המדריך למשקיע

 
מאי
292018
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין נוטלת את ההובלה- 2 מיליון דירות ברות השגה חסרות בגרמניה

לבירת המדינה יש בעיה משותפת עם 76 ערים מרכזיות אחרות בגרמניה. לפי מחקר שפורסם לאחרונה, ברלין מובילה בתור המטרופולין הגרמני עם המחסור הגדול ביותר של דירות ברות השגה.

מחקר שנערך על ידי קרן הנס בוקלר מצא, שחסרות 1.9 מליון דירות ברחבי המדינה, חלק גדול מתוכן הן דירות ליחידים בגודל של פחות מ-45 מ"ר.

310,000 מתוך הדירות הללו חסרות בשוק הדירות בברלין ואחריה המבורג, שחסרות בה 150,000 דירות, קלן עם 86,000 ומינכן עם 78,000. המחקר ניתח נתונים מ-77 ערים בסך הכל.

אבל אפילו בערים גדולות עם "פערי היצע" קטנים יחסית, כמו וולפסבורג, קובלנץ או אולם, הביקוש לדיור בר השגה גובר על ההיצע בכמה אלפי דירות.

ברמת המדינות, המחסור הגדול ביותר נמצא במדינה המאוכלסת ביותר בפדרציה הגרמנית, צפון הריין-ווסטפליה (550,000 דירות), ואחריה ברלין, בוואריה (192,000), באדן-וורטמברג (156,000), סקסוניה תחתית (110,000) וסקסוניה (105,000).

"חקרנו כעת את המחסור הגדול בשוק הדיור הקיים של דירות ברות השגה," סיפר הסוציולוג אנדריי הולם, אחד מעורכי המחקר, לברלינר מורגנפוסט.

הממצאים לא אומרים בהכרח שהתושבים נדחקים החוצה לרחוב, אך משמעותם עשויה להיות שהם משלמים שכר דירה גבוה מדי, אמר הולם.

לכל אורך מחקרם, מדעני החברה השוו את ההכנסה של משקי בית עם ההיצע המקומי של דירות להשכרה.

לפי המחקר, קיים מחסור חמור במיוחד בדיור בר השגה, מצד אחד בערים שבהן נמצאים בעלי הכנסה נמוכה רבים (לדוגמא ברלין, לייפציג ודרזדן), ומצד שני בערים עם רמות גבוהות של שכר דירה (לדוגמא מינכן, שטוטגרט ודיסלדורף).

למרות העליה במספר הדירות הנבנות, הסוציולוגים מזהירים שהפערים בהיצע צפויים להמשיך ולגדול.

המחירים של דירות חדשות להשכרה כמעט בכל הערים הגדולות גבוהים יותר מאשר שכר הדירה הנוכחי, "ואינם תורמים לשיפור הדיור החברתי בערים הגדולות", הם קובעים ומדגישים את הצורך אפילו בהגדלת בניה של דיור חברתי והידוק של חוקי הפיקוח על שכר הדירה.

היות שממצאי המחקר מבוססים על נתונים ממפקד מיקרו מ-2014, ושכר הדירה טיפס מאז משמעותית, יש להניח שפערי ההיצע כעת אף גדולים יותר, לפי החוקרים.

נוסף על כך, במבט כולל על משקי הבית בגרמניה עם הכנסה של עד הערך הממוצע, קשה ביותר למצוא דיור בר השגה בערים סטודנטיאליות אליהם נוהרים צעירים כמו פרייבורג, רגנסבורג, מונסטר ואאכן.

Source: The Local

קרא עוד
 
אפריל
302018
 

ברלין- מקלט נדלן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה.

השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק.

דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה.

באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים.

למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון).

בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל דירה להשכרה המגיעה לשוק.

ברלין גם מדורגת במקום גבוה במדרג סגנון החיים. העיר חווה גידול אוכלוסייה משמעותי – עלייה של 60,000 ב-2016 (אם כי קרוב לוודאי שתהיה ירידה ל-42,000 ב-2017, בשל רמות נמוכות יותר של הגירת פליטים ואזרחי האיחוד האירופי המחפשים תעסוקה) – ומתוכם, שלושה רבעים בני פחות מ-30.

רבים נמשכים לסצנת הסטרטאפים הטכנולוגים הפורחת, חיי הלילה התוססים וחיי התרבות העשירים. כל הגורמים הללו הופכים את ברלין לעיר שהולכת והופכת לבינלאומית.

