בלוג ברלין

 
ינואר
232020
 

לעולם אל תמכור שוב

הם מכנים עצמם "סינדיקט של בנייני דירות": ארגון שקונה בנייני מגורים בגרמניה. לא כדי למקסם את ההחזר על השקעתם, אלא כדי שהתושבים יוכלו לנהל את הבתים בסולידריות. איך זה עובד? להלן הפרטים על דירות בברלין בבנייני מגורים ברוח קצת שונה.

סוזן קאהל כבר ראתה את עצמה עוברת לפרברי ברלין. הפנסיונרית בת 68 קיבלה "צמרמורת" כשגילתה שהבית בו הייתה דיירת כבר 32 שנה עומד למכירה. היא חששה שהמשקיעים ייכנסו לתמונה והמחירים יעלו. היא ישנה רע בלילות ודאגה לעתיד לבוא.

כך היא מספרת את הדברים, בסלון של דירתה הנאה, בת שלושה חדרים, בה היא גרה לבד. ציורי טבע דומם ודיוקנאות תלויים על הקירות סביבה, ואת רובם היא ציירה ממש בעצמה. הדירה נמצאת בצפון ברלין – באזור שונברג, המיקום טוב, למשל כרבע שעה הליכה לחנות הכלבו WEST. בפועל, הבית שבו מתגוררת גברת קאהל אכן נמכר. אבל הדברים הסתיימו אחרת מכפי שחששה, לשמחתה.

המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים לעלות. הזינוק הזה במצב השוק משפיע על אנשים רבים, ולא תמיד לטובה. במיוחד נכון הדבר לגבי דיירים שכבר לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה משלהם, או לא יכולים להרשות לעצמם את תשלום דמי השכירות המאמירים כל הזמן. אבל בכל זאת, אנשים טובים נכנסים לתמונה ומביאים לשוק רעיונות יצירתיים כיצד להתמודד עם המצוקה. כך למשל, קבוצות וקהילות של דיירים מתארגנות לשכירות משותפת – אנשים אלו אינם קונים בניין או דירה כדי להשיג תשואה מקסימלית על השקעה כלשהי, אלא קונים, ולעתים רק שוכרים, בתיאום קבוצתי כדי לחיות יחד באווירה נעימה ובמחירים נוחים.

הגמלאית קאהל עשתה זאת יחד עם דיירים וארגון שנקרא "סינדיקט בתי הדירות". יחד הם עולים בכוחם על לא מעט משקיעים פרטיים וחזקים כלכלית. הרעיון הבסיסי לסינדיקט בתי הדירות מגיע משוק הדיור של פרייבורג. יוהאן שמידט, 56, הוא דובר הסינדיקט. המטרה שלהם היא לקנות בתים יחד, לנהל אותם בסולידריות ולעולם לא למכור אותם שוב. ובאמת מדובר בכוונה לא למכור בתים אלו שוב.

הרעיון פשוט למדי. קהילה שרוצה לקנות ולגור בבית מקימה עמותה. יחד עם סינדיקט בתי הדירות, העמותה מקימה חברה כלכלית קטנה ורשומה כחוק. התושבים עושים הכל בעצמם, הם מנהלים את הבית, מחליטים על גובה שכר הדירה, מבצעים שיפוצים ומקבלים דיירים חדשים. עם זאת, לסינדיקט שמורה זכות וטו בסוגיות מהותיות. מעבר לכל היבט אחר, זכותו לשלול את האפשרות שהבית יימכר אי פעם שוב ויחזור לשוק.

149 בתים שייכים כיום לסינדיקט. "הביקוש עצום והוא אף עולה מיום ליום", כך אומר שמידט. הסיבה העיקרית לכך היא שהצטרפות ליוזמה זו מספקת הגנה לתושבים וגם לשוכרים מפני עליית מחירים דרסטית, מכיוון שהבעלים – כלומר התושבים – לא צריכים ולא מצפים להרוויח תשואת הון מן הבית. בינתיים מתגוררים בכל הבניינים הללו כ 5000 תושבים. ובסך הכל, כולל עלויות השיפוץ, הושקעו בפרויקט כ-300 מיליון אירו.

"חלק מהדירות עמדו ריקות במשך שנים"
אך נשאלת השאלה כיצד יכולה קבוצה המורכבת בעיקר מאמנים ופרילנסרים, או פנסיונרים, עם הכנסה צנועה ואף לא תמיד יציבה, לממן רכישת בית באופן זה? ויתרה מכך, מדובר גם במיקומים מבוקשים במיוחד, כגון באמצע ברלין, שם שיעור הנכסים הפנויים עומד על חלקיקי אחוז  כבר שנים, בגלל הביקוש הגבוה. כיצד הם מצליחים לעשות זאת?

הולגר לאוינגר, 48, עדיין מתקשה להאמין אף כיום שהם באמת הצליחו. לאוינגר הוא אחד מ -17 החברים השייכים לעמותת "קומי * 13", על שם מספר הבית ברחוב Kurmärkische Straße.

לבניין חמש קומות בסך הכל, ויש בו שתים-עשרה דירות, כאשר שטח המגורים הכולל בהן עומד על כ- 1,600 מ"ר, בתוספת שטחי מסחר קטנים בקומת הקרקע. בבניין היה צורך בעבודות שיפוץ ורענון נרחבות למדי, לדברי הולגר, ששמח על חידוש פני הבניין בכללותו. הוא מציין כי "כמה דירות בבניין עמדו ריקות במשך שנים". הבניין בכללותו עלה ארבעה מיליון אירו. השיפוץ בו אמור לעלות 1.7 מיליון אירו נוספים.

קרן "אדית מריון" הציעה לרוכשים כמחצית מסכום ההלוואות שנדרשו בבנק, 450,000 אירו, כמעין מימון ביניים, על התושבים להחזיר את הכסף בעתיד. מטרת הקרן היא לחלץ שטחי מגורים מידיהם של הספקולנטים כדי שתושבי ברלין יוכלו להשתמש בהם "למטרה מקובלת חברתית ולצמיתות". על התושבים לשים על השולחן גם סכום כסף פרטי משלהם, ולשם כך ניהלו חברי העמותה קמפיין גיוס נמרץ בקרב משפחה, חברים ותומכים. עד אמצע אוגוסט הם הצליחו לגייס 415,000 אירו, כך אומר לואינגר. חלק מהכנסות מדמי שכירות עתידיים במקום ישמשו להחזר ריבית והחזר הלוואות. חלק אחר יועבר לידי סינדיקט בתי הדירות, לצורך מימון פרויקטים חדשים.

