בלוג ברלין

 
מאי
022019
 

מחירי שכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת.

בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים.

המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד.

המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה.

חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה.

מיקום, מיקום, מיקום
כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות.

בשכונה המבוקשת ביותר בעיר, פרידריכסהיין-קרויצברג, המחירים עלו בממוצע ב- 9.1%, עד ל-12.99 אירו למ"ר.

מחירי השכירות הנמוכים ביותר בעיר היו בשכונת מרצאן-הלרסדורף, בה המחיר הממוצעהיה 7.73  אירו למ"ר, שעדיין מהווה עלייה של 5.3%.

 האטה בעלייה?
אולי הנחמה היחידה לתושבים או לתושבים הפוטנציאליים של העיר הגרמנית הגדולה ביותר היא בכך שקיימת האטה בעליית המחירים. בעוד מחירי השכירות ברחבי העיר עלו ב-5.6% משנת 2017 לשנת 2018, בשנה שעברה הם עלו ב-8.8%.

"למרות העובדה שהעלייה במחירי השכירות בברלין עברה האטה מסוימת, אי אפשר לומר שקיימת נטייה כזאת. להפך, קצב העלייה היה כמעט זהה לרמתו בשנת 2016"  –  אמר גרו ברגמן, המבטא את דעתם של מחברי הפרויקט.

לא רואים את הקצה?
מחירי השכירות העולים הינם הנושא הנידון לעתים קרובות בגרמניה, במיוחד בערים גדולות יותר כגון המבורג,  פרנקפורט וברלין, שבהן המחירים נמצאים במגמת העלייה.

למרות מאמצי הביצוע של רפורמת החוק המכוונת להגבלת העלייה במחירי השכירות, נמשכת עליית מחירים חדה.

מגוון פתרונות נידונו במהלך השנים, כולל החמרת הבקרה או אפילו פתרונות רדיקליים יותר כגון הלאמת רכושן של חברות גדולות.

למרות שלא נראה כי הביקוש ירד בזמן הקרוב, תעשיית הבנייה השתדלה בשנים האחרונות להגדיל את ההיצע.

כפי שמדווח "ברלינר מורגנפוסט", ברחבי ברלין כרגע קיימות 26,000 דירות חדשות הנמצאות בשלבי בנייה.

ייתכן שזה ישפר את ההיצע במידה מסוימת בשביל 40,000 האנשים הצפויים לעבור לעיר כל שנה, אך עדיין מדאיגה העובדה שהבונים מתמקדים בדירות יוקרה, תוך כדי התעלמות מן הקצה הנגדי של השוק.

Source: The Local DE

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא.

מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים, מחירי הבתים עדיין נמוכים יחסית. למעשה, העלות כיום של בתים טוריים בערים גדולות אחרות במערב גרמניה ("ערי A"), עומדת על כ-50% יותר מאשר בברלין. בשנת 2009 ההפרש עמד על כ-30% בלבד ואפילו בשנות ה-90 ההפרשים נעו בטווחים זהים פחות או יותר. המחירים לבתים חדשים בבניה טורית עלו גם הם בצורה ניכרת, לרוב בכ-10% לעומת השנה הקודמת, אך עלויות הבתים הפרטיים עבור משפחות יחידות עלו רק ב-5%. עלות בתים פרטיים למשפחות יחידות בברלין מהווה כחצי מעלות בתים דומים בשאר האזורים המרכזיים במערב גרמניה. מחירי דירות בברלין עברו התפתחות דומה – כיום, מחירה של דירה קיימת עלה ביותר מ-15%, ומחירה של דירה חדשה עלה ביותר מ-10%. לפי חברת Bulwiengesa, ברלין ממוקמת במקום ה-11 ברשימת הערים היקרות ביותר במחירי דירות בגרמניה (עליה מהמקום ה-15), ולפי חברת Numbeo, היא ממוקמת במקום ה-20 ברשימת הערים היקרות ביותר באירופה, כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר מסתכם ב-3,600 אירו.

כמו בערים אחרות, גם בברלין עליית המחירים נגרמת עקב מחסור משמעותי בבתים זמינים. רבים מאמינים כי המחסור במגרשים לבניה הוא אחת הסיבות המרכזיות למצב הזה. יחד עם זאת, קיים מחסור גם בכוח עבודה מיומן, המתקיים לא רק בברלין אלא גם בערים נוספות. לפי לשכת הסטטיסטיקה של ברלין, מספר העובדים בתעשיית הבניה הולך ומצטמצם בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר), הסתיימה בנייתן של 15,700 יחידות דיור בלבד, כלומר 0.8% מסך כמות הבתים הקיימים. בהתחשב בעלייה בכמות שעות העבודה, סביר שמספר השלמות הבניה יעמוד על 16,000 יחידות דיור או לחילופין יהווה כ-0.9% מסך כמות הבתים הקיימים ב-2018. אך יחד עם זאת, מדובר רק בחלק קטן מהכמות הנדרשת עבור גידול האוכלוסייה המתרחש בעיר.

בין השנים 2011 ל-2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר) אוכלוסיית ברלין גדלה בכמעט 290,000 תושבים, ומספר משקי הבית עלה בכמעט 200,000. הביקוש היציב לא דועך בשל פיתוח שוק העבודה הנוח לעובדים. הגידול בתעסוקה עומד על כ-4% בשנים 2016 ו-2017 וכנראה ימשיך בקצב זה גם בשנת 2018. מאז 2009, שיעור התעסוקה גדל ביותר מ-30% במונחי צבירה. בהמשך לכך, שיעור האבטלה קטן משמעותית במשך השנים וצנח ל-7.6% בלבד בנובמבר 2018. שוק העבודה של ברלין מתייצב בהשוואה לערים אחרות בגרמניה. בחינת נתונים היסטוריים מראה לנו באופן מובהק כמה מרשימה התפתחות השוק – בשנת 2003, שיעור האבטלה עמד על יותר מ-20%.

ניתוח מגזר שוק העבודה בברלין יניב תובנות נוספות ומעניינות לגביו. תעשיית הייצור המסורתי מהווה מגזר חשוב בגרמניה, כאשר אחת מכל ארבע עבודות בתעשייה זו כפופות לדמי ביטוח לאומי. עם זאת, התעשייה המסורתית משחקת תפקיד קטן בברלין, בה מתוך שמונה משרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי, רק אחת מהן מאוישת בתעשיית הייצור. הגידול בשיעור התעסוקה התרחש בעיקר במגזר השירות, בו נפתחו מעל ל-200,000 משרות חדשות בין השנים 2013 ל-2018. נתון זה גדול ממספרן הכולל של העבודות בתעשיית הייצור המסורתי שכפופות לדמי ביטוח לאומי. קרוב למחצית ממשרות חדשות אלו נוצרו בשלוש מחלקות שירות בלבד (WZ2008) – הראשונה, שירותים מקצועיים, מדעיים וטכניים, הכוללים גם שירותי נדל"ן ותיווך, השנייה, שירותים עסקיים שונים, והשלישית, מחלקת שירותי המידע והתקשורת, שרשמה את הגידול החד ביותר מאז שנת 2013 (מעל 50%). ברלין מיקמה את עצמה באופן ברור במרכז פיתוחי הסטארט-אפ. בהתאם לנתונים שנמסרו על ידי עיריית ברלין, מעל 500 חברות דיגיטליות הוקמו בעיר בשנת 2017, מספר גדול יותר ממספר החברות שהוקמו בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט יחדיו. בנוסף, אחת מכל 10 חברות דיגיטליות שהוקמו, יוסדו בברלין. כתוצאה מכך, מספר בוגרי האוניברסיטאות שעובדים במשרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי גדל ביותר מ-5 נקודות אחוז בין השנים 2013 ל-2018, לסך של יותר מ-26%. הגידול בשוק התעסוקה במגזרים המבוססים על השכלה וראייה עתידנית, מצביע על צמיחה בת קיימא. לכן, לא נופתע כאשר שוק העבודה של ברלין יצמח ולא רק יסגור את הפער בין הערים המערביות האחרות בגרמניה, אלא יעבור אותן.

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת1

2013-2018: יותר מ-200,000 משרות התווספו למגזר השירות

תעשייה

1 נדל"ן, עצמאיים, שירותים מדעיים וטכניים
2 טכנולוגיית תקשורת והעברת מידע
3 תחומי שירות נוספים שונים
מגזר השירות למשל 1,2 ו-3
מקורות: משרד העבודה הארצי, מחקר דויטש בנק

כבר עכשיו, תקציבה של ברלין מושפע לטובה משינויים אלו. בין השנים 2014-2018, הוצאות המגזר הציבורי גדלו ב-5 מיליארד אירו ועמדו על 28.6 מיליארד אירו. באותו הזמן, הוצאות הביטוח הלאומי (כלומר הוצאות חברתיות ושירותים לצעירים) ירדו ב-1.5 מיליארד אירו, וחלקן בסך ההוצאות ירד מ-28% ל-24%. הוצאות בניה במגזר הציבורי והשקעות גדלו בכמעט מיליארד אירו בפרק הזמן הזה. יתרה מכך, ברלין הקטינה את החוב שלה במגזר הציבורי, שעמד ב-2012 על מעל ל-60 מיליארד אירו, וב-2018 עומד על פחות מ-55 מיליארד אירו. חובות מבניים עתידיים ושיפורים בהכנסות ממיסים צפויים להתרחש בהתאמה להמשך הצמיחה הכלכלית האדירה בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בהתאמה לגידול באוכלוסייה. עד לשנת 2030, צפויים לעבור לברלין 260,000 אנשים נוספים. עליה יציבה בדרישה לדיור בעיר תיתקל בשנים הבאות במספר דירות שנשאר קבוע באופן יחסי. בעוד ששיעור בעלי הדירות נמוך יחסית בברלין (לפי מפקד אוכלוסין ב-2011 שעמד על 15.6%, בהשוואה למעל 20% באזורים עירוניים אחרים ו-45.9% בגרמניה כולה), יכול להיות שהדיירים יאלצו לרכוש את בתיהם, זאת למרות ההאטה המשמעותית בגובה דמי השכירות, לפחות בדירות קיימות. שיעור הגידול השנתי צנח מ-7% בשנת 2016 והשיא שחל ב-2017 עם 11%, התכנס ל-3% בלבד בשנת 2018. להבדיל מההאטה בדמי השכירות, מספר גורמים מצביעים על מחזור כלכלי בברלין, שיכול להימשך גם אחרי 2020. בכך, מצב הדיור בברלין יכול לתרום משמעותית למגמה שבסופה ברלין תהפוך לאחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר, בדיוק כפי שהיא הופכת גם לחדשנית ביותר. ברלין כבר לא "ענייה, אבל מושכת" לפי הגדרתו המפורסמת של ראש העיר לשעבר, וורייט (Wowereit) בשנת 2003, אלא להיפך, יכול להיות שבקרוב תוגדר כ"עשירה וחדשנית".

 

Source: Deutsche Bank

 

קרא עוד
 
ינואר
282019
 

מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר.

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030.

Source: Metro

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

איזו דירה נוכל להרשות לעצמנו בברלין

גם מי שנהנה כרגע ממגורים בשכירות במחיר נוח בבירת גרמניה אינו בטוח בעתיד: יש צפי מתמיד לעליה בדמי השכירות, וישנה גם האפשרות שבעלי דירות בברלין יחליטו לשלוח לדיירים צו פינוי ויכריזו שבכוונתם לעבור לשימוש עצמי בדירה. לפיכך, תושבי ברלין שואלים עצמם האם לא יותר משתלם כעת לרכוש דירה ולזכות ביציבות דיור רבה יותר. משפחה מרובע PANKOW מבקשת לבחון את הנושא לעומק.

טום ואשתו סטפי (שמות בדויים) מתקשים להסתיר את הכעס שהם חשים כאשר הם מדברים על הדירה שהם מתגוררים בה בשכירות. הם מספרים כי בשנתיים האחרונות דמי השכירות עלו בהתמדה, ובתמורה לכך "לא שודרג כלום, אבל ממש כלום, בדירה או בבניין בכללותו!". מאז שהדירה נמכרה לבעלים חדשים, הלה מעלה את המחיר ככל שיוכל בהתאם למדדי המחירים בבירת גרמניה. רק לפני ימים אחדים קיבלו השניים מכתב נוסף לתיבת הדואר שלהם ובו התבשרו על עלייה צפויה נוספת בדמי השכירות.

