בלוג ברלין

 
אפריל
172020
 

Berlin_Panorama_(8324921866)-1

המכון לחקר אורבני, מחוזי ודיור (GEWOS) פרסם לאחרונה הערכת מצב לפיה ברחבי גרמניה מחירי הדירות והבתים הפרטיים המשיכו לעלות גם במהלך הרבעון השלישי של 2019.

ע"פ הדוח, מחיר מ"ר ממוצע עמד על 2,273 דולרים. מחירי דירות בבעלות פרטית מלאה ברחבי המדינה עלו בממוצע ב-8.2% בהשוואה לשנה הקודמת.

מנכ"לית GEWOS, קרולין ואנדזיק, אמרה לסוכנות החדשות הגרמנית (DPA) כי זוהי השנה השלישית ברצף שבה קצב עליית מחירי הבתים הפרטיים לא הואט.

ואנדזיק אמרה כי "גם נקודתית בשבע הערים הגדולות בגרמניה, אין שום סימן להאטת תנופת עליות המחירים."

גובה הצעות הרכישה לדירות בברלין המבורג, מינכן, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף עלו ב-9% במהלך השנה.

Source: MENAFN

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

לעולם אל תמכור שוב

הם מכנים עצמם "סינדיקט של בנייני דירות": ארגון שקונה בנייני מגורים בגרמניה. לא כדי למקסם את ההחזר על השקעתם, אלא כדי שהתושבים יוכלו לנהל את הבתים בסולידריות. איך זה עובד? להלן הפרטים על דירות בברלין בבנייני מגורים ברוח קצת שונה.

סוזן קאהל כבר ראתה את עצמה עוברת לפרברי ברלין. הפנסיונרית בת 68 קיבלה "צמרמורת" כשגילתה שהבית בו הייתה דיירת כבר 32 שנה עומד למכירה. היא חששה שהמשקיעים ייכנסו לתמונה והמחירים יעלו. היא ישנה רע בלילות ודאגה לעתיד לבוא.

כך היא מספרת את הדברים, בסלון של דירתה הנאה, בת שלושה חדרים, בה היא גרה לבד. ציורי טבע דומם ודיוקנאות תלויים על הקירות סביבה, ואת רובם היא ציירה ממש בעצמה. הדירה נמצאת בצפון ברלין – באזור שונברג, המיקום טוב, למשל כרבע שעה הליכה לחנות הכלבו WEST. בפועל, הבית שבו מתגוררת גברת קאהל אכן נמכר. אבל הדברים הסתיימו אחרת מכפי שחששה, לשמחתה.

המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים לעלות. הזינוק הזה במצב השוק משפיע על אנשים רבים, ולא תמיד לטובה. במיוחד נכון הדבר לגבי דיירים שכבר לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה משלהם, או לא יכולים להרשות לעצמם את תשלום דמי השכירות המאמירים כל הזמן. אבל בכל זאת, אנשים טובים נכנסים לתמונה ומביאים לשוק רעיונות יצירתיים כיצד להתמודד עם המצוקה. כך למשל, קבוצות וקהילות של דיירים מתארגנות לשכירות משותפת – אנשים אלו אינם קונים בניין או דירה כדי להשיג תשואה מקסימלית על השקעה כלשהי, אלא קונים, ולעתים רק שוכרים, בתיאום קבוצתי כדי לחיות יחד באווירה נעימה ובמחירים נוחים.

הגמלאית קאהל עשתה זאת יחד עם דיירים וארגון שנקרא "סינדיקט בתי הדירות". יחד הם עולים בכוחם על לא מעט משקיעים פרטיים וחזקים כלכלית. הרעיון הבסיסי לסינדיקט בתי הדירות מגיע משוק הדיור של פרייבורג. יוהאן שמידט, 56, הוא דובר הסינדיקט. המטרה שלהם היא לקנות בתים יחד, לנהל אותם בסולידריות ולעולם לא למכור אותם שוב. ובאמת מדובר בכוונה לא למכור בתים אלו שוב.

הרעיון פשוט למדי. קהילה שרוצה לקנות ולגור בבית מקימה עמותה. יחד עם סינדיקט בתי הדירות, העמותה מקימה חברה כלכלית קטנה ורשומה כחוק. התושבים עושים הכל בעצמם, הם מנהלים את הבית, מחליטים על גובה שכר הדירה, מבצעים שיפוצים ומקבלים דיירים חדשים. עם זאת, לסינדיקט שמורה זכות וטו בסוגיות מהותיות. מעבר לכל היבט אחר, זכותו לשלול את האפשרות שהבית יימכר אי פעם שוב ויחזור לשוק.

149 בתים שייכים כיום לסינדיקט. "הביקוש עצום והוא אף עולה מיום ליום", כך אומר שמידט. הסיבה העיקרית לכך היא שהצטרפות ליוזמה זו מספקת הגנה לתושבים וגם לשוכרים מפני עליית מחירים דרסטית, מכיוון שהבעלים – כלומר התושבים – לא צריכים ולא מצפים להרוויח תשואת הון מן הבית. בינתיים מתגוררים בכל הבניינים הללו כ 5000 תושבים. ובסך הכל, כולל עלויות השיפוץ, הושקעו בפרויקט כ-300 מיליון אירו.

"חלק מהדירות עמדו ריקות במשך שנים"
אך נשאלת השאלה כיצד יכולה קבוצה המורכבת בעיקר מאמנים ופרילנסרים, או פנסיונרים, עם הכנסה צנועה ואף לא תמיד יציבה, לממן רכישת בית באופן זה? ויתרה מכך, מדובר גם במיקומים מבוקשים במיוחד, כגון באמצע ברלין, שם שיעור הנכסים הפנויים עומד על חלקיקי אחוז  כבר שנים, בגלל הביקוש הגבוה. כיצד הם מצליחים לעשות זאת?

הולגר לאוינגר, 48, עדיין מתקשה להאמין אף כיום שהם באמת הצליחו. לאוינגר הוא אחד מ -17 החברים השייכים לעמותת "קומי * 13", על שם מספר הבית ברחוב Kurmärkische Straße.

לבניין חמש קומות בסך הכל, ויש בו שתים-עשרה דירות, כאשר שטח המגורים הכולל בהן עומד על כ- 1,600 מ"ר, בתוספת שטחי מסחר קטנים בקומת הקרקע. בבניין היה צורך בעבודות שיפוץ ורענון נרחבות למדי, לדברי הולגר, ששמח על חידוש פני הבניין בכללותו. הוא מציין כי "כמה דירות בבניין עמדו ריקות במשך שנים". הבניין בכללותו עלה ארבעה מיליון אירו. השיפוץ בו אמור לעלות 1.7 מיליון אירו נוספים.

קרן "אדית מריון" הציעה לרוכשים כמחצית מסכום ההלוואות שנדרשו בבנק, 450,000 אירו, כמעין מימון ביניים, על התושבים להחזיר את הכסף בעתיד. מטרת הקרן היא לחלץ שטחי מגורים מידיהם של הספקולנטים כדי שתושבי ברלין יוכלו להשתמש בהם "למטרה מקובלת חברתית ולצמיתות". על התושבים לשים על השולחן גם סכום כסף פרטי משלהם, ולשם כך ניהלו חברי העמותה קמפיין גיוס נמרץ בקרב משפחה, חברים ותומכים. עד אמצע אוגוסט הם הצליחו לגייס 415,000 אירו, כך אומר לואינגר. חלק מהכנסות מדמי שכירות עתידיים במקום ישמשו להחזר ריבית והחזר הלוואות. חלק אחר יועבר לידי סינדיקט בתי הדירות, לצורך מימון פרויקטים חדשים.

שמידט מעריך כיום כי הסינדיקט הוא סיפור הצלחה שרבים יכולים ללמוד ממנו, וטומן בחובו רעיון למדיניות שתוכל להחזיר את איכות החיים והיציבות הכלכלית לידי תושבים בערים גדולות בגרמניה, שמתמודדים עם זינוק במחירים ואף עם ספקולציות של משקיעים. עד כה, רק פרויקט אחד נכשל. זו הייתה "חורבה", שאיש לא חי בה כבר שנים. עלויות השיפוץ התבררו כגבוהות בהרבה מכפי שתוכנן. הבית נמכר בסופו של דבר במכירה פומבית, מפני שלא הייתה כל בררה אחרת. הבנק וגם המלווים הפרטיים הפסידו כסף.

התושבים העתידיים החברים בעמותת "קומי * 13" מתכננים כעת כיצד לחלק את החדרים בכל דירה בבניין. רעיונות יצירתיים שונים כבר הועלו, ולפעמים מתנהלים דיונים ארוכים. חזית הבניין היפה כבר שופצה. באוקטובר 2020, הדיירים הראשונים רוצים להיכנס לדירות המשופצות.

Source: Spiegel

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

שוק הנדלן של ברלין ממשיך לצמוח והמחירים עולים בהתאם

בירת גרמניה זוכה ביוקרה כלכלית נוספת מדי שנה בשנה, עם שילוב חזק מאד של כלכלה, מצב פוליטי יציב ואיכות חיים גבוהה, כמו גם מחייה זולה יחסית. בחלקים המרכזיים במיוחד של העיר ניכר לעין ביקוש רב לנדל"ן, שההיצע המוגבל בשוק אינו יכול להתמודד איתו. למרות מספר גבוה יחסית של פרויקטים של בנייה חדשה – על ידי חברות בנייה שיתופיות בבעלות ציבורית או על ידי קבלנים, יזמים ומפתחי נכסים פרטיים. יש גם פרויקטים שבהם מתרחש שיתוף פעולה בין יזמים שונים – אבל כל ההיצע גם יחד עדיין אינו עונה על הצרכים. אחת ההשלכות של מצב זה היא העלייה המתמדת במחירי הנכסים והשכירות.

המחיר הממוצע המבוקש תמורת דירה בברלין הוא 3,706 אירו למ"ר (עליה של 12.7% לעומת שנת 2017; לפי דו"ח שוק הדיור של מומחי HYP לשנת 2018); מספר זה מייצג את כל חלקי ברלין, כאשר כמובן יש חלקים מבוקשים ויקרים יותר וחלקים מבוקשים ויקרים פחות. משקיעים בינלאומיים רואים את הפוטנציאל הגבוה של העיר הירוקה של גדות הנהר Spree והם מתעניינים במיוחד בנכסים בבנייני דירות. המחיר המבוקש בתחום השכיח והממוצע לשטח מגורים בנכסים בבנייני דירות נע בין 2,621 אירו למ"ר (עלייה של 16.4% בהשוואה לשנת 2017; לפי מומחי חברת HYP) לסכום של 3,330 אירו (נכון לרבעון הראשון של 2018).

רוב המשקיעים הבינלאומיים מקווים כמובן שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות. למעשה, המחירים עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לערים אחרות באירופה. קרן פנסיה דנית רכשה לאחרונה 3,700 דירות בעיר. לאחר העסקה הזו  ועסקאות דומות שבהם משקיעים זרים נכנסו לשוק הנדל"ן הגרמני המבוקש, חלקם של המשקיעים הבינלאומיים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה צמח בכ-27%.