שמידט מעריך כיום כי הסינדיקט הוא סיפור הצלחה שרבים יכולים ללמוד ממנו, וטומן בחובו רעיון למדיניות שתוכל להחזיר את איכות החיים והיציבות הכלכלית לידי תושבים בערים גדולות בגרמניה, שמתמודדים עם זינוק במחירים ואף עם ספקולציות של משקיעים. עד כה, רק פרויקט אחד נכשל. זו הייתה "חורבה", שאיש לא חי בה כבר שנים. עלויות השיפוץ התבררו כגבוהות בהרבה מכפי שתוכנן. הבית נמכר בסופו של דבר במכירה פומבית, מפני שלא הייתה כל בררה אחרת. הבנק וגם המלווים הפרטיים הפסידו כסף.

התושבים העתידיים החברים בעמותת "קומי * 13" מתכננים כעת כיצד לחלק את החדרים בכל דירה בבניין. רעיונות יצירתיים שונים כבר הועלו, ולפעמים מתנהלים דיונים ארוכים. חזית הבניין היפה כבר שופצה. באוקטובר 2020, הדיירים הראשונים רוצים להיכנס לדירות המשופצות.

Source: Spiegel

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

Berlin-Mitte: Blick von der Hugo-Preu??-Br??cke in Richtung Regierungsviertel w??hrend der blauen Stunde.

ברלין – בחגורת הבייקון של ברלין, מרחב השכונות והעיירות ששוכן מסביב לבירת גרמניה, שכר הדירה עלה לאחרונה יותר מאשר בבירת גרמניה עצמה, כל מי שעבר לדירה באזור זה שילם בממוצע 6.74 אירו למטר רבוע דמי שכירות "קרה" (הוצאות בסיסיות ללא חימום או הוצאות תחזוקה נוספות) נטו לחודש בשנת 2018. נתון זה מהווה עלייה של 5.5 אחוז ביחס לשנה הקודמת, כך הודיעו ביום שלישי נציגי התאחדות חברות הדיור של מדינת ברלין ברנדנבורג על סמך נתונים שנמסרו במהלך החודשים האחרונים מטעם חבריה. ההתאחדות מייצגת קואופרטיבים וחברות עירוניות וכן יזמים ובעלי קרקעות פרטיים כמו חברות Deutsche Wohnen וגם Vonovia.

חברת ההנהלה של ההתאחדות, מארן קרן, דיווחה במסיבת עיתונאים כי "שיעור הגידול הגבוה למדי במחירים נובע מהשיעור הגבוה של השכירות לראשונה באזורים אלו השנה". הדבר קשור כמובן לכך שכאשר המחירים בברלין עולים, רבים מאלו שעובדים בברלין או רוצים לגור קרוב ככל האפשר אליה מתחילים לבחון אפשרויות חדשות בסביבות העיר, מה שלא נאלצו לעשות בשנים עברו. יחד עם זאת, אין פירושה של העלייה בחגורת הבייקון שהמחירים שם ישברו את כל השיאים – למעשה המחיר הממוצע יישאר שם זול יותר מאשר דירות בברלין עצמה, אך המציאה כבר לא תהיה כה משתלמת. בבירה הגדילו החברות השותפות בהתאחדות את דמי השכירות עבור חוזים חדשים ב 4.7- אחוזים לסכום של  7.80 אירו בממוצע למטר רבוע, ומדובר בעלייה פחותה מאשר בשנה הקודמת. בברנדנבורג הממוצע הכולל של עליית המחירים עמד על 2.7 אחוזים ודמי השכירות הממוצעים הגיעו לכדי 5.76 אירו למ"ר.

העסקים החברים בהתאחדות מחזיקים בכ-43 אחוז מהדירות בשכירות בברלין ו-44 אחוז מדירות אלו בברנדנבורג. נציגי האיגודים מציינים כי חוזים קיימים אף הם נטו להתייקר בשנה שעברה: בברלין מדובר בעלייה של כ-2.7 אחוזים, שמביאה את המחיר לממוצע של 6.14 אירו למ"ר, ובברנדנבורג מדובר בעליה של שני אחוזים, שמביאה את המחיר ל-5.14 אירו למ"ר בממוצע. "אנו סבורים כי חברות הדיור החברות בהתאחדות שלנו מספקות דיור טוב ובמחיר סביר במדינת ברלין ברנדנבורג," כך הצהירה קרן.

בהתאחדות הדגישו כי המחירים שנרשמו בסקרים שלהם בפועל היו נמוכים במידה ניכרת מהשכירות הממוצעת שמחושבת מתוך מודעות השכרה ומכירה בפורטלי נדל"ן מקוונים. עם זאת – וגם לאור הוויכוח סביב המגבלות על דמי השכירות המתוכננים בברלין – קארן הביעה ספק אם פורטלים כאלה בכלל מספקים נתונים מייצגים ונכונים. יצוין כי בעלי נכסים גדולים רבים לא פירסמו באתרים אלו לעתים קרובות, לפחות לא כמו פעם, וזאת משום שהם נוטים כעת להשכיר דירות רבות ישירות, דרך משרדי ההשכרה שלהם.

