בלוג ברלין

 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 

אוכלוסיה צעירה וכלכלת הייטק תוססת האם כדאי להשקיע בברלין

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים.

עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה?

בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה.

הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה.

שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית – זה אומר שהיא מושכת אנשים מכל רחבי אירופה," טוען טיל מקורט, החוקר הראשי של קבוצת השקעות וניהול הנדל"ן הברלינאית ציגרט (Ziegert).

העיר עדיין ברת השגה ביותר, יחסית לאחרות, בשל הפיקוח על שכר הדירה, הוא מוסיף. יוקר המחייה בברלין הוא מהנמוכים בקרב הערים הגרמניות והאזור העירוני היחיד שזול יותר הוא קלן.

אז מה שומר על ברלין כה ברת השגה?
משקיעים זרים המקווים להחזרים מהירים או לתשואה גבוהה, צריכים לדעת שהממשל המקומי בברלין אינו תומך בהם מבחינה פוליטית.

הם הוגבלו בחוק המתיר להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בכל שלוש שנים בחלק מהנכסים, או 2% לשנה באגודות דיור בבעלות עירונית, שיש להן גם את זכות הסירוב הראשונה ברכישת נכסים באזורים בהם עולה שכר הדירה במהירות.

מאז עבר החוק הזה ב-2016, השתמשו בזכות זו כבר 22 פעמים עד עתה.

חסמים ביורוקרטיים נוספים עומדים בפני המעוניינים להיות בעלי בתים: משקיעים שאינם תושבים צריכים לחכות 10 שנים לאחר הרכישה לפני שהם יכולים למכור מבלי לשאת בעונש פיננסי, מציינים המומחים, פרק זמן המתקצר בשנתיים אם אתה מתגורר בנכס.

שכר הדירה על בניה חדשה מוגבל ל-10%, מעל הנכנסים שוויי הערך באזור. חששות שהפיקוח על שכר הדירה לא נאכף לאחרונה בצורה נאותה הובילו ליוזמה לייסודה של מועצה פדרלית הצפויה השנה "לבטל את החריגים הרבים" שהצליחו לחמוק מהרשת.

אז מי קונה לצרכי השקעה?
"75% אחוזים מהרוכשים הם גרמנים," מסביר מקורט, המוסיף שכסף מהמזרח התיכון מהווה נתח נוסף ממה שנשאר. "מדובר לרוב במשקיעים לטווח הארוך יותר, הנמשכים לדיור מפני שהגרמנים שמרנים ומעדיפים זאת על פני מניות."

אוין ריאן, 30, אדריכל אירי, ואשתו הצרפתייה קלוטיל הוגו, 27, העובדת בתוכנה, נפגשו כשהתגוררו שניהם בדאנדי והחליטו לעבור יחד לברלין. הם קנו דירה בת חדר שינה אחד בפנקוב (Pankow) בצפון העיר, בעבור 240,000 אירו (216,000 ליש"ט).

"תמיד תיכננו לקנות פה מפני שנראה שהשכירות מאוד יקרה, אבל אחרי הכל הגענו מדאנדי, כך שאני מניח שהכל יחסי," אומר ריאן.

"למקום אותו שכרנו כשרק הגענו לא היו את כל ההגנות שיש לשוכרים עם חוזים ארוכי טווח. מאחר ששכר הדירה עלה באופן חד כל כך –20% בשנה באזורים מסוימים בעיר – זו היתה סיבה נוספת לרכוש."

עוד חיסרון למשקיעים, היא תגובת הנגד לרוכשים שנתפסים כגורמים לג'נטריפיקציה, מוסיף ריאן. "זה קורה בגלל הדרך בה העיר משווקת את עצמה," הוא אומר.

"היא מנסה בכוונה להביא עבודות משתלמות יותר לכאן, וכתוצאה מכך דברים רבים אחרים הם בלתי נמנעים. מבחינת ההשקעה, המצב דומה למה שאנחנו שומעים מחברים בלונדון: הטענות מופנות כלפי משקיעים זרים."

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יוני
262018
 

ברלין חוגגת את השלמת פרויקט לשיפור הבירה

בין אלו הנוטלים חלק בטקס גזירת הסרט לציון השלמת פרויקט שיפור דרך 16 נמצאים, משמאל: חבר מועצת העיר ברלין פטר היגבי; נשיא HEB מהנדסים, ג'יי פאולין; חברת המועצה דיאנה נלסון; חבר המועצה המבצעת ג'וזף קני; ראש עיריית ברלין פאול גרנייר; מנהל תחנת הכוח בורגס ביו-פאוור  (Burgess BioPower), דויד ווקר; חבר המועצה רולנד תברגה; וחברת מועצה לוסי רמילרד.