הם מדווחים כי הפעם מדובר בהעלאה של לא פחות מ-120 אירו. סוגיה זו בכל פעם מעוררת סערת רגשות אצל הזוג. זוהי המציאות היומיומית למשפחות רבות בבירת גרמניה, שחייהן מתוחים גם כך. הם כבר אינם צעירים, וכמותם יש רבים בברלין שהמגורים בשכירות הפכו עבורם לעניין של חוסר יציבות.

מדובר בדירה יפה, בת שלושה חדרים, בבניין מגורים ותיק ברובע PANKOW, הנחשב למקום צומח מבחינת כוח המשיכה שלו למשקיעי נדל"ן. אפשר לראות הורים עם עגלות ילדים ממותגות וילדי גן רבים הולכים בשורה. רק רעש המטוסים הקבוע, בדרכם לנחיתה בשדה התעופה טגל, מפר את האידיליה.

סטפי, טום וילדיהם עברו לכאן לפני שבע שנים מאזור MOABIT. באותה תקופה לא היה קשה למצוא דירה נוחה ברובע במחיר סביר, ואולם היצע גני הילדים היה מצומצם. לאחר שבע שנים המשפחה הרגישה שהיכתה שורשים במקום מגוריה הנוכחי. ההורים טרם סיפרו לילדיהם שהם שוקלים לעבור דירה. גם הם עצמם לא ממש רוצים לעזוב. ואולם, העלייה בשכר הדירה מלחיצה אותם יותר ויותר. הם מספרים כי בתחילה היה שכר הדירה 1050 אירו לחודש. כעתם הם משלמים 1200 אירו לחודש והעלייה הבאה כבר נראית באופק. אלו סכומים נכבדים עבורם כמשפחה והם מתקשים לחסוך כסף. "בסוף החודש לא נותר כמעט כלום מהמשכורת", הם אומרים.

סטפי וטום מקווים שרכישת דירה תאפשר להם ליצור ערך ולהרוויח משהו על השקעתם, לפחות בטווח הארוך. בנוסף לכך, חשוב להם לדעת מה תהיה ההוצאה החודשית הכרוכה במגורים, ואם ירכשו דירה תהיה להם ודאות רבה יותר, לעומת מגורים בשכירות, שכפופים לרצונו של בעל הנכס להעלות את שכר הדירה שוב ושוב.

סטפי וטום מרוויחים יחד בסך הכל 4280 אירו לחודש. הם מציגים נתונים מספריים על חייהם שמאפשרים להבין את הקשיים. המשפחה רכשה לאחרונה מכונית משומשת, והשקיעה כמעט את כל הכסף שעמד לרשותה. כעת נותרו להם רק כ-15 אלף אירו. הם תוהים אם הון עצמי נמוך יחסית כזה מאפשר רכישת דירה. מובן שהם יכולים לקבל הלוואה גדולה בשוק הפרטי, אך הלוואה כזו כרוכה במחיר ובסיכון.

מקורות התעסוקה היציבים שלהם יוכלו לסייע להם לקבל הלוואה נוחה, כך אומרת סטפי. שניהם מועסקים במשרות קבועות כאשר סטפי עובדת במשרה חלקית. הכנסתם החודשית אינה גבוהה אך היא סולידית. מתוך 4280 אירו נטו לחודש, כ-1200 אירו משמשים לתשלום הוצאות שכר הדירה. הם מציינים כי אין להם חובות כלשהם, אך גם אין להם הורים עשירים. הוריה של סטפי כבר נפטרו ואביו של טום חי בבית אבות.

כך או אחרת – הם איחרו את הרכבת, לפחות בנוגע לרכישת דירה ברובע PANKOW או ברובע אחר במרכז ברלין. הם תוהים אם ימצאו משהו באזור ברלין רבתי, והם מוכנים אף לקנות דירה בחגורת היישובים המקיפה את בירת גרמניה.

אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בברלין מעיד כי יש בעיר רבעים שעדיין לא מיצו את יכולת הפיתוח שלהם, למשל רובע SPANDAU. עם מעט דמיון ומאמץ, משפחות יכולות לרכוש דירות בנכסים שכעת לא נראים יפים במיוחד, ולבנות על כך שהרובע יעבור פיתוח שישפר את חזותו ואת ערך הנכסים בו. ואולם, סטפי וטום טרם הלכו לבחון דירות. הם חוששים ומלאי ספקות. במשך שנים רבות הדברים הסתדרו היטב עבורם כשוכרי דירות, אך מגמת העלייה בשכר הדירה עשויה להרחיק אותם ממרכז ברלין. מוטב לקבל את ההחלטה בעתיד הקרוב, לדבריהם. מומחה נדל"ן בעיר מעיר כי במצבים האלה ההחלטה בעצם לא ממש בידיהם והנסיבות מאלצות אותם לעשות מעשה.

שוק הנדל"ן בברלין לא מציע לטום וסטפי עסקאות נהדרות
טום וסטפי בודקים הצעות שונות באינטרנט, אך מציאות של ממש לא עלו בחיפוש. הם החליטו להזין במנועי החיפוש סכום מקסימלי של ארבע מאות אלף אירו לרכישה. לצערה של סטפי, אף אחת ממעט ההצעות שעלו בחיפוש איננה בשכונה ותיקה בברלין. גם היצע הדירות עבור המשפחה בברנדנבורג אינו גבוה במיוחד. השניים מעוניינים בכל מקרה בדירה בבניין משותף ואין בכוונתם לבנות בית בעצמם.

הם מביאים בחשבון בניין שבנייתו מסתיימת בקרוב ברובע Pankow,  ומחיר דירה בו כמעט ארבע מאות אלף אירו. מכרים שלהם רכשו דירה בפרויקט. במחיר כזה ייאלצו לחרוק שיניים כדי לשלם במשך השנים את המחיר.

לעומת זאת, בעיר ברנדנבורג הם יכולים לרכוש דירה בבניין שורות, עם גינה קטנה, מתאימה לצרכיהם, במחיר של 210 אלף אירו "בלבד".

 

Source: Rundfunk Berlin-Brandenburg

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
יוני
262018
 

למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדלן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה.

באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים.

האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין?
בעוד ששוק הנדל"ן זינק מעלה מעלה במדינות כמו ארה"ב ובריטניה בין השנים 1995-2010, העלייה התלולה בברלין החלה מאוחר יחסית, בשנים 2010-2011. וגם בתחילתה, המומחים הסבירו את הדבר כתיקון שוק בסך הכל – עלייה שהתאימה את המשק הגרמני ממצב של מחירים נמוכים מדי למחירים ריאליים. אך עבור משקיעים בינלאומיים, גם מחירים גבוהים יחסית לברלין, כגון 2500 אירו למטר רבוע ברבעים מבוקשים של העיר, אינם גבוהים במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בלונדון או בניו יורק. ואולם, מדובר לא רק במחירים נמוכים לכאורה – מדובר גם באופייה הכולל של העיר השקטה, הפתוחה לעולם, הסובלנית ובעלת איכות החיים הגבוהה. התכונות הללו מושכות משקיעים מכל העולם לבירת גרמניה.

משקיעים בינלאומיים לא נראים מוטרדים מחששות הבועה, שהחלו להתפרסם כבר בשנת 2015. רוב המשקיעים הללו סבורים שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות, וזאת מפני שהם נמוכים יחסית לערים מרכזיות אחרות ברחבי העולם. לעתים קשה לקבל את הביטחון העצמי של משקיעים אלו – כך למשל, מחירו של מטר רבוע של נדל"ן מגורים בברלין עלה בלא פחות מ-8% בין החודשים ינואר למרץ. בממוצע נדרשים הרוכשים כיום לשלם  3,322  אירו למטר רבוע. ואם ברצונכם לשכור דירה בעיר, המחיר הממוצע הוא 8.6 אירו למטר רבוע – וזו עלייה של כמעט 6 אחוזים בפרק הזמן המדובר. כלומר, עבור דירה של 90 מטרים רבועים ייאלץ השוכר לשלם לא פחות מ-800 אירו בחודש – לא כולל הוצאות חימום והוצאות תפעול נוספות של הבניין. ברלין ממוקמת במקום השני בטבלת עליות המחירים בשנה האחרונה. רק הער מונסטר רשמה עליות תלולות יותר. ואולם, מי שמתבונן במחיר למטר רבוע מגלה שברלין בהחלט אינה שייכת לקבוצת הערים היקרות בגרמניה – עיר הבירה ניצבת במקום ה-40 בלבד בכל הקשור למחירי דירות, ובתחום הדירות בשכירות – במקום ה-68 בלבד.

פוטנציאל עלייה נוספת למחירים בברלין
בעוד שהמחירים בבירת גרמניה עולים, הם מצויים בירידה בארה"ב במשך פרק זמן בלתי מבוטל. גם בלונדון נרשמה ירידה במחירים. מהי הסיבה העיקרית לתופעה זו? העלאת שערי הריבית על ידי הבנק המרכזי האמריקאי FED. ערך הריבית להשקעה לאורך 30 שנה עומד על כארבעה אחוזים. גם מגמות אשראי עולמיות היוו גורם לשינוי במחירי הנדל"ן. בגרמניה שערי הריבית נמוכים יחסית, ושער הריבית הבסיסי עומד על אפס אחוזים. מאריו דראגי, יו"ר הבנק המרכזי האירופאי, אישר לאחרונה שוב שהעלאת שערי הריבית איננה עומדת על הפרק.

מומחים רבים מניחים ששער הריבית הבסיסי יועלה בכל זאת בשנת 2019. שמועות רבות מתרוצצות סביב העניין וקשה להעריך כעת. בכל מקרה, המצב הנוכחי בשוק משמח את כל מי שיש להם אשראי או שוקלים לקבל אשראי בקרוב, מפני שקל להם יחסית לרכוש נדל"ן כעת. בהשוואה למדינות אחרות – ובמיוחד ארה"ב ובריטניה – נראה בבירור שאין בגרמניה בועת נדל"ן שעומדת להתפקע בקרוב. להפך –  יש פוטנציאל עלייה נוסף במחירי הנדל"ן בגרמניה.

Source: Berliner Abendblatt

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בירת גרמניה מרוויחה מהכלכלה החזקה ומנהירה של רוכשים

צמיחת המחירים בברלין לא מראה סימני האטה

עד לתחילת מרץ, עברו על גרמניה חמישה חודשים ללא ממשלה. לא ששוק הנדל"ן של ברלין הבחין בכך: במהלך השנה החולפת, עלו המחירים ב- 12.7% בממוצע למ"ר, לפי סוכנות הנדל"ן המקומית פירסט סיטיז, בהמשך למספר שנים של עליות מחירים משמעותיות.

רוכשים מקומיים ובינלאומיים כאחד מצאו עידוד גם בכלכלה הלאומית החזקה, עם צמיחה שהגיעה לשיא של 6 שנים ב-2017, ולגרמניה יש את היתרה הגדולה ביותר בעולם בחשבון השוטף שלה. למרות מס העברות נדל"ן של 6% – שבדרך כלל משולם ע"י הקונה – החל על נכסים בברלין, כל מי שמוכר בית שהיה בבעלותו במשך 10 שנים לפחות אינו ממוסה על הרווחים מהמכירה, מסביר דאקר חג'-עלי, יועץ השקעות נדל"ן בפירסט סיטיז.

אוכלוסיית העיר גדלה בכ- 50,000 איש בכל אחת מחמש השנים שקדמו ל-2017, לפי נתונים רשמיים. תושבים חדשים רבים עושים רילוקיישן יחד עם החברות שלהם, אומר רובי סטיוארט, מנהל שותף בסוכנות הנדל"ן סאווילס, המתאם עיסקאות עבור חברות ברחבי אירופה. "חצי ממה שאני עושה קשור לגרמניה. מדובר בצמיחה של חברות גרמניות עצמן, אך חברות חדשות רבות במרחב ההייטק גם עוברות לשם," הוא אומר.

רילוקיישנים של חברות התרבו מאז הצביעה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, מוסיף סטיוארט. עסקים מתפתים על ידי ודאות פוליטית רבה יותר, הוא אומר, והעובדה שברלין "עדיין זולה הרבה יותר מאשר שורדיץ' – מרכז ההייטק של לונדון."

