בלוג ברלין

 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

B מכירות הנדלן בברלין הגיעו לשיא של 18 מיליארד אירו ב-2017

בשנה שעברה, שילמו הקונים סכום שיא לדירות, בתים ומגרשים בבירה הגרמנית, על פי הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין. הדירה היקרה ביותר שנמכרה בשנה שעברה, עלתה לבעליה 8.2 מליון אירו.

ב-2017, השקיעו הקונים סכומי שיא בהשקעות נדל"ן בברלין, על אף שנמכרו פחות דירות והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של רווקים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

ממצאי הדו"ח:

  • כל הבתים, הדירות והמגרשים שנמכרו בברלין, אשתקד, הגיעו לסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי), ושברו את השיא הקודם שנקבע ב-2015.
  • למרות הסכום הגבוה, מספר הנכסים שניקנו היה נמוך מאשר ב-2016, מה שמדגיש את המחסור וההוצאות הגבוהות הכרוכות בנדל"ן ברלינאי.
  • מחירי הקניה לדירות עלו ב- 13%.
  • מעל 25,000 דירות נמכרו בעיר אשתקד עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר.
  • הדירה היקרה ביותר שנמכרה ב- 2017, עלתה 8.5 מיליון אירו ונמצאת קרוב לשדרת הקניות הפופולרית קודאם – (Kurfürstendamm, Ku'damm).

משלמים יותר עבור פחות מרחב: הדו"ח מצא בנוסף, שהגודל הממוצע לדירה שנרכשה התכווץ בהשוואה לשנים הקודמות. הדו"ח מייחס את ההתכווצות למחירי הנדל"ן המטפסים כל העת, אשר דוחקים את הרוכשים לעבר דירות ברות השגה וקטנות יותר. סיבה נוספת היא העליה של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – נכסים בהיקף של כ-20 מ"ר, המשמשים לרוב כדירות לסטודנטים, או לאנשי עסקים המבקרים בעיר לזמנים קצובים.

מחירים מרקיעי שחקים: מחירי הנדל"ן העולים בברלין הם ברכה לספקים, אך מציבים משוכה מאיימת ולרוב בלתי ניתנת למעבר עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב-9.4%. אלפים מחו כנגד מחירי הבתים מרקיעי השחקים באפריל.

המחסור בדיור: קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, התחייבה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה, ואמרה שממשלתה הקציבה לכך 6 מיליארד אירו. הכסף ישמש כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי כמו גם למענקים למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: DW

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יוני
262018
 

נדלן - ברלין מלהיבה את העולם

שערוריות סביב הממשלה המקומית, "אסון" בעיכוב פרויקט שדה התעופה החדש, העובדה שאף חברה ברלינאית איננה נמצאת בצמרת מדד הבורסה הגרמנית – DAX – כל זה לא מונע ממשקיעים בעולם לראות בבירת גרמניה יעד השקעה מהטובים בעולם ולנהור אליה. וגם אם מפלגת AfD של הימין הקיצוני פועלת לסגירת דיסקוטק מפורסם בעיר – BERGHAIN – הדבר מעלה רק חיוך בקרב משקיעים אלו.

וורן באפט אינו אדם שמשקיע השקעה חובבנית בחברות סטארט-אפ שערכן הריאלי נמוך מההערכות. הוא מתעניין כעת בחברת HARIBO, רכש חברת אופנועים גרמנית וכמובן – מחזיק באחוזי שליטה נכבדים בחברות גדולות כמו IBM וקוקה קולה. לפני זמן קצר החליט באפט להשקיע בגרמניה, ובעיקר בשוק השקעות הנדל"ן בברלין, שם הוא רואה את פוטנציאל הרווח הגדול ביותר. באפט מביע את התעניינותו דווקא בתקופה שבה המומחים בגרמניה מביעים חשש מהיווצרות בועת מחירי נדל"ן, כלומר שהמחירים הנוכחיים, ההולכים ומטפסים – אינם משקפים את ערכם הריאלי, הנמוך יחסית, של הנכסים. המחירים בברלין התפוצצו מעלה בשלוש השנים האחרונות. ואולם, נראה שאין זו בועה אלא רק ההתחלה במגמה ארוכת שנים.

שוק הנדל"ן בגרמניה שקע בתנומה קלה בין השנים 1995-2010. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן בערים גדולות במערב – בעיקר בארה"ב ובבריטניה – עלו במידה ניכרת. וגם עליות המחירים הראשונות שנרשמו בברלין לא היו, לדעת המומחים, יותר מהתאמה של המחירים לערכם הריאלי של הנכסים לאחר שנות תרדמה ארוכה. אך לברלין יש אופי מיוחד, שגורם למחירים להמשיך לעלות.

כעת אנו שומעים כי מפלגת הימין הקיצוני AfD מעוניינת לסגור את מועדון המוזיקה הבינלאומי BERGHAIN בבירת גרמניה. המועדון מצוין כגורם משיכה גדול בפרסומים בינלאומיים סביב סירת גרמניה.

האווירה הרגועה או החגיגה ברחובות הופכים את ברלין לעיר אטרקטיבית אף יותר מפאריס. אם נוסיף לכך את העובדה שמנת סושי בברלין עולה הרבה פחות ממה שתתבקשו לשלם בערים כמו לונדון או סן פרנסיסקו, ולא נשכח את דמי השכירות הנמוכים בהרבה בהשוואה לערים אלו, אין פלא שתושבי חוץ רבים שמחים להתגורר בבירת גרמניה ואף לרכוש בה דירה.

רובע Köpenick בברלין גובר על ניו יורק בהעדפות המשקיעים
עבור משקיעים כמו באפט, מחירים של 2,500 אירו למטר רבוע עבור דירה ברובע ברלינאי כמו Köpenick או Adlerhof הם מחירים נמוכים עד כדי בדיחה, וזאת בהשוואה למחירים הגבוהים של דירות במרכזי ערים גדולות בארצות הברית. בניו יורק אפשר לכל היותר להשיג במחיר כזה מקום חנייה אחד. כמו כן, מעניין הדבר שרבות מנקודות המשיכה של ברלין הן בדיוק מה שמפלגות ימין קיצוני ברחבי המערב מתנגדות לו וחוששות מפניו – רב תרבותיות ופתיחות לעולם, סובלנות ובחלקים מסוימים של העיר – גם תוהו ובוהו צבעוני וססגוני. האווירה הזו מושכת משקיעים בינלאומיים מכל רחבי העולם. כמו כן, המחסור הניכר במימון לפיתוח נדל"ן ברחבי גרמניה מבטיח שהצמיחה ועליות המחירים של נכסים בבירת גרמניה אינם בועה, אלא משקפים את ערכה הריאלי של העיר. הספקנים שהזהירו בשנים האחרונות מפני בועה התעלמו מכך שמעמדה של גרמניה בעולם, כמקום מבוקש למגורים ולעבודה, מצוי בעלייה מתמדת. והבורסה הגרמנית מתאימה במיוחד למשקיעים בינלאומיים, עם דמי תיווך ועמלות נמוכים במיוחד. מחירי הנדל"ן הגבוהים בארה"ב וגם בלונדון הביאו לכך שלראשונה מזה זמן רב נרשמה שם ירידה במכירות לאחרונה. הירידה אמנם נמוכה יחסית אך היא עשויה לבשר על מגמה של תיקון שוק ביחס למחירים גבוהים מדי. מומחה נדל"ן מלונדון מוסיף כי הירידה הזו, במשך שלושה חודשים רצופים, לא נצפתה מאז הרבע הראשון של שנת 2014, כלומר לפני יותר מארבע שנים. פירוש הדבר הוא שאם יש בועה בסיפור הזה, היא כנראה בארה"ב. הסיבה העיקרית לחולשה בשוק האמריקאי היא כנראה העלייה החדה בשערי הריבית על הלוואות משכנתא וזאת בגלל העלאת שערי הריבית מצד הבנק המרכזי האמריקאי -ה- FED. כך למשל, שער הריבית עבור הלוואת משכנתא קבועה למשך 30 שנה עלתה ב-0.65 נקודות מאז ספטמבר 2017 והיא עומדת כיום על 4.42 אחוזים. לעומת זאת הריבית על הלוואות עם החזר משתנה עלתה במידה פחותה, אך לא בהרבה. הדבר מקשה מאד על מי שלקחו הלוואות גדולות למימון עסקאות נדל"ן. הדבר מקשה מאד.

גם מדד חברת S&P Homebuilders מצביע על מגמה דומה, על בסיס ניתוח מגמות המחירים של מניות חברות הבינוי הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה. הדבר רלוונטי במיוחד לשוק האמריקאי מפני שרכישת נכסים על בסיס הלוואה גדולה היא מדיניות השקעה רווחת יותר בהשוואה לגרמניה. יש לציין כי נדל"ן הפך בשנים האחרונות יקר יותר ממילא לרוב האמריקאים. למשל, המחיר הממוצע של בית חדש עלה מאז פברואר 2012 ב-37.5 אחוז והוא עומד כעת על 376 אלף דולר, ובפרק הזמן המקביל צמחה המשכורת השבועית הממוצעת ב-15.2 אחוזים בלבד. במילים אחרות, הפער בין השכר הריאלי למחירי הנדל"ן הלך והתרחב. למרות עלייה מסוימת שנמדדה לאחרונה, המדד עדיין נמוך ב-12 אחוזים מערך השיא שלו בינואר. מתי גרינשפן, אנליסט שוק בכיר בפלטפורמת eToro למסחר חברתי מציין שהמדד הזה נוטה ללמד היטב על המצב הכולל בכלכלה האמריקאית ובשוק המניות האמריקאי, ממש כמו בשוק הדיוק האמריקאי, בלימה במחירים מסתמנת גם בבריטניה. וכך ירדו המחירים בלונדון בחודש אפריל בכ-0.6 אחוז בהשוואה לחודש מרץ. בניכוי פלחי שוק "חריגים", כגון דירות שנמכרו בשווי של יותר מ-10 מיליון פאונד, המחירים באזור בירת בריטניה היו נמוכים ב-3.4 אחוזים מרמת המחירים בשנת 2016. כך נמסר בדוח של חברת ניתוח הנדל"ן Researchfirma Acadat. אי-בטחון גובר בעקבות משבר ברקסיט מכביד על שוק הדיור בבריטניה, ובמיוחד בלונדון, המרכז הפיננסי של המדינה.

