למה גרמניה? למה ברלין?

מכיוון שעל אף המשבר הגלובלי, ביצועי הכלכלה הגרמנית הם מהטובים בעולם המפותח. התחזיות רואות בגרמניה כמעצמה הכלכלית החזקה באירופה, וישנה רמת ביטחון גבוהה ביותר של הציבור בהתתאוששות עתידית. ממשלת גרמניה פועלת להפיכתה של ברלין לבירתה של אירופה. ההשקעות הממשלתיות בפיתוח פרוייקטים ציבוריים ותשתיות גבוהים מבכל עיר אירופאית אחרת. לאחרונה הוחל בבנייתו של שדה תעופה אולטרה מודרני בעיר, כמו כן בשטח שהיה  שדה התעופה טמפלהוף מתוכנן פרוייקט שהינו הגדול מסוגו באירופה וכולל מרכזי מסחר, מלונות ואטרקציות רבות, לפני מספר חודשים החלה העברת משרד ההגנה הגרמני מבון לברלין, המשמעות הינה התווספות של כ-12,000 עובדי ציבור לעיר, עוד דוגמא היא  פיתוח לכל אורך גדת נהר השפריי בין השאר טיהור המיים והקמת חופי רחצה.

  • תוכניות הפיתוח של העיר מתקדמות בקצב מהיר ושכונות כגון ניוקלן, וודינג, וואסנזי תופסות תאוצה בשל קירבתם לאזורים שבהם רמות הביקושים והמחירים כבר מאוד גבוהים.
  • בברלין נימצא דיור בר ההשגה ביותר בעולם המערבי.
  • התשואות על הנדל"ן בברלין הן מהגבוהות באירופה.
  • ישנו ביקוש הולך וגדל לדיור איכותי כתוצאה מגידול באוכלוסיה , גיודל בדרישה לשטחי מגורים גדולים יותר ומחסור בפיתוח יביאו לעליות מחירים עתידית.
  • ברלין היא מרכז הממשלה וההשכלה של גרמניה.
  • בזירה הכלכלית ברלין ממצבת את עצמה כמרכז לשרותים חדשניים וטכנולוגיה הדומיננטי בגרמניה.
  • ברלין מספקת בטחון במיבנה המישפטי של הכלכלה הגדולה באירופה.
  • שינויים בתרבות המגורים  בברלין מעידה על מעבר הולך וגדל ממגורים בשכירות לרכישת בעלות על יחידות דיור. ממשלת גרמניה מעודדת את ההתפתחות הזו ע"י תקינה וחקיקה, דבר אשר צפוי להגביר אף יותר את התהליך, תוך העלאת רמת הביקושים לדירות באופן משמעותי.

התפתחויות אלו הופכים את ברלין ליעד אטרקטיבי למשקיעים המחפשים לקנות דירות להשקעה – קהל יעד חשוב של החברה.

כיצד מתבצעת ההשקעה?

Inspiration Group יצרה מודל פעילות הממקסם את רמת השקיפות של החברה, על מנת למקסם את רמת הביטחון של המשקיעים.

שלב א':

כל הכספים שמועברים לחברה לפני קניית הנכס נשמרים בחשבון נוטריוני ומגובים במסמכים משפטיים אשר מגדירים במפורש שאם העיסקה לא יוצאת לפועל בתנאים שהוצגו למשקיעים (בדגש על תנאי ההלוואה, וכן בדיקות משפטיות נוספות) יוחזר הכסף באופן מיידי לחשבון המשקיע.

שלב ב':

לאחר הקמת השותפות ורכישת הבניין הכסף מועבר ע"י הנוטר ישירות למוכר הנכס, או לבנק בו הנכס מעוקל. בשלב מאוחר יותר, כספים יועברו ישירות לחברה המשפצת, זאת ע"פ החוק והנהלים המחמירים בגרמניה, מבלי לעבור דרך כל גורם אחר.

