בלוג ברלין

 
דצמבר
272017
 

בברלין יש בעיה - דמי השכירות מטפסים ללא הרף

בערים הגדולות ברחבי גרמניה קשה יותר ויותר למצוא מרחב מגורים. ברלין כמובן אינה חורגת ממגמה זו ואפשר לומר שלמצוא דירה בקלות בעיר זה כבר עניין של מזל טוב במיוחד.

אחד העיתונים המתפרסמים בברלין בדק ומצא היכן בעיר הדיור כעת יקר במיוחד. כעת מדובר באזור Spandau, אך גם בPankow, Treptow-Köpenick וSteglitz-Zehlendorf. בכל האזורים הללו דמי השכירות עלו לאחרונה במידה ניכרת.

הבדלים גדולים בין חלקי העיר

מחירי השכירות ב-12 החלקים השונים של ברלין שונים זה מזה כבר במשך שנים רבות. מי שגר בשרלוטנבורג חייב להיות בעל כיסים עמוקים במיוחד, ולעומת זאת מגורים באזור מרצאן-הלרסדורף יהיו זולים יחסית.

שרלוטנבורג שייכת למה שמכוני "אזורים מועדפים", ומחיר של 12 יורו למ"ר בשכירות בה, כבר אינו מחיר מפתיע. לעומת זאת, בחלקים זולים של העיר, אפשר לשכור דירה במחיר של 8.75 יורו למ"ר, אך המחירים עולים בכל רחבי בירת גרמניה וכעת התופעה בולטת במיוחד בחלקים הזולים שלה.

דיור שכבר אינו ממש בר השגה

לא רק דמי השכירות עולים, אלא גם מחירי הדירות בברלין. באזורים מבוקשים נרשמה עלייה של 11% בהשוואה לשנה שעברה. לעתים נרשמות עליות תלולות אף יותר ובאחד האזורים המחירים עלו בממוצע מ-2,350 יורו למ"ר לרכישה בשנה שעברה, ל-3,100 כעת. ברובע מבוקש כמו שרלוטנבורג, מדובר במחירים של 4,100 יורו למ"ר ואף יותר מכך. אפילו בשפנדאו, הלרסדורף או נויקלן הרוכשים חייבים להתמודד עם מחירים של 2,000 יורו למ"ר ומעלה.

ברלין איננה צומחת

אמנם האוכלוסייה בבירת גרמניה צומחת בקצב מתמיד, אך לרוע המזל העיר עצמה אינה צומחת. כעת מצופה מפרנסי העיר להציע מדיניות תכנון ובינוי טובה וזריזה יותר ולהפעיל ביעילות רבה יותר פרויקטים בעזרת הון פרטי של משקיעים. המחסור החריף ביותר שניכר הוא בדירות מגורים בבניינים חדשים. ודמי השכירות בדירות הקיימות בפלח שוק זה אינם בהכרח בהישג ידם של תושבים רבים בעיר. כל זה חל גם על מי שמבקשים לרכוש דירה בבניין מגורים חדש. המחירים טיפסו השנה ב-6.5%, בהשוואה לשנה שעברה באזורים המבוקשים פחות יחסית, והם טיפסו בלא פחות מ-8% באזורים המבוקשים יחסית. מי שרוצה לקנות דירה, צריך לשלם בממוצע 3,900 יורו למ"ר באזור מבוקש פחות. באזורים המבוקשים יותר המחיר מגיע ל-4,600 יורו למ"ר והמחיר ממשיך לעלות בהתמדה.

מקור: focus

 

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

יותר ויותר אזרחי גרמניה מציגים לעצמם את השאלה, עד כמה בטוחים חסכונותיהם והשקעותיהם לאחר הפרישה מהעבודה? אמנם, למיליוני משקי בית בגרמניה יש ביטוח חיים, אך שיעורי התקבולים מביטוחים כאלה הולכים ויורדים עם השנים והדבר מפחית מן הכדאיות של ביטוח כזה. חלופה אפשרית לכך עשויה להיות רכישת דירה. אך במקרה הזה נשאלת השאלה מה עדיף למשקיע: האם מוטב לרכוש דירה לשימוש עצמי או שמא מוטב לרכוש דירה ולהשכיר אותה. לשם כך התייעצנו עם מומחה הנדל"ן כריסטיאן הובריג מברלין, מנכ"ל חברת fourlife Consulting שמשרדיה מצויים ברחוב קו-דאם בברלין. שאלנו אותו עד כמה גבוה ההפרש במחיר בין רכישת דירה לשימוש עצמי לרכישת דירה (שעשויה להיות יקרה יותר) לצורך השכרתה ומימון הרכישה בדמי השכירות העתידיים.

תשובתו של המומחה הובריג היא שכעת מומלץ לכל מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה להחליט בעצמו: האם ברצונו להשתמש בדירה לצרכיו שלו. המגמה שאפשר להבחין בה כעת היא שרבים מחליטים לרכוש לעצמם דירה למגוריהם שלהם, היות שדמי השכירות בברלין עלו במידה ניכרת ולפי התחזית הם ימשיכו לעלות גם בעתיד. מי שאין ברשותם ההון הדרוש לרכישת דירה ייאלצו לחפש דירה מושכרת בתנאים נוחים. כמו כן, דירות מגורים שמוצעות כעת למכירה נוטות להיות יקרות יותר מדירות בפלח השוק של דירות להשקעה (למשל, בגלל הבדלים בגודלי הדירות). היות שמחירי הנכסים עשויים להשתנות במידה רבה מרובע לרובע בבירת גרמניה, קשה להעריך במדויק את מצב השוק ביחס לפרמטר זה.

שאלה: לפי דיווחי התקשורת, מסתמן מחסור הולך ומחריף בנדל"ן. האם אפשר עוד למצוא דירות מגורים במחיר סביר בבירת גרמניה?

תשובה: אמנם נכון הדבר שהלחץ בשוק השקעות הנדל"ן בברלין גובר ומחירי הרכישה זינקו בתלילות. מובן גם שלתופעה זו קשר הדוק לביקוש ההולך ועולה לדיור בעיר, וללחץ הנגרם כתוצאה מגידול האוכלוסייה בה, בעיקר עקב הגירה. אין לנו נתונים מלאים מכל עמיתינו למקצוע, אך גם בתקופה זו של ביקוש גבוה ברשותנו מספר נכסים טובים להציע לרוכשים. מובן שכמו עמיתינו בתחום, אנו מחפשים כל הזמן נכסים חדשים להציע ללקוחותינו כיעד לרכישה, ואין זה קל.

המראיין: תודה רבה על הראיון הזה. פרטים נוספים על השותפים של המרואיין שלנו יוכלו קוראינו למצוא כאן:

מקור: berliner-sonntagsblatt

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

זינוק במחירי הנדלן בבירת גרמניה

שטחי בניה טובים בברלין יקרים כעת בכמעט 40% ממחירם לפני כשנה.

המחסור במרחב דיור, דמי שכירות גבוהים ושערי ריבית נמוכים דוחפים את מחירי הדירות בברלין מעלה מעלה. מחודש יולי 2016 עד יוני 2017, התייקרו דירות מגורים ברחבי גרמניה בממוצע ב-6.5 אחוזים, לפי נתוני מחקר של איגוד הנדל"ן IVD. בבירת גרמניה המחירים זינקו בקצב גבוה אף יותר. מחירי דירה קיימת (לא חדשה) בעלת שווי ממוצע עלה בערך ב-7.7% לרמה של 2,100 יורו למ"ר. מחירי דירות חדשות עלו בקצב תלול בהרבה – לא פחות מ-21.3% ורמת המחירים הממוצעת בהם היא 3,700 יורו למ"ר. העלייה בפלח שוק זה רשמה שיא בכל רחבי גרמניה.

הזינוק במחירים בברלין מתבטא גם במחירי מגרשים לבנייה
עליית מחירים תלולה כזו כרוכה כמובן גם בעליית מחירי השטחים הפנויים לבנייה. מדובר כעת בסכום של 250 יורו למ"ר (במיקום ממוצע) ו- 475 יורו למ"ר (במיקום טוב) שיזמי הנדל"ן נדרשים לשלם. והמחירים בתחום זה עלו בשיעור של בין 25 ל-40 אחוז.

