בלוג ברלין

 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

ברלין בראש הרשימה העולמית כעיר בעלת הגידול המשמעותי ביותר במחירי הנכסים (1)

המחירים הממוצעים זינקו אשתקד ב-20.5%, והובילו לאזהרות על בועת נדל"ן המחכה להתפוצץ

ברלין היא בעלת שוק הנכסים המבעבע ביותר בעולם, כשהעיר מוקפת פרויקטים מרקיעי שחקים יקרים ומחירי קניה המשנים את ממוצע שכר הדירה הנמוך המסורתי ועשויים להשפיע על סצנת האומנות האופנתית.

המחירים של נדל"ן בברלין זינקו ב-20.5% ב-2017, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), וערים גרמניות נוספות החליפו בטבלה ערים סיניות מבחינת עליית המחירים.

ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט מדורגות בין 10 הראשונות בעולם במונחי עלית מחירים, ומספר ערים הולנדיות לא נמצאות הרחק מאחור.

לונדון דורגה במקום ה-101, עם תוספת של 2%, ואילו אוקלנד בניו זילנד, שבעבר היתה אחוזת תזזית נדל"נית, ירדה למקום ה-99 עם עליה של 2.2%.

עלייתה של ברלין לראש רשימת העליות באה בעקבות מספר שנים של מחירים מזנקים; מחיר הנכס הממוצע עלה ביותר מ-120% מאז 2004.

רוכשים זרים נוהרים לשוק הנדל"ן למסחר ולמגורים בברלין, והמשקיע האמריקאי וורן באפט סגר עיסקה בחודש שעבר לרכישת מתווך לנדל"ן יוקרתי בעיר המוכר דירות בעד 3.8 מליון אירו (3.3 מליון ליש"ט).

הפריחה ניזונה גם מהלוואות זולות ואוכלוסיה הגדלה במהירות. אוכלוסיית העיר גדלה בכ-50,000 לשנה במהלך חמש השנים האחרונות ל-3.5 מליון תושבים. היא צפויה להגיע ל-4 מליון ב-2035.

הזינוק במחירים הוביל לאזהרות על בועה המחכה להתפוצץ. בפברואר, הבנק המרכזי של גרמניה, הבונדסבנק, רמז שמחירי הנכסים בערים גרמניות רבות גבוהים מדי ב-15% לפחות, ויתכן שהם גבוהים מדי בעד 35% בברלין.

אך עבור רוכשים מלונדון וניו יורק, ברלין עדיין זולה אפילו אחרי שנים של עליה שנתית של 10%. דירות בחלקים יוקרתיים של הבירה הגרמנית נמכרות רק בכשליש מהמחיר של נכסים בגודל דומה בלונדון.

באתר immowelt.de, אתר נכסים גרמני פופולרי, ניתן למצוא דירות בנויקלן (NeuKölln), הנחשב לאחת השכונות האופנתיות ביותר, ב-175,000 אירו, והן מסומנות על ידי המתווכים כ-"השקעה חכמה מאוד".

גם נכסים מסחריים נמצאים בפריחה. קומפלקס מרכז סוני של ברלין, סמל להתחדשות העיר לאחר נפילת חומת ברלין, נקנה עבור 1.1 מליארד אירו באוקטובר על ידי קרן הפנסיה של עובדי העירייה של אונטריו. קרן הפנסיה הארצית של נורווגיה שילמה כ-400 מליון אירו עבור המטה הראשי של קבוצת התקשורת אקסל ספרינגר (Axel Springer) שבמיטה (Mitte).

10 שוקי הנכסים הגדלים במהירות הרבה ביותר בעולם ב-2017

  1. ברלין 5%
  2. איזמיר5%
  3. רייקיאוויק 6%
  4. וונקובר0%
  5. הונג קונג 8%
  6. בודפשט5%
  7. המבורג 1%
  8. מינכן8%
  9. רוטרדם4%
  10. פרנקפורט4%

מקור: מדד ערי המגורים העולמי של נייט פרנק

 

Source: The Guardian

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין המשגשגת- מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית.

רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית.

בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות.

אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה.

בום-בום-בום

ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר.

האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא גם מתושבים רבים. יותר זרים עוברים לברלין מאשר לאזורים אחרים של המדינה. הרחש סביב ברלין והמוניטין הפופולרי שלה בעולם ממשיכים למשוך אנשים לעיר הגדולה בגרמניה.

הפריחה החלה לאחר נפילת החומה. התקופה שמיד לאחר האיחוד בשנות התשעים, היתה תקופה פרועה למדי עבור העיר שאוחדה מחדש; תקופה שעבור רבים כעת מעלה נוסטלגיה, ויש אפילו מוזיאון המוקדש לעשור האייקוני. "עניה, אך סקסית" היתה הסיסמה של העיר שהפכה למטרופולין של חגיגה. ברלין עדיין ידועה בהתהוללות שבה, אך זה כבר כמה שנים שהכלכלה הדיגיטלית החדשה והסטרטאפים הם אלו שמעצבים אותה. בנוסף, הפרלמנט והממשלה הפדרליים של גרמניה יושבים בה, יחד עם ארגוני ואגודות שדולה. שיעורי צמיחה הגבוהים מהממוצע ועודפי מיסוי סותרים כעת את "הדימוי העני" של העיר-מדינה בהשוואה למדינות אחרות בפדרציה.

OSF עוברת מבודפשט לברלין

ראיה לחשיבות הגלובלית של ברלין היא העובדה שקרנות בינלאומיות חשובות מצאו את דרכן אליה. הענף הגדול ביותר ישתייך לקרן החברה הפתוחה (Open Society Foundation – OSF) של ג'ורג' סורוס. בקרוב, 150 איש יעבדו ב-"מוקד הגלובלי" שלה. עובדים רבים במרכז הברלינאי יעברו לשם מבודפשט, לאחר שחוק שהעבירה הממשלה ההונגרית לא מאפשר לה עוד לעבוד משם.

העובדים הראשונים עובדים כבר בברלין – היישר לפוטסדמר פלאץ (Potsdamer Platz) המפורסמת. "אנו מעוניינים להתחבר לסצנה המקומית, לקרנות נוספות, לעמותות, לפעילים ולצוותי חשיבה," אמר המנהל האזורי של OSF, ג'ורדי ווקוור (Jordi Vaquer), בראיון עיתונאי.

זה אינו הצעד הראשון לכיוון ברלין שעשה המליארדר ההונגרי-אמריקאי המפורסם סורוס. מאז השנה שעברה, הוא מעורב בייסודו של "מוסד רומא אירופה לאומנות ותרבות" (European Roma Institute for Arts and Culture) עולמי ייחודי בבירה הגרמנית.

ההשלכות ארוכות הטווח של המדיניות

ברלין מצפה לעוד דמויות מפתח בינלאומיות. בסתיו, קרן ביל ומלינדה גייטס, הקרן הפרטית הגדולה ביותר בעולם, תפתח סניף אירופי שני בברלין. האחר נמצא בלונדון. הארגון נוסד כדי לעזור להילחם במחלות כמו המלריה ובעוני העולמי. ברלין אינה בחירה יוצאת דופן; אחרי הכל, הקרן של מייסד מייקרוסופט פעלה במשך שנים יחד עם המשרד הגרמני הפדרלי לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (BMZ). המיקום "אידאלי", אמרה המנכ"לית האירופית, אניה לנגנבוכר (Anja Langenbucher), בראיון. גרמניה היא "התורמת השניה בגודלה לסיוע לפיתוח ומובילה בבריאות עולמית."