גם האסטרטגיה של המשקיעים משתנה כעת יותר ויותר, מ"לקנות בזול ולמכור במהרה קצת יותר ביוקר",  ל"לקנות ולהחזיק לאורך זמן". ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 12% פחות דירות בהשוואה לשנה הקודמת (וזאת לפי נתוני סקר של Berliner Zeitung).

טווחי מחירים
בכל הנוגע למחירים ניתן לראות כי טווח המחירים הנמוך (פחות מ-2,000 אירו למ"ר) יורד וכי באזורים מסוימים בברלין אין כלל דירות זמינות בקטגורית מחירים נמוכה זו. טווח המחירים שבין 2,000 אירו למ"ר ל-4,000 אירו למ"ר הוא כיום החשוב ביותר. טווח המחירים שבין 4,000 אירו למ"ר ל -6,000 אירו למ"ר הולך ומתרחב בגלל עליות המחירים, ואילו טווח המחירים הגבוה ביותר (מ- 6,000 אירו למ"ר ומעלה) נותר מתחת ל-10%מכלל השוק ( לפי דוח Hyp Wohnmarktreport).

בכל חלק של בירת גרמניה ישנם עדיין דירות שמוצעות לפחות מבחינה תיאורטית במחיר סביר: פחות משליש מהדירות בברלין פורסמו עבור משקי בית שאינם אמידים, ומדובר בסכומים של החל ב-6.5 אירו  למ"ר לחודש. יצוין כי במקרים רבים מדובר בנדל"ן שאיכותו לוקה בחסר (כמו מצב תחזוקתי ירוד, תנאי סביבה לא אופטימליים או פעילות בנייה ענפה באזור שגורמת למטרדי רעש).

תחזית
בכל הנוגע למצב הנדל"ן הנוכחי בברלין, מחירי הנכסים לכל פלחי השוק הולכים ועולים. הגורם המכריע עבור המחיר הממוצע למ"ר הוא רמת הגימור והציוד, ובעיקר מיקומו של הנכס המדובר.

עבור דירות קיימות באזורים שאפשר לנתח בקלות את הפרופיל החברתי והכלכלי שלהם ולקבוע אם הם מבוקשים או לא, המחירים תלויים במיוחד בקריטריונים כמו הסביבה. שטח המגורים הממוצע בברלין בשנת 2017 היה 70.4 מ"ר (לפי סקר של מומחים מטעם פוקוס). דירה בבניין חדש ממוצע נבנית על פני שטח של פחות ממאה מטרים רבועים, אך השטח יהיה בדרך כלל גדול משטחה של דירה ישנה יחסית. למעשה, דירות בבנייה חדשה גדולות בממוצע בעשרה מטרים רבועים מדירות בסגנון ישן, המהוות כ -16 אחוז בברלין (לפי נתוני מפקד האוכלוסין, שנת 2011). בבירת גרמניה יותר מ 50% ממשקי הבית הפרטיים הם משקי בית של אדם יחיד, כך שמטבע הדברים אדם כזה אינו זקוק לשטח מחייה רב במיוחד.

בסך הכל,  בברלין יש כ-1.9 מיליון דירות, ומתוכן מדובר בלא פחות מ-1.6 מיליון דירות לשוכרות ושוכרים. אין ספק שבירת גרמניה היא מעוז של שוכרי דירות. יחד עם זאת, בברלין הופכות יותר ויותר יחידות מגורים מדירות בשכירות לדירות בידיים פרטיות. בשנים האחרונות הגידול בדיור הפרטי היווה גם את מוקד הצמיחה וההתעניינות בענף הבנייה בבירת גרמניה.

לאור כל זאת, אין פלא כי היצע הדירות בעיר מצטמצם יותר ויותר. ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש מביא לעליית מחירים: בעלי נכסי מגורים העלו את המחירים המבוקשים בשנת 2018 בממוצע של 16.4% לכל מ"ר.

חברת מחקר שוק הנדל"ן  "F + B" מסרה לאחרונה כי תמורת דירה סטנדרטית בברלין יש לשלם שכר דירה ממוצע של 9.33 אירו למ"ר, נכון לרבעון השני של שנת 2018.

לשם השוואה: שכר הדירה הממוצע בשנת 2017 היה בערך 8.57 אירו למ"ר. עליית שכר הדירה הגבוהה ביותר נרשמה ברובע Neukölln וכן ברובע Marzahn-Hellersdorf, והשכירות הממוצעת עלתה במידה רבה גם ברובע Friedrichshain-Kreuzberg. אפילו המצב השכיח בעבר, שלפיו דירות פנויות עולות יותר, כבר לא כל כך מובן מאליו, וזאת מפני שנדל"ן הוא השקעה פופולרית – כאשר התשואה בשוק גבוהה, והתשואה אכן גבוהה כעת בברלין.

מגמה נוספת קשורה לדירות מרוהטות. עולם ההיי טק משפיע במיוחד על סטודנטים ובעלי מקצוע ומומחים בינלאומיים. הללו מגיעים למטרופולין הגרמני רק לפרק זמן קצר, ולפיכך הם בדרך כלל ירצו לגור בדירה מרוהטת להשכרה, במקום להתרוצץ ברחבי העיר ולקנות רהיטים ומכשירי חשמל.

מחירי שיא מרשימים במיוחד תועדו לאחרונה עבור נכסים מסוימים, בעיקר צמודי קרקע. כך למשל, 6.6 מיליון אירו החליפו ידיים בתמורה לוילה באזור גרונוולד הכפרי והשקט. מחירי הבתים במיקומים יוקרתיים נעים בין 500,000 אירו ל-2.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים קיימים ובין 600,000 אירו ל -3.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים חדשים.

מסקנה
בסך הכל צפויה להתגלות עליית מחירים בניתוחים שיתפרסמו בקרוב עבור שנת 2019, במיוחד עבור דירות  בבניינים רב משפחתיים ודירות להשכרה, וגם מחירן של קרקעות לא בנויות עם פוטנציאל פיתוח כנראה עלה במידה ניכרת בשנה החולפת – אובייקטים שניתן לרכוש כהשקעה משתלמת. כאשר אתם קונים או מוכרים דירה בברלין, מומלץ לכם להיעזר בשירותיהם של המומחים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

חברת Saxowert Immobilien GmbH & Co. KG, הממוקמת ב- Kurfürstendamm 30 בברלין, היא נקודת התחלה טובה מאוד לקבל ייעוץ בנושא נדל"ן בברלין. המתווכים שלנו מייעצים לכם במומחיות בנושאי שוק הנדל"ן בברלין – לגבי קנייה, מכירה והשכרה.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מה שאתם צריכים לדעת על שוק הדיור הסוער של ברלין

בין אם מתייחסים לרכישה או להשכרה, ברלין היא אחת משוקי הנדל"ן הצומחים והמגוונים בעולם. להלן התחזיות של מומחי נדל"ן באשר לעתידה הנדל"ני של הבירה.

כאשר כריסטופר ון גומפנברג העתיק את מגוריו לברלין ב-2018, חבריו נדהמו לגלות שהוא שילם למעלה מ-4,000 אירו למ"ר ברכישת הדירה שלו. שנה לאחר מכן, מחירי הדירות באותו הבניין בדיוק זינקו ל-6,000 אירו למ"ר, וחבריו עדיין מחפשים דירות.

"יש לי מזל שבכלל מצאתי דירה," אומר ון גומפנברג, מנכ"ל חברת קוגו – ארגז כלים דיגיטלי לניהול בניינים ותהליכים עסקיים.

התמורות בשוק הנדל"ן הן תמיד נושא אטרקטיבי לדיון, אך הלחץ שמרגישים כיום שוכרים ורוכשי דירות חדשים בברלין הוא עצום. אשתקד, שוק הנדל"ן בבירת גרמניה דורג כאחד מהשווקים בעלי הצמיחה המהירה ביותר בכל העולם.

צמיחה מהירה, הן במספר התושבים והן במחירים
בעשור האחרון מחירי השכירות החודשיים הוכפלו, והגיעו לרמה של 11.4 אירו למ"ר בשנת 2018. מחירי הנכסים עלו ב-20.5% בשנת 2017, והתייקרו ב-12% נוספים ב-2018.

אוכלוסיית ברלין צפויה לגדול לרמה של 4 מיליון תושבים עד שנת 2035, ויש כיום יותר ברלינאים מאי פעם אשר בוחרים לחיות בגפם (לדברי המחלקה לפיתוח ושיכון עירוני מדובר ב-54% מהתושבים).

חברת הייעוץ Knight Frank מעריכה כי על מנת לספק את הביקוש, דרושות בכל שנה 20,000 יחידות דיור חדשות. ב-2017 נמסרו פחות מ-16,000 יחידות.

השאלה הבוערת עבור ברלין היא: בהינתן מחירי השכירות הגואים והמחסור בדיור בר השגה – האם אנו חוזים במשבר דיור, או שמא מדובר בבועת נדל"ן?

ון גומפנברג מסביר כי שוק הנדל"ן של ברלין הוא שוק ייחודי.
"תנופת הפיתוח החלה כאן רק בראשית שנות האלפיים," הוא אומר.

ההתפתחות המאוחרת של העיר היא תוצאה של מספר גורמים מקומיים: ההיסטוריה הסוערת של העיר, הפיזור של המרכזים החברתיים שבה, והיעדר מוקדים חשובים כגון מטות ראשיים של תאגידים, ואפילו נמל תעופה בינלאומי גדול.

המשמעות היא שברלין טומנת בחובה הזדמנויות השקעה רבות – הרבה יותר מאשר שווקים מפותחים כגון לונדון או פריז.

האם יש תקווה באופק עבור הרוכשים?
עבור אותם אנשים המעוניינים ברכישת דירה, ייתכן שמדובר בחדשות טובות – או לפחות כך נראה במבט ראשון.

שערי הריבית נמצאים כיום בשפל היסטורי. לדברי Statista, בשנה שעברה שער הריבית הממוצע עבור משכנתאות עמד על 1.85% לשנה. הריביות האפסיות הינן כר פורה להלוואות בהיקף רחב, אך עניין הפקדונות (אשר מוצמדות לערך הנכסים) עדיין מהווה מכשול עבור רוכשי דירות חדשים.

כאשר יעלו שערי הריבית, ההשפעה תורגש. ון גומפנברג חוזה כי "השוק יחשוף מי חישב נכון ומי לא. אני לא צופה פיצוץ של בועה, אך לכל הפחות תתרחש האטה – בייחוד באזורים שהם לא אזורי פריים."

שוק הנדל"ן בברלין גם הרבה יותר מגוון מאשר בערים אחרות.
כריסטיאן קריין הוא מנכ"ל PriceHubble, שירות דיגיטלי המספק הערכות נכסים ותחזיות. "בברלין יש הכל," הוא אומר. "טווח המחירים והאיכויות הוא עצום. זה כאילו שמדובר בשוק של כל גרמניה – רק שכיווצו אותו ל-900 קילומטרים מרובעים."

הגיוון הרב של השוק משמעותו אטרקטיביות רבה בעיני משקיעים חיצוניים.