ואולם, רמת המחירים בברלין, גם אם היא עולה במהירות, טרם הגיעה לרמת המחירים של מינכן, גם אם בעיר זו קצב העלייה מתון יותר. במינכן, העיר המובילה במדינת בוואריה, מדובר כעת במחיר ממוצע של 6,500 יורו למ"ר בדירה חדשה באזור מבוקש. נכס קיים (לא בנייה חדשה) יהיה זול יותר, ובממוצע מדובר במחיר של 2,500 יורו למ"ר.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

894px-Berlin,_Schoeneberg,_Kaiser-Wilhelm-Platz_4,_Mietshaus

כדי להתמודד עם ההגירה המוגברת לבירת גרמניה, העיר צריכה לצמוח, ובעיקר לגובה, לדברי סשה קלאוס, מנכ"ל חברת Berlin Hyp.

מר קלאוס, עברת רק לפני שנה מפרנקפורט לברלין. האם התפלאת לנוכח גובה דמי השכירות ומחירי הנדל"ן בעיר?
-בתחילה הדבר הפתיע אותי. אך במקביל עלינו לומר בבירור: ברלין הייתה צריכה, ועודנה צריכה, להדביק פער מתמשך. בכל הנוגע למחירי נדל"ן, ברלין עדיין לא הגיעה לרמת המחירים של ערים גדולות אחרות ברחבי אירופה.

כלומר, המחירים ימשיכו לטפס?
-כן, עדיין נותר מקום לעליית מחירים. כדאי להביט בנתוני ההגירה לעיר. עד שנת 2030 אוכלוסיית העיר אמורה לצמוח בעוד 180 אלף איש. הדבר משול לכך שכל תושבי העיר סארברוקן יעברו לברלין. עדיין אין לנו מרחב דיור שיכסה את כל הצרכים הללו. הדבר גורם לעליית מחירים בשוק.

מה צריך לקרות?
-כדי לעמוד בקצב ההגירה לבירת גרמניה, עלינו לבנות לפחות 30 אלף דירות בברלין מדי שנה בשנה. אך את זאת נוכל להשיג רק אם הרשויות ינהגו בגמישות. יש להנפיק אישורי בנייה מהר יותר, כדי לאפשר בנייה במתחמים פנויים, וכמו כן יש לאפשר בניית קומות גבוהות בבניינים קיימים. כמו כן יש לבנות בניינים חדשים גבוהים יותר בברלין.

כלומר, ברלין צריכה יותר בניינים רבי קומות?
-לדעתי כן. כדאי להביט בפאריס או בניו יורק. בערים אלו נבנים יותר ויותר בניינים גבוהים, כדי שאנשים רבים יוכלו לגור במרחב ששטחו קטן יחסית. עלינו לנהוג כך גם בברלין. רוב המהגרים לעיר יגורו בסופו של דבר בגבולות מסילת הרכבת העירונית. ללא בניינים גבוהים רבים יותר, לא ניתן יהיה לשכנם באזור זה.

אתה אומר בעצמך שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות. האם אתה חושש שתיווצר בועת מחירים בשוק הנדל"ן?
-לא. במקומות אחדים המחירים שרוכשים נדרשים לשלם אמנם גבוהים מאד, אך אינני רואה שם עליות יתר או בועה – לא בברלין וגם לא במקומות אחרים ברחבי גרמניה. גם כאשר אחרים סבורים אחרת בראייתם הסובייקטיבית: רוב הגרמנים עדיין יכולים להרשות לעצמם את המחירים העולים. אפשר לראות זאת בכך שרמת החוב של משקי הבית הפרטיים בגרמניה לא עלתה באותה מידה כמו מחירי הנדל"ן במדינה. הדבר חל אפילו על מיקומים יקרים במיוחד כמו העיר מינכן.

אך בה בעת יותר ויותר בעלי שכר נמוך נתקלים בקשיים, למשל בתשלום השכירות. הפערים בין עניים לעשירים הולכים ומתרחבים…
-כן, כדי למנוע מגמה זו, עלינו לדאוג בדחיפות לכך שיהיה בגרמניה יותר מרחב דיור בר השגה. כדי לאפשר זאת, תידרש בראש ובראשונה עבודה של הפוליטיקאים. עליהם לקבוע כללים ברורים ותמריצים למשקיעים. אך יש לעשות זאת בזהירות. כאשר משקיעים נדרשים להקים לפחות 30% יחידות דיור סוציאלי בפרויקטים גדולים שלהם, יש להבטיח שההחזר ארוך הטווח שלהם יהיה הולם. אחרת הם לא ישקיעו כלל. פירוש הדבר שפוליטיקאים ומשקיעים צריכים לעבוד אלו יחד עם אלו.

מדוע יש להקל במידת מה על המשקיעים?
-עלויות הבנייה עלו במידה רבה בשנים האחרונות, פשוט מפני שאמות המידה הציבוריות בבנייה הוחמרו. כאשר משקיעים נדרשים לבנות יותר יחידות דיור סוציאלי, שבהן דמי השכירות יהיו מוגבלים, ההחזר שלהם על הפרויקט פוחת במידה רבה. מנקודה מסוימת ההשקעה פשוט לא משתלמת להם.

האם השוק לנדל"ן משרדי בברלין מתוח באותה מידה כמו שוק הנדל"ן למגורים?
-מגזר השירותים בברלין צמח במידה כה רבה בשנים האחרונות, שהיצע הנדל"ן המשרדי בעיר אינו עומד בביקוש. למעשה אפשר לומר שכמעט אין לנו שטחים ריקים להציע בעיר בפלח השוק המסחרי. בה בעת מתקיימת בנייה נרחבת למדי בתחום זה. לגבי הטווח הארוך, אני מניח שהביקוש וההיצע יגיעו לשיווי משקל. בפרט עלינו לזכור שגם עולם העבודה משתנה. אנשים רוצים לעבוד יותר ויותר מהבית או לחלוק מקומות עבודה. פירוש הדבר שעלינו להסתגל לכך שהביקוש לשטחי משרדים לא יעלה בלי גבול בעתיד.

המוסד שלכם הנפיק אגרות חוב עם תשואה שלילית. מדוע משקיעים משלמים כדי להלוות לכם כסף?
-איגרות החוב שלנו נרכשות על ידי משקיעים מוסדיים, שמעוניינים להשקיע את כספם באופן מתון ושמרני. כאן משחקת תפקיד גם השאלה כיצד ההחזר בהשקעה משתווה להחזרים בהשקעות שמרניות אחרות שעומדות לרשותם, כמו איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה או השקעה בבנק המרכזי האירופי, שדורשת שערי ריבית שליליים. לכן השאלה היחידה היא: היכן אפשר למזער את ההפסד? והכל בהתאם למה שהבנק המרכזי דורש תמורת פיקדונות,

תשואה שלילית הוצעה על ידיכם רק פעם אחת. האם מדובר בחריג או שנוכל לצפות להצעות כאלו גם בעתיד?
-הדבר תלוי במגמות השוק. כאשר הנפקנו את איגרות החוב, גם איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה הוצעו עם החזרים שליליים. בינתיים ההחזרים המוצעים בהן חזרו להיות חיוביים. כך קרה גם ביחס לאיגרות החוב המוצעות על ידינו.

לפני שנתיים החלתם להנפיק גם איגרות חוב ירוקות. מה עומד מאחורי מדיניות זו?
-מדובר באיגרות שהסכומים הכרוכים בהן משמשים אך ורק למימון בניינים יעילים אנרגטית ובני קיימא. כעת מדובר ב-15 אחוזים מהנדל"ן שאנו מממנים. עד שנת 2020 אמור שיעור הבניינים הירוקים לטפס ל-20 אחוזים. בהתאם לכך ננפיק בעתיד יותר איגרות חוב ירוקות למימון בניינים ירוקים כאלה.

