בלוג ברלין

 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 

אוכלוסיה צעירה וכלכלת הייטק תוססת האם כדאי להשקיע בברלין

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים.

עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה?

בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה.

הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה.

שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית – זה אומר שהיא מושכת אנשים מכל רחבי אירופה," טוען טיל מקורט, החוקר הראשי של קבוצת השקעות וניהול הנדל"ן הברלינאית ציגרט (Ziegert).

העיר עדיין ברת השגה ביותר, יחסית לאחרות, בשל הפיקוח על שכר הדירה, הוא מוסיף. יוקר המחייה בברלין הוא מהנמוכים בקרב הערים הגרמניות והאזור העירוני היחיד שזול יותר הוא קלן.

אז מה שומר על ברלין כה ברת השגה?
משקיעים זרים המקווים להחזרים מהירים או לתשואה גבוהה, צריכים לדעת שהממשל המקומי בברלין אינו תומך בהם מבחינה פוליטית.

הם הוגבלו בחוק המתיר להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בכל שלוש שנים בחלק מהנכסים, או 2% לשנה באגודות דיור בבעלות עירונית, שיש להן גם את זכות הסירוב הראשונה ברכישת נכסים באזורים בהם עולה שכר הדירה במהירות.

מאז עבר החוק הזה ב-2016, השתמשו בזכות זו כבר 22 פעמים עד עתה.

חסמים ביורוקרטיים נוספים עומדים בפני המעוניינים להיות בעלי בתים: משקיעים שאינם תושבים צריכים לחכות 10 שנים לאחר הרכישה לפני שהם יכולים למכור מבלי לשאת בעונש פיננסי, מציינים המומחים, פרק זמן המתקצר בשנתיים אם אתה מתגורר בנכס.

שכר הדירה על בניה חדשה מוגבל ל-10%, מעל הנכנסים שוויי הערך באזור. חששות שהפיקוח על שכר הדירה לא נאכף לאחרונה בצורה נאותה הובילו ליוזמה לייסודה של מועצה פדרלית הצפויה השנה "לבטל את החריגים הרבים" שהצליחו לחמוק מהרשת.

אז מי קונה לצרכי השקעה?
"75% אחוזים מהרוכשים הם גרמנים," מסביר מקורט, המוסיף שכסף מהמזרח התיכון מהווה נתח נוסף ממה שנשאר. "מדובר לרוב במשקיעים לטווח הארוך יותר, הנמשכים לדיור מפני שהגרמנים שמרנים ומעדיפים זאת על פני מניות."

אוין ריאן, 30, אדריכל אירי, ואשתו הצרפתייה קלוטיל הוגו, 27, העובדת בתוכנה, נפגשו כשהתגוררו שניהם בדאנדי והחליטו לעבור יחד לברלין. הם קנו דירה בת חדר שינה אחד בפנקוב (Pankow) בצפון העיר, בעבור 240,000 אירו (216,000 ליש"ט).

"תמיד תיכננו לקנות פה מפני שנראה שהשכירות מאוד יקרה, אבל אחרי הכל הגענו מדאנדי, כך שאני מניח שהכל יחסי," אומר ריאן.

"למקום אותו שכרנו כשרק הגענו לא היו את כל ההגנות שיש לשוכרים עם חוזים ארוכי טווח. מאחר ששכר הדירה עלה באופן חד כל כך –20% בשנה באזורים מסוימים בעיר – זו היתה סיבה נוספת לרכוש."

עוד חיסרון למשקיעים, היא תגובת הנגד לרוכשים שנתפסים כגורמים לג'נטריפיקציה, מוסיף ריאן. "זה קורה בגלל הדרך בה העיר משווקת את עצמה," הוא אומר.

"היא מנסה בכוונה להביא עבודות משתלמות יותר לכאן, וכתוצאה מכך דברים רבים אחרים הם בלתי נמנעים. מבחינת ההשקעה, המצב דומה למה שאנחנו שומעים מחברים בלונדון: הטענות מופנות כלפי משקיעים זרים."

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
יולי
262018
 

צמיחת הנדלן באירופה ממשיכה-22

15 ערים ביבשת רשמו עליות מחירים דו ספרתיות ברבע הראשון של 2018, מצאה חברת יעוץ הנדל"ן Knight Frank

אירופה ממשיכה להוביל את העלייה הגלובלית של מחירי הנדל"ן למגורים, בעוד סין, השוק החם של העולם בשנתיים האחרונות, מרסנת את מחירי הבתים המשתוללים שלה.