"רמת המחירים גבוהה עבור המקומיים, אך עבור משקיעים זרים המחירים עדיין נמוכים מאוד," אומר קריין. "בחלק מפלחי השוק, מתווכי נדל"ן ומנהלי נכסים מתרכזים אך ורק ברוכשים זרים, מפני שהתושבים הקיימים כבר לא מסוגלים לרכוש שם דירות." אמנם עבור המקומיים המצב הזה רחוק מאידיאלי, אך התנופה צפויה להימשך.

"אני צופה צמיחה עקבית בטווח הארוך," אומר קריין. "3% בשנה לפחות. כמובן שתהיה תנודתיות מסויימת."

דיור ציבורי לשוכרי דירות?
שיעור הבעלות על דירות בברלין עומד על 15% בלבד, והיעדרו של דיור בר השגה מעורר קריאות לממשלה להשתלט על השוק עבור תושבי העיר. צעדים מסויימים שנקט הסנאט בברלין משכו כותרות, אך התגובות אליהם מעורבות.

המהלכים להקפאת מחירי השכירות בעיר לחמש שנים ולרכישת 670 דירות לדיור ציבורי מחברת Deutsche Wohnen עוררו ביקורת על כך שהם מסכנים את עתיד ההשקעה בבירה. קריין טוען שמדובר ב"מלחמה בסימפטומים ולא בגורם האמיתי לבעיה."

ון גומפנברג אומר שהגורם למחסור הנוכחי הוא היעדר תכנון לטווח הארוך. "ממשלת גרמניה לא יישמה צעדים מתאימים לדיור ציבורי בשני העשורים האחרונים," הוא אומר. לאחר נפילת החומה, העיר מכרה אלפי יחידות דיור בבעלות ציבורית לאנשים פרטיים, וכיום מחזיקה במלאי של 100,000 יחידות בלבד.

"הפרטתן של חברות דיור ציבורי רבות ומכירת נכסיהן לידיים פרטיות הכניסה את הנכסים הללו לשוק ההון הגרמני, אשר לו חוקים משלו," אומר ון גומפנברג.

לצורך השוואה, ון גומפנברג מציין את השיטה האוסטרית אשר נחשבת ליעילה במיוחד: "באוסטריה, יצירת שטחי דיור בר השגה מהווה אסטרטגיה מרכזית כבר 150 שנה," הוא אומר. בבירה וינה, למשל, 62% מ-1.8 מיליון תושבי העיר מתגוררים בדיור ציבורי ושכר הדירה שלהם מסובסד.

בגרמניה, יוזמות שונות כגון קואופרטיבים לדיור זכו להצלחה בקנה מידה מוגבל, אך הוא אומר שעל הממשלה לייצר אפשרויות נוספות.

הזדמנויות מסחריות?
גם השוק המסחרי בברלין אינו חסין להתחממות יתר. יוליאן יוסט הוא מנכ"ל חברת Spacebase, פלטפורמה גלובלית להזמנת מרחבי עבודה וחדרי ישיבות. לדבריו, חברות גדולות וקטנות כאחד פוגשות תנאים קשים בבואן לשכור שטחי משרד.

"חברה שרוצה לשכור משרד כיום נאלצת לשלם 30 אירו למ"ר, ולהתחייב לחוזה של חמש שנים לפחות. מדובר במחוייבות משמעותית. לא כל אחד יכול לשלם פיקדון כזה, וכך חברות צעירות מגלות שבלתי אפשרי למצוא חוזה שכירות שמתאים לצרכיהן."

במקום זאת, הוא אומר, הן נאלצות לעבוד מתוך מרחבי עבודה משותפים. "זה מהווה קושי עצום בכל הקשור לתזרים המזומנים – העלויות פר אדם גבוהות הרבה יותר."

ולמרות הכל, הפלטפורמות החדשות מתחילות לשנות את המציאות. יוסט צופה שהדיגיטליזציה המתמשכת של תעשיית הנדל"ן – הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי – יביא לגמישות מרובה יותר. "זה מאפשר

התאמה יעילה יותר בין שוכרים למשכירים. טכנולוגיות חדשות כמו שלנו מקלות על כולם."

הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן נמצאת כבר בתנופה, ועלולה לזעזע תעשייה שנחשבת קשיחה במיוחד, אשר עד כה נשלטה בידי מתווכים וסוכני נדל"ן. התהליך עשוי לעזור גם לשווקים לחוצים, וייתכן שברלין תשכיל לנצל את המגמות הללו.

"בברלין ישנה תרבות ויראלית של חדשנות," מוסיף יוסט. זו הסיבה שכה רבים מאיתנו נמשכים לעיר, ואני מאמין שזה גם מה שיכול לעזור לעיר למצוא פתרונות."

Source: the local

 

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

רוצה למכור אלפי

האם מסתמנת מגמה חדשה בשוק הדיור בברלין? עם הגידול ברווחים, חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור כעת לא פחות מ-3,000 דירות בברלין ולהפנות את עיקר תשומת לבה לדיור מוגן ודיור לגיל הזהב.

שוק הנדל"ן בברלין פורח, דמי השכירות ומחירי הדירות יקרים יותר ויותר, בעוד שהכנסות בעלי נכסים משכירות ממשיכות לצמוח – גם  בחברת Deutsche Wohnen, כמובן, שמחזיקה בנכסים רבים בבירת גרמניה. למרות שהחברה שוב דיווחה על עלייה ברווחים, נראה כי היא מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם בתגובה לתקנות החדשות שיגבילו את גובה דמי השכירות בברלין. כעת אנו למדים כי הקבוצה בוחנת יותר ויותר את ההשקעה בפלח השוק של בתי אבות, והיא מנצלת את מחירי הדירות הגבוהים כדי למכור נכסים שמצויים בבעלותה, דבר שיפנה לה מזומנים רבים להשקעות עתידיות.

מנכ"ל החברה מייקל צאן אמר בכנס אנליסטים לאחרונה כי "ברור לנו שמשתלם יותר ויותר לגלם את תפקיד המוכר. 6,500 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בצפון גרמניה, וכן 3,000 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בברלין. אני מדגיש כי ההחלטה לא קשורה למגבלות המתוכננות על שכר הדירה בברלין", אמר צאן. הוא הוסיף כי "אנו רואים בשוק הרבה מאד כסף זול מצד אחד וביקוש הולך וגובר בשוק הנדל"ן מצד שני".

חברות דיור מסתובבות ברוח נגדית בברלין
אחרי שנים של עליות חדות בשכר הדירה בברלין, חברות הנדל"ן המחזיקות יחידות דיור רבות ברחבי העיר חוות כעת רוח נגדית חזקה, במיוחד בברלין אך גם בערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה. לאחרונה הסנאט בברלין הסכים על מדיניות יסוד של הקפאת דמי השכירות בבירה במשך חמש השנים הבאות. בשדרות קרל מרקס היוקרתיות בחלקה המזרחי של העיר, הרשויות "חטפו" לחברת Deutsche Wohnen מתחת לאף כמה מאות דירות, שיועברו לבעלות ציבורית בקרוב בהליך מתוחכם.

יותר מ -70,000 תושבים בברלין נרשמו גם הם ליוזמת "הפקעת דירות מחברת  Deutsche Wohnen וחברות גדולות אחרות", לפיה יש להפקיע דירות מתאגידים עם יותר מ-3,000 דירות. הסנאט עדיין בודק האם ניתן לאשר את משאל העם המתבקש בעניין, כך עולה מדברי דובר מנהל הפנים של הסנאט בברלין.

הכנסות מדמי שכירות מצויות במגמת עלייה
רק בסוף השבוע האחרון פרסמה חברת הדיור Vonovia הודעה לפיה היא החליטה לא להעלות את דמי השכירות בברלין לעת עתה, וזאת כדי לא לשפוך דלק על המצב הנפיץ בשוק הדיור בעיר. חברת Vonovia מחזיקה בכ-40,000 דירות ברחבי ברלין. מדד שכר הדירה האחרון מאפשר לה להעלות את שכר הדירה בעד חמישה אחוזים, אך כאמור, בחברה החליטו להימנע מכך. גם לפי דובר חברת  Deutsche Wohnen, החברה לא תשתמש לעת עתה במדד שכר הדירה החדש לצורך העלאות בשכר הדירה.

הנהלת חברת Deutsche Wohnen הגיבה לביקורת הציבורית הגוברת על יוקר דמי השכירות בנכסים שמצויים בבעלותה בהטלת מגבלה עצמית על דמי השכירות, וזאת מרצונה החופשי. בהתאם להחלטה זו, לא תהיה עלייה בשכר הדירה אם משק הבית המדובר צריך להוציא יותר מ -30% מההכנסה נטו שלו על שכר הדירה הבסיסי (שכר דירה "קר" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות). בעבור חלל מגורים בגודל מתאים לגודלו של משק הבית. על מנת ליהנות ממדיניות זו של החברה, יהיה על הדיירים לגלות את הכנסותיהם.

דיירים של Deutsche Wohnen משלמים בממוצע ברחבי גרמניה 6.73 אירו למטר רבוע כשכר דירה בסיסי (ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). בברלין שכר הדירה הממוצע הזה עבור דיירים בדירות ששייכות לחברה עומד על 6.82 אירו למטר רבוע. בממוצע, הדיירים בדירות של החברה ברחבי גרמניה שילמו 3.3% יותר במחצית הראשונה של שנת 2019 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו דיירי החברה בבירת גרמניה שילמו במחצית הראשונה של שנת 2019 שכר דירה בגובה 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מדובר בלא פחות מ-116 אלף דיירים של החברה ברחבי ברלין.

הערכות השווי של דיור היו נמוכות בהשוואה לשנה הקודמת
בששת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה הרווח התפעולי (בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד) ב-13.1% לכדי 283.4 מיליון אירו, כך הודיעה חברת Deutsche Wohnen, שנסחרת בבורסה הגרמנית, ביום שלישי בברלין. התחזית לשנת 2019 שנמסרה על ידי החברה תואמת גם את מה שנמסר על ידי חברות מתחרות בשוק, כגון Vonovia, LEG Immobilien ו- TAG Immobilien. דמי השכירות בחוזים עלו במחצית הראשונה של השנה (בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה) ב-6.1% והם הגיעו כעת ל-411.1 מיליון אורו. מתברר כי בממוצע שכר הדירה למטר רבוע היה 6.75 אירו. בשורה התחתונה, לעומת זאת, חלה ירידה בשווי הכולל של נכסי החברה.

במאזן הכולל נותרו בששת החודשים הראשונים 603.1 מיליון אירו כרווח נקי, וזאת בהשוואה לסכום של 652.7 מיליון אירו בשנה הקודמת. מגמה זו נגרמה במידה רבה על ידי העובדה כי הערכת השווי של דירות בפלח זה של השוק בברלין נמוכה מאשר לפני שנה. הירידה קשורה לתוכנית של הרשויות בברלין להקפיא את דמי השכירות למשך חמש השנים הבאות. שווין של מניות Deutsche Wohnen ירד לרמה הנמוכה ביותר שלהן מזה למעלה משנתיים, כך התברר ביום שלישי.

