בלוג ברלין

 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

ברלין מתכננת 100,000 דירות פחות מדי

כמה דירות חדשות באמת צריכה ברלין? על פי הוועדה הטכנית העיריה, תוכנית הפיתוח העירוני "שיכון 2030" מבוססת על חישובים לא נכונים וכך עלולות לא להיות מספיק דירות בברלין בשנת 2030.

ברלין טועה בחישוביה לצורך קביעת מספר יחידות הדיור החסרות, והמספרים בתכניות העירוניות פשוט לא נכונים. לפחות, כך לפחות קובעת הוועדה הטכנית של הרשויות בעיר בכינוס מיוחד שהתקיים לאחרונה. בישיבת הסיכום הוצהר כי: "ההמלצות של תכנית הפיתוח העירונית "שיכון 2030" מבוססות לצערנו על נתונים מיושנים, השימוש בנתונים אלו יגרום נזק גדול לנסיון ליצור היצע דיור הולם בברלין". זהו ציטוט מתוך חוות דעת פנימית שאף היא הגיעה לידי אחד העיתונים. קבוצת מומחים הציעה לאור זאת לראש העיר מיכאל מולר (ממפלגת SPD) ולסנאטורים "המלצה חמה" לא לאשר את הטיוטה הנוכחית בסנאט.

הטיוטה אמורה להיות מוצגת ברבעון השני של 2019 בפני הסנאט, כלומר כעת. ואולם, לפי מידע שנמסר לעיתונות התכנית תקועה בסנאט ב"הקפאה עמוקה". התוכנית כיום דנה באפשרות לאשר בנייה חדשה "ושימוש לבנייה בפוטנציאל הקרקע של שטחים ירוקים". בסך הכל נראה כי על שטחים ירוקים קיימים אפשר להקים 10,000 בתים. בפרט מדובר ב"קולוניות" – שכונות צריפים כפריות בפאתי העיר, שבעבר שימשו תושבים עניים שגידלו ירקות למאכל על גינות קטנות. כעת הקולוניות הללו, שנמצאות בבעלות הרשויות, מבוקשות למגורים על ידי אוכלוסיות שונות, כולל אמנים והיפסטרים. הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בסנאט הסכימה כי קולוניות לא ייסגרו לטובת דיור, ושהן יהיו מוגנות עד 2030. הסכמה זו התקבלה ככל הנראה בחודש מארס.

על פי החישובים שנערכו עד כה, ניתן יהיה להקים בעיר כ-199,000 דירות נוספות עד שנת 2030 – באמצעות עיבוי הבנייה בבניינים קיימים והגדלת מספר מבני מגורים. באופן רשמי, מחלקת הסנאט לפיתוח עירוני קובעת כי "על מנת לענות על הצרכים הנובעים מהגידול באוכלוסיה ומגמות בשוק הדיור, יש להקים בסך הכל 194,000 יחידות דיור עד שנת 2030". לפי נתוני הסנאט, מספר זה נובע מתחזית שמעריכה גידול מהיר של האוכלוסייה (117,000 יחידות דיור ל-181,000 אנשים בקצב שנתי, כולל 24,000 פליטים) וכן מניחה התחזית רמת ביקוש דומה לזו שבין השנים 2013-2016.

החישובים שגויים עבור מספר התושבים בבירת גרמניה

כאשר מסתכלים על מגמות האוכלוסייה המומחים סבורים כי "כנראה נגיע למספר התושבים שהופיע בתחזית 2030 הרבה קודם, ולמעשה כבר בשנת 2021, תשע שנים קודם לכן. "כתוצאה מכך, צריך לעדכן במהירות את התחזית עבור שנת 2030, על פי כל המידע שמצוי בידינו כעת. כשמושווים את קצב הפיתוח והבינוי בפועל לתחזית, רואים שהשניים רחוקים קילומטרים זה מזה!", כך אומר יו"ר הוועדה, מומחה ניתוח הנדל"ן וולקר הרטיג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

סצנת הנדלן בברלין נמצאת בגדילה

כאחת מערי הבירה החשובות והמשפיעות בעולם, יש סיבות רבות לכך ששוק השקעות הנדל"ן בברלין זוכה לתשומת לב בשנים האחרונות. כדי לתת מושג על ההיצע בשוק השכירות, ניתן לבקר באתרים כמו האתר הזה, שעוזר למצוא דירות בברלין. אחרי שרוכשים מושג על ההיצע ועל הצרכים של הדיירים, ניתן להתחיל להעריך את השוק. הנה כמה סיבות לכך שברלין היא שוק השקעות נדל"ן אטרקטיבי במיוחד.

תרבות השכירות בברלין
בברלין ישנה נטייה למגורים בשכירות. מחקרים מראים שבעלות על דירות בברלין עומדת רק על 16%, מספר נמוך משמעותית מאשר בלונדון או בגרמניה באופן כללי, אשר בהם המספר עומד על 50% ו-45%, בהתאמה. לאלו שמחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן בברלין לא יחסרו דיירים פוטנציאלים. בממוצע כל נכס המוצע לשכירות זוכה ל- 33 צפיות.

מחיר השכירות של דירות בברלין נמצא בעלייה
דבר שהופך את ברלין למעניינת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, בין אם מקומיים או זרים, הוא שמחירי השכירות עולים באופן עקבי, בצירוף העובדה שהם עדיין בין הנמוכים באירופה.

מחקרים מהעת האחרונה מראים שדירת-חדר יכולה להכניס 1,000 אירו – גידול של 103% בעשור האחרון.

שיפור באיכות החיים
ברלין מדורגת מאוד גבוה בקטגוריית איכות החיים ביחס לערים אחרות באיחוד האירופי, עובדה שהובילה לגידול משמעותי באוכלוסיית העיר, אשר עמד על 60,000 בשנת 2016. למרות שהגידול צנח ל-42,000 בשנת 2017, העיר ממשיכה לגדול בקצב מצוין.

חשובה מכך היא העובדה שהגידול באוכלוסייה מורכב ברובו מצעירים עד גיל שלושים – מה שהופך את הגידול למשמעותי עוד יותר עבור משקיעי הנדל"ן.

גידול כלכלי
למרות שברלין פיגרה במשך שנים רבות אחרי ערים מרכזיות אחרות באיחוד האירופי בכל הקשור לצמיחה כלכלית, כעת העיר נמצאת על מסלול חדש. הגידול העקבי באוכלוסייה הצעירה בצירוף העניין הגלובלי שהיא מעוררת גורם לכך שחברות רבות נמשכות אל העיר, מה שהוביל לאחוזי אבטלה נמוכים ולצמיחה כלכלית מצוינת.

Source: nuwireinvestor

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
 
מאי
022019
 

ברלין עיר מקלט למשקיעים בנדלן שהופחדו על ידי ברקזיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני.

כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים.

טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל.

המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו לא היה מזהיר, כיום נראה עוין להשקעות.

התחזית של ברלין, מהצד השני, מהווה ניגוד מוחלט לתחזית של לונדון. שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית פורח וזה נמשך זמן מה. במחצית הראשונה של שנת 2018 כמות העסקאות הקשורות לבתי מגורים צמחה ב-19% – עד ל-8.8 מיליארדי אירו (10 מיליארדי דולרים או 7.6 מיליארדי לירות שטרלינג), בהשוואה לתקופה זהה של שנת 2017.

מעודדים על ידי המחירים העולים, רוכשי נדל"ן, כמוני, עקבו אחרי אמנים, סטרטאפים טכנולוגיים ואנשי בוהמה צעירים ובאו לבירה הגרמנית, מוקסמים על ידי סיכויים של ביצוע השקעה סולידית ויציבה. רוכשים מאסיה, אמריקה והמזרח התיכון המחפשים הזדמנויות באירופה החלו להימנע מנדל"ן יוקרתי בפריז ובלונדון, והעדיפו את השוק הגרמני הצומח.

אולם למרות הפופולריות מתחיל להופיע גם פחד. כאשר וורן באפט הצטרף לשוק הברלינאי לפני שנה, מחרחרי פחד רבים טענו שהוא הגיע מאוחר מדי: הבועה הייתה על סף פיצוץ. הם אמרו שזה שהשוק הינו רווי מדי והעובדה שברלין התחמקה ממשבר בשנת 2008 מהווים סימנים מזהירים.

כעבור כמעט שנה לא נראים שום סימני פיצוץ. המחירים עלו בצורה דרמטית ב-20.5% בשנת 2017, אך העלייה הזאת נמשכת משנת 2004. ובינתיים, העליות האלו לא היו מלוות בחוסר יציבות, שיעורי ריבית המשכנתאות נשארו מתחת ל-2%, ובאופן מכריע לא היו עליות חדות בכמות הלוואות שאותן ניתן היה לקשור לעלייה חדה בהוצאות.

כתוצאה מכך, לדעתם של אנשים רבים עליות המחירים האלה אינן עליות חדות פתאומיות אלא תנועת מחירים נגדית. זאת דעתה של הסוכנות הברלינאית "רובינה", העוסקת בנדל"ן יוקרתי. הם טוענים ש"בהשוואה לערים אחרות כגון לונדון או פריז, הנדל"ן בברלין עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית".

רבים תומכים בדעתה של "רובינה". העובדה שחברות לונדוניות להשקעה בנדל"ן תומכות בכך מהווה הוכחה נוספת לכך שהביטחון בנדל"ן הברלינאי עדיין גבוה. שמות גדולים כגון סוכנות נדל"ן "סיריוס" (SRE) ו"סאמיט ג'רמני" SMTG)), ששינתה את שמה ל"סאמיט פרופרטיז" מפני שהיא משתדלת לגוון את תחומי פעילותה, ממשיכים לרכוש.

ובינתיים, "פניקס שפרה" (PSDL) הודיעה לאחרונה על צמיחת עלות הפורטפוליו שלה ב-6% בשנת 2018, המונעת על ידי שוק השכירות החסון של דירות בברלין. אני בטוח כי התוצאות השנתיות שלהן, המיועדות לפרסום בסוף אפריל, ירגיעו ויעודדו קרנות ומשקיעים פרטיים.

בנוסף למחירים האטרקטיביים, ההצלחה התרבותית והכלכלית של הבירה מציעה סיבות אחרות הגורמות לעליזות.  ברלין הינה חוף מבטחים ליזמים כמוני, הפועלים בתחום הטכנולוגיה. בשנת 2017 יותר כספים הועברו לסטרטאפים בברלין מאשר בכל מקום אחר באירופה, ו"גוגל", "דויטשה בנק" ואחרים רבים הקימו שם את בסיסיהם העיקריים.

אוכלוסיית העיר שהופכת למגוונת יותר מביאה איתה עסקים חדשים והזדמנויות חדשות של שיתוף פעולה. הגורמים המשולבים האלה מעודדים המשך צמיחה והשקעה. ייתכן שלאחרונה הייתה הפחתה בערכה של הצמיחה הכלכלית של גרמניה וברלין – יחד עם שאר גוש האירו, אך עדיין מצפים ל- 1.0% עלייה בשנת 2019 והמספרים צפויים לעלות מפני שמשקיעים מסובבים את גבם לבריטניה.

אני נמשכתי לכך שברלין צופה אל העתיד ולמחיריה האטרקטיביים, וכיום הנני בעל נדל"ן בשרלוטנבורג, שטגליץ, פרנצלאואר ברג, שפנדאו ובסגמנט היוקרתי של מיטה. אפילו אחרי שהעלייה השנתית מגיעה ל-10%, הנדל"ן הברלינאי נראה לי יחסית זול. בריאות הנדל"ן מהווה הוכחה ליציבות והביטחון של גוש האירו ושל שוק הדיור הצומח יחד עם הביקוש. בסקטור הידוע בשל אי-יציבותו, מצבם של משקיעי הנדל"ן הבריטיים היה הרבה יותר גרוע אם הם לא היו נכנסים לשוק הממשיך לצמוח. אותי, למשל, זה לא הפחיד.

Source: Investment Trust Insider 

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
ינואר
282019
 

מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר.

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030.

Source: Metro

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין המשגשגת- מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית.

רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית.

בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות.

אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה.

בום-בום-בום

ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר.

האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא גם מתושבים רבים. יותר זרים עוברים לברלין מאשר לאזורים אחרים של המדינה. הרחש סביב ברלין והמוניטין הפופולרי שלה בעולם ממשיכים למשוך אנשים לעיר הגדולה בגרמניה.

הפריחה החלה לאחר נפילת החומה. התקופה שמיד לאחר האיחוד בשנות התשעים, היתה תקופה פרועה למדי עבור העיר שאוחדה מחדש; תקופה שעבור רבים כעת מעלה נוסטלגיה, ויש אפילו מוזיאון המוקדש לעשור האייקוני. "עניה, אך סקסית" היתה הסיסמה של העיר שהפכה למטרופולין של חגיגה. ברלין עדיין ידועה בהתהוללות שבה, אך זה כבר כמה שנים שהכלכלה הדיגיטלית החדשה והסטרטאפים הם אלו שמעצבים אותה. בנוסף, הפרלמנט והממשלה הפדרליים של גרמניה יושבים בה, יחד עם ארגוני ואגודות שדולה. שיעורי צמיחה הגבוהים מהממוצע ועודפי מיסוי סותרים כעת את "הדימוי העני" של העיר-מדינה בהשוואה למדינות אחרות בפדרציה.