ברבע הראשון של השנה, 15 מתוך 24 הערים ברחבי העולם שדווחו על גידול דו ספרתי במחירי הבתים נמצאות באירופה, לפי מדד ערי המגורים הגלובליות של נייט פראנק (Knight Frank Global Residential Cities Index) שהתפרסם ביום רביעי.

השקעות נדל"ן בברלין נותנות את אותותיהם וברלין מובילה את הקבוצה עם שיעור צמיחה שנתי של 14.9%, ואחריה רוטרדם, הולנד, עם 14.8% ובודפשט, הונגריה, עם 14.4%.

"ההתאוששות של ערי אירופה מיוחסת במידה רבה לתחזיות הכלכליות המשופרות של האזור ולחוסר האיזון בין היצע וביקוש," אמרה קייט אוורט-אלן, מחברת הדו"ח.

ב-2017, 28 החברות באיחוד האירופי רשמו גידול של 2.5% בתמ"ג לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהשוואה ל–0.4%- חמש שנים קודם לכן, אמרה גב' אוורט-אלן, מצטטת נתונים מ- .Eurostat בעוד שהתפוקה הכלכלית גדלה, נוצרו מקומות עבודה ותחושות הצרכנים השתפרו, היצע הדיור לא עמד בקצב.

"למרות תמריצים ממשלתיים בחלק מהשווקים, אין עמידה ביעדי ההשלמה", אמרה גב' אוורט-אלן. "חוסר האיזון הזה בין הביקוש להיצע יוצר לחץ על המחירים".

לעומת זאת, שום עיר סינית מלבד הונג קונג אינה מופיעה בין 10 או עשרים המובילות ברשימה, בה הן שלטו בשנתיים האחרונות. הממשלה הסינית, שניצבה אל מול בועת נדל"ן פוטנציאלית, נקטה שורה של צעדים להידוק מתן המשכנתאות וצמצום ההשקעה הספקולטיבית בשוק הנדל"ן.

שוקי הנדל"ן הצטננו באופן ניכר באוסטרליה וניו-זילנד בשלושת החודשים הראשונים של 2018. וולינגטון ירדה למקום ה- 38 עם קצב עליית מחירים שנתי של 7.2% מהמקום ה-11 בשנה שעברה, שבה עלו מחירי הדיור ב-20.6% בתקופה המקבילה.

סידני רשמה גידול שלילי של -0.5% ברבעון הראשון, בהשוואה לעלייה של 14.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

ממצאים מרכזיים נוספים כוללים:

סוראט, עיר בחוף המערבי בהודו, עמדה בראש המדד עם עליה של 22.3%, הודות לבסיס נמוך ברבעון הראשון של 2017, כשהמדינה הוציאה מהמחזור את השטרות גבוהי הערך שלה. הצמיחה של שוק הדיור של סיאטל המשיכה להיות המהירה ביותר בארה"ב, עם עליה של 12.9%, במחירים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין 10 הערים הקנדיות אחריהן עוקבת נייט פראנק, רק וונקובר רשמה שיעור צמיחה דו ספרתי (15.4%). דרום אירופה נעשה מקוטב יותר. בעוד שערי איטליה היו בין אלו שצמיחתן איטית מאוד, ערי ספרד ופורטוגל רשמו צמיחה איתנה.

צעדים ממשלתיים לצינון שוקי המגורים

בסך הכל, עלה מדד 150 הערים של נייט פראנק ב-4% ברבעון הראשון, שהוא קצב הצמיחה האיטי ביותר מאז הרבעון השלישי של 2015. בהשוואה, המדד עלה ב-6.4% ברבעון הראשון של 2017.

יתר על כן, בעוד ש- 12 ערים ברחבי העולם רשמו עליית מחירים של יותר מ-20%, ברבעון הראשון של השנה שעברה, השנה רק עיר אחת הגיעה לרמות הללו, סוראט בהודו, אך בנסיבות חסרות תקדים.

הביצועים החלשים יותר של המדד נגרמו בחלקם הודות לקווי מדיניות מאקרו בה נקטו מספר מדינות גדולות, כולל העלאת שיעורי הריבית, ואלו "יחד עם החמרת ההגבלות על קלות ההשגה מסבירים את הביצועים החלשים יותר של המדד", אמרה גב' אוורט-אלן.

