בלוג ברלין

 
מאי
172020
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
פברואר
262020
 

ברלין היא כעת שוק

דוח חדש מראה כי מאז שנת 2009 מחזור השקעות הנדל"ן בברלין גדל יותר מאשר בכל המדינות הפדרליות האחרות

ברלין – בשנה שעברה הושקעו בברלין סכומים גדולים פי 3 ברכישת דירות, בתים ואדמות ביחס לשנת 2009. כך עולה מדו"ח השיווק הנדל"ני הגרמני בגרמניה, שוועדות מומחים ושמאים רשמיים יחד עם המכון הפדרלי לבנייה ופיתוח עירוני BBSR, הציגו בכינוס מיוחד ביום שלישי.

סך כל העסקאות בבירת גרמניה עלה מ-6.1 מיליארד אירו לפני עשר שנים ללא פחות מ-19.2 מיליארד אירו בשנה שעברה. כתוצאה מכך, אפשר לומר כעת כי המכירות בברלין עלו מאז שנת 2009 יותר מאשר בכל מדינה פדרלית אחרת – בממוצע 13.6 אחוזים בשנה. זו עדות עד כמה הנדל"ן בברלין הוא פופולרי.

חוזים נוטריוניים מהווים את בסיס הדו"ח
בחתך כלל ארצי, בתים, דירות וקרקעות בשווי כולל של 269 מיליארד אירו החליפו ידיים בשנה שעברה. לשם השוואה: לפני עשר שנים המכירות הסתכמו בכמעט 130 מיליארד אירו. כלומר, בעשור המדובר, עשור של של צמיחה, סכום הרכישה יותר מהכפיל את עצמו בכל המדינות הפדרליות. בחתך כלל ארצי, המכירות צמחו ב-8.5 אחוזים מדי שנה מאז 2009.

הדו"ח מבוסס על חוזי המכירה הנוטריוניים בגרמניה. בנוסף למכירתם של בתים, דירות ומגרשים פנויים לבנייה נרשמת במאגרי מידע אלו כל מכירת נדל"ן, לרבות מלונות ומבני משרדים.

עליית מחירים תלולות במיוחד במיקומים יקרים
על פי הדיווח, מוקד ההשקעה בנדל"ן ברחבי גרמניה נותר בשוק הדיור: סך הכסף המושקע, בפריסה ארצית לנדל"ן למגורים בשנת 2018, עמד בערך סביב 180.5 מיליארד אירו. מכירות בתים צמודי קרקע (70.3 מיליארד אירו) ודירות בבתים משותפים (63.7 מיליארד אירו) מהווים את עיקר שוק הנכסים למגורים. אניה דירס, יו"ר קבוצת העבודה של ועדות המומחים, אמרה בכינוס כי "המחירים ממשיכים לעלות בתלילות, והדבר ניכר במיוחד במיקומים שכבר יקרים".

מחירי בתים ודירות יד שנייה או יותר עלו בממוצע ב-4.3 אחוזים מדי שנה בשנה, מאז 2009. בשנת 2018 הם היו הגבוהים ביותר, בפריסה ארצית, באזור מינכן, שבו מדובר על מחיר ממוצע של 10,200 אירו למ"ר. בנוסף לכך, שבע הערים הגדולות בגרמניה כולן יקרות במיוחד: העיר מינכן עצמה (ללא האזורים הכפריים המבוקשים סביבה) רשמה מחיר ממוצע של 9,500 יורו למ"ר ואחריה פרנקפורט, דיסלדורף ושטוטגרט. בערים אלו המחיר הממוצע למ"ר היה סביב 5000 אירו. זהו מחיר גבוה כמעט פי 3 מהממוצע הארצי שעומד על 1,750 אירו למ"ר. בשנת 2018, דיור בנכס יד שנייה או יותר בברלין עלה בממוצע 3,380 אירו למ"ר. קונים במחוזות Mansfeld-Südharz בסקסוניה-אנהלט במזרח גרמניה (490 אירו למ"ר) או במחוז Kyffhäuser בתורינגיה (410 אירו למ"ר, גם כן במזרח גרמניה) נאלצו לשלם הרבה פחות.

המבורג ניצבת בפסגת המחירים בכל הנוגע לדירות בבתים משותפים
מאז שנת 2009, גם מחירי הדירות המשומשות עלו משמעותית. הם צמחו בממוצע ברחבי גרמניה בכ-4.4 אחוז מדי שנה בשנה. הקונים שילמו את המחירים הגבוהים ביותר בעיר מינכן -עבור שטח מגורים ממוצע שם מדובר בסכום של 7,130 אירו למ"ר, ובעיר סילט (Sylt) מדובר בסכום של 6,350 אירו למ"ר. בברלין שילמו הקונים בממוצע כ- 3,200 אירו למ"ר עבור דירה בבית משותף משומש, ובעיר דיסלדורף שילמו הקונים בממוצע 3,070 אירו למ"ר. במבט כלל ארצי, המחיר הממוצע למ"ר עבור שטח מגורים בשנת 2018 היה בערך 1,550 אירו.

לשם המחשת המצב בבירת גרמניה, אם אתם שוקלים לרכוש דירה בבנייה חדשה בברלין, יצוין כי דירות בבתים משותפים שנבנה לאחרונה נמכרו בברלין בשנת 2018 במחיר ממוצע של 4,980 אירו למ"ר. בשנת 2018, העיר הצפונית המבורג עלתה לראש טבלת המחירון במדינות הפדרליות עבור דירות בבתים משותפים, ומדובר שם במחיר ממוצע של 384,600 יורו לדירה.

Source: berliner-zeitung

קרא עוד
 
פברואר
262020
 

צמיחה דו ספרתית

מנתוני ההשקעות ב-2018 עולה כי חלה צמיחה מרשימה הן בתעשיית הבנייה והן בשוק הנכסים הגרמני

נראה שהכלכלה הגלובלית המדשדשת משפיעה בקושי – אם בכלל – על שוק הנדל"ן בגרמניה, הן בפרוייקטים חדשים והן בנכסים מיד שניה.

מנתונים שפורסמו לאחרונה ע"י המשרד הפדרלי לסטטיסטיקה בגרמניה עולה כי בשנת 2018 חברות בניה גרמניות השקיעו 4.7 מיליארד אירו בנכסים קבועים מוחשיים. מדובר בגידול ניכר של 17.4% ביחס לשנה הקודמת. נפח ההשקעות היה הגבוה ביותר זה 24 שנים. גם ב-1995 – על רקע האיחוד הפוליטי בגרמניה – חברות בניה גרמניות השקיעו סכום דומה (בערכים של 2019).

בבסיס ההשקעות עומדת הצמיחה המתמשכת בשוק הנכסים הגרמני. דוח חדש שהתבסס על נתונים מכל 16 המדינות הפדרליות בגרמניה מגלה כי היקף ההשקעות ב-2018 הגיע לשיא של 269 מיליארד אירו שהושקעו ב-990,000 עסקאות. מדובר בגידול של כ-13%.

עיקר הצמיחה היה ברכישת מבני מגורים, בהם הושקעו מעל 180 מיליארד אירו. בעשור האחרון מחירי הדירות בערים גרמניות מרכזיות כגון דירות בברלין, במינכן ובהמבורג כמעט הוכפלו.

נראה כי הצמיחה האיתנה צפויה להימשך, גם אם קצב הגידול יואט.

"אנו צופים את המשך הביקוש הגבוה לנכסי מגורים," אומרת אן בראוטיגם, מנהלת תחומי האנרגיה, הבנייה והטכנולוגיה הסביבתית בחברת Germany Trade and Invest (GTAI). "הגופים המוסדיים בגרמניה לוקחים בחשבון גידול של עד 3.3% בסקטור הבנייה ב-2020. בסקטור צפויה גם זריקת מרץ חדשה בדמות תמיכה של הממשל הגרמני בפיתוח טכנולוגיות חדשות, בייחוד בתחומי בנייה בת-קיימא, דיגיטציה ומחזור פסולת בניין."

Source: Cision

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

לעולם אל תמכור שוב

הם מכנים עצמם "סינדיקט של בנייני דירות": ארגון שקונה בנייני מגורים בגרמניה. לא כדי למקסם את ההחזר על השקעתם, אלא כדי שהתושבים יוכלו לנהל את הבתים בסולידריות. איך זה עובד? להלן הפרטים על דירות בברלין בבנייני מגורים ברוח קצת שונה.

סוזן קאהל כבר ראתה את עצמה עוברת לפרברי ברלין. הפנסיונרית בת 68 קיבלה "צמרמורת" כשגילתה שהבית בו הייתה דיירת כבר 32 שנה עומד למכירה. היא חששה שהמשקיעים ייכנסו לתמונה והמחירים יעלו. היא ישנה רע בלילות ודאגה לעתיד לבוא.

כך היא מספרת את הדברים, בסלון של דירתה הנאה, בת שלושה חדרים, בה היא גרה לבד. ציורי טבע דומם ודיוקנאות תלויים על הקירות סביבה, ואת רובם היא ציירה ממש בעצמה. הדירה נמצאת בצפון ברלין – באזור שונברג, המיקום טוב, למשל כרבע שעה הליכה לחנות הכלבו WEST. בפועל, הבית שבו מתגוררת גברת קאהל אכן נמכר. אבל הדברים הסתיימו אחרת מכפי שחששה, לשמחתה.

המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים לעלות. הזינוק הזה במצב השוק משפיע על אנשים רבים, ולא תמיד לטובה. במיוחד נכון הדבר לגבי דיירים שכבר לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה משלהם, או לא יכולים להרשות לעצמם את תשלום דמי השכירות המאמירים כל הזמן. אבל בכל זאת, אנשים טובים נכנסים לתמונה ומביאים לשוק רעיונות יצירתיים כיצד להתמודד עם המצוקה. כך למשל, קבוצות וקהילות של דיירים מתארגנות לשכירות משותפת – אנשים אלו אינם קונים בניין או דירה כדי להשיג תשואה מקסימלית על השקעה כלשהי, אלא קונים, ולעתים רק שוכרים, בתיאום קבוצתי כדי לחיות יחד באווירה נעימה ובמחירים נוחים.

הגמלאית קאהל עשתה זאת יחד עם דיירים וארגון שנקרא "סינדיקט בתי הדירות". יחד הם עולים בכוחם על לא מעט משקיעים פרטיים וחזקים כלכלית. הרעיון הבסיסי לסינדיקט בתי הדירות מגיע משוק הדיור של פרייבורג. יוהאן שמידט, 56, הוא דובר הסינדיקט. המטרה שלהם היא לקנות בתים יחד, לנהל אותם בסולידריות ולעולם לא למכור אותם שוב. ובאמת מדובר בכוונה לא למכור בתים אלו שוב.

הרעיון פשוט למדי. קהילה שרוצה לקנות ולגור בבית מקימה עמותה. יחד עם סינדיקט בתי הדירות, העמותה מקימה חברה כלכלית קטנה ורשומה כחוק. התושבים עושים הכל בעצמם, הם מנהלים את הבית, מחליטים על גובה שכר הדירה, מבצעים שיפוצים ומקבלים דיירים חדשים. עם זאת, לסינדיקט שמורה זכות וטו בסוגיות מהותיות. מעבר לכל היבט אחר, זכותו לשלול את האפשרות שהבית יימכר אי פעם שוב ויחזור לשוק.

149 בתים שייכים כיום לסינדיקט. "הביקוש עצום והוא אף עולה מיום ליום", כך אומר שמידט. הסיבה העיקרית לכך היא שהצטרפות ליוזמה זו מספקת הגנה לתושבים וגם לשוכרים מפני עליית מחירים דרסטית, מכיוון שהבעלים – כלומר התושבים – לא צריכים ולא מצפים להרוויח תשואת הון מן הבית. בינתיים מתגוררים בכל הבניינים הללו כ 5000 תושבים. ובסך הכל, כולל עלויות השיפוץ, הושקעו בפרויקט כ-300 מיליון אירו.

"חלק מהדירות עמדו ריקות במשך שנים"
אך נשאלת השאלה כיצד יכולה קבוצה המורכבת בעיקר מאמנים ופרילנסרים, או פנסיונרים, עם הכנסה צנועה ואף לא תמיד יציבה, לממן רכישת בית באופן זה? ויתרה מכך, מדובר גם במיקומים מבוקשים במיוחד, כגון באמצע ברלין, שם שיעור הנכסים הפנויים עומד על חלקיקי אחוז  כבר שנים, בגלל הביקוש הגבוה. כיצד הם מצליחים לעשות זאת?

הולגר לאוינגר, 48, עדיין מתקשה להאמין אף כיום שהם באמת הצליחו. לאוינגר הוא אחד מ -17 החברים השייכים לעמותת "קומי * 13", על שם מספר הבית ברחוב Kurmärkische Straße.

