בלוג ברלין

 
פברואר
262020
 

צמיחה דו ספרתית

מנתוני ההשקעות ב-2018 עולה כי חלה צמיחה מרשימה הן בתעשיית הבנייה והן בשוק הנכסים הגרמני

נראה שהכלכלה הגלובלית המדשדשת משפיעה בקושי – אם בכלל – על שוק הנדל"ן בגרמניה, הן בפרוייקטים חדשים והן בנכסים מיד שניה.

מנתונים שפורסמו לאחרונה ע"י המשרד הפדרלי לסטטיסטיקה בגרמניה עולה כי בשנת 2018 חברות בניה גרמניות השקיעו 4.7 מיליארד אירו בנכסים קבועים מוחשיים. מדובר בגידול ניכר של 17.4% ביחס לשנה הקודמת. נפח ההשקעות היה הגבוה ביותר זה 24 שנים. גם ב-1995 – על רקע האיחוד הפוליטי בגרמניה – חברות בניה גרמניות השקיעו סכום דומה (בערכים של 2019).

בבסיס ההשקעות עומדת הצמיחה המתמשכת בשוק הנכסים הגרמני. דוח חדש שהתבסס על נתונים מכל 16 המדינות הפדרליות בגרמניה מגלה כי היקף ההשקעות ב-2018 הגיע לשיא של 269 מיליארד אירו שהושקעו ב-990,000 עסקאות. מדובר בגידול של כ-13%.

עיקר הצמיחה היה ברכישת מבני מגורים, בהם הושקעו מעל 180 מיליארד אירו. בעשור האחרון מחירי הדירות בערים גרמניות מרכזיות כגון דירות בברלין, במינכן ובהמבורג כמעט הוכפלו.

נראה כי הצמיחה האיתנה צפויה להימשך, גם אם קצב הגידול יואט.

"אנו צופים את המשך הביקוש הגבוה לנכסי מגורים," אומרת אן בראוטיגם, מנהלת תחומי האנרגיה, הבנייה והטכנולוגיה הסביבתית בחברת Germany Trade and Invest (GTAI). "הגופים המוסדיים בגרמניה לוקחים בחשבון גידול של עד 3.3% בסקטור הבנייה ב-2020. בסקטור צפויה גם זריקת מרץ חדשה בדמות תמיכה של הממשל הגרמני בפיתוח טכנולוגיות חדשות, בייחוד בתחומי בנייה בת-קיימא, דיגיטציה ומחזור פסולת בניין."

Source: Cision

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

שוק הנדלן של ברלין ממשיך לצמוח והמחירים עולים בהתאם

בירת גרמניה זוכה ביוקרה כלכלית נוספת מדי שנה בשנה, עם שילוב חזק מאד של כלכלה, מצב פוליטי יציב ואיכות חיים גבוהה, כמו גם מחייה זולה יחסית. בחלקים המרכזיים במיוחד של העיר ניכר לעין ביקוש רב לנדל"ן, שההיצע המוגבל בשוק אינו יכול להתמודד איתו. למרות מספר גבוה יחסית של פרויקטים של בנייה חדשה – על ידי חברות בנייה שיתופיות בבעלות ציבורית או על ידי קבלנים, יזמים ומפתחי נכסים פרטיים. יש גם פרויקטים שבהם מתרחש שיתוף פעולה בין יזמים שונים – אבל כל ההיצע גם יחד עדיין אינו עונה על הצרכים. אחת ההשלכות של מצב זה היא העלייה המתמדת במחירי הנכסים והשכירות.

המחיר הממוצע המבוקש תמורת דירה בברלין הוא 3,706 אירו למ"ר (עליה של 12.7% לעומת שנת 2017; לפי דו"ח שוק הדיור של מומחי HYP לשנת 2018); מספר זה מייצג את כל חלקי ברלין, כאשר כמובן יש חלקים מבוקשים ויקרים יותר וחלקים מבוקשים ויקרים פחות. משקיעים בינלאומיים רואים את הפוטנציאל הגבוה של העיר הירוקה של גדות הנהר Spree והם מתעניינים במיוחד בנכסים בבנייני דירות. המחיר המבוקש בתחום השכיח והממוצע לשטח מגורים בנכסים בבנייני דירות נע בין 2,621 אירו למ"ר (עלייה של 16.4% בהשוואה לשנת 2017; לפי מומחי חברת HYP) לסכום של 3,330 אירו (נכון לרבעון הראשון של 2018).

רוב המשקיעים הבינלאומיים מקווים כמובן שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות. למעשה, המחירים עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לערים אחרות באירופה. קרן פנסיה דנית רכשה לאחרונה 3,700 דירות בעיר. לאחר העסקה הזו  ועסקאות דומות שבהם משקיעים זרים נכנסו לשוק הנדל"ן הגרמני המבוקש, חלקם של המשקיעים הבינלאומיים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה צמח בכ-27%.

גם האסטרטגיה של המשקיעים משתנה כעת יותר ויותר, מ"לקנות בזול ולמכור במהרה קצת יותר ביוקר",  ל"לקנות ולהחזיק לאורך זמן". ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 12% פחות דירות בהשוואה לשנה הקודמת (וזאת לפי נתוני סקר של Berliner Zeitung).

טווחי מחירים
בכל הנוגע למחירים ניתן לראות כי טווח המחירים הנמוך (פחות מ-2,000 אירו למ"ר) יורד וכי באזורים מסוימים בברלין אין כלל דירות זמינות בקטגורית מחירים נמוכה זו. טווח המחירים שבין 2,000 אירו למ"ר ל-4,000 אירו למ"ר הוא כיום החשוב ביותר. טווח המחירים שבין 4,000 אירו למ"ר ל -6,000 אירו למ"ר הולך ומתרחב בגלל עליות המחירים, ואילו טווח המחירים הגבוה ביותר (מ- 6,000 אירו למ"ר ומעלה) נותר מתחת ל-10%מכלל השוק ( לפי דוח Hyp Wohnmarktreport).

בכל חלק של בירת גרמניה ישנם עדיין דירות שמוצעות לפחות מבחינה תיאורטית במחיר סביר: פחות משליש מהדירות בברלין פורסמו עבור משקי בית שאינם אמידים, ומדובר בסכומים של החל ב-6.5 אירו  למ"ר לחודש. יצוין כי במקרים רבים מדובר בנדל"ן שאיכותו לוקה בחסר (כמו מצב תחזוקתי ירוד, תנאי סביבה לא אופטימליים או פעילות בנייה ענפה באזור שגורמת למטרדי רעש).

תחזית
בכל הנוגע למצב הנדל"ן הנוכחי בברלין, מחירי הנכסים לכל פלחי השוק הולכים ועולים. הגורם המכריע עבור המחיר הממוצע למ"ר הוא רמת הגימור והציוד, ובעיקר מיקומו של הנכס המדובר.

עבור דירות קיימות באזורים שאפשר לנתח בקלות את הפרופיל החברתי והכלכלי שלהם ולקבוע אם הם מבוקשים או לא, המחירים תלויים במיוחד בקריטריונים כמו הסביבה. שטח המגורים הממוצע בברלין בשנת 2017 היה 70.4 מ"ר (לפי סקר של מומחים מטעם פוקוס). דירה בבניין חדש ממוצע נבנית על פני שטח של פחות ממאה מטרים רבועים, אך השטח יהיה בדרך כלל גדול משטחה של דירה ישנה יחסית. למעשה, דירות בבנייה חדשה גדולות בממוצע בעשרה מטרים רבועים מדירות בסגנון ישן, המהוות כ -16 אחוז בברלין (לפי נתוני מפקד האוכלוסין, שנת 2011). בבירת גרמניה יותר מ 50% ממשקי הבית הפרטיים הם משקי בית של אדם יחיד, כך שמטבע הדברים אדם כזה אינו זקוק לשטח מחייה רב במיוחד.

בסך הכל,  בברלין יש כ-1.9 מיליון דירות, ומתוכן מדובר בלא פחות מ-1.6 מיליון דירות לשוכרות ושוכרים. אין ספק שבירת גרמניה היא מעוז של שוכרי דירות. יחד עם זאת, בברלין הופכות יותר ויותר יחידות מגורים מדירות בשכירות לדירות בידיים פרטיות. בשנים האחרונות הגידול בדיור הפרטי היווה גם את מוקד הצמיחה וההתעניינות בענף הבנייה בבירת גרמניה.

לאור כל זאת, אין פלא כי היצע הדירות בעיר מצטמצם יותר ויותר. ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש מביא לעליית מחירים: בעלי נכסי מגורים העלו את המחירים המבוקשים בשנת 2018 בממוצע של 16.4% לכל מ"ר.

חברת מחקר שוק הנדל"ן  "F + B" מסרה לאחרונה כי תמורת דירה סטנדרטית בברלין יש לשלם שכר דירה ממוצע של 9.33 אירו למ"ר, נכון לרבעון השני של שנת 2018.

לשם השוואה: שכר הדירה הממוצע בשנת 2017 היה בערך 8.57 אירו למ"ר. עליית שכר הדירה הגבוהה ביותר נרשמה ברובע Neukölln וכן ברובע Marzahn-Hellersdorf, והשכירות הממוצעת עלתה במידה רבה גם ברובע Friedrichshain-Kreuzberg. אפילו המצב השכיח בעבר, שלפיו דירות פנויות עולות יותר, כבר לא כל כך מובן מאליו, וזאת מפני שנדל"ן הוא השקעה פופולרית – כאשר התשואה בשוק גבוהה, והתשואה אכן גבוהה כעת בברלין.

מגמה נוספת קשורה לדירות מרוהטות. עולם ההיי טק משפיע במיוחד על סטודנטים ובעלי מקצוע ומומחים בינלאומיים. הללו מגיעים למטרופולין הגרמני רק לפרק זמן קצר, ולפיכך הם בדרך כלל ירצו לגור בדירה מרוהטת להשכרה, במקום להתרוצץ ברחבי העיר ולקנות רהיטים ומכשירי חשמל.

מחירי שיא מרשימים במיוחד תועדו לאחרונה עבור נכסים מסוימים, בעיקר צמודי קרקע. כך למשל, 6.6 מיליון אירו החליפו ידיים בתמורה לוילה באזור גרונוולד הכפרי והשקט. מחירי הבתים במיקומים יוקרתיים נעים בין 500,000 אירו ל-2.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים קיימים ובין 600,000 אירו ל -3.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים חדשים.

מסקנה
בסך הכל צפויה להתגלות עליית מחירים בניתוחים שיתפרסמו בקרוב עבור שנת 2019, במיוחד עבור דירות  בבניינים רב משפחתיים ודירות להשכרה, וגם מחירן של קרקעות לא בנויות עם פוטנציאל פיתוח כנראה עלה במידה ניכרת בשנה החולפת – אובייקטים שניתן לרכוש כהשקעה משתלמת. כאשר אתם קונים או מוכרים דירה בברלין, מומלץ לכם להיעזר בשירותיהם של המומחים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

חברת Saxowert Immobilien GmbH & Co. KG, הממוקמת ב- Kurfürstendamm 30 בברלין, היא נקודת התחלה טובה מאוד לקבל ייעוץ בנושא נדל"ן בברלין. המתווכים שלנו מייעצים לכם במומחיות בנושאי שוק הנדל"ן בברלין – לגבי קנייה, מכירה והשכרה.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

מדוע בועת

בתים ודירות בגרמניה הופכים משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ליקרים יותר. יתרה מכך, יש מומחים שמזהירים כעת מפני התפוצצות "בועת נדל"ן". אבל יש לשאול ולהעמיק בסוגיה: האם החשש מירידת מחירים פתאומית באמת מוצדק? ד"ר ריינר אייכוויד, מומחה בשוק ההון, חוקר שאלה זו ואומר: "המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 וכנראה גם מעבר לה – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין"

האם הבועה תתפוצץ בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב? מומחים רבים, מוסדות אשראי ותקשורת עוסקים כיום בשאלה זו. הבנק הלאומי BUNDESBANK מזהיר כבר זמן רב מפני הערכות יתר במחירי הנכסים בערים שונות ברחבי בגרמניה. למעשה, יש דוגמאות קיצוניות למדי שאפשר להתרשם מהן ולהסיק שאכן מדובר בבועה. כך למשל, בעיירות אוניברסיטאיות, הוצאות המחייה של סטודנטים מגיעות בממוצע ל-717 אירו לחודש! כמו כן מתברר כי במקומות רבים בגרמניה, בעלי הכנסה נמוכה מוציאים בערך מחצית מהכנסתם על דמי השכירות. אבל האם אנו באמת ניצבים מול בועה ספקולטיבית שצפויה להתפקע בקרוב? במאמר זה נשתף אתכם, הקוראים, בדעתו של ד"ר אייכווייד על שלוש הצהרות נפוצות לגבי מצב שוק הנדל"ן בגרמניה והמגמות העתידיות בו:

טענה 1: "מחירי הנדל"ן מזנקים מעלה במנותק מהמציאות ומרמת העלייה במשכורות בגרמניה"
כן, אכן יש בערים שונות בגרמניה עליות מחירים קיצוניות, במיוחד במיקומים המבוקשים ביותר במרכזי ערים. עליות אלו מעלות את הממוצע הארצי: רוכשי הדירות צריכים כיום להוציא 6.4 הכנסות שנתיות בממוצע כדי לרכוש דירה. יחד עם זאת, תופעה זו אינה נפוצה. וזאת מפני שבערך ב-70 מתוך 401 מחוזות שנבחנו לאחרונה במחקרים שונים, מתברר כי עלות נכס היא רק ארבע הכנסות שנתיות נטו ממוצעות של משק בית, או אף למטה מכך. גם אם אנו מסתכלים אחור לשנים הקודמות, ומביאים בחשבון את עליית המחירים ביחס להכנסה השנתית, הנדל"ן כעת בר השגה או יקר כמו שהיה לא בעבר הרחוק – בשנות התשעים. הבה נסתכל גם על ההשוואה הבינלאומית: מגמת עליית המחירים בגרמניה מפגרת אחרי רוב מדינות אירופה וגרמניה ניצבת בקטגוריה זו ברובד התחתון.