צמיחה גדולה בשוק הנדל"ן בגרמניה
בניגוד למצב בשווקים בארה"ב ובבריטניה, שוק הנדל"ן בגרמניה נוהם ומזנק. לפי חישובי מומחי חברת DR KLEIN, מחירי הנכסים בעיר מינכן עלו בלא פחות מ-12 אחוזים ברבע האחרון של שנת 2017. בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים העלייה הייתה חדה אף יותר – מעל 17 אחוז. אחד ממומחי החברה מסר לעיתונות ש"מינכן איננה סתם עיר יקרה, אלא עיר שהמחירים הגבוהים בה ממשיכים לעלות". ייתכן שמתאים לערוך השוואה בין מינכן או ברלין לציריך. גם לגבי עיר זו הושמעו אזהרות "בועת נדל"ן" במשך כמה שנים. ואולם ציריך היא בסך הכל עיר שרמת המחירים הגבוהה בה משקפת את איכות החיים הגבוהה בה.

Source: wallstreet-online

קרא עוד
 
יוני
262018
 

למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדלן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה.

באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים.

האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין?
בעוד ששוק הנדל"ן זינק מעלה מעלה במדינות כמו ארה"ב ובריטניה בין השנים 1995-2010, העלייה התלולה בברלין החלה מאוחר יחסית, בשנים 2010-2011. וגם בתחילתה, המומחים הסבירו את הדבר כתיקון שוק בסך הכל – עלייה שהתאימה את המשק הגרמני ממצב של מחירים נמוכים מדי למחירים ריאליים. אך עבור משקיעים בינלאומיים, גם מחירים גבוהים יחסית לברלין, כגון 2500 אירו למטר רבוע ברבעים מבוקשים של העיר, אינם גבוהים במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בלונדון או בניו יורק. ואולם, מדובר לא רק במחירים נמוכים לכאורה – מדובר גם באופייה הכולל של העיר השקטה, הפתוחה לעולם, הסובלנית ובעלת איכות החיים הגבוהה. התכונות הללו מושכות משקיעים מכל העולם לבירת גרמניה.

משקיעים בינלאומיים לא נראים מוטרדים מחששות הבועה, שהחלו להתפרסם כבר בשנת 2015. רוב המשקיעים הללו סבורים שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות, וזאת מפני שהם נמוכים יחסית לערים מרכזיות אחרות ברחבי העולם. לעתים קשה לקבל את הביטחון העצמי של משקיעים אלו – כך למשל, מחירו של מטר רבוע של נדל"ן מגורים בברלין עלה בלא פחות מ-8% בין החודשים ינואר למרץ. בממוצע נדרשים הרוכשים כיום לשלם  3,322  אירו למטר רבוע. ואם ברצונכם לשכור דירה בעיר, המחיר הממוצע הוא 8.6 אירו למטר רבוע – וזו עלייה של כמעט 6 אחוזים בפרק הזמן המדובר. כלומר, עבור דירה של 90 מטרים רבועים ייאלץ השוכר לשלם לא פחות מ-800 אירו בחודש – לא כולל הוצאות חימום והוצאות תפעול נוספות של הבניין. ברלין ממוקמת במקום השני בטבלת עליות המחירים בשנה האחרונה. רק הער מונסטר רשמה עליות תלולות יותר. ואולם, מי שמתבונן במחיר למטר רבוע מגלה שברלין בהחלט אינה שייכת לקבוצת הערים היקרות בגרמניה – עיר הבירה ניצבת במקום ה-40 בלבד בכל הקשור למחירי דירות, ובתחום הדירות בשכירות – במקום ה-68 בלבד.

פוטנציאל עלייה נוספת למחירים בברלין
בעוד שהמחירים בבירת גרמניה עולים, הם מצויים בירידה בארה"ב במשך פרק זמן בלתי מבוטל. גם בלונדון נרשמה ירידה במחירים. מהי הסיבה העיקרית לתופעה זו? העלאת שערי הריבית על ידי הבנק המרכזי האמריקאי FED. ערך הריבית להשקעה לאורך 30 שנה עומד על כארבעה אחוזים. גם מגמות אשראי עולמיות היוו גורם לשינוי במחירי הנדל"ן. בגרמניה שערי הריבית נמוכים יחסית, ושער הריבית הבסיסי עומד על אפס אחוזים. מאריו דראגי, יו"ר הבנק המרכזי האירופאי, אישר לאחרונה שוב שהעלאת שערי הריבית איננה עומדת על הפרק.

מומחים רבים מניחים ששער הריבית הבסיסי יועלה בכל זאת בשנת 2019. שמועות רבות מתרוצצות סביב העניין וקשה להעריך כעת. בכל מקרה, המצב הנוכחי בשוק משמח את כל מי שיש להם אשראי או שוקלים לקבל אשראי בקרוב, מפני שקל להם יחסית לרכוש נדל"ן כעת. בהשוואה למדינות אחרות – ובמיוחד ארה"ב ובריטניה – נראה בבירור שאין בגרמניה בועת נדל"ן שעומדת להתפקע בקרוב. להפך –  יש פוטנציאל עלייה נוסף במחירי הנדל"ן בגרמניה.

Source: Berliner Abendblatt

קרא עוד
 
מאי
292018
 

ברלין דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe

קרא עוד
 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
 
מאי
292018
 

בירת גרמניה מרוויחה מהכלכלה החזקה ומנהירה של רוכשים

צמיחת המחירים בברלין לא מראה סימני האטה

עד לתחילת מרץ, עברו על גרמניה חמישה חודשים ללא ממשלה. לא ששוק הנדל"ן של ברלין הבחין בכך: במהלך השנה החולפת, עלו המחירים ב- 12.7% בממוצע למ"ר, לפי סוכנות הנדל"ן המקומית פירסט סיטיז, בהמשך למספר שנים של עליות מחירים משמעותיות.

רוכשים מקומיים ובינלאומיים כאחד מצאו עידוד גם בכלכלה הלאומית החזקה, עם צמיחה שהגיעה לשיא של 6 שנים ב-2017, ולגרמניה יש את היתרה הגדולה ביותר בעולם בחשבון השוטף שלה. למרות מס העברות נדל"ן של 6% – שבדרך כלל משולם ע"י הקונה – החל על נכסים בברלין, כל מי שמוכר בית שהיה בבעלותו במשך 10 שנים לפחות אינו ממוסה על הרווחים מהמכירה, מסביר דאקר חג'-עלי, יועץ השקעות נדל"ן בפירסט סיטיז.

אוכלוסיית העיר גדלה בכ- 50,000 איש בכל אחת מחמש השנים שקדמו ל-2017, לפי נתונים רשמיים. תושבים חדשים רבים עושים רילוקיישן יחד עם החברות שלהם, אומר רובי סטיוארט, מנהל שותף בסוכנות הנדל"ן סאווילס, המתאם עיסקאות עבור חברות ברחבי אירופה. "חצי ממה שאני עושה קשור לגרמניה. מדובר בצמיחה של חברות גרמניות עצמן, אך חברות חדשות רבות במרחב ההייטק גם עוברות לשם," הוא אומר.

רילוקיישנים של חברות התרבו מאז הצביעה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, מוסיף סטיוארט. עסקים מתפתים על ידי ודאות פוליטית רבה יותר, הוא אומר, והעובדה שברלין "עדיין זולה הרבה יותר מאשר שורדיץ' – מרכז ההייטק של לונדון."

מדיניות הדלת הפתוחה של גרמניה כלפי פליטים היא גם גורם משפיע: בשנה שעברה נרשמו 186,644 מבקשי מקלט ברשות הפדרלית למהגרים ופליטים ורבים מתוכם באים לברלין. הדבר עוזר לשמור על אחוזי תפוסה גבוהים של נכסים למסחר ולמגורים, בסביבות 98 אחוזים, לפי פירסט סיטיז וסאווילס.

ביקושים גבוהים והיצעים מוגבלים סייעו לדחוק את המחירים כלפי מעלה – הצמיחה כפולת הספרות בשנה שעברה לא היתה חריגה בשום צורה. "זו השנה השלישית או הרביעית שבה היא היתה בסביבות 10 אחוזים," אומר מר חג'-עלי. נתונים מהסוכנות שלו מצביעים על עליה של 10.1% ב-2015 ו-9.6% ב-2016. למרות השנים של צמיחה גבוהה, ברלין עדיין ברת השגה יחסית לרוכשים בינלאומיים: נכסי יוקרה בעיר עולים פחות או יותר כשליש מאשר בלונדון לפי מ"ר.

האזורים בהם הצמיחה היא המהירה ביותר, לפי חאג'-עלי, הם מיטה במרכז ברלין, פרנצלאוור ברג בצפון, פרידריכשיין במזרח, וקרויצברג ונויקלן בדרום.

"אלו אזורים נחמדים מאוד ויוקר המחיה נוח מאוד לרוכשים בינלאומיים. אנו מצפים שהמחירים ימשיכו לנוע למעלה," הוא אומר. חברת השירותים המקצועיים PwC מסכימה לכך, וקובעת זו השנה השלישית שהשקעות נדל"ן בברלין הם ההשקעה הטובה בשוק הנדל"ן האירופי.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין- מקלט נדלן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה.

השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק.

דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה.

באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים.

למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון).

בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל דירה להשכרה המגיעה לשוק.

ברלין גם מדורגת במקום גבוה במדרג סגנון החיים. העיר חווה גידול אוכלוסייה משמעותי – עלייה של 60,000 ב-2016 (אם כי קרוב לוודאי שתהיה ירידה ל-42,000 ב-2017, בשל רמות נמוכות יותר של הגירת פליטים ואזרחי האיחוד האירופי המחפשים תעסוקה) – ומתוכם, שלושה רבעים בני פחות מ-30.

רבים נמשכים לסצנת הסטרטאפים הטכנולוגים הפורחת, חיי הלילה התוססים וחיי התרבות העשירים. כל הגורמים הללו הופכים את ברלין לעיר שהולכת והופכת לבינלאומית.

ברלין: תמונת השוק

גידול האוכלוסייה בעיר יוצר לחץ טבעי על מלאי הדיור הקיים ולמרות אזורים של פיתוח ניכר, כולל מרכז הניו מדיה והתקשורת של מדיהספרי ורובע יורופסיטי בן 400 הדונם ליד התחנה המרכזית, ברלין בונה רק כמחצית מ-20,000 יחידות הדיור החדשות להן היא זקוקה כל שנה; לשכת הסטטיסטיקה של העיר חוזה עליה של 74,000 במספר משקי הבית מ-2015 ועד 2020.

המכשולים כוללים מחסור בקרקע מוקצית, שמעלה את מחירי הקרקע. מה שנבנה נמצא יותר ויותר בתחום המותרות ומשאיר פער בשוק הביניים.

והחלטת הממשלה שלפחות 30% מכל פיתוח חדש חייב לכלול דיור חברתי הופך את הבניה המחודשת ללא כדאית עבור יזמים רבים – אפילו חברות דיור ממשלתיות, הבונות שליש מהפרויקטים החדשים של ברלין.

