בלוג ברלין

 
אפריל
022019
 
הדיור בגרמניה: האם זה אשמת הגרמנים?

מחירי הדיור בערים הגדולות בגרמניה בעלייה כבר מספר שנים. האם ההיצע איננו גדל בקצב גבוה מספיק בכדי לעמוד בביקוש המתרחב – או האם יש לכך הסבר נוסף? ברחבי אירופה, צרכנים מודאגים משוק הדיור. בסקר שפורסם לאחרונה, שנדגם בקרב 13 מדינות אירופיות, 53% מהצרכנים סברו שמדינתם איננה בכיוון הנכון בכל הקשור לדיור, זאת ביחס למספר זעום יחסית של 25% אשר סברו שמדינתם נמצאת בכיוון הנכון. במקרה של דיור, הכלכלה הגדולה באירופה היא ליגה אחרת לגמרי. בגרמניה שוק הדיור מוטה לכיוון השכרה: ישנם שוכרים רבים ומעט בעלי דירות. תרגום של עליית מחירי הדיור לעלייה במחירי השכירות הוא דבר שלוקח זמן, כך שהשוכרים אינם מרגישים עדיין את השלכות העליות. אך כאשר המחירים ממשיכים להאמיר, בעלי הבתים מרוויחים, בעוד שהשוכרים בסופו של דבר מרגישים את עליות המחירים. בסקר שפורסם לאחרונה, נמצא ששוכרים ובעלי דירות גרמנים מתייחסים לאספקטים רבים של דיור באופן דומה. ההעדפות היו בדרך כלל זהות, אך לעיתים מודגשות יותר באחת הקבוצות. כך

>
קרא עוד
 
ינואר
042017
 

משקיעים יקרים, אבקש לחלוק איתכם מספר אירועים מהותיים שחווינו בשנה החולפת. שנת 2016 היתה שנה מאוד משמעותית, עבורנו כקבוצה הפועלת בברלין, ולעיר עצמה. במהלך השנה התמודדנו בהצלחה רבה עם שוק גדל ומשתנה, השקנו מוצרי השקעה חדשים והשגנו צמיחה משמעותית בפעילות הקבוצה. אני שמח לשתף אתכם בתובנות מרכזיות מן הפעילות שלנו בשנת 2016: אחת התובנות המרכזיות משנה זו הנה שברלין שומרת על מעמדה כיעד ההשקעות המוביל באירופה ואחד מן היעדים המובילים בעולם. השילוב בין רמת ביטחון גבוהה, לבין מחירי קנייה נוחים ואטרקטיביים, הופכים את מוצרי ההשקעה בברלין לייחודים ביותר בשווקי ההשקעות השונים. בתי ההשקעות הגדולים באירופה צופים כי העיר תמשיך בצמיחה שהחלה לפני כחמש שנים (ראו את הדו"ח האחרון של PWC* המדרג את ברלין במקום הראשון בין ערי אירופה) והצפי כי עליית המחירים של הנכסים תימשך לפחות עוד כ-7 עד 10 שנים. השנה, יותר מתמיד, התחזקה בנו התובנה כי אנחנו נמצאים רק באמצע הדרך ועוד לא מאוחר להשקיע בעיר. תובנה נוספת

>
קרא עוד
 
נובמבר
302016
 
השקעה בברלין היא הרבה מעבר ל"חמש דקות מכיכר פוטסדאם או מאלכסנדרפלאץ"

רובע מיטה, אלכסנדר פלאץ, שער ברנדנבורגר, פרנצלאוארברג, פרידריכסהיין, קרויצברג, שרלוטנבורג, שדרת הקודאם. אין מי שהתעניין בהשקעה בברלין בשנים האחרונות שלא מכיר את המקומות והשכונות האלו. ואכן, מקומות אלו התגלו כבחירות טובות מאוד להשקעה והניבו תשואה יפה מאוד למשקיעים. למרות המחירים שעלו בשנים האחרונות, רבים עדיין ממשיכים לשאול ולהתעניין בהם, לא בגלל הבנה מעמיקה בשוק, אלא פשוט כי זה מה שמכירים.  אך ברלין- או יותר נכון, השקעה בברלין- היא הרבה מעבר ל "חמש דקות מכיכר פוטסדאם או מאלכסנדרפלאץ". בשנים האחרונות אנו באינספיריישן, רואים אזורים אחרים, חלקם הגדול פחות מוכרים למשקיעים ישראלים, אשר הולכים ותופסים תאוצה. השילוב בין התייקרות המחייה במרכז העיר לצד ההיצע המתדלדל, דוחף שוכרים וקונים מקומיים לחפש אופציות במקומות אחרים ופתאום שכונות כמו- ליכטנברג, טרפטאו-קופניק, דרום נויקלן (שכונת בריץ) , טמפלהוף ועוד, עלו וטיפסו לרשימת האיזורים המומלצים ביותר להשקעה וחלקם עקפו כבר שכונות ותיקות ומוכרות יותר. כמובן שישנו חשש ידוע להשקיע במקום לא מוכר, גם אם הפוטנציאל שלו גבוה ובגלל