בשנים האחרונות צמח רכוש הנדל"ן של החברה והוא עומד כעת על מעל 165,000 דירות בפריסה כלל ארצית. כעת החברה הופכת ל"מוכר נטו", כך אמר מנכ"ל החברה צאהן. לפי הנתונים שמסר, בסך הכל יימכרו כ-10,000 דירות בבעלות החברה השנה, אך באותה עת יירכשו רק כ-4,000 יחידות. "זו מגמה שיש לצפות לה בשנים הקרובות", לדברי צאהן.

צאהן גם הודיע על תכנית לרבעון השלישי של השנה בנושא השקעה מואצת במגזר הדיור לגיל הזהב, שצפוי להמשיך לצמוח. האסטרטגיה הארגונית של החברה לא תשתנה באופן מהותי, עם זאת.

Source: RBB24

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

חברת דיור ציבורי

תאגיד הדיור הציבורי של ברלין Gewobag רוכש כמעט 6,000 דירות בברלין ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך לו – וזאת תמורת כמעט מיליארד אירו. שלוש מפלגות האופוזיציה מבקרות מהלך זה בחריפות ומציעות חלופות שונות.

ראש עירית ברלין המכהן מייקל מולר (נציג מפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית) מרוצה. הרכישה מחדש של דירות מידי חברות פרטיות לידי חברות השיכון והבינוי הציבוריות של הרשויות בברלין – מדובר ב- 5894 יחידות דיור סוציאלי לשעבר ו-70 יחידות מסחר בשפנדאו וכן ברייניקנדורף תהיה בסופו של דבר  "רווח נקי לטובת מדינת ברלין ותושביה". תמורת סכום נכבד של  920 מיליון אירו, חברת הדיור העירונית Gewobag רכשה את האחזקות באלפי הנכסים הללו מחברת הנדל"ן ADO שמקום מושבה בלוקסמבורג.

עסקה זו תסייע להגשים את המטרה העיקרית – לשמור על שכר הדירה בברלין יציב, כך שיוקנה לעוד ועוד דיירים ביטחון סוציאלי, כך צייץ מילר בטוויטר ביום שישי. הוא אמר גם כי "במקביל למהלך זה, אנו נמשיך לבנות דירות חדשות וגם להפוך את המגבלות על גובה דמי השכירות המותרים לגבייה בעיר לעניין קביל מבחינה משפטית".

הסנטורית לפיתוח עירוני, קתרין לומפשר, הצהירה כי זו "הרכישה הגדולה ביותר של דירות לידיים ציבוריות בתולדות בירת גרמניה". היא הודתה לחברת הבינוי והשיכון הציבורי Gewobag, שהוכיחה עצמה לדבריה שוב כשותפה חזקה ואמינה של הרשויות. החברה שבבעלות המדינה תקבל לידיה את הדירות כבר בחודש דצמבר הקרוב.

עבור עסקה זו, ה- Gewobag אף לא נזקקה לקבלת סובסידיות ציבוריות. בסך הכל מדובר ברכישה של מתחמים גדולים בשני רבעים סמוכים זה לזה בצפון מערב ברלין, שנבנו לפני נפילת החומה על ידי החברה הממשלתית דאז GSW – כיחידות דיור סוציאלי. שני מתחמי המגורים משתלבים היטב בתיק הנכסים הציבוריים של חברת Gewobag, שכבר מונה למעלה מ 14,000 דירות ברובע שפנדאו, ו-6000 דירות ברובע רייניקנדורף.

המטרה הכללית במדיניות זו היא להעביר דירות רבות ככל האפשר לידיים ציבוריות כך שלדיירים בברלין יוצעו דירות באיכות גבוהה ובמחיר נוח, וכך שתהיה מגבלה אפקטיבית ומעין "קונטרה" מול סחרור המחירים כלפי מעלה בשוק אם כולו יתנהל רק לפי תחרות בין יזמים ומשקיעים פרטיים.

הנכסים היו עמוסים בחובות גבוהים
אבל העסקה הגדולה הזו משביעה גם את רצונם של המוכרים. הסיבה לכך היא שיחידות הנדל"ן האלו, שהעיקו על חברת ADO, היו צמודות לחוב של 340 מיליון אירו, שהחברה נקלעה אליו. כעת, החוב קוזז אל מול מחיר הרכישה ברוטו – סכום של 920 מיליון אירו. לפיכך נפטרת החברה הפרטית מלוקסמבורג מחובות אלה, יחס ההלוואה-חוב שלה יורד וכתוצאה מכך הערך המהותי של מניותיה (מה שמכונה גם "שווי נכסי נטו") עולה. ואכן, ערך המניה של חברת ADO בשוק המניות עלה כבר בשבוע שעבר בלפחות 2.4%, וזאת מכיוון ששמועות על מכירת הנדל"ן הגדולה עשו להן כנפיים בעת האחרונה בקרב המומחים והשחקנים המובילים בענף הנדל"ן בגרמניה.

בכל מקרה, עסקה זו, הכוללת כמעט 6000 דירות ברובע שפנדאו וברובע הסמוך רייניקנדורף היא רווח בלתי מבוטל של חברת ADO. הסיבה לכך היא שהחברה רכשה את הנכסים הללו רק במרץ 2015 בעסקת חבילה שחתמה עליה מול המתחרה הגדולה – חברת DEUTSCHE WOHNEN באותה תקופה, תמורת 375 מיליון אירו בסך הכל.

בסך הכל, לאחר ארבע וחצי שנים מחתימת עסקה זו, מתברר כעת כי קבוצת ADO הפיקה בכך רווח נקי של 545 מיליון אירו. [בגרסה קודמת של כתבה זו נכתב בטעות שמדובר ברווח של 205 מיליון אירו בלבד. נטל החוב של 340 מיליון אירו שמוטל על החברה לא הובא בחשבון.]

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, אמר ביום שישי בנוגע לעסקה: "מכירת תיק הנכסים הזה  תואמת לגמרי את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה שלנו, שכוללת לא רק רכישת נדל"ן שמניב ערך מוסף, אלא גם מכירת נכסים באופן סלקטיבי כאשר העיתוי לכך טוב, והתנאים בשלים".

מפלגת FDP הליברלית מבקרת עסקה זו ורואה בה מדיניות שגויה לחלוטין
מומחי התקציב של מפלגת FDP, כגון סיבייל מייסטר, מתחו ביקורת חריפה על עסקת הדירות הגדולה. לדעתם, בהתחשב בגובה הנוכחי של מחירי הנדל"ן, זו הדרך הלא נכונה להתמודד עם בעיות השוק. עם מדיניות כזו, לדבריהם, קואליצית  "אדום-ירוק-אדום" (של מפלגת SPD, מפלגת הירוקים ומפלגת השמאל DIE LINKE) ממשיכה לשפוך דלק על מדורת שוק הדיור, לדבריהם זה נכון "במיוחד אם הסנאט של ברלין מאותת שהוא מוכן לקנות נכסים בחזרה בכל מחיר." תמורת סכום גבוה כזה הרשויות היו יכולות לבנות 5,000 דירות חדשות, כך אמרו במפלגת FDP.

"נכסים שנמכר בזול, ונקנו בחזרה ביוקר", זו הביקורת ברוח דומה שמתח מומחה הבינוי והשיכון של מפלגת CDU, כריסטיאן גראף. נציגי המפלגה התחייבו לשים לב לכך שלדיירים "יהיה ערך מוסף בעסק זה ומצב הדירות ישתפר, בעזרת תיקונים ושיפוצים במידת הצורך". ואילו במפלגת הימין הקיצוני AfD הועלו טענות ומענות, והמפלגה מעוניינת אפילו לבדוק, "האם יש אפשרות חוקית להגיש תלונה ציבורית נגד בזבוז כסף מכוון שכזה".

כעת אפשר לסכם ולומר כי תאגיד הדיור הציבורי הברלינאי Gewobag השלים בכך רכישה של חלק בלתי מבוטל מתוך 65,000 דירות שהגיעו לרשות תאגיד אמריקני עוד במאי 2004 באמצעות הפרטת חברת הדיור הציבורי הישנה של מערב ברלין – GSW. הכנסות של 405 מיליון אירו זרמו אז לתקציב מדינת ברלין, שהייתה במצוקה כלכלית חריפה באותה תקופה. משם עברו הדירות לתיק הנכסים של חברת Deutsche Wohnen, שכאמור מכרה אותם מאוחר יותר לתאגיד ADO מלוקסמבורג.

אם מבצעים השוואה היסטורית לאחור ומחשבים את ערך הדירות שנרכשו מחדש ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך (ואם לוקחים בחשבון את שיעור האינפלציה), מדינת ברלין קיבלה כ- 50 מיליון יורו עבור העסקה הזו בשנת 2004. עד כמה עלו המחירים מאז בבירת גרמניה? ובכן, המחיר של 2004 מהווה רק כחמישה אחוזים ממחיר הרכישה הנוכחי! על פי הדיווחים, ראשי חברת Gewobag עדיין מרוצים, מכיוון שהמחיר הגבוה פירושו גם שערך הנכסים שעברו לידיהם גבוה ומחזק את ההון ואת השווי הכולל של החברה.

עם כמעט 68,000 דירות, Gewobag היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה. שווי נכסי החברה הוערך בסוף שנת 2018 בכ-2.6 מיליארד אירו, לעומת 2.4 מיליארד אירו של סך חובותיה. התאגיד השקיע בשנה שעברה כ-245 מיליון אירו בבניית דירות מגורים חדשות, וכמו כן בשיפוץ ותחזוקה של נכסים, ובסך הכל הרווחים השנתיים שלו הסתכמו בכ-24 מיליון אירו.

החברה נחשבת כעת לאיתנה למדי מבחינה כלכלית, אך בהשוואה למאזן הרגיל, רכישה של כמעט 6000 דירות תמורת 920 מיליון אירו היא הישג. כל שש חברות הדיור העירוניות של ברלין רכשו בסך הכל כ- 15,000 דירות מאז ינואר 2017, כולל העסקה vגדולה הנוכחית, המכונה כעת "עסקת Gewobag". לפיכך, אפשר למנות כמעט 320,000 דירות עירוניות בידיהן כעת. הכמות צפויה לגדול ל 360,000 דירות עד סוף שנת 2021, כולל יחידות הדיור שיוקמו בבניינים חדשים. ובאשר לתגובת השוק ומחירי דירות בברלין בעקבות התפתחויות אלו, נדע כבר בקרוב.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

1280px-Siegessaeule_Aussicht_10-13_img4_Tiergarten

3.5 מיליארד יורו יושקעו על ידי החברה ברחבי ברלין. עיקר הפיתוח יתבצע ברחוב הרמן

ברלין. קבוצת Signa של היזם האוסטרי רנה בנקו רוצה להשקיע 3.5 מיליארד יורו בהשקעות נדל"ן בברלין בשנים הקרובות. זה אמר ראש חברת סיגנה גרמניה, טימו הרצברג, בראיון ל"ברלינר מורגנפוסט". הפרויקטים הגדולים ביותר הם הבניין החדש של Karstadt ב- Hermannplatz, שיפוץ, הרחבה ושדרוג של מבנים קיימים ב- Karstadt באזור Kurfürstendamm כולל בניינים רבי קומות, וכן הקמת גורדי שחקים נוספים ב- Kaufhof ב- Alexanderplatz.