לבניין חמש קומות בסך הכל, ויש בו שתים-עשרה דירות, כאשר שטח המגורים הכולל בהן עומד על כ- 1,600 מ"ר, בתוספת שטחי מסחר קטנים בקומת הקרקע. בבניין היה צורך בעבודות שיפוץ ורענון נרחבות למדי, לדברי הולגר, ששמח על חידוש פני הבניין בכללותו. הוא מציין כי "כמה דירות בבניין עמדו ריקות במשך שנים". הבניין בכללותו עלה ארבעה מיליון אירו. השיפוץ בו אמור לעלות 1.7 מיליון אירו נוספים.

קרן "אדית מריון" הציעה לרוכשים כמחצית מסכום ההלוואות שנדרשו בבנק, 450,000 אירו, כמעין מימון ביניים, על התושבים להחזיר את הכסף בעתיד. מטרת הקרן היא לחלץ שטחי מגורים מידיהם של הספקולנטים כדי שתושבי ברלין יוכלו להשתמש בהם "למטרה מקובלת חברתית ולצמיתות". על התושבים לשים על השולחן גם סכום כסף פרטי משלהם, ולשם כך ניהלו חברי העמותה קמפיין גיוס נמרץ בקרב משפחה, חברים ותומכים. עד אמצע אוגוסט הם הצליחו לגייס 415,000 אירו, כך אומר לואינגר. חלק מהכנסות מדמי שכירות עתידיים במקום ישמשו להחזר ריבית והחזר הלוואות. חלק אחר יועבר לידי סינדיקט בתי הדירות, לצורך מימון פרויקטים חדשים.

שמידט מעריך כיום כי הסינדיקט הוא סיפור הצלחה שרבים יכולים ללמוד ממנו, וטומן בחובו רעיון למדיניות שתוכל להחזיר את איכות החיים והיציבות הכלכלית לידי תושבים בערים גדולות בגרמניה, שמתמודדים עם זינוק במחירים ואף עם ספקולציות של משקיעים. עד כה, רק פרויקט אחד נכשל. זו הייתה "חורבה", שאיש לא חי בה כבר שנים. עלויות השיפוץ התבררו כגבוהות בהרבה מכפי שתוכנן. הבית נמכר בסופו של דבר במכירה פומבית, מפני שלא הייתה כל בררה אחרת. הבנק וגם המלווים הפרטיים הפסידו כסף.

התושבים העתידיים החברים בעמותת "קומי * 13" מתכננים כעת כיצד לחלק את החדרים בכל דירה בבניין. רעיונות יצירתיים שונים כבר הועלו, ולפעמים מתנהלים דיונים ארוכים. חזית הבניין היפה כבר שופצה. באוקטובר 2020, הדיירים הראשונים רוצים להיכנס לדירות המשופצות.

Source: Spiegel

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

Berlin-Mitte: Blick von der Hugo-Preu??-Br??cke in Richtung Regierungsviertel w??hrend der blauen Stunde.

ברלין – בחגורת הבייקון של ברלין, מרחב השכונות והעיירות ששוכן מסביב לבירת גרמניה, שכר הדירה עלה לאחרונה יותר מאשר בבירת גרמניה עצמה, כל מי שעבר לדירה באזור זה שילם בממוצע 6.74 אירו למטר רבוע דמי שכירות "קרה" (הוצאות בסיסיות ללא חימום או הוצאות תחזוקה נוספות) נטו לחודש בשנת 2018. נתון זה מהווה עלייה של 5.5 אחוז ביחס לשנה הקודמת, כך הודיעו ביום שלישי נציגי התאחדות חברות הדיור של מדינת ברלין ברנדנבורג על סמך נתונים שנמסרו במהלך החודשים האחרונים מטעם חבריה. ההתאחדות מייצגת קואופרטיבים וחברות עירוניות וכן יזמים ובעלי קרקעות פרטיים כמו חברות Deutsche Wohnen וגם Vonovia.

חברת ההנהלה של ההתאחדות, מארן קרן, דיווחה במסיבת עיתונאים כי "שיעור הגידול הגבוה למדי במחירים נובע מהשיעור הגבוה של השכירות לראשונה באזורים אלו השנה". הדבר קשור כמובן לכך שכאשר המחירים בברלין עולים, רבים מאלו שעובדים בברלין או רוצים לגור קרוב ככל האפשר אליה מתחילים לבחון אפשרויות חדשות בסביבות העיר, מה שלא נאלצו לעשות בשנים עברו. יחד עם זאת, אין פירושה של העלייה בחגורת הבייקון שהמחירים שם ישברו את כל השיאים – למעשה המחיר הממוצע יישאר שם זול יותר מאשר דירות בברלין עצמה, אך המציאה כבר לא תהיה כה משתלמת. בבירה הגדילו החברות השותפות בהתאחדות את דמי השכירות עבור חוזים חדשים ב 4.7- אחוזים לסכום של  7.80 אירו בממוצע למטר רבוע, ומדובר בעלייה פחותה מאשר בשנה הקודמת. בברנדנבורג הממוצע הכולל של עליית המחירים עמד על 2.7 אחוזים ודמי השכירות הממוצעים הגיעו לכדי 5.76 אירו למ"ר.

העסקים החברים בהתאחדות מחזיקים בכ-43 אחוז מהדירות בשכירות בברלין ו-44 אחוז מדירות אלו בברנדנבורג. נציגי האיגודים מציינים כי חוזים קיימים אף הם נטו להתייקר בשנה שעברה: בברלין מדובר בעלייה של כ-2.7 אחוזים, שמביאה את המחיר לממוצע של 6.14 אירו למ"ר, ובברנדנבורג מדובר בעליה של שני אחוזים, שמביאה את המחיר ל-5.14 אירו למ"ר בממוצע. "אנו סבורים כי חברות הדיור החברות בהתאחדות שלנו מספקות דיור טוב ובמחיר סביר במדינת ברלין ברנדנבורג," כך הצהירה קרן.

בהתאחדות הדגישו כי המחירים שנרשמו בסקרים שלהם בפועל היו נמוכים במידה ניכרת מהשכירות הממוצעת שמחושבת מתוך מודעות השכרה ומכירה בפורטלי נדל"ן מקוונים. עם זאת – וגם לאור הוויכוח סביב המגבלות על דמי השכירות המתוכננים בברלין – קארן הביעה ספק אם פורטלים כאלה בכלל מספקים נתונים מייצגים ונכונים. יצוין כי בעלי נכסים גדולים רבים לא פירסמו באתרים אלו לעתים קרובות, לפחות לא כמו פעם, וזאת משום שהם נוטים כעת להשכיר דירות רבות ישירות, דרך משרדי ההשכרה שלהם.

Source: Süddeutsche Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

שוק הנדלן של ברלין ממשיך לצמוח והמחירים עולים בהתאם

בירת גרמניה זוכה ביוקרה כלכלית נוספת מדי שנה בשנה, עם שילוב חזק מאד של כלכלה, מצב פוליטי יציב ואיכות חיים גבוהה, כמו גם מחייה זולה יחסית. בחלקים המרכזיים במיוחד של העיר ניכר לעין ביקוש רב לנדל"ן, שההיצע המוגבל בשוק אינו יכול להתמודד איתו. למרות מספר גבוה יחסית של פרויקטים של בנייה חדשה – על ידי חברות בנייה שיתופיות בבעלות ציבורית או על ידי קבלנים, יזמים ומפתחי נכסים פרטיים. יש גם פרויקטים שבהם מתרחש שיתוף פעולה בין יזמים שונים – אבל כל ההיצע גם יחד עדיין אינו עונה על הצרכים. אחת ההשלכות של מצב זה היא העלייה המתמדת במחירי הנכסים והשכירות.

המחיר הממוצע המבוקש תמורת דירה בברלין הוא 3,706 אירו למ"ר (עליה של 12.7% לעומת שנת 2017; לפי דו"ח שוק הדיור של מומחי HYP לשנת 2018); מספר זה מייצג את כל חלקי ברלין, כאשר כמובן יש חלקים מבוקשים ויקרים יותר וחלקים מבוקשים ויקרים פחות. משקיעים בינלאומיים רואים את הפוטנציאל הגבוה של העיר הירוקה של גדות הנהר Spree והם מתעניינים במיוחד בנכסים בבנייני דירות. המחיר המבוקש בתחום השכיח והממוצע לשטח מגורים בנכסים בבנייני דירות נע בין 2,621 אירו למ"ר (עלייה של 16.4% בהשוואה לשנת 2017; לפי מומחי חברת HYP) לסכום של 3,330 אירו (נכון לרבעון הראשון של 2018).

רוב המשקיעים הבינלאומיים מקווים כמובן שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות. למעשה, המחירים עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לערים אחרות באירופה. קרן פנסיה דנית רכשה לאחרונה 3,700 דירות בעיר. לאחר העסקה הזו  ועסקאות דומות שבהם משקיעים זרים נכנסו לשוק הנדל"ן הגרמני המבוקש, חלקם של המשקיעים הבינלאומיים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה צמח בכ-27%.

גם האסטרטגיה של המשקיעים משתנה כעת יותר ויותר, מ"לקנות בזול ולמכור במהרה קצת יותר ביוקר",  ל"לקנות ולהחזיק לאורך זמן". ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 12% פחות דירות בהשוואה לשנה הקודמת (וזאת לפי נתוני סקר של Berliner Zeitung).

טווחי מחירים
בכל הנוגע למחירים ניתן לראות כי טווח המחירים הנמוך (פחות מ-2,000 אירו למ"ר) יורד וכי באזורים מסוימים בברלין אין כלל דירות זמינות בקטגורית מחירים נמוכה זו. טווח המחירים שבין 2,000 אירו למ"ר ל-4,000 אירו למ"ר הוא כיום החשוב ביותר. טווח המחירים שבין 4,000 אירו למ"ר ל -6,000 אירו למ"ר הולך ומתרחב בגלל עליות המחירים, ואילו טווח המחירים הגבוה ביותר (מ- 6,000 אירו למ"ר ומעלה) נותר מתחת ל-10%מכלל השוק ( לפי דוח Hyp Wohnmarktreport).

בכל חלק של בירת גרמניה ישנם עדיין דירות שמוצעות לפחות מבחינה תיאורטית במחיר סביר: פחות משליש מהדירות בברלין פורסמו עבור משקי בית שאינם אמידים, ומדובר בסכומים של החל ב-6.5 אירו  למ"ר לחודש. יצוין כי במקרים רבים מדובר בנדל"ן שאיכותו לוקה בחסר (כמו מצב תחזוקתי ירוד, תנאי סביבה לא אופטימליים או פעילות בנייה ענפה באזור שגורמת למטרדי רעש).

תחזית
בכל הנוגע למצב הנדל"ן הנוכחי בברלין, מחירי הנכסים לכל פלחי השוק הולכים ועולים. הגורם המכריע עבור המחיר הממוצע למ"ר הוא רמת הגימור והציוד, ובעיקר מיקומו של הנכס המדובר.

עבור דירות קיימות באזורים שאפשר לנתח בקלות את הפרופיל החברתי והכלכלי שלהם ולקבוע אם הם מבוקשים או לא, המחירים תלויים במיוחד בקריטריונים כמו הסביבה. שטח המגורים הממוצע בברלין בשנת 2017 היה 70.4 מ"ר (לפי סקר של מומחים מטעם פוקוס). דירה בבניין חדש ממוצע נבנית על פני שטח של פחות ממאה מטרים רבועים, אך השטח יהיה בדרך כלל גדול משטחה של דירה ישנה יחסית. למעשה, דירות בבנייה חדשה גדולות בממוצע בעשרה מטרים רבועים מדירות בסגנון ישן, המהוות כ -16 אחוז בברלין (לפי נתוני מפקד האוכלוסין, שנת 2011). בבירת גרמניה יותר מ 50% ממשקי הבית הפרטיים הם משקי בית של אדם יחיד, כך שמטבע הדברים אדם כזה אינו זקוק לשטח מחייה רב במיוחד.

בסך הכל,  בברלין יש כ-1.9 מיליון דירות, ומתוכן מדובר בלא פחות מ-1.6 מיליון דירות לשוכרות ושוכרים. אין ספק שבירת גרמניה היא מעוז של שוכרי דירות. יחד עם זאת, בברלין הופכות יותר ויותר יחידות מגורים מדירות בשכירות לדירות בידיים פרטיות. בשנים האחרונות הגידול בדיור הפרטי היווה גם את מוקד הצמיחה וההתעניינות בענף הבנייה בבירת גרמניה.

לאור כל זאת, אין פלא כי היצע הדירות בעיר מצטמצם יותר ויותר. ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש מביא לעליית מחירים: בעלי נכסי מגורים העלו את המחירים המבוקשים בשנת 2018 בממוצע של 16.4% לכל מ"ר.

