בלוג ברלין

 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

מומחי נדלן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות.

סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה.

ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות היו כאלה עד כה בשנים שלאחר האיחוד. לא לחינם הפכה בירת גרמניה מוקד משיכה לצעירים מוכשרים מכל רחבי גרמניה, ואף מרחבי העולם. כך מסביר תומס קיפר, מומחה נדל"ן בברלין. הוא מוסיף כי העלייה במחירים בברלין עשויה להוות בעיה לעסקים קטנים ולחברות חדשות, מפני שצעירים יתקשו לממן את הוצאות המחיה בעיר.

למרות הפופולריות הגבוהה של העיר, סכום הכסף הכולל שזרם לבירת גרמניה לעסקאות נדל"ן ב-12 החודשים האחרונים פחת מעט בהשוואה לשנה הקודמת. ליתר דיוק, מדובר בירידה מ-9 מיליארד אירו ל-8 מיליארד אירו בסך הכל. ואולם, המומחים סבורים שהסיבה לכך איננה שהמשקיעים כבר לא כל כך להוטים להשקיע בבירת גרמניה, אלא שקשה יותר ויותר למצוא הזדמנויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי בשפל שיא – 2.7% בלבד.

ההשקעה בברלין משתלמת כפי שהייתה בעבר, כך עולה מניתוח שיעורי התשואה על השקעות בנדל"ן בעיר. אפשר לראות כי מאז שנת 2012 רמת התשואה הזו מטפסת בברלין משנה לשנה.

Source: presseportal

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בירת גרמניה מרוויחה מהכלכלה החזקה ומנהירה של רוכשים

צמיחת המחירים בברלין לא מראה סימני האטה

עד לתחילת מרץ, עברו על גרמניה חמישה חודשים ללא ממשלה. לא ששוק הנדל"ן של ברלין הבחין בכך: במהלך השנה החולפת, עלו המחירים ב- 12.7% בממוצע למ"ר, לפי סוכנות הנדל"ן המקומית פירסט סיטיז, בהמשך למספר שנים של עליות מחירים משמעותיות.

רוכשים מקומיים ובינלאומיים כאחד מצאו עידוד גם בכלכלה הלאומית החזקה, עם צמיחה שהגיעה לשיא של 6 שנים ב-2017, ולגרמניה יש את היתרה הגדולה ביותר בעולם בחשבון השוטף שלה. למרות מס העברות נדל"ן של 6% – שבדרך כלל משולם ע"י הקונה – החל על נכסים בברלין, כל מי שמוכר בית שהיה בבעלותו במשך 10 שנים לפחות אינו ממוסה על הרווחים מהמכירה, מסביר דאקר חג'-עלי, יועץ השקעות נדל"ן בפירסט סיטיז.

אוכלוסיית העיר גדלה בכ- 50,000 איש בכל אחת מחמש השנים שקדמו ל-2017, לפי נתונים רשמיים. תושבים חדשים רבים עושים רילוקיישן יחד עם החברות שלהם, אומר רובי סטיוארט, מנהל שותף בסוכנות הנדל"ן סאווילס, המתאם עיסקאות עבור חברות ברחבי אירופה. "חצי ממה שאני עושה קשור לגרמניה. מדובר בצמיחה של חברות גרמניות עצמן, אך חברות חדשות רבות במרחב ההייטק גם עוברות לשם," הוא אומר.

רילוקיישנים של חברות התרבו מאז הצביעה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, מוסיף סטיוארט. עסקים מתפתים על ידי ודאות פוליטית רבה יותר, הוא אומר, והעובדה שברלין "עדיין זולה הרבה יותר מאשר שורדיץ' – מרכז ההייטק של לונדון."

מדיניות הדלת הפתוחה של גרמניה כלפי פליטים היא גם גורם משפיע: בשנה שעברה נרשמו 186,644 מבקשי מקלט ברשות הפדרלית למהגרים ופליטים ורבים מתוכם באים לברלין. הדבר עוזר לשמור על אחוזי תפוסה גבוהים של נכסים למסחר ולמגורים, בסביבות 98 אחוזים, לפי פירסט סיטיז וסאווילס.