ברלין: תמונת השוק

גידול האוכלוסייה בעיר יוצר לחץ טבעי על מלאי הדיור הקיים ולמרות אזורים של פיתוח ניכר, כולל מרכז הניו מדיה והתקשורת של מדיהספרי ורובע יורופסיטי בן 400 הדונם ליד התחנה המרכזית, ברלין בונה רק כמחצית מ-20,000 יחידות הדיור החדשות להן היא זקוקה כל שנה; לשכת הסטטיסטיקה של העיר חוזה עליה של 74,000 במספר משקי הבית מ-2015 ועד 2020.

המכשולים כוללים מחסור בקרקע מוקצית, שמעלה את מחירי הקרקע. מה שנבנה נמצא יותר ויותר בתחום המותרות ומשאיר פער בשוק הביניים.

והחלטת הממשלה שלפחות 30% מכל פיתוח חדש חייב לכלול דיור חברתי הופך את הבניה המחודשת ללא כדאית עבור יזמים רבים – אפילו חברות דיור ממשלתיות, הבונות שליש מהפרויקטים החדשים של ברלין.

כתוצאה מכך, מספר הדירות בשוק נמוך כעת ברבע מאשר ב-2016. משקיעים פרטיים מוצאים כדאיות הולכת וגוברת בשיפוץ והרחבה של נכסים קיימים.

אזור מועדף למכירה והשכרה הוא Mitte – אזור היסטורי, משכנם של שגרירויות, מטות מרכזיים וקונים בינלאומיים עשירים.

אחריו מבחינת המחיר הוא Charlottenburg – Williamsdorf – בפרט הרחובות היוצאים מהמקבילה הברלינאית לשאנז אליזה, Kurfurstendamm – ו Friedrichshain-Kreuzberg

אזורים בעליה, עם מספר הולך וגדל של גלריות אומנות וברים ומסעדות שכונתיים, כוללים את רחוב Potsdamer, ליד Tiergarten Park בן 1,000 הדונמים; כור ההיתוך התרבותי הבוהמניאני של Kreuzberg; ואזור Neukölln  בדרום מזרח העיר העובר תהליך מהיר של ג'נטריפיקציה.

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין.

מחירי מציאה בברלין
מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש.

בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים את השאר: לפי נתונים על כלל העסקאות שנערכו בגרמניה בנכסים ששוויים עולה על 10 מיליון אירו בשנת 2017, למעלה ממחצית הסכומים שעברו מיד ליד הגיעו ממשקיעים זרים. בסך הכל נרכשו ברחבי גרמניה מבנים בשווי כולל של 59 מיליארד אירו – כמעט פי 3 בהשוואה לשנת 2010.

מה קונים משקיעים סינים בברלין?
בירת גרמניה מהווה עיר זהב חלומית עבור משקיעים בינלאומיים. העיר נהנית מבטחון גבוה, יציבות פוליטית וכלכלה חזקה – חוף מבטחים בזמנים סוערים, כאשר אפילו לונדון הגדולה נראית מבטיחה פחות לאחר החלטת ה-BREXIT, ובארצות הברית מתחולל לו עידן הנשיא טראמפ. מומחה מאיגוד שוכרי הנדל"ן הגרמני מציין, שלמשקיעים הזרים נוח גם שלשוכרי הדירות בגרמניה מוסר תשלומים גבוה והם נוהגים לשלם את דמי השכירות במועד המתחייב. המשקיעים הסינים הם רק אחת הקבוצות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, אך הם תורמים לכך שהביקוש בערים הגדולות ברחבי המדינה ממשיך לטפס והם רוכשים לא רק נכסים יוקרתיים, אלא גם נכסים ממוצעים יחסית.

המשקיעים הזרים מתעניינים במיוחד ברכישת נכסים בבניינים חדשים. רכישות כאלו מבוצעות על פי רוב בידי מי שהפרוטה מצויה בכיסם ולא רוכשים ממוצעים. המומחים של חברת ייעוץ הנדל"ן EY מציינים, כי המשקיעים הזרים מחפשים את הדירות הקטנות שתוארו לעיל במיוחד במרכזי הערים הגדולות. בשל מיקומן המצוין של דירות אלו, מחירן גבוה.

הסינים לא בוטחים בכלכלתם שלהם
הנהירה של המשקיעים הסינים אחר נכסים בחו"ל נובעת גם מסיבה נוספת מאוד מעניינת. מעמד הביניים הסיני החדש מאמין פחות ופחות ביציבותה של הכלכלה הסינית, על אף הנתונים המצביעים על פריחה לכאורה. הרוכשים הסינים הללו מעדיפים להשקיע את כספם במקום בטוח בחו"ל. מסיבה זו ממשלת סין מקשה יותר ויותר על אזרחיה להוציא את כספם לחו"ל.

