בלוג ברלין

 
מאי
022019
 

מחירי הנדלן בברלין עולים בתלילות

מחירי הנדל"ן למגורים בכל רחבי גרמניה עלו בחדות במהלך שלוש השנים האחרונות. הגידול החזק ביותר נרשם בבירת גרמניה – ברלין. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בגרמניה עדיין נרשמים במינכן.

מחירי הנדל"ן של דירות בברלין עלו בשלוש השנים האחרונות בכמעט 50% – כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן באינטרנט Homeday. באטלס המחירים שלה, החברה מציגה בפני הציבור את מחירי נדל"ן ואת מגמות המחירים הבולטות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, ואף בערים בינוניות (עם 60,000 תושבים ויותר). השינוי נמדד בפרק הזמן שבין סוף שנת 2015 ועד סוף שנת 2018.

לפי המחקר, המחירים עלו בכל 150 הערים שנבדקו, החל בעליות צנועות של 7% (בעיר דסאו) עד לעלייה מקסימלית של 46% (ברלין). לעומת ברלין, שיעורי גידול צנועים ברמת מחירי הנדל"ן נרשמו בסארברוקן (13%), איסרלון (13%) ושוורין (12%). עשר הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר הודגשו בטבלה שנכללה במחקר שפרסמה החברה.

ככל שמדובר במחירים מוחלטים, מינכן היא עדיין העיר המובילה בטבלה: על פי Homeday, ממוצע של 7,100 אירו למ"ר משולם בבירת מדינת בוואריה. הצמיחה במחירים במינכן בשלוש השנים האחרונות הייתה מעל 28%. רמת מחירים גבוהה נרשמה אף בערים פרנקפורט וקונסטנץ שמופיעות אחרי מינכן בטבלה.

את המחיר הנמוך ביותר עבור נדל"ן למגורים כרגע תתבקשו לשלם בעיר Plauen, ומדובר בכ-670 אירו למ"ר. המגורים זולים יחסית גם בעיר Zwickau – כ-900 אירו למ"ר,Dessau – כ-880 אירו למ"ר, ובעיר Gera – כ-850 אירו למ"ר.

Homeday הוא סטארט אפ ברלינאי שמטרתו לארגן עסקאות נדל"ן באמצעות מתווכים מקומיים ולשחרר את הלקוחות מנטל העמלות הכבדות. לדברי Homeday, היעד שלהם הוא דיגיטציה מלאה של שוק הנדל"ן ברחבי גרמניה. במסגרת התהליך, החברה תיאלץ בהכרח להתחרות עם מתווכים מקומיים, לפחות אלו שאינם שותפים עסקיים שלה כבר כעת.

מספרם של מתווכי הנדל"ן בגרמניה מוערך על ידי איגוד הנדל"ן IVD בסביבות ה-30,000. בשנים האחרונות נאלצים המתווכים להתמודד יותר ויותר עם תחרות מצידן של חברות סטארט אפ דיגיטליות המפתחות שירותים מגוונים בתחום הנדל"ן. כבר כעת תוכלו למצוא יותר מ-300 כאלו. בתחום התיווך יש כבר לא פחות משש חברות סטארט אפ מלבד Homeday, שרוצות להפוך את חייהם של מתווכי הנדל"ן המסורתיים לקשים יותר.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
 
מאי
022019
 

ברלין עיר מקלט למשקיעים בנדלן שהופחדו על ידי ברקזיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני.

כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים.

טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל.

המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו לא היה מזהיר, כיום נראה עוין להשקעות.

התחזית של ברלין, מהצד השני, מהווה ניגוד מוחלט לתחזית של לונדון. שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית פורח וזה נמשך זמן מה. במחצית הראשונה של שנת 2018 כמות העסקאות הקשורות לבתי מגורים צמחה ב-19% – עד ל-8.8 מיליארדי אירו (10 מיליארדי דולרים או 7.6 מיליארדי לירות שטרלינג), בהשוואה לתקופה זהה של שנת 2017.

