המדריך למשקיע

 
ינואר
272019
 

איזו דירה נוכל להרשות לעצמנו בברלין

גם מי שנהנה כרגע ממגורים בשכירות במחיר נוח בבירת גרמניה אינו בטוח בעתיד: יש צפי מתמיד לעליה בדמי השכירות, וישנה גם האפשרות שבעלי דירות בברלין יחליטו לשלוח לדיירים צו פינוי ויכריזו שבכוונתם לעבור לשימוש עצמי בדירה. לפיכך, תושבי ברלין שואלים עצמם האם לא יותר משתלם כעת לרכוש דירה ולזכות ביציבות דיור רבה יותר. משפחה מרובע PANKOW מבקשת לבחון את הנושא לעומק.

טום ואשתו סטפי (שמות בדויים) מתקשים להסתיר את הכעס שהם חשים כאשר הם מדברים על הדירה שהם מתגוררים בה בשכירות. הם מספרים כי בשנתיים האחרונות דמי השכירות עלו בהתמדה, ובתמורה לכך "לא שודרג כלום, אבל ממש כלום, בדירה או בבניין בכללותו!". מאז שהדירה נמכרה לבעלים חדשים, הלה מעלה את המחיר ככל שיוכל בהתאם למדדי המחירים בבירת גרמניה. רק לפני ימים אחדים קיבלו השניים מכתב נוסף לתיבת הדואר שלהם ובו התבשרו על עלייה צפויה נוספת בדמי השכירות.

הם מדווחים כי הפעם מדובר בהעלאה של לא פחות מ-120 אירו. סוגיה זו בכל פעם מעוררת סערת רגשות אצל הזוג. זוהי המציאות היומיומית למשפחות רבות בבירת גרמניה, שחייהן מתוחים גם כך. הם כבר אינם צעירים, וכמותם יש רבים בברלין שהמגורים בשכירות הפכו עבורם לעניין של חוסר יציבות.

מדובר בדירה יפה, בת שלושה חדרים, בבניין מגורים ותיק ברובע PANKOW, הנחשב למקום צומח מבחינת כוח המשיכה שלו למשקיעי נדל"ן. אפשר לראות הורים עם עגלות ילדים ממותגות וילדי גן רבים הולכים בשורה. רק רעש המטוסים הקבוע, בדרכם לנחיתה בשדה התעופה טגל, מפר את האידיליה.

סטפי, טום וילדיהם עברו לכאן לפני שבע שנים מאזור MOABIT. באותה תקופה לא היה קשה למצוא דירה נוחה ברובע במחיר סביר, ואולם היצע גני הילדים היה מצומצם. לאחר שבע שנים המשפחה הרגישה שהיכתה שורשים במקום מגוריה הנוכחי. ההורים טרם סיפרו לילדיהם שהם שוקלים לעבור דירה. גם הם עצמם לא ממש רוצים לעזוב. ואולם, העלייה בשכר הדירה מלחיצה אותם יותר ויותר. הם מספרים כי בתחילה היה שכר הדירה 1050 אירו לחודש. כעתם הם משלמים 1200 אירו לחודש והעלייה הבאה כבר נראית באופק. אלו סכומים נכבדים עבורם כמשפחה והם מתקשים לחסוך כסף. "בסוף החודש לא נותר כמעט כלום מהמשכורת", הם אומרים.

סטפי וטום מקווים שרכישת דירה תאפשר להם ליצור ערך ולהרוויח משהו על השקעתם, לפחות בטווח הארוך. בנוסף לכך, חשוב להם לדעת מה תהיה ההוצאה החודשית הכרוכה במגורים, ואם ירכשו דירה תהיה להם ודאות רבה יותר, לעומת מגורים בשכירות, שכפופים לרצונו של בעל הנכס להעלות את שכר הדירה שוב ושוב.

סטפי וטום מרוויחים יחד בסך הכל 4280 אירו לחודש. הם מציגים נתונים מספריים על חייהם שמאפשרים להבין את הקשיים. המשפחה רכשה לאחרונה מכונית משומשת, והשקיעה כמעט את כל הכסף שעמד לרשותה. כעת נותרו להם רק כ-15 אלף אירו. הם תוהים אם הון עצמי נמוך יחסית כזה מאפשר רכישת דירה. מובן שהם יכולים לקבל הלוואה גדולה בשוק הפרטי, אך הלוואה כזו כרוכה במחיר ובסיכון.

מקורות התעסוקה היציבים שלהם יוכלו לסייע להם לקבל הלוואה נוחה, כך אומרת סטפי. שניהם מועסקים במשרות קבועות כאשר סטפי עובדת במשרה חלקית. הכנסתם החודשית אינה גבוהה אך היא סולידית. מתוך 4280 אירו נטו לחודש, כ-1200 אירו משמשים לתשלום הוצאות שכר הדירה. הם מציינים כי אין להם חובות כלשהם, אך גם אין להם הורים עשירים. הוריה של סטפי כבר נפטרו ואביו של טום חי בבית אבות.

