בלוג ברלין

 
דצמבר
082019
 

מציאת מקום לאלפי מפתחי תוכנה בבירת גרמניה היא לא דבר פשוט

חברת הענק אמזון רוצה לעבור לאחד מגורדי השחקים הגדולים בברלין ולהכפיל את מספר המפתחים העובדים עבורה בעיר. המעבר מתוכנן ל 2024

חברת אמזון מרחיבה משמעותית את נוכחותה בבירת גרמניה. החברה תהיה הדייר העיקרי של מגדל משרדים חדש שהולך ומוקם כעת באזור בגשר ורשה ברובע ברלין-פרידריכסהיין, שבנייתו החלה בקיץ. בגובה של לא פחות מ- 140 מטר, גורד השחקים החדש  במתחם EAST SIDE GALLERY צפוי להיות אחד הבניינים הגבוהים ביותר בעיר. בניין זה יהיה מאפיין חזותי בולט במיוחד של רובע החדש שנוצר סביב מתחם מרצדס בנץ, שבו שוכנת גם חברת ZALANDO הגדולה, שעברה לבנייני משרדים אחדים במקום.

"בכוונתנו לשכור שטח של 55,000 מ"ר ב-EAST SIDE EDGE", כך אומר ג'ונתן וייס, ראש מרכז המחקר והפיתוח של חברת אמזון בברלין. הדבר יביא לכך שהחברה תתפוס 28 מתוך 35 הקומות במגדל. בעתיד יהיה במקום 3400 עובדים, וחברת אמזון מתכננת להגדיל משמעותית את מספר העובדים שלה בבירת גרמניה בברלין בשנים הקרובות. המגדל החדש אמור להכיל בעיקר את עובדי מרכז הפיתוח. נכון להיום, אמזון מעסיקה כמעט 1000 עובדים בתחום זה בבירת גרמניה. במהלך חמש השנים הבאות מספרם עשוי לעלות מאד, עד כדי פי שלושה.

המתכנתים שעובדים עבור החברה בברלין מפתחים אפליקציות לשירות הסיוע הקולית הממוחשב ALEXA, או לחטיבת המחשוב בענן של שירותי האינטרנט שאמזון מציעה לחברות אחרות. דוגמה נוספת לשירותים שהחברה מפתחת בברלין היא טכנולוגית תרגומים אוטומטיים משופרת, שמאפשרת לסוחרים לתרגם במדויק את תיאורי המוצר שלהם ל-32 שפות בלחיצת כפתור אחת פשוטה.

צוות נוסף של חברת אמזון עובד כעת עם חברת פולקסווגן על פיתוח "ענן תעשייתי", שבו ישולבו בעתיד כל הנתונים של כל המכונות והמכשירים מ-122 מפעלים של פולקסווגן בכל רחבי העולם. צוות זה עובד כיום במגדל ROCKET גורד השחקים של חברת הנדל"ן ​​GSW, שבו שכנו גם משרדי ROCKET INTERNET, בסמוך לצ'ק פוינט צ'רלי. בנוסף, אמזון מאיישת כעת חללי עבודה בשני מתחמי שיתוף פעולה בברלין.

אתרים נוספים שחברת שאמזון משתמשת בהם בבירת גרמניה
היות שבמקום מושבו בפועל של מרכז הפיתוח לשעבר, בניין Krausenhöfen מאחורי גורד השחקים של SPRINGER ברובע מיטה, יש מקום רק ל-500 איש, אמזון זקוקה למרחב נוסף עבור עובדיה. למעשה אמזון תכננה בשל כך  כבר בשנה שעברה לעבור למיקום שני ברובע מיטה: מדובר בבית הכלבו לשעבר Hertzog באזור Fischerinsel.

זהו מקום עם מורשת מיוחדת: חנות הכל-בו של הרצוג שנפתחה בשנת 1839 הייתה פעם החנות הגדולה בעיר, בנו של בעל הכל-בו היה בעל הרכב הראשון בברלין, והאב רודולף הרצוג עצמו הגה חידוש חסר תקדים בתחום  המסחר: שירותי הזמנת מוצרים בדואר במחירים קבועים מראש.