מעודדים על ידי המחירים העולים, רוכשי נדל"ן, כמוני, עקבו אחרי אמנים, סטרטאפים טכנולוגיים ואנשי בוהמה צעירים ובאו לבירה הגרמנית, מוקסמים על ידי סיכויים של ביצוע השקעה סולידית ויציבה. רוכשים מאסיה, אמריקה והמזרח התיכון המחפשים הזדמנויות באירופה החלו להימנע מנדל"ן יוקרתי בפריז ובלונדון, והעדיפו את השוק הגרמני הצומח.

אולם למרות הפופולריות מתחיל להופיע גם פחד. כאשר וורן באפט הצטרף לשוק הברלינאי לפני שנה, מחרחרי פחד רבים טענו שהוא הגיע מאוחר מדי: הבועה הייתה על סף פיצוץ. הם אמרו שזה שהשוק הינו רווי מדי והעובדה שברלין התחמקה ממשבר בשנת 2008 מהווים סימנים מזהירים.

כעבור כמעט שנה לא נראים שום סימני פיצוץ. המחירים עלו בצורה דרמטית ב-20.5% בשנת 2017, אך העלייה הזאת נמשכת משנת 2004. ובינתיים, העליות האלו לא היו מלוות בחוסר יציבות, שיעורי ריבית המשכנתאות נשארו מתחת ל-2%, ובאופן מכריע לא היו עליות חדות בכמות הלוואות שאותן ניתן היה לקשור לעלייה חדה בהוצאות.

כתוצאה מכך, לדעתם של אנשים רבים עליות המחירים האלה אינן עליות חדות פתאומיות אלא תנועת מחירים נגדית. זאת דעתה של הסוכנות הברלינאית "רובינה", העוסקת בנדל"ן יוקרתי. הם טוענים ש"בהשוואה לערים אחרות כגון לונדון או פריז, הנדל"ן בברלין עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית".

רבים תומכים בדעתה של "רובינה". העובדה שחברות לונדוניות להשקעה בנדל"ן תומכות בכך מהווה הוכחה נוספת לכך שהביטחון בנדל"ן הברלינאי עדיין גבוה. שמות גדולים כגון סוכנות נדל"ן "סיריוס" (SRE) ו"סאמיט ג'רמני" SMTG)), ששינתה את שמה ל"סאמיט פרופרטיז" מפני שהיא משתדלת לגוון את תחומי פעילותה, ממשיכים לרכוש.

ובינתיים, "פניקס שפרה" (PSDL) הודיעה לאחרונה על צמיחת עלות הפורטפוליו שלה ב-6% בשנת 2018, המונעת על ידי שוק השכירות החסון של דירות בברלין. אני בטוח כי התוצאות השנתיות שלהן, המיועדות לפרסום בסוף אפריל, ירגיעו ויעודדו קרנות ומשקיעים פרטיים.

בנוסף למחירים האטרקטיביים, ההצלחה התרבותית והכלכלית של הבירה מציעה סיבות אחרות הגורמות לעליזות.  ברלין הינה חוף מבטחים ליזמים כמוני, הפועלים בתחום הטכנולוגיה. בשנת 2017 יותר כספים הועברו לסטרטאפים בברלין מאשר בכל מקום אחר באירופה, ו"גוגל", "דויטשה בנק" ואחרים רבים הקימו שם את בסיסיהם העיקריים.

אוכלוסיית העיר שהופכת למגוונת יותר מביאה איתה עסקים חדשים והזדמנויות חדשות של שיתוף פעולה. הגורמים המשולבים האלה מעודדים המשך צמיחה והשקעה. ייתכן שלאחרונה הייתה הפחתה בערכה של הצמיחה הכלכלית של גרמניה וברלין – יחד עם שאר גוש האירו, אך עדיין מצפים ל- 1.0% עלייה בשנת 2019 והמספרים צפויים לעלות מפני שמשקיעים מסובבים את גבם לבריטניה.