הקרן השנייה העשירה ביותר בעולם, קרן וולקם (Wellcome Trust), עם נכסים בשווי כולל של 13.5 מליארד ליש"ט (14.9 מיליארד אירו), גם היא מתכננת לפתוח סניף בברלין ב-2018. הקרן מקדמת בעיקר מחקר רפואי. קומץ עובדים ראשון עומד "להמשיך לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים בגרמניה," לפי דיווחים בעיתונות. באתר הקרן, פתיחת הסניף מנומקת, בין השאר, בכך שבמהלך החזקתה בנשיאות ה-G7 וה-G20, ממשלת גרמניה יזמה "התקדמות משמעותית" במאבק במגפות עולמיות.

האם הפופוליזם הימני קיצוני יעצור את המגמה?

מומחים צופים שקרנות נוספות יצטרפו גם הן. ברלין גם מרוויחה מהדימוי החיובי הכללי של גרמניה בעולם. התהפוכות הפוליטיות במקומות אחרים – ולא רק בהונגריה – גורמים לגרמניה להיראות מושכת.

"אי האמון בעבודה פילנטרופית גובר ברחבי העולם," אמר פליקס אולדנבורג (Felix Oldenburg), המזכיר הכללי של אגודת הקרנות הגרמניות בברלין, במסגרת ראיון בעיתון היומי הברלינאי Der Tagesspiegel. באופן כללי, מידת הביטחון במוסדות, כולל קרנות, נמצאת בירידה, הזהיר אולדנבורג, והצביע על הקרן של סורוס כדוגמא. השאלה אם גרמניה וברלין ימשיכו להיות אטרקטיביות לקרנות בינלאומיות תלויה גם בהתפתחויות הפוליטיות במדינה. גם היא עומדת בפני התחזקות המגמה הפופוליסטית הימנית.

 

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 

אוכלוסיה צעירה וכלכלת הייטק תוססת האם כדאי להשקיע בברלין

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים.

עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה?

בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה.

הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה.

שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית – זה אומר שהיא מושכת אנשים מכל רחבי אירופה," טוען טיל מקורט, החוקר הראשי של קבוצת השקעות וניהול הנדל"ן הברלינאית ציגרט (Ziegert).

העיר עדיין ברת השגה ביותר, יחסית לאחרות, בשל הפיקוח על שכר הדירה, הוא מוסיף. יוקר המחייה בברלין הוא מהנמוכים בקרב הערים הגרמניות והאזור העירוני היחיד שזול יותר הוא קלן.

אז מה שומר על ברלין כה ברת השגה?
משקיעים זרים המקווים להחזרים מהירים או לתשואה גבוהה, צריכים לדעת שהממשל המקומי בברלין אינו תומך בהם מבחינה פוליטית.

הם הוגבלו בחוק המתיר להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בכל שלוש שנים בחלק מהנכסים, או 2% לשנה באגודות דיור בבעלות עירונית, שיש להן גם את זכות הסירוב הראשונה ברכישת נכסים באזורים בהם עולה שכר הדירה במהירות.

מאז עבר החוק הזה ב-2016, השתמשו בזכות זו כבר 22 פעמים עד עתה.

חסמים ביורוקרטיים נוספים עומדים בפני המעוניינים להיות בעלי בתים: משקיעים שאינם תושבים צריכים לחכות 10 שנים לאחר הרכישה לפני שהם יכולים למכור מבלי לשאת בעונש פיננסי, מציינים המומחים, פרק זמן המתקצר בשנתיים אם אתה מתגורר בנכס.

שכר הדירה על בניה חדשה מוגבל ל-10%, מעל הנכנסים שוויי הערך באזור. חששות שהפיקוח על שכר הדירה לא נאכף לאחרונה בצורה נאותה הובילו ליוזמה לייסודה של מועצה פדרלית הצפויה השנה "לבטל את החריגים הרבים" שהצליחו לחמוק מהרשת.

אז מי קונה לצרכי השקעה?
"75% אחוזים מהרוכשים הם גרמנים," מסביר מקורט, המוסיף שכסף מהמזרח התיכון מהווה נתח נוסף ממה שנשאר. "מדובר לרוב במשקיעים לטווח הארוך יותר, הנמשכים לדיור מפני שהגרמנים שמרנים ומעדיפים זאת על פני מניות."

אוין ריאן, 30, אדריכל אירי, ואשתו הצרפתייה קלוטיל הוגו, 27, העובדת בתוכנה, נפגשו כשהתגוררו שניהם בדאנדי והחליטו לעבור יחד לברלין. הם קנו דירה בת חדר שינה אחד בפנקוב (Pankow) בצפון העיר, בעבור 240,000 אירו (216,000 ליש"ט).

"תמיד תיכננו לקנות פה מפני שנראה שהשכירות מאוד יקרה, אבל אחרי הכל הגענו מדאנדי, כך שאני מניח שהכל יחסי," אומר ריאן.

"למקום אותו שכרנו כשרק הגענו לא היו את כל ההגנות שיש לשוכרים עם חוזים ארוכי טווח. מאחר ששכר הדירה עלה באופן חד כל כך –20% בשנה באזורים מסוימים בעיר – זו היתה סיבה נוספת לרכוש."

עוד חיסרון למשקיעים, היא תגובת הנגד לרוכשים שנתפסים כגורמים לג'נטריפיקציה, מוסיף ריאן. "זה קורה בגלל הדרך בה העיר משווקת את עצמה," הוא אומר.

"היא מנסה בכוונה להביא עבודות משתלמות יותר לכאן, וכתוצאה מכך דברים רבים אחרים הם בלתי נמנעים. מבחינת ההשקעה, המצב דומה למה שאנחנו שומעים מחברים בלונדון: הטענות מופנות כלפי משקיעים זרים."

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

B מכירות הנדלן בברלין הגיעו לשיא של 18 מיליארד אירו ב-2017

בשנה שעברה, שילמו הקונים סכום שיא לדירות, בתים ומגרשים בבירה הגרמנית, על פי הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין. הדירה היקרה ביותר שנמכרה בשנה שעברה, עלתה לבעליה 8.2 מליון אירו.

ב-2017, השקיעו הקונים סכומי שיא בהשקעות נדל"ן בברלין, על אף שנמכרו פחות דירות והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של רווקים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

ממצאי הדו"ח:

משלמים יותר עבור פחות מרחב: הדו"ח מצא בנוסף, שהגודל הממוצע לדירה שנרכשה התכווץ בהשוואה לשנים הקודמות. הדו"ח מייחס את ההתכווצות למחירי הנדל"ן המטפסים כל העת, אשר דוחקים את הרוכשים לעבר דירות ברות השגה וקטנות יותר. סיבה נוספת היא העליה של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – נכסים בהיקף של כ-20 מ"ר, המשמשים לרוב כדירות לסטודנטים, או לאנשי עסקים המבקרים בעיר לזמנים קצובים.