Source: Süddeutsche Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

מדוע בועת

בתים ודירות בגרמניה הופכים משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ליקרים יותר. יתרה מכך, יש מומחים שמזהירים כעת מפני התפוצצות "בועת נדל"ן". אבל יש לשאול ולהעמיק בסוגיה: האם החשש מירידת מחירים פתאומית באמת מוצדק? ד"ר ריינר אייכוויד, מומחה בשוק ההון, חוקר שאלה זו ואומר: "המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 וכנראה גם מעבר לה – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין"

האם הבועה תתפוצץ בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב? מומחים רבים, מוסדות אשראי ותקשורת עוסקים כיום בשאלה זו. הבנק הלאומי BUNDESBANK מזהיר כבר זמן רב מפני הערכות יתר במחירי הנכסים בערים שונות ברחבי בגרמניה. למעשה, יש דוגמאות קיצוניות למדי שאפשר להתרשם מהן ולהסיק שאכן מדובר בבועה. כך למשל, בעיירות אוניברסיטאיות, הוצאות המחייה של סטודנטים מגיעות בממוצע ל-717 אירו לחודש! כמו כן מתברר כי במקומות רבים בגרמניה, בעלי הכנסה נמוכה מוציאים בערך מחצית מהכנסתם על דמי השכירות. אבל האם אנו באמת ניצבים מול בועה ספקולטיבית שצפויה להתפקע בקרוב? במאמר זה נשתף אתכם, הקוראים, בדעתו של ד"ר אייכווייד על שלוש הצהרות נפוצות לגבי מצב שוק הנדל"ן בגרמניה והמגמות העתידיות בו:

טענה 1: "מחירי הנדל"ן מזנקים מעלה במנותק מהמציאות ומרמת העלייה במשכורות בגרמניה"
כן, אכן יש בערים שונות בגרמניה עליות מחירים קיצוניות, במיוחד במיקומים המבוקשים ביותר במרכזי ערים. עליות אלו מעלות את הממוצע הארצי: רוכשי הדירות צריכים כיום להוציא 6.4 הכנסות שנתיות בממוצע כדי לרכוש דירה. יחד עם זאת, תופעה זו אינה נפוצה. וזאת מפני שבערך ב-70 מתוך 401 מחוזות שנבחנו לאחרונה במחקרים שונים, מתברר כי עלות נכס היא רק ארבע הכנסות שנתיות נטו ממוצעות של משק בית, או אף למטה מכך. גם אם אנו מסתכלים אחור לשנים הקודמות, ומביאים בחשבון את עליית המחירים ביחס להכנסה השנתית, הנדל"ן כעת בר השגה או יקר כמו שהיה לא בעבר הרחוק – בשנות התשעים. הבה נסתכל גם על ההשוואה הבינלאומית: מגמת עליית המחירים בגרמניה מפגרת אחרי רוב מדינות אירופה וגרמניה ניצבת בקטגוריה זו ברובד התחתון.

טענה 2: "הגרמנים צריכים ללוות יותר ויותר כדי שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן."
זוהי אכן טענה נכונה: היקף ההלוואה הממוצעת הנדרשת למימון נדל"ן גדל, בגלל העלייה במחירים. אבל יש להביא בחשבון גם מידע נוסף: ככלל, מדובר במימון סולידי, כאשר שיעורי פירעון ההלוואה גבוהים וקשורים לריבית קבועה ארוכה. באופן בינלאומי, תקני ההלוואות הגרמניים לא היו מחמירים מאז המשבר הפיננסי. גם בבונדסבנק מציינים זאת באופן קבוע.

טענה 3: "הקבלנים ברחבי גרמניה בונים יותר מהנדרש"
זה בהחלט לא נכון, ההפך הוא הנכון, אם מסתכלים לעומק במצב השוק בגרמניה. הבנייה החדשה עדיין לא מסוגלת לעמוד ברמת הביקוש. במקומות רבים, היצע שטחי המגורים נותר נמוך מדי ביחס למספר הרוכשים המתעניינים. הדבר נכון במיוחד לערי מטרופולין, שבהן גם נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר. למעשה אפשר לסכם כאן בצער ולהודות בקיומו של פער קיים בן מיליון דירות חסרות – הביקוש מינוס ההיצע! כמו כן, אפשר לומר כי יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לגשר על הפער העצום הזה באמצעות בנייה כה מאסיבית כבר בשנים הקרובות.

התחזית של ד:ר אייכווייד לאור כל התופעות הללו היא זו: אכן, עליות המחירים שכולנו ראינו בשנים האחרונות לא יימשכו ללא שום הגבלה. אבל לכך יש להוסיף מייד כי גם אם מגמת העלייה בנדל"ן מאבדת אט אט מתאוצתה, אין זה סביר כלל כי השוק הגרמני יחווה ירידת מחירים פתאומית. אם המשק הגרמני ייחלש כעת, הדבר יאט את עליית המחירים, אך לא יהיה בכוחו להפוך כליל את מגמות המחירים בשוק הנדל"ן.

המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 ואילך – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין. מספר משקי הבית ימשיך לעלות ברחבי המדינה, וכמובן אפשר לראות זאת במידה רבה בשוק הדירות בברלין – וזאת מכיוון שיהיו במדינה ובעיר הבירה יותר משקי בית: צעירים שחיים לבדם, משקי בית של אדם אחד או משקי בית של פנסיונרים. אפשר להסיק מכל זה שאם כבר יש לכם נכס משלכם היום בברלין, אינכם צריכים לדאוג לירידת ערכו בעתיד הנראה לעין.

לכך אפשר להוסיף גם הערכה כי רוכשי נכסים עתידיים אינם יכולים לסמוך על כך שהמחירים יירדו במהירות. אנחנו מצפים שהמחירים יתנהלו במגמות שונות בהתאם לפלחי שוק שונים. באזורים הנחשקים במיוחד, הם ימשיכו לעלות, לפחות אם שער הריבית שקבע הבנק הפדרלי הגרמני יישאר נמוך.

Source: Cash.Online

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

ברלין - בירת הדינמיות

ברלין מובילה לראשונה את דירוג הערים בגרמניה

הודות לשוק העבודה והנדל"ן ההולך וגדל בבירת גרמניה, ברלין מובילה כעת מבחינת דינמיות. יחד עם הערים מינכן ודרמשטאדט הבירה ניצבת בראש.

ברלין היא עיר דינמית במיוחד, מינכן נמצאת כרגע במצב הטוב ביותר, ובערים וולפסבורג ואינגולשטאד לעומת זאת אפשר לחוש את המשבר שחל בתעשיית הרכב הגרמנית. אלה תוצאות הדירוג העירוני של השנה שעברה  כפי שנערכו על ידי מכון העסקים הגרמני (IW) בשיתוף "Wirtschaftswoche" ופורטל האינטרנט Immobilienscout24.

