חטפה את המכה הקשה ביותר.

"הפסקנו לחלוטין בנייה לדיור ציבורי ועברנו למודל דיור של שוק ומסחר," הוא אומר.

ביסט מאמין שלמדינה יש מספיק קרקעות לבניה ציבורית, וביכולתה לממן את הבנייה הן באמצעות משאבים לאומיים והן באמצעות הלוואות ממקורות כגון הבנק האירופי להשקעות.

"הבעיה היא שישנה התנגדות חזקה לכך," הוא אומר. "אירלנד היא מדינה עם כלכלת שוק ניאו-ליברלית. במפלגות הפוליטיות המודל הזה טבוע עמוק. המסר הוא 'נחיה ונמות לפי השוק', והרבה אנשים סובלים בגלל זה."

אותה בעיה, פתרונות שונים
רוב המעורבים בתחום הנדל"ן והדיור בדבלין מסכימים על השורש העיקרי של הבעיה – שנים של האטה בהתחלות הבניה אשר הובילו למחסור חמור במלאי הדיור – הן הפרטי והן הציבורי; הן למכירה והן להשכרה.

אך בכל הנוגע לפתרונות ישנה מחלוקת.

מריאן פינגן, הכלכלנית הראשית של Sherry Fitzgerald – סוכנות הנדל"ן למגורים הגדולה באירלנד – אומרת שקריסת שוק הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור הניסה את המשקיעים, וזה מה שהוביל למחסור בהיצע. לטענתה בעיה זו טרם נפתרה. "כיום המשקיעים הפרטיים לא זוכים לתשואה מספקת על השקעתם, והם עוזבים את השוק," היא אומרת.

ועל אף העלייה המדורגת בכמות המשקיעים המוסדיים שנכנסים לשוק הנדל"ן של דבלין – אלה רכשו כ-11% מסך כל הנכסים שנמכרו באירלנד בשנה שעברה – היא אומרת שעדיין מדובר בתופעה "על אש קטנה", ושהדבר לא השפיע משמעותית על היצע הדיור החדש.

"על אף השיפור בקצב התחלות הבניה, ההיצע עדיין איננו מספק את הביקוש," היא אומרת. "להערכתי אנו צריכים לעמוד על רמה של 40,000 יחידות חדשות בשנה (באירלנד). בשנה שעברה נבנו 18,000 יחידות. בשנה שלפניה 14,000. השנה אולי נגיע ל-21,000 יחידות. בשנה שעברה בדבלין נבנו 6,700 יחידות לעומת ביקוש של כ-14,000 יחידות."

רונאן ליונס, עוזר-פרופ' לכלכלה בטריניטי קולג' בדבלין, טוען שלמשבר הדיור ולמחסור בהיצע בדבלין יש שורשים עמוקים הרבה יותר מהמשבר הפיננסי והקריסה שבאה בעקבותיו.

"עד שנות השמונים המאוחרות היה ביקוש יחסית חלש לדיור באירלנד," הוא אומר. "סבלנו מהגירה שלילית בכל שנה במשך מאות שנים. רק ב-30 השנים האחרונות אירלנד נאלצת להתמודד עם אוכלוסייה צומחת, ועם אתגרים שמדינות אחרות באירופה מתמודדות איתם כבר לא מעט זמן.

"אם נניח בצד את בועת האשראי וקריסת השוק בין 2000-2012 נוכל להגיע למסקנה שמדובר בהתעצמותה של בעיה שהולכת וגדלה כבר 30 שנים."

בעיה אירופית?
לטענת ג'ון ביסט המתנה לפתרונות מהשוק החופשי היא איוולת, בהתחשב במה שקרה לפני 10 שנים.

"אחרי מה שקרה לפני עשור, אם אנחנו באמת חושבים שזה הגיוני לנהל כך מערכת דיור אז אנחנו מטורפים. יהיו קבוצות באוכלוסייה שיהנו ממערכת כזו אך הרוב הגדול יסבול מכך. השוק אינו מפקח על עצמו. והמחיר שמשלם האזרח הפשוט הוא עצום."

לדבריו המפתח לפתרון הבעיה הוא שהמדינה תחזיק יותר נכסים בבעלותה. הוא מצביע על וינה בירת אוסטריה כמודל לחיקוי – עיר עם רמת חיים גבוהה מאוד ובה כמעט 60% מהדיור בעיר הוא בבעלות ציבורית – בניגוד חד לדבלין בה שיעור הדיור הציבורי הוא פחות מ-10% כיום.

ליונס מאמין בגישה מעורבת. "אירלנד זקוקה נואשות להרבה דירות להשכרה בבעלות פרטית, והיא זקוקה נואשות גם להרבה דירות ציבוריות או מסובסדות. לא מדובר במקרה של או-או. צריך את שניהם," הוא אומר.

ליונס אופטימי באשר לסיכוייה של אירלנד לפתח מערכת דיור בריאה ובת-קיימא. אך הוא מאמין שבעיה מרכזית בהגדלת ההיצע היא עלויות הבניה הגבוהות – בייחוד לבנייני דירות – מה שהופך את הבניה ללא כדאית עבור יזמים.

הוא אומר שבעוד מחירי הדירות נעו בתנודתיות מסויימת, עלויות הבניה טיפסו בעקביות, בעיקר העלויות הקשורות לרגולציה מוגברת. "הסטנדרטים המינימליים באירלנד הם כיום בין המכבידים בעולם," הוא אומר.

ליונס מאמין גם שיש צורך בשימוש גמיש יותר בקרקעות עירוניות במדינה, כדי לעודד יותר בניה לגובה. זהו דבר חשוב במיוחד במדינה שבה כמעט ולא קיימת בנייה לגובה, גם לא במרכזי הערים.

הוא מדגיש גם את הצורך בפיתוח מערך דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים לדיור חברתי או מסובסד. כמו ביסט הוא מצביע על אוסטריה, שבה ניתן להצמיד את ההכנסה הפנויה של שוכר לגובה שכר הדירה, וכך בעלי ההכנסה הנמוכה מקבלים מהמדינה השלמת הכנסה בהתאם. "צריך מערכת דיור שבה לאנשים אלה יש יכולת לשכור דירה," הוא אומר.

על הציר בין ברלין לדבלין
ביסט אומר שעל אף המאפיינים הייחודיים של משבר הדיור בדבלין, הוא רואה קווי דמיון רבים בין המשברים של שתי הערים, לאחר שחזר לאחרונה מאירוע משותף לפעילי דיור חברתי מרחבי היבשת שהתקיים בברלין, במטרה לאחד בין הארגונים ולהדק את שיתוף הפעולה.

"שוק השכירות הפך למקום בו המטרה היא לעשות קופה," הוא אומר. "השוק לא מוצא פתרונות לצרכים. הוא מוצא פתרונות לתזרימי מזומנים ותשואה על ההשקעה – זוהי העדיפות הראשונה של השוק."

כמו כן, הוא מוסיף, "הבעיה של מערכת דיור במודל שוק ומסחר איננה ייחודית לאירלנד. זוהי בעיה אירופאית. אנחנו זקוקים לפתרונות כאן, אבל אנחנו זקוקים לפתרונות גם ברמת היבשת."

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

בתים צמודי קרקע מבוקשים מאד בברלין

מחקר חדש מראה שמגמת עליות המחירים במרכז ברלין גורמת גם לעלייה בביקוש ובמחיר של בתים צמודי קרקע בפרברי בירת גרמניה

ברלין. לאור מחירי הדירות מרקיעי השחקים בבירת גרמניה, משפחות צעירות עם ילדים או עם ילדים בדרך נוטות במיוחד לעבור הישר לפרברים הירוקים והשקטים יותר של העיר הגדולה והתוססת.

ואולם, הביקוש הגובר לדיור מסוג זה מעלה כמובן את מחירם של בתים צמודי קרקע או בתים דו-משפחתיים – אפילו יותר מאשר מחירי הדיור בבתים משותפים. בשנה האחרונה שילמו הרוכשים 511,000 אירו בממוצע עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע – מדובר ב-16% יותר מאשר בשנה הקודמת, כפי שעולה מדו"ח השוק "נדל"ן למגורים בברלין", אותו חיברו לאחרונה מומחי חברת תיווך הנדל"ן Poll Immobilien.

לשם השוואה, דירה בבית משותף בברלין נמכרה בשנת 2018 בסכום כולל של 305,600 אירו בממוצע – ומדובר בעלייה של 13.5 אירו לעומת השנה הקודמת.

ברלין זולה בהשוואה לרוב הערים הגדולות בגרמניה
דניאל ריטר, מנכ"ל חברת Poll Immobilien, אמר: "בהשוואה שערכנו עם שבע הערים המובילות בגרמניה, ברלין היא עדיין מקום נוח לרכישת נדל"ן". כך למשל, עם מחיר של כ -1.35 מיליון אירו, מחירו של בית צמוד קרקע במינכן היה בשנת 2018 גבוה פי שתיים מאשר בברלין,  עם מחיר של כ-511,000 אירו.

גם בדיסלדורף, עם מחיר ממוצע של 736,316 אירו בפלח שוק זה, או שטוטגרט, עם מחיר ממוצע של  693.000 אירו בפלח השוק, המחירים הם, על פי המחקר המדובר, עדיין גבוהים במידה רבה מעל רמת המחירים בברלין. רק בעיר קלן נאלצו הקונים לשלם רק 453,000

אירו בממוצע, פחות מאשר בבירה הפדרלית של גרמניה.

