בלוג ברלין

 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין המשגשגת- מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית.

רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית.

בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות.

אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה.

בום-בום-בום

ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר.

האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא גם מתושבים רבים. יותר זרים עוברים לברלין מאשר לאזורים אחרים של המדינה. הרחש סביב ברלין והמוניטין הפופולרי שלה בעולם ממשיכים למשוך אנשים לעיר הגדולה בגרמניה.

הפריחה החלה לאחר נפילת החומה. התקופה שמיד לאחר האיחוד בשנות התשעים, היתה תקופה פרועה למדי עבור העיר שאוחדה מחדש; תקופה שעבור רבים כעת מעלה נוסטלגיה, ויש אפילו מוזיאון המוקדש לעשור האייקוני. "עניה, אך סקסית" היתה הסיסמה של העיר שהפכה למטרופולין של חגיגה. ברלין עדיין ידועה בהתהוללות שבה, אך זה כבר כמה שנים שהכלכלה הדיגיטלית החדשה והסטרטאפים הם אלו שמעצבים אותה. בנוסף, הפרלמנט והממשלה הפדרליים של גרמניה יושבים בה, יחד עם ארגוני ואגודות שדולה. שיעורי צמיחה הגבוהים מהממוצע ועודפי מיסוי סותרים כעת את "הדימוי העני" של העיר-מדינה בהשוואה למדינות אחרות בפדרציה.

OSF עוברת מבודפשט לברלין

ראיה לחשיבות הגלובלית של ברלין היא העובדה שקרנות בינלאומיות חשובות מצאו את דרכן אליה. הענף הגדול ביותר ישתייך לקרן החברה הפתוחה (Open Society Foundation – OSF) של ג'ורג' סורוס. בקרוב, 150 איש יעבדו ב-"מוקד הגלובלי" שלה. עובדים רבים במרכז הברלינאי יעברו לשם מבודפשט, לאחר שחוק שהעבירה הממשלה ההונגרית לא מאפשר לה עוד לעבוד משם.

העובדים הראשונים עובדים כבר בברלין – היישר לפוטסדמר פלאץ (Potsdamer Platz) המפורסמת. "אנו מעוניינים להתחבר לסצנה המקומית, לקרנות נוספות, לעמותות, לפעילים ולצוותי חשיבה," אמר המנהל האזורי של OSF, ג'ורדי ווקוור (Jordi Vaquer), בראיון עיתונאי.

זה אינו הצעד הראשון לכיוון ברלין שעשה המליארדר ההונגרי-אמריקאי המפורסם סורוס. מאז השנה שעברה, הוא מעורב בייסודו של "מוסד רומא אירופה לאומנות ותרבות" (European Roma Institute for Arts and Culture) עולמי ייחודי בבירה הגרמנית.

ההשלכות ארוכות הטווח של המדיניות

ברלין מצפה לעוד דמויות מפתח בינלאומיות. בסתיו, קרן ביל ומלינדה גייטס, הקרן הפרטית הגדולה ביותר בעולם, תפתח סניף אירופי שני בברלין. האחר נמצא בלונדון. הארגון נוסד כדי לעזור להילחם במחלות כמו המלריה ובעוני העולמי. ברלין אינה בחירה יוצאת דופן; אחרי הכל, הקרן של מייסד מייקרוסופט פעלה במשך שנים יחד עם המשרד הגרמני הפדרלי לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (BMZ). המיקום "אידאלי", אמרה המנכ"לית האירופית, אניה לנגנבוכר (Anja Langenbucher), בראיון. גרמניה היא "התורמת השניה בגודלה לסיוע לפיתוח ומובילה בבריאות עולמית."

הקרן השנייה העשירה ביותר בעולם, קרן וולקם (Wellcome Trust), עם נכסים בשווי כולל של 13.5 מליארד ליש"ט (14.9 מיליארד אירו), גם היא מתכננת לפתוח סניף בברלין ב-2018. הקרן מקדמת בעיקר מחקר רפואי. קומץ עובדים ראשון עומד "להמשיך לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים בגרמניה," לפי דיווחים בעיתונות. באתר הקרן, פתיחת הסניף מנומקת, בין השאר, בכך שבמהלך החזקתה בנשיאות ה-G7 וה-G20, ממשלת גרמניה יזמה "התקדמות משמעותית" במאבק במגפות עולמיות.

האם הפופוליזם הימני קיצוני יעצור את המגמה?

מומחים צופים שקרנות נוספות יצטרפו גם הן. ברלין גם מרוויחה מהדימוי החיובי הכללי של גרמניה בעולם. התהפוכות הפוליטיות במקומות אחרים – ולא רק בהונגריה – גורמים לגרמניה להיראות מושכת.

"אי האמון בעבודה פילנטרופית גובר ברחבי העולם," אמר פליקס אולדנבורג (Felix Oldenburg), המזכיר הכללי של אגודת הקרנות הגרמניות בברלין, במסגרת ראיון בעיתון היומי הברלינאי Der Tagesspiegel. באופן כללי, מידת הביטחון במוסדות, כולל קרנות, נמצאת בירידה, הזהיר אולדנבורג, והצביע על הקרן של סורוס כדוגמא. השאלה אם גרמניה וברלין ימשיכו להיות אטרקטיביות לקרנות בינלאומיות תלויה גם בהתפתחויות הפוליטיות במדינה. גם היא עומדת בפני התחזקות המגמה הפופוליסטית הימנית.

 

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

פרדוקס ברלין השאיפה לעיור הוגן ללא גנטריפיקציה

מגניבה, מלוכלכת ומבולגנת, ברלין חווה כאבים מתחזקים במהלך ההתרגלות לעמדתה החדשה כעיר העולם הגדול. סדרת כתבות בת שבוע עוקבת אחרי תהליכי דיור בבירת גרמניה.

"ענייה אבל סקסית", זה האופן שבו קלאוס ווברהייט, ראש העיר לשעבר של ברלין תיאר פעם את העיר. התואר דבק בה, אפילו כשברלין הולכת והופכת לעיר יותר גלובלית וקוסמופוליטית. אורח החיים החופשי מהסוג שניתן לנהל בברלין בתקציב קטן אינו אפשרי בניו יורק כבר שני עשורים.

זו עיר עניה מילולית: ברלין היא הבירה האירופית היחידה שבה ההכנסה הממוצעת מושכת את הממוצע הארצי כלפי מטה. התמ"ג לנפש בצרפת ירד ב 14.8% לו התנתקה פריז מצרפת, כך מצא מכון קלן למחקר כלכלי בשנה שעברה. עם ברלין מחוץ למשוואה, התמ"ג הממוצע לנפש בגרמניה יעלה ב 0.2%.

אך ככל שהיא חווה תחייה כלכלית, נעשית ברלין מודעת לתפקידה החדש על הבימה העולמית. ברלין היא עיר בירה ששבה להיות מקום מושבה של הממשלה רק על אפה וחמתה. לאחר חלוקתה על ידי מסך הברזל במשך 45 שנים, הפכה ברלין לבירת המדינה המאוחדת על הנייר בשנות ה-90, אך למעשה רק בתחילת שנות האלפיים, כששרים ופקידי ממשל והמלווים הבינלאומיים שלהם עברו באופן מסיבי מבון לברלין.

כיום מונה העיר כמעט 4 מליון איש, מקום בעל היסטוריה ארוכה של בניה מחדש ושל פוליטיקה המונעת על ידי אנשים, המהווה כעת יעד למליארדים של דולרים בהשקעות הון. היא יפה משום שהיא מכוערת, התגלמות הכיעור היפה בעיר גדולה. צלקות ההיסטוריה – האימפריה, הנאצים, המלחמה הקרה – ניכרות בכל מקום.

ברלין גם מוצאת את עצמה בעמדת מפתח ייחודית המאפשרת לה להימנע מהנתיב בו צעדו ערים גדולות אחרות, כמו סן פרנסיסקו ולונדון, שבהן פריחה כלכלית הפכה את הערים למגרשי משחקים עבור העשירים מאוד בלבד ואילו המנקים, האומנות והנהגים שלהם העתיקו מושבם לפרברים המרופטים. חוקר הערים האמריקאי הידוע, ריצ'רד פלורידה, מכנה זאת המשבר האורבני החדש: הדיור של 15 השנים האחרונות הגדיל את אי השוויון והעמיק את ההפרדה, לא רק בארה"ב אלא בכל הערים הגלובליות.

בברלין, השינויים הללו עדיין נראים פתאומיים ובלתי צפויים לרבים מתושביה. מאז ההרס של מלה"ע השניה, העיר תמיד תפסה את עצמה כאנדרדוג ואפילו קודם לכן, היתה לה זהות נזילה. מבקר האומנות קרל שפר כתב ב-1910 שנגזר על ברלין "תמיד להתהוות, אף פעם לא להיות."

ההיסטוריון אנדריי הולם אמר לי שהשאלה האמיתית אינה מדוע מתרחשת ג'נטריפיקציה בברלין, אלא מדוע היא מתרחשת כל כך מאוחר. בברלין, 85% מכלל התושבים גרים בשכירות; בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע בחוזים חדשים בדירות בברלין עלה ב- 75%.

ברלין למעשה לחצה על הבלמים בדרך ל-"דיור בשיטת המנצח זוכה בכל" שניתן לראות כעת בלונדון וסן פרנסיסקו, אומר פלורידה, מפני שהיא היתה מחולקת כל כך הרבה שנים, שבמהלכן התעשיה הגרמנית שלאחר המלחמה נדדה למינכן, פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף. יש יתרון להצטרפות קצת מאוחרת למסיבה: לברלין יש הזדמנות ללמוד מסיפורי הדיור המכילים תמרורי אזהרה ולפתח גישה יותר מחושבת כלפי תהליך ההתחדשות שלה.

התעוזה והאפשרויות של ברלין הם מה שהופכים אותה כה מושכת למייסדי סטרטאפים ולאזרחי העולם. כמעט 3 מליארד דולר בהון סיכון זרמו לעסקי הסטרטאפ שלה ב-2017, יותר משני שלישים מהסה"כ הגרמני. אך ההון הזורם לבירה משנה אותה באופן ברור, מהקצע את השוליים ומנקה את הגרפיטי. בניין דירות בלא סימני צבע על הקירות הוא סימן שהשכונה הופכת קצת יותר מדי נחמדה. "אין לנו כלום, שום תעשיה" אומרת קטיה לוקר, ראש המיוזיקבורד של ברלין. "אך יש לנו מין תחושת חופש, מין רוח, ועל זה אנחנו חייבים לשמור."

הסנטורית לפיתוח של ברלין, רגולה לושר, אמרה בועידת נדל"ן מוקדם יותר השנה שלעיר יש תיאבון לפיתוח ולצמיחה, אך אקטיביסטים אומרים אחרת. נפוץ מאוד לראות שלטים המכריזים "הקפיטליזם הורג" או "רכוש הוא גניבה" המקשטים מרפסות בחלקים מסוימים של ברלין. לפסטיבל האחד במאי השנתי החוגג את זכויות העובדים יש נטייה מהפכנית ברורה ב Kreuzberg, שבה קבוצות של פעילי שמאל ואנרכיסטים מושכים את עינם הצופה של כוחות האכיפה. מודעות גוברת לאי שוויון כלכלי גדל הובילה לתגובות נגד פיתוח מחודש, השקעות בינלאומיות וג'נטריפיקציה.