חברת מחקר שוק הנדל"ן  "F + B" מסרה לאחרונה כי תמורת דירה סטנדרטית בברלין יש לשלם שכר דירה ממוצע של 9.33 אירו למ"ר, נכון לרבעון השני של שנת 2018.

לשם השוואה: שכר הדירה הממוצע בשנת 2017 היה בערך 8.57 אירו למ"ר. עליית שכר הדירה הגבוהה ביותר נרשמה ברובע Neukölln וכן ברובע Marzahn-Hellersdorf, והשכירות הממוצעת עלתה במידה רבה גם ברובע Friedrichshain-Kreuzberg. אפילו המצב השכיח בעבר, שלפיו דירות פנויות עולות יותר, כבר לא כל כך מובן מאליו, וזאת מפני שנדל"ן הוא השקעה פופולרית – כאשר התשואה בשוק גבוהה, והתשואה אכן גבוהה כעת בברלין.

מגמה נוספת קשורה לדירות מרוהטות. עולם ההיי טק משפיע במיוחד על סטודנטים ובעלי מקצוע ומומחים בינלאומיים. הללו מגיעים למטרופולין הגרמני רק לפרק זמן קצר, ולפיכך הם בדרך כלל ירצו לגור בדירה מרוהטת להשכרה, במקום להתרוצץ ברחבי העיר ולקנות רהיטים ומכשירי חשמל.

מחירי שיא מרשימים במיוחד תועדו לאחרונה עבור נכסים מסוימים, בעיקר צמודי קרקע. כך למשל, 6.6 מיליון אירו החליפו ידיים בתמורה לוילה באזור גרונוולד הכפרי והשקט. מחירי הבתים במיקומים יוקרתיים נעים בין 500,000 אירו ל-2.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים קיימים ובין 600,000 אירו ל -3.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים חדשים.

מסקנה
בסך הכל צפויה להתגלות עליית מחירים בניתוחים שיתפרסמו בקרוב עבור שנת 2019, במיוחד עבור דירות  בבניינים רב משפחתיים ודירות להשכרה, וגם מחירן של קרקעות לא בנויות עם פוטנציאל פיתוח כנראה עלה במידה ניכרת בשנה החולפת – אובייקטים שניתן לרכוש כהשקעה משתלמת. כאשר אתם קונים או מוכרים דירה בברלין, מומלץ לכם להיעזר בשירותיהם של המומחים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

חברת Saxowert Immobilien GmbH & Co. KG, הממוקמת ב- Kurfürstendamm 30 בברלין, היא נקודת התחלה טובה מאוד לקבל ייעוץ בנושא נדל"ן בברלין. המתווכים שלנו מייעצים לכם במומחיות בנושאי שוק הנדל"ן בברלין – לגבי קנייה, מכירה והשכרה.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

מחירי הדירות בברלין עלו בתלילות גם בשנה שעברה

הסנאט של בירת גרמניה החליט אמנם להטיל מגבלות על שכר הדירה בעיר, אך נראה כי שוק הנדל"ן המקומי אינו מתרשם מכך במיוחד

ברלין. המגבלות על שכר הדירה ברחבי מדינת ברלין ברנדנבורג, שהוכרזו לראשונה בחודש מרץ ואושרו על ידי הסנאט בברלין השבוע, אמורות להוזיל באופן רטרואקטיבי את שכר הדירה החל ביום 18 ביוני – אך עד כה לא נראה כי שוק הנדל"ן בברלין הושפע במידה רבה מן ההחלטה הזו. מחירי הרכישה עבור דירות בבתים משותפים ודמי השכירות עלו כמעט באותם שיעורים שנת 2019 בהשוואה לשנת 2018.

במיקומים שנחשבים ממוצעים למדי ברחבי העיר, רוכשי דירות בבניינים קיימים נדרשו לשלם 11.3 אחוז יותר השנה מאשר בשנה הקודמת. כתוצאה מכך, עליית המחירים נחלשה רק במעט (לשם השוואה, בשנת 2018: 12.8 אחוז, ובשנת 2017: 12 אחוז). בממוצע הרוכשים מתבקשים כעת לשלם 2,950 אירו למ"ר. כך עולה מסקר מחירי הנדל"ן שפרסם איגוד הנדל"ן (IVD) ברלין-ברנדנבורג ביום חמישי. הנתונים שפורסמו כעת מבוססים אך ורק על מחירי רכישה שנרשמו בפועל עד ליום הדיווח של אחד באוקטובר 2019.

על פי דוח שוק הנדל"ן של מומחי IVD, מגמת המחירים התייצבה במעט מעל לרמה שנרשמה בשנה הקודמת –  בסביבות תשעה אחוזים (לשם השוואה, בשנת 2018: שמונה אחוזים, ובשנת 2017: אחד עשר אחוזים). שטח המגורים ברחבי ברלין עולה כיום בממוצע 3,650 אירו למטר רבוע. המחירים הגבוהים ביותר לדירות נרשמו באזורים המבוקשים של רובע מיטה (5,000 אירו למ"ר) וברובע שרלוטנבורג (4,600 אירו למ"ר). את המחירים הממוצעים הנמוכים ביותר תוכלו למצוא במיקום סביר ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר), ברובע נויקלן וברובע שפנדאו (2,600 אירו למ"ר).

עבור דירות בנכסים בבנייה חדשה, שנוטות להיות יקרות יותר, המחירים במיקומים סטנדרטיים ומועדפים גם יחד עלו בשנה שעברה בסביבות תשעה אחוזים לעומת השנה הקודמת. מטר רבוע אחד של שטח מגורים בפלח שוק זה עולה כעת בממוצע בין 4,600 אירו ל- 5,400 אירו, תלוי באיזה רובע תבחרו. דירה ברלין איננה זולה כפי שהייתה אך היא עדיין זולה יותר מבערים גדולות אחרות באירופה ובעולם.

שכר הדירה עלה ב -50 סנט למ"ר, בערך כמו בשנה הקודמת
לא ניתן לראות מגמה חדשה מתהווה בשוק הנדל"ן לשכירות. קטיה גילר, יו"ר ועדת ההערכה של איגוד IVD ברנדנבורג ברלין, אמרה לאחרונה כי "עבדנו באינטנסיביות על נושא המגבלות על דמי השכירות, אך סטטיסטית לא ניתן לזהות מגמת שינוי, אפילו אם אנו מסתכלים רק על דמי השכירות לאחר התאריך הרלוונטי – חודש יוני שנת 2019".

דמי השכירות הבסיסית (שכירות "קרה" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות) בדירות קיימות לאחר בנייה או שיפוץ במקומות סטנדרטיים עלו בממוצע של 5.6 אחוזים והם עומדים כעת על 9.50 אירו למ"ר לחודש (לשם השוואה, בשנת 2018: 5.9 אחוז). בשנת 2019 נרשמו עליות מחירים גם במיקומים מועדפים –  4.8 אחוז יותר מבשנה הקודמת – וכעת דמי השכירות בפלח שוק זה עומדים בממוצע על אחד עשר אירו למ"ר (לשם השוואה, בשנת 2018: חמישה אחוזים). "למעשה, העלייה במחיר נותרה קבועה – בשיעור של 50 סנט למ"ר של שטח מגורים – גם השנה", כך אומרים מומחי שמאות בברלין.

כפי שפורסם בהרחבה בשנה שעברה, הסנאט האדום-ירוק-ירוק של ברלין החליט להקפיא את דמי השכירות עבור 1.5 מיליון דירות שנבנו לפני שנת 2014, למשך חמש שנים לפחות, ולרמת המחירים של 18 ביוני 2019, והחליט גם להגדיר תקרות שכר דירה להשכרה חדשה של דירות בהתאם לגיל הדירה ורמת הציוד שלה. אם תימצא חריגה מהגבול העליון, החוק יאפשר הפחתה גם בשכר הדירה בדירות קיימות להשכרה ובחוזי שכירות קיימים.

בכל הנוגע לבעלי בית שאינם עומדים בדרישות החוק, הלו צפויים לעמוד בפני קנסות של עד 500,000 אירו לכל דירה ולכל מקרה של הפרה. עם זאת, העיר ברלין נכנסת כאן לטריטוריה משפטית חדשה ולא לגמרי מוכרת בכל הקשור לחוק המגבלות על שכר הדירה. מומחים משפטיים רבים טוענים כי החוק לא יוכל להיכנס לפועל מכיוון שהוא מפר את החוקה הגרמנית ואת החירויות שנקבעו בה.

הטלת תקרה על שכר דירה: התוצאות עדיין אינן ודאיות
אין פלא איפוא כי מומחים בשוק הנדל"ן משוכנעים שנסיונות הרשויות להטיל הגבלות על שכר הדירה בעיר גרמו לכך שברלין וסביבתה עומדות בפני זמנים לא קלים. השלכות ההתערבות הפוליטית הזו בשוק והמחלוקת המשפטית ארוכת השנים שעלולה להתעורר בענייני בינוי ותימחור דירות עדיין אינן ברורות די הצורך. הדבר היחיד שנוכל להיות בטוחים לגביו הוא כי המגבלות על שכר הדירה לא ישנו את הגורמים למשבר שמתחולל כעת בשוק, "לפחות לא שינוי לטובה", כך אומרת גילר. סביר להניח שרמת ההשקעות בבינוי תרד והבנייה החדשה הדרושה כה בדחיפות לעיר תיתקע עוד יותר בהליכים תכנוניים שונים ומשונים.

הפער בין הביקוש להיצע שטחי המחיה למגורים בבירת גרמניה ייסגר אף לאט יותר או בכלל לא ייסגר, כתוצאה מן המדיניות החדשה. היות שהביקוש לדיור בברלין וגם ביישובים בסביבתה ימשיך להיות ברמה גבוהה בעתיד הנראה לעין. תהיה לכך השלכה גם על דמי השכירות וגם על מחירי הרכישה. "לאור הביקוש הגבוה לדיור והפופולריות הבינלאומית של ברלין כמקום מגורים, זה לא ממש סביר שיחולו ירידות מחיר דרסטיות בשווקי הנדל"ן בעיר", כך אמר אחד המומחים.

מחירי בתים חד משפחתיים ודו משפחתיים ממשיכים לעלות
בפלח השוק של בתים צמודי קרקע פרטיים ובתים צמודי קרקע דו-משפחתיים (לא בבנייה חדשה או באיכלוס ראשון) המחירים עלו שוב בתלילות, בשיעור של אחד עשר אחוזים במיקומים סטנדרטיים ועשרה אחוזים במיקומים מועדפים ויוקרתיים (לשם השוואה, נתוני שנת 2018: שישה אחוזים ואחד עשר אחוז, בהתאמה). עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע (שגודלו בממוצע עומד על 140 מ"ר שטח מגורים ו-700 מ"ר אדמה) במיקומים מועדפים ויוקרתיים, עליכם להשקיע בממוצע סכום 550,000 אירו, ובמיקומים סטנדרטיים תתבקשו לשלם סכום של 400,000 אירו בממוצע.

מנתוני הסקרים עולה כעת כי את המחירים הממוצעים היקרים ביותר אפשר למצוא ברובע שטגליץ-צלנדורף והמחיר הזה עומד על 700,000 אירו. המחירים הנמוכים ביותר נרשמים במיקומים הסטנדרטיים בפריפריה של רובע פאנקוב (360,000 אירו). עם זאת, גם זה אזור מבוקש, והמחירים עלו שם בשיעור גבוה מן הממוצע – לא פחות מ- 12.5 אחוזים.

Source: Berliner Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

ברלין - בירת הדינמיות

ברלין מובילה לראשונה את דירוג הערים בגרמניה

הודות לשוק העבודה והנדל"ן ההולך וגדל בבירת גרמניה, ברלין מובילה כעת מבחינת דינמיות. יחד עם הערים מינכן ודרמשטאדט הבירה ניצבת בראש.

ברלין היא עיר דינמית במיוחד, מינכן נמצאת כרגע במצב הטוב ביותר, ובערים וולפסבורג ואינגולשטאד לעומת זאת אפשר לחוש את המשבר שחל בתעשיית הרכב הגרמנית. אלה תוצאות הדירוג העירוני של השנה שעברה  כפי שנערכו על ידי מכון העסקים הגרמני (IW) בשיתוף "Wirtschaftswoche" ופורטל האינטרנט Immobilienscout24.

ערי המטרופולין המרכזיות של חבל פרנקוניה, נירנברג, ארלנגן ופירט (FUERTH) פילסו את דרכן לראש הטבלה. תומס שרוטר, מנכ"ל Immobilienscout24, מציין כי "הערים לייפציג ויינה ( JENA) מתפתחות היטב, וזאת בניגוד למגמה בערי ייצור המכוניות.