אני נמשכתי לכך שברלין צופה אל העתיד ולמחיריה האטרקטיביים, וכיום הנני בעל נדל"ן בשרלוטנבורג, שטגליץ, פרנצלאואר ברג, שפנדאו ובסגמנט היוקרתי של מיטה. אפילו אחרי שהעלייה השנתית מגיעה ל-10%, הנדל"ן הברלינאי נראה לי יחסית זול. בריאות הנדל"ן מהווה הוכחה ליציבות והביטחון של גוש האירו ושל שוק הדיור הצומח יחד עם הביקוש. בסקטור הידוע בשל אי-יציבותו, מצבם של משקיעי הנדל"ן הבריטיים היה הרבה יותר גרוע אם הם לא היו נכנסים לשוק הממשיך לצמוח. אותי, למשל, זה לא הפחיד.

Source: Investment Trust Insider 

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

מחירי הנכסים ממשיכים לעלות במהירות

מינכן עודנה העיר היקרה ביותר בגרמניה. הן דמי השכירות והן מחירי הנדל"ן למגורים בבירת בוואריה מצויים במקום הגבוה ביותר בטבלה. ואולם מחירי הנדל"ן טיפסו באופן משמעותי בכל שבע הערים הגדולות ברחבי גרמניה בשנה שעברה.

דמי השכירות בשבע הערים המובילות בגרמניה עלו בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות: בממוצע, דמי השכירות עלו ב -4.2%, לעומת 5.9% בשנת 2017. מבין שבע הערים הללו, הצמיחה הנמוכה ביותר נרשמה על ידי מכון המחקר הכלכלי EMPIRICA בעיר המבורג (1.3%), ואילו דמי השכירות בדירות בברלין עלו ב -6.4%. על פי המחקר, משמעות הדבר היא כי משפחות צעירות, בעלי שכר נמוך וסטודנטים ממשיכים להימנע מערים גדולות כאלו ומתרכזים בערים קטנות יותר בפריפריה – ערים כמו Magdeburg, Chemnitz, Kassel, Heilbronn.

שבע הערים הגרמניות המובילות בענף הנדל"ן הן מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט, דיסלדורף, המבורג, ברלין וקלן. בניגוד לדמי השכירות, מחירי הדירות עלו בחדות בשנה שעברה בערים אלה. על פי המומחים, הדבר קורה בשל המשך העניין מצד המשקיעים, גרמנים וגם זרים, שמחפשים השקעות אטרקטיביות בהתחשב בחלופה הלא מרנינה – תשואות נמוכות יחסית בשוק ההון.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

איזו דירה נוכל להרשות לעצמנו בברלין

גם מי שנהנה כרגע ממגורים בשכירות במחיר נוח בבירת גרמניה אינו בטוח בעתיד: יש צפי מתמיד לעליה בדמי השכירות, וישנה גם האפשרות שבעלי דירות בברלין יחליטו לשלוח לדיירים צו פינוי ויכריזו שבכוונתם לעבור לשימוש עצמי בדירה. לפיכך, תושבי ברלין שואלים עצמם האם לא יותר משתלם כעת לרכוש דירה ולזכות ביציבות דיור רבה יותר. משפחה מרובע PANKOW מבקשת לבחון את הנושא לעומק.

טום ואשתו סטפי (שמות בדויים) מתקשים להסתיר את הכעס שהם חשים כאשר הם מדברים על הדירה שהם מתגוררים בה בשכירות. הם מספרים כי בשנתיים האחרונות דמי השכירות עלו בהתמדה, ובתמורה לכך "לא שודרג כלום, אבל ממש כלום, בדירה או בבניין בכללותו!". מאז שהדירה נמכרה לבעלים חדשים, הלה מעלה את המחיר ככל שיוכל בהתאם למדדי המחירים בבירת גרמניה. רק לפני ימים אחדים קיבלו השניים מכתב נוסף לתיבת הדואר שלהם ובו התבשרו על עלייה צפויה נוספת בדמי השכירות.

הם מדווחים כי הפעם מדובר בהעלאה של לא פחות מ-120 אירו. סוגיה זו בכל פעם מעוררת סערת רגשות אצל הזוג. זוהי המציאות היומיומית למשפחות רבות בבירת גרמניה, שחייהן מתוחים גם כך. הם כבר אינם צעירים, וכמותם יש רבים בברלין שהמגורים בשכירות הפכו עבורם לעניין של חוסר יציבות.

