בלוג ברלין

 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

כמעט באף עיר אחרת לא עולים המחירים כפי שהם עולים בבירת גרמניה. המגמה הזו צפויה להימשך גם בעתיד, אך נראה שתיחלש מעט, כפי שמעיד מחקר שפורסם לאחרונה.

בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בברלין בערך ב-10% לשנה וכעת הגיעו למחיר ממוצע של 3,036 יורו למ"ר, כפי שנרשם בשנת 2016. המגמה הזו תימשך בשנים הקרובות, אך קצב העלייה צפוי להתייצב על בערך 5 5% בשנה. כמו כן, צפויה עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות ברבעים המרכזיים ביותר של ברלין וגם במחירי דירות מחודשות לאחר שעברו שיפוץ מקיף.

כל זאת ואף נתונים נוספים, עולים מדו"ח נדל"ן ברלין שחברת יעוץ הנדל"ן ציגרט פרסמה לאחרונה.

הביקוש מתאים עצמו להיצע 

המחיר הממוצע הגבוה ביותר למטר רבוע בבירת גרמניה נרשם כעת ברובע מיטה – 4,693 יורו למ"ר, ואחריו ברשימה: קרויצברג עם 3,957 יורו למ"ר וטירגארטן עם 3,948 יורו למ"ר. העליות התלולות ביותר במחירי נדל"ן נרשמו בחמש השנים האחרונות בחלקים שוליים יחסית של העיר שהפוטנציאל שלהם התגלה מאוחר יחסית, ובהם טירגארטן – עם עלייה של יותר מ- 131%  ו-TREPTOW עם עלייה של יותר מ- 128%.

היות שכבר כעת, 1% מכלל הדירות בברלין עולה יותר מ- 7,500 יורו למ"ר, הביקוש מתאים עצמו למצב השוק. בפעם הראשונה נרשם השנה ביקוש גבוה מהיצע לדירות בפלח השוק של 5,000 יורו ומעלה למטר רבוע.

גורם נוסף שתורם למגמה זו הוא האינטרס הגובר של משקיעים מחו"ל בברלין. כעת, כל רוכש רביעי של נכס בברלין הוא תושב חוץ, לדברי סוון הנקס, מנכ"ל ציגרט. גם התנופה הכלכלית ברחבי ברלין מסייעת רבות להתפתחות זו, היות שמספר התושבים שנהנים מהכנסה גבוהה זינק בלא פחות מ-70% בעשר השנים האחרונות.

פרופסור מיכאל פויגטלאנדר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IQ שמקום מושבו בקלן, מציין בדו"ח, שגידול מספר התושבים והפיתוח הכלכלי יהפכו גם בעתיד נכסי דיור ונכסים עסקיים למושכים עבור הציבור. היות שכך, לא נראה שתתפתח בקרוב בועת מחירים ונראה שהמחירים מייצגים נאמנה את המציאות בשטח. גידול מספר התושבים בבירת גרמניה עומד על כ-1.7 אחוז בשנה ומספר התושבים כעת הוא 3.67 מיליון. קצב הגידול השנתי עלה בשנים האחרונות. גם אזורים בסביבת העיר הופכים מבוקשים יותר ויותר. עד שנת 2030 צפוי המטרופולין של ברלין וברנדנבורג לרשום גידול אוכלוסייה של כ- 7%.

עבור ברלין עצמה (השטח העירוני הפנימי), הרשויות המקומיות העוסקות בענייני פיתוח עירוני, חוזות גידול של כ- 6%, ומגמה זו פירושה שעד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות נוספות. בהשוואה לנתוני הבנייה הנוכחיים, בערך 10,600 דירות חדשות מדי שנה, קל להסיק מיד שקצב הבנייה אינו עומד בקצב הגידול במספר התושבים.

מצב שוק הדיור קשה יותר ויותר בגלל העדר שטחים פנויים

אחת מחברות הייעוץ בתחום הנדל"ן ערכה לאחרונה סקר בקרב 100 יזמי הנדל"ן הפרטי המובילים בברלין. 88% מהנשאלים מאשרים בתשובתם שהזמנים הנדרשים להגשת תכניות בנייה ואישורן הולכים ומתארכים.