OSF עוברת מבודפשט לברלין

ראיה לחשיבות הגלובלית של ברלין היא העובדה שקרנות בינלאומיות חשובות מצאו את דרכן אליה. הענף הגדול ביותר ישתייך לקרן החברה הפתוחה (Open Society Foundation – OSF) של ג'ורג' סורוס. בקרוב, 150 איש יעבדו ב-"מוקד הגלובלי" שלה. עובדים רבים במרכז הברלינאי יעברו לשם מבודפשט, לאחר שחוק שהעבירה הממשלה ההונגרית לא מאפשר לה עוד לעבוד משם.

העובדים הראשונים עובדים כבר בברלין – היישר לפוטסדמר פלאץ (Potsdamer Platz) המפורסמת. "אנו מעוניינים להתחבר לסצנה המקומית, לקרנות נוספות, לעמותות, לפעילים ולצוותי חשיבה," אמר המנהל האזורי של OSF, ג'ורדי ווקוור (Jordi Vaquer), בראיון עיתונאי.

זה אינו הצעד הראשון לכיוון ברלין שעשה המליארדר ההונגרי-אמריקאי המפורסם סורוס. מאז השנה שעברה, הוא מעורב בייסודו של "מוסד רומא אירופה לאומנות ותרבות" (European Roma Institute for Arts and Culture) עולמי ייחודי בבירה הגרמנית.

ההשלכות ארוכות הטווח של המדיניות

ברלין מצפה לעוד דמויות מפתח בינלאומיות. בסתיו, קרן ביל ומלינדה גייטס, הקרן הפרטית הגדולה ביותר בעולם, תפתח סניף אירופי שני בברלין. האחר נמצא בלונדון. הארגון נוסד כדי לעזור להילחם במחלות כמו המלריה ובעוני העולמי. ברלין אינה בחירה יוצאת דופן; אחרי הכל, הקרן של מייסד מייקרוסופט פעלה במשך שנים יחד עם המשרד הגרמני הפדרלי לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (BMZ). המיקום "אידאלי", אמרה המנכ"לית האירופית, אניה לנגנבוכר (Anja Langenbucher), בראיון. גרמניה היא "התורמת השניה בגודלה לסיוע לפיתוח ומובילה בבריאות עולמית."

הקרן השנייה העשירה ביותר בעולם, קרן וולקם (Wellcome Trust), עם נכסים בשווי כולל של 13.5 מליארד ליש"ט (14.9 מיליארד אירו), גם היא מתכננת לפתוח סניף בברלין ב-2018. הקרן מקדמת בעיקר מחקר רפואי. קומץ עובדים ראשון עומד "להמשיך לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים בגרמניה," לפי דיווחים בעיתונות. באתר הקרן, פתיחת הסניף מנומקת, בין השאר, בכך שבמהלך החזקתה בנשיאות ה-G7 וה-G20, ממשלת גרמניה יזמה "התקדמות משמעותית" במאבק במגפות עולמיות.

האם הפופוליזם הימני קיצוני יעצור את המגמה?

מומחים צופים שקרנות נוספות יצטרפו גם הן. ברלין גם מרוויחה מהדימוי החיובי הכללי של גרמניה בעולם. התהפוכות הפוליטיות במקומות אחרים – ולא רק בהונגריה – גורמים לגרמניה להיראות מושכת.

"אי האמון בעבודה פילנטרופית גובר ברחבי העולם," אמר פליקס אולדנבורג (Felix Oldenburg), המזכיר הכללי של אגודת הקרנות הגרמניות בברלין, במסגרת ראיון בעיתון היומי הברלינאי Der Tagesspiegel. באופן כללי, מידת הביטחון במוסדות, כולל קרנות, נמצאת בירידה, הזהיר אולדנבורג, והצביע על הקרן של סורוס כדוגמא. השאלה אם גרמניה וברלין ימשיכו להיות אטרקטיביות לקרנות בינלאומיות תלויה גם בהתפתחויות הפוליטיות במדינה. גם היא עומדת בפני התחזקות המגמה הפופוליסטית הימנית.

 

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

פרדוקס ברלין השאיפה לעיור הוגן ללא גנטריפיקציה

מגניבה, מלוכלכת ומבולגנת, ברלין חווה כאבים מתחזקים במהלך ההתרגלות לעמדתה החדשה כעיר העולם הגדול. סדרת כתבות בת שבוע עוקבת אחרי תהליכי דיור בבירת גרמניה.

"ענייה אבל סקסית", זה האופן שבו קלאוס ווברהייט, ראש העיר לשעבר של ברלין תיאר פעם את העיר. התואר דבק בה, אפילו כשברלין הולכת והופכת לעיר יותר גלובלית וקוסמופוליטית. אורח החיים החופשי מהסוג שניתן לנהל בברלין בתקציב קטן אינו אפשרי בניו יורק כבר שני עשורים.

זו עיר עניה מילולית: ברלין היא הבירה האירופית היחידה שבה ההכנסה הממוצעת מושכת את הממוצע הארצי כלפי מטה. התמ"ג לנפש בצרפת ירד ב 14.8% לו התנתקה פריז מצרפת, כך מצא מכון קלן למחקר כלכלי בשנה שעברה. עם ברלין מחוץ למשוואה, התמ"ג הממוצע לנפש בגרמניה יעלה ב 0.2%.

אך ככל שהיא חווה תחייה כלכלית, נעשית ברלין מודעת לתפקידה החדש על הבימה העולמית. ברלין היא עיר בירה ששבה להיות מקום מושבה של הממשלה רק על אפה וחמתה. לאחר חלוקתה על ידי מסך הברזל במשך 45 שנים, הפכה ברלין לבירת המדינה המאוחדת על הנייר בשנות ה-90, אך למעשה רק בתחילת שנות האלפיים, כששרים ופקידי ממשל והמלווים הבינלאומיים שלהם עברו באופן מסיבי מבון לברלין.

כיום מונה העיר כמעט 4 מליון איש, מקום בעל היסטוריה ארוכה של בניה מחדש ושל פוליטיקה המונעת על ידי אנשים, המהווה כעת יעד למליארדים של דולרים בהשקעות הון. היא יפה משום שהיא מכוערת, התגלמות הכיעור היפה בעיר גדולה. צלקות ההיסטוריה – האימפריה, הנאצים, המלחמה הקרה – ניכרות בכל מקום.

ברלין גם מוצאת את עצמה בעמדת מפתח ייחודית המאפשרת לה להימנע מהנתיב בו צעדו ערים גדולות אחרות, כמו סן פרנסיסקו ולונדון, שבהן פריחה כלכלית הפכה את הערים למגרשי משחקים עבור העשירים מאוד בלבד ואילו המנקים, האומנות והנהגים שלהם העתיקו מושבם לפרברים המרופטים. חוקר הערים האמריקאי הידוע, ריצ'רד פלורידה, מכנה זאת המשבר האורבני החדש: הדיור של 15 השנים האחרונות הגדיל את אי השוויון והעמיק את ההפרדה, לא רק בארה"ב אלא בכל הערים הגלובליות.