מדובר בדירה יפה, בת שלושה חדרים, בבניין מגורים ותיק ברובע PANKOW, הנחשב למקום צומח מבחינת כוח המשיכה שלו למשקיעי נדל"ן. אפשר לראות הורים עם עגלות ילדים ממותגות וילדי גן רבים הולכים בשורה. רק רעש המטוסים הקבוע, בדרכם לנחיתה בשדה התעופה טגל, מפר את האידיליה.

סטפי, טום וילדיהם עברו לכאן לפני שבע שנים מאזור MOABIT. באותה תקופה לא היה קשה למצוא דירה נוחה ברובע במחיר סביר, ואולם היצע גני הילדים היה מצומצם. לאחר שבע שנים המשפחה הרגישה שהיכתה שורשים במקום מגוריה הנוכחי. ההורים טרם סיפרו לילדיהם שהם שוקלים לעבור דירה. גם הם עצמם לא ממש רוצים לעזוב. ואולם, העלייה בשכר הדירה מלחיצה אותם יותר ויותר. הם מספרים כי בתחילה היה שכר הדירה 1050 אירו לחודש. כעתם הם משלמים 1200 אירו לחודש והעלייה הבאה כבר נראית באופק. אלו סכומים נכבדים עבורם כמשפחה והם מתקשים לחסוך כסף. "בסוף החודש לא נותר כמעט כלום מהמשכורת", הם אומרים.

סטפי וטום מקווים שרכישת דירה תאפשר להם ליצור ערך ולהרוויח משהו על השקעתם, לפחות בטווח הארוך. בנוסף לכך, חשוב להם לדעת מה תהיה ההוצאה החודשית הכרוכה במגורים, ואם ירכשו דירה תהיה להם ודאות רבה יותר, לעומת מגורים בשכירות, שכפופים לרצונו של בעל הנכס להעלות את שכר הדירה שוב ושוב.

סטפי וטום מרוויחים יחד בסך הכל 4280 אירו לחודש. הם מציגים נתונים מספריים על חייהם שמאפשרים להבין את הקשיים. המשפחה רכשה לאחרונה מכונית משומשת, והשקיעה כמעט את כל הכסף שעמד לרשותה. כעת נותרו להם רק כ-15 אלף אירו. הם תוהים אם הון עצמי נמוך יחסית כזה מאפשר רכישת דירה. מובן שהם יכולים לקבל הלוואה גדולה בשוק הפרטי, אך הלוואה כזו כרוכה במחיר ובסיכון.

מקורות התעסוקה היציבים שלהם יוכלו לסייע להם לקבל הלוואה נוחה, כך אומרת סטפי. שניהם מועסקים במשרות קבועות כאשר סטפי עובדת במשרה חלקית. הכנסתם החודשית אינה גבוהה אך היא סולידית. מתוך 4280 אירו נטו לחודש, כ-1200 אירו משמשים לתשלום הוצאות שכר הדירה. הם מציינים כי אין להם חובות כלשהם, אך גם אין להם הורים עשירים. הוריה של סטפי כבר נפטרו ואביו של טום חי בבית אבות.

כך או אחרת – הם איחרו את הרכבת, לפחות בנוגע לרכישת דירה ברובע PANKOW או ברובע אחר במרכז ברלין. הם תוהים אם ימצאו משהו באזור ברלין רבתי, והם מוכנים אף לקנות דירה בחגורת היישובים המקיפה את בירת גרמניה.

אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בברלין מעיד כי יש בעיר רבעים שעדיין לא מיצו את יכולת הפיתוח שלהם, למשל רובע SPANDAU. עם מעט דמיון ומאמץ, משפחות יכולות לרכוש דירות בנכסים שכעת לא נראים יפים במיוחד, ולבנות על כך שהרובע יעבור פיתוח שישפר את חזותו ואת ערך הנכסים בו. ואולם, סטפי וטום טרם הלכו לבחון דירות. הם חוששים ומלאי ספקות. במשך שנים רבות הדברים הסתדרו היטב עבורם כשוכרי דירות, אך מגמת העלייה בשכר הדירה עשויה להרחיק אותם ממרכז ברלין. מוטב לקבל את ההחלטה בעתיד הקרוב, לדבריהם. מומחה נדל"ן בעיר מעיר כי במצבים האלה ההחלטה בעצם לא ממש בידיהם והנסיבות מאלצות אותם לעשות מעשה.