יתרה מכך, 65% מהנשאלים ציינו שמצבם בשוק קשה יותר מבעבר, היות וקשה למצוא שטחים פנויים שמתאימים לבנייה. 87% מהנשאלים הכירו בכך שהיצע המגרשים לבנייה אינו מספיק. מגמות אלו ואחרות גורמות לכך שכיום דירות קטנות במיוחד, שנקראות גם "מיקרו דירות" – הופכות מבוקשות יותר ויותר לרוכשים ולפיכך גם ליזמים בבואם לתכנן את הפרויקטים שלהם. דירות כאלו עשויות להחליף מגורים בשכירות בקרב תושבי ברלין, או לאפשר להם למכור דירה גדולה ולעבור לדירה קטנה יותר וזולה יחסית, אך מודרנית. המומחים מציינים גם שיש פוטנציאל נרחב לציפוף הבינוי בחלקים של מרכז ברלין ולהקמת דירות חדשות בהם, עד 10,000 דירות ליתר דיוק.

למרות התנגדות פה ושם, ברלין ממשיכה לצמוח בכל הממדים האפשריים, פנימה, החוצה וגם למעלה, לדברי המומחה הנקס. הוא מוסיף, כי הביקוש הדינמי בכל פלחי השוק הוא אות חזק לכך שכדאי למשקיעים פרטיים להמשיך להתעניין בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

מקור: cashonline

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

שוק הנדל"ן בברלין רשם בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נפח עסקאות של למעלה מ-6 מיליארד יורו, ובכך עבר למעשה את התחזית בתחילת השנה. ברלין הפכה ליעד ההשקעות המוביל מבין 7 יעדים מרכזיים ברחבי גרמניה.

בשוק השקעות הנדל"ן בברלין נרשמו עסקאות בנפח כולל של למעלה מ-6 מיליארד יורו בפרק הזמן המדובר

וזאת לפי ניתוח של מומחי חברת COLLIERS INTERNATIONAL המכובדת. בין הדוגמאות אפשר לציין את מרכז SONY CENTER שהחליף ידיים תמורת למעלה ממיליארד יורו.

ברלין מובילה בבירור על פני מינכן 

המומחה אולף בוהלמן, ראש תחום שוקי הון בברלין בחברת COLLIERS INTERNATIONAL, מציין שנפח כזה של עסקאות עולה בהרבה על נפח העסקאות שנרשם במינכן בפרק הזמן המדובר – 3.8 מליארד יורו בלבד. הוא מוסיף, כי ברלין נמצאת בראש רשימת היעדים המובילים להשקעה בקרב כל סוגי המשקיעים – גרמנים וזרים גם יחד.

מעורבות בינלאומית גבוהה בהשקעה בברלין  

משקיעים זרים אחראים ליותר מ-70% מכלל נפח העסקאות בבירת גרמניה. לדברי המומחים, הם נהנים ממצב נוח של השוק ומרוויחים רבות מהשקעותיהם. שיעור התשואה הראשונית עבור נדל"ן משרדי מבוקש במיוחד בברלין ירד לאחרונה בכ-3%. בין הסיבות לכך אפשר למנות את הדינמיקה החזקה סביב עלייה בדמי השכירות בעיר, מה שמוביל לביקוש נמוך יותר לנכסים בשכירות, אך מבסס תחזיות לרווח עתידי גבוה יחסית למשקיעים בעלי הנדל"ן.

שטחי משרדים מהווים את רוב העסקאות

בפלח זה של השוק נרשמו בפרק הזמן המדובר עסקאות בנפח של כ-70% מכלל העסקאות. במיוחד יש לציין עסקאות בשטחי מסחר קמעונאי ומלונות, שהסתכמו ב-700 מיליון יורו, כלומר כ-12% מכלל נפח העסקאות.

תחזית לנפח שנתי כולל של 7.5 מיליארד יורו לשנת 2017  

התחזית לרבע האחרון של השנה חיובית אף היא. המומחה רוברט כריסטיאן גירט מחברת COLLIERS INTERNATIONAL בסניף ברלין מניח שנפח עסקאות של 7.5 מיליארד יורו יירשם בסוף חודש דצמבר 2017, ושגם הרבע האחרון של השנה יהיה רבע עם פעילות בלתי מבוטלת.

מקור: immocompact

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

אזורים יוקרתיים בערים המבורג ומינכן נתקלים כעת בתחרות מצד פרויקטים בבירת גרמניה – ברלין.

מחירי השיא של דירות יוקרה בערים הגדולות ברחבי גרמניה עלו בקצב ניכר במחצית הראשונה של שנת 2017, וזאת לדברי דוח של חברת תיווך הנדל"ן הידועה ENGEL & VOLKERS. מדובר במחקר שבחן מגמות שוק בשבע ערים: ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן ושטוטגרט. לחברת תיווך הנדל"ן הזו עסקים רבים ברחבי גרמניה והמידע שהיא מוסרת נחשב אמין.

