בלוג ברלין

 
דצמבר
082019
 

מציאת מקום לאלפי מפתחי תוכנה בבירת גרמניה היא לא דבר פשוט

חברת הענק אמזון רוצה לעבור לאחד מגורדי השחקים הגדולים בברלין ולהכפיל את מספר המפתחים העובדים עבורה בעיר. המעבר מתוכנן ל 2024

חברת אמזון מרחיבה משמעותית את נוכחותה בבירת גרמניה. החברה תהיה הדייר העיקרי של מגדל משרדים חדש שהולך ומוקם כעת באזור בגשר ורשה ברובע ברלין-פרידריכסהיין, שבנייתו החלה בקיץ. בגובה של לא פחות מ- 140 מטר, גורד השחקים החדש  במתחם EAST SIDE GALLERY צפוי להיות אחד הבניינים הגבוהים ביותר בעיר. בניין זה יהיה מאפיין חזותי בולט במיוחד של רובע החדש שנוצר סביב מתחם מרצדס בנץ, שבו שוכנת גם חברת ZALANDO הגדולה, שעברה לבנייני משרדים אחדים במקום.

"בכוונתנו לשכור שטח של 55,000 מ"ר ב-EAST SIDE EDGE", כך אומר ג'ונתן וייס, ראש מרכז המחקר והפיתוח של חברת אמזון בברלין. הדבר יביא לכך שהחברה תתפוס 28 מתוך 35 הקומות במגדל. בעתיד יהיה במקום 3400 עובדים, וחברת אמזון מתכננת להגדיל משמעותית את מספר העובדים שלה בבירת גרמניה בברלין בשנים הקרובות. המגדל החדש אמור להכיל בעיקר את עובדי מרכז הפיתוח. נכון להיום, אמזון מעסיקה כמעט 1000 עובדים בתחום זה בבירת גרמניה. במהלך חמש השנים הבאות מספרם עשוי לעלות מאד, עד כדי פי שלושה.

המתכנתים שעובדים עבור החברה בברלין מפתחים אפליקציות לשירות הסיוע הקולית הממוחשב ALEXA, או לחטיבת המחשוב בענן של שירותי האינטרנט שאמזון מציעה לחברות אחרות. דוגמה נוספת לשירותים שהחברה מפתחת בברלין היא טכנולוגית תרגומים אוטומטיים משופרת, שמאפשרת לסוחרים לתרגם במדויק את תיאורי המוצר שלהם ל-32 שפות בלחיצת כפתור אחת פשוטה.

צוות נוסף של חברת אמזון עובד כעת עם חברת פולקסווגן על פיתוח "ענן תעשייתי", שבו ישולבו בעתיד כל הנתונים של כל המכונות והמכשירים מ-122 מפעלים של פולקסווגן בכל רחבי העולם. צוות זה עובד כיום במגדל ROCKET גורד השחקים של חברת הנדל"ן ​​GSW, שבו שכנו גם משרדי ROCKET INTERNET, בסמוך לצ'ק פוינט צ'רלי. בנוסף, אמזון מאיישת כעת חללי עבודה בשני מתחמי שיתוף פעולה בברלין.

אתרים נוספים שחברת שאמזון משתמשת בהם בבירת גרמניה
היות שבמקום מושבו בפועל של מרכז הפיתוח לשעבר, בניין Krausenhöfen מאחורי גורד השחקים של SPRINGER ברובע מיטה, יש מקום רק ל-500 איש, אמזון זקוקה למרחב נוסף עבור עובדיה. למעשה אמזון תכננה בשל כך  כבר בשנה שעברה לעבור למיקום שני ברובע מיטה: מדובר בבית הכלבו לשעבר Hertzog באזור Fischerinsel.

זהו מקום עם מורשת מיוחדת: חנות הכל-בו של הרצוג שנפתחה בשנת 1839 הייתה פעם החנות הגדולה בעיר, בנו של בעל הכל-בו היה בעל הרכב הראשון בברלין, והאב רודולף הרצוג עצמו הגה חידוש חסר תקדים בתחום  המסחר: שירותי הזמנת מוצרים בדואר במחירים קבועים מראש.

אך המורשת הזו עוררה קשיים: בין היתר, תקנות שימור המבנים של בירת גרמניה עיכבו את ההסבה והשיפוצים של הבניין הריק במשך זמן רב. "אנחנו זקוקים למרחב נוסף, ושמחים מאוד לעבור למשרדים החדשים בסוף החודש", כך אומר וייס, אשר יקבל על עצמו את ניהול משרד ברלין מידי ראלף הרבריך. הרבריך, שהוביל גם את מחלקת ה-Machine Learning (למידת מכונה) העולמית של אמזון, עובר לחברת זלנדו לאחר שנת שבתון.

ובינתיים, כ-400 ממפתחי התוכנה של אמזון יתארחו בבניין, באזור Petriplatz. המרחב כמעט שאינו מספיק אפילו לכל המתכנתים המועסקים כעת ולכן חברת אמזון תמשיך להחזיק בכל הנכסים המשרדיים שזמינים לה כעת. מבט על מודעות הדרושים הנוכחיות שחברת אמזון מפרסמת מראה כמה מהר החברה צומחת: יותר מ 100 מפתחי תוכנה, מהנדסי מערכות או מומחי למידת מכונה בימים אלו מבוקשים בברלין. בעת הקמת מרכז הפיתוח בשנת 2015 הועסקו בו רק 250 איש.

לכן, ייתכן גם שטוב כי אמזון תמשיך להפעיל כמה מהמיקומים הנוכחיים גם כשהמגדל הגדול יהיה מוכן. "ברור שהיינו רוצים שרוב המפתחים יעבדו תחת קורת גג אחת, אבל קשה לנו להעריך במדויק כמה משרות נצטרך", כך אומר וייס. עד שנת 2023 אמורה להסתיים בניית גורד השחקים, והמעבר של העובדים לשם צפוי כעת לשנת 2024.

מספרם של עובדי חברת אמזון באזור ברלין-ברנדנבורג בכללותו גדול אף יותר למעשה. בנוסף ל -1000 המפתחים, עוד 1,800 איש עובדים בחברת הבת של ספרי השמע Audible, בשירות לקוחות, ומעל לכל במרכזים הלוגיסטיים ב- Brieselang ו- Kiekebusch באזור Schönefeld.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הדוח העולמי השנתי של

דוח סקירת הנדל"ן הגלובלי (דוח GREO), מאת חברת ההשקעות בנכסים בשירות מלא IP גלובל, מצביע על כך שעל אף שלונדון מושכת משקיעי נדל"ן מהמזרח התיכון מזה זמן רב, הרי שערים אזוריות בבריטניה וערים במרכז אירופה מציעות כעת לתושבי איחוד האמירויות ברירת השקעה גלובלית מושכת. הדוח גם מדגיש שמשקיעים רבים מהאזור מחפשים לרכוש נכסים בארה"ב ובתאילנד.

דוח GREO הוא דוח שנתי שמפרסמת IP גלובל, המזהה הזדמנויות השקעה בנדל"ן בשווקים בינלאומיים שונים. הדוח סוקר את פוטנציאל הצמיחה של שוקי נדל"ן שונים בעולם, ומזהה ערים ש-IP גלובל מתכננת להשקיע בהן ולהמשיך לבחון ולחקור. דוח GREO מספק תובנות לגבי סיכויי ההצלחה, הביצועים והפוטנציאל העתידי של ערים ברחבי העולם, שעוזרות למשקיעי נדל"ן לבחור את היעדים להשקעות הנדל"ן העתידיות שלהם.