מדיניות הדלת הפתוחה של גרמניה כלפי פליטים היא גם גורם משפיע: בשנה שעברה נרשמו 186,644 מבקשי מקלט ברשות הפדרלית למהגרים ופליטים ורבים מתוכם באים לברלין. הדבר עוזר לשמור על אחוזי תפוסה גבוהים של נכסים למסחר ולמגורים, בסביבות 98 אחוזים, לפי פירסט סיטיז וסאווילס.

ביקושים גבוהים והיצעים מוגבלים סייעו לדחוק את המחירים כלפי מעלה – הצמיחה כפולת הספרות בשנה שעברה לא היתה חריגה בשום צורה. "זו השנה השלישית או הרביעית שבה היא היתה בסביבות 10 אחוזים," אומר מר חג'-עלי. נתונים מהסוכנות שלו מצביעים על עליה של 10.1% ב-2015 ו-9.6% ב-2016. למרות השנים של צמיחה גבוהה, ברלין עדיין ברת השגה יחסית לרוכשים בינלאומיים: נכסי יוקרה בעיר עולים פחות או יותר כשליש מאשר בלונדון לפי מ"ר.

האזורים בהם הצמיחה היא המהירה ביותר, לפי חאג'-עלי, הם מיטה במרכז ברלין, פרנצלאוור ברג בצפון, פרידריכשיין במזרח, וקרויצברג ונויקלן בדרום.

"אלו אזורים נחמדים מאוד ויוקר המחיה נוח מאוד לרוכשים בינלאומיים. אנו מצפים שהמחירים ימשיכו לנוע למעלה," הוא אומר. חברת השירותים המקצועיים PwC מסכימה לכך, וקובעת זו השנה השלישית שהשקעות נדל"ן בברלין הם ההשקעה הטובה בשוק הנדל"ן האירופי.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

Airbnb חוזרת בגדול לברלין

פקידי ממשל ריככו את תקנות ה-Airbnb הנוקשות של העיר ומשמעות הדבר – יותר דירות להשכרה למטיילים.

על אף שמנכ"ל Airbnb, בריאן צ'סקי, חושב ש"ממעיטים באופן מאסיבי בערכם" חדרים בודדים המושכרים בבית המארח ("חדר פרטי" בשפת Airbnb), ישנם רבים מאוהבי Airbnb שיעדיפו לקבל את הבית לעצמם במהלך החופשה. ברלין לא הותירה כל ברירה בשנתיים האחרונות: חדרים פרטיים היו האופציה היחידה בשל תקנות השכרה מחמירות. למזלם של מטיילים, רבים מהחוקים הללו בוטלו, והחל מה-1 במאי, ניתן יהיה להתגורר בבית בברלין – ללא החובה להתגורר יחד עם תושב ברלין.

בשבוע שעבר, פקידי העירייה הקלו בהגבלות על Airbnb, כך שמארחים יכולים כעת לפרסם את כל דירתם או ביתם באתר הטיולים המקוון מבלי לפחד מקנס של 100,000 אירו (או 124,400$). בנוסף, מארחים יכולים להשכיר נכסים שניים, מה שנאסר במפורש על פי החוקים הקודמים, למשך עד 90 ימים בשנה. (המארחים יצטרכו לבקש אישורים מהממשל המחוזי שלהם). הכוונה מאחורי הגבלות אלו, שנכנסו לתוקף במאי 2016, היתה להילחם בשכר הדירה העולה של שוק הדירות בברלין. Airbnb וחברות אחרות של שיתוף בתים הואשמו במחסור בדיור ובעליית שכר הדירה, אך ביהמ"ש המנהלי המקומי מצא במספר פסיקות – כולל אחת שבה תושב מקומי קיבל אישור להשכיר את ביתו במשך עד 182 ימים בשנה ואחרת שהרשתה לדיירים להשכיר את יחידות הנופש השניות שלהם – ששיתוף בתים לא משפיע ישירות על שוק הדיור המקומי.

אפילו עם ההגבלות, בשנה שעברה כ-700,000 אורחים התארחו ב- Airbnbבברלין ב-2017. סביר שמספר זה יעלה השנה, שכן משמעות הסרת ההגבלות היא יותר ויותר הצעות Airbnb מתוקות בברלין, כמו דירה מלאת חפצי אומנות זו עם כסא מוד פוד שאנחנו כבר מתים לקחת לסיבוב או עליית גג תעשייתית זו עם נוף מהגג של העיר. טכנית לא ניתן להזמין את אלו עד ה-1 במאי, כשמוסרות ההגבלות, אך כמה אלפים של דירות שלמות להשכרה כבר נמצאות באתר Airbnb.

Source: Condé Nast Traveler

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

שנת שפע לשוק הנדלן הגרמני

גרמניה חיזקה את מעמדה כיעד הנדל"ן האירופי המועדף ב-2017, וראתה השקעות ברמה השניה הגבוהה ביותר מאז החלו הרשומות. עניין מתמשך מצד משקיעים בינלאומיים מסמן שנת שפע נוספת ב-2018.

נפח ההשקעה השנתית המריא ל-60.2 מליארד דולר ב-2017, שהפכה בכך לשנה שישית ברציפות של צמיחה. התוצאות של השנה כולה היו גבוהות בתשעה אחוזים מאשר 2016 וכמעט כפולות מהרמות ב-2012. התוצאות הן "יוצאות מן הכלל בהתחשב במחסור הידוע היטב בהיצעים ובעליית המחירים", לפי הלגה שוינמן, ראש חטיבת המחקר ב-JLL גרמניה, המסבירה כי "עליית המחירים גם עוזרת וגם מהווה מכשול."

"יש להניח שחלק מהמשקיעים הגבילו את פעילותם בשל המחירים הגבוהים מדי, אך עליית מחירים זו שיחקה תפקיד מפתח בהעלאת נפח העסקאות בשנה שחלפה."

רקע כלכלי מבטיח
ביצועי הנדל"ן מרקיעי השחקים של גרמניה נובעים, בחלקם, מתחזיות של התחזקות כלכלית במסגרת גוש האירו. במהלך 2017, הסיר גוש האירו ספקות הן בנוגע להאטה בתוכנית רכישת הנכסים של הבנק האירופי המרכזי והן בנוגע למו"מ סביב הברקזיט, והגיע לרמות הצמיחה הגבוהות ביותר מזה עשור.

התמונה הכלכלית בתוך גרמניה משקפת את זו של האזור כולו, וכך משרה ביטחון במשקיעי הנדל"ן, שעבורם התחזית "נותרה חיובית בעיקביות במהלך 2017," לפי שוינמן.

שיעורי גידול התפוקה השנתית בגרמניה עלו ב-2.2 אחוזים לרמה הגבוהה ביותר מאז 2011. האבטלה נמצאת ברמה הנמוכה ביותר מאז האיחוד וצפויה לרדת עוד, בעוד הייצור התעשייתי זינק והצריכה נמצאת בעליה.

הסקטורים הבולטים
סקטור המשרדים והלוגיסטיקה של גרמניה ממשיכים להוכיח את עצמם כמועדפים במיוחד על משקיעים גלובליים. סקטור הלוגיסטיקה אמנם משך יותר הון חוץ ב-2017 מאשר בשנה הקודמת, אך משקיעים זרים ממשיכים לנהור במיוחד לשוק המשרדים. ואכן, הסקטור הזה אחראי ל-43% מכלל התזרימים מחוץ לגבולות גרמניה בין 2014-2017, כאשר השווקים של 'שבע הגדולות' של גרמניה, ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן ושטוטגרט שואבים אליהם את החלק הארי. ברלין במיוחד משכה אליה שיא של 4.9 מליארד דולר בתזרימים מחוץ לגרמניה.

המפתח לזינוק הוא "היסודות התעסוקתיים האיתנים" של הסקטור, אומרת שוינמן. "שוקי העבודה ממשיכים להנות מסביבה מיקרו כלכלית חיובית, המתורגמת בתורה לביקושים גבוהים עבור חללים מצד הדיירים. שיא של 4.2 מליון מ"ר של משרדים היו תפוסים בשבע הגדולות ב-2017, שבעה אחוזים יותר מאשר בשנת השיא הקודמת של 2016."

עם זאת, הביקוש העולה מצד חברות מתרחבות והמחסור בהיצע יצרו מחסור ניכר בחלל פנוי להשכרה והורידו את שיעורי החללים הפנויים תוך כדי העלאת שכר הדירה. שכר הדירה בפלחי השוק המבוקשים ביותר ברחבי שבע הגדולות בגרמניה עלה ב-4.1 אחוזים ב-2017, כשהקפיצה הגדולה ביותר מתרחשת במקרה של דירות בברלין – עליה של 11 אחוזים.

 מאגר הולך וגדל
ככל ששוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לפרוח, מאגר המשקיעים הפונים לעבר גרמניה הולך ומתרחב. ההשקעה הזרה עלתה בשיעור שנתי משולב של 19 אחוזים בין 2010-2017, המשקפת את הגידול בסך העסקאות הכולל. השנה החולפת היתה חזקה במיוחד, והון החוץ שבר שיא חדש לתקופה שאחרי משבר הסאב-פריים של 30.4 מליארד דולר.

בעוד שהמשקיעים האירופים ממשיכים להיות אחראים לעיקר השקעות החוץ בשוקי הנדל"ן של גרמניה, שווקים אסייתיים מוסיפים את הונם לתערובת ככל שמתחזק בטחונם בהשקעות גלובליות. ב-2017, כסף אסייתי היה המקור הגדול ביותר להון בין-אזורי בגרמניה, עם רכישות בגובה 6.6 מליארד דולר – שרובם הגיעו ממשקיעים מסין, סינגפור וקוריאה הדרומית.

כוח הולך וגובר
לאור הביקוש המתמשך יחד עם התחזיות הכלכליות החזקות, 2018 מצטיירת כעוד שנה של צמיחה. "המצב נראה חיובי באופן כללי," אומרת שוינמן, "איננו צופים תפנית שלילית ומצפים שנפח ההשקעות השנה יהיה דומה למספרים של 2017."

התנאים בשוק המשרדים, בנתיים, צפויים להמשיך ולהיות נוקשים עם היצע חדש מוגבל. 1.3 מליון מ"ר של חללים חדשים עומדים להצטרף לשוק, אך כמעט 62 אחוזים מהם כבר הושכרו מראש או שיעמדו לשימוש בעליהם. "כשרק 420,000 מ"ר של חלל עומדים להגיע לשוק, אנו צופים ירידה נוספת בשיעור חללים הפנויים והמשך העליה בשכר הדירה במרבית שטחי שבע הגדולות," מוסיפה שוינמן.

בנוסף, יתכן שמשקיעים קיימים יאלצו לפנות לסקטורים אחרים במרדף אחרי תשואות. למרות שהן כבר נמצאות בשפל של כל הזמנים, ביקושים גבוהים יביאו לירידה נוספת בתשואות בשבע הערים הגדולות, אומרת שוינמן.

 

Source: The Investor

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

בברלין יש בעיה - דמי השכירות מטפסים ללא הרף

בערים הגדולות ברחבי גרמניה קשה יותר ויותר למצוא מרחב מגורים. ברלין כמובן אינה חורגת ממגמה זו ואפשר לומר שלמצוא דירה בקלות בעיר זה כבר עניין של מזל טוב במיוחד.

אחד העיתונים המתפרסמים בברלין בדק ומצא היכן בעיר הדיור כעת יקר במיוחד. כעת מדובר באזור Spandau, אך גם בPankow, Treptow-Köpenick וSteglitz-Zehlendorf. בכל האזורים הללו דמי השכירות עלו לאחרונה במידה ניכרת.

הבדלים גדולים בין חלקי העיר

מחירי השכירות ב-12 החלקים השונים של ברלין שונים זה מזה כבר במשך שנים רבות. מי שגר בשרלוטנבורג חייב להיות בעל כיסים עמוקים במיוחד, ולעומת זאת מגורים באזור מרצאן-הלרסדורף יהיו זולים יחסית.

שרלוטנבורג שייכת למה שמכוני "אזורים מועדפים", ומחיר של 12 יורו למ"ר בשכירות בה, כבר אינו מחיר מפתיע. לעומת זאת, בחלקים זולים של העיר, אפשר לשכור דירה במחיר של 8.75 יורו למ"ר, אך המחירים עולים בכל רחבי בירת גרמניה וכעת התופעה בולטת במיוחד בחלקים הזולים שלה.