בכל הנוגע לבתים צמודי קרקע, חד משפחתיים או דו משפחתיים, העיר מינכן, העיר הגדולה במדינת בוואריה, רשמה מחירי שיא והנכס היקר ביותר באזור נמכר לבעליו תמורת לא פחות מ-17 מיליון יורו.

המחיר הגבוה ביותר למטר רבוע של דירה נרשם בעיר הצפונית המבורג: יותר מ-28 אלף יורו למ"ר בפרויקט HAFENCITY היוקרתי בקרבת קו המים. כבסיס למחקר המדובר שימשו נתונים שמסרו ועדות מומחים מוניציפליות. בפילוח פרטני יותר של נתוני המחקר, עולה שבתוך הערים וביניהן, ייתכנו הבדלים גדולים בהתאם למיקום הספציפי בתוך העיר. כך אומר קאי אנדרס, מהנהלת חברת ENGEL & VOLKERS. למשל, המגמות בפלח השוק היוקרתי ביותר, שכולל את חמשת האחוזים העליונים של עסקאות הנדל"ן (לפי מחירן), שונות מהמגמות בפלחים אחרים של השוק.

מחסור גם בדירות יוקרה  

הדירות היקרות ביותר בגרמניה נקנות ונמכרות לפי כללי שוק שונים ונפרדים משאר חלקי השוק במדינה. לפיכך, ייתכנו בהן שינויים חדים משנה לשנה.

נפח העסקאות לדירות יוקרה בהמבורג היה גבוה יותר במחצית הראשונה של שנת 2017, מאשר במחצית הראשונה של שנת 2016, מפני שהפרויקט הנחשב HAFENCITY משך קונים רבים. מדובר בעיקר בקונים מרחבי המדינה שפועלים בשוק הנדל"ן היוקרתי, לדברי המומחים של ENGEL & VOLKERS. הם מציינים, יחד עם זאת, שיש מגמה גוברת בקרב משקיעים בינלאומיים לרכוש נדל"ן יוקרתי בערים הגדולות של גרמניה. הללו מתעניינים במיוחד בהשקעות נדל"ן בברלין, עיר הבירה.

דוגמה עכשווית למגמה הזו היא פרויקט באזור HASELHORST בברלין. על פני כמעט 12 אלף מ"ר, בקרבת אזור שפנדאו, נבנות 184 דירות על שטח שבין 58 ל-260 מ"ר. הפרויקט מצוי כעת בהליכי תכנון מתקדמים, והעבודות בשטח יחלו בתחילת שנת 2018. הפרויקט מנוהל על ידי חברת הקבלנים 6B47 REAL ESTATE INVESTORS וכעת השיווק מתנהל באופן צנוע יחסית, כפי שקורה לא פעם בכל הנוגע לדירות יוקרה, שאינן דורשות פרסום בראש חוצות. חברה שמקום מושבה במינכן תהיה אחראית למכירת הדירות לאחר סיום העבודות. מדובר בסך הכל בפרויקט בן 5 בניינים ליד אזור היסטורי מיועד לשימור, והפרויקט תוכנן על ידי חברת אדריכלים יוקרתית ששמה MSM ARCHITECTS

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

בברלין, כמו בעבר, נבנות מעט מדי דירות חדשות ובמקביל לכך המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר משנים עברו. תושבים ותיקים בברלין עוברים יותר ויותר לאזורים מסביב לעיר ותושבים חדשים מתיישבים בלב לבה.

מגמת העיור נמשכת, אך בגרמניה לא נבנות מספיק דירות ברחבי הערים הגדולות. הדבר נכון בעיקר לגבי בירת גרמניה, ברלין. על פי ממצאי דו"ח חדש, עד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות וזאת לפי שקלול נתוני גידול האוכלוסייה הנוכחיים והמגמות הנוכחיות בברלין. הדבר מסתכם בדרישה לבניית 10,750 דירות חדשות מדי שנה. אולם, לשם השוואה, בשנת 2016 נבנו בעיר רק 8,000 דירות חדשות. קצב כזה אינו עונה על הצרכים.

הדו"ח מציין שיש לזרז את קצב העבודה בברלין כדי לענות על הביקוש הגבוה. למצב כזה יש השלכות בשטח. למשל, המחיר הממוצע של דירות בברלין הולך ועולה מאז שנת 2012. ובינתיים, המחירים החלו לעלות בקצב ניכר גם סביב לעיר ברלין, (ליתר דיוק מחוץ לתחומי מסילת הרכבת העירונית). דירת מגורים בברלין יקרה כעת בממוצע ב- 10% יותר ממחירה בשנת 2015. ואולם, המחיר למטר רבוע מתייקר בקצב מתון יחסית. אם מאז שנת 2010 העלייה במחיר זה הייתה בשיעור של כ-10%, המומחים צופים עלייה של 5% בלבד השנה.

