בלוג ברלין

 
ספטמבר
252019
 

המקומות הטובים והגרועים ביותר בעולם להיות בעלים של נכסי יוקרה

ברלין היא העיר עם הגידול המהיר ביותר במחירי נדל"ן יוקרה בעולם, כך לפי נתונים שהתפרסמו.

בירת גרמניה חוותה את קצב עליית המחירים הגבוהה בעולם, עם 12% עליה בשנה. זו השנה השניה ברציפות שברלין עוקפת ערים יוקרתיות אחרות כמו מוסקבה, ג'נבה ופריז.

מדד הערים המובילות, ה Prime Global Cities Index, מדד חדש מחברת הנדל"ן נייט פרנק Knight Frank, עוקב אחר שינויים במחירי מגורי יוקרה ב-46 ערים בעולם. נייט פרנק מגדירה נדל"ן יוקרה כחמשת האחוזים היקרים ביותר של נכסים בשוק הדיור.

שש ערים אירופיות דורגו בעשירייה הראשונה של המדד: ברלין (1), פרנקפורט (2), ג'נבה (5), מדריד (6), פריז (7) וציריך (8).

מוסקבה, המשויכת לאזור רוסיה וחבר העמים, ממוקמת במקום השלישי בדירוג עם גידול של 9.5% במחירים ואילו וונקובר הגיעה למקום האחרון עם ירידה של 13.6% ולאחריה איסטנבול עם ירידה של 9.9%.

קייט אברט-אלן, ראש תחום המחקר הבינלאומי בתחום המגורים בחברת נייט פרנק, אומרת שמחירי דיור היוקרה בברלין ופרנקפורט נעים בין 11,500 ל 13,500 יורו למ"ר בהתאמה ובכך שני הערים הגרמניות מציעות מחיר תחרותי.

"ברלין בראש הדירוג אך היתה האטה בקצב עליית המחירים השנתית בעיר. הקצב ירד מ-14.1% מרץ 2019 ל-12.7% ביוני 2019", הוסיפה אברט-אלן. "פרנקפורט בהשוואה, חוותה עליה בשיעור עליית המחירים השנתית מ 9.6% ל 12.0% בתקופה המקבילה".

הנתונים שנייט פרנק אספה מצביעים על סטגנציה של מחירי נדל"ן היוקרה, עם עלייה גלובלית נמוכה של 1.4% של עלייה ממוצעת, אחד השיעורים הנמוכים בעשור האחרון.

נסיבות כלכליות ופוליטיות שונות, העליה בעלויות המימון ורגולציה נוקשה יותר בשווקים, תרמו להאטה בעליות המחירים.

"חווינו גל של הורדת ריביות בשלושת החודשים האחרונים, כחלק מהניסיונות של קובעי המדיניות להגדיל את הצמיחה", כך אמרה אברט אלן. "הרבה תלוי במה שיקרה בשלושת החודשים הקרובים. הצפי הוא לקשיים גוברים והולכים ולכן אנו חוזים המשך ירידה במחצית השניה של 2019 ולאחריו ב 2020 תבוא עלייה".

למרות זאת, 78% מהערים ברשימה חוו עליית מחירים במהלך 12 החודשים האחרונים, עם פער עצום של 26.3% בין העיר החזקה ביותר (ברלין) לעיר החלשה ביותר (ונקובר), על פי המדד.

אירופה היא השוק עם הביצועים הטובים ביותר בתחום ולאחריה אסיה ואוסטרליה.

Source: forbes

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

B מכירות הנדלן בברלין הגיעו לשיא של 18 מיליארד אירו ב-2017

בשנה שעברה, שילמו הקונים סכום שיא לדירות, בתים ומגרשים בבירה הגרמנית, על פי הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין. הדירה היקרה ביותר שנמכרה בשנה שעברה, עלתה לבעליה 8.2 מליון אירו.