טענה 2: "הגרמנים צריכים ללוות יותר ויותר כדי שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן."
זוהי אכן טענה נכונה: היקף ההלוואה הממוצעת הנדרשת למימון נדל"ן גדל, בגלל העלייה במחירים. אבל יש להביא בחשבון גם מידע נוסף: ככלל, מדובר במימון סולידי, כאשר שיעורי פירעון ההלוואה גבוהים וקשורים לריבית קבועה ארוכה. באופן בינלאומי, תקני ההלוואות הגרמניים לא היו מחמירים מאז המשבר הפיננסי. גם בבונדסבנק מציינים זאת באופן קבוע.

טענה 3: "הקבלנים ברחבי גרמניה בונים יותר מהנדרש"
זה בהחלט לא נכון, ההפך הוא הנכון, אם מסתכלים לעומק במצב השוק בגרמניה. הבנייה החדשה עדיין לא מסוגלת לעמוד ברמת הביקוש. במקומות רבים, היצע שטחי המגורים נותר נמוך מדי ביחס למספר הרוכשים המתעניינים. הדבר נכון במיוחד לערי מטרופולין, שבהן גם נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר. למעשה אפשר לסכם כאן בצער ולהודות בקיומו של פער קיים בן מיליון דירות חסרות – הביקוש מינוס ההיצע! כמו כן, אפשר לומר כי יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לגשר על הפער העצום הזה באמצעות בנייה כה מאסיבית כבר בשנים הקרובות.

התחזית של ד:ר אייכווייד לאור כל התופעות הללו היא זו: אכן, עליות המחירים שכולנו ראינו בשנים האחרונות לא יימשכו ללא שום הגבלה. אבל לכך יש להוסיף מייד כי גם אם מגמת העלייה בנדל"ן מאבדת אט אט מתאוצתה, אין זה סביר כלל כי השוק הגרמני יחווה ירידת מחירים פתאומית. אם המשק הגרמני ייחלש כעת, הדבר יאט את עליית המחירים, אך לא יהיה בכוחו להפוך כליל את מגמות המחירים בשוק הנדל"ן.

המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 ואילך – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין. מספר משקי הבית ימשיך לעלות ברחבי המדינה, וכמובן אפשר לראות זאת במידה רבה בשוק הדירות בברלין – וזאת מכיוון שיהיו במדינה ובעיר הבירה יותר משקי בית: צעירים שחיים לבדם, משקי בית של אדם אחד או משקי בית של פנסיונרים. אפשר להסיק מכל זה שאם כבר יש לכם נכס משלכם היום בברלין, אינכם צריכים לדאוג לירידת ערכו בעתיד הנראה לעין.

לכך אפשר להוסיף גם הערכה כי רוכשי נכסים עתידיים אינם יכולים לסמוך על כך שהמחירים יירדו במהירות. אנחנו מצפים שהמחירים יתנהלו במגמות שונות בהתאם לפלחי שוק שונים. באזורים הנחשקים במיוחד, הם ימשיכו לעלות, לפחות אם שער הריבית שקבע הבנק הפדרלי הגרמני יישאר נמוך.

Source: Cash.Online

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ברלין רוצה להקפיא את שכר הדירה בשטחה למשך 5 שנים. האם זה אפשרי

חוק חדש ומהפכני בתחום הדיור עומד להיכנס לתוקף בבירת גרמניה, אך גילויים חדשים ואתגרים משפטיים מעלים ספקות לגבי ישימות החוק.

הקפאת שכר הדירה של דירות בברלין למשך 5 שנים היא מהלך פופולרי בקרב התושבים המקומיים, אך בפני העיר עומד שדה מוקשים משפטי שיקשה עליה ליישם את החוק כאשר יכנס לתוקפו בינואר הקרוב.

החשיפה המרעישה האחרונה של העיתון Berliner Morgenpost כללה פרסום תכתובות דוא"ל בין משרד הפנים של גרמניה לבין ראש הסניף הברלינאי של המפלגה הנוצרית-דמוקרטית של אנגלה מרקל. בתכתובות הללו שר הפנים הורסט סיהופר ביטא את תחושותיו כי הקפאת שכר הדירה עומדת בסתירה לחוקים פדרליים.

התוכנית להקפאת שכר דירה זכתה לתמיכה נרחבת בברלין – עיר זולה יחסית אשר כ-80% מתושביה גרים בשכירות. החוק אושר אוקטובר ומבחין בין דירות שנבנו לפני 2013 (בהן העלאת שכר הדירה המותרת היא עד 1.3% בשנה – תוך התחשבות באינפלציה) לדירות שנבנו לאחר שנה זו (בהן אין מגבלות על העלאת שכר הדירה).

התנגדותו של שר הפנים מצביעה על "מלחמת טריטוריה" בין הכוחות הפדרליים לבין הכוחות המחוזיים. סיהופר טוען שלא ניתן יהיה לאכוף את הקפאת שכר הדירה מכיוון שבכך ברלין תחרוג מסמכויותיה תחת חוקת גרמניה. חוקי הנדל"ן של גרמניה נחקקים ברמה הלאומית, והחלטה המוגבלת לאזור ברלין בלבד עלולה לגרום לעיוותים בחקיקה הלאומית.

בדוא"ל שנכתב ע"י סיהופר בסוף אוקטובר נכתב כי הקפאת שכר הדירה תמנע מבעלי דירות לגלם את עלויות התחזוקה המאמירות בשכר הדירה שהם גובים מדיירים. זאת ועוד – בעוד מגמת מחירי השכירות בעיר היא מגמה של עלייה חדה, לא כל בעלי הדירות העלו את שכר הדירה לרמה המקסימלית המותרת. על בעלי דירות אלה ייאסר עתה להעלות את שכר הדירה על אף שדייריהם משלמים כיום מחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק.

בעוד שההתנגדויות הללו מהוות בעיה עבור ממשלת ברלין המחוזית, אין פירוש הדבר שהחוק ייגנז. זאת מכיוון שהממשלה הפדרלית היא לא זו שקובעת האם החוק החדש ניתן לאכיפה מבחינה משפטית; לא זו בלבד אלא שהממשלה הלאומית מורכבת מרוב ימני, ונוטה לפקפק באופן אוטומטי בצעדי מדיניות שננקטים על-ידי הקואליציה הברלינאית, אשר לה נטייה אל השמאל-מרכז. יתרה מכך, האתגרים הללו היו צפויים לפחות בחלקם; כל החלטה בעניין תהיה תלויה בבתי המשפט אם וכאשר בעלי הדירות יערערו על החוק.

ואף על פי כן, האימיילים של סיהופר הינם בבחינת נורה אדומה, שמא בתי המשפט יפסקו לטובת בעלי הדירות. הויכוח סביב החוק לבטח יגיע לנקודת רתיחה בקרוב, על רקע התגובות החריפות לחקיקתו. לאחרונה פורסם כי יזם משך את ידו מפרויקט לבניית 900 דירות חדשות בשולי העיר, לטענתו על רקע הקפאת שכר הדירה. על פי החוק הדירות הללו לא עמדו בקריטריונים של הקפאת שכר הדירה, אך היזם טוען שעקב הקפאת שכר הדירה בנכסים אחרים בבעלותו – כמות המזומנים שבידו תצטמצם והפרויקט לא יהיה אפשרי כלכלית. גם חלק מאמצעי התקשורת הצטרפו למאבק בחוק. נציג מפלגת הימין-מרכז FDP, בטור שכתב בכתב העת העסקי Handelsblat, כינה את החוק "דוגמה לתרבות הקנאה הגרמנית" אשר המוטיבציה מאחורי חקיקתו היתה צרות עין כלפי בעלי ממון ולא רצון לשפר את תנאי השוק. מבקרים אחרים מאשימים את העיר בכוונתה "להקים מחדש את החומה".

אך לחוק יש גם תומכים באמצעי התקשורת. בטור שפורסם בעיתון Tageszeitung נכתב כי העיוותים אותם החוק נועד לתקן הם אמיתיים לגמרי – לדוגמה, חברת הדיור השוודית Akelius ניצלה פרצה בחוק ובזכות "מודרניזציה" של נכסיה הצדיקה את העלאת שכר הדירה ב-14,000 הדירות שבבעלותה ברחבי העיר. העלאות אלה עלולות להתבצע גם אם איכות המודרניזציה היא ירודה ואינה משפרת את תנאי המחייה של הדיירים.

הויכוח לא תם – הוא רק מתחיל להתחמם. לעת עתה תושבי ברלין מצויים בסיטואציה מעניינת: הם לא יכולים לבנות על כך שהחוק להקפאת שכר הדירה יוזיל את מחירי הדיור בעיר. אך בשלב זה הם גם לא יכולים לסמוך על כך שהחוק ייכנס לתוקף כלל.

 

Source: CITYLAB

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

היסטוריה של מזרח גרמניה מבעד לעיניים של 7 מבנים ייחודיים

לקראת ציון 30 שנים לנפילת חומת ברלין, אנו בוחנים מספר פנינים אדריכליות המספרות את סיפור צדה המזרחי של החומה, אשר תפקדה כזרוע סובייטית במשך 40 שנים

עם נפילת חומת ברלין ב-9 בנובמבר 1989, נעלם אחד הסמלים הבולטים ביותר של המלחמה הקרה. מספר לוחות בטון שנותרו מהחומה מהווים תזכורת להיסטוריה של הרפובליקה הדמוקרטית הגרמנית לשעבר (מזרח גרמניה), יחד עם סממנים רבים אחרים ברחבי העיר. אך החומה עצמה היתה בסך הכל פריט אדריכלי במדינה שנאלצה לבנות את עצמה מאפס לאחר מלחמת העולם השניה. ברחבי גרמניה, שהיתה מחולקת למערב הקפיטליסטי והמזרח הקומוניסטי, שררה רוח תחרותית שבבסיסה השאלה איזה צד יבנה גרמניה טובה יותר. כמדינת לווין של ברית המועצות, מזרח גרמניה הפכה ליצור כלאיים של אסתטיקה פרוסית לבין מודרניזם סובייטי. ובעוד החומה עצמה הפכה להיות פריט מוזיאוני ותו לא, ישנם מבנים רבים – הן בתוך ברלין והן מחוצה לה –  המתפקדים כסממנים היסטוריים ומספרים את סיפור חיי היומיום במזרח גרמניה. להלן שבעה מהם:

קפה מוסקבה, ברלין
בספרה Franzisika Linkerhand,  תיארה הסופרת המזרח-גרמנית בריג'יט ריימן את בנייתה מחדש של ברלין בעקבות המלחמה: "אין לנו זמן לשטויות. יש לנו מטלה אחת, ואחת בלבד – והיא: לבנות דירות בברלין עבור הפועלים. רבות ככל האפשר, מהר ככל האפשר, וזולות ככל האפשר." בברלין, הקומוניזם התעורר לחיים עם בניית שדרות Karl-Marx-Allee, אשר עדיין מעוטרות בדירות הזולות הללו.  אלה ממחישות את הארכיטקטורה המרתקת של החדגוניות הסובייטית. ועם זאת עדיין ישנן מספר פנינים אדריכליות, פרי עבודתו של האדריכל יוזף קייזר, ובכללן בית הקפה "מוסקבה", אשר היווה סמל ליחסי הידידות שבין מוסקבה לברלין. מעל החלל מוצבת דמות של לווין "ספוטניק" סובייטי. בחזית המבנה ישנו גם פסיפס המנציח את פועלי ברית המועצות.

Staatsoper Unter den Linden, ברלין
תחום האומנויות היווה עבור מזרח גרמניה ורוסיה הסובייטית הן מקור לגאווה והן כלי פוליטי. הרה-קונסטרוקציה התרבותית של מזרח ברלין הגיעה לשיאה ב-1955, עת נפתחה מחדש האופרה הלאומית של ברלין בשדרות Unter den Linden. על אף שעבודות השחזור נותרו נאמנות למבנה המקורי שעוצב במאה ה-18, המעצבים בחרו לבצע שינוי אחד בולט: ההקדשה מהמבנה המקורי – לכבודם של המלך פרידריך השני, האל אפולו והמוזות – הושמטה לחלוטין, בהיותה נוגדת את רוח הסוציאליזם. השמטה זו הניעה את המנהל המוזיקלי של האופרה, אריך קלייבר, להתפטר מתפקידו במחאה על כך ש"הפוליטיקה והתעמולה אינן עוצרות בשערי מקדש זה". ההקדשה שוחזרה לאחר שקיעתה של מזרח גרמניה.

Tränenpalast, ברלין
לפני הקמת החומה, תושבי ברלין יכלו לעבור יחסית בקלות במעברי הגבול העירוניים. עם הקמתה המפתיעה של החומה באוגוסט 1961, נמנע מתושבי מזרח גרמניה לנסוע למערב המדינה. הדבר הפך את תחנת המטרו פרידריך שטראסה (ממנה רכבות יוצאות לשני צדי העיר) לנקודת מעבר בעייתית. אולם הנוסעים זכה לכינוי "ארמון הדמעות" והתרחשו בו אינספור פרידות אמוציונליות בכל פעם שמי מתושבי מערב גרמניה ביקרו אצל יקיריהם ממזרח. בעוד שהתחנה עצמה עדיין פעילה, אולם הנוסעים שנבנה מזכוכית ופלדה משמש היום כמוזיאון המנציח את מעבר הגבול העמוס ביותר של מזרח גרמניה.