ביקושים גבוהים והיצעים מוגבלים סייעו לדחוק את המחירים כלפי מעלה – הצמיחה כפולת הספרות בשנה שעברה לא היתה חריגה בשום צורה. "זו השנה השלישית או הרביעית שבה היא היתה בסביבות 10 אחוזים," אומר מר חג'-עלי. נתונים מהסוכנות שלו מצביעים על עליה של 10.1% ב-2015 ו-9.6% ב-2016. למרות השנים של צמיחה גבוהה, ברלין עדיין ברת השגה יחסית לרוכשים בינלאומיים: נכסי יוקרה בעיר עולים פחות או יותר כשליש מאשר בלונדון לפי מ"ר.

האזורים בהם הצמיחה היא המהירה ביותר, לפי חאג'-עלי, הם מיטה במרכז ברלין, פרנצלאוור ברג בצפון, פרידריכשיין במזרח, וקרויצברג ונויקלן בדרום.

"אלו אזורים נחמדים מאוד ויוקר המחיה נוח מאוד לרוכשים בינלאומיים. אנו מצפים שהמחירים ימשיכו לנוע למעלה," הוא אומר. חברת השירותים המקצועיים PwC מסכימה לכך, וקובעת זו השנה השלישית שהשקעות נדל"ן בברלין הם ההשקעה הטובה בשוק הנדל"ן האירופי.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

סצנת הטכנולוגיה מביאה פריחה בענף המשרדים בברלין

אנשי טכנולוגיה המקלידים במרץ על המחשבים הניידים שלהם בבניין לבנים בעל שיק אורבני, שצפה בעבר אל עבר חומת ברלין, מוכיחים עצמם כפיתוי גדול יותר עבור משקיעי נדל"ן מאשר בנקאים לונדונים הנמלטים מהברקזיט.

צעירים יצירתיים כמו אלו שבפקטורי – חלל עבודה המיועד לכוח אדם של שירות קריאת הרכבים אובר טכנלוגיות, פלטפורמת שיתוף קבצי השמע סאונד קלאוד בע"מ וחברת תוכנת שירות הלקוחות זנדק בע"מ – מתחרים בפקידים ולוביסטים על המשרדים בבירה הגרמנית. עם שיעור חללים פנויים שכמעט ואינו קיים, ברלין מאפילה על פרנקפורט כשוק החם ביותר במדינה.

בשנה שעברה, משקיעים הוציאו יותר על נדל"ן מסחרי בעיר מאשר בכל מקום אחר בגרמניה, אפילו יותר מאשר המרכז הפיננסי של פרנקפורט. הביקושים המזנקים גרמו לכך שמחיר הקניה של חלל משרדי בברלין כמעט שילש את עצמו ל-5,200 אירו (6,400$) למ"ר בחמש השנים האחרונות וכך הושלמה התפנית של העיר ממרכז נחשל של בניינים נטושים, לאחד המיקומים המבוקשים ביותר באירופה.

"הזרימה של צעירים עזרה לשנות את הדימוי של העיר," אומר הלגה שוינמן, ראש חטיבת חקר גרמניה בג'ונס לאנג לאסאל בע"מ, החברה הגלובאלית לשירותי ניהול השקעות ונדל"ן. עלייתה של ברלין כמוקד חם של סטרטאפים טכנולוגיים העניק לשוק הנדל"ן של בירת גרמניה זריקת מרץ ועוררה את סקרנות המשקיעים.

קרן העושר בבעלות סינגפור היא הגדולה ביותר המתמקדת בשוק הנדל"ן המסחרי של ברלין. GIC בע"מ יצרה שותפות ביחד עם קלאוס השקעות הון, חברה מקומית המתמחה בקניית נכסים הזקוקים לשיפוץ. הפרוייקטים שלה כוללים את טכנוקמפוס ברלין, אשר הפך מתקנים תעשייתיים מזדקנים בשכונת סימנסשטאדט לחלל משרדי.

"מבחינתנו, ברלין היא שוק הנדל"ן המושך ביותר בגרמניה. השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט השקעה בטוחה" אמר מסימו מאסי, מנהל שותף בקלאוס. "אנו צופים המשך המגמה החיובית, הודות לסצנת הטכנולוגיה והסטרטאפים התוססת של העיר".