דיור שכבר אינו ממש בר השגה

לא רק דמי השכירות עולים, אלא גם מחירי הדירות בברלין. באזורים מבוקשים נרשמה עלייה של 11% בהשוואה לשנה שעברה. לעתים נרשמות עליות תלולות אף יותר ובאחד האזורים המחירים עלו בממוצע מ-2,350 יורו למ"ר לרכישה בשנה שעברה, ל-3,100 כעת. ברובע מבוקש כמו שרלוטנבורג, מדובר במחירים של 4,100 יורו למ"ר ואף יותר מכך. אפילו בשפנדאו, הלרסדורף או נויקלן הרוכשים חייבים להתמודד עם מחירים של 2,000 יורו למ"ר ומעלה.

ברלין איננה צומחת

אמנם האוכלוסייה בבירת גרמניה צומחת בקצב מתמיד, אך לרוע המזל העיר עצמה אינה צומחת. כעת מצופה מפרנסי העיר להציע מדיניות תכנון ובינוי טובה וזריזה יותר ולהפעיל ביעילות רבה יותר פרויקטים בעזרת הון פרטי של משקיעים. המחסור החריף ביותר שניכר הוא בדירות מגורים בבניינים חדשים. ודמי השכירות בדירות הקיימות בפלח שוק זה אינם בהכרח בהישג ידם של תושבים רבים בעיר. כל זה חל גם על מי שמבקשים לרכוש דירה בבניין מגורים חדש. המחירים טיפסו השנה ב-6.5%, בהשוואה לשנה שעברה באזורים המבוקשים פחות יחסית, והם טיפסו בלא פחות מ-8% באזורים המבוקשים יחסית. מי שרוצה לקנות דירה, צריך לשלם בממוצע 3,900 יורו למ"ר באזור מבוקש פחות. באזורים המבוקשים יותר המחיר מגיע ל-4,600 יורו למ"ר והמחיר ממשיך לעלות בהתמדה.

מקור: focus

 

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

יותר ויותר אזרחי גרמניה מציגים לעצמם את השאלה, עד כמה בטוחים חסכונותיהם והשקעותיהם לאחר הפרישה מהעבודה? אמנם, למיליוני משקי בית בגרמניה יש ביטוח חיים, אך שיעורי התקבולים מביטוחים כאלה הולכים ויורדים עם השנים והדבר מפחית מן הכדאיות של ביטוח כזה. חלופה אפשרית לכך עשויה להיות רכישת דירה. אך במקרה הזה נשאלת השאלה מה עדיף למשקיע: האם מוטב לרכוש דירה לשימוש עצמי או שמא מוטב לרכוש דירה ולהשכיר אותה. לשם כך התייעצנו עם מומחה הנדל"ן כריסטיאן הובריג מברלין, מנכ"ל חברת fourlife Consulting שמשרדיה מצויים ברחוב קו-דאם בברלין. שאלנו אותו עד כמה גבוה ההפרש במחיר בין רכישת דירה לשימוש עצמי לרכישת דירה (שעשויה להיות יקרה יותר) לצורך השכרתה ומימון הרכישה בדמי השכירות העתידיים.

תשובתו של המומחה הובריג היא שכעת מומלץ לכל מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה להחליט בעצמו: האם ברצונו להשתמש בדירה לצרכיו שלו. המגמה שאפשר להבחין בה כעת היא שרבים מחליטים לרכוש לעצמם דירה למגוריהם שלהם, היות שדמי השכירות בברלין עלו במידה ניכרת ולפי התחזית הם ימשיכו לעלות גם בעתיד. מי שאין ברשותם ההון הדרוש לרכישת דירה ייאלצו לחפש דירה מושכרת בתנאים נוחים. כמו כן, דירות מגורים שמוצעות כעת למכירה נוטות להיות יקרות יותר מדירות בפלח השוק של דירות להשקעה (למשל, בגלל הבדלים בגודלי הדירות). היות שמחירי הנכסים עשויים להשתנות במידה רבה מרובע לרובע בבירת גרמניה, קשה להעריך במדויק את מצב השוק ביחס לפרמטר זה.

שאלה: לפי דיווחי התקשורת, מסתמן מחסור הולך ומחריף בנדל"ן. האם אפשר עוד למצוא דירות מגורים במחיר סביר בבירת גרמניה?

תשובה: אמנם נכון הדבר שהלחץ בשוק השקעות הנדל"ן בברלין גובר ומחירי הרכישה זינקו בתלילות. מובן גם שלתופעה זו קשר הדוק לביקוש ההולך ועולה לדיור בעיר, וללחץ הנגרם כתוצאה מגידול האוכלוסייה בה, בעיקר עקב הגירה. אין לנו נתונים מלאים מכל עמיתינו למקצוע, אך גם בתקופה זו של ביקוש גבוה ברשותנו מספר נכסים טובים להציע לרוכשים. מובן שכמו עמיתינו בתחום, אנו מחפשים כל הזמן נכסים חדשים להציע ללקוחותינו כיעד לרכישה, ואין זה קל.

המראיין: תודה רבה על הראיון הזה. פרטים נוספים על השותפים של המרואיין שלנו יוכלו קוראינו למצוא כאן:

מקור: berliner-sonntagsblatt

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

זינוק במחירי הנדלן בבירת גרמניה

שטחי בניה טובים בברלין יקרים כעת בכמעט 40% ממחירם לפני כשנה.

המחסור במרחב דיור, דמי שכירות גבוהים ושערי ריבית נמוכים דוחפים את מחירי הדירות בברלין מעלה מעלה. מחודש יולי 2016 עד יוני 2017, התייקרו דירות מגורים ברחבי גרמניה בממוצע ב-6.5 אחוזים, לפי נתוני מחקר של איגוד הנדל"ן IVD. בבירת גרמניה המחירים זינקו בקצב גבוה אף יותר. מחירי דירה קיימת (לא חדשה) בעלת שווי ממוצע עלה בערך ב-7.7% לרמה של 2,100 יורו למ"ר. מחירי דירות חדשות עלו בקצב תלול בהרבה – לא פחות מ-21.3% ורמת המחירים הממוצעת בהם היא 3,700 יורו למ"ר. העלייה בפלח שוק זה רשמה שיא בכל רחבי גרמניה.

הזינוק במחירים בברלין מתבטא גם במחירי מגרשים לבנייה
עליית מחירים תלולה כזו כרוכה כמובן גם בעליית מחירי השטחים הפנויים לבנייה. מדובר כעת בסכום של 250 יורו למ"ר (במיקום ממוצע) ו- 475 יורו למ"ר (במיקום טוב) שיזמי הנדל"ן נדרשים לשלם. והמחירים בתחום זה עלו בשיעור של בין 25 ל-40 אחוז.

ואולם, רמת המחירים בברלין, גם אם היא עולה במהירות, טרם הגיעה לרמת המחירים של מינכן, גם אם בעיר זו קצב העלייה מתון יותר. במינכן, העיר המובילה במדינת בוואריה, מדובר כעת במחיר ממוצע של 6,500 יורו למ"ר בדירה חדשה באזור מבוקש. נכס קיים (לא בנייה חדשה) יהיה זול יותר, ובממוצע מדובר במחיר של 2,500 יורו למ"ר.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

894px-Berlin,_Schoeneberg,_Kaiser-Wilhelm-Platz_4,_Mietshaus

כדי להתמודד עם ההגירה המוגברת לבירת גרמניה, העיר צריכה לצמוח, ובעיקר לגובה, לדברי סשה קלאוס, מנכ"ל חברת Berlin Hyp.

מר קלאוס, עברת רק לפני שנה מפרנקפורט לברלין. האם התפלאת לנוכח גובה דמי השכירות ומחירי הנדל"ן בעיר?
-בתחילה הדבר הפתיע אותי. אך במקביל עלינו לומר בבירור: ברלין הייתה צריכה, ועודנה צריכה, להדביק פער מתמשך. בכל הנוגע למחירי נדל"ן, ברלין עדיין לא הגיעה לרמת המחירים של ערים גדולות אחרות ברחבי אירופה.

כלומר, המחירים ימשיכו לטפס?
-כן, עדיין נותר מקום לעליית מחירים. כדאי להביט בנתוני ההגירה לעיר. עד שנת 2030 אוכלוסיית העיר אמורה לצמוח בעוד 180 אלף איש. הדבר משול לכך שכל תושבי העיר סארברוקן יעברו לברלין. עדיין אין לנו מרחב דיור שיכסה את כל הצרכים הללו. הדבר גורם לעליית מחירים בשוק.

מה צריך לקרות?
-כדי לעמוד בקצב ההגירה לבירת גרמניה, עלינו לבנות לפחות 30 אלף דירות בברלין מדי שנה בשנה. אך את זאת נוכל להשיג רק אם הרשויות ינהגו בגמישות. יש להנפיק אישורי בנייה מהר יותר, כדי לאפשר בנייה במתחמים פנויים, וכמו כן יש לאפשר בניית קומות גבוהות בבניינים קיימים. כמו כן יש לבנות בניינים חדשים גבוהים יותר בברלין.

כלומר, ברלין צריכה יותר בניינים רבי קומות?
-לדעתי כן. כדאי להביט בפאריס או בניו יורק. בערים אלו נבנים יותר ויותר בניינים גבוהים, כדי שאנשים רבים יוכלו לגור במרחב ששטחו קטן יחסית. עלינו לנהוג כך גם בברלין. רוב המהגרים לעיר יגורו בסופו של דבר בגבולות מסילת הרכבת העירונית. ללא בניינים גבוהים רבים יותר, לא ניתן יהיה לשכנם באזור זה.

אתה אומר בעצמך שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות. האם אתה חושש שתיווצר בועת מחירים בשוק הנדל"ן?
-לא. במקומות אחדים המחירים שרוכשים נדרשים לשלם אמנם גבוהים מאד, אך אינני רואה שם עליות יתר או בועה – לא בברלין וגם לא במקומות אחרים ברחבי גרמניה. גם כאשר אחרים סבורים אחרת בראייתם הסובייקטיבית: רוב הגרמנים עדיין יכולים להרשות לעצמם את המחירים העולים. אפשר לראות זאת בכך שרמת החוב של משקי הבית הפרטיים בגרמניה לא עלתה באותה מידה כמו מחירי הנדל"ן במדינה. הדבר חל אפילו על מיקומים יקרים במיוחד כמו העיר מינכן.

אך בה בעת יותר ויותר בעלי שכר נמוך נתקלים בקשיים, למשל בתשלום השכירות. הפערים בין עניים לעשירים הולכים ומתרחבים…
-כן, כדי למנוע מגמה זו, עלינו לדאוג בדחיפות לכך שיהיה בגרמניה יותר מרחב דיור בר השגה. כדי לאפשר זאת, תידרש בראש ובראשונה עבודה של הפוליטיקאים. עליהם לקבוע כללים ברורים ותמריצים למשקיעים. אך יש לעשות זאת בזהירות. כאשר משקיעים נדרשים להקים לפחות 30% יחידות דיור סוציאלי בפרויקטים גדולים שלהם, יש להבטיח שההחזר ארוך הטווח שלהם יהיה הולם. אחרת הם לא ישקיעו כלל. פירוש הדבר שפוליטיקאים ומשקיעים צריכים לעבוד אלו יחד עם אלו.

מדוע יש להקל במידת מה על המשקיעים?
-עלויות הבנייה עלו במידה רבה בשנים האחרונות, פשוט מפני שאמות המידה הציבוריות בבנייה הוחמרו. כאשר משקיעים נדרשים לבנות יותר יחידות דיור סוציאלי, שבהן דמי השכירות יהיו מוגבלים, ההחזר שלהם על הפרויקט פוחת במידה רבה. מנקודה מסוימת ההשקעה פשוט לא משתלמת להם.

האם השוק לנדל"ן משרדי בברלין מתוח באותה מידה כמו שוק הנדל"ן למגורים?
-מגזר השירותים בברלין צמח במידה כה רבה בשנים האחרונות, שהיצע הנדל"ן המשרדי בעיר אינו עומד בביקוש. למעשה אפשר לומר שכמעט אין לנו שטחים ריקים להציע בעיר בפלח השוק המסחרי. בה בעת מתקיימת בנייה נרחבת למדי בתחום זה. לגבי הטווח הארוך, אני מניח שהביקוש וההיצע יגיעו לשיווי משקל. בפרט עלינו לזכור שגם עולם העבודה משתנה. אנשים רוצים לעבוד יותר ויותר מהבית או לחלוק מקומות עבודה. פירוש הדבר שעלינו להסתגל לכך שהביקוש לשטחי משרדים לא יעלה בלי גבול בעתיד.