>
קרא עוד
 
נובמבר
212016
 
4 סיבות למה אנו מאמינים בחשיבותה של מחלקת ניהול ההשקעות שלנו

בשנים האחרונות אנו רואים את ההתקדמות והצמיחה הגדולים המאפיינים את שוק הנדל"ן בברלין. אפשרויות השקעה מגוונות הולכות נפתחות מידי יום ביומו עבור משקיעים מכל העולם. מוצרים חדשים נכנסים לשוק. אם בעבר היו משקיעים מתמקדים בנכס קטן להשקעה או בכמה דירות, הרי שכיום הם מחפשים פרויקטים בהיקפים גדולים יותר, מבנים להשבחה, בנייה חדשה ועוד. יותר מתמיד, אחד המרכיבים המרכזיים ביותר להצלחתה של ההשקעה הינה הדרך שבה היא מנוהלת. העובדה כי הבניינים והדירות מטופלים על ידי חברות מקומיות גרמניות, בשפה ובמנטליות שונים, יכולה להקשות על ניהול ההשקעה למשקיע המרוחק. מנהלי ההשקעות, שתפקידם לחבר בפועל בין המשקיע לבין הנכס שלו, הפכו להיות גורם מכריע בניהול ההשקעה ויכולים להשפיע אופן ישיר על הרווח, זאת על ידי ניהול נכון, מקצועי ואמין. שאלה שעולה לעתים קרובות בכנסי הלקוחות שלנו ובפגישות ייעוץ היא, האם אני לא יכול לנהל את הנכס בעצמי ולמה אני צריך את מנהלי ההשקעות שלכם? החל מיומה הראשון של אינספיריישן גרופ שמנו דגש גדול

>
קרא עוד
 
נובמבר
202016
 
היקף העסקאות בדירות יוקרה בברלין ממשיך לעלות

מתווך הנדל"ן ניקולאוס ציגרט מפרסם דוח מקיף על מצב השוק בבירת גרמניה ותומך במתן אשראי והלוואות לבניית יחידות דיור בה ברלין צומחת וצומחת וצומחת. ההתפתחות בעיר מרשימה, כפי שעולה מדוח חדש שפורסם לאחרונה על ידי מומחי הנדל"ן של מגזינים כלכליים שונים, וגם אתר IMMOBILIENSCOUT 24. כוח המשיכה של בירת גרמניה גורם לכך שמחירי הרכישה של דירות בעיר עלו בשנה האחרונה בשיעור שהיה לא פחות מדו-ספרתי – כעשרה אחוזים בקירוב. כמו כן, עולה מנתוני המחקרים שמחירי הרכישה של דירות בברלין עלו בשנים 2014 ו-2015 בשיעור כמעט כפול משיעורי העליה של דמי השכירות. היקף העסקאות בדירות יוקרה בברלין צומח בקצב מהיר במיוחד, יותר מהיקף העסקאות בפלחי שוק צנועים יותר. אחת הסיבות למגמה זו בשוק היא תשתית הבנייה המוגבלת יחסית בברלין בהשוואה לביקוש הגבוה. סיבה נוספת היא הנהירה הגבוהה לעיר מצד בעלי מקצועות חופשיים, רבים מהם צעירים בוגרי מוסדות להשכלה גבוהה, שמחפשים בה את עתידם. כעת מתפרסם דוח "דירות מגורים בברלין – שנת

>
קרא עוד
 
נובמבר
202016
 
עדיין אין בועה במחירי הדיור באירופה

נדמה שמחירי הדיור בגוש היורו נעים בכיוון אחד בלבד: למעלה. העלייה השנתית הריאלית במחירי הנכסים מצויה מעל הערכים הממוצעים לטווח הארוך, כך מסר הבנק האירופי המרכזי (ECB) בידיעון הכלכלי האחרון שלו. עם זאת מכיוון שההתאוששות במחירי הנדל"ן נמצאת "בשלב מוקדם יחסית", בעת הזאת אין סימנים של בועת מחירים, כך טוען הבנק היושב בפרנקפורט. "מניתוח שביצענו על נתונים מצרפיים מגוש היורו עולה כי המחירים כיום עולים בקנה אחד עם נתוני המקרו הכלכליים ואין סימנים של הערכת יתר כפי שראינו ב-2007," מסר הבנק. "עם זאת, מכיוון שמדובר בנקודת מבט מצרפית, לא ניתן לפסול הערכות יתר – ואת הסכנות הכרוכות בהן – ברמת המדינה או המחוז, וזאת במיוחד כאשר דינמיקת מחירי הדיור משולבת עם תסמינים של גידול משמעותי בנטילת משכנתאות ושל אחוזי מינוף גבוהים." תמריצי הצמיחה הבלתי-שגרתיים – בהם ריביות ברמות שפל – מיזערו את עלות הכסף בכל רחבי הגוש, מה שמעלה תהיות לגבי יכולתו של שוק הנדל"ן להימנע מהתלקחות נוספת. הפקידים והרגולטורים