ריצ'רד ברדסטוק, מנהל וראש אגף המזה"ת ב-IP גלובל, מעיר, "במשך השנים ראינו שמבחינה היסטורית, משקיעים מהמזרח התיכון העדיפו קניית נכסים בלונדון. אולם, ב-2017, חזינו בשינוי מגמה, ורבים מהמשקיעים נוהרים לרכוש נכסים במחירים נוחים יותר בערים צפוניות כמו מנצ'סטר, ליברפול ולידס, המציעות תשואות גבוהות משכר דירה ומחירי דיור עולים. מבחינה בינלאומית, עקב השקת מרכזי טכנולוגיה וסטרטאפים, השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט וליסבון הפכו לאטרקטיביים במיוחד בשל גידול ההון שנוצר בהן כתוצאה מכך והביצועים הכלכליים הטובים."

"מחקר ה- YouGovשביצענו לאחרונה הצביע גם על כך שאמריקה היא עדיין בחירה פופולרית בקרב תושבי איחוד האמירויות. סיאטל היא העיר שאנו בוחנים, שכן תעשיית ההייטק הפורחת והכלכלה הצומחת שלה הופכות אותה ליעד אידאלי להשקעות. מצד שני, במבט מזרחה, בנגקוק על מיקומה האסטרטגי ותעשיית התיירות המשגשגת שלה היא יעד שאנו בוחנים את האפשרות להשקיע בו בשל הצמיחה הגבוהה בסקטור הנדל"ן המושך משקיעים מהאזור."

 

Source: Thomson Reuters Zawya

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

הממונה על הבינוי בסנאט

הכלכלה של ברלין צומחת וכך גם ביטחונם של יזמי נדל"ן שמוכנים לשקול פרויקטי השקעות נדל"ן בברלין הולכים וגדלים בעיר. הדבר נוגע גם לגורדי שחקים. רגולה לושר, הממונה על תחום הבינוי בסנאט, מקבלת הצעות רבות לפרוייקטים חדשים ועליה להחליט אם וכיצד לקדם את אישורם של פרוייקטים אלו ואת הוצאתם אל הפועל. ואולם, השאלה כמה גבוהים יכולים גורדי השחקים העתידיים בברלין להיות והיכן יש למקם אותם איננה שאלה פשוטה כלל. לושר מסבירה בראיון מדוע גורדי השחקים בעיר לא יכולים לצמוח לשמיים ללא מגבלות.

מה הטענות שלך למעשה נגד גורדי שחקים?
תשובה: כלום. כיצד הגעתם לדעה שיש לי משהו נגדם? קודמי בתפקיד התעקש על מגבלות גובה מסוימות, אך זה היה לפני עשר שנים. מעולם לא אמרתי משהו על מגבלות חמורות.

האם גם את סבורה שבניינים רבים היו נראים יפה יותר אילו נוספו להם קומה אחת או שתיים?
תשובה: השאלה כמה גבוה צריך בניין רב קומות להיות קשורה למרקם העירוני. יש מקומות בברלין שנבנו בקנה מידה גדול מאוד ויש להם נתוני ריכוזיות וצפיפות גבוהים. בניינים רבי קומות מייצרים תחבורה רבה בכבישים הסמוכים וגם תנועת אנשים. לפיכך יש לחשוב היטב מבעוד מועד ולתכנן את הקמת הבניינים האלו באזורים שיש לגביהם תכנון כולל אופטימלי. לפיכך אין זה מקרה שהבניינים הגבוהים ביותר בברלין מתוכננים ב-Alexanderplatz. גם באזור Breitscheidplatz אפשר לראות בניינים גבוהים מאוד, בערך בגובה של 120 מטר. כמו כן יש סביב לתחנה המרכזית של ברלין מקבץ בניינים גבוהים מאוד ושם אפשר להבחין בהרכב מגוון יחסית מבחינת גובהו של כל בניין, וכן מזרחית לתחנה.

אך האם הבניינים אינם נמוכים מדי?
תשובה: לא, בהקשר העירוני גובהם מתאים למדי לסביבה. כמובן שאפשר להתווכח ביחס לאדריכלות המסוימת של כל בניין.

האם מתוכנן גורד שחקים גם באזור גשר ורשאוור ליד מרכז הקניות שמוקם שם כעת?
תשובה: אכן, זה מתוכנן. קיימנו התייעצות בנוגע לכך בפורום הבינוי של העיר והתנהלו מגעים עם רשויות הרובע המקומי.

אילו בניינים מוגדרים כגבוהים לפי המושגים שלכם?
תשובה: בגובה של 60-80 מטר. בכל הקשור לבנייני מגורים, גובה של 60 מטר הוא הגובה ההתחלתי לבניין רב קומות. ככל שעולים בגובה, ההשקעה הנדרשת בתשתיות עולה, למשל תשתית מתאימה לכיבוי אש. הדבר גורם לכך שהדיור בבניינים רבי קומות כבר לא יהיה בר השגה. לעומת זאת, יש בניינים "רבי קומות באמת", שיש בהם 50 או אף 60 קומות, וגובהם עשוי להגיע ל- 200 מטר. בערים הגדולות של אירופה יש להעריך מחדש כל הזמן מהו הגובה המתאים לפני העיר.
בהשוואה לאירופה אפשר לציין את הבניינים הגבוהים בלונדון או במוסקבה, עד לגובה של 300 מטר.

כיצד נראית ברלין בהשוואה אליהן? האם אין צורך לעדכן את אמות המידה?
תשובה: מה שקובע הוא קנה המידה שהעיר כבר סיגלה לעצמה. ברלין היא עיר שטוחה למדי ואין בה כעת מקבצים של בניינים רבי קומות כמו בניו יורק או בחלקים של לונדון. בניינים גבוהים פחות מהערים האלו מתאימים לעיר יותר. בגבהים הבינוניים הללו עוד אפשר לחוש קשר כלשהו לקרקע. כלומר יש הבדל בין הימצאות בגובה 150 מטר מעל פני הקרקע, להימצאות בגובה 200 מטר מעל פני הקרקע. בגובה של 200 מטר אנו "מרחפים" מעל פני העיר. אין יותר קשר לעיר. וגם ההפך נכון: אם אתם עומדים בבניין שגובהו 120 או 150 מטר, תוכלו עדיין לראות חלונות בניינים אחרים ולקרוא שלטים. כלומר, יש לכם קשר לקרקע המציאות בעיר.

כלומר גובה של 150 מטר הוא די והותר עבור בירת גרמניה?
תשובה: התשובה תלויה במיקום המדוייק ברחבי העיר. תכנית Estrel לבניין בגובה 170 מטר, ברובע נויקלן, נראית מוצלחת ביותר, אולם יישומה קשור למרקם העירוני הסובב למשל שטחי התעשייה הישנים במקום. לדעתי, כאשר מדברים על בניינים רבי קומות, אין צידוק להתמקד רק בגובה הבניין, אלא לדון גם בפרטים סביבתיים חשובים נוספים.

אם כך, מה הופך בניין רב קומות לגורד שחקים מוצלח לדעתך?
תשובה: בניין רב קומות צריך להעניק משהו גם לסביבתו. למשל, יש להקצות שטח רחב לקומת הקרקע. הבניין צריך להיות נגיש ועליו להציע ערך מוסף כלשהו למרחב העירוני העוטף אותו. זה חל גם על בנייני מגורים רבי קומות. גם לקומות העליונות בבניין חשיבות רבה. יש לדאוג שיהיו נגישות לציבור הרחב, והדבר אפשרי אם מקצים שם מרחב למסעדה או לבית קפה ומאפשרים למבקרים ליהנות מנקודות תצפית על חלקי העיר.