30 שנה לאחר נפילת חומת ברלין, ברלין זוכה כעת במקום הראשון מבחינת הדינמיקה. הקצב הכלכלי והעסקי בעיר גדל משמעותית, במיוחד בשוק העבודה והנדל"ן. משנת 2012 עד 2017, כעודף של 250,000 אנשים עברו לברלין בהשוואה למספרם של אלו שעזבו אותה. מינכן הגיעה למקום השני, ואחריה העיר פירט. ערי המכוניות אינגולשטאדט וולפסבורג – שעוד בשנה שעברה ניצבו להן בתוך העשירייה הראשונה – נסוגו להן כעת למקומות ה-39 ו-49 בהתאמה.

מינכן ממשיכה להוביל בליגה הבכירה. בירת בוואריה עולה על דוכן המנצחים בפעם השביעית ברציפות. השילוב הייחודי בעיר –  בין תשתית מדעית לביצועים גבוהים וכלכלה תחרותית "מתפקד כמנוע טורבו לכל סביבת מינכן", כך הסביר המומחה האנו קמפרמן מחברת IW Consult.

לאחר המובילה הכללית מינכן, הגיעו למקום השני והשלישי הערים ארלנגן ושטוטגרט. המטרופולין הפיננסי של גגרמניה ואירופה – פרנקפורט כמובן – ניצבת במקום טוב בעשיריה הראשונה, וכמוה גם הערים המבורג, רגנסבורג, וירצבורג ואולם (ULM). בתחתית הטבלה ניצבות להן הערים ברמרהאבן – BREMERHAVEN (מקום 69) כמו גם שתי ערים בחבל הרוהר – העיר הרנה (HERNE), והעיר גלזנקירכן (GELSENKIRCHEN), במקומות ה-70 וה-71 בהתאמה.

ערים גדולות בחבל הרוהר אמנם נמצאות בתחתית דירוג הערים כבר מזה שנים. עם זאת, קמפרמן דווקא רואה הזדמנויות לפיתוח האזור. כנקודות אור הוא מציין בין היתר שטחי מגורים זולים יחסית, פתיחות תרבותית בערים אלו, בינוי עירוני מגובש, מומחים ובעלי מקצוע רבים, אוניברסיטאות ומכוני מחקר, כמו גם שדות תעופה חדישים ומרווחים.

על פי הניתוח, העיר דרמשטאדט כנראה ערוכה בצורה הטובה ביותר לקראת העתיד. "העיר בדרום מדינת הסן – HESSEN – היא מקום משכנן של מספר גדול של חברות מצליחות וחדשניות ביותר", כך מסביר קמפרמן. זה כולל את קונצרן התרופות והכימיקלים MERCK. במקומות הבאים בטבלה קטגורית התחזית לפיתוח עתידי אפשר למצוא את הערים מינכן, ארלנגן, שטוטגרט ויינה.

על פי המחקר, נוצרה מעין מעצמה כלכלית חדשה בגרמניה, בחבל פרנקוניה התיכונה סביב הערים ארלנגן, נירנברג ופירט. האזור עבר שינוי מבני מאסיבי. תאגידים כמו GRUNDIG או QUELLE, שהיו מבוססים בפירט, כבר אינם קיימים. עם זאת, ההתמקדות המוקדמת של הרשויות באזורים אלו בטכנולוגיות עתידיות כמו מיכשור רפואי מתקדם עזר לניהול חלק יחסית של השינוי המבני.

בדירוג העירוני השנתי, חברת IW Consult של המכון הכלכלי בגרמניה עורכת השוואה בין המצב הנוכחי, מגמות שינוי של אינדיקטורים מסוימים (דינמיקה) וכן הערכה של סיכויי הפיתוח העתידי של ערים גדולות, עם יותר מ- 100,000 תושבים. במחקר מנותחים גורמים כגון המבנה הכלכלי, שוק העבודה, שוק הנדל"ן, רמת התשתית המדעית והמחקרית, תעשיות עתידיות ואיכות החיים של התושבים.

ניתוחים אחרים מגיעים לפעמים לתוצאות שונות קמעא. מחקר של המכון הכלכלי העולמי בהמבורג (HWWI) והבנק הפרטי ברנברג (BERENBERG ) קבע לאחרונה כי סיכויי הפיתוח העתידי הגבוהים ביותר בקרב כל ערי גרמניה הם בבירת גרמניה ברלין. ואולם, המחקר מביא בחשבון רק את 30 הערים הגרמניות הגדולות ביותר, כך שערים קטנות יותר, שאולי חוות פיתוח דינמי במיוחד דווקא כעת, לא נכללו בו.

עיר הבירה ברלין רשמה גם עלייה גבוהה יחסית באוכלוסייה בהשוואה לערי גרמניה האחרות, מה שמתבטא בגידול הגבוה ביותר בתעסוקה בכל 30 הערים ובשיפור משמעותי בפריון העבודה, וכן בביקוש גובר לדירות בברלין.

לייפציג זכתה במקום השני בסך הכל. בכל הנוגע למינכן, לעומת זאת, הכותבים זיהו "גבולות בסיסיים לצמיחה עתידית": בירת בוואריה ניצבת לפיכך במקום השלישי, המכובד אף הוא. עבור רשימת הדירוג הזו, אשר נערכת כל שנתיים מאז שנת 2008, שוקללו גורמים כמו חינוך, חדשנות, גישה ונוכחות של חברות וגורמים בינלאומיים נגישות תחבורתית, וכן פריון העבודה התפוקה ומגמות גידול האוכלוסייה.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

בפריז ובברלין מחירי הדירות עולים

מבין שוקי הפריים בתחום הנדל"ן למגורים בערים המובילות בעולם, פריז וברלין מציגות את צמיחת המחירים הגבוהה ביותר –  זאת על אף האטה כללית בשווקים, כך על פי מדד מחירי הנדל"ן למגורים בשוקי פריים בערים עולמיות של חברת הייעוץ סאבילס, שפורסם בראשית אוגוסט 2019. המדד כולל 17 ערים עולמיות בעלות שוקי נדל"ן פריים משמעותיים.

על-פי המדד, המגמה בקרב הערים הללו היתה עליית מחירים מזערית של 0.4% במהלך המחצית הראשונה של 2019. הצמיחה בין יוני 2018 ליוני 2019 היתה רק 0.7%, ירידה משמעותית ביחס ל-12 החודשים שבין יוני 2017 ל-2018, בהם הצמיחה היתה 5.1%.

בהצהרה שמסרה סופי צ'יק, ראש מחלקת המחקר העולמית של סאבילס, היא ציינה שהגורמים להאטה במחירים הינם עודפי היצע, מדיניות ממשלתית מגבילה במקרים רבים – כגון מיסי רכישה עבור רוכשים זרים באזורים מסויימים – וחוסר ודאות כלכלית עולמית.

"על אף האמור, אנו לא צופים צניחות מחירים משמעותיות במדד, אך בטווח הבינוני הצמיחה צפויה להישאר אפסית או נמוכה," היא הוסיפה.

עם זאת, שוקי הפריים למגורים בפריז ובברלין עומדים בניגוד למגמה: לדברי סאבילס, הצמיחה בשתי ערי הבירה עמדה על 4% בששת החודשים הראשונים של 2019, ו-8% בשנה האחרונה. בשתי הערים מורגש ביקוש מוגבר – הן מרוכשים מקומיים והן מרוכשים בינלאומיים – בנוסף להיצע נמוך.

"בטווח הקצר אנו צופים שהערים האירופאיות במדד יציגו ביצועים טובים יחסית, כתוצאה מהברקזיט ועקב מחירים נמוכים יחסית לסטנדרט הגלובלי," מסרה צ'יק בהודעה לעיתונות. "בטווח הארוך, יצירת עושר תהיה קריטית לצמיחה בשוקי הפריים למגורים בערי המדד, בנוסף ליציבות פוליטית וכלכלית ודמוגרפיה חיובית."

על פי המדד מחירי הפריים בערים האסייתיות קואלה לומפור ובנגקוק צמחו בכמעט 2.5% במחצית הראשונה של 2019. מחירי הנכסים הממוצעים בשווקים אלה עמדו על 2,800 דולר למ"ר ו-9500 דולר למ"ר, בהתאמה.

בנוסף, הערים הסיניות במדד ראו עליית מחירים במחצית הראשונה של 2019, לאחר ירידת מחירים במחצית השנייה של 2018. המחירים בהונג קונג – אשר ממשיכה להחזיק בתואר "שוק הנדל"ן למגורים היקר ביותר בעולם" – טיפסו ב-1.3%.

בערים אמריקאיות מובילות נצפו ירידות מחירים במחצית הראשונה של 2019, בעיקר עקב שינויים במדיניות המיסים – אשר פגעו ברמות הביקוש – ועודפי היצע. על פי המדד, מחירי הפריים בניו יורק ירדו ב-1.8% במחצית הראשונה של 2019, בעוד במיאמי המחירים צנחו ב-3.4% במהלך אותה תקופה.

Source: MANSION GLOBAL

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

יותר אנשים פחות דירות חדשות

הפער בין דירות חדשות שמתוכננות לאוכלוסיה הגדלה בהתמדה בבירת גרמניה הולך ומתרחב, והדבר מחמיר את מצוקת הדיור -כעת זהו גם נתון רשמי.

ממש לקראת סיום חופשת הקיץ הפרלמנטרית מגיעות החדשות הרעות הטריות עבור הסנטורית של ברלין לפיתוח ושיכון עירוני, קתרין לומפשר (מפלגת DIE LINKE). המגבלות על שכר הדירה בדירות בברלין – תקנות שנויות במחלוקת בעיר- עומדות להיכנס לתוקף בקרוב – ומספר היתרי הבנייה החדשים שהונפקו מצוי בירידה, וזאת כפי שפורסם על ידי המשרד לענייני הסטטיסטיקה במחצית הראשונה של שנת 2019 על סמך מידע שהגיע מהמחוזות. מהדוח עולה כי רשויות הבנייה העניקו אישורים לבניית 11,346 דירות, שהם 2.2% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מצב זה מחמיר את המגמה שהחלה בשנת 2017: מספר הדירות שאושרו לאחרונה יורד משנה לשנה. לומפשר אמרה בתגובה: "למרות הירידה באישורי הבנייה החדשה, קצב ההנפקה של אישורי הבנייה החדשים עדיין גבוה. אנחנו לא נוותר ונעשה כל מאמץ להרחיב את קצב הבנייה החדשה."

מפלגת CDU מזהירה מפני נתונים גרועים עוד יותר בעתיד הקרוב
לעומת זאת, מזכ"ל מפלגת CDU בברלין, סטפן אברס, מנציגי האופוזיציה בשלטון המקומי בעיר, לא היה מרוצה מהנתונים ומתשובת הממשלה המקומית: "על הסנאט לשים קץ מייד להדרה של 80% מהשחקנים בענף הדיור. הרשויות חייבות לכונן ברית רחבה למען עידוד בנייה חדשה ולמען שכירות עם יציבות. אברס לא הופתע מהמספר המצטמק של הדירות המאושרות לבנייה, ואמר לגבי זאת: "זה בדיוק מה שהסברנו בשנתיים האחרונות. הוויכוח על הפקעות של דירות בחזרה לידי חברות השיכון הציבורי בברלין, או הוויכוח על "תקרה לדמי השכירות" גורמים לכך שנראה נתונים דרמטיים ומדכדכים כאלו. תקנות הדוקות מדי בשוק הדיור וחוסר ודאות משפטית מאסיבי יגרמו לכך ש"השורה התחתונה של חברות רבות, שחייבות להרוויח כדי לשרוד בשוק, פשוט זוכה להתעלמות מצד הרשויות".

הירידה בהיתרי בניית דירות בבניינים חדשים בולטת במיוחד (מינוס 3.8%). בקשות לבניית בתים צמודי קרקע כנראה נבחנו בעבודה ידנית קפדנית, לפי המספרים הנמוכים: בסך הכל אושרו 628 יחידות דיור ב"בבתים דו-משפחתיים", מה שמהווה ירידה דו ספרתית לעומת השנה הקודמת (מינוס 12.2%). יש לציין עוד בהקשר זה כי המחירים הגבוהים עבור קרקעות בנייה הופכים את סוג הבתים הללו למודל מיושן יחסית.

בום הבנייה בברנדנבורג
העליהי היחידה שנרשמה חלה בתחום "עבודות בנייה, שיפוץ והסבה של יחידות דיור בבניינים קיימים". אלה כוללים הרחבת עליית גג ליחידות דיור חדשות או שינוי תכלית השימוש בנדל"ן כך ששטח משרדי או שטח מסוג אחר יוכל לעבור הסבה ליחידות דיור: כמעט 1400 דירות הן תוצאה של המרות כאלה, ומדובר בסך הכל בעלייה של 10.4%.