כתוצאה מכך, מספר הדירות בשוק נמוך כעת ברבע מאשר ב-2016. משקיעים פרטיים מוצאים כדאיות הולכת וגוברת בשיפוץ והרחבה של נכסים קיימים.

אזור מועדף למכירה והשכרה הוא Mitte – אזור היסטורי, משכנם של שגרירויות, מטות מרכזיים וקונים בינלאומיים עשירים.

אחריו מבחינת המחיר הוא Charlottenburg – Williamsdorf – בפרט הרחובות היוצאים מהמקבילה הברלינאית לשאנז אליזה, Kurfurstendamm – ו Friedrichshain-Kreuzberg

אזורים בעליה, עם מספר הולך וגדל של גלריות אומנות וברים ומסעדות שכונתיים, כוללים את רחוב Potsdamer, ליד Tiergarten Park בן 1,000 הדונמים; כור ההיתוך התרבותי הבוהמניאני של Kreuzberg; ואזור Neukölln  בדרום מזרח העיר העובר תהליך מהיר של ג'נטריפיקציה.

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

שנת שפע לשוק הנדלן הגרמני

גרמניה חיזקה את מעמדה כיעד הנדל"ן האירופי המועדף ב-2017, וראתה השקעות ברמה השניה הגבוהה ביותר מאז החלו הרשומות. עניין מתמשך מצד משקיעים בינלאומיים מסמן שנת שפע נוספת ב-2018.

נפח ההשקעה השנתית המריא ל-60.2 מליארד דולר ב-2017, שהפכה בכך לשנה שישית ברציפות של צמיחה. התוצאות של השנה כולה היו גבוהות בתשעה אחוזים מאשר 2016 וכמעט כפולות מהרמות ב-2012. התוצאות הן "יוצאות מן הכלל בהתחשב במחסור הידוע היטב בהיצעים ובעליית המחירים", לפי הלגה שוינמן, ראש חטיבת המחקר ב-JLL גרמניה, המסבירה כי "עליית המחירים גם עוזרת וגם מהווה מכשול."

"יש להניח שחלק מהמשקיעים הגבילו את פעילותם בשל המחירים הגבוהים מדי, אך עליית מחירים זו שיחקה תפקיד מפתח בהעלאת נפח העסקאות בשנה שחלפה."

רקע כלכלי מבטיח
ביצועי הנדל"ן מרקיעי השחקים של גרמניה נובעים, בחלקם, מתחזיות של התחזקות כלכלית במסגרת גוש האירו. במהלך 2017, הסיר גוש האירו ספקות הן בנוגע להאטה בתוכנית רכישת הנכסים של הבנק האירופי המרכזי והן בנוגע למו"מ סביב הברקזיט, והגיע לרמות הצמיחה הגבוהות ביותר מזה עשור.

התמונה הכלכלית בתוך גרמניה משקפת את זו של האזור כולו, וכך משרה ביטחון במשקיעי הנדל"ן, שעבורם התחזית "נותרה חיובית בעיקביות במהלך 2017," לפי שוינמן.

שיעורי גידול התפוקה השנתית בגרמניה עלו ב-2.2 אחוזים לרמה הגבוהה ביותר מאז 2011. האבטלה נמצאת ברמה הנמוכה ביותר מאז האיחוד וצפויה לרדת עוד, בעוד הייצור התעשייתי זינק והצריכה נמצאת בעליה.

הסקטורים הבולטים
סקטור המשרדים והלוגיסטיקה של גרמניה ממשיכים להוכיח את עצמם כמועדפים במיוחד על משקיעים גלובליים. סקטור הלוגיסטיקה אמנם משך יותר הון חוץ ב-2017 מאשר בשנה הקודמת, אך משקיעים זרים ממשיכים לנהור במיוחד לשוק המשרדים. ואכן, הסקטור הזה אחראי ל-43% מכלל התזרימים מחוץ לגבולות גרמניה בין 2014-2017, כאשר השווקים של 'שבע הגדולות' של גרמניה, ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן ושטוטגרט שואבים אליהם את החלק הארי. ברלין במיוחד משכה אליה שיא של 4.9 מליארד דולר בתזרימים מחוץ לגרמניה.

המפתח לזינוק הוא "היסודות התעסוקתיים האיתנים" של הסקטור, אומרת שוינמן. "שוקי העבודה ממשיכים להנות מסביבה מיקרו כלכלית חיובית, המתורגמת בתורה לביקושים גבוהים עבור חללים מצד הדיירים. שיא של 4.2 מליון מ"ר של משרדים היו תפוסים בשבע הגדולות ב-2017, שבעה אחוזים יותר מאשר בשנת השיא הקודמת של 2016."

עם זאת, הביקוש העולה מצד חברות מתרחבות והמחסור בהיצע יצרו מחסור ניכר בחלל פנוי להשכרה והורידו את שיעורי החללים הפנויים תוך כדי העלאת שכר הדירה. שכר הדירה בפלחי השוק המבוקשים ביותר ברחבי שבע הגדולות בגרמניה עלה ב-4.1 אחוזים ב-2017, כשהקפיצה הגדולה ביותר מתרחשת במקרה של דירות בברלין – עליה של 11 אחוזים.

 מאגר הולך וגדל
ככל ששוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לפרוח, מאגר המשקיעים הפונים לעבר גרמניה הולך ומתרחב. ההשקעה הזרה עלתה בשיעור שנתי משולב של 19 אחוזים בין 2010-2017, המשקפת את הגידול בסך העסקאות הכולל. השנה החולפת היתה חזקה במיוחד, והון החוץ שבר שיא חדש לתקופה שאחרי משבר הסאב-פריים של 30.4 מליארד דולר.

בעוד שהמשקיעים האירופים ממשיכים להיות אחראים לעיקר השקעות החוץ בשוקי הנדל"ן של גרמניה, שווקים אסייתיים מוסיפים את הונם לתערובת ככל שמתחזק בטחונם בהשקעות גלובליות. ב-2017, כסף אסייתי היה המקור הגדול ביותר להון בין-אזורי בגרמניה, עם רכישות בגובה 6.6 מליארד דולר – שרובם הגיעו ממשקיעים מסין, סינגפור וקוריאה הדרומית.

כוח הולך וגובר
לאור הביקוש המתמשך יחד עם התחזיות הכלכליות החזקות, 2018 מצטיירת כעוד שנה של צמיחה. "המצב נראה חיובי באופן כללי," אומרת שוינמן, "איננו צופים תפנית שלילית ומצפים שנפח ההשקעות השנה יהיה דומה למספרים של 2017."

התנאים בשוק המשרדים, בנתיים, צפויים להמשיך ולהיות נוקשים עם היצע חדש מוגבל. 1.3 מליון מ"ר של חללים חדשים עומדים להצטרף לשוק, אך כמעט 62 אחוזים מהם כבר הושכרו מראש או שיעמדו לשימוש בעליהם. "כשרק 420,000 מ"ר של חלל עומדים להגיע לשוק, אנו צופים ירידה נוספת בשיעור חללים הפנויים והמשך העליה בשכר הדירה במרבית שטחי שבע הגדולות," מוסיפה שוינמן.

בנוסף, יתכן שמשקיעים קיימים יאלצו לפנות לסקטורים אחרים במרדף אחרי תשואות. למרות שהן כבר נמצאות בשפל של כל הזמנים, ביקושים גבוהים יביאו לירידה נוספת בתשואות בשבע הערים הגדולות, אומרת שוינמן.

 

Source: The Investor

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הדוח העולמי השנתי של

דוח סקירת הנדל"ן הגלובלי (דוח GREO), מאת חברת ההשקעות בנכסים בשירות מלא IP גלובל, מצביע על כך שעל אף שלונדון מושכת משקיעי נדל"ן מהמזרח התיכון מזה זמן רב, הרי שערים אזוריות בבריטניה וערים במרכז אירופה מציעות כעת לתושבי איחוד האמירויות ברירת השקעה גלובלית מושכת. הדוח גם מדגיש שמשקיעים רבים מהאזור מחפשים לרכוש נכסים בארה"ב ובתאילנד.

דוח GREO הוא דוח שנתי שמפרסמת IP גלובל, המזהה הזדמנויות השקעה בנדל"ן בשווקים בינלאומיים שונים. הדוח סוקר את פוטנציאל הצמיחה של שוקי נדל"ן שונים בעולם, ומזהה ערים ש-IP גלובל מתכננת להשקיע בהן ולהמשיך לבחון ולחקור. דוח GREO מספק תובנות לגבי סיכויי ההצלחה, הביצועים והפוטנציאל העתידי של ערים ברחבי העולם, שעוזרות למשקיעי נדל"ן לבחור את היעדים להשקעות הנדל"ן העתידיות שלהם.

ריצ'רד ברדסטוק, מנהל וראש אגף המזה"ת ב-IP גלובל, מעיר, "במשך השנים ראינו שמבחינה היסטורית, משקיעים מהמזרח התיכון העדיפו קניית נכסים בלונדון. אולם, ב-2017, חזינו בשינוי מגמה, ורבים מהמשקיעים נוהרים לרכוש נכסים במחירים נוחים יותר בערים צפוניות כמו מנצ'סטר, ליברפול ולידס, המציעות תשואות גבוהות משכר דירה ומחירי דיור עולים. מבחינה בינלאומית, עקב השקת מרכזי טכנולוגיה וסטרטאפים, השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט וליסבון הפכו לאטרקטיביים במיוחד בשל גידול ההון שנוצר בהן כתוצאה מכך והביצועים הכלכליים הטובים."

"מחקר ה- YouGovשביצענו לאחרונה הצביע גם על כך שאמריקה היא עדיין בחירה פופולרית בקרב תושבי איחוד האמירויות. סיאטל היא העיר שאנו בוחנים, שכן תעשיית ההייטק הפורחת והכלכלה הצומחת שלה הופכות אותה ליעד אידאלי להשקעות. מצד שני, במבט מזרחה, בנגקוק על מיקומה האסטרטגי ותעשיית התיירות המשגשגת שלה היא יעד שאנו בוחנים את האפשרות להשקיע בו בשל הצמיחה הגבוהה בסקטור הנדל"ן המושך משקיעים מהאזור."

 

Source: Thomson Reuters Zawya

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

ברלין היא העיר הטובה ביותר בעולם עבור דור ה-Y

עיר הבירה של גרמניה הביסה את המתחרות מ-110 ערים כולל לונדון, ניו יורק ואמסטרדם – וזכתה בתואר העיר הטובה ביותר בעולם עבור דור ה-Y.

הדירוג שערך מנוע חיפוש הדירות נסטפיק הפועל מברלין התמקד בארבעה קריטריונים עיקריים:

קטגוריות אחרות כללו מהירות אינטרנט, נגישות של אמצעי מניעה ודירוג האוניברסיטאות.