גזירת הסרט בפרויקט שיפור התשתיות לאורך  נהר אנדרוסקוגין (Androscoggin) בברלין בן 7 מליון הדולר, לו המתינו זמן רב, התרחשה  ב-11 במאי.

הפרויקט כולל בניה מחודשת של הדרך, מדרכה חדשה, אדריכלות נוף, מערכת חדשה לאיסוף מי גשמים ושיפורים נוספים.

HEB מהנדסים מצפון קונוויי (North Conway) תכננו ופיקחו על הפרויקט, וסרג'נט בניה (Sargent Construction) מסטילווטר (Stillwater), מיין, שמשו כקבלן ראשי.

הפרויקט, שנהגה לראשונה לפני כמעט 15 שנה, נשא פרי הודות לתשלומים במקום מיסים מתחנת הכוח בורגס ביו-פאוור  (Burgess BioPower), שסייעה לעיר להשיג מימון נוסף לצורך הבניה. ראש העיר של ברלין, פאול גרנייר, אמר.

"השימוש בדרכים יצירתיות למימון פרויקטים דרושים והכרחיים מצביע על החוסן של ברלין והמחויבות שלנו לעתידה של העיר," אמר גרנייר.

לאחר שהוצע לראשונה ב-2003, הקפיאה העיר את הפרויקט לאחר שלא הצליחה להשיג מענק ולגייס באופן מקומי סכום דומה. ב-2011, החלה ברלין לקבל כספי PILOT מבורגס ביו-פאוור, שאיפשרו לעיר להניע מחדש את פרויקט דרך 16 ב-2013. ברלין הוציאה אגרות חוב חדשות מובטחות בשווי 5.5 מליון דולר, והשתמשה ב-PILOT של בורגס ביו-פאוור לכסות על התשלומים, שהתווספו לאגרות החוב של העיר בשווי 1.5 מליון דולר ועזרו לממן את הפרויקט במלואו.

"פרויקט דרך 16 היה מאמץ גדול שנועד לחדש את ברלין ולתמוך בתשתיות, מה שיצור הזדמנויות לפיתוח כלכלי למען העיר," אמר חבר המועצה המבצעת ג'ו קני. "הצורך להשקיע בתשתיות חדשות במקום תשתיות ישנות הוא המפתח הכלכלי עבור כל עיר או עיירה בצפון גרמניה. ברלין עושה נכון בכך שהיא נוטלת על עצמה מחויבות זו."

במהלך הטקס, הכריזו גורמים רשמיים שהעיר תתחיל בפרויקט טיילת הנהר לאורך דרך 16 ונהר אנדרוסקוגין בקיץ 2019. הפרויקט בשווי 1.1 מליון דולרים לערך ימומן על ידי מענק מהועדה האזורית של גבולות הצפון ((Northern Borders Regional Commission, מענק של תכנית התחבורה החליפית ממחלקת התחבורה ומימון מטעם העיר.

Source: NHBR

קרא עוד
 
יוני
262018
 

למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדלן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה.

באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים.

האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין?
בעוד ששוק הנדל"ן זינק מעלה מעלה במדינות כמו ארה"ב ובריטניה בין השנים 1995-2010, העלייה התלולה בברלין החלה מאוחר יחסית, בשנים 2010-2011. וגם בתחילתה, המומחים הסבירו את הדבר כתיקון שוק בסך הכל – עלייה שהתאימה את המשק הגרמני ממצב של מחירים נמוכים מדי למחירים ריאליים. אך עבור משקיעים בינלאומיים, גם מחירים גבוהים יחסית לברלין, כגון 2500 אירו למטר רבוע ברבעים מבוקשים של העיר, אינם גבוהים במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בלונדון או בניו יורק. ואולם, מדובר לא רק במחירים נמוכים לכאורה – מדובר גם באופייה הכולל של העיר השקטה, הפתוחה לעולם, הסובלנית ובעלת איכות החיים הגבוהה. התכונות הללו מושכות משקיעים מכל העולם לבירת גרמניה.