ב-2017, השקיעו הקונים סכומי שיא בהשקעות נדל"ן בברלין, על אף שנמכרו פחות דירות והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של רווקים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

ממצאי הדו"ח:

  • כל הבתים, הדירות והמגרשים שנמכרו בברלין, אשתקד, הגיעו לסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי), ושברו את השיא הקודם שנקבע ב-2015.
  • למרות הסכום הגבוה, מספר הנכסים שניקנו היה נמוך מאשר ב-2016, מה שמדגיש את המחסור וההוצאות הגבוהות הכרוכות בנדל"ן ברלינאי.
  • מחירי הקניה לדירות עלו ב- 13%.
  • מעל 25,000 דירות נמכרו בעיר אשתקד עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר.
  • הדירה היקרה ביותר שנמכרה ב- 2017, עלתה 8.5 מיליון אירו ונמצאת קרוב לשדרת הקניות הפופולרית קודאם – (Kurfürstendamm, Ku'damm).

משלמים יותר עבור פחות מרחב: הדו"ח מצא בנוסף, שהגודל הממוצע לדירה שנרכשה התכווץ בהשוואה לשנים הקודמות. הדו"ח מייחס את ההתכווצות למחירי הנדל"ן המטפסים כל העת, אשר דוחקים את הרוכשים לעבר דירות ברות השגה וקטנות יותר. סיבה נוספת היא העליה של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – נכסים בהיקף של כ-20 מ"ר, המשמשים לרוב כדירות לסטודנטים, או לאנשי עסקים המבקרים בעיר לזמנים קצובים.

מחירים מרקיעי שחקים: מחירי הנדל"ן העולים בברלין הם ברכה לספקים, אך מציבים משוכה מאיימת ולרוב בלתי ניתנת למעבר עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב-9.4%. אלפים מחו כנגד מחירי הבתים מרקיעי השחקים באפריל.

המחסור בדיור: קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, התחייבה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה, ואמרה שממשלתה הקציבה לכך 6 מיליארד אירו. הכסף ישמש כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי כמו גם למענקים למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: DW

קרא עוד
 
מאי
292018
 

מחירים בשכונות יוקרה עלו בשיעורים דו ספרתיים

שוק הדירות של ברלין דוהר קדימה

מחסור מניע את שוק הנדל"ן החם של ברלין, שבה שווי הדירות למכירה זינק במהלך השנה שעברה, לפי דו"ח אחרון מאת אנגל ופולקרס סוכנות התיווך הבינלאומית הגרמנית.

מחיר המכירה הממוצע של דירות בברלין קפץ ביותר מ-13% במהלך 2017, וחלק מעליית המחירים הגדולה ביותר התרחשה באזורים שבקצה הגבוה של השוק, לפי חברת הברוקרים שניתחה נתונים ממשלתיים מ-2016 ומהשנה שעברה.

שלוש מארבע השכונות היקרות ביותר של ברלין חוו עליית מחירים דו ספרתית על פי הדו"ח.

ווילמרסדורף, שבו דירות יכולות להימכר בעד 18,200 אירו (21,587 דולר) למ"ר, ראה עליית מחירים של 11% בשנה שעברה, והגיע לממוצע של 401,400 אירו (476,114 דולר). דירות בצלנדורף ראו עליית מחירים של 10% עד לממוצע של 367,300 אירו (435,667 דולר), ופרנצלאוור ברג ראה עליית שיא של 16% במחירים בשנה שעברה ל-338,000 אירו (400,913 דולר), לפי הדוח.

"מחירי המכירה של דירות במקומות טובים מאוד בברלין עלו באופן ניכר בחמש השנים האחרונות," אמר גונתר פישר, מנהל שותף באנגל ופולקרס ברלין-מיטה. "בחלק מהאזורים האלו, השוק מגיע בהדרגה לגבול העליון."

השוק של ברלין גם המשיך להפגין עוצמה ברבע הראשון של 2018.