מחירים מרקיעי שחקים: מחירי הנדל"ן העולים בברלין הם ברכה לספקים, אך מציבים משוכה מאיימת ולרוב בלתי ניתנת למעבר עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב-9.4%. אלפים מחו כנגד מחירי הבתים מרקיעי השחקים באפריל.

המחסור בדיור: קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, התחייבה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה, ואמרה שממשלתה הקציבה לכך 6 מיליארד אירו. הכסף ישמש כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי כמו גם למענקים למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: DW

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יולי
262018
 

מחירי הנדלן המזנקים רודפים את מרקל 22-

בפינה מבולגנת של מזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, זמר הרוק בריאן אדמס הפך אתר תעשייתי בלוי לאורך נהר ה – Spree, לסטודיו אמנים אקסקלוסיבי.

היחידות, המשלבות אבני בית חרושת המסותתות באופן גס ובטון מודרני חלק, עשויות לעלות מעל ל-800,000 אירו (920,000$) למעטפת גולמית, מכוונות לקליינטורה אליטיסטית ומשקפות את פניה המשתנות של הבירה הגרמנית. בעוד שהשינוי כלפי מעלה היה מבורך עבור משקיעים בינלאומיים, הוא מהווה בעיה הולכת ומחמירה עבור הקנצלרית אנגלה מרקל.

נדל"ן בר השגה הופך נדיר יותר ויותר בערים הגדולות במדינה. בתים העומדים למכירה מוצפים בקונים, ותחינות לדיור מודבקות באופן נואש על פנסי הרחוב. המצב מעורר כעס בקרב גרמנים מן השורה הדואגים בנוגע לשמירה על רמת החיים, וכבר הצית מחאות בברלין ובהמבורג.

"מאז 2010, המצב הפך טעון יותר ויותר, במיוחד עבור בעלי הכנסות נמוכות," אמרה וויבקה וורנר (Wibke Werner), סמנכ"לית אגודת השוכרים של ברלין, שהחברות בה זינקה בשנה שעברה ביותר מ- 10,000 חברים למעל ל- 160,000. "העיר פשוט אינה בונה מספיק בתים ברי השגה."

דיור בר השגה פוחת בערים הגדולות של גרמניה

שינוי במחיר הממוצע למ"ר 2007-2017

מחיר לדירות בהן מתגוררים הבעלים. מקור: בולווינגזה AG (Bulwiengesa AG)

מחיר לדירות בהן מתגוררים הבעלים.
מקור: בולווינגזה AG (Bulwiengesa AG)

משוכות גבוהות

מחירי הדיור כבר זינקו ב- 79% ברחבי המדינה בעשור האחרון והצפי לעלייה נוספת מפתה גורמים כמו קבוצת בלאקסטון בע"מ (Blackstone Group LP), קבוצת קרלייל בע"מ (Carlyle Group) ואת המיליארדר וורן באפט. עם יותר שחקנים בינלאומיים בעניין, המחירים מדירים אנשים מן השורה מהשוק, והפערים בין אלו שיש להם ואלו שאין להם מתרחבים. זה עלול לדחוף יותר ויותר מצביעים לעבר מפלגת אלטנרטיבה לגרמניה הפופוליסטית, שהפכה למפלגת האופוזיציה הגדולה ביותר בגרמניה בבחירות של ספטמבר.

בשל המשוכות הגבוהות הניצבות בפני רכישה, רוב הגרמנים שוכרים את בתיהם. בברלין, מיסים, עלויות משפטיות ושכר התיווך מוסיפים כ- 15% לרכישת בית. עלויות מיידיות כבדות אלו אמנם עזרו למנוע את הספקולציות שניפחו את בועת הנדל"ן בארה"ב לפני עשור, אך לא הרתיעו משקיעים כמו בלאקסטון, שרכשה 2,500 בתים בברלין במאי באמצעות אחת מקרנותיה.

כדי לנצל את העניין הבינלאומי, חברת Berkshire Hathaway HomeServices של באפט יצרה שותפות השנה עם רובינה נדל"ן Rubina Real Estate)) בברלין בהסכם הזיכיון הבינלאומי הראשון שלה. החברה האמריקאית מתכננת לסגור עסקאות דומות בפרנקפורט ובהמבורג.

"בעשר השנים האחרונות, חלקם של המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן של ברלין עלה מאפס לכ-15%", אמרה קרסטן היינריך (Carsten Heinrich), מנכ"לית רובינה. "המגמה עדיין עולה" כשלקוחות מסין, המזה"ת וארה"ב תרים אחר החזרים יציבים.

 

מזומן לילדים

הממשלה מנסה להגיב והחליטה להשקיע 6 מליארד אירו כחלק מתכנית לבניית 1.5 מליון בתים בארבע השנים הבאות. היצע חדש של דיור "נחוץ נואשות", אמרה מרקל בשידור פודקסט במאי.

אחד הצעדים החדשים הוא להציע למשפחות 12,000 אירו לילד במשך 10 שנים לקניית בית, אך המבקרים אומרים שסביר שהתכנית תגרום לעליות מחירים נוספות. בנתיים, שורה של חוקים במהלך חמש השנים האחרונות לא הצליחו להשאיר חותם. המאמצים כללו הגבלה שנויה במחלוקת של עליית שכר הדירה – הידועה כ- Mietpreisbremse – שהוכחה כלא אפקטיבית.

"הלחצים הפוליטיים מצד אנשים מהשורה גוברים כל הזמן", אמרה פטרה רולנד (Petra Rohland), דוברת מחלקת התכנון העירוני של ברלין. "ה-  Mietpreisbremseאינו מספיק וממשלת המדינה נותרה ללא אופציות."

המחסור הנוכחי של כ-100 אלף דירות בברלין צפוי להכפיל את עצמו עד 2030, לפי דויטשה וונן AG (Deutsche Wohnen AG), מבעלי מאגר הדירות, הגדולים ביותר של גרמניה. הבירה המחולקת לשעבר התפתחה מאזור נחשל מבחינה נדל"נית עם בניינים ריקים וחלקות מכוסות עשב לאחד השווקים החמים ביותר של אירופה.

 

אמן איסלנדי

חברות טכנולוגיה כמו מוכרת האופנה המקוונת זלנדו SE (Zalando SE) – הבונה קמפוס ברלינאי עבור כ-6,000 עובדים ובבעלותה 24 דירות לצורך שיכון של עובדים חדשים – מפתות אנשים לעבור אל העיר. האוכלוסיה גדלה ביותר מ- 40 אלף מדי שנה מאז 2010. שכר הדירה זינק ביותר מ- 60% מאז 2009, לפי חברת הייעוץ בולווינגזה AG (Bulwiengesa AG).

המתיחות הביאה כ-13,000 איש לצעוד מכיכר פוטסדמר – המרכז המחודש שהיה פעם בשטח ההפקר בין מזרח ומערב ברלין – למחוז קרויצברג האופנתי כנגד שכר הדירה המטפס. הפגנה דומה נערכה בהמבורג ביוני. אך לא צפויה הקלה.