מחירי בתים צמודי קרקע ברבעים מיטה ופרידריכסהייןקרויצברג מעניינים אך לא אומרים הרבה
"ההשוואה מראה לנו גם כי עליות המחירים של דירות בברלין נמשכו ללא הרף", כך אמר דניאל ריטר. בדומה לדירות בבתים משותפים, בתים צמודי קרקע בבירה משתנים מאוד במחירם מרובע לרובע. ברובע מיטה המחיר הממוצע עמד על לא פחות משלושה מיליון אירו – עלייה גדולה לעומת השנה הקודמת- למעשה 260%. ואולם, ערכים אלו אינם ממש משמעותיים, ריטר מסייג, מפני שברובע מיטה כולו, בשנת 2018, נרשמו רק ארבע מכירות.

במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי אף הוא, עם מחיר ממוצע של 2.4 מיליון אירו לנכס, ובמקום השלישי אחריו

ובמרחק ניכר יש לציין, נמצא את רובע פרידריכסיין-קרויצברג עם ממוצע של 937.820 אירו – אך גם הערך הזה לא ממש אינדיקטיבי, מכיוון שברובע הזה הוצע למכירה בשנה שעברה רק קומץ בתים.

וילה נמכרה בעשרה מיליון יורו בדאהלם
לעומת זאת, ברובע שטגליץ-צלנדורף, בתים צמודי קרקע היו זולים יחסית בסך הכל – שם שולם בממוצע סכום של 850,228 אירו. עם זאת, רובע זה הוא גם ביתו של מתחם וילות יוקרתיות מהגדולים ביותר שתמצאו במרכז עיר גדולה באירופה. המחירים הגבוהים ביותר לווילות  בברלין נרשמו בשנת 2018 במתחם זה. טווח המחירים נע בין 1.7 ל- 7 מיליון אירו. שכונות Wannsee ו- Nikolassee היו בין אזורי המגורים היקרים ביותר בברלין. "כאן אתה יכול גם להיתקל במחירים שמעבר לטווח המחירים הזה," כך אמר ריטר. מחיר הרכישה הגבוה ביותר לווילה הושג בשכונת Dahlem – כעשרה מיליון אירו.

המחיר הזול ביותר שנדרשו הקונים לשלם עבור רכישת בית בשנה שעברה נרשם ברובע מרצאן-הלרסדורף – מדובר ב-343,763 אירו בממוצע (6.8% עלייה). לא מדובר כלל בצירוף מקרים: ברובע זה, בקצה המזרחי של בירת גרמניה, שלוש השכונות Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf הן האזור הגדול ביותר של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים צמודי קרקע בערים הגדולות של גרמניה (בתים צנועים יחסית, לא כמו הוילות המוזכרות בפסקה הקודמת).

ריטר סקר רבעים שונים ברחבי ברלין והעריך את טיבם להשקעה: "בשפנדאו, רייניקנדורף, טרפטאו-קופניק או ליכטנברג, המחירים עדיין זולים יחסית, אך בעתיד הרבעים האלה בוודאי יהיו יותר בפוקוס". לדוגמה, בית חד-משפחתי או שניים בשפנדאו עלה 422,624 אירו בממוצע (+14% עלייה), בריינקנדורף 459,062 אירו (+16% עלייה) ובטרפטוב-קופניק 345,808 אירו (+13% עלייה). רק ברובע ליכטנברג ירדו המחירים בשנה שעברה: כאן, מחירי הרכישה של נכסים ירדו בארבעה אחוזים, והם עומדים כעת בממוצע על 386,105 אירו.

בעלי הון צעירים דווקא אוהבים את השוליים "המשעממים והמיושנים"
על פי איגוד השמאות לערכי נדל"ן בברלין, נמכרו בשנה שעברה באזור ברלין באזור 2,633 בתים צמודי קרקע חד משפחתיים או דו משפחתיים – שני אחוזים פחות מאשר בשנה הקודמת. אחד ממומחי הנדל"ן מעיר לגבי זאת כי "כל זה לא מתרחש מפני שאין ביקוש, אלא פשוט מפני שההיצע נמוך מדי".

מומחה זה מפריך את המחשבה הרווחת שלפיה תושבי העיר הגדולה מעדיפים לחפש דירות במרכז העיר בבנייני מגורים משותפים, מכיוון שבית באזור כפרי יותר נחשב מיושן או להעדפה של זקנים. "להפך, דורם של בני 35 עד 40 דווקא היה רוצה מאוד לחיות חיים "מיושנים" כמו "זקנים" בבית קטן, ירוק ושקט בפאתי העיר הגדולה". במיוחד גבוה הביקוש לדיור זה מצד משפחות צעירות שרוצות לעבור מפרנצלאואר ברג ומנויקלן.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

110302-F-6881R-001

אין זה סוד שבשנים האחרונות שוק הדיור בגרמניה פורח. למרות נסיקת המחירים, הריביות הנמוכות גורמות לכך שיכול עדיין להיות כדאי לקנות בית בגרמניה. הדבר החשוב שיש לקחת בחשבון הוא היחס שבין שכר הדירה לבין מחיר רכישת הדירה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה ממשיכים לעלות

בשנה האחרונה רוכשי בתים, כמעט בכל מקום בגרמניה, נאלצו להוציא סכומים הולכים וגדלים על הנכסים שקנו. ארגון הצרכנים "סטיפטונג וורנטסט" (Stiftung Warentest) בחן את נתוני עסקאות הנדל"ן ומצא שמי שרכש בית ברבעון האחרון של 2018 שילם בממוצע 5.6% יותר ממה ששילמו הרוכשים בשנה הקודמת. מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו ב 8.2%.

עליות המחירים מקשות עוד יותר על אנשים לקנות בית, במיוחד בערים הגדולות בגרמניה. לדוגמה, מי שמחפש לקנות דירה בגודל 100 מ"ר במיקום טוב בברלין או בהמבורג, יידרש להון עצמי של לפחות 120,000 יורו למימון תשלום המקדמה והעלויות הנלוות (מיסים, תיווך, שכר נוטריון ועלויות רישום המקרקעין). בערים גדולות כאלה, מחירי הקניה גבוהים גם ביחס לשכירות.

עליית המחירים הכי גדולה היא באזורים המרוחקים

דירות בברלין ובהמבורג הפכו ליקרות, אך המחסור בדיור בר-ההשגה קיים לא רק בערים. הנתונים מראים שהמחירים עולים בקצב הכי מהיר באזורים המרוחקים ולאו דווקא בשבע הערים הגדולות של גרמניה.

על פי הנתונים, 10 הערים עם עליות המחירים הכי גבוהות ב 2018 הן כבר לא מינכן, קלן ושטוטגרט, אלא דורטמונד, אסן וביירוית. אפילו המבורג כבר לא בראש רשימת הערים עם הנדל"ן היקר ביותר בגרמניה. המחירים עולים דווקא במחוזות פינברג, סגבורג, קיל ופלנסברג.

רכישת בית היא עדיין השקעה בטוחה

למרות עליות המחירים הדרמטיות, במקרים רבים, השקעה בנדל"ן עדיין כדאית, כך טוען ה"סטיפטונג וורנטסט". הסיבה טמונה בכך שבהרבה ערים ומחוזות בגרמניה  מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים מ-פי 25 מהשכירות השנתית ובנוסף, והריביות גם נמוכות מאד עכשיו.

כל עוד נשארים מתחת ליחס הזה בין מחיר הקניה לשכירות, סביר מאד שתשלומי המשכנתא שיהיו לכם, יהיו שווים או אף נמוכים ממה שהייתם משלמים על שכירות. זה כרגע המצב אפילו במספר ערים גדולות כמו קלן ונירנברג.

כמובן שהיכולת לרכוש נדל"ן תלויה בגורמים רבים, כמו מחיר הדירה, ההון הראשוני הנדרש לרכישתו ושער הריבית. אם אתם שוקלים ברצינות לקנות נכס בגרמניה, תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק מה אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות.

Source: IamExpat

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

הסנאטור פרנק נייגל

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
302019
 

מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו במידה כה גדולה

מתווך הנדל"ן הידוע ביותר בגרמניה אינו מאמין שקיימת בועה בשוק הנדל"ן הגרמני

המתווך המפורסם ביותר של גרמניה, קריסטיאן פולקרס, מודה שגם הוא לא ראה את הנולד: הוא לא צפה את עליית המחירים העצומה בבירת גרמניה. "טעיתי לגמרי בברלין", כך אמר לעיתון טאגסשפיגל ביום ראשון. "מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בשיעור כזה".

הסנאט של ברלין דן כעת ברכישת 600 יחידות דיור מחברת הדיור DEUTSCHE WOHN, רעיון אשר נראה למומחה הוותיק בן ה-61 כדרך הלא נכונה ללכת בה. "אם הנדל"ן כבר מצוי בשוק, כמו הדירות הנדונות כעת בשדרות קארל-מרקס, והמדינה סבורה כי יש להתערב בשוק בדרך זו, אני חושב שזה מסוכן". פולקרס גם רואה את המחיר הפוטנציאלי, של 8 עד 14 מיליארד אירו, כמחיר בעייתי. "יש כאן משחק בכספי משלם המסים, באופן שהוא חסר אחריות להבנתי", כך הוא אומר.