Waldsiedlung, ונדליץ
על אף שהשלטונות במזרח גרמניה הטיפו לשוויון מעל לכל, חלק מחברי הממשלה היו "שווים" יותר מאחרים. המחשה לכך ניתן לראות בקהילת Waldsiedlung ("יישוב היער"), קומפלקס מגורים מאובטח שהוקם בסמוך לעיירה ונדליץ, כ-20 דקות צפונית לברלין, ובו התגוררו חברי העילית של מפלגת האחדות הסוציאליסטית. בהשוואה לסטנדרטים מנקרי העיניים של דירות השרד של הפוליטיקאים בני ימינו מדובר אמנם בבתים פשוטים, אך בתקופת קיומה של מזרח גרמניה הם היו פסגת היוקרה – והיוו סימן מקדים לאי השוויון שתקע מקל בגלגלי האידיאלים הסוציאליסטיים.

Kulturhaus Aktivist, באד שלמה
בעוד האליטות של המפלגה התגוררו בעיירת נופש בלב היער, רבים מהגיבורים "האמיתיים" של המדינה הסוציאליסטית – הפועלים – חיו ועבדו בעיירות כורים. בין אלה היו אפילו דמויות מוכרות כגון בריג'יט ריימן. עד שקיעתה של מזרח גרמניה, פרוייקט הגרעין של ברית המועצות קיבל אספקה של למעלה מ-200,000 טונות אורניום שנכרה מכ-30 אתרים ברחבי המדינה (מחיר אקולוגי, אגב, שאותו משלמת גרמניה עד היום). מוקדם יותר השנה, אונסק"ו הכריזה על מחוז הכרייה של Erzgebirge כאתר מורשת עולמית. בתוך המחוז נמצאת עיירת הנופש לשעבר באד שלמה.

המבנה ששימש כאולם המליאה של פועלי העיר משמש היום כמוזיאון.

המטה הראשי של השטאזי, ברלין
המטה המינהלי של המשרד לבטחון המדינה (המוכר יותר בשם "שטאזי") מהווה דוגמה בולטת לשילוב שבין ארכיטקטורה סטליניסטית לבין המודרניזם של מזרח גרמניה. מתוך המבנה הזה המשטרה החשאית של המדינה ניהלה מבצעי מעקב מהמקיפים בהיסטוריה. לפי הערכות מסויימות, על כל 6.5 תושבים במזרח גרמניה היה מודיע אחד של השטאזי. פחות משנה לאחר נפילת החומה, המבנה "נולד מחדש" והפך למוזיאון, אתר הנצחה ומרכז מחקר.

Thomaskirche, לייפציג
המורשת התרבותית של מזרח גרמניה כוללת דמויות כמו באך ומרטין לותר, אשר שניהם בילו שנים רבות מהקריירה שלהם בכנסיית הקדוש תומאס בלייפציג (אשר שוחזר ועוצב מחדש בסגנון גותי לאחר מלחמת העולם השניה). בעוד שהכנסיות במזרח גרמניה לא היו חסינות בפני השפעתה של השטאזי, הן עדיין היוו מקלט בטוח לאנשים שביקשו לבטא את חוסר שביעות רצונם מהממשל. תופעה זו הגיעה לנקודת רתיחה בספטמבר 1989, כאשר התפילות של יום שני בבוקר הפכו למחאה אזרחית בלתי אלימה. ב-9 באוקטובר מספר המשתתפים במחאה הגיע ל-70,000 ובשבוע שלאחר מכן כבר הגיעו 120,000. בשבוע שלאחריו המספר כמעט שולש והגיע ל-320,000 – למעלה מ-60% מאוכלוסיית העיר. שבועיים לאחר מכן – נפלה החומה.

 

Source: Condé Nast

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

המגמות החדשות בענף הנדלן בברלין ובגרמניה בכללותה

מומחי נדל"ן מגרמניה ואף מחוצה לה השתתפו בסקר והציגו את חוות דעתם על המגמות הצפויות בענף הנדל"ן הגרמני, בסקר המומחים  Trendbarometer שנתוניו פורסמו לאחרונה בברלין על ידי מומחי חברת Berlin Hyp.

האטרקטיביות של שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה ממשיכה לבלוט, וללא הפוגה

69% מהנשאלים בסקר עדיין רואים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה כשווה או אף יותר אטרקטיבי בהשוואה כלל אירופית. הנתון מייצג עלייה של 2% בעמדה זו מינואר 2019 (67% הצהירו אז שהשוק הגרמני הרבה או קצת יותר אטרקטיבי מהחלופות האחרות באירופה). נתון זה גם מייצג ירידה של 11% בהשוואה לנתוני הסקר האחרון לשנת 2018. כמו כן, בולטת הירידה באחוז הנשאלים שאינם מחשיבים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה. לאטרקטיבי במיוחד.

ככל הנראה, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עמיד בפני כל המגמות המעוררות חשש במקומות אחרים. למרות שעודפי הביקוש ממשיכים להיות בולטים במיוחד בכמה ערים מובילות, וזאת בהיעדר היצע נדל"ן מתאים במידה מספקת, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עדיין חזק ביותר וימשיך להיות מבוקש ולצמוח. כמו כן, נראה כי יש רק חלופות אטרקטיביות לא פחות בודדות ברחבי אירופה.

האם הכל שונה? היקף העסקאות החדשות יישאר ברמה גבוהה לדעת המומחים
תחזית מאוזנת: לדעת 37% מהמומחים שלנו, רמת העסקאות החדשות תקפא על שמריה. 31% מהנשאלים צופים גידול ו -32% צופים ירידה. בסך הכל מסתמנת הערכת סיכויים טובים לשנה של השקעות נדל"ן בברלין וברחבי גרמניה. ככל הנראה, תמריץ ההשקעה החזק והמצב הכלכלי הטוב יחסית בגרמניה ממשיכים לבוא לידי ביטוי בהיקף נרחב של עסקאות נדל"ן חדשות ועדיין יש די נכסים בשוק.

האופציות להשקעות נדל"ן זמינות למדי ברחבי גרמניה. המומחים סבורים כי רק הידוק מגבלות הסחר העולמיות או משבר אפשרי סביב ברקסיט בבריטניה עלולים להשפיע על שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה בשנת 2020.

יותר צדק חברתי – לא עם מגבלות ממשלתיות על גובה שכר הדיור
תוצאה ברורה אחת עולה מהסקר: 39% מהנשאלים אינם רואים את שכר הדירה ככלי מתאים לעשיית צדק חברתי. רק 2% ענו בחיוב על שאלה זו. הדיון בתחום שנוי במחלוקת וטעון רגשות, לדעת המומחים. בסופו של דבר, יש להכיר בעובדה שבערים הגדולות והגדלות של גרמניה הביקוש לדיור הולך וגובר. אם ההיצע לא צומח בהתאם, אז שכר הדירה גדל. זהו היגיון כלכלי פשוט. שטחי מגורים חסרים כמעט בכל הערים הגדולות. בברלין נאמד הביקוש הנוכחי ביותר מ-130 אלף דירות נוספות. הדבר מעיד על היצע דיור קטן מדי: תוספת הביקוש השנתי אינה מכוסה כיום על ידי בנייה חדשה – בברלין, למשל, פחות משלושה רבעים מתוספת הביקוש השנתית יש מענה בבנייה חדשה.

רוצים יותר מרחב מחיה? לכך יובילו רק בנייה ובנייה ובנייה נוספת!
הדרך הטובה ביותר ליצור יותר מרחב דיור, על פי מומחי הנדל"ן שנשאלו לדעתם במחקר המדובר היא הגברת היקף פעילות הבנייה. עמדה זו צוינה 165 פעמים. כמו כן הופיעו ברשימת ההעדפות של המומחים: ביורוקרטיה פחותה ופשוטה יותר / תנאי מסגרת פוליטיים שמקלים על בנייה (122 מומחים ציינו זאת) וכן תמריצים / קידום (81 מומחים ציינו זאת). הפשרת קרקעות בנייה נוספות צוינה 56 פעמים על ידי משתתפי הסקר. ארגון מחדש של מלאי הדיור / ציפוף ועיבוי דירות על ידי בנייה בבניינים קיימים – חלופה זו צוינה 45 פעמים.  בינוי דיור בר השגה / מדיניות דומה –  חלופה זו הוזכרה על ידי המומחים 31 פעמים.

שטחי מחיה נוספים יכולים לפיכך לבוא לעולם בעיקר באמצעות פעילות בנייה מוגברת, אך גם באמצעות הסבה ועיבוי הבנייה במלאי הקיים.  אין גבולות ליצירתיות בתחום זה, אך הדבר נכון רק בתנאי שהבירוקרטיה תשחק תפקיד תומך.

חברות הנדל"ן – האם הן דינוזאורים שמפגרים מאחור בתחום הדיגיטציה?
51% מהנשאלים בסקר סבורים שחברות נדל"ן עדיין משקיעות מעט מדי בדיגיטציה.  19% ממומחי הנדל"ן סבורים שחברות נדל"ן משקיעות מספיק בתחום זה, ואילו 30% מתלבטים בתשובתם בסוגיה.

אף שחברות הנדל"ן, ברובן לפחות, רואות בדיגיטציה הזדמנות חשובה לשיפור בתהליכים עסקיים ולהפחתת עלויות עסקיות, הן משקיעות בממוצע רק 5% מהמחזור השנתי שלהן בפעילות דיגיטציה. כגון הטמעת מגמות דיגיטליות חדשות או איסוף מידע וניתוח ממוחשב של מאגרי נתונים, אוטומציה והכנסת רשתות מחשוב מתקדמת באטיות רבה בענף הנדל"ן הגרמני. נראה לפיכך כי עדיין יש בתחום זה מקום נרחב לשיפור ולהתייעלות.

מומחי Berlin Hyp מפרסמים כבר שש שנים את סקר המומחים שלהם, הברומטר הארצי השנתי ביחס למצב שוק הנדל"ן בגרמניה, שבו משתתפים מומחי נדל"ן מגרמניה ומחוצה לה. בסקר זה, המומחים מקבלים הזדמנות להעיר ולחלוק את ציפיותיהם לשנת הנדל"ן הקרובה. הסקר מספק הערכה של שוק הנדל"ן הגרמני בשנה הנוכחית ונקודת מבט להמשך יזמות, פיתוח ובינוי.

Source: CASH-ONLINE.DE

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

בתים צמודי קרקע מבוקשים מאד בברלין

מחקר חדש מראה שמגמת עליות המחירים במרכז ברלין גורמת גם לעלייה בביקוש ובמחיר של בתים צמודי קרקע בפרברי בירת גרמניה

ברלין. לאור מחירי הדירות מרקיעי השחקים בבירת גרמניה, משפחות צעירות עם ילדים או עם ילדים בדרך נוטות במיוחד לעבור הישר לפרברים הירוקים והשקטים יותר של העיר הגדולה והתוססת.

ואולם, הביקוש הגובר לדיור מסוג זה מעלה כמובן את מחירם של בתים צמודי קרקע או בתים דו-משפחתיים – אפילו יותר מאשר מחירי הדיור בבתים משותפים. בשנה האחרונה שילמו הרוכשים 511,000 אירו בממוצע עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע – מדובר ב-16% יותר מאשר בשנה הקודמת, כפי שעולה מדו"ח השוק "נדל"ן למגורים בברלין", אותו חיברו לאחרונה מומחי חברת תיווך הנדל"ן Poll Immobilien.

לשם השוואה, דירה בבית משותף בברלין נמכרה בשנת 2018 בסכום כולל של 305,600 אירו בממוצע – ומדובר בעלייה של 13.5 אירו לעומת השנה הקודמת.

ברלין זולה בהשוואה לרוב הערים הגדולות בגרמניה
דניאל ריטר, מנכ"ל חברת Poll Immobilien, אמר: "בהשוואה שערכנו עם שבע הערים המובילות בגרמניה, ברלין היא עדיין מקום נוח לרכישת נדל"ן". כך למשל, עם מחיר של כ -1.35 מיליון אירו, מחירו של בית צמוד קרקע במינכן היה בשנת 2018 גבוה פי שתיים מאשר בברלין,  עם מחיר של כ-511,000 אירו.

גם בדיסלדורף, עם מחיר ממוצע של 736,316 אירו בפלח שוק זה, או שטוטגרט, עם מחיר ממוצע של  693.000 אירו בפלח השוק, המחירים הם, על פי המחקר המדובר, עדיין גבוהים במידה רבה מעל רמת המחירים בברלין. רק בעיר קלן נאלצו הקונים לשלם רק 453,000

אירו בממוצע, פחות מאשר בבירה הפדרלית של גרמניה.

מחירי בתים צמודי קרקע ברבעים מיטה ופרידריכסהייןקרויצברג מעניינים אך לא אומרים הרבה
"ההשוואה מראה לנו גם כי עליות המחירים של דירות בברלין נמשכו ללא הרף", כך אמר דניאל ריטר. בדומה לדירות בבתים משותפים, בתים צמודי קרקע בבירה משתנים מאוד במחירם מרובע לרובע. ברובע מיטה המחיר הממוצע עמד על לא פחות משלושה מיליון אירו – עלייה גדולה לעומת השנה הקודמת- למעשה 260%. ואולם, ערכים אלו אינם ממש משמעותיים, ריטר מסייג, מפני שברובע מיטה כולו, בשנת 2018, נרשמו רק ארבע מכירות.

במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי אף הוא, עם מחיר ממוצע של 2.4 מיליון אירו לנכס, ובמקום השלישי אחריו

ובמרחק ניכר יש לציין, נמצא את רובע פרידריכסיין-קרויצברג עם ממוצע של 937.820 אירו – אך גם הערך הזה לא ממש אינדיקטיבי, מכיוון שברובע הזה הוצע למכירה בשנה שעברה רק קומץ בתים.

