המדריך למשקיע

 
אוקטובר
172018
 
כששוק הנדל"ן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה "ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה. איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול. אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה

>
קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 
חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%. בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות. הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי. חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר

>
קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 
First Living: ניווט בשוק הנדל"ן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר. בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם. כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה. פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו. "ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים

>
קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 
עליות מחירים של 80% נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל: מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה. גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה. שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה

>
קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 
אוכלוסייה צעירה וכלכלת הייטק תוססת: האם כדאי להשקיע בברלין?

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים. עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה? בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה. הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה. שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית

>
קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 
רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר. הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן. על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%. ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam). על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות

>
קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 
מתי משתלם לרכוש נדל"ן?

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול. מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה. כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין? גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות". מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך

>
קרא עוד
 
יולי
262018
 
צמיחת הנדל"ן באירופה ממשיכה

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה. ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי. השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%. "ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח. ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים

>
קרא עוד
 
יוני
262018
 
למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדל"ן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה. באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים. האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין? בעוד ששוק הנדל"ן זינק

>
קרא עוד
 
מאי
292018
 
ברלין: דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע. דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת

>
קרא עוד
 
מאי
292018
 
עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר. לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים. הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע

>
קרא עוד
 
אפריל
302018
 
ברלין נוטלת את ההובלה: 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה. מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר. 310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל. אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות. ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000). "חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר

>
קרא עוד
 
אפריל
302018
 
ברלין - מקלט נדל"ן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה. השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק. דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה. באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים. למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון). בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל

>
קרא עוד
 
פברואר
282018
 
משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין. מחירי מציאה בברלין מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש. בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים

>
קרא עוד
 
פברואר
282018
 
כיצד אופי העיר משפיע על השקעות הנדל"ן בה

אפילו בעולם ההולך ונעשה גלובלי אין שתי ערים זהות. עם זאת, לחלקן יש תכונות דומות והן ניצבות בפני אתגרים דומים. לרוב הדבר תלוי במיקומן על עקומת ההתפתחות, בגודלן הכלכלי, בתחומי ההתפתחות אותם הן מטפחות ובתפקידן על הבמה הגלובלית וזה יוצר קבוצות שווים המורכבות מערים המפוזרות על פני הגלובוס. האופי של כל אחת מהקבוצות נוגע לרבות מהסוגיות הגדולות הניצבות בפני ערים מודרניות צומחות, כגון עד כמה הדיור נמצא בהישג יד, שיפורי תשתית, השפעה סביבתית והשימוש בטכנולוגיה. בנוסף, משחקים תפקיד גורמים כגון יכולת ההסתגלות של העיר, מידת חוסנה ויכולתה לממש בהצלחה פרויקטים מחוללי שינוי. לכל אלו השפעה רבה על האופן שבו המשקיעים ועסקי הנדל"ן מתייחסים לעיר ולצפי העתידי שלה. ג'רמי קלי, מנהל תוכניות מחקר גלובליות בחברת הייעוץ המובילה JLL, המומחים לשוק הנדל"ן ושירותי ניהול השקעות – אומר: "כבר אין הגיון לראות בכל הערים מתחרות זו בזו. במקום זאת, ערים מוצאות דרכים רבות ושונות להצלחה ויוצרות ערך המציע שילוב אטרקטיבי של פרופילי סיכון

>
קרא עוד
 
פברואר
282018
 
גבוה, גבוה יותר, הכי גבוה - עד לאיזה גובה צריכה בירת גרמניה להיבנות?

80, 100, 200 או אף 300 מטר – מהו קנה המידה ההולם לבניינים רבי קומות בברלין, והאם העיר זקוקה למגבלות על גובה הבנייה? הבניין הגבוה ביותר בלונדון מתנשא לגובה של 306 מטר. הבניין הגבוה ביותר במוסקבה – מגדל הפדרציה, מתנשא לגובה 374 מטר ובבירה הפיננסית של גרמניה, העיר פרנקפורט – מגדל Commerzbank מתנשא לגובה 260 מטר. ומה קורה בבירת גרמניה? הבניינים הגבוהים ביותר בברלין הם מלון Park Inn ובניין המשרדים Treptowers. צמיחתה העתידית לגובה של ברלין היא נושא פוליטי חם ושנוי במחלוקת, שהדיונים בו מתקיימים במרץ כבר עשורים – וזאת מפני שיותר ויותר יזמים מגישים תכניות לבניית בניינים רבי קומות. רגולה לושר, הממונה בסנאט על ענייני בינוי ופיתוח, עוסקת כעת בתכנית מתאר כללית שתקבע באילו חלקים של העיר ובאיזה אופן תותר בנייתם של בניינים רבי קומות. בראיון לעיתון ברלינר מורגנפוסט, לושר מסבירה אילו אמות מידה אמורות לחול בתכנית וכן "אילו גבהים יכולים להתאים לברלין". גבהים בין 120 מטר ל- 150