"אנחנו לא בשוק מנופח"
פולקרס לא רואה את הסכנה של בועת נדל"ן בגרמניה. הוא מסביר כי "אנחנו לא בשוק מנופח. רוב רובם של הקונים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה אינם מונעים על ידי אירועים חיצוניים, כגון שיקולי השקעה קרים ומניפולציות פיננסיות, כי אם על ידי מצב חירום מבחינתם – הצורך הפשוט למצוא דירה בברלין בה יוכלו להתגורר."

המומחה פולקרס הוא מייסד ובעלים שותף של סוכנות הנדל"ן "Engel & Völkers", המובילה בשוק בגרמניה. מכירות קבוצת Engel & Völkers עלו ל-728 מיליון אירו בשנת 2018 – ומדובר גידול של 9% לעומת השנה הקודמת.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
292019
 

מדד שוק הנדלן בגרמניה עלה

מדד Hypo מדלג אל יותר מ-300 נקודות שוב והפעם ברבעון הראשון של שנת 2019.

האנובר. שוק הנדל"ן בגרמניה מציג שיפור ברור ברבעון הראשון של 2019: מדד ה – Hypo Real Estate הגרמני (REECOX) הגיע ל 303.4 נקודות בתחילת השנה, ועלה בכך ב- 2.0% בהשוואה לסוף שנת 2018. שוק הנדל"ן צמח באופן חיובי גם בשאר חמשת השווקים האירופיים שנבחנו במחקר שפורסם לאחרונה – ומדובר בעלייה בממוצע משוקלל של 1.6%. מדד ה- Deutsche Hypo Euro-Score, המסכם את כל ששת נתוני שוק הנדל"ן, עומד כיום על 236.8 נקודות.

סבינה בארטהאוור, חברת מועצת המנהלים של דויטשה היפו, אמרה כי "המגמה חיובית בכל שש המדינות שנערכה לגביהן בדיקה. שוק הנדל"ן הגרמני מצליח במיוחד. שווקי הנדל"ן האירופיים צפויים להמשיך להתקדם היטב".

מדי שלושה חודשים, עורכי המדד מציגים את נתוני התפתחות שוק הנדל"ן בגרמניה, צרפת, בריטניה, פולין, ספרד והולנד. החישוב נערך עבור כל אחת ואחת משש המדינות הללו באמצעות עיבוד של חמישה משתני קלט. בגרמניה, מדדי DAX, DIMAX מדד הסנטימנט הכלכלי ESI של הנציבות האירופית בנוגע לגרמניה, שער הריבית הבסיסי ושער הריבית לאגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה שמונפקות לפרק זמן של עשר שנים. המגמה החיובית הנוכחית בשוק הנדל"ן בגרמניה נזקפת בעיקר לזכות המגמה החיובית של מדדי ה- DAX ו- DIMAX, אשר עלו ב 9.2% וב- 11.9% בהתאמה ברבעון הראשון של 2019. לעומת זאת, האקלים העסקי של מדד הסנטימנט הכלכלי (ESI) ירד דווקא ב- 2.5%.

אלכסנדר פירשינג, שעומד בראש המשרד בברלין של בנק דויטשה היפו, אמר: "היות שהוא נתפס כ'חוף מבטחים', שוק הנדל"ן הגרמני נהנה מנהירה גדולה של משקיעים שמזרימים סכומים כבדים לרכישת נכסים – ובפרט בקרב משקיעים בינלאומיים. המומנטום הבולט קשור להמשך צמיחתו של שוק הנדל"ן." פירשינג הוסיף כי הדיון הציבורי בהפקעת דירות והעברתן בחזרה לידי החברות הציבוריות בבעלות רשויות השלטון המקומי מתנהל בזמן לא מתאים ויכול לסכן את התפתחותה החיובית של ברלין במשך השנים הבאות.

בנק דויטשה היפו הוא חברה שמתמחה במשכנתאות ובהלוואות הקשורות בתחום הנדל"ן המסחרי. הבנק מפגין מצוינות מקצועית מזה שנים רבות. דויטשה היפו נוסד בשנת 1872 והמומחים שלו פעילים בגרמניה, בריטניה, צרפת, ארצות השפלה (בנלוקס – בלגיה, הולנד, לוקסמבורג), ספרד ופולין. בסיסו של הבנק בעיר האנובר, אך יש לו סניפים פעילים מאד בערים רבות ובהן ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן, אמסטרדם, לונדון, מדריד, פריז, ורשה. עם כ- 400 עובדים, ועם נכסים בשווי כולל של 21.1 מיליארד אירו, דויטשה היפו הגרמני הוא אחד המממנים העיקריים של נדל"ן ברחבי גרמניה ואף ברחבי אירופה.

 

Source: lifepr

קרא עוד
 
יולי
292019
 

המומחה סשה קלופ מדיניות הבנייה של ברלין חייבת לקבל תאוצה - דירות בברלין הם מצרך מבוקש מאוד

עם 3.6 מיליון תושבים, ברלין הגיעה לשיא נוסף בגודל האוכלוסייה בסוף שנת 2018 – בתקופה שלאחר המלחמה. עד שנות הארבעים של המאה שעברה כבר היו בעיר ארבעה מיליון תושבים. הבירה הגרמנית מתקדמת בחזרה לשיא הזה וקצב הגידול גבוה מאד: מאז 2011 הגיעו בין 40,000 ל- 60,000 איש בשנה לברלין, והדבר הסתכם ב-300,000 שמות חדשים במרשם האוכלוסין. כיום מגיעים לעיר כ-20 אלף אזרחים חדשים מדי שנה – אבל רק לחלק מהם יש דירה פנויה בבירת גרמניה.

"לממשל המקומי ולפוליטיקאים בברלין יש כעת הזדמנות להיות חלוצים. אפשר ליצור כעת מרחב מגורים חדש, במידה רבה באמצעות תעשיית הנדל"ן שבוודאי רוצה לבנות. אין פלא, שכן זהו המודל העסקי שלהם, אבל פרויקטים רבים מזדחלים להם באיטיות כיום: היתרי בנייה דורשים לא פעם עד שנים עשר חודשים, הקצאת מגרשי קרקע לבנייה אורכת זמן רב. בפרט, יש צורך במתן תמיכה מקצועית טובה יותר למחוזות העיר, כדי שיבצעו את תפקידם באופן מקצועי ובמהירות רבה יותר ממה שאנו רואים כיום. את זה אומר המומחה סשה קלופ, מנכ"ל חברת בניין גדולה – Inter Stadt- u. Wohnungsbau Real Estate AG.

קלופ נחשב לאחד המומחים המובילים בשוק הנדל"ן הגרמני והוא התמחה בין היתר בשיפוץ ובמודרניזציה של נכסי מגורים רבים ברחבי המדינה. הוא אחראי לשיפוץ של יותר מ-1,000 יחידות דיור. דגש מיוחד הוא שם על פעילות בעיר בברלין. המומחה מזהה פוטנציאל מיוחד בבנייה חדשה ובשיפוץ מקיף של אזורים שלמים, לדעתו הסנאט של ברלין יכול למצב את עצמו בעניין זה כמוביל הצמיחה בדיור ואף הפריחה הכלכלית של העיר. במיוחד נכון הדבר להנפקת אישורים והכנה של מגרשי קרקע – תחום שמצוי בבעיה כעת. היזמים בענף הבנייה מוכנים לדיאלוג הדרוש עם הממשל המקומי, לדברי קלופ. הוא מסכם כי אם הממשל המקומי ייתן מענה הולם לצרכים ויהיה קשוב לפניות מצד היזמים, הוא יוכל לעצב בהצלחה את פני העיר לשנים רבות.

פוליטיקאים צריכים לפעול במרץ רב יותר בכל שלבי ההתפתחות של שוק הנדל"ן, ורבים מהם מכירים היטב את המגמות בעיר לאחר איחוד גרמניה, כמו קלופ עצמו. המידע והנסיון של כל האנשים הללו יכולים לסייע רבות. בפרט מציין קלופ כבעיה את מספר תקנות הבנייה הגובר במהלך השנים ואת יוקר האנרגיה, הבידוד וסילוק הפסולת לפי החוקים המחמירים. גורמים אלו הם בין התורמים הגדולים ביותר לעלויות הבנייה. "אין פלא כי מחירי חוזי שכירות בדירות חדשות כבר לא יכולים לעמוד על מתחת ל- 10 אורו למ"ר לחודש. זה פשוט בלתי אפשרי מבחינה מתמטית… אבל שינוי המדיניות עצמה יכול לסייע בצורה הטובה ביותר כדי לבלום את עלויות הפיתוח ואת עלויות השכירות הנגזרות מהן", לדברי קלופ. הוא מציע לפשט ולהקל בתקנות רבות בתחום הבינוי כדי לאפשר עבודה מהירה ופשוטה יותר של הקבלנים.