>
קרא עוד
 
נובמבר
202016
 
פליטי ברקסיט בבריטניה נוהרים לבירת גרמניה

  יותר ויותר אנשי עסקים מעדיפים להעביר את מרכז פעילותם כעת מלונדון לברלין. עסקים בריטיים רבים כבר החלו להתענין בעיר, ואחד מהם כבר סיים להעביר את עסקיו לברלין. תומאס שניידר כבר דאג לעניניו. הוא לא רוצה להמשיך להמתין ולראות מה יהיו התוצאות הפוליטיות בבריטניה, אם ברקסיט ימומש, או שברקסיט לא ימומש, או שמא תועבר איזו חבילת החלטות לא ברורות לכאן או לכאן. בנקאי ההשקעות שניידר ארז את חפציו בלונדון, סגר את הלאפטופ שלו ועבר לברלין. שניידר הוא המייסד של חברת BRICKVEST שמהווה פלטפורמת אינטרנט למשקיעי נדל"ן, וכעת הוא עובד ממשרדים ברובע מיטה עם שלושה עמיתים לעבודה. בעתיד הוא מתכנן להרחיב את היקף עסקיו בעיר. ב-12 החודשים הבאים אמור צוות העובדים של שניידר לגדול עד לא פחות מ-35 עובדים. נראה שהוא פליט הברקסיט הראשון שעבר לברלין. הוא מציין שאם יתממש התרחיש של פרישה מלאה של בריטניה מהאיחוד האירופי, לא ייראה בלונדון עתיד פיננסי מזהיר. ולגבי השאלה האם בברלין נשקף עתיד מזהיר

>
קרא עוד
 
נובמבר
202016
 
ערי גרמניה הן ההימור הבטוח ביותר באירופה ב-2017

בעת שמשקיעים ברחבי אירופה מחפשים מקלט בטוח, נראה כי ערים גרמניות יהיו היעד המועדף להשקעות ויזמות בתחום הנדל"ן ב-2017, זאת על-פי דו"ח המגמות המסתמנות בנדל"ן, אירופה 2017. לפי התחזית השנתית – חלק מפרסום משותף של ULI ו-PwC – בין חמש הערים המובילות מבחינת הזדמנויות ההשקעה והיזמות ב-2017 נמצאות ארבע ערים גרמניות: ברלין, המבורג, פרנקפורט ומינכן. הדו"ח מבוסס על חוות דעתם של כמעט 800 מומחים בתחום הנדל"ן באירופה אלה כוללים משקיעים, יזמים, מוסדות הלוואה, סוכנים ויועצים. לדברי הדו"ח, גרמניה היא כיום היעד האירופי המועדף על משקיעים ויזמים בתחום הנדל"ן. נתונים עדכניים של הRCA* מאשרים כי מאז ההצבעה במשאל העם על הברקזיט, גרמניה עוקפת את בריטניה בכל הקשור להיקפי השקעה. בעוד שלונדון שומרת על מעמדה כמוקד המשיכה העיקרי באירופה עבור הון עולמי (כניסת תזרימים בגובה 31 מיליארד אירו בין ספטמבר 2015 לספטמבר 2016, כך לפי RCA), בתחזיות ל-2017 היא נופלת למקום ה-27 (לעומת המקום ה-11 בתחזיות ל-2016) בדירוג הזדמנויות ההשקעה והיזמות Emerging

>
קרא עוד
 
נובמבר
202016
 
שיתוף רכבים, שמחה כפולה - שירות שיתוף רכבים בברלין

צבעי סגול, טורקיז או כחול כהה. בתמונת הרחובות של מרכז הערי ברלין אפשר לראות את סימוני שירותי שיתוף המכוניות המוצעים כבר כעת. שיתוף כזה הפך לענין אופנתי. "מספר הלקוחות בברלין צמח בקצב כה גבוה לאחרונה, שאף עיר אחרת בין הערים הגדולות באירופה לא עומדת בתחרות", כך נכתב בפרסום DriveNow. המסר הוא ברור: אין עיר חשובה יותר לשירותי שיתוף הרכב מבירת גרמניה. תושבי ברלין מבצעים בכל יום ברחבי העיר כ-12 מיליון נסיעות שונות, לצרכי עבודה, קניות, בילוי ופנאי, ועוד. בערך אחוז אחד מכלל הנסיעות הללו מתבצע באמצעות שיתוף רכבים, לדברי אימקה שטיימאייר, מומחית לעניני תחבורה ברשויות הסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג, שממונה על עניני פיתוח תשתיות בעיר. היא מוסיפה שהשוק צומח בדינמיות רבה בעיר מאז שנת 2012. היא צופה שבעתיד יעלה אחוז הנסיעות המבוצעות ברכב שיתוף באופן ניכר, הרבה מעבר לנתוני ההווה. לפי תרחישים אחדים, מדובר בלא פחות מ-35 אחוזים מכלל הנסיעות בברלין. ברלין נחשבת לאחת הערים החלוציות והמובילות בתחום שיתוף