האם פלח השוק המדובר של בניינים ירוקים צומח במהירות?
-בהחלט ובכל מקרה. קיימות סביבתית משחקת תפקיד הולך וגדל בהשקעה פיננסית. יש חלק הולך וגדל בקרב המשקיעים שהחליטו להשקיע אחוז מסוים מכספם בפרויקטים בני קיימא. לשם כך יצרנו עבורם את איגרות החוב הללו.

מה תוכלו להפיק מהנפקת יותר איגרות חוב ירוקות כאלו?
-למשל, נוכל באופן זה להרחיב את בסיס המשקיעים שלנו. כעת 20 עד 30 אחוזים מלקוחותינו מגיעים מחו"ל, אך בהנפקה האחרונה של איגרות חוב ירוקות, שיעורם כבר עמד על 47 אחוז.

עד כמה המוסד שלכם עצמו מבוסס על קיימות סביבתית?
-המוסד שלנו היה ויישאר חלוץ בתחום מימון נדל"ן ירוק. יש לחזק את המגמה הירוקה. לכן אנו עושים רבות למען הקיימות הסביבתית. למשל, רכבי חברה חדשים שלנו צריכים להיות לפחות היברידיים עם מנוע חשמלי, אם לא חשמליים לגמרי, ורבים מהרכבים שלנו אכן חשמליים לגמרי. כמו כן, אנו מנסים לחסוך חשמל במגוון תחומים: למשל המעליות שלנו יוצרות חשמל כאשר הן יורדות, ואפשר להשתמש בו כאשר הן עולות שוב בחזרה. ועוד, הפחתנו את נסיעות העבודה ושיפרנו את הידידות לסביבה בבניינים שלנו. אנו גם עוברים בהדרגה לסביבת משרדית נטולת נייר. למשל, מסמכים לפגישות הוועד המנהל שלנו מוכנים אך ורק בפורמט דיגיטלי, כך שאף אחד לא מגיע לפגישות הללו עם תיק מסמכים.

איזה תפקיד משחק המעבר לפורמט דיגיטלי עבורך חוץ ממשרד נטול ניירת?
-תפקיד נרחב. אנו מנסים לקדם דיגיטציה גם במשרדים שלנו בכללותם, כדי שמידע יוערך או ייאסף אוטומטית במקום בעבודה ידנית תלוית ניירת. אך מדובר כאן רק בצעד הראשון. אני מאמין שבנקים בעתיד יוכלו להשתמש בבינה מלאכותית ולהפוך תהליכים רבים יותר לאוטומטיים. זה יהווה אתגר גדול, אך לא נוכל להתעלם ממנו. יש לציין שבעבר ראינו כיצד חברות הזנק הצליחו לצמצם את חלקם של בנקים בפלחי שוק שונים. עלינו להיערך גם לכך.

כבר כעת יש חברות הזנק שמגייסות השקעות דרך Crowd-Investing של משקיעים קטנים, כדי לממן, למשל, פרויקטים בשוק הנדל"ן. האם אתם רואים חברות כאלו כמתחרה שמאיים עליכם?
-לא, עד כה נפחי העסקאות בתחום זה אינם גדולים במיוחד. אך אנו עוקבים גם אחרי מגמה זו.

האם אתם סבורים לפיכך שטוב יהיה אם משקיעים קטנים רבים ישתתפו בפרויקטים גדולים דרך Crowd-Investing?
-עקרונית מדובר ברעיון טוב, וכך משקיעים קטנים יכולים להשתתף בפרויקט גדול ללא בעיות ביורוקרטיות כבדות. מצד שני קיימת גם הסכנה שלקוחות לא יעריכו נכונה את רמת הסיכון בפרויקטים מורכבים שכאלו. לכן מוטב שהשוק יתנהל בפיקוח הדוק ולא יותר למשקיעים קטנים להשקיע ללא גבול, וזאת גם על מנת שאפשר יהיה להגן עליהם ועל כספם.

המוסד שלכם היה עד לפני שנתיים וחצי חלק מהבנק של מדינת ברלין ברנדנבורג. בינתיים יצאתם לעצמאות. האם אתה מברך על כך?
-עצמאות פירושה כמובן שיש לך גמישות רבה יותר ליצור לעצמך זהות משלך. זהו יתרון. בה בעת אנו עדיין חברים בקבוצת בנק החסכונות ולפיכך אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן החיסכון של ברלין. לפיכך אפשר לומר שבסך הכל לא השתנה הרבה בהתנהלות היומיומית שלנו.

הבנק שלכם אמור לתמוך ברחבי גרמניה בבנקי חסכון בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן. אך עד כה אתם עובדים רק עם 120 מתוך 400 בנקים כאלו. מה הסיבה לכך לדעתך?
-הדבר תלוי גם בשוקי הנדל"ן המקומיים. אנו ממנים כמעט אך ורק פרויקטים גדולים. מימון פרויקט בהיקף כולל של מיליון או שני מיליון יורו הוא עסקה קטנה מדי עבורנו, והבנק המקומי יכול לממן פרויקט כזה במקומנו. פרויקטים גדולים קיימים כמעט רק בערים הגדולות בגרמניה. לפיכך אנו משתפים פעולה בראש ובראשונה עם בנקים באזורים מיושבים בצפיפות ופחות עם מוסדות במרחבים עירוניים פחות וכפריים יותר.

מה התכניות לעבודה משותפת עם בנקים כאלו בעתיד? למשל יש המשערים כי הבנק שלכם עשוי להתמזג עם בנק Deutsche Hypo.
-השאלה האם או עם מי להתמזג איננה החלטתנו שלנו, אלא של בעלי הבנק, כלומר גם בנקי החסכונות. אנו מתמקדים בעבודתנו היומיומית.

מקור: Tagesspiegel

 

 

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

Berlin_Nikolaiviertel_Ufer_Friedenstaube

רוכשי דירות בברלין מוכרחים כעת לשלם בממוצע 12 אחוזים יותר, בעיקר מפני שהיצע הדירות הצטמצם

המרוץ אחר נדל"ן בבירת גרמניה נמשך בהתמדה. ואולם המחסור הקיים כעת בשוק הדיור בעיר מביא לכך שמספר הנכסים המוצעים למכירה בשנת 2016, שעמד בסך הכל על 32 אלף דירות, נסוג בכשבעה אחוזים ביחס לשנת 2015. גם סכומי הכסף ששולמו תמורת כלל העסקאות בענף פחת בשנת 2016 ועמד על 16.4 מיליארד יורו בשנת 2016.

בשנת 2015 המספר הזה עמד על 18.1 מיליארד יורו, ובסך הכל מדובר בירידה של תשעה אחוזים בין השנים הללו. ואולם, מחירי שיא נרשמו גם בשנה האחרונה בברלין, תמורת הנדל"ן המצטמצם. מחיר הקנייה המוחלט הגבוה ביותר לדירת מגורים עמד על כמעט 13 מיליון יורו. מדובר בנכס בקרבת שער ברנדנבורג ושדרות Unter Den Linden. הנתונים עולים מדוח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד שמאים ומומחי נדל"ן בברלין .

הנסיגה המסוימת בהיקף הכספי הכולל של עסקאות נדל"ן בעיר אינה מהווה סימן מעיד לירידת מחירים, אלא מדובר רק במחסור בהיצע נכסים, לדברי ריינר רסלר, יושב ראש איגוד השמאים, בראיון לעיתוננו. מספר פלחי שוק בברלין אף חוו בשנה האחרונה עליות מחירים תלולות, לפי דבריו. למשל, המחירים של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים עלו בממוצע ב-12 אחוזים בפרק זמן זה. מחירי השכירות עלו בערך בעשרים אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו דומה מאד לעלייה שנרשמה בשנה שקדמה לה. דירות מגורים למכירה התייקרו בממוצע ב-12 אחוזים. איגוד השמאים פועל בהתאם להנחיות של משרד הפיתוח העירוני של הסנאט של מדינת ברלין, ולא פחות מ-50 מומחים עובדים בפרויקט שמאות מחירי הנדל"ן. המחקר שהם מבצעים מעמיק, ורק עסקאות שבוצעו בפועל, עם רישום נוטריוני שיוכיח את תקפותן, ייכללו בחישובים שהשמאים הללו עורכים.