סאשה קלופ מציין כי שוק הנדל"ן בברלין ימשיך ליהנות ממגמות עלייה. לדבריו, שוק הנדל"ן בברלין הוא אחד המגוונים ביותר בגרמניה ולמעשה בכל רחבי אירופה. ברלין מציעה לעולם היבטים מגוונים במיוחד: קבוצות אוכלוסייה רבות, מבנים היסטוריים ומודרניים. ברלין מושכת אליה כל הזמן אנשים חדשים ועסקים חדשים, בזרם מתמיד מאז איחוד גרמניה. קלופ מוסיף כי "בזכות השינויים החברתיים בברלין אפילו מחוזות שנחשבו בעבר בעייתיים מהווים עכשיו כתובות מגורים פופולריות. בגלל גורמים רבים כגון הפריחה בשוק היי-טק הגרמני וכן תוצאות משאל ברקסיט על פרישת בריטניה מן האיחוד האירופי, האוכלוסייה ממשיכה להרקיע שחקים," אמר קלופ. הוא ועמיתיו מצפים כי ברלין תהיה אפילו יותר פופולרית בעתיד כמרכז כלכלי עבור חברות גרמניות ובינלאומיות. זו סיבה נוספת לצורך בעדכון המדיניות, שימון הגלגלים ועבודה משותפת בין הממשל המקומי לנציגי התעשייה על מנת להקל על מצוקת הדיור והנדל"ן.

 

Source: presseportal

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור הגדולה עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון.

ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו.

הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים למתוח את עצמם כדי להרשות לעצמם את שכר הדירה הגבוה. פוסטר שנתלה על מרפסת אחת מבהיר זאת: "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

שכירות: רבים חוששים כי הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה בבירת גרמניה
ואכן, אנשים רבים מודאגים וחוששים שלא יוכלו עוד בעתיד להרשות לעצמם את העיר שלהם. הפוליטיקאים בברלין, למרבה הצער, נראים המומים לנוכח המצב הזה, אף שהוא לא כל כך חדש. במשך שנים, הדירות הלא נכונות נבנו בעיר, אם בכלל נבנו. אלה היו לעתים קרובות נכסים יקרים, שנרכשו לעתים קרובות על ידי משקיעים מכל רחבי העולם. אלו משאירים את הדירות ריקות, לפחות במשך רוב השנה. חברות הדיור בבעלות המדינה אכן התחילו בשנים האחרונות להניח את העגורנים ברחבי העיר ולבנות דירות. אבל תנופה גדולה של ממש כדי ליצור דיור בר השגה בקנה מידה גדול יותר – מגמה כזו לא נראית עדיין באופק.

בעיה נוספת בעיר היא שפרויקטים גדולים להקמת בנייני מגורים מאסיביים נדחו בעבר או צומצמו תחת הרושם של מחאות מצד תושבי ברלין. החשש שלא יהיה מספיק מקום בעיר כבר חלחל מזמן ליסודות הכלכליים של בירת גרמניה. יחד עם תוכנית הפיתוח העירוני לדיור, הסנאט מנסה כעת לפעול בהחלטיות גם לקידום הפיתוח העסקי בעיר. כך למשל, הרשויות רוצות לפנות יותר מ- 1000 דונם עבור עסקים חדשים וגם לקנות קרקעות עבור חברות עצמן. הרשויות רוצות להקים אף מתחמים עסקיים בהשקעה ציבורית ולהציע אותן לחברות ולעסקים קטנים. יצוין כי הדבר מנוגד למדיניות העיריה בעבר, שתחת מחסור במזומנים מכרה שטחים נרחבים בעיר הבירה והעבירה אותם לידיים פרטיות.

המחסור בדיור בברלין: יש לטפל בנכסים הקיימים בזהירות
ברלין עדיין יכולה לתקן את הטעויות הכבדות שנעשו בעבר כגון מכירות חיסול של נכסים ציבוריים, ולהפסיק את סחרור המחירים בשוק הנדל"ן. הפקעות דירות לטובת חברות הדיור הציבורי בעיר הן הדרך הלא נכונה לפתור את הבעיה. מה שכן יכול לעזור הוא הבנייה החדשה – העבודה הנמרצת בעניין חייבת סוף סוף להתחיל. גם עליות בשכר הדירה ללא הצדקה הולמת חייבות להיבלם על ידי חקיקה ותקנות. הממשלה הפדרלית חייבת גם להצטרף ולתרום את חלקה. יש לקוות שכך יימנעו מצבים כמו "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

עם הקרקעות הנותרות בידי הרשויות אנו צריכים להתמודד בזהירות רבה ביותר. שיקולים ציבוריים חשובים, כמו קביעת הזכאות למגורים בדירות צמודות גן ב"מושבות הכפריות" הפזורות ברחבי ברלין צריכים לכלול גם צרכים חדשים, כגון הקמת בתי הספר הדרושים לציבור ההולך וגדל של תושבי העיר. פרנסי העיר  חייבים להסביר את הפוליטיקה שלהם בצורה שקופה יותר. יהיה עליהם לשים דגש על איכות הפיתוח, תאימות העיר לצרכי התושבים וכן היותו של הדיור בר השגה. ועד שהמשכורות של תושבי העיר, שעודן נמוכות יחסית לממוצע בגרמניה, יגיעו לרמה שבה דיירים ממוצעים בעיר יוכלו להרשות לעצמם דירות יקרות יותר ולהיות תלויים פחות בסבסוד ממשלתי, נראה שיש הצדקה לצעוד ב-1 במאי ולתבוע "עבודה טובה".

 Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המוקד החם של שוק הנדלן בברלין

בשנה שעברה העבירה BIM, סוכנות התיאום של נדל"ן בבעלות הרשויות בברלין, 31 מתחמים לידי חברות בנייה ציבוריות של ברלין, על שטח כולל של 200,000 מ"ר. אבל כמה דירות נוצרו בזכות זאת?

במתחם Dragoner בברלין אפשר היה למצוא לפני כמה שבועות קבוצת אנשים מעניינת. לצד אמנים והיפסטרים הגיעו למקום באזור גם בעלי עסקים ויזמי נדל"ן שמעורבים בתכנית חדשה: הקמת שכונת מגורים חדשה בדיור בר השגה במסגרת תכנית שתתחיל להתממש כבר בשנת 2021 לפי הערכות BIM.

המיקום של האירוע הזה נבחר היטב. המתחם משקף בבירור את התוצאות של סחרור שוק הנדל"ן בכל רחבי בירת גרמניה – ובמפגש הזה אפשר לזהות כיצד הסנאט, עם חברות בבעלות המדינה, מנסה לכבות את האש. סוכנות BIM, אשר תחת שליטתה מצויים שטחים שמהווים כמעט מחצית מהעיר, היא כמובן אחת מחברות המפתח. BIM מחזיקה, מנהלת ואחראית לפרויקטי פיתוח נרחבים בשם המדינה. החדשות הרעות שעמן עליה להתמודד הן כי לא אין הרבה אופציות אשר יכולות להביא הקלה מהירה לעיר שגדלה במהירות כה רבה.

רק בשנה שעברה, BIM העבירה מתחמים בהיקף של 200,000 מ"ר לשש חברות דיור בבעלות המדינה. "העברה" היא המונח שבו משתמשת מנכ"לית BIM בירגיט מהרינג, שכן BIM איננה מקבלת בתמורה את מחיר הרכישה, של כמעט 83 מיליון אירו. במקום זאת, חברות הדיור בבעלות המדינה מתחייבות להפחית את דמי השכירות בדירות המתוכננות על שטחי הקרקע האלו "למשך פרק זמן של 25 שנים", כך אומרת מזכירת הממשל המקומי מרגרטה זודהוף (SPD). אבל בחינם לא מקבלים שום דבר, אפילו לא בין קרובי משפחה. הדבר גם היה מהווה הפרה לחוק התקציב. לפיכך הוחלט על המתווה הנ"ל להעברת הדירות.

עתודות הקרקע הפנויה לבנייה הולכות ואוזלות
כמה דירות ייבנו בסך הכל על נכסים אלה? BIM והסנאט לא יודעים לומר בוודאות. הדבר תלוי בדיני התכנון והבנייה ובדיונים עתירי קונפליקטים במסגרת המשא ומתן עם הגופים המחוזיים שבהם תושבי העיר יכולים לומר את דברם. בשנה זו ובשנה הבאה, יסופקו שטחים בערך באותו הגודל. אבל כבר עכשיו אפשר להבחין בכך שעתודות הקרקע נגמרות, כמו כן, יש מגרשים רבים שמבחינה היסטורית יש להם מורשת שלילית או שאופי המקום כעת אינו אטרקטיבי.

תקוות נוספות תולים הפוליטיקאים בברלין במשא ומתן עם הממשלה הפדרלית, במטרה לקבל את נכסיה בברלין. נכסים אלה מתאימים יותר להוות כבר כעת שטח שמיש בברלין, ולהקל בטווח זמן קצר על מצוקת הדיור והמחסור במגרשים פנויים לבנייה. מתחם Dragoner הוא נכס פדרלי כזה. האזור עדיין לא מצוי בבעלות הרשויות המקומיות של ברלין, כי "ועדות" של הפרלמנט עדיין צריכות להסכים על הרכישה. "זה לא פורמלי והוועדות אינן חותמת גומי כלל וכלל", כך מבהירים בברלין. כך למשל, הוועדות עצרו את המכירה המיועדת למשקיע פרטי לפני היוזמה להעבירו לידי הרשויות המקומיות בבירת גרמניה.