>
קרא עוד
 
ינואר
242018
 
תכניות הדירה בברלין קטנות ככל שההשקעה הבינלאומית גדלה

זרם של תושבים חדשים בעלי הכנסה גבוהה דוחף את שוק הנדל"ן של ברלין לכיוון דירות קטנות. קרויצברג, טרפטו, פרנצלאוור ברג. מי היה חושב ב-2010, שאזורים אלו יהפכו להיות מהיקרים והאופנתיים ביותר בכל ברלין? באותו זמן, עולם הנדל"ן היה ברור, עם דירות שנבנו לאחר מלחמת העולם השנייה בקורפורסטנדאם ואונטר דן לינדן או וילות בדאלם וגרונוולד, שאליהם זרם עיקר הביקוש. אלו היו השכונות המבוקשות וככאלו נמנו עם היקרות ביותר. כיום, לעומת זאת, השוק השתנה. בשבע השנים האחרונות רשמה הבירה הגרמנית כ-250,000 תושבים חדשים ולולא שיבושים סטטיסטיים, היה עולה מספר זה עד לכדי כ-400,000. בנוסף, מספר התיירים המבקרים בבירה הוכפל כמעט מאז 2006. ב-2015 לבדה, עברו לגור בברלין יותר מ-180,000 איש, לעומת 141,000 שעזבו את העיר. על פי ההערכות, יעברו עוד כ-500,000 תושבים חדשים לברלין עד 2035. ברלין הפורחת התושבים החדשים הנוהרים אל העיר ראו את ברלין חווה פריחה כלכלית אדירה, וברלינאים חדשים רבים תופסים עמדות בכירות ומרוויחים כסף טוב. בהתאם לכך, מספר

>
קרא עוד
 
ינואר
242018
 
2017 הייתה שנת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן של בירת גרמניה

שטחי מסחר ומשרדים ברחבי ברלין החליפו ידיים תמורת למעלה מ-7 מיליארד יורו בסך הכל בשנת 2017. מדובר בעלייה של 45%. ידוע שבשנים האחרונות דירות בברלין, בעיקר דירות מגורים, מבוקשות מאוד. אך לא רק דירות מגורים מבוקשות בקרב משקיעים מקומיים ומשקיעים זרים בעיר. לפי נתונים שפורסמו בעת האחרונה, שטחי מסחר ומשרדים ברחבי ברלין החליפו ידיים תמורת למעלה מ-7 מיליארד יורו בסך הכל בשנת 2017. מדובר בעלייה של 45%. מדובר בשנה השנייה הכי חזקה ביחס לנפח העסקאות הכולל בפלח זה של השוק – רק בשנת 2007 נמכרו נכסים בשווי גדול יותר. לתוצאות המרשימות תרמה העובדה שכ-13 עסקאות ענק נערכו בשנה האחרונה בעיר וכל אחת מהן הייתה בהיקף של לפחות מאה מיליון יורו. פרט לכך, נתוני המחקר מעלים, כי לא פחות מחמישית מכלל העסקאות היו בסכום של לא פחות מ-200 מיליון יורו. המידע התפרסם בשבוע שעבר על ידי איגוד תיווך הנדל"ן הגרמניGERMAN PROPERTY PARTNERS – GPP. העסקה הבולטת ביותר ובהפרש גדול מן העסקאות

>
קרא עוד
 
יולי
282016
 
חוקי הנדל"ן בברלין מגינים על המחירים - ומיטיבים עם המשקיעים

עבור קברניטי העיר ברלין, הרצון להגן על נכסי הנדל"ן בעיר מהווה מטרה כבר למעלה מ-50 שנה. לאחר שמחירי הנדל"ן בערים כמו לונדון ופריז הפכו להיות מחוץ להישג ידם של רבים מתושביהן, תופעות אלו דירבנו את ראשי העיר ברלין לחוקק חוקים להגנת הדיור בעיר מבחינת מלאי ותוך רצון לשמור על גיוון האוכלוסיה. ברלין היא "עיר כל תושביה" בברלין תוכנית ארוכת טווח המיועדת לשמר את העיר לטובת כל תושביה, עם אופיה המיוחד שימשיך למשוך מבקרים ותיירים. התכנית מיושמת במהלך השנים האחרונות באמצעות שינויי חוקה מגוונים. אך היא מתמודדת עם אתגר גדול – זינוק מטאורי בכמות האנשים המבקשים לגור בה – על פי ההערכות, כ-40 אלף תושבים חדשים בכל שנה, מה שגורם לשוק נדל"ן משגשג, הזוכה לרגולציה מחד ומושך משקיעי נדל"ן רבים מנגד. אחד המרכיבים המשמעותיים הוא חוקים להגנת הדיירים: כך, למשל, ברלין היתה העיר הראשונה שיישמה צעד של פיקוח על מחירי השכירות. החל מ-1 ביוני 2015, על בעלי דירות נאסר לגבות מדיירים