מחירים שחורגים במידה רבה מהממוצע בפלח השוק שלהם לא נכללו במחקר. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו, ובפרט פרויקטים יוקרתיים במיוחד, אינם מלמדים אותנו רבות על המצב הכולל בשוק.

הדירה היקרה ביותר בבירת גרמניה נמכרה בשנה שעברה תמורת כמעט 13 מיליון יורו. הנכס מצוי ברובע מיטה הנחשב במרכז ברלין. מדובר בערך ב-30 אלף יורו למטר רבוע בעסקה זו. לדברי ריינר רסלר, כללי הגנת הפרטיות מונעים ממנו למסור פרטים מדויקים על מיקום הנכס.

כמאה אלף יורו עבור מקום חנייה תת קרקעי       
לשם השוואה דירות מגורים למכירה בברלין נמכרו בממוצע בשנת 2016 תמורת 3,204 יורו למטר רבוע. בשנת 2015 דובר במחיר ממוצע של 2,851 יורו למטר רבוע. רמת המחירים הגבוהה ביותר בחתך אזורי בברלין נרשמה ב-Dahlem, עם 4,950 יורו למטר רבוע, וב-2015 עמד המחיר שם על 4,760 יורו למטר רבוע. את המקום השני בטבלה זו, כמו גם בשנה הקודמת, תופס רובע מיטה, עם רמת מחירים של 4,695 לשנת 2016 ו-4,540 לשנת 2015.

ואולם, המכירה "המשוגעת" בטבלת המחירים של השנה שעברה לא הייתה דירת יוקרה עם מרפסת גג ומבט פנורמי ברובע מיטה ההיסטורי של בירת גרמניה, אלא מקום חנייה תת קרקעי בנכס בשארלוטנבורג. רוכש אלמוני שילם תמורתו כמאה אלף יורו. דבר כזה לא ממש ראינו בברלין עד כה, לדברי ריינר רסלר.

עסקאות כאלה מתרחשות לדבריו כמעט רק בערי ענק באסיה. כך למשל הוא מציין שמקום חנייה שמור בבניין יוקרתי בשנחאי נמכר לאחרונה תמורת לא פחות מ-600 אלף יורו.

ירידות ניכרות נרשמו לפי מחקר השמאים גם בקטגורית ההסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה. בשנה האחרונה נרשמו בערך 13 אלף הסבות כאלו. מדובר בירידה של 24 אחוזים בהשוואה לשנת 2015 בפלח השוק של דירות קיימות, ובירידה של 31 אחוזים בפלח השוק של דירות שנבנו רק לאחרונה. עלויות הדיור בשכירות בבירת גרמניה עלו בערך ב-20 אחוזים בשנה האחרונה. התפתחות זו מבהירה היטב שעלינו להתערב פוליטית בשוק כדי שתושבי ברלין יוכלו למצוא גם בעתיד דיור בר השגה בעיר. את זאת אומר סבסטיאן שיל, מזכיר מדינת ברלין לענייני דיור, שמיצג את מפלגת השמאל Die Linke. תקנות הסבת הדירות, שמאפשרות בתנאים מסוימים הסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה, כבר משפיעות על המצב בשוק, לדבריו.

מקור: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

גרמניה למכירה - למה עלות המחייה בברלין בעליה

בערים ובעיירות ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בעקביות והנדל"ן הופך לסחורה חמה עבור משקיעים בינלאומיים
התחלנו את מסע סיקור הבחירות שלנו עם מטרה ברורה מאוד: שש תחנות, שישה מחוזות, שישה נושאים קריטיים עבור גרמניה והבוחר הגרמני לקראת הבחירות בספטמבר. כל אדם שדיברנו איתו היה טרוד בנושא אחד: דיור בר השגה.

בדרזדן ובצוויקאו, במינכן ובברמן: הבוחרים הצביעו שוב ושוב על יוקר המחייה הנוסק באזורים העירוניים כגורם משפיע קריטי על חייהם.

גרמניה היא אוֹמָה של שוכרים, לא של בעלי דירות. כמעט מחצית מהגרמנים גרים בשכירות; הממוצע באיחוד האירופי עומד על 30 אחוזים בלבד.

וכך, עם עליית יוקר המחיה, יותר ויותר גרמנים מרגישים את עליית מחירי השכירות – אך גם אינם מסוגלים לרכוש בית.

לקנות בגרמניה
יותר ויותר אנשים עוברים אל תוך הערים, והאזורים הכפריים מתרוקנים. גרמניה נתפסת כמקום אטרקטיבי למגורים ולעבודה, בייחוד בקרב אירופאים. רק בחמש השנים האחרונות, ברלין לבדה קלטה 220,000 תושבים חדשים.

"הם מגיעים אל הערים והביקוש שם גדול מאוד – הגידול באוכלוסייה פשוט עצום," אומר קלאוס מיכלסן מהמכון הגרמני למחקר כלכלי (DIW). "זוהי הסיבה לעלייה המשמעותית במחירי השכירות, אך גם במחירי הנדל"ן. פשוט מאוד: ישנן דירות מעטות מדי."

ברלין מהווה דוגמה מצוינת לכך.

עיר הבירה נוטה להתפקע – אחוז אי-התפוסה עומד על 1.5% בלבד. גורם זה תורם לשגשוג ענף הבנייה בברלין.

בכל רחבי העיר, מנופים עצומים מהווים חלק בלתי נפרד מקו הרקיע. ועם זאת אין בכך כדי להוריד את מחירי השכירות. רבים מהבניינים החדשים הללו כוללים דירות למכירה, לא להשכרה. והדירות כה יקרות שהן מתאימות אך ורק לאלה המבקשים להשקיע בשוק היוקרה והפרימיום.

באותה העת, שוק הנדל"ן הגרמני הופך למותג פופולרי בעולם כולו – כלכלה יציבה ומקלט בטוח עבור משקיעים המחפשים מקום לשמור בו את כספם.

המשקיעים הזרים נוהרים לברלין
חברת Zabel Property הינה אחת מנותנות השירות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן המסייעות לרוכשים בינלאומיים.

אחד הפרוייקטים הבולטים של החברה הינו מגדל פריץ, מרחק פסיעות אחדות מתחנת הרכבת המרכזית. בניין הדירות כולל "דירות מיקרו" (בטווח גדלים מ-22 מ"ר ועד 51 מ"ר) לצורך פתרונות מגורים זמניים, וכולל שוער, חדר כושר ושירותי כביסה.

פרוייקטים כגון אלה פונים לסצנת הסטארט-אפ והדיגיטל המשגשגת של ברלין, אשר הביאה עמה גל חדש של אנשי מקצוע צעירים. ה'ברקזיט' גורם בין היתר למעבר של מספר חברות רב-לאומיות גדולות מבריטניה לברלין.

"זמנה של ברלין הגיע, וכבר אין הרבה דירות בברלין," אומר סרקאן גצ'מן, מנהל שותף בתחום היזמות למגורים ויחסים בינלאומיים בזאבל, "זוהי עיר שנמכרה. יש בה חוסר בהיצע, אבל היא אופנית, צעירה וצומחת – וזה מה שמושך את המשקיעים."

כ-30% מהדירות הזמינות במגדל פריץ כבר נמכרו. משיקיעים מ-13 מדינות כבר רכשו חלקים בפרוייקט, רובם מאסיה.

וואנג לויאן, המייעצת ללקוחות סיניים בזאבל, אומר כי משקיעים המגיעים מערים גדולות במיוחד בסין רגילים להשקיע במרחבים עירוניים מצטמקים ובדירות מיקרו.