האם אתם רוצה לגור עם מוסך בקצה הרחוב?
מזכיר משרד האוצר של הרשות המקומית בברלין הודה בנימוס למארגני האירוע של BIM, שהתקיים במועדון קהילתי פופולרי. האירוע קיבץ יחדיו אנשים שבדרך כלל לא ייפגשו: בעלי עסקי צווארון כחול, אמנים, צעירים וזקנים ופוליטיקאים מעונבים. הקבוצה הזו מייצגת היטב את ברלין אך היא מעלה שאלות לגבי פיתוח הרובע: האם מוסך באמת צריך לעבוד באמצע רובע קרויצברג? אולי מוטב לפנות מקום ליותר מ-100,000 אנשים שמחפשים קורת גג, לבנות בצפיפות רבה יותר ברובע ולהסיט את העסקים לשולי העיר?

הנוכחים דנו והתווכחו על התוכניות עבור אזור Dragoner. האם "בכל מקרה יותר מ 500 דירות" ייבנו שם, כפי שהרשויות רוצות. או פחות. אם זה תלוי בפמלה שובס, בעלת מועדון במקום, מוטב שאבן הפינה עבור הבניינים החדשים לא תונח עד 2021 – אחרת "לא יהיה זמן מספיק כדי לשקול את התכניות". היא מסויגת מתכניות הבנייה, אך יש לה כמובן אינטרס, אולי גם מפני שאיבדה מועדון קודם. בפרנצלאואר ברג. גם שם הוקמו דירות חדשות. המועדון אמור היה להישאר, אבל התושבים התלוננו על הרעש שהוא יוצר ובסכסוכים בין בעלי עסקים לתושבים נוטים לנצח בעיקר האחרונים.

דמי שכירות "מפחידים" בגובהם
בנוסף, דמי השכירות המסחריים של דירות בברלין הם "מפחידים": 23.30 אירו למ"ר בממוצע – "יותר מ 36 אירו באתרים מובילים בברלין", לדברי מנכ"לית BIM. BIM היא גם "בעלת המניות" הגדולה ביותר של נדל"ן מסחרי בעיר, והיא אומרת כי "יש לנו אחריות לשמור על דמי השכירות המסחריים במצב יציב, כדי לא לפגוע בכלכלת העיר וברווחת התושבים".

מאידך גיסא, היא לא תתעלם מן העקרונות המסחריים הבסיסיים שכל בעל נכס חייב לצפות, כולל עלויות תחזוקה. כדי להגן על "סטודיו של אמנים" ועל "הענפים המסחריים הזעירים הזכאים להגנה", יש צורך ב"חישוב מעורב": שכר דירה גבוה יותר עבור שטחים טובים במיוחד ושכר דירה נמוך יותר עבור אחרים, כך שהגיוון בברלין יישמר.

המקרה של "קאמיל אופנה"
בשוק הפתוח, לסוחר ברלין טיפוסי אין כמעט סיכוי מול המגמות הללו במחירי הנדל"ן, כדוגמה אפשר לראות ברחובות נוספים באזור: העסק "קאמיל אופנה" ברחוב קוטבוסר צריך להיסגר בקרוב למרות מכירות טובות ונכונות בעלי העסק לשלם שכר דירה גבוה יותר בסוף החודש – כל זאת אחרי 16 שנים בשכונה.

בעל הבית, במקרה זה לא משקיע פיננסי כבד אלא בעלים פרטיים מהסוג הרגיל עד מאוד, פשוט אינו מגיב להצעות ובקשות מצד בעלי העסק. חברת הפרלמנט המקומי מטעם מפלגת הירוקים, קתרין שמידברגר, לא רוצה לקבל זאת והיא פועלת ברשויות המחוז ובבית הנבחרים נגד הפגיעה בבעלי עסקים ובמרקם הקהילתי בשכונות בגלל תהליכים כאלו.

Source: Der Tagesspiegel

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המחסור בדיור בבירת גרמניה - המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר.

"הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל קרן השקעות אלטרנטיבית בברלין, CapitalBay. הוא ציין שהשפעה חיובית בדמות ירידת מחירים יכולה בהחלט להתחיל בהקדם, כבר כאשר ייווצרו התנאים המתאימים המקדימים אותה, ואין בהכרח צורך להמתין עד השלמת בניית הדירות בפועל. הוא מסביר כי "המשקיעים מכלכלים את צעדיהם ביחס לעתיד, ולא ביחס לסטטוס קוו. כלומר, משקיע לא ירצה לשלם היום מחיר גבוה אם ברור לכולם כי מחר יהיה שפע במוצר המדובר, דירות בברלין במקרה זה. "הוא מביא את הדוגמא של דובאי, שבה צנחו המחירים של עסקאות נדל"ן חדש וגם מחירי השכירות ב-20 עד 30 אחוזים בתוך שלושה חודשים לאחר ההכרזה על תכנית לעיבודי הנדל"ן בבניינים קיימים ולבניית יחידות נדל"ן רבות חדשות.

יש צורך בחשיבה קונספטואלית חדשה בעיר
סלדן גם מזהה פוטנציאל רב לעיבוי בניינים קיימים ברחבי ברלין: "אנחנו דבקים משום מה בנוף עירוני של לפני 200 שנה. באותם ימים לא נבנו יותר מחמש קומות בבניין, כי לא רצו להכריח אנשים לטפס קומות רבות במדרגות. אבל היום יש מעליות". סלדן מציין גם כי אורח החיים של הדיירים השתנה מאז. "מי שרוצה בראש ובראשונה בחיי חברה מסתפק בסלון קטן בדירה במיקום מרכזי, עושה את העבודה או המחקר שלו בבית הקפה מעבר לפינה, ומוצא את חדר האורחים שלו באחד המלונות הרבים."

גץ הופנבאך, בכיר בחברת הפיתוח ויזמות הנדל"ן benchmark, מציין בהקשר זה את פרנקפורט כעיר שהפנימה היטב את הצורך להסתגל לשינוי תמידי. "הנוף העירוני של פרנקפורט השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות בחלקים רבים של העיר. ראו לנגד עיניכם את גורדי השחקים הרבים בעיר או את הפיתוח בחלק העתיק שלה. הרוב הגדול של התושבים יסכימו כי השינוי היה לטובה. הזהות של עיר איננה מצויה רק בעבר הרחוק – היא לא רק בהיסטוריה, אלא גם מעוצבת ומשתנה בהווה מרגע לרגע.".

שינוי בעלות בנדל"ן אינו יוצרת דיור חדש, כך מעיר אחד המומחים בהקשר לדיון על העברת דיור בחזרה לידי הרשויות בברלין. לדבריו, השינוי הזה לא יספיק כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בבירת גרמניה ובעיית עליית מחירי הדיור ודמי השכירות הכרוכה בכך.

תומאס דול, מנכ"ל חברת הנדל"ן Treucon, מוסיף לכך באומרו: "החלום של ברלינאים רבים לקנות בחזרה מטעם הרשויות 65,000 דירות עבור 25 מיליארד אירו הוא, לומר זאת בשפה עדינה, אשליה מנותקת מן המציאות. הטעות הזו רק תביא לכך שחוב כבד יוטל על הדור הצעיר של תושבי ברלין". יצוין כי בעבר, כאשר מכרו הרשויות דירות רבות שהיו בבעלותן, זה היה דווקא כדי להפחית את החוב. הרשויות מכרו אלפים רבים של דירות בין סוף שנות השמונים לסוף שנות ה-2000. "במהלך המכירה הגדולה האחרונה בשנת 2004, דמי השכירות עמדו בממוצע על 5.25 אירו למטר רבוע. ואילו היום דמי השכירות עומדים בממוצע על 12 עד 14 אירו. מחיר הרכישה של נכסים במצב שוק זה יהיה כבד מאד עבור העיריה ". עוד יצוין כי כרגע יש עדיין 125,000 יחידות דיור סוציאלי בברלין.

המשתתפים בדיון דחו ברובם את הטענה כי המשקיעים הם אלו שגרמו באופן מלאכותי לסחרור המחירים כלפי מעלה בעיר, מתוך תאוות בצע צרופה.. מייקל קוינה, מנכ"ל חברת ניהול ההשקעות למגורים Catella, הפציר בציבור להפסיק להצמיד סטיגמה כזו למשקיעים במסגרת השיח הציבורי המתנהל בסוגיה. "רבים מן המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן בברלין הם חברות ביטוח גרמניות, או קרנות פנסיה, ואלו מתמקדות בריבית לטווח ארוך ולהכנסה הכרוכה בכך, ולא ברווח ספקולטיביים קצרי טווח. חברות וקרנות אלו גם מודעות עד מאוד לאחריות החברתית המוטלת עליהן כבעלי הנכסים שבהם מתגוררים תושבים מן היישוב".