תושבים ותיקים רבים בברלין, בעיקר אלו שהתגוררו בה בשכירות, כבר חוו על בשרם את המגמות הללו בעיר ונאלצו לעבור ממרכזה לאזורים שוליים יותר בה או אף למרחב הכפרי  אשר סביבה. בניגוד לכך, תושבים חדשים בברלין נוטים לחפש דיור בעיקר במרכז העיר, בהנחה שהפרוטה מצויה בכיסם. לא פחות מ-83% מרוכשי הדירות החדשים בברלין בשנת 2016 מצאו לעצמם נכס באזור מרכזי של העיר – ובכל זאת, ברלין הייתה ונותרה בסך הכל עיר של שוכרי דירות. רק 15% מהדירות בעיר הן דירות בבעלות הדיירים המתגוררים בהן.

מיכאל פויגטלאנדר, מומחה נדל"ן בכיר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IW, אשר מקום מושבו בעיר קלן, מעריך שהצורך בדיור נוסף בברלין הנו צורך אקוטי. הוא מציין שעד שנת 2035 יש לבנות בעיר יותר מ-30,000 דירות נוספות ודבריו מצוטטים בדו"ח שהתפרסם לאחרונה. לא רק האוכלוסייה צומחת, אלא גם הכלכלה. אף שהחברות הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה עדיין לא עברו, לפחות בחלקן, לעיר, אך בעיר נרשמת צמיחה ניכרת בתחום טכנולוגית המידע והדבר מניב מקומות עבודה חדשים רבים, המציעים משרות בשכר נאה. מצב זה מושך לברלין מומחים מקצועיים מחוץ לגרמניה. כוח הקנייה של תושבי ברלין עלה ביותר מ-16% בין השנים 2010 ל-2015, והם צמצמו את הפער שהיה בינם לבין תושבי הערים הגדולות של מערב גרמניה.

ערים גדולות ברחבי העולם הופכות יותר ויותר למנועי צמיחה כלכלית גדולים לסביבתם ולמדינה שבה הן שוכנות, וגם ברלין יכולה להפיק תועלת רבה ממגמות אלו. בטווח הארוך, התחזיות עבור בירת גרמניה מעודדות. יחד עם זאת, המומחים מצביעים על סיכון מסוים בתחום: המערכת הפוליטית. "בשום מקום אחר לא נוקטת המערכת הפוליטית פעולה כה נמרצת נגד המשקיעים והיזמים בשוק הנדל"ן כמו כאן. תקנות מופרזות להגנה על זכויות הדיירים, זכויות התערבות ציבורית, חוזים עירוניים עם תקנות מגבילות – כל אלה וחוקים רבים אחרים מקשים על העסקים ועל המכירה של דיור בברלין", זאת לפי ביקורתו של פוגטלאנדר. נראה שהמטרה היא לשמר את המבנים הקיימים ולמנוע פיתוח נוסף של העיר. אך לדברי המומחים אין מנוס משינוי מבני, כדי להבטיח פריחה כלכלית ובכך להבטיח מרחב כלכלי שבו אפשר יהיה להשקיע בתשתיות חברתיות ולסייע למשקי בית נזקקים בהתאם לצורכיהם.

במהלך הכנת הדו"ח, מומחי חברת ציגרט שכתבה אותו, בחנו לראשונה את פועלם של 100 היזמים החשובים ביותר בבירת גרמניה ושאלו מה דעתם בעניין האתגרים והפרספקטיבות של שוק הנדל"ן המקומי. מהתשובות עולה בבירור שיש מחסור בשטחי הבנייה שמוצעים בשוק, וכן מכבידה על היזמים ההתייקרות שחלה בעלויות הבנייה. כמו כן, היזמים מסרו שבסך הכל הבעיות בשוק החריפו בשנה האחרונה ובפרט בחודשים האחרונים, והצרו על כך שהזמן הנדרש להשלמת פרויקט הולך ומתארך. הדבר בא לידי ביטוי בנתוני השוק, כפי שהתפרסמו לאחרונה, ולדעת המומחים המערכת הפוליטית בהחלט יכולה לפעול ביתר שאת להאצת הבנייה של דיור למגורים בברלין.