וילה נמכרה בעשרה מיליון יורו בדאהלם
לעומת זאת, ברובע שטגליץ-צלנדורף, בתים צמודי קרקע היו זולים יחסית בסך הכל – שם שולם בממוצע סכום של 850,228 אירו. עם זאת, רובע זה הוא גם ביתו של מתחם וילות יוקרתיות מהגדולים ביותר שתמצאו במרכז עיר גדולה באירופה. המחירים הגבוהים ביותר לווילות  בברלין נרשמו בשנת 2018 במתחם זה. טווח המחירים נע בין 1.7 ל- 7 מיליון אירו. שכונות Wannsee ו- Nikolassee היו בין אזורי המגורים היקרים ביותר בברלין. "כאן אתה יכול גם להיתקל במחירים שמעבר לטווח המחירים הזה," כך אמר ריטר. מחיר הרכישה הגבוה ביותר לווילה הושג בשכונת Dahlem – כעשרה מיליון אירו.

המחיר הזול ביותר שנדרשו הקונים לשלם עבור רכישת בית בשנה שעברה נרשם ברובע מרצאן-הלרסדורף – מדובר ב-343,763 אירו בממוצע (6.8% עלייה). לא מדובר כלל בצירוף מקרים: ברובע זה, בקצה המזרחי של בירת גרמניה, שלוש השכונות Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf הן האזור הגדול ביותר של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים צמודי קרקע בערים הגדולות של גרמניה (בתים צנועים יחסית, לא כמו הוילות המוזכרות בפסקה הקודמת).

ריטר סקר רבעים שונים ברחבי ברלין והעריך את טיבם להשקעה: "בשפנדאו, רייניקנדורף, טרפטאו-קופניק או ליכטנברג, המחירים עדיין זולים יחסית, אך בעתיד הרבעים האלה בוודאי יהיו יותר בפוקוס". לדוגמה, בית חד-משפחתי או שניים בשפנדאו עלה 422,624 אירו בממוצע (+14% עלייה), בריינקנדורף 459,062 אירו (+16% עלייה) ובטרפטוב-קופניק 345,808 אירו (+13% עלייה). רק ברובע ליכטנברג ירדו המחירים בשנה שעברה: כאן, מחירי הרכישה של נכסים ירדו בארבעה אחוזים, והם עומדים כעת בממוצע על 386,105 אירו.

בעלי הון צעירים דווקא אוהבים את השוליים "המשעממים והמיושנים"
על פי איגוד השמאות לערכי נדל"ן בברלין, נמכרו בשנה שעברה באזור ברלין באזור 2,633 בתים צמודי קרקע חד משפחתיים או דו משפחתיים – שני אחוזים פחות מאשר בשנה הקודמת. אחד ממומחי הנדל"ן מעיר לגבי זאת כי "כל זה לא מתרחש מפני שאין ביקוש, אלא פשוט מפני שההיצע נמוך מדי".

מומחה זה מפריך את המחשבה הרווחת שלפיה תושבי העיר הגדולה מעדיפים לחפש דירות במרכז העיר בבנייני מגורים משותפים, מכיוון שבית באזור כפרי יותר נחשב מיושן או להעדפה של זקנים. "להפך, דורם של בני 35 עד 40 דווקא היה רוצה מאוד לחיות חיים "מיושנים" כמו "זקנים" בבית קטן, ירוק ושקט בפאתי העיר הגדולה". במיוחד גבוה הביקוש לדיור זה מצד משפחות צעירות שרוצות לעבור מפרנצלאואר ברג ומנויקלן.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

כבר הרבה שנים ששוק הנדל"ן בגרמניה סובל ממחסור בדירות, במיוחד בערים הגדולות. מחקר חדש קובע שמצב זה לא הולך להשתנות בזמן הקרוב. המחירים ימשיכו להיות גבוהים אבל יש גם תקווה.

הקושי למצוא דיור בר-השגה רק הלך וגבר בשנים האחרונות בגרמניה. ההיצע דל, במיוחד בערים הגדולות. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות. קרקעות ונכסים הפכו להיות מצרך נדיר במדינה.

המכון הכלכלי הגרמני (IW) בקלן מציג נתונים המבטאים את המחסור בדיור. מחקר שנעשה לאחרונה על ידי ה-IW, מצא כי בשלוש השנים האחרונות, נבנו כ-283,000 דירות חדשות בגרמניה. היצע זה עונה רק על כ-80% מהביקוש. כדי לסגור את הפער שבין הביקוש להיצע, יש צורך לבנות כ-340,000 דירות השנה וב-2020. רלף הנגר, אחד החוקרים במחקר, טוען שהכדור עכשיו בידיים של הרשויות. עליהם להקל על תהליך הבניה, הוא אומר.

לפי המחקר, הפיגור בבניית הדירות גדול יותר בערים גדולות. בקלן ובשטוטגרט לדוגמה, נבנו רק כמחצית מכמות הדירות שה-IW העריך שיש צורך לבנות על מנת לעמוד בביקוש. נבנות גם דירות בברלין, פרנקפורט ובמינכן בקצב נמוך מדי, אבל בערים האלו הפער קטן יותר. המצב דומה בערים רבות נוספות. קצב בניית הדירות אינו עומד בביקוש. "לא רק שקיים מחסור עכשווי בדירות, אלא שיש צורך גם בהגברת הבניה בטווח הארוך", כך כתבו הנגר ומיכאל וייטלנדר, עורכי המחקר.

מחסור בעובדים

יש מספר סיבות למחסור, כך מסביר טוביאס ג'אסט, המנהל המדעי של הפקולטה למינהל עסקים- נדל"ן בינלאומי, באוניברסיטת רגנסבורג. "הגורם החשוב ביותר הוא הגישה לקרקעות לבניה. פשוט יש מחסור באפשרויות הבניה. בנוסף, הליך האישור במספר ערים עדיין איטי מדי." עורכי המחקר ב-IW הגיעו לאותה מסקנה וקבעו שהערים לא עומדות בקצב הביקוש לדיור.

בנוסף, לאחרונה היו הפגנות של אזרחים נגד פרויקטים חדשים לבניה באזורים פוטנציאליים. "הם טוענים בצדק שהדבר יפגע באיכות החיים שלהם", אמר הנגר והוסיף שהמשמעות היא שגם כשבניינים נבנים, זה לא קורה הכי מהר שאפשר.

ג'אסט מוסיף עוד דבר: "עלויות הבניה עלו בשנים האחרונות". לטענתו, העליה הזאת הובילה לכך שעיקר הבניה המתבצעת היא של דיור יקר יחסית.

שוק עירוני לחוץ

השוק בערים הגדולות ובערי האוניברסיטאות לחוץ במיוחד. הגידול באוכלוסיה במקומות אלה, המחסור בעובדי בניין מיומנים והרגולציה הנוקשה גם מהווים מחסומים להגדלת קצב הבניה. עורכי המחקר מזהירים שהרשויות בגרמניה יהיו חייבים לפעול להורדת קצב עליית מחירי השכירות.

לפי ג'אסט, הדבר החשוב ביותר הוא הרחבת הגישה לקרקעות לבניה. "זה אומר שאנחנו צריכים לחשוב במונחים של ערים גדולות- לא נוכל להניח שניתן יהיה להוסיף 300,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה". הפתרון יוכל להיות שהערים יגדלו בשוליים שלהם. זה יצליח רק אם אזורי פריפריה יהפכו לאטרקטיביים יותר, על ידי העברת רשויות מדינתיות לערים קטנות יותר והרחבת התחבורה הציבורית.

תנופת הבניה באזורים חלשים יותר מבחינה מבנית

לפי המחקר של ה-IW, המצב באזורים הכפריים שונה. "בעוד יש מאבק אמיתי למצוא דיור באזורים צפופים, יש יותר מדי בניה באזורים וערים חלשים מבחינה מבנית". לפי המחקר, נבנו למעלה מ-50% יותר דירות ממה שנדרש ב 69 מתוך 401 הערים והמחוזות העצמאיים של גרמניה בשנתיים האחרונות. כתוצאה מכך, נכסים רבים עומדים ריקים.

לעומת זאת, בערים הנושא הזה ימשיך להוות בעיה דחופה בעתיד הנראה לעין. ג'אסט צופה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות אבל בקצב נמוך יותר, בעקבות הגידול בבניית דירות והירידה בכמות האנשים שעוברים לערים. "מנגד", הוא טוען, "מחירי הנדל"ן צפויים לעלות עליה יותר חדה מעליה בשכירות . זה יקרה בגלל שלמשקיעים ממוסדים יש מעט חלופות לנדל"ן". הוא הוסיף שבגלל התשואה הנמוכה באפיקי השקעה אחרים, נדל"ן נותר כברירת המחדל שלהם.

למרות המצב העגום, יש בכל זאת תקווה.

אם תחזיות החוקרים יתממשו, הביקוש לדיור יירד ל-260,000 דירות לשנה עד שנת 2025 ול-246,000 דירות לשנה עד 2030. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה צפויה בהגירה. לא סביר שהקצב הנוכחי של הגירה של מעל 400,000 מהגרים לשנה תימשך. אבל עד שזה יקרה, אנשים ימשיכו לראות מודעות בהם כתוב: "מחפש דירה בדחיפות".

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

הנדל"ן בברלין נהנה כיום מביקוש גבוה מתמיד. על פי דו"ח שוק הנדל"ן של ברלין 2018/2019, שחובר על ידי הסנאט בברלין, בשנת 2018 בבירה הפדרלית נמכרו בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים משותפים בשווי כולל של כ-19.2 מיליארד אירו. נתון זה מהווה עלייה במכירות של שישה אחוזים לעומת השנה הקודמת. פלח שוק מבוקש במיוחד: דירות בבתים משותפים חדשים, כגון אלו  שנבנות על ידי חברת hedera bauwert של הקבלן והיזם יואניס מוראיטיס.

זהו הערך הגבוה ביותר מאז איחוד גרמניה. יחד עם עליית הביקוש בשנה החולפת, וכן עלייה כללית במחיר הנדל"ן, נרשמו מחירי הרכישה הגבוהים ביותר, מעל 8,000 אירו למ"ר, על פי סקר של העיתון morgpost.de, באזורים הבאים בבירת גרמניה:

דירות בבתים משותפים התייקרו בממוצע ב-11%, בבתים החד משפחתיים והדו משפחתיים היה שיעור ההתייקרות 13%. עם זאת, בברלין עדיין אפשר למצוא דיור בר השגה. בפלח השוק הזה תמצאו יזמים כמו יואניס מוראיטיס מחברת hedera bauwert.

יזמים כמו יואניס מוראיטיס מספקים לציבור דירות חדשות
מוראיטיס יודע בדיוק את הסיבות לביקוש הגבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. יחד עם זאת, הוא משוכנע כי לא מדובר במגמה חד כיוונית, שרק חברות הנדל"ן יכולות להפיק ממנה תועלת, כזו שמותירה את מעמד הביניים הנחלש מוטל לצד הדרך. הוא מציין כי "יש הרבה פתרונות מעשיים ושימושיים לאתגרים העומדים בפנינו בשוק הדיור בברלין – עלינו רק לחשוב כיצד ליישם אותם באופן המיטבי, כך שכל השחקנים בזירה ייצאו נשכרים מהעניין".

יואניס מוראיטיס התמחה בעבר עם החברה שלו בעיקר בהמרות חללים בבתים קיימים למרחב מגורים ראוי ובשיפוץ מודרני של מבנים ישנים. בכל הנוגע להשקעה, הוא ממליץ על רכישת נכס, יותר משהוא ממליץ על השכרה קבועה של דירות יקרות הוא מסביר לנו בבירור את היתרון לדעתו. "רכישת דירה, בפרט בבתים משותפים, היא השקעה בברלין שתהיה לא רק יציבה בערכה, אלא אף תעלה בערכה לאורך שנים."

יואניס מוראיטיס כבר ביצע פרויקטים רבים עם החברה שלו, כולל שיפוץ והסבה של בניין שבו היה מפעל בן יותר מ-130 שנה. הבניין המשופץ מאכלס כיום 27 דירות בבעלות דייריהם.

הביקוש לנדל"ן בברלין ימשיך לגדול בעתיד
במבט לעתיד, לא סביר במיוחד כי הביקוש לנדל"ן בברלין ידעך. כמומחה לשוק הנדל"ן בברלין, יואניס מוראיטיס משוכנע כי מגמתו העתידית של שוק הדיור בבירת גרמניה לא תתאפיין בירידה בביקוש – להפך. הוא סבור כי למעשה עדיין יש פוטנציאל דיור מוגדר לדיור בר השגה באזורים נוחים יחסית בעיר, כגון:

ובסך הכל, יש לכם כיום סיבות רבות ומגוונות לחפש את ביתכם בברלין. בירת גרמניה היא מזמן עיר קוסמופוליטית ורב תרבותית שניצבת במוקד העניין הכלכלי והתרבותי העולמי. כמו כן, ברלין היא עיר מגוונת ועיר של ניגודים מרתקים. העיר היא מוקד של התרחשות פוליטית תוססת והיא צועדת כל העת קדימה עם אצבע על הדופק העולמי.

Source: Marke Sachwert Magazin.

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

110302-F-6881R-001

אין זה סוד שבשנים האחרונות שוק הדיור בגרמניה פורח. למרות נסיקת המחירים, הריביות הנמוכות גורמות לכך שיכול עדיין להיות כדאי לקנות בית בגרמניה. הדבר החשוב שיש לקחת בחשבון הוא היחס שבין שכר הדירה לבין מחיר רכישת הדירה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה ממשיכים לעלות

בשנה האחרונה רוכשי בתים, כמעט בכל מקום בגרמניה, נאלצו להוציא סכומים הולכים וגדלים על הנכסים שקנו. ארגון הצרכנים "סטיפטונג וורנטסט" (Stiftung Warentest) בחן את נתוני עסקאות הנדל"ן ומצא שמי שרכש בית ברבעון האחרון של 2018 שילם בממוצע 5.6% יותר ממה ששילמו הרוכשים בשנה הקודמת. מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו ב 8.2%.