אך המורשת הזו עוררה קשיים: בין היתר, תקנות שימור המבנים של בירת גרמניה עיכבו את ההסבה והשיפוצים של הבניין הריק במשך זמן רב. "אנחנו זקוקים למרחב נוסף, ושמחים מאוד לעבור למשרדים החדשים בסוף החודש", כך אומר וייס, אשר יקבל על עצמו את ניהול משרד ברלין מידי ראלף הרבריך. הרבריך, שהוביל גם את מחלקת ה-Machine Learning (למידת מכונה) העולמית של אמזון, עובר לחברת זלנדו לאחר שנת שבתון.

ובינתיים, כ-400 ממפתחי התוכנה של אמזון יתארחו בבניין, באזור Petriplatz. המרחב כמעט שאינו מספיק אפילו לכל המתכנתים המועסקים כעת ולכן חברת אמזון תמשיך להחזיק בכל הנכסים המשרדיים שזמינים לה כעת. מבט על מודעות הדרושים הנוכחיות שחברת אמזון מפרסמת מראה כמה מהר החברה צומחת: יותר מ 100 מפתחי תוכנה, מהנדסי מערכות או מומחי למידת מכונה בימים אלו מבוקשים בברלין. בעת הקמת מרכז הפיתוח בשנת 2015 הועסקו בו רק 250 איש.

לכן, ייתכן גם שטוב כי אמזון תמשיך להפעיל כמה מהמיקומים הנוכחיים גם כשהמגדל הגדול יהיה מוכן. "ברור שהיינו רוצים שרוב המפתחים יעבדו תחת קורת גג אחת, אבל קשה לנו להעריך במדויק כמה משרות נצטרך", כך אומר וייס. עד שנת 2023 אמורה להסתיים בניית גורד השחקים, והמעבר של העובדים לשם צפוי כעת לשנת 2024.

מספרם של עובדי חברת אמזון באזור ברלין-ברנדנבורג בכללותו גדול אף יותר למעשה. בנוסף ל -1000 המפתחים, עוד 1,800 איש עובדים בחברת הבת של ספרי השמע Audible, בשירות לקוחות, ומעל לכל במרכזים הלוגיסטיים ב- Brieselang ו- Kiekebusch באזור Schönefeld.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

סצנת הטכנולוגיה מביאה פריחה בענף המשרדים בברלין

אנשי טכנולוגיה המקלידים במרץ על המחשבים הניידים שלהם בבניין לבנים בעל שיק אורבני, שצפה בעבר אל עבר חומת ברלין, מוכיחים עצמם כפיתוי גדול יותר עבור משקיעי נדל"ן מאשר בנקאים לונדונים הנמלטים מהברקזיט.

צעירים יצירתיים כמו אלו שבפקטורי – חלל עבודה המיועד לכוח אדם של שירות קריאת הרכבים אובר טכנלוגיות, פלטפורמת שיתוף קבצי השמע סאונד קלאוד בע"מ וחברת תוכנת שירות הלקוחות זנדק בע"מ – מתחרים בפקידים ולוביסטים על המשרדים בבירה הגרמנית. עם שיעור חללים פנויים שכמעט ואינו קיים, ברלין מאפילה על פרנקפורט כשוק החם ביותר במדינה.

בשנה שעברה, משקיעים הוציאו יותר על נדל"ן מסחרי בעיר מאשר בכל מקום אחר בגרמניה, אפילו יותר מאשר המרכז הפיננסי של פרנקפורט. הביקושים המזנקים גרמו לכך שמחיר הקניה של חלל משרדי בברלין כמעט שילש את עצמו ל-5,200 אירו (6,400$) למ"ר בחמש השנים האחרונות וכך הושלמה התפנית של העיר ממרכז נחשל של בניינים נטושים, לאחד המיקומים המבוקשים ביותר באירופה.

"הזרימה של צעירים עזרה לשנות את הדימוי של העיר," אומר הלגה שוינמן, ראש חטיבת חקר גרמניה בג'ונס לאנג לאסאל בע"מ, החברה הגלובאלית לשירותי ניהול השקעות ונדל"ן. עלייתה של ברלין כמוקד חם של סטרטאפים טכנולוגיים העניק לשוק הנדל"ן של בירת גרמניה זריקת מרץ ועוררה את סקרנות המשקיעים.