בברלין, השינויים הללו עדיין נראים פתאומיים ובלתי צפויים לרבים מתושביה. מאז ההרס של מלה"ע השניה, העיר תמיד תפסה את עצמה כאנדרדוג ואפילו קודם לכן, היתה לה זהות נזילה. מבקר האומנות קרל שפר כתב ב-1910 שנגזר על ברלין "תמיד להתהוות, אף פעם לא להיות."

ההיסטוריון אנדריי הולם אמר לי שהשאלה האמיתית אינה מדוע מתרחשת ג'נטריפיקציה בברלין, אלא מדוע היא מתרחשת כל כך מאוחר. בברלין, 85% מכלל התושבים גרים בשכירות; בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע בחוזים חדשים בדירות בברלין עלה ב- 75%.

ברלין למעשה לחצה על הבלמים בדרך ל-"דיור בשיטת המנצח זוכה בכל" שניתן לראות כעת בלונדון וסן פרנסיסקו, אומר פלורידה, מפני שהיא היתה מחולקת כל כך הרבה שנים, שבמהלכן התעשיה הגרמנית שלאחר המלחמה נדדה למינכן, פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף. יש יתרון להצטרפות קצת מאוחרת למסיבה: לברלין יש הזדמנות ללמוד מסיפורי הדיור המכילים תמרורי אזהרה ולפתח גישה יותר מחושבת כלפי תהליך ההתחדשות שלה.

התעוזה והאפשרויות של ברלין הם מה שהופכים אותה כה מושכת למייסדי סטרטאפים ולאזרחי העולם. כמעט 3 מליארד דולר בהון סיכון זרמו לעסקי הסטרטאפ שלה ב-2017, יותר משני שלישים מהסה"כ הגרמני. אך ההון הזורם לבירה משנה אותה באופן ברור, מהקצע את השוליים ומנקה את הגרפיטי. בניין דירות בלא סימני צבע על הקירות הוא סימן שהשכונה הופכת קצת יותר מדי נחמדה. "אין לנו כלום, שום תעשיה" אומרת קטיה לוקר, ראש המיוזיקבורד של ברלין. "אך יש לנו מין תחושת חופש, מין רוח, ועל זה אנחנו חייבים לשמור."

הסנטורית לפיתוח של ברלין, רגולה לושר, אמרה בועידת נדל"ן מוקדם יותר השנה שלעיר יש תיאבון לפיתוח ולצמיחה, אך אקטיביסטים אומרים אחרת. נפוץ מאוד לראות שלטים המכריזים "הקפיטליזם הורג" או "רכוש הוא גניבה" המקשטים מרפסות בחלקים מסוימים של ברלין. לפסטיבל האחד במאי השנתי החוגג את זכויות העובדים יש נטייה מהפכנית ברורה ב Kreuzberg, שבה קבוצות של פעילי שמאל ואנרכיסטים מושכים את עינם הצופה של כוחות האכיפה. מודעות גוברת לאי שוויון כלכלי גדל הובילה לתגובות נגד פיתוח מחודש, השקעות בינלאומיות וג'נטריפיקציה.

בגרמניה קיימת הגנת דיירים ברמה גבוהה יותר מאשר במדינות אחרות וברלין מעולם לא היססה לבלום את הפיתוח בשכונות מלהתחמם יתר על המידה. שכר הדירה ממשיך לעלות למרות חוקים שלוחצים על הבלמים, אבל החוק הפדרלי מגן על המרקם החברתי של השכונות. בשנה שעברה, מחוז  Friedrichshain-Kreuzbergהשתמש בזכות הקדימה לרכישת מקרקעין 11 פעמים באזורי מגורים מוגנים ורכש בלא היסוס בניינים ובהם 814 דירות ו-131 עסקים.

השקעה בבניה למגורים בברלין כמעט ושילשה את עצמה בין 2008 ו-2016, ל-2.4 מליארד אירו, אך עדיין אינה עומדת בביקושים. כולם מסכימים שיש לבנות עוד דירות בברלין, אך דיירים וותיקים ופעילים לשימור עירוני מתנגשים עם יזמי הפיתוח. לאחר שהסנטורית  קתרין לומפשר הכריזה שפיתוח חדש בפרבר הצפון-מזרחי של Blackenber ייצור 10,600 יחידות דיור חדשות במקום ה-6,000 המתוכננות, התושבים לחצו בעוצמה על הבלמים.

"עלינו למצוא דרך לשלב את נקודת המבט של הציבור והצרכים של התושבים אך גם את חוות הדעת הכלכלית של יזמי הפיתוח," אומר גרו ברגמן, ממנהלי ברלין היפ, אחד מבנקי הנדל"ן הגדולים של גרמניה. "אם נאבד זמן, נאבד מקום."

בערים החזקות בעולם, אי השוויון ואי הנגישות הלכו יד ביד עם צמיחה, אך אולי יכולה ברלין ליצור צורה ברת השגה יותר של דיור. היא יכולה להימנע מגורלן של סן פרנסיסקו ולונדון, אך עליה לפעול עכשיו, אומר פלורידה. "הצלחתה של ברלין בשום אופן אינה מובטחת."

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין.

מחירי מציאה בברלין
מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש.

בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים את השאר: לפי נתונים על כלל העסקאות שנערכו בגרמניה בנכסים ששוויים עולה על 10 מיליון אירו בשנת 2017, למעלה ממחצית הסכומים שעברו מיד ליד הגיעו ממשקיעים זרים. בסך הכל נרכשו ברחבי גרמניה מבנים בשווי כולל של 59 מיליארד אירו – כמעט פי 3 בהשוואה לשנת 2010.

מה קונים משקיעים סינים בברלין?
בירת גרמניה מהווה עיר זהב חלומית עבור משקיעים בינלאומיים. העיר נהנית מבטחון גבוה, יציבות פוליטית וכלכלה חזקה – חוף מבטחים בזמנים סוערים, כאשר אפילו לונדון הגדולה נראית מבטיחה פחות לאחר החלטת ה-BREXIT, ובארצות הברית מתחולל לו עידן הנשיא טראמפ. מומחה מאיגוד שוכרי הנדל"ן הגרמני מציין, שלמשקיעים הזרים נוח גם שלשוכרי הדירות בגרמניה מוסר תשלומים גבוה והם נוהגים לשלם את דמי השכירות במועד המתחייב. המשקיעים הסינים הם רק אחת הקבוצות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, אך הם תורמים לכך שהביקוש בערים הגדולות ברחבי המדינה ממשיך לטפס והם רוכשים לא רק נכסים יוקרתיים, אלא גם נכסים ממוצעים יחסית.