מוקדי משיכה לצעירים
ברלין דורגה במקום גבוה בקטגורית הסטרטאפים, נושא חשוב עבור יזמים צעירים. העיר גם זכתה לניקוד מושלם עבור חיי הלילה שלה, בהתבסס על שעות הפתיחה הארוכות והגמישות של המסעדות והבארים שבה, וזכתה לניקוד הרביעי בגובהו בנושא הידידותיות לקהילת הלהט"ב. ואולם, בניקוד של שירותי הבריאות על פי נתוני ארגון הבריאות העולמי, הצלחתה היתה פחותה יותר. תוחלת החיים הממוצעת בגרמניה היא 81 שנים, אבל הנתונים של כמה מדינות אחרות היו טובים יותר, כולל שווייץ השכנה שבה תוחלת החיים היא 83.4. במדד הדיור ברלין דורגה במקום טוב מאוד, כאשר מחירי דירות בברלין הם עדיין סבירים ביחס ליתר הערים הגדולות בעולם.

מונטריאול היא אחת הערים הסובלניות בעולם
העיר הקנדית מונטריאול שבחבל קוויבק זכתה לתואר העיר השניה בטיבה עבור דור ה-Y. היא זכתה לניקוד טוב במיוחד בנושא הסובלנות כלפי מהגרים, בהתבסס על מדד הקידמה החברתית 2017.לפי ממשלת קוויבק, 70% מתושבי החבל גרים במונטריאול, והיא ביתם של 120 קהילות תרבותיות. כ-37% ממהגריה באים מאירופה, 30% מאסיה ו-12% מאפריקה.

לונדון היא העיר הטובה ביותר בחינוך
בירת בריטניה נמצאת במקום השלישי, הודות בעיקר לביצועיה הגבוהים בקטגורית האוניברסיטאות, שחושבה לפי דירוג האוניברסיטאות העולמי של QS. יוניברסיטי קולג' לונדון ואימפריאל קולג' לונדון נמצאים בעשיריה הראשונה של QS. יחד עם זאת, הישגי העיר בתחום הדיור הם בין הגרועים ביותר. לפי ה-Financial Times, בעלי משכורת חציונית בקבוצת הגיל 22-29 יאלצו לחסוך במשך 41 שנים כדי לרכוש אפילו את אחד הבתים הזולים ביותר במרכז לונדון.

החמישיה הראשונה כוללת את אמסטרדם, שהיתה בראש הטבלה ב-2017, וטורונטו, שכמו מונטריאול השיגה תוצאות גבוהות בנושא הסובלנות למהגרים.

שלוש ערים אירופאיות בעלות הישגים נמוכים
בקצה השני של הסולם, שלוש הערים הגרועות ביותר עבור דור ה-Y נמצאות כולן באירופה. ברוז' שבבלגיה השיגה דירוג אפס בקטגורית הסטרטאפים, והישגיה היו גרועים בתחום המזון בהתבסס על עלויות לחודש, אומרת נסטפיק. ז'נבה זכתה במקום השני הגרוע ביותר, עם דירוג נמוך לעיר השוויצרית בתחום המזון, התעסוקה ומחירי הבירה. לפי הנתונים מאתר הנסיעות GoEuro, 33 מ"ל של בירה בלוזאן, הממוקמת לחופי אגם ז'נבה, תעלה בממוצע 6.59£ (9.13$), המחיר הגבוה מבין 70 הערים שנבדקו. אבל בולוניה באיטליה דורגה כעיר הגרועה ביותר עבור בני דור ה-Y בסקר של נסטפיק. הישגיה היו טובים בקטגורית הבריאות, אך הניקוד שלה נמוך בתחום חופש הבחירה האישית, ונקבע שחיי הלילה בה הם ברמה ירודה.

 

Source: The World Economic Forum

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

כיצד אופי העיר משפיע על השקעות

אפילו בעולם ההולך ונעשה גלובלי אין שתי ערים זהות. עם זאת, לחלקן יש תכונות דומות והן ניצבות בפני אתגרים דומים. לרוב הדבר תלוי במיקומן על עקומת ההתפתחות, בגודלן הכלכלי, בתחומי ההתפתחות אותם הן מטפחות ובתפקידן על הבמה הגלובלית וזה יוצר קבוצות שווים המורכבות מערים המפוזרות על פני הגלובוס.

האופי של כל אחת מהקבוצות נוגע לרבות מהסוגיות הגדולות הניצבות בפני ערים מודרניות צומחות, כגון עד כמה הדיור נמצא בהישג יד, שיפורי תשתית, השפעה סביבתית והשימוש בטכנולוגיה. בנוסף, משחקים תפקיד גורמים כגון יכולת ההסתגלות של העיר, מידת חוסנה ויכולתה לממש בהצלחה פרויקטים מחוללי שינוי. לכל אלו השפעה רבה על האופן שבו המשקיעים ועסקי הנדל"ן מתייחסים לעיר ולצפי העתידי שלה.

ג'רמי קלי, מנהל תוכניות מחקר גלובליות בחברת הייעוץ המובילה JLL, המומחים לשוק הנדל"ן ושירותי ניהול השקעות – אומר: "כבר אין הגיון לראות בכל הערים מתחרות זו בזו. במקום זאת, ערים מוצאות דרכים רבות ושונות להצלחה ויוצרות ערך המציע שילוב אטרקטיבי של פרופילי סיכון והחזר עבור משקיעים.

"הולך ומתעצם הצורך של משקיעים ותאגידים לקבל החלטות לגבי מיקום וכך סביר יותר להעריך את הצפי הכלכלי היחסי ואת דינמיקת שוק הנדל"ן דרך העדשה של קבוצות ערים שיורדת ליותר פרטים מאשר החלוקה לערי העולם הישן, ערי העולם החדש וערי העולם המתפתח."

 

מובילות עולמיות
שבע הגדולות היא קבוצת עלית של ערים המחוברות באופן גלובלי ובעלות עוצמה אדירה, הכוללת את לונדון ופריז באירופה, ניו יורק בארה"ב וטוקיו, סינגפור, הונג-קונג וסיאול באסיה. יחד מושקע בהן בסביבות רבע מכלל ההון הגלובלי בנדל"ן מסחרי, והן רשמו את נתוני הצמיחה הגבוהים ביותר בשכר הדירה של משרדים מובחרים מאז שנת 2,00, אך הן גם בין השווקים המחזוריים ביותר. לונדון וניו יורק הן המובילות הבולטות, בהן מושקעים 11% מכלל ההשקעה העולמית בנדל"ן אך טוקיו ופריז מחזקות את מעמדן עם תוכניות תשתית שאפתניות לקראת האירוח של טורנירי ספורט גדולים.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

חברת Aldi Nord בונה 2000 דירות בברלין

לאחר חברת LIDL, גם חברת Aldi, שידועה אף היא כרשת סופרמרקטים שמוכרת מוצרים זולים יחסית, מעוניינת להיכנס לתחום בניית הדירות בברלין. בשנים הקרובות תתאפשר בניית אלפיים יחידות דיור בכ-30 מתחמים שונים, לדברי מנהלי תחום הנדל"ן בתאגיד. הדברים נמסרו במסיבת עיתונאים שהתקיימה באמצע השבוע בבירת גרמניה. שני הפרויקטים הראשונים אמורים לקום ברובע ליכטנברג וברובע נויקלן, שניהם בברלין. בכל אחד מהפרויקטים מתוכננות לקום כחמישים יחידות דיור.

הדירות אמורות להיות מוכנות לכניסת הדיירים כבר בשנת 2019. כ- 15 פרויקטים נוספים נמצאים בשלבים שונים של תכנון והוצאה אל הפועל, לדברי מנהלי החברה. הדירות ייבנו בהתאם לאמות המידה שקבעו לעצמן חברות הבינוי הציבוריות של מחוז ברלין – ברנדנבורג. כלומר, מדובר בדירות זולות יחסית שיהיו בהישג ידו של תושב ברלין ממוצע. חברת Aldi מתכננת שחלק מהדירות יהיו דירות לדיור ציבורי מבלי להשתמש בתקציב התמיכה של הרשויות לפרויקטים כאלה. דירות בדיור ציבורי מוצעות כעת תמורת דמי שכירות של כ-6.5 אירו למ"ר (לא כולל הוצאות חימום).

גם חברת LIDL נכנסת לשוק הדיור
בכל הנוגע לשאר הדירות בפרויקטים של חברת Aldi, דמי השכירות יעמדו על 10 אירו למ"ר. הדירות הללו אמורות לקום במתחמים שבהם ניצבים כעת סופרמרקטים בני קומה אחת וגג שטוח או גג רעפים של החברה. בניית דירות מגורים מעל הסופרמרקטים תתרום לשימוש יעיל יותר בחלקות הקרקע העומדות לרשות החברה.

גם רשת חנויות המזון המוזל LIDL כבר הקימה פרויקטי בינוי באזור Prenzlauer ובאזור Bornholmer בבירת גרמניה. בפרויקטים אלו, הדירות נבנו מעל סופרמרקטים, אך מדובר בסופרמרקטים חדשים. כמו כן, החברה עובדת כעת על תכניות לבניית יחידות מגורים על גגות שלושה סניפים נוספים ברחבי ברלין. מדובר במתחם ברובע ליכטנברג, מתחם ברובע נויקלן ומתחם ברובע מיטה המרכזי. לפי מידע שנמסר מנציגי החברה, דמי השכירות אמורים להיות "דומים לדמי השכירות המקובלים באותו חלק של העיר".

source: Berliner Zeitung  

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

האם גרמניה היא השקעת הנדלן הבאה עבור משקיעי הונג קונג

עם אי-הוודאות שנוצרה בעקבות ברקזיט, המחירים הגבוהים בארה"ב והריבית הגבוהה בקנדה ואוסטרליה, יתכן שגרמניה היא האופציה הטובה ביותר להשקעות נדל"ן בין המדינות המפותחות.

בעוד ששוק הנדל"ן של הונג קונג ממשיך להתחמם, אי-הוודאות בעקבות הברקזיט והעובדה שהשווקים האחרים במדינות המפותחות נראות כמתומחרות גבוה מדי, המשקיעים בהונג קונג מתחילים להסתכל לכיוון מערב אירופה ובמיוחד לגרמניה.

למרות שגרמניה היא בעלת הכלכלה והאוכלוסייה הגדולים ביותר באירופה, היא מעולם לא היוותה יעד טבעי עבור משקיעים מהונג קונג שחיפשו נכסים במדינות זרות. אולי בגלל הנטייה האנגלו-צנטרית של הונג קונג ואולי בגלל שהם העדיפו להשקיע קרוב יותר לבית, משקיעים מהונג קונג הדירו רגליהם מגרמניה.