>
קרא עוד
 
נובמבר
072016
 
מספר המלונות בברלין הולך ועולה והביקוש רב

בירת גרמניה נחשבת לאחד מיעדי התיירים המועדפים בגרמניה. התנאים הנוחים לצמיחת מגזר המלונאות בעיר מושכים אליה יזמים ומשקיעים רבים בענף בין הערים המובילות בגרמניה בכל הנוגע לפיתוח ובינוי בענף המלונאות אפשר למצוא את ברלין, שטוטגרט, המבורג ומינכן. בערים כאלו יש מקום למלונות נוספים, וזאת אף שגם כך הן נהנות ממספר גבוה של לינות תיירים ומבקרים כבר כעת. כמו כן, שיעורי התפוסה במלונות הקיימים בערים אלו גבוהים כעת, והדבר מרמז למשקיעים בענף שיוכלו להרוויח מהקמת מלונות נוספים. הנתונים הללו מרחבי גרמניה נוגעים לשני מדדים עיקריים – מספר הלינות בבתי מלון (לינת לילה אחד על ידי אדם אחד נספרת כיחידה אחת) וגם תפוסת המיטות במלונות. בכל ארבע הערים שהוזכרו לעיל נרשמו מגמות צמיחה מעודדות בשנים האחרונות. הדברים עולים ממחקר שפורסם לאחרונה על ידי חברת הייעוץ והמחקר הנדל"ני Wüest & Partner. במסגרת מחקר זה התבצע ניתוח של נתונים שהתקבלו מ-328 מקומות. על סמך אמות מידה מפורטות, הנתונים תורגמו לדירוג מדויק של ערי גרמניה

>
קרא עוד
 
נובמבר
072016
 
היקף העסקאות בדירות יוקרה ברחבי ברלין (ובמקומות אחרים בגרמניה) ממשיך לעלות.

מחקר חדש בוחן את נתוני עסקאות הנדל"ן בדירות שמחירן 750 אלף יורו ומעלה "דיור יוקרתי לבעלי השאיפות הגבוהות ביותר" – מי שמציץ באתרי האינטרנט שמציעים דירות יוקרה ברחבי בירת גרמניה רואה עד מהרה שהרף הופך יותר ויותר גבוה. מה שהיה יקר הופך כעת יקר מאד. פה וילה על גדות האגם במחיר 5 מיליון יורו. שם וילה במיקום יוקרתי ברובע גרונוואלד הנחשב תמורת 6 מיליון יורו "בלבד". נשאלת השאלה האם נכסים כאלו בכלל נמכרים במחירים המוצעים. מומחי הנדל"ן של חברת dÄHLer ערכו מחקר מקיף על סמך נתוני שנת 2015, כדי לבדוק מה השלכות הצמיחה המהירה בבירת גרמניה על שוק הנדל"ן ועל מחירי השקעות נדל"ן בברלין. המומחים התמקדו במיוחד בפלח שוק דירות היוקרה בעיר. אחד הנתונים הבולטים ביותר הוא שהיקף העסקאות הכולל במכירת דירות יוקרה שמחירן מתחיל ב-750 אלף יורו, עלה בשנת 2015 בכמעט 10 אחוז. מדובר בגידול מ-595 מיליון יורו בסך הכל לבערך 650 מיליון יורו בסך הכל. כמו כן, מתברר

>
קרא עוד
 
נובמבר
072016
 
עלייה תלולה בשכר הדירה שסטודנטים נדרשים לשלם

שכר הדירה מטפס בכל פלחי השוק אבל שכר הדירה שסטודנטים נדרשים לשלם עולה בקצב מהיר מהממוצע. הסיבה לכך היא שסטודנטים מתמודדים על דיור מול אזרחים ותיקים ועובדים בתחילת דרכם, אך הכנסתם של הסטודנטים נמוכה הרבה יותר מאשר שתי הקבוצות האחרות. להלן מחקר ונתונים על הבעיה הזו. צעירים שעוזבים השנה את ביתם החם והנעים של ההורים ומחפשים לעצמם מקום מגורים חדש כשהם מתחילים את לימודיהם האקדמיים נתקלים במציאות קשה יחסית בשוק הדיור. הם נאלצים כיום לשלם מחירים גבוהים יותר ממה שנאלצו חבריהם לשלם אך לפני שנים אחדות. למעשה מדובר בעלייה של לא פחות מ-37 אחוזים בשכר הדירה השנה, ביחס לנתוני שנת 2010. את הדברים מוסרים המומחים של מכון המחקר הכלכלי IW. החוקרים השוו את מגמות המחירים בשוק בערים הגדולות במדינה וגם בערי אוניברסיטה מובילות. מכון המחקר IW יצר מדד מחירים מיוחד לדיור סטודנטים. המדד הזה מאפשר לבצע השוואה בין כ-15 ערים בגרמניה, ולסייע לסטודנטים שהפרוטה אינה מצויה בכיסם למצוא מקום מגורים