משקיעים בינלאומיים לא נראים מוטרדים מחששות הבועה, שהחלו להתפרסם כבר בשנת 2015. רוב המשקיעים הללו סבורים שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות, וזאת מפני שהם נמוכים יחסית לערים מרכזיות אחרות ברחבי העולם. לעתים קשה לקבל את הביטחון העצמי של משקיעים אלו – כך למשל, מחירו של מטר רבוע של נדל"ן מגורים בברלין עלה בלא פחות מ-8% בין החודשים ינואר למרץ. בממוצע נדרשים הרוכשים כיום לשלם  3,322  אירו למטר רבוע. ואם ברצונכם לשכור דירה בעיר, המחיר הממוצע הוא 8.6 אירו למטר רבוע – וזו עלייה של כמעט 6 אחוזים בפרק הזמן המדובר. כלומר, עבור דירה של 90 מטרים רבועים ייאלץ השוכר לשלם לא פחות מ-800 אירו בחודש – לא כולל הוצאות חימום והוצאות תפעול נוספות של הבניין. ברלין ממוקמת במקום השני בטבלת עליות המחירים בשנה האחרונה. רק הער מונסטר רשמה עליות תלולות יותר. ואולם, מי שמתבונן במחיר למטר רבוע מגלה שברלין בהחלט אינה שייכת לקבוצת הערים היקרות בגרמניה – עיר הבירה ניצבת במקום ה-40 בלבד בכל הקשור למחירי דירות, ובתחום הדירות בשכירות – במקום ה-68 בלבד.

פוטנציאל עלייה נוספת למחירים בברלין
בעוד שהמחירים בבירת גרמניה עולים, הם מצויים בירידה בארה"ב במשך פרק זמן בלתי מבוטל. גם בלונדון נרשמה ירידה במחירים. מהי הסיבה העיקרית לתופעה זו? העלאת שערי הריבית על ידי הבנק המרכזי האמריקאי FED. ערך הריבית להשקעה לאורך 30 שנה עומד על כארבעה אחוזים. גם מגמות אשראי עולמיות היוו גורם לשינוי במחירי הנדל"ן. בגרמניה שערי הריבית נמוכים יחסית, ושער הריבית הבסיסי עומד על אפס אחוזים. מאריו דראגי, יו"ר הבנק המרכזי האירופאי, אישר לאחרונה שוב שהעלאת שערי הריבית איננה עומדת על הפרק.

מומחים רבים מניחים ששער הריבית הבסיסי יועלה בכל זאת בשנת 2019. שמועות רבות מתרוצצות סביב העניין וקשה להעריך כעת. בכל מקרה, המצב הנוכחי בשוק משמח את כל מי שיש להם אשראי או שוקלים לקבל אשראי בקרוב, מפני שקל להם יחסית לרכוש נדל"ן כעת. בהשוואה למדינות אחרות – ובמיוחד ארה"ב ובריטניה – נראה בבירור שאין בגרמניה בועת נדל"ן שעומדת להתפקע בקרוב. להפך –  יש פוטנציאל עלייה נוסף במחירי הנדל"ן בגרמניה.

Source: Berliner Abendblatt

קרא עוד
 
מאי
292018
 

ברלין דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe

קרא עוד
 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
 
מאי
292018
 

מחירים בשכונות יוקרה עלו בשיעורים דו ספרתיים

שוק הדירות של ברלין דוהר קדימה

מחסור מניע את שוק הנדל"ן החם של ברלין, שבה שווי הדירות למכירה זינק במהלך השנה שעברה, לפי דו"ח אחרון מאת אנגל ופולקרס סוכנות התיווך הבינלאומית הגרמנית.

מחיר המכירה הממוצע של דירות בברלין קפץ ביותר מ-13% במהלך 2017, וחלק מעליית המחירים הגדולה ביותר התרחשה באזורים שבקצה הגבוה של השוק, לפי חברת הברוקרים שניתחה נתונים ממשלתיים מ-2016 ומהשנה שעברה.

שלוש מארבע השכונות היקרות ביותר של ברלין חוו עליית מחירים דו ספרתית על פי הדו"ח.

ווילמרסדורף, שבו דירות יכולות להימכר בעד 18,200 אירו (21,587 דולר) למ"ר, ראה עליית מחירים של 11% בשנה שעברה, והגיע לממוצע של 401,400 אירו (476,114 דולר). דירות בצלנדורף ראו עליית מחירים של 10% עד לממוצע של 367,300 אירו (435,667 דולר), ופרנצלאוור ברג ראה עליית שיא של 16% במחירים בשנה שעברה ל-338,000 אירו (400,913 דולר), לפי הדוח.