Signa מחזיקה בנכסים בשווי 20 מיליארד אירו ברחבי אירופה. לאחר ההשתלטות על חנויות הכלבו של Karstadt והמיזוג עם Kaufhof, ברשות הקבוצה מצויים כרגע או יימצאו בעתיד הנראה לעין גם נכסים קמעונאיים רבים במיקומים מרכזיים בברלין, כולל KaDeWe המפורסם.

ראש קבוצת Signa בגרמניה, הרצברג, אמר כי המוקד כעת הוא שמירה על האינטרסים של חנויות הכלבו, ורצון להציע יציבות עסקית ארוכת טווח. הוא הבטיח תמיכה וערבות להמשך פעילות כל חנויות הכלבו של הקבוצה בברלין. גם במהלך בניית גורד שחקים, יש בכוונת הקבוצה להמשיך בפעילות חנויות הכלבו. "ה-Kaufhof באלכסנדרפלאץ יציב ומובטח מבחינתנו במאה אחוז, כמו גם כל שאר הנכסים המסחריים המדוברים ברחבי ברלין", כך אמר הרצברג.

פרויקטים של SIGNA בברלין: הקמת גורד השחקים "STREAM" ושיפוץ בניין גדול עבור ענקית המסחר ZALANDO
בנוסף לשלושת הפרויקטים של חנויות כלבו, סיגנה פעילה גם בפרויקטים אחרים של בנייה. החברה עורכת שיפוץ והרחבה  בבניין Kaufhof am Ostbahnhof לשעבר. הוא מבצעת פרויקט זה עבור ענקית הקמעונאות המקוונת Zalando. גורד השחקים "Stream" ייבנה עבור אותה חברה בסמוך לבניין מרצדס בנץ. בנוסף לכל היוזמות המרשימות הללו, חברת Sigma

מפתחת בניין משרדים חדש ב- Schönhauser Allee. "אנחנו רוצים לעזור בבינוי העיר ברלין ובחיזוקה כמוקד פעילות עסקית ותרבותית", כך אמר הרצברג.

לאחרונה התנהלו ויכוחים פומביים על הפרויקט של בניין Karstadt חדש ב- Hermannplatz. חבר מועצת הבינוי של מועצת הרובע פרידריכסהיין קרויצברג, פלוריאן שמידט, איש מפלגת הירוקים, דחה את תוכניות סיגנה. בינתיים שמידט חזר בו קמעא והודיע לראשי החברה כי הם רשאים להמשיך לתאם את פיתח המיזם עם המשקיעים. חברת סיגנה מייחסת חשיבות רבה, על פי דברי ראש החברה בגרמניה, לפיתוח פרויקט כמו זה שב- Hermannplatz בהרמוניה ובתיאום עם אזרחים  ותושבים ברובע.

חנות הכלבו הנוכחית נחשבת "גדולה מדי" ויש הטוענים כי היא אינה עומדת בדרישות המודרניות – למשל שחווית הקנייה של הלקוחות תהיה פשוטה וידידותית. כמו כן, היעילות האנרגטית של הבניין, שהוקם בשנות ה-70, נמוכה ביותר, כך אמר הרצברג. הוא ציין כי החברה "מציעה פוטנציאל ברור לשיפור בנקודה זו – מדובר בבניין חדש שישתלב בשכונה מודרנית ומתפקדת היטב, קהילה מעורבת ומגוונת, וגישה כללית של פיתוח עירוני בר קיימא. בסך הכל מתוכננים עבור מתחם זה שירותים בכמה וכמה ענפים – בהם מלון, שטחי משרדים, בנייני מגורים, גני ילדים, עסקים קטנים, שטחי פנאי נגישים לציבור, אולם מכירות גדול והיצע נוסף ומגוון של שירותים ואפשרויות. כך למשל, התכנית של בניין Karstadt החדש ב- Hermannplatz מציעה מרפסת גג עם נוף מרהיב.

סיגנה מבטיחה כי היא בעד דיאלוג פתוח עם התושבים
הרצברג תמך במפורש בקיום הדיון עם התושבים המקומיים, מה שדרש גם הסנאט, בכל הנוגע לפרויקטים בסדר גודל כזה. עם זאת, הדיונים הללו צריכים צריכים להתקיים בפרק זמן סביר, והם לא אמורים להפוך את הפרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית.

סיגנה מציעה עצמה לברלין ולערים אחרות ברחבי גרמניה ואירופה כשותפה בהחייאת מרכזי הערים. עם הפרויקטים שלה, החברה תורמת, לדעת ראשיה, תרומה חשובה ליוזמה ברוכה זו. הרעיון הוא להפוך מרכזים עירוניים ומרכזי קניות, שהפכו  לעתים קרובות "לשממה קמעונאית", שוב ליעדים מועדפים על הציבור. "אפשר להגשים יעד זה רק באמצעות מגוון של שירותים ופיתוח עירוני שימשוך את העין", כך אמר הרצברג. ראשי סיגנה נאלצים להתמודד גם עם הצורך לעבות את מרכז העיר יותר ויותר  ולבנות בניינים רבי קומות. לרוע המזל, הדיון הפוליטי סביב הצהרת הממשל המקומי בברלין על תכנית רב שנתית שתאפשר אך גם תגביל בנייה לגובה רב, מתקיים ללא מעורבות מספקת של המשקיעים, זו הביקורת שנמתחת מטעם ראשי קבוצת סיגנה. לדעתם, גורדי שחקים מתאימים למקום שבו קיימים תנאי התשתית ההולמים. תנאי חשוב במיוחד לעניין זה הוא קיומו של חיבור טוב לתחבורה ציבורית. כך למשל, תוכניות חברת סיגנה לחנות הכלבו Karstadt שב- Kurfürstendamm כוללות שלושה מגדלים רבי קומות, אך העיריה הגיבה לרעיון זה בשלילה, והיזמים מנסים לשכנע שבסך הכל פרויקט כזה טוב לאינטרס הציבורי ולמגמת הפיתוח אורך הטווח של בירת גרמניה.

הסיכויים הכלכליים של ברלין נחשבים טובים, אם תשאלו את ראשי חברת סיגנה. יש הרבה נקודות אור פוטנציאליות. אבל  הרצברג, ממקום מושבו בברלין, רואה גם סיכונים בפיתוח עירוני. הוא מדגיש כי יש "לשמר את הקסם ואת הזהות המיוחדים של העיר שלנו ושל כל רובע ורובע בה". והרי זו הסיבה ש"אנשים סוף כל סוף עברו לכאן בשלב מסוים והעדיפו לחיות כאן ולא במקום אחר. ג'נטריפיקציה מוחלטת של כל פינה בברלין לא יכולה להיות התשובה לאתגרי הצמיחה שלה!", כך אומר הרצברג.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

המגורים בערי אירופה הופכים ליקרים יותר

המגורים בערים המרכזיות של אירופה הופכים להיות יקרים יותר בגלל שקצב עליית מחירי הדיור מהיר יותר מקצב עליית ההכנסות. סוכנות הדירוג מודי'ס בחנה את מחירי הדיור בעשר ערים אירופיות מרכזיות – לונדון, אמסטרדם, ברלין, דבלין, פרנקפורט, ליסבון, מדריד, מילאנו, פאריס ורומא. הקונים בערים הללו היו זקוקים לממוצע של 15 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס למגורים ללא משכנתא, עלייה משמעותית ביחס ל-12 שנות הכנסה פנויה בשנים 2005-2007. בפריס, לונדון ואמסטרדם, אדם יצטרך לגרד יותר מ-18 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס ממוצע ללא משכנתא.

מה עומד מאחורי המגמה הזו? רוכשי דירה ראשונה פוגשים שילוב קשוח של עליית מחירי הדיור והאטה בהעלאת משכורות. לפי מודי'ס, עליית מחירי המגורים נסקו אל מעל לממוצע הלאומי בערים מרכזיות כגון ברלין, דבלין ואמסטרדם בין 2012 ו-2018. בברלין עליית מחירי הדיור עלתה על הממוצע הלאומי ביותר מ-30% בשנים הללו, ובאמסטרדם ביותר מ-35%. על פי מודי'ס בדבלין ההכנסה הפנויה עלתה בשיעור של 10% בשנים הללו, מספר שמפגר ב-80% אחרי עליית מחירי הדיור בעיר. הביקוש הגבוה לדיור בערים הללו ימשיך לשמר ככל הנראה את הלחץ על המחירים, כאשר גם רוכשים זרים לוקחים חלק בכך. בלונדון רוכשים אסייתיים מהווים כ-50% מכלל הרוכשים הזרים, על פי המידע של המרכז למדיניות הדיור של אוניברסיטת יורק.

האם יש משהו שבו נוכל לנחם את רוכשי הדירה הראשונה? לא ממש. על פי מודי'ס, עליית מחירי הדירות דוחקת באלו שהיו בזמנים אחרים שוקלים לרכוש לוותר על אפשרות זו ולשכור. בחירה אחרת של ציבור זה היא קניית בתים הרחק ממרכזי הערים.

אבל עבור רוכשים ראשונים ישנו גם "מעגל פידבק שלילי" הנוצר בעקבות העלייה בביקוש לשכירות. ביקוש גבוה יותר משמעו עליית מחירי השכירות, מה שמקטין את ההכנסה הפנויה שניתן לחסוך עבור רכישת בית, נושא שהופך למרכזי יותר ויותר עבור צעירים בערים כגון ברלין, לונדון ופריס, בהתחשב ב"הכנסה הנמוכה יחסית ובפרופיל ההעסקה הלא יציב בקרב לווים פוטנציאליים" כדברי הדו"ח של מודי'ס.

בד בבד, יש מחסור בהתחלות בנייה חדשות בערים אירופיות. במדריד, לדוגמא, בתים יד שנייה מהווים יותר מ-80% מכל מחירות הבתים. אך מדריד מציעה נקודת אור עבור קונים פוטנציאליים. הנכסים בעיר הספרדית קרובים יותר להישג ידם של רוכשים פוטנציאליים מאשר היו בשנת 2005 (אף על פי שפחות מאשר בשנת 2015).

ומי מרוויח מהסיטואציה הזו? בעלי דירות המשכירים אותם ב-Airbnb. הביקוש להשכרה תיירותית לפרקי זמן קצרים דוחף קדימה את שוק הדיור ומעלה את רווחיהם של נכסים המושכרים דרך Airbnb. בין הערים שנסקרו ליסבון, פריס ואמסטרדם הם בעלות האחוז הגבוה ביותר של שימוש ב-Airbnb, על פי הדו"ח. זאת בעקבות מאמצים של ערים כגון ברלין וברצלונה לבלום את הגידול בהשכרה קצרת-טווח. רוב הרשויות המקומיות אינן נהנות מהצמיחה של שוק Airbnb, כיוון שרבות מהן אינן גובות מיסים מבעלי הדירות. בשנת 2014 אמסטרדם הפכה להיות העיר האירופית הראשונה לחתום עם ענקית התיירות האינטרנטית ולגבות מיסים כאלו.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המחסור בדיור בבירת גרמניה - המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר.

"הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל קרן השקעות אלטרנטיבית בברלין, CapitalBay. הוא ציין שהשפעה חיובית בדמות ירידת מחירים יכולה בהחלט להתחיל בהקדם, כבר כאשר ייווצרו התנאים המתאימים המקדימים אותה, ואין בהכרח צורך להמתין עד השלמת בניית הדירות בפועל. הוא מסביר כי "המשקיעים מכלכלים את צעדיהם ביחס לעתיד, ולא ביחס לסטטוס קוו. כלומר, משקיע לא ירצה לשלם היום מחיר גבוה אם ברור לכולם כי מחר יהיה שפע במוצר המדובר, דירות בברלין במקרה זה. "הוא מביא את הדוגמא של דובאי, שבה צנחו המחירים של עסקאות נדל"ן חדש וגם מחירי השכירות ב-20 עד 30 אחוזים בתוך שלושה חודשים לאחר ההכרזה על תכנית לעיבודי הנדל"ן בבניינים קיימים ולבניית יחידות נדל"ן רבות חדשות.

יש צורך בחשיבה קונספטואלית חדשה בעיר
סלדן גם מזהה פוטנציאל רב לעיבוי בניינים קיימים ברחבי ברלין: "אנחנו דבקים משום מה בנוף עירוני של לפני 200 שנה. באותם ימים לא נבנו יותר מחמש קומות בבניין, כי לא רצו להכריח אנשים לטפס קומות רבות במדרגות. אבל היום יש מעליות". סלדן מציין גם כי אורח החיים של הדיירים השתנה מאז. "מי שרוצה בראש ובראשונה בחיי חברה מסתפק בסלון קטן בדירה במיקום מרכזי, עושה את העבודה או המחקר שלו בבית הקפה מעבר לפינה, ומוצא את חדר האורחים שלו באחד המלונות הרבים."

גץ הופנבאך, בכיר בחברת הפיתוח ויזמות הנדל"ן benchmark, מציין בהקשר זה את פרנקפורט כעיר שהפנימה היטב את הצורך להסתגל לשינוי תמידי. "הנוף העירוני של פרנקפורט השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות בחלקים רבים של העיר. ראו לנגד עיניכם את גורדי השחקים הרבים בעיר או את הפיתוח בחלק העתיק שלה. הרוב הגדול של התושבים יסכימו כי השינוי היה לטובה. הזהות של עיר איננה מצויה רק בעבר הרחוק – היא לא רק בהיסטוריה, אלא גם מעוצבת ומשתנה בהווה מרגע לרגע.".

שינוי בעלות בנדל"ן אינו יוצרת דיור חדש, כך מעיר אחד המומחים בהקשר לדיון על העברת דיור בחזרה לידי הרשויות בברלין. לדבריו, השינוי הזה לא יספיק כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בבירת גרמניה ובעיית עליית מחירי הדיור ודמי השכירות הכרוכה בכך.

תומאס דול, מנכ"ל חברת הנדל"ן Treucon, מוסיף לכך באומרו: "החלום של ברלינאים רבים לקנות בחזרה מטעם הרשויות 65,000 דירות עבור 25 מיליארד אירו הוא, לומר זאת בשפה עדינה, אשליה מנותקת מן המציאות. הטעות הזו רק תביא לכך שחוב כבד יוטל על הדור הצעיר של תושבי ברלין". יצוין כי בעבר, כאשר מכרו הרשויות דירות רבות שהיו בבעלותן, זה היה דווקא כדי להפחית את החוב. הרשויות מכרו אלפים רבים של דירות בין סוף שנות השמונים לסוף שנות ה-2000. "במהלך המכירה הגדולה האחרונה בשנת 2004, דמי השכירות עמדו בממוצע על 5.25 אירו למטר רבוע. ואילו היום דמי השכירות עומדים בממוצע על 12 עד 14 אירו. מחיר הרכישה של נכסים במצב שוק זה יהיה כבד מאד עבור העיריה ". עוד יצוין כי כרגע יש עדיין 125,000 יחידות דיור סוציאלי בברלין.

המשתתפים בדיון דחו ברובם את הטענה כי המשקיעים הם אלו שגרמו באופן מלאכותי לסחרור המחירים כלפי מעלה בעיר, מתוך תאוות בצע צרופה.. מייקל קוינה, מנכ"ל חברת ניהול ההשקעות למגורים Catella, הפציר בציבור להפסיק להצמיד סטיגמה כזו למשקיעים במסגרת השיח הציבורי המתנהל בסוגיה. "רבים מן המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן בברלין הם חברות ביטוח גרמניות, או קרנות פנסיה, ואלו מתמקדות בריבית לטווח ארוך ולהכנסה הכרוכה בכך, ולא ברווח ספקולטיביים קצרי טווח. חברות וקרנות אלו גם מודעות עד מאוד לאחריות החברתית המוטלת עליהן כבעלי הנכסים שבהם מתגוררים תושבים מן היישוב".

גישות נוספות
בנוסף לעיבוי בבניינים קיימים ואישור צפיפות מגורים גבוהה יותר, נדונו אמצעים נוספים ליצירת דיור חדש  ולהפחתת מה בדמי השכירות הגבוהים יחסית כעת. אחד המומחים מציע להביט אל מחוץ לגבולות גרמניה כדי ללמוד כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים אלו בתחום הדיור. הוא מציין כי בהולנד, מדינה דלת שטח יחסית אשר מאוכלסת בצפיפות רבה אף יותר מגרמניה באזורים העירוניים, עלייה בשכר הדיור שמשלמים דיירים בדירות בדיור סוציאלי נקבעת גם לפי הכנסתם הספציפית של דיירים אלו. הוא ממליץ ללמוד גם מהנעשה בוינה בירת אוסטריה, שבה יש דגש חזק על שימור הדיור הסוציאלי, שמהווה לא פחות מרבע מכלל הדירות. מדיניות זו הבטיחה כי דמי השכירות נותרו נמוכים.

סלדן והופנבאך גם מצביעים על כך שאמצעים משפטיים וכלכליים רבים עומדים עקרונית לרשות היזמים והעיריה, אך הם אינם מיושמים באופן עקבי. לדוגמה יצוין סעיף 34, סעיף 3 של חוק הבנייה, שלפיו מותר ליזמים לעתים ליזמים לחרוג מהחובה להתאים את המבנה שהם בונים באופן מלא למאפיינים של סביבתו המיידית בשכונה. בכך מתאפשר לבנות בניינים גבוהים יחסית, אך כאמור לא נעשה שימוש מספיק בסעיף זה עד כה, לדבריהם. הם מסבירים כי באמצעות שימוש מושכל בחוקי הבנייה ניתן יהיה להשיג בקלות ובמהירות היתרי בנייה דחופים לפרויקטים חדשים".

ברלין נותרה מושכת
"על אף הוויכוח הסוער שמתנהל בסוגיה, שוק הנדל"ן בברלין כמובן נשאר אטרקטיבי", אמר הופנבאך, שהחברה שלו פתחה אך לאחרונה משרד גדול בבירת גרמניה. קוינה הוסיף: "אסור לנו לשכוח כי ברלין היא עיר כל כך סקסית גם מפני שרמת המחיה עדיין זולה יחסית, הן עבור המשקיעים והן עבור התושבים. הדבר נכון במיוחד ביחס לצעירים שחיו בעבר בערים גדולות אחרות ברחבי העולם, וחיים כעת בברלין ושמחים על עלות המחיה הנמוכה יחסית בה". אולם המומחים מכירים בבעיה שנוצרה עבור משפחות צעירות, שחלקן נאלצו להרחיק לחלקים פריפריאליים יותר של העיר. קוינה אומר בעניין כי "יש הרבה מה לעשות בתחום זה כדי לשפר את אפשרויות הגישה למרכז ברלין". צעדים ראשונים בעניין ניכרים כבר בתכנית הפיתוח העירוני לברלין לקראת שנת 2030.

על דבר אחד בוודאי הסכימו המשתתפים בדיון המעניין הזה: ירידה בדמי השכירות יכולה להיות מושגת רק על ידי יצירת מרחב מגורים נוסף בבירת גרמניה, וזאת באמצעות מאמץ משותף של חברות הדיור הפרטי, חברות הדיור הציבורי והפוליטיקאים שמנהלים את ענייני העיר.

Source: konii

קרא עוד
 
מאי
262019
 

האיזורים הפריפריאליים של בירת גרמניה נעים אל קדמת הבמה

אפילו הרבעים הפחות מושכים ומה שמכונה "חגורת הבייקון של ברלין" מתייקרים. כך לדוגמה, ברובע Reinickendorf, מחירי הבעלות על הבית עלה כמעט ברבע בשנת 2018.

כמו כישוף, השקעות נדל"ן בברלין מתמקדות כעת במרכז העיר.

בירת גרמניה פורחת: הכלכלה צומחת ויש הזדמנויות טובות מאד לעובדים מיומנים בשוק העבודה. חברות ההזנק מושכות לעיר עוד ועוד יותר צעירות וצעירים משכילים מגרמניה ואף מחוצה לה. וכמו כן, עיר הבירה עדיין מהווה מקום מושך מאד עבור משקיעים זרים מכל רחבי העולם.

כמו כן, מתברר שוב ושוב כי הביקוש לדיור בברלין נותר גבוה. ניתן לקרוא זאת מן הנתונים בשטח, למשל הגידול המתמשך בדמי השכירות וכן במחירים שבהם מוצעות דירות בשוק. מחירים עלו ב- 12% בשנת 2018 לעומת שנת 2017, והגיעו בסך הכל לממוצע של 4150 אירו למטר רבוע (מ"ר). הדבר עולה מדוח חדש בנושא שוק הדיור בברלין, שפורסם על ידי חברות שירותי הנדל"ן BERLIN HYP ו-CBRE. קצב עליית המחירים בין שתי השנים דומה לקצב העלייה בין השנים 2016 ו- 2017. במהלך אותה תקופה המחירים עלו בממוצע בשיעור של 12.7%.

הדבר מפתיע למדי. אפילו החלקים הפחות אטרקטיביים של בירת גרמניה מתחילים למשוך את תשומת לב המשקיעים וקוני הדירות. המצב ברובע Reinickendorf בולט במיוחד. ברובע זה עלה שם המחיר החציוני למ"ר בשיעור מרשים ביותר של 23.3 אחוזים לעומת השנה הקודמת, והוא מגיע כעת ל-2991 למ"ר בממוצע. אבל הרובע הזה אינו כה חריג. גם הרבעים הצנועים בעבר של Marzahn-Hellersdorf וכן Spandau, שנמצא בתחתית טבלת המחירים בין כל חלקי ברלין כעת, רושמים עליות נאות ולעתים אף עליות שיא – למשל כעשרים אחוזים בשנה האחרונה. מדובר ככל הנראה בתחילת מיצוי הפוטנציאל הנרחב שקיים ברבעים אלה, ש"הוזנחו" בעבר על ידי המשקיעים ורוכשי הדירות.