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
מעונות סטודנטים בברלין: מטופחים, אך יקרים יותר

מעונות הסטודנטים בברלין עוברים בשנים האחרונות מתיחת פנים. מטבחים משותפים מטונפים ורהיטים בלויים הם נחלת העבר – כיום דירות בברלין המיועדות למגורי סטודנטים הופכות יותר ויותר יוקרתיות. אחת הסיבות לכך היא שאיגוד הסטודנטים בעיר ערך עבודות שיפוץ נרחבות במעונות ברחבי העיר. בנוסף, משקיעים פרטיים בונים דירות חדשות וקובעים סטנדרטים חדשים וגבוהים הרבה יותר בפלח זה של השוק. היצע הדירות לסטודנטים ברחבי ברלין הולך וצומח גם הודות למיזמים מקומיים של חברות עירוניות, שבונות דירות עובר שוכרים צעירים יותר, שהתקציב העומד לרשותם נמוך ביחס לסכומים ששוכרים אחרים בעיר יכולים לשלם. ההשקעות הללו מהוות חלק מתכנית שלפיה ייבנו בשנים הקרובות לא פחות מ-5000 דירות חדשות לסטודנטים בברלין. רק מאפיין אחד של הדירות נותר בעינו – הן לא מרווחות במיוחד. אחד הבנינים היותר אטרקטיביים במסגרת המגמה החדשה צפוי להיות מוכן בקרוב: מדובר ב-400 דירות שהחברה הפרטית Campus Viva הקימה ברחוב יולישר, כך דווח במגזין "ברלינר צייטונג". דירה מרוהטת במלואה ששטחה הכולל כעשרים מטר רבוע

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
פסיקה: בעלי דירות שניות בברלין רשאים להשכירן לנופש

תושבי ברלין שבבעלותם יותר מדירה אחת יוכלו לקבל אישורים להשכיר חלק מהדירות לפרקי זמן מוגבלים, בעיקר לתיירים שמגיעים לעיר. בית המשפט המקומי בברלין קיבל את עתירתם של כמה וכמה בעלי דירות כאלה, ופסק שהשכרת דירות לתיירים היא חוקית. העותרים, בעלי דירות בברלין שברשותם יותר מנכס אחד בעיר, ביקשו להשכיר חלק מהדירות לתיירים. מדובר למשל במי שמחזיקים דירות ברבעים מבוקשים של ברלין, כגון פרידריכסהיין ופאנקוב. בעבר התקשו אלו לקבל אישור מהרשויות להשכיר את דירותיהם לצרכי חופשה ותיירות (למשל באמצעות אתרים כמו AirBNB). אחת הסיבות שניתנו לכך היא שתושבים אלו החזיקו דירות גם במקומות אחרים, וחלקם היו רשומים גם כתושבים מחוץ לברלין, למשל בדנמרק, איטליה או ערים אחרות בגרמניה. בעלי הדירות הללו משתמשים בדירותיהם בברלין בחלק מהזמן בלבד, כאשר הם שוהים בעיר לצרכים פרטיים או לצרכי עבודה. בשאר הזמן הדירות עומדות ריקות, והם ביקשו מן הרשויות אישור להשכיר אותן בתקופות כאלו, לפרקי זמן קצרים. לפי חוקי העיר ברלין בעניין שימוש בדירות בעיר,

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
שכירות בגרמניה: הדירות גדולות יותר - אך לא בברלין

שוכרי הדירות ברחבי גרמניה יכולים כיום להרשות לעצמם דירות גדולות יותר מבעבר בחלקים רבים של המדינה. יחד עם זאת, הנתונים אינם חלים על הערים הגדולות ביותר בגרמניה. באזורים רבים ברחבי גרמניה, מי שמבקשים לשכור דירה יכולים כעת לשכור דירות ששטחן גדול יותר, בהשוואה למצב שנמדד לפני שש שנים, כלומר בשנת 2010, בסקר ארצי גדול. משק בית ממוצע בגרמניה מוציא כעת כרבע מהכנסתו הפנויה על צרכי דיור, ולפי נתוני סקר לאומי עדכני, סכום זה מאפשר למשפחה ממוצעת לשכור דירה ששטחה 94 מטרים רבועים. מדובר בעלייה של שני מ"ר בהשוואה לשטח המגורים שמשפחה ממוצעת כזו יכלה להרשות לעצמה לפני שש שנים, על סמך הסקר שנערך אז. הסקר החדש מתפרסם כעת על ידי IW – המכון הגרמני הלאומי למחקרי כלכלה. ברחבי גרמניה, העלייה בשכר הדירה מאז שנת 2010 עמדה בממוצע על כעשרה אחוזים – פחות מהעלייה הממוצעת ברמת השכר, שהייתה כ-11.5% בפרק הזמן המדובר. המתודולוגיה של המחקר שערך מכון IQ התבססה על השוואת