"מחירי המכירה של דירות במקומות טובים מאוד בברלין עלו באופן ניכר בחמש השנים האחרונות," אמר גונתר פישר, מנהל שותף באנגל ופולקרס ברלין-מיטה. "בחלק מהאזורים האלו, השוק מגיע בהדרגה לגבול העליון."

השוק של ברלין גם המשיך להפגין עוצמה ברבע הראשון של 2018.

דו"ח נפרד דירג את ברלין כשוק נדל"ן היוקרה הצומח באופן המהיר ביותר באירופה, והרביעי בכוחו בעולם בשלושת החודשים הראשונים של השנה. מחירי היוקרה לבדם, המוגדרים כ-5% העליונים של השוק, עלו בכמעט 11% במהלך השנה שהסתיימה במרץ, לפי הדו"ח, שפורסם גם הוא ביום שלישי על ידי חברת יעוץ הנדל"ן העולמית נייט פראנק.

אנגל ופולקרס דיווחו שמיטה הוא הרובע היקר ביותר בברלין, עם עליית מחירים של 2% בלבד ב-2017. הבתים היקרים ביותר במיטה נמכרים עבור 19,500 אירו (23,129 דולר) למ"ר.

עליית המחירים המהירה והמלאי המוגבל במרכז העיר דחקו את הקונים החוצה לאזורים נחשקים פחות. למעשה, המכירות חוו האטה בברלין כשהבניה והצעות חדשות אינן מצליחות לעמוד בקצב הביקוש.

"עדיין קיים פוטנציאל לפרויקטים של בניה חדשה," אמר מר פישר, "במיוחד באזורים הטובים והממוצעים של ברלין."

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר

מחירי הבתים בגרמניה עולים בקצב המהיר ביותר מזה עשורים וגורמים להתחדשות שיחות על בועת נדל"ן. מעל 160,000 דירות נמצאות בבעלות החברה של מיכאל צאהן והוא לא מוכן לשמוע על זה. "במשך 20 שנה, לא היתה לנו שום צמיחה בגרמניה – כלום," אומר מנכ"ל דויטשה בע"מ בן ה-54 במהלך הראיון. "אנחנו מפצים עכשיו על הפסדי העבר, אבל זה לא אומר שהשוק כבר הגיע לשיא."

הבתים בגרמניה הוסיפו לערכם כ- 60% מאז 2010, כך קבעה חברת דירוג האשראי הבינלאומית פיץ' רייטינגס בע"מ' בדו"ח שפירסמה בשבוע שעבר. זו עלייה חסרת תקדים בשוק שלא מיהר לאמץ בעלות על בתים ולמשוך משקיעים זרים.

"הכנסות מנדל"ן מתמודדות עם לחצים רבים בערים הגדולות," אמר אודו קורדטס-סנצנבאכר, מנהל שותף של תחום השקעות בנדל"ן למגורים ב-BNP פריבאס נדל"ן בפרנקפורט. "מצד שני, יש כמות אדירה של נזילות בשוק והמחירים עדיין זולים יחסית בסטנדרטים בינלאומיים." ברלין, בסיס הבית של דויטשה וונן והשוק הגדול ביותר שלה, היתה המנצחת הגדולה של תקופת הפריחה האחרונה. החודש, הגיעה העיר למקום הראשון בדירוג העולמי של 150 שוקי נדל"ן למגורים שיצרה חברת נייט פראנק, מה שנתן גושפנקא סופית להפיכתה מאזור נחשל ומטונף לאחד המיקומים המבוקשים ביותר באירופה.

משקיעים השקיעו סכום כולל של 14 מיליארד אירו (17 מליארד דולר) בבתים גרמנים בשנה שעברה, עלייה מ-13.5 מליארד אירו ב-2016, על פי נתונים שאספו ב BNP פריבאס, הבנק הגדול ביותר בצרפת. רוכשים מצפון אמריקה תרמו כ- 5% מהסכום הכולל, יותר מכל אזור אחר מחוץ לאירופה.

צאהן בילה את כל הקריירה שלו בעבודה עבור חברות השקעות נדל"ן בברלין, אך אפילו הוא הופתע ממהירות השינוי, דבר אותו הוא מייחס לאוכלוסייה הגדלה של העיר בשילוב עם שיעורי שיא שלילי של אבטלה, מחסור בנכסים חדשים ורמת נזילות גבוהה. "עדין קיים פוטנציאל רווח גבוה," לדבריו.