העיר שהייתה פעם זולה…
קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת מומחי הנדל"ן הגרמנית Wüest Partner, מאשר בהחלט את עובדות היסוד, ואומר כי "בחלקים הצפון-מזרחיים של ברלין נראה כי תחול עלייה במספר התושבים, אף יותר מהעלייה הממוצעת בכל העיר, וזאת בעשר השנים הבאות. מדובר דירות בחלקי העיר שמצויים מחוץ ל"טבעת" מסילת הרכבת S-Bahn אך יש להם קישורי תחבורה טובים לעיר נהנים כבר כעת מביקוש רב, שהולך וגדל."

המחקרים שפורסמו לאחרונה מצביעים על מגמה ברורה: דווקא במקומות שהיו זולים בעבר, המחירים עולים בחדות בשל הביקוש הגבוה. הדבר קשור גם לכך שהבנייה החדשה שתושבי ברלין מייחלים לה לא יוצאת לדרך, לפחות לא בקצב שיענה על הצרכים.

אחת התוצאות של מצב זה היא תנופת פיתוח בולטת ב"חגורת הבייקון" סביב ברלין. ערים דרומית לבירת גרמניה, במדינת ברנדנבורג, הערים פוטסדאם ו-Teltow רשמו ב-2018 עליות מחירים בשיעורים שנעו בין 12 ל-14 אחוז. כלומר, מדובר בגידול אוכלוסייה חזק יותר מאשר בעיר הגדולה עצמה, שבה נרשמה עלייה של 9.6 אחוזים בלבד. כמובן, בברלין יש מגבלה של ממש על גידול האוכלוסייה – המחסור בדירות פנויות. ממערב לברלין, אפשר לציין עיירות לא מוכרות כגון Falkensee ו- Nauen, שמצויות בפריחה. ומצפון לבירת גרמניה אפשר לציין את העיירה Bernau, שאף היא רושמת עליות מחירים נאות.

ואולם, הביקוש הגבוה הוא רק סיבה אחת לסחרור המחירים המתמשך בשוק הדיור באזור בירת גרמניה. שוק השכירות בעיר תחרותי מאד אף הוא. העליות הבולטות בדמי השכירות בשנים האחרונות גרמו ליותר ויותר תושבים מקומיים לשקול לקנות נכס במקום לגור בשכירות. בנוסף לכך יש לציין את הריבית הנמוכה במדינה, שמעודדת את תושבי גרמניה לקנות דירות במקום להשקיע את כספם באפיקים אחרים. מדוחות שפורסמו לאחרונה עולה כי המשכנתא או התשלום החודשיים עבור רכישת דירה הם לעתים קרובות נמוכים יותר משכר הדירה הנדרש כעת עבור דירה בגודל ובמיקום דומה. כמו כן, רכישת הבעלות על בתים היא אפיק השקעה מושך הן לקונים מקומיים והן לקונים זרים – זהו אמצעי טוב לצבירת הון וליצירת קרן פרישה.

מחיר של לא פחות מ-10.34 אירו למ"ר
יש לציין עוד ממצא שאינו מפתיע במיוחד: המחיר היקר ביותר נרשם ברכישת דירות במרכז ברלין. המחיר החציוני למ"ר כבר חצה לאחרונה את קו ה-5,000 אירו בפעם הראשונה. מדובר בגידול של כ-11 אחוזים לעומת השנה הקודמת. וכך, רובע Mitte, יחד עם Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow – כל אלו מהווים את הרביעייה המובילה של אזורי המגורים הנאים והמבוקשים ביותר בברלין, אם מסתמכים על מדד המחירים. המיקום העירוני הפנימי, קשרי תחבורה טובים וסביבה חברתית-תרבותית מלהיבה הם בין הסיבות החשובות בבסיס החלטות הרכישה של לקוחות שהפרוטה מצויה בידם. רוכשים כאלו ישלמו המסוגלים לממן מחירים גבוהים יותר למ"ר. מחיר של פחות מ- 4,000 אירו למ"ר בממוצע תוכלו למצוא בחלקים אחרים, מבוקשים מעט פחות, של בירת גרמניה, למשל Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg ו- Treptow-Köpenick. בכל הנוגע לרמת הביניים של שוק הנדל"ן עליות המחירים שנרשמות בולטות בהחלט, אך הקצב שלהן תלול פחות מעליות המחירים בפלח השוק העליון.

ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau ו- Treptow-Köpenick תוכלו לרכוש, בפלח השוק התחתון, דירות במחיר ממוצע של פחות מ 2000 אירו למ"ר.

בסך הכל העלייה החדה והמתמשכת במחיר הדירות היא אך תוצאה הגיונית של קפיצה משמעותית נוספת בדמי השכירות בעיר הבירה בשנת 2018.

בממוצע, תושב או תושבת ברלין ייאלצו לשלם 10.34 אירו לחודש למ"ר כשכר דירה – זהו הערך שנמדד בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2018. בכך מדובר למעשה בעלייה של 5.6% לעומת שנת 2017. העלייה בשכר הדירה הואטה קמעא: ב -2017, מי שחתמו על חוזי שכירות חדשים נדרשו לשלם דמי שכירות גבוהים ב -8.8% יותר מאשר בשנה הקודמת לה – שנת 2016. בנוסף לכך יצוין כי דירות יוקרה הופכות יקרות יותר ויותר, ופלח השוק שלהן, מתוך כלל שוק הנדל"ן לשכירות אף הוא עולה. כעת מדובר על מחיר של בסביבות 17 אירו למ"ר לחודש בממוצע בפלח שוק זה. להבדיל מכך, מעניין כי העשירון התחתון של שוק הדיור נותר זול יחסית – כ- 6.46 אירו למ"ר לחודש בממוצע – זהו שכר הדירה ההתחלתי בדיור מסובסד.

דמי השכירות היקרים ביותר בבירת גרמניה בשנת 2018 נרשמו ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג האופנתי, והם עמדו על 12.99 אירו למ"ר. רובע זה דחק למקום השני את מוביל הטבלה הקודם – רובע מיטה, שבו נרשם כעת שכר דירה ממוצע של 12.50 אירו למ"ר לחודש בלבד. רק בפלח השוק העליון של דמי השכירות עשוי רובע מיטה להישאר מספר אחת בטבלה. יחד עם זאת, רמת מחירי השכירות הממוצעת בו עלתה רק בשיעור מתון, בהתאם לעלייה המתונה במחירי הרכישה של דירות ברובע. כמו כן, רובע נויקלן רשם עלייה ממוצעת צנועה מאד של 2.6 אחוזים, וקצב העלייה בדמי השכירות בו בשנת 2018 היה הנמוך ביותר בין כל חלקי ברלין. יצוין שבהיבט זה, הרובע סגר את הטבלה גם בשנה הקודמת כאשר נרשמה בו עלייה ממוצעת של 3.8 אחוזים בלבד בדמי השכירות. בדומה לשנים קודמות, ברבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף נרשמו דמי השכירות הנמוכים ביותר. רק בשני רבעים אלו תוכלו למצוא דירות בשכירות במחיר ממוצע נמוך, שעומד על פחות מ-6 אירו למ"ר לחודש.
העיר ממתינה לבנייה חדשה
לאור המחירים הגבוהים בתוך ברלין, אין מנוס מלקבוע כי אם אתם מחפשים עסקה טובה לשכירות או לרכישת נכס, כדאי לכם גם להסתכל מעבר לאזור ברלין. יחד עם זאת, התנועה לפריפריה, כלומר לברנדנבורג, אינה הפתרון לבעיות בברלין. מגורים ב"חגורת בייקון" יהוו פתרון הולם רק אם במקביל הרשויות ידאגו לתשתית ותחבורה ציבורית מתוכננות היטב גם עבור אזור זה", כך מעיר אחד המומחים מחברת הנדל"ן Instone Real Estate. "תכנית המגורים בברלין" תוכננה אמנם בצורה נבונה בעבר, אך מדיניות הדיור הנוכחית של הסנאט בברלין גרמה לאי ודאות בולטת בשוק. המדיניות הזו שמה, לדברי המומחה, את הדגש על הנושאים הלא נכונים. בפרט, הוא מציין את הדיון בהפקעת דירות בעיר והעברתן בחזרה לידי הרשויות, כצעד שהוא לא רק מסוכן ומזכיר לרבים את מזרח גרמניה לשעבר, אלא אף לא מספק את הפתרון היצירתי שנדרש כל כך ליצירת דיור חדש, אשר ברלין כל כך צריכה.

והרי בלי היצע בשוק לא ניתן לקנות דירות – כל ילד יודע. ברלין מחכה להליכי בנייה חדשים ומהירים יותר כבר במשך זמן רב. על פי דוח "Ziegert-Report 2018/19" שפורסם לאחרונה על ידי קבוצת ZIEGERT בברלין, חברת מומחי נדל"ן ידועה, ועוסק בניתוח נכסים למגורים בכל רחבי גרמניה, התכנון והאישורים בבירת גרמניה מסורבלים למדי: הם נמשכים כיום יותר משנה בהשוואה לערים גרמניות אחרות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא.

מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים, מחירי הבתים עדיין נמוכים יחסית. למעשה, העלות כיום של בתים טוריים בערים גדולות אחרות במערב גרמניה ("ערי A"), עומדת על כ-50% יותר מאשר בברלין. בשנת 2009 ההפרש עמד על כ-30% בלבד ואפילו בשנות ה-90 ההפרשים נעו בטווחים זהים פחות או יותר. המחירים לבתים חדשים בבניה טורית עלו גם הם בצורה ניכרת, לרוב בכ-10% לעומת השנה הקודמת, אך עלויות הבתים הפרטיים עבור משפחות יחידות עלו רק ב-5%. עלות בתים פרטיים למשפחות יחידות בברלין מהווה כחצי מעלות בתים דומים בשאר האזורים המרכזיים במערב גרמניה. מחירי דירות בברלין עברו התפתחות דומה – כיום, מחירה של דירה קיימת עלה ביותר מ-15%, ומחירה של דירה חדשה עלה ביותר מ-10%. לפי חברת Bulwiengesa, ברלין ממוקמת במקום ה-11 ברשימת הערים היקרות ביותר במחירי דירות בגרמניה (עליה מהמקום ה-15), ולפי חברת Numbeo, היא ממוקמת במקום ה-20 ברשימת הערים היקרות ביותר באירופה, כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר מסתכם ב-3,600 אירו.