אולם לאחרונה, סביבת השקעות מבטיחה, תורמת לעלייה בפופולריות של גרמניה. דו"ח תחזית הנדל"ן הגלובלי שפורסם על ידי IP Global, ואשר עוקב אחר שווקים בעלי פוטנציאל להשקעות נדל"ן מסביב לעולם, הצביע על גרמניה כאחד מן היעדים המבטיחים ביותר בעולם.

יש חוסר איזון מובהק בין הביקוש להיצע בשוק הדיור בערים הגדולות בגרמניה, שבולט במיוחד בשוק הדירות בברלין ובפרנקפורט. בנוסף לכך, יש גל גדול של הגירה לגרמניה ושיעור ילודה  שנמצא בשיא מזה 33 שנים. הגרעון בהיצע צפוי להישאר ברמות של 40% עד לשנת 2030.

בברלין, בירת גרמניה, 40% מהאוכלוסייה נמצאים מתחת לגיל 35, והעיר מדורגת במקום השלישי ברשימת הערים הצעירות של 2016. המספר ההולך וגדל של חברות סטארט-אפ והעסקים החדשים בברלין מתדלקים אף הם את הגידול באוכלוסייה ואת התרבות הצעירה בברלין, כאשר חזוי גידול של 400,000 תושבים עד 2030. הביקוש הזה יגביר, קרוב לוודאי, את הלחץ כלפי מעלה על המחירים בשנה הקרובה. כרגע, שיעור הדירות הריקות בברלין הוא 1.2% בלבד עקב היצע-חסר כרוני בשוק הדיור. בשנת 2016, 12,000 בתים חדשים נבנו, למול ביקוש ל-20,000.

עבור קונים פוטנציאלים, הבנקים הגרמנים מציעים ריבית נמוכה מאוד, בדרך כלל %2.3 לתקופה קבועה של 10 שנים. הריביות הללו נמוכות באופן משמעותי מכל מקום אחר בעולם בעת הזו, והם עודדו עלייה משמעותית בהשקעות נדל"ן בברלין. בעוד שבחלק מן האזורים של ברלין דבר זה הוביל לאי-שקט עבור תושבי שכונות כגון Neukolln, בעקבות העלייה במחירים שמובילה הג'נטריפיקציה, זהו אפקט בלתי נמנע של התנאים הטובים ששוק הנדל"ן הגרמני מציע למשקיעים זרים.

בינתיים הממשלה מנסה להגביל את ההיצע בשוק השכירות, דבר שהוביל לעלייה גדולה אף יותר בביקוש. ראינו פניות רבות ממשקיעים מהונג קונג שסוף סוף התחילו להבין שכדאי להם להשקיע בגרמניה, במודל של קנייה לשם השכרה. זאת בהתבסס על היסודות המצוינים שמניעים את השוק.

תופעה חדשה שמעניינת משקיעים רבים מהונג קונג היא דירות-מיקרו. בכל אירופה האוכלוסיות של הערים הגדולות גדלות בשיעור שנתי ממוצע של 1.5%. באופן דומה, האוכלוסייה הצעירה שכוללת סטודנטים, צעירים עובדים, ויזמי הייטק שרוצים לחיות בערים גדולות כדי ליהנות מסגנון החיים שהן מציעות, מוצאים את הנכסים הללו אטרקטיביים כיוון שהם ממילא שוהים רוב הזמן מחוץ לבית.

עבור משקיעים שמחפשים לקנות דירות-מיקרו, הסיבה המרכזית היא התשואה האטרקטיבית שמספקת השכירות. המטראז' הנמוך של הדירות מאפשר לבעלים להשכיר אותם בעלויות גבוהות למטר רבוע, יחסית לנכס ממוצע, אך יחד עם זאת המחיר עדיין אפשרי עבור שוכרים שאינם בעלי אמצעים.

לדוגמא, שכונת Neukolln נמצאת במקום השני בגידול בשכירויות בברלין, כאשר רק שכונת Friedrichsrain, המפותחת יותר, נמצאת לפניה. הפופולריות של Neukolln גוברת בזמן שבכל שבוע ושבוע נפתחים עוד ברים, בתי קפה חנויות ומסעדות. כתוצאה מכך, דירות הסטודיו בשכונה מזכות את בעליהן בתשואה גבוה מאוד – עד 6.4% לעומת ממוצע של 3%-3.5% ביתר ברלין.

הברקזיט ממשיך ליצור בעיות עבור חלק מן המשקיעים בבריטניה, בארה"ב שוק הנדל"ן נראה כמתומחר ביתר, ובאוסטרליה ובקנדה קיימים כעת שיעורי ריבית גבוהים מאוד. משקיעים מהונג קונג המבקשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל פונים כעת לגרמניה, שבולטת בקרב השווקים המפותחים בכלכלה הפורחת, ביציבות פוליטית ובנתונים דמוגרפיים מצוינים.

מקור: scmp

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

היכן בבירת גרמניה עדיין משתלם לרכוש דירה

המחירים הגבוהים ביותר נרשמים ברובע מיטה וכן ברובע וילמרסדורף, והמחירים הנמוכים ביותר נרשמים ברבעים מרצאן הלרסדורף, שפנדאו ונויקלן. מי שמבקש לרכוש דירות בברלין ימצא בשלושת הרבעים הללו דירות במחירים נמוכים יחסית. תמורת דירות פשוטות או בינוניות יתבקשו הרוכשים לשלם בערך 2,000, אירו למטר רבוע. הנתונים הללו עולים ממחקר שפרסמו לאחרונה מומחי איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. מחירי הנכסים בבירת גרמניה ממשיכים בינתיים לטפס, ולפי נתונים בשנה האחרונה נרשמו עליות מחירים של בין 7% ל- 12%.

דירה במיקום טוב ברובע MITTE היוקרתי היא היקרה ביותר בממוצע (4,100 אירו למ"ר) וגם דירה ברובע שארלוטנבורג וילמרסודרף תהיה יקרה למדי (3,100 אירו למ"ר). בין 3,200 ל-3,500 אירו – אלו יהיו המחירים הממוצעים של מטר רבוע בדירה במיקום טוב ברבעים טמפלהוף, פאנקוב ופרידריכסהיין קרויצברג.

האוכלוסייה צומחת, אך מספר הדירות לא צומח בקצב מקביל

המומחה דירק וולטורף מאיגוד הנדל"ן הגרמני IVD מלין על כך שהיצע הדירות בבירת גרמניה אינו הולם, ולמרות בנייה בהיקף מסוים, אין בה כדי לענות על מלוא צרכי התושבים המגיעים לעיר. בעוד שמגמת הזינוק במחירים נבלמה מעט ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בקצב מהיר יחסית. לפי נתוני המחקר הטריים, המחירים הללו עומדים כעת בממוצע על 8.75 אירו למ"ר, לא כולל חימום והוצאות נלוות. מגמה מובהקת של עליות מחירים נרשמת גם בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים. בין הסיבות לכך אפשר למנות שערי ריבית נמוכים יחסית, שבגינן השקעות חלופיות לנדל"ן הופכות מושכות פחות.

איגוד IVD מאגד מומחי ויועצי נדל"ן וכן מנהלי פרויקטים בתחום, והוא מסתמך במחקר הנדון כאן על נתונים שנאספו בין החודשים אפריל עד ספטמבר 2017.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 
קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

מסבירה לכם היכן משתלם לרכוש נכס בבירת גרמניה

נדל"ן לדיור בברלין מצוי בסחרור מחירים. המחירים עולים ועולים. ואולם מסתבר שיש עדיין שכונות בעיר שמשתלם להשקיע בהן. ALT TREPTOW היא אחת מהן. חברת נדל"ן גרמנית מובילה בחנה את 12 הרבעים בעיר ואת 96 השכונות בהן כדי להציע לראשונה ניתוח מעמיק של כל הזדמנויות ההשקעה בעיר. המומחים של חברת Dr. Lübke & Kelber מצביעים גם על האוזרים הבאים -Rummelsburg, Konradshöhe ו-Wilhelmsruh כאזורים שכדאי לכם לבחון נכסים בהם. מדובר באזורים שהחברה מכנה HIDDEN CHAMPIONS – אלופים סמויים – מתחמים שהעין הציבורית טרם הקדישה להם תשומת לב מספקת ולפיכך עדיין טמונות בהם הזדמנויות של ממש. במונחים טכניים יותר, מדובר באזורים שרמת ההחזר הצפויה על השקעה בהם גבוהה יחסית לרמת הסיכון.

לדברי אולריך יאקה, מנכ"ל חברת Dr. Lübke & Kelber, הערכות כוללניות של העיר כולה אינן מועילות בדרך כלל. במקום זאת, הוא מציע להתבונן בהתפתחות הדינמית של העיר, שיוצרת מרכזים שונים בה ומגמות מחירים שונות מאד לעתים. יאקה מכיר בכך שמגמות מורכבות אלו מקשות על משקיעים לזהות פוטנציאל השקעה במרכז העיר, אך המחקר הנדון כאן מציע מידע מפורט שמאפשר למשקיעים לחפש הזדמנויות משתלמות. המחקר של חברת Dr. Lübke & Kelber בחן עבור כל אחד מ-12 הרבעים של בירת גרמניה ועבור כל 96 השכונות בה, את התנאים הייחודיים לו, ובהם מגמת גידול האוכלוסייה, התנאים החברתיים והכלכליים, מצב ההיצע בשוק הדיור המקומי, מחירי הרכישה והשכירות הנוכחיים וגם רמת הביקוש לדיור ברובע המדובר. המומחים גיבשו בכך את הנתונים החיוביים של כל רובע לצד הנתונים השליליים, ובכך הצליחו לשקלל את הנתונים ולהשוות בין פוטנציאל ההחזר לרמת הסיכון.

אזורי רייניקנדורף ומרצאן הלרסדורף משתלמים במיוחד להשקעה   

אזורים אלו התגלו במחקר כבעלי פוטנציאל טוב לעתיד, בהשוואה לאזורים יוקרתיים יותר שבהם איכות ההשקעה כבר קרובה למיצוי. לעומתם, ההשקעה משתלמת פחות ברובע פרידרכיסהיין קרויצברג וגם ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף, שבהם הסיכון המחושב עולה על ההחזר הצפוי. מצב הדברים המתואר כאן נכון גם ביחס לשוק הדירות החדשות. ברבעים שבהם רמת הסיכון גבוהה יחסית המומחים ממליצים על השקעות רק בדירות בגודל בינוני, לא בדירות יוקרה ולא בדירות מיקרו קטנות במיוחד. יחד עם כל זאת, יש לציין, כי השוואה בין רבעים שונים מניבה תמונה חלקית בלבד ביחס למצב השוק. זו הסיבה שמומחי החברה טרחו וירדו אף לרמת השכונה כדי לקבל תמונה מפורטת יותר על המגמות בשוק. מחקר ברזולוציה כזו מאפשר לזהות רחובות מסוימים שיש בהם הזדמנות מיוחדת. למשל, ברובע רייניקנדורף מדובר ב-HIDDEN CHAMPIONS כגון KONRADSHOEHE וכן HEILIGENSEE. אזורים אחרים ברובע, כגון WITTENAU או FROHNAU מציעים החזר נמוך למדי ביחס לרמת הסיכון.