>
קרא עוד
 
יולי
052016
 
איך הברקזיט ישפיע על שוק הנדל"ן בברלין?

בעקבות ההכרעה במשאל העם בבריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ברלין צפויה לבצר את מעמדה כיעד ההשקעות המוביל באירופה בין המשקיעים הבינלאומיים – על חשבון נדל"ן בלונדון אלו ימים של חוסר ודאות בכלכלות האירופיות. ההחלטה הבריטית לעזוב את האיחוד האירופי, הברקזיט, טלטלה את השווקים הפיננסיים בכל העולם, שינתה את המציאות הפוליטית והותירה הרבה מאוד שאלות פתוחות בנוגע לעתידה הכלכלי של אירופה. כמה מהן נוגעות באופן טבעי בנדל"ן: איך ישפיע הברקזיט על שוק הנדל"ן בבריטניה – ובמיוחד עד כמה ערים מובילות כמו ברלין יהנו או ייפגעו מההתפתחויות ביבשת? קשה לצפות בוודאות כיצד יתנהג שוק הנדל"ן הבריטי, בוודאי אם הליש"ט יספוג פיחות משמעותי ומאות אלפי עובדים מיומנים בתעשיות כמו פיננסים וטכנולוגיה ייאלצו לעזוב את לונדון. אך לפי מירב ההערכות, עם הכניסה לעידן הברקזיט, הביקושים לדיור בערים הגרמניות יגדלו, כשהמרכזים הכלכליים והפוליטיים החשובים ביותר בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ירוויחו מכך במיוחד. בין מומחי הנדל"ן ישנה הסכמה כי ירידה פוטנציאלית במעמדה של לונדון כיעד השקעות

>
קרא עוד
 
יוני
142016
 
השקעה בברלין: לזהות את יעד ההשקעה המוביל הבא

אחת ההתלבטויות המרכזיות שאנו נתקלים בהן בקרב משקיעים היא האם הדירה אותה מתכוונים לקנות היא דירה להשקעה בלבד, או שישנן גם מחשבות עתידיות על מגורים באותו נכס. זוהי אחת הנקודות החשובות העומדות על הפרק בעת קבלת ההחלטה להשקיע בנדל"ן. ה"משקפיים" דרכם בוחנים את טיב ההשקעה משפיעות באופן ניכר על קבלת ההחלטות והערכת טיב ההשקעה. אם אנו מעוניינים בדירה למגורים וזוהי נקודת המבט המרכזית בבחינת הנכס, לא נבחר באיזור שאינו מתאים לגידול ילדים, לדוגמא, גם אם נדע שערך הדירה יוכפל בשנים הקרובות. גם ההפך נכון: אם מסתכלים ממשקפיים של השקעה בלבד, נבחר אזור אולי פחות מוכר ופחות מפותח, אך עם צפי גדילה וצמיחה גבוה, על מנת למקסם את התשואה על ההשקעה. אימוץ תפיסת מבט של משקיע הופכת את המשמעות של זיהוי האיזור או השכונה "החמה הבאה" למרכזית בתהליך קבלת ההחלטות. השקעה במיקום כזה לפני כולם, יכולה להפוך את ההשקעה מכזאת שהיא לא רעה – או אפילו טובה – להשקעה מעולה; השקעה

