המדריך למשקיע

 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
מאי
292018
 

ברלין דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
יולי
312017
 

היכן עדיף לקנות דירה בברלין והיכן לשכור

השוואה בין דירות בשכירות לדירות בבעלות עצמית מראה כי ברבעים אחדים של ברלין מוטב להישאר בשכירות.

לאור הגידול הדינמי בדמי השכירות, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם יש יתרון בכך שיעברו לחיות בין ארבעה קירות שיימצאו בבעלותם שלהם. שני מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים כי למרות העלייה במחירי הדירות, משתלם לרכוש דירה בחלקים נרחבים של העיר. יחד עם זאת, הדבר אינו חל על כל חלקי ברלין. הדבר עשוי לעודד משפחות צעירות, שלעתים אין ברשותן ההון העצמי הדרוש למימון הרכישה. זו מסקנתו של מכון המחקר CRES בדוח שהכין לבקשת איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. בסך הכל, לפי המחקר משתלם יותר לרכוש דירה בברלין רק בשני שלישים מהעיר. ברבעים Mitte, Hansaviertel, Grunewald ,Dahlem משתלם דווקא יותר להמשיך להתגורר בשכירות. רכישת דירה ברבעים אלו תצריך תשלום של יותר מ-200 יורו לחודש ברבעים אלו, בחישוב משוקלל, רוכשי הדירות ייאלצו לשלם 200 יורו יותר לחודש בהשוואה לשוכרי הדירות. כמו כן, חסכון של לפחות 30 יורו לחודש יירשם אצל שוכרי דירות ברבעים אחרים של ברלין כגון Pankow, Weißensee, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Kreuzberg, Alt-Treptow, Karlshorst, Friedrichshagen, Neukölln, Wilmersdorf, Schmargendorf, Nikolassee und Zehlendorf.

משפחות רבות לא מרוויחות משערי הריבית הנוחים
בניתוח פיננסי כולל, השאלה אם מוטב לשכור או לרכוש דירה לא משחקת תפקיד משמעותי באזורים אחרים של ברלין, כגון Buch, Lübars, Wilhelmsruh, Waidmannslust, Märkisches Viertel, Friedrichshain, Fennpfuhl, Lichtenberg, Friedrichsfelde, Buckow, Gropiusstadt , Schöneberg. ואולם, בכל החלקים האחרים של העיר (שלא צוינו עד כה), לפי נתוני הדוח משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה. הרכישה משתלמת במיוחד באזורים מסוימים שבהם החיסכון החודשי בזכות החלטה זו יגיע אף ל-200 יורו לחודש, ובהם: Konradshöhe, Wartenberg, Hellersdorf, Gesundbrunnen, Plänterwald, Schmöckwitz, Charlottenburg, Falkenhagener Feld. מיכאל פויגטלנדר, ראש תחום שוק הנדל"ן במכון לכלכלה גרמנית IW, שמקום מושבו בעיר קלן, מציין כי רכישת דירות משתלמת יותר באופן כללי בעת הזו מדיור בשכירות, בשל שערי הריבית הנמוכים יחסית. המכון הכין לאחרונה דוח על עלות הדיור בגרמניה. הדוח נערך לבקשת חברת Accentro Real Estate AG. לפי נתוני הדוח, רוכש דירה בברלין, שבבעלותו הון עצמי של 20% משווי העסקה, צריך לגייס סכום של 5.6 יורו למטר רבוע לחודש בממוצע. לעומת זאת, שוכר דירה ייאלץ לגייס סכום של שמונה יורו לחודש, לא כולל הוצאות חימום והוצאות נלוות. המומחה פויגטלנדר מוסיף כי אף שדיור בבעלות עצמית צפוי להיות זול יותר, מספר הרוכשים דירה לראשונה בחייהם מצוי בנסיגה, והרוכשים דירות בברלין מבוגרים יותר בממוצע. מדובר בגיל ממוצע של 48. הדבר נובע מכך שרק 40 אחוזים ממשקי הבית בעיר נהנים מהון של יותר מ-40 אלף יורו. הוא מוסיף כי יהיה זה מועיל אם הממשלה תיתן אשראי והלוואה לאלו שהכנסתם נמוכה יחסית, כפי שהממשלות בצרפת ובהולנד עושות.

