דרישות ממשלתיות מעלות את מחירה הממוצע של דירה ב-24,000 יורו

מחקר משותף של איגודי בינוי ודיור ביחד עם איגודי שוכרי דירות מעלה תוצאות מפתיעות

נכון למאי 2015, ההוצאות הכרוכות בבנית דירה חדשה עלו מאז שנת 2000 בכארבעים אחוז. עלייה של 15 אחוזים מכלל זאת אפשר לייחס לעלויות שכרוכות בחקיקה או בתקנות של הממשלה הפדרלית, ממשלות מקומיות של מדינות גרמניה או מועצות מקומיות.

באזורים העירוניים הגדולים, שבהם הביקוש למרחב מגורים הוא הגדול ביותר, העלייה בעלויות הבנייה של דירות חדשות מאז שנת 2000 הייתה הגבוהה ביותר שנרשמה, בהשוואה לשאר האזורים. מסקנה זו מתקבלת ממחקר שנערך תחת הכותרת "גורמי עלות בתחום בנית הדיור", על ידי "קבוצת העבודה לבניה מודרנית", עמותה רשומה ששמה המקוצר הוא Arge. קבוצת המחקר ערכה סקר מקיף בקרב 370 חברות בענף הבניה, בהזמנת ההתאחדות הגרמנית לבנית דיור. ההתאחדות מהווה בית לאיגודים בענף הדיור, הקבלנות ואיגודי שוכרי הדירות.

המדינה גורמת להתיקרות ניכרת במחירי הדירות

העלויות ההולכות וגדלות הופכות את בניתן של דירות חדשות לפחות ופחות משתלמת. מאז שנת 2000 זינקו העלויות המוטלות על יזמים בתחום הבניה בכ-40 אחוז, עבור דירה בבניין דירות ממוצע. בעוד שבשנת 2000 השקיעו היזמים 2209 יורו למ"ר, בשנה שעברה היה עליהם להשקיע בממוצע 3080 יורו למ"ר. הגורם העיקרי לשינוי היה העלייה בעלויות הבניה, בשיעור של כ-19.3 אחוז, ועלויות נלוות לבניה תרמו אף הן לעלית המחירים. העלויות הללו הביאו לעליית מחירים של 426 יורו למ"ר, מתוך העלייה הכוללת של 871 יורו בעלות בניית 1 מ"ר.

גורם נוסף לזינוק במחירים היה הגידול במחירי הקרקע לבנייה, שתרם 115 יורו לעליית המחירים, כלומר תוספת של 5.2 אחוז לדירה ממוצעת. ובנוסף לזאת, הרשויות הוסיפו 330 יורו לעליית המחירים לבניית 1 מ"ר, תוספת של כ-15 אחוז. התוספת הזו נובעת מחוקים, כללים ותקנות רבים מאד. למשל, תקנות שהטילו דרישות לדירות יעילות מבחינה אנרגטית, דרישות נגישות לבעלי מוגבלויות, הגנה מפני שרפה ורעש, וגם עמידות בפני שלג, סופה ורעידות אדמה. אי אפשר לייחס את הגורמים להתיקרות רק לרשות ממשלתית אחת. מדובר בגורמים רבים בכמה רמות: האיחוד האירופי, הממשלה הפדרלית של גרמניה, ממשלות מקומיות במדינות גרמניה וגם רשויות מקומיות, ואפילו גורמים ספציפיים כגון מכון התקנים הגרמני.

תקנות בנושא יעילות אנרגטית התגלו כגורם משמעותי גידול בעלויות הבניה

הגורם העיקרי להתיקרות מחירי דירות בברלין היה תקנות וחקיקה שנבעו מהממשלה הפדרלית ומהממשלות המקומיות של מדינות גרמניה, אשר הובילו להתיקרות בשיעור של 248 יורו למ"ר של מרחב דיור (עליה של 11.2 אחוז). בשורה התחתונה, תקנות החסכון באנרגיה EnEv היו הגורם העיקרי שבא לידי ביטוי. התקנות עברו ארבעה שינויים במשך התקופה ובכל פעם הוחמרו מחדש הדרישות שנכללו בהן ביחס לבנייתן של דירות חדשות. הדבר תרם לעלייה של כ-6.5 אחוזים בעלויות. הגרסה החדשה של התקנות צפויה להתקבל בשנת 2016, והיא צפויה להעלות את עלות הבנייה ב-7.3 אחוזים נוספים.