 

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יוני
262018
 

למרות מחירים מטפסים, עדיין אפשר למצוא בבירת גרמניה נדלן ראוי להשקעה

בלגן בהתנהלות הרשויות המקומיות, כשלים בפרויקט שדה התעופה החדש, דמי שכירות עולים בהתמדה, מיקום שולי בצמרת הבורסה הגרמנית הלאומית לעסקים המקומיים – נכון, יש סיבות רבות לבקר את ברלין. אך גם כאשר יש צללים סביב העיר, האורות הנוצצים של בירת גרמניה מושכים אליהם רבים, ויש הרואים בהשקעות נדל"ן בברלין לא רק את ההשקעה הטובה בגרמניה אלא אף את ההשקעה הטובה ביותר בעולם. משקיעים בכירים בינלאומיים נוהרים לעיר, ובכללם וורן באפט, אחד העשירים ביותר בעולם, שהשקיע בעבר בחברות גדולות כמו IBM או קוקה קולה.

באפט ניחן במבט מעמיק שרבים מנסים לסגל לעצמם כדי לחקות את ההצלחה שלו. כעת מסתבר שהוא גילה את שוק הנדל"ן הברלינאי. ואולם, נשאלת השאלה מדוע באפט החליט דווקא עכשיו להתמקד בשוק הנדל"ן בברלין – כאשר מומחים רבים בגרמניה ובעולם סבורים שבועת מחירים הולכת וצומחת בשוק זה? והרי מי שמביט במגמות המחירים בעיר בשנים האחרונות מגלה התפוצצות מחירים.

האם באמת יש בועת נדל"ן בברלין?
בעוד ששוק הנדל"ן זינק מעלה מעלה במדינות כמו ארה"ב ובריטניה בין השנים 1995-2010, העלייה התלולה בברלין החלה מאוחר יחסית, בשנים 2010-2011. וגם בתחילתה, המומחים הסבירו את הדבר כתיקון שוק בסך הכל – עלייה שהתאימה את המשק הגרמני ממצב של מחירים נמוכים מדי למחירים ריאליים. אך עבור משקיעים בינלאומיים, גם מחירים גבוהים יחסית לברלין, כגון 2500 אירו למטר רבוע ברבעים מבוקשים של העיר, אינם גבוהים במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בלונדון או בניו יורק. ואולם, מדובר לא רק במחירים נמוכים לכאורה – מדובר גם באופייה הכולל של העיר השקטה, הפתוחה לעולם, הסובלנית ובעלת איכות החיים הגבוהה. התכונות הללו מושכות משקיעים מכל העולם לבירת גרמניה.

משקיעים בינלאומיים לא נראים מוטרדים מחששות הבועה, שהחלו להתפרסם כבר בשנת 2015. רוב המשקיעים הללו סבורים שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות, וזאת מפני שהם נמוכים יחסית לערים מרכזיות אחרות ברחבי העולם. לעתים קשה לקבל את הביטחון העצמי של משקיעים אלו – כך למשל, מחירו של מטר רבוע של נדל"ן מגורים בברלין עלה בלא פחות מ-8% בין החודשים ינואר למרץ. בממוצע נדרשים הרוכשים כיום לשלם  3,322  אירו למטר רבוע. ואם ברצונכם לשכור דירה בעיר, המחיר הממוצע הוא 8.6 אירו למטר רבוע – וזו עלייה של כמעט 6 אחוזים בפרק הזמן המדובר. כלומר, עבור דירה של 90 מטרים רבועים ייאלץ השוכר לשלם לא פחות מ-800 אירו בחודש – לא כולל הוצאות חימום והוצאות תפעול נוספות של הבניין. ברלין ממוקמת במקום השני בטבלת עליות המחירים בשנה האחרונה. רק הער מונסטר רשמה עליות תלולות יותר. ואולם, מי שמתבונן במחיר למטר רבוע מגלה שברלין בהחלט אינה שייכת לקבוצת הערים היקרות בגרמניה – עיר הבירה ניצבת במקום ה-40 בלבד בכל הקשור למחירי דירות, ובתחום הדירות בשכירות – במקום ה-68 בלבד.