קרן העושר בבעלות סינגפור היא הגדולה ביותר המתמקדת בשוק הנדל"ן המסחרי של ברלין. GIC בע"מ יצרה שותפות ביחד עם קלאוס השקעות הון, חברה מקומית המתמחה בקניית נכסים הזקוקים לשיפוץ. הפרוייקטים שלה כוללים את טכנוקמפוס ברלין, אשר הפך מתקנים תעשייתיים מזדקנים בשכונת סימנסשטאדט לחלל משרדי.

"מבחינתנו, ברלין היא שוק הנדל"ן המושך ביותר בגרמניה. השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט השקעה בטוחה" אמר מסימו מאסי, מנהל שותף בקלאוס. "אנו צופים המשך המגמה החיובית, הודות לסצנת הטכנולוגיה והסטרטאפים התוססת של העיר".

סכומי הכסף המושקעים במשרדי ברלין ובנכסים מסחריים אחרים טיפסו ב-46% לכמעט 8 מליארד אירו בשנה שעברה, לפי נתונים שאספה חברת BNP פאריבאס נדל"ן. נתון זה גבר על העלייה של 12% של פרנקפורט ל-7.5 מליארד אירו, אפילו כשהעיר מתכוננת להגעתם של אלפי בנקאים מלונדון בשל עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי.

העיסקה הבודדת הגדולה ביותר בברלין בשנה שעברה היתה המכירה של מרכז SONY, קומפלקס משרדים ובידור עם דיירים הכוללים את משרדי פייסבוק, בעבור 1.1 מליארד אירו. הנכס מהווה חלק מקבוצת בניינים שנבנו במה שהיה פעם שטח הפקר בין מזרח ומערב ברלין. הזינוק במחירי הנדל"ן בברלין יצר הזדמנות עבור החברה האירופית אקסל ספרינגר. ענק ההוצאה לאור הגרמני, שבנה את מטהו המרכזי המתנשא לגבהים סמוך לחומת ברלין בשנות ה-60 המוקדמות במחאה על חלוקת העיר, אשר מכר שני נכסים בסכום כולל של 755 מליון אירו בשנה שעברה. החברה, ששינתה את פניה מהוצאה לאור של עיתון בסגנון הישן לענק ניו מדיה, תעבור לאחד האתרים כשתסתיים בנייתו בדצמבר 2019.

מוצפים בזרם של עובדים חדשים, שיעור חללי המשרדים הפנויים בברלין נפל ל-2% בלבד בשנה שעברה מ-5% ב-2013, כך מעריכה חברת סאוויל בע"מ. זה סייע לדחוף את שכר הדירה כלפי למעלה לממוצע של 19.20 אירו למ"ר מ-12.30 אירו למ"ר בלבד במשך תקופה זו, לפי חברת הברוקרים.

ההתרחבות של תעשיית ההייטק של ברלין לא מראה סימני דעיכה. חברת מכירת האופנה המקוונת האירופית זלנדו שכרה את חברת האדריכלות הן לבנות עבורה סדרה של בנייני משרדים על גדות נהר הספרי. הקומפלקס, שאמור להסתיים השנה, יתווסף לקבוצה של נכסים במחוז פרידריכשיין המכונה עיר זלנדו, שתכיל מספיק חלל לכ-6,000 עובדים.

חברת חללי העבודה הישראלית Mindspace תפתח את האתר השלישי שלה בברלין החודש, בניין בן 5 קומות ברחוב סקאליצר בקרויצברג. הבעלים של הפאקטורי גם כן הוסיפו אתר שני באותו מחוז אופנתי של ברלין. הבניין התעשייתי לשעבר, שהיה בעבר ביתם של עשרות אמנים, הוא כעת "מועדון לסטרטאפים", כולל חדר מדיטציה, קולנוע ו-"מעבדת יצירה".

"המחירים אמנם עלו, אך גרמניה עדיין אטרקטיבית בהשוואה למוקדי משיכה גלובליים אחרים," אמר שוינמן. עדיין, "המחסור בחלל זמין – הן להשכרה והן לקניה – מגביל את פוטנציאל השוק, ואין לצפות בהכרח לשיאים חדשים השנה."

Source: Finance and Commerce

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

מומחי נדלן צופים גידול משמעותי בשכירת משרדים בגרמניה

ענף הדיור המשרדי בגרמניה מציע את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור משקיעים הודות לצפי לגידול משמעותי במחירי השכירות, כך על פי המומחים של Property EU ושל Germany Outlook 2018.