ערי המטרופולין המרכזיות של חבל פרנקוניה, נירנברג, ארלנגן ופירט (FUERTH) פילסו את דרכן לראש הטבלה. תומס שרוטר, מנכ"ל Immobilienscout24, מציין כי "הערים לייפציג ויינה ( JENA) מתפתחות היטב, וזאת בניגוד למגמה בערי ייצור המכוניות.

30 שנה לאחר נפילת חומת ברלין, ברלין זוכה כעת במקום הראשון מבחינת הדינמיקה. הקצב הכלכלי והעסקי בעיר גדל משמעותית, במיוחד בשוק העבודה והנדל"ן. משנת 2012 עד 2017, כעודף של 250,000 אנשים עברו לברלין בהשוואה למספרם של אלו שעזבו אותה. מינכן הגיעה למקום השני, ואחריה העיר פירט. ערי המכוניות אינגולשטאדט וולפסבורג – שעוד בשנה שעברה ניצבו להן בתוך העשירייה הראשונה – נסוגו להן כעת למקומות ה-39 ו-49 בהתאמה.

מינכן ממשיכה להוביל בליגה הבכירה. בירת בוואריה עולה על דוכן המנצחים בפעם השביעית ברציפות. השילוב הייחודי בעיר –  בין תשתית מדעית לביצועים גבוהים וכלכלה תחרותית "מתפקד כמנוע טורבו לכל סביבת מינכן", כך הסביר המומחה האנו קמפרמן מחברת IW Consult.

לאחר המובילה הכללית מינכן, הגיעו למקום השני והשלישי הערים ארלנגן ושטוטגרט. המטרופולין הפיננסי של גגרמניה ואירופה – פרנקפורט כמובן – ניצבת במקום טוב בעשיריה הראשונה, וכמוה גם הערים המבורג, רגנסבורג, וירצבורג ואולם (ULM). בתחתית הטבלה ניצבות להן הערים ברמרהאבן – BREMERHAVEN (מקום 69) כמו גם שתי ערים בחבל הרוהר – העיר הרנה (HERNE), והעיר גלזנקירכן (GELSENKIRCHEN), במקומות ה-70 וה-71 בהתאמה.

ערים גדולות בחבל הרוהר אמנם נמצאות בתחתית דירוג הערים כבר מזה שנים. עם זאת, קמפרמן דווקא רואה הזדמנויות לפיתוח האזור. כנקודות אור הוא מציין בין היתר שטחי מגורים זולים יחסית, פתיחות תרבותית בערים אלו, בינוי עירוני מגובש, מומחים ובעלי מקצוע רבים, אוניברסיטאות ומכוני מחקר, כמו גם שדות תעופה חדישים ומרווחים.

על פי הניתוח, העיר דרמשטאדט כנראה ערוכה בצורה הטובה ביותר לקראת העתיד. "העיר בדרום מדינת הסן – HESSEN – היא מקום משכנן של מספר גדול של חברות מצליחות וחדשניות ביותר", כך מסביר קמפרמן. זה כולל את קונצרן התרופות והכימיקלים MERCK. במקומות הבאים בטבלה קטגורית התחזית לפיתוח עתידי אפשר למצוא את הערים מינכן, ארלנגן, שטוטגרט ויינה.

על פי המחקר, נוצרה מעין מעצמה כלכלית חדשה בגרמניה, בחבל פרנקוניה התיכונה סביב הערים ארלנגן, נירנברג ופירט. האזור עבר שינוי מבני מאסיבי. תאגידים כמו GRUNDIG או QUELLE, שהיו מבוססים בפירט, כבר אינם קיימים. עם זאת, ההתמקדות המוקדמת של הרשויות באזורים אלו בטכנולוגיות עתידיות כמו מיכשור רפואי מתקדם עזר לניהול חלק יחסית של השינוי המבני.

בדירוג העירוני השנתי, חברת IW Consult של המכון הכלכלי בגרמניה עורכת השוואה בין המצב הנוכחי, מגמות שינוי של אינדיקטורים מסוימים (דינמיקה) וכן הערכה של סיכויי הפיתוח העתידי של ערים גדולות, עם יותר מ- 100,000 תושבים. במחקר מנותחים גורמים כגון המבנה הכלכלי, שוק העבודה, שוק הנדל"ן, רמת התשתית המדעית והמחקרית, תעשיות עתידיות ואיכות החיים של התושבים.

ניתוחים אחרים מגיעים לפעמים לתוצאות שונות קמעא. מחקר של המכון הכלכלי העולמי בהמבורג (HWWI) והבנק הפרטי ברנברג (BERENBERG ) קבע לאחרונה כי סיכויי הפיתוח העתידי הגבוהים ביותר בקרב כל ערי גרמניה הם בבירת גרמניה ברלין. ואולם, המחקר מביא בחשבון רק את 30 הערים הגרמניות הגדולות ביותר, כך שערים קטנות יותר, שאולי חוות פיתוח דינמי במיוחד דווקא כעת, לא נכללו בו.

עיר הבירה ברלין רשמה גם עלייה גבוהה יחסית באוכלוסייה בהשוואה לערי גרמניה האחרות, מה שמתבטא בגידול הגבוה ביותר בתעסוקה בכל 30 הערים ובשיפור משמעותי בפריון העבודה, וכן בביקוש גובר לדירות בברלין.

לייפציג זכתה במקום השני בסך הכל. בכל הנוגע למינכן, לעומת זאת, הכותבים זיהו "גבולות בסיסיים לצמיחה עתידית": בירת בוואריה ניצבת לפיכך במקום השלישי, המכובד אף הוא. עבור רשימת הדירוג הזו, אשר נערכת כל שנתיים מאז שנת 2008, שוקללו גורמים כמו חינוך, חדשנות, גישה ונוכחות של חברות וגורמים בינלאומיים נגישות תחבורתית, וכן פריון העבודה התפוקה ומגמות גידול האוכלוסייה.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ברלין רוצה להקפיא את שכר הדירה בשטחה למשך 5 שנים. האם זה אפשרי

חוק חדש ומהפכני בתחום הדיור עומד להיכנס לתוקף בבירת גרמניה, אך גילויים חדשים ואתגרים משפטיים מעלים ספקות לגבי ישימות החוק.