צניחה של ממש נרשמה בכמות הבניינים החדשים שאושרו ברובע פנקוב: מכמעט 2300 אישורים בשנה הקודמת ירדנו ל- 1126 אישורים. הצמצום בהיקף האישורים ליחידות דיור חדשות היה דרמטי עוד הרבה יותר אלמלא נוספו לעיר פרויקטים גדולים ברובע בטרפטוב-קופניק שהיטיבו מעט עם המאזן שם. מספר הדירות המתוכנן באזור עלה כתוצאה מכך בתלילות מ-1690 במחצית הראשונה של שנת 2018 לכדי 2526 במחצית הראשונה של שנת 2019.

מעניין לגלות כי בניגוד למצב העגום למדי בבירת גרמניה ברלין, 7772 יחידות דיור חדשות מתוכננות בעיר ברנדנבורג הסמוכה, ומדובר בכמעט רבע (22.6%) יותר מאשר באמצע 2018.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מה שאתם צריכים לדעת על שוק הדיור הסוער של ברלין

בין אם מתייחסים לרכישה או להשכרה, ברלין היא אחת משוקי הנדל"ן הצומחים והמגוונים בעולם. להלן התחזיות של מומחי נדל"ן באשר לעתידה הנדל"ני של הבירה.

כאשר כריסטופר ון גומפנברג העתיק את מגוריו לברלין ב-2018, חבריו נדהמו לגלות שהוא שילם למעלה מ-4,000 אירו למ"ר ברכישת הדירה שלו. שנה לאחר מכן, מחירי הדירות באותו הבניין בדיוק זינקו ל-6,000 אירו למ"ר, וחבריו עדיין מחפשים דירות.

"יש לי מזל שבכלל מצאתי דירה," אומר ון גומפנברג, מנכ"ל חברת קוגו – ארגז כלים דיגיטלי לניהול בניינים ותהליכים עסקיים.

התמורות בשוק הנדל"ן הן תמיד נושא אטרקטיבי לדיון, אך הלחץ שמרגישים כיום שוכרים ורוכשי דירות חדשים בברלין הוא עצום. אשתקד, שוק הנדל"ן בבירת גרמניה דורג כאחד מהשווקים בעלי הצמיחה המהירה ביותר בכל העולם.

צמיחה מהירה, הן במספר התושבים והן במחירים
בעשור האחרון מחירי השכירות החודשיים הוכפלו, והגיעו לרמה של 11.4 אירו למ"ר בשנת 2018. מחירי הנכסים עלו ב-20.5% בשנת 2017, והתייקרו ב-12% נוספים ב-2018.

אוכלוסיית ברלין צפויה לגדול לרמה של 4 מיליון תושבים עד שנת 2035, ויש כיום יותר ברלינאים מאי פעם אשר בוחרים לחיות בגפם (לדברי המחלקה לפיתוח ושיכון עירוני מדובר ב-54% מהתושבים).

חברת הייעוץ Knight Frank מעריכה כי על מנת לספק את הביקוש, דרושות בכל שנה 20,000 יחידות דיור חדשות. ב-2017 נמסרו פחות מ-16,000 יחידות.

השאלה הבוערת עבור ברלין היא: בהינתן מחירי השכירות הגואים והמחסור בדיור בר השגה – האם אנו חוזים במשבר דיור, או שמא מדובר בבועת נדל"ן?

ון גומפנברג מסביר כי שוק הנדל"ן של ברלין הוא שוק ייחודי.
"תנופת הפיתוח החלה כאן רק בראשית שנות האלפיים," הוא אומר.

ההתפתחות המאוחרת של העיר היא תוצאה של מספר גורמים מקומיים: ההיסטוריה הסוערת של העיר, הפיזור של המרכזים החברתיים שבה, והיעדר מוקדים חשובים כגון מטות ראשיים של תאגידים, ואפילו נמל תעופה בינלאומי גדול.

המשמעות היא שברלין טומנת בחובה הזדמנויות השקעה רבות – הרבה יותר מאשר שווקים מפותחים כגון לונדון או פריז.

האם יש תקווה באופק עבור הרוכשים?
עבור אותם אנשים המעוניינים ברכישת דירה, ייתכן שמדובר בחדשות טובות – או לפחות כך נראה במבט ראשון.

שערי הריבית נמצאים כיום בשפל היסטורי. לדברי Statista, בשנה שעברה שער הריבית הממוצע עבור משכנתאות עמד על 1.85% לשנה. הריביות האפסיות הינן כר פורה להלוואות בהיקף רחב, אך עניין הפקדונות (אשר מוצמדות לערך הנכסים) עדיין מהווה מכשול עבור רוכשי דירות חדשים.

כאשר יעלו שערי הריבית, ההשפעה תורגש. ון גומפנברג חוזה כי "השוק יחשוף מי חישב נכון ומי לא. אני לא צופה פיצוץ של בועה, אך לכל הפחות תתרחש האטה – בייחוד באזורים שהם לא אזורי פריים."

שוק הנדל"ן בברלין גם הרבה יותר מגוון מאשר בערים אחרות.
כריסטיאן קריין הוא מנכ"ל PriceHubble, שירות דיגיטלי המספק הערכות נכסים ותחזיות. "בברלין יש הכל," הוא אומר. "טווח המחירים והאיכויות הוא עצום. זה כאילו שמדובר בשוק של כל גרמניה – רק שכיווצו אותו ל-900 קילומטרים מרובעים."

הגיוון הרב של השוק משמעותו אטרקטיביות רבה בעיני משקיעים חיצוניים.

"רמת המחירים גבוהה עבור המקומיים, אך עבור משקיעים זרים המחירים עדיין נמוכים מאוד," אומר קריין. "בחלק מפלחי השוק, מתווכי נדל"ן ומנהלי נכסים מתרכזים אך ורק ברוכשים זרים, מפני שהתושבים הקיימים כבר לא מסוגלים לרכוש שם דירות." אמנם עבור המקומיים המצב הזה רחוק מאידיאלי, אך התנופה צפויה להימשך.

"אני צופה צמיחה עקבית בטווח הארוך," אומר קריין. "3% בשנה לפחות. כמובן שתהיה תנודתיות מסויימת."

דיור ציבורי לשוכרי דירות?
שיעור הבעלות על דירות בברלין עומד על 15% בלבד, והיעדרו של דיור בר השגה מעורר קריאות לממשלה להשתלט על השוק עבור תושבי העיר. צעדים מסויימים שנקט הסנאט בברלין משכו כותרות, אך התגובות אליהם מעורבות.

המהלכים להקפאת מחירי השכירות בעיר לחמש שנים ולרכישת 670 דירות לדיור ציבורי מחברת Deutsche Wohnen עוררו ביקורת על כך שהם מסכנים את עתיד ההשקעה בבירה. קריין טוען שמדובר ב"מלחמה בסימפטומים ולא בגורם האמיתי לבעיה."

ון גומפנברג אומר שהגורם למחסור הנוכחי הוא היעדר תכנון לטווח הארוך. "ממשלת גרמניה לא יישמה צעדים מתאימים לדיור ציבורי בשני העשורים האחרונים," הוא אומר. לאחר נפילת החומה, העיר מכרה אלפי יחידות דיור בבעלות ציבורית לאנשים פרטיים, וכיום מחזיקה במלאי של 100,000 יחידות בלבד.

"הפרטתן של חברות דיור ציבורי רבות ומכירת נכסיהן לידיים פרטיות הכניסה את הנכסים הללו לשוק ההון הגרמני, אשר לו חוקים משלו," אומר ון גומפנברג.

לצורך השוואה, ון גומפנברג מציין את השיטה האוסטרית אשר נחשבת ליעילה במיוחד: "באוסטריה, יצירת שטחי דיור בר השגה מהווה אסטרטגיה מרכזית כבר 150 שנה," הוא אומר. בבירה וינה, למשל, 62% מ-1.8 מיליון תושבי העיר מתגוררים בדיור ציבורי ושכר הדירה שלהם מסובסד.

בגרמניה, יוזמות שונות כגון קואופרטיבים לדיור זכו להצלחה בקנה מידה מוגבל, אך הוא אומר שעל הממשלה לייצר אפשרויות נוספות.

הזדמנויות מסחריות?
גם השוק המסחרי בברלין אינו חסין להתחממות יתר. יוליאן יוסט הוא מנכ"ל חברת Spacebase, פלטפורמה גלובלית להזמנת מרחבי עבודה וחדרי ישיבות. לדבריו, חברות גדולות וקטנות כאחד פוגשות תנאים קשים בבואן לשכור שטחי משרד.

"חברה שרוצה לשכור משרד כיום נאלצת לשלם 30 אירו למ"ר, ולהתחייב לחוזה של חמש שנים לפחות. מדובר במחוייבות משמעותית. לא כל אחד יכול לשלם פיקדון כזה, וכך חברות צעירות מגלות שבלתי אפשרי למצוא חוזה שכירות שמתאים לצרכיהן."

במקום זאת, הוא אומר, הן נאלצות לעבוד מתוך מרחבי עבודה משותפים. "זה מהווה קושי עצום בכל הקשור לתזרים המזומנים – העלויות פר אדם גבוהות הרבה יותר."

ולמרות הכל, הפלטפורמות החדשות מתחילות לשנות את המציאות. יוסט צופה שהדיגיטליזציה המתמשכת של תעשיית הנדל"ן – הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי – יביא לגמישות מרובה יותר. "זה מאפשר

התאמה יעילה יותר בין שוכרים למשכירים. טכנולוגיות חדשות כמו שלנו מקלות על כולם."

הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן נמצאת כבר בתנופה, ועלולה לזעזע תעשייה שנחשבת קשיחה במיוחד, אשר עד כה נשלטה בידי מתווכים וסוכני נדל"ן. התהליך עשוי לעזור גם לשווקים לחוצים, וייתכן שברלין תשכיל לנצל את המגמות הללו.

"בברלין ישנה תרבות ויראלית של חדשנות," מוסיף יוסט. זו הסיבה שכה רבים מאיתנו נמשכים לעיר, ואני מאמין שזה גם מה שיכול לעזור לעיר למצוא פתרונות."

Source: the local

 

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מצוקת הדיור בר השגה הגיעה גם לאיחוד האירופי

דיור בר השגה הפך למצרך מבוקש בשני צדי האוקיינוס האטלנטי. על פי פלטפורמת פרסום הדירות ההולנדית HousingAnywhere, מחירי השכירות בלונדון הם הגבוהים ביותר מבין 18 שווקים שנסקרו – ממוצע של 1,730 אירו במהלך הרבעון השלישי של 2019. גם מיתר 17 השווקים שנסקרו עולה תמונה ברורה של מגמת עלייה עקבית.

"המחסור בהיצע הדירות מהווה בעיה בעיקר בפלח השוק הזול יותר – אלה הן דירות המבוקשות על-ידי צעירים וסטודנטים," אומר ג'ורדי סילמן, מנכ"ל HousingAnywhere. "הדשדוש הפוליטי בכל הנוגע לפיתוח פרוייקטים של דיור בר השגה אינו מסייע בהפחתת מצוקת הדיור בערים אירופאיות."

הנתונים שפורסמו לאחרונה נאספו מכמעט 90,000 מודעות של דירות להשכרה במהלך התקופה שבין ינואר 2018 ועד אוקטובר 2019. הסקירה כוללת ערים בהולנד, סקנדינביה, ספרד, איטליה וגרמניה, בנוסף ללונדון, וינה ובריסל.

רק בחמישה מבין 18 השווקים שנסקרו נמצא שכר דירה חודשי ממוצע של פחות מ-1000 אירו. המחירים הזולים ביותר נמצאו בטורינו שבאיטליה, עם ממוצע של 870 אירו.

המחירים היקרים ביותר עבור חדרים בודדים נצפו בשטוקהולם, קופנהגן ולונדון, ואילו החדרים הזולים ביותר היו בוולנסיה שבספרד. ולנסיה היא גם הזולה ביותר עבור דירות סטודיו, עם שכ"ד ממוצע של כ-590 אירו – כמחצית מהממוצע בלונדון. גם בדירות רגילות ולנסיה קרובה לתחתית הרשימה.

אמסטרדם, מינכן, שטוקהולם וקופנהגן מוקמו ברשימת חמשת השווקים היקרים ביותר מבין אלה שנסקרו, הן בקטגוריית הדירות הרגילות והן בקטגוריה של דירות סטודיו. הלסינקי שבפינלנד נכנסה לראשונה לרשימת חמשת השווקים הזולים ביותר בקטגוריית החדרים הבודדים על חשבונה של אמסטרדם.

"בעוד שחלק מהעיריות נוקטות בצעדים למיתון עליות המחירים, כגון פיקוח שכר דירה, הן מתעלמות מהבעיה האמיתית: מחסור בהיצע," מוסיף סילמן. "על אף היוזמות לעצירת זינוק המחירים, אנו שומעים מסוכנויות נדל"ן שהמחסור בהיצע דיור להשכרה רק מחמיר את הבעיה."

