המדריך למשקיע

 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
יולי
022017
 

קשה למצוא ברוב הרבעים האחרים של בירת גרמניה דירה לרכישה במחיר של פחות מ-3000 יורו למ"ר.

הבנייה של דירות בברלין גוברת במידה ניכרת, ובכל זאת הביקוש בשוק הדיור עדיין עולה על ההיצע. דירות יד שנייה ומעלה בברלין הולכות ומתייקרות בכל האזורים, לפי ניתוח של מומחי חברת Landesbausparkassen Nord (LBS Nord) בשיתוף פעולה עם מכון Empirica. חומר הגלם למחקר המקיף הזה היה מודעות מכירה שפורסמו בעיתונות היומית של בירת גרמניה כמו גם באתרי נדל"ן מקוונים, וכל זאת ברבע הראשון של שנת 2017.

לפי נתוני הסקר המחיר הממוצע של דירה בברלין טיפס מאז שנת 2014 בערך ב-12 אחוזים לשנה. סיבה אחת למגמה זו היא שהביקוש הגבוה לדיור בבירת גרמניה אינו פוחת עם הזמן, אלא ההפך הוא הנכון. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בעת האחרונה ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, לפי הסקר שפורסם השבוע. רק בשבוע שעבר דיווח Destatis – אתר האינטרנט של המשרד הפדרלי הגרמני לענייני סטטיסטיקה – כי ברובע הראשון של שנת 2017, נרשמה לראשונה מזה חמש שנים ירידה במספר הדירות שבנייתן אושרה. הנתון מדגיש שסוף לבעיית ההיצע הנמוך יחסית של דירות ברחבי ברלין אינו נראה באופק לשנים הקרובות.

 

המחיר הסטנדרטי של דירה בברלין נע סביב 3375 יורו למטר רבוע

נתוני הסקר של מומחי LBS Nord תואמים היטב לנתוני EPX, מדד מחירי הדיור Eurospace Hauspreis-Index לפי מדד זה, בחתך כולל של כל אזורי גרמניה, מחודש מרץ עד חודש אפריל, נרשמה עלייה של 2.1 אחוזים במחירי הדיור, וזו העלייה התלולה ביותר בפרק הזמן הנדון. מחיריהם של בתים חד משפחתיים צמודי קרקע מיד שנייה או בתים דו משפחתיים מיד שנייה עלו בחודש אפריל בהשוואה לחודש שקדם לו בערך ב-0.73 אחוז, ואילו מחירים של בתים בבנייה חדשה משני הסוגים הללו עלו בפרק זמן זה בערך ב-0.42 אחוז.

מדד EPX מתבסס על נתוני עסקאות נדל"ן של מאגר המידע Eurospace, שדרכו מתנהלים בערך 15 אחוזים מכל עסקאות מימון הנדל"ן ברחבי גרמניה בכל שנה, בסכום כולל של 45 מיליארד יורו לשנה. מדד EPX פותח בשנת 2005 בשותפות עם המשרד הפדרלי הגרמני לענייני בנייה ותכנון אזורי – BBR – ונתוניו מתעדכנים מדי חודש בחודשו מאז.

 

הרובע היקר ביותר כרגע בבירת גרמניה הוא פרידריכסהיין קרויצברג 

ברובע היקר הזה כל דירה שנייה בשוק הדירות הקיימות מוצעת בשוק, ולעתים קרובות נחטפת, תמורת לא פחות מ-4000 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע יידרש לשלם בעסקה כזו לרכישת דירה במחיר המקובל בערך שמונה משכורות שנתיות מלאות. ובכל האמור בדירות בפלח השוק היוקרתי מדובר במחירים גבוהים אף יותר – לפחות 4600 יורו למ"ר.

במקום השני בטבלת הרבעים היקרים ביותר בברלין מופיע רובע שרלוטנבורג וילמרסדורף. במקום השלישי בטבלה מופיע רובע מיטה. בשני הרבעים, המחירים המקובלים נעים סביב 3800 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע ייאלץ להוציא ברכישת דירה ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף לא פחות מעשר משכורות שנתיות כוללות, וזאת מפני ששטחן הכולל של דירות ברובע זה גדול יותר ולפיכך גם מחירן הכולל גבוה יותר, בהשוואה לדירות ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, המוביל בטבלת המחירים למטר רבוע. ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף, המחיר האופייני של דירה הוא 330 אלף יורו. שטחן הממוצע של דירות ברבעים אלו עומד על 104 מ"ר, יותר מברבעים אחרים של העיר. ברובע מיטה מדובר על בערך שבע וחצי משכורות שנתיות כוללות של משק בית, שנדרשות לרכישת דירה בו.

במהלך מחצית השנה האחרונה מחירי הנדל"ן בברלין המשיכו לעלות. ואולם, קצב הגידול יציב למדי. ברבע הראשון של שנת 2017, המחירים עלו בערך ב-12 אחוזים בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנת 2014, לאחר שברבע השלישי של שנת 2016 הם עלו ב-11.5 אחוזים.

 

רובע שפנדאו נדחק למקום האחרון בטבלת מחירי הנדל למטר רבוע

עם עליית מחירים שנתית של 16.3 אחוזים, הדירות ברובע טמפלהוף שונברג התייקרו במידה שעולה על הממוצע. גם ברובע נויקלן עלו המחירים בשיעור מרשים של 15.5 אחוזים, קצב עלייה מעבר לממוצע. רובע נוסף שבו ניכרו עליות מחירים בולטות הוא מרצאן הלרסדורף שעליית המחירים השנתית בו הייתה 14.6 אחוזים. לעומת זאת, עליית המחירים ברבעים אחרים של ברלין הייתה מתונה, כגון: שפנדאו עם 4.6 אחוזים, מיטה עם 6.2 אחוזים, וטרפטוב קופניק עם 8.4 אחוזים.

מחירי הנדל"ן הזולים ביותר ברבלין בכל הנוגע לדירות יש שנייה ומעלה נמצאים ברובע שפנדאו, שמצוי במקום האחרון בטבלה. המחיר המקובל ברובע זה מגיע ל-2000 יורו למטר רבוע, כך שרכישת דירה בו מתאפשרת תמורת משכורת כוללת של ארבע שנים, עבור משק בית ברלינאי טיפוסי. רובע מרצאן הלרסדורף מצוי רק מעט מעל רובע שפנדאו בתחתית הטבלה, לפי נתוני מומחי חברת LBS Nord, והמחיר המקובל בו למטר רבוע עומד על 2060 יורו.

ברלין עודנה מובילת טבלת ערי גרמניה בכל הקשור לנפח הכולל של עסקאות נדל"ן. בין העסקאות הגדולות של ששת החודשים האחרונים אפשר למנות את קנייתן של 4170 יחידות דיור בעיר על ידי Deutsche Wohnen AG, וגם את עסקת Vonovia SE-Conwert שכללה נדל"ן בברלין וגם בעיר בוכום.

 

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
Inspiration Group