בגרמניה קיימת הגנת דיירים ברמה גבוהה יותר מאשר במדינות אחרות וברלין מעולם לא היססה לבלום את הפיתוח בשכונות מלהתחמם יתר על המידה. שכר הדירה ממשיך לעלות למרות חוקים שלוחצים על הבלמים, אבל החוק הפדרלי מגן על המרקם החברתי של השכונות. בשנה שעברה, מחוז  Friedrichshain-Kreuzbergהשתמש בזכות הקדימה לרכישת מקרקעין 11 פעמים באזורי מגורים מוגנים ורכש בלא היסוס בניינים ובהם 814 דירות ו-131 עסקים.

השקעה בבניה למגורים בברלין כמעט ושילשה את עצמה בין 2008 ו-2016, ל-2.4 מליארד אירו, אך עדיין אינה עומדת בביקושים. כולם מסכימים שיש לבנות עוד דירות בברלין, אך דיירים וותיקים ופעילים לשימור עירוני מתנגשים עם יזמי הפיתוח. לאחר שהסנטורית  קתרין לומפשר הכריזה שפיתוח חדש בפרבר הצפון-מזרחי של Blackenber ייצור 10,600 יחידות דיור חדשות במקום ה-6,000 המתוכננות, התושבים לחצו בעוצמה על הבלמים.

"עלינו למצוא דרך לשלב את נקודת המבט של הציבור והצרכים של התושבים אך גם את חוות הדעת הכלכלית של יזמי הפיתוח," אומר גרו ברגמן, ממנהלי ברלין היפ, אחד מבנקי הנדל"ן הגדולים של גרמניה. "אם נאבד זמן, נאבד מקום."

בערים החזקות בעולם, אי השוויון ואי הנגישות הלכו יד ביד עם צמיחה, אך אולי יכולה ברלין ליצור צורה ברת השגה יותר של דיור. היא יכולה להימנע מגורלן של סן פרנסיסקו ולונדון, אך עליה לפעול עכשיו, אומר פלורידה. "הצלחתה של ברלין בשום אופן אינה מובטחת."

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין.

מחירי מציאה בברלין
מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש.

בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים את השאר: לפי נתונים על כלל העסקאות שנערכו בגרמניה בנכסים ששוויים עולה על 10 מיליון אירו בשנת 2017, למעלה ממחצית הסכומים שעברו מיד ליד הגיעו ממשקיעים זרים. בסך הכל נרכשו ברחבי גרמניה מבנים בשווי כולל של 59 מיליארד אירו – כמעט פי 3 בהשוואה לשנת 2010.

מה קונים משקיעים סינים בברלין?
בירת גרמניה מהווה עיר זהב חלומית עבור משקיעים בינלאומיים. העיר נהנית מבטחון גבוה, יציבות פוליטית וכלכלה חזקה – חוף מבטחים בזמנים סוערים, כאשר אפילו לונדון הגדולה נראית מבטיחה פחות לאחר החלטת ה-BREXIT, ובארצות הברית מתחולל לו עידן הנשיא טראמפ. מומחה מאיגוד שוכרי הנדל"ן הגרמני מציין, שלמשקיעים הזרים נוח גם שלשוכרי הדירות בגרמניה מוסר תשלומים גבוה והם נוהגים לשלם את דמי השכירות במועד המתחייב. המשקיעים הסינים הם רק אחת הקבוצות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, אך הם תורמים לכך שהביקוש בערים הגדולות ברחבי המדינה ממשיך לטפס והם רוכשים לא רק נכסים יוקרתיים, אלא גם נכסים ממוצעים יחסית.

המשקיעים הזרים מתעניינים במיוחד ברכישת נכסים בבניינים חדשים. רכישות כאלו מבוצעות על פי רוב בידי מי שהפרוטה מצויה בכיסם ולא רוכשים ממוצעים. המומחים של חברת ייעוץ הנדל"ן EY מציינים, כי המשקיעים הזרים מחפשים את הדירות הקטנות שתוארו לעיל במיוחד במרכזי הערים הגדולות. בשל מיקומן המצוין של דירות אלו, מחירן גבוה.

הסינים לא בוטחים בכלכלתם שלהם
הנהירה של המשקיעים הסינים אחר נכסים בחו"ל נובעת גם מסיבה נוספת מאוד מעניינת. מעמד הביניים הסיני החדש מאמין פחות ופחות ביציבותה של הכלכלה הסינית, על אף הנתונים המצביעים על פריחה לכאורה. הרוכשים הסינים הללו מעדיפים להשקיע את כספם במקום בטוח בחו"ל. מסיבה זו ממשלת סין מקשה יותר ויותר על אזרחיה להוציא את כספם לחו"ל.

במשך זמן רב, החוק הסיני קבע שכל אזרח סיני יכול להמיר מטבע מקומי בשווי עד 50 אלף דולר לשנה (במט"ח). הדבר מביא לכך שבני משפחה חוברים יחדיו כדי לרכוש נכסים במדינה אחרת. לעתים אפשר לנצל פרצה משפטית בחוק, כגון העברה דרך האזור בעל הסטטוס המיוחד של הונג קונג, אך ממשלת סין מודעת לכך והיא פועלת יותר ויותר כדי להקשות על אזרחי סין השואפים להזרים את כספם לחו"ל. ההתעניינות שנרשמה בקרב משקיעים סינים בנכסים בגרמניה יותר מהוכפלה בשנה החולפת. לדברי המומחים של חברת Rubina Real Estate המשקיעים הללו מתעניינים במיוחד בדירות בנות חדר אחד או שני חדרים, אשר מחירן נע בין 250 אלף אירו ל- 400 אלף אירו.

הנהירה הסינית לגרמניה רק תלך ותתחזק
למרות מאמצי הבלימה של ממשלת סין, הביקוש מצד משקיעים סינים לנכסים בגרמניה, אוסטרליה או ארצות הברית איננו נבלם: לפי נתוני מומחי חברת Rubina הושקעו בשנת 2016 לא פחות מ-33 מיליארד דולר על ידי משקיעים סינים בחו"ל. מדובר בעלייה של יותר מחמישים אחוזים בהשוואה לשנת 2015.

המגמה מתחזקת: בשנת 2022, אפשר יהיה להחשיב 76% מהאוכלוסייה העירונית בסין כמעמד הביניים. מדובר ביותר מ- 550 מיליון בני אדם. המומחים מציינים, שבערים סיניות גדולות כמו שנחאי או בייג'ין – משפחות ירכשו לכל היותר דירה אחת לשימושן העצמי. בשל נתון זה, אך טבעי שמשקיעים שנותר בידם כסף יחפשו חלופות נוספות, לדוגמא דירות בברלין.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

הממונה על הבינוי בסנאט

הכלכלה של ברלין צומחת וכך גם ביטחונם של יזמי נדל"ן שמוכנים לשקול פרויקטי השקעות נדל"ן בברלין הולכים וגדלים בעיר. הדבר נוגע גם לגורדי שחקים. רגולה לושר, הממונה על תחום הבינוי בסנאט, מקבלת הצעות רבות לפרוייקטים חדשים ועליה להחליט אם וכיצד לקדם את אישורם של פרוייקטים אלו ואת הוצאתם אל הפועל. ואולם, השאלה כמה גבוהים יכולים גורדי השחקים העתידיים בברלין להיות והיכן יש למקם אותם איננה שאלה פשוטה כלל. לושר מסבירה בראיון מדוע גורדי השחקים בעיר לא יכולים לצמוח לשמיים ללא מגבלות.

מה הטענות שלך למעשה נגד גורדי שחקים?
תשובה: כלום. כיצד הגעתם לדעה שיש לי משהו נגדם? קודמי בתפקיד התעקש על מגבלות גובה מסוימות, אך זה היה לפני עשר שנים. מעולם לא אמרתי משהו על מגבלות חמורות.

האם גם את סבורה שבניינים רבים היו נראים יפה יותר אילו נוספו להם קומה אחת או שתיים?
תשובה: השאלה כמה גבוה צריך בניין רב קומות להיות קשורה למרקם העירוני. יש מקומות בברלין שנבנו בקנה מידה גדול מאוד ויש להם נתוני ריכוזיות וצפיפות גבוהים. בניינים רבי קומות מייצרים תחבורה רבה בכבישים הסמוכים וגם תנועת אנשים. לפיכך יש לחשוב היטב מבעוד מועד ולתכנן את הקמת הבניינים האלו באזורים שיש לגביהם תכנון כולל אופטימלי. לפיכך אין זה מקרה שהבניינים הגבוהים ביותר בברלין מתוכננים ב-Alexanderplatz. גם באזור Breitscheidplatz אפשר לראות בניינים גבוהים מאוד, בערך בגובה של 120 מטר. כמו כן יש סביב לתחנה המרכזית של ברלין מקבץ בניינים גבוהים מאוד ושם אפשר להבחין בהרכב מגוון יחסית מבחינת גובהו של כל בניין, וכן מזרחית לתחנה.

אך האם הבניינים אינם נמוכים מדי?
תשובה: לא, בהקשר העירוני גובהם מתאים למדי לסביבה. כמובן שאפשר להתווכח ביחס לאדריכלות המסוימת של כל בניין.

האם מתוכנן גורד שחקים גם באזור גשר ורשאוור ליד מרכז הקניות שמוקם שם כעת?
תשובה: אכן, זה מתוכנן. קיימנו התייעצות בנוגע לכך בפורום הבינוי של העיר והתנהלו מגעים עם רשויות הרובע המקומי.

אילו בניינים מוגדרים כגבוהים לפי המושגים שלכם?
תשובה: בגובה של 60-80 מטר. בכל הקשור לבנייני מגורים, גובה של 60 מטר הוא הגובה ההתחלתי לבניין רב קומות. ככל שעולים בגובה, ההשקעה הנדרשת בתשתיות עולה, למשל תשתית מתאימה לכיבוי אש. הדבר גורם לכך שהדיור בבניינים רבי קומות כבר לא יהיה בר השגה. לעומת זאת, יש בניינים "רבי קומות באמת", שיש בהם 50 או אף 60 קומות, וגובהם עשוי להגיע ל- 200 מטר. בערים הגדולות של אירופה יש להעריך מחדש כל הזמן מהו הגובה המתאים לפני העיר.
בהשוואה לאירופה אפשר לציין את הבניינים הגבוהים בלונדון או במוסקבה, עד לגובה של 300 מטר.

כיצד נראית ברלין בהשוואה אליהן? האם אין צורך לעדכן את אמות המידה?
תשובה: מה שקובע הוא קנה המידה שהעיר כבר סיגלה לעצמה. ברלין היא עיר שטוחה למדי ואין בה כעת מקבצים של בניינים רבי קומות כמו בניו יורק או בחלקים של לונדון. בניינים גבוהים פחות מהערים האלו מתאימים לעיר יותר. בגבהים הבינוניים הללו עוד אפשר לחוש קשר כלשהו לקרקע. כלומר יש הבדל בין הימצאות בגובה 150 מטר מעל פני הקרקע, להימצאות בגובה 200 מטר מעל פני הקרקע. בגובה של 200 מטר אנו "מרחפים" מעל פני העיר. אין יותר קשר לעיר. וגם ההפך נכון: אם אתם עומדים בבניין שגובהו 120 או 150 מטר, תוכלו עדיין לראות חלונות בניינים אחרים ולקרוא שלטים. כלומר, יש לכם קשר לקרקע המציאות בעיר.

כלומר גובה של 150 מטר הוא די והותר עבור בירת גרמניה?
תשובה: התשובה תלויה במיקום המדוייק ברחבי העיר. תכנית Estrel לבניין בגובה 170 מטר, ברובע נויקלן, נראית מוצלחת ביותר, אולם יישומה קשור למרקם העירוני הסובב למשל שטחי התעשייה הישנים במקום. לדעתי, כאשר מדברים על בניינים רבי קומות, אין צידוק להתמקד רק בגובה הבניין, אלא לדון גם בפרטים סביבתיים חשובים נוספים.