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
עסקאות הנדל"ן בברלין לשיאים חדשים

שוב נרשם שיא בשוק הנדל"ן בברלין: השיא החדש, העומד על היקף עסקאות של לא פחות מ-18 מיליארד יורו, כמו גם המחירים המטפסים בכל פלחי השוק בעיר, אינם מיטיבים עם אלו שמבקשים לשכור דירות בברלין. מגמה כזו בשוק מתבטאת תמיד בסופו של דבר בדמי שכירות גבוהים יותר. יתרה מכך, עליות המחירים מקשות עוד יותר על תכניות הממשלה לבנות באזור ברלין יחידות דיור לשכירות במחיר נוח, של לא יותר מעשרה יורו למ"ר לחודש – וכעת הממשלה תצטרך להשקיע סכומים גבוהים יותר בעידוד התכניות הללו. אפילו במשרדי הסנאט לענייני פיתוח ובינוי בברלין כבר לא מסתירים את דאגותיהם לנוכח הנתונים החדשים. לפי דיווח בעיתון Tagesspiegel, הסנאטור לענייני בנייה, אנגלברט לוטקה דאלדרופ, מצהיר כעת שמגמת התפתחות המחירים הדינמית בשוק מעידה על כך שהסנאט והרשויות המקומיות בכל אחד מהרבעים של העיר ברלין, אינם יכולים להרשות לעצמם להמתין עוד בכל הנוגע לחיפוש שטחים ואפשרויות לפיתוח נדל"ן בעיר. גם איגוד שוכרי הדירות בברלין הצהיר שעליות המחירים בשוק מעוררות

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
אושרו 10,000 יחידות דיור חדשות בברלין

על פי דיווח באתר הגרמני "מורגנפוסט" במהלך חודש אוגוסט, מספר אישורי הבנייה שניתנו בברלין במחצית הראשונה של שנת 2016 גבוה בכמעט 10 אחוזים בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה. הנתונים מראים כי העלייה מתרכזת במיוחד בדירות בבניינים משותפים. מספרם של אישורי הבנייה החדשים שהרשויות המקומיות בברלין העניקו בין החודשים ינואר ויוני 2016 עלה במידה ניכרת בהשוואה למספר האישורים שניתנו בחודשים אלו בשנת 2015. כפי שנמסר על ידי המשרד לענייני סטטיסטיקה של ברלין ברנדנבורג, המספר עמד על 9322. בחישוב מדויק, מדובר על עלייה של 9.8 אחוז לעומת מספר האישורים בפרק הזמן המקביל בשנה שעברה. בין יחידות דירות אלו, 8386 מהדירות תוכננו להיבנות בבנינים משותפים, ומדובר בעלייה של יותר מ-11 אחוז. 908 דירות תוכננו להיבנות בבתים חד משפחתיים או בבתים דו משפחתיים (מדובר בירידה של כאחוז אחד). כמו כן, 2029 דירות נוספות מגיעות לשוק באמצעות עבודות שיפוץ וחידוש. רוב אישורי הבנייה לדירות ניתנו, לפי נתוני המשרד לענייני סטטיסטיקה ברבעים המובילים בברלין כגון:

>
קרא עוד
 
ספטמבר
112016
 
מתחם "אירופה סיטי": 1300 דירות חדשות בברלין

לאחר ששטחים משרדיים גדולים כבר הוקמו במתחם "אירופה סיטי" ליד תחנת הרכבת הראשית בברלין (Hauptbahnhof), בעיקר עבור חברות בינלאומיות מובילות, העבודות לבניית דירות מגורים רבות באזור מתקדמות בקצב נמרץ. הליכי התכנון במתחם המרכזי, שנמצא מערבית לרחוב היידה, מתקדמים בקצב מהיר. כפי שנמסר לאחרונה למגזין "ברלינר צייטונג" על ידי הסנאטור אנדריאס גייזל ממפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית, שממונה על ענייני הפיתוח בברלין, אפשר כעת להקים במקום לא פחות מ-1300 דירות חדשות, שמתוכן 215 יהיו דירות לדיור ציבורי-סוציאלי. כמו כן, מדובר על הקמת שטחי מסחר ומשרדים כוללים בהיקף של 230 אלף מטר רבוע בסופו של דבר. חלק מהשטחים ישמשו משרדים גדולים של תאגידים בינלאומיים מובילים. חלק אחר ישמש עסקים קטנים יותר, כמו חנויות קמעונאיות. הסנאט בברלין אישר לאחרונה את תכנית הפיתוח שמסדירה את כל הליכי הבנייה באזור. כעת מצפים לאישור של התכנית על ידי מועצת העיר ברלין. האזור החשוב ביותר לפיתוח במרכז העיר ברלין מתחם אירופה סיטי, שמשתרע מתחנת הרכבת הראשית של ברלין

>
קרא עוד
 
יולי
282016
 
פרברי ברלין מנסים להפוך לאטרקטיביים יותר ליוממות (Commuting)