"בעשור הקרוב, אני מאמינה כי יותר ויותר משקיעים סיניים יגיעו לגרמניה כדי להשקיע בנדל"ן. עם זאת, לא ניתן לממש רווחים מהירים בשוק הגרמני," היא אומרת. "מדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר. הלקוחות שמעוניינים בכך הוא אלה המוכנים לבצע השקעות כאלה."

שלא כמו ערים גרמניות אחרות, בסיס המגורים של ברלין מורכב ברובו מאנשים המרוויחים שכר נמוך עד בינוני. למעשה, יותר ממחצית משקי הבית בעלי מפרנס יחיד בברלין מרוויחים פחות מ-16,800 אירו (כ-18,000 דולר) בשנה.

ברלין ידועה במוניטין העיר ה"ענייה אך סקסית" שלה – מוקד אלטרנטיבי משגשג בו אמנים, מוסיקאים וסטודנטים מצאו שכירויות בזול ומרחבים גדולים לצמיחה וליצירה. עד כה, העיר הצליחה לשמור על תמהיל מגוון יחסית במבנה החברתי-כלכלי שלה.

קץ העידן הזול?
בשכונת קרויצברג, שעברה ועודנה עוברת תהליך ג'נטריפיקציה (עילות) קיצוני, כל התושבים עמם שוחחנו דיברו על מחירי שכירות מאמירים וחיפושים נואשים אחר דירות חדשות. עקרת בית אחת הודתה כי רוב המשפחות שהיא מכירה מעדיפות להצטופף יחד בדירות בנות חדר אחד או שניים, ולא לחפש דירות גדולות יותר בנות השגה באזור.

הגלובליזציה גם היא נותנת אותותיה בקרויצברג – חברות רב לאומיות פותחות בתי קפה טרנדיים וחנויות בגדי אופנה, בעוד עסקים משפחתיים נאלצים לסגור. ברחוב אורניאן, החייטת המקומית סיפרה לנו כי החנות שלה נמצאת בבעלות משפחתה כבר 60 שנה, אך בעל הבניין דורש כעת שכר דירה כפול – וזהו סכום שהם פשוט אינם מסוגלים לעמוד בו.

טורסטן וילנברוק, בעליה של חנות הספרים Kisch & Co, סובל מגורל דומה. המשקיע המיליארדר ניקולס ברגרואן רכש את הבניין לפני שלוש שנים ופתח עסק חדש שישתלט על המיקום המבוקש עליו עומדת חנות הספרים.

וילנברוק הצטרף לקבוצה של עסקים מקומיים אשר התאגדו במטרה למחות נגד פינוי כפוי ושכירויות מאמירות. הקבוצה ארגנה מספר הפגנות וצדה את עין התקשורת. כעת ברגרואן רומז כי הוא מוכן לדון איתם בנושא, ולטענת וילנברוק הסיבה היא הלחץ אותו הפעילו עליו. חוזה השכירות שלו הוארך לשלוש שנים נוספות, אך העתיד לוט בערפל.

הממשלה מתערבת
בעוד הדיון סביב שכירות ונדל"ן בברלין עוטה אווירה עכורה יותר ויותר, פקידי ממשל ברמה העירונית וברמת המחוז מצויים תחת לחץ גובר והולך להתערב. מזכיר המחוז לעניניי דיור, סבסטיאן שיל, סיפר לנו כי הממשלה בברלין פועל באופן אקטיבי עם חברות בניה לאומיות לצורך בניית עשרות אלפי דירות חדשות במהלך השנים הקרובות – כולל דיור חברתי רב. הממשלה עושה מאמצים גם לצנן את הספקולנטים ואת המשקיעים הפרטיים באמצעות הגנה על שכונות מסויימות מפני פרוייקטים חדשים.

שיל הודה כי היו סימנים לצמיחה המהירה בברלין כבר לפני שנים, וכי העיר יכולה היתה לפעול מוקדם יותר.

"העיר הרשתה לדברים האלה לקרות במשך זמן רב מדי. היה צורך בלחץ החברתי כאן כדי לשנות אותם," הוא אומר. "אך השינוי הזה מתרחש. ואנו נעשה שימוש בכל הכלים העומדים לרשותנו בשנים הקרובות כדי לפתור את הבעיה הזו יחד עם החברה."

מקור: dw

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דמי השכירות בערים הגדולות ברחבי גרמניה מטפסים בקצב גובר

במשך חודשים אחדים נראה היה שהעלייה התלולה במדי השכירות תיבלם. אך כעת נראה שהדבר לא מתרחש. בערים הגדולות של גרמניה הדירות מתייקרות בקצב מהיר גם באזורי B המבוקשים מעט פחות

שוכרי דירות בברלין ובשבע הערים הגדולות במדינה נאלצים כעת להתמודד עם דמי שכירות שממשיכים לעלות בתלילות. בחודשים האחרונים גבר קצב ההתייקרות, ובתוך 12 חודשים הסתכמו העליות בממוצע ברחבי ברלין, המבורג, מינכן, קלן פרנקפורט שטוטגרט ודיסלדורף בערך בששה אחוזים.

הדבר עולה מנתונים שנאספו במחקר שערכה חברת הנדל"ן Homeday לעיתון Welt am Sonntag. הנתונים מבוססים על הערכה מקיפה של נתוני ההיצע של דיור על פני אתרי חיפוש דירות מקוונים מגוונים.

בברלין העלייה המדוברת מורגשת במידה רבה במיוחד. בפרק הזמן שבין חודש יוני 2016 ליוני 2017 עלו המחירים בממוצע ב- 9.7 אחוזים. לפיכך שכר דירה בסיסי של 10 יורו למטר רבוע כבר הפך לעניין של מה בכך בבירת גרמניה. המחירים בדיסלדורף עלו בערך בשלושה אחוזים בפרק הזמן המדובר, עלייה מתונה יותר. אך בהשוואה לפרק הזמן בין חודש יוני 2015 לחודש יוני 2016, שבו המחירים עלו רק ב- 1.8 אחוז, אפשר להסיק מייד כי עליות המחירים גברו גם בעיר זו. למרות ירידה בקצב ההגירה לערים הגדולות,

למרות ההגירה המצטמצמת הביקוש עודנו גבוה
הסיבה העיקרית למגמה זו של השוק, כמו בעבר, היא הביקוש הגובר לדיור בגלל נהירה לערים הגדולות ברחבי גרמניה, כמו גם נכונות רבה יותר של חלק מהמגיעים לשלם סכומים גבוהים על המקום תמורת דיור טוב. היצע גבוה בשוק העבודה וכוח כלכלי רב של גרמניה משפיעים באופן חיובי על האטרקטיביות של ערים גדולות ועל ההגירה אליהן. הביקוש הגבוה לדיור גורם לדמי השכירות לעלות, לדברי שטפן ויקר מייסד ומנכ"ל חברת Homeday.

אמנם, קצב ההגירה לערים הגדולות בגרמניה התמעט במידת מה בשנתיים האחרונות. בברלין, למשל, יש תושבים רבים שמחפשים כעת דיור בפריפריה של העיר, אף יותר ממספרם של אלו שמחפשים דירות במרכזה. יחד עם זאת, בשל שיעור נמוך במיוחד של דיור שעומד ריק – בין אחוז אחד ל- 1.5 אחוז הדבר כמעט לא השפיע על מצב השוק, והביקוש הכולל עודנו גבוה מאד יחסית.  לפי הדיווח של Welt am Sonntag המחירים באזורים היוקרתיים יחסית של כל הערים הגדולות בגרמניה התייקרו בקצב מתון יחסית. המחירים היו גבוהים מאד כבר קודם…עליות המחירים התלולות ביותר נרשמות כעת באזורי B, המבוקשים מעט פחות בערים אלו. וכך למשל, בעיר דיסלדורף נרשמה עלייה של שמונה אחוזים באזור Lierenfeld ועלייה של תשעה אחוזים באזור Hassels ששוכן מעט מזרחה משם.