אם כך, מה הופך בניין רב קומות לגורד שחקים מוצלח לדעתך?
תשובה: בניין רב קומות צריך להעניק משהו גם לסביבתו. למשל, יש להקצות שטח רחב לקומת הקרקע. הבניין צריך להיות נגיש ועליו להציע ערך מוסף כלשהו למרחב העירוני העוטף אותו. זה חל גם על בנייני מגורים רבי קומות. גם לקומות העליונות בבניין חשיבות רבה. יש לדאוג שיהיו נגישות לציבור הרחב, והדבר אפשרי אם מקצים שם מרחב למסעדה או לבית קפה ומאפשרים למבקרים ליהנות מנקודות תצפית על חלקי העיר.

האם מדובר בקריטריון שבכוונתך לממש בתכניות העתידיות שלכם?
תשובה: להערכתי כן. הקריטריון השלישי שחשוב לי במיוחד בכל הנוגע לבניינים רבי קומות הוא האיכות האדריכלית. גורד שחקים הוא בניין מיוחד שמקרין אופי מיוחד. בדרך כלל מדובר ב"כוכב" שבולט על רקע סביבתו, לכן אני מצפה מיזמי פרויקט כזה לבניית בניין רב קומות – להקדיש תשומת לב רבה במיוחד לקדמת הבניין. החזית צריכה להיות עמידה יותר בפני פגעי הטבע ומזג האוויר, ולו מפני שבניין כזה חשוף להם יותר מבניינים אחרים. אך בנוסף לכך, יש לדאוג שגם צורתו של הבניין תהיה מאיכות תכנונית גבוהה, וזאת מפני שלבניין רב קומות יש השפעה שמגיעה רחוק בעיר.

האם תוכלי לתת לנו דוגמה לכך?
תשובה: פרויקט Upper West הוא בניין רב קומות יפה במיוחד. לפני עשר שנים הוא תוכנן כבניין עם חזית זכוכית בלבד. אך בגלל ההקפדה הגוברת על תקנות בנייה שיתאימו לחסכון באנרגיה ובהוצאות חימום, היה צורך לשנות את התכניות. לפיכך פיתחנו את הרעיון לשלב את חלקי חזית הבניין זה בזה, כך שהמתבונן יתפוס מיד את מעגליותו של הבניין למרות השימוש בפלדה ובזכוכית. אני חושבת שהתוצאה מוצלחת במיוחד.

אך יש לחץ על היזמים להתקדם מהר בפרויקטים ולייצר את הבניינים בהקדם. האם אין זה קשה לקדם שיקולים אסתטיים בתנאים כאלו?
תשובה: זהו תפקידי בסנאט. מועצת הבינוי מחויבת מתוקף תפקידה להתייחס גם לאופן שבו בניינים חדשים משנים את פני העיר.

האם את חשה לחץ לקבל החלטות מהר יותר מפני שאנשים רוצים להרוויח כסף בהקדם עבור השקעתם הנכבדת בפרויקט בינוי?
תשובה: כן, בהחלט. יש צורך לשכנע אותם שגם להם חלק בעניין ושיש לדאוג לאסתטיות לאורך זמן של הבניין. אם כעבור שלוש שנים, הבניין כבר ייראה זול או צעקני, התושבים כבר לא יהיו מעוניינים בו, הנכס יאבד רבות מערכו וכבר לא יהווה תרומה לעיר בכללותה ואז יהיה צורך להרוס את הבניין ולבנות פרויקט אחר במקומו וזה בוודאי לא תורם לחסכון ולפיתוח בר קיימא של העיר.

עד כמה צפוי מתחם אלכסנדרפלאץ להשתנות לפי תכניותיכם? האם תחליפו את תכנית האב משנות ה-90 בתכנית חדשה?
תשובה: היסודות השתנו במתחם זה. בשנות ה- 90 הניחו המתכננים שהבניין ייהרס ושבמקומו ייבנה פרויקט Kollhof Stadtkrone וכעת התברר שבניינים רבים במתחם צפויים להישאר במקומם. לפיכך עלינו להתאים את תכנית הפיתוח למציאות הזו ואת זאת ניתן להסדיר רק בהסכמה עם בעלי הנכסים הקיימים שם. בינתיים כמה מהבניינים גם קיבלו סטטוס של בניינים מיוחדים לשימור. גם בניינים רבי קומות עשויים לקבל סטטוס כזה – מדובר בבניינים יפים וזו מגמה בברלין. מדובר גם בקומפלקס הבניינים ברחוב לייפציגר עם החלונות הגבוהים. בניינים כאלו מציעים איכות מחייה או עבודה מצויינת ליושביהם. אפשר לציין גם את פרויקט Hansaviertel או גורד השחקים GSW ובניין Telefunken בכיכר ארנס רויטר.

הבה נחזור לדון באלכסנדרפלאץ.
תשובה: החזון של אדריכלי חברת Kollhof כבר אינו בר מימוש, מפני שמתחם Park Inn יישאר במקומו. לפיכך המליצו המומחים שלנו על התווית תכנית פיתוח חדשה. כעת אנו בודקים כיצד בניינים רבי קומות יכולים להשתלב בתכנית הפיתוח הזו.

מדוע הבניינים המתוכננים אמורים להיות מחוברים זה לזה ובגבהים דומים?
תשובה: לפי ממצאינו, מוטב שהבניינים ישתלבו באופן זה. זהו המקום היחיד בברלין שבו אפשר לבנות רובע של בניינים רבי קומות וכך יתאפשר לבניינים לנהל דיאלוג האחד עם השני.

אך האם לא מתאים לבירת גרמניה קו רקיע עם בניינים גבוהים רבים יותר, כפי שאנו רואים בערים לונדון או שיקאגו?
תשובה: באלכסנדרפלאץ, הבניינים רבי הקומות יהיו קרובים זה לזה לפחות כמו ברחוב לייפציגר, שבו הם יוצרים אנסמבל אחד משולב. דמיינו לעצמכם שלושה בניינים בגבהים שונים, זה בוודאי ייראה לכם צורם. לפיכך חשוב שהבניינים יהיו פחות או יותר באותו הגובה.

אך ברחוב לייפציגר הבניינים סדורים באופן מיוחד, כמו פנינים בשרשרת.
תשובה: כך מתוכנן גם באלכסנדרפלאץ. הבניינים אמורים להשתרע לאורך הרחוב ולתפוס חלק נכבד מהמרחב שקיים שם כעת. רק חלק קטן מהמרחב הזה יישאר – בניין הוצאת הספרים של ברלין הוכרז כבניין לשימור והוא לא ייהרס, אך רוב המרחב פנוי לבנייה מחדש במתחם זה. כמו כן, יש צורך לשלב בצורה נאה את בניין Park Inn. אנו בודקים כעת אם גובה של כ-130 מטרים לבניינים המתוכננים יתאים לסביבה זו ויאפשר שילוב הולם של הבניינים הקיימים והבניינים החדשים שייבנו שם.

מדוע אינכם מקנים ליזמי הפרויקטים מרחב פעולה נרחב יותר?
תשובה: באופן טבעי אפשר לבנות ללא פיקוח – "צמחית פרא", אך לגבי אלכסנדרפלאץ יש לנו תכנית מגובשת. הרעיון הוא שיהיו שם שתי שכבות; האחת – שכבת הבנייה המזרח גרמנית – בנייה מודרנית מהתקופה שלאחר מלחה"ע ה- 2. השנייה – דור חדש של בנייה לגובה בנוסח המאה ה- 21.

האם הבניינים רבי הקומות המתוכננים רחוק יותר משם, כגון פרויקט הבנייה Alexa, עשויים לקבל אישור לגובה רב יותר?
תשובה: באופן כללי אינני מתנגדת לבנייה לגובה של עד 150 מטר סביב אלכנסדרפלאץ, אך יחד עם זאת, אני סבורה שעלינו לשקול מה פירוש הדבר למרקם העירוני שייווצר שם. הבניינים החדשים צריכים להשתלב היטב בבנייה שכבר קיימת שם ואסור שייראו כמו נטע זר בסביבתם.

את זה אנו יודעים כבר שנתיים, מאז שהבניינים מתקופת מזרח גרמניה הוכרזו כבניינים למוגנים לשימור. מדוע התכנית החדשה מתעכבת זמן רב כל כך?
תשובה: מפני שבמשך זמן רב לא הייתה פתיחות פוליטית נדרשת לבחון את סוגיית הבנייה לגובה. עלי לקבל מנדט פוליטי כדי לבצע זאת. כעת המנדט הזה ניתן.

אך האם אינכם נופלים כעת לאותה מלכודת, שבה תכנית חדשה תציב יעדים שאף אחד לא יוכל לקבל ואף אחד לא יהיה מעוניין להשקיע בה וכך הכל יישאר כפי שהוא בשטח?
תשובה: הקושי העיקרי במשך שנים רבות היה שדמי השכירות היו נמוכים מדי. כעת המצב השתנה ופרוייקטים מהסוג הזה כבר משתלמים ליזמים, בעיר ברלין בכללותה ובפרט במתחם המדובר.

האם תוכלי לתת לנו תחזית מתי נתחיל לראות במו עינינו שינויים באלכסנדרפלאץ?
תשובה: אני מקווה שבקרוב מאד. מגרש D3 בין Park Inn למגדל Hines המתוכנן כבר אושר לבנייה על פי תכנית. אנו כבר מכינים בשיתוף עם היזם את המכרז שאליו יוכלו אדריכלים לגשת.

גם בנוגע למתחם גן החיות יש ביקוש. במקום שבו היה פעם גלגל ענק מתוכנן להיבנות בניין בן 30 קומות. ואת הבניין הגבוה הישן ברחוב Hardenberg היזמים היו שמחים להרוס כדי לבנות במקומו בניין חדש. האם את צופה שיוגשו התנגדויות רבות לתכניות הללו?
תשובה: מרכז City West (במערב ברלין) הוא Breitscheidplatz ולפיכך, שם צריך להקים את הבניינים הגבוהים ביותר. כמו כן, יש להתחשב בהיררכיה של גבהי הבניינים. אמנם אפשר להקים בניין רב קומות במתחם הגלגל הענק, אך תחילה יש לסווג אותו מבחינת גובהו, ביחס לבניינים אחרים שמתוכננים באזור. גורד השחקים במתחם גן החיות הוא חלק ממתחם Zoo Palace ו-Bikini House וסביר שיקבל סטטוס של בניין לשימור.

נניח שברצוננו להקים בניין רב קומות ואנו עובדים על תכנית כזו. מה צריכה התכנית הזו לכלול?
תשובה: אם איננו עוסקים במיקום מסוים, אתייחס רק לאמות המידה הכלליות. יש לבדוק אם הבניין מתאים לסביבתו. גם אם נכון הדבר, אין פירוש הדבר שתכנית בינוי תאושר בהכרח. מדיניות כזו תגביר את הספקולציה סביב קרקעות בברלין ואיננו מעוניינים לתרום למגמה שלילית זו. במקרה כזה נפתח תחילה מודל כללי לפרויקט ונבחן אותו עם המומחים. לאחר מכן הפרויקט יועבר לדיון פוליטי ברשויות, כבר בשנה הבאה – 2019. אין מניעה בפרק הזמן הזה, להמשיך ולקדם היבטים רבים של הפרויקט.

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

מומחי נדלן צופים גידול משמעותי בשכירת משרדים בגרמניה

ענף הדיור המשרדי בגרמניה מציע את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור משקיעים הודות לצפי לגידול משמעותי במחירי השכירות, כך על פי המומחים של Property EU ושל Germany Outlook 2018.