מי שעובד בברלין בדרך כלל גם גר בעיר. מספרם של אלו שמבצעים יוממות (Commuting) אל העיר בכל בוקר, והחוצה ממנה בסיום כל יום עבודה איננו גבוה כלל ביחס לערים גדולות אחרות. באזור ברנדנבורג מסתמנת מגמת שינוי בדפוס זה. באזור ברנדנבורג של מדינת ברלין-ברנדנבורג המגורים זולים באופן ניכר בהשוואה למגורים בתוך ברלין עצמה. בראש ובראשונה, יש באזור עשרות אלפי דירות זמינות, קצת מעבר לפרברים האמידים שמסביב לברלין. ואולם, הביקוש לדירות אלו אינו גבוה. בשונה מהאזור סביב מינכן, העיר שבה יוקר המחיה הוא הגבוה ביותר בגרמניה, או בפרנקפורט ושטוטגרט היקרות אף הן, נראה שהסביבה הלא מיידית של ברלין עדיין איננה מושכת דיה. רק 21% מאלו שרשומים במסגרת עבודתם כזכאי הביטוח הלאומי בברלין מתגוררים מחוץ לעיר עצמה. הדברים עולים מסקר מקיף שפרסם לאחרונה איגוד BBU, המייצג אנשי עסקים ויזמים בתחום הבנייה במדינת ברלין-ברנדנבורג. מדובר בשיעור נמוך באופן ניכר בהשוואה לעיר מינכן, שבה 77.5% מהמועסקים בעיר שרשומים כזכאי ביטוח לאומי מתגוררים למעשה מחוץ לתחומיה.

>
קרא עוד
 
יולי
282016
 
מחירי השכירות של נדל"ן מסחרי במזרח גרמניה מזנקים מעלה

נראה שנתוני התפוסה הנמוכה מאד בשטחי נדל"ן למשרדים ברחבי מזרח גרמניה עומדים להשתנות: מחירי השכירות בין רוסטוק לדרזדן עשויים כיום להיות גבוהים כמו רמות המחירים במערב גרמניה, לפחות בחלקים של המזרח. במקביל, במזרח ברלין המחירים גבוהים במיוחד וההיצע לא עומד בביקוש הגבוה. המירוץ אחר שטחי נדל"ן בערים הגדולות של מזרח גרמניה גובר. כך למשל, בעיר לייפציג ירד במהלך ארבע השנים האחרונות שיעור השטחים הריקים והזמינים לשוכרים מ-18 אחוז ל-12 אחוז. הדברים עולים מדוח שנתי לשנת 2015 של חברת מומחי הנדל"ן TLG, שהעיתון Welt am Sontag פרסם לאחרונה. עליית מחירים תלולה במיוחד נרשמה בביקוש לשטחי משרדים באזור המזרחי של ברלין, זאת עקב הגברה של השקעות נדל"ן בברלין המזרחית. ניקלאס קארוף, יו"ר חברת TLG אמר לכתבי העיתון שקצב ההתפתחות במזרח גרמניה הפתיע אף שחקנים ותיקים רבים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן המקומי. מחירי השכירות לנכסים המבוקשים ביותר בערים אחרות במזרח גרמניה – רוסטוק, פוטסדאם, לייפציג ודרזדן מצויים כיום באותה רמה כמו המחירים

>
קרא עוד
 
יולי
282016
 
לונדון אאוט? המשקיעים הרוסים מתחילים לנוע לברלין

ברבעים הנחשקים של לונדון נרשמו לפני הצבעת הברקזיט מחירים בלתי נתפסים לנדל"ן מבוקש. אך בעקבות היציאה הצפויה של בריטניה מהאיחוד האירופי, ייתכן מאד שכעת משקיעי הנדל"ן עומדים להפנות את גבם לעיר. ישנם סימנים בולטים לכך שהם מעדיפים להעביר את כספם לברלין – ופירוש הדבר שהמחירים בברלין ימשיכו לזנק. חברת D&H, המנהלת פרויקטי בנייה בענף הנדל"ן, דיווחה כי כשבוע לאחר ההצבעה במשאל העם של תושבי בריטניה בעד יציאה מהאיחוד האירופי, מספר הפניות מרחבי העולם החל לגדול. בכלל זאת, הגיעו פניות ממשקיעים ברוסיה וגם ממדינות המפרץ. הדבר מעניין במיוחד ביחס לרוסיה, מפני שלאור הסנקציות שהטיל עליה האיחוד האירופי, הביקוש של משקיעים רוסים לנדל"ן בברלין פחת במידת מה בתקופה שלפני ההצבעה בבריטניה. בנוסף, לפי דיווחים בעיתון ברלינר-קורייר, זמן קצר לאחר ההצבעה החלו חברות נדל"ן גרמניות לקבל גם פניות ממשקיעים פוטנציאליים רבים מהונג קונג. יורגן אלרקמפ, ראש בנק ההשקעות IBB מסביר שברלין זוכה יותר ויותר בתחרות על המקום האטרקטיבי ביותר להשקעה בקרב אנשים ברחבי