האם מדובר בקריטריון שבכוונתך לממש בתכניות העתידיות שלכם?
תשובה: להערכתי כן. הקריטריון השלישי שחשוב לי במיוחד בכל הנוגע לבניינים רבי קומות הוא האיכות האדריכלית. גורד שחקים הוא בניין מיוחד שמקרין אופי מיוחד. בדרך כלל מדובר ב"כוכב" שבולט על רקע סביבתו, לכן אני מצפה מיזמי פרויקט כזה לבניית בניין רב קומות – להקדיש תשומת לב רבה במיוחד לקדמת הבניין. החזית צריכה להיות עמידה יותר בפני פגעי הטבע ומזג האוויר, ולו מפני שבניין כזה חשוף להם יותר מבניינים אחרים. אך בנוסף לכך, יש לדאוג שגם צורתו של הבניין תהיה מאיכות תכנונית גבוהה, וזאת מפני שלבניין רב קומות יש השפעה שמגיעה רחוק בעיר.

האם תוכלי לתת לנו דוגמה לכך?
תשובה: פרויקט Upper West הוא בניין רב קומות יפה במיוחד. לפני עשר שנים הוא תוכנן כבניין עם חזית זכוכית בלבד. אך בגלל ההקפדה הגוברת על תקנות בנייה שיתאימו לחסכון באנרגיה ובהוצאות חימום, היה צורך לשנות את התכניות. לפיכך פיתחנו את הרעיון לשלב את חלקי חזית הבניין זה בזה, כך שהמתבונן יתפוס מיד את מעגליותו של הבניין למרות השימוש בפלדה ובזכוכית. אני חושבת שהתוצאה מוצלחת במיוחד.

אך יש לחץ על היזמים להתקדם מהר בפרויקטים ולייצר את הבניינים בהקדם. האם אין זה קשה לקדם שיקולים אסתטיים בתנאים כאלו?
תשובה: זהו תפקידי בסנאט. מועצת הבינוי מחויבת מתוקף תפקידה להתייחס גם לאופן שבו בניינים חדשים משנים את פני העיר.

האם את חשה לחץ לקבל החלטות מהר יותר מפני שאנשים רוצים להרוויח כסף בהקדם עבור השקעתם הנכבדת בפרויקט בינוי?
תשובה: כן, בהחלט. יש צורך לשכנע אותם שגם להם חלק בעניין ושיש לדאוג לאסתטיות לאורך זמן של הבניין. אם כעבור שלוש שנים, הבניין כבר ייראה זול או צעקני, התושבים כבר לא יהיו מעוניינים בו, הנכס יאבד רבות מערכו וכבר לא יהווה תרומה לעיר בכללותה ואז יהיה צורך להרוס את הבניין ולבנות פרויקט אחר במקומו וזה בוודאי לא תורם לחסכון ולפיתוח בר קיימא של העיר.

עד כמה צפוי מתחם אלכסנדרפלאץ להשתנות לפי תכניותיכם? האם תחליפו את תכנית האב משנות ה-90 בתכנית חדשה?
תשובה: היסודות השתנו במתחם זה. בשנות ה- 90 הניחו המתכננים שהבניין ייהרס ושבמקומו ייבנה פרויקט Kollhof Stadtkrone וכעת התברר שבניינים רבים במתחם צפויים להישאר במקומם. לפיכך עלינו להתאים את תכנית הפיתוח למציאות הזו ואת זאת ניתן להסדיר רק בהסכמה עם בעלי הנכסים הקיימים שם. בינתיים כמה מהבניינים גם קיבלו סטטוס של בניינים מיוחדים לשימור. גם בניינים רבי קומות עשויים לקבל סטטוס כזה – מדובר בבניינים יפים וזו מגמה בברלין. מדובר גם בקומפלקס הבניינים ברחוב לייפציגר עם החלונות הגבוהים. בניינים כאלו מציעים איכות מחייה או עבודה מצויינת ליושביהם. אפשר לציין גם את פרויקט Hansaviertel או גורד השחקים GSW ובניין Telefunken בכיכר ארנס רויטר.

הבה נחזור לדון באלכסנדרפלאץ.
תשובה: החזון של אדריכלי חברת Kollhof כבר אינו בר מימוש, מפני שמתחם Park Inn יישאר במקומו. לפיכך המליצו המומחים שלנו על התווית תכנית פיתוח חדשה. כעת אנו בודקים כיצד בניינים רבי קומות יכולים להשתלב בתכנית הפיתוח הזו.

מדוע הבניינים המתוכננים אמורים להיות מחוברים זה לזה ובגבהים דומים?
תשובה: לפי ממצאינו, מוטב שהבניינים ישתלבו באופן זה. זהו המקום היחיד בברלין שבו אפשר לבנות רובע של בניינים רבי קומות וכך יתאפשר לבניינים לנהל דיאלוג האחד עם השני.

אך האם לא מתאים לבירת גרמניה קו רקיע עם בניינים גבוהים רבים יותר, כפי שאנו רואים בערים לונדון או שיקאגו?
תשובה: באלכסנדרפלאץ, הבניינים רבי הקומות יהיו קרובים זה לזה לפחות כמו ברחוב לייפציגר, שבו הם יוצרים אנסמבל אחד משולב. דמיינו לעצמכם שלושה בניינים בגבהים שונים, זה בוודאי ייראה לכם צורם. לפיכך חשוב שהבניינים יהיו פחות או יותר באותו הגובה.

אך ברחוב לייפציגר הבניינים סדורים באופן מיוחד, כמו פנינים בשרשרת.
תשובה: כך מתוכנן גם באלכסנדרפלאץ. הבניינים אמורים להשתרע לאורך הרחוב ולתפוס חלק נכבד מהמרחב שקיים שם כעת. רק חלק קטן מהמרחב הזה יישאר – בניין הוצאת הספרים של ברלין הוכרז כבניין לשימור והוא לא ייהרס, אך רוב המרחב פנוי לבנייה מחדש במתחם זה. כמו כן, יש צורך לשלב בצורה נאה את בניין Park Inn. אנו בודקים כעת אם גובה של כ-130 מטרים לבניינים המתוכננים יתאים לסביבה זו ויאפשר שילוב הולם של הבניינים הקיימים והבניינים החדשים שייבנו שם.

מדוע אינכם מקנים ליזמי הפרויקטים מרחב פעולה נרחב יותר?
תשובה: באופן טבעי אפשר לבנות ללא פיקוח – "צמחית פרא", אך לגבי אלכסנדרפלאץ יש לנו תכנית מגובשת. הרעיון הוא שיהיו שם שתי שכבות; האחת – שכבת הבנייה המזרח גרמנית – בנייה מודרנית מהתקופה שלאחר מלחה"ע ה- 2. השנייה – דור חדש של בנייה לגובה בנוסח המאה ה- 21.

האם הבניינים רבי הקומות המתוכננים רחוק יותר משם, כגון פרויקט הבנייה Alexa, עשויים לקבל אישור לגובה רב יותר?
תשובה: באופן כללי אינני מתנגדת לבנייה לגובה של עד 150 מטר סביב אלכנסדרפלאץ, אך יחד עם זאת, אני סבורה שעלינו לשקול מה פירוש הדבר למרקם העירוני שייווצר שם. הבניינים החדשים צריכים להשתלב היטב בבנייה שכבר קיימת שם ואסור שייראו כמו נטע זר בסביבתם.

את זה אנו יודעים כבר שנתיים, מאז שהבניינים מתקופת מזרח גרמניה הוכרזו כבניינים למוגנים לשימור. מדוע התכנית החדשה מתעכבת זמן רב כל כך?
תשובה: מפני שבמשך זמן רב לא הייתה פתיחות פוליטית נדרשת לבחון את סוגיית הבנייה לגובה. עלי לקבל מנדט פוליטי כדי לבצע זאת. כעת המנדט הזה ניתן.

אך האם אינכם נופלים כעת לאותה מלכודת, שבה תכנית חדשה תציב יעדים שאף אחד לא יוכל לקבל ואף אחד לא יהיה מעוניין להשקיע בה וכך הכל יישאר כפי שהוא בשטח?
תשובה: הקושי העיקרי במשך שנים רבות היה שדמי השכירות היו נמוכים מדי. כעת המצב השתנה ופרוייקטים מהסוג הזה כבר משתלמים ליזמים, בעיר ברלין בכללותה ובפרט במתחם המדובר.