כך או אחרת – הם איחרו את הרכבת, לפחות בנוגע לרכישת דירה ברובע PANKOW או ברובע אחר במרכז ברלין. הם תוהים אם ימצאו משהו באזור ברלין רבתי, והם מוכנים אף לקנות דירה בחגורת היישובים המקיפה את בירת גרמניה.

אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בברלין מעיד כי יש בעיר רבעים שעדיין לא מיצו את יכולת הפיתוח שלהם, למשל רובע SPANDAU. עם מעט דמיון ומאמץ, משפחות יכולות לרכוש דירות בנכסים שכעת לא נראים יפים במיוחד, ולבנות על כך שהרובע יעבור פיתוח שישפר את חזותו ואת ערך הנכסים בו. ואולם, סטפי וטום טרם הלכו לבחון דירות. הם חוששים ומלאי ספקות. במשך שנים רבות הדברים הסתדרו היטב עבורם כשוכרי דירות, אך מגמת העלייה בשכר הדירה עשויה להרחיק אותם ממרכז ברלין. מוטב לקבל את ההחלטה בעתיד הקרוב, לדבריהם. מומחה נדל"ן בעיר מעיר כי במצבים האלה ההחלטה בעצם לא ממש בידיהם והנסיבות מאלצות אותם לעשות מעשה.

שוק הנדל"ן בברלין לא מציע לטום וסטפי עסקאות נהדרות
טום וסטפי בודקים הצעות שונות באינטרנט, אך מציאות של ממש לא עלו בחיפוש. הם החליטו להזין במנועי החיפוש סכום מקסימלי של ארבע מאות אלף אירו לרכישה. לצערה של סטפי, אף אחת ממעט ההצעות שעלו בחיפוש איננה בשכונה ותיקה בברלין. גם היצע הדירות עבור המשפחה בברנדנבורג אינו גבוה במיוחד. השניים מעוניינים בכל מקרה בדירה בבניין משותף ואין בכוונתם לבנות בית בעצמם.

הם מביאים בחשבון בניין שבנייתו מסתיימת בקרוב ברובע Pankow,  ומחיר דירה בו כמעט ארבע מאות אלף אירו. מכרים שלהם רכשו דירה בפרויקט. במחיר כזה ייאלצו לחרוק שיניים כדי לשלם במשך השנים את המחיר.

לעומת זאת, בעיר ברנדנבורג הם יכולים לרכוש דירה בבניין שורות, עם גינה קטנה, מתאימה לצרכיהם, במחיר של 210 אלף אירו "בלבד".

 

Source: Rundfunk Berlin-Brandenburg

 

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
יולי
022017
 

קשה למצוא ברוב הרבעים האחרים של בירת גרמניה דירה לרכישה במחיר של פחות מ-3000 יורו למ"ר.

הבנייה של דירות בברלין גוברת במידה ניכרת, ובכל זאת הביקוש בשוק הדיור עדיין עולה על ההיצע. דירות יד שנייה ומעלה בברלין הולכות ומתייקרות בכל האזורים, לפי ניתוח של מומחי חברת Landesbausparkassen Nord (LBS Nord) בשיתוף פעולה עם מכון Empirica. חומר הגלם למחקר המקיף הזה היה מודעות מכירה שפורסמו בעיתונות היומית של בירת גרמניה כמו גם באתרי נדל"ן מקוונים, וכל זאת ברבע הראשון של שנת 2017.

לפי נתוני הסקר המחיר הממוצע של דירה בברלין טיפס מאז שנת 2014 בערך ב-12 אחוזים לשנה. סיבה אחת למגמה זו היא שהביקוש הגבוה לדיור בבירת גרמניה אינו פוחת עם הזמן, אלא ההפך הוא הנכון. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בעת האחרונה ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, לפי הסקר שפורסם השבוע. רק בשבוע שעבר דיווח Destatis – אתר האינטרנט של המשרד הפדרלי הגרמני לענייני סטטיסטיקה – כי ברובע הראשון של שנת 2017, נרשמה לראשונה מזה חמש שנים ירידה במספר הדירות שבנייתן אושרה. הנתון מדגיש שסוף לבעיית ההיצע הנמוך יחסית של דירות ברחבי ברלין אינו נראה באופק לשנים הקרובות.

 

המחיר הסטנדרטי של דירה בברלין נע סביב 3375 יורו למטר רבוע

נתוני הסקר של מומחי LBS Nord תואמים היטב לנתוני EPX, מדד מחירי הדיור Eurospace Hauspreis-Index לפי מדד זה, בחתך כולל של כל אזורי גרמניה, מחודש מרץ עד חודש אפריל, נרשמה עלייה של 2.1 אחוזים במחירי הדיור, וזו העלייה התלולה ביותר בפרק הזמן הנדון. מחיריהם של בתים חד משפחתיים צמודי קרקע מיד שנייה או בתים דו משפחתיים מיד שנייה עלו בחודש אפריל בהשוואה לחודש שקדם לו בערך ב-0.73 אחוז, ואילו מחירים של בתים בבנייה חדשה משני הסוגים הללו עלו בפרק זמן זה בערך ב-0.42 אחוז.