דוגמה אחרת בפלח שוק הדירות החדשות מהווה רובע פאנקוב, שמצוי ברמת המלצה בינונית בהשוואה לשאר חלקי העיר שנבחנו במחקר. אזור WILHEMSRUH ואזור ROSENTHAL מציעים הזדמנות טובה למשקיעים, בעוד שהרובע בכללותו אינו מוגדר כבעל פוטנציאל השקעה טוב. למעשה רמת הסיכון בו עולה על רמת ההחזר הצפוי. אילו המחקר לא היה נערך ברזולוציה כה מדויקת, ייתכן שהזדמנויות אלו היו "מתפספסות" וחומקות מעיני המומחים והמשקיעים. בסך הכל, באזור טרפטוב-אלט (TREPTOW ALT) של רובע טרפטוב נרשמו ההבדלים החדים ביותר בין פוטנציאל ההשקעה בדירות קיימות לפוטנציאל ההשקעה בדירות חדשות (משתלם יותר להשקיע בדירות קיימות). יודגש שוב שמדובר בחלק מסוים של הרובע, שהמגמה בו שונה מאד מחלקים אחרים, בעלי פוטנציאל השקעה שלילי למדי, ובהם Plänterwald, Köpenick ו-Friedrichshagen. רק המחקר המדויק של מומחי החברה אפשר לגלות זאת.

מסקנה: ברלין הייתה ונותרה יעד השקעה מעניין – עם אבחנות בין חלקים שונים של העיר

השקעות נדל"ן בברלין היו ונותרו בעלות פוטנציאל החזר נאה לפי המומחים, וזאת למרות ירידה בהחזר בחלק מהנכסים בעיר ולמרות מגבלות משפטיות שהרשויות הטילו בשנים האחרונות, כגון המגבלות על שכר הדירה ועל פינוי דיירים שוכרים, או תקנות סביבתיות מחמירות במיוחד. רמת ההחזר הצפוי גבוהה מהרמה המינימלית המומלצת על ידי המומחים רק במעט מאד שכונות בברלין, כגון בטרפטוב וברומלסבורג. המומחים סבורים שרמת ההחזר אינה טובה דיה בחלקים דרומיים רבים של בירת גרמניה, כגון ואנזה וצהלנדורף, וגם בחלקים מרכזיים של העיר כגון פרידריכסהיין. "אסטרטגית ההשקעה ABBA המומלצת על ידינו מוכיחה את עצמה גם בברלין", לדברי המומחה יאקה שמסכם את מצב השוק.

למשקיעים מומלץ להקדיש מאמצים רבים יותר לחיפוש הזדמנויות של ממש באתרי B המבוקשים פחות כעת. באתרים כאלו טמון פוטנציאל רב לפיתוח ולעליית שווי הנכסים, והסיכון למשקיעים בהם נמוך יחסית כרגע.

מקור: haufe

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

היכן בברלין אפשר לרכוש נדלן במחירים נוחים

שוק השקעות הנדל"ן בברלין נחשב לאחד החמים באירופה. בשום מקום אחר בגרמניה לא עלו המחירים בקצב כה מהיר בשנים האחרונות. מחקר חדש מראה היכן ההשקעות עדיין משתלמות. בברלין מתנהלת כבר במשך שנים מלחמה – משקיעים מקומיים ומשקיעים ממדינות אחרות מתמודדים זה עם זה על הנכסים הטובים ביותר שבירת גרמניה יכולה להציע: דירות, שמחירן יותר מהוכפל במהלך עשר השנים האחרונות. המומחים סבורים שיש לברלין פוטנציאל רב להדביק את המחירים הגבוהים בערים אחרות בגרמניה, בעיקר במערב, כגון המבורג, מינכן, או פרנקפורט. המחירים בברלין היו נמוכים במשך זמן רב – והדבר נכון במיוחד בהשוואה לערים בינלאומיות גדולות וחשובות כגון פאריס או לונדון. המגמה הזו של עלייה במחירי הנדל"ן נראית הגיונית מאד לאור המצב בשטח: ברלין פופולרית במידה עצומה. רק לאחרונה פרסמה חברת PRICE WATERHOUSE COOPERS בברלין מחקר חדש שממנו עולה כי ברלין היא העיר הטובה ביותר למשקיעי נדל"ן אירופים בשנה הקרובה.

העיר מושכת משקיעים מכל רחבי העולם, וגם מהגרים מכל רחבי העולם. מספר התושבים בה מטפס בהתמדה כבר במשך שנים רבות – וכל האנשים הללו צריכים למצוא בסופו של דבר מקום לגור בו. ואולם, מבקרים של המגמה בברלין מצביעים על כך שכלכלתה של בירת גרמניה, עדיין אינה יכולה להתחרות בגובה העיניים עם כלכלותיהן של ערים גדולות אחרות בעולם. וכך עולה גם השאלה האם הגיע השוק לעת עתה לנקודת רוויה? והאם רכישת בית או דירה למגורים בעיר עודן השקעות כדאיות? יצוין שמחירי הנכסים בחלקה המרכזי של העיר, בתוך טבעת הרכבת העירונית, עלו בשנים האחרונות במידה כה רבה, כך שלתושבים ממוצעים שמשתכרים משכורת ממוצעת, קשה יותר ויותר למצוא את הנכס שהם מבקשים לעצמם.

רובע פרנצלאואר ברג בברלין ניצב במקום גבוה   

חברת חקר הנדל"ן Dr. Lübke & Kelber – בחנה 96 נקודות ברחבי בירת גרמניה ולכל אחת מהן חישבה את רמת הסיכון הצפויה מהשקעה בנדל"ן שם, וכן את רמת ההחזר הצפויה. מהממצאים עולה בבירור שבחלקים המרכזיים של ברלין כבר קשה למצוא מציאות של ממש. מי שרוצים בכל זאת להשקיע בעיר צריכים לחפש בפינות מוכרות פחות שלה, ואלו נמצאות, לדברי המומחים, בעיקר בחלקה הצפוני של העיר וגם בחלקה המזרחי. המחקר מכוון בראש ובראשונה למשקיעים מקצועיים, גרמנים או בינלאומיים. משקיעים כאלו רוכשים דירות בברלין בעיקר כדי להשכיר אותן, אך גם מי שמחפש דירה לשימושו העצמי בעיר יוכל להפיק מידע רב שיסייע לו למצוא את הדירה הנכונה בחלק הנכון של העיר.

כדי להסיק היכן בעיר משתלם לרכוש דירה, המומחים הסתמכו על נתונים ביחס לגידול מספר התושבים ברחבי העיר וגם על פרמטרים חברתיים וכלכליים, ופרט לכך הם הביאו בחשבון גם את מגמות מחירי הרכישה של דירות ואת מגמות שכר הדירה של דירות ברחבי ברלין בשנים האחרונות. כך עלה בידם לחשב רמת רווח או סיכון צפויה לכל חלק וחלק של העיר בנפרד. השקעות בטוחות יחסית נמדדו בחלקי העיר פרנצלאור ברג, בוכהולץ או וייסנזה בצפון מזרח העיר. השקעות בטוחות פחות יחסית נמדדו על ידי המומחים, לפי הנתונים, בחלקי העיר האחרים כגון ואנזה, טמפלהוף, שונברג, צהלנדורף או גרונוואלד. בולטת לעין העובדה שרבים מאזורים אלו נמצאים בחלקה הדרום מערבי של ברלין. הרקע האפשרי לכך הוא שמחירי הנכסים באתרים אלו היו גבוהים כבר לפני הזינוק האחרון במחירי הנדל"ן בעיר, ולפיכך המומחים לא מזהים בהם פוטנציאל רב להמשך עליית המחירים, לא לגבי דירות בשכירות ולא לגבי דירות לרכישה.

מפה מפורטת שהמומחים פרסמו מציגה את דמי השכירות הממוצעים ברבע הראשון של שנת 2017, לפי נתוני אתר IMMOBILENSCOUT המרכזי. אזור גרונוואלד הוא היקר ביותר בעיר, ודמי השכירות הממוצעים בו הם 11.73 יורו למטר רבוע, עבור דירות קיימות (להבדיל מדירה חדשה). מהמפה עולה גם, כי רבעים אחרים ובהם מיטה, קרויצברג ופרנצלאור ברג אינם רחוקים מאד בטבלת יוקר דמי השכירות. המפה מציגה נתונים גם בפילוח לפי דירות קיימות לעומת דירות בבניינים חדשים (שבהן המחירים גבוהים מעט יותר, ככלל, הן ביחס לשכירות והן ביחס לרכישה). מהנתונים אפשר להסיק גם, כי המחירים של דירות קיימות בבירת גרמניה עלו בקצב תלול במיוחד בחמש השנים האחרונות. ברובע נויקלן המחיר כמעט הוכפל, ובאזור גרונוואלד שהיה יקר גם קודם לכן מדובר בעלייה של 52% "בלבד".

כדי לקבוע מהם האתרים הטובים ביותר למשקיעים, המומחים של חברת Dr. Lübke & Kelber בחנו את פרמיות הסיכון וכן את ההחזרים הצפויים בכל אחד מחלקי בירת גרמניה. במקומות שבהם רמת הסיכון אינה גבוהה מדי או ההחזר הצפוי גדול דיו יש לדעתם הזדמנות טובה למשקיעים. הם קוראים לאזורים אלו HIDDEN CHAMPIONS – האלופים הסמויים, שאותם אפשר לגלות בעזרת המחקר שלהם. הם פרסמו את ממצאיהם יחד עם מפה אינטראקטיבית שמאפשרת חיפוש מהיר. בתחום זה מוביל בבירור אזור ALT-TREPTOW ברובע TREPTOW KOEPENICK של העיר, והדבר נוגע הן לבנייה חדשה והן לנכסים קיימים. הבאים בטבלה הם חלקי עיר נוספים בצפון ברלין או במזרחה, ובהם: MAERKISCHE VIERETEL ברובע רייניקנדורף, בעיקר ברצועה, שהראפר הנודע SIDO תיאר פעם כאזור פשיעה בולט, אך כעת מצב הדברים בחלקים רבים של ברלין משתנה.