הקפאת שכר הדירה של דירות בברלין למשך 5 שנים היא מהלך פופולרי בקרב התושבים המקומיים, אך בפני העיר עומד שדה מוקשים משפטי שיקשה עליה ליישם את החוק כאשר יכנס לתוקפו בינואר הקרוב.

החשיפה המרעישה האחרונה של העיתון Berliner Morgenpost כללה פרסום תכתובות דוא"ל בין משרד הפנים של גרמניה לבין ראש הסניף הברלינאי של המפלגה הנוצרית-דמוקרטית של אנגלה מרקל. בתכתובות הללו שר הפנים הורסט סיהופר ביטא את תחושותיו כי הקפאת שכר הדירה עומדת בסתירה לחוקים פדרליים.

התוכנית להקפאת שכר דירה זכתה לתמיכה נרחבת בברלין – עיר זולה יחסית אשר כ-80% מתושביה גרים בשכירות. החוק אושר אוקטובר ומבחין בין דירות שנבנו לפני 2013 (בהן העלאת שכר הדירה המותרת היא עד 1.3% בשנה – תוך התחשבות באינפלציה) לדירות שנבנו לאחר שנה זו (בהן אין מגבלות על העלאת שכר הדירה).

התנגדותו של שר הפנים מצביעה על "מלחמת טריטוריה" בין הכוחות הפדרליים לבין הכוחות המחוזיים. סיהופר טוען שלא ניתן יהיה לאכוף את הקפאת שכר הדירה מכיוון שבכך ברלין תחרוג מסמכויותיה תחת חוקת גרמניה. חוקי הנדל"ן של גרמניה נחקקים ברמה הלאומית, והחלטה המוגבלת לאזור ברלין בלבד עלולה לגרום לעיוותים בחקיקה הלאומית.

בדוא"ל שנכתב ע"י סיהופר בסוף אוקטובר נכתב כי הקפאת שכר הדירה תמנע מבעלי דירות לגלם את עלויות התחזוקה המאמירות בשכר הדירה שהם גובים מדיירים. זאת ועוד – בעוד מגמת מחירי השכירות בעיר היא מגמה של עלייה חדה, לא כל בעלי הדירות העלו את שכר הדירה לרמה המקסימלית המותרת. על בעלי דירות אלה ייאסר עתה להעלות את שכר הדירה על אף שדייריהם משלמים כיום מחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק.

בעוד שההתנגדויות הללו מהוות בעיה עבור ממשלת ברלין המחוזית, אין פירוש הדבר שהחוק ייגנז. זאת מכיוון שהממשלה הפדרלית היא לא זו שקובעת האם החוק החדש ניתן לאכיפה מבחינה משפטית; לא זו בלבד אלא שהממשלה הלאומית מורכבת מרוב ימני, ונוטה לפקפק באופן אוטומטי בצעדי מדיניות שננקטים על-ידי הקואליציה הברלינאית, אשר לה נטייה אל השמאל-מרכז. יתרה מכך, האתגרים הללו היו צפויים לפחות בחלקם; כל החלטה בעניין תהיה תלויה בבתי המשפט אם וכאשר בעלי הדירות יערערו על החוק.

ואף על פי כן, האימיילים של סיהופר הינם בבחינת נורה אדומה, שמא בתי המשפט יפסקו לטובת בעלי הדירות. הויכוח סביב החוק לבטח יגיע לנקודת רתיחה בקרוב, על רקע התגובות החריפות לחקיקתו. לאחרונה פורסם כי יזם משך את ידו מפרויקט לבניית 900 דירות חדשות בשולי העיר, לטענתו על רקע הקפאת שכר הדירה. על פי החוק הדירות הללו לא עמדו בקריטריונים של הקפאת שכר הדירה, אך היזם טוען שעקב הקפאת שכר הדירה בנכסים אחרים בבעלותו – כמות המזומנים שבידו תצטמצם והפרויקט לא יהיה אפשרי כלכלית. גם חלק מאמצעי התקשורת הצטרפו למאבק בחוק. נציג מפלגת הימין-מרכז FDP, בטור שכתב בכתב העת העסקי Handelsblat, כינה את החוק "דוגמה לתרבות הקנאה הגרמנית" אשר המוטיבציה מאחורי חקיקתו היתה צרות עין כלפי בעלי ממון ולא רצון לשפר את תנאי השוק. מבקרים אחרים מאשימים את העיר בכוונתה "להקים מחדש את החומה".

אך לחוק יש גם תומכים באמצעי התקשורת. בטור שפורסם בעיתון Tageszeitung נכתב כי העיוותים אותם החוק נועד לתקן הם אמיתיים לגמרי – לדוגמה, חברת הדיור השוודית Akelius ניצלה פרצה בחוק ובזכות "מודרניזציה" של נכסיה הצדיקה את העלאת שכר הדירה ב-14,000 הדירות שבבעלותה ברחבי העיר. העלאות אלה עלולות להתבצע גם אם איכות המודרניזציה היא ירודה ואינה משפרת את תנאי המחייה של הדיירים.

הויכוח לא תם – הוא רק מתחיל להתחמם. לעת עתה תושבי ברלין מצויים בסיטואציה מעניינת: הם לא יכולים לבנות על כך שהחוק להקפאת שכר הדירה יוזיל את מחירי הדיור בעיר. אך בשלב זה הם גם לא יכולים לסמוך על כך שהחוק ייכנס לתוקף כלל.

 

Source: CITYLAB

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

Berlin-Mitte: Blick von der Hugo-Preu??-Br??cke in Richtung Regierungsviertel w??hrend der blauen Stunde.

ברלין – תכנית מקומית שהיתה תקועה זמן רב – לפיה ייהרס מבנה "אבירי קולומבוס" לשעבר, ועל חורבותיו ייבנה פרויקט מגורים לגיל השלישי – חוזר לשולחן באמצעות אסטרטגיית מימון חדשה.