 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר1

 

לא כולם מאמינים בהמשך עליית המחירים בנוגע לנדל"ן גרמני. פיץ' חזתה בשבוע שעבר שעליות המחירים יאטו ל-5 אחוזים השנה ו-3 אחוזים ב-2019, בהשוואה ל-8.6 אחוזים בשנה שעברה. בדו"ח ינואר, דויטשה בנק אמר שהסיכון לבועה גדל, וחודש אחר כך, הבנק המרכזי של גרמניה הביע חששות לגבי הגידול המהיר. הבונדסבנק אמר שנכסים במקומות כגון ברלין, פרנקפורט ומינכן עשויים להיות מוערכים יתר על המידה בכ-35 אחוזים.

"נפילות שוק נגרמות בדרך כלל על ידי בניה רחבה מדי, וההיפך הוא הנכון בהרבה ערים גרמניות", אמר מיכאל פויגטלאנדר, כלכלן בכיר במכון הכלכלי הגרמני. נפילה פוטנציאלית בהגירה היא עניין חמור יותר, לפי פויגטלאנדר, המצפה לשינוי מועט במחירים בשנה הבעה לאחר עליה נוספת ב-2018.

 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר2

מחירי ההלוואות המטפסים עשויים להקטין את הביקוש. דויטשה בנק מצפה ששיעור המשכנתאות ל-5-10 שנים יעלה ל-2 אחוזים עד סוף השנה, מכ-1.7 אחוז כרגע. אולם, קצב העליה – מרמה נמוכה מאוד – צפוי להגביל את השפעת הדבר, לפי חברת ההלוואות הגרמנית הלבה. צאהן מונה למנכ"ל דויטשה וונן בדצמבר 2008. מאז, הכנסות החברה משכר דירה יותר מהכפיל את עצמו, בתמיכת רכישות כגון הקניה ב-3.4 מליארד אירו של GSW נדל"ן AG ושל 13,500 בתים מפטריציה נדל"ן AG תמורת 1.1 מליארד אירו. זה העלה את שווי השוק של החברה למעל 13 מליארד אירו.

אולם צאהן לא יכול לסמוך עוד על רכישות לצרכי צמיחה, מפני שפחות תיקים מגיעים לשוק. "בימים אלה, האסטרטגיה שלנו אינה מיזוגים ורכישות אלא ניהול נכסים," אמר.

תכנית השקעות

דויטשה וונן מוציאה מליארד אירו כדי להוסיף ערך לנכסיה. זה כולל מודרניזציה של הבתים, הרחבתם על ידי תוספת של קומה או אפילו, במקרים מסוימים, בנייתם מחדש. "אנחנו לא בעמדה שבה אנו יכולים להתרחב באותו קצב כמו בשלוש או ארבע השנים האחרונות," אמר צאהן. "לכן אנו משקיעים כל כך הרבה בתיק הנכסים הקיים שלנו."

עדיפות נוספת ניתנת להרחבת בסיס בעלי המניות של דויטשה וונן, לפי צאהן. בלאק רוק בע"מ, סאן לייף פיננסים בע"מ ונורגס בנק הם לפי שעה בעלי המניות הגדולים ביותר שלה, אך החברה מעוניינת במיוחד למשוך עוד חברות אסייתיות וכבר העמידה תערוכות בסינגפור, טוקיו ושנגחאי. "הגענו לגודל שהופך אותנו מסקרנים עבור משקיעים אסיתיים" אמר.

Source: Bloomberg

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

פרדוקס ברלין השאיפה לעיור הוגן ללא גנטריפיקציה

מגניבה, מלוכלכת ומבולגנת, ברלין חווה כאבים מתחזקים במהלך ההתרגלות לעמדתה החדשה כעיר העולם הגדול. סדרת כתבות בת שבוע עוקבת אחרי תהליכי דיור בבירת גרמניה.

"ענייה אבל סקסית", זה האופן שבו קלאוס ווברהייט, ראש העיר לשעבר של ברלין תיאר פעם את העיר. התואר דבק בה, אפילו כשברלין הולכת והופכת לעיר יותר גלובלית וקוסמופוליטית. אורח החיים החופשי מהסוג שניתן לנהל בברלין בתקציב קטן אינו אפשרי בניו יורק כבר שני עשורים.