מקור:morgenpost

קרא עוד
 
יולי
022017
 

עידן חדש בצמיחת הנדלן הארופאי

התחרות הקיצונית בשוק הנדל"ן משמעותה שכבר אין למשקיעים האופציה לבחור נכס ב"פריים לוקיישן" ולקוות שהוא יניב את הצמיחה הרצויה.

ב-2016 הושקע סכום שיא של 81.3 מיליארד אירו בשוקי המשרדים ברחבי אירופה היבשתית, עלייה של 8% בהשוואה לשנה שלפניה. הלחץ על המחירים הוא לכיוון השפל, ומשקיעים מתמקדים יותר ויותר בהכנסות כגורם העיקרי לתשואותיהם.

פיטר הנסבי, ראש המשרד האירופי לשוקי הון ב-JLL, אומר כי בשוק כה תחרותי המשקיעים נדרשים להפעיל יצירתיות יתרה בהחלטותיהם על הקצאת ההון שלהם. זו כוללת מוכנות לחפש הזדמנויות מחוץ לאזורי ההשקעה המסורתיים בערים ('פריים לוקיישן'), בתתי-השווקים הקטנים יותר.

"בחפשם אחר תשואות בסביבת ריבית נמוכה וצמיחה נמוכה, המשקיעים תרים אחר הזדמנויות בהן הצמיחה העתידית מבוססת על נתונים פונדמנטליים יציבים, ביקוש גבוה לשכירות, וזרזים המבדלים את השוק," הוא אומר.

ככלל, ברחבי אירופה שיעור אי-התפוסה במשרדים עומד על 8% – השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. הנסבי אומר שישנה זליגה מהערים "הטובות ביותר" לאלה "הבאות בתור" מה שמעלה הזדמנויות עבור המשקיעים.

בדוח חדש, JLL מדגישה מספר מקומות באירופה בהם היא מאמינה ששיעור הצמיחה במשרדים יהיה גבוה מהממוצע בשנת 2017.

להלן שלושה תת-שווקים ששווה לעקוב אחריהם:

  1. Hauptbahnhof-Europacity, Mitte and Mediaspree – ברלין, גרמניה

ברלין ממשיכה להיות אחד מהמוקדים המובילים בסקטור הטכנולוגיה באירופה, ומוזכרת יותר ויותר כעיר שתהנה מהשפעות הברקזיט. שיעור הצמיחה הבריא בשכירויות מונע על-ידי שיעור אי-תפוסה נמוך של 4.3%, שיאים בהיקפי השכירויות ורמות מתונות של פיתוח. ב-Europacity, שם היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-83% מממוצע חמש השנים האחרונות, מצפים לביצועים גבוהים מהרגיל בתחום הפריים, שם ישנו ביקוש רב למשרדים עבור שירותים לעסקים. ב-Mitte ישנו פוטנציאל גבוה לביקוש איכותי למגורים עקב התחבורה הציבורית האיכותית שבה. הביקוש מסקטור העסקים והסטארט-אפ צפוי להנמיך אף יותר את שיעור אי-התפוסה של Mitte, אשר כבר נמצא בשפל של 1.8%. 

  1. 22@ – Place de las Glories – ברצלונה, ספרד

תת השוק של 22@ – Placa de las Glories בברצלונה כבר נהנה מפרויקט התחדשות עירונית מוצלח, מוקד תחבורה משולבת חדיש וביקוש חזק מסקטור הטלקום, תקשורת וטכנולוגיה (TMT). שיעור אי התפוסה עומד על 7.1% – בהשוואה לממוצע חמש השנים של 13.8% – בעוד היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-17%. "ישנן התפחויות חדשות ברמה גבוהה אשר מושכות שוכרים מתחום ה-TMT עקב איכות, מיקום ומחסור בהיצע באזורים אחרים בעיר," אומר הנסבי.