הזינוקים החדים ביותר ברבעון השלישי בהשוואה ל-2018 נצפו בברצלונה (8.5%) ובברלין (7.4%). העלייה המתונה ביותר נצפתה בפירנצה שבאיטליה (2.7%). מחירי הדירות ודירות הסטודיו בברצלונה היו גבוהים יותר מאשר במדריד, ואילו המחירים בברלין (1,130 אירו ו-879 אירו, בהתאמה) היו נמוכים משמעותית מאשר המחירים במינכן (1,500 אירו ו-1,020 אירו בהתאמה).

בשליש התחתון של מחירי השכירות המבוקשים ישנן שתי ערים איטלקיות ושתי ערים ספרדיות, יחד עם וינה ובריסל. הערים ההולנדיות רוטרדאם, אוטרכט והאג מופיעות בשליש האמצעי ואילו כל הערים הסקנדינביות שנסקרו – שטוקהולם, קופנהגן והלסינקי – נמצאות בשליש העליון.

"אנחנו רואים הקפאה של יוזמות לפיתוח השקעות נדל"ן בברלין וברחבי ספרד, וזאת בעקבות הדשדוש הפוליטי במקומות אלה," אומר סילמן. ובאשר ללונדון: כמו ברוב הסקטורים אחרים בכלכלה הבריטית, אי-הוודאות על רקע הברקזיט גם היא אינה מבשרת טובות עבור היצע הדיור בעיר.

 

Source: reminetwork.com

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

רוצה למכור אלפי

האם מסתמנת מגמה חדשה בשוק הדיור בברלין? עם הגידול ברווחים, חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור כעת לא פחות מ-3,000 דירות בברלין ולהפנות את עיקר תשומת לבה לדיור מוגן ודיור לגיל הזהב.

שוק הנדל"ן בברלין פורח, דמי השכירות ומחירי הדירות יקרים יותר ויותר, בעוד שהכנסות בעלי נכסים משכירות ממשיכות לצמוח – גם  בחברת Deutsche Wohnen, כמובן, שמחזיקה בנכסים רבים בבירת גרמניה. למרות שהחברה שוב דיווחה על עלייה ברווחים, נראה כי היא מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם בתגובה לתקנות החדשות שיגבילו את גובה דמי השכירות בברלין. כעת אנו למדים כי הקבוצה בוחנת יותר ויותר את ההשקעה בפלח השוק של בתי אבות, והיא מנצלת את מחירי הדירות הגבוהים כדי למכור נכסים שמצויים בבעלותה, דבר שיפנה לה מזומנים רבים להשקעות עתידיות.

מנכ"ל החברה מייקל צאן אמר בכנס אנליסטים לאחרונה כי "ברור לנו שמשתלם יותר ויותר לגלם את תפקיד המוכר. 6,500 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בצפון גרמניה, וכן 3,000 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בברלין. אני מדגיש כי ההחלטה לא קשורה למגבלות המתוכננות על שכר הדירה בברלין", אמר צאן. הוא הוסיף כי "אנו רואים בשוק הרבה מאד כסף זול מצד אחד וביקוש הולך וגובר בשוק הנדל"ן מצד שני".

חברות דיור מסתובבות ברוח נגדית בברלין
אחרי שנים של עליות חדות בשכר הדירה בברלין, חברות הנדל"ן המחזיקות יחידות דיור רבות ברחבי העיר חוות כעת רוח נגדית חזקה, במיוחד בברלין אך גם בערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה. לאחרונה הסנאט בברלין הסכים על מדיניות יסוד של הקפאת דמי השכירות בבירה במשך חמש השנים הבאות. בשדרות קרל מרקס היוקרתיות בחלקה המזרחי של העיר, הרשויות "חטפו" לחברת Deutsche Wohnen מתחת לאף כמה מאות דירות, שיועברו לבעלות ציבורית בקרוב בהליך מתוחכם.

יותר מ -70,000 תושבים בברלין נרשמו גם הם ליוזמת "הפקעת דירות מחברת  Deutsche Wohnen וחברות גדולות אחרות", לפיה יש להפקיע דירות מתאגידים עם יותר מ-3,000 דירות. הסנאט עדיין בודק האם ניתן לאשר את משאל העם המתבקש בעניין, כך עולה מדברי דובר מנהל הפנים של הסנאט בברלין.

הכנסות מדמי שכירות מצויות במגמת עלייה
רק בסוף השבוע האחרון פרסמה חברת הדיור Vonovia הודעה לפיה היא החליטה לא להעלות את דמי השכירות בברלין לעת עתה, וזאת כדי לא לשפוך דלק על המצב הנפיץ בשוק הדיור בעיר. חברת Vonovia מחזיקה בכ-40,000 דירות ברחבי ברלין. מדד שכר הדירה האחרון מאפשר לה להעלות את שכר הדירה בעד חמישה אחוזים, אך כאמור, בחברה החליטו להימנע מכך. גם לפי דובר חברת  Deutsche Wohnen, החברה לא תשתמש לעת עתה במדד שכר הדירה החדש לצורך העלאות בשכר הדירה.

הנהלת חברת Deutsche Wohnen הגיבה לביקורת הציבורית הגוברת על יוקר דמי השכירות בנכסים שמצויים בבעלותה בהטלת מגבלה עצמית על דמי השכירות, וזאת מרצונה החופשי. בהתאם להחלטה זו, לא תהיה עלייה בשכר הדירה אם משק הבית המדובר צריך להוציא יותר מ -30% מההכנסה נטו שלו על שכר הדירה הבסיסי (שכר דירה "קר" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות). בעבור חלל מגורים בגודל מתאים לגודלו של משק הבית. על מנת ליהנות ממדיניות זו של החברה, יהיה על הדיירים לגלות את הכנסותיהם.

דיירים של Deutsche Wohnen משלמים בממוצע ברחבי גרמניה 6.73 אירו למטר רבוע כשכר דירה בסיסי (ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). בברלין שכר הדירה הממוצע הזה עבור דיירים בדירות ששייכות לחברה עומד על 6.82 אירו למטר רבוע. בממוצע, הדיירים בדירות של החברה ברחבי גרמניה שילמו 3.3% יותר במחצית הראשונה של שנת 2019 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו דיירי החברה בבירת גרמניה שילמו במחצית הראשונה של שנת 2019 שכר דירה בגובה 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מדובר בלא פחות מ-116 אלף דיירים של החברה ברחבי ברלין.

הערכות השווי של דיור היו נמוכות בהשוואה לשנה הקודמת
בששת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה הרווח התפעולי (בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד) ב-13.1% לכדי 283.4 מיליון אירו, כך הודיעה חברת Deutsche Wohnen, שנסחרת בבורסה הגרמנית, ביום שלישי בברלין. התחזית לשנת 2019 שנמסרה על ידי החברה תואמת גם את מה שנמסר על ידי חברות מתחרות בשוק, כגון Vonovia, LEG Immobilien ו- TAG Immobilien. דמי השכירות בחוזים עלו במחצית הראשונה של השנה (בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה) ב-6.1% והם הגיעו כעת ל-411.1 מיליון אורו. מתברר כי בממוצע שכר הדירה למטר רבוע היה 6.75 אירו. בשורה התחתונה, לעומת זאת, חלה ירידה בשווי הכולל של נכסי החברה.

במאזן הכולל נותרו בששת החודשים הראשונים 603.1 מיליון אירו כרווח נקי, וזאת בהשוואה לסכום של 652.7 מיליון אירו בשנה הקודמת. מגמה זו נגרמה במידה רבה על ידי העובדה כי הערכת השווי של דירות בפלח זה של השוק בברלין נמוכה מאשר לפני שנה. הירידה קשורה לתוכנית של הרשויות בברלין להקפיא את דמי השכירות למשך חמש השנים הבאות. שווין של מניות Deutsche Wohnen ירד לרמה הנמוכה ביותר שלהן מזה למעלה משנתיים, כך התברר ביום שלישי.

בשנים האחרונות צמח רכוש הנדל"ן של החברה והוא עומד כעת על מעל 165,000 דירות בפריסה כלל ארצית. כעת החברה הופכת ל"מוכר נטו", כך אמר מנכ"ל החברה צאהן. לפי הנתונים שמסר, בסך הכל יימכרו כ-10,000 דירות בבעלות החברה השנה, אך באותה עת יירכשו רק כ-4,000 יחידות. "זו מגמה שיש לצפות לה בשנים הקרובות", לדברי צאהן.

צאהן גם הודיע על תכנית לרבעון השלישי של השנה בנושא השקעה מואצת במגזר הדיור לגיל הזהב, שצפוי להמשיך לצמוח. האסטרטגיה הארגונית של החברה לא תשתנה באופן מהותי, עם זאת.

Source: RBB24

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

מחסור של

כ-650,000 בני אדם ברחבי גרמניה הינם מחוסרי דיור, ורובם עושים שימוש ב"מגורי חירום". כך עולה מנתונים חדשים שפורסמו בסוף חודש יולי 2019. לדברי האגודה הפדרלית לסיוע למחוסרי דיור (BAGW), כ-48,000 מתוכם ישנים ברחובות. 275,000 בני אדם נוספים הגיעו לרחוב עקב כך שאיבדו את פרנסתם, צברו חובות כבדים, או סבלו מ"גזרות גורל" אישיות קשות.

מספר מחוסרי הדיור – הן במקלטים והן ברחובות – נמצא בעלייה, אומרים ב-BAGW, אך יש לציין שטענה זו אינה מגובה עדיין בנתונים קונקרטיים.

לדברי ה-BAGW, את העלייה במספר מחוסרי הדיור ניתן בעיקר למחסור בדיור בר השגה. הארגון המליץ שהמדינה תגדיל את מלאי היחידות בדיור הציבורי. מספר היחידות הללו צלל ב-60% מאז 1990, לשפל של 1.2 מיליון יחידות, בעוד הממשלה הגרמנית ממשיכה למכור את מלאי הדירות שלה למשקיעים פרטיים.

משבר דיור
על מנת להילחם בתופעת מחוסרי הדיור, מנכ"לית BAGW ורנה רוזנקה דורשת כי הממשלה תגדיל את שיעור היחידות בדיור הציבורי המיועדות באופן בלעדי למחוסרי דיור.

"כדי להילחם בתופעה דרושות בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור ציבורי, בנוסף ל-100,000 יחידות בקטגוריית 'דיור בר השגה'", היא כתבה. בסך הכל, הארגון טוען כי חסרות 200,000 יחידות דיור בנות-השגה בכל שנה.

לדברי המכון לכלכלת גרמניה (IW), הושלמה בנייתן של 287,000 דירות ברחבי המדינה ב-2018, ומספר זה אינו צפוי לעלות באופן משמעותי ב-2019. מתוך אלה, רק כ-27,000 דירות סובסדו על ידי הממשלה.

עם זאת, בעוד ישנו מחסור חמור בדירות בערים הגדולות, ישנו עודף היצע בערים קטנות יותר ובאזורים הכפריים.

להערכת ה-BAGW, יידרשו בסך הכל 342,000 דירות חדשות ב-2019 וב-2020 על מנת שלכל תושב תהיה קורת גג.

עלייה בהגירה
גורם נוסף לעלייה במספר מחוסרי הדיור הוא הזינוק במספר המהגרים בשנים האחרונות, הן ממדינות אחרות באיחוד האירופי והן פליטים ומבקשי מקלט.

מבין מחוסרי הדיור ישנם 375,000 מבקשי מקלט ופליטים מוכרים אשר שוכנו במרכזי קליטה ומגורים מיוחדים. שמונה אחוזים (כ-22,000) ממחוסרי הדיור הינם ילדים וצעירים. רוב מחוסרי הדיור הינם גברים, וכ-25% מתוכם נשים. רבים מבין 48,000 האנשים המתגוררים ברחובות מגיעים ממדינות אחרות באיחוד האירופי, בייחוד ממזרח אירופה.

בערים גדולות יותר, כגון ברלין, הוקמו מחנות אוהלים מאולתרים בפארקים ובשטחים ציבוריים פתוחים. דיירי המחנות הללו חשופים לתנאי מזג אוויר קשים בחורף, ורבים מהם מעתיקים את מגוריהם לתחנות הרכבת התחתית (U-Bahn) שמשמשות להם באופן זמני כדירות בברלין.

קתרין גרינג-אקרדט, מנהיגת מפלגת הירוקים, דורשת ששר הפנים הורסט זהופר ינקוט בצעדים מזורזים ל"הגדלת היצע הדיור הציבורי במקום הפחתתו". מנהיגת מפלגת השמאל הביעה דרישה ל"מלחמה בתופעת מחוסרי הדיור" – אשר תכלול סיוע חירום במקרים בהם שוכרים אינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה. "החשש מפני מחסור בדיור בר השגה הוא חשש אשר שותף לו חלק נכבד מהאוכלוסייה," אומרת ורנה בנטלה, נשיאת הארגון החברתי vDK, והוסיפה כי בין היתר, "דרושה מערכת בלימת מחירי שכירות מתפקדת".