שלב ג':

לאחר רישום הבניין על שם השותפות, מתחיל תהליך הפרלציה של הבניין- הפיכתו לבית משותף עם יחידות דיור בודדות. תהליך זה אורך בממוצע כ -21 חודשים מיום הרכישה ובסיומו מתפרקת גם השותפות.

הערה כללית – לאחר רכישת הפרוייקט, נכנסת חברת הניהול של אינספיריישן לבניין ונוטלת את האחריות לניהולו, מרגע זה כחלק מהמעטפת הניהולית הכוללת, כל משקיע מקבל מייל היכרות ממנהל ההשקעות האישי שלו שמעתה יהיה איתו בקשר רציף לאורך חיי ההשקעה, למעשה מנהל ההשקעות יהיה איש הקשר של כל משקיע אל מול חברת הניהול ויעביר לו דוחות ועדכונים שוטפים בנוגע להשקעתו.

מה אפשרויות ההשקעה? מה המחירים?

אינספיריישן מציעה השקעה בשני מודלים מרכזיים לכל אחד מהם היתרונות והחסרונות שלו ופעמים רבות הם מיועדים למשקיעים בעלי צרכים שונים.

מודל ראשון

מודל של מכירת דירות  – אנו מקימים קבוצת רוכשים שקונה בניין שלם (שטרם רשום בטאבו כבניין משותף) כאשר לכל אחד מהמשקיעים משוייכת דירה ספציפית עם הערת אזהרה זמן קצר לאחר הרכישה, מאותו יום מתחילה להיכנס השכירות של הדירה או הדירות שנקנו ובמקביל אנו מתחילים תהליך של חלוקה ורישום בטאבו, לאחר תקופה של כ – 21 חודשים הדירה נרשמת על שם הלקוח באופן סופי ויש נסח טאבו. מדובר על השקעה סולידית שמניבה תשואה שוטפת משכירות באזור ה 3-5% וזאת בנוסף לעליות הערך שהן 8-9% כל שנה (בשנים 2011-2014 אלו היו עליות המחירים והצפי לשנים הבאות דומה).

מודל שני

מודל יזמי  – מציע למשקיע להיכנס לפרוייקט בשלב מוקדם יותר ובסכומים גבוהים יותר, ולקבל חלק ממניות בחברה שמוקמת לצורך קניית בניין כזה או אחר. המשקיע למעשה הופך להיות חלק מקבוצה אשר רוכשת בניין, ופועלת בהתאם לתכנית עסקית שבנוייה לשנתיים וחצי עד שלוש שנים, אשר במהלכן נבצע בנייה ופיתוח/ פינוי,השבחה והעלאת שכירויות, ובסופן נמכור את הדירות/בניין. במודל זה למשקיע אין דירות הרשומות בטאבו על שמו, אלא הוא חלק מקבוצה והתשואות נעות סביב 12-15% לשנה לפחות.

מה סכומי ההשקעה שמדובר בהם?

במודל הראשון אשר מאפשר לקנות דירה בברלין מדובר על השקעה מינימלית שיכולה להתחיל אף ב – 80,000 יורו הון עצמי. במודל השני ,מכיוון שמדובר על קבלת מניות בחברה ואנו שואפים להקטין את מספר השותפים ככל שניתן, ההשקעה המינימלית היא 100,000 יורו.

איך מועברים הכספים?

על מנת להבטיח ככל האפשר את המשקיעים, כספי הרכישה מופקדים בשלב ראשון בחשבון נאמנות בארץ. לאחר השלמת קבוצת הרוכשים, כלל הכספים מועברים לחשבון נטוריוני בברלין, כאשר הנטוריון המקומי הוא זה אשר מבצע בפועל את הרכישה של הבניין ומנהל את הליך רישום הדירות בטאבו הגרמני. רק לאחר רכישת הבניין והעברת הבעלות לרוכשים מועברים כספים לזכות חברת אינספריישן.

Inspiration Group