יוזף באיורסקי, יו"ר ועד רשות הדיור המקומי, אומר כי לצורך השלמת הפרויקט – שעלותו 15 מיליון דולר – חסרים בין 2 ל-4 מיליון דולר. הוא מקווה כי הפער ייסגר באמצעות מענק מהמדינה ואג"ח מוניציפלית.

"במסגרת דיונים עם ראש העיר מארק קצ'ינסקי ויועצים לפרויקט עלה קונספט שעל פיו הפרוייקט יזכה למענק פיתוח קהילתי בסך מיליון דולר, והיתרה תושלם ע"י העירייה באמצעות אג"ח מוניציפלית," הוא אמר.

את תגובתו של ראש העיר לא ניתן היה להשיג.

חבר מועצת העיר צ'רלס פאונסה הביע תמיכה בהנפקת האג"ח במהלך ישיבת המועצה שהתקיימה ב-1 באוקטובר.

"הוצאנו המון כסף על בתי ספר, וחצי מיליון דולר הושקעו במגרש הכדורגל. אנו חייבים לתמוך בתושבים המבוגרים שלנו," הוא אמר. "הפרויקט הזה נמשך כבר שש שנים ואנחנו חייבים להתקדם."

על פי התכנית, ייבנו 50 יחידות דיור מסובסדות עבור מבוגרים בני 55 ומעלה במבנה ברחוב Percival 143. גם תושבים בעלי מוגבלויות יהיו זכאים לדיור. העיר רכשה את הנכס בשנת 2002.

לדברי באיורסקי, רוב המימון – כולל נקודות זכות במיסוי – יגיע מהממשלה הפדרלית.

רשות הדיור בחנה את האפשרות לממן את הפרויקט באופן פרטי, אך מהבדיקה עלה כי מימון שכזה לא יאפשר דיור מוזל בפרויקט.

 

Source: myrecordjournal.com

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

היפר-ג'נטריפיקציה בקרויצברג

קרויצברג המודרנית היא אחת משכונותיה האופנתיות והמגוונות של ברלין. אורח החיים הססגוני של השכונה מתאפשר הודות למספר גורמים – ביניהם המיקום המרכזי, תמהיל דינמי של בתי קפה, חנויות וחיי לילה לצד רחובות מגורים ונוף מקסים לנהר. קרויצברג מגלמת בתוכה רבים מהאלמנטים הייחודיים שהופכים את ברלין לאחת הערים האטרקטיביות והמבוקשות ביותר בגרמניה, נוסף על היותה יעד מוביל לתיירים ומוקד משיכה עבור אליטות קוסמופוליטיות מרחבי העולם.

מאות אלפי אנשים בחרו בעשורים האחרונים לשכור דירות בברלין. רק בין 2012 ל-2017 גדלה אוכלוסיית העיר בלמעלה מ-243,000 תושבים – מתוכם 81% אזרחים זרים. קרויצברג, אשר בעברה היתה שכונה שולית וענייה, עוברת כבר מספר שנים תהליך קיצוני של "היפר-ג'נטריפיקציה", שמשמעותו: תושביה הוותיקים של השכונה, האמידים פחות מהמהגרים החדשים, מתקשים לעמוד בעלויות הדיור המרקיעות עקב הזינוק בביקוש לנכסי נדל"ן. מרבית הביקוש לנדל"ן מקומי מגיע מתושבים מקומיים אמידים וממשקיעים זרים. תהליך שכזה לרוב מתרחש סביב מוקדי חיכוך של מעמד חברתי, גזע, ומוצא אתני.

היפר-ג'נטריפיקציה הוא תהליך שהינו בבחינת "אליה וקוץ בה". ישנן השפעות חיוביות וגם שליליות על התושבים המקומיים, במיוחד בעיר כמו ברלין שהיתה בעברה שסועה ומפולגת. אך על אף המורכבות, התושבים המקומיים שנאלצים לעזוב את השכונה רואים בתהליך הזה "טיהור חברתי" – אורח החיים השכונתי המוכר והאהוב נמחק כתוצאה מהתנפלות יזמי הנדל"ן על האזור. ברלין מהווה דוגמה קיצונית לשינוי המהיר שמתרחש בערים שנקבע בהן סטטוס קוו פוליטי וכלכלי חדש – והוכחה לכך שגם בעתות שלום, ישנו צורך בהתאגדות של תושביהן לצורך מלחמה באי-צדק.

העיר המפולגת
הגבול בתוך ברלין נקבע לראשונה לפני כ-75 שנים עם חתימת הסכם פוטסדאם באוגוסט 1945. אך רק 16 שנים לאחר מכן הקימה ברית המועצות את החומה – מבצע שהושלם תוך שבועיים בלבד. לטענת השלטונות היה מדובר בניסיון למנוע מ"פשיסטים" להיכנס לרפובליקה הדמוקרטית הגרמנית (מזרח גרמניה) – אך גם כדי למנוע ממקומיים לעזוב. עד לאטימה ההרמטית של הגבול, כ-2.7 מיליון אזרחי מזרח גרמניה היגרו למערב המדינה.

כיום כבר כמעט בלתי אפשרי לדמיין את קרויצברג כחזית העימות בין ברית המועצות לארצות הברית. השכונה, הממוקמת במערב הגבול המפורז של מסך הברזל, היתה שכונת קצה מוזנחת. אש צלפים נורתה באופן כמעט יומיומי ע"י אנשי משמר הגבול בצד המזרחי, ובלילה האזור כולו הואר באור זרקורים שהותקנו על מנת לתפוס עריקים מהמזרח.

על אף ההזנחה והתחזוקה הלקויה, הדיור בשכונה היה זול והיא משכה אליה פועלים מהגרים – בעיקר מתורכיה – אשר התיישבו בקרויצברג בראשית שנות השבעים, ואשר עדיין מהווים נתח משמעותי מאוכלוסיית המהגרים הגדולה והמגוונת של השכונה. שרידיה של מורשת המהגרים הם מספר חנויות מקומיות ושוק אוכל תורכי מפורסם בסמוך לתעלת לאנדוור.