סכומי הכסף המושקעים במשרדי ברלין ובנכסים מסחריים אחרים טיפסו ב-46% לכמעט 8 מליארד אירו בשנה שעברה, לפי נתונים שאספה חברת BNP פאריבאס נדל"ן. נתון זה גבר על העלייה של 12% של פרנקפורט ל-7.5 מליארד אירו, אפילו כשהעיר מתכוננת להגעתם של אלפי בנקאים מלונדון בשל עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי.

העיסקה הבודדת הגדולה ביותר בברלין בשנה שעברה היתה המכירה של מרכז SONY, קומפלקס משרדים ובידור עם דיירים הכוללים את משרדי פייסבוק, בעבור 1.1 מליארד אירו. הנכס מהווה חלק מקבוצת בניינים שנבנו במה שהיה פעם שטח הפקר בין מזרח ומערב ברלין. הזינוק במחירי הנדל"ן בברלין יצר הזדמנות עבור החברה האירופית אקסל ספרינגר. ענק ההוצאה לאור הגרמני, שבנה את מטהו המרכזי המתנשא לגבהים סמוך לחומת ברלין בשנות ה-60 המוקדמות במחאה על חלוקת העיר, אשר מכר שני נכסים בסכום כולל של 755 מליון אירו בשנה שעברה. החברה, ששינתה את פניה מהוצאה לאור של עיתון בסגנון הישן לענק ניו מדיה, תעבור לאחד האתרים כשתסתיים בנייתו בדצמבר 2019.

מוצפים בזרם של עובדים חדשים, שיעור חללי המשרדים הפנויים בברלין נפל ל-2% בלבד בשנה שעברה מ-5% ב-2013, כך מעריכה חברת סאוויל בע"מ. זה סייע לדחוף את שכר הדירה כלפי למעלה לממוצע של 19.20 אירו למ"ר מ-12.30 אירו למ"ר בלבד במשך תקופה זו, לפי חברת הברוקרים.

ההתרחבות של תעשיית ההייטק של ברלין לא מראה סימני דעיכה. חברת מכירת האופנה המקוונת האירופית זלנדו שכרה את חברת האדריכלות הן לבנות עבורה סדרה של בנייני משרדים על גדות נהר הספרי. הקומפלקס, שאמור להסתיים השנה, יתווסף לקבוצה של נכסים במחוז פרידריכשיין המכונה עיר זלנדו, שתכיל מספיק חלל לכ-6,000 עובדים.

חברת חללי העבודה הישראלית Mindspace תפתח את האתר השלישי שלה בברלין החודש, בניין בן 5 קומות ברחוב סקאליצר בקרויצברג. הבעלים של הפאקטורי גם כן הוסיפו אתר שני באותו מחוז אופנתי של ברלין. הבניין התעשייתי לשעבר, שהיה בעבר ביתם של עשרות אמנים, הוא כעת "מועדון לסטרטאפים", כולל חדר מדיטציה, קולנוע ו-"מעבדת יצירה".

"המחירים אמנם עלו, אך גרמניה עדיין אטרקטיבית בהשוואה למוקדי משיכה גלובליים אחרים," אמר שוינמן. עדיין, "המחסור בחלל זמין – הן להשכרה והן לקניה – מגביל את פוטנציאל השוק, ואין לצפות בהכרח לשיאים חדשים השנה."

Source: Finance and Commerce

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

שנת שפע לשוק הנדלן הגרמני

גרמניה חיזקה את מעמדה כיעד הנדל"ן האירופי המועדף ב-2017, וראתה השקעות ברמה השניה הגבוהה ביותר מאז החלו הרשומות. עניין מתמשך מצד משקיעים בינלאומיים מסמן שנת שפע נוספת ב-2018.

נפח ההשקעה השנתית המריא ל-60.2 מליארד דולר ב-2017, שהפכה בכך לשנה שישית ברציפות של צמיחה. התוצאות של השנה כולה היו גבוהות בתשעה אחוזים מאשר 2016 וכמעט כפולות מהרמות ב-2012. התוצאות הן "יוצאות מן הכלל בהתחשב במחסור הידוע היטב בהיצעים ובעליית המחירים", לפי הלגה שוינמן, ראש חטיבת המחקר ב-JLL גרמניה, המסבירה כי "עליית המחירים גם עוזרת וגם מהווה מכשול."