המוסד שלכם הנפיק אגרות חוב עם תשואה שלילית. מדוע משקיעים משלמים כדי להלוות לכם כסף?
-איגרות החוב שלנו נרכשות על ידי משקיעים מוסדיים, שמעוניינים להשקיע את כספם באופן מתון ושמרני. כאן משחקת תפקיד גם השאלה כיצד ההחזר בהשקעה משתווה להחזרים בהשקעות שמרניות אחרות שעומדות לרשותם, כמו איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה או השקעה בבנק המרכזי האירופי, שדורשת שערי ריבית שליליים. לכן השאלה היחידה היא: היכן אפשר למזער את ההפסד? והכל בהתאם למה שהבנק המרכזי דורש תמורת פיקדונות,

תשואה שלילית הוצעה על ידיכם רק פעם אחת. האם מדובר בחריג או שנוכל לצפות להצעות כאלו גם בעתיד?
-הדבר תלוי במגמות השוק. כאשר הנפקנו את איגרות החוב, גם איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה הוצעו עם החזרים שליליים. בינתיים ההחזרים המוצעים בהן חזרו להיות חיוביים. כך קרה גם ביחס לאיגרות החוב המוצעות על ידינו.

לפני שנתיים החלתם להנפיק גם איגרות חוב ירוקות. מה עומד מאחורי מדיניות זו?
-מדובר באיגרות שהסכומים הכרוכים בהן משמשים אך ורק למימון בניינים יעילים אנרגטית ובני קיימא. כעת מדובר ב-15 אחוזים מהנדל"ן שאנו מממנים. עד שנת 2020 אמור שיעור הבניינים הירוקים לטפס ל-20 אחוזים. בהתאם לכך ננפיק בעתיד יותר איגרות חוב ירוקות למימון בניינים ירוקים כאלה.

האם פלח השוק המדובר של בניינים ירוקים צומח במהירות?
-בהחלט ובכל מקרה. קיימות סביבתית משחקת תפקיד הולך וגדל בהשקעה פיננסית. יש חלק הולך וגדל בקרב המשקיעים שהחליטו להשקיע אחוז מסוים מכספם בפרויקטים בני קיימא. לשם כך יצרנו עבורם את איגרות החוב הללו.

מה תוכלו להפיק מהנפקת יותר איגרות חוב ירוקות כאלו?
-למשל, נוכל באופן זה להרחיב את בסיס המשקיעים שלנו. כעת 20 עד 30 אחוזים מלקוחותינו מגיעים מחו"ל, אך בהנפקה האחרונה של איגרות חוב ירוקות, שיעורם כבר עמד על 47 אחוז.

עד כמה המוסד שלכם עצמו מבוסס על קיימות סביבתית?
-המוסד שלנו היה ויישאר חלוץ בתחום מימון נדל"ן ירוק. יש לחזק את המגמה הירוקה. לכן אנו עושים רבות למען הקיימות הסביבתית. למשל, רכבי חברה חדשים שלנו צריכים להיות לפחות היברידיים עם מנוע חשמלי, אם לא חשמליים לגמרי, ורבים מהרכבים שלנו אכן חשמליים לגמרי. כמו כן, אנו מנסים לחסוך חשמל במגוון תחומים: למשל המעליות שלנו יוצרות חשמל כאשר הן יורדות, ואפשר להשתמש בו כאשר הן עולות שוב בחזרה. ועוד, הפחתנו את נסיעות העבודה ושיפרנו את הידידות לסביבה בבניינים שלנו. אנו גם עוברים בהדרגה לסביבת משרדית נטולת נייר. למשל, מסמכים לפגישות הוועד המנהל שלנו מוכנים אך ורק בפורמט דיגיטלי, כך שאף אחד לא מגיע לפגישות הללו עם תיק מסמכים.

איזה תפקיד משחק המעבר לפורמט דיגיטלי עבורך חוץ ממשרד נטול ניירת?
-תפקיד נרחב. אנו מנסים לקדם דיגיטציה גם במשרדים שלנו בכללותם, כדי שמידע יוערך או ייאסף אוטומטית במקום בעבודה ידנית תלוית ניירת. אך מדובר כאן רק בצעד הראשון. אני מאמין שבנקים בעתיד יוכלו להשתמש בבינה מלאכותית ולהפוך תהליכים רבים יותר לאוטומטיים. זה יהווה אתגר גדול, אך לא נוכל להתעלם ממנו. יש לציין שבעבר ראינו כיצד חברות הזנק הצליחו לצמצם את חלקם של בנקים בפלחי שוק שונים. עלינו להיערך גם לכך.

כבר כעת יש חברות הזנק שמגייסות השקעות דרך Crowd-Investing של משקיעים קטנים, כדי לממן, למשל, פרויקטים בשוק הנדל"ן. האם אתם רואים חברות כאלו כמתחרה שמאיים עליכם?
-לא, עד כה נפחי העסקאות בתחום זה אינם גדולים במיוחד. אך אנו עוקבים גם אחרי מגמה זו.

האם אתם סבורים לפיכך שטוב יהיה אם משקיעים קטנים רבים ישתתפו בפרויקטים גדולים דרך Crowd-Investing?
-עקרונית מדובר ברעיון טוב, וכך משקיעים קטנים יכולים להשתתף בפרויקט גדול ללא בעיות ביורוקרטיות כבדות. מצד שני קיימת גם הסכנה שלקוחות לא יעריכו נכונה את רמת הסיכון בפרויקטים מורכבים שכאלו. לכן מוטב שהשוק יתנהל בפיקוח הדוק ולא יותר למשקיעים קטנים להשקיע ללא גבול, וזאת גם על מנת שאפשר יהיה להגן עליהם ועל כספם.

המוסד שלכם היה עד לפני שנתיים וחצי חלק מהבנק של מדינת ברלין ברנדנבורג. בינתיים יצאתם לעצמאות. האם אתה מברך על כך?
-עצמאות פירושה כמובן שיש לך גמישות רבה יותר ליצור לעצמך זהות משלך. זהו יתרון. בה בעת אנו עדיין חברים בקבוצת בנק החסכונות ולפיכך אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן החיסכון של ברלין. לפיכך אפשר לומר שבסך הכל לא השתנה הרבה בהתנהלות היומיומית שלנו.

הבנק שלכם אמור לתמוך ברחבי גרמניה בבנקי חסכון בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן. אך עד כה אתם עובדים רק עם 120 מתוך 400 בנקים כאלו. מה הסיבה לכך לדעתך?
-הדבר תלוי גם בשוקי הנדל"ן המקומיים. אנו ממנים כמעט אך ורק פרויקטים גדולים. מימון פרויקט בהיקף כולל של מיליון או שני מיליון יורו הוא עסקה קטנה מדי עבורנו, והבנק המקומי יכול לממן פרויקט כזה במקומנו. פרויקטים גדולים קיימים כמעט רק בערים הגדולות בגרמניה. לפיכך אנו משתפים פעולה בראש ובראשונה עם בנקים באזורים מיושבים בצפיפות ופחות עם מוסדות במרחבים עירוניים פחות וכפריים יותר.

מה התכניות לעבודה משותפת עם בנקים כאלו בעתיד? למשל יש המשערים כי הבנק שלכם עשוי להתמזג עם בנק Deutsche Hypo.
-השאלה האם או עם מי להתמזג איננה החלטתנו שלנו, אלא של בעלי הבנק, כלומר גם בנקי החסכונות. אנו מתמקדים בעבודתנו היומיומית.

מקור: Tagesspiegel

 

 

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

Berlin_Nikolaiviertel_Ufer_Friedenstaube

רוכשי דירות בברלין מוכרחים כעת לשלם בממוצע 12 אחוזים יותר, בעיקר מפני שהיצע הדירות הצטמצם

המרוץ אחר נדל"ן בבירת גרמניה נמשך בהתמדה. ואולם המחסור הקיים כעת בשוק הדיור בעיר מביא לכך שמספר הנכסים המוצעים למכירה בשנת 2016, שעמד בסך הכל על 32 אלף דירות, נסוג בכשבעה אחוזים ביחס לשנת 2015. גם סכומי הכסף ששולמו תמורת כלל העסקאות בענף פחת בשנת 2016 ועמד על 16.4 מיליארד יורו בשנת 2016.

בשנת 2015 המספר הזה עמד על 18.1 מיליארד יורו, ובסך הכל מדובר בירידה של תשעה אחוזים בין השנים הללו. ואולם, מחירי שיא נרשמו גם בשנה האחרונה בברלין, תמורת הנדל"ן המצטמצם. מחיר הקנייה המוחלט הגבוה ביותר לדירת מגורים עמד על כמעט 13 מיליון יורו. מדובר בנכס בקרבת שער ברנדנבורג ושדרות Unter Den Linden. הנתונים עולים מדוח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד שמאים ומומחי נדל"ן בברלין .

הנסיגה המסוימת בהיקף הכספי הכולל של עסקאות נדל"ן בעיר אינה מהווה סימן מעיד לירידת מחירים, אלא מדובר רק במחסור בהיצע נכסים, לדברי ריינר רסלר, יושב ראש איגוד השמאים, בראיון לעיתוננו. מספר פלחי שוק בברלין אף חוו בשנה האחרונה עליות מחירים תלולות, לפי דבריו. למשל, המחירים של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים עלו בממוצע ב-12 אחוזים בפרק זמן זה. מחירי השכירות עלו בערך בעשרים אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו דומה מאד לעלייה שנרשמה בשנה שקדמה לה. דירות מגורים למכירה התייקרו בממוצע ב-12 אחוזים. איגוד השמאים פועל בהתאם להנחיות של משרד הפיתוח העירוני של הסנאט של מדינת ברלין, ולא פחות מ-50 מומחים עובדים בפרויקט שמאות מחירי הנדל"ן. המחקר שהם מבצעים מעמיק, ורק עסקאות שבוצעו בפועל, עם רישום נוטריוני שיוכיח את תקפותן, ייכללו בחישובים שהשמאים הללו עורכים.

מחירים שחורגים במידה רבה מהממוצע בפלח השוק שלהם לא נכללו במחקר. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו, ובפרט פרויקטים יוקרתיים במיוחד, אינם מלמדים אותנו רבות על המצב הכולל בשוק.

הדירה היקרה ביותר בבירת גרמניה נמכרה בשנה שעברה תמורת כמעט 13 מיליון יורו. הנכס מצוי ברובע מיטה הנחשב במרכז ברלין. מדובר בערך ב-30 אלף יורו למטר רבוע בעסקה זו. לדברי ריינר רסלר, כללי הגנת הפרטיות מונעים ממנו למסור פרטים מדויקים על מיקום הנכס.

כמאה אלף יורו עבור מקום חנייה תת קרקעי       
לשם השוואה דירות מגורים למכירה בברלין נמכרו בממוצע בשנת 2016 תמורת 3,204 יורו למטר רבוע. בשנת 2015 דובר במחיר ממוצע של 2,851 יורו למטר רבוע. רמת המחירים הגבוהה ביותר בחתך אזורי בברלין נרשמה ב-Dahlem, עם 4,950 יורו למטר רבוע, וב-2015 עמד המחיר שם על 4,760 יורו למטר רבוע. את המקום השני בטבלה זו, כמו גם בשנה הקודמת, תופס רובע מיטה, עם רמת מחירים של 4,695 לשנת 2016 ו-4,540 לשנת 2015.

ואולם, המכירה "המשוגעת" בטבלת המחירים של השנה שעברה לא הייתה דירת יוקרה עם מרפסת גג ומבט פנורמי ברובע מיטה ההיסטורי של בירת גרמניה, אלא מקום חנייה תת קרקעי בנכס בשארלוטנבורג. רוכש אלמוני שילם תמורתו כמאה אלף יורו. דבר כזה לא ממש ראינו בברלין עד כה, לדברי ריינר רסלר.

עסקאות כאלה מתרחשות לדבריו כמעט רק בערי ענק באסיה. כך למשל הוא מציין שמקום חנייה שמור בבניין יוקרתי בשנחאי נמכר לאחרונה תמורת לא פחות מ-600 אלף יורו.