האם תוכלי לתת לנו תחזית מתי נתחיל לראות במו עינינו שינויים באלכסנדרפלאץ?
תשובה: אני מקווה שבקרוב מאד. מגרש D3 בין Park Inn למגדל Hines המתוכנן כבר אושר לבנייה על פי תכנית. אנו כבר מכינים בשיתוף עם היזם את המכרז שאליו יוכלו אדריכלים לגשת.

גם בנוגע למתחם גן החיות יש ביקוש. במקום שבו היה פעם גלגל ענק מתוכנן להיבנות בניין בן 30 קומות. ואת הבניין הגבוה הישן ברחוב Hardenberg היזמים היו שמחים להרוס כדי לבנות במקומו בניין חדש. האם את צופה שיוגשו התנגדויות רבות לתכניות הללו?
תשובה: מרכז City West (במערב ברלין) הוא Breitscheidplatz ולפיכך, שם צריך להקים את הבניינים הגבוהים ביותר. כמו כן, יש להתחשב בהיררכיה של גבהי הבניינים. אמנם אפשר להקים בניין רב קומות במתחם הגלגל הענק, אך תחילה יש לסווג אותו מבחינת גובהו, ביחס לבניינים אחרים שמתוכננים באזור. גורד השחקים במתחם גן החיות הוא חלק ממתחם Zoo Palace ו-Bikini House וסביר שיקבל סטטוס של בניין לשימור.

נניח שברצוננו להקים בניין רב קומות ואנו עובדים על תכנית כזו. מה צריכה התכנית הזו לכלול?
תשובה: אם איננו עוסקים במיקום מסוים, אתייחס רק לאמות המידה הכלליות. יש לבדוק אם הבניין מתאים לסביבתו. גם אם נכון הדבר, אין פירוש הדבר שתכנית בינוי תאושר בהכרח. מדיניות כזו תגביר את הספקולציה סביב קרקעות בברלין ואיננו מעוניינים לתרום למגמה שלילית זו. במקרה כזה נפתח תחילה מודל כללי לפרויקט ונבחן אותו עם המומחים. לאחר מכן הפרויקט יועבר לדיון פוליטי ברשויות, כבר בשנה הבאה – 2019. אין מניעה בפרק הזמן הזה, להמשיך ולקדם היבטים רבים של הפרויקט.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

Die Treptowers sind ein Gebäudekomplex mit einem markanten Hochhaus im Ortsteil Alt-Treptow von Berlin. Sie wurden 1998 fertiggestellt und stehen direkt an der Spree.

80, 100, 200 או אף 300 מטר – מהו קנה המידה ההולם לבניינים רבי קומות בברלין, והאם העיר זקוקה למגבלות על גובה הבנייה?

הבניין הגבוה ביותר בלונדון מתנשא לגובה של 306 מטר. הבניין הגבוה ביותר במוסקבה – מגדל הפדרציה, מתנשא לגובה 374 מטר ובבירה הפיננסית של גרמניה, העיר פרנקפורט – מגדל Commerzbank מתנשא לגובה 260 מטר. ומה קורה בבירת גרמניה? הבניינים הגבוהים ביותר בברלין הם מלון Park Inn ובניין המשרדים Treptowers. צמיחתה העתידית לגובה של ברלין היא נושא פוליטי חם ושנוי במחלוקת, שהדיונים בו מתקיימים במרץ כבר עשורים – וזאת מפני שיותר ויותר יזמים מגישים תכניות לבניית בניינים רבי קומות. רגולה לושר, הממונה בסנאט על ענייני בינוי ופיתוח, עוסקת כעת בתכנית מתאר כללית שתקבע באילו חלקים של העיר ובאיזה אופן תותר בנייתם של בניינים רבי קומות.

בראיון לעיתון ברלינר מורגנפוסט, לושר מסבירה אילו אמות מידה אמורות לחול בתכנית וכן "אילו גבהים יכולים להתאים לברלין". גבהים בין 120 מטר ל- 150 מטר יתאימו במידה הרבה ביותר לעיר, לדעת מתכננת הערים השווייצרית, שמכהנת בתפקידה מאז שנת 2007. היא מציינת גבהים של 100 או 120 מטר, אך אינה שוללת את האפשרות שתאושר גם בנייתם של רבי קומות בגובה 180 עד 200 מטר. אדריכל ברלינאי נודע, קריסטוף לנגהוף, מבקר את השיקולים הללו והוא סבור שמדובר בקביעות שרירותיות שלא התקבלו בהליך תכנון הגיוני ומקיף. לנגהוף יכול לרשום לזכותו את פרויקט Upper West בברלין שמתנשא לגובה 120 מטר ותופס את המקום השלישי בטבלת הבניינים הגבוהים בברלין יחד עם בניין Zoofenster. הוא מגדיר את עצמו כחובב של בניינים גבוהים. הוא תכנן מגדל בגובה 209 מטר שאמור לקום בכיכר הרדנפלאץ, אך הפרויקט טרם קיבל אישור מן הרשויות. לטענתו שוררת ברשויות אווירה של "עוינות לבניינים רבי קומות".

ארכיטקטים סבורים שבעיר יש עדיין מתחמים רבים מתאימים לבנייה לגובה. גם האדריכל אייקה בקר, מבקר את התנהלות הרשויות בסוגיה: "הייתי כעת בדובאי, ושם עומדים אנשים בתור ארוך כדי לבקר במגדל שגובהו 820 מטר", בהינתן גבהים כאלו, הממדים הנדונים בברלין הם "זהירים וצנועים ביותר" לדבריו. הוא איננו מבין מדוע מגבלת גובה של 150 מטר אמורה להתאים לברלין ולמעשה הוא אינו מבין מדוע יש לקבוע מראש מגבלת גובה. גם בקר הגיש תכניות לבניית פרויקט רב קומות בברלין, אך התכניות טרם אושרו על ידי הרשויות. לפי התכנית אמור לקום מגדל בגובה 120 מטר מזרחית לתחנת המרכזית בחלק המזרחי של העיר ברחוב אנדריאס. הנימוק שנמסר לכך, שלא יינתן לפי שעה אישור לפרויקט הוא שכיוון הבנייה לגובה במתחם זה הוא הפוך – בכיוון היכל מרצדס בנץ ושבחלקים אחרים באזור לא תותר בנייה לגובה. גם אדריכלים צעירים בתחילת דרכם מלינים על המגבלות שתכנית המתאר הנוכחית של ברלין מטילה עליהם ואף טוענים שהתכנית שמרנית מדי. קבוצת אדריכלים בברלין ביקשה מסטודנטים לאדריכלות לעסוק בשאלה; כיצד ברלין אמורה להיראות בשנת 2050. העבודות שהסטודנטים הגישו מראות שנותר פוטנציאל רב לבניית בניינים רבי קומות של דירות בברלין, למשל באזור קרל מרקס וגם בווסטהאפן. ברלין צריכה תכנית כוללת על בסיס חזון לפיתוח העיר. האדריכל יאן קלייהוס, מסכים עם קביעה זו. הוא הגיש תכנית לבניית קמפוס של האוניברסיטה הטכנית של ברלין במתחם גן החיות, ובה כלולים בניינים גבוהים רבים. היות שבינתיים הוחלט לפרסם מכרז להצעות בנוגע לשני מבנים ציבוריים באזור, כבר נקבעו עובדות בשטח מבלי שאף אחד חשב באופן כולל על פני האזור כולו, כך הוא מסביר.

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

מומחי נדלן צופים גידול משמעותי בשכירת משרדים בגרמניה

ענף הדיור המשרדי בגרמניה מציע את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור משקיעים הודות לצפי לגידול משמעותי במחירי השכירות, כך על פי המומחים של Property EU ושל Germany Outlook 2018.