עושים היסטוריה
החומה עמדה על תילה במשך 10,316 ימים. ביצורים צבאיים חילקו את הרחובות למזרח ומערב, ואטמו את הרחובות והמרחבים הציבוריים שהיוו פעם את המרכז העירוני. הפלת החומה, אשר החלה רשמית ב-9 בנובמבר 1989, בישרה על שובה של הליבה העירונית המקורית. עשרות אלפי אנשים הציפו את שני צדי הגבול כדי לראות את הצד השני של העיר שלהם – בפעם הראשונה זה כמעט 30 שנה.

לא ניתן להפריז בחשיבותה של הסמליות העוצמתית של הרגע הזה, אך תהליך הריפוי שהגיע בעקבותיו היה משמעותי לא פחות. שני צדי העיר נהנו מהתאגדות הקבוצות הקהילתיות – בסיוע תמיכה ניכרת מהממשלה הפדרלית – לצורך בנייתו מחדש של לב העיר בו עמדה עד לא מכבר החומה. התחדשותה של בירת האומה ביטא את הריפוי וההנצחה שלאחר תום המלחמה. ברלין הפכה עקב כך לנציגה הבינלאומית של אופטימיות ושלום.

התמורות האורבניות בברלין מגלות שיש תקווה לערים שעדיין מפולגות ושסועות ע"י עימותים לאומיים ברחבי העולם. על אף שברבות מהערים האלה הסיכוי להשכנת שלום מוחלט הוא קלוש תחת הנסיבות הקיימות, עדיין ברור שבעזרת תנופה פוליטית מתאימה ניתן ליצור תהליך בזק של התחדשות עירונית.

מפילים מחסומים
תקווה זו היא חיונית, מכיוון שחומות עלולות להטמיע אי-שוויון עמוק בתוך המרקם העירוני: החל מהגבלת הגישה לתשתיות בסיסיות כגון מים וחשמל (לימה), עבור בהפרדת האזרחים על בסיס מוצא אתני, גזע או דת (בלפסט) וכלה בהגבלת השליטה ויכולת ההתפתחות של בני מיעוטים (ירושלים). מה שמדאיג הוא שבמאה ה-21 חומות הופכות להיות מאפיין נפוץ הרבה יותר באזורים עירוניים – לדוגמה בצורת "קהילות מגודרות".

אך הפלת מסך הברזל בן-לילה הביאה לקיצם עשורים של יריבות מרה אשר רק מספר ימים קודם לכן היתה עובדה מוצקה בשטח. ועל אף שעדיין קיים אי-שוויון, המהפך הקיצוני של קרויצברג – מחזית המלחמה הקרה למרכזה של ליבה עירונית מאוחדת ותוססת – ממחיש שתכנון ומדיניות אורבנית הינם אמצעים חיוניים לצורך עיצוב זהות עירונית אטרקטיבית, יעילה ומתפקדת.

כמובן שישנן בעיות הנטבעות מתהליכי היפר-ג'נטריפיקציה, ויש לתת את הדעת עליהן. אך נראה שתמיכתה של ברלין בניסיון להלאים מחדש בנייני מגורים מידי תאגידי הדיור – יחד עם צעדים להגבלת רכישת דירות להשכרה לטווח קצר – מאששים את ההנחה שמערכת איתנה לתכנון אורבני מסוגלת לאזן את האינטרסים של קבוצות וקהילות שונות ברחבי העיר (הן ציבוריות והן פרטיות), והכל תחת מטריה המגנה על האינטרס הציבורי ומאפשרת לעיר לשגשג.

ברלין הינה הוכחה שעיר מפולגת יכולה להתאחד מחדש בתוך כמה עשורים. אך יותר מכך, השינוי שעובר על העיר ממחיש כמה חיוני הוא שממשלות ואזרחים כאחד יהיו על המשמר מפני התגלמויות חדשות ושונות של אי צדק. עליהם לארגן ולעשות שימוש בכלים העומדים לרשותם לצורך התמודדות עם אתגרים ייחודיים בכל המישורים במאה ה-21.

 

Source: Quartz

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ערים במצוקה על משבר הדיור בדבלין וברלין

בירת גרמניה הפכה לשדה מוקשים עבור שוכרי דירות, והבעיה הופכת ליותר ויותר טעונה פוליטית. אך בבירת אירלנד דבלין המצב כבר התפתח למשבר דיור לכל דבר ועניין.

חברת הנדל"ן Deutsche Wohnen היא הגוף שמחזיק יותר דירות מכל אדם או גוף אחר בברלין – בבעלותה למעלה מ-115,000 נכסים למגורים ומסחר ברחבי הבירה.

לבעלי המניות של החברה לא היו יותר מדי סיבות לדאגה בעשור האחרון – עד לפני מספר שבועות. עם פרסום הידיעה שהסנאט של ברלין מתקרב ליישום חוק שיאפשר להקפיא את שכר הדירה למשך חמש שנים, מניות החברה צנחו ב-14% בתוך יומיים – הנפילה החדה ביותר בפרק זמן שכזה לאחר עשור של צמיחה כמעט ללא מעצורים.

אך זו היתה בסך הכל הנקודה האחרונה על ציר משבר הנכסים בברלין.

מחירי הנכסים מאמירים כבר שנים בבירת גרמניה, ואיתם מחירי השכירות. מנתונים שפורסמו ב-2017 על-ידי חברת הייעוץ Knight Frank עלה כי שיעור הצמיחה במחירי הנכסים בברלין היה החד ביותר בעולם.

כתוצאה מכך לא קל לשכור כיון דירות בברלין. הביקוש עולה באופן משמעותי על ההיצע, ומחירי השכירות מזנקים. ישנה אפילו תמיכה הולכת וגוברת בביצוע משאל עם באשר לשאלה האם ניתן להפקיע נכסים מחברות נכסים גדולות ולהפוך אותם למאגרי דיור חברתי.

ולמרות הכל, אם שוכרי הדירות בברלין חושבים שהבעיה אצלם חריפה, כדאי שיעיפו מבט מערבה אל בירת אירלנד דבלין. העיר – ובמידה מסויימת גם המדינה כולה – נמצאת בעיצומו של משבר דיור חמור שגורם לבעיות בברלין להיראות מתונות הרבה יותר.