דו"ח נפרד דירג את ברלין כשוק נדל"ן היוקרה הצומח באופן המהיר ביותר באירופה, והרביעי בכוחו בעולם בשלושת החודשים הראשונים של השנה. מחירי היוקרה לבדם, המוגדרים כ-5% העליונים של השוק, עלו בכמעט 11% במהלך השנה שהסתיימה במרץ, לפי הדו"ח, שפורסם גם הוא ביום שלישי על ידי חברת יעוץ הנדל"ן העולמית נייט פראנק.

אנגל ופולקרס דיווחו שמיטה הוא הרובע היקר ביותר בברלין, עם עליית מחירים של 2% בלבד ב-2017. הבתים היקרים ביותר במיטה נמכרים עבור 19,500 אירו (23,129 דולר) למ"ר.

עליית המחירים המהירה והמלאי המוגבל במרכז העיר דחקו את הקונים החוצה לאזורים נחשקים פחות. למעשה, המכירות חוו האטה בברלין כשהבניה והצעות חדשות אינן מצליחות לעמוד בקצב הביקוש.

"עדיין קיים פוטנציאל לפרויקטים של בניה חדשה," אמר מר פישר, "במיוחד באזורים הטובים והממוצעים של ברלין."

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יולי
312017
 

גרמניה מרוויחה מקרקעות ששוות זהב בברלין

במה שהיה פעם רצועת גבול בין חלקה המערבי של ברלין לחלקה המזרחי נבנות כעת מאות יחידות דיור יוקרתי – במחיר של עד שמונת אלפים יורו למטר רבוע. הקרקע שעליה מוקם הפרויקט הזה שייכת לרשויות, שמכרו אותה לכל המרבה במחיר. על קרקע יקרה מוקמות דירות יקרות

קרקע לבניית דירות בברלין היא סחורה חמה ומבוקשת במיוחד. והמחירים מתנהגים בהתאם. מגרשים פנויים לבניית בנייני מגורים רבי קומות יקרים כיום לפחות פי 5 ממחירים רק לפני עשר שנים. עלות רכישת הקרקע הממוצעת לבניית מטר רבוע במגרש כזה היא 2.05 יורו כיום. סוף למגמה זו אינו נראה באופק. מובן שעליות מחירים אלו משפיעות על מחירה הסופי של הדירה. המחירים הוכפלו למעשה בפרק הזמן המדובר, וכעת דיירים בבניין רב קומות בברלין נאלצים לשלם כעת בממוצע 3,200 יורו למטר רבוע של מרחב דיור בדירה שרכשו.

כיצד הרשויות מרוויחות מספקולציה סביב מחירי הקרקע לבנייה
מחירי הקרקע אינם מעוגנים במציאות, לדברי מומחה הנדל"ן אנדריי הולם מאוניברסיטת הומבולדט בברלין. הוא מסביר כי המחירים משקפים מגמות של ציפייה ולפיכך מהווים אובייקט לספקולציה. הולם, סוציולוג שחוקר את המרחב העירוני היה במשך זמן קצר מחזיק תיק הבינוי בסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג. לאחר כמה שבועות של דיון ציבורי סביב עברו בקשר לשטאזי, שירות המודיעין של מזרח גרמניה, הוא התפטר מתפקידו באמצע חודש ינואר השנה.

הרשויות הפדרליות עצמן עוסקות אף הן בנדל"ן, ולשם כך הן מחזיקות בחברה בשם BlmA. לפי נתונים, חברה זו הרוויחה השנה 43 מיליון יורו מעסקאות מכירת מגרשים לבניית נדל"ן.

מחירי רכישה? החברה מסרבת למסור אותם
חברת BlmA מכרה את המגרש המדובר בשנת 2015 למשקיעים, והזוכה היה מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז. החברה מסרבת למסור נתונים על המחיר ששולם. העיתון Immobilienzeitung בדק ומצא כי המחיר למטר רבוע היה יותר מ- 1,800 יורו. לשם השוואה, בשנת 2015 המחיר הממוצע למטר רבוע של דירו בדירה חדשה בבירת גרמניה היה 824 יורו בלבד. אין פלא שהדירות שנבנות בפרויקט כזה בסופו של דבר הן יוקרתיות ויקרות במיוחד. שכנים קשה במיוחד לראות בפרויקט הזה. מרפסות רבות נותרות ריקות גם בקיץ, כפי שמדווח שוכר של דירה חדשה ברחוב. לקונים רבים נראה שמדובר ביעד השקעה בלבד, והם פשוט רוצים שתהיה להם דירה בעיר. רוב העובדים בעיר אינם יכולים להרשות לעצמם דירה כזו.