"משרדים יהפכו להיות אפילו יותר מבוקשים ממה שהם כעת", כך טוען מתיאס ליובה, מנכ"ל Colliers International. "זה הפריט החשוב ביותר בתחזית של 2018, לדעתי. זה יקרה בגלל ביקוש גבוה ומחסור בדירות ריקות. אם יש לך גמישות בתור בעל בית, או אם הדיירים שלך עוברים דירה או חותמים חוזה חדש, תוכל להשיג לפחות 20% יותר עבור אותו מטראז'." האירוע של Germany Outlook 2018, התקיים בפרנקפורט ב-28 בנובמבר השנה.

שנות שיא

2017 תיזכר כשנה שוברת שיאים עבור שוק הדיור המשרדי בגרמניה, הודות לגידול הולך ומתמשך בשיעורי תעסוקה ומחסור קבוע בדירות ריקות בכל הערים המרכזיות, שמצטרף לדפוס שנמשך מאז 2008. ניתן לשער בבטחה שדפוס זה ימשך בשנת 2018.

"הכלכלה הגרמנית ממשיכה לצמוח ולייצר משרות והמשמעות של עובדה זו היא דרישות למשרדים", כך מסרה כריסטיאן זילי, שותפה בכירה בחברת Waterway Investments. "אין ספק שסקטור הדיור המשרדי הוא הסקטור המבוקש ביותר".

כלכלה חזקה מייצרת אופטימיות בשוק. "האופטימיות נמצאת ברמה הגבוהה ביותר שהיא הייתה מאז שנת 2008, ואין סימן שהמסיבה עומדת להיגמר" אמר אקסל דרוונסקי, ראש תחום המחקר בחברת Commerz Real. "לא מדובר כאן על בועה. מנקודת המבט שלנו, אין כאן פרומיל של סיכון".

הון

בחמש השנים הבאות, ברלין עומדת להיות העיר שצומחת במהירות הגדולה ביותר, כך על פי דרוונסקי. הכוח המניע מאחורי הגידול הזה יהיה הגידול בשיעורי התעסוקה שיהיה מעל לממוצע הלאומי הגרמני (2.4%+ לעומת 1.4%+), כאשר רוב המשרות שייווצרו יהיו בסקטור ההייטק. "שיעור הדירות הריקות בברלין ירד מ-12% ל-3% ובשנת 2018, אנחנו מצפים שהגידול בשכירויות יגיע ל-4%. כלומר, השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט הימור בטוח כרגע" הוא הוסיף. "בפרנקפורט, שכירויות גדלות, אבל לא טסות לשמיים, מה שכנראה מעיד שהסקטור הבנקאי לא מוכן לשלם יותר ממה שהנכס שווה באמת". "שיעור הדירות הריקות בפרנקפורט צנח מ-40% ל-20%, והמשמעות היא שהמצב מצוין". תחזית השכירויות של Commerz Real היא, שהשכירויות יעלו ב-2% בפרנקפורט בשנת 2018 ובשנת 2019. "למרות כל ההיסטריה התקשורתית סביב 'אפקט הברקזיט' וההכרזות של בנקאים בינלאומיים שהם עומדים לשכור משרדים בעיר, הייתי משקיע במשרדים בפרנקפורט, כיוון שאני מאמין שהם משוערכים בהערכת חסר." אמר לויבה.

במינכן, שיעור הדירות הריקות הוא 3%. "זה שיעור נמוך כל כך"  אמר דרוונסקי, "שחברות כמו BMW מתחילות לעשות רילוקיישן אל מחוץ לעיר. הביקוש כל כך גבוה שאנחנו חוזים שהשכירויות יגדלו דרמטית בשנת 2018, כאשר שיעור הדירות הריקות יישאר נמוך".

משקיעים מעדיפים להתמקד בערים הגדולות "בגלל שיש יותר דגים באגמים האלו" אמר כריס פריץ, מנהל ההשקעות ב-Orion Capital Managers. "מחוץ לשבע הערים הגדולות אין מבחר גדול של דיירים. שוק שכירויות המשרדים הוא שוק של משקיעים, הביקוש גבוה מאוד ולכן אנחנו שמחים לקחת על עצמנו את הסיכון".

מקור: PropertyEU

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 

היכן בבירת גרמניה עדיין משתלם לרכוש דירה

המחירים הגבוהים ביותר נרשמים ברובע מיטה וכן ברובע וילמרסדורף, והמחירים הנמוכים ביותר נרשמים ברבעים מרצאן הלרסדורף, שפנדאו ונויקלן. מי שמבקש לרכוש דירות בברלין ימצא בשלושת הרבעים הללו דירות במחירים נמוכים יחסית. תמורת דירות פשוטות או בינוניות יתבקשו הרוכשים לשלם בערך 2,000, אירו למטר רבוע. הנתונים הללו עולים ממחקר שפרסמו לאחרונה מומחי איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. מחירי הנכסים בבירת גרמניה ממשיכים בינתיים לטפס, ולפי נתונים בשנה האחרונה נרשמו עליות מחירים של בין 7% ל- 12%.

דירה במיקום טוב ברובע MITTE היוקרתי היא היקרה ביותר בממוצע (4,100 אירו למ"ר) וגם דירה ברובע שארלוטנבורג וילמרסודרף תהיה יקרה למדי (3,100 אירו למ"ר). בין 3,200 ל-3,500 אירו – אלו יהיו המחירים הממוצעים של מטר רבוע בדירה במיקום טוב ברבעים טמפלהוף, פאנקוב ופרידריכסהיין קרויצברג.

האוכלוסייה צומחת, אך מספר הדירות לא צומח בקצב מקביל

המומחה דירק וולטורף מאיגוד הנדל"ן הגרמני IVD מלין על כך שהיצע הדירות בבירת גרמניה אינו הולם, ולמרות בנייה בהיקף מסוים, אין בה כדי לענות על מלוא צרכי התושבים המגיעים לעיר. בעוד שמגמת הזינוק במחירים נבלמה מעט ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בקצב מהיר יחסית. לפי נתוני המחקר הטריים, המחירים הללו עומדים כעת בממוצע על 8.75 אירו למ"ר, לא כולל חימום והוצאות נלוות. מגמה מובהקת של עליות מחירים נרשמת גם בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים. בין הסיבות לכך אפשר למנות שערי ריבית נמוכים יחסית, שבגינן השקעות חלופיות לנדל"ן הופכות מושכות פחות.

איגוד IVD מאגד מומחי ויועצי נדל"ן וכן מנהלי פרויקטים בתחום, והוא מסתמך במחקר הנדון כאן על נתונים שנאספו בין החודשים אפריל עד ספטמבר 2017.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

כמעט באף עיר אחרת לא עולים המחירים כפי שהם עולים בבירת גרמניה. המגמה הזו צפויה להימשך גם בעתיד, אך נראה שתיחלש מעט, כפי שמעיד מחקר שפורסם לאחרונה.

בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בברלין בערך ב-10% לשנה וכעת הגיעו למחיר ממוצע של 3,036 יורו למ"ר, כפי שנרשם בשנת 2016. המגמה הזו תימשך בשנים הקרובות, אך קצב העלייה צפוי להתייצב על בערך 5 5% בשנה. כמו כן, צפויה עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות ברבעים המרכזיים ביותר של ברלין וגם במחירי דירות מחודשות לאחר שעברו שיפוץ מקיף.

כל זאת ואף נתונים נוספים, עולים מדו"ח נדל"ן ברלין שחברת יעוץ הנדל"ן ציגרט פרסמה לאחרונה.

הביקוש מתאים עצמו להיצע 

המחיר הממוצע הגבוה ביותר למטר רבוע בבירת גרמניה נרשם כעת ברובע מיטה – 4,693 יורו למ"ר, ואחריו ברשימה: קרויצברג עם 3,957 יורו למ"ר וטירגארטן עם 3,948 יורו למ"ר. העליות התלולות ביותר במחירי נדל"ן נרשמו בחמש השנים האחרונות בחלקים שוליים יחסית של העיר שהפוטנציאל שלהם התגלה מאוחר יחסית, ובהם טירגארטן – עם עלייה של יותר מ- 131%  ו-TREPTOW עם עלייה של יותר מ- 128%.

היות שכבר כעת, 1% מכלל הדירות בברלין עולה יותר מ- 7,500 יורו למ"ר, הביקוש מתאים עצמו למצב השוק. בפעם הראשונה נרשם השנה ביקוש גבוה מהיצע לדירות בפלח השוק של 5,000 יורו ומעלה למטר רבוע.

גורם נוסף שתורם למגמה זו הוא האינטרס הגובר של משקיעים מחו"ל בברלין. כעת, כל רוכש רביעי של נכס בברלין הוא תושב חוץ, לדברי סוון הנקס, מנכ"ל ציגרט. גם התנופה הכלכלית ברחבי ברלין מסייעת רבות להתפתחות זו, היות שמספר התושבים שנהנים מהכנסה גבוהה זינק בלא פחות מ-70% בעשר השנים האחרונות.

פרופסור מיכאל פויגטלאנדר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IQ שמקום מושבו בקלן, מציין בדו"ח, שגידול מספר התושבים והפיתוח הכלכלי יהפכו גם בעתיד נכסי דיור ונכסים עסקיים למושכים עבור הציבור. היות שכך, לא נראה שתתפתח בקרוב בועת מחירים ונראה שהמחירים מייצגים נאמנה את המציאות בשטח. גידול מספר התושבים בבירת גרמניה עומד על כ-1.7 אחוז בשנה ומספר התושבים כעת הוא 3.67 מיליון. קצב הגידול השנתי עלה בשנים האחרונות. גם אזורים בסביבת העיר הופכים מבוקשים יותר ויותר. עד שנת 2030 צפוי המטרופולין של ברלין וברנדנבורג לרשום גידול אוכלוסייה של כ- 7%.

עבור ברלין עצמה (השטח העירוני הפנימי), הרשויות המקומיות העוסקות בענייני פיתוח עירוני, חוזות גידול של כ- 6%, ומגמה זו פירושה שעד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות נוספות. בהשוואה לנתוני הבנייה הנוכחיים, בערך 10,600 דירות חדשות מדי שנה, קל להסיק מיד שקצב הבנייה אינו עומד בקצב הגידול במספר התושבים.

מצב שוק הדיור קשה יותר ויותר בגלל העדר שטחים פנויים

אחת מחברות הייעוץ בתחום הנדל"ן ערכה לאחרונה סקר בקרב 100 יזמי הנדל"ן הפרטי המובילים בברלין. 88% מהנשאלים מאשרים בתשובתם שהזמנים הנדרשים להגשת תכניות בנייה ואישורן הולכים ומתארכים.

יתרה מכך, 65% מהנשאלים ציינו שמצבם בשוק קשה יותר מבעבר, היות וקשה למצוא שטחים פנויים שמתאימים לבנייה. 87% מהנשאלים הכירו בכך שהיצע המגרשים לבנייה אינו מספיק. מגמות אלו ואחרות גורמות לכך שכיום דירות קטנות במיוחד, שנקראות גם "מיקרו דירות" – הופכות מבוקשות יותר ויותר לרוכשים ולפיכך גם ליזמים בבואם לתכנן את הפרויקטים שלהם. דירות כאלו עשויות להחליף מגורים בשכירות בקרב תושבי ברלין, או לאפשר להם למכור דירה גדולה ולעבור לדירה קטנה יותר וזולה יחסית, אך מודרנית. המומחים מציינים גם שיש פוטנציאל נרחב לציפוף הבינוי בחלקים של מרכז ברלין ולהקמת דירות חדשות בהם, עד 10,000 דירות ליתר דיוק.