  1. אמסטרדם/אוטרכט
    שוק המשרדים באמסטרדם רשם את שנתו החזקה ביותר אי פעם ב-2016 – עם היקף פעילות שכירויות בשטח של 405,000 מ"ר, שיעור גבוה ב-72% מממוצע חמש השנים. אך עם ההאטה בצמיחה בשוק דרום אמסטרדם הפופולרי (7.2% ב-2016), תשומת הלב מתחילה להיות מוסטת לאזורים משניים בעיר.
    היתרון מוחזק אצל אמסטרדם דרום-מזרחף שם ישנה צמיחה חזקה בתעסוקה בעיקר עקב שגשוג בתחום המדיה והטכנולוגיה. מחוץ לעיר הבירה, ישנו פוטנציאל רב באוטרכט.

"באזור זה יש המון תנועה, והוא עובר מתיחת פנים נמרצת הודות לפיתוח המשמעותי של התחנה המרכזית," אומר אלכס קולפרט, ראש מחקר משרדים באירופה, מזה"ת ואסיה בחברת JLL.

"עבור שוכרים מקומיים מדובר באלטרנטיבה זולה לאמסטרדם – מחירי שכירות הפריים נמוכים ב-40% מאשר בבירה – וגישה טובה לנמל התעופה סכיפהול ימשוך גם שוכרים בינלאומיים."

שינויים בתמחורים

סביבת הריבית הנמוכה וכמויות ההון הזורמות לכיוון הנדל"ן משמעותן מחסור מתמשך בנכסים – ועל המשקיעים להיות מוכנים לכך, כולל האפשרות לתמורות אורכות-טווח בתמחור הנדל"ן בעולם.
הנסבי מוסיף: "על אף שאנו רואים שיש עניין מתמשך בנכסים באיכות גבוהה המניבים תזרימי הכנסה יציבים בשוקי ליבה, ישנן מגבלות היצע אשר יכריח את הגופים המוסדיים לחפש ביתר מאמץ אחר נכסים, או לגלות יצירתיות בחיפוש אחר עסקאות."

 

מקור: jllrealviews

קרא עוד
 
מאי
292017
 

ביקוש גבוה לדירות עם סטודיו בברלין

הסצנה היצירתית בבירת גרמניה פורחת ולעיר יצא שם כמובילה בתחום. ואולם, חיי האמנים בעיר היפה על גדות נהר שפרה אינם קלים. היצע דירות הסטודיו. במחירים סבירים מפגר בהרבה אחר הביקוש. הדבר עולה מתשובה של ועדת הסנאט לענייני תרבות לשאילתה של חבר מועצת העיריה מטעם מפלגת FDP, סטפן פורסטר. כך למשל, על 14 דירות סטודיו שהוצעו להשכרה בשנה שעברה על ידי הוועדה להשכרה סוציאלית התמודדו לא פחות מ-109 אמניות ואמנים.

ביקוש קהילתי לסדנאות עבודה לאמנים
המצב הלחוץ בשוק הדיור תורם לכך שאמנים ואנשי תרבות מוצאים פחות ופחות מרחב דיור בר השגה להם ולעבודתם. כך אומר פורסטר. לפיכך אמור הסנאט לדאוג לכך שבתכניות בנייה חדשות ייכללו גם דירות ייעודיות לאמנים. פורסטר מוסיף שיש לבחון את האפשרות להסב עוד מרחבי דיור לדירות סטודיו שבהן אמנים יוכלו לעבוד.

כעת מוצעים בסך הכל בעיר 582 מרחבי עבודה לאמנים על ידי העיריה. בכלל זאת 236 דירות סטודיו, שהשכירות בהן מתקבלת בהנחה מטעם ועדת הסנאט לענייני פיתוח עירוני. בדירות כאלו, אמנים יכולים לחיות ולעבוד. החברה לפיתוח עירוני GSE אחראית כרגע להשכרה של מרחבי עבודה בעיר. מרחבי כאלו מוצעים לאמנים בסיוע BBK – האיגוד המקצועי של אומנים יוצרים, וכמו כן ועדה מתאמת מטפלת בהקצאת שטחי הסטודיו בהתאם לצורכיהם המשתנים של אמנים.