גישות נוספות
בנוסף לעיבוי בבניינים קיימים ואישור צפיפות מגורים גבוהה יותר, נדונו אמצעים נוספים ליצירת דיור חדש  ולהפחתת מה בדמי השכירות הגבוהים יחסית כעת. אחד המומחים מציע להביט אל מחוץ לגבולות גרמניה כדי ללמוד כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים אלו בתחום הדיור. הוא מציין כי בהולנד, מדינה דלת שטח יחסית אשר מאוכלסת בצפיפות רבה אף יותר מגרמניה באזורים העירוניים, עלייה בשכר הדיור שמשלמים דיירים בדירות בדיור סוציאלי נקבעת גם לפי הכנסתם הספציפית של דיירים אלו. הוא ממליץ ללמוד גם מהנעשה בוינה בירת אוסטריה, שבה יש דגש חזק על שימור הדיור הסוציאלי, שמהווה לא פחות מרבע מכלל הדירות. מדיניות זו הבטיחה כי דמי השכירות נותרו נמוכים.

סלדן והופנבאך גם מצביעים על כך שאמצעים משפטיים וכלכליים רבים עומדים עקרונית לרשות היזמים והעיריה, אך הם אינם מיושמים באופן עקבי. לדוגמה יצוין סעיף 34, סעיף 3 של חוק הבנייה, שלפיו מותר ליזמים לעתים ליזמים לחרוג מהחובה להתאים את המבנה שהם בונים באופן מלא למאפיינים של סביבתו המיידית בשכונה. בכך מתאפשר לבנות בניינים גבוהים יחסית, אך כאמור לא נעשה שימוש מספיק בסעיף זה עד כה, לדבריהם. הם מסבירים כי באמצעות שימוש מושכל בחוקי הבנייה ניתן יהיה להשיג בקלות ובמהירות היתרי בנייה דחופים לפרויקטים חדשים".

ברלין נותרה מושכת
"על אף הוויכוח הסוער שמתנהל בסוגיה, שוק הנדל"ן בברלין כמובן נשאר אטרקטיבי", אמר הופנבאך, שהחברה שלו פתחה אך לאחרונה משרד גדול בבירת גרמניה. קוינה הוסיף: "אסור לנו לשכוח כי ברלין היא עיר כל כך סקסית גם מפני שרמת המחיה עדיין זולה יחסית, הן עבור המשקיעים והן עבור התושבים. הדבר נכון במיוחד ביחס לצעירים שחיו בעבר בערים גדולות אחרות ברחבי העולם, וחיים כעת בברלין ושמחים על עלות המחיה הנמוכה יחסית בה". אולם המומחים מכירים בבעיה שנוצרה עבור משפחות צעירות, שחלקן נאלצו להרחיק לחלקים פריפריאליים יותר של העיר. קוינה אומר בעניין כי "יש הרבה מה לעשות בתחום זה כדי לשפר את אפשרויות הגישה למרכז ברלין". צעדים ראשונים בעניין ניכרים כבר בתכנית הפיתוח העירוני לברלין לקראת שנת 2030.

על דבר אחד בוודאי הסכימו המשתתפים בדיון המעניין הזה: ירידה בדמי השכירות יכולה להיות מושגת רק על ידי יצירת מרחב מגורים נוסף בבירת גרמניה, וזאת באמצעות מאמץ משותף של חברות הדיור הפרטי, חברות הדיור הציבורי והפוליטיקאים שמנהלים את ענייני העיר.

Source: konii

קרא עוד
 
יוני
232019
 

כיצד ייראה שוק הנדלן בגרמניה בשנת 2060

רכישת נכס היא בדרך כלל אירוע עם השלכות לטווח הארוך מאוד. לפיכך, האפשרות להביט במבט כולל ​​על מגמות השינוי של שוקי הנדל"ן במשך שנים רבות או אפילו עשורים רצויה לרבים מהמשקיעים או בעלי הבתים – אבל השאלה היא האם אפשר לעשות זאת, בהתחשב במספרם הרב של נעלמים במשוואה זו ובחוסר הוודאות?

מסתבר שמדענים מאוניברסיטת פרייבורג סבורים כי הדבר אפשרי. במחקר מקיף, שהוזמן על ידי קרן של חברת הנדל"ן Schwäbisch-Hall, הם לקחו על עצמם לנתח את הנושא. בין המחברים נמצא גם המומחה הנודע לפנסיהBernd Raffelhüschen.

בהתאם לתחום המחקר של מחברי המחקר, המגמה הדמוגרפית הכוללת של האוכלוסייה משרתת אותם כבסיס לניתוח שלהם. בהתבסס על תחזית בכל הנוגע להתפתחות מספר משקי הבית ברחבי גרמניה והביקוש הנגזר מכך למרחב מחיה, המחברים מגיעים בסוף המחקר לתחזיות מפורטות על התפתחות שוקי הנדל"ן והמחירים בגרמניה עד שנת 2060, והם אף מציעים פילוח לפי אזור וסוג הנכס.

כמו בדרך כלל בעבודה מדעית מסוג זה, בסוף הניתוח במחקר תוכלו למצוא תחזיות מפורטות עד לרמת הספרות שאחרי הנקודה העשרונית, ביחס לאחוז הגידול או הירידה בביקוש לדיור, בחלוקה לרמות שונות –  עד כדי רזולוציה של  מחוזות ויישובים מסוימים. כמו כן, המחברים מציינים בדיוק איך מחירי הנדל"ן בהמבורג, במינכן או בערים רבות אחרות צפויים להשתנות עד שנת 2030 או אפילו עד שנת 2060.

נראה ברור כי לאור משך הזמן הארוך של התקופות הנדונות ומספר הנעלמים הגבוה הכרוך בנושא (מונח המפתח: היקף הבנייה החדשה בגרמניה), יש להתייחס לתחזיות כה מפורטות אלה בזהירות רבה. עם זאת, יש לשים לב להצהרות הבסיסיות של מחברי המחקר, ולמעשה הניתוח שלהם מעלה מסקנה מדהימה למדי.

בסך הכל, המחברים מגיעים לקביעה גורפת למדי ביחס למצב העתידי בשוקי הנדל"ן. הם סבורים כי למעט חריגים אזוריים בודדים, במיוחד בחלקי מזרח גרמניה לשעבר, יש לצפות לפחות עד שנת 2030 לעליה "ניכרת" במחירי הדיור, שעולים כבר כעת. בערים כמו ברלין והמבורג ובמקומות מבוקשים במיוחד בדרום גרמניה, המחירים צפויים אפילו "לעלות" עד שנת 2060.

ההצהרה הזו בהחלט עשויה להפתיע. ראשית, יצוין כי מחירי הנדל"ן במקומות שבהם החוקרים חוזים עליות גדולות גם בעתיד, נחשבים כבר כעת גבוהים יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, התחזית בנוגע לירידה בגודל האוכלוסייה בגרמניה במסגרת שינויים דמוגרפיים במדינה, עשויה להוביל דווקא להנחה שהביקוש לדיור בגרמניה יפחת ויחד עמו גם המחירים.

ההצהרה עשויה להפתיע. דבר אחד, מחירי הנדל"ן במקומות, אשר המדענים נותנים ללקוחות פוטנציאליים טובים, נחשבים כבר גבוה יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, הסיכוי לירידה באוכלוסייה בגרמניה במהלך השינוי הדמוגרפי עלול להוביל להנחה שהביקוש לדיור ולכן המחירים יקטנו גם כן.

יחד עם זאת, על פי המחקר של המומחים מאוניברסיטת פרייבורג, המגמה של היווצרות משקי בית קטנים יותר, אשר תימשך בעתיד, צפויה להיות בעלת השפעה נגדית חזקה. מרחב המחייה לאדם יחיד ימשיך לגדול, לדברי המומחים, והוא יעלה מן השיעור הנוכחי של 45 מטרים רבועים עד כדי 49 מטרים רבועים בשנת 2030.

גורם נוסף שימשיך להגדיל את הביקוש לדיור ברחבי גרמניה, ובמיוחד בערים הגדולות, הוא הגירה ניכרת של אנשים מחו"ל, על פי המחקר. מחברי המחקר מניחים כי בשנים הקרובות יגיעו בממוצע כ- 200,000 תושבים חדשים לגרמניה מדי שנה בשנה. וכתוצאה מכך, כך הם קובעים, המחסור בדיור בערי המטרופולין של גרמניה יהיה חריף אף יותר.

Source: manager magazin

קרא עוד
 
מאי
262019
 

האיזורים הפריפריאליים של בירת גרמניה נעים אל קדמת הבמה

אפילו הרבעים הפחות מושכים ומה שמכונה "חגורת הבייקון של ברלין" מתייקרים. כך לדוגמה, ברובע Reinickendorf, מחירי הבעלות על הבית עלה כמעט ברבע בשנת 2018.

כמו כישוף, השקעות נדל"ן בברלין מתמקדות כעת במרכז העיר.

בירת גרמניה פורחת: הכלכלה צומחת ויש הזדמנויות טובות מאד לעובדים מיומנים בשוק העבודה. חברות ההזנק מושכות לעיר עוד ועוד יותר צעירות וצעירים משכילים מגרמניה ואף מחוצה לה. וכמו כן, עיר הבירה עדיין מהווה מקום מושך מאד עבור משקיעים זרים מכל רחבי העולם.