פוטנציאל עלייה נוספת למחירים בברלין
בעוד שהמחירים בבירת גרמניה עולים, הם מצויים בירידה בארה"ב במשך פרק זמן בלתי מבוטל. גם בלונדון נרשמה ירידה במחירים. מהי הסיבה העיקרית לתופעה זו? העלאת שערי הריבית על ידי הבנק המרכזי האמריקאי FED. ערך הריבית להשקעה לאורך 30 שנה עומד על כארבעה אחוזים. גם מגמות אשראי עולמיות היוו גורם לשינוי במחירי הנדל"ן. בגרמניה שערי הריבית נמוכים יחסית, ושער הריבית הבסיסי עומד על אפס אחוזים. מאריו דראגי, יו"ר הבנק המרכזי האירופאי, אישר לאחרונה שוב שהעלאת שערי הריבית איננה עומדת על הפרק.

מומחים רבים מניחים ששער הריבית הבסיסי יועלה בכל זאת בשנת 2019. שמועות רבות מתרוצצות סביב העניין וקשה להעריך כעת. בכל מקרה, המצב הנוכחי בשוק משמח את כל מי שיש להם אשראי או שוקלים לקבל אשראי בקרוב, מפני שקל להם יחסית לרכוש נדל"ן כעת. בהשוואה למדינות אחרות – ובמיוחד ארה"ב ובריטניה – נראה בבירור שאין בגרמניה בועת נדל"ן שעומדת להתפקע בקרוב. להפך –  יש פוטנציאל עלייה נוסף במחירי הנדל"ן בגרמניה.

Source: Berliner Abendblatt

קרא עוד
 
מאי
292018
 

ברלין דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe

קרא עוד
 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין- מקלט נדלן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה.

השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק.

דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה.

באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים.

למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון).

בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל דירה להשכרה המגיעה לשוק.

ברלין גם מדורגת במקום גבוה במדרג סגנון החיים. העיר חווה גידול אוכלוסייה משמעותי – עלייה של 60,000 ב-2016 (אם כי קרוב לוודאי שתהיה ירידה ל-42,000 ב-2017, בשל רמות נמוכות יותר של הגירת פליטים ואזרחי האיחוד האירופי המחפשים תעסוקה) – ומתוכם, שלושה רבעים בני פחות מ-30.

רבים נמשכים לסצנת הסטרטאפים הטכנולוגים הפורחת, חיי הלילה התוססים וחיי התרבות העשירים. כל הגורמים הללו הופכים את ברלין לעיר שהולכת והופכת לבינלאומית.

ברלין: תמונת השוק

גידול האוכלוסייה בעיר יוצר לחץ טבעי על מלאי הדיור הקיים ולמרות אזורים של פיתוח ניכר, כולל מרכז הניו מדיה והתקשורת של מדיהספרי ורובע יורופסיטי בן 400 הדונם ליד התחנה המרכזית, ברלין בונה רק כמחצית מ-20,000 יחידות הדיור החדשות להן היא זקוקה כל שנה; לשכת הסטטיסטיקה של העיר חוזה עליה של 74,000 במספר משקי הבית מ-2015 ועד 2020.

המכשולים כוללים מחסור בקרקע מוקצית, שמעלה את מחירי הקרקע. מה שנבנה נמצא יותר ויותר בתחום המותרות ומשאיר פער בשוק הביניים.

והחלטת הממשלה שלפחות 30% מכל פיתוח חדש חייב לכלול דיור חברתי הופך את הבניה המחודשת ללא כדאית עבור יזמים רבים – אפילו חברות דיור ממשלתיות, הבונות שליש מהפרויקטים החדשים של ברלין.

כתוצאה מכך, מספר הדירות בשוק נמוך כעת ברבע מאשר ב-2016. משקיעים פרטיים מוצאים כדאיות הולכת וגוברת בשיפוץ והרחבה של נכסים קיימים.

אזור מועדף למכירה והשכרה הוא Mitte – אזור היסטורי, משכנם של שגרירויות, מטות מרכזיים וקונים בינלאומיים עשירים.

אחריו מבחינת המחיר הוא Charlottenburg – Williamsdorf – בפרט הרחובות היוצאים מהמקבילה הברלינאית לשאנז אליזה, Kurfurstendamm – ו Friedrichshain-Kreuzberg

אזורים בעליה, עם מספר הולך וגדל של גלריות אומנות וברים ומסעדות שכונתיים, כוללים את רחוב Potsdamer, ליד Tiergarten Park בן 1,000 הדונמים; כור ההיתוך התרבותי הבוהמניאני של Kreuzberg; ואזור Neukölln  בדרום מזרח העיר העובר תהליך מהיר של ג'נטריפיקציה.