מועצות מקומיות גרמו בממוצע לעליה של 82 יורו בבניית מ"ר אחד של דיור (ומדובר בעלייה של 3.7 אחוזים). עלייה זו נבעה מדרישות מיוחדות שהוטלו במסגרת הליכי התכנון של הבניינים, בתוספת של מסים ועלויות נוספות. רשימת הדרישות בתחום זה כולל את הצמחייה הירוקה על הגג, השימוש במקורות אנרגיה מתחדשת, וגם הצבת רמזורים במיקומם המתאים.

דירת מגורים חדשה התייקרה בממוצע ב-63 אלף יורו

במספרים מוחלטים, מימדי השינוי מוחשיים אף יותר. בעוד שיחידת דיור ממוצעת עלתה בשנת 2000 כ 161,200 יורו, בשנה שעברה הגיע המחיר ל-225,000 יורו ליחידת דיור. מתוך התוספת של 63,800 יורו לעלות, 39,600 יורו התווספו כתוצאה מהגידול בעלויות הבנייה (21,500 יורו), עלויות הקרקע לבנייה (8400 יורו), עלויות תכנון וייעוץ (5600 יורו), כמו גם התקנות חיצוניות שנדרשו בבנייני המגורים (500 יורו). 24,900 יורו נוספים מתוך כלל הגידול נגרמו על ידי תקנות וכללים של הרשויות, ומתוכם 11,300 יורו נגרמו על ידי תקנות מחמירות יותר בתחום החסכון באנרגיה.

גורמי עלות נוספים שקשורים בדרישות מטעם הרשויות היו תקנות של הרשויות המקומיות (6000 יורו), שינויים בחקיקת המיסוי (4500 יורו), וגם תקנות שונות, סטנדרטים של בקרת איכות וכלליים בתחומים טכניים שקשורים בבנייה (2200 יורו). ההתיקרות באגרות אישור הבנייה הייתה בשיעור של 200 יורו, והיא תרמה פחות מגורמים אחרים לגידול הכולל במחירי הדירות.

התאחדות הבניה תובעת מהמדינה לצמצם את העלויות המוטלות על קבלנים

נציגי ההתאחדות מתחו ביקורת על הדרישות המוטלות על ידי המדינה, והגדירו אותן כאמצעים יקרים שלעתים תכופות אינם משיגים כלל את יעדם. דיטמר וואלברג מקבוצת העבודה ARGE לבנייה מודרנית, שמקום מושבה בעיר קיל, התלונן על שחלה הכפלה במספר הדרישות הטכניות שמוטלות על בניית דיור חדש. "אנו עושים יותר ויותר אך האפקטיביות שלנו הולכת ופוחתת", כך לדברי וואלברג. "הממשלה הפדרלית צריכה להתמקד שוב ביעילות של תקנות טכניות בתחום", כך תובע אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הפדרלי Freier Wohnungsunternehmen (ובקיצור BFW), המאגד בתוכו בעיקר יזמים של פרויקטי פיתוח.

הדרישות המוטלות על ידי המדינות השונות ברחבי גרמניה אינן מתיישבות תמיד עם הדרישות המוטלות על ידי הממשלה הפדרלית בנוגע לדיור בר השגה בשכירות. בנייה חדשה משתלמת ליזמים רק אם שכר הדירה שנגבה יהיה לפחות 10 יורו למ"ר אחד, ללא חישוב הוצאות השכירות הנלוות, כך אמרו נציגי האיגוד. לעומת זאת, דיור "בר השגה" פירושו שבעה עד שמונה יורו למ"ר מבחינת דיירים שמשתכרים שכר ממוצע בגרמניה. לפיכך, האיגוד דורש הקלות במיסוי, תמיכה ממשלתית בבנית דיור באזורי הערים הגדולות, מכירת קרקעות לבניה בעלויות נמוכות יותר על ידי רשויות מקומיות ותכנון חדש ורחב היקף של דיור סוציאלי. בנוסף לכך, הם מזהירים מפני הטלת תקנות וכללים חדשים מצד הרשויות על הקבלנים.

מקור: immonet