חברת BlmA הגיבה לדברים הללו בטענה שהרשויות הפדרליות לענייני נדל"ן כפופות לרשויות הרגולציה התקציבית הפדרליות (BHO), ושעל פי החוק הן רשאיות רק למכור את הקרקע בערכה המלא. הם הוסיפו כי בעת חישוב ערכה של הקרע מובאים בחשבון כל נתוני השוק העדכניים.

ברלין עולה על הגל
מדינת ברלין משחקת אף היא תפקיד חשוב בעסקי הקרקע לבינוי. כדי לנקות את השולחן, פוליטיקאים בסנאט של המדינה הוציאו למכירה נכסים יקרים במיוחד בחלקים מרכזיים של העיר, ובדרך כלל הם נמכרו למי שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר. מדינת ברלין הצטרפה בכך לגל, לדברי מיכאל נלקן, חבר הסנאט מטעם מפלגת השמאל.

דוגמה לכך מהווה מתחם Zentralviehhof בגבול בין פרנצלאוור ברג ופרידריכסהיין. עד 1991 עדיין פעל במקום בית מטבחיים. לאחר מכן, הקרקע עברה לרשות מדינת ברלין והיא מכרה אותה למשקיעים. הללו הקימו במתחם דיור יוקרתי, וילות ודירות מפוארות.

64 מטרים רבועים תמורת יותר מ-325 אלף יורו
מחירי הנדל"ן במתחמים אלו שהיו בעבר בבעלות הרשויות עומדים כעת על יותר מחמשת אלפים יורו למטר רבוע, כלומר מחירים של פלח שוק היוקרה. דירת 64 מטרים רבועים מוצעת למכירה דרך האינטרנט תמורת 325 אלף יורו. מכירות שטחים כאלו הניבו למדינת ברלין לא פחות משני מיליארד יורו מאז שנת 2001. כיום עומד שווים של המתחמים הללו על פי 2 משווים בעת המכירה. בגלל הלחץ בשוק הנדל"ן בברלין, הרשויות בברלין הוציאו למכירה נכסים רבים, ובכללם בניינים ומגרשים לבנייה. הדבר היה טעות חמורה, לדברי קאנזל קיזילטפה, ממפלגת SPD, חברת הפרלמנט הגרמני.

חברת הפרלמנט ליזה פאוס ממפלגת הירוקים, תושבת ברלין, מבהירה שכעת תהיה פעולה נמרצת לשינוי המגמה. ולמעשה כבר נראה שהסנאט של מדינת ברלין שינה את מדיניותו בתחום זה. קרקע לבנייה, שמתאימה לבניית דירות מגורים, תועבר בראש ובראשונה לחברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה. אך המגרשים הטובים ביותר כבר נמכרו מזמן, ועל כך לא נותר אלא להצר.

הקואליציה בסנאט של ברלין מנסה לתקן את המצב
הקואליציה מעוניינת כעת בכך שהממשלה הפדרלית תשנה אף היא את מדיניותה ואת החוק המסדיר מכירת קרקע לכל המרבה במחיר ללא התחשבות בשיקולים נוספים. לפי יוזמה חדשה שהוצגה בתחילת חודש יולי, במקום שבו הצורך בדירות מגורים גבוה במיוחד, המדינה תצטרך למכור את הקרקעות במחיר זול יחסית ולהעדיף את הרשויות המקומיות כרוכשות, וזאת על מנת שאפשר יהיה לבנות דיור בר השגה בפרויקטים שיוקמו בשטחים אלו.