Source: The Local

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

זינוק בביקוש

לונדון וברלין הכריזו על שותפות חדשה בין הערים, אשר נועדה לחזק את קשרי הסחר וההשקעות ביניהן, ולתמוך בחברות הזנק מקומיות.

מומחי נדל"ן מעריכים כי ההסכם יגרום לזינוק בביקוש לנכסי נדל"ן בערי הבירה, כתוצאה מהגירה מוגברת של עובדי סטארט-אפ אל הערים. למעשה, הנתונים כבר מצביעים על כך שכ-15,000 עובדים בריטיים העתיקו את מגוריהם לברלין, ולמעלה מ-55,000 גרמנים השתקעו בלונדון.

החברות המדוברות כוללות את הבנק הדיגיטלי המצליח N26, חברת המשלוחים המקוונת Hello Fresh, וכן את Ubitricity, חברת סטארט-אפ מברלין אשר עובדת בשיתוף פעולה עם תאגיד הענק סימנס לצורך הקמת פיילוט של נקודות טעינה לרכבים חשמליים ברחובות לונדון.

"מיצובה של לונדון כעיר עולמית תמיד משך לכאן עסקים, והגל החדש של היזמים מגלה חיבה יתרה ללונדון בזכות מוקדי ההייטק המשגשגים והקהילות היזמיות היצירתיות שבה," אומר מרטין ביקהיט, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.

הזרם הקבוע של עובדים צעירים המגיעים לעיר הביא להתהוותם של 'מיקרו-שווקים' בהם יזמים מקימים פרוייקטים חדשים למגורים. ועל אף ששכונת שורדיץ' באיסט-אנד מהווה את האזור המועדף על עסקים צעירים, שכונות כגון קינגס קרוס בצפון העיר מדביקות במהירות את הפער ומשפיעות גם הן על הדמוגרפיה של היזמות בעיר."

האזור החדש בקינגס קרוס מספק לחברות הפועלות בה למעלה מ-300,000 מ"ר של שטח משרדי, בנוסף למספר פרוייקטים חדשים למגורים. דוגמה לכך מהווה פרויקט Gasholders – מבית היזם Argent ומשרד האדריכלים WilkinsonAyre – אשר עתיד לכלול 145 דירות ופנטהאוזים בלב השכונה.

הדיירים בפרוייקט יהנו ממגורים לצד תעלת ריג'נטס וממגוון שרותי נוחות כגון שוער המאייש את הלובי 24 שעות ביממה, גינות גג, שרותי ספא וחדר כושר, וטרקלין לדיירים בלבד. ישנו גם אזור פנאי חדשני הכולל חדר אוכל פרטי ומטבח עם קייטרינג, חדר הקרנה המכיל 14 אנשים, וחדר משחקים צמוד. מחירי הדירות מתחילים מ-825,000 ליש"ט.

גם ברין מציעה מבחר פרויקטים חדשים ולא פחות אטרקטיביים עבור העובדים הבריטים המגיעים אליה. אחד מהם הוא פרויקט Petite Suites הממוקם באזור City West במרכז העיר. הפרויקט כבר הושלם ומוכן לכניסת דיירים ומכיל מבחר דירות בנות 1-2 חדרי שינה בטווח גדלים של 24-60 מ"ר.

הדיירים יהנו מלובי רחב ידיים, חדר כושר בבניין, שרותי שוער ומסעדה. מחירי הדירות נעים בין 235,000 אירו ל-450,000 אירו, מחיר מצוין לדירות בברלין.

"בשנים האחרונות ברלין משתנה במהירות ושוק הנדל"ן משתנה בקצב דומה. בהשוואה לערים אירופאיות אחרות, ברלין עדיין מציעה מחירים אטרקטיביים יחסית," מוסיף קארסטן היינריך, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Rubina הפועלת בברלין.

Source: propertyinvestortoday.

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

1280px-Siegessaeule_Aussicht_10-13_img4_Tiergarten

3.5 מיליארד יורו יושקעו על ידי החברה ברחבי ברלין. עיקר הפיתוח יתבצע ברחוב הרמן

ברלין. קבוצת Signa של היזם האוסטרי רנה בנקו רוצה להשקיע 3.5 מיליארד יורו בהשקעות נדל"ן בברלין בשנים הקרובות. זה אמר ראש חברת סיגנה גרמניה, טימו הרצברג, בראיון ל"ברלינר מורגנפוסט". הפרויקטים הגדולים ביותר הם הבניין החדש של Karstadt ב- Hermannplatz, שיפוץ, הרחבה ושדרוג של מבנים קיימים ב- Karstadt באזור Kurfürstendamm כולל בניינים רבי קומות, וכן הקמת גורדי שחקים נוספים ב- Kaufhof ב- Alexanderplatz.

Signa מחזיקה בנכסים בשווי 20 מיליארד אירו ברחבי אירופה. לאחר ההשתלטות על חנויות הכלבו של Karstadt והמיזוג עם Kaufhof, ברשות הקבוצה מצויים כרגע או יימצאו בעתיד הנראה לעין גם נכסים קמעונאיים רבים במיקומים מרכזיים בברלין, כולל KaDeWe המפורסם.

ראש קבוצת Signa בגרמניה, הרצברג, אמר כי המוקד כעת הוא שמירה על האינטרסים של חנויות הכלבו, ורצון להציע יציבות עסקית ארוכת טווח. הוא הבטיח תמיכה וערבות להמשך פעילות כל חנויות הכלבו של הקבוצה בברלין. גם במהלך בניית גורד שחקים, יש בכוונת הקבוצה להמשיך בפעילות חנויות הכלבו. "ה-Kaufhof באלכסנדרפלאץ יציב ומובטח מבחינתנו במאה אחוז, כמו גם כל שאר הנכסים המסחריים המדוברים ברחבי ברלין", כך אמר הרצברג.

פרויקטים של SIGNA בברלין: הקמת גורד השחקים "STREAM" ושיפוץ בניין גדול עבור ענקית המסחר ZALANDO
בנוסף לשלושת הפרויקטים של חנויות כלבו, סיגנה פעילה גם בפרויקטים אחרים של בנייה. החברה עורכת שיפוץ והרחבה  בבניין Kaufhof am Ostbahnhof לשעבר. הוא מבצעת פרויקט זה עבור ענקית הקמעונאות המקוונת Zalando. גורד השחקים "Stream" ייבנה עבור אותה חברה בסמוך לבניין מרצדס בנץ. בנוסף לכל היוזמות המרשימות הללו, חברת Sigma

מפתחת בניין משרדים חדש ב- Schönhauser Allee. "אנחנו רוצים לעזור בבינוי העיר ברלין ובחיזוקה כמוקד פעילות עסקית ותרבותית", כך אמר הרצברג.

לאחרונה התנהלו ויכוחים פומביים על הפרויקט של בניין Karstadt חדש ב- Hermannplatz. חבר מועצת הבינוי של מועצת הרובע פרידריכסהיין קרויצברג, פלוריאן שמידט, איש מפלגת הירוקים, דחה את תוכניות סיגנה. בינתיים שמידט חזר בו קמעא והודיע לראשי החברה כי הם רשאים להמשיך לתאם את פיתח המיזם עם המשקיעים. חברת סיגנה מייחסת חשיבות רבה, על פי דברי ראש החברה בגרמניה, לפיתוח פרויקט כמו זה שב- Hermannplatz בהרמוניה ובתיאום עם אזרחים  ותושבים ברובע.

חנות הכלבו הנוכחית נחשבת "גדולה מדי" ויש הטוענים כי היא אינה עומדת בדרישות המודרניות – למשל שחווית הקנייה של הלקוחות תהיה פשוטה וידידותית. כמו כן, היעילות האנרגטית של הבניין, שהוקם בשנות ה-70, נמוכה ביותר, כך אמר הרצברג. הוא ציין כי החברה "מציעה פוטנציאל ברור לשיפור בנקודה זו – מדובר בבניין חדש שישתלב בשכונה מודרנית ומתפקדת היטב, קהילה מעורבת ומגוונת, וגישה כללית של פיתוח עירוני בר קיימא. בסך הכל מתוכננים עבור מתחם זה שירותים בכמה וכמה ענפים – בהם מלון, שטחי משרדים, בנייני מגורים, גני ילדים, עסקים קטנים, שטחי פנאי נגישים לציבור, אולם מכירות גדול והיצע נוסף ומגוון של שירותים ואפשרויות. כך למשל, התכנית של בניין Karstadt החדש ב- Hermannplatz מציעה מרפסת גג עם נוף מרהיב.

סיגנה מבטיחה כי היא בעד דיאלוג פתוח עם התושבים
הרצברג תמך במפורש בקיום הדיון עם התושבים המקומיים, מה שדרש גם הסנאט, בכל הנוגע לפרויקטים בסדר גודל כזה. עם זאת, הדיונים הללו צריכים צריכים להתקיים בפרק זמן סביר, והם לא אמורים להפוך את הפרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית.

סיגנה מציעה עצמה לברלין ולערים אחרות ברחבי גרמניה ואירופה כשותפה בהחייאת מרכזי הערים. עם הפרויקטים שלה, החברה תורמת, לדעת ראשיה, תרומה חשובה ליוזמה ברוכה זו. הרעיון הוא להפוך מרכזים עירוניים ומרכזי קניות, שהפכו  לעתים קרובות "לשממה קמעונאית", שוב ליעדים מועדפים על הציבור. "אפשר להגשים יעד זה רק באמצעות מגוון של שירותים ופיתוח עירוני שימשוך את העין", כך אמר הרצברג. ראשי סיגנה נאלצים להתמודד גם עם הצורך לעבות את מרכז העיר יותר ויותר  ולבנות בניינים רבי קומות. לרוע המזל, הדיון הפוליטי סביב הצהרת הממשל המקומי בברלין על תכנית רב שנתית שתאפשר אך גם תגביל בנייה לגובה רב, מתקיים ללא מעורבות מספקת של המשקיעים, זו הביקורת שנמתחת מטעם ראשי קבוצת סיגנה. לדעתם, גורדי שחקים מתאימים למקום שבו קיימים תנאי התשתית ההולמים. תנאי חשוב במיוחד לעניין זה הוא קיומו של חיבור טוב לתחבורה ציבורית. כך למשל, תוכניות חברת סיגנה לחנות הכלבו Karstadt שב- Kurfürstendamm כוללות שלושה מגדלים רבי קומות, אך העיריה הגיבה לרעיון זה בשלילה, והיזמים מנסים לשכנע שבסך הכל פרויקט כזה טוב לאינטרס הציבורי ולמגמת הפיתוח אורך הטווח של בירת גרמניה.

הסיכויים הכלכליים של ברלין נחשבים טובים, אם תשאלו את ראשי חברת סיגנה. יש הרבה נקודות אור פוטנציאליות. אבל  הרצברג, ממקום מושבו בברלין, רואה גם סיכונים בפיתוח עירוני. הוא מדגיש כי יש "לשמר את הקסם ואת הזהות המיוחדים של העיר שלנו ושל כל רובע ורובע בה". והרי זו הסיבה ש"אנשים סוף כל סוף עברו לכאן בשלב מסוים והעדיפו לחיות כאן ולא במקום אחר. ג'נטריפיקציה מוחלטת של כל פינה בברלין לא יכולה להיות התשובה לאתגרי הצמיחה שלה!", כך אומר הרצברג.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
012019
 

עלייה חדה במחירי הדיור בגרמניה

שוק הדיור הגרמני נותר איתן, כאשר ממוצע מחירי הדירות עולה בצורה חדה בשיעור של 9.23% עד סוף הרבעון הראשון של 2019, שיפור ניכר מעלייה של 4.19% בשנה שעברה. לפי חישוב רבעוני, מחירי הדיור עלו ב-3% ברבעון האחרון.

ביקוש גבוה, בנייה מעטה

הביקוש נותר גבוה ואף זוכה לרוח גבית בעקבות מחירי הריבית הנמוכים, תהליך העיור המתמשך והמצב הכלכלי הטוב של משקי הבית בגרמניה. לאחרונה משבר ההגירה וצמיחה כלכלית איתנה הוסיפו לביקוש במדינה, שהיה גבוה כבר לפני כן.

ולמרות זאת, פעילות הבינוי נותרת מועטה. ברבעון הראשון של 2019, אישורי מגורים ירדו לסך של 75,600 יחידות, ירידה של 2.8% בהשוואה לתקופה הדומה אשתקד, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (Destatis).