שוק הנדל"ן בברלין לא מציע לטום וסטפי עסקאות נהדרות
טום וסטפי בודקים הצעות שונות באינטרנט, אך מציאות של ממש לא עלו בחיפוש. הם החליטו להזין במנועי החיפוש סכום מקסימלי של ארבע מאות אלף אירו לרכישה. לצערה של סטפי, אף אחת ממעט ההצעות שעלו בחיפוש איננה בשכונה ותיקה בברלין. גם היצע הדירות עבור המשפחה בברנדנבורג אינו גבוה במיוחד. השניים מעוניינים בכל מקרה בדירה בבניין משותף ואין בכוונתם לבנות בית בעצמם.

הם מביאים בחשבון בניין שבנייתו מסתיימת בקרוב ברובע Pankow,  ומחיר דירה בו כמעט ארבע מאות אלף אירו. מכרים שלהם רכשו דירה בפרויקט. במחיר כזה ייאלצו לחרוק שיניים כדי לשלם במשך השנים את המחיר.

לעומת זאת, בעיר ברנדנבורג הם יכולים לרכוש דירה בבניין שורות, עם גינה קטנה, מתאימה לצרכיהם, במחיר של 210 אלף אירו "בלבד".

 

Source: Rundfunk Berlin-Brandenburg

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

מומחי נדלן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות.

סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה.

ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות היו כאלה עד כה בשנים שלאחר האיחוד. לא לחינם הפכה בירת גרמניה מוקד משיכה לצעירים מוכשרים מכל רחבי גרמניה, ואף מרחבי העולם. כך מסביר תומס קיפר, מומחה נדל"ן בברלין. הוא מוסיף כי העלייה במחירים בברלין עשויה להוות בעיה לעסקים קטנים ולחברות חדשות, מפני שצעירים יתקשו לממן את הוצאות המחיה בעיר.

למרות הפופולריות הגבוהה של העיר, סכום הכסף הכולל שזרם לבירת גרמניה לעסקאות נדל"ן ב-12 החודשים האחרונים פחת מעט בהשוואה לשנה הקודמת. ליתר דיוק, מדובר בירידה מ-9 מיליארד אירו ל-8 מיליארד אירו בסך הכל. ואולם, המומחים סבורים שהסיבה לכך איננה שהמשקיעים כבר לא כל כך להוטים להשקיע בבירת גרמניה, אלא שקשה יותר ויותר למצוא הזדמנויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי בשפל שיא – 2.7% בלבד.

ההשקעה בברלין משתלמת כפי שהייתה בעבר, כך עולה מניתוח שיעורי התשואה על השקעות בנדל"ן בעיר. אפשר לראות כי מאז שנת 2012 רמת התשואה הזו מטפסת בברלין משנה לשנה.

Source: presseportal

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

ברלין בראש הרשימה העולמית כעיר בעלת הגידול המשמעותי ביותר במחירי הנכסים (1)

המחירים הממוצעים זינקו אשתקד ב-20.5%, והובילו לאזהרות על בועת נדל"ן המחכה להתפוצץ

ברלין היא בעלת שוק הנכסים המבעבע ביותר בעולם, כשהעיר מוקפת פרויקטים מרקיעי שחקים יקרים ומחירי קניה המשנים את ממוצע שכר הדירה הנמוך המסורתי ועשויים להשפיע על סצנת האומנות האופנתית.

המחירים של נדל"ן בברלין זינקו ב-20.5% ב-2017, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), וערים גרמניות נוספות החליפו בטבלה ערים סיניות מבחינת עליית המחירים.

ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט מדורגות בין 10 הראשונות בעולם במונחי עלית מחירים, ומספר ערים הולנדיות לא נמצאות הרחק מאחור.

לונדון דורגה במקום ה-101, עם תוספת של 2%, ואילו אוקלנד בניו זילנד, שבעבר היתה אחוזת תזזית נדל"נית, ירדה למקום ה-99 עם עליה של 2.2%.