"יש להניח שחלק מהמשקיעים הגבילו את פעילותם בשל המחירים הגבוהים מדי, אך עליית מחירים זו שיחקה תפקיד מפתח בהעלאת נפח העסקאות בשנה שחלפה."

רקע כלכלי מבטיח
ביצועי הנדל"ן מרקיעי השחקים של גרמניה נובעים, בחלקם, מתחזיות של התחזקות כלכלית במסגרת גוש האירו. במהלך 2017, הסיר גוש האירו ספקות הן בנוגע להאטה בתוכנית רכישת הנכסים של הבנק האירופי המרכזי והן בנוגע למו"מ סביב הברקזיט, והגיע לרמות הצמיחה הגבוהות ביותר מזה עשור.

התמונה הכלכלית בתוך גרמניה משקפת את זו של האזור כולו, וכך משרה ביטחון במשקיעי הנדל"ן, שעבורם התחזית "נותרה חיובית בעיקביות במהלך 2017," לפי שוינמן.

שיעורי גידול התפוקה השנתית בגרמניה עלו ב-2.2 אחוזים לרמה הגבוהה ביותר מאז 2011. האבטלה נמצאת ברמה הנמוכה ביותר מאז האיחוד וצפויה לרדת עוד, בעוד הייצור התעשייתי זינק והצריכה נמצאת בעליה.

הסקטורים הבולטים
סקטור המשרדים והלוגיסטיקה של גרמניה ממשיכים להוכיח את עצמם כמועדפים במיוחד על משקיעים גלובליים. סקטור הלוגיסטיקה אמנם משך יותר הון חוץ ב-2017 מאשר בשנה הקודמת, אך משקיעים זרים ממשיכים לנהור במיוחד לשוק המשרדים. ואכן, הסקטור הזה אחראי ל-43% מכלל התזרימים מחוץ לגבולות גרמניה בין 2014-2017, כאשר השווקים של 'שבע הגדולות' של גרמניה, ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן ושטוטגרט שואבים אליהם את החלק הארי. ברלין במיוחד משכה אליה שיא של 4.9 מליארד דולר בתזרימים מחוץ לגרמניה.

המפתח לזינוק הוא "היסודות התעסוקתיים האיתנים" של הסקטור, אומרת שוינמן. "שוקי העבודה ממשיכים להנות מסביבה מיקרו כלכלית חיובית, המתורגמת בתורה לביקושים גבוהים עבור חללים מצד הדיירים. שיא של 4.2 מליון מ"ר של משרדים היו תפוסים בשבע הגדולות ב-2017, שבעה אחוזים יותר מאשר בשנת השיא הקודמת של 2016."

עם זאת, הביקוש העולה מצד חברות מתרחבות והמחסור בהיצע יצרו מחסור ניכר בחלל פנוי להשכרה והורידו את שיעורי החללים הפנויים תוך כדי העלאת שכר הדירה. שכר הדירה בפלחי השוק המבוקשים ביותר ברחבי שבע הגדולות בגרמניה עלה ב-4.1 אחוזים ב-2017, כשהקפיצה הגדולה ביותר מתרחשת במקרה של דירות בברלין – עליה של 11 אחוזים.

 מאגר הולך וגדל
ככל ששוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לפרוח, מאגר המשקיעים הפונים לעבר גרמניה הולך ומתרחב. ההשקעה הזרה עלתה בשיעור שנתי משולב של 19 אחוזים בין 2010-2017, המשקפת את הגידול בסך העסקאות הכולל. השנה החולפת היתה חזקה במיוחד, והון החוץ שבר שיא חדש לתקופה שאחרי משבר הסאב-פריים של 30.4 מליארד דולר.

בעוד שהמשקיעים האירופים ממשיכים להיות אחראים לעיקר השקעות החוץ בשוקי הנדל"ן של גרמניה, שווקים אסייתיים מוסיפים את הונם לתערובת ככל שמתחזק בטחונם בהשקעות גלובליות. ב-2017, כסף אסייתי היה המקור הגדול ביותר להון בין-אזורי בגרמניה, עם רכישות בגובה 6.6 מליארד דולר – שרובם הגיעו ממשקיעים מסין, סינגפור וקוריאה הדרומית.