המשקיעים הזרים מתעניינים במיוחד ברכישת נכסים בבניינים חדשים. רכישות כאלו מבוצעות על פי רוב בידי מי שהפרוטה מצויה בכיסם ולא רוכשים ממוצעים. המומחים של חברת ייעוץ הנדל"ן EY מציינים, כי המשקיעים הזרים מחפשים את הדירות הקטנות שתוארו לעיל במיוחד במרכזי הערים הגדולות. בשל מיקומן המצוין של דירות אלו, מחירן גבוה.

הסינים לא בוטחים בכלכלתם שלהם
הנהירה של המשקיעים הסינים אחר נכסים בחו"ל נובעת גם מסיבה נוספת מאוד מעניינת. מעמד הביניים הסיני החדש מאמין פחות ופחות ביציבותה של הכלכלה הסינית, על אף הנתונים המצביעים על פריחה לכאורה. הרוכשים הסינים הללו מעדיפים להשקיע את כספם במקום בטוח בחו"ל. מסיבה זו ממשלת סין מקשה יותר ויותר על אזרחיה להוציא את כספם לחו"ל.

במשך זמן רב, החוק הסיני קבע שכל אזרח סיני יכול להמיר מטבע מקומי בשווי עד 50 אלף דולר לשנה (במט"ח). הדבר מביא לכך שבני משפחה חוברים יחדיו כדי לרכוש נכסים במדינה אחרת. לעתים אפשר לנצל פרצה משפטית בחוק, כגון העברה דרך האזור בעל הסטטוס המיוחד של הונג קונג, אך ממשלת סין מודעת לכך והיא פועלת יותר ויותר כדי להקשות על אזרחי סין השואפים להזרים את כספם לחו"ל. ההתעניינות שנרשמה בקרב משקיעים סינים בנכסים בגרמניה יותר מהוכפלה בשנה החולפת. לדברי המומחים של חברת Rubina Real Estate המשקיעים הללו מתעניינים במיוחד בדירות בנות חדר אחד או שני חדרים, אשר מחירן נע בין 250 אלף אירו ל- 400 אלף אירו.

הנהירה הסינית לגרמניה רק תלך ותתחזק
למרות מאמצי הבלימה של ממשלת סין, הביקוש מצד משקיעים סינים לנכסים בגרמניה, אוסטרליה או ארצות הברית איננו נבלם: לפי נתוני מומחי חברת Rubina הושקעו בשנת 2016 לא פחות מ-33 מיליארד דולר על ידי משקיעים סינים בחו"ל. מדובר בעלייה של יותר מחמישים אחוזים בהשוואה לשנת 2015.

המגמה מתחזקת: בשנת 2022, אפשר יהיה להחשיב 76% מהאוכלוסייה העירונית בסין כמעמד הביניים. מדובר ביותר מ- 550 מיליון בני אדם. המומחים מציינים, שבערים סיניות גדולות כמו שנחאי או בייג'ין – משפחות ירכשו לכל היותר דירה אחת לשימושן העצמי. בשל נתון זה, אך טבעי שמשקיעים שנותר בידם כסף יחפשו חלופות נוספות, לדוגמא דירות בברלין.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

הממונה על הבינוי בסנאט

הכלכלה של ברלין צומחת וכך גם ביטחונם של יזמי נדל"ן שמוכנים לשקול פרויקטי השקעות נדל"ן בברלין הולכים וגדלים בעיר. הדבר נוגע גם לגורדי שחקים. רגולה לושר, הממונה על תחום הבינוי בסנאט, מקבלת הצעות רבות לפרוייקטים חדשים ועליה להחליט אם וכיצד לקדם את אישורם של פרוייקטים אלו ואת הוצאתם אל הפועל. ואולם, השאלה כמה גבוהים יכולים גורדי השחקים העתידיים בברלין להיות והיכן יש למקם אותם איננה שאלה פשוטה כלל. לושר מסבירה בראיון מדוע גורדי השחקים בעיר לא יכולים לצמוח לשמיים ללא מגבלות.

מה הטענות שלך למעשה נגד גורדי שחקים?
תשובה: כלום. כיצד הגעתם לדעה שיש לי משהו נגדם? קודמי בתפקיד התעקש על מגבלות גובה מסוימות, אך זה היה לפני עשר שנים. מעולם לא אמרתי משהו על מגבלות חמורות.

האם גם את סבורה שבניינים רבים היו נראים יפה יותר אילו נוספו להם קומה אחת או שתיים?
תשובה: השאלה כמה גבוה צריך בניין רב קומות להיות קשורה למרקם העירוני. יש מקומות בברלין שנבנו בקנה מידה גדול מאוד ויש להם נתוני ריכוזיות וצפיפות גבוהים. בניינים רבי קומות מייצרים תחבורה רבה בכבישים הסמוכים וגם תנועת אנשים. לפיכך יש לחשוב היטב מבעוד מועד ולתכנן את הקמת הבניינים האלו באזורים שיש לגביהם תכנון כולל אופטימלי. לפיכך אין זה מקרה שהבניינים הגבוהים ביותר בברלין מתוכננים ב-Alexanderplatz. גם באזור Breitscheidplatz אפשר לראות בניינים גבוהים מאוד, בערך בגובה של 120 מטר. כמו כן יש סביב לתחנה המרכזית של ברלין מקבץ בניינים גבוהים מאוד ושם אפשר להבחין בהרכב מגוון יחסית מבחינת גובהו של כל בניין, וכן מזרחית לתחנה.

אך האם הבניינים אינם נמוכים מדי?
תשובה: לא, בהקשר העירוני גובהם מתאים למדי לסביבה. כמובן שאפשר להתווכח ביחס לאדריכלות המסוימת של כל בניין.

האם מתוכנן גורד שחקים גם באזור גשר ורשאוור ליד מרכז הקניות שמוקם שם כעת?
תשובה: אכן, זה מתוכנן. קיימנו התייעצות בנוגע לכך בפורום הבינוי של העיר והתנהלו מגעים עם רשויות הרובע המקומי.

אילו בניינים מוגדרים כגבוהים לפי המושגים שלכם?
תשובה: בגובה של 60-80 מטר. בכל הקשור לבנייני מגורים, גובה של 60 מטר הוא הגובה ההתחלתי לבניין רב קומות. ככל שעולים בגובה, ההשקעה הנדרשת בתשתיות עולה, למשל תשתית מתאימה לכיבוי אש. הדבר גורם לכך שהדיור בבניינים רבי קומות כבר לא יהיה בר השגה. לעומת זאת, יש בניינים "רבי קומות באמת", שיש בהם 50 או אף 60 קומות, וגובהם עשוי להגיע ל- 200 מטר. בערים הגדולות של אירופה יש להעריך מחדש כל הזמן מהו הגובה המתאים לפני העיר.
בהשוואה לאירופה אפשר לציין את הבניינים הגבוהים בלונדון או במוסקבה, עד לגובה של 300 מטר.

