המדריך למשקיע

ספטמבר
252013
 
 

1. מהו הד.נ.א של החברה היזמית דרכה אתם משקיעים? מי הבעלים והעובדים בחברה? מה ההיסטוריה שלהם? מהו הניסיון שלהם? אומרים שבישראל כולם מכירים את כולם ובהרבה מקרים ניתן לברר מידע כזה, התקשרו למספר לקוחות קיימים של החברה ולא רק לאחד או שניים, חפשו מידע באינטרנט. החברה היזמית אמורה לדאוג להשקעה שלכם מעבר לים . בדקו כעת כדי לא להצטער בעתיד.

2. בדקו את אתר האינטרנט של החברה: אתר האינטרנט יכול להעיד על החברה ועל סדרי העדיפויות שלה, בדקו האם האתר פעיל ועד כמה הוא מפורט? כמה מידע מועבר דרכו? האם המידע ברור ושקוף? אתר פעיל ואיכותי מעיד פעמים רבות על חיבור לשוק ועל החשיבות שרואה החברה בהעברת מידע עדכני, מלא ואיכותי ללקוחותיה.

3. מהו הניסיון המקצועי של החברה? כמה פרויקטים החברה כבר ביצעה בברלין? כמה דירות היא מכרה ומנהלת? מהו הניסיון שיש לחברה בניהול דירות בבעלות בעלי דירות (ניהול של דירות רשומות בטאבו על שם הבעלים נחשב לניהול מורכב יותר בגרמניה), בדקו האם החברה מתמחה וממוקדת בברלין? ומהי רמת הקרבה והשליטה שלה בנכסים שהיא מוכרת?

4. האם החברה ביצעה כבר אקזיטים למשקיעים שלה? אין דבר שמעיד יותר על הצלחה בהשקעת נדל"ן מאשר מכירה של הנכס ברווח לאחר תקופה. בדקו ודברו עם לקוחות של החברה שביצעו אקזיטים. ביצוע אקזיט מעיד על סגירת מעגל השקעה ועל ניסיון ומיומנות.

5. מיהו צוות החברה בברלין? כמה אנשים אמורים לפעול עבורכם בברלין? מהם התפקידים שלהם? האם הם עובדים במישרות מלאות? האם הם פרילנסרים או עובדים קבועים בחברה? מהו הניסיון שלהם? מהם השירותים שתקבלו מהם?מהי רמת הזמינות שלהם? באיזו תדירות תקבלו דו"ח עדכון על מצב הדירה שלכם ובאיזו שפה? בקשו לדעת שמות, לקבל הגדרות תפקידים ובקשו גם דוחות דיווח לדוגמה.

6. מהו חוזה השכירות של הדייר בדירה? בקשו לראות את החוזה המקורי של הדייר בדירה, בדקו מתי ניכנס לדירה? מה גילו ומה מקצועו? ככל שתקבלו יותר מידע תוכלו להעריך נכון יותר את ההשקעה. בדקו מהי השכירות שמשלם הדייר היום! זאת למעשה ההכנסה הבטוחה האמיתית שיש לכם מן הנכס, זאת ההכנסה שמעידה על מצב הנכס והדייר, כל השאר אלו הערכות. בדקו אילו הפרשות נוספות יהיו מן השכירות? כגון: דמי ניהול, הפרשה לקופת הבניין (חייב על פי חוק בבתים מחולקים לדירות), מה המיסים שתצטרכו לשלם כלומר מהי ההכנסה הנקייה שלכם.

7. האם המחיר שאני משלם הוגן? בדקו בלוח יד 2 הגרמני (immobilian scout) כמה עולות דירות באזור? (נסו לבדוק שמדובר בדירות בעלות מאפיינים דומים – זכרו שהמחירים המופיעים בלוחות המודעות לא כוללים עלויות רכישה נוספות המגיעות עד לכ-13% ממחיר הדירה). בדקו מהן העלויות הנוספות למחיר הדירה כפי שמוצג לכם- האם נכלל מס רכישה בסך 6%?עלויות תיווך ונוטריון? שאלו חברים שגרים בברלין מה דעתם על המחיר שבו מוצעות לכם דירות. (ראו גם בכתבה על שימוש באתר יד 2 הגרמני לטובת מחקר שוק).

8. בקשו לראות רשימת דירות שמוצעות בפרויקט: רשימת דירות תאפשר לכם לבחור את הדירה הנכונה ביותר עבורכם מבין הדירות המוצעות וכן להשוות בין הדירות. חשוב לזכור שכל דירה שונה מבחינת גודל, מבנה, מיקום בבניין, סוג הדייר וכמובן בתוספות שהיא מציעה, כגון מרפסת או גינה ולכן לכל דירה מחיר משל עצמה. בדקו כמה דירות כבר נמכרו בפרויקט בכדי להעריך מתי תסתיים מכירתו.

9. מה אני מקבל בתמורה לכסף שאני מעביר? השקיעו זמן במעבר דקדקני ויסודי על הסכם הרכישה ,מה הסיכוי שהדירה שלי לא תרשם בטאבו? מה הבטחונות שאני מקבל מהחברה דרכה רכשתי את הדירה? תוך כמה זמן הבעלות שלי מופיעה בטאבו? האם המכירה היא סופית או שהדירה שלי יכולה להמכר למישהו אחר? ישנם מודלים רבים להשקעה ויש להבין אותם. מידע זה משקף את רמת הסיכון ורמת הבטחון בעסקה.

10. מהי עלות השירותים שהחברה מציעה? בקשו דף שירותים של החברה, בדקו כמה יעלה לכם למצוא שוכר, לשפץ את הדירה, לבצע תהליך של רילוקיישן (פינוי) לדייר, כמה יעלה לכם למלא דו"ח הכנסות בגרמניה ע"י רואה חשבון (מחויב על פי חוק), חשוב להבין שבעתיד תצטרכו לקבל שירותים אלה ועליכם לדעת כבר עכשיו במדויק את העלות כדי להבין את ההשקעה בכללותה.

comments

Inspiration Group