"משרדים יהפכו להיות אפילו יותר מבוקשים ממה שהם כעת", כך טוען מתיאס ליובה, מנכ"ל Colliers International. "זה הפריט החשוב ביותר בתחזית של 2018, לדעתי. זה יקרה בגלל ביקוש גבוה ומחסור בדירות ריקות. אם יש לך גמישות בתור בעל בית, או אם הדיירים שלך עוברים דירה או חותמים חוזה חדש, תוכל להשיג לפחות 20% יותר עבור אותו מטראז'." האירוע של Germany Outlook 2018, התקיים בפרנקפורט ב-28 בנובמבר השנה.

שנות שיא

2017 תיזכר כשנה שוברת שיאים עבור שוק הדיור המשרדי בגרמניה, הודות לגידול הולך ומתמשך בשיעורי תעסוקה ומחסור קבוע בדירות ריקות בכל הערים המרכזיות, שמצטרף לדפוס שנמשך מאז 2008. ניתן לשער בבטחה שדפוס זה ימשך בשנת 2018.

"הכלכלה הגרמנית ממשיכה לצמוח ולייצר משרות והמשמעות של עובדה זו היא דרישות למשרדים", כך מסרה כריסטיאן זילי, שותפה בכירה בחברת Waterway Investments. "אין ספק שסקטור הדיור המשרדי הוא הסקטור המבוקש ביותר".

כלכלה חזקה מייצרת אופטימיות בשוק. "האופטימיות נמצאת ברמה הגבוהה ביותר שהיא הייתה מאז שנת 2008, ואין סימן שהמסיבה עומדת להיגמר" אמר אקסל דרוונסקי, ראש תחום המחקר בחברת Commerz Real. "לא מדובר כאן על בועה. מנקודת המבט שלנו, אין כאן פרומיל של סיכון".

הון

בחמש השנים הבאות, ברלין עומדת להיות העיר שצומחת במהירות הגדולה ביותר, כך על פי דרוונסקי. הכוח המניע מאחורי הגידול הזה יהיה הגידול בשיעורי התעסוקה שיהיה מעל לממוצע הלאומי הגרמני (2.4%+ לעומת 1.4%+), כאשר רוב המשרות שייווצרו יהיו בסקטור ההייטק. "שיעור הדירות הריקות בברלין ירד מ-12% ל-3% ובשנת 2018, אנחנו מצפים שהגידול בשכירויות יגיע ל-4%. כלומר, השקעות נדל"ן בברלין הם כמעט הימור בטוח כרגע" הוא הוסיף. "בפרנקפורט, שכירויות גדלות, אבל לא טסות לשמיים, מה שכנראה מעיד שהסקטור הבנקאי לא מוכן לשלם יותר ממה שהנכס שווה באמת". "שיעור הדירות הריקות בפרנקפורט צנח מ-40% ל-20%, והמשמעות היא שהמצב מצוין". תחזית השכירויות של Commerz Real היא, שהשכירויות יעלו ב-2% בפרנקפורט בשנת 2018 ובשנת 2019. "למרות כל ההיסטריה התקשורתית סביב 'אפקט הברקזיט' וההכרזות של בנקאים בינלאומיים שהם עומדים לשכור משרדים בעיר, הייתי משקיע במשרדים בפרנקפורט, כיוון שאני מאמין שהם משוערכים בהערכת חסר." אמר לויבה.

במינכן, שיעור הדירות הריקות הוא 3%. "זה שיעור נמוך כל כך"  אמר דרוונסקי, "שחברות כמו BMW מתחילות לעשות רילוקיישן אל מחוץ לעיר. הביקוש כל כך גבוה שאנחנו חוזים שהשכירויות יגדלו דרמטית בשנת 2018, כאשר שיעור הדירות הריקות יישאר נמוך".

משקיעים מעדיפים להתמקד בערים הגדולות "בגלל שיש יותר דגים באגמים האלו" אמר כריס פריץ, מנהל ההשקעות ב-Orion Capital Managers. "מחוץ לשבע הערים הגדולות אין מבחר גדול של דיירים. שוק שכירויות המשרדים הוא שוק של משקיעים, הביקוש גבוה מאוד ולכן אנחנו שמחים לקחת על עצמנו את הסיכון".

מקור: PropertyEU

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

כמעט באף עיר אחרת לא עולים המחירים כפי שהם עולים בבירת גרמניה. המגמה הזו צפויה להימשך גם בעתיד, אך נראה שתיחלש מעט, כפי שמעיד מחקר שפורסם לאחרונה.

בחמש השנים האחרונות עלו המחירים בברלין בערך ב-10% לשנה וכעת הגיעו למחיר ממוצע של 3,036 יורו למ"ר, כפי שנרשם בשנת 2016. המגמה הזו תימשך בשנים הקרובות, אך קצב העלייה צפוי להתייצב על בערך 5 5% בשנה. כמו כן, צפויה עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות ברבעים המרכזיים ביותר של ברלין וגם במחירי דירות מחודשות לאחר שעברו שיפוץ מקיף.

כל זאת ואף נתונים נוספים, עולים מדו"ח נדל"ן ברלין שחברת יעוץ הנדל"ן ציגרט פרסמה לאחרונה.

הביקוש מתאים עצמו להיצע 

המחיר הממוצע הגבוה ביותר למטר רבוע בבירת גרמניה נרשם כעת ברובע מיטה – 4,693 יורו למ"ר, ואחריו ברשימה: קרויצברג עם 3,957 יורו למ"ר וטירגארטן עם 3,948 יורו למ"ר. העליות התלולות ביותר במחירי נדל"ן נרשמו בחמש השנים האחרונות בחלקים שוליים יחסית של העיר שהפוטנציאל שלהם התגלה מאוחר יחסית, ובהם טירגארטן – עם עלייה של יותר מ- 131%  ו-TREPTOW עם עלייה של יותר מ- 128%.

היות שכבר כעת, 1% מכלל הדירות בברלין עולה יותר מ- 7,500 יורו למ"ר, הביקוש מתאים עצמו למצב השוק. בפעם הראשונה נרשם השנה ביקוש גבוה מהיצע לדירות בפלח השוק של 5,000 יורו ומעלה למטר רבוע.

גורם נוסף שתורם למגמה זו הוא האינטרס הגובר של משקיעים מחו"ל בברלין. כעת, כל רוכש רביעי של נכס בברלין הוא תושב חוץ, לדברי סוון הנקס, מנכ"ל ציגרט. גם התנופה הכלכלית ברחבי ברלין מסייעת רבות להתפתחות זו, היות שמספר התושבים שנהנים מהכנסה גבוהה זינק בלא פחות מ-70% בעשר השנים האחרונות.

פרופסור מיכאל פויגטלאנדר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IQ שמקום מושבו בקלן, מציין בדו"ח, שגידול מספר התושבים והפיתוח הכלכלי יהפכו גם בעתיד נכסי דיור ונכסים עסקיים למושכים עבור הציבור. היות שכך, לא נראה שתתפתח בקרוב בועת מחירים ונראה שהמחירים מייצגים נאמנה את המציאות בשטח. גידול מספר התושבים בבירת גרמניה עומד על כ-1.7 אחוז בשנה ומספר התושבים כעת הוא 3.67 מיליון. קצב הגידול השנתי עלה בשנים האחרונות. גם אזורים בסביבת העיר הופכים מבוקשים יותר ויותר. עד שנת 2030 צפוי המטרופולין של ברלין וברנדנבורג לרשום גידול אוכלוסייה של כ- 7%.

עבור ברלין עצמה (השטח העירוני הפנימי), הרשויות המקומיות העוסקות בענייני פיתוח עירוני, חוזות גידול של כ- 6%, ומגמה זו פירושה שעד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות נוספות. בהשוואה לנתוני הבנייה הנוכחיים, בערך 10,600 דירות חדשות מדי שנה, קל להסיק מיד שקצב הבנייה אינו עומד בקצב הגידול במספר התושבים.