כיצד נראית ברלין בהשוואה אליהן? האם אין צורך לעדכן את אמות המידה?
תשובה: מה שקובע הוא קנה המידה שהעיר כבר סיגלה לעצמה. ברלין היא עיר שטוחה למדי ואין בה כעת מקבצים של בניינים רבי קומות כמו בניו יורק או בחלקים של לונדון. בניינים גבוהים פחות מהערים האלו מתאימים לעיר יותר. בגבהים הבינוניים הללו עוד אפשר לחוש קשר כלשהו לקרקע. כלומר יש הבדל בין הימצאות בגובה 150 מטר מעל פני הקרקע, להימצאות בגובה 200 מטר מעל פני הקרקע. בגובה של 200 מטר אנו "מרחפים" מעל פני העיר. אין יותר קשר לעיר. וגם ההפך נכון: אם אתם עומדים בבניין שגובהו 120 או 150 מטר, תוכלו עדיין לראות חלונות בניינים אחרים ולקרוא שלטים. כלומר, יש לכם קשר לקרקע המציאות בעיר.

כלומר גובה של 150 מטר הוא די והותר עבור בירת גרמניה?
תשובה: התשובה תלויה במיקום המדוייק ברחבי העיר. תכנית Estrel לבניין בגובה 170 מטר, ברובע נויקלן, נראית מוצלחת ביותר, אולם יישומה קשור למרקם העירוני הסובב למשל שטחי התעשייה הישנים במקום. לדעתי, כאשר מדברים על בניינים רבי קומות, אין צידוק להתמקד רק בגובה הבניין, אלא לדון גם בפרטים סביבתיים חשובים נוספים.

אם כך, מה הופך בניין רב קומות לגורד שחקים מוצלח לדעתך?
תשובה: בניין רב קומות צריך להעניק משהו גם לסביבתו. למשל, יש להקצות שטח רחב לקומת הקרקע. הבניין צריך להיות נגיש ועליו להציע ערך מוסף כלשהו למרחב העירוני העוטף אותו. זה חל גם על בנייני מגורים רבי קומות. גם לקומות העליונות בבניין חשיבות רבה. יש לדאוג שיהיו נגישות לציבור הרחב, והדבר אפשרי אם מקצים שם מרחב למסעדה או לבית קפה ומאפשרים למבקרים ליהנות מנקודות תצפית על חלקי העיר.

האם מדובר בקריטריון שבכוונתך לממש בתכניות העתידיות שלכם?
תשובה: להערכתי כן. הקריטריון השלישי שחשוב לי במיוחד בכל הנוגע לבניינים רבי קומות הוא האיכות האדריכלית. גורד שחקים הוא בניין מיוחד שמקרין אופי מיוחד. בדרך כלל מדובר ב"כוכב" שבולט על רקע סביבתו, לכן אני מצפה מיזמי פרויקט כזה לבניית בניין רב קומות – להקדיש תשומת לב רבה במיוחד לקדמת הבניין. החזית צריכה להיות עמידה יותר בפני פגעי הטבע ומזג האוויר, ולו מפני שבניין כזה חשוף להם יותר מבניינים אחרים. אך בנוסף לכך, יש לדאוג שגם צורתו של הבניין תהיה מאיכות תכנונית גבוהה, וזאת מפני שלבניין רב קומות יש השפעה שמגיעה רחוק בעיר.

האם תוכלי לתת לנו דוגמה לכך?
תשובה: פרויקט Upper West הוא בניין רב קומות יפה במיוחד. לפני עשר שנים הוא תוכנן כבניין עם חזית זכוכית בלבד. אך בגלל ההקפדה הגוברת על תקנות בנייה שיתאימו לחסכון באנרגיה ובהוצאות חימום, היה צורך לשנות את התכניות. לפיכך פיתחנו את הרעיון לשלב את חלקי חזית הבניין זה בזה, כך שהמתבונן יתפוס מיד את מעגליותו של הבניין למרות השימוש בפלדה ובזכוכית. אני חושבת שהתוצאה מוצלחת במיוחד.

אך יש לחץ על היזמים להתקדם מהר בפרויקטים ולייצר את הבניינים בהקדם. האם אין זה קשה לקדם שיקולים אסתטיים בתנאים כאלו?
תשובה: זהו תפקידי בסנאט. מועצת הבינוי מחויבת מתוקף תפקידה להתייחס גם לאופן שבו בניינים חדשים משנים את פני העיר.

האם את חשה לחץ לקבל החלטות מהר יותר מפני שאנשים רוצים להרוויח כסף בהקדם עבור השקעתם הנכבדת בפרויקט בינוי?
תשובה: כן, בהחלט. יש צורך לשכנע אותם שגם להם חלק בעניין ושיש לדאוג לאסתטיות לאורך זמן של הבניין. אם כעבור שלוש שנים, הבניין כבר ייראה זול או צעקני, התושבים כבר לא יהיו מעוניינים בו, הנכס יאבד רבות מערכו וכבר לא יהווה תרומה לעיר בכללותה ואז יהיה צורך להרוס את הבניין ולבנות פרויקט אחר במקומו וזה בוודאי לא תורם לחסכון ולפיתוח בר קיימא של העיר.

עד כמה צפוי מתחם אלכסנדרפלאץ להשתנות לפי תכניותיכם? האם תחליפו את תכנית האב משנות ה-90 בתכנית חדשה?
תשובה: היסודות השתנו במתחם זה. בשנות ה- 90 הניחו המתכננים שהבניין ייהרס ושבמקומו ייבנה פרויקט Kollhof Stadtkrone וכעת התברר שבניינים רבים במתחם צפויים להישאר במקומם. לפיכך עלינו להתאים את תכנית הפיתוח למציאות הזו ואת זאת ניתן להסדיר רק בהסכמה עם בעלי הנכסים הקיימים שם. בינתיים כמה מהבניינים גם קיבלו סטטוס של בניינים מיוחדים לשימור. גם בניינים רבי קומות עשויים לקבל סטטוס כזה – מדובר בבניינים יפים וזו מגמה בברלין. מדובר גם בקומפלקס הבניינים ברחוב לייפציגר עם החלונות הגבוהים. בניינים כאלו מציעים איכות מחייה או עבודה מצויינת ליושביהם. אפשר לציין גם את פרויקט Hansaviertel או גורד השחקים GSW ובניין Telefunken בכיכר ארנס רויטר.

