נקודת מבט היסטורית: הזינוק הרביעי בשוק הנדל"ן הגרמני

מאת: הנריק מולר, מנג'ר מגזין

גל עליות המחירים הראשון – שנות השבעים השמנות וקיצן בשל משבר הנפט:

בתחילת שנות ה-70 הסתיימה תקופת הצמיחה הארוכה שלאחר המלחמה. לפני כן, חוותה מערב גרמניה התפתחות כלכלית מיטיבה במיוחד: צמיחה דינאמית, תעסוקה מלאה ויציבות.  בשוק הנדל"ן באו אל קיצם בהדרגה הקשיים של השנים המוקדמות – תוצאה ישירה של הרס הערים ונהירתם של מיליוני פליטים אל גרמניה. שערי החליפין היו קבועים, ושיעורי הריבית היו נמוכים.

בהתאם לכך, שוק הנדל"ן שגשג במצב החדש שנוצר. בשנת 1972 עלו המחירים בכ- 14 אחוז בחתך כלל ארצי. ובשנת 1973 עלו רק בכ- 10 אחוז. ואז הביא משבר הנפט למיתון המשמעותי הראשון מאז הקמת מערב גרמניה. גם שוק הנדל"ן קרס, והמחירים ירדו בשיעור של עד 5 אחוזים. חלפו כמה שנים עד שהמסיבה התחדשה.

1977-1987: האינפלציה הגדולה והתרסקות שוק הדיור

מאז שנת 1977, שוק הנדל"ן הגרמני מצוי במגמת עלייה. השוק התגבר על אי הוודאות הראשונית שנגרמה על ידי משבר הנפט והתפרקות מערכת שערי החליפין של ברטון וודס. השגשוג צבר תאוצה בהתמדה. בשנת 1980 עלו מחירי הדיור בכ-11 אחוז בחתך כלל ארצי, בשנת 1981 הם עלו כבר בכ-13 אחוז. ואולם, אז נבלם המחזור בהדרגה – בשנת 1983 שררה סטגנציה.

לאחר שבע שנות עושר בשוק הדיור, באו בשנת 1984 ארבע שנות התכווצות: זו הייתה ירידת המחירים הבולטת מזה עשורים – אובדן ערך של 20 אחוז בסך הכל.

מה מניע את המחזור של זינוק והתרסקות? ככלל, הגורם המניע הוא עליות וירידות בשיעורי הריבית הריאלית. בשלב האינפלציה הגלובלית הגדולה שהחל בשנת 1974, שיעורי הריבית הריאלית (שיעור הריבית הנומינלית מינוס שיעור האינפלציה) היו נמוכים באופן יחסי. עד שנת 1982, מחירו הריאלי של סכום כסף לעשר שנים היה בין 3 ל-4 אחוזים. אז עלה המחיר בשיעור ניכר – מפני שהבנקים המרכזיים לחצו על הבלמים (וארה"ב תחת רונלד רייגן נכנסה לגירעון גבוה). בשנת 1983 טיפסו שיעורי הריבית הריאלית לעשר שנים ל-5 אחוזים, ובשנת 1985 הם הגיעו לבין 6 ל-7 אחוזים, המהווים "רעל" לשוק הנדל"ן.

כל זאת, עד להגעתה של תנופה ממקור מפתיע.

הזינוק לאחר איחוד גרמניה והשלכותיו

בשנת 1988, כאשר נפילת החומה כבר נראתה באופק, התנופה הבאה החלה בשוק הנדל"ן בזהירות רבה בראשיתה. משנת 1989, במהירות הולכת וגוברת, המחירים טיפסו במשך שבע שנים. באמצע שנות ה-90, בתקופת השיא, עלה שווי הנכסים בכ-13 אחוז ביחס לתחילת העשור. מחזור הנדל"ן חוזק על ידי התנופה שלאחר האיחוד והאופוריה של השנים המוקדמות.

הסיבות להתפתחות זו הן מוניטריות כמו גם מבניות: המחזור הזה נגרם שוב על ידי שיעורי ריבית יורדים; בשנים 1988 ו- 1989 ירדו שיעורי הריבית לטווח הארוך בכ- 2 נקודות אחוז – גורם מאיץ חזק לשווקים.