עליות המחירים מקשות עוד יותר על אנשים לקנות בית, במיוחד בערים הגדולות בגרמניה. לדוגמה, מי שמחפש לקנות דירה בגודל 100 מ"ר במיקום טוב בברלין או בהמבורג, יידרש להון עצמי של לפחות 120,000 יורו למימון תשלום המקדמה והעלויות הנלוות (מיסים, תיווך, שכר נוטריון ועלויות רישום המקרקעין). בערים גדולות כאלה, מחירי הקניה גבוהים גם ביחס לשכירות.

עליית המחירים הכי גדולה היא באזורים המרוחקים

דירות בברלין ובהמבורג הפכו ליקרות, אך המחסור בדיור בר-ההשגה קיים לא רק בערים. הנתונים מראים שהמחירים עולים בקצב הכי מהיר באזורים המרוחקים ולאו דווקא בשבע הערים הגדולות של גרמניה.

על פי הנתונים, 10 הערים עם עליות המחירים הכי גבוהות ב 2018 הן כבר לא מינכן, קלן ושטוטגרט, אלא דורטמונד, אסן וביירוית. אפילו המבורג כבר לא בראש רשימת הערים עם הנדל"ן היקר ביותר בגרמניה. המחירים עולים דווקא במחוזות פינברג, סגבורג, קיל ופלנסברג.

רכישת בית היא עדיין השקעה בטוחה

למרות עליות המחירים הדרמטיות, במקרים רבים, השקעה בנדל"ן עדיין כדאית, כך טוען ה"סטיפטונג וורנטסט". הסיבה טמונה בכך שבהרבה ערים ומחוזות בגרמניה  מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים מ-פי 25 מהשכירות השנתית ובנוסף, והריביות גם נמוכות מאד עכשיו.

כל עוד נשארים מתחת ליחס הזה בין מחיר הקניה לשכירות, סביר מאד שתשלומי המשכנתא שיהיו לכם, יהיו שווים או אף נמוכים ממה שהייתם משלמים על שכירות. זה כרגע המצב אפילו במספר ערים גדולות כמו קלן ונירנברג.

כמובן שהיכולת לרכוש נדל"ן תלויה בגורמים רבים, כמו מחיר הדירה, ההון הראשוני הנדרש לרכישתו ושער הריבית. אם אתם שוקלים ברצינות לקנות נכס בגרמניה, תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק מה אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות.

Source: IamExpat

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

1280px-Siegessaeule_Aussicht_10-13_img4_Tiergarten

3.5 מיליארד יורו יושקעו על ידי החברה ברחבי ברלין. עיקר הפיתוח יתבצע ברחוב הרמן

ברלין. קבוצת Signa של היזם האוסטרי רנה בנקו רוצה להשקיע 3.5 מיליארד יורו בהשקעות נדל"ן בברלין בשנים הקרובות. זה אמר ראש חברת סיגנה גרמניה, טימו הרצברג, בראיון ל"ברלינר מורגנפוסט". הפרויקטים הגדולים ביותר הם הבניין החדש של Karstadt ב- Hermannplatz, שיפוץ, הרחבה ושדרוג של מבנים קיימים ב- Karstadt באזור Kurfürstendamm כולל בניינים רבי קומות, וכן הקמת גורדי שחקים נוספים ב- Kaufhof ב- Alexanderplatz.

Signa מחזיקה בנכסים בשווי 20 מיליארד אירו ברחבי אירופה. לאחר ההשתלטות על חנויות הכלבו של Karstadt והמיזוג עם Kaufhof, ברשות הקבוצה מצויים כרגע או יימצאו בעתיד הנראה לעין גם נכסים קמעונאיים רבים במיקומים מרכזיים בברלין, כולל KaDeWe המפורסם.

ראש קבוצת Signa בגרמניה, הרצברג, אמר כי המוקד כעת הוא שמירה על האינטרסים של חנויות הכלבו, ורצון להציע יציבות עסקית ארוכת טווח. הוא הבטיח תמיכה וערבות להמשך פעילות כל חנויות הכלבו של הקבוצה בברלין. גם במהלך בניית גורד שחקים, יש בכוונת הקבוצה להמשיך בפעילות חנויות הכלבו. "ה-Kaufhof באלכסנדרפלאץ יציב ומובטח מבחינתנו במאה אחוז, כמו גם כל שאר הנכסים המסחריים המדוברים ברחבי ברלין", כך אמר הרצברג.

פרויקטים של SIGNA בברלין: הקמת גורד השחקים "STREAM" ושיפוץ בניין גדול עבור ענקית המסחר ZALANDO
בנוסף לשלושת הפרויקטים של חנויות כלבו, סיגנה פעילה גם בפרויקטים אחרים של בנייה. החברה עורכת שיפוץ והרחבה  בבניין Kaufhof am Ostbahnhof לשעבר. הוא מבצעת פרויקט זה עבור ענקית הקמעונאות המקוונת Zalando. גורד השחקים "Stream" ייבנה עבור אותה חברה בסמוך לבניין מרצדס בנץ. בנוסף לכל היוזמות המרשימות הללו, חברת Sigma

מפתחת בניין משרדים חדש ב- Schönhauser Allee. "אנחנו רוצים לעזור בבינוי העיר ברלין ובחיזוקה כמוקד פעילות עסקית ותרבותית", כך אמר הרצברג.

לאחרונה התנהלו ויכוחים פומביים על הפרויקט של בניין Karstadt חדש ב- Hermannplatz. חבר מועצת הבינוי של מועצת הרובע פרידריכסהיין קרויצברג, פלוריאן שמידט, איש מפלגת הירוקים, דחה את תוכניות סיגנה. בינתיים שמידט חזר בו קמעא והודיע לראשי החברה כי הם רשאים להמשיך לתאם את פיתח המיזם עם המשקיעים. חברת סיגנה מייחסת חשיבות רבה, על פי דברי ראש החברה בגרמניה, לפיתוח פרויקט כמו זה שב- Hermannplatz בהרמוניה ובתיאום עם אזרחים  ותושבים ברובע.

חנות הכלבו הנוכחית נחשבת "גדולה מדי" ויש הטוענים כי היא אינה עומדת בדרישות המודרניות – למשל שחווית הקנייה של הלקוחות תהיה פשוטה וידידותית. כמו כן, היעילות האנרגטית של הבניין, שהוקם בשנות ה-70, נמוכה ביותר, כך אמר הרצברג. הוא ציין כי החברה "מציעה פוטנציאל ברור לשיפור בנקודה זו – מדובר בבניין חדש שישתלב בשכונה מודרנית ומתפקדת היטב, קהילה מעורבת ומגוונת, וגישה כללית של פיתוח עירוני בר קיימא. בסך הכל מתוכננים עבור מתחם זה שירותים בכמה וכמה ענפים – בהם מלון, שטחי משרדים, בנייני מגורים, גני ילדים, עסקים קטנים, שטחי פנאי נגישים לציבור, אולם מכירות גדול והיצע נוסף ומגוון של שירותים ואפשרויות. כך למשל, התכנית של בניין Karstadt החדש ב- Hermannplatz מציעה מרפסת גג עם נוף מרהיב.

סיגנה מבטיחה כי היא בעד דיאלוג פתוח עם התושבים
הרצברג תמך במפורש בקיום הדיון עם התושבים המקומיים, מה שדרש גם הסנאט, בכל הנוגע לפרויקטים בסדר גודל כזה. עם זאת, הדיונים הללו צריכים צריכים להתקיים בפרק זמן סביר, והם לא אמורים להפוך את הפרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית.

סיגנה מציעה עצמה לברלין ולערים אחרות ברחבי גרמניה ואירופה כשותפה בהחייאת מרכזי הערים. עם הפרויקטים שלה, החברה תורמת, לדעת ראשיה, תרומה חשובה ליוזמה ברוכה זו. הרעיון הוא להפוך מרכזים עירוניים ומרכזי קניות, שהפכו  לעתים קרובות "לשממה קמעונאית", שוב ליעדים מועדפים על הציבור. "אפשר להגשים יעד זה רק באמצעות מגוון של שירותים ופיתוח עירוני שימשוך את העין", כך אמר הרצברג. ראשי סיגנה נאלצים להתמודד גם עם הצורך לעבות את מרכז העיר יותר ויותר  ולבנות בניינים רבי קומות. לרוע המזל, הדיון הפוליטי סביב הצהרת הממשל המקומי בברלין על תכנית רב שנתית שתאפשר אך גם תגביל בנייה לגובה רב, מתקיים ללא מעורבות מספקת של המשקיעים, זו הביקורת שנמתחת מטעם ראשי קבוצת סיגנה. לדעתם, גורדי שחקים מתאימים למקום שבו קיימים תנאי התשתית ההולמים. תנאי חשוב במיוחד לעניין זה הוא קיומו של חיבור טוב לתחבורה ציבורית. כך למשל, תוכניות חברת סיגנה לחנות הכלבו Karstadt שב- Kurfürstendamm כוללות שלושה מגדלים רבי קומות, אך העיריה הגיבה לרעיון זה בשלילה, והיזמים מנסים לשכנע שבסך הכל פרויקט כזה טוב לאינטרס הציבורי ולמגמת הפיתוח אורך הטווח של בירת גרמניה.

הסיכויים הכלכליים של ברלין נחשבים טובים, אם תשאלו את ראשי חברת סיגנה. יש הרבה נקודות אור פוטנציאליות. אבל  הרצברג, ממקום מושבו בברלין, רואה גם סיכונים בפיתוח עירוני. הוא מדגיש כי יש "לשמר את הקסם ואת הזהות המיוחדים של העיר שלנו ושל כל רובע ורובע בה". והרי זו הסיבה ש"אנשים סוף כל סוף עברו לכאן בשלב מסוים והעדיפו לחיות כאן ולא במקום אחר. ג'נטריפיקציה מוחלטת של כל פינה בברלין לא יכולה להיות התשובה לאתגרי הצמיחה שלה!", כך אומר הרצברג.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

מיליון מר של נדלן פנוי בבירת גרמניה

שטחים עבור דירות בברלין הופכים ליותר ויותר נדירים, ובה בעת לעתים נדל"ן וקרקעות בבעלות המדינה אינם מנוצלים כלל. הסנאט מעוניין כעת לבדוק את הפוטנציאל של נדל"ן זה לצרכי דיור עתידיים בעיר הצומחת במהירות. במפלגת CDU מבקרים צעדים אלו כבלתי מספיקים.

למרות מצוקת הדיור הגדולה בבירת גרמניה, ולמרות ומאמצי הסנאט האדום-ירוק-ירוק (מפלגת SPD, הירוקים ומפלגת השמאל) לבלום את עליות שכר הדירה בעיר, מתברר כי כ-1.2 מיליון מ"ר של נדל"ן שלא נוצל נותרו ריקים, בנכסים שמצויים בבעלות הרשויות. כך נודע לנציג מפלגת CDU טים כריסטופר צילן. בתשובה לשאילתא פרלמנטרית, שעליה השיב הסנאט כי "הבניינים הבלתי מנוצלים בנכסי המדינה (בבעלות הרשויות במחוזות של ברלין, חברות ציבוריות, רכוש מיוחד של מדינת ברלין וחברות הדיור הציבוריות של הרשויות בברלין) עומדים כמעט כולם ריקים במשך שנים ואף עשרות שנים". הבניינים הנוגעים בדבר מוגדרים כ"הרוסים, מוזנחים או מזוהמים בחלקם" ועוד צוין לגביהם כי הם "לא מתאימים כלל להכיל דיירים".

זיהוי פוטנציאל לאכלוס ושימוש בנכסים ציבוריים
ציילן, סגן ראש מפלגת CDU בפרלמנט המקומי, אינו מרוצה במיוחד מהתשובה הזו. "יצירה והסדרה של דיור בהיקף נרחב היא אחד האתגרים המרכזיים הניצבים בפנינו בקדנציה הזו", כך מסביר ציילן. "לא נראה לי הגיוני כי הסנאט אינו נוקט צעדים מקיפים והוא אינו מתקן ומשפץ את הבניינים בבעלות המדינה." הוא מוסיף כי "אלפי דירות נוספות יכולות להיבנות על שטח כולל עצום שכזה – 1.2 מיליון מ"ר." במקום זאת, לדבריו, הסנאט רוכש נדל"ן מחברות פרטיות, דבר שהוא אבסורדי לחלוטין לדעתו.

הסנאט, לעומת זאת, מדגיש בהודעתו השבוע כי "כל הנכסים שמצויים בבעלות המדינה הוערכו ונבדקו באופן שיטתי, תוך זיהוי פוטנציאל דיור. המטרה ממשיכה להיות פיתוח מהיר של אדמות ונכסים בבעלות המדינה, כך שיוכלו לשמש לדיור ציבורי."

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

הסנאטור פרנק נייגל

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יולי
302019
 

דירות בברלין ובשאר חלקי גרמניה יישארו יקרות עד שנת 2060

אוניברסיטת פרייבורג בדקה את מגמות הטווח הארוך של שוק הנדל"ן. המסקנה ברורה: האוכלוסייה בירידה, אך הביקוש הכולל לדיור עדיין עולה.

כיצד יתפתח שוק הנדל"ן בגרמניה עד 2030 ואף עד שנת 2060? אם רק הייתם יודעים את זה, הייתם יכולים להתאים את עצמכם היטב לשוק העתידי. הדבר נוגע כמובן גם לבנקי הלוואה וחסכון, לבנקי משכנתאות ולחברות בניין. קרן Schwäbisch Hall – build-live-life הזמינה מחקר מדעי באוניברסיטת פרייבורג בשאלה זו, שתוצאותיו עומדות כעת באופן בלעדי לרשות המומחים שלנו בטאגסשפיגל.