הבה נחזור לדון באלכסנדרפלאץ.
תשובה: החזון של אדריכלי חברת Kollhof כבר אינו בר מימוש, מפני שמתחם Park Inn יישאר במקומו. לפיכך המליצו המומחים שלנו על התווית תכנית פיתוח חדשה. כעת אנו בודקים כיצד בניינים רבי קומות יכולים להשתלב בתכנית הפיתוח הזו.

מדוע הבניינים המתוכננים אמורים להיות מחוברים זה לזה ובגבהים דומים?
תשובה: לפי ממצאינו, מוטב שהבניינים ישתלבו באופן זה. זהו המקום היחיד בברלין שבו אפשר לבנות רובע של בניינים רבי קומות וכך יתאפשר לבניינים לנהל דיאלוג האחד עם השני.

אך האם לא מתאים לבירת גרמניה קו רקיע עם בניינים גבוהים רבים יותר, כפי שאנו רואים בערים לונדון או שיקאגו?
תשובה: באלכסנדרפלאץ, הבניינים רבי הקומות יהיו קרובים זה לזה לפחות כמו ברחוב לייפציגר, שבו הם יוצרים אנסמבל אחד משולב. דמיינו לעצמכם שלושה בניינים בגבהים שונים, זה בוודאי ייראה לכם צורם. לפיכך חשוב שהבניינים יהיו פחות או יותר באותו הגובה.

אך ברחוב לייפציגר הבניינים סדורים באופן מיוחד, כמו פנינים בשרשרת.
תשובה: כך מתוכנן גם באלכסנדרפלאץ. הבניינים אמורים להשתרע לאורך הרחוב ולתפוס חלק נכבד מהמרחב שקיים שם כעת. רק חלק קטן מהמרחב הזה יישאר – בניין הוצאת הספרים של ברלין הוכרז כבניין לשימור והוא לא ייהרס, אך רוב המרחב פנוי לבנייה מחדש במתחם זה. כמו כן, יש צורך לשלב בצורה נאה את בניין Park Inn. אנו בודקים כעת אם גובה של כ-130 מטרים לבניינים המתוכננים יתאים לסביבה זו ויאפשר שילוב הולם של הבניינים הקיימים והבניינים החדשים שייבנו שם.

מדוע אינכם מקנים ליזמי הפרויקטים מרחב פעולה נרחב יותר?
תשובה: באופן טבעי אפשר לבנות ללא פיקוח – "צמחית פרא", אך לגבי אלכסנדרפלאץ יש לנו תכנית מגובשת. הרעיון הוא שיהיו שם שתי שכבות; האחת – שכבת הבנייה המזרח גרמנית – בנייה מודרנית מהתקופה שלאחר מלחה"ע ה- 2. השנייה – דור חדש של בנייה לגובה בנוסח המאה ה- 21.

האם הבניינים רבי הקומות המתוכננים רחוק יותר משם, כגון פרויקט הבנייה Alexa, עשויים לקבל אישור לגובה רב יותר?
תשובה: באופן כללי אינני מתנגדת לבנייה לגובה של עד 150 מטר סביב אלכנסדרפלאץ, אך יחד עם זאת, אני סבורה שעלינו לשקול מה פירוש הדבר למרקם העירוני שייווצר שם. הבניינים החדשים צריכים להשתלב היטב בבנייה שכבר קיימת שם ואסור שייראו כמו נטע זר בסביבתם.

את זה אנו יודעים כבר שנתיים, מאז שהבניינים מתקופת מזרח גרמניה הוכרזו כבניינים למוגנים לשימור. מדוע התכנית החדשה מתעכבת זמן רב כל כך?
תשובה: מפני שבמשך זמן רב לא הייתה פתיחות פוליטית נדרשת לבחון את סוגיית הבנייה לגובה. עלי לקבל מנדט פוליטי כדי לבצע זאת. כעת המנדט הזה ניתן.

אך האם אינכם נופלים כעת לאותה מלכודת, שבה תכנית חדשה תציב יעדים שאף אחד לא יוכל לקבל ואף אחד לא יהיה מעוניין להשקיע בה וכך הכל יישאר כפי שהוא בשטח?
תשובה: הקושי העיקרי במשך שנים רבות היה שדמי השכירות היו נמוכים מדי. כעת המצב השתנה ופרוייקטים מהסוג הזה כבר משתלמים ליזמים, בעיר ברלין בכללותה ובפרט במתחם המדובר.

האם תוכלי לתת לנו תחזית מתי נתחיל לראות במו עינינו שינויים באלכסנדרפלאץ?
תשובה: אני מקווה שבקרוב מאד. מגרש D3 בין Park Inn למגדל Hines המתוכנן כבר אושר לבנייה על פי תכנית. אנו כבר מכינים בשיתוף עם היזם את המכרז שאליו יוכלו אדריכלים לגשת.

גם בנוגע למתחם גן החיות יש ביקוש. במקום שבו היה פעם גלגל ענק מתוכנן להיבנות בניין בן 30 קומות. ואת הבניין הגבוה הישן ברחוב Hardenberg היזמים היו שמחים להרוס כדי לבנות במקומו בניין חדש. האם את צופה שיוגשו התנגדויות רבות לתכניות הללו?
תשובה: מרכז City West (במערב ברלין) הוא Breitscheidplatz ולפיכך, שם צריך להקים את הבניינים הגבוהים ביותר. כמו כן, יש להתחשב בהיררכיה של גבהי הבניינים. אמנם אפשר להקים בניין רב קומות במתחם הגלגל הענק, אך תחילה יש לסווג אותו מבחינת גובהו, ביחס לבניינים אחרים שמתוכננים באזור. גורד השחקים במתחם גן החיות הוא חלק ממתחם Zoo Palace ו-Bikini House וסביר שיקבל סטטוס של בניין לשימור.

נניח שברצוננו להקים בניין רב קומות ואנו עובדים על תכנית כזו. מה צריכה התכנית הזו לכלול?
תשובה: אם איננו עוסקים במיקום מסוים, אתייחס רק לאמות המידה הכלליות. יש לבדוק אם הבניין מתאים לסביבתו. גם אם נכון הדבר, אין פירוש הדבר שתכנית בינוי תאושר בהכרח. מדיניות כזו תגביר את הספקולציה סביב קרקעות בברלין ואיננו מעוניינים לתרום למגמה שלילית זו. במקרה כזה נפתח תחילה מודל כללי לפרויקט ונבחן אותו עם המומחים. לאחר מכן הפרויקט יועבר לדיון פוליטי ברשויות, כבר בשנה הבאה – 2019. אין מניעה בפרק הזמן הזה, להמשיך ולקדם היבטים רבים של הפרויקט.

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

מומחי נדלן צופים גידול משמעותי בשכירת משרדים בגרמניה

ענף הדיור המשרדי בגרמניה מציע את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור משקיעים הודות לצפי לגידול משמעותי במחירי השכירות, כך על פי המומחים של Property EU ושל Germany Outlook 2018.