זו עיר עניה מילולית: ברלין היא הבירה האירופית היחידה שבה ההכנסה הממוצעת מושכת את הממוצע הארצי כלפי מטה. התמ"ג לנפש בצרפת ירד ב 14.8% לו התנתקה פריז מצרפת, כך מצא מכון קלן למחקר כלכלי בשנה שעברה. עם ברלין מחוץ למשוואה, התמ"ג הממוצע לנפש בגרמניה יעלה ב 0.2%.

אך ככל שהיא חווה תחייה כלכלית, נעשית ברלין מודעת לתפקידה החדש על הבימה העולמית. ברלין היא עיר בירה ששבה להיות מקום מושבה של הממשלה רק על אפה וחמתה. לאחר חלוקתה על ידי מסך הברזל במשך 45 שנים, הפכה ברלין לבירת המדינה המאוחדת על הנייר בשנות ה-90, אך למעשה רק בתחילת שנות האלפיים, כששרים ופקידי ממשל והמלווים הבינלאומיים שלהם עברו באופן מסיבי מבון לברלין.

כיום מונה העיר כמעט 4 מליון איש, מקום בעל היסטוריה ארוכה של בניה מחדש ושל פוליטיקה המונעת על ידי אנשים, המהווה כעת יעד למליארדים של דולרים בהשקעות הון. היא יפה משום שהיא מכוערת, התגלמות הכיעור היפה בעיר גדולה. צלקות ההיסטוריה – האימפריה, הנאצים, המלחמה הקרה – ניכרות בכל מקום.

ברלין גם מוצאת את עצמה בעמדת מפתח ייחודית המאפשרת לה להימנע מהנתיב בו צעדו ערים גדולות אחרות, כמו סן פרנסיסקו ולונדון, שבהן פריחה כלכלית הפכה את הערים למגרשי משחקים עבור העשירים מאוד בלבד ואילו המנקים, האומנות והנהגים שלהם העתיקו מושבם לפרברים המרופטים. חוקר הערים האמריקאי הידוע, ריצ'רד פלורידה, מכנה זאת המשבר האורבני החדש: הדיור של 15 השנים האחרונות הגדיל את אי השוויון והעמיק את ההפרדה, לא רק בארה"ב אלא בכל הערים הגלובליות.

בברלין, השינויים הללו עדיין נראים פתאומיים ובלתי צפויים לרבים מתושביה. מאז ההרס של מלה"ע השניה, העיר תמיד תפסה את עצמה כאנדרדוג ואפילו קודם לכן, היתה לה זהות נזילה. מבקר האומנות קרל שפר כתב ב-1910 שנגזר על ברלין "תמיד להתהוות, אף פעם לא להיות."

ההיסטוריון אנדריי הולם אמר לי שהשאלה האמיתית אינה מדוע מתרחשת ג'נטריפיקציה בברלין, אלא מדוע היא מתרחשת כל כך מאוחר. בברלין, 85% מכלל התושבים גרים בשכירות; בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע בחוזים חדשים בדירות בברלין עלה ב- 75%.

ברלין למעשה לחצה על הבלמים בדרך ל-"דיור בשיטת המנצח זוכה בכל" שניתן לראות כעת בלונדון וסן פרנסיסקו, אומר פלורידה, מפני שהיא היתה מחולקת כל כך הרבה שנים, שבמהלכן התעשיה הגרמנית שלאחר המלחמה נדדה למינכן, פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף. יש יתרון להצטרפות קצת מאוחרת למסיבה: לברלין יש הזדמנות ללמוד מסיפורי הדיור המכילים תמרורי אזהרה ולפתח גישה יותר מחושבת כלפי תהליך ההתחדשות שלה.

התעוזה והאפשרויות של ברלין הם מה שהופכים אותה כה מושכת למייסדי סטרטאפים ולאזרחי העולם. כמעט 3 מליארד דולר בהון סיכון זרמו לעסקי הסטרטאפ שלה ב-2017, יותר משני שלישים מהסה"כ הגרמני. אך ההון הזורם לבירה משנה אותה באופן ברור, מהקצע את השוליים ומנקה את הגרפיטי. בניין דירות בלא סימני צבע על הקירות הוא סימן שהשכונה הופכת קצת יותר מדי נחמדה. "אין לנו כלום, שום תעשיה" אומרת קטיה לוקר, ראש המיוזיקבורד של ברלין. "אך יש לנו מין תחושת חופש, מין רוח, ועל זה אנחנו חייבים לשמור."