שכירויות ותשואות: תשואות סבירות בטווח של 2.9%-3.7%

מחירי דירות בברלין הם סביב 4,991 אירו למ"ר

מחיר קנייה ממוצע של דירה במרכז העיר בגרמניה

 מחיר קנייהשכירות חודשיתתשואה
ברלין€ 598,920€ 1,4932.99%
פרנקפורט€ 544,680€ 1,6783.70%
מינכן€ 942,360€ 2,2432.86%

 

הכלכלה הגרמנית צמחה בשיעור מתון מאוד בשנת 2018, עם צמיחה של רק 1.4%, שמהווה ירידה של 2.2% ביחס לשנת 2017 ומבטאת את הצמיחה החלשה ביותר בחמש השנים האחרונות, על פי Destatis. הכלכלה הגדולה ביותר של אירופה ממשיכה להאבק השנה, עם צמיחה קטנה של 0.4% (y-o-y) ברבעון הראשון של 2019. כיוון שכך, הממשלה הורידה את תחזית הצמיחה שלה לשנת 2019 ל-0.5%, מחצית מהתחזית הקודמת.

Source: Global Property Guide

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

ברלין מתכננת 100,000 דירות פחות מדי

כמה דירות חדשות באמת צריכה ברלין? על פי הוועדה הטכנית העיריה, תוכנית הפיתוח העירוני "שיכון 2030" מבוססת על חישובים לא נכונים וכך עלולות לא להיות מספיק דירות בברלין בשנת 2030.

ברלין טועה בחישוביה לצורך קביעת מספר יחידות הדיור החסרות, והמספרים בתכניות העירוניות פשוט לא נכונים. לפחות, כך לפחות קובעת הוועדה הטכנית של הרשויות בעיר בכינוס מיוחד שהתקיים לאחרונה. בישיבת הסיכום הוצהר כי: "ההמלצות של תכנית הפיתוח העירונית "שיכון 2030" מבוססות לצערנו על נתונים מיושנים, השימוש בנתונים אלו יגרום נזק גדול לנסיון ליצור היצע דיור הולם בברלין". זהו ציטוט מתוך חוות דעת פנימית שאף היא הגיעה לידי אחד העיתונים. קבוצת מומחים הציעה לאור זאת לראש העיר מיכאל מולר (ממפלגת SPD) ולסנאטורים "המלצה חמה" לא לאשר את הטיוטה הנוכחית בסנאט.

הטיוטה אמורה להיות מוצגת ברבעון השני של 2019 בפני הסנאט, כלומר כעת. ואולם, לפי מידע שנמסר לעיתונות התכנית תקועה בסנאט ב"הקפאה עמוקה". התוכנית כיום דנה באפשרות לאשר בנייה חדשה "ושימוש לבנייה בפוטנציאל הקרקע של שטחים ירוקים". בסך הכל נראה כי על שטחים ירוקים קיימים אפשר להקים 10,000 בתים. בפרט מדובר ב"קולוניות" – שכונות צריפים כפריות בפאתי העיר, שבעבר שימשו תושבים עניים שגידלו ירקות למאכל על גינות קטנות. כעת הקולוניות הללו, שנמצאות בבעלות הרשויות, מבוקשות למגורים על ידי אוכלוסיות שונות, כולל אמנים והיפסטרים. הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בסנאט הסכימה כי קולוניות לא ייסגרו לטובת דיור, ושהן יהיו מוגנות עד 2030. הסכמה זו התקבלה ככל הנראה בחודש מארס.

על פי החישובים שנערכו עד כה, ניתן יהיה להקים בעיר כ-199,000 דירות נוספות עד שנת 2030 – באמצעות עיבוי הבנייה בבניינים קיימים והגדלת מספר מבני מגורים. באופן רשמי, מחלקת הסנאט לפיתוח עירוני קובעת כי "על מנת לענות על הצרכים הנובעים מהגידול באוכלוסיה ומגמות בשוק הדיור, יש להקים בסך הכל 194,000 יחידות דיור עד שנת 2030". לפי נתוני הסנאט, מספר זה נובע מתחזית שמעריכה גידול מהיר של האוכלוסייה (117,000 יחידות דיור ל-181,000 אנשים בקצב שנתי, כולל 24,000 פליטים) וכן מניחה התחזית רמת ביקוש דומה לזו שבין השנים 2013-2016.

החישובים שגויים עבור מספר התושבים בבירת גרמניה

כאשר מסתכלים על מגמות האוכלוסייה המומחים סבורים כי "כנראה נגיע למספר התושבים שהופיע בתחזית 2030 הרבה קודם, ולמעשה כבר בשנת 2021, תשע שנים קודם לכן. "כתוצאה מכך, צריך לעדכן במהירות את התחזית עבור שנת 2030, על פי כל המידע שמצוי בידינו כעת. כשמושווים את קצב הפיתוח והבינוי בפועל לתחזית, רואים שהשניים רחוקים קילומטרים זה מזה!", כך אומר יו"ר הוועדה, מומחה ניתוח הנדל"ן וולקר הרטיג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

סצנת הנדלן בברלין נמצאת בגדילה

כאחת מערי הבירה החשובות והמשפיעות בעולם, יש סיבות רבות לכך ששוק השקעות הנדל"ן בברלין זוכה לתשומת לב בשנים האחרונות. כדי לתת מושג על ההיצע בשוק השכירות, ניתן לבקר באתרים כמו האתר הזה, שעוזר למצוא דירות בברלין. אחרי שרוכשים מושג על ההיצע ועל הצרכים של הדיירים, ניתן להתחיל להעריך את השוק. הנה כמה סיבות לכך שברלין היא שוק השקעות נדל"ן אטרקטיבי במיוחד.

תרבות השכירות בברלין
בברלין ישנה נטייה למגורים בשכירות. מחקרים מראים שבעלות על דירות בברלין עומדת רק על 16%, מספר נמוך משמעותית מאשר בלונדון או בגרמניה באופן כללי, אשר בהם המספר עומד על 50% ו-45%, בהתאמה. לאלו שמחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן בברלין לא יחסרו דיירים פוטנציאלים. בממוצע כל נכס המוצע לשכירות זוכה ל- 33 צפיות.

מחיר השכירות של דירות בברלין נמצא בעלייה
דבר שהופך את ברלין למעניינת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, בין אם מקומיים או זרים, הוא שמחירי השכירות עולים באופן עקבי, בצירוף העובדה שהם עדיין בין הנמוכים באירופה.

מחקרים מהעת האחרונה מראים שדירת-חדר יכולה להכניס 1,000 אירו – גידול של 103% בעשור האחרון.

שיפור באיכות החיים
ברלין מדורגת מאוד גבוה בקטגוריית איכות החיים ביחס לערים אחרות באיחוד האירופי, עובדה שהובילה לגידול משמעותי באוכלוסיית העיר, אשר עמד על 60,000 בשנת 2016. למרות שהגידול צנח ל-42,000 בשנת 2017, העיר ממשיכה לגדול בקצב מצוין.

חשובה מכך היא העובדה שהגידול באוכלוסייה מורכב ברובו מצעירים עד גיל שלושים – מה שהופך את הגידול למשמעותי עוד יותר עבור משקיעי הנדל"ן.

גידול כלכלי
למרות שברלין פיגרה במשך שנים רבות אחרי ערים מרכזיות אחרות באיחוד האירופי בכל הקשור לצמיחה כלכלית, כעת העיר נמצאת על מסלול חדש. הגידול העקבי באוכלוסייה הצעירה בצירוף העניין הגלובלי שהיא מעוררת גורם לכך שחברות רבות נמשכות אל העיר, מה שהוביל לאחוזי אבטלה נמוכים ולצמיחה כלכלית מצוינת.

Source: nuwireinvestor

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
 
מאי
022019
 

ברלין עיר מקלט למשקיעים בנדלן שהופחדו על ידי ברקזיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני.

כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים.

טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל.

המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו לא היה מזהיר, כיום נראה עוין להשקעות.

התחזית של ברלין, מהצד השני, מהווה ניגוד מוחלט לתחזית של לונדון. שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית פורח וזה נמשך זמן מה. במחצית הראשונה של שנת 2018 כמות העסקאות הקשורות לבתי מגורים צמחה ב-19% – עד ל-8.8 מיליארדי אירו (10 מיליארדי דולרים או 7.6 מיליארדי לירות שטרלינג), בהשוואה לתקופה זהה של שנת 2017.

מעודדים על ידי המחירים העולים, רוכשי נדל"ן, כמוני, עקבו אחרי אמנים, סטרטאפים טכנולוגיים ואנשי בוהמה צעירים ובאו לבירה הגרמנית, מוקסמים על ידי סיכויים של ביצוע השקעה סולידית ויציבה. רוכשים מאסיה, אמריקה והמזרח התיכון המחפשים הזדמנויות באירופה החלו להימנע מנדל"ן יוקרתי בפריז ובלונדון, והעדיפו את השוק הגרמני הצומח.

אולם למרות הפופולריות מתחיל להופיע גם פחד. כאשר וורן באפט הצטרף לשוק הברלינאי לפני שנה, מחרחרי פחד רבים טענו שהוא הגיע מאוחר מדי: הבועה הייתה על סף פיצוץ. הם אמרו שזה שהשוק הינו רווי מדי והעובדה שברלין התחמקה ממשבר בשנת 2008 מהווים סימנים מזהירים.

כעבור כמעט שנה לא נראים שום סימני פיצוץ. המחירים עלו בצורה דרמטית ב-20.5% בשנת 2017, אך העלייה הזאת נמשכת משנת 2004. ובינתיים, העליות האלו לא היו מלוות בחוסר יציבות, שיעורי ריבית המשכנתאות נשארו מתחת ל-2%, ובאופן מכריע לא היו עליות חדות בכמות הלוואות שאותן ניתן היה לקשור לעלייה חדה בהוצאות.

כתוצאה מכך, לדעתם של אנשים רבים עליות המחירים האלה אינן עליות חדות פתאומיות אלא תנועת מחירים נגדית. זאת דעתה של הסוכנות הברלינאית "רובינה", העוסקת בנדל"ן יוקרתי. הם טוענים ש"בהשוואה לערים אחרות כגון לונדון או פריז, הנדל"ן בברלין עדיין מהווה השקעה אטרקטיבית".

רבים תומכים בדעתה של "רובינה". העובדה שחברות לונדוניות להשקעה בנדל"ן תומכות בכך מהווה הוכחה נוספת לכך שהביטחון בנדל"ן הברלינאי עדיין גבוה. שמות גדולים כגון סוכנות נדל"ן "סיריוס" (SRE) ו"סאמיט ג'רמני" SMTG)), ששינתה את שמה ל"סאמיט פרופרטיז" מפני שהיא משתדלת לגוון את תחומי פעילותה, ממשיכים לרכוש.

ובינתיים, "פניקס שפרה" (PSDL) הודיעה לאחרונה על צמיחת עלות הפורטפוליו שלה ב-6% בשנת 2018, המונעת על ידי שוק השכירות החסון של דירות בברלין. אני בטוח כי התוצאות השנתיות שלהן, המיועדות לפרסום בסוף אפריל, ירגיעו ויעודדו קרנות ומשקיעים פרטיים.

בנוסף למחירים האטרקטיביים, ההצלחה התרבותית והכלכלית של הבירה מציעה סיבות אחרות הגורמות לעליזות.  ברלין הינה חוף מבטחים ליזמים כמוני, הפועלים בתחום הטכנולוגיה. בשנת 2017 יותר כספים הועברו לסטרטאפים בברלין מאשר בכל מקום אחר באירופה, ו"גוגל", "דויטשה בנק" ואחרים רבים הקימו שם את בסיסיהם העיקריים.

אוכלוסיית העיר שהופכת למגוונת יותר מביאה איתה עסקים חדשים והזדמנויות חדשות של שיתוף פעולה. הגורמים המשולבים האלה מעודדים המשך צמיחה והשקעה. ייתכן שלאחרונה הייתה הפחתה בערכה של הצמיחה הכלכלית של גרמניה וברלין – יחד עם שאר גוש האירו, אך עדיין מצפים ל- 1.0% עלייה בשנת 2019 והמספרים צפויים לעלות מפני שמשקיעים מסובבים את גבם לבריטניה.

אני נמשכתי לכך שברלין צופה אל העתיד ולמחיריה האטרקטיביים, וכיום הנני בעל נדל"ן בשרלוטנבורג, שטגליץ, פרנצלאואר ברג, שפנדאו ובסגמנט היוקרתי של מיטה. אפילו אחרי שהעלייה השנתית מגיעה ל-10%, הנדל"ן הברלינאי נראה לי יחסית זול. בריאות הנדל"ן מהווה הוכחה ליציבות והביטחון של גוש האירו ושל שוק הדיור הצומח יחד עם הביקוש. בסקטור הידוע בשל אי-יציבותו, מצבם של משקיעי הנדל"ן הבריטיים היה הרבה יותר גרוע אם הם לא היו נכנסים לשוק הממשיך לצמוח. אותי, למשל, זה לא הפחיד.

Source: Investment Trust Insider 

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
Inspiration Group