"משרדים יהפכו להיות אפילו יותר מבוקשים ממה שהם כעת", כך טוען מתיאס ליובה, מנכ"ל Colliers International. "זה הפריט החשוב ביותר בתחזית של 2018, לדעתי. זה יקרה בגלל ביקוש גבוה ומחסור בדירות ריקות. אם יש לך גמישות בתור בעל בית, או אם הדיירים שלך עוברים דירה או חותמים חוזה חדש, תוכל להשיג לפחות 20% יותר עבור אותו מטראז'." האירוע של Germany Outlook 2018, התקיים בפרנקפורט ב-28 בנובמבר השנה.

שנות שיא

2017 תיזכר כשנה שוברת שיאים עבור שוק הדיור המשרדי בגרמניה, הודות לגידול הולך ומתמשך בשיעורי תעסוקה ומחסור קבוע בדירות ריקות בכל הערים המרכזיות, שמצטרף לדפוס שנמשך מאז 2008. ניתן לשער בבטחה שדפוס זה ימשך בשנת 2018.

"הכלכלה הגרמנית ממשיכה לצמוח ולייצר משרות והמשמעות של עובדה זו היא דרישות למשרדים", כך מסרה כריסטיאן זילי, שותפה בכירה בחברת Waterway Investments. "אין ספק שסקטור הדיור המשרדי הוא הסקטור המבוקש ביותר".

כלכלה חזקה מייצרת אופטימיות בשוק. "האופטימיות נמצאת ברמה הגבוהה ביותר שהיא הייתה מאז שנת 2008, ואין סימן שהמסיבה עומדת להיגמר" אמר אקסל דרוונסקי, ראש תחום המחקר בחברת Commerz Real. "לא מדובר כאן על בועה. מנקודת המבט שלנו, אין כאן פרומיל של סיכון".

הון

בחמש השנים הבאות, ברלין עומדת להיות העיר שצומחת במהירות הגדולה ביותר, כך על פי דרוונסקי. הכוח המניע מאחורי הגידול הזה יהיה הגידול בשיעורי התעסוקה שיהיה מעל לממוצע הלאומי הגרמני (2.4%+ לעומת 1.4%+), כאשר רוב המשרות שייווצרו יהיו בסקטור ההייטק. "שיעור הדירות הריקות בברלין ירד מ-12% ל-3% ובשנת 2018, אנחנו מצפים שהגידול בשכירויות יגיע ל-4%. כלומר, השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט הימור בטוח כרגע" הוא הוסיף. "בפרנקפורט, שכירויות גדלות, אבל לא טסות לשמיים, מה שכנראה מעיד שהסקטור הבנקאי לא מוכן לשלם יותר ממה שהנכס שווה באמת". "שיעור הדירות הריקות בפרנקפורט צנח מ-40% ל-20%, והמשמעות היא שהמצב מצוין". תחזית השכירויות של Commerz Real היא, שהשכירויות יעלו ב-2% בפרנקפורט בשנת 2018 ובשנת 2019. "למרות כל ההיסטריה התקשורתית סביב 'אפקט הברקזיט' וההכרזות של בנקאים בינלאומיים שהם עומדים לשכור משרדים בעיר, הייתי משקיע במשרדים בפרנקפורט, כיוון שאני מאמין שהם משוערכים בהערכת חסר." אמר לויבה.

במינכן, שיעור הדירות הריקות הוא 3%. "זה שיעור נמוך כל כך"  אמר דרוונסקי, "שחברות כמו BMW מתחילות לעשות רילוקיישן אל מחוץ לעיר. הביקוש כל כך גבוה שאנחנו חוזים שהשכירויות יגדלו דרמטית בשנת 2018, כאשר שיעור הדירות הריקות יישאר נמוך".

משקיעים מעדיפים להתמקד בערים הגדולות "בגלל שיש יותר דגים באגמים האלו" אמר כריס פריץ, מנהל ההשקעות ב-Orion Capital Managers. "מחוץ לשבע הערים הגדולות אין מבחר גדול של דיירים. שוק שכירויות המשרדים הוא שוק של משקיעים, הביקוש גבוה מאוד ולכן אנחנו שמחים לקחת על עצמנו את הסיכון".

מקור: PropertyEU

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

היכן בבירת גרמניה עדיין משתלם לרכוש דירה

המחירים הגבוהים ביותר נרשמים ברובע מיטה וכן ברובע וילמרסדורף, והמחירים הנמוכים ביותר נרשמים ברבעים מרצאן הלרסדורף, שפנדאו ונויקלן. מי שמבקש לרכוש דירות בברלין ימצא בשלושת הרבעים הללו דירות במחירים נמוכים יחסית. תמורת דירות פשוטות או בינוניות יתבקשו הרוכשים לשלם בערך 2,000, אירו למטר רבוע. הנתונים הללו עולים ממחקר שפרסמו לאחרונה מומחי איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. מחירי הנכסים בבירת גרמניה ממשיכים בינתיים לטפס, ולפי נתונים בשנה האחרונה נרשמו עליות מחירים של בין 7% ל- 12%.

דירה במיקום טוב ברובע MITTE היוקרתי היא היקרה ביותר בממוצע (4,100 אירו למ"ר) וגם דירה ברובע שארלוטנבורג וילמרסודרף תהיה יקרה למדי (3,100 אירו למ"ר). בין 3,200 ל-3,500 אירו – אלו יהיו המחירים הממוצעים של מטר רבוע בדירה במיקום טוב ברבעים טמפלהוף, פאנקוב ופרידריכסהיין קרויצברג.

האוכלוסייה צומחת, אך מספר הדירות לא צומח בקצב מקביל

המומחה דירק וולטורף מאיגוד הנדל"ן הגרמני IVD מלין על כך שהיצע הדירות בבירת גרמניה אינו הולם, ולמרות בנייה בהיקף מסוים, אין בה כדי לענות על מלוא צרכי התושבים המגיעים לעיר. בעוד שמגמת הזינוק במחירים נבלמה מעט ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בקצב מהיר יחסית. לפי נתוני המחקר הטריים, המחירים הללו עומדים כעת בממוצע על 8.75 אירו למ"ר, לא כולל חימום והוצאות נלוות. מגמה מובהקת של עליות מחירים נרשמת גם בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים. בין הסיבות לכך אפשר למנות שערי ריבית נמוכים יחסית, שבגינן השקעות חלופיות לנדל"ן הופכות מושכות פחות.

איגוד IVD מאגד מומחי ויועצי נדל"ן וכן מנהלי פרויקטים בתחום, והוא מסתמך במחקר הנדון כאן על נתונים שנאספו בין החודשים אפריל עד ספטמבר 2017.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
Inspiration Group