מצב שוק הדיור קשה יותר ויותר בגלל העדר שטחים פנויים

אחת מחברות הייעוץ בתחום הנדל"ן ערכה לאחרונה סקר בקרב 100 יזמי הנדל"ן הפרטי המובילים בברלין. 88% מהנשאלים מאשרים בתשובתם שהזמנים הנדרשים להגשת תכניות בנייה ואישורן הולכים ומתארכים.

יתרה מכך, 65% מהנשאלים ציינו שמצבם בשוק קשה יותר מבעבר, היות וקשה למצוא שטחים פנויים שמתאימים לבנייה. 87% מהנשאלים הכירו בכך שהיצע המגרשים לבנייה אינו מספיק. מגמות אלו ואחרות גורמות לכך שכיום דירות קטנות במיוחד, שנקראות גם "מיקרו דירות" – הופכות מבוקשות יותר ויותר לרוכשים ולפיכך גם ליזמים בבואם לתכנן את הפרויקטים שלהם. דירות כאלו עשויות להחליף מגורים בשכירות בקרב תושבי ברלין, או לאפשר להם למכור דירה גדולה ולעבור לדירה קטנה יותר וזולה יחסית, אך מודרנית. המומחים מציינים גם שיש פוטנציאל נרחב לציפוף הבינוי בחלקים של מרכז ברלין ולהקמת דירות חדשות בהם, עד 10,000 דירות ליתר דיוק.

למרות התנגדות פה ושם, ברלין ממשיכה לצמוח בכל הממדים האפשריים, פנימה, החוצה וגם למעלה, לדברי המומחה הנקס. הוא מוסיף, כי הביקוש הדינמי בכל פלחי השוק הוא אות חזק לכך שכדאי למשקיעים פרטיים להמשיך להתעניין בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

מקור: cashonline

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

 

שוק הנדל"ן בברלין רשם בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נפח עסקאות של למעלה מ-6 מיליארד יורו, ובכך עבר למעשה את התחזית בתחילת השנה. ברלין הפכה ליעד ההשקעות המוביל מבין 7 יעדים מרכזיים ברחבי גרמניה.

בשוק השקעות הנדל"ן בברלין נרשמו עסקאות בנפח כולל של למעלה מ-6 מיליארד יורו בפרק הזמן המדובר

וזאת לפי ניתוח של מומחי חברת COLLIERS INTERNATIONAL המכובדת. בין הדוגמאות אפשר לציין את מרכז SONY CENTER שהחליף ידיים תמורת למעלה ממיליארד יורו.

ברלין מובילה בבירור על פני מינכן 

המומחה אולף בוהלמן, ראש תחום שוקי הון בברלין בחברת COLLIERS INTERNATIONAL, מציין שנפח כזה של עסקאות עולה בהרבה על נפח העסקאות שנרשם במינכן בפרק הזמן המדובר – 3.8 מליארד יורו בלבד. הוא מוסיף, כי ברלין נמצאת בראש רשימת היעדים המובילים להשקעה בקרב כל סוגי המשקיעים – גרמנים וזרים גם יחד.

מעורבות בינלאומית גבוהה בהשקעה בברלין  

משקיעים זרים אחראים ליותר מ-70% מכלל נפח העסקאות בבירת גרמניה. לדברי המומחים, הם נהנים ממצב נוח של השוק ומרוויחים רבות מהשקעותיהם. שיעור התשואה הראשונית עבור נדל"ן משרדי מבוקש במיוחד בברלין ירד לאחרונה בכ-3%. בין הסיבות לכך אפשר למנות את הדינמיקה החזקה סביב עלייה בדמי השכירות בעיר, מה שמוביל לביקוש נמוך יותר לנכסים בשכירות, אך מבסס תחזיות לרווח עתידי גבוה יחסית למשקיעים בעלי הנדל"ן.

שטחי משרדים מהווים את רוב העסקאות

בפלח זה של השוק נרשמו בפרק הזמן המדובר עסקאות בנפח של כ-70% מכלל העסקאות. במיוחד יש לציין עסקאות בשטחי מסחר קמעונאי ומלונות, שהסתכמו ב-700 מיליון יורו, כלומר כ-12% מכלל נפח העסקאות.

תחזית לנפח שנתי כולל של 7.5 מיליארד יורו לשנת 2017  

התחזית לרבע האחרון של השנה חיובית אף היא. המומחה רוברט כריסטיאן גירט מחברת COLLIERS INTERNATIONAL בסניף ברלין מניח שנפח עסקאות של 7.5 מיליארד יורו יירשם בסוף חודש דצמבר 2017, ושגם הרבע האחרון של השנה יהיה רבע עם פעילות בלתי מבוטלת.

מקור: immocompact

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

אזורים יוקרתיים בערים המבורג ומינכן נתקלים כעת בתחרות מצד פרויקטים בבירת גרמניה – ברלין.

מחירי השיא של דירות יוקרה בערים הגדולות ברחבי גרמניה עלו בקצב ניכר במחצית הראשונה של שנת 2017, וזאת לדברי דוח של חברת תיווך הנדל"ן הידועה ENGEL & VOLKERS. מדובר במחקר שבחן מגמות שוק בשבע ערים: ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן ושטוטגרט. לחברת תיווך הנדל"ן הזו עסקים רבים ברחבי גרמניה והמידע שהיא מוסרת נחשב אמין.

בכל הנוגע לבתים צמודי קרקע, חד משפחתיים או דו משפחתיים, העיר מינכן, העיר הגדולה במדינת בוואריה, רשמה מחירי שיא והנכס היקר ביותר באזור נמכר לבעליו תמורת לא פחות מ-17 מיליון יורו.

המחיר הגבוה ביותר למטר רבוע של דירה נרשם בעיר הצפונית המבורג: יותר מ-28 אלף יורו למ"ר בפרויקט HAFENCITY היוקרתי בקרבת קו המים. כבסיס למחקר המדובר שימשו נתונים שמסרו ועדות מומחים מוניציפליות. בפילוח פרטני יותר של נתוני המחקר, עולה שבתוך הערים וביניהן, ייתכנו הבדלים גדולים בהתאם למיקום הספציפי בתוך העיר. כך אומר קאי אנדרס, מהנהלת חברת ENGEL & VOLKERS. למשל, המגמות בפלח השוק היוקרתי ביותר, שכולל את חמשת האחוזים העליונים של עסקאות הנדל"ן (לפי מחירן), שונות מהמגמות בפלחים אחרים של השוק.

מחסור גם בדירות יוקרה  

הדירות היקרות ביותר בגרמניה נקנות ונמכרות לפי כללי שוק שונים ונפרדים משאר חלקי השוק במדינה. לפיכך, ייתכנו בהן שינויים חדים משנה לשנה.

נפח העסקאות לדירות יוקרה בהמבורג היה גבוה יותר במחצית הראשונה של שנת 2017, מאשר במחצית הראשונה של שנת 2016, מפני שהפרויקט הנחשב HAFENCITY משך קונים רבים. מדובר בעיקר בקונים מרחבי המדינה שפועלים בשוק הנדל"ן היוקרתי, לדברי המומחים של ENGEL & VOLKERS. הם מציינים, יחד עם זאת, שיש מגמה גוברת בקרב משקיעים בינלאומיים לרכוש נדל"ן יוקרתי בערים הגדולות של גרמניה. הללו מתעניינים במיוחד בהשקעות נדל"ן בברלין, עיר הבירה.