הממצא המרכזי מפתיע: האוכלוסייה תהיה במגמת בירידה, אך הביקוש לדיור ימשיך עדיין לעלות. מגמת המעבר למשקי בית קטנים יותר מניעה ביקוש גובר לדיור עשרות שנים קדימה, ובמקרים מסוימים היא אף גוברת על מגמת הצמצום הדמוגרפי.

המחקר "שינוי סוציו-דמוגרפי ושווקי נדל"ן אזוריים" הוכן על ידי המומחה הנודע פרופסור ברנד ראפלושן והחוקר רומן ויטקובסקי מאוניברסיטת פרייבורג. לראשונה בוצע מחקר מקיף בנושא התפתחות הביקוש לשטח מגורים ומחירי נדל"ן בגרמניה עד 2060.

עד שנת 2030 מספר משקי הבית צפוי לגדול בכמעט שישה אחוזים ואילו בשנת 2060 הוא יהיה כמעט באותה רמה כמו היום. הסיבות לכך הן גידול במספר משקי בית  של אדם יחיד ודרישת שטח מגורים גדול יותר לכל אדם. שטח המגורים לאדם ממשיך לגדול כך: אם כיום מדובר ב-45 מ"ר לאדם, בעתיד ידובר בקצת יותר מ-49 מ"ר לאדם, עד שנת 2030. על פי המחקר הגרמנים ידרשו יותר ויותר דיור בכל פלחי השוק ובכל סוגי מבני המגורים: בתים צמודי קרקע, בתים דו משפחתיים ובתים רב-משפחתיים. הדבר חל גם לטווח הרחוק יותר.

כתוצאה מהגידול בביקוש לדיור, מחירי הנדל"ן כנראה יעלו ברציפות גם עד שנת 2030 בכל רחבי גרמניה ובשנת 2060, הם יעלו בעיקר במטרופולינים ובמקומות מבוקשים, בעיקר בדרום גרמניה. ירידות מחירים צפויות רק במחוזות חלשים מבחינה מבנית, כמו חלקים של מזרח גרמניה לשעבר.

ההגירה המתמשכת לגרמניה (שמוערכת כעת כגידול של כ-200,000 נפשות נטו מדי שנה בשנה) מגבירה במיוחד את הביקוש לדיור בבתים רב משפחתיים.

ברלין עדיין זולה בהשוואה לערים אחרות בגרמניה
בברלין תחזיות המחירים שוב מדברות על עליות חדות. על פי מדד מחירי הרכישה של LBS Nord, דירות בבניינים מגורים לא חדשים בברלין התייקרו בכ-13% בכל שנה מאז שנת 2016.

מידע זה מוצג על ידי נתוני המחירים העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של 2019, אשר נותחו על ידי מומחי Institut empirica ו-LBS Nord. החוקרים שהתמקדו בברלין העריכו את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות בגרמניה, עיר הבירה, עם מחיר חציוני למ"ר של 4190 אירו, עדיין זולה יחסית. לפיכך, מחפשי הדיור שואלים את עצמם יותר ויותר את השאלה האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר למגורים בשכירות. במיוחד מכיוון שדמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עוד יותר.

על פי המחקרים שהתפרסמו לאחרונה, מחירי הרכישה יעלו במידה הרבה ביותר בערים המבורג, בראונשוויג, ברמן ודיסלדורף עד שנת 2030. באזורים רבים הביקוש החזק גורם לעלייה משמעותית בערך הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, גם באזורים עם ביקוש גבוה משמעותית, פעילות בנייה חדשה בהיקף גדול מדי עשויה להגביר את ההיצע במהירות רבה מדי. כתוצאה מכך יתקבל בשוק היצע יתר זמני ובכך תיגרם ירידת מחירים. תחזית הביצועים טובה יותר לגבי דרום גרמניה, בעיקר במדינת באדן-וירטמברג ומדינת בוואריה, בהשוואה לצפון ולמזרח המדינה. "היוצא מן הכלל היא העיר ברלין", כך אומרים המומחים ראפלושן וויטקובסקי.

באזורים מסוימים, במיוחד אלה שנהנים מהגירה חזקה, יהיו יותר משקי בית עד שנת 2060 מאשר בשנת 2015, השנה שהייתה נקודת המוצא של המחקר. באזורים אחרים, לעומת זאת, מגמות ההגירה גורמות לערך זה לרדת הרבה מתחת לרמתו בשנת 2015. המדינות הפדרליות המזרחיות ייאלצו להתמודד בהקדם עם השלכות העזיבה וכן עם הירידה בערכי הנכסים ובמספר הדירות. המגמה הפוכה בערים מרכזיות, המאופיינות ברמת אטרקטיביות גבוהה במיוחד. אך בסה"כ, בטווח הארוך תהיה ירידה במספר משקי הבית, והדבר נכון בהחלט גם לגבי סביבתה של ברלין. למעשה מספר זה צפוי לרדת  ביותר מעשרים אחוזים ברחבי מזרח גרמניה.

מגמה נוספת שעולה מן המחקר לגבי ההתפתחויות בשוק עד שנת 2060: כמו כעת, ריכוז ברור של משקי הבית יהיה בערים הגדולות של מערב גרמניה ובסביבתם הצמודה.

החוקרים איתרו שתי סוגיות מרכזיות בניתוח השאלה מדוע הביקוש לדיור הולך ועולה. ראשית, מספר משקי הבית של סטודנטים ושל פנסיונרים צפוי להמשיך לגדול. לאחר סיום לימודיהם בבית הספר, צעירים רבים עוזבים את בית ההורים למטרות לימוד או הכשרה מקצועית, ולעיתים קרובות הם עוברים למה שמכונה "עיר נהירה" (עיר מבוקשת גדולה שרבים עוברים לגור בה, כמו ברלין כמובן). בערים כאלו יש מוסדות לימוד ואוניברסיטאות רבות. וגם בתחילת הקריירה שלהם, צעירים אלו בדרך כלל מקימים משק בית קטן ונפרד.

משקי הבית הולכים וקטנים, גמלאים נהנים מחיים ארוכים יותר
בנוסף לכל זה, אנשים מבוגרים חיים יותר וגם חיים לבדם יותר מבעבר, לאחר הגיעם לגיל הפרישה – ומגמה זו נמשכת. שתי קבוצות האוכלוסייה שהוזכרו לעיל "עוזרות" לפיכך להפחית את גודלו הממוצע של משק הבית העתידי ברחבי גרמניה.

על פי נתוני אוניברסיטת פרייבורג, הביקוש לדיור בשנת 2060 עדיין יהיה בערך גבוה ב- 10 אחוזים יותר מרמתו בשנת 2015.

מדד מחירי הרכישה של מומחי LBS מראה לאן מועדות פניה של מגמת המחירים במחוזות המסוימים בברלין. רוכשי דירות נאלצים כיום לשלם את המחירים הגבוהים ביותר בשרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבית משותף מוצעת כאן למכירה תמורת 4856 אירו לפחות למ"ר. דירות בפלח השוק העליון מוצעות ביותר מכך – ונרשמו אפילו מחירים של 5831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב-12.8% מאז שנת 2016. המחיר הסטנדרטי של 4700 אירו למ"ר ברובע מיטה הפך אותו לרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש ברובע זה, תתבקשו לשלם 330,000 אירו, ומדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בבירת גרמניה.

דירות זולות יותר בבתים משותפים תוכלו למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2751 אירו למ"ר).

המחירים המבוקשים עבור דירות בבתים משותפים לא חדשים ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע הם עולים בקצב תלול יותר מהעלייה בדמי השכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו ברובע ליכטנברג. מאז 2016 עלו שם המחירים ב-25.6% מדי שנה בשנה. המחירים זינקו מעל הממוצע גם ברבעים פנקוב, שפנדאו, נויקלן וטמפלהוף-שנברג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
292019
 

המומחה סשה קלופ מדיניות הבנייה של ברלין חייבת לקבל תאוצה - דירות בברלין הם מצרך מבוקש מאוד

עם 3.6 מיליון תושבים, ברלין הגיעה לשיא נוסף בגודל האוכלוסייה בסוף שנת 2018 – בתקופה שלאחר המלחמה. עד שנות הארבעים של המאה שעברה כבר היו בעיר ארבעה מיליון תושבים. הבירה הגרמנית מתקדמת בחזרה לשיא הזה וקצב הגידול גבוה מאד: מאז 2011 הגיעו בין 40,000 ל- 60,000 איש בשנה לברלין, והדבר הסתכם ב-300,000 שמות חדשים במרשם האוכלוסין. כיום מגיעים לעיר כ-20 אלף אזרחים חדשים מדי שנה – אבל רק לחלק מהם יש דירה פנויה בבירת גרמניה.

"לממשל המקומי ולפוליטיקאים בברלין יש כעת הזדמנות להיות חלוצים. אפשר ליצור כעת מרחב מגורים חדש, במידה רבה באמצעות תעשיית הנדל"ן שבוודאי רוצה לבנות. אין פלא, שכן זהו המודל העסקי שלהם, אבל פרויקטים רבים מזדחלים להם באיטיות כיום: היתרי בנייה דורשים לא פעם עד שנים עשר חודשים, הקצאת מגרשי קרקע לבנייה אורכת זמן רב. בפרט, יש צורך במתן תמיכה מקצועית טובה יותר למחוזות העיר, כדי שיבצעו את תפקידם באופן מקצועי ובמהירות רבה יותר ממה שאנו רואים כיום. את זה אומר המומחה סשה קלופ, מנכ"ל חברת בניין גדולה – Inter Stadt- u. Wohnungsbau Real Estate AG.

קלופ נחשב לאחד המומחים המובילים בשוק הנדל"ן הגרמני והוא התמחה בין היתר בשיפוץ ובמודרניזציה של נכסי מגורים רבים ברחבי המדינה. הוא אחראי לשיפוץ של יותר מ-1,000 יחידות דיור. דגש מיוחד הוא שם על פעילות בעיר בברלין. המומחה מזהה פוטנציאל מיוחד בבנייה חדשה ובשיפוץ מקיף של אזורים שלמים, לדעתו הסנאט של ברלין יכול למצב את עצמו בעניין זה כמוביל הצמיחה בדיור ואף הפריחה הכלכלית של העיר. במיוחד נכון הדבר להנפקת אישורים והכנה של מגרשי קרקע – תחום שמצוי בבעיה כעת. היזמים בענף הבנייה מוכנים לדיאלוג הדרוש עם הממשל המקומי, לדברי קלופ. הוא מסכם כי אם הממשל המקומי ייתן מענה הולם לצרכים ויהיה קשוב לפניות מצד היזמים, הוא יוכל לעצב בהצלחה את פני העיר לשנים רבות.

פוליטיקאים צריכים לפעול במרץ רב יותר בכל שלבי ההתפתחות של שוק הנדל"ן, ורבים מהם מכירים היטב את המגמות בעיר לאחר איחוד גרמניה, כמו קלופ עצמו. המידע והנסיון של כל האנשים הללו יכולים לסייע רבות. בפרט מציין קלופ כבעיה את מספר תקנות הבנייה הגובר במהלך השנים ואת יוקר האנרגיה, הבידוד וסילוק הפסולת לפי החוקים המחמירים. גורמים אלו הם בין התורמים הגדולים ביותר לעלויות הבנייה. "אין פלא כי מחירי חוזי שכירות בדירות חדשות כבר לא יכולים לעמוד על מתחת ל- 10 אורו למ"ר לחודש. זה פשוט בלתי אפשרי מבחינה מתמטית… אבל שינוי המדיניות עצמה יכול לסייע בצורה הטובה ביותר כדי לבלום את עלויות הפיתוח ואת עלויות השכירות הנגזרות מהן", לדברי קלופ. הוא מציע לפשט ולהקל בתקנות רבות בתחום הבינוי כדי לאפשר עבודה מהירה ופשוטה יותר של הקבלנים.

סאשה קלופ מציין כי שוק הנדל"ן בברלין ימשיך ליהנות ממגמות עלייה. לדבריו, שוק הנדל"ן בברלין הוא אחד המגוונים ביותר בגרמניה ולמעשה בכל רחבי אירופה. ברלין מציעה לעולם היבטים מגוונים במיוחד: קבוצות אוכלוסייה רבות, מבנים היסטוריים ומודרניים. ברלין מושכת אליה כל הזמן אנשים חדשים ועסקים חדשים, בזרם מתמיד מאז איחוד גרמניה. קלופ מוסיף כי "בזכות השינויים החברתיים בברלין אפילו מחוזות שנחשבו בעבר בעייתיים מהווים עכשיו כתובות מגורים פופולריות. בגלל גורמים רבים כגון הפריחה בשוק היי-טק הגרמני וכן תוצאות משאל ברקסיט על פרישת בריטניה מן האיחוד האירופי, האוכלוסייה ממשיכה להרקיע שחקים," אמר קלופ. הוא ועמיתיו מצפים כי ברלין תהיה אפילו יותר פופולרית בעתיד כמרכז כלכלי עבור חברות גרמניות ובינלאומיות. זו סיבה נוספת לצורך בעדכון המדיניות, שימון הגלגלים ועבודה משותפת בין הממשל המקומי לנציגי התעשייה על מנת להקל על מצוקת הדיור והנדל"ן.

 

Source: presseportal

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המחסור בדיור בבירת גרמניה - המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר.

"הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל קרן השקעות אלטרנטיבית בברלין, CapitalBay. הוא ציין שהשפעה חיובית בדמות ירידת מחירים יכולה בהחלט להתחיל בהקדם, כבר כאשר ייווצרו התנאים המתאימים המקדימים אותה, ואין בהכרח צורך להמתין עד השלמת בניית הדירות בפועל. הוא מסביר כי "המשקיעים מכלכלים את צעדיהם ביחס לעתיד, ולא ביחס לסטטוס קוו. כלומר, משקיע לא ירצה לשלם היום מחיר גבוה אם ברור לכולם כי מחר יהיה שפע במוצר המדובר, דירות בברלין במקרה זה. "הוא מביא את הדוגמא של דובאי, שבה צנחו המחירים של עסקאות נדל"ן חדש וגם מחירי השכירות ב-20 עד 30 אחוזים בתוך שלושה חודשים לאחר ההכרזה על תכנית לעיבודי הנדל"ן בבניינים קיימים ולבניית יחידות נדל"ן רבות חדשות.