למרות התנגדות פה ושם, ברלין ממשיכה לצמוח בכל הממדים האפשריים, פנימה, החוצה וגם למעלה, לדברי המומחה הנקס. הוא מוסיף, כי הביקוש הדינמי בכל פלחי השוק הוא אות חזק לכך שכדאי למשקיעים פרטיים להמשיך להתעניין בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

מקור: cashonline

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

שוק הנדל"ן בברלין רשם בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נפח עסקאות של למעלה מ-6 מיליארד יורו, ובכך עבר למעשה את התחזית בתחילת השנה. ברלין הפכה ליעד ההשקעות המוביל מבין 7 יעדים מרכזיים ברחבי גרמניה.

בשוק השקעות הנדל"ן בברלין נרשמו עסקאות בנפח כולל של למעלה מ-6 מיליארד יורו בפרק הזמן המדובר

וזאת לפי ניתוח של מומחי חברת COLLIERS INTERNATIONAL המכובדת. בין הדוגמאות אפשר לציין את מרכז SONY CENTER שהחליף ידיים תמורת למעלה ממיליארד יורו.

ברלין מובילה בבירור על פני מינכן 

המומחה אולף בוהלמן, ראש תחום שוקי הון בברלין בחברת COLLIERS INTERNATIONAL, מציין שנפח כזה של עסקאות עולה בהרבה על נפח העסקאות שנרשם במינכן בפרק הזמן המדובר – 3.8 מליארד יורו בלבד. הוא מוסיף, כי ברלין נמצאת בראש רשימת היעדים המובילים להשקעה בקרב כל סוגי המשקיעים – גרמנים וזרים גם יחד.

מעורבות בינלאומית גבוהה בהשקעה בברלין  

משקיעים זרים אחראים ליותר מ-70% מכלל נפח העסקאות בבירת גרמניה. לדברי המומחים, הם נהנים ממצב נוח של השוק ומרוויחים רבות מהשקעותיהם. שיעור התשואה הראשונית עבור נדל"ן משרדי מבוקש במיוחד בברלין ירד לאחרונה בכ-3%. בין הסיבות לכך אפשר למנות את הדינמיקה החזקה סביב עלייה בדמי השכירות בעיר, מה שמוביל לביקוש נמוך יותר לנכסים בשכירות, אך מבסס תחזיות לרווח עתידי גבוה יחסית למשקיעים בעלי הנדל"ן.

שטחי משרדים מהווים את רוב העסקאות

בפלח זה של השוק נרשמו בפרק הזמן המדובר עסקאות בנפח של כ-70% מכלל העסקאות. במיוחד יש לציין עסקאות בשטחי מסחר קמעונאי ומלונות, שהסתכמו ב-700 מיליון יורו, כלומר כ-12% מכלל נפח העסקאות.

תחזית לנפח שנתי כולל של 7.5 מיליארד יורו לשנת 2017  

התחזית לרבע האחרון של השנה חיובית אף היא. המומחה רוברט כריסטיאן גירט מחברת COLLIERS INTERNATIONAL בסניף ברלין מניח שנפח עסקאות של 7.5 מיליארד יורו יירשם בסוף חודש דצמבר 2017, ושגם הרבע האחרון של השנה יהיה רבע עם פעילות בלתי מבוטלת.

מקור: immocompact

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

אזורים יוקרתיים בערים המבורג ומינכן נתקלים כעת בתחרות מצד פרויקטים בבירת גרמניה – ברלין.

מחירי השיא של דירות יוקרה בערים הגדולות ברחבי גרמניה עלו בקצב ניכר במחצית הראשונה של שנת 2017, וזאת לדברי דוח של חברת תיווך הנדל"ן הידועה ENGEL & VOLKERS. מדובר במחקר שבחן מגמות שוק בשבע ערים: ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן ושטוטגרט. לחברת תיווך הנדל"ן הזו עסקים רבים ברחבי גרמניה והמידע שהיא מוסרת נחשב אמין.

בכל הנוגע לבתים צמודי קרקע, חד משפחתיים או דו משפחתיים, העיר מינכן, העיר הגדולה במדינת בוואריה, רשמה מחירי שיא והנכס היקר ביותר באזור נמכר לבעליו תמורת לא פחות מ-17 מיליון יורו.

המחיר הגבוה ביותר למטר רבוע של דירה נרשם בעיר הצפונית המבורג: יותר מ-28 אלף יורו למ"ר בפרויקט HAFENCITY היוקרתי בקרבת קו המים. כבסיס למחקר המדובר שימשו נתונים שמסרו ועדות מומחים מוניציפליות. בפילוח פרטני יותר של נתוני המחקר, עולה שבתוך הערים וביניהן, ייתכנו הבדלים גדולים בהתאם למיקום הספציפי בתוך העיר. כך אומר קאי אנדרס, מהנהלת חברת ENGEL & VOLKERS. למשל, המגמות בפלח השוק היוקרתי ביותר, שכולל את חמשת האחוזים העליונים של עסקאות הנדל"ן (לפי מחירן), שונות מהמגמות בפלחים אחרים של השוק.

מחסור גם בדירות יוקרה  

הדירות היקרות ביותר בגרמניה נקנות ונמכרות לפי כללי שוק שונים ונפרדים משאר חלקי השוק במדינה. לפיכך, ייתכנו בהן שינויים חדים משנה לשנה.

נפח העסקאות לדירות יוקרה בהמבורג היה גבוה יותר במחצית הראשונה של שנת 2017, מאשר במחצית הראשונה של שנת 2016, מפני שהפרויקט הנחשב HAFENCITY משך קונים רבים. מדובר בעיקר בקונים מרחבי המדינה שפועלים בשוק הנדל"ן היוקרתי, לדברי המומחים של ENGEL & VOLKERS. הם מציינים, יחד עם זאת, שיש מגמה גוברת בקרב משקיעים בינלאומיים לרכוש נדל"ן יוקרתי בערים הגדולות של גרמניה. הללו מתעניינים במיוחד בהשקעות נדל"ן בברלין, עיר הבירה.

דוגמה עכשווית למגמה הזו היא פרויקט באזור HASELHORST בברלין. על פני כמעט 12 אלף מ"ר, בקרבת אזור שפנדאו, נבנות 184 דירות על שטח שבין 58 ל-260 מ"ר. הפרויקט מצוי כעת בהליכי תכנון מתקדמים, והעבודות בשטח יחלו בתחילת שנת 2018. הפרויקט מנוהל על ידי חברת הקבלנים 6B47 REAL ESTATE INVESTORS וכעת השיווק מתנהל באופן צנוע יחסית, כפי שקורה לא פעם בכל הנוגע לדירות יוקרה, שאינן דורשות פרסום בראש חוצות. חברה שמקום מושבה במינכן תהיה אחראית למכירת הדירות לאחר סיום העבודות. מדובר בסך הכל בפרויקט בן 5 בניינים ליד אזור היסטורי מיועד לשימור, והפרויקט תוכנן על ידי חברת אדריכלים יוקרתית ששמה MSM ARCHITECTS

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

בברלין, כמו בעבר, נבנות מעט מדי דירות חדשות ובמקביל לכך המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר משנים עברו. תושבים ותיקים בברלין עוברים יותר ויותר לאזורים מסביב לעיר ותושבים חדשים מתיישבים בלב לבה.

מגמת העיור נמשכת, אך בגרמניה לא נבנות מספיק דירות ברחבי הערים הגדולות. הדבר נכון בעיקר לגבי בירת גרמניה, ברלין. על פי ממצאי דו"ח חדש, עד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות וזאת לפי שקלול נתוני גידול האוכלוסייה הנוכחיים והמגמות הנוכחיות בברלין. הדבר מסתכם בדרישה לבניית 10,750 דירות חדשות מדי שנה. אולם, לשם השוואה, בשנת 2016 נבנו בעיר רק 8,000 דירות חדשות. קצב כזה אינו עונה על הצרכים.

הדו"ח מציין שיש לזרז את קצב העבודה בברלין כדי לענות על הביקוש הגבוה. למצב כזה יש השלכות בשטח. למשל, המחיר הממוצע של דירות בברלין הולך ועולה מאז שנת 2012. ובינתיים, המחירים החלו לעלות בקצב ניכר גם סביב לעיר ברלין, (ליתר דיוק מחוץ לתחומי מסילת הרכבת העירונית). דירת מגורים בברלין יקרה כעת בממוצע ב- 10% יותר ממחירה בשנת 2015. ואולם, המחיר למטר רבוע מתייקר בקצב מתון יחסית. אם מאז שנת 2010 העלייה במחיר זה הייתה בשיעור של כ-10%, המומחים צופים עלייה של 5% בלבד השנה.

תושבים ותיקים רבים בברלין, בעיקר אלו שהתגוררו בה בשכירות, כבר חוו על בשרם את המגמות הללו בעיר ונאלצו לעבור ממרכזה לאזורים שוליים יותר בה או אף למרחב הכפרי  אשר סביבה. בניגוד לכך, תושבים חדשים בברלין נוטים לחפש דיור בעיקר במרכז העיר, בהנחה שהפרוטה מצויה בכיסם. לא פחות מ-83% מרוכשי הדירות החדשים בברלין בשנת 2016 מצאו לעצמם נכס באזור מרכזי של העיר – ובכל זאת, ברלין הייתה ונותרה בסך הכל עיר של שוכרי דירות. רק 15% מהדירות בעיר הן דירות בבעלות הדיירים המתגוררים בהן.

מיכאל פויגטלאנדר, מומחה נדל"ן בכיר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IW, אשר מקום מושבו בעיר קלן, מעריך שהצורך בדיור נוסף בברלין הנו צורך אקוטי. הוא מציין שעד שנת 2035 יש לבנות בעיר יותר מ-30,000 דירות נוספות ודבריו מצוטטים בדו"ח שהתפרסם לאחרונה. לא רק האוכלוסייה צומחת, אלא גם הכלכלה. אף שהחברות הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה עדיין לא עברו, לפחות בחלקן, לעיר, אך בעיר נרשמת צמיחה ניכרת בתחום טכנולוגית המידע והדבר מניב מקומות עבודה חדשים רבים, המציעים משרות בשכר נאה. מצב זה מושך לברלין מומחים מקצועיים מחוץ לגרמניה. כוח הקנייה של תושבי ברלין עלה ביותר מ-16% בין השנים 2010 ל-2015, והם צמצמו את הפער שהיה בינם לבין תושבי הערים הגדולות של מערב גרמניה.

ערים גדולות ברחבי העולם הופכות יותר ויותר למנועי צמיחה כלכלית גדולים לסביבתם ולמדינה שבה הן שוכנות, וגם ברלין יכולה להפיק תועלת רבה ממגמות אלו. בטווח הארוך, התחזיות עבור בירת גרמניה מעודדות. יחד עם זאת, המומחים מצביעים על סיכון מסוים בתחום: המערכת הפוליטית. "בשום מקום אחר לא נוקטת המערכת הפוליטית פעולה כה נמרצת נגד המשקיעים והיזמים בשוק הנדל"ן כמו כאן. תקנות מופרזות להגנה על זכויות הדיירים, זכויות התערבות ציבורית, חוזים עירוניים עם תקנות מגבילות – כל אלה וחוקים רבים אחרים מקשים על העסקים ועל המכירה של דיור בברלין", זאת לפי ביקורתו של פוגטלאנדר. נראה שהמטרה היא לשמר את המבנים הקיימים ולמנוע פיתוח נוסף של העיר. אך לדברי המומחים אין מנוס משינוי מבני, כדי להבטיח פריחה כלכלית ובכך להבטיח מרחב כלכלי שבו אפשר יהיה להשקיע בתשתיות חברתיות ולסייע למשקי בית נזקקים בהתאם לצורכיהם.