דוגמה עכשווית למגמה הזו היא פרויקט באזור HASELHORST בברלין. על פני כמעט 12 אלף מ"ר, בקרבת אזור שפנדאו, נבנות 184 דירות על שטח שבין 58 ל-260 מ"ר. הפרויקט מצוי כעת בהליכי תכנון מתקדמים, והעבודות בשטח יחלו בתחילת שנת 2018. הפרויקט מנוהל על ידי חברת הקבלנים 6B47 REAL ESTATE INVESTORS וכעת השיווק מתנהל באופן צנוע יחסית, כפי שקורה לא פעם בכל הנוגע לדירות יוקרה, שאינן דורשות פרסום בראש חוצות. חברה שמקום מושבה במינכן תהיה אחראית למכירת הדירות לאחר סיום העבודות. מדובר בסך הכל בפרויקט בן 5 בניינים ליד אזור היסטורי מיועד לשימור, והפרויקט תוכנן על ידי חברת אדריכלים יוקרתית ששמה MSM ARCHITECTS

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
 
אוקטובר
252017
 

התפתחות חיובית

בברלין, כמו בעבר, נבנות מעט מדי דירות חדשות ובמקביל לכך המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר משנים עברו. תושבים ותיקים בברלין עוברים יותר ויותר לאזורים מסביב לעיר ותושבים חדשים מתיישבים בלב לבה.

מגמת העיור נמשכת, אך בגרמניה לא נבנות מספיק דירות ברחבי הערים הגדולות. הדבר נכון בעיקר לגבי בירת גרמניה, ברלין. על פי ממצאי דו"ח חדש, עד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות וזאת לפי שקלול נתוני גידול האוכלוסייה הנוכחיים והמגמות הנוכחיות בברלין. הדבר מסתכם בדרישה לבניית 10,750 דירות חדשות מדי שנה. אולם, לשם השוואה, בשנת 2016 נבנו בעיר רק 8,000 דירות חדשות. קצב כזה אינו עונה על הצרכים.

הדו"ח מציין שיש לזרז את קצב העבודה בברלין כדי לענות על הביקוש הגבוה. למצב כזה יש השלכות בשטח. למשל, המחיר הממוצע של דירות בברלין הולך ועולה מאז שנת 2012. ובינתיים, המחירים החלו לעלות בקצב ניכר גם סביב לעיר ברלין, (ליתר דיוק מחוץ לתחומי מסילת הרכבת העירונית). דירת מגורים בברלין יקרה כעת בממוצע ב- 10% יותר ממחירה בשנת 2015. ואולם, המחיר למטר רבוע מתייקר בקצב מתון יחסית. אם מאז שנת 2010 העלייה במחיר זה הייתה בשיעור של כ-10%, המומחים צופים עלייה של 5% בלבד השנה.

תושבים ותיקים רבים בברלין, בעיקר אלו שהתגוררו בה בשכירות, כבר חוו על בשרם את המגמות הללו בעיר ונאלצו לעבור ממרכזה לאזורים שוליים יותר בה או אף למרחב הכפרי  אשר סביבה. בניגוד לכך, תושבים חדשים בברלין נוטים לחפש דיור בעיקר במרכז העיר, בהנחה שהפרוטה מצויה בכיסם. לא פחות מ-83% מרוכשי הדירות החדשים בברלין בשנת 2016 מצאו לעצמם נכס באזור מרכזי של העיר – ובכל זאת, ברלין הייתה ונותרה בסך הכל עיר של שוכרי דירות. רק 15% מהדירות בעיר הן דירות בבעלות הדיירים המתגוררים בהן.

מיכאל פויגטלאנדר, מומחה נדל"ן בכיר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IW, אשר מקום מושבו בעיר קלן, מעריך שהצורך בדיור נוסף בברלין הנו צורך אקוטי. הוא מציין שעד שנת 2035 יש לבנות בעיר יותר מ-30,000 דירות נוספות ודבריו מצוטטים בדו"ח שהתפרסם לאחרונה. לא רק האוכלוסייה צומחת, אלא גם הכלכלה. אף שהחברות הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה עדיין לא עברו, לפחות בחלקן, לעיר, אך בעיר נרשמת צמיחה ניכרת בתחום טכנולוגית המידע והדבר מניב מקומות עבודה חדשים רבים, המציעים משרות בשכר נאה. מצב זה מושך לברלין מומחים מקצועיים מחוץ לגרמניה. כוח הקנייה של תושבי ברלין עלה ביותר מ-16% בין השנים 2010 ל-2015, והם צמצמו את הפער שהיה בינם לבין תושבי הערים הגדולות של מערב גרמניה.

ערים גדולות ברחבי העולם הופכות יותר ויותר למנועי צמיחה כלכלית גדולים לסביבתם ולמדינה שבה הן שוכנות, וגם ברלין יכולה להפיק תועלת רבה ממגמות אלו. בטווח הארוך, התחזיות עבור בירת גרמניה מעודדות. יחד עם זאת, המומחים מצביעים על סיכון מסוים בתחום: המערכת הפוליטית. "בשום מקום אחר לא נוקטת המערכת הפוליטית פעולה כה נמרצת נגד המשקיעים והיזמים בשוק הנדל"ן כמו כאן. תקנות מופרזות להגנה על זכויות הדיירים, זכויות התערבות ציבורית, חוזים עירוניים עם תקנות מגבילות – כל אלה וחוקים רבים אחרים מקשים על העסקים ועל המכירה של דיור בברלין", זאת לפי ביקורתו של פוגטלאנדר. נראה שהמטרה היא לשמר את המבנים הקיימים ולמנוע פיתוח נוסף של העיר. אך לדברי המומחים אין מנוס משינוי מבני, כדי להבטיח פריחה כלכלית ובכך להבטיח מרחב כלכלי שבו אפשר יהיה להשקיע בתשתיות חברתיות ולסייע למשקי בית נזקקים בהתאם לצורכיהם.

במהלך הכנת הדו"ח, מומחי חברת ציגרט שכתבה אותו, בחנו לראשונה את פועלם של 100 היזמים החשובים ביותר בבירת גרמניה ושאלו מה דעתם בעניין האתגרים והפרספקטיבות של שוק הנדל"ן המקומי. מהתשובות עולה בבירור שיש מחסור בשטחי הבנייה שמוצעים בשוק, וכן מכבידה על היזמים ההתייקרות שחלה בעלויות הבנייה. כמו כן, היזמים מסרו שבסך הכל הבעיות בשוק החריפו בשנה האחרונה ובפרט בחודשים האחרונים, והצרו על כך שהזמן הנדרש להשלמת פרויקט הולך ומתארך. הדבר בא לידי ביטוי בנתוני השוק, כפי שהתפרסמו לאחרונה, ולדעת המומחים המערכת הפוליטית בהחלט יכולה לפעול ביתר שאת להאצת הבנייה של דיור למגורים בברלין.

גם בנק ההשקעות IBB בברלין מניח בניתוחיו, שצפוי קושי נוסף בשוק הדיור המקומי בשנים הקרובות. היצע נמוך מדי של דירות צפוי בשוק הדיור להשכרה, אף יותר מבשוק הדיור למכירה. הדברים נכונים במיוחד לפלח השוק הזול יחסית, שלגביו המומחים נשאלים פעמים רבות, ודו"ח ברומטר הנדל"ן של 2017, של מומחי IBB מתייחס לכך.

ואולם, שיפור ניכר במצב בפלח זה של השוק דווקא אינו צפוי. הסיבה לכך היא שה"אקלים" בשוק ההשקעות המקומי נוח יותר כעת למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות גדולות יחסית למכירה ונוח פחות למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות להשכרה. לפיכך, נראה שבפני הרשויות העוסקות במדיניות שיכון ודיור בברלין, ניצב עדיין אתגר גדול בכל הנוגע ל"דיור בר השגה".

מקור:handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
022017
 

התפתחות חיובית

התפתחויות חיוביות נוספות בתחום זה של שוק הנדל"ן: חברת פיתוח והשקעת נדל"ן בינלאומית מובילה בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשייה לוטשת עיניה כעת אל בירת גרמניה ומחפשת נדל"ן מייל אחרון.