בשכונת אוברשונוויידה (Oberschoeneweide) הנוקשה של מזרח ברלין, הזמר המפורסם בריאן אדמס, יצר 14 חללי סטודיו מודרניים בבניין בית חרושת ישן המהווה חלק מרכז אומנותי חדש במה שהיה אזור תעשייה לחלקי חשמל. אולם נוסף באתר נמצא בבעלות האמן האיסלנדי אולפור אליאסון (Olafur Eliasson), והפסלת ממוצא פולני אליסיה קוודה (Alicja Kwade) רכשה את אחת היחידות בפיתוח של אדמס, שיכול לכלול גם סידורי שינה. רק שניים מוצעים כרגע למכירה, מה שמצביע על ביקוש גבוה גם עבור נכסי נישה.

עם מחירי הנדל"ן שעדיין נמוכים באופן ניכר מאשר לונדון ופריז, ברלין תמשיך לפתות משקיעים בינלאומיים לפי פטר הופה (Peter Hoppe), המנהל את חדרי הסטודיו עבור הזמר והצלם הקנדי.

"הזרימה אל העיר לא תפחת בזמן הקרוב," אמר הופה, והביט אל הספרי מהגג של אחת מהיחידות בנות שלוש הקומות באתר. "אני לא רואה סימנים לבועה. לברלין יש כוח עמידה רב".

 

Source: Bloomberg

קרא עוד
 
יוני
262018
 

בברלין נבנו בשנת 2017 יותר מ-15,000 יחידות דיור חדשות

מספר יחידות הדיור שנבנו בשנה שעברה בבירת גרמניה עולה על 15 אלף. מדובר בעלייה של 14.7 אחוזים בהשוואה לשנת 2016. דוח חדש מראה את דמותו של רוכשי דירות בברלין טיפוסיים.

הנתונים שפורסמו על ידי המשרד האזורי לסטטיסטיקה באמצע השבוע שעבר, על סמך נתוני רשויות הפיקוח על הבנייה, מעודדים. בערך שליש מסך יחידות הדיור החדשות שנבנו, 4785 ליתר דיוק, הן יחידות דיור שבעליהן רכשו אותן. כמו כן, כמעט 13 אלף יחידות דיור התקבלו מבנייה חדשה, וקרוב לשלושת אלפים יחידות דיור התקבלו מבינוי בבנייני מגורים קיימים, למשל על ידי הוספת קומה. לפי הנתונים מתברר גם ש-3228 תכניות בינוי אושרו בברלין.

הרובע שבו נבנו הכי הרבה דירות בברלין הוא LICHTENBERG

מתוך יחידות הדיור החדשות, רובן – כ-11 אלף- נבנו בבנייני מגורים רב קומתיים. בפילוח לפי רבעים, רובע LICHTENBERG מוביל עם 2544 יחידות דיור, ואחריו רובע MITTE עם 2510 יחידות דיור חדשות, ורובע TREPTOW KOEPENICK עם 2097 יחידות דיור חדשות.

ברלין צומחת בכל שנה בערך ב-40 אלף תושבים, ודמי השכירות בעיר עולים בהתמדה. לפי הערכת הסנאט של ברלין, תידרש בנייתן של לפחות 194 אלף יחידות דיור נוספות עד שנת 2030 – כלומר כעשרים אלף יחידות דיור לשנה. ואולם, בשנה שעברה נרשמה לראשונה מאז שנת 2010 ירידה במספר אישורי הבנייה שהונפקו בבירת גרמניה.

איגוד קבלני הבנייה במדינת ברלין ברנדנבורג התלונן לפני זמן לא רב כי בנייתן של יחידות דיור נוספות בעיר אינה זוכה לתמיכה מספקת מצד הרשויות והסנאט. הסנטורית לענייני בינוי קתרין לומפשר הציגה בנימה חיובית את נתוני שנת 2017. היא אמרה כי "אנו הולכים בדרך הנכונה". לדבריה, ברלין מציגה מודל בינוי ופיתוח טוב, שמאפשר גם למשקיעים פרטיים לבנות דירות לשכירות שדמי השכירות בהן יהיו נתונים בפיקוח ממשלתי.

כמעט שליש מיחידות הדיור החדשות שנבנו בברלין הן דירות בבעלות הדיירים. דירות כאלו מבוקשות כעת במיוחד בבירת גרמניה, כפי שעולה מדוח חדש של מומחי חברת מימון הנדל"ן HUETTIG AND ROMPF. עוד עולה מדוח שלמעלה משבעים אחוז ממי שרוכשים דירה בברלין מחליטים לרכוש דירה בבניין רב משפחתי, בעוד שרק עשרים אחוז בוחרים בדירה צמודת קרקע באחד מ"בתי השורה" או ביחידת דיור בבית דו-משפחתי.

הדוח לא מראה רק באיזו מידה נרכשות דירות בברלין אלא גם מיהם הרוכשים! בסך הכל מתברר כי לרוכשי הדירות בברלין יש פחות ילדים בהשוואה לממוצע בגרמניה ושהם זקוקים למרחב מגורים קטן יותר. יחד עם זאת, רמת המחירים הגבוהה בברלין פירושה שגם רוכשי דירות קטנות יחסית בהשוואה לממוצע הארצי בגרמניה נאלצים להוציא סכומים גבוהים מהמחיר הממוצע ברחבי המדינה.

נתונים על רוכשי הדירות הטיפוסיים ברלין:

Source: bz-berlin

קרא עוד
 
יוני
262018
 

למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדלן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה.

באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים.

האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין?
בעוד ששוק הנדל"ן זינק מעלה מעלה במדינות כמו ארה"ב ובריטניה בין השנים 1995-2010, העלייה התלולה בברלין החלה מאוחר יחסית, בשנים 2010-2011. וגם בתחילתה, המומחים הסבירו את הדבר כתיקון שוק בסך הכל – עלייה שהתאימה את המשק הגרמני ממצב של מחירים נמוכים מדי למחירים ריאליים. אך עבור משקיעים בינלאומיים, גם מחירים גבוהים יחסית לברלין, כגון 2500 אירו למטר רבוע ברבעים מבוקשים של העיר, אינם גבוהים במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בלונדון או בניו יורק. ואולם, מדובר לא רק במחירים נמוכים לכאורה – מדובר גם באופייה הכולל של העיר השקטה, הפתוחה לעולם, הסובלנית ובעלת איכות החיים הגבוהה. התכונות הללו מושכות משקיעים מכל העולם לבירת גרמניה.

משקיעים בינלאומיים לא נראים מוטרדים מחששות הבועה, שהחלו להתפרסם כבר בשנת 2015. רוב המשקיעים הללו סבורים שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות, וזאת מפני שהם נמוכים יחסית לערים מרכזיות אחרות ברחבי העולם. לעתים קשה לקבל את הביטחון העצמי של משקיעים אלו – כך למשל, מחירו של מטר רבוע של נדל"ן מגורים בברלין עלה בלא פחות מ-8% בין החודשים ינואר למרץ. בממוצע נדרשים הרוכשים כיום לשלם  3,322  אירו למטר רבוע. ואם ברצונכם לשכור דירה בעיר, המחיר הממוצע הוא 8.6 אירו למטר רבוע – וזו עלייה של כמעט 6 אחוזים בפרק הזמן המדובר. כלומר, עבור דירה של 90 מטרים רבועים ייאלץ השוכר לשלם לא פחות מ-800 אירו בחודש – לא כולל הוצאות חימום והוצאות תפעול נוספות של הבניין. ברלין ממוקמת במקום השני בטבלת עליות המחירים בשנה האחרונה. רק הער מונסטר רשמה עליות תלולות יותר. ואולם, מי שמתבונן במחיר למטר רבוע מגלה שברלין בהחלט אינה שייכת לקבוצת הערים היקרות בגרמניה – עיר הבירה ניצבת במקום ה-40 בלבד בכל הקשור למחירי דירות, ובתחום הדירות בשכירות – במקום ה-68 בלבד.