חברי פרלמנט מכמה מפלגות תומכים ברעיונות הללו. חברת פרלמנט ממפלגת השמאל סבורה שממשלת גרמניה אינה אמורה לנהוג כמו ספקולנט שמנסה למקסם את רווחיו. חבר פרלמנט ממפלגת CDU מציין כי עלינו לא לחשוב רק על ההכנסות אלא גם על נקודות מפתח במדיניות הפיתוח העירוני. גם פוליטיקאים ממפלגת הירוקים ומפלגת SPD התבטאו ברוח זו.

אך עדיין לא ברור האם יימצא רוב בפרלמנט הגרמני לשינוי החוק הקיים. היות שהבעיה הזו נוגעת בעיקר לערים הגדולות בגרמניה כמו ברלין, המבורג ומינכן, במקומות אחרים בגרמניה אין לחץ כזה בשוק הנדל"ן, ולכן האינטרס ביחס לשינוי החוק הקיים עשוי להיות שונה בקרב חברי פרלמנט רבים. פרט לכך, עסקי הנדל"ן למכירה ולהשכרה משחקים תפקיד חשוב במילוי מגרות האוצר הלאומי בכל שנה ממשלת גרמניה מרוויחה לא פחות משני מיליארד יורו ממכירה ומהשכרה של נכסים או מגרשים לבנייה.

מקור: rbb-online

קרא עוד
 
מאי
292017
 

משקיעי נדלן מכל העולם נמשכים להשקיע בגרמניה ובבירתה ברלין

סכום עצום של 1.4 מיליארד דולר הוציאו השנה מקצועני השקעות נדל"ן ברחבי גרמניה. נתונים חדשים מראים כעת שגרמניה עוברת אף את בריטניה ברמת הצמיחה בשוק זה.

הנכסים המוצעים בשוק הנדל"ן הגרמני נמכרים בזה אחר זה, ולא נשאר "כלום על הצלחת". בכל שבוע מחליפים בניינים גדולים ידיים תמורת סכומים תלת ספרתיים של מיליוני יורו. כך למשל, חברת Deka-Immobilien  הגרמנית רכשה לפני ימים אחדים את מתחם המשרדים הלונדוני "Cannon Place" תמורת סכום של בערך 570 מיליון יורו. בדרך כלל, בנייני משרדים מהווים את מרבית היקף העסקאות בשוק הנדל"ן. בינתיים מושקעים סכומים גדולים מאד גם בנכסים שנחשבים רחוקים מהזרקורים. כך למשל, חברת Bouwfonds רכשה החודש 17 בנייני מגורים תמורת 250 מיליון יורו.

חברת הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield בדקה בסקר שערכה לאחרונה בכמה מסתכם טירוף השקעות הנדל"ן הבינלאומי. התשובה שעולה מן הסקר: מדובר בסכום כולל של 1.4 טריליון דולר, יותר מבשנה שעברה. המספר העצום הזה מקורו בעובדה שחברות ביטוח וקרנות פנסיה מוציאות מיליארדים על בסיס חודשי – והן מחפשות אפיקי השקעה נוספים. בחברת Cushman & Wakefield מציינים שמספרם של המשקיעים שמחפשים גיוון בינלאומי של תיקי ההשקעה שלהם עלה גם השנה.

השווקים מתחממים, לא תמיד שוררת בהם יציבות, ומניות רבות יקרות להשקעה. במצב עניינים זה, משקיעים רבים נזהרים ממניות בשל התנודות בשעריהן, והם מעדיפים השקעה שתניב החזר יציב יותר. אגרות חוב יציבות עשויות היו להיות הבחירה הראשונה, בעיקר כאלו המסווגות כ- first-class, אך אגרות כאלו שמונפקות על ידי ממשלות אינן מניבות הכנסה של ממש כעת. כך למשל, אגרות חוב פדרליות של ממשלת ארה"ב לעשר שנים הניבו תשואה כמעט אפסית בחודשים האחרונים. היות שנדל"ן אף הוא סוג של השקעה, המשקיעים מתעניינים בתחום, מה גם שהשקעה בנכס מגורים מאפשרת גם לקבל דמי שכירות על בסיס קבוע.