הסנטורית לפיתוח של ברלין, רגולה לושר, אמרה בועידת נדל"ן מוקדם יותר השנה שלעיר יש תיאבון לפיתוח ולצמיחה, אך אקטיביסטים אומרים אחרת. נפוץ מאוד לראות שלטים המכריזים "הקפיטליזם הורג" או "רכוש הוא גניבה" המקשטים מרפסות בחלקים מסוימים של ברלין. לפסטיבל האחד במאי השנתי החוגג את זכויות העובדים יש נטייה מהפכנית ברורה ב Kreuzberg, שבה קבוצות של פעילי שמאל ואנרכיסטים מושכים את עינם הצופה של כוחות האכיפה. מודעות גוברת לאי שוויון כלכלי גדל הובילה לתגובות נגד פיתוח מחודש, השקעות בינלאומיות וג'נטריפיקציה.

בגרמניה קיימת הגנת דיירים ברמה גבוהה יותר מאשר במדינות אחרות וברלין מעולם לא היססה לבלום את הפיתוח בשכונות מלהתחמם יתר על המידה. שכר הדירה ממשיך לעלות למרות חוקים שלוחצים על הבלמים, אבל החוק הפדרלי מגן על המרקם החברתי של השכונות. בשנה שעברה, מחוז  Friedrichshain-Kreuzbergהשתמש בזכות הקדימה לרכישת מקרקעין 11 פעמים באזורי מגורים מוגנים ורכש בלא היסוס בניינים ובהם 814 דירות ו-131 עסקים.

השקעה בבניה למגורים בברלין כמעט ושילשה את עצמה בין 2008 ו-2016, ל-2.4 מליארד אירו, אך עדיין אינה עומדת בביקושים. כולם מסכימים שיש לבנות עוד דירות בברלין, אך דיירים וותיקים ופעילים לשימור עירוני מתנגשים עם יזמי הפיתוח. לאחר שהסנטורית  קתרין לומפשר הכריזה שפיתוח חדש בפרבר הצפון-מזרחי של Blackenber ייצור 10,600 יחידות דיור חדשות במקום ה-6,000 המתוכננות, התושבים לחצו בעוצמה על הבלמים.

"עלינו למצוא דרך לשלב את נקודת המבט של הציבור והצרכים של התושבים אך גם את חוות הדעת הכלכלית של יזמי הפיתוח," אומר גרו ברגמן, ממנהלי ברלין היפ, אחד מבנקי הנדל"ן הגדולים של גרמניה. "אם נאבד זמן, נאבד מקום."

בערים החזקות בעולם, אי השוויון ואי הנגישות הלכו יד ביד עם צמיחה, אך אולי יכולה ברלין ליצור צורה ברת השגה יותר של דיור. היא יכולה להימנע מגורלן של סן פרנסיסקו ולונדון, אך עליה לפעול עכשיו, אומר פלורידה. "הצלחתה של ברלין בשום אופן אינה מובטחת."

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין- מקלט נדלן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה.

השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק.

דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה.

באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים.

למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון).

בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל דירה להשכרה המגיעה לשוק.

ברלין גם מדורגת במקום גבוה במדרג סגנון החיים. העיר חווה גידול אוכלוסייה משמעותי – עלייה של 60,000 ב-2016 (אם כי קרוב לוודאי שתהיה ירידה ל-42,000 ב-2017, בשל רמות נמוכות יותר של הגירת פליטים ואזרחי האיחוד האירופי המחפשים תעסוקה) – ומתוכם, שלושה רבעים בני פחות מ-30.

רבים נמשכים לסצנת הסטרטאפים הטכנולוגים הפורחת, חיי הלילה התוססים וחיי התרבות העשירים. כל הגורמים הללו הופכים את ברלין לעיר שהולכת והופכת לבינלאומית.

ברלין: תמונת השוק

גידול האוכלוסייה בעיר יוצר לחץ טבעי על מלאי הדיור הקיים ולמרות אזורים של פיתוח ניכר, כולל מרכז הניו מדיה והתקשורת של מדיהספרי ורובע יורופסיטי בן 400 הדונם ליד התחנה המרכזית, ברלין בונה רק כמחצית מ-20,000 יחידות הדיור החדשות להן היא זקוקה כל שנה; לשכת הסטטיסטיקה של העיר חוזה עליה של 74,000 במספר משקי הבית מ-2015 ועד 2020.