פוטנציאל עלייה נוספת למחירים בברלין
בעוד שהמחירים בבירת גרמניה עולים, הם מצויים בירידה בארה"ב במשך פרק זמן בלתי מבוטל. גם בלונדון נרשמה ירידה במחירים. מהי הסיבה העיקרית לתופעה זו? העלאת שערי הריבית על ידי הבנק המרכזי האמריקאי FED. ערך הריבית להשקעה לאורך 30 שנה עומד על כארבעה אחוזים. גם מגמות אשראי עולמיות היוו גורם לשינוי במחירי הנדל"ן. בגרמניה שערי הריבית נמוכים יחסית, ושער הריבית הבסיסי עומד על אפס אחוזים. מאריו דראגי, יו"ר הבנק המרכזי האירופאי, אישר לאחרונה שוב שהעלאת שערי הריבית איננה עומדת על הפרק.

מומחים רבים מניחים ששער הריבית הבסיסי יועלה בכל זאת בשנת 2019. שמועות רבות מתרוצצות סביב העניין וקשה להעריך כעת. בכל מקרה, המצב הנוכחי בשוק משמח את כל מי שיש להם אשראי או שוקלים לקבל אשראי בקרוב, מפני שקל להם יחסית לרכוש נדל"ן כעת. בהשוואה למדינות אחרות – ובמיוחד ארה"ב ובריטניה – נראה בבירור שאין בגרמניה בועת נדל"ן שעומדת להתפקע בקרוב. להפך –  יש פוטנציאל עלייה נוסף במחירי הנדל"ן בגרמניה.

Source: Berliner Abendblatt

קרא עוד
 
מאי
292018
 

ברלין דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe

קרא עוד
 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בירת גרמניה מרוויחה מהכלכלה החזקה ומנהירה של רוכשים

צמיחת המחירים בברלין לא מראה סימני האטה

עד לתחילת מרץ, עברו על גרמניה חמישה חודשים ללא ממשלה. לא ששוק הנדל"ן של ברלין הבחין בכך: במהלך השנה החולפת, עלו המחירים ב- 12.7% בממוצע למ"ר, לפי סוכנות הנדל"ן המקומית פירסט סיטיז, בהמשך למספר שנים של עליות מחירים משמעותיות.

רוכשים מקומיים ובינלאומיים כאחד מצאו עידוד גם בכלכלה הלאומית החזקה, עם צמיחה שהגיעה לשיא של 6 שנים ב-2017, ולגרמניה יש את היתרה הגדולה ביותר בעולם בחשבון השוטף שלה. למרות מס העברות נדל"ן של 6% – שבדרך כלל משולם ע"י הקונה – החל על נכסים בברלין, כל מי שמוכר בית שהיה בבעלותו במשך 10 שנים לפחות אינו ממוסה על הרווחים מהמכירה, מסביר דאקר חג'-עלי, יועץ השקעות נדל"ן בפירסט סיטיז.

אוכלוסיית העיר גדלה בכ- 50,000 איש בכל אחת מחמש השנים שקדמו ל-2017, לפי נתונים רשמיים. תושבים חדשים רבים עושים רילוקיישן יחד עם החברות שלהם, אומר רובי סטיוארט, מנהל שותף בסוכנות הנדל"ן סאווילס, המתאם עיסקאות עבור חברות ברחבי אירופה. "חצי ממה שאני עושה קשור לגרמניה. מדובר בצמיחה של חברות גרמניות עצמן, אך חברות חדשות רבות במרחב ההייטק גם עוברות לשם," הוא אומר.

רילוקיישנים של חברות התרבו מאז הצביעה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, מוסיף סטיוארט. עסקים מתפתים על ידי ודאות פוליטית רבה יותר, הוא אומר, והעובדה שברלין "עדיין זולה הרבה יותר מאשר שורדיץ' – מרכז ההייטק של לונדון."

מדיניות הדלת הפתוחה של גרמניה כלפי פליטים היא גם גורם משפיע: בשנה שעברה נרשמו 186,644 מבקשי מקלט ברשות הפדרלית למהגרים ופליטים ורבים מתוכם באים לברלין. הדבר עוזר לשמור על אחוזי תפוסה גבוהים של נכסים למסחר ולמגורים, בסביבות 98 אחוזים, לפי פירסט סיטיז וסאווילס.

ביקושים גבוהים והיצעים מוגבלים סייעו לדחוק את המחירים כלפי מעלה – הצמיחה כפולת הספרות בשנה שעברה לא היתה חריגה בשום צורה. "זו השנה השלישית או הרביעית שבה היא היתה בסביבות 10 אחוזים," אומר מר חג'-עלי. נתונים מהסוכנות שלו מצביעים על עליה של 10.1% ב-2015 ו-9.6% ב-2016. למרות השנים של צמיחה גבוהה, ברלין עדיין ברת השגה יחסית לרוכשים בינלאומיים: נכסי יוקרה בעיר עולים פחות או יותר כשליש מאשר בלונדון לפי מ"ר.

האזורים בהם הצמיחה היא המהירה ביותר, לפי חאג'-עלי, הם מיטה במרכז ברלין, פרנצלאוור ברג בצפון, פרידריכשיין במזרח, וקרויצברג ונויקלן בדרום.

"אלו אזורים נחמדים מאוד ויוקר המחיה נוח מאוד לרוכשים בינלאומיים. אנו מצפים שהמחירים ימשיכו לנוע למעלה," הוא אומר. חברת השירותים המקצועיים PwC מסכימה לכך, וקובעת זו השנה השלישית שהשקעות נדל"ן בברלין הם ההשקעה הטובה בשוק הנדל"ן האירופי.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר

מחירי הבתים בגרמניה עולים בקצב המהיר ביותר מזה עשורים וגורמים להתחדשות שיחות על בועת נדל"ן. מעל 160,000 דירות נמצאות בבעלות החברה של מיכאל צאהן והוא לא מוכן לשמוע על זה. "במשך 20 שנה, לא היתה לנו שום צמיחה בגרמניה – כלום," אומר מנכ"ל דויטשה בע"מ בן ה-54 במהלך הראיון. "אנחנו מפצים עכשיו על הפסדי העבר, אבל זה לא אומר שהשוק כבר הגיע לשיא."

הבתים בגרמניה הוסיפו לערכם כ- 60% מאז 2010, כך קבעה חברת דירוג האשראי הבינלאומית פיץ' רייטינגס בע"מ' בדו"ח שפירסמה בשבוע שעבר. זו עלייה חסרת תקדים בשוק שלא מיהר לאמץ בעלות על בתים ולמשוך משקיעים זרים.