הבעיה היא שהביקוש העולמי לנדל"ן עולה בהרבה על ההיצע, כפי שמומחי החברה מציינים בדוח. הם גם מצביעים על כך שמשקיעים רבים מתמקדים ביעדי נדל"ן מוכרים לכלל השחקנים בשוק, שהתחרות בהם חזקה במיוחד, ובהם למשל גם עיר כמו ברלין. המניע של משקיעים אלו הוא הימנעות מסיכונים ובניית יסודות טובים ונזילות בתיקי ההשקעה שלהם.

גרמניה נחשבה בשנה שעברה לאחת משלושת יעדי ההשקעה החשובים ביותר של משקיעים זרים. הללו רכשו במדינה נכסים בשווי כולל של 27 מיליארד דולר. רק ארצות הברית, עם 63 מיליארד דולר, ובריטניה, עם 31 מיליארד דולר, משכו אליהן השקעות בהיקף נרחב יותר. עמדתה הטובה של בריטניה מקורה בעיקר בעיר לונדון, ובפרט ברובע העסקים והפיננסים שלה, ה"סיטי".  גם משקיעים גרמנים רוכשים נכסים בלונדון, והם מתחרים בין היתר במשקיעים מאסיה, שחלקם מייצגים קרנות ממשלתיות. בתחילת השנה נמכר בניין משרדים יוקרתי ומפורסם בלונדון, "Leadenhall Building", המכונה בצחוק "מגרדת הגבינה", תמורת בערך 1.4 מיליארד יורו. הרוכש היה משקיע סיני.

המומחים של חברת Cushman & Wakefield מצפים השנה להיקף עסקאות של יותר מ-300 מליארד דולר באירופה, במזרח התיכון ובאפריקה, ומדובר בעלייה של יותר מ-6 אחוזים לעומת נתוני השנה שעברה. חלק הארי של העסקאות צפוי להתקיים במערב אירופה. גרמניה, עם מצבה הכלכלי האיתן והתשתית העסקית הטובה, אינה צריכה להתבייש בתחרות מול בריטניה. לפי מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי PWC, נפח עסקאות הנדל"ן בגרמניה בשנה שעברה הסתכם ב- 60.2 מיליארד יורו, בעוד שבבריטניה הוא עמד רק על 59.9 מיליארד יורו. וכבר במחצית השנייה של השנה שעברה עבר נפח ההשקעות בגרמניה את זה של הממלכה הבריטית: 34.2 מיליארד יורו לעומת 27 מיליארד יורו בלבד, וזאת לפי נתוני המחקר של חברת שירותי הנדל"ן והפיננסים BNP Paribas, שבחנה את המצב בשתי המדינות.

לפי נתוני Cushman & Wakefield, נפח השקעות נדל"ן בברלין ברנדנבורג היה 10.3 מיליארד דולר, וזה היה שוק ההשקעות האזורי הגדול ביותר במדינה. העיר ברלין הייתה המבוקשת ביותר. שוק הנדל"ן המשרדי בעיר מציג את שיעור התפוסה הגבוה ביותר, לצד העיר מינכן. בשתי הערים קשה למצוא נדל"ן משרדי שנותר ריק לאורך זמן. ובשוק הדיור בברלין משולמים מחירי שיא הולכים וגדלים, וזאת גם מפני שהמשקיעים מצפים לעלייה בדמי השכירות בעיר. כבר בשנים האחרונות הפכה ברלין לעיר עם עליות דמי השכירות התלולות ביותר ברחבי גרמניה, כך שלתחזית הזאת יש יסוד במציאות.

איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של Cushman & Wakefield, משוכנע כי גרמניה הפכה לשוק הנדל"ן המוביל באירופה, ובמיוחד אזור עיר הבירה ברלין, שנמצאת במוקד הפעילות של משקיעים בינלאומיים. החברה שבה הוא עובד מזהה פוטנציאל רב לצמיחה נוספת בברלין, וזאת גם אם המחסור הנוכחי בשטחי נדל"ן בברלין מגביל את הרכישה על ידי משקיעים. מושג המפתח כאן הוא "מחסור בשטחי נדל"ן". כבר בשנה שעברה הם הדגישו בפרסומיהם כי יכלו למכור הרבה יותר נכסים בעיר אילו רק יכלו למצוא בה יותר בעלי נכסים שמעוניינים למכור…השנה המצב השתפר במקצת. באף אחת מן השנים הקודמות לא נרשמו ברבע הראשון של השנה היקפי עסקאות כה מעודדים.

מקור: handelsblatt

קרא עוד
 
מאי
292017
 

דירות ברובע נויקלן בברלין עולות כעת יותר מעשרת אלפים יורו למטר רבוע

משקיעים בעלי הון מגלים את רובע נויקלן בבירת גרמניה. מחירי הנדל"ן באזור מטפסים בהתאם ולאחרונה הם חצו את הגבול הדרמטי של עשרת אלפים יורו למטר רבוע. בעבר היה רובע נויקלן אזור מבוקש עבור מי שחיפשו דירות להשכרה במחירים סבירים. אך בינתיים, פלח השוק היוקרתי הצומח בברלין הגיע גם לרובע זה. בשנתיים האחרונות נרשמה ברובע עליית מחירים מרשימה ביותר. לפי הנתונים שאספו מומחי חברת הנדל"ן הבינלאומי היוקרתית John Taylor, החלק המבוקש ביותר בנויקלן הוא חלקו הצפוני, והמחקר שלהם מציע פירוט נרחב למדי של מגמות השוק ברחבי הרובע.

במקום הראשון – Richardstraße. דירת גג עתיקה ברחוב זה, שנבנתה בבניין משנת 1884 מוצעת כעת למכירה תמורת 10,500 יורו למטר רבוע. הביקוש גבוה גם לנכסים באזור Maybachufer (עד 6515 יורו למ"ר) וב- Pflüger Straße (עד 6500 יורו למ"ר).

מחירי הנדל בברלין מכירים רק מגמה אחת: זינוק למעלה
"השיקולים המנחים את לקוחותינו הם בעיקר מיקום הנכס ורמת הגימור והאבזור בו", כך אומר מומחה הנדל"ן אוליבר בלום. הוא מוסיף כי בבניינים יוקרתיים הלקוחות מצפים לקבל בתמורה לכספם חנייה תת קרקעית, ברכה קטנה ולפחות ג'אקוזי, וגם שוער בכניסה לבניין. כל אלו מוצעים באתרים מבוקשים בעיר כגון Schmargendorf, Tiergarten , Friedenau. וכעת, גם רובע נויקלן הצטרף למועדון היוקרתי.

מחירי הנדל"ן בברלין עולים בקצב כה מהיר, שבהשוואה לשנת 2015 רמת המחירים עבור דירות יקרות יחסית ששווין מתחיל ב- 750 אלך יורו הוכפל. רמת המחירים עבור דירות יוקרתיות במיוחד ששוויין מתחיל במיליון יורו עלתה במקומות אחדים פי 5.

דירה נמכרה תמורת 32 אלף יורו למטר רבוע
הדירה היקרה ביותר בעת האחרונה בבירת גרמניה היא דירת 700 מ"ר שמשתרעת על פני שלוש קומות ברחוב Clara-Wieck במתחם הרובע הדיפלומטי ברובע טירגארטן. הדירה נמכרה תמורת 23 מיליון יורו, כלומר כ- 32 אלף יורו למטר רבוע. לדברי המומחה אוליבר בלום, רמת המחירים הנוכחית עודנה צנועה יחסית לערים מובילות אחרות בעולם כגון ניו יורק, לונדון או טוקיו. הוא מוסיף שהלקוחות של החברה שהוא מנהל מודעים לעובדה זו, והם מצפים לכך שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות כדי שהשקעתם תישא פירות נאים כבר בשנים הקרובות.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
מאי
042017
 

שוק הדיור בגרמניה יציב, על אף הסערות הפוליטיות ביבשת

מחירי דירות היוקרה בברלין ובמינכן צמחו ב-8% לפחות בשנה שעברה.