חלקים משתלמים פחות של העיר אפשר למצוא באזורים חדשים יחסית בדרום מערבה, כגון צהלנדורף, דאהלם או גרונוואלד, אך יחד עם זאת, גם חלקים שנחשבים קלאסיים יותר מאלו, ובהם שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, וילמרסדורף, שונברג או גם קרויצברג. אפילו ברובע מיטה המרכזי והיוקרתי ההחזרים מן ההשקעה צפויים, לפי דעת המומחים, להיות נמוכים במקצת מסף הרווח הצפוי הכדאי להשקעה. מחירי הנכסים פשוט גבוהים מדי באזורים אלו. בחלקים אחדים של העיר ניכרת "מגמה לרמת מחירים גבוהה, שאינה מאפשרת יחס אופטימלי בין הסיכון להחזר הצפוי מן ההשקעה", כך אומר אולריך יאקה, מנכ"ל חברת Dr. Lübke & Kelber  – הוא מוסיף, כי הדבר נכון בעיקר לחלקי העיר הדרומיים יחסית, כגון ואנזה וצהלנדורף, אך גם לחלקים פנימיים יותר כמו פרידריכסהיין. על אף הירידה ברווח הצפוי מההשקעה, ברלין נותרה יעד מועדף ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן המקומיים והבינ"ל.

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

הברקזיט גרם לגרמניה להיות מושכת אפילו יותר עבור משקיעי נדלן

נדמה שסקטור הנדל"ן איננו עמיד יותר בפני חששות הברקזיט מזה הפיננסי. ככל שחולפים החודשים ואין באופק תוכנית ברורה מצד הבריטים על עזיבת האיחוד האירופי, משקיעי הנדל"ן תרים אחר מקומות צפויים ורווחיים יותר להזרים אליהם את כספם. המקלט הגרמני היציב מוכיח את עצמו כמוקד מרכזי.

סקר שפורסם השבוע ע"י חברת הביקורת PwC והמכון לקרקע עירונית מצא כי בירת גרמניה ברלין נמצאת בראש רשימת האטרקטיביות להשקעות ופוטנציאל פיתוח. ברלין, פרנקפורט, מינכן והמבורג תפסו את מקומן בין שש הערים המובילות בדוח "מגמות מתפתחות בנדל"ן ל-2018", אשר כלל ראיונות עם 818 אנשים מתעשיית הנדל"ן. ההזדמנויות הכלליות בלונדון ל-2018 דורגו במקום ה-27 בלבד.

סך ההשקעות בנדל"ן בגרמניה בשנה האחרונה עמד על 68 מיליארד אירו (79 מיליארד דולר). זאת לעומת 54 מיליארד אירו בשנה הקודמת. זוהי נקודת מפנה שכן מדובר בסכום גבוה יותר מאשר סך ההשקעות בנדל"ן בבריטניה שעמד על 66 מיליארד אירו.

החדשות הרעות עבור אזרחי גרמניה הן שכל התלהבות ההשקעות גורמת לעליית מחירי הקניה והשכירות בברלין. אך חברת PwC מצאה, כי מובילי התעשייה טוענים שהצמיחה בבירה הינה בת-קיימא הודות לסצנת הטכנולוגיה המשגשגת והגידול באוכלוסייתה. לונדון היא העיר הנסקרת היחידה באירופה בה צפויים מחירי השכירות לרדת, כך על-פי המחקר.

"גרמניה היא מדינה יציבה כבר זמן רב," אמר אחד מבעלי ההון ל-PwC. "בכל הקשור לברלין, אנשים מאמינים באמת ובתמים שהיא עומדת להפוך לעיר מובילה באירופה, ועל כן שחק השקעות הנדל"ן בברלין פורח."

 רעל הברקזיט

החששות סביב השפעתה הכלכלית של הברקזיט לא נעלמו מאז משאל העם הבריטי בקיץ אשתקד. היעדרו של הסכם יציאה ברור מהאיחוד הוביל לכך שברוב הסקטורים ישנה דאגה בכל הקשור לחוקים חדשים והנזקים שהם יגרמו לעסקים.

"אנו לא רואים ב-18 בחודשים הקרובים את סופו של הברקזיט אלא את תחילתו," אמר משקיע בינלאומי המבוסס בלונדון. "זהו נושא שהולך להשפיע על סנטימנט המשקיעים ועל קבלת ההחלטות של כל הגורמים בכלכלה – כולל אותנו – במשך מספר שנים, אלא אם יתברר שישנו פוטנציאל מפתיע; אך כרגע זה נראה בלתי-סביר בעליל."

החששות סביב הברקזיט כבר נראים כמו הזדמנות מצוינת עבור פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה. בנקים עולמיים גדולים כגון סטנדרט צ'ארטרד וגולדמן זאקס – כבר מתכוננים להעביר את בסיס הפעילות האירופית אל העיר.

הקסם של מקרון

כעת אחרי שהכלכלות המרכזיות של אירופה – גרמניה, צרפת והולנד – כבר עברו את הבחירות הכלליות של 2017, ומנעו הישגים פופוליסטיים משמעותיים, נדמה שהמצב הפוליטי באירופה פחות תנודתי ממה שהיה לפני כשנה.

ע"פ דיווחים, המשקיעים אפילו נשבים בקסמו של עמנואל מקרון – גישתו של הנשיא הצרפתי התומכת בעסקים צפויה לתת דחיפה גבית למדינה.

"עם מקרון אנו רואים שישנה תנועה של משקיעים לכיוון פריז. זו תנועה שלא היתה קיימת לפני שנה," אמר מרואיין בריטי ל-PwC. "הצרפתים יוצאים מגדרם כדי לחזר אחר משקיעים."

עיר נוספת ראויה לציון השנה היא קופנהגן, אשר התברגה במקום השני יחד עם פרנקפורט. הבירה הנורדית נהנית מכלכלת תיירות חזקה, והגידול בתעסוקה הוביל גם הוא לביקושים להשקעות במגורים. העיר נתפשת גם כאחת הערים שהכי טוב לחיות בהן ברחבי העולם.

מקור: qz

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

ברלין מחזקת את שמה כמקלט למשקיעים אחרי עידן הברקזיט

גאות בשוק הבניה ומחירים נמוכים מושכים את האלפיון העליון לבירת גרמניה

ברלין – שתמיד היתה מפורסמת כבירתה האירופית של ההיפסטרים, סטודנטים, וכוכבי רוק במשרה חלקית – נולדת מחדש בימים אלה, כעיר המקלט של האלפיון העליון. כאשר דייויד בואי עקר למערב ברלין למשך שלוש שנים במהלך שנות השבעים, העיר היתה רוויה בדיור זול ובסצנת מוזיקה מחתרתית משגשגת. את רובע שנברג (בו בואי חי בזמנו) ואת הרובע השכן קרויצברג – אשר היה פופולרי בקרב מהגרים מטורקיה – כבר לא ניתן לזהות כיום. צעירי הפאנק והמהפכנים הוחלפו בצעירי מעמד הביניים, ובתים נטושים הפכו לפנטהאוזים ובתי קפה טרנדיים – על אף הגראפיטי המבכה על הג'נטריפיקציה באזור. גרמניה מהווה בית עבור למעלה מ-13,000 אנשים עשירים ביותר (בעלי שווי נקי של למעלה מ-30 מיליון דולר) – כך לפי Wealth-X, חברת המחקר העוקבת אחרי פעילותם של אנשי האלפיון העליון. זוהי עלייה של כמעט 5% לעומת 2016. בכל הקשור לאטרקטיביות עבור העשירים, המחקר שלה מדרג את ברלין במקום ה-11 ברשימת הערים האטרקטיביות להשקעה. "עם התקרבות הברקזיט, ברלין נתפשת כהזדמנות השקעה עבור הון ריבוני ועבור משקיעים בעלי שם מכל רחבי העולם", אומר וינסטון צ'סטרפילד, מנהל תחום מחקר מותאם ב- Wealth-X. במהלך שני העשורים האחרונים, העיר רואה גידול יציב בפרוייקטים של דיור ומלונאות יוקרה. מלון אדלון – אשר אירח בעבר את מרלן דיטריך, צ'רלי צ'פלין וג'ון ד. רוקפלר – פתח את שעריו מחדש ב-1997. מאז הצטרפו אליו מלון ריץ-קרלטון (2004) ומלון וולדורף אסטוריה (2013). ב-2012 נפתח מלון חמישה כוכבים בשם Das Stue במבנה השגרירות הדנית לשעבר.

אז נכון שלבני האלפיון העליון יש עכשיו המון מקומות ללון בהם – אבל הם גם תרים אחר הזדמנויות השקעה. גם קרנות ההון אינן הרחק מאחור. "ההון שמציף את שוק הנדל"ן הגרמני מגיע מכל מקום בעולם," אומר גרהארד להנר, ראש ניהול קרנות אירופה בזרוע ניהול ההשקעות של Savills. "כמובן שברלין מהווה שוק השקעות אטרקטיבי ביותר עבור הון זר, במיוחד מאסיה."

מרכז סוני בברלין נרכש בחודש שעבר עבור כמעט 1.1 מיליארד אירו בידי קבוצת משקיעים בהובלת קרן פנסיה קנדית. זו היתה אחת העסקאות הגדולות בשוק הנדל"ן האירופי השנה. Savills עצמה מכרה את מתחם Potsdamer Platz אשר נבנה בשנות התשעים – הכולל 267,000 מ"ר של שטחי מסחר – לשותפות הנכסים ברוקפילד וחברת השקעות קוריאנית, עבור 1.3 מיליארד אירו בתחילת 2016."ברלין הפכה לעיר הדינמית ביותר בגרמניה, והיא נמצאת באותה ליגה כמו לונדון, פריז ואמסטרדם," אומר מר להנר. עיתון ה-South China Morning Post כלל כותרת לאחרונה ובה המילים: "עכשיו הזמן להשקיע בנכסים בברלין!". סך ההשקעות בנכסים בברלין עלה ל-5.9 מיליארד אירו בשנה הנוכחית עד ספטמבר, כך על פי יועצי הנכסים JLL. זוהי עליה של 74% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי העיר רשמה את שיעור אכלוס המשרדים הגבוה ביותר בעשור האחרון, כך נאמר שם. האטרקטיביות ברורה. ברלין עדיין מהווה מרכז עבור חברות סטארט-אפ בתחום הטכנולוגיה ועבור סטודנטים מכל העולם. זאת הודות למחירי נכסים נמוכים ביחס לערי בירה אחרות באירופה, על אף עליית המחירים המשמעותית של השנים האחרונות, ע"פ Wealth-X. מחירי השכירות עולים בשיעורים של 7-12 אחוזים בשנה, והמומחים מצפים, כי מגמה זו תימשך בשנים הקרובות, הודות למלאי בתים קטן יחסית.

ההון הזר מחפש בית חם: השקעות נדל"ן בברלין

דו"ח של חברת הייעוץ PwC מציין, כי "גרמניה בכללותה נתפשת כמקלט חדש עבור הון זר; חמש הערים המובילות מבחינת הזדמנויות השקעה ופיתוח ב-2017 הינן ברלין, המבורג, פרנקפורט, דבלין ומינכן." הדו"ח ציטט משקיע מוביל שאמר, כי "ברלין הינה עיר גדולה ואנו חוזים בה גידול משמעותי במהלך 10 השנים הקרובות."