עלייתה של ברלין לראש רשימת העליות באה בעקבות מספר שנים של מחירים מזנקים; מחיר הנכס הממוצע עלה ביותר מ-120% מאז 2004.

רוכשים זרים נוהרים לשוק הנדל"ן למסחר ולמגורים בברלין, והמשקיע האמריקאי וורן באפט סגר עיסקה בחודש שעבר לרכישת מתווך לנדל"ן יוקרתי בעיר המוכר דירות בעד 3.8 מליון אירו (3.3 מליון ליש"ט).

הפריחה ניזונה גם מהלוואות זולות ואוכלוסיה הגדלה במהירות. אוכלוסיית העיר גדלה בכ-50,000 לשנה במהלך חמש השנים האחרונות ל-3.5 מליון תושבים. היא צפויה להגיע ל-4 מליון ב-2035.

הזינוק במחירים הוביל לאזהרות על בועה המחכה להתפוצץ. בפברואר, הבנק המרכזי של גרמניה, הבונדסבנק, רמז שמחירי הנכסים בערים גרמניות רבות גבוהים מדי ב-15% לפחות, ויתכן שהם גבוהים מדי בעד 35% בברלין.

אך עבור רוכשים מלונדון וניו יורק, ברלין עדיין זולה אפילו אחרי שנים של עליה שנתית של 10%. דירות בחלקים יוקרתיים של הבירה הגרמנית נמכרות רק בכשליש מהמחיר של נכסים בגודל דומה בלונדון.

באתר immowelt.de, אתר נכסים גרמני פופולרי, ניתן למצוא דירות בנויקלן (NeuKölln), הנחשב לאחת השכונות האופנתיות ביותר, ב-175,000 אירו, והן מסומנות על ידי המתווכים כ-"השקעה חכמה מאוד".

גם נכסים מסחריים נמצאים בפריחה. קומפלקס מרכז סוני של ברלין, סמל להתחדשות העיר לאחר נפילת חומת ברלין, נקנה עבור 1.1 מליארד אירו באוקטובר על ידי קרן הפנסיה של עובדי העירייה של אונטריו. קרן הפנסיה הארצית של נורווגיה שילמה כ-400 מליון אירו עבור המטה הראשי של קבוצת התקשורת אקסל ספרינגר (Axel Springer) שבמיטה (Mitte).

10 שוקי הנכסים הגדלים במהירות הרבה ביותר בעולם ב-2017

  1. ברלין 5%
  2. איזמיר5%
  3. רייקיאוויק 6%
  4. וונקובר0%
  5. הונג קונג 8%
  6. בודפשט5%
  7. המבורג 1%
  8. מינכן8%
  9. רוטרדם4%
  10. פרנקפורט4%

מקור: מדד ערי המגורים העולמי של נייט פרנק

 

Source: The Guardian

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין המשגשגת- מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית.

רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית.

בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות.

אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה.

בום-בום-בום

ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר.

האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא גם מתושבים רבים. יותר זרים עוברים לברלין מאשר לאזורים אחרים של המדינה. הרחש סביב ברלין והמוניטין הפופולרי שלה בעולם ממשיכים למשוך אנשים לעיר הגדולה בגרמניה.

הפריחה החלה לאחר נפילת החומה. התקופה שמיד לאחר האיחוד בשנות התשעים, היתה תקופה פרועה למדי עבור העיר שאוחדה מחדש; תקופה שעבור רבים כעת מעלה נוסטלגיה, ויש אפילו מוזיאון המוקדש לעשור האייקוני. "עניה, אך סקסית" היתה הסיסמה של העיר שהפכה למטרופולין של חגיגה. ברלין עדיין ידועה בהתהוללות שבה, אך זה כבר כמה שנים שהכלכלה הדיגיטלית החדשה והסטרטאפים הם אלו שמעצבים אותה. בנוסף, הפרלמנט והממשלה הפדרליים של גרמניה יושבים בה, יחד עם ארגוני ואגודות שדולה. שיעורי צמיחה הגבוהים מהממוצע ועודפי מיסוי סותרים כעת את "הדימוי העני" של העיר-מדינה בהשוואה למדינות אחרות בפדרציה.