במהלך הכנת הדו"ח, מומחי חברת ציגרט שכתבה אותו, בחנו לראשונה את פועלם של 100 היזמים החשובים ביותר בבירת גרמניה ושאלו מה דעתם בעניין האתגרים והפרספקטיבות של שוק הנדל"ן המקומי. מהתשובות עולה בבירור שיש מחסור בשטחי הבנייה שמוצעים בשוק, וכן מכבידה על היזמים ההתייקרות שחלה בעלויות הבנייה. כמו כן, היזמים מסרו שבסך הכל הבעיות בשוק החריפו בשנה האחרונה ובפרט בחודשים האחרונים, והצרו על כך שהזמן הנדרש להשלמת פרויקט הולך ומתארך. הדבר בא לידי ביטוי בנתוני השוק, כפי שהתפרסמו לאחרונה, ולדעת המומחים המערכת הפוליטית בהחלט יכולה לפעול ביתר שאת להאצת הבנייה של דיור למגורים בברלין.

גם בנק ההשקעות IBB בברלין מניח בניתוחיו, שצפוי קושי נוסף בשוק הדיור המקומי בשנים הקרובות. היצע נמוך מדי של דירות צפוי בשוק הדיור להשכרה, אף יותר מבשוק הדיור למכירה. הדברים נכונים במיוחד לפלח השוק הזול יחסית, שלגביו המומחים נשאלים פעמים רבות, ודו"ח ברומטר הנדל"ן של 2017, של מומחי IBB מתייחס לכך.

ואולם, שיפור ניכר במצב בפלח זה של השוק דווקא אינו צפוי. הסיבה לכך היא שה"אקלים" בשוק ההשקעות המקומי נוח יותר כעת למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות גדולות יחסית למכירה ונוח פחות למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות להשכרה. לפיכך, נראה שבפני הרשויות העוסקות במדיניות שיכון ודיור בברלין, ניצב עדיין אתגר גדול בכל הנוגע ל"דיור בר השגה".

מקור:handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
022017
 

התפתחות חיובית

התפתחויות חיוביות נוספות בתחום זה של שוק הנדל"ן: חברת פיתוח והשקעת נדל"ן בינלאומית מובילה בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשייה לוטשת עיניה כעת אל בירת גרמניה ומחפשת נדל"ן מייל אחרון.

משלוחים באותו היום או אף באותה השעה הפכו למגמה הלוהטת בתחום ה- Last Mile. יותר ויותר חברות מסתמכות כעת על משלוחים מהירים כאלה כדי לספק ללקוחותיהם את המוצרים והשירותים הנדרשים במהירות המתאימה. הדבר משפיע יותר ויותר על פלח שוק הנדל"ן שקשור ללוגיסטיקה. אם בעבר מרכזי האספקה היו ממוקמים באזורים מרוחקים מהעיר, יותר ויותר קמעונאי שירות מקוון (online) מחפשים כעת מיקומים טובים ליד העיר או אף בתוכה.

מתחמים בעלי שטח של בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים
כפי שמגזין DEAL מדווח כעת, חברה בינלאומית מובילה בתחום הפיתוח וההשקעה בנדל"ן לוגיסטיקה ותעשיה הזמינה ייעוץ אצל חברת Realogis, שעוסקת באופן ממוקד בחיפוש אחר נכסים טובים בעיר בתחום המסחר המקוון ההולך וצומח. המטרה היא להתמקד ברכישת בניינים בתוך העיר באזורי החלוקה המיועדים, כגון שטחי מגרשי חנייה, סופרמרקטים או שטחי מחסנים. מדובר בנכסים ששטחיהם ינועו בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים כל אחד. הפרויקט הראשון שמדובר בו כעת הוא תכנית פיילוט בברלין. החברה צפויה להיכנס גם לערים אחרות וליישם בהן את המודל העסקי המדובר. מרקוס הפרגר, יועץ בחברת Realogis הביע שביעות רצון מהפרויקט. הוא מסביר שחברת Realogis מתמחה במיוחד במתחמים מסחריים וכן בנדל"ן לוגיסטי ותעשייתי, כולל במיקומים קרובים לברלין. הדרישות בפלח שוק הלוגיסטיקה של Last Mile שונות מאלו של נדל"ן הלוגיסטיקה מהסוג הקלאסי, וכעת הם מנסים לזהות את המתחמים המתאימים להם ביותר. הוא מוסיף שזו משימה מעניינת מאד עבור הצוות שלהם ועבור שותפיהם במיזם.

שוק הנדל"ן הלוגיסטי מצוי בשיא שלא נרשם כמותו מזה שש שנים
הביקוש אחר נדל"ן כזה קרוב לעיר מהווה צעד לוגי עבור התעשייה. אך גם במבט כולל יותר, שוק הלוגיסטיקה האירופי התפתח היטב במחצית הראשונה של שנת 2017. בדוח EMEA H1 Industrial Market Snapshot של חברת Colliers International מסביר פטר קונץ, ראש תחום תעשיה ולוגיסטיקה בחברה, שמידת האמון בשוק הלוגיסטיקה והתעשייה מצויה בשיא של שש שנים לאחרונה (מדדי חודש יולי), קרוב לרמת השיא בכל הזמנים, לפני המשבר הפיננסי הגדול של סוף העשור הקודם. המסחר המקוון הוא כמו בעבר מנוע הביקוש החזק ביותר, ואפשר למצוא צמיחה בתחום זה במיוחד בספרד ובאיטליה. חוץ מזה, מגמות השוק יוצרות תנועה חיובית גם בבריטניה ובמדינות אחרות ברחבי אירופה. ביחס לעתיד, המומחים צופים צמיחה גם בשווקים במרכז אירופה ובמזרח אירופה.

מקור: logistik-watchblog

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

מבט אל מאחורי הקלעים של סצנת הסטארט-אפ הברלינאית

המיתוג של ברלין עבר שינוי מ-"ענייה אבל סקסית" ל-"סקסית בלבד", וכעת העיר מהווה מוקד משיכה לחברות סטארט-אפ. העיר שמחה לקבל לחיקה את האורחים החדשים, אך המוניטין של ברלין הוא של צמיחה מהירה, וייתכן כי התשתיות של העיר לא יעמדו במעמסה.

עבור יוהאנס רייק, המעבר מברלין לציריך היה כמעט מובן מאליו. היה זה בשנת 2011, והחברה אותה ייסד – פלטפורמת הזמנות לאטרקציות תיירות בשם GetYourGuide – חיפשה מקום לצמוח בו. ציריך היתה אופציה יקרה וממוסדת מדי.

"היינו שני תלמידים בתוך מחסן," הוא אומר, "חיפשנו מקום שנוכל להרשות לעצמנו לגור בו, וגם להעסיק בו אנשים."

ואכן הם מעסיקים אנשים. כיום רייק הוא מנכ"ל חברה המעסיקה 400 עובדים ב-11 משרדים ברחבי העולם. ציריך היא ביתו של אחד מהמשרדים הללו, אך ברלין היא הלב של כל הפעילות. זאת הודות לעובדה שהיא מושכת "מאגר עובדים רחב", לדברי רייק. בניגוד לסקטור הטכנולוגיה בלונדון או בפרנקפורט – שם ההתמקדות היא בשירותים פיננסיים, הדורשים עובדים בעלי דרגת התמחות גבוהה אשר מקבלים שכר גבוה יותר – ברלין הפכה לאופציה נגישה יותר עבור אלה המנסים להתנסות במגוון תחומים. פתרונות דיגיטליים לתחומי הקמעונאות, המדיה ומשלוחי המזון הופכים לנפוצים יותר ויותר בברלין.

עדיין אפשר להנות מרמת חיים גבוהה יותר עם שכר נמוך יותר, אך ימיה ה"עניים אבל סקסיים" של ברלין – מונח שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווֶרייט – נמצאים כבר מאחוריה. "בהחלט אפשר למחוק את המילה "ענייה" אומר רייק.

ובמובנים מסויימים זה אכן נכון. על-פי נתונים שנאספו ע"י לשכת המסחר של ברלין (IHK), בין השנים 2013-2014, ברלין נהנתה מהגידול השני בגובהו בתמ"ג בגרמניה. ההכנסות ממסים נמצאות בעלייה. מחירי השכירות מזנקים עם כניסת התושבים החדשים; ועל אף שישנו מחסור בדיור בברלין, יש לעיר עוד מקום לגדול: סך האוכלוסייה שלה – 3.5 מיליון – נמוך מהשיאים ההיסטוריים של העיר.

לשחק עם המספרים
ככלל, רמת השכר עולה ורמת האבטלה בצניחה – כך לפי נתונים ממשרד הסטטיסטיקה המדינתי. "אנחנו משקיעים זמן רב בהסבר על המספרים בשיחותינו עם עובדים פוטנציאליים," אומרת אווה גלאנצר, סמנכ"ל משאבי אנוש ב-GetYourGuide. "אם משווים את ברלין לאזור מפרץ סן פרנסיסקו, לונדון או שטוקהולם – מבינים מהר מאוד שניתן לקיים כאן רמת חיים גבוהה מאוד."

בסטנדרטים גרמניים, עם זאת, ברלין משתרכת מאחור. על-פי נתוני ה-IHK, ההכנסה הפנויה של תושביה אמנם עולה, אך עד 2013 היתה בירידה בהשוואה לממוצע הלאומי. באותה השנה, ברלין היתה במקום החמישי בהיקף ההשקעות הזרות עם סך של כ-19 מיליארד אירו (22.6 מיליארד דולר). לשם השוואה, המבורג היתה במקום הרביעי עם כ-35 מיליארד אירו.

הנתונים מראים, כי על אף השגשוג של ברלין, מבחינה היסטורית מדובר בתופעה חדשה יחסית. בגלל שהון צומח במהלך השנים, הדבקת פערים יכולה להיות קשה. ערים במערב גרמניה כגון דיסלדורף ומינכן ממשיכות להנות מחברות חדשות וצומחות כאחת. ברלין בילתה מספר עשורים מאחורי חומה ומתחת להריסות. רבות מהחברות הגדולות בגרמניה העתיקו את משרדיהן לעיר רק לאחר כינונה מחדש כבירת גרמניה המאוחדת.

ג'ם אזדמיר, המועמד המוביל של מפלגת הירוקים בבחירות המתקרבות לבונדסטאג, שוחח איתנו לאחר אירוע שנערך בברלין בנושא הכלכלה הדיגיטלית בגרמניה. "לעיתים אנו מתנהגים כאילו מדובר במשהו חדש לחלוטין," הוא אומר. "המצאנו חברות סטארט אפ בעזרת עקרון ה'מיטלסטאנד' המפורסם (חברות קטנות ובינוניות) – חלק מהחברות האלה בנות יותר ממאה שנים."

חברות אלה מניעות לא רק את הכלכלה הגרמנית אלא גם רבות מחברות ההזנק בגרמניה. ענקית המדיה Axel Springer המבוססת בהמבורג, השיקה את פלטפורמת היזמות שלה Plug and Play Acceleratior בברלין ב-2013. חברת סימנס המוכרת – בשיתוף עם בית הספר לכלכלה ומשפט בברלין – ייסדה רק השנה את אינקובטור הסטארט-אפים שלה בברלין.

דרישות לצמיחה
ברמת האוניברסיטה והמחקר, המכון לאינטרנט וחברה קיים מאז 2012. מרכז המחקרEinstein Center Digital Future קיבל אישור בסתיו האחרון לספק לאוניברסיטאות בברלין 50 משרות פרופסור בתחום הדיגיטליזציה.