זאת, עד הנפילה הבאה: בשנת 1996 לא הגיעה התרסקות נורמלית ומוכרת בספרות הכלכלית, אלא תקופת יובש ארוכה. המחירים לא צנחו במשך שנים אחדות, אלא ירדו במתינות, ואז טיפסו מעט שוב. סטגנציה, ירידת ערך הדרגתית – כך התנהלו הדברים לאורך עשור שלם.

משבר הנדל"ן, משבר הבנקים, משבר החוב הממשלתי

הסיבות לתנופה וסטגנציה לסירוגי הינן סיבות מבניות: הכלכלה נקלעה למשבר בשנת 1993 והשתרכה בעצלתיים לאחר מכן. האבטלה הייתה גבוהה, האוכלוסייה כמעט לא גדלה בסך הכל. בחלק המזרחי נוצר מצב של קיבול יתר לאחר תנופת הבנייה שם שהייתה מסובסדת בשיעור ניכר.

כמו כן, שיעורי הריבית הריאלית עלו במהירות באמצע שנות ה- 90, בשנת 1995 היו שיעורי הריבית לעשר שנים בין 5 ל- 6 אחוזים. גם כאשר הריבית ירדה, היה מצבה של הכלכלה המקומית בכי רע. ואולם, גם מצב זה היה זמני.

תחילתו של הזינוק הרביעי

בשנת 2006 גרמניה הפתיעה אפילו את עצמה. לאחר שנים קודרות של נסיגה, גרמניה צמחה שוב במהירות, בניגוד לכל התחזיות. וגם שיעורי הריבית צנחו בינתיים לשיא שקודם לכן אי אפשר היה לחזות אותו. בשנת 2007 הם עמדו על כ- 2 אחוז בלבד – והמשיכו לרדת. אין פלא ששוק הנדל"ן הגרמני התעורר בהדרגה.

ואולם, הצמיחה עמדה בצל המשבר בשאר העולם: משבר נדל"ן, משבר בנקאי, משבר חוב ממשלתי – בכל אלה אפשר היה לחוש גם בגרמניה. ואולם, היות שרמת המחירים היתה כה נמוכה והכלכלה המקומית היתה כה יציבה בהשוואה למקומות אחרים, מחירי הנדל"ן עלו בכחצי נקודת אחוז אפילו בשנת 2009, השנה הקשה ביותר בעת המשבר הגלובלי – במקביל להתכווצות הכלכלה הגרמנית בכ- 5 אחוזים.

מאז שנת 2010 התנופה רק הולכת וגוברת. בשנת 2013 המחירים אמורים לעלות בכ- 10 אחוזים בחתך כלל ארצי לפי תחזית של מכון קיל אקונומיקס לכתב העת Manager Magazin. שנת 2013 היא השנה השביעית של השגשוג. נותר לתהות: האם תתרחש כעת ההתרסקות?

תחזית: מה יקרה השנים הקרובות?

שבע שנות שגשוג, ארבע שנות משבר – זה היה בעבר מחזור שגרתי בשוק הנדל"ן. כעת כבר חלפו שבע שנות שגשוג. אך ההתרסקות איננה נראית באופק כרגע. ושוב, גורמים מיוחדים משחקים תפקיד תומך.

בראש ובראשונה, שני כוחות גורמים לעליית המחירים: ההגירה הניכרת – האוכלוסייה גדלה בכ- 400,000 נפש לשנה כרגע הודות להגירה, ושיעורי הריבית הנמוכים באופן קיצוני – מאז ראשית שנת 2012 שיעורי הריבית לטווח הארוך הינם שליליים. דבר כזה טרם אירע, אך המצב הזה עשוי להימשך גם בעתיד הנראה לעין – בשל משבר החוב התופח באירופה. מחירי הדיור בגרמניה יעלו עד שנת 2017, כך לפי תחזית קיל אקונומיקס, אך קצב העלייה עשוי להתמתן.