>
קרא עוד
 
יוני
092015
 
רפורמת השכירות הגרמנית: כל מה שחשוב לדעת

Mietpreisbremse הוא שמה של חבילת שינויי חקיקה שנועדה לרסן ולבלום את עליית מחירי השכירות בערים הגדולות בגרמניה, בהן הביקוש לדירות להשכרה עולה על ההיצע. ב-1 ביוני 2015 היא נכנסה לתוקף בברלין ובחודשים הקרובים היא צפויה להיכנס לתוקף גם בערים אחרות במדינה. מהם עיקרי הרפורמה? 1. השתת עמלת התיווך שמבקשים מתווכים עבור דירות להשכרה על "מזמין השירות". כלומר, על בעל הבית. עד כה נהגו חברות תיווך רבות לגבות דמי תיווך משוכרים. מעתה הדבר נאסר עליהם. 2. הפיכת מדד השכירות העירוני הממוצע (״מיטשפיגל״) למדד מחייב גם בחוזים חדשים. עד כה, המיטשפיגל שימש כמדד מחייב אך ורק בחוזים קיימים, או חוזים "ישנים". כלומר, אם שוכר שהתגורר בדירה שילם שכר דירה מתחת למיטשפיגל, החוק התיר לבעל הבית/חברת הניהול להעלות אותו רק עד המדד. אם שכר הדירה היה כבר מעל המדד, אסור היה להעלות אותו יותר בכלל. עם זאת, בעלי בתים שביקשו להשכיר את דירתם מחדש לאחר יציאת שוכרים ותיקים, לא היו מחויבים להצמיד את

>
קרא עוד
 
ספטמבר
282013
 
דירה בברלין? איך משתמשים ביד 2 הגרמני

אתם שוקלים להשקיע בדירה בברלין ואתם רוצים לבצע מחקר שוק כדי להשוות מחירים. אפשר כמובן להגיע לסדנת השקעות הנדל"ן שלנו  או פשוט לגלוש לאתר יד 2 גרמני. בכתבה הבאה נלמד להשתמש ב אימוביליין סקאוט 24 אתר הנדל"ן הגרמני המוביל. אם אינכם דוברי גרמנית, אנחנו ממליצים להשתמש בדפדפן גוגל כרום שיבצע תרגום אוטומטי של הטקסט באתר מגרמנית לאנגלית. לרוב הדפדפן מבצע את התרגום בצורה מוצלחת, לעיתים ישנם באגים קטנים בתרגום של עמודים ספציפיים.  טוב, בואו נתחיל. הקלידו בדפדפן הכרום www.immobilienscout24.de במסך הבית והכניסו את כתובת הבניין בו נמצא הנכס (מוקף באדום). אנחנו נזין את הפרטים של דירה מספר 4 בפרוייקט וסר – מפרויקט קודם שלנו בצפון שכונת נויקלן. זוהי דירה עם מרפסת בשטח של 80 מ"ר, הנמכרת במחיר של 129,000 אירו. נרצה לבדוק את אטרקטיביות הנכס ביחס לדירות אחרות הנמכרות באזור.   בחרו באופציה של condos (דירות – מסומן בחץ) על מנת להשוות מחירי דירות לרכישה. בשדה החיפוש ניתן לבחור במחיר – אנחנו השארנו ריק מכיוון שרצינו לראות את כל האופציות.

>
קרא עוד
 
ספטמבר
252013
 
10 דברים שאתם חייבים לברר לפני רכישת דירה בברלין - חשוב!

1. מהו הד.נ.א של החברה היזמית דרכה אתם משקיעים? מי הבעלים והעובדים בחברה? מה ההיסטוריה שלהם? מהו הניסיון שלהם? אומרים שבישראל כולם מכירים את כולם ובהרבה מקרים ניתן לברר מידע כזה, התקשרו למספר לקוחות קיימים של החברה ולא רק לאחד או שניים, חפשו מידע באינטרנט. החברה היזמית אמורה לדאוג להשקעה שלכם מעבר לים . בדקו כעת כדי לא להצטער בעתיד. 2. בדקו את אתר האינטרנט של החברה: אתר האינטרנט יכול להעיד על החברה ועל סדרי העדיפויות שלה, בדקו האם האתר פעיל ועד כמה הוא מפורט? כמה מידע מועבר דרכו? האם המידע ברור ושקוף? אתר פעיל ואיכותי מעיד פעמים רבות על חיבור לשוק ועל החשיבות שרואה החברה בהעברת מידע עדכני, מלא ואיכותי ללקוחותיה. 3. מהו הניסיון המקצועי של החברה? כמה פרויקטים החברה כבר ביצעה בברלין? כמה דירות היא מכרה ומנהלת? מהו הניסיון שיש לחברה בניהול דירות בבעלות בעלי דירות (ניהול של דירות רשומות בטאבו על שם הבעלים נחשב לניהול מורכב יותר

>
קרא עוד
 
ספטמבר
032013
 
סודות הנדל"ן - למה להשקיע בברלין?

ראיון עם תומר יצחקי, מנכ"ל אינספריישן גרופ, בתוכנית "סודות הנדל"ן" בערוץ 10: מדוע כדאי להשקיע בברלין, מה הופך את ברלין להשקעה כדאית, בטוחה ואטרקטיבית ומה התשואות שניתן לקבל מהשקעה בברלין?  

>
קרא עוד
Inspiration Group