בעיר המבורג, רובע Jenfeld המבוקש התייקר בלא פחות מ-15 אחוזים, ואחריו רובע Cranz ורובע Rothenburgsort. מדובר בעליות של 14 אחוזים ו-13 אחוזים בהתאמה. בברלין מובילים רבעים כגון Siemensstadt או Schmargendorf את טבלת קצב ההתייקרות, ונרשמה בהם עלית מחירים של לא פחות מ-14 אחוזים. בערים אלו יש אזורים יוקרתיים יותר שהמחירים בהם גבוהים בהרבה, אך קצת ההתיקרות בהם אינו כה מהיר. לעומת זאת, בערים פרנקפורט ומינכן נרשמו עליות מחירים תלולות גם בכמה מן האזורים היוקרתיים והמבוקשים ביותר, במרכזי הערים. חברת הנדל"ן Homeday מתמחה בחקר שוק תיווך הנדל"ן עבור מוכרים וקונים ומציעה גם הערכות נדל"ן מקוונות.

מקור: welt

קרא עוד
 
יולי
312017
 

גרמניה מרוויחה מקרקעות ששוות זהב בברלין

במה שהיה פעם רצועת גבול בין חלקה המערבי של ברלין לחלקה המזרחי נבנות כעת מאות יחידות דיור יוקרתי – במחיר של עד שמונת אלפים יורו למטר רבוע. הקרקע שעליה מוקם הפרויקט הזה שייכת לרשויות, שמכרו אותה לכל המרבה במחיר. על קרקע יקרה מוקמות דירות יקרות

קרקע לבניית דירות בברלין היא סחורה חמה ומבוקשת במיוחד. והמחירים מתנהגים בהתאם. מגרשים פנויים לבניית בנייני מגורים רבי קומות יקרים כיום לפחות פי 5 ממחירים רק לפני עשר שנים. עלות רכישת הקרקע הממוצעת לבניית מטר רבוע במגרש כזה היא 2.05 יורו כיום. סוף למגמה זו אינו נראה באופק. מובן שעליות מחירים אלו משפיעות על מחירה הסופי של הדירה. המחירים הוכפלו למעשה בפרק הזמן המדובר, וכעת דיירים בבניין רב קומות בברלין נאלצים לשלם כעת בממוצע 3,200 יורו למטר רבוע של מרחב דיור בדירה שרכשו.

כיצד הרשויות מרוויחות מספקולציה סביב מחירי הקרקע לבנייה
מחירי הקרקע אינם מעוגנים במציאות, לדברי מומחה הנדל"ן אנדריי הולם מאוניברסיטת הומבולדט בברלין. הוא מסביר כי המחירים משקפים מגמות של ציפייה ולפיכך מהווים אובייקט לספקולציה. הולם, סוציולוג שחוקר את המרחב העירוני היה במשך זמן קצר מחזיק תיק הבינוי בסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג. לאחר כמה שבועות של דיון ציבורי סביב עברו בקשר לשטאזי, שירות המודיעין של מזרח גרמניה, הוא התפטר מתפקידו באמצע חודש ינואר השנה.

הרשויות הפדרליות עצמן עוסקות אף הן בנדל"ן, ולשם כך הן מחזיקות בחברה בשם BlmA. לפי נתונים, חברה זו הרוויחה השנה 43 מיליון יורו מעסקאות מכירת מגרשים לבניית נדל"ן.

מחירי רכישה? החברה מסרבת למסור אותם
חברת BlmA מכרה את המגרש המדובר בשנת 2015 למשקיעים, והזוכה היה מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז. החברה מסרבת למסור נתונים על המחיר ששולם. העיתון Immobilienzeitung בדק ומצא כי המחיר למטר רבוע היה יותר מ- 1,800 יורו. לשם השוואה, בשנת 2015 המחיר הממוצע למטר רבוע של דירו בדירה חדשה בבירת גרמניה היה 824 יורו בלבד. אין פלא שהדירות שנבנות בפרויקט כזה בסופו של דבר הן יוקרתיות ויקרות במיוחד. שכנים קשה במיוחד לראות בפרויקט הזה. מרפסות רבות נותרות ריקות גם בקיץ, כפי שמדווח שוכר של דירה חדשה ברחוב. לקונים רבים נראה שמדובר ביעד השקעה בלבד, והם פשוט רוצים שתהיה להם דירה בעיר. רוב העובדים בעיר אינם יכולים להרשות לעצמם דירה כזו.

חברת BlmA הגיבה לדברים הללו בטענה שהרשויות הפדרליות לענייני נדל"ן כפופות לרשויות הרגולציה התקציבית הפדרליות (BHO), ושעל פי החוק הן רשאיות רק למכור את הקרקע בערכה המלא. הם הוסיפו כי בעת חישוב ערכה של הקרע מובאים בחשבון כל נתוני השוק העדכניים.

ברלין עולה על הגל
מדינת ברלין משחקת אף היא תפקיד חשוב בעסקי הקרקע לבינוי. כדי לנקות את השולחן, פוליטיקאים בסנאט של המדינה הוציאו למכירה נכסים יקרים במיוחד בחלקים מרכזיים של העיר, ובדרך כלל הם נמכרו למי שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר. מדינת ברלין הצטרפה בכך לגל, לדברי מיכאל נלקן, חבר הסנאט מטעם מפלגת השמאל.

דוגמה לכך מהווה מתחם Zentralviehhof בגבול בין פרנצלאוור ברג ופרידריכסהיין. עד 1991 עדיין פעל במקום בית מטבחיים. לאחר מכן, הקרקע עברה לרשות מדינת ברלין והיא מכרה אותה למשקיעים. הללו הקימו במתחם דיור יוקרתי, וילות ודירות מפוארות.

64 מטרים רבועים תמורת יותר מ-325 אלף יורו
מחירי הנדל"ן במתחמים אלו שהיו בעבר בבעלות הרשויות עומדים כעת על יותר מחמשת אלפים יורו למטר רבוע, כלומר מחירים של פלח שוק היוקרה. דירת 64 מטרים רבועים מוצעת למכירה דרך האינטרנט תמורת 325 אלף יורו. מכירות שטחים כאלו הניבו למדינת ברלין לא פחות משני מיליארד יורו מאז שנת 2001. כיום עומד שווים של המתחמים הללו על פי 2 משווים בעת המכירה. בגלל הלחץ בשוק הנדל"ן בברלין, הרשויות בברלין הוציאו למכירה נכסים רבים, ובכללם בניינים ומגרשים לבנייה. הדבר היה טעות חמורה, לדברי קאנזל קיזילטפה, ממפלגת SPD, חברת הפרלמנט הגרמני.

חברת הפרלמנט ליזה פאוס ממפלגת הירוקים, תושבת ברלין, מבהירה שכעת תהיה פעולה נמרצת לשינוי המגמה. ולמעשה כבר נראה שהסנאט של מדינת ברלין שינה את מדיניותו בתחום זה. קרקע לבנייה, שמתאימה לבניית דירות מגורים, תועבר בראש ובראשונה לחברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה. אך המגרשים הטובים ביותר כבר נמכרו מזמן, ועל כך לא נותר אלא להצר.

הקואליציה בסנאט של ברלין מנסה לתקן את המצב
הקואליציה מעוניינת כעת בכך שהממשלה הפדרלית תשנה אף היא את מדיניותה ואת החוק המסדיר מכירת קרקע לכל המרבה במחיר ללא התחשבות בשיקולים נוספים. לפי יוזמה חדשה שהוצגה בתחילת חודש יולי, במקום שבו הצורך בדירות מגורים גבוה במיוחד, המדינה תצטרך למכור את הקרקעות במחיר זול יחסית ולהעדיף את הרשויות המקומיות כרוכשות, וזאת על מנת שאפשר יהיה לבנות דיור בר השגה בפרויקטים שיוקמו בשטחים אלו.

חברי פרלמנט מכמה מפלגות תומכים ברעיונות הללו. חברת פרלמנט ממפלגת השמאל סבורה שממשלת גרמניה אינה אמורה לנהוג כמו ספקולנט שמנסה למקסם את רווחיו. חבר פרלמנט ממפלגת CDU מציין כי עלינו לא לחשוב רק על ההכנסות אלא גם על נקודות מפתח במדיניות הפיתוח העירוני. גם פוליטיקאים ממפלגת הירוקים ומפלגת SPD התבטאו ברוח זו.