כמו בערים אחרות, גם בברלין עליית המחירים נגרמת עקב מחסור משמעותי בבתים זמינים. רבים מאמינים כי המחסור במגרשים לבניה הוא אחת הסיבות המרכזיות למצב הזה. יחד עם זאת, קיים מחסור גם בכוח עבודה מיומן, המתקיים לא רק בברלין אלא גם בערים נוספות. לפי לשכת הסטטיסטיקה של ברלין, מספר העובדים בתעשיית הבניה הולך ומצטמצם בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר), הסתיימה בנייתן של 15,700 יחידות דיור בלבד, כלומר 0.8% מסך כמות הבתים הקיימים. בהתחשב בעלייה בכמות שעות העבודה, סביר שמספר השלמות הבניה יעמוד על 16,000 יחידות דיור או לחילופין יהווה כ-0.9% מסך כמות הבתים הקיימים ב-2018. אך יחד עם זאת, מדובר רק בחלק קטן מהכמות הנדרשת עבור גידול האוכלוסייה המתרחש בעיר.

בין השנים 2011 ל-2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר) אוכלוסיית ברלין גדלה בכמעט 290,000 תושבים, ומספר משקי הבית עלה בכמעט 200,000. הביקוש היציב לא דועך בשל פיתוח שוק העבודה הנוח לעובדים. הגידול בתעסוקה עומד על כ-4% בשנים 2016 ו-2017 וכנראה ימשיך בקצב זה גם בשנת 2018. מאז 2009, שיעור התעסוקה גדל ביותר מ-30% במונחי צבירה. בהמשך לכך, שיעור האבטלה קטן משמעותית במשך השנים וצנח ל-7.6% בלבד בנובמבר 2018. שוק העבודה של ברלין מתייצב בהשוואה לערים אחרות בגרמניה. בחינת נתונים היסטוריים מראה לנו באופן מובהק כמה מרשימה התפתחות השוק – בשנת 2003, שיעור האבטלה עמד על יותר מ-20%.

ניתוח מגזר שוק העבודה בברלין יניב תובנות נוספות ומעניינות לגביו. תעשיית הייצור המסורתי מהווה מגזר חשוב בגרמניה, כאשר אחת מכל ארבע עבודות בתעשייה זו כפופות לדמי ביטוח לאומי. עם זאת, התעשייה המסורתית משחקת תפקיד קטן בברלין, בה מתוך שמונה משרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי, רק אחת מהן מאוישת בתעשיית הייצור. הגידול בשיעור התעסוקה התרחש בעיקר במגזר השירות, בו נפתחו מעל ל-200,000 משרות חדשות בין השנים 2013 ל-2018. נתון זה גדול ממספרן הכולל של העבודות בתעשיית הייצור המסורתי שכפופות לדמי ביטוח לאומי. קרוב למחצית ממשרות חדשות אלו נוצרו בשלוש מחלקות שירות בלבד (WZ2008) – הראשונה, שירותים מקצועיים, מדעיים וטכניים, הכוללים גם שירותי נדל"ן ותיווך, השנייה, שירותים עסקיים שונים, והשלישית, מחלקת שירותי המידע והתקשורת, שרשמה את הגידול החד ביותר מאז שנת 2013 (מעל 50%). ברלין מיקמה את עצמה באופן ברור במרכז פיתוחי הסטארט-אפ. בהתאם לנתונים שנמסרו על ידי עיריית ברלין, מעל 500 חברות דיגיטליות הוקמו בעיר בשנת 2017, מספר גדול יותר ממספר החברות שהוקמו בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט יחדיו. בנוסף, אחת מכל 10 חברות דיגיטליות שהוקמו, יוסדו בברלין. כתוצאה מכך, מספר בוגרי האוניברסיטאות שעובדים במשרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי גדל ביותר מ-5 נקודות אחוז בין השנים 2013 ל-2018, לסך של יותר מ-26%. הגידול בשוק התעסוקה במגזרים המבוססים על השכלה וראייה עתידנית, מצביע על צמיחה בת קיימא. לכן, לא נופתע כאשר שוק העבודה של ברלין יצמח ולא רק יסגור את הפער בין הערים המערביות האחרות בגרמניה, אלא יעבור אותן.

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת1

2013-2018: יותר מ-200,000 משרות התווספו למגזר השירות

תעשייה

1 נדל"ן, עצמאיים, שירותים מדעיים וטכניים
2 טכנולוגיית תקשורת והעברת מידע
3 תחומי שירות נוספים שונים
מגזר השירות למשל 1,2 ו-3
מקורות: משרד העבודה הארצי, מחקר דויטש בנק

כבר עכשיו, תקציבה של ברלין מושפע לטובה משינויים אלו. בין השנים 2014-2018, הוצאות המגזר הציבורי גדלו ב-5 מיליארד אירו ועמדו על 28.6 מיליארד אירו. באותו הזמן, הוצאות הביטוח הלאומי (כלומר הוצאות חברתיות ושירותים לצעירים) ירדו ב-1.5 מיליארד אירו, וחלקן בסך ההוצאות ירד מ-28% ל-24%. הוצאות בניה במגזר הציבורי והשקעות גדלו בכמעט מיליארד אירו בפרק הזמן הזה. יתרה מכך, ברלין הקטינה את החוב שלה במגזר הציבורי, שעמד ב-2012 על מעל ל-60 מיליארד אירו, וב-2018 עומד על פחות מ-55 מיליארד אירו. חובות מבניים עתידיים ושיפורים בהכנסות ממיסים צפויים להתרחש בהתאמה להמשך הצמיחה הכלכלית האדירה בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בהתאמה לגידול באוכלוסייה. עד לשנת 2030, צפויים לעבור לברלין 260,000 אנשים נוספים. עליה יציבה בדרישה לדיור בעיר תיתקל בשנים הבאות במספר דירות שנשאר קבוע באופן יחסי. בעוד ששיעור בעלי הדירות נמוך יחסית בברלין (לפי מפקד אוכלוסין ב-2011 שעמד על 15.6%, בהשוואה למעל 20% באזורים עירוניים אחרים ו-45.9% בגרמניה כולה), יכול להיות שהדיירים יאלצו לרכוש את בתיהם, זאת למרות ההאטה המשמעותית בגובה דמי השכירות, לפחות בדירות קיימות. שיעור הגידול השנתי צנח מ-7% בשנת 2016 והשיא שחל ב-2017 עם 11%, התכנס ל-3% בלבד בשנת 2018. להבדיל מההאטה בדמי השכירות, מספר גורמים מצביעים על מחזור כלכלי בברלין, שיכול להימשך גם אחרי 2020. בכך, מצב הדיור בברלין יכול לתרום משמעותית למגמה שבסופה ברלין תהפוך לאחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר, בדיוק כפי שהיא הופכת גם לחדשנית ביותר. ברלין כבר לא "ענייה, אבל מושכת" לפי הגדרתו המפורסמת של ראש העיר לשעבר, וורייט (Wowereit) בשנת 2003, אלא להיפך, יכול להיות שבקרוב תוגדר כ"עשירה וחדשנית".

 

Source: Deutsche Bank

 

קרא עוד
 
ינואר
282019
 

מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר.

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030.

Source: Metro

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

ראיון עם ברנד הרטווק, מנכ"ל חברת הבנייה WUESTENROT.

חברות הבנייה צופות היקף עסקים נכבד

למרות שגל הרכישה של נדל"ן במרכזי הערים הגדולות בגרמניה קרוב למיצוי הנכסים הקיימים, הרי ששערי הריבית הנמוכים ממשיכים לתמוך בעסקי חברות הבנייה בגרמניה.

 המומחה ברנד הרטווק סבור שמגמות השוק בגרמניה מובילות יותר ויותר אזרחים למסקנה שמוטב לרכוש דירה שתהיה בבעלותם מלגור בדירה בדמי שכירות. הוא מעריך שהיקף המימון של עסקאות נדל"ן בחברה שלו יצמח השנה ב-5%. כמו כן, הוא מעריך שגם חברות הבינוי הציבוריות יגדילו בהיקף דומה את היקף פעילותן.

 הרטווק מציין ששיפוץ נכסים קיימים, בדרך כלל כאשר הנכס מחליף ידיים ודיירים חדשים עוברים לגור בו, מהווה את רוב פעילות החברה – בערך שני שלישים. במסגרת עבודתו הוא אחראי על תשלובת חברות בינוי פרטיות. באחת מהן הוא צופה צמיחה של לא פחות מ-10%בהיקף מימון הפעילות.

 נראה שמצבן של חברות הבנייה בגרמניה טוב מהתחזית המקובלת לפני עשר שנים, כאשר שערי הריבית בגרמניה ירדו. ואולם, הרטווק מצביע גם על גורמים לדאגה בכל הנוגע למגמות השוק העתידיות. הוא סבור כי זה לא ייתכן שבעת שגשוג בגרמניה מעמד הביניים בה, שמשלם מסים ומתאמץ, ייאלץ לוותר על הרעיון של רכישת דירה בבעלותו. הוא מוסיף כי הפערים בחברה, בין מי שיש להם הון משפחתי, למי שאין להם הון כזה, הולכים ומתרחבים, למרות שהכלכלה בצמיחה ואפשר היה לצפות שמעמד הביניים יתחזק.

 המחקרים מראים כי מי שמצליחים לחסוך לקראת רכישת דירה מגדילים את ההון הכולל העומד לרשותם, וזאת ללא תלות ברמת ההכנסה החודשית שלהם. במילים אחרות, מי שלא רואים אפשרות לרכוש דירה בבעלותם גם מתקשים לראות את האפשרות לחסוך ולהגיע לרמה גבוהה יותר של הון בבעלותם.

 הוא תולה תקווה בתוצאות הדיונים שהתקיימו בממשלת גרמניה בספטמבר בשנה שעברה. הממשל הפדרלי הציג חבילת צעדים שמטרתם להוזיל את יוקר הדירות והשכירות ברחבי גרמניה, ובמיוחד במרכזי הערים הגדולות. מיליארדי אירו יושקעו בבניית דירות לדיור ציבורי, והממשלה תסייע לציבור במסלולי חיסכון ייעודיים לרכישת דירה. הכוונה היא שמיליון וחצי דירות חדשות יוקמו על סמך חבילת צעדים נרחבת זו.

 הרטווק, וכן מומחה נוסף – ריינהארד קליין, ראש חברת הבנייה הפרטית הגדולה SCHWAEBISCH HALL, מסכימים שניהם שעידוד הציבור לחסכון יסייע רבות בהשגת היעד של בטחון בדיור לאזרחי גרמניה.

 לדעת הרטווק, גם היפוך במגמות הריבית ברחבי אירופה לא ישפיע דרמטית על השוק בגרמניה. גל מכירות בשוק הנדל"ן, בדומה למה שראינו ברחבי ארצות הברית לפני עשר שנים, איננו צפוי לדעתו, וזאת משום שבגרמניה נדרש הון עצמי גבוה יחסית בעסקאות כאלו, וגם שערי הריבית אינם מעודדים זאת. אמנם התשואה על שכירות מנדל"ן תהיה פחות אטרקטיבית במידה ששערי הריבית יעלו, אך אין מדינה בעולם שבה אחוז כה גבוה של דירות להשכרה מצוי בידיים פרטיות. לפיכך הוא אינו סבור שבעלי דירות כאלו ימהרו למכור אותן במסגרת פעילות ספקולטיבית.

Source: Berliner Zeitung

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
Inspiration Group