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין.

מחירי מציאה בברלין
מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש.

בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים את השאר: לפי נתונים על כלל העסקאות שנערכו בגרמניה בנכסים ששוויים עולה על 10 מיליון אירו בשנת 2017, למעלה ממחצית הסכומים שעברו מיד ליד הגיעו ממשקיעים זרים. בסך הכל נרכשו ברחבי גרמניה מבנים בשווי כולל של 59 מיליארד אירו – כמעט פי 3 בהשוואה לשנת 2010.

מה קונים משקיעים סינים בברלין?
בירת גרמניה מהווה עיר זהב חלומית עבור משקיעים בינלאומיים. העיר נהנית מבטחון גבוה, יציבות פוליטית וכלכלה חזקה – חוף מבטחים בזמנים סוערים, כאשר אפילו לונדון הגדולה נראית מבטיחה פחות לאחר החלטת ה-BREXIT, ובארצות הברית מתחולל לו עידן הנשיא טראמפ. מומחה מאיגוד שוכרי הנדל"ן הגרמני מציין, שלמשקיעים הזרים נוח גם שלשוכרי הדירות בגרמניה מוסר תשלומים גבוה והם נוהגים לשלם את דמי השכירות במועד המתחייב. המשקיעים הסינים הם רק אחת הקבוצות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, אך הם תורמים לכך שהביקוש בערים הגדולות ברחבי המדינה ממשיך לטפס והם רוכשים לא רק נכסים יוקרתיים, אלא גם נכסים ממוצעים יחסית.

המשקיעים הזרים מתעניינים במיוחד ברכישת נכסים בבניינים חדשים. רכישות כאלו מבוצעות על פי רוב בידי מי שהפרוטה מצויה בכיסם ולא רוכשים ממוצעים. המומחים של חברת ייעוץ הנדל"ן EY מציינים, כי המשקיעים הזרים מחפשים את הדירות הקטנות שתוארו לעיל במיוחד במרכזי הערים הגדולות. בשל מיקומן המצוין של דירות אלו, מחירן גבוה.

הסינים לא בוטחים בכלכלתם שלהם
הנהירה של המשקיעים הסינים אחר נכסים בחו"ל נובעת גם מסיבה נוספת מאוד מעניינת. מעמד הביניים הסיני החדש מאמין פחות ופחות ביציבותה של הכלכלה הסינית, על אף הנתונים המצביעים על פריחה לכאורה. הרוכשים הסינים הללו מעדיפים להשקיע את כספם במקום בטוח בחו"ל. מסיבה זו ממשלת סין מקשה יותר ויותר על אזרחיה להוציא את כספם לחו"ל.

במשך זמן רב, החוק הסיני קבע שכל אזרח סיני יכול להמיר מטבע מקומי בשווי עד 50 אלף דולר לשנה (במט"ח). הדבר מביא לכך שבני משפחה חוברים יחדיו כדי לרכוש נכסים במדינה אחרת. לעתים אפשר לנצל פרצה משפטית בחוק, כגון העברה דרך האזור בעל הסטטוס המיוחד של הונג קונג, אך ממשלת סין מודעת לכך והיא פועלת יותר ויותר כדי להקשות על אזרחי סין השואפים להזרים את כספם לחו"ל. ההתעניינות שנרשמה בקרב משקיעים סינים בנכסים בגרמניה יותר מהוכפלה בשנה החולפת. לדברי המומחים של חברת Rubina Real Estate המשקיעים הללו מתעניינים במיוחד בדירות בנות חדר אחד או שני חדרים, אשר מחירן נע בין 250 אלף אירו ל- 400 אלף אירו.

הנהירה הסינית לגרמניה רק תלך ותתחזק
למרות מאמצי הבלימה של ממשלת סין, הביקוש מצד משקיעים סינים לנכסים בגרמניה, אוסטרליה או ארצות הברית איננו נבלם: לפי נתוני מומחי חברת Rubina הושקעו בשנת 2016 לא פחות מ-33 מיליארד דולר על ידי משקיעים סינים בחו"ל. מדובר בעלייה של יותר מחמישים אחוזים בהשוואה לשנת 2015.