"משרדים יהפכו להיות אפילו יותר מבוקשים ממה שהם כעת", כך טוען מתיאס ליובה, מנכ"ל Colliers International. "זה הפריט החשוב ביותר בתחזית של 2018, לדעתי. זה יקרה בגלל ביקוש גבוה ומחסור בדירות ריקות. אם יש לך גמישות בתור בעל בית, או אם הדיירים שלך עוברים דירה או חותמים חוזה חדש, תוכל להשיג לפחות 20% יותר עבור אותו מטראז'." האירוע של Germany Outlook 2018, התקיים בפרנקפורט ב-28 בנובמבר השנה.

שנות שיא

2017 תיזכר כשנה שוברת שיאים עבור שוק הדיור המשרדי בגרמניה, הודות לגידול הולך ומתמשך בשיעורי תעסוקה ומחסור קבוע בדירות ריקות בכל הערים המרכזיות, שמצטרף לדפוס שנמשך מאז 2008. ניתן לשער בבטחה שדפוס זה ימשך בשנת 2018.

"הכלכלה הגרמנית ממשיכה לצמוח ולייצר משרות והמשמעות של עובדה זו היא דרישות למשרדים", כך מסרה כריסטיאן זילי, שותפה בכירה בחברת Waterway Investments. "אין ספק שסקטור הדיור המשרדי הוא הסקטור המבוקש ביותר".

כלכלה חזקה מייצרת אופטימיות בשוק. "האופטימיות נמצאת ברמה הגבוהה ביותר שהיא הייתה מאז שנת 2008, ואין סימן שהמסיבה עומדת להיגמר" אמר אקסל דרוונסקי, ראש תחום המחקר בחברת Commerz Real. "לא מדובר כאן על בועה. מנקודת המבט שלנו, אין כאן פרומיל של סיכון".

הון

בחמש השנים הבאות, ברלין עומדת להיות העיר שצומחת במהירות הגדולה ביותר, כך על פי דרוונסקי. הכוח המניע מאחורי הגידול הזה יהיה הגידול בשיעורי התעסוקה שיהיה מעל לממוצע הלאומי הגרמני (2.4%+ לעומת 1.4%+), כאשר רוב המשרות שייווצרו יהיו בסקטור ההייטק. "שיעור הדירות הריקות בברלין ירד מ-12% ל-3% ובשנת 2018, אנחנו מצפים שהגידול בשכירויות יגיע ל-4%. כלומר, השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט הימור בטוח כרגע" הוא הוסיף. "בפרנקפורט, שכירויות גדלות, אבל לא טסות לשמיים, מה שכנראה מעיד שהסקטור הבנקאי לא מוכן לשלם יותר ממה שהנכס שווה באמת". "שיעור הדירות הריקות בפרנקפורט צנח מ-40% ל-20%, והמשמעות היא שהמצב מצוין". תחזית השכירויות של Commerz Real היא, שהשכירויות יעלו ב-2% בפרנקפורט בשנת 2018 ובשנת 2019. "למרות כל ההיסטריה התקשורתית סביב 'אפקט הברקזיט' וההכרזות של בנקאים בינלאומיים שהם עומדים לשכור משרדים בעיר, הייתי משקיע במשרדים בפרנקפורט, כיוון שאני מאמין שהם משוערכים בהערכת חסר." אמר לויבה.

במינכן, שיעור הדירות הריקות הוא 3%. "זה שיעור נמוך כל כך"  אמר דרוונסקי, "שחברות כמו BMW מתחילות לעשות רילוקיישן אל מחוץ לעיר. הביקוש כל כך גבוה שאנחנו חוזים שהשכירויות יגדלו דרמטית בשנת 2018, כאשר שיעור הדירות הריקות יישאר נמוך".

משקיעים מעדיפים להתמקד בערים הגדולות "בגלל שיש יותר דגים באגמים האלו" אמר כריס פריץ, מנהל ההשקעות ב-Orion Capital Managers. "מחוץ לשבע הערים הגדולות אין מבחר גדול של דיירים. שוק שכירויות המשרדים הוא שוק של משקיעים, הביקוש גבוה מאוד ולכן אנחנו שמחים לקחת על עצמנו את הסיכון".

מקור: PropertyEU

קרא עוד
Inspiration Group