לפי נתוני BBK, השכירות עומדת בממוצע על 4.9 יורו למטר רבוע, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. אמנים שיש להם גם אישור זכאות לדיור סוציאלי יקבלו הנחה והם יתבקשו לשלם רק 4.55 יורו תמורת השכירות.

מדי שנה יורדים לטמיון 350 מרחבים שיכלו לשמש אמנים ברחבי העיר
לפי תכנית האב שהוצעה בשנה שעברה בתחום סדנאות האמנים בעיר, יש צורך בטווח הזמן הבינוני בלא פחות מ-4000 מרחבי עבודה חדשים. המטרה הראשונה שתכנית האב מתווה עד שנת 2020 היא ליצור 2000 מרחבים חדשים. אחת הבעיות היא שמדי שנה בשנה, 350 מרחבים מתאימים לשימוש אמנים מוסבים למטרות אחרות. היות שמדובר בסך הכל בכ-8000 עד 10,000 אמנים יוצרים בברלין, התכנית החדשה תיתן מענה בטווח הזמן הקרוב רק לחלק קטן מהם.

ניתן ליצור מרחבי עבודה חדשים לאמנים בברלין באמצעות הסבת חלקים של בניין הלשכה לסטטיסטיקה ברובע Mitte, בניין ישן שעומד ריק כרגע. ואולם, מדינת ברלין ברנדנבורג מעוניינת להעביר את הנכס לרשותה כדי לעשות בו שימוש אחר בסופו של דבר. בהסכם הקואליציוני של מועצת עירית ברלין נקבע בעבר שבניין הלשכה לסטטיסטיקה ישמש מרחב ציבורי עם משרדים של רשויות מקומיות, וגם למטרות תרבות, מטרות חברתיות ודיור.

תכניות ברובע נויקלן
כמה מחברות הבינוי בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג מוכנות לכלול דירות סטודיו בתכניות הבינוי שלהן. כך למשל, חברת Stadt und Land מתכננת פרויקט בינוי קהילתי ברחוב Briese ברובע נויקלן.

במתחם רולרברג אמורות בסך הכל להיות מוקמות 75 דירות של חדר אחד עד ארבעה חדרים, 18 דירות סטודיו ושבע דירות עם שטח משותף קהילתי לשימושים שונים. בערך 30 אחוזים מהדירות יוצעו להשכרה במחיר של 6.5 יורו למטר רבוע.

מקור: berliner-zeitung

קרא עוד
 
דצמבר
192016
 

מחקר חדש מגלה מחירי הנדלן בברלין מטפסים בכעשרה אחוזים

לפי נתוני הדו"ח של LBS, שנערך מדי פעם בפעם על ידיהם עבור LBS NORD, רובע פרידריכסהיין קרויצברג עבר את רובע מיטה בתחרות על המיקום היקר ביותר לרוכשי נדל"ן. העליה הגבוהה ביותר בבירת גרמניה נרשמה ברבעים נויקלן וטמפלהוף שונברג.

כל דירה שנייה מבין אלו שמוצעות כעת בשוק למכירה כדירות יד שנייה מוצעת תמורת לפחות 3785 יורו למטר רבוע. הדבר עולה ממחקר שפורסם לאחרונה על ידי מומחי בנק LBS. מאז שנת 2013, המחירים עלו בממוצע ביותר מעשרה אחוזים בכל שנה. מומחי LBS מסרו גם שהמחירים הגבוהים ביותר כעת נדרשים באזור פרידריכסהיין קרויצברג. במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג וילמרסדורף ובמקום השלישי נמצא רובע מיטה.