המגמה מתחזקת: בשנת 2022, אפשר יהיה להחשיב 76% מהאוכלוסייה העירונית בסין כמעמד הביניים. מדובר ביותר מ- 550 מיליון בני אדם. המומחים מציינים, שבערים סיניות גדולות כמו שנחאי או בייג'ין – משפחות ירכשו לכל היותר דירה אחת לשימושן העצמי. בשל נתון זה, אך טבעי שמשקיעים שנותר בידם כסף יחפשו חלופות נוספות, לדוגמא דירות בברלין.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

כיצד אופי העיר משפיע על השקעות

אפילו בעולם ההולך ונעשה גלובלי אין שתי ערים זהות. עם זאת, לחלקן יש תכונות דומות והן ניצבות בפני אתגרים דומים. לרוב הדבר תלוי במיקומן על עקומת ההתפתחות, בגודלן הכלכלי, בתחומי ההתפתחות אותם הן מטפחות ובתפקידן על הבמה הגלובלית וזה יוצר קבוצות שווים המורכבות מערים המפוזרות על פני הגלובוס.

האופי של כל אחת מהקבוצות נוגע לרבות מהסוגיות הגדולות הניצבות בפני ערים מודרניות צומחות, כגון עד כמה הדיור נמצא בהישג יד, שיפורי תשתית, השפעה סביבתית והשימוש בטכנולוגיה. בנוסף, משחקים תפקיד גורמים כגון יכולת ההסתגלות של העיר, מידת חוסנה ויכולתה לממש בהצלחה פרויקטים מחוללי שינוי. לכל אלו השפעה רבה על האופן שבו המשקיעים ועסקי הנדל"ן מתייחסים לעיר ולצפי העתידי שלה.

ג'רמי קלי, מנהל תוכניות מחקר גלובליות בחברת הייעוץ המובילה JLL, המומחים לשוק הנדל"ן ושירותי ניהול השקעות – אומר: "כבר אין הגיון לראות בכל הערים מתחרות זו בזו. במקום זאת, ערים מוצאות דרכים רבות ושונות להצלחה ויוצרות ערך המציע שילוב אטרקטיבי של פרופילי סיכון והחזר עבור משקיעים.

"הולך ומתעצם הצורך של משקיעים ותאגידים לקבל החלטות לגבי מיקום וכך סביר יותר להעריך את הצפי הכלכלי היחסי ואת דינמיקת שוק הנדל"ן דרך העדשה של קבוצות ערים שיורדת ליותר פרטים מאשר החלוקה לערי העולם הישן, ערי העולם החדש וערי העולם המתפתח."

 

מובילות עולמיות
שבע הגדולות היא קבוצת עלית של ערים המחוברות באופן גלובלי ובעלות עוצמה אדירה, הכוללת את לונדון ופריז באירופה, ניו יורק בארה"ב וטוקיו, סינגפור, הונג-קונג וסיאול באסיה. יחד מושקע בהן בסביבות רבע מכלל ההון הגלובלי בנדל"ן מסחרי, והן רשמו את נתוני הצמיחה הגבוהים ביותר בשכר הדירה של משרדים מובחרים מאז שנת 2,00, אך הן גם בין השווקים המחזוריים ביותר. לונדון וניו יורק הן המובילות הבולטות, בהן מושקעים 11% מכלל ההשקעה העולמית בנדל"ן אך טוקיו ופריז מחזקות את מעמדן עם תוכניות תשתית שאפתניות לקראת האירוח של טורנירי ספורט גדולים.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

Die Treptowers sind ein Gebäudekomplex mit einem markanten Hochhaus im Ortsteil Alt-Treptow von Berlin. Sie wurden 1998 fertiggestellt und stehen direkt an der Spree.

80, 100, 200 או אף 300 מטר – מהו קנה המידה ההולם לבניינים רבי קומות בברלין, והאם העיר זקוקה למגבלות על גובה הבנייה?