ירידות ניכרות נרשמו לפי מחקר השמאים גם בקטגורית ההסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה. בשנה האחרונה נרשמו בערך 13 אלף הסבות כאלו. מדובר בירידה של 24 אחוזים בהשוואה לשנת 2015 בפלח השוק של דירות קיימות, ובירידה של 31 אחוזים בפלח השוק של דירות שנבנו רק לאחרונה. עלויות הדיור בשכירות בבירת גרמניה עלו בערך ב-20 אחוזים בשנה האחרונה. התפתחות זו מבהירה היטב שעלינו להתערב פוליטית בשוק כדי שתושבי ברלין יוכלו למצוא גם בעתיד דיור בר השגה בעיר. את זאת אומר סבסטיאן שיל, מזכיר מדינת ברלין לענייני דיור, שמיצג את מפלגת השמאל Die Linke. תקנות הסבת הדירות, שמאפשרות בתנאים מסוימים הסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה, כבר משפיעות על המצב בשוק, לדבריו.

מקור: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

גרמניה למכירה - למה עלות המחייה בברלין בעליה

בערים ובעיירות ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בעקביות והנדל"ן הופך לסחורה חמה עבור משקיעים בינלאומיים
התחלנו את מסע סיקור הבחירות שלנו עם מטרה ברורה מאוד: שש תחנות, שישה מחוזות, שישה נושאים קריטיים עבור גרמניה והבוחר הגרמני לקראת הבחירות בספטמבר. כל אדם שדיברנו איתו היה טרוד בנושא אחד: דיור בר השגה.

בדרזדן ובצוויקאו, במינכן ובברמן: הבוחרים הצביעו שוב ושוב על יוקר המחייה הנוסק באזורים העירוניים כגורם משפיע קריטי על חייהם.

גרמניה היא אוֹמָה של שוכרים, לא של בעלי דירות. כמעט מחצית מהגרמנים גרים בשכירות; הממוצע באיחוד האירופי עומד על 30 אחוזים בלבד.

וכך, עם עליית יוקר המחיה, יותר ויותר גרמנים מרגישים את עליית מחירי השכירות – אך גם אינם מסוגלים לרכוש בית.

לקנות בגרמניה
יותר ויותר אנשים עוברים אל תוך הערים, והאזורים הכפריים מתרוקנים. גרמניה נתפסת כמקום אטרקטיבי למגורים ולעבודה, בייחוד בקרב אירופאים. רק בחמש השנים האחרונות, ברלין לבדה קלטה 220,000 תושבים חדשים.

"הם מגיעים אל הערים והביקוש שם גדול מאוד – הגידול באוכלוסייה פשוט עצום," אומר קלאוס מיכלסן מהמכון הגרמני למחקר כלכלי (DIW). "זוהי הסיבה לעלייה המשמעותית במחירי השכירות, אך גם במחירי הנדל"ן. פשוט מאוד: ישנן דירות מעטות מדי."

ברלין מהווה דוגמה מצוינת לכך.

עיר הבירה נוטה להתפקע – אחוז אי-התפוסה עומד על 1.5% בלבד. גורם זה תורם לשגשוג ענף הבנייה בברלין.

בכל רחבי העיר, מנופים עצומים מהווים חלק בלתי נפרד מקו הרקיע. ועם זאת אין בכך כדי להוריד את מחירי השכירות. רבים מהבניינים החדשים הללו כוללים דירות למכירה, לא להשכרה. והדירות כה יקרות שהן מתאימות אך ורק לאלה המבקשים להשקיע בשוק היוקרה והפרימיום.

באותה העת, שוק הנדל"ן הגרמני הופך למותג פופולרי בעולם כולו – כלכלה יציבה ומקלט בטוח עבור משקיעים המחפשים מקום לשמור בו את כספם.

המשקיעים הזרים נוהרים לברלין
חברת Zabel Property הינה אחת מנותנות השירות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן המסייעות לרוכשים בינלאומיים.

אחד הפרוייקטים הבולטים של החברה הינו מגדל פריץ, מרחק פסיעות אחדות מתחנת הרכבת המרכזית. בניין הדירות כולל "דירות מיקרו" (בטווח גדלים מ-22 מ"ר ועד 51 מ"ר) לצורך פתרונות מגורים זמניים, וכולל שוער, חדר כושר ושירותי כביסה.

פרוייקטים כגון אלה פונים לסצנת הסטארט-אפ והדיגיטל המשגשגת של ברלין, אשר הביאה עמה גל חדש של אנשי מקצוע צעירים. ה'ברקזיט' גורם בין היתר למעבר של מספר חברות רב-לאומיות גדולות מבריטניה לברלין.

"זמנה של ברלין הגיע, וכבר אין הרבה דירות בברלין," אומר סרקאן גצ'מן, מנהל שותף בתחום היזמות למגורים ויחסים בינלאומיים בזאבל, "זוהי עיר שנמכרה. יש בה חוסר בהיצע, אבל היא אופנית, צעירה וצומחת – וזה מה שמושך את המשקיעים."

כ-30% מהדירות הזמינות במגדל פריץ כבר נמכרו. משיקיעים מ-13 מדינות כבר רכשו חלקים בפרוייקט, רובם מאסיה.

וואנג לויאן, המייעצת ללקוחות סיניים בזאבל, אומר כי משקיעים המגיעים מערים גדולות במיוחד בסין רגילים להשקיע במרחבים עירוניים מצטמקים ובדירות מיקרו.

"בעשור הקרוב, אני מאמינה כי יותר ויותר משקיעים סיניים יגיעו לגרמניה כדי להשקיע בנדל"ן. עם זאת, לא ניתן לממש רווחים מהירים בשוק הגרמני," היא אומרת. "מדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר. הלקוחות שמעוניינים בכך הוא אלה המוכנים לבצע השקעות כאלה."

שלא כמו ערים גרמניות אחרות, בסיס המגורים של ברלין מורכב ברובו מאנשים המרוויחים שכר נמוך עד בינוני. למעשה, יותר ממחצית משקי הבית בעלי מפרנס יחיד בברלין מרוויחים פחות מ-16,800 אירו (כ-18,000 דולר) בשנה.

ברלין ידועה במוניטין העיר ה"ענייה אך סקסית" שלה – מוקד אלטרנטיבי משגשג בו אמנים, מוסיקאים וסטודנטים מצאו שכירויות בזול ומרחבים גדולים לצמיחה וליצירה. עד כה, העיר הצליחה לשמור על תמהיל מגוון יחסית במבנה החברתי-כלכלי שלה.

קץ העידן הזול?
בשכונת קרויצברג, שעברה ועודנה עוברת תהליך ג'נטריפיקציה (עילות) קיצוני, כל התושבים עמם שוחחנו דיברו על מחירי שכירות מאמירים וחיפושים נואשים אחר דירות חדשות. עקרת בית אחת הודתה כי רוב המשפחות שהיא מכירה מעדיפות להצטופף יחד בדירות בנות חדר אחד או שניים, ולא לחפש דירות גדולות יותר בנות השגה באזור.

הגלובליזציה גם היא נותנת אותותיה בקרויצברג – חברות רב לאומיות פותחות בתי קפה טרנדיים וחנויות בגדי אופנה, בעוד עסקים משפחתיים נאלצים לסגור. ברחוב אורניאן, החייטת המקומית סיפרה לנו כי החנות שלה נמצאת בבעלות משפחתה כבר 60 שנה, אך בעל הבניין דורש כעת שכר דירה כפול – וזהו סכום שהם פשוט אינם מסוגלים לעמוד בו.

טורסטן וילנברוק, בעליה של חנות הספרים Kisch & Co, סובל מגורל דומה. המשקיע המיליארדר ניקולס ברגרואן רכש את הבניין לפני שלוש שנים ופתח עסק חדש שישתלט על המיקום המבוקש עליו עומדת חנות הספרים.

וילנברוק הצטרף לקבוצה של עסקים מקומיים אשר התאגדו במטרה למחות נגד פינוי כפוי ושכירויות מאמירות. הקבוצה ארגנה מספר הפגנות וצדה את עין התקשורת. כעת ברגרואן רומז כי הוא מוכן לדון איתם בנושא, ולטענת וילנברוק הסיבה היא הלחץ אותו הפעילו עליו. חוזה השכירות שלו הוארך לשלוש שנים נוספות, אך העתיד לוט בערפל.

הממשלה מתערבת
בעוד הדיון סביב שכירות ונדל"ן בברלין עוטה אווירה עכורה יותר ויותר, פקידי ממשל ברמה העירונית וברמת המחוז מצויים תחת לחץ גובר והולך להתערב. מזכיר המחוז לעניניי דיור, סבסטיאן שיל, סיפר לנו כי הממשלה בברלין פועל באופן אקטיבי עם חברות בניה לאומיות לצורך בניית עשרות אלפי דירות חדשות במהלך השנים הקרובות – כולל דיור חברתי רב. הממשלה עושה מאמצים גם לצנן את הספקולנטים ואת המשקיעים הפרטיים באמצעות הגנה על שכונות מסויימות מפני פרוייקטים חדשים.

שיל הודה כי היו סימנים לצמיחה המהירה בברלין כבר לפני שנים, וכי העיר יכולה היתה לפעול מוקדם יותר.

"העיר הרשתה לדברים האלה לקרות במשך זמן רב מדי. היה צורך בלחץ החברתי כאן כדי לשנות אותם," הוא אומר. "אך השינוי הזה מתרחש. ואנו נעשה שימוש בכל הכלים העומדים לרשותנו בשנים הקרובות כדי לפתור את הבעיה הזו יחד עם החברה."

מקור: dw

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דמי השכירות בערים הגדולות ברחבי גרמניה מטפסים בקצב גובר

במשך חודשים אחדים נראה היה שהעלייה התלולה במדי השכירות תיבלם. אך כעת נראה שהדבר לא מתרחש. בערים הגדולות של גרמניה הדירות מתייקרות בקצב מהיר גם באזורי B המבוקשים מעט פחות

שוכרי דירות בברלין ובשבע הערים הגדולות במדינה נאלצים כעת להתמודד עם דמי שכירות שממשיכים לעלות בתלילות. בחודשים האחרונים גבר קצב ההתייקרות, ובתוך 12 חודשים הסתכמו העליות בממוצע ברחבי ברלין, המבורג, מינכן, קלן פרנקפורט שטוטגרט ודיסלדורף בערך בששה אחוזים.

הדבר עולה מנתונים שנאספו במחקר שערכה חברת הנדל"ן Homeday לעיתון Welt am Sonntag. הנתונים מבוססים על הערכה מקיפה של נתוני ההיצע של דיור על פני אתרי חיפוש דירות מקוונים מגוונים.

בברלין העלייה המדוברת מורגשת במידה רבה במיוחד. בפרק הזמן שבין חודש יוני 2016 ליוני 2017 עלו המחירים בממוצע ב- 9.7 אחוזים. לפיכך שכר דירה בסיסי של 10 יורו למטר רבוע כבר הפך לעניין של מה בכך בבירת גרמניה. המחירים בדיסלדורף עלו בערך בשלושה אחוזים בפרק הזמן המדובר, עלייה מתונה יותר. אך בהשוואה לפרק הזמן בין חודש יוני 2015 לחודש יוני 2016, שבו המחירים עלו רק ב- 1.8 אחוז, אפשר להסיק מייד כי עליות המחירים גברו גם בעיר זו. למרות ירידה בקצב ההגירה לערים הגדולות,

למרות ההגירה המצטמצמת הביקוש עודנו גבוה
הסיבה העיקרית למגמה זו של השוק, כמו בעבר, היא הביקוש הגובר לדיור בגלל נהירה לערים הגדולות ברחבי גרמניה, כמו גם נכונות רבה יותר של חלק מהמגיעים לשלם סכומים גבוהים על המקום תמורת דיור טוב. היצע גבוה בשוק העבודה וכוח כלכלי רב של גרמניה משפיעים באופן חיובי על האטרקטיביות של ערים גדולות ועל ההגירה אליהן. הביקוש הגבוה לדיור גורם לדמי השכירות לעלות, לדברי שטפן ויקר מייסד ומנכ"ל חברת Homeday.