ההערכות המחקר מסתמכות על הצעות מכירה שהתפרסמו בעיתונים היומיים בבירת גרמניה וגם באתרים מקוונים, ברבע השלישי של שנת 2016. המומחים מניחים שהרוכשים הטיפוסיים של דירות כאלו יכולים לשלם 25% מן המחיר באמצעות הון עצמי שעומד לרשותם, ואת היתרה, בהחזרים חודשיים של 5 אחוזים, כאשר מתוכם 2 אחוזי ריבית ו-3 אחוזי תשלום בסיסי. הם השוו בין חלופה זו לחלופת המגורים בדמי שכירות. תוצאות ההשוואה הן שבשני שלישים מהרבעים כדאי יותר לרכוש דירות בברלין מאשר לשכור. רק בשלושת הרבעים היקרים ביותר בברלין עדיין משתלם יותר, באופן יחסי, לגור בשכירות מלרכוש דירה.

בעשרה רובעים בברלין משלמים התושבים יותר מ-2000 יורו למטר רבוע עבור דירת מגורים יד שנייה

אזור פרידריכסהיין קרויצברג מסתמן כחלק היקר ביותר בברלין לפי תוצאות המחקר המדובר, לפחות ברבע השלישי של שנת 2016. האזור עקף את אזור מיטה שהיה קודם לכן בראש הרשימה. לפחות 3785 יורו נדרשים הרוכשים לשלם עבור דירת מגורים יד שנייה ברובע המבוקש ביותר בבירת גרמניה. המחיר מביא בחשבון דירה עם שטח כולל ממוצע של 86 מטר רבוע. מחיר כזה מהווה בערך 7.7 משכורות שנתיות ממוצעות של תושבי ברלין. בפלח השוק היוקרתי יותר מדובר על מחירים של לפחות 4500 יורו למטר רבוע.

ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף וכן ברובע מיטה הרוכשים מתבקשים לשלם בערך 3600 יורו לכל מטר רבוע. משק בית ממוצע בברלין יידרש להוציא כאן לא פחות מ-8 עד 10 משכורות שנתיות ממוצעות, וזאת מפני שהדירות כאן גדולות יותר מהדירות ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, ולפיכך מחירן גבוה יותר. דירה ממוצעת ברבעים אלה משתרעת על שטח כולל של 108 מטר רבוע.

ב-10 מתוך 12 רבעים בבירת גרמניה שנבחנו בסקר המדובר, המחיר המקובל לדירת מגורים יד שניה עבר את רף 2000 היורו. בכל רחבי ברלין, בחישוב כולל, מדובר בתשלום ממוצע של 3100 יורו למטר רבוע בדירת מגורים כזו, והעליה נמשכת.

בחצי השנה האחרונה ניכרת מגמת עליה חזקה, אף יותר מבעבר. אם ברבע הראשון של שנת 2016 המחירים היו גבוהים ב-9 אחוזים בהשוואה למחירי פרק הזמן המקביל בשנת 2013, אזי ברבע השלישי של שנת 2016 כבר היו המחירים גבוהים ב-11.5 אחוזים ממחירי פרק הזמן המקביל בשנת 2013.

עליות המחירים הורגשו במיוחד בשלוש השנים שחלפו באזור טמפלהוף שונברג וכן באזור נויקלן. הדירות התיקרו מדי שנה בשנה באזורים אלו ביותר מ-16 אחוזים. גם אזור שפנדאו שרשם עליה של 13 אחוזים, מרצאן הלרסדורף דרשם עליה בשיעור של 12 אחוזים, פרידריכסהיין קרויצברג שרשם עליה בשיעור של כמעט 12 אחוזים ואזור שטגליץ צלנדורף שעליות המחירים בו היו כ-11 אחוזים – כל אלו הפגינו צמיחה מרשימה בטבלה. עלית מחירים מתונה יותר, בשיעור חד ספרתי בלבד, נרשמה ברובע מיטה, שהיה מבוקש ויקר כבר קודם (עליה של כ-6 אחוזים מדי שנה בשנה), וכן רובע ליכטנברג שרשם עליה של 2.6 אחוזים מדי שנה בשנה.

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
Inspiration Group