הבניין הגבוה ביותר בלונדון מתנשא לגובה של 306 מטר. הבניין הגבוה ביותר במוסקבה – מגדל הפדרציה, מתנשא לגובה 374 מטר ובבירה הפיננסית של גרמניה, העיר פרנקפורט – מגדל Commerzbank מתנשא לגובה 260 מטר. ומה קורה בבירת גרמניה? הבניינים הגבוהים ביותר בברלין הם מלון Park Inn ובניין המשרדים Treptowers. צמיחתה העתידית לגובה של ברלין היא נושא פוליטי חם ושנוי במחלוקת, שהדיונים בו מתקיימים במרץ כבר עשורים – וזאת מפני שיותר ויותר יזמים מגישים תכניות לבניית בניינים רבי קומות. רגולה לושר, הממונה בסנאט על ענייני בינוי ופיתוח, עוסקת כעת בתכנית מתאר כללית שתקבע באילו חלקים של העיר ובאיזה אופן תותר בנייתם של בניינים רבי קומות.

בראיון לעיתון ברלינר מורגנפוסט, לושר מסבירה אילו אמות מידה אמורות לחול בתכנית וכן "אילו גבהים יכולים להתאים לברלין". גבהים בין 120 מטר ל- 150 מטר יתאימו במידה הרבה ביותר לעיר, לדעת מתכננת הערים השווייצרית, שמכהנת בתפקידה מאז שנת 2007. היא מציינת גבהים של 100 או 120 מטר, אך אינה שוללת את האפשרות שתאושר גם בנייתם של רבי קומות בגובה 180 עד 200 מטר. אדריכל ברלינאי נודע, קריסטוף לנגהוף, מבקר את השיקולים הללו והוא סבור שמדובר בקביעות שרירותיות שלא התקבלו בהליך תכנון הגיוני ומקיף. לנגהוף יכול לרשום לזכותו את פרויקט Upper West בברלין שמתנשא לגובה 120 מטר ותופס את המקום השלישי בטבלת הבניינים הגבוהים בברלין יחד עם בניין Zoofenster. הוא מגדיר את עצמו כחובב של בניינים גבוהים. הוא תכנן מגדל בגובה 209 מטר שאמור לקום בכיכר הרדנפלאץ, אך הפרויקט טרם קיבל אישור מן הרשויות. לטענתו שוררת ברשויות אווירה של "עוינות לבניינים רבי קומות".

ארכיטקטים סבורים שבעיר יש עדיין מתחמים רבים מתאימים לבנייה לגובה. גם האדריכל אייקה בקר, מבקר את התנהלות הרשויות בסוגיה: "הייתי כעת בדובאי, ושם עומדים אנשים בתור ארוך כדי לבקר במגדל שגובהו 820 מטר", בהינתן גבהים כאלו, הממדים הנדונים בברלין הם "זהירים וצנועים ביותר" לדבריו. הוא איננו מבין מדוע מגבלת גובה של 150 מטר אמורה להתאים לברלין ולמעשה הוא אינו מבין מדוע יש לקבוע מראש מגבלת גובה. גם בקר הגיש תכניות לבניית פרויקט רב קומות בברלין, אך התכניות טרם אושרו על ידי הרשויות. לפי התכנית אמור לקום מגדל בגובה 120 מטר מזרחית לתחנת המרכזית בחלק המזרחי של העיר ברחוב אנדריאס. הנימוק שנמסר לכך, שלא יינתן לפי שעה אישור לפרויקט הוא שכיוון הבנייה לגובה במתחם זה הוא הפוך – בכיוון היכל מרצדס בנץ ושבחלקים אחרים באזור לא תותר בנייה לגובה. גם אדריכלים צעירים בתחילת דרכם מלינים על המגבלות שתכנית המתאר הנוכחית של ברלין מטילה עליהם ואף טוענים שהתכנית שמרנית מדי. קבוצת אדריכלים בברלין ביקשה מסטודנטים לאדריכלות לעסוק בשאלה; כיצד ברלין אמורה להיראות בשנת 2050. העבודות שהסטודנטים הגישו מראות שנותר פוטנציאל רב לבניית בניינים רבי קומות של דירות בברלין, למשל באזור קרל מרקס וגם בווסטהאפן. ברלין צריכה תכנית כוללת על בסיס חזון לפיתוח העיר. האדריכל יאן קלייהוס, מסכים עם קביעה זו. הוא הגיש תכנית לבניית קמפוס של האוניברסיטה הטכנית של ברלין במתחם גן החיות, ובה כלולים בניינים גבוהים רבים. היות שבינתיים הוחלט לפרסם מכרז להצעות בנוגע לשני מבנים ציבוריים באזור, כבר נקבעו עובדות בשטח מבלי שאף אחד חשב באופן כולל על פני האזור כולו, כך הוא מסביר.

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 
קרא עוד
Inspiration Group