משלוחים באותו היום או אף באותה השעה הפכו למגמה הלוהטת בתחום ה- Last Mile. יותר ויותר חברות מסתמכות כעת על משלוחים מהירים כאלה כדי לספק ללקוחותיהם את המוצרים והשירותים הנדרשים במהירות המתאימה. הדבר משפיע יותר ויותר על פלח שוק הנדל"ן שקשור ללוגיסטיקה. אם בעבר מרכזי האספקה היו ממוקמים באזורים מרוחקים מהעיר, יותר ויותר קמעונאי שירות מקוון (online) מחפשים כעת מיקומים טובים ליד העיר או אף בתוכה.

מתחמים בעלי שטח של בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים
כפי שמגזין DEAL מדווח כעת, חברה בינלאומית מובילה בתחום הפיתוח וההשקעה בנדל"ן לוגיסטיקה ותעשיה הזמינה ייעוץ אצל חברת Realogis, שעוסקת באופן ממוקד בחיפוש אחר נכסים טובים בעיר בתחום המסחר המקוון ההולך וצומח. המטרה היא להתמקד ברכישת בניינים בתוך העיר באזורי החלוקה המיועדים, כגון שטחי מגרשי חנייה, סופרמרקטים או שטחי מחסנים. מדובר בנכסים ששטחיהם ינועו בין 800 ל-5,000 מטרים רבועים כל אחד. הפרויקט הראשון שמדובר בו כעת הוא תכנית פיילוט בברלין. החברה צפויה להיכנס גם לערים אחרות וליישם בהן את המודל העסקי המדובר. מרקוס הפרגר, יועץ בחברת Realogis הביע שביעות רצון מהפרויקט. הוא מסביר שחברת Realogis מתמחה במיוחד במתחמים מסחריים וכן בנדל"ן לוגיסטי ותעשייתי, כולל במיקומים קרובים לברלין. הדרישות בפלח שוק הלוגיסטיקה של Last Mile שונות מאלו של נדל"ן הלוגיסטיקה מהסוג הקלאסי, וכעת הם מנסים לזהות את המתחמים המתאימים להם ביותר. הוא מוסיף שזו משימה מעניינת מאד עבור הצוות שלהם ועבור שותפיהם במיזם.

שוק הנדל"ן הלוגיסטי מצוי בשיא שלא נרשם כמותו מזה שש שנים
הביקוש אחר נדל"ן כזה קרוב לעיר מהווה צעד לוגי עבור התעשייה. אך גם במבט כולל יותר, שוק הלוגיסטיקה האירופי התפתח היטב במחצית הראשונה של שנת 2017. בדוח EMEA H1 Industrial Market Snapshot של חברת Colliers International מסביר פטר קונץ, ראש תחום תעשיה ולוגיסטיקה בחברה, שמידת האמון בשוק הלוגיסטיקה והתעשייה מצויה בשיא של שש שנים לאחרונה (מדדי חודש יולי), קרוב לרמת השיא בכל הזמנים, לפני המשבר הפיננסי הגדול של סוף העשור הקודם. המסחר המקוון הוא כמו בעבר מנוע הביקוש החזק ביותר, ואפשר למצוא צמיחה בתחום זה במיוחד בספרד ובאיטליה. חוץ מזה, מגמות השוק יוצרות תנועה חיובית גם בבריטניה ובמדינות אחרות ברחבי אירופה. ביחס לעתיד, המומחים צופים צמיחה גם בשווקים במרכז אירופה ובמזרח אירופה.

מקור: logistik-watchblog

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

גרמניה יעד אטרקטיבי להשקעות בנדלן מסחרי

גרמניה ממשיכה בביצועים בולטים בשוק הנדל"ן המסחרי להשקעה באירופה, אך נפח המכירות הכללי נמצא בירידה ברחבי היבשת. נפחי ההשקעה באירופה ברבעון השני של 2017, חוו ירידה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אך הסנטימנט נותר חיובי בשוקי מפתח רבים – כך על פי הדו"ח האחרון של Knight Frank. סך השקעה בנכסים מסחריים ברבעון השני עמד על 43.3 מיליארד אירו, ונפח העסקאות בחציון הראשון עמד על 90.3 מיליארד אירו. מדובר בירידה של 8% בהשוואה לשנה הקודמת.

גרמניה הפכה ליעד האירופי המוביל עבור משקיעים מצפון אמריקה, כמו גם היעד המוביל להשקעות בתוך אירופה.
שוקי ההשקעה בספרד ובהולנד גם כן חוו פעילות רבה במהלך החציון הראשון. את המשקיעים מושכות הזדמנויות הצמיחה במחירי השכירות. לעומת זאת, נפחי ההשקעות בבריטניה נותרו הרבה מתחת לרמות אשר נצפו לפני הצבעת הברקזיט של השנה שעברה – זאת על אף זרם הולך ומתגבר של הון אסייתי המגיע אל השוק בלונדון. הדוח מציין, כי במהלך החציון השני של 2017, צפויים נפחי ההשקעה באירופה לקבל רוח גבית הודות להשלמת הרכישה של חברת הלוגיסטיקה הפאן-אירופית של בלקסטון, Logicor, בידי חברת China Investment Corporation תמורת סך של 12.25 מיליארד אירו. העסקה נחתמה במהלך הרבעון השני, וכאשר תושלם תהפוך לעסקת הנדל"ן הגדולה ביותר באירופה.

הצטמקות התשואות בשוק הפריים באירופה גם כן לא מראה סימנים של האטה – התשואות יורדות בשוקים רבים כגון אמסטרדם, בריסל, וינה ומילאן. תשואות הפריים המשיכו לרדת גם בשוקי המשרדים המרכזיים בגרמניה, וכיום נמצאות ברמה של למעלה מ-100 נקודות בסיס מתחת לנקודות השפל הקודמות בברלין, פרנקפורט, המבורג ומינכן. שיעור השכרות המשרדים המצטבר בשוקי אירופה, מדד אשר מנוטר על-ידי Knight Frank, עלה ב-4% בחציון הראשון של השנה – בעיקר הודות לחוזק המתמשך של השווקים המרכזיים בגרמניה וכן הודות לפעילות מוגברת בספרד לאחר שנת 2016, חלשה יחסית. הצמיחה בשכירויות המשרדים צבר תאוצה בשווקים המצטמקים באמסטרדם ומדריד במהלך הרבעון השני, בעוד שבשווקים של פרנקפורט, מילאנו, פריז ושטוקהולם – נרשמו עליות בשכירויות הפריים. לעומת זאת, שכירויות הפריים נפלו בשיעור של 13% במערב לונדון, ביחס לשנה הקודמת.

בסך הכל, מדד Knight Frank לשכירויות הפריים בשוק המשרדי באירופה טיפס ב-0.7%, במהלך הרבעון השני והגיע לשיא של 9 שנים. על-פי הדו"ח, ההיצע ההולך וקטן של משרדי פריים במרכזים העסקיים בערים צפוי להוביל לצמיחה נוספת בשכירויות, בייחוד בשוקי מפתח כגון גרמניה, הולנד, ספרד ושבדיה. מתיו קולבורן, עמית מחקר בינלאומי ב-Knight Frank, מסר כי "על אף שנפחי ההשקעות הכלליים באירופה חוו ירידה ברבעון השני בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, רמת הפעילות נותרה גבוהה במספר שוקי מפתח. גרמניה מתבססת כמיקום המועדף על מעסיקים המחפשים מקלט בטוח לכספם באירופה; פוטנציאל הצמיחה הגדל בשוק השכירויות מוביל להגברת הפעילות גם בהולנד ובספרד. צפויות כמה עסקאות גדולות מאוד בחציון השני, ואנו מצפים, כי נפח ההשקעות באירופה יתעורר לחיים בחציון הזה," הוא אמר.

מקור: propertywire

קרא עוד
Inspiration Group