כוח הולך וגובר
לאור הביקוש המתמשך יחד עם התחזיות הכלכליות החזקות, 2018 מצטיירת כעוד שנה של צמיחה. "המצב נראה חיובי באופן כללי," אומרת שוינמן, "איננו צופים תפנית שלילית ומצפים שנפח ההשקעות השנה יהיה דומה למספרים של 2017."

התנאים בשוק המשרדים, בנתיים, צפויים להמשיך ולהיות נוקשים עם היצע חדש מוגבל. 1.3 מליון מ"ר של חללים חדשים עומדים להצטרף לשוק, אך כמעט 62 אחוזים מהם כבר הושכרו מראש או שיעמדו לשימוש בעליהם. "כשרק 420,000 מ"ר של חלל עומדים להגיע לשוק, אנו צופים ירידה נוספת בשיעור חללים הפנויים והמשך העליה בשכר הדירה במרבית שטחי שבע הגדולות," מוסיפה שוינמן.

בנוסף, יתכן שמשקיעים קיימים יאלצו לפנות לסקטורים אחרים במרדף אחרי תשואות. למרות שהן כבר נמצאות בשפל של כל הזמנים, ביקושים גבוהים יביאו לירידה נוספת בתשואות בשבע הערים הגדולות, אומרת שוינמן.

 

Source: The Investor

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הדוח העולמי השנתי של

דוח סקירת הנדל"ן הגלובלי (דוח GREO), מאת חברת ההשקעות בנכסים בשירות מלא IP גלובל, מצביע על כך שעל אף שלונדון מושכת משקיעי נדל"ן מהמזרח התיכון מזה זמן רב, הרי שערים אזוריות בבריטניה וערים במרכז אירופה מציעות כעת לתושבי איחוד האמירויות ברירת השקעה גלובלית מושכת. הדוח גם מדגיש שמשקיעים רבים מהאזור מחפשים לרכוש נכסים בארה"ב ובתאילנד.

דוח GREO הוא דוח שנתי שמפרסמת IP גלובל, המזהה הזדמנויות השקעה בנדל"ן בשווקים בינלאומיים שונים. הדוח סוקר את פוטנציאל הצמיחה של שוקי נדל"ן שונים בעולם, ומזהה ערים ש-IP גלובל מתכננת להשקיע בהן ולהמשיך לבחון ולחקור. דוח GREO מספק תובנות לגבי סיכויי ההצלחה, הביצועים והפוטנציאל העתידי של ערים ברחבי העולם, שעוזרות למשקיעי נדל"ן לבחור את היעדים להשקעות הנדל"ן העתידיות שלהם.

ריצ'רד ברדסטוק, מנהל וראש אגף המזה"ת ב-IP גלובל, מעיר, "במשך השנים ראינו שמבחינה היסטורית, משקיעים מהמזרח התיכון העדיפו קניית נכסים בלונדון. אולם, ב-2017, חזינו בשינוי מגמה, ורבים מהמשקיעים נוהרים לרכוש נכסים במחירים נוחים יותר בערים צפוניות כמו מנצ'סטר, ליברפול ולידס, המציעות תשואות גבוהות משכר דירה ומחירי דיור עולים. מבחינה בינלאומית, עקב השקת מרכזי טכנולוגיה וסטרטאפים, השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט וליסבון הפכו לאטרקטיביים במיוחד בשל גידול ההון שנוצר בהן כתוצאה מכך והביצועים הכלכליים הטובים."

"מחקר ה- YouGovשביצענו לאחרונה הצביע גם על כך שאמריקה היא עדיין בחירה פופולרית בקרב תושבי איחוד האמירויות. סיאטל היא העיר שאנו בוחנים, שכן תעשיית ההייטק הפורחת והכלכלה הצומחת שלה הופכות אותה ליעד אידאלי להשקעות. מצד שני, במבט מזרחה, בנגקוק על מיקומה האסטרטגי ותעשיית התיירות המשגשגת שלה היא יעד שאנו בוחנים את האפשרות להשקיע בו בשל הצמיחה הגבוהה בסקטור הנדל"ן המושך משקיעים מהאזור."