אמנם, קצב ההגירה לערים הגדולות בגרמניה התמעט במידת מה בשנתיים האחרונות. בברלין, למשל, יש תושבים רבים שמחפשים כעת דיור בפריפריה של העיר, אף יותר ממספרם של אלו שמחפשים דירות במרכזה. יחד עם זאת, בשל שיעור נמוך במיוחד של דיור שעומד ריק – בין אחוז אחד ל- 1.5 אחוז הדבר כמעט לא השפיע על מצב השוק, והביקוש הכולל עודנו גבוה מאד יחסית.  לפי הדיווח של Welt am Sonntag המחירים באזורים היוקרתיים יחסית של כל הערים הגדולות בגרמניה התייקרו בקצב מתון יחסית. המחירים היו גבוהים מאד כבר קודם…עליות המחירים התלולות ביותר נרשמות כעת באזורי B, המבוקשים מעט פחות בערים אלו. וכך למשל, בעיר דיסלדורף נרשמה עלייה של שמונה אחוזים באזור Lierenfeld ועלייה של תשעה אחוזים באזור Hassels ששוכן מעט מזרחה משם.

בעיר המבורג, רובע Jenfeld המבוקש התייקר בלא פחות מ-15 אחוזים, ואחריו רובע Cranz ורובע Rothenburgsort. מדובר בעליות של 14 אחוזים ו-13 אחוזים בהתאמה. בברלין מובילים רבעים כגון Siemensstadt או Schmargendorf את טבלת קצב ההתייקרות, ונרשמה בהם עלית מחירים של לא פחות מ-14 אחוזים. בערים אלו יש אזורים יוקרתיים יותר שהמחירים בהם גבוהים בהרבה, אך קצת ההתיקרות בהם אינו כה מהיר. לעומת זאת, בערים פרנקפורט ומינכן נרשמו עליות מחירים תלולות גם בכמה מן האזורים היוקרתיים והמבוקשים ביותר, במרכזי הערים. חברת הנדל"ן Homeday מתמחה בחקר שוק תיווך הנדל"ן עבור מוכרים וקונים ומציעה גם הערכות נדל"ן מקוונות.

מקור: welt

קרא עוד
 
יולי
312017
 

גרמניה מרוויחה מקרקעות ששוות זהב בברלין

במה שהיה פעם רצועת גבול בין חלקה המערבי של ברלין לחלקה המזרחי נבנות כעת מאות יחידות דיור יוקרתי – במחיר של עד שמונת אלפים יורו למטר רבוע. הקרקע שעליה מוקם הפרויקט הזה שייכת לרשויות, שמכרו אותה לכל המרבה במחיר. על קרקע יקרה מוקמות דירות יקרות

קרקע לבניית דירות בברלין היא סחורה חמה ומבוקשת במיוחד. והמחירים מתנהגים בהתאם. מגרשים פנויים לבניית בנייני מגורים רבי קומות יקרים כיום לפחות פי 5 ממחירים רק לפני עשר שנים. עלות רכישת הקרקע הממוצעת לבניית מטר רבוע במגרש כזה היא 2.05 יורו כיום. סוף למגמה זו אינו נראה באופק. מובן שעליות מחירים אלו משפיעות על מחירה הסופי של הדירה. המחירים הוכפלו למעשה בפרק הזמן המדובר, וכעת דיירים בבניין רב קומות בברלין נאלצים לשלם כעת בממוצע 3,200 יורו למטר רבוע של מרחב דיור בדירה שרכשו.

כיצד הרשויות מרוויחות מספקולציה סביב מחירי הקרקע לבנייה
מחירי הקרקע אינם מעוגנים במציאות, לדברי מומחה הנדל"ן אנדריי הולם מאוניברסיטת הומבולדט בברלין. הוא מסביר כי המחירים משקפים מגמות של ציפייה ולפיכך מהווים אובייקט לספקולציה. הולם, סוציולוג שחוקר את המרחב העירוני היה במשך זמן קצר מחזיק תיק הבינוי בסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג. לאחר כמה שבועות של דיון ציבורי סביב עברו בקשר לשטאזי, שירות המודיעין של מזרח גרמניה, הוא התפטר מתפקידו באמצע חודש ינואר השנה.

הרשויות הפדרליות עצמן עוסקות אף הן בנדל"ן, ולשם כך הן מחזיקות בחברה בשם BlmA. לפי נתונים, חברה זו הרוויחה השנה 43 מיליון יורו מעסקאות מכירת מגרשים לבניית נדל"ן.

מחירי רכישה? החברה מסרבת למסור אותם
חברת BlmA מכרה את המגרש המדובר בשנת 2015 למשקיעים, והזוכה היה מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז. החברה מסרבת למסור נתונים על המחיר ששולם. העיתון Immobilienzeitung בדק ומצא כי המחיר למטר רבוע היה יותר מ- 1,800 יורו. לשם השוואה, בשנת 2015 המחיר הממוצע למטר רבוע של דירו בדירה חדשה בבירת גרמניה היה 824 יורו בלבד. אין פלא שהדירות שנבנות בפרויקט כזה בסופו של דבר הן יוקרתיות ויקרות במיוחד. שכנים קשה במיוחד לראות בפרויקט הזה. מרפסות רבות נותרות ריקות גם בקיץ, כפי שמדווח שוכר של דירה חדשה ברחוב. לקונים רבים נראה שמדובר ביעד השקעה בלבד, והם פשוט רוצים שתהיה להם דירה בעיר. רוב העובדים בעיר אינם יכולים להרשות לעצמם דירה כזו.

חברת BlmA הגיבה לדברים הללו בטענה שהרשויות הפדרליות לענייני נדל"ן כפופות לרשויות הרגולציה התקציבית הפדרליות (BHO), ושעל פי החוק הן רשאיות רק למכור את הקרקע בערכה המלא. הם הוסיפו כי בעת חישוב ערכה של הקרע מובאים בחשבון כל נתוני השוק העדכניים.

ברלין עולה על הגל
מדינת ברלין משחקת אף היא תפקיד חשוב בעסקי הקרקע לבינוי. כדי לנקות את השולחן, פוליטיקאים בסנאט של המדינה הוציאו למכירה נכסים יקרים במיוחד בחלקים מרכזיים של העיר, ובדרך כלל הם נמכרו למי שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר. מדינת ברלין הצטרפה בכך לגל, לדברי מיכאל נלקן, חבר הסנאט מטעם מפלגת השמאל.

דוגמה לכך מהווה מתחם Zentralviehhof בגבול בין פרנצלאוור ברג ופרידריכסהיין. עד 1991 עדיין פעל במקום בית מטבחיים. לאחר מכן, הקרקע עברה לרשות מדינת ברלין והיא מכרה אותה למשקיעים. הללו הקימו במתחם דיור יוקרתי, וילות ודירות מפוארות.

64 מטרים רבועים תמורת יותר מ-325 אלף יורו
מחירי הנדל"ן במתחמים אלו שהיו בעבר בבעלות הרשויות עומדים כעת על יותר מחמשת אלפים יורו למטר רבוע, כלומר מחירים של פלח שוק היוקרה. דירת 64 מטרים רבועים מוצעת למכירה דרך האינטרנט תמורת 325 אלף יורו. מכירות שטחים כאלו הניבו למדינת ברלין לא פחות משני מיליארד יורו מאז שנת 2001. כיום עומד שווים של המתחמים הללו על פי 2 משווים בעת המכירה. בגלל הלחץ בשוק הנדל"ן בברלין, הרשויות בברלין הוציאו למכירה נכסים רבים, ובכללם בניינים ומגרשים לבנייה. הדבר היה טעות חמורה, לדברי קאנזל קיזילטפה, ממפלגת SPD, חברת הפרלמנט הגרמני.

חברת הפרלמנט ליזה פאוס ממפלגת הירוקים, תושבת ברלין, מבהירה שכעת תהיה פעולה נמרצת לשינוי המגמה. ולמעשה כבר נראה שהסנאט של מדינת ברלין שינה את מדיניותו בתחום זה. קרקע לבנייה, שמתאימה לבניית דירות מגורים, תועבר בראש ובראשונה לחברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה. אך המגרשים הטובים ביותר כבר נמכרו מזמן, ועל כך לא נותר אלא להצר.

הקואליציה בסנאט של ברלין מנסה לתקן את המצב
הקואליציה מעוניינת כעת בכך שהממשלה הפדרלית תשנה אף היא את מדיניותה ואת החוק המסדיר מכירת קרקע לכל המרבה במחיר ללא התחשבות בשיקולים נוספים. לפי יוזמה חדשה שהוצגה בתחילת חודש יולי, במקום שבו הצורך בדירות מגורים גבוה במיוחד, המדינה תצטרך למכור את הקרקעות במחיר זול יחסית ולהעדיף את הרשויות המקומיות כרוכשות, וזאת על מנת שאפשר יהיה לבנות דיור בר השגה בפרויקטים שיוקמו בשטחים אלו.

חברי פרלמנט מכמה מפלגות תומכים ברעיונות הללו. חברת פרלמנט ממפלגת השמאל סבורה שממשלת גרמניה אינה אמורה לנהוג כמו ספקולנט שמנסה למקסם את רווחיו. חבר פרלמנט ממפלגת CDU מציין כי עלינו לא לחשוב רק על ההכנסות אלא גם על נקודות מפתח במדיניות הפיתוח העירוני. גם פוליטיקאים ממפלגת הירוקים ומפלגת SPD התבטאו ברוח זו.

אך עדיין לא ברור האם יימצא רוב בפרלמנט הגרמני לשינוי החוק הקיים. היות שהבעיה הזו נוגעת בעיקר לערים הגדולות בגרמניה כמו ברלין, המבורג ומינכן, במקומות אחרים בגרמניה אין לחץ כזה בשוק הנדל"ן, ולכן האינטרס ביחס לשינוי החוק הקיים עשוי להיות שונה בקרב חברי פרלמנט רבים. פרט לכך, עסקי הנדל"ן למכירה ולהשכרה משחקים תפקיד חשוב במילוי מגרות האוצר הלאומי בכל שנה ממשלת גרמניה מרוויחה לא פחות משני מיליארד יורו ממכירה ומהשכרה של נכסים או מגרשים לבנייה.

מקור: rbb-online

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דירות בגרמניה מבוקשות במיוחד בקרב משקיעים סינים

הסינים מתעניינים כעת בדיור בגרמניה, ושתי ערים נהנות מעדיפות אצלם

הלקוחה מהונג קונג הגיעה לסיבוב שופינג רציני. היא רצתה לרכוש עד ארבע דירות, לא פחות, כפי שמסרה בפנייתה לחברת הנדל"ן הברלינאית Berlin Property Services. הרוכשת התעניינה רק בדירות חדשות, ובשאיפה – דירות עם חדר אחד עד שני חדרים, אך לא גדולות מדי, ורצוי שיהיו במיקום מרכזי ככל האפשר. התקציב הכולל שלה לרכישה היה שני מיליון יורו. האם מדובר ביוזמה בלתי שגרתית? לא, לדברי אן שנפן. היא מייסדת שותפה של חברה שמתמחה בעסקאות מסוג זה עם לקוחות סינים אמידים שמבקשים לרכוש דיור בבירת גרמניה. בתחילה, רוכשים מסין היו יוצא מן הכלל, לדברי שנפן, אך הביקוש מצידם עולה בהתמדה בשלוש השנים האחרונות לדבריה. עוד ועוד משקיעים סינים קונים כעת דירות ברחבי גרמניה, והחברה שלה מפרסמת במרץ את שירותיה במרחב בין בייג'ין לשנחאי. מקצועני נדל"ן גרמנים מגיעים לסין להציג פרויקטי בנייה חדשים ויוקרתיים, או שהם פוגשים את המשקיעים הסינים בירידי נדל"ן בינלאומיים. ולכך יש השלכות ניכרות לעין בברלין. יש רוכשים שמגיעים על מנת לקנות דירה אחת בלבד, אך יש אחרים שנוהגים כמו הלקוחה מהונג קונג.

הביקוש של משקיעים סינים מתמקד אמנם גם בעיר ברלין, אך יותר מכך בעיר פרנקפורט. כל מומחי הנדל"ן הגרמני העוסקים בפלח שוק זה מסכימים עם הקביעה לעיל. לפי נתוני חברת תיווך הנדל"ן JLL, כפי שמוסר נציגה תומאס זאבל, מספר הדירות שנמכרו למשקיעים סינים בפרנקפורט הוכפל בין השנים 2015 ו-2016, ועלה מ-500 לאלף. מדובר במספר גדול פי שלושה מזה של ברלין, שגם בה זינק מספר הדירות שנמכרו לרוכשים סינים.