אך עדיין לא ברור האם יימצא רוב בפרלמנט הגרמני לשינוי החוק הקיים. היות שהבעיה הזו נוגעת בעיקר לערים הגדולות בגרמניה כמו ברלין, המבורג ומינכן, במקומות אחרים בגרמניה אין לחץ כזה בשוק הנדל"ן, ולכן האינטרס ביחס לשינוי החוק הקיים עשוי להיות שונה בקרב חברי פרלמנט רבים. פרט לכך, עסקי הנדל"ן למכירה ולהשכרה משחקים תפקיד חשוב במילוי מגרות האוצר הלאומי בכל שנה ממשלת גרמניה מרוויחה לא פחות משני מיליארד יורו ממכירה ומהשכרה של נכסים או מגרשים לבנייה.

מקור: rbb-online

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דירות בגרמניה מבוקשות במיוחד בקרב משקיעים סינים

הסינים מתעניינים כעת בדיור בגרמניה, ושתי ערים נהנות מעדיפות אצלם

הלקוחה מהונג קונג הגיעה לסיבוב שופינג רציני. היא רצתה לרכוש עד ארבע דירות, לא פחות, כפי שמסרה בפנייתה לחברת הנדל"ן הברלינאית Berlin Property Services. הרוכשת התעניינה רק בדירות חדשות, ובשאיפה – דירות עם חדר אחד עד שני חדרים, אך לא גדולות מדי, ורצוי שיהיו במיקום מרכזי ככל האפשר. התקציב הכולל שלה לרכישה היה שני מיליון יורו. האם מדובר ביוזמה בלתי שגרתית? לא, לדברי אן שנפן. היא מייסדת שותפה של חברה שמתמחה בעסקאות מסוג זה עם לקוחות סינים אמידים שמבקשים לרכוש דיור בבירת גרמניה. בתחילה, רוכשים מסין היו יוצא מן הכלל, לדברי שנפן, אך הביקוש מצידם עולה בהתמדה בשלוש השנים האחרונות לדבריה. עוד ועוד משקיעים סינים קונים כעת דירות ברחבי גרמניה, והחברה שלה מפרסמת במרץ את שירותיה במרחב בין בייג'ין לשנחאי. מקצועני נדל"ן גרמנים מגיעים לסין להציג פרויקטי בנייה חדשים ויוקרתיים, או שהם פוגשים את המשקיעים הסינים בירידי נדל"ן בינלאומיים. ולכך יש השלכות ניכרות לעין בברלין. יש רוכשים שמגיעים על מנת לקנות דירה אחת בלבד, אך יש אחרים שנוהגים כמו הלקוחה מהונג קונג.

הביקוש של משקיעים סינים מתמקד אמנם גם בעיר ברלין, אך יותר מכך בעיר פרנקפורט. כל מומחי הנדל"ן הגרמני העוסקים בפלח שוק זה מסכימים עם הקביעה לעיל. לפי נתוני חברת תיווך הנדל"ן JLL, כפי שמוסר נציגה תומאס זאבל, מספר הדירות שנמכרו למשקיעים סינים בפרנקפורט הוכפל בין השנים 2015 ו-2016, ועלה מ-500 לאלף. מדובר במספר גדול פי שלושה מזה של ברלין, שגם בה זינק מספר הדירות שנמכרו לרוכשים סינים.

פרנקפורט מדברת כל כך אל ליבם של משקיעים אלו מפני שהעיר הזו מוכרת יותר בסין מברלין. רוב הטיסות מסין נוחתות בפרנקפורט וכל הבנקים הסינים שפתחו סניפים בגרמניה התחילו מסניפים בפרנקפורט, לפני שהתרחבו גם לערים אחרות ברחבי המדינה, כל זאת לדברי זאבל. הוא מוסיף כי סינים רבים סבורים למעשה שפרנקפורט היא בירת גרמניה…הדבר קשור לגידול בקהילה הסינית באזור ריין-מיין. רק בשנת 2016 עלה מספר אזרחי סין שמקום מגוריהם העיקרי בפרנקפורט ל-14 אלף, בהשוואה לעשרת אלפים בלבד בשנת 2015.

סינים מעדיפים דירות בבניינים חדשים
אל משקיע הנדל"ן חד העין האופייני מהמזרח הרחוק מדברת גם העובדה שבינתיים נפתח סניף ראשון של חברת נדל"ן סינית בגרמניה, והוא נפתח בעיר פרנקפורט ברובע Europaviertel החדש, בקרבת הקונסוליה הכללית של הרפובליקה הסינית. מדובר בחברה בשם Anjia שמעוניינת להשכיר במקום דירות לאזרחי סין. נראה שסיכויי הצלחת החברה גבוהים: שמות התושבים בתיבות הדואר של הבניינים החדשים בסביבה הם ג'יאנג, צ'אנג, וונג, צ'או, לי או דאנג, כלומר שמות סיניים שמעידים על מגוריה של משפחה סינית במקום. וברובע Maintor החדש אף הוא בעיר, באזור Degussa לשעבר, נמכרו בינתיים שבע דירות ישירות לרוכשים מסין, כפי שמדווחת חברת הפיתוח והבינוי הגרמנית GEG German Estate Group – ומדובר בערך בשבעה אחוזים מכלל הדירות בפרויקט יוקרתי חדש. שש מהדירות נרכשו כהשקעה ודירה אחת נרכשה עבור בעליה שיתגוררו במקום. גם בבניין זה אפשר למצוא שמות סיניים נוספים על תיבות הדואר, ובמקרים אלו מדובר בדרך כלל בשוכרים.

העובדה שרוכשי דירות מסין מתמקדים כעת ברבעים חדשים של העיר קשורה למנטליות שלהם, לדברי מומחה תיווך נדל"ן גרמני. הרוכשים מסין מחשיבים במיוחד בנייה חדשה, ודירות ישנות יבואו בחשבון מבחינתם רק לעתים נדירות, ורק אם עברו שיפוץ מקיף. הרוכשים הסינים מתמקדים בפלח השוק העליון בפרנקפורט. מדובר במחיר טיפוסי של 9000 יורו למטר רבוע, ומי שמוכן לשלם 500 אלף יורו יקבל לפיכך לא יותר מ-56 מטרים רבועים בדירתו.

מגמה זו תואמת לפי דברי המומחים את אופן השימוש של הרוכשים מסין בדירותיהם: לעתים תכופות הדירות הללו נרכשות כהשקעת נדל"ן, ולפיכך הן מושכרות מייד. המצב בשוק ההשקעות נדל"ן בברלין אינו שונה במידה ניכרת. אן שנפן מסבירה כי נדיר המקרה שבו משקיע מסין רוכש דירה בגרמניה על מנת להתגורר בה כאשר יגיע לביקור במדינה. ולמצוא שוכרים שישמחו לגור בדירה שאותה רכשו המשקיעים הללו מסין – הדבר אינו קשה כעת. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בדירות בנות 2 עד 3 חדרים.

סינים בני המעמד הבינוני-גבוה הם רוכשים טיפוסיים
שימוש מאוחר יותר בנכס לצרכים עצמיים, למשל למען ילד שיתגורר בגרמניה למטרות לימודים או עבודה – כל זה לא יפריע לרוכשים. מומחה נדל"ן מסביר שבעיר כמו פרנקפורט החילופים במגורים בדירות שכירות בדרך כלל מהירים, כך שהסיכויים שדירה לא תתפנה למגורי בעליה בתוך פרק זמן סביר נמוכים למדי. כמו כן, לפי החוק הגרמני, בעל הדירה רשאי להודיע מבעוד מועד שהוא זקוק לדירה לשימוש עצמי, והדבר מחייב את השוכר להתפנות בתוך פרק זמן סביר זה. לדברי המומחה זאבל, אחד מגורמי המשיכה של רוכשים סינים לגרמניה הוא העובדה שיותר ויותר מהם יודעים כעת ששכר הלימוד בגרמניה נמוך יחסית, בניגוד ללונדון למשל, שבה גם שכר הלימוד וגם שכר הדירה גבוהים למדי מאשר כאן, וכמו כן שוררת שם אי ודאות ביחס למעמדה העתידי של בריטניה באיחוד האירופי.