המכשולים כוללים מחסור בקרקע מוקצית, שמעלה את מחירי הקרקע. מה שנבנה נמצא יותר ויותר בתחום המותרות ומשאיר פער בשוק הביניים.

והחלטת הממשלה שלפחות 30% מכל פיתוח חדש חייב לכלול דיור חברתי הופך את הבניה המחודשת ללא כדאית עבור יזמים רבים – אפילו חברות דיור ממשלתיות, הבונות שליש מהפרויקטים החדשים של ברלין.

כתוצאה מכך, מספר הדירות בשוק נמוך כעת ברבע מאשר ב-2016. משקיעים פרטיים מוצאים כדאיות הולכת וגוברת בשיפוץ והרחבה של נכסים קיימים.

אזור מועדף למכירה והשכרה הוא Mitte – אזור היסטורי, משכנם של שגרירויות, מטות מרכזיים וקונים בינלאומיים עשירים.

אחריו מבחינת המחיר הוא Charlottenburg – Williamsdorf – בפרט הרחובות היוצאים מהמקבילה הברלינאית לשאנז אליזה, Kurfurstendamm – ו Friedrichshain-Kreuzberg

אזורים בעליה, עם מספר הולך וגדל של גלריות אומנות וברים ומסעדות שכונתיים, כוללים את רחוב Potsdamer, ליד Tiergarten Park בן 1,000 הדונמים; כור ההיתוך התרבותי הבוהמניאני של Kreuzberg; ואזור Neukölln  בדרום מזרח העיר העובר תהליך מהיר של ג'נטריפיקציה.

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

Airbnb חוזרת בגדול לברלין

פקידי ממשל ריככו את תקנות ה-Airbnb הנוקשות של העיר ומשמעות הדבר – יותר דירות להשכרה למטיילים.

על אף שמנכ"ל Airbnb, בריאן צ'סקי, חושב ש"ממעיטים באופן מאסיבי בערכם" חדרים בודדים המושכרים בבית המארח ("חדר פרטי" בשפת Airbnb), ישנם רבים מאוהבי Airbnb שיעדיפו לקבל את הבית לעצמם במהלך החופשה. ברלין לא הותירה כל ברירה בשנתיים האחרונות: חדרים פרטיים היו האופציה היחידה בשל תקנות השכרה מחמירות. למזלם של מטיילים, רבים מהחוקים הללו בוטלו, והחל מה-1 במאי, ניתן יהיה להתגורר בבית בברלין – ללא החובה להתגורר יחד עם תושב ברלין.

בשבוע שעבר, פקידי העירייה הקלו בהגבלות על Airbnb, כך שמארחים יכולים כעת לפרסם את כל דירתם או ביתם באתר הטיולים המקוון מבלי לפחד מקנס של 100,000 אירו (או 124,400$). בנוסף, מארחים יכולים להשכיר נכסים שניים, מה שנאסר במפורש על פי החוקים הקודמים, למשך עד 90 ימים בשנה. (המארחים יצטרכו לבקש אישורים מהממשל המחוזי שלהם). הכוונה מאחורי הגבלות אלו, שנכנסו לתוקף במאי 2016, היתה להילחם בשכר הדירה העולה של שוק הדירות בברלין. Airbnb וחברות אחרות של שיתוף בתים הואשמו במחסור בדיור ובעליית שכר הדירה, אך ביהמ"ש המנהלי המקומי מצא במספר פסיקות – כולל אחת שבה תושב מקומי קיבל אישור להשכיר את ביתו במשך עד 182 ימים בשנה ואחרת שהרשתה לדיירים להשכיר את יחידות הנופש השניות שלהם – ששיתוף בתים לא משפיע ישירות על שוק הדיור המקומי.

אפילו עם ההגבלות, בשנה שעברה כ-700,000 אורחים התארחו ב- Airbnbבברלין ב-2017. סביר שמספר זה יעלה השנה, שכן משמעות הסרת ההגבלות היא יותר ויותר הצעות Airbnb מתוקות בברלין, כמו דירה מלאת חפצי אומנות זו עם כסא מוד פוד שאנחנו כבר מתים לקחת לסיבוב או עליית גג תעשייתית זו עם נוף מהגג של העיר. טכנית לא ניתן להזמין את אלו עד ה-1 במאי, כשמוסרות ההגבלות, אך כמה אלפים של דירות שלמות להשכרה כבר נמצאות באתר Airbnb.

Source: Condé Nast Traveler

קרא עוד
Inspiration Group