מאמצים חדשים אלה חושפים את האתגר ארוך הטווח של ברלין בכינון בסיס השכלה גבוהה המותאם ספציפית ליצירת מקומות עבודה חדשים ולהצמחת חברות חדשות בכלכלה הדיגיטלית. ייתכן שגל הסטארט-אפים הנוכחי יצליח להתקיים בברלין הודות למחירי שכירות הגיוניים, הוצאות שכר נמוכות וכוח אדם מוכשר מיובא; אך ככל שהעלויות מתייקרות, העיר זקוקה לתשתית משל עצמה לצורך הצדקת המוניטין שלה לצמיחה מהירה.

דייויד קארטר הוא מפתח צד-לקוח ב-Uberall, פלטפורמת שיווק דיגיטלי לעסקים.

"ישנם כל מיני דברים שחברה צריכה כשגדלים מ-10, 20 או 50 עובדים ל-100 עובדים, שהיא לא צריכה בגדלים קטנים יותר", הוא אומר. "אלה דברים כמו כוח אדם המוקדש לתחום הפיננסי ומוודא שהחשבוניות נשלחות. כמובן שיש לנו פעילות מכירות עצומה, אבל יש גם מחלקות שתומכות בפעילות הזו," הוא מסביר את הצרכים של החברה הצומחת.

במילים אחרות, מדובר באנשים וחלקים המרכיבים חברה מקצועית – חלקים אשר חברות סטארט-אפ אינן דואגות להם בתחילת דרכן. אלה משרות הדורשות הכשרה ולימוד. קארטר מוסיף כי "על אף שאנחנו כבר מעסיקים אנשים מצויינים, אנחנו עדיין לא נמצאים במקום שבו אנחנו יכולים לבחור מועסקים בפינצטה."

מסלולי הכשרה בתכנות הפכו לכלי פופולרי להתמודדות עם האתגרים. מדובר במסלולים קצרים ואינטנסיביים המספקים הכשרה לאנשים חסרי רקע טכני, כך שיוכלו להוסיף אותה לקורות החיים שלהם. קארטר למד ספרות ספרדית בארה"ב, וההסבה שלו לתחום הטכנולוגיה היתה דומה.

לפני מספר שנים זה הספיק לו כדי למצוא משרת מתחילים בתכנות, ומשם להתקדם. לדבריו הנוף שונה כיום.

"דברים שבונים אותם בתחילת הדרך שונים מאוד מדברים שבונים לאחר ארבע שנים של צבירת ניסיון," אומר קארטר. "כנראה שלא הייתי מקבל את עצמי לעבודה שאני נמצא בה עכשיו לפני ארבע שנים, וזו סיטואציה מוזרה להיות בה."

מקור: DW

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

זינוק במחירי הנדלן בבירת גרמניה

שטחי בניה טובים בברלין יקרים כעת בכמעט 40% ממחירם לפני כשנה.

המחסור במרחב דיור, דמי שכירות גבוהים ושערי ריבית נמוכים דוחפים את מחירי הדירות בברלין מעלה מעלה. מחודש יולי 2016 עד יוני 2017, התייקרו דירות מגורים ברחבי גרמניה בממוצע ב-6.5 אחוזים, לפי נתוני מחקר של איגוד הנדל"ן IVD. בבירת גרמניה המחירים זינקו בקצב גבוה אף יותר. מחירי דירה קיימת (לא חדשה) בעלת שווי ממוצע עלה בערך ב-7.7% לרמה של 2,100 יורו למ"ר. מחירי דירות חדשות עלו בקצב תלול בהרבה – לא פחות מ-21.3% ורמת המחירים הממוצעת בהם היא 3,700 יורו למ"ר. העלייה בפלח שוק זה רשמה שיא בכל רחבי גרמניה.

הזינוק במחירים בברלין מתבטא גם במחירי מגרשים לבנייה
עליית מחירים תלולה כזו כרוכה כמובן גם בעליית מחירי השטחים הפנויים לבנייה. מדובר כעת בסכום של 250 יורו למ"ר (במיקום ממוצע) ו- 475 יורו למ"ר (במיקום טוב) שיזמי הנדל"ן נדרשים לשלם. והמחירים בתחום זה עלו בשיעור של בין 25 ל-40 אחוז.

ואולם, רמת המחירים בברלין, גם אם היא עולה במהירות, טרם הגיעה לרמת המחירים של מינכן, גם אם בעיר זו קצב העלייה מתון יותר. במינכן, העיר המובילה במדינת בוואריה, מדובר כעת במחיר ממוצע של 6,500 יורו למ"ר בדירה חדשה באזור מבוקש. נכס קיים (לא בנייה חדשה) יהיה זול יותר, ובממוצע מדובר במחיר של 2,500 יורו למ"ר.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

894px-Berlin,_Schoeneberg,_Kaiser-Wilhelm-Platz_4,_Mietshaus

כדי להתמודד עם ההגירה המוגברת לבירת גרמניה, העיר צריכה לצמוח, ובעיקר לגובה, לדברי סשה קלאוס, מנכ"ל חברת Berlin Hyp.

מר קלאוס, עברת רק לפני שנה מפרנקפורט לברלין. האם התפלאת לנוכח גובה דמי השכירות ומחירי הנדל"ן בעיר?
-בתחילה הדבר הפתיע אותי. אך במקביל עלינו לומר בבירור: ברלין הייתה צריכה, ועודנה צריכה, להדביק פער מתמשך. בכל הנוגע למחירי נדל"ן, ברלין עדיין לא הגיעה לרמת המחירים של ערים גדולות אחרות ברחבי אירופה.

כלומר, המחירים ימשיכו לטפס?
-כן, עדיין נותר מקום לעליית מחירים. כדאי להביט בנתוני ההגירה לעיר. עד שנת 2030 אוכלוסיית העיר אמורה לצמוח בעוד 180 אלף איש. הדבר משול לכך שכל תושבי העיר סארברוקן יעברו לברלין. עדיין אין לנו מרחב דיור שיכסה את כל הצרכים הללו. הדבר גורם לעליית מחירים בשוק.

מה צריך לקרות?
-כדי לעמוד בקצב ההגירה לבירת גרמניה, עלינו לבנות לפחות 30 אלף דירות בברלין מדי שנה בשנה. אך את זאת נוכל להשיג רק אם הרשויות ינהגו בגמישות. יש להנפיק אישורי בנייה מהר יותר, כדי לאפשר בנייה במתחמים פנויים, וכמו כן יש לאפשר בניית קומות גבוהות בבניינים קיימים. כמו כן יש לבנות בניינים חדשים גבוהים יותר בברלין.

כלומר, ברלין צריכה יותר בניינים רבי קומות?
-לדעתי כן. כדאי להביט בפאריס או בניו יורק. בערים אלו נבנים יותר ויותר בניינים גבוהים, כדי שאנשים רבים יוכלו לגור במרחב ששטחו קטן יחסית. עלינו לנהוג כך גם בברלין. רוב המהגרים לעיר יגורו בסופו של דבר בגבולות מסילת הרכבת העירונית. ללא בניינים גבוהים רבים יותר, לא ניתן יהיה לשכנם באזור זה.

אתה אומר בעצמך שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות. האם אתה חושש שתיווצר בועת מחירים בשוק הנדל"ן?
-לא. במקומות אחדים המחירים שרוכשים נדרשים לשלם אמנם גבוהים מאד, אך אינני רואה שם עליות יתר או בועה – לא בברלין וגם לא במקומות אחרים ברחבי גרמניה. גם כאשר אחרים סבורים אחרת בראייתם הסובייקטיבית: רוב הגרמנים עדיין יכולים להרשות לעצמם את המחירים העולים. אפשר לראות זאת בכך שרמת החוב של משקי הבית הפרטיים בגרמניה לא עלתה באותה מידה כמו מחירי הנדל"ן במדינה. הדבר חל אפילו על מיקומים יקרים במיוחד כמו העיר מינכן.

אך בה בעת יותר ויותר בעלי שכר נמוך נתקלים בקשיים, למשל בתשלום השכירות. הפערים בין עניים לעשירים הולכים ומתרחבים…
-כן, כדי למנוע מגמה זו, עלינו לדאוג בדחיפות לכך שיהיה בגרמניה יותר מרחב דיור בר השגה. כדי לאפשר זאת, תידרש בראש ובראשונה עבודה של הפוליטיקאים. עליהם לקבוע כללים ברורים ותמריצים למשקיעים. אך יש לעשות זאת בזהירות. כאשר משקיעים נדרשים להקים לפחות 30% יחידות דיור סוציאלי בפרויקטים גדולים שלהם, יש להבטיח שההחזר ארוך הטווח שלהם יהיה הולם. אחרת הם לא ישקיעו כלל. פירוש הדבר שפוליטיקאים ומשקיעים צריכים לעבוד אלו יחד עם אלו.

מדוע יש להקל במידת מה על המשקיעים?
-עלויות הבנייה עלו במידה רבה בשנים האחרונות, פשוט מפני שאמות המידה הציבוריות בבנייה הוחמרו. כאשר משקיעים נדרשים לבנות יותר יחידות דיור סוציאלי, שבהן דמי השכירות יהיו מוגבלים, ההחזר שלהם על הפרויקט פוחת במידה רבה. מנקודה מסוימת ההשקעה פשוט לא משתלמת להם.

האם השוק לנדל"ן משרדי בברלין מתוח באותה מידה כמו שוק הנדל"ן למגורים?
-מגזר השירותים בברלין צמח במידה כה רבה בשנים האחרונות, שהיצע הנדל"ן המשרדי בעיר אינו עומד בביקוש. למעשה אפשר לומר שכמעט אין לנו שטחים ריקים להציע בעיר בפלח השוק המסחרי. בה בעת מתקיימת בנייה נרחבת למדי בתחום זה. לגבי הטווח הארוך, אני מניח שהביקוש וההיצע יגיעו לשיווי משקל. בפרט עלינו לזכור שגם עולם העבודה משתנה. אנשים רוצים לעבוד יותר ויותר מהבית או לחלוק מקומות עבודה. פירוש הדבר שעלינו להסתגל לכך שהביקוש לשטחי משרדים לא יעלה בלי גבול בעתיד.

המוסד שלכם הנפיק אגרות חוב עם תשואה שלילית. מדוע משקיעים משלמים כדי להלוות לכם כסף?
-איגרות החוב שלנו נרכשות על ידי משקיעים מוסדיים, שמעוניינים להשקיע את כספם באופן מתון ושמרני. כאן משחקת תפקיד גם השאלה כיצד ההחזר בהשקעה משתווה להחזרים בהשקעות שמרניות אחרות שעומדות לרשותם, כמו איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה או השקעה בבנק המרכזי האירופי, שדורשת שערי ריבית שליליים. לכן השאלה היחידה היא: היכן אפשר למזער את ההפסד? והכל בהתאם למה שהבנק המרכזי דורש תמורת פיקדונות,

תשואה שלילית הוצעה על ידיכם רק פעם אחת. האם מדובר בחריג או שנוכל לצפות להצעות כאלו גם בעתיד?
-הדבר תלוי במגמות השוק. כאשר הנפקנו את איגרות החוב, גם איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה הוצעו עם החזרים שליליים. בינתיים ההחזרים המוצעים בהן חזרו להיות חיוביים. כך קרה גם ביחס לאיגרות החוב המוצעות על ידינו.

לפני שנתיים החלתם להנפיק גם איגרות חוב ירוקות. מה עומד מאחורי מדיניות זו?
-מדובר באיגרות שהסכומים הכרוכים בהן משמשים אך ורק למימון בניינים יעילים אנרגטית ובני קיימא. כעת מדובר ב-15 אחוזים מהנדל"ן שאנו מממנים. עד שנת 2020 אמור שיעור הבניינים הירוקים לטפס ל-20 אחוזים. בהתאם לכך ננפיק בעתיד יותר איגרות חוב ירוקות למימון בניינים ירוקים כאלה.