"הכנסות מנדל"ן מתמודדות עם לחצים רבים בערים הגדולות," אמר אודו קורדטס-סנצנבאכר, מנהל שותף של תחום השקעות בנדל"ן למגורים ב-BNP פריבאס נדל"ן בפרנקפורט. "מצד שני, יש כמות אדירה של נזילות בשוק והמחירים עדיין זולים יחסית בסטנדרטים בינלאומיים." ברלין, בסיס הבית של דויטשה וונן והשוק הגדול ביותר שלה, היתה המנצחת הגדולה של תקופת הפריחה האחרונה. החודש, הגיעה העיר למקום הראשון בדירוג העולמי של 150 שוקי נדל"ן למגורים שיצרה חברת נייט פראנק, מה שנתן גושפנקא סופית להפיכתה מאזור נחשל ומטונף לאחד המיקומים המבוקשים ביותר באירופה.

משקיעים השקיעו סכום כולל של 14 מיליארד אירו (17 מליארד דולר) בבתים גרמנים בשנה שעברה, עלייה מ-13.5 מליארד אירו ב-2016, על פי נתונים שאספו ב BNP פריבאס, הבנק הגדול ביותר בצרפת. רוכשים מצפון אמריקה תרמו כ- 5% מהסכום הכולל, יותר מכל אזור אחר מחוץ לאירופה.

צאהן בילה את כל הקריירה שלו בעבודה עבור חברות השקעות נדל"ן בברלין, אך אפילו הוא הופתע ממהירות השינוי, דבר אותו הוא מייחס לאוכלוסייה הגדלה של העיר בשילוב עם שיעורי שיא שלילי של אבטלה, מחסור בנכסים חדשים ורמת נזילות גבוהה. "עדין קיים פוטנציאל רווח גבוה," לדבריו.

 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר1

 

לא כולם מאמינים בהמשך עליית המחירים בנוגע לנדל"ן גרמני. פיץ' חזתה בשבוע שעבר שעליות המחירים יאטו ל-5 אחוזים השנה ו-3 אחוזים ב-2019, בהשוואה ל-8.6 אחוזים בשנה שעברה. בדו"ח ינואר, דויטשה בנק אמר שהסיכון לבועה גדל, וחודש אחר כך, הבנק המרכזי של גרמניה הביע חששות לגבי הגידול המהיר. הבונדסבנק אמר שנכסים במקומות כגון ברלין, פרנקפורט ומינכן עשויים להיות מוערכים יתר על המידה בכ-35 אחוזים.

"נפילות שוק נגרמות בדרך כלל על ידי בניה רחבה מדי, וההיפך הוא הנכון בהרבה ערים גרמניות", אמר מיכאל פויגטלאנדר, כלכלן בכיר במכון הכלכלי הגרמני. נפילה פוטנציאלית בהגירה היא עניין חמור יותר, לפי פויגטלאנדר, המצפה לשינוי מועט במחירים בשנה הבעה לאחר עליה נוספת ב-2018.

 

בועה… איזו בועה אומרת חברת הנדלן הגרמנית השווה 16 מליארד דולר2

מחירי ההלוואות המטפסים עשויים להקטין את הביקוש. דויטשה בנק מצפה ששיעור המשכנתאות ל-5-10 שנים יעלה ל-2 אחוזים עד סוף השנה, מכ-1.7 אחוז כרגע. אולם, קצב העליה – מרמה נמוכה מאוד – צפוי להגביל את השפעת הדבר, לפי חברת ההלוואות הגרמנית הלבה. צאהן מונה למנכ"ל דויטשה וונן בדצמבר 2008. מאז, הכנסות החברה משכר דירה יותר מהכפיל את עצמו, בתמיכת רכישות כגון הקניה ב-3.4 מליארד אירו של GSW נדל"ן AG ושל 13,500 בתים מפטריציה נדל"ן AG תמורת 1.1 מליארד אירו. זה העלה את שווי השוק של החברה למעל 13 מליארד אירו.

אולם צאהן לא יכול לסמוך עוד על רכישות לצרכי צמיחה, מפני שפחות תיקים מגיעים לשוק. "בימים אלה, האסטרטגיה שלנו אינה מיזוגים ורכישות אלא ניהול נכסים," אמר.

תכנית השקעות

דויטשה וונן מוציאה מליארד אירו כדי להוסיף ערך לנכסיה. זה כולל מודרניזציה של הבתים, הרחבתם על ידי תוספת של קומה או אפילו, במקרים מסוימים, בנייתם מחדש. "אנחנו לא בעמדה שבה אנו יכולים להתרחב באותו קצב כמו בשלוש או ארבע השנים האחרונות," אמר צאהן. "לכן אנו משקיעים כל כך הרבה בתיק הנכסים הקיים שלנו."

עדיפות נוספת ניתנת להרחבת בסיס בעלי המניות של דויטשה וונן, לפי צאהן. בלאק רוק בע"מ, סאן לייף פיננסים בע"מ ונורגס בנק הם לפי שעה בעלי המניות הגדולים ביותר שלה, אך החברה מעוניינת במיוחד למשוך עוד חברות אסייתיות וכבר העמידה תערוכות בסינגפור, טוקיו ושנגחאי. "הגענו לגודל שהופך אותנו מסקרנים עבור משקיעים אסיתיים" אמר.

Source: Bloomberg

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

הממונה על הבינוי בסנאט

הכלכלה של ברלין צומחת וכך גם ביטחונם של יזמי נדל"ן שמוכנים לשקול פרויקטי השקעות נדל"ן בברלין הולכים וגדלים בעיר. הדבר נוגע גם לגורדי שחקים. רגולה לושר, הממונה על תחום הבינוי בסנאט, מקבלת הצעות רבות לפרוייקטים חדשים ועליה להחליט אם וכיצד לקדם את אישורם של פרוייקטים אלו ואת הוצאתם אל הפועל. ואולם, השאלה כמה גבוהים יכולים גורדי השחקים העתידיים בברלין להיות והיכן יש למקם אותם איננה שאלה פשוטה כלל. לושר מסבירה בראיון מדוע גורדי השחקים בעיר לא יכולים לצמוח לשמיים ללא מגבלות.

מה הטענות שלך למעשה נגד גורדי שחקים?
תשובה: כלום. כיצד הגעתם לדעה שיש לי משהו נגדם? קודמי בתפקיד התעקש על מגבלות גובה מסוימות, אך זה היה לפני עשר שנים. מעולם לא אמרתי משהו על מגבלות חמורות.

האם גם את סבורה שבניינים רבים היו נראים יפה יותר אילו נוספו להם קומה אחת או שתיים?
תשובה: השאלה כמה גבוה צריך בניין רב קומות להיות קשורה למרקם העירוני. יש מקומות בברלין שנבנו בקנה מידה גדול מאוד ויש להם נתוני ריכוזיות וצפיפות גבוהים. בניינים רבי קומות מייצרים תחבורה רבה בכבישים הסמוכים וגם תנועת אנשים. לפיכך יש לחשוב היטב מבעוד מועד ולתכנן את הקמת הבניינים האלו באזורים שיש לגביהם תכנון כולל אופטימלי. לפיכך אין זה מקרה שהבניינים הגבוהים ביותר בברלין מתוכננים ב-Alexanderplatz. גם באזור Breitscheidplatz אפשר לראות בניינים גבוהים מאוד, בערך בגובה של 120 מטר. כמו כן יש סביב לתחנה המרכזית של ברלין מקבץ בניינים גבוהים מאוד ושם אפשר להבחין בהרכב מגוון יחסית מבחינת גובהו של כל בניין, וכן מזרחית לתחנה.