ברור שלא מדובר בביקוש מצד משקיעים סינים ממעמד הפועלים. יחד עם זאת, נראה שברוב המקרים גם לא מדובר בעשירים ביותר בסין. הרוכש הטיפוסי של דירות כאלו הוא בן המעמד הבינוני, לדברי זאבל. הוא מציין שמגבלות שממשלת סין הטילה לאחרונה על הוצאת הון מהמדינה מקשות מעט על הרוכשים הסינים בברלין. כעת מותר להוציא מסין רק 50 אלף דולר מדי שנה בשנה לנפש. בגלל זה, לא מעט מהעסקאות נחתמות על ידי משפחות גדולות שרוכשות במשותף נכס ובכך הן יכולות לעמוד במגבלה.

עובדה שמועילה לרוכשים היא תנאי השוק בגרמניה, שלפיהם אפשר לשלם תמורת הנכס במהלך בנייתו, בהדרגה, ולא צריך לשלם במזומן מראש את מלוא הסכום. הדבר מקל עליהם לגייס את הסכומים הנדרשים ולהעבירם בהתאם לחוקי ממשלת סין.

מתווכים שמתמחים בפלח שוק זה יכולים להציע שירותים מיוחדים בנוגע לקביעת תנאי המימון, והם עובדים לא פעם עם הסניף הגרמני של הבנק הלאומי הסיני. לקוחות סינים מעריכים שירות מסביב לשעון, מציין אחד המומחים. העובדה שרבים מהם מעוניינים כעת ברכישת דירה בסין קשורה גם לכך שבעלות על דירות לא ממש קיימת בסין, אלא רק זכות דיור למשך 70 שנה.

משקיעים סינים מעוניינים יותר ויותר גם בשטחי נדל משרדי
השוק הגרמני מושך אליו לא רק משקיעים פרטיים מסין. בסתיו 2016 רכשה קרן ההשקעות הממשלתית הסינית China Investment Corporation 16 אלף דירות להשכרה בערים ברלין, קיל, רנדסבורג וקלן, ובכך הפכה מייד לחברה חשובה בשוק, שמובילה על פני חברות גרמניות גדולות בתחום שאף רשומות בבורסה. משקיעים סינים מתעניינים לא רק בדירות מגורים, אלא גם, יותר ויותר, בשטחי נדל"ן משרדי. בחודש יוני בשנה שעברה מכרה חברת Blackstone המובילה את שוק השקעות הנדל"ן בעולם את קרן Logicor שלה העוסקת בנדל"ן משרדי בכל רחבי אירופה, לחברת CIC, תמורת לא פחות מ-12.25 מיליארד דולר. השווי המוערך של פלח השוק הגרמני בעסקה זו הוא 2 מיליארד דולר.

גרמניה נכנסה למוקד העניינים בכל הנוגע לנדל"ן משרדי בשנים האחרונות, ומשקיעים זרים נוהרים לשוק, ובכללם גם סינים. את זאת מוסר איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של חברת הייעוץ הנדל"ני Cushman & Wakefield. לפי נקודת המבט שלו, האינטרס של משקיעים סינים בפרנקפורט הולך וגובר מאז ההצבעה בעד ברקסיט – יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי בשנה שעברה. ואולם, הוא מתרשם גם שהמגבלות על הוצאת הון מסין יוחמרו בקרוב מאד, וייתכן שהדבר יגביל עסקאות שייטיבו עם הכלכלה הגרמנית.

מקור:faz

קרא עוד
 
יולי
312017
 

היכן עדיף לקנות דירה בברלין והיכן לשכור

השוואה בין דירות בשכירות לדירות בבעלות עצמית מראה כי ברבעים אחדים של ברלין מוטב להישאר בשכירות.

לאור הגידול הדינמי בדמי השכירות, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם יש יתרון בכך שיעברו לחיות בין ארבעה קירות שיימצאו בבעלותם שלהם. שני מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים כי למרות העלייה במחירי הדירות, משתלם לרכוש דירה בחלקים נרחבים של העיר. יחד עם זאת, הדבר אינו חל על כל חלקי ברלין. הדבר עשוי לעודד משפחות צעירות, שלעתים אין ברשותן ההון העצמי הדרוש למימון הרכישה. זו מסקנתו של מכון המחקר CRES בדוח שהכין לבקשת איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. בסך הכל, לפי המחקר משתלם יותר לרכוש דירה בברלין רק בשני שלישים מהעיר. ברבעים Mitte, Hansaviertel, Grunewald ,Dahlem משתלם דווקא יותר להמשיך להתגורר בשכירות. רכישת דירה ברבעים אלו תצריך תשלום של יותר מ-200 יורו לחודש ברבעים אלו, בחישוב משוקלל, רוכשי הדירות ייאלצו לשלם 200 יורו יותר לחודש בהשוואה לשוכרי הדירות. כמו כן, חסכון של לפחות 30 יורו לחודש יירשם אצל שוכרי דירות ברבעים אחרים של ברלין כגון Pankow, Weißensee, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Kreuzberg, Alt-Treptow, Karlshorst, Friedrichshagen, Neukölln, Wilmersdorf, Schmargendorf, Nikolassee und Zehlendorf.

משפחות רבות לא מרוויחות משערי הריבית הנוחים
בניתוח פיננסי כולל, השאלה אם מוטב לשכור או לרכוש דירה לא משחקת תפקיד משמעותי באזורים אחרים של ברלין, כגון Buch, Lübars, Wilhelmsruh, Waidmannslust, Märkisches Viertel, Friedrichshain, Fennpfuhl, Lichtenberg, Friedrichsfelde, Buckow, Gropiusstadt , Schöneberg. ואולם, בכל החלקים האחרים של העיר (שלא צוינו עד כה), לפי נתוני הדוח משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה. הרכישה משתלמת במיוחד באזורים מסוימים שבהם החיסכון החודשי בזכות החלטה זו יגיע אף ל-200 יורו לחודש, ובהם: Konradshöhe, Wartenberg, Hellersdorf, Gesundbrunnen, Plänterwald, Schmöckwitz, Charlottenburg, Falkenhagener Feld. מיכאל פויגטלנדר, ראש תחום שוק הנדל"ן במכון לכלכלה גרמנית IW, שמקום מושבו בעיר קלן, מציין כי רכישת דירות משתלמת יותר באופן כללי בעת הזו מדיור בשכירות, בשל שערי הריבית הנמוכים יחסית. המכון הכין לאחרונה דוח על עלות הדיור בגרמניה. הדוח נערך לבקשת חברת Accentro Real Estate AG. לפי נתוני הדוח, רוכש דירה בברלין, שבבעלותו הון עצמי של 20% משווי העסקה, צריך לגייס סכום של 5.6 יורו למטר רבוע לחודש בממוצע. לעומת זאת, שוכר דירה ייאלץ לגייס סכום של שמונה יורו לחודש, לא כולל הוצאות חימום והוצאות נלוות. המומחה פויגטלנדר מוסיף כי אף שדיור בבעלות עצמית צפוי להיות זול יותר, מספר הרוכשים דירה לראשונה בחייהם מצוי בנסיגה, והרוכשים דירות בברלין מבוגרים יותר בממוצע. מדובר בגיל ממוצע של 48. הדבר נובע מכך שרק 40 אחוזים ממשקי הבית בעיר נהנים מהון של יותר מ-40 אלף יורו. הוא מוסיף כי יהיה זה מועיל אם הממשלה תיתן אשראי והלוואה לאלו שהכנסתם נמוכה יחסית, כפי שהממשלות בצרפת ובהולנד עושות.

מקור:morgenpost

קרא עוד
Inspiration Group