השקעות נדל"ן מצד רוכשים סינים בגרמניה הולכות ומתגברות

HuaTing Restaurant Berlin

רכישת נכסים בבירת גרמניה היא עניין טרנדי מאד כעת עבור משקיעים מסין, ולמעשה עבור משקיעים רבים ממדינות אחרות במזרח אסיה. ב-6 החודשים האחרונים הוכפל מספר הפניות מצד רוכשים בפוטנציה במשרדה של ננסי יואן, מומחית לענייני רכישות מסין בחברת Black Label Immobilien. המשקיעים מחפשים דירות שיהלמו את צרכיהם. ננסי יואן, שהגיעה במקור מהעיר שנחאי בסין, משמשת בתפקיד שדורש ממנה לתווך ולבנות גשר בין שתי תרבויות שונות. האתגר הגדול ביותר שניצב בפני מתווכת רב לשונית ורב תרבותית זו הוא המשימה להשיב על שאלות סבוכות ולהכיר את כל הפרטים הקטנים הכרוכים בשוק הנדל"ן הגרמני, מהרכישה דרך החתימה ועד לנהלי אחזקת הנכס, כולל סעיפים רלוונטיים בחוק הגרמני.

המתווכת המנוסה מציינת שהקונים מאסיה מעדיפים ברוב המכריע של המקרים דירות חדשות שנבנו לאחרונה, וכאלו שממוקמות ברבעים מרכזיים, במחירים של סביב 250 אלף יורו. כמו כן חשוב ללקוחותיה שהדירות יהיו במקומות שיש להם חיבור טוב לשירותי התחבורה הציבורית הנרחבת של בירת גרמניה. סין מרוחקת מאד, פיזית אך גם תרבותית, מגרמניה, ולא פשוט לגשר על הפערים הגדולים בין השתיים. ננסי יואן מציינת שלשם כך נדרשות פגישות עבודה רבות ודרוש לבנות מערכת של יחסי אמון טובים בין הצדדים. למשל, צריך להסדיר פרטים שונים אצל נוטריונים וצריך להסדיר את תנאי הוויזה של הרוכשים הסינים לצורך שהות בגרמניה.

 לרבים מהרוכשים הסינים הנכס בברלין מהווה דירת השקעה רביעית או חמישית
חלק גדול מהלקוחות הסינים שמשרדה של ננסי יואן מטפל בהם מדבר רק סינית, או שהם מדברים אנגלית ברמה מוגבלת מאד. הם מעדיפים לנהל את העסקה בשפת אמם. גם לקוחות אחרים ממדינות באסיה כגון קוריאה או סינגפור או הונג קונג, שחשים נוח יותר בשפת אמם מאשר באנגלית, מעדיפים לתקשר בשפה הסינית המנדרינית, שבמובן מסוים מקבילה לדיבור הגרמני הגבוה המכונה "גרמנית גבוהה". מרבית הלקוחות הללו כבר מחזיקים ברכוש רב בסין ולעתים תכופות גם בחוץ לארץ, כך שהרכישה בברלין אינה העסקה הראשונה שלהם מחוץ לגבולות ארצם. ננסי יואן מציינת שרבים מהם מחזיקים בדירות בלונדון. ייתכן שהעניין הגובר שלהם בברלין קשור להצבעה בבריטניה בעד ברקסיט, יציאה מהאיחוד האירופי, שהכניסה את בריטניה למצב של אי ודאות בהשוואה ליציבות בברלין ובגרמניה.

בערך ב- 60 עד 70 אחוזים מהמקרים יש לרוכשים קשר כלשהו לגרמניה. למשל, ייתכן שילדיהם ילמדו במוסד להשכלה גבוהה במדינה. או ייתכן שמישהו אחד מבני משפחתם גר במדינה. דירה כזו יכולה לשמש את הקרובים, ויכולה גם לשמש את הרוכשים עצמם כאשר יבקרו את קרוביהם מעת לעת בברלין. למגמה זו יש קשר גם לכך שבהשוואה לגרמניה ולמדינות אירופה, יש העדפה בסין לרכישת דירות מגורים, על פני מגורים בשכירות, הפופולריים יותר באירופה. גם רמת החיים הגבוהה בסך הכל בגרמניה מהווה מוקד משיכה למשקיעים מסין. אפילו בתחום זיהום האוויר, השוואה בין ברלין לערים גדולות בסין מקנה יתרון ניכר מאד לבירת גרמניה. יתרה מכך, יש ערים גדולות בסין שלא ניתן לשתות את המים המסופקים בצנרת בהן. בבירת גרמניה, כמובן, המים הזורמים בברזים בטוחים מאד לשתייה. סיבה נוספת הגורמת ל-השקעות נדל"ן בברלין של תושבי סין ומדינות אסיה אחרות היא שערים גדולות באסיה יקרות מאד לעומת ברלין. כך למשל, דירה בשטח של מאה מטרים רבועים בשנחאי, באזור מרכזי כגון זה שממוקם ליד מסילת הרכבת העירונית החדשה שם עשויה לעלות עד מיליון יורו, הרבה יותר ממחירה של דירה כזו בברלין.

לקוחות סינים מקבלים החלטות רכישה ישירות יותר בהשוואה ללקוחות גרמנים
ננסי יואן מציינת גם כי לקוחות סינים רבים מחליטים במהירות רבה על סגירת העסקה. חלקם עושים זאת אף מבלי שביקרו מעולם בברית גרמניה. הדבר לא יעלה על הדעת בעבודה מול לקוחות גרמנים, היא מציינת. לפי שיטת העבודה שלה עם לקוחותיה הסינים, היא מתאמת איתם תחילה את פרטי המפתח סביב הנכס שאותו הם מעוניינים לרכוש, ולאחר מכן, העניינים "זורמים" במהירות וקל לסגור את העסקה. לשם כך חשוב שתוכל להציג בפניהם אופציות רכישה רבות, כדי שיוכלו לבחור ולהיות שלמים עם הבחירה שעשו, על סמך תצלומים, מפרטים ומידע רלוונטי. רוב הרוכשים משלמים במזומן. תנאי מימון, הלוואות ואשראי שונים משחקים תפקיד זניח בעסקאות כאלה, בהשוואה ללקוחות הגרמנים.

ננסי יואן מוסיפה גם כי הרוכשים ממדינות אסיה מייחסים חשיבות רבה לפרופיל של הדירה. בהתאם לעקרונות הפנג שואי המרפסת צריכה לדוגמה לפנות ככל האפשר לכיוון דרום מערב והכניסה לדירה צריכה להיות מרוחקת יחסית מדלת השירותים, שכן אחרת, בעיני הלקוחות מסין זוהי צורה בלתי ראויה לדירה. גם לאחר תהליך הרכישה, לקוחות מאסיה זקוקים לליווי נרחב מצד מתווכים כמו ננסי יואן. היא מציינת שהם עוזרים ללקוחותיהם מעבר לרמה המקובלת בתקשורת עם לקוחות גרמנים, והדבר מסייע להם לאחר שהלקוחות ממליצים על שירותיהם לחבריהם בסין שעשויים לפנות אף הם למשרד ולשכור את שירותיו. "מוכרי דירות בפוטנציה מוזמנים בחום לבדוק עמנו עד כמה הנכס שלהם מתאים לרוכשים מאסיה", כך מסכמת יואן את התיאור המפורט שלה בנוגע למשקיעים הסינים ושוק הדירות בבירת גרמניה.

מקור: pressebox