>
קרא עוד
 
יולי
282016
 
חוקי הנדל"ן בברלין מגינים על המחירים - ומיטיבים עם המשקיעים

עבור קברניטי העיר ברלין, הרצון להגן על נכסי הנדל"ן בעיר מהווה מטרה כבר למעלה מ-50 שנה. לאחר שמחירי הנדל"ן בערים כמו לונדון ופריז הפכו להיות מחוץ להישג ידם של רבים מתושביהן, תופעות אלו דירבנו את ראשי העיר ברלין לחוקק חוקים להגנת הדיור בעיר מבחינת מלאי ותוך רצון לשמור על גיוון האוכלוסיה. ברלין היא "עיר כל תושביה" בברלין תוכנית ארוכת טווח המיועדת לשמר את העיר לטובת כל תושביה, עם אופיה המיוחד שימשיך למשוך מבקרים ותיירים. התכנית מיושמת במהלך השנים האחרונות באמצעות שינויי חוקה מגוונים. אך היא מתמודדת עם אתגר גדול – זינוק מטאורי בכמות האנשים המבקשים לגור בה – על פי ההערכות, כ-40 אלף תושבים חדשים בכל שנה, מה שגורם לשוק נדל"ן משגשג, הזוכה לרגולציה מחד ומושך משקיעי נדל"ן רבים מנגד. אחד המרכיבים המשמעותיים הוא חוקים להגנת הדיירים: כך, למשל, ברלין היתה העיר הראשונה שיישמה צעד של פיקוח על מחירי השכירות. החל מ-1 ביוני 2015, על בעלי דירות נאסר לגבות מדיירים

>
קרא עוד
 
יולי
212016
 
דו"ח חדש: המחיר למ"ר בברלין ממשיך לעלות

המחירים בברלין ממשיכים להמריא: דו"ח על שוק הדיור של IBB, בנק ההשקעות בברלין, מצביע כי מי שרצה לקנות דירת מגורים בברלין בשנת 2015, נאלץ לשלם תמורתה מחיר חציוני של 3513 יורו למ"ר; זאת בעת שבשנת 2014, מחיר זה עמד על 2700 יורו למ"ר בלבד. הדו"ח מבוסס על הצעות שהתפרסמו באתר יד2 הגרמני, Immobilien Scout24. לגבי השאלה אם הדירות נמכרו במחיר שפורסם תחילה, קשה יותר להסיק מסקנות ברורות. הבנייה החדשה יקרה במיוחד וגודל הדירות עולה דירות חדשות בעיר הוצעו למכירה בסוף שנת 2015 במחיר חציוני של 4343 יורו למ"ר. בקטגוריה זו כלולות כל הדירות שבנייתן הושלמה בשנת 2015 או שנה קודם. דירות ישנות למכירה, שחלקן נבנו כבר לפני שנים רבות, הוצעו למכירה במחיר ממוצע של 2919 יורו למ"ר. דירות מגורים גדולות יקרות יותר לכל מ"ר בהן, בהשוואה לדירות קטנות יותר. הדבר תקף ללא תלות בשאלה אם הדירות הללו ישנות או חדשות. דירות בשטח של פחות מ-40 מ"ר שנבנו לפני שנת 2002

>
קרא עוד
 
יולי
212016
 
האם גל הבנייה החדשה בברלין עונה על הביקוש לדיור?

אחד הפרויקטים היוקרתיים והמדוברים ביותר לנדל"ן בברלין הצומחים כעת בתוך העיר הוא פרויקט Markgrafenkarree. במהירות רבה, צומח ממש במרכז העיר וסמוך לפרידריך-שטראסה המפורסם, בנין עם 345 דירות בשכירות ושטחי משרדים, שיהיה מוכן עד ספטמבר. המתחם הגדול, השוכן בין הבניינים הגבוהים של רחוב לייפציגר ובנין אקסל שפרינגר, יכיל בעתיד הקרוב גם שטחים ירוקים רבים, גם אם קשה לדמיין זאת כעת כשרואים אתר עבודות עם דחפורים ושירותים ניידים. התושבים, מצדם, מקבלים זאת בהבנה ובעיקר שמחים על האפשרות לגור ברובע מיטה בברלין. פרויקט זה הוא אחד מפרויקטים רבים הצומחים כעת בתוך העיר. האם כל הבנייה החדשה הזו עונה על הביקוש לדיור בעיר? הרי הצורך בדיור בר השגה בעיר הולך וגובר, והפער בינו לבין ההיצע גדל אף הוא. יתרה מכך, תושבים רבים בברלין לא יכולים להרשות לעצמם לעבור לדירה אחרת מזו שהם שוכרים, שכן גם מחירי השכירות הולכים ומטפסים. בשנת 2014 הסנאט החליט בשל כך לנקוט מדיניות לעידוד בניית דיור סוציאלי. בכך מקווים שיתאפשר

>
קרא עוד
Inspiration Group