במשך זמן רב, החוק הסיני קבע שכל אזרח סיני יכול להמיר מטבע מקומי בשווי עד 50 אלף דולר לשנה (במט"ח). הדבר מביא לכך שבני משפחה חוברים יחדיו כדי לרכוש נכסים במדינה אחרת. לעתים אפשר לנצל פרצה משפטית בחוק, כגון העברה דרך האזור בעל הסטטוס המיוחד של הונג קונג, אך ממשלת סין מודעת לכך והיא פועלת יותר ויותר כדי להקשות על אזרחי סין השואפים להזרים את כספם לחו"ל. ההתעניינות שנרשמה בקרב משקיעים סינים בנכסים בגרמניה יותר מהוכפלה בשנה החולפת. לדברי המומחים של חברת Rubina Real Estate המשקיעים הללו מתעניינים במיוחד בדירות בנות חדר אחד או שני חדרים, אשר מחירן נע בין 250 אלף אירו ל- 400 אלף אירו.

הנהירה הסינית לגרמניה רק תלך ותתחזק
למרות מאמצי הבלימה של ממשלת סין, הביקוש מצד משקיעים סינים לנכסים בגרמניה, אוסטרליה או ארצות הברית איננו נבלם: לפי נתוני מומחי חברת Rubina הושקעו בשנת 2016 לא פחות מ-33 מיליארד דולר על ידי משקיעים סינים בחו"ל. מדובר בעלייה של יותר מחמישים אחוזים בהשוואה לשנת 2015.

המגמה מתחזקת: בשנת 2022, אפשר יהיה להחשיב 76% מהאוכלוסייה העירונית בסין כמעמד הביניים. מדובר ביותר מ- 550 מיליון בני אדם. המומחים מציינים, שבערים סיניות גדולות כמו שנחאי או בייג'ין – משפחות ירכשו לכל היותר דירה אחת לשימושן העצמי. בשל נתון זה, אך טבעי שמשקיעים שנותר בידם כסף יחפשו חלופות נוספות, לדוגמא דירות בברלין.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

כיצד אופי העיר משפיע על השקעות

אפילו בעולם ההולך ונעשה גלובלי אין שתי ערים זהות. עם זאת, לחלקן יש תכונות דומות והן ניצבות בפני אתגרים דומים. לרוב הדבר תלוי במיקומן על עקומת ההתפתחות, בגודלן הכלכלי, בתחומי ההתפתחות אותם הן מטפחות ובתפקידן על הבמה הגלובלית וזה יוצר קבוצות שווים המורכבות מערים המפוזרות על פני הגלובוס.

האופי של כל אחת מהקבוצות נוגע לרבות מהסוגיות הגדולות הניצבות בפני ערים מודרניות צומחות, כגון עד כמה הדיור נמצא בהישג יד, שיפורי תשתית, השפעה סביבתית והשימוש בטכנולוגיה. בנוסף, משחקים תפקיד גורמים כגון יכולת ההסתגלות של העיר, מידת חוסנה ויכולתה לממש בהצלחה פרויקטים מחוללי שינוי. לכל אלו השפעה רבה על האופן שבו המשקיעים ועסקי הנדל"ן מתייחסים לעיר ולצפי העתידי שלה.

ג'רמי קלי, מנהל תוכניות מחקר גלובליות בחברת הייעוץ המובילה JLL, המומחים לשוק הנדל"ן ושירותי ניהול השקעות – אומר: "כבר אין הגיון לראות בכל הערים מתחרות זו בזו. במקום זאת, ערים מוצאות דרכים רבות ושונות להצלחה ויוצרות ערך המציע שילוב אטרקטיבי של פרופילי סיכון והחזר עבור משקיעים.

"הולך ומתעצם הצורך של משקיעים ותאגידים לקבל החלטות לגבי מיקום וכך סביר יותר להעריך את הצפי הכלכלי היחסי ואת דינמיקת שוק הנדל"ן דרך העדשה של קבוצות ערים שיורדת ליותר פרטים מאשר החלוקה לערי העולם הישן, ערי העולם החדש וערי העולם המתפתח."