כמו כן, מתברר שוב ושוב כי הביקוש לדיור בברלין נותר גבוה. ניתן לקרוא זאת מן הנתונים בשטח, למשל הגידול המתמשך בדמי השכירות וכן במחירים שבהם מוצעות דירות בשוק. מחירים עלו ב- 12% בשנת 2018 לעומת שנת 2017, והגיעו בסך הכל לממוצע של 4150 אירו למטר רבוע (מ"ר). הדבר עולה מדוח חדש בנושא שוק הדיור בברלין, שפורסם על ידי חברות שירותי הנדל"ן BERLIN HYP ו-CBRE. קצב עליית המחירים בין שתי השנים דומה לקצב העלייה בין השנים 2016 ו- 2017. במהלך אותה תקופה המחירים עלו בממוצע בשיעור של 12.7%.

הדבר מפתיע למדי. אפילו החלקים הפחות אטרקטיביים של בירת גרמניה מתחילים למשוך את תשומת לב המשקיעים וקוני הדירות. המצב ברובע Reinickendorf בולט במיוחד. ברובע זה עלה שם המחיר החציוני למ"ר בשיעור מרשים ביותר של 23.3 אחוזים לעומת השנה הקודמת, והוא מגיע כעת ל-2991 למ"ר בממוצע. אבל הרובע הזה אינו כה חריג. גם הרבעים הצנועים בעבר של Marzahn-Hellersdorf וכן Spandau, שנמצא בתחתית טבלת המחירים בין כל חלקי ברלין כעת, רושמים עליות נאות ולעתים אף עליות שיא – למשל כעשרים אחוזים בשנה האחרונה. מדובר ככל הנראה בתחילת מיצוי הפוטנציאל הנרחב שקיים ברבעים אלה, ש"הוזנחו" בעבר על ידי המשקיעים ורוכשי הדירות.

העיר שהייתה פעם זולה…
קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת מומחי הנדל"ן הגרמנית Wüest Partner, מאשר בהחלט את עובדות היסוד, ואומר כי "בחלקים הצפון-מזרחיים של ברלין נראה כי תחול עלייה במספר התושבים, אף יותר מהעלייה הממוצעת בכל העיר, וזאת בעשר השנים הבאות. מדובר דירות בחלקי העיר שמצויים מחוץ ל"טבעת" מסילת הרכבת S-Bahn אך יש להם קישורי תחבורה טובים לעיר נהנים כבר כעת מביקוש רב, שהולך וגדל."

המחקרים שפורסמו לאחרונה מצביעים על מגמה ברורה: דווקא במקומות שהיו זולים בעבר, המחירים עולים בחדות בשל הביקוש הגבוה. הדבר קשור גם לכך שהבנייה החדשה שתושבי ברלין מייחלים לה לא יוצאת לדרך, לפחות לא בקצב שיענה על הצרכים.

אחת התוצאות של מצב זה היא תנופת פיתוח בולטת ב"חגורת הבייקון" סביב ברלין. ערים דרומית לבירת גרמניה, במדינת ברנדנבורג, הערים פוטסדאם ו-Teltow רשמו ב-2018 עליות מחירים בשיעורים שנעו בין 12 ל-14 אחוז. כלומר, מדובר בגידול אוכלוסייה חזק יותר מאשר בעיר הגדולה עצמה, שבה נרשמה עלייה של 9.6 אחוזים בלבד. כמובן, בברלין יש מגבלה של ממש על גידול האוכלוסייה – המחסור בדירות פנויות. ממערב לברלין, אפשר לציין עיירות לא מוכרות כגון Falkensee ו- Nauen, שמצויות בפריחה. ומצפון לבירת גרמניה אפשר לציין את העיירה Bernau, שאף היא רושמת עליות מחירים נאות.

ואולם, הביקוש הגבוה הוא רק סיבה אחת לסחרור המחירים המתמשך בשוק הדיור באזור בירת גרמניה. שוק השכירות בעיר תחרותי מאד אף הוא. העליות הבולטות בדמי השכירות בשנים האחרונות גרמו ליותר ויותר תושבים מקומיים לשקול לקנות נכס במקום לגור בשכירות. בנוסף לכך יש לציין את הריבית הנמוכה במדינה, שמעודדת את תושבי גרמניה לקנות דירות במקום להשקיע את כספם באפיקים אחרים. מדוחות שפורסמו לאחרונה עולה כי המשכנתא או התשלום החודשיים עבור רכישת דירה הם לעתים קרובות נמוכים יותר משכר הדירה הנדרש כעת עבור דירה בגודל ובמיקום דומה. כמו כן, רכישת הבעלות על בתים היא אפיק השקעה מושך הן לקונים מקומיים והן לקונים זרים – זהו אמצעי טוב לצבירת הון וליצירת קרן פרישה.

מחיר של לא פחות מ-10.34 אירו למ"ר
יש לציין עוד ממצא שאינו מפתיע במיוחד: המחיר היקר ביותר נרשם ברכישת דירות במרכז ברלין. המחיר החציוני למ"ר כבר חצה לאחרונה את קו ה-5,000 אירו בפעם הראשונה. מדובר בגידול של כ-11 אחוזים לעומת השנה הקודמת. וכך, רובע Mitte, יחד עם Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow – כל אלו מהווים את הרביעייה המובילה של אזורי המגורים הנאים והמבוקשים ביותר בברלין, אם מסתמכים על מדד המחירים. המיקום העירוני הפנימי, קשרי תחבורה טובים וסביבה חברתית-תרבותית מלהיבה הם בין הסיבות החשובות בבסיס החלטות הרכישה של לקוחות שהפרוטה מצויה בידם. רוכשים כאלו ישלמו המסוגלים לממן מחירים גבוהים יותר למ"ר. מחיר של פחות מ- 4,000 אירו למ"ר בממוצע תוכלו למצוא בחלקים אחרים, מבוקשים מעט פחות, של בירת גרמניה, למשל Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg ו- Treptow-Köpenick. בכל הנוגע לרמת הביניים של שוק הנדל"ן עליות המחירים שנרשמות בולטות בהחלט, אך הקצב שלהן תלול פחות מעליות המחירים בפלח השוק העליון.

ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau ו- Treptow-Köpenick תוכלו לרכוש, בפלח השוק התחתון, דירות במחיר ממוצע של פחות מ 2000 אירו למ"ר.

בסך הכל העלייה החדה והמתמשכת במחיר הדירות היא אך תוצאה הגיונית של קפיצה משמעותית נוספת בדמי השכירות בעיר הבירה בשנת 2018.

בממוצע, תושב או תושבת ברלין ייאלצו לשלם 10.34 אירו לחודש למ"ר כשכר דירה – זהו הערך שנמדד בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2018. בכך מדובר למעשה בעלייה של 5.6% לעומת שנת 2017. העלייה בשכר הדירה הואטה קמעא: ב -2017, מי שחתמו על חוזי שכירות חדשים נדרשו לשלם דמי שכירות גבוהים ב -8.8% יותר מאשר בשנה הקודמת לה – שנת 2016. בנוסף לכך יצוין כי דירות יוקרה הופכות יקרות יותר ויותר, ופלח השוק שלהן, מתוך כלל שוק הנדל"ן לשכירות אף הוא עולה. כעת מדובר על מחיר של בסביבות 17 אירו למ"ר לחודש בממוצע בפלח שוק זה. להבדיל מכך, מעניין כי העשירון התחתון של שוק הדיור נותר זול יחסית – כ- 6.46 אירו למ"ר לחודש בממוצע – זהו שכר הדירה ההתחלתי בדיור מסובסד.

דמי השכירות היקרים ביותר בבירת גרמניה בשנת 2018 נרשמו ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג האופנתי, והם עמדו על 12.99 אירו למ"ר. רובע זה דחק למקום השני את מוביל הטבלה הקודם – רובע מיטה, שבו נרשם כעת שכר דירה ממוצע של 12.50 אירו למ"ר לחודש בלבד. רק בפלח השוק העליון של דמי השכירות עשוי רובע מיטה להישאר מספר אחת בטבלה. יחד עם זאת, רמת מחירי השכירות הממוצעת בו עלתה רק בשיעור מתון, בהתאם לעלייה המתונה במחירי הרכישה של דירות ברובע. כמו כן, רובע נויקלן רשם עלייה ממוצעת צנועה מאד של 2.6 אחוזים, וקצב העלייה בדמי השכירות בו בשנת 2018 היה הנמוך ביותר בין כל חלקי ברלין. יצוין שבהיבט זה, הרובע סגר את הטבלה גם בשנה הקודמת כאשר נרשמה בו עלייה ממוצעת של 3.8 אחוזים בלבד בדמי השכירות. בדומה לשנים קודמות, ברבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף נרשמו דמי השכירות הנמוכים ביותר. רק בשני רבעים אלו תוכלו למצוא דירות בשכירות במחיר ממוצע נמוך, שעומד על פחות מ-6 אירו למ"ר לחודש.
העיר ממתינה לבנייה חדשה
לאור המחירים הגבוהים בתוך ברלין, אין מנוס מלקבוע כי אם אתם מחפשים עסקה טובה לשכירות או לרכישת נכס, כדאי לכם גם להסתכל מעבר לאזור ברלין. יחד עם זאת, התנועה לפריפריה, כלומר לברנדנבורג, אינה הפתרון לבעיות בברלין. מגורים ב"חגורת בייקון" יהוו פתרון הולם רק אם במקביל הרשויות ידאגו לתשתית ותחבורה ציבורית מתוכננות היטב גם עבור אזור זה", כך מעיר אחד המומחים מחברת הנדל"ן Instone Real Estate. "תכנית המגורים בברלין" תוכננה אמנם בצורה נבונה בעבר, אך מדיניות הדיור הנוכחית של הסנאט בברלין גרמה לאי ודאות בולטת בשוק. המדיניות הזו שמה, לדברי המומחה, את הדגש על הנושאים הלא נכונים. בפרט, הוא מציין את הדיון בהפקעת דירות בעיר והעברתן בחזרה לידי הרשויות, כצעד שהוא לא רק מסוכן ומזכיר לרבים את מזרח גרמניה לשעבר, אלא אף לא מספק את הפתרון היצירתי שנדרש כל כך ליצירת דיור חדש, אשר ברלין כל כך צריכה.