בעוד יבשת אירופה נמצאת בעיצומה של מערבולת פוליטית וכלכלית, המאפיין העיקרי של שוק הדיור בגרמניה הינו יציבות. לדברי דוח חדש של Knight Frank, הערים המרכזיות נהנות מצמיחה בסקטור נדל"ן היוקרה, זאת הודות לרוכשים זרים.

גרמניה לא צפויה להיות מושפעת במיוחד מהפופוליזם והבדלנות המתרחשים ברחבי היבשת, וזאת מכיוון שארגוני שוליים שמרניים אינם מהווים איום משמעותי על הסטטוס קוו. פאדי דרינג, ראש מחלקת הנדל"ן למגורים הבינלאומית בחברה, כתב בדוח כי לבחירות העתידות להתרחש בסתיו הקרוב לא צפויה להיות השפעה חדה על שוק הדיור של המדינה.

לדבריו, "בעוד בעולם יש 'רכבת הרים', הגרמנים האיתנים מספקים קרקע יציבה ובטוחה." הדברים נאמרו בעיקר ביחס לשוקי הדיור של ברלין ומינכן.

שני המטרופולינים הגרמניים נהנו לאחרונה מצמיחה משמעותית בסקטור היוקרה. בברלין, מחירי דירות יוקרה זינקו בשנה שעברה ב-8.7%; על פי הדוח, היקף המכירות של בתים במחיר של למעלה מ-7,500 אירו למ"ר צמח פי 4 ויותר מאז 2011.

מכירות בתים המתומחרים בלמעלה מ-10,000 אירו למ"ר – סקטור משנה אותו מכנה החברה "סופר-פריים", גם הן צמחו מ-5 בשנת 2011 ל-18 בשנת 2016.

קייט אוורט-אלן, ראש המחקר הבינלאומי ב-Knight Frank, ציטטה נתונים משותפתה של החברה בברלין, Ziegert Immobilien: "בעוד רוכשים גרמניים עדיין מהווים חלק נכבד מהביקוש בסקטור היוקרה, הביקושים מחו"ל צמחו – ולא זו בלבד, אלא שהם הפכו להיות יותר מגוונים," היא אומרת.

לדברי השותפה, בשנת 2016, 16% מהזרים שרכשו דירות יוקרה ברלין הגיעו מהאיחוד האירופי (לא כולל בריטניה), 14% מסין, 14% משוויץ, ו-13% מאיחוד האמירויות.

זרימת הרוכשים הזרים לאזור משמעותית גם כי שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא מהנמוכים ביבשת, זאת בגלל גורמים תרבותיים שונים ופיקוח מחירי השכירות שנמשך כבר עשורים. רק 15% מהדירות בברלין שייכים לדייריהן. יתר האוכלוסייה מתגוררת בשכירות.

במינכן, שיעור הבעלות על דירות הוא מעט גבוה יותר ועומד על כ-20%. לעיר מגיעים כ-20,000 תושבים חדשים בכל שנה, רובם אמידים בעלי השכלה המגיעים לעבוד בחברות הטכנולוגיה המבוססות בעיר. מחירי דירות היוקרה בעיר צמחו ב-8% ב-2016.

ב-Knight Frank לא צופים בועת מחירים במינכן, על אף החששות מבועה הנובעים מכך שבעיר יש מעט מאוד מקום לפרוייקטים חדשים.

לדברי פאדי דרינג, "זה נכון שאנחנו לא יכולים לצפות שמחירי הנכסים יעלו ב-10% בכל שנה, אבל אנחנו חוזים דשדוש במחירים במהלך 2-3 השנים הקרובות – ולא פיצוץ של בועה."

מקור: mansionglobal

קרא עוד
Inspiration Group