אך האם הבניינים אינם נמוכים מדי?
תשובה: לא, בהקשר העירוני גובהם מתאים למדי לסביבה. כמובן שאפשר להתווכח ביחס לאדריכלות המסוימת של כל בניין.

האם מתוכנן גורד שחקים גם באזור גשר ורשאוור ליד מרכז הקניות שמוקם שם כעת?
תשובה: אכן, זה מתוכנן. קיימנו התייעצות בנוגע לכך בפורום הבינוי של העיר והתנהלו מגעים עם רשויות הרובע המקומי.

אילו בניינים מוגדרים כגבוהים לפי המושגים שלכם?
תשובה: בגובה של 60-80 מטר. בכל הקשור לבנייני מגורים, גובה של 60 מטר הוא הגובה ההתחלתי לבניין רב קומות. ככל שעולים בגובה, ההשקעה הנדרשת בתשתיות עולה, למשל תשתית מתאימה לכיבוי אש. הדבר גורם לכך שהדיור בבניינים רבי קומות כבר לא יהיה בר השגה. לעומת זאת, יש בניינים "רבי קומות באמת", שיש בהם 50 או אף 60 קומות, וגובהם עשוי להגיע ל- 200 מטר. בערים הגדולות של אירופה יש להעריך מחדש כל הזמן מהו הגובה המתאים לפני העיר.
בהשוואה לאירופה אפשר לציין את הבניינים הגבוהים בלונדון או במוסקבה, עד לגובה של 300 מטר.

כיצד נראית ברלין בהשוואה אליהן? האם אין צורך לעדכן את אמות המידה?
תשובה: מה שקובע הוא קנה המידה שהעיר כבר סיגלה לעצמה. ברלין היא עיר שטוחה למדי ואין בה כעת מקבצים של בניינים רבי קומות כמו בניו יורק או בחלקים של לונדון. בניינים גבוהים פחות מהערים האלו מתאימים לעיר יותר. בגבהים הבינוניים הללו עוד אפשר לחוש קשר כלשהו לקרקע. כלומר יש הבדל בין הימצאות בגובה 150 מטר מעל פני הקרקע, להימצאות בגובה 200 מטר מעל פני הקרקע. בגובה של 200 מטר אנו "מרחפים" מעל פני העיר. אין יותר קשר לעיר. וגם ההפך נכון: אם אתם עומדים בבניין שגובהו 120 או 150 מטר, תוכלו עדיין לראות חלונות בניינים אחרים ולקרוא שלטים. כלומר, יש לכם קשר לקרקע המציאות בעיר.

כלומר גובה של 150 מטר הוא די והותר עבור בירת גרמניה?
תשובה: התשובה תלויה במיקום המדוייק ברחבי העיר. תכנית Estrel לבניין בגובה 170 מטר, ברובע נויקלן, נראית מוצלחת ביותר, אולם יישומה קשור למרקם העירוני הסובב למשל שטחי התעשייה הישנים במקום. לדעתי, כאשר מדברים על בניינים רבי קומות, אין צידוק להתמקד רק בגובה הבניין, אלא לדון גם בפרטים סביבתיים חשובים נוספים.

אם כך, מה הופך בניין רב קומות לגורד שחקים מוצלח לדעתך?
תשובה: בניין רב קומות צריך להעניק משהו גם לסביבתו. למשל, יש להקצות שטח רחב לקומת הקרקע. הבניין צריך להיות נגיש ועליו להציע ערך מוסף כלשהו למרחב העירוני העוטף אותו. זה חל גם על בנייני מגורים רבי קומות. גם לקומות העליונות בבניין חשיבות רבה. יש לדאוג שיהיו נגישות לציבור הרחב, והדבר אפשרי אם מקצים שם מרחב למסעדה או לבית קפה ומאפשרים למבקרים ליהנות מנקודות תצפית על חלקי העיר.

האם מדובר בקריטריון שבכוונתך לממש בתכניות העתידיות שלכם?
תשובה: להערכתי כן. הקריטריון השלישי שחשוב לי במיוחד בכל הנוגע לבניינים רבי קומות הוא האיכות האדריכלית. גורד שחקים הוא בניין מיוחד שמקרין אופי מיוחד. בדרך כלל מדובר ב"כוכב" שבולט על רקע סביבתו, לכן אני מצפה מיזמי פרויקט כזה לבניית בניין רב קומות – להקדיש תשומת לב רבה במיוחד לקדמת הבניין. החזית צריכה להיות עמידה יותר בפני פגעי הטבע ומזג האוויר, ולו מפני שבניין כזה חשוף להם יותר מבניינים אחרים. אך בנוסף לכך, יש לדאוג שגם צורתו של הבניין תהיה מאיכות תכנונית גבוהה, וזאת מפני שלבניין רב קומות יש השפעה שמגיעה רחוק בעיר.

האם תוכלי לתת לנו דוגמה לכך?
תשובה: פרויקט Upper West הוא בניין רב קומות יפה במיוחד. לפני עשר שנים הוא תוכנן כבניין עם חזית זכוכית בלבד. אך בגלל ההקפדה הגוברת על תקנות בנייה שיתאימו לחסכון באנרגיה ובהוצאות חימום, היה צורך לשנות את התכניות. לפיכך פיתחנו את הרעיון לשלב את חלקי חזית הבניין זה בזה, כך שהמתבונן יתפוס מיד את מעגליותו של הבניין למרות השימוש בפלדה ובזכוכית. אני חושבת שהתוצאה מוצלחת במיוחד.

אך יש לחץ על היזמים להתקדם מהר בפרויקטים ולייצר את הבניינים בהקדם. האם אין זה קשה לקדם שיקולים אסתטיים בתנאים כאלו?
תשובה: זהו תפקידי בסנאט. מועצת הבינוי מחויבת מתוקף תפקידה להתייחס גם לאופן שבו בניינים חדשים משנים את פני העיר.

האם את חשה לחץ לקבל החלטות מהר יותר מפני שאנשים רוצים להרוויח כסף בהקדם עבור השקעתם הנכבדת בפרויקט בינוי?
תשובה: כן, בהחלט. יש צורך לשכנע אותם שגם להם חלק בעניין ושיש לדאוג לאסתטיות לאורך זמן של הבניין. אם כעבור שלוש שנים, הבניין כבר ייראה זול או צעקני, התושבים כבר לא יהיו מעוניינים בו, הנכס יאבד רבות מערכו וכבר לא יהווה תרומה לעיר בכללותה ואז יהיה צורך להרוס את הבניין ולבנות פרויקט אחר במקומו וזה בוודאי לא תורם לחסכון ולפיתוח בר קיימא של העיר.

עד כמה צפוי מתחם אלכסנדרפלאץ להשתנות לפי תכניותיכם? האם תחליפו את תכנית האב משנות ה-90 בתכנית חדשה?
תשובה: היסודות השתנו במתחם זה. בשנות ה- 90 הניחו המתכננים שהבניין ייהרס ושבמקומו ייבנה פרויקט Kollhof Stadtkrone וכעת התברר שבניינים רבים במתחם צפויים להישאר במקומם. לפיכך עלינו להתאים את תכנית הפיתוח למציאות הזו ואת זאת ניתן להסדיר רק בהסכמה עם בעלי הנכסים הקיימים שם. בינתיים כמה מהבניינים גם קיבלו סטטוס של בניינים מיוחדים לשימור. גם בניינים רבי קומות עשויים לקבל סטטוס כזה – מדובר בבניינים יפים וזו מגמה בברלין. מדובר גם בקומפלקס הבניינים ברחוב לייפציגר עם החלונות הגבוהים. בניינים כאלו מציעים איכות מחייה או עבודה מצויינת ליושביהם. אפשר לציין גם את פרויקט Hansaviertel או גורד השחקים GSW ובניין Telefunken בכיכר ארנס רויטר.