 

Source: Thomson Reuters Zawya

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

ברלין היא העיר הטובה ביותר בעולם עבור דור ה-Y

עיר הבירה של גרמניה הביסה את המתחרות מ-110 ערים כולל לונדון, ניו יורק ואמסטרדם – וזכתה בתואר העיר הטובה ביותר בעולם עבור דור ה-Y.

הדירוג שערך מנוע חיפוש הדירות נסטפיק הפועל מברלין התמקד בארבעה קריטריונים עיקריים:

קטגוריות אחרות כללו מהירות אינטרנט, נגישות של אמצעי מניעה ודירוג האוניברסיטאות.

מוקדי משיכה לצעירים
ברלין דורגה במקום גבוה בקטגורית הסטרטאפים, נושא חשוב עבור יזמים צעירים. העיר גם זכתה לניקוד מושלם עבור חיי הלילה שלה, בהתבסס על שעות הפתיחה הארוכות והגמישות של המסעדות והבארים שבה, וזכתה לניקוד הרביעי בגובהו בנושא הידידותיות לקהילת הלהט"ב. ואולם, בניקוד של שירותי הבריאות על פי נתוני ארגון הבריאות העולמי, הצלחתה היתה פחותה יותר. תוחלת החיים הממוצעת בגרמניה היא 81 שנים, אבל הנתונים של כמה מדינות אחרות היו טובים יותר, כולל שווייץ השכנה שבה תוחלת החיים היא 83.4. במדד הדיור ברלין דורגה במקום טוב מאוד, כאשר מחירי דירות בברלין הם עדיין סבירים ביחס ליתר הערים הגדולות בעולם.

מונטריאול היא אחת הערים הסובלניות בעולם
העיר הקנדית מונטריאול שבחבל קוויבק זכתה לתואר העיר השניה בטיבה עבור דור ה-Y. היא זכתה לניקוד טוב במיוחד בנושא הסובלנות כלפי מהגרים, בהתבסס על מדד הקידמה החברתית 2017.לפי ממשלת קוויבק, 70% מתושבי החבל גרים במונטריאול, והיא ביתם של 120 קהילות תרבותיות. כ-37% ממהגריה באים מאירופה, 30% מאסיה ו-12% מאפריקה.

לונדון היא העיר הטובה ביותר בחינוך
בירת בריטניה נמצאת במקום השלישי, הודות בעיקר לביצועיה הגבוהים בקטגורית האוניברסיטאות, שחושבה לפי דירוג האוניברסיטאות העולמי של QS. יוניברסיטי קולג' לונדון ואימפריאל קולג' לונדון נמצאים בעשיריה הראשונה של QS. יחד עם זאת, הישגי העיר בתחום הדיור הם בין הגרועים ביותר. לפי ה-Financial Times, בעלי משכורת חציונית בקבוצת הגיל 22-29 יאלצו לחסוך במשך 41 שנים כדי לרכוש אפילו את אחד הבתים הזולים ביותר במרכז לונדון.

החמישיה הראשונה כוללת את אמסטרדם, שהיתה בראש הטבלה ב-2017, וטורונטו, שכמו מונטריאול השיגה תוצאות גבוהות בנושא הסובלנות למהגרים.

שלוש ערים אירופאיות בעלות הישגים נמוכים
בקצה השני של הסולם, שלוש הערים הגרועות ביותר עבור דור ה-Y נמצאות כולן באירופה. ברוז' שבבלגיה השיגה דירוג אפס בקטגורית הסטרטאפים, והישגיה היו גרועים בתחום המזון בהתבסס על עלויות לחודש, אומרת נסטפיק. ז'נבה זכתה במקום השני הגרוע ביותר, עם דירוג נמוך לעיר השוויצרית בתחום המזון, התעסוקה ומחירי הבירה. לפי הנתונים מאתר הנסיעות GoEuro, 33 מ"ל של בירה בלוזאן, הממוקמת לחופי אגם ז'נבה, תעלה בממוצע 6.59£ (9.13$), המחיר הגבוה מבין 70 הערים שנבדקו. אבל בולוניה באיטליה דורגה כעיר הגרועה ביותר עבור בני דור ה-Y בסקר של נסטפיק. הישגיה היו טובים בקטגורית הבריאות, אך הניקוד שלה נמוך בתחום חופש הבחירה האישית, ונקבע שחיי הלילה בה הם ברמה ירודה.