יש צורך בחשיבה קונספטואלית חדשה בעיר
סלדן גם מזהה פוטנציאל רב לעיבוי בניינים קיימים ברחבי ברלין: "אנחנו דבקים משום מה בנוף עירוני של לפני 200 שנה. באותם ימים לא נבנו יותר מחמש קומות בבניין, כי לא רצו להכריח אנשים לטפס קומות רבות במדרגות. אבל היום יש מעליות". סלדן מציין גם כי אורח החיים של הדיירים השתנה מאז. "מי שרוצה בראש ובראשונה בחיי חברה מסתפק בסלון קטן בדירה במיקום מרכזי, עושה את העבודה או המחקר שלו בבית הקפה מעבר לפינה, ומוצא את חדר האורחים שלו באחד המלונות הרבים."

גץ הופנבאך, בכיר בחברת הפיתוח ויזמות הנדל"ן benchmark, מציין בהקשר זה את פרנקפורט כעיר שהפנימה היטב את הצורך להסתגל לשינוי תמידי. "הנוף העירוני של פרנקפורט השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות בחלקים רבים של העיר. ראו לנגד עיניכם את גורדי השחקים הרבים בעיר או את הפיתוח בחלק העתיק שלה. הרוב הגדול של התושבים יסכימו כי השינוי היה לטובה. הזהות של עיר איננה מצויה רק בעבר הרחוק – היא לא רק בהיסטוריה, אלא גם מעוצבת ומשתנה בהווה מרגע לרגע.".

שינוי בעלות בנדל"ן אינו יוצרת דיור חדש, כך מעיר אחד המומחים בהקשר לדיון על העברת דיור בחזרה לידי הרשויות בברלין. לדבריו, השינוי הזה לא יספיק כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בבירת גרמניה ובעיית עליית מחירי הדיור ודמי השכירות הכרוכה בכך.

תומאס דול, מנכ"ל חברת הנדל"ן Treucon, מוסיף לכך באומרו: "החלום של ברלינאים רבים לקנות בחזרה מטעם הרשויות 65,000 דירות עבור 25 מיליארד אירו הוא, לומר זאת בשפה עדינה, אשליה מנותקת מן המציאות. הטעות הזו רק תביא לכך שחוב כבד יוטל על הדור הצעיר של תושבי ברלין". יצוין כי בעבר, כאשר מכרו הרשויות דירות רבות שהיו בבעלותן, זה היה דווקא כדי להפחית את החוב. הרשויות מכרו אלפים רבים של דירות בין סוף שנות השמונים לסוף שנות ה-2000. "במהלך המכירה הגדולה האחרונה בשנת 2004, דמי השכירות עמדו בממוצע על 5.25 אירו למטר רבוע. ואילו היום דמי השכירות עומדים בממוצע על 12 עד 14 אירו. מחיר הרכישה של נכסים במצב שוק זה יהיה כבד מאד עבור העיריה ". עוד יצוין כי כרגע יש עדיין 125,000 יחידות דיור סוציאלי בברלין.

המשתתפים בדיון דחו ברובם את הטענה כי המשקיעים הם אלו שגרמו באופן מלאכותי לסחרור המחירים כלפי מעלה בעיר, מתוך תאוות בצע צרופה.. מייקל קוינה, מנכ"ל חברת ניהול ההשקעות למגורים Catella, הפציר בציבור להפסיק להצמיד סטיגמה כזו למשקיעים במסגרת השיח הציבורי המתנהל בסוגיה. "רבים מן המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן בברלין הם חברות ביטוח גרמניות, או קרנות פנסיה, ואלו מתמקדות בריבית לטווח ארוך ולהכנסה הכרוכה בכך, ולא ברווח ספקולטיביים קצרי טווח. חברות וקרנות אלו גם מודעות עד מאוד לאחריות החברתית המוטלת עליהן כבעלי הנכסים שבהם מתגוררים תושבים מן היישוב".

גישות נוספות
בנוסף לעיבוי בבניינים קיימים ואישור צפיפות מגורים גבוהה יותר, נדונו אמצעים נוספים ליצירת דיור חדש  ולהפחתת מה בדמי השכירות הגבוהים יחסית כעת. אחד המומחים מציע להביט אל מחוץ לגבולות גרמניה כדי ללמוד כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים אלו בתחום הדיור. הוא מציין כי בהולנד, מדינה דלת שטח יחסית אשר מאוכלסת בצפיפות רבה אף יותר מגרמניה באזורים העירוניים, עלייה בשכר הדיור שמשלמים דיירים בדירות בדיור סוציאלי נקבעת גם לפי הכנסתם הספציפית של דיירים אלו. הוא ממליץ ללמוד גם מהנעשה בוינה בירת אוסטריה, שבה יש דגש חזק על שימור הדיור הסוציאלי, שמהווה לא פחות מרבע מכלל הדירות. מדיניות זו הבטיחה כי דמי השכירות נותרו נמוכים.

סלדן והופנבאך גם מצביעים על כך שאמצעים משפטיים וכלכליים רבים עומדים עקרונית לרשות היזמים והעיריה, אך הם אינם מיושמים באופן עקבי. לדוגמה יצוין סעיף 34, סעיף 3 של חוק הבנייה, שלפיו מותר ליזמים לעתים ליזמים לחרוג מהחובה להתאים את המבנה שהם בונים באופן מלא למאפיינים של סביבתו המיידית בשכונה. בכך מתאפשר לבנות בניינים גבוהים יחסית, אך כאמור לא נעשה שימוש מספיק בסעיף זה עד כה, לדבריהם. הם מסבירים כי באמצעות שימוש מושכל בחוקי הבנייה ניתן יהיה להשיג בקלות ובמהירות היתרי בנייה דחופים לפרויקטים חדשים".

ברלין נותרה מושכת
"על אף הוויכוח הסוער שמתנהל בסוגיה, שוק הנדל"ן בברלין כמובן נשאר אטרקטיבי", אמר הופנבאך, שהחברה שלו פתחה אך לאחרונה משרד גדול בבירת גרמניה. קוינה הוסיף: "אסור לנו לשכוח כי ברלין היא עיר כל כך סקסית גם מפני שרמת המחיה עדיין זולה יחסית, הן עבור המשקיעים והן עבור התושבים. הדבר נכון במיוחד ביחס לצעירים שחיו בעבר בערים גדולות אחרות ברחבי העולם, וחיים כעת בברלין ושמחים על עלות המחיה הנמוכה יחסית בה". אולם המומחים מכירים בבעיה שנוצרה עבור משפחות צעירות, שחלקן נאלצו להרחיק לחלקים פריפריאליים יותר של העיר. קוינה אומר בעניין כי "יש הרבה מה לעשות בתחום זה כדי לשפר את אפשרויות הגישה למרכז ברלין". צעדים ראשונים בעניין ניכרים כבר בתכנית הפיתוח העירוני לברלין לקראת שנת 2030.

על דבר אחד בוודאי הסכימו המשתתפים בדיון המעניין הזה: ירידה בדמי השכירות יכולה להיות מושגת רק על ידי יצירת מרחב מגורים נוסף בבירת גרמניה, וזאת באמצעות מאמץ משותף של חברות הדיור הפרטי, חברות הדיור הציבורי והפוליטיקאים שמנהלים את ענייני העיר.

Source: konii

קרא עוד
 
יוני
232019
 

כיצד ייראה שוק הנדלן בגרמניה בשנת 2060

רכישת נכס היא בדרך כלל אירוע עם השלכות לטווח הארוך מאוד. לפיכך, האפשרות להביט במבט כולל ​​על מגמות השינוי של שוקי הנדל"ן במשך שנים רבות או אפילו עשורים רצויה לרבים מהמשקיעים או בעלי הבתים – אבל השאלה היא האם אפשר לעשות זאת, בהתחשב במספרם הרב של נעלמים במשוואה זו ובחוסר הוודאות?

מסתבר שמדענים מאוניברסיטת פרייבורג סבורים כי הדבר אפשרי. במחקר מקיף, שהוזמן על ידי קרן של חברת הנדל"ן Schwäbisch-Hall, הם לקחו על עצמם לנתח את הנושא. בין המחברים נמצא גם המומחה הנודע לפנסיהBernd Raffelhüschen.

בהתאם לתחום המחקר של מחברי המחקר, המגמה הדמוגרפית הכוללת של האוכלוסייה משרתת אותם כבסיס לניתוח שלהם. בהתבסס על תחזית בכל הנוגע להתפתחות מספר משקי הבית ברחבי גרמניה והביקוש הנגזר מכך למרחב מחיה, המחברים מגיעים בסוף המחקר לתחזיות מפורטות על התפתחות שוקי הנדל"ן והמחירים בגרמניה עד שנת 2060, והם אף מציעים פילוח לפי אזור וסוג הנכס.

כמו בדרך כלל בעבודה מדעית מסוג זה, בסוף הניתוח במחקר תוכלו למצוא תחזיות מפורטות עד לרמת הספרות שאחרי הנקודה העשרונית, ביחס לאחוז הגידול או הירידה בביקוש לדיור, בחלוקה לרמות שונות –  עד כדי רזולוציה של  מחוזות ויישובים מסוימים. כמו כן, המחברים מציינים בדיוק איך מחירי הנדל"ן בהמבורג, במינכן או בערים רבות אחרות צפויים להשתנות עד שנת 2030 או אפילו עד שנת 2060.

נראה ברור כי לאור משך הזמן הארוך של התקופות הנדונות ומספר הנעלמים הגבוה הכרוך בנושא (מונח המפתח: היקף הבנייה החדשה בגרמניה), יש להתייחס לתחזיות כה מפורטות אלה בזהירות רבה. עם זאת, יש לשים לב להצהרות הבסיסיות של מחברי המחקר, ולמעשה הניתוח שלהם מעלה מסקנה מדהימה למדי.

בסך הכל, המחברים מגיעים לקביעה גורפת למדי ביחס למצב העתידי בשוקי הנדל"ן. הם סבורים כי למעט חריגים אזוריים בודדים, במיוחד בחלקי מזרח גרמניה לשעבר, יש לצפות לפחות עד שנת 2030 לעליה "ניכרת" במחירי הדיור, שעולים כבר כעת. בערים כמו ברלין והמבורג ובמקומות מבוקשים במיוחד בדרום גרמניה, המחירים צפויים אפילו "לעלות" עד שנת 2060.

ההצהרה הזו בהחלט עשויה להפתיע. ראשית, יצוין כי מחירי הנדל"ן במקומות שבהם החוקרים חוזים עליות גדולות גם בעתיד, נחשבים כבר כעת גבוהים יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, התחזית בנוגע לירידה בגודל האוכלוסייה בגרמניה במסגרת שינויים דמוגרפיים במדינה, עשויה להוביל דווקא להנחה שהביקוש לדיור בגרמניה יפחת ויחד עמו גם המחירים.

ההצהרה עשויה להפתיע. דבר אחד, מחירי הנדל"ן במקומות, אשר המדענים נותנים ללקוחות פוטנציאליים טובים, נחשבים כבר גבוה יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, הסיכוי לירידה באוכלוסייה בגרמניה במהלך השינוי הדמוגרפי עלול להוביל להנחה שהביקוש לדיור ולכן המחירים יקטנו גם כן.

יחד עם זאת, על פי המחקר של המומחים מאוניברסיטת פרייבורג, המגמה של היווצרות משקי בית קטנים יותר, אשר תימשך בעתיד, צפויה להיות בעלת השפעה נגדית חזקה. מרחב המחייה לאדם יחיד ימשיך לגדול, לדברי המומחים, והוא יעלה מן השיעור הנוכחי של 45 מטרים רבועים עד כדי 49 מטרים רבועים בשנת 2030.

גורם נוסף שימשיך להגדיל את הביקוש לדיור ברחבי גרמניה, ובמיוחד בערים הגדולות, הוא הגירה ניכרת של אנשים מחו"ל, על פי המחקר. מחברי המחקר מניחים כי בשנים הקרובות יגיעו בממוצע כ- 200,000 תושבים חדשים לגרמניה מדי שנה בשנה. וכתוצאה מכך, כך הם קובעים, המחסור בדיור בערי המטרופולין של גרמניה יהיה חריף אף יותר.

Source: manager magazin

קרא עוד
 
מאי
262019
 

המחירים בגרמניה עולים בתלילות רק באזורים מסוימים

מחירי הנדל"ן עולים במהירות בכל רחבי גרמניה – כך גורסת התפיסה הציבורית. ואולם על פי מחקר שפורסם לאחרונה, מספר מצומצם יחסית של אזורים יקרים גורמים לדימוי הזה. באזורים מסוימים של גרמניה, המחירים עשויים אפילו לרדת.

על פי מחקר שפורסם לאחרונה, העלייה החדה במחירי הנדל"ן חלה אך ורק על אזורים מעטים יחסית. אכן, מחירי הרכישה של דירות עלו מאז שנת 2005 כמעט בכל הערים והמחוזות בגרמניה, וזאת על פי ניתוח של מומחי הבנקאות של Sparda, אבל רק בפחות מרבע מכל האזורים עלו המחירים בקצב מעל הממוצע הארצי. בסך הכל מדובר בעליית מחירים כלל-ארצית של 3.4 אחוזים בשנה בגרמניה.