 

מובילות עולמיות
שבע הגדולות היא קבוצת עלית של ערים המחוברות באופן גלובלי ובעלות עוצמה אדירה, הכוללת את לונדון ופריז באירופה, ניו יורק בארה"ב וטוקיו, סינגפור, הונג-קונג וסיאול באסיה. יחד מושקע בהן בסביבות רבע מכלל ההון הגלובלי בנדל"ן מסחרי, והן רשמו את נתוני הצמיחה הגבוהים ביותר בשכר הדירה של משרדים מובחרים מאז שנת 2,00, אך הן גם בין השווקים המחזוריים ביותר. לונדון וניו יורק הן המובילות הבולטות, בהן מושקעים 11% מכלל ההשקעה העולמית בנדל"ן אך טוקיו ופריז מחזקות את מעמדן עם תוכניות תשתית שאפתניות לקראת האירוח של טורנירי ספורט גדולים.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

Die Treptowers sind ein Gebäudekomplex mit einem markanten Hochhaus im Ortsteil Alt-Treptow von Berlin. Sie wurden 1998 fertiggestellt und stehen direkt an der Spree.

80, 100, 200 או אף 300 מטר – מהו קנה המידה ההולם לבניינים רבי קומות בברלין, והאם העיר זקוקה למגבלות על גובה הבנייה?

הבניין הגבוה ביותר בלונדון מתנשא לגובה של 306 מטר. הבניין הגבוה ביותר במוסקבה – מגדל הפדרציה, מתנשא לגובה 374 מטר ובבירה הפיננסית של גרמניה, העיר פרנקפורט – מגדל Commerzbank מתנשא לגובה 260 מטר. ומה קורה בבירת גרמניה? הבניינים הגבוהים ביותר בברלין הם מלון Park Inn ובניין המשרדים Treptowers. צמיחתה העתידית לגובה של ברלין היא נושא פוליטי חם ושנוי במחלוקת, שהדיונים בו מתקיימים במרץ כבר עשורים – וזאת מפני שיותר ויותר יזמים מגישים תכניות לבניית בניינים רבי קומות. רגולה לושר, הממונה בסנאט על ענייני בינוי ופיתוח, עוסקת כעת בתכנית מתאר כללית שתקבע באילו חלקים של העיר ובאיזה אופן תותר בנייתם של בניינים רבי קומות.

בראיון לעיתון ברלינר מורגנפוסט, לושר מסבירה אילו אמות מידה אמורות לחול בתכנית וכן "אילו גבהים יכולים להתאים לברלין". גבהים בין 120 מטר ל- 150 מטר יתאימו במידה הרבה ביותר לעיר, לדעת מתכננת הערים השווייצרית, שמכהנת בתפקידה מאז שנת 2007. היא מציינת גבהים של 100 או 120 מטר, אך אינה שוללת את האפשרות שתאושר גם בנייתם של רבי קומות בגובה 180 עד 200 מטר. אדריכל ברלינאי נודע, קריסטוף לנגהוף, מבקר את השיקולים הללו והוא סבור שמדובר בקביעות שרירותיות שלא התקבלו בהליך תכנון הגיוני ומקיף. לנגהוף יכול לרשום לזכותו את פרויקט Upper West בברלין שמתנשא לגובה 120 מטר ותופס את המקום השלישי בטבלת הבניינים הגבוהים בברלין יחד עם בניין Zoofenster. הוא מגדיר את עצמו כחובב של בניינים גבוהים. הוא תכנן מגדל בגובה 209 מטר שאמור לקום בכיכר הרדנפלאץ, אך הפרויקט טרם קיבל אישור מן הרשויות. לטענתו שוררת ברשויות אווירה של "עוינות לבניינים רבי קומות".

ארכיטקטים סבורים שבעיר יש עדיין מתחמים רבים מתאימים לבנייה לגובה. גם האדריכל אייקה בקר, מבקר את התנהלות הרשויות בסוגיה: "הייתי כעת בדובאי, ושם עומדים אנשים בתור ארוך כדי לבקר במגדל שגובהו 820 מטר", בהינתן גבהים כאלו, הממדים הנדונים בברלין הם "זהירים וצנועים ביותר" לדבריו. הוא איננו מבין מדוע מגבלת גובה של 150 מטר אמורה להתאים לברלין ולמעשה הוא אינו מבין מדוע יש לקבוע מראש מגבלת גובה. גם בקר הגיש תכניות לבניית פרויקט רב קומות בברלין, אך התכניות טרם אושרו על ידי הרשויות. לפי התכנית אמור לקום מגדל בגובה 120 מטר מזרחית לתחנת המרכזית בחלק המזרחי של העיר ברחוב אנדריאס. הנימוק שנמסר לכך, שלא יינתן לפי שעה אישור לפרויקט הוא שכיוון הבנייה לגובה במתחם זה הוא הפוך – בכיוון היכל מרצדס בנץ ושבחלקים אחרים באזור לא תותר בנייה לגובה. גם אדריכלים צעירים בתחילת דרכם מלינים על המגבלות שתכנית המתאר הנוכחית של ברלין מטילה עליהם ואף טוענים שהתכנית שמרנית מדי. קבוצת אדריכלים בברלין ביקשה מסטודנטים לאדריכלות לעסוק בשאלה; כיצד ברלין אמורה להיראות בשנת 2050. העבודות שהסטודנטים הגישו מראות שנותר פוטנציאל רב לבניית בניינים רבי קומות של דירות בברלין, למשל באזור קרל מרקס וגם בווסטהאפן. ברלין צריכה תכנית כוללת על בסיס חזון לפיתוח העיר. האדריכל יאן קלייהוס, מסכים עם קביעה זו. הוא הגיש תכנית לבניית קמפוס של האוניברסיטה הטכנית של ברלין במתחם גן החיות, ובה כלולים בניינים גבוהים רבים. היות שבינתיים הוחלט לפרסם מכרז להצעות בנוגע לשני מבנים ציבוריים באזור, כבר נקבעו עובדות בשטח מבלי שאף אחד חשב באופן כולל על פני האזור כולו, כך הוא מסביר.