 

Source: The World Economic Forum

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

המיליארדר והמשקיע האמריקאי וורן באפט לוטש עיניו לשוק השקעות הנדלן בברלין

ברלין – הנדל"ן בבירת גרמניה מבוקש על ידי רבים, לדבריי המומחים. וכעת מתקבלת הוכחה ברורה לכך, בדמות כניסתו של המיליארדר וורן באפט, אחד האנשים העשירים בעולם, לשוק הנדל"ן בעיר.

חברת Berkshire Hathaway של באפט חתמה על הסכם שותפות עם חברת הנדל"ן Rubina Real Estate שמקום מושבה המרכזי בברלין. בכך תוקם חברה חדשה שתפעל תחת שמות שתי החברות – Berkshire Hathaway Homeservice Rubina Real Estate.

החברה החדשה תתמקד לא רק ברוכשים ובמשקיעים מגרמניה אלא במיוחד בכאלו מסין, הודו והמזרח התיכון. כניסתו של וורן באפט לפלח שוק זה בעקבות הקמת חברת הנדל"ן שלו בשנת 2013, שכעת מסונפים אליה למעלה מ-45 אלף מתווכי נדל"ן שעובדים ב-1400 משרדים. זו רשת הנדל"ן הצומחת ביותר בארה"ב.

אחד האנשים העשירים ביותר בעולם
קארסטן היינריך, מנכ"ל ומייסד חברת Rubina הצהיר שהחברה שלו תשמח מאד לצרף לשמה את שמה המכובד של חברה כמו ברקשייר הת'אוויי.

וורן באפט דורג בשנת 2017 על ידי המגזין פורבז כאחד האמריקאים העשירים ביותר, והונו נאמד ב- 81.3 מליארד דולר. הדבר ממקם אותו במקום השלישי ברשימת העשירים. לפניו נמצאים מייסד מייקרוסופט ביל גייטס, עם 89 מיליארד דולר ומייסד אמזון ג'ף בזוס עם 81.5 מיליארד דולר.

לא מפתיע שיש שמועות רבות ואנקדוטות משעשעות בנוגע לתחילת דרכו העסקית של וורן באפט. למשל, מסופר כי בגיל שש כבר הרוויח כסף, כאשר קנה מארזי 6 בקבוקי קוקה קולה ב-25 סנט ומכר את הבקבוקים בנפרד, אחד-אחד במחיר 5 סנט ליחידה.

יש לדעת כי לבאפט לא חסר הון להתחיל את עסקיו, לא בגיל 6 בעסקי הקוקה קולה ולא מאוחר יותר כאשר הקים את חברת ההשקעות הראשונה שלו. אביו של באפט, הווארד, היה ברוקר בבורסה ומאוחר יותר היה חבר קונגרס.

לא ההשקעה הראשונה של באפט
עסקיו העיקריים של באפט היו תמיד ההשקעות עצמן. הוא מכר וקנה אחוזי שליטה בחברות. בשנת 1965 רכש בכמעט כל כספו את חברת Berkshire Hathaway, שפועלת כחברת השקעה כמעט בכל רחבי העולם כיום.

עד לפני שנים אחדות, באפט עצמו החזיק רק בכחמישית מאחוזי השליטה בחברה. חלקו בה הולך ופוחת, גם מפני שהצהיר בשנת 2006 שבכוונתו לתרום בהדרגה את כספו לקרנות ולהעביר אותו למטרות צדקה. רוב כספו הועבר לקרן ביל ולמלינדה גייטס שעוסקת בפרויקטים כאלו.

כניסתה של החברה לשוק הנדל"ן בבירת גרמניה איננה מעורבותו הראשונה של באפט בגרמניה. במאי בשנה שעברה הוא נכנס לשוק כשרכש תחילה 3 אחוזים מהשליטה בחברת Lanxess, חברה-בת של תאגיד התעשייה הכימית Bayer. כעת הוא מחזיק בכ-5 אחוזים מהמניות בחברה בורסאית זו.

כלכלנים מתארים את האסטרטגיה של באפט כפשוטה בתכלית: כאשר הוא מחפש אחר השקעות חדשות, הוא מתבונן בראש ובראשונה בהחזרים הצפויים להתקבל מהן.

Source: Berliner Zeitung

קרא עוד
Inspiration Group