והרי בלי היצע בשוק לא ניתן לקנות דירות – כל ילד יודע. ברלין מחכה להליכי בנייה חדשים ומהירים יותר כבר במשך זמן רב. על פי דוח "Ziegert-Report 2018/19" שפורסם לאחרונה על ידי קבוצת ZIEGERT בברלין, חברת מומחי נדל"ן ידועה, ועוסק בניתוח נכסים למגורים בכל רחבי גרמניה, התכנון והאישורים בבירת גרמניה מסורבלים למדי: הם נמשכים כיום יותר משנה בהשוואה לערים גרמניות אחרות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחירי שכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת.

בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים.

המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד.

המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה.

חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה.

מיקום, מיקום, מיקום
כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות.

בשכונה המבוקשת ביותר בעיר, פרידריכסהיין-קרויצברג, המחירים עלו בממוצע ב- 9.1%, עד ל-12.99 אירו למ"ר.

מחירי השכירות הנמוכים ביותר בעיר היו בשכונת מרצאן-הלרסדורף, בה המחיר הממוצעהיה 7.73  אירו למ"ר, שעדיין מהווה עלייה של 5.3%.

 האטה בעלייה?
אולי הנחמה היחידה לתושבים או לתושבים הפוטנציאליים של העיר הגרמנית הגדולה ביותר היא בכך שקיימת האטה בעליית המחירים. בעוד מחירי השכירות ברחבי העיר עלו ב-5.6% משנת 2017 לשנת 2018, בשנה שעברה הם עלו ב-8.8%.

"למרות העובדה שהעלייה במחירי השכירות בברלין עברה האטה מסוימת, אי אפשר לומר שקיימת נטייה כזאת. להפך, קצב העלייה היה כמעט זהה לרמתו בשנת 2016"  –  אמר גרו ברגמן, המבטא את דעתם של מחברי הפרויקט.

לא רואים את הקצה?
מחירי השכירות העולים הינם הנושא הנידון לעתים קרובות בגרמניה, במיוחד בערים גדולות יותר כגון המבורג,  פרנקפורט וברלין, שבהן המחירים נמצאים במגמת העלייה.

למרות מאמצי הביצוע של רפורמת החוק המכוונת להגבלת העלייה במחירי השכירות, נמשכת עליית מחירים חדה.

מגוון פתרונות נידונו במהלך השנים, כולל החמרת הבקרה או אפילו פתרונות רדיקליים יותר כגון הלאמת רכושן של חברות גדולות.

למרות שלא נראה כי הביקוש ירד בזמן הקרוב, תעשיית הבנייה השתדלה בשנים האחרונות להגדיל את ההיצע.

כפי שמדווח "ברלינר מורגנפוסט", ברחבי ברלין כרגע קיימות 26,000 דירות חדשות הנמצאות בשלבי בנייה.

ייתכן שזה ישפר את ההיצע במידה מסוימת בשביל 40,000 האנשים הצפויים לעבור לעיר כל שנה, אך עדיין מדאיגה העובדה שהבונים מתמקדים בדירות יוקרה, תוך כדי התעלמות מן הקצה הנגדי של השוק.

Source: The Local DE

קרא עוד
 
מאי
022019
 

ברלין עיר מקלט למשקיעים בנדלן שהופחדו על ידי ברקזיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני.

כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים.

טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל.

המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו לא היה מזהיר, כיום נראה עוין להשקעות.

התחזית של ברלין, מהצד השני, מהווה ניגוד מוחלט לתחזית של לונדון. שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית פורח וזה נמשך זמן מה. במחצית הראשונה של שנת 2018 כמות העסקאות הקשורות לבתי מגורים צמחה ב-19% – עד ל-8.8 מיליארדי אירו (10 מיליארדי דולרים או 7.6 מיליארדי לירות שטרלינג), בהשוואה לתקופה זהה של שנת 2017.

מעודדים על ידי המחירים העולים, רוכשי נדל"ן, כמוני, עקבו אחרי אמנים, סטרטאפים טכנולוגיים ואנשי בוהמה צעירים ובאו לבירה הגרמנית, מוקסמים על ידי סיכויים של ביצוע השקעה סולידית ויציבה. רוכשים מאסיה, אמריקה והמזרח התיכון המחפשים הזדמנויות באירופה החלו להימנע מנדל"ן יוקרתי בפריז ובלונדון, והעדיפו את השוק הגרמני הצומח.

אולם למרות הפופולריות מתחיל להופיע גם פחד. כאשר וורן באפט הצטרף לשוק הברלינאי לפני שנה, מחרחרי פחד רבים טענו שהוא הגיע מאוחר מדי: הבועה הייתה על סף פיצוץ. הם אמרו שזה שהשוק הינו רווי מדי והעובדה שברלין התחמקה ממשבר בשנת 2008 מהווים סימנים מזהירים.

כעבור כמעט שנה לא נראים שום סימני פיצוץ. המחירים עלו בצורה דרמטית ב-20.5% בשנת 2017, אך העלייה הזאת נמשכת משנת 2004. ובינתיים, העליות האלו לא היו מלוות בחוסר יציבות, שיעורי ריבית המשכנתאות נשארו מתחת ל-2%, ובאופן מכריע לא היו עליות חדות בכמות הלוואות שאותן ניתן היה לקשור לעלייה חדה בהוצאות.

כתוצאה מכך, לדעתם של אנשים רבים עליות המחירים האלה אינן עליות חדות פתאומיות אלא תנועת מחירים נגדית. זאת דעתה של הסוכנות הברלינאית "רובינה", העוסקת בנדל"ן יוקרתי. הם טוענים ש"בהשוואה לערים אחרות כגון לונדון או פריז, הנדל"ן בברלין עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית".

רבים תומכים בדעתה של "רובינה". העובדה שחברות לונדוניות להשקעה בנדל"ן תומכות בכך מהווה הוכחה נוספת לכך שהביטחון בנדל"ן הברלינאי עדיין גבוה. שמות גדולים כגון סוכנות נדל"ן "סיריוס" (SRE) ו"סאמיט ג'רמני" SMTG)), ששינתה את שמה ל"סאמיט פרופרטיז" מפני שהיא משתדלת לגוון את תחומי פעילותה, ממשיכים לרכוש.

ובינתיים, "פניקס שפרה" (PSDL) הודיעה לאחרונה על צמיחת עלות הפורטפוליו שלה ב-6% בשנת 2018, המונעת על ידי שוק השכירות החסון של דירות בברלין. אני בטוח כי התוצאות השנתיות שלהן, המיועדות לפרסום בסוף אפריל, ירגיעו ויעודדו קרנות ומשקיעים פרטיים.

בנוסף למחירים האטרקטיביים, ההצלחה התרבותית והכלכלית של הבירה מציעה סיבות אחרות הגורמות לעליזות.  ברלין הינה חוף מבטחים ליזמים כמוני, הפועלים בתחום הטכנולוגיה. בשנת 2017 יותר כספים הועברו לסטרטאפים בברלין מאשר בכל מקום אחר באירופה, ו"גוגל", "דויטשה בנק" ואחרים רבים הקימו שם את בסיסיהם העיקריים.

אוכלוסיית העיר שהופכת למגוונת יותר מביאה איתה עסקים חדשים והזדמנויות חדשות של שיתוף פעולה. הגורמים המשולבים האלה מעודדים המשך צמיחה והשקעה. ייתכן שלאחרונה הייתה הפחתה בערכה של הצמיחה הכלכלית של גרמניה וברלין – יחד עם שאר גוש האירו, אך עדיין מצפים ל- 1.0% עלייה בשנת 2019 והמספרים צפויים לעלות מפני שמשקיעים מסובבים את גבם לבריטניה.

אני נמשכתי לכך שברלין צופה אל העתיד ולמחיריה האטרקטיביים, וכיום הנני בעל נדל"ן בשרלוטנבורג, שטגליץ, פרנצלאואר ברג, שפנדאו ובסגמנט היוקרתי של מיטה. אפילו אחרי שהעלייה השנתית מגיעה ל-10%, הנדל"ן הברלינאי נראה לי יחסית זול. בריאות הנדל"ן מהווה הוכחה ליציבות והביטחון של גוש האירו ושל שוק הדיור הצומח יחד עם הביקוש. בסקטור הידוע בשל אי-יציבותו, מצבם של משקיעי הנדל"ן הבריטיים היה הרבה יותר גרוע אם הם לא היו נכנסים לשוק הממשיך לצמוח. אותי, למשל, זה לא הפחיד.

Source: Investment Trust Insider 

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
Inspiration Group