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

בברלין יש בעיה - דמי השכירות מטפסים ללא הרף

בערים הגדולות ברחבי גרמניה קשה יותר ויותר למצוא מרחב מגורים. ברלין כמובן אינה חורגת ממגמה זו ואפשר לומר שלמצוא דירה בקלות בעיר זה כבר עניין של מזל טוב במיוחד.

אחד העיתונים המתפרסמים בברלין בדק ומצא היכן בעיר הדיור כעת יקר במיוחד. כעת מדובר באזור Spandau, אך גם בPankow, Treptow-Köpenick וSteglitz-Zehlendorf. בכל האזורים הללו דמי השכירות עלו לאחרונה במידה ניכרת.

הבדלים גדולים בין חלקי העיר

מחירי השכירות ב-12 החלקים השונים של ברלין שונים זה מזה כבר במשך שנים רבות. מי שגר בשרלוטנבורג חייב להיות בעל כיסים עמוקים במיוחד, ולעומת זאת מגורים באזור מרצאן-הלרסדורף יהיו זולים יחסית.

שרלוטנבורג שייכת למה שמכוני "אזורים מועדפים", ומחיר של 12 יורו למ"ר בשכירות בה, כבר אינו מחיר מפתיע. לעומת זאת, בחלקים זולים של העיר, אפשר לשכור דירה במחיר של 8.75 יורו למ"ר, אך המחירים עולים בכל רחבי בירת גרמניה וכעת התופעה בולטת במיוחד בחלקים הזולים שלה.

דיור שכבר אינו ממש בר השגה

לא רק דמי השכירות עולים, אלא גם מחירי הדירות בברלין. באזורים מבוקשים נרשמה עלייה של 11% בהשוואה לשנה שעברה. לעתים נרשמות עליות תלולות אף יותר ובאחד האזורים המחירים עלו בממוצע מ-2,350 יורו למ"ר לרכישה בשנה שעברה, ל-3,100 כעת. ברובע מבוקש כמו שרלוטנבורג, מדובר במחירים של 4,100 יורו למ"ר ואף יותר מכך. אפילו בשפנדאו, הלרסדורף או נויקלן הרוכשים חייבים להתמודד עם מחירים של 2,000 יורו למ"ר ומעלה.

ברלין איננה צומחת

אמנם האוכלוסייה בבירת גרמניה צומחת בקצב מתמיד, אך לרוע המזל העיר עצמה אינה צומחת. כעת מצופה מפרנסי העיר להציע מדיניות תכנון ובינוי טובה וזריזה יותר ולהפעיל ביעילות רבה יותר פרויקטים בעזרת הון פרטי של משקיעים. המחסור החריף ביותר שניכר הוא בדירות מגורים בבניינים חדשים. ודמי השכירות בדירות הקיימות בפלח שוק זה אינם בהכרח בהישג ידם של תושבים רבים בעיר. כל זה חל גם על מי שמבקשים לרכוש דירה בבניין מגורים חדש. המחירים טיפסו השנה ב-6.5%, בהשוואה לשנה שעברה באזורים המבוקשים פחות יחסית, והם טיפסו בלא פחות מ-8% באזורים המבוקשים יחסית. מי שרוצה לקנות דירה, צריך לשלם בממוצע 3,900 יורו למ"ר באזור מבוקש פחות. באזורים המבוקשים יותר המחיר מגיע ל-4,600 יורו למ"ר והמחיר ממשיך לעלות בהתמדה.

מקור: focus

 

קרא עוד
 
נובמבר
292017
 
קרא עוד
Inspiration Group