אלו הן בעיקר הערים הגדולות שאחראיות לעלייה החדה במחירים. "האזורים היקרים ביותר הם גם הדינמיים ביותר", אומרים המומחים. העלייה במחירי הדירות בברלין בפרק הזמן מאז שנת 2005 הייתה גבוהה פי 2.4 מהממוצע הארצי, בהמבורג הייתה העלייה הזו גבוהה פי 2, על פי מחברי המחקר. בסך הכל, מחיר הנדל"ן בברלין טיפסו בכמעט 129 אחוזים בין הרבעון הראשון של 2005 לבין הרבעון השלישי של 2018, ואחריה בטבלת המחירים – אזור מינכן רבתי (117), העיר מינכן עצמה (116) והמבורג (110). לעומת זאת, המחירים עלו רק בשיעור של 54 אחוז בכל רחבי המדינה בין השנים 2005 ו-2019.

ערי המטרופולין אטרקטיביות במיוחד
באופן כללי עולה מן המחקר כי המחירים בתקופה הנסקרת גדלו בערים בערך פי שניים מגידולם ביישובים קטנים במחוזות. במקביל, המטרופולינים של גרמניה ממשיכים לשגשג. לדוגמה, "רדיוס ההשפעה של מינכן הוא יותר מ 100 ק"מ", אומר האנו קמפר אדם, מנהל פרויקטים בחברת הייעוץ IW, שותף לכתיבת המחקר. כלומר, גם עיירות קטנות וקרובות למינכן משגשגות בגלל עליית המחירים בה. כמו כן הוא מציין כי במחוזות בוואריה הקרובים יחסית למינכן, מחירי הקרקע הם בחלקם עדיין גבוהים אף יותר מאשר בערים גדולות ברחבי גרמניה.

מחירה של דירת מגורים ממוצעת בגרמניה כולה, דירה עם שטח של 111 מטרים רבועים, עומד על 264,000 אירו לפי המחקר. בערים גדולות צריך הקונה להתפשר על שטח קטן בהרבה בתמורה למחיר הנ"ל. כך למשל, באזור מינכן תקבלו רק דירה בשטח ממוצע של 35 מטרים רבועים בתמורה לסכום הנ"ל. לעומת זאת, בעיירה קטנה במזרח גרמניה, למשל במדינת תורינגיה, תוכלו לקבל באותו המחיר דירה בשטח כולל של לא פחות מ- 309 מטרים רבועים. בחלקים רבים של מדינה זו מחירי הנדל"ן אף ירדו מאז 2005, בשל הגירה ניכרת של צעירים לערים הגדולות, בחיפוש אחר הזדמנויות תעסוקה טובות יותר.

תמורת דירה לא גדולה בבניין מגורים לא חדש במינכן צריך הקונה לשלם 6800 אירו למ"ר לפי המחקר – ומחיר זה ניצב הרבה מעל לממוצע הכלל ארצי של 2380 אירו.

הבדל מסוים בין המחירים בחתך מזרח מערב,או צפון דרום
התחזית הכלכלית הוורודה ביותר מיוחסת לפי המחקר לאזור מינכן ודרום גרמניה, ולפיכך צפויות לחול שם עליות מחירים ניכרות גם בשנים הבאות.גם לערים הגדולות ברלין, פרנקפורט והמבורג מיוחסת תחזית צמיחה טובה. הרחק מאחורי אזורים אלו ניצבים חבל הרוהר שהיה בעבר מוקד תעשייה כבדה משגשג וגם חלקים של מזרח גרמניה. יחד עם זאת, לא כל האזורים במזרח גרמניה מפגרים הרחק מאחור בפיתוח הכלכלי וחלקם, למשל רוסטוק, מפגינים מגמת צמיחה מעודדת.

30 אחוזים מן הדיירים בשכירות בני 50 או פחות מתכננים לרכוש נדל"ן, על פי המחקר. פרט לכך, אחד מכל שלושה מגבש תוכניות לרכוש דירה כבר בשנתיים-שלוש הקרובות, ב 2013 עמד נתון זה היה על אחד מכל ארבעה. יצוין כי רבים מהנשאלים ציינו כי הם נרתעים מן הסיכון של לקיחת אשראי לטווח ארוך והמחירים הגבוהים. כמעט מחצית הנשאלים אמרו כי הם מוכנים לנסוע עד 30 ק"מ בכל יום למקום עבודתם.

Source: tagesschau.de

קרא עוד
 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

ברלין מתכננת 100,000 דירות פחות מדי

כמה דירות חדשות באמת צריכה ברלין? על פי הוועדה הטכנית העיריה, תוכנית הפיתוח העירוני "שיכון 2030" מבוססת על חישובים לא נכונים וכך עלולות לא להיות מספיק דירות בברלין בשנת 2030.

ברלין טועה בחישוביה לצורך קביעת מספר יחידות הדיור החסרות, והמספרים בתכניות העירוניות פשוט לא נכונים. לפחות, כך לפחות קובעת הוועדה הטכנית של הרשויות בעיר בכינוס מיוחד שהתקיים לאחרונה. בישיבת הסיכום הוצהר כי: "ההמלצות של תכנית הפיתוח העירונית "שיכון 2030" מבוססות לצערנו על נתונים מיושנים, השימוש בנתונים אלו יגרום נזק גדול לנסיון ליצור היצע דיור הולם בברלין". זהו ציטוט מתוך חוות דעת פנימית שאף היא הגיעה לידי אחד העיתונים. קבוצת מומחים הציעה לאור זאת לראש העיר מיכאל מולר (ממפלגת SPD) ולסנאטורים "המלצה חמה" לא לאשר את הטיוטה הנוכחית בסנאט.

הטיוטה אמורה להיות מוצגת ברבעון השני של 2019 בפני הסנאט, כלומר כעת. ואולם, לפי מידע שנמסר לעיתונות התכנית תקועה בסנאט ב"הקפאה עמוקה". התוכנית כיום דנה באפשרות לאשר בנייה חדשה "ושימוש לבנייה בפוטנציאל הקרקע של שטחים ירוקים". בסך הכל נראה כי על שטחים ירוקים קיימים אפשר להקים 10,000 בתים. בפרט מדובר ב"קולוניות" – שכונות צריפים כפריות בפאתי העיר, שבעבר שימשו תושבים עניים שגידלו ירקות למאכל על גינות קטנות. כעת הקולוניות הללו, שנמצאות בבעלות הרשויות, מבוקשות למגורים על ידי אוכלוסיות שונות, כולל אמנים והיפסטרים. הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בסנאט הסכימה כי קולוניות לא ייסגרו לטובת דיור, ושהן יהיו מוגנות עד 2030. הסכמה זו התקבלה ככל הנראה בחודש מארס.

על פי החישובים שנערכו עד כה, ניתן יהיה להקים בעיר כ-199,000 דירות נוספות עד שנת 2030 – באמצעות עיבוי הבנייה בבניינים קיימים והגדלת מספר מבני מגורים. באופן רשמי, מחלקת הסנאט לפיתוח עירוני קובעת כי "על מנת לענות על הצרכים הנובעים מהגידול באוכלוסיה ומגמות בשוק הדיור, יש להקים בסך הכל 194,000 יחידות דיור עד שנת 2030". לפי נתוני הסנאט, מספר זה נובע מתחזית שמעריכה גידול מהיר של האוכלוסייה (117,000 יחידות דיור ל-181,000 אנשים בקצב שנתי, כולל 24,000 פליטים) וכן מניחה התחזית רמת ביקוש דומה לזו שבין השנים 2013-2016.

החישובים שגויים עבור מספר התושבים בבירת גרמניה

כאשר מסתכלים על מגמות האוכלוסייה המומחים סבורים כי "כנראה נגיע למספר התושבים שהופיע בתחזית 2030 הרבה קודם, ולמעשה כבר בשנת 2021, תשע שנים קודם לכן. "כתוצאה מכך, צריך לעדכן במהירות את התחזית עבור שנת 2030, על פי כל המידע שמצוי בידינו כעת. כשמושווים את קצב הפיתוח והבינוי בפועל לתחזית, רואים שהשניים רחוקים קילומטרים זה מזה!", כך אומר יו"ר הוועדה, מומחה ניתוח הנדל"ן וולקר הרטיג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

סצנת הנדלן בברלין נמצאת בגדילה

כאחת מערי הבירה החשובות והמשפיעות בעולם, יש סיבות רבות לכך ששוק השקעות הנדל"ן בברלין זוכה לתשומת לב בשנים האחרונות. כדי לתת מושג על ההיצע בשוק השכירות, ניתן לבקר באתרים כמו האתר הזה, שעוזר למצוא דירות בברלין. אחרי שרוכשים מושג על ההיצע ועל הצרכים של הדיירים, ניתן להתחיל להעריך את השוק. הנה כמה סיבות לכך שברלין היא שוק השקעות נדל"ן אטרקטיבי במיוחד.

תרבות השכירות בברלין
בברלין ישנה נטייה למגורים בשכירות. מחקרים מראים שבעלות על דירות בברלין עומדת רק על 16%, מספר נמוך משמעותית מאשר בלונדון או בגרמניה באופן כללי, אשר בהם המספר עומד על 50% ו-45%, בהתאמה. לאלו שמחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן בברלין לא יחסרו דיירים פוטנציאלים. בממוצע כל נכס המוצע לשכירות זוכה ל- 33 צפיות.

מחיר השכירות של דירות בברלין נמצא בעלייה
דבר שהופך את ברלין למעניינת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, בין אם מקומיים או זרים, הוא שמחירי השכירות עולים באופן עקבי, בצירוף העובדה שהם עדיין בין הנמוכים באירופה.

מחקרים מהעת האחרונה מראים שדירת-חדר יכולה להכניס 1,000 אירו – גידול של 103% בעשור האחרון.

שיפור באיכות החיים
ברלין מדורגת מאוד גבוה בקטגוריית איכות החיים ביחס לערים אחרות באיחוד האירופי, עובדה שהובילה לגידול משמעותי באוכלוסיית העיר, אשר עמד על 60,000 בשנת 2016. למרות שהגידול צנח ל-42,000 בשנת 2017, העיר ממשיכה לגדול בקצב מצוין.

חשובה מכך היא העובדה שהגידול באוכלוסייה מורכב ברובו מצעירים עד גיל שלושים – מה שהופך את הגידול למשמעותי עוד יותר עבור משקיעי הנדל"ן.

גידול כלכלי
למרות שברלין פיגרה במשך שנים רבות אחרי ערים מרכזיות אחרות באיחוד האירופי בכל הקשור לצמיחה כלכלית, כעת העיר נמצאת על מסלול חדש. הגידול העקבי באוכלוסייה הצעירה בצירוף העניין הגלובלי שהיא מעוררת גורם לכך שחברות רבות נמשכות אל העיר, מה שהוביל לאחוזי אבטלה נמוכים ולצמיחה כלכלית מצוינת.

Source: nuwireinvestor

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחירי הנדלן בברלין עולים בתלילות

מחירי הנדל"ן למגורים בכל רחבי גרמניה עלו בחדות במהלך שלוש השנים האחרונות. הגידול החזק ביותר נרשם בבירת גרמניה – ברלין. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בגרמניה עדיין נרשמים במינכן.

מחירי הנדל"ן של דירות בברלין עלו בשלוש השנים האחרונות בכמעט 50% – כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן באינטרנט Homeday. באטלס המחירים שלה, החברה מציגה בפני הציבור את מחירי נדל"ן ואת מגמות המחירים הבולטות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, ואף בערים בינוניות (עם 60,000 תושבים ויותר). השינוי נמדד בפרק הזמן שבין סוף שנת 2015 ועד סוף שנת 2018.

לפי המחקר, המחירים עלו בכל 150 הערים שנבדקו, החל בעליות צנועות של 7% (בעיר דסאו) עד לעלייה מקסימלית של 46% (ברלין). לעומת ברלין, שיעורי גידול צנועים ברמת מחירי הנדל"ן נרשמו בסארברוקן (13%), איסרלון (13%) ושוורין (12%). עשר הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר הודגשו בטבלה שנכללה במחקר שפרסמה החברה.

ככל שמדובר במחירים מוחלטים, מינכן היא עדיין העיר המובילה בטבלה: על פי Homeday, ממוצע של 7,100 אירו למ"ר משולם בבירת מדינת בוואריה. הצמיחה במחירים במינכן בשלוש השנים האחרונות הייתה מעל 28%. רמת מחירים גבוהה נרשמה אף בערים פרנקפורט וקונסטנץ שמופיעות אחרי מינכן בטבלה.

את המחיר הנמוך ביותר עבור נדל"ן למגורים כרגע תתבקשו לשלם בעיר Plauen, ומדובר בכ-670 אירו למ"ר. המגורים זולים יחסית גם בעיר Zwickau – כ-900 אירו למ"ר,Dessau – כ-880 אירו למ"ר, ובעיר Gera – כ-850 אירו למ"ר.

Homeday הוא סטארט אפ ברלינאי שמטרתו לארגן עסקאות נדל"ן באמצעות מתווכים מקומיים ולשחרר את הלקוחות מנטל העמלות הכבדות. לדברי Homeday, היעד שלהם הוא דיגיטציה מלאה של שוק הנדל"ן ברחבי גרמניה. במסגרת התהליך, החברה תיאלץ בהכרח להתחרות עם מתווכים מקומיים, לפחות אלו שאינם שותפים עסקיים שלה כבר כעת.

מספרם של מתווכי הנדל"ן בגרמניה מוערך על ידי איגוד הנדל"ן IVD בסביבות ה-30,000. בשנים האחרונות נאלצים המתווכים להתמודד יותר ויותר עם תחרות מצידן של חברות סטארט אפ דיגיטליות המפתחות שירותים מגוונים בתחום הנדל"ן. כבר כעת תוכלו למצוא יותר מ-300 כאלו. בתחום התיווך יש כבר לא פחות משש חברות סטארט אפ מלבד Homeday, שרוצות להפוך את חייהם של מתווכי הנדל"ן המסורתיים לקשים יותר.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
Inspiration Group