ועם זאת הרוכשים מודעים היטב להזדמנויות פוטנציאליות, כך ע"פ יו וויד-ג'ונס, מנכ"ל קבוצת בנק המשכנתאות Enness. "אנו רואים זינוק עצום בעניין מצד משקיעים זרים בברלין," הוא אומר. "באופן היסטורי ברלין נתפשת כעיר המוערכת בחסר. זה היה הזרז לעניין הראשוני באזור – בתחילה ממקומיים אשר ראו את מחירי השכירות המאמירים והבינו כי רכישת נכסים היא הגיונית מבחינה כלכלית. אך לאחר מכן הצטרפו אליהם גם המשקיעים הזרים, ככל שהם החלו להתרחק ממוקדי ההשקעה המסורתיים באירופה בחפשם אחר ערך לכספם." אם נוסיף לך את שיעורי הריבית האפסיים באירופה יחד עם הביטחון הפיננסי היחסי בגרמניה, מבינים שברלין היא בהחלט עיר "אופנתית", ע"פ וויד-ג'ונס. "אחד מציידי הראשים המובילים שאני עובד איתם נמצא במונקו, וכיום ממוקד באופן בלעדי בברלין. עד כדי כך ישנו ביקוש בעיר לכשרונות איכותיים." לונדון, אשר עדיין מהווה את שוק הנדל"ן הפעיל ביותר באירופה, עומדת בפני מהומת הברקזיט, וברלין צפויה להיות אחת הנהנות המרכזיות מכך – עקב ההון הזר המחפש אחר בית חם. "כרגע אנו רואים גידול בעניין מצד ארה"ב וטורקיה. ברלין נתפשת כמקלט בטוח בשתי המדינות הללו," אומר הדובר של Ziegert – סוכנות נכסים מקומית. "אותו עיקרון תקף גם לגבי השקעות מאסיה והמזרח התיכון. ישנו גידול יציב בשיעור המשקיעים מסין המחפשים אחר פרוייקטים איכותיים חדשים ברובע המרכזי מיטה. הביקוש מסינגפור הוכפל ויותר במהלך השנה האחרונה, וגם לרוכשים מאיחוד האמירויות הערביות מיוצגים היטב בברלין."

מקור: Financial Times

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

כמעט באף עיר אחרת לא עולים המחירים כפי שהם עולים בבירת גרמניה. המגמה הזו צפויה להימשך גם בעתיד, אך נראה שתיחלש מעט, כפי שמעיד מחקר שפורסם לאחרונה.

בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בברלין בערך ב-10% לשנה וכעת הגיעו למחיר ממוצע של 3,036 יורו למ"ר, כפי שנרשם בשנת 2016. המגמה הזו תימשך בשנים הקרובות, אך קצב העלייה צפוי להתייצב על בערך 5 5% בשנה. כמו כן, צפויה עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות ברבעים המרכזיים ביותר של ברלין וגם במחירי דירות מחודשות לאחר שעברו שיפוץ מקיף.

כל זאת ואף נתונים נוספים, עולים מדו"ח נדל"ן ברלין שחברת יעוץ הנדל"ן ציגרט פרסמה לאחרונה.

הביקוש מתאים עצמו להיצע 

המחיר הממוצע הגבוה ביותר למטר רבוע בבירת גרמניה נרשם כעת ברובע מיטה – 4,693 יורו למ"ר, ואחריו ברשימה: קרויצברג עם 3,957 יורו למ"ר וטירגארטן עם 3,948 יורו למ"ר. העליות התלולות ביותר במחירי נדל"ן נרשמו בחמש השנים האחרונות בחלקים שוליים יחסית של העיר שהפוטנציאל שלהם התגלה מאוחר יחסית, ובהם טירגארטן – עם עלייה של יותר מ- 131%  ו-TREPTOW עם עלייה של יותר מ- 128%.

היות שכבר כעת, 1% מכלל הדירות בברלין עולה יותר מ- 7,500 יורו למ"ר, הביקוש מתאים עצמו למצב השוק. בפעם הראשונה נרשם השנה ביקוש גבוה מהיצע לדירות בפלח השוק של 5,000 יורו ומעלה למטר רבוע.

גורם נוסף שתורם למגמה זו הוא האינטרס הגובר של משקיעים מחו"ל בברלין. כעת, כל רוכש רביעי של נכס בברלין הוא תושב חוץ, לדברי סוון הנקס, מנכ"ל ציגרט. גם התנופה הכלכלית ברחבי ברלין מסייעת רבות להתפתחות זו, היות שמספר התושבים שנהנים מהכנסה גבוהה זינק בלא פחות מ-70% בעשר השנים האחרונות.

פרופסור מיכאל פויגטלאנדר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IQ שמקום מושבו בקלן, מציין בדו"ח, שגידול מספר התושבים והפיתוח הכלכלי יהפכו גם בעתיד נכסי דיור ונכסים עסקיים למושכים עבור הציבור. היות שכך, לא נראה שתתפתח בקרוב בועת מחירים ונראה שהמחירים מייצגים נאמנה את המציאות בשטח. גידול מספר התושבים בבירת גרמניה עומד על כ-1.7 אחוז בשנה ומספר התושבים כעת הוא 3.67 מיליון. קצב הגידול השנתי עלה בשנים האחרונות. גם אזורים בסביבת העיר הופכים מבוקשים יותר ויותר. עד שנת 2030 צפוי המטרופולין של ברלין וברנדנבורג לרשום גידול אוכלוסייה של כ- 7%.

עבור ברלין עצמה (השטח העירוני הפנימי), הרשויות המקומיות העוסקות בענייני פיתוח עירוני, חוזות גידול של כ- 6%, ומגמה זו פירושה שעד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות נוספות. בהשוואה לנתוני הבנייה הנוכחיים, בערך 10,600 דירות חדשות מדי שנה, קל להסיק מיד שקצב הבנייה אינו עומד בקצב הגידול במספר התושבים.

מצב שוק הדיור קשה יותר ויותר בגלל העדר שטחים פנויים

אחת מחברות הייעוץ בתחום הנדל"ן ערכה לאחרונה סקר בקרב 100 יזמי הנדל"ן הפרטי המובילים בברלין. 88% מהנשאלים מאשרים בתשובתם שהזמנים הנדרשים להגשת תכניות בנייה ואישורן הולכים ומתארכים.

יתרה מכך, 65% מהנשאלים ציינו שמצבם בשוק קשה יותר מבעבר, היות וקשה למצוא שטחים פנויים שמתאימים לבנייה. 87% מהנשאלים הכירו בכך שהיצע המגרשים לבנייה אינו מספיק. מגמות אלו ואחרות גורמות לכך שכיום דירות קטנות במיוחד, שנקראות גם "מיקרו דירות" – הופכות מבוקשות יותר ויותר לרוכשים ולפיכך גם ליזמים בבואם לתכנן את הפרויקטים שלהם. דירות כאלו עשויות להחליף מגורים בשכירות בקרב תושבי ברלין, או לאפשר להם למכור דירה גדולה ולעבור לדירה קטנה יותר וזולה יחסית, אך מודרנית. המומחים מציינים גם שיש פוטנציאל נרחב לציפוף הבינוי בחלקים של מרכז ברלין ולהקמת דירות חדשות בהם, עד 10,000 דירות ליתר דיוק.

למרות התנגדות פה ושם, ברלין ממשיכה לצמוח בכל הממדים האפשריים, פנימה, החוצה וגם למעלה, לדברי המומחה הנקס. הוא מוסיף, כי הביקוש הדינמי בכל פלחי השוק הוא אות חזק לכך שכדאי למשקיעים פרטיים להמשיך להתעניין בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

מקור: cashonline

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

שוק הנדל"ן בברלין רשם בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נפח עסקאות של למעלה מ-6 מיליארד יורו, ובכך עבר למעשה את התחזית בתחילת השנה. ברלין הפכה ליעד ההשקעות המוביל מבין 7 יעדים מרכזיים ברחבי גרמניה.

בשוק השקעות הנדל"ן בברלין נרשמו עסקאות בנפח כולל של למעלה מ-6 מיליארד יורו בפרק הזמן המדובר

וזאת לפי ניתוח של מומחי חברת COLLIERS INTERNATIONAL המכובדת. בין הדוגמאות אפשר לציין את מרכז SONY CENTER שהחליף ידיים תמורת למעלה ממיליארד יורו.

ברלין מובילה בבירור על פני מינכן 

המומחה אולף בוהלמן, ראש תחום שוקי הון בברלין בחברת COLLIERS INTERNATIONAL, מציין שנפח כזה של עסקאות עולה בהרבה על נפח העסקאות שנרשם במינכן בפרק הזמן המדובר – 3.8 מליארד יורו בלבד. הוא מוסיף, כי ברלין נמצאת בראש רשימת היעדים המובילים להשקעה בקרב כל סוגי המשקיעים – גרמנים וזרים גם יחד.

מעורבות בינלאומית גבוהה בהשקעה בברלין  

משקיעים זרים אחראים ליותר מ-70% מכלל נפח העסקאות בבירת גרמניה. לדברי המומחים, הם נהנים ממצב נוח של השוק ומרוויחים רבות מהשקעותיהם. שיעור התשואה הראשונית עבור נדל"ן משרדי מבוקש במיוחד בברלין ירד לאחרונה בכ-3%. בין הסיבות לכך אפשר למנות את הדינמיקה החזקה סביב עלייה בדמי השכירות בעיר, מה שמוביל לביקוש נמוך יותר לנכסים בשכירות, אך מבסס תחזיות לרווח עתידי גבוה יחסית למשקיעים בעלי הנדל"ן.

שטחי משרדים מהווים את רוב העסקאות

בפלח זה של השוק נרשמו בפרק הזמן המדובר עסקאות בנפח של כ-70% מכלל העסקאות. במיוחד יש לציין עסקאות בשטחי מסחר קמעונאי ומלונות, שהסתכמו ב-700 מיליון יורו, כלומר כ-12% מכלל נפח העסקאות.

תחזית לנפח שנתי כולל של 7.5 מיליארד יורו לשנת 2017  

התחזית לרבע האחרון של השנה חיובית אף היא. המומחה רוברט כריסטיאן גירט מחברת COLLIERS INTERNATIONAL בסניף ברלין מניח שנפח עסקאות של 7.5 מיליארד יורו יירשם בסוף חודש דצמבר 2017, ושגם הרבע האחרון של השנה יהיה רבע עם פעילות בלתי מבוטלת.

מקור: immocompact

קרא עוד
Inspiration Group