גם בנק ההשקעות IBB בברלין מניח בניתוחיו, שצפוי קושי נוסף בשוק הדיור המקומי בשנים הקרובות. היצע נמוך מדי של דירות צפוי בשוק הדיור להשכרה, אף יותר מבשוק הדיור למכירה. הדברים נכונים במיוחד לפלח השוק הזול יחסית, שלגביו המומחים נשאלים פעמים רבות, ודו"ח ברומטר הנדל"ן של 2017, של מומחי IBB מתייחס לכך.

ואולם, שיפור ניכר במצב בפלח זה של השוק דווקא אינו צפוי. הסיבה לכך היא שה"אקלים" בשוק ההשקעות המקומי נוח יותר כעת למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות גדולות יחסית למכירה ונוח פחות למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות להשכרה. לפיכך, נראה שבפני הרשויות העוסקות במדיניות שיכון ודיור בברלין, ניצב עדיין אתגר גדול בכל הנוגע ל"דיור בר השגה".

מקור:handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
022017
 

התפתחות חיובית

התפתחויות חיוביות נוספות בתחום זה של שוק הנדל"ן: חברת פיתוח והשקעת נדל"ן בינלאומית מובילה בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשייה לוטשת עיניה כעת אל בירת גרמניה ומחפשת נדל"ן מייל אחרון.

משלוחים באותו היום או אף באותה השעה הפכו למגמה הלוהטת בתחום ה- Last Mile. יותר ויותר חברות מסתמכות כעת על משלוחים מהירים כאלה כדי לספק ללקוחותיהם את המוצרים והשירותים הנדרשים במהירות המתאימה. הדבר משפיע יותר ויותר על פלח שוק הנדל"ן שקשור ללוגיסטיקה. אם בעבר מרכזי האספקה היו ממוקמים באזורים מרוחקים מהעיר, יותר ויותר קמעונאי שירות מקוון (online) מחפשים כעת מיקומים טובים ליד העיר או אף בתוכה.

מתחמים בעלי שטח של בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים
כפי שמגזין DEAL מדווח כעת, חברה בינלאומית מובילה בתחום הפיתוח וההשקעה בנדל"ן לוגיסטיקה ותעשיה הזמינה ייעוץ אצל חברת Realogis, שעוסקת באופן ממוקד בחיפוש אחר נכסים טובים בעיר בתחום המסחר המקוון ההולך וצומח. המטרה היא להתמקד ברכישת בניינים בתוך העיר באזורי החלוקה המיועדים, כגון שטחי מגרשי חנייה, סופרמרקטים או שטחי מחסנים. מדובר בנכסים ששטחיהם ינועו בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים כל אחד. הפרויקט הראשון שמדובר בו כעת הוא תכנית פיילוט בברלין. החברה צפויה להיכנס גם לערים אחרות וליישם בהן את המודל העסקי המדובר. מרקוס הפרגר, יועץ בחברת Realogis הביע שביעות רצון מהפרויקט. הוא מסביר שחברת Realogis מתמחה במיוחד במתחמים מסחריים וכן בנדל"ן לוגיסטי ותעשייתי, כולל במיקומים קרובים לברלין. הדרישות בפלח שוק הלוגיסטיקה של Last Mile שונות מאלו של נדל"ן הלוגיסטיקה מהסוג הקלאסי, וכעת הם מנסים לזהות את המתחמים המתאימים להם ביותר. הוא מוסיף שזו משימה מעניינת מאד עבור הצוות שלהם ועבור שותפיהם במיזם.

שוק הנדל"ן הלוגיסטי מצוי בשיא שלא נרשם כמותו מזה שש שנים
הביקוש אחר נדל"ן כזה קרוב לעיר מהווה צעד לוגי עבור התעשייה. אך גם במבט כולל יותר, שוק הלוגיסטיקה האירופי התפתח היטב במחצית הראשונה של שנת 2017. בדוח EMEA H1 Industrial Market Snapshot של חברת Colliers International מסביר פטר קונץ, ראש תחום תעשיה ולוגיסטיקה בחברה, שמידת האמון בשוק הלוגיסטיקה והתעשייה מצויה בשיא של שש שנים לאחרונה (מדדי חודש יולי), קרוב לרמת השיא בכל הזמנים, לפני המשבר הפיננסי הגדול של סוף העשור הקודם. המסחר המקוון הוא כמו בעבר מנוע הביקוש החזק ביותר, ואפשר למצוא צמיחה בתחום זה במיוחד בספרד ובאיטליה. חוץ מזה, מגמות השוק יוצרות תנועה חיובית גם בבריטניה ובמדינות אחרות ברחבי אירופה. ביחס לעתיד, המומחים צופים צמיחה גם בשווקים במרכז אירופה ובמזרח אירופה.

מקור: logistik-watchblog

קרא עוד
Inspiration Group