מדד EPX מתבסס על נתוני עסקאות נדל"ן של מאגר המידע Eurospace, שדרכו מתנהלים בערך 15 אחוזים מכל עסקאות מימון הנדל"ן ברחבי גרמניה בכל שנה, בסכום כולל של 45 מיליארד יורו לשנה. מדד EPX פותח בשנת 2005 בשותפות עם המשרד הפדרלי הגרמני לענייני בנייה ותכנון אזורי – BBR – ונתוניו מתעדכנים מדי חודש בחודשו מאז.

 

הרובע היקר ביותר כרגע בבירת גרמניה הוא פרידריכסהיין קרויצברג 

ברובע היקר הזה כל דירה שנייה בשוק הדירות הקיימות מוצעת בשוק, ולעתים קרובות נחטפת, תמורת לא פחות מ-4000 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע יידרש לשלם בעסקה כזו לרכישת דירה במחיר המקובל בערך שמונה משכורות שנתיות מלאות. ובכל האמור בדירות בפלח השוק היוקרתי מדובר במחירים גבוהים אף יותר – לפחות 4600 יורו למ"ר.

במקום השני בטבלת הרבעים היקרים ביותר בברלין מופיע רובע שרלוטנבורג וילמרסדורף. במקום השלישי בטבלה מופיע רובע מיטה. בשני הרבעים, המחירים המקובלים נעים סביב 3800 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע ייאלץ להוציא ברכישת דירה ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף לא פחות מעשר משכורות שנתיות כוללות, וזאת מפני ששטחן הכולל של דירות ברובע זה גדול יותר ולפיכך גם מחירן הכולל גבוה יותר, בהשוואה לדירות ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, המוביל בטבלת המחירים למטר רבוע. ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף, המחיר האופייני של דירה הוא 330 אלף יורו. שטחן הממוצע של דירות ברבעים אלו עומד על 104 מ"ר, יותר מברבעים אחרים של העיר. ברובע מיטה מדובר על בערך שבע וחצי משכורות שנתיות כוללות של משק בית, שנדרשות לרכישת דירה בו.

במהלך מחצית השנה האחרונה מחירי הנדל"ן בברלין המשיכו לעלות. ואולם, קצב הגידול יציב למדי. ברבע הראשון של שנת 2017, המחירים עלו בערך ב-12 אחוזים בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנת 2014, לאחר שברבע השלישי של שנת 2016 הם עלו ב-11.5 אחוזים.

 

רובע שפנדאו נדחק למקום האחרון בטבלת מחירי הנדל למטר רבוע

עם עליית מחירים שנתית של 16.3 אחוזים, הדירות ברובע טמפלהוף שונברג התייקרו במידה שעולה על הממוצע. גם ברובע נויקלן עלו המחירים בשיעור מרשים של 15.5 אחוזים, קצב עלייה מעבר לממוצע. רובע נוסף שבו ניכרו עליות מחירים בולטות הוא מרצאן הלרסדורף שעליית המחירים השנתית בו הייתה 14.6 אחוזים. לעומת זאת, עליית המחירים ברבעים אחרים של ברלין הייתה מתונה, כגון: שפנדאו עם 4.6 אחוזים, מיטה עם 6.2 אחוזים, וטרפטוב קופניק עם 8.4 אחוזים.

מחירי הנדל"ן הזולים ביותר ברבלין בכל הנוגע לדירות יש שנייה ומעלה נמצאים ברובע שפנדאו, שמצוי במקום האחרון בטבלה. המחיר המקובל ברובע זה מגיע ל-2000 יורו למטר רבוע, כך שרכישת דירה בו מתאפשרת תמורת משכורת כוללת של ארבע שנים, עבור משק בית ברלינאי טיפוסי. רובע מרצאן הלרסדורף מצוי רק מעט מעל רובע שפנדאו בתחתית הטבלה, לפי נתוני מומחי חברת LBS Nord, והמחיר המקובל בו למטר רבוע עומד על 2060 יורו.

ברלין עודנה מובילת טבלת ערי גרמניה בכל הקשור לנפח הכולל של עסקאות נדל"ן. בין העסקאות הגדולות של ששת החודשים האחרונים אפשר למנות את קנייתן של 4170 יחידות דיור בעיר על ידי Deutsche Wohnen AG, וגם את עסקת Vonovia SE-Conwert שכללה נדל"ן בברלין וגם בעיר בוכום.

 

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
Inspiration Group