OSF עוברת מבודפשט לברלין

ראיה לחשיבות הגלובלית של ברלין היא העובדה שקרנות בינלאומיות חשובות מצאו את דרכן אליה. הענף הגדול ביותר ישתייך לקרן החברה הפתוחה (Open Society Foundation – OSF) של ג'ורג' סורוס. בקרוב, 150 איש יעבדו ב-"מוקד הגלובלי" שלה. עובדים רבים במרכז הברלינאי יעברו לשם מבודפשט, לאחר שחוק שהעבירה הממשלה ההונגרית לא מאפשר לה עוד לעבוד משם.

העובדים הראשונים עובדים כבר בברלין – היישר לפוטסדמר פלאץ (Potsdamer Platz) המפורסמת. "אנו מעוניינים להתחבר לסצנה המקומית, לקרנות נוספות, לעמותות, לפעילים ולצוותי חשיבה," אמר המנהל האזורי של OSF, ג'ורדי ווקוור (Jordi Vaquer), בראיון עיתונאי.

זה אינו הצעד הראשון לכיוון ברלין שעשה המליארדר ההונגרי-אמריקאי המפורסם סורוס. מאז השנה שעברה, הוא מעורב בייסודו של "מוסד רומא אירופה לאומנות ותרבות" (European Roma Institute for Arts and Culture) עולמי ייחודי בבירה הגרמנית.

ההשלכות ארוכות הטווח של המדיניות

ברלין מצפה לעוד דמויות מפתח בינלאומיות. בסתיו, קרן ביל ומלינדה גייטס, הקרן הפרטית הגדולה ביותר בעולם, תפתח סניף אירופי שני בברלין. האחר נמצא בלונדון. הארגון נוסד כדי לעזור להילחם במחלות כמו המלריה ובעוני העולמי. ברלין אינה בחירה יוצאת דופן; אחרי הכל, הקרן של מייסד מייקרוסופט פעלה במשך שנים יחד עם המשרד הגרמני הפדרלי לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (BMZ). המיקום "אידאלי", אמרה המנכ"לית האירופית, אניה לנגנבוכר (Anja Langenbucher), בראיון. גרמניה היא "התורמת השניה בגודלה לסיוע לפיתוח ומובילה בבריאות עולמית."

הקרן השנייה העשירה ביותר בעולם, קרן וולקם (Wellcome Trust), עם נכסים בשווי כולל של 13.5 מליארד ליש"ט (14.9 מיליארד אירו), גם היא מתכננת לפתוח סניף בברלין ב-2018. הקרן מקדמת בעיקר מחקר רפואי. קומץ עובדים ראשון עומד "להמשיך לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים בגרמניה," לפי דיווחים בעיתונות. באתר הקרן, פתיחת הסניף מנומקת, בין השאר, בכך שבמהלך החזקתה בנשיאות ה-G7 וה-G20, ממשלת גרמניה יזמה "התקדמות משמעותית" במאבק במגפות עולמיות.

האם הפופוליזם הימני קיצוני יעצור את המגמה?

מומחים צופים שקרנות נוספות יצטרפו גם הן. ברלין גם מרוויחה מהדימוי החיובי הכללי של גרמניה בעולם. התהפוכות הפוליטיות במקומות אחרים – ולא רק בהונגריה – גורמים לגרמניה להיראות מושכת.

"אי האמון בעבודה פילנטרופית גובר ברחבי העולם," אמר פליקס אולדנבורג (Felix Oldenburg), המזכיר הכללי של אגודת הקרנות הגרמניות בברלין, במסגרת ראיון בעיתון היומי הברלינאי Der Tagesspiegel. באופן כללי, מידת הביטחון במוסדות, כולל קרנות, נמצאת בירידה, הזהיר אולדנבורג, והצביע על הקרן של סורוס כדוגמא. השאלה אם גרמניה וברלין ימשיכו להיות אטרקטיביות לקרנות בינלאומיות תלויה גם בהתפתחויות הפוליטיות במדינה. גם היא עומדת בפני התחזקות המגמה הפופוליסטית הימנית.

 

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
Inspiration Group