הבה נחזור לדון באלכסנדרפלאץ.
תשובה: החזון של אדריכלי חברת Kollhof כבר אינו בר מימוש, מפני שמתחם Park Inn יישאר במקומו. לפיכך המליצו המומחים שלנו על התווית תכנית פיתוח חדשה. כעת אנו בודקים כיצד בניינים רבי קומות יכולים להשתלב בתכנית הפיתוח הזו.

מדוע הבניינים המתוכננים אמורים להיות מחוברים זה לזה ובגבהים דומים?
תשובה: לפי ממצאינו, מוטב שהבניינים ישתלבו באופן זה. זהו המקום היחיד בברלין שבו אפשר לבנות רובע של בניינים רבי קומות וכך יתאפשר לבניינים לנהל דיאלוג האחד עם השני.

אך האם לא מתאים לבירת גרמניה קו רקיע עם בניינים גבוהים רבים יותר, כפי שאנו רואים בערים לונדון או שיקאגו?
תשובה: באלכסנדרפלאץ, הבניינים רבי הקומות יהיו קרובים זה לזה לפחות כמו ברחוב לייפציגר, שבו הם יוצרים אנסמבל אחד משולב. דמיינו לעצמכם שלושה בניינים בגבהים שונים, זה בוודאי ייראה לכם צורם. לפיכך חשוב שהבניינים יהיו פחות או יותר באותו הגובה.

אך ברחוב לייפציגר הבניינים סדורים באופן מיוחד, כמו פנינים בשרשרת.
תשובה: כך מתוכנן גם באלכסנדרפלאץ. הבניינים אמורים להשתרע לאורך הרחוב ולתפוס חלק נכבד מהמרחב שקיים שם כעת. רק חלק קטן מהמרחב הזה יישאר – בניין הוצאת הספרים של ברלין הוכרז כבניין לשימור והוא לא ייהרס, אך רוב המרחב פנוי לבנייה מחדש במתחם זה. כמו כן, יש צורך לשלב בצורה נאה את בניין Park Inn. אנו בודקים כעת אם גובה של כ-130 מטרים לבניינים המתוכננים יתאים לסביבה זו ויאפשר שילוב הולם של הבניינים הקיימים והבניינים החדשים שייבנו שם.

מדוע אינכם מקנים ליזמי הפרויקטים מרחב פעולה נרחב יותר?
תשובה: באופן טבעי אפשר לבנות ללא פיקוח – "צמחית פרא", אך לגבי אלכסנדרפלאץ יש לנו תכנית מגובשת. הרעיון הוא שיהיו שם שתי שכבות; האחת – שכבת הבנייה המזרח גרמנית – בנייה מודרנית מהתקופה שלאחר מלחה"ע ה- 2. השנייה – דור חדש של בנייה לגובה בנוסח המאה ה- 21.

האם הבניינים רבי הקומות המתוכננים רחוק יותר משם, כגון פרויקט הבנייה Alexa, עשויים לקבל אישור לגובה רב יותר?
תשובה: באופן כללי אינני מתנגדת לבנייה לגובה של עד 150 מטר סביב אלכנסדרפלאץ, אך יחד עם זאת, אני סבורה שעלינו לשקול מה פירוש הדבר למרקם העירוני שייווצר שם. הבניינים החדשים צריכים להשתלב היטב בבנייה שכבר קיימת שם ואסור שייראו כמו נטע זר בסביבתם.

את זה אנו יודעים כבר שנתיים, מאז שהבניינים מתקופת מזרח גרמניה הוכרזו כבניינים למוגנים לשימור. מדוע התכנית החדשה מתעכבת זמן רב כל כך?
תשובה: מפני שבמשך זמן רב לא הייתה פתיחות פוליטית נדרשת לבחון את סוגיית הבנייה לגובה. עלי לקבל מנדט פוליטי כדי לבצע זאת. כעת המנדט הזה ניתן.

אך האם אינכם נופלים כעת לאותה מלכודת, שבה תכנית חדשה תציב יעדים שאף אחד לא יוכל לקבל ואף אחד לא יהיה מעוניין להשקיע בה וכך הכל יישאר כפי שהוא בשטח?
תשובה: הקושי העיקרי במשך שנים רבות היה שדמי השכירות היו נמוכים מדי. כעת המצב השתנה ופרוייקטים מהסוג הזה כבר משתלמים ליזמים, בעיר ברלין בכללותה ובפרט במתחם המדובר.

האם תוכלי לתת לנו תחזית מתי נתחיל לראות במו עינינו שינויים באלכסנדרפלאץ?
תשובה: אני מקווה שבקרוב מאד. מגרש D3 בין Park Inn למגדל Hines המתוכנן כבר אושר לבנייה על פי תכנית. אנו כבר מכינים בשיתוף עם היזם את המכרז שאליו יוכלו אדריכלים לגשת.

גם בנוגע למתחם גן החיות יש ביקוש. במקום שבו היה פעם גלגל ענק מתוכנן להיבנות בניין בן 30 קומות. ואת הבניין הגבוה הישן ברחוב Hardenberg היזמים היו שמחים להרוס כדי לבנות במקומו בניין חדש. האם את צופה שיוגשו התנגדויות רבות לתכניות הללו?
תשובה: מרכז City West (במערב ברלין) הוא Breitscheidplatz ולפיכך, שם צריך להקים את הבניינים הגבוהים ביותר. כמו כן, יש להתחשב בהיררכיה של גבהי הבניינים. אמנם אפשר להקים בניין רב קומות במתחם הגלגל הענק, אך תחילה יש לסווג אותו מבחינת גובהו, ביחס לבניינים אחרים שמתוכננים באזור. גורד השחקים במתחם גן החיות הוא חלק ממתחם Zoo Palace ו-Bikini House וסביר שיקבל סטטוס של בניין לשימור.

נניח שברצוננו להקים בניין רב קומות ואנו עובדים על תכנית כזו. מה צריכה התכנית הזו לכלול?
תשובה: אם איננו עוסקים במיקום מסוים, אתייחס רק לאמות המידה הכלליות. יש לבדוק אם הבניין מתאים לסביבתו. גם אם נכון הדבר, אין פירוש הדבר שתכנית בינוי תאושר בהכרח. מדיניות כזו תגביר את הספקולציה סביב קרקעות בברלין ואיננו מעוניינים לתרום למגמה שלילית זו. במקרה כזה נפתח תחילה מודל כללי לפרויקט ונבחן אותו עם המומחים. לאחר מכן הפרויקט יועבר לדיון פוליטי ברשויות, כבר בשנה הבאה – 2019. אין מניעה בפרק הזמן הזה, להמשיך ולקדם היבטים רבים של הפרויקט.

קרא עוד
Inspiration Group