האם פלח השוק המדובר של בניינים ירוקים צומח במהירות?
-בהחלט ובכל מקרה. קיימות סביבתית משחקת תפקיד הולך וגדל בהשקעה פיננסית. יש חלק הולך וגדל בקרב המשקיעים שהחליטו להשקיע אחוז מסוים מכספם בפרויקטים בני קיימא. לשם כך יצרנו עבורם את איגרות החוב הללו.

מה תוכלו להפיק מהנפקת יותר איגרות חוב ירוקות כאלו?
-למשל, נוכל באופן זה להרחיב את בסיס המשקיעים שלנו. כעת 20 עד 30 אחוזים מלקוחותינו מגיעים מחו"ל, אך בהנפקה האחרונה של איגרות חוב ירוקות, שיעורם כבר עמד על 47 אחוז.

עד כמה המוסד שלכם עצמו מבוסס על קיימות סביבתית?
-המוסד שלנו היה ויישאר חלוץ בתחום מימון נדל"ן ירוק. יש לחזק את המגמה הירוקה. לכן אנו עושים רבות למען הקיימות הסביבתית. למשל, רכבי חברה חדשים שלנו צריכים להיות לפחות היברידיים עם מנוע חשמלי, אם לא חשמליים לגמרי, ורבים מהרכבים שלנו אכן חשמליים לגמרי. כמו כן, אנו מנסים לחסוך חשמל במגוון תחומים: למשל המעליות שלנו יוצרות חשמל כאשר הן יורדות, ואפשר להשתמש בו כאשר הן עולות שוב בחזרה. ועוד, הפחתנו את נסיעות העבודה ושיפרנו את הידידות לסביבה בבניינים שלנו. אנו גם עוברים בהדרגה לסביבת משרדית נטולת נייר. למשל, מסמכים לפגישות הוועד המנהל שלנו מוכנים אך ורק בפורמט דיגיטלי, כך שאף אחד לא מגיע לפגישות הללו עם תיק מסמכים.

איזה תפקיד משחק המעבר לפורמט דיגיטלי עבורך חוץ ממשרד נטול ניירת?
-תפקיד נרחב. אנו מנסים לקדם דיגיטציה גם במשרדים שלנו בכללותם, כדי שמידע יוערך או ייאסף אוטומטית במקום בעבודה ידנית תלוית ניירת. אך מדובר כאן רק בצעד הראשון. אני מאמין שבנקים בעתיד יוכלו להשתמש בבינה מלאכותית ולהפוך תהליכים רבים יותר לאוטומטיים. זה יהווה אתגר גדול, אך לא נוכל להתעלם ממנו. יש לציין שבעבר ראינו כיצד חברות הזנק הצליחו לצמצם את חלקם של בנקים בפלחי שוק שונים. עלינו להיערך גם לכך.

כבר כעת יש חברות הזנק שמגייסות השקעות דרך Crowd-Investing של משקיעים קטנים, כדי לממן, למשל, פרויקטים בשוק הנדל"ן. האם אתם רואים חברות כאלו כמתחרה שמאיים עליכם?
-לא, עד כה נפחי העסקאות בתחום זה אינם גדולים במיוחד. אך אנו עוקבים גם אחרי מגמה זו.

האם אתם סבורים לפיכך שטוב יהיה אם משקיעים קטנים רבים ישתתפו בפרויקטים גדולים דרך Crowd-Investing?
-עקרונית מדובר ברעיון טוב, וכך משקיעים קטנים יכולים להשתתף בפרויקט גדול ללא בעיות ביורוקרטיות כבדות. מצד שני קיימת גם הסכנה שלקוחות לא יעריכו נכונה את רמת הסיכון בפרויקטים מורכבים שכאלו. לכן מוטב שהשוק יתנהל בפיקוח הדוק ולא יותר למשקיעים קטנים להשקיע ללא גבול, וזאת גם על מנת שאפשר יהיה להגן עליהם ועל כספם.

המוסד שלכם היה עד לפני שנתיים וחצי חלק מהבנק של מדינת ברלין ברנדנבורג. בינתיים יצאתם לעצמאות. האם אתה מברך על כך?
-עצמאות פירושה כמובן שיש לך גמישות רבה יותר ליצור לעצמך זהות משלך. זהו יתרון. בה בעת אנו עדיין חברים בקבוצת בנק החסכונות ולפיכך אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן החיסכון של ברלין. לפיכך אפשר לומר שבסך הכל לא השתנה הרבה בהתנהלות היומיומית שלנו.

הבנק שלכם אמור לתמוך ברחבי גרמניה בבנקי חסכון בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן. אך עד כה אתם עובדים רק עם 120 מתוך 400 בנקים כאלו. מה הסיבה לכך לדעתך?
-הדבר תלוי גם בשוקי הנדל"ן המקומיים. אנו ממנים כמעט אך ורק פרויקטים גדולים. מימון פרויקט בהיקף כולל של מיליון או שני מיליון יורו הוא עסקה קטנה מדי עבורנו, והבנק המקומי יכול לממן פרויקט כזה במקומנו. פרויקטים גדולים קיימים כמעט רק בערים הגדולות בגרמניה. לפיכך אנו משתפים פעולה בראש ובראשונה עם בנקים באזורים מיושבים בצפיפות ופחות עם מוסדות במרחבים עירוניים פחות וכפריים יותר.

מה התכניות לעבודה משותפת עם בנקים כאלו בעתיד? למשל יש המשערים כי הבנק שלכם עשוי להתמזג עם בנק Deutsche Hypo.
-השאלה האם או עם מי להתמזג איננה החלטתנו שלנו, אלא של בעלי הבנק, כלומר גם בנקי החסכונות. אנו מתמקדים בעבודתנו היומיומית.

מקור: Tagesspiegel

 

 

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

Berlin_Nikolaiviertel_Ufer_Friedenstaube

רוכשי דירות בברלין מוכרחים כעת לשלם בממוצע 12 אחוזים יותר, בעיקר מפני שהיצע הדירות הצטמצם

המרוץ אחר נדל"ן בבירת גרמניה נמשך בהתמדה. ואולם המחסור הקיים כעת בשוק הדיור בעיר מביא לכך שמספר הנכסים המוצעים למכירה בשנת 2016, שעמד בסך הכל על 32 אלף דירות, נסוג בכשבעה אחוזים ביחס לשנת 2015. גם סכומי הכסף ששולמו תמורת כלל העסקאות בענף פחת בשנת 2016 ועמד על 16.4 מיליארד יורו בשנת 2016.

בשנת 2015 המספר הזה עמד על 18.1 מיליארד יורו, ובסך הכל מדובר בירידה של תשעה אחוזים בין השנים הללו. ואולם, מחירי שיא נרשמו גם בשנה האחרונה בברלין, תמורת הנדל"ן המצטמצם. מחיר הקנייה המוחלט הגבוה ביותר לדירת מגורים עמד על כמעט 13 מיליון יורו. מדובר בנכס בקרבת שער ברנדנבורג ושדרות Unter Den Linden. הנתונים עולים מדוח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד שמאים ומומחי נדל"ן בברלין .

הנסיגה המסוימת בהיקף הכספי הכולל של עסקאות נדל"ן בעיר אינה מהווה סימן מעיד לירידת מחירים, אלא מדובר רק במחסור בהיצע נכסים, לדברי ריינר רסלר, יושב ראש איגוד השמאים, בראיון לעיתוננו. מספר פלחי שוק בברלין אף חוו בשנה האחרונה עליות מחירים תלולות, לפי דבריו. למשל, המחירים של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים עלו בממוצע ב-12 אחוזים בפרק זמן זה. מחירי השכירות עלו בערך בעשרים אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו דומה מאד לעלייה שנרשמה בשנה שקדמה לה. דירות מגורים למכירה התייקרו בממוצע ב-12 אחוזים. איגוד השמאים פועל בהתאם להנחיות של משרד הפיתוח העירוני של הסנאט של מדינת ברלין, ולא פחות מ-50 מומחים עובדים בפרויקט שמאות מחירי הנדל"ן. המחקר שהם מבצעים מעמיק, ורק עסקאות שבוצעו בפועל, עם רישום נוטריוני שיוכיח את תקפותן, ייכללו בחישובים שהשמאים הללו עורכים.

מחירים שחורגים במידה רבה מהממוצע בפלח השוק שלהם לא נכללו במחקר. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו, ובפרט פרויקטים יוקרתיים במיוחד, אינם מלמדים אותנו רבות על המצב הכולל בשוק.

הדירה היקרה ביותר בבירת גרמניה נמכרה בשנה שעברה תמורת כמעט 13 מיליון יורו. הנכס מצוי ברובע מיטה הנחשב במרכז ברלין. מדובר בערך ב-30 אלף יורו למטר רבוע בעסקה זו. לדברי ריינר רסלר, כללי הגנת הפרטיות מונעים ממנו למסור פרטים מדויקים על מיקום הנכס.

כמאה אלף יורו עבור מקום חנייה תת קרקעי       
לשם השוואה דירות מגורים למכירה בברלין נמכרו בממוצע בשנת 2016 תמורת 3,204 יורו למטר רבוע. בשנת 2015 דובר במחיר ממוצע של 2,851 יורו למטר רבוע. רמת המחירים הגבוהה ביותר בחתך אזורי בברלין נרשמה ב-Dahlem, עם 4,950 יורו למטר רבוע, וב-2015 עמד המחיר שם על 4,760 יורו למטר רבוע. את המקום השני בטבלה זו, כמו גם בשנה הקודמת, תופס רובע מיטה, עם רמת מחירים של 4,695 לשנת 2016 ו-4,540 לשנת 2015.

ואולם, המכירה "המשוגעת" בטבלת המחירים של השנה שעברה לא הייתה דירת יוקרה עם מרפסת גג ומבט פנורמי ברובע מיטה ההיסטורי של בירת גרמניה, אלא מקום חנייה תת קרקעי בנכס בשארלוטנבורג. רוכש אלמוני שילם תמורתו כמאה אלף יורו. דבר כזה לא ממש ראינו בברלין עד כה, לדברי ריינר רסלר.

עסקאות כאלה מתרחשות לדבריו כמעט רק בערי ענק באסיה. כך למשל הוא מציין שמקום חנייה שמור בבניין יוקרתי בשנחאי נמכר לאחרונה תמורת לא פחות מ-600 אלף יורו.

ירידות ניכרות נרשמו לפי מחקר השמאים גם בקטגורית ההסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה. בשנה האחרונה נרשמו בערך 13 אלף הסבות כאלו. מדובר בירידה של 24 אחוזים בהשוואה לשנת 2015 בפלח השוק של דירות קיימות, ובירידה של 31 אחוזים בפלח השוק של דירות שנבנו רק לאחרונה. עלויות הדיור בשכירות בבירת גרמניה עלו בערך ב-20 אחוזים בשנה האחרונה. התפתחות זו מבהירה היטב שעלינו להתערב פוליטית בשוק כדי שתושבי ברלין יוכלו למצוא גם בעתיד דיור בר השגה בעיר. את זאת אומר סבסטיאן שיל, מזכיר מדינת ברלין לענייני דיור, שמיצג את מפלגת השמאל Die Linke. תקנות הסבת הדירות, שמאפשרות בתנאים מסוימים הסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה, כבר משפיעות על המצב בשוק, לדבריו.

מקור: morgenpost

קרא עוד
Inspiration Group