פרנקפורט מדברת כל כך אל ליבם של משקיעים אלו מפני שהעיר הזו מוכרת יותר בסין מברלין. רוב הטיסות מסין נוחתות בפרנקפורט וכל הבנקים הסינים שפתחו סניפים בגרמניה התחילו מסניפים בפרנקפורט, לפני שהתרחבו גם לערים אחרות ברחבי המדינה, כל זאת לדברי זאבל. הוא מוסיף כי סינים רבים סבורים למעשה שפרנקפורט היא בירת גרמניה…הדבר קשור לגידול בקהילה הסינית באזור ריין-מיין. רק בשנת 2016 עלה מספר אזרחי סין שמקום מגוריהם העיקרי בפרנקפורט ל-14 אלף, בהשוואה לעשרת אלפים בלבד בשנת 2015.

סינים מעדיפים דירות בבניינים חדשים
אל משקיע הנדל"ן חד העין האופייני מהמזרח הרחוק מדברת גם העובדה שבינתיים נפתח סניף ראשון של חברת נדל"ן סינית בגרמניה, והוא נפתח בעיר פרנקפורט ברובע Europaviertel החדש, בקרבת הקונסוליה הכללית של הרפובליקה הסינית. מדובר בחברה בשם Anjia שמעוניינת להשכיר במקום דירות לאזרחי סין. נראה שסיכויי הצלחת החברה גבוהים: שמות התושבים בתיבות הדואר של הבניינים החדשים בסביבה הם ג'יאנג, צ'אנג, וונג, צ'או, לי או דאנג, כלומר שמות סיניים שמעידים על מגוריה של משפחה סינית במקום. וברובע Maintor החדש אף הוא בעיר, באזור Degussa לשעבר, נמכרו בינתיים שבע דירות ישירות לרוכשים מסין, כפי שמדווחת חברת הפיתוח והבינוי הגרמנית GEG German Estate Group – ומדובר בערך בשבעה אחוזים מכלל הדירות בפרויקט יוקרתי חדש. שש מהדירות נרכשו כהשקעה ודירה אחת נרכשה עבור בעליה שיתגוררו במקום. גם בבניין זה אפשר למצוא שמות סיניים נוספים על תיבות הדואר, ובמקרים אלו מדובר בדרך כלל בשוכרים.

העובדה שרוכשי דירות מסין מתמקדים כעת ברבעים חדשים של העיר קשורה למנטליות שלהם, לדברי מומחה תיווך נדל"ן גרמני. הרוכשים מסין מחשיבים במיוחד בנייה חדשה, ודירות ישנות יבואו בחשבון מבחינתם רק לעתים נדירות, ורק אם עברו שיפוץ מקיף. הרוכשים הסינים מתמקדים בפלח השוק העליון בפרנקפורט. מדובר במחיר טיפוסי של 9000 יורו למטר רבוע, ומי שמוכן לשלם 500 אלף יורו יקבל לפיכך לא יותר מ-56 מטרים רבועים בדירתו.

מגמה זו תואמת לפי דברי המומחים את אופן השימוש של הרוכשים מסין בדירותיהם: לעתים תכופות הדירות הללו נרכשות כהשקעת נדל"ן, ולפיכך הן מושכרות מייד. המצב בשוק ההשקעות נדל"ן בברלין אינו שונה במידה ניכרת. אן שנפן מסבירה כי נדיר המקרה שבו משקיע מסין רוכש דירה בגרמניה על מנת להתגורר בה כאשר יגיע לביקור במדינה. ולמצוא שוכרים שישמחו לגור בדירה שאותה רכשו המשקיעים הללו מסין – הדבר אינו קשה כעת. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בדירות בנות 2 עד 3 חדרים.

סינים בני המעמד הבינוני-גבוה הם רוכשים טיפוסיים
שימוש מאוחר יותר בנכס לצרכים עצמיים, למשל למען ילד שיתגורר בגרמניה למטרות לימודים או עבודה – כל זה לא יפריע לרוכשים. מומחה נדל"ן מסביר שבעיר כמו פרנקפורט החילופים במגורים בדירות שכירות בדרך כלל מהירים, כך שהסיכויים שדירה לא תתפנה למגורי בעליה בתוך פרק זמן סביר נמוכים למדי. כמו כן, לפי החוק הגרמני, בעל הדירה רשאי להודיע מבעוד מועד שהוא זקוק לדירה לשימוש עצמי, והדבר מחייב את השוכר להתפנות בתוך פרק זמן סביר זה. לדברי המומחה זאבל, אחד מגורמי המשיכה של רוכשים סינים לגרמניה הוא העובדה שיותר ויותר מהם יודעים כעת ששכר הלימוד בגרמניה נמוך יחסית, בניגוד ללונדון למשל, שבה גם שכר הלימוד וגם שכר הדירה גבוהים למדי מאשר כאן, וכמו כן שוררת שם אי ודאות ביחס למעמדה העתידי של בריטניה באיחוד האירופי.

ברור שלא מדובר בביקוש מצד משקיעים סינים ממעמד הפועלים. יחד עם זאת, נראה שברוב המקרים גם לא מדובר בעשירים ביותר בסין. הרוכש הטיפוסי של דירות כאלו הוא בן המעמד הבינוני, לדברי זאבל. הוא מציין שמגבלות שממשלת סין הטילה לאחרונה על הוצאת הון מהמדינה מקשות מעט על הרוכשים הסינים בברלין. כעת מותר להוציא מסין רק 50 אלף דולר מדי שנה בשנה לנפש. בגלל זה, לא מעט מהעסקאות נחתמות על ידי משפחות גדולות שרוכשות במשותף נכס ובכך הן יכולות לעמוד במגבלה.

עובדה שמועילה לרוכשים היא תנאי השוק בגרמניה, שלפיהם אפשר לשלם תמורת הנכס במהלך בנייתו, בהדרגה, ולא צריך לשלם במזומן מראש את מלוא הסכום. הדבר מקל עליהם לגייס את הסכומים הנדרשים ולהעבירם בהתאם לחוקי ממשלת סין.

מתווכים שמתמחים בפלח שוק זה יכולים להציע שירותים מיוחדים בנוגע לקביעת תנאי המימון, והם עובדים לא פעם עם הסניף הגרמני של הבנק הלאומי הסיני. לקוחות סינים מעריכים שירות מסביב לשעון, מציין אחד המומחים. העובדה שרבים מהם מעוניינים כעת ברכישת דירה בסין קשורה גם לכך שבעלות על דירות לא ממש קיימת בסין, אלא רק זכות דיור למשך 70 שנה.

משקיעים סינים מעוניינים יותר ויותר גם בשטחי נדל משרדי
השוק הגרמני מושך אליו לא רק משקיעים פרטיים מסין. בסתיו 2016 רכשה קרן ההשקעות הממשלתית הסינית China Investment Corporation 16 אלף דירות להשכרה בערים ברלין, קיל, רנדסבורג וקלן, ובכך הפכה מייד לחברה חשובה בשוק, שמובילה על פני חברות גרמניות גדולות בתחום שאף רשומות בבורסה. משקיעים סינים מתעניינים לא רק בדירות מגורים, אלא גם, יותר ויותר, בשטחי נדל"ן משרדי. בחודש יוני בשנה שעברה מכרה חברת Blackstone המובילה את שוק השקעות הנדל"ן בעולם את קרן Logicor שלה העוסקת בנדל"ן משרדי בכל רחבי אירופה, לחברת CIC, תמורת לא פחות מ-12.25 מיליארד דולר. השווי המוערך של פלח השוק הגרמני בעסקה זו הוא 2 מיליארד דולר.

גרמניה נכנסה למוקד העניינים בכל הנוגע לנדל"ן משרדי בשנים האחרונות, ומשקיעים זרים נוהרים לשוק, ובכללם גם סינים. את זאת מוסר איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של חברת הייעוץ הנדל"ני Cushman & Wakefield. לפי נקודת המבט שלו, האינטרס של משקיעים סינים בפרנקפורט הולך וגובר מאז ההצבעה בעד ברקסיט – יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי בשנה שעברה. ואולם, הוא מתרשם גם שהמגבלות על הוצאת הון מסין יוחמרו בקרוב מאד, וייתכן שהדבר יגביל עסקאות שייטיבו עם הכלכלה הגרמנית.

מקור:faz

קרא עוד
 
יולי
312017
 

היכן עדיף לקנות דירה בברלין והיכן לשכור

השוואה בין דירות בשכירות לדירות בבעלות עצמית מראה כי ברבעים אחדים של ברלין מוטב להישאר בשכירות.

לאור הגידול הדינמי בדמי השכירות, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם יש יתרון בכך שיעברו לחיות בין ארבעה קירות שיימצאו בבעלותם שלהם. שני מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים כי למרות העלייה במחירי הדירות, משתלם לרכוש דירה בחלקים נרחבים של העיר. יחד עם זאת, הדבר אינו חל על כל חלקי ברלין. הדבר עשוי לעודד משפחות צעירות, שלעתים אין ברשותן ההון העצמי הדרוש למימון הרכישה. זו מסקנתו של מכון המחקר CRES בדוח שהכין לבקשת איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. בסך הכל, לפי המחקר משתלם יותר לרכוש דירה בברלין רק בשני שלישים מהעיר. ברבעים Mitte, Hansaviertel, Grunewald ,Dahlem משתלם דווקא יותר להמשיך להתגורר בשכירות. רכישת דירה ברבעים אלו תצריך תשלום של יותר מ-200 יורו לחודש ברבעים אלו, בחישוב משוקלל, רוכשי הדירות ייאלצו לשלם 200 יורו יותר לחודש בהשוואה לשוכרי הדירות. כמו כן, חסכון של לפחות 30 יורו לחודש יירשם אצל שוכרי דירות ברבעים אחרים של ברלין כגון Pankow, Weißensee, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Kreuzberg, Alt-Treptow, Karlshorst, Friedrichshagen, Neukölln, Wilmersdorf, Schmargendorf, Nikolassee und Zehlendorf.

משפחות רבות לא מרוויחות משערי הריבית הנוחים
בניתוח פיננסי כולל, השאלה אם מוטב לשכור או לרכוש דירה לא משחקת תפקיד משמעותי באזורים אחרים של ברלין, כגון Buch, Lübars, Wilhelmsruh, Waidmannslust, Märkisches Viertel, Friedrichshain, Fennpfuhl, Lichtenberg, Friedrichsfelde, Buckow, Gropiusstadt , Schöneberg. ואולם, בכל החלקים האחרים של העיר (שלא צוינו עד כה), לפי נתוני הדוח משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה. הרכישה משתלמת במיוחד באזורים מסוימים שבהם החיסכון החודשי בזכות החלטה זו יגיע אף ל-200 יורו לחודש, ובהם: Konradshöhe, Wartenberg, Hellersdorf, Gesundbrunnen, Plänterwald, Schmöckwitz, Charlottenburg, Falkenhagener Feld. מיכאל פויגטלנדר, ראש תחום שוק הנדל"ן במכון לכלכלה גרמנית IW, שמקום מושבו בעיר קלן, מציין כי רכישת דירות משתלמת יותר באופן כללי בעת הזו מדיור בשכירות, בשל שערי הריבית הנמוכים יחסית. המכון הכין לאחרונה דוח על עלות הדיור בגרמניה. הדוח נערך לבקשת חברת Accentro Real Estate AG. לפי נתוני הדוח, רוכש דירה בברלין, שבבעלותו הון עצמי של 20% משווי העסקה, צריך לגייס סכום של 5.6 יורו למטר רבוע לחודש בממוצע. לעומת זאת, שוכר דירה ייאלץ לגייס סכום של שמונה יורו לחודש, לא כולל הוצאות חימום והוצאות נלוות. המומחה פויגטלנדר מוסיף כי אף שדיור בבעלות עצמית צפוי להיות זול יותר, מספר הרוכשים דירה לראשונה בחייהם מצוי בנסיגה, והרוכשים דירות בברלין מבוגרים יותר בממוצע. מדובר בגיל ממוצע של 48. הדבר נובע מכך שרק 40 אחוזים ממשקי הבית בעיר נהנים מהון של יותר מ-40 אלף יורו. הוא מוסיף כי יהיה זה מועיל אם הממשלה תיתן אשראי והלוואה לאלו שהכנסתם נמוכה יחסית, כפי שהממשלות בצרפת ובהולנד עושות.

מקור:morgenpost

קרא עוד
Inspiration Group