מכונת כביסה בחדר השינה
"זהו משבר הדיור החמור ביותר בהיסטוריה של המדינה," אומר ג'ון ביסט, פעיל חברתי ותיק בתחום הדיור, אשר כיום משתתף בקמפיין מחאה עם ארגון Housing Action Now.

לא חסרים סיפורי זוועה על שוק הדיור של דבלין. עבור שוכרי הדירות המצב קשה במיוחד. מחירי השכירות בעיר הם בין הגבוהים בכל אירופה, וממשיכים לעלות בעקביות.

המחירים כבר גבוהים בהרבה מרמתם בשיא בועת הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור. למעשה הם עלו ב-37% מאז אותה תקופה – המחיר המבוקש הממוצע עבור דירות 3 חדרים בעיר כבר עולה על 2000 אירו לחודש.

ניתן לקבל המחשה לקושי העצום במציאת דיור בר השגה בעיר באמצעות סריקת אתר הנכסים הגדול באירלנד, Daft.ie.

דוגמה אחת שזכתה לפרסום חריג לאחרונה (על אף שהדוגמה איננה חריגה לכשעצמה) היא נכס שתואר כ"דירת סטודיו במרכז העיר, ברמת גימור גבוהה ביותר". מה שהוצע למעשה היה מטבחון קטן עם מיטה במרכזו, ממש מול הכיור ומכונת הכביסה.

והמחיר? 750 אירו.

משבר דיור – ומחוסרי דיור
לדברי ביסט, המחירים הקיצוניים נובעים הן ממחסור בהיצע דיור והן (במקרים מסויימים) מ"תאוות בצע" של בעלי הדירות. אך בעיניו הקשיים של שוכרי הדירות הם רק נדבך אחד של הבעיה. הוא אומר שהמדינה צריכה באופן בהול לבנות עוד דיור חברתי – והרבה.

כיום כמעט 50,000 אנשים נמצאים ברשימות המתנה לדיור חברתי או ציבורי, בעוד למעלה מ-10,000 (ובכללם 4,000 ילדים) הם מחוסרי דיור. רבים מהם מתגוררים במלונות או במקלטי חירום צפופים.

במהלך המשבר הפיננסי לפני עשור התפוצצה בועת הנכסים של אירלנד, והמדינה שקעה במיתון עמוק. אחת ההשלכות המשמעותיות היתה עצירה כמעט מוחלטת של התחלות הבניה ברחבי המדינה. ביסט אומר שהבנייה לדיור חברתי – שגם כך כבר היתה בירידה – חטפה את המכה הקשה ביותר.

"הפסקנו לחלוטין בנייה לדיור ציבורי ועברנו למודל דיור של שוק ומסחר," הוא אומר.

ביסט מאמין שלמדינה יש מספיק קרקעות לבניה ציבורית, וביכולתה לממן את הבנייה הן באמצעות משאבים לאומיים והן באמצעות הלוואות ממקורות כגון הבנק האירופי להשקעות.

"הבעיה היא שישנה התנגדות חזקה לכך," הוא אומר. "אירלנד היא מדינה עם כלכלת שוק ניאו-ליברלית. במפלגות הפוליטיות המודל הזה טבוע עמוק. המסר הוא 'נחיה ונמות לפי השוק', והרבה אנשים סובלים בגלל זה."

אותה בעיה, פתרונות שונים
רוב המעורבים בתחום הנדל"ן והדיור בדבלין מסכימים על השורש העיקרי של הבעיה – שנים של האטה בהתחלות הבניה אשר הובילו למחסור חמור במלאי הדיור – הן הפרטי והן הציבורי; הן למכירה והן להשכרה.

אך בכל הנוגע לפתרונות ישנה מחלוקת.

מריאן פינגן, הכלכלנית הראשית של Sherry Fitzgerald – סוכנות הנדל"ן למגורים הגדולה באירלנד – אומרת שקריסת שוק הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור הניסה את המשקיעים, וזה מה שהוביל למחסור בהיצע. לטענתה בעיה זו טרם נפתרה. "כיום המשקיעים הפרטיים לא זוכים לתשואה מספקת על השקעתם, והם עוזבים את השוק," היא אומרת.

ועל אף העלייה המדורגת בכמות המשקיעים המוסדיים שנכנסים לשוק הנדל"ן של דבלין – אלה רכשו כ-11% מסך כל הנכסים שנמכרו באירלנד בשנה שעברה – היא אומרת שעדיין מדובר בתופעה "על אש קטנה", ושהדבר לא השפיע משמעותית על היצע הדיור החדש.

"על אף השיפור בקצב התחלות הבניה, ההיצע עדיין איננו מספק את הביקוש," היא אומרת. "להערכתי אנו צריכים לעמוד על רמה של 40,000 יחידות חדשות בשנה (באירלנד). בשנה שעברה נבנו 18,000 יחידות. בשנה שלפניה 14,000. השנה אולי נגיע ל-21,000 יחידות. בשנה שעברה בדבלין נבנו 6,700 יחידות לעומת ביקוש של כ-14,000 יחידות."

רונאן ליונס, עוזר-פרופ' לכלכלה בטריניטי קולג' בדבלין, טוען שלמשבר הדיור ולמחסור בהיצע בדבלין יש שורשים עמוקים הרבה יותר מהמשבר הפיננסי והקריסה שבאה בעקבותיו.

"עד שנות השמונים המאוחרות היה ביקוש יחסית חלש לדיור באירלנד," הוא אומר. "סבלנו מהגירה שלילית בכל שנה במשך מאות שנים. רק ב-30 השנים האחרונות אירלנד נאלצת להתמודד עם אוכלוסייה צומחת, ועם אתגרים שמדינות אחרות באירופה מתמודדות איתם כבר לא מעט זמן.

"אם נניח בצד את בועת האשראי וקריסת השוק בין 2000-2012 נוכל להגיע למסקנה שמדובר בהתעצמותה של בעיה שהולכת וגדלה כבר 30 שנים."

בעיה אירופית?
לטענת ג'ון ביסט המתנה לפתרונות מהשוק החופשי היא איוולת, בהתחשב במה שקרה לפני 10 שנים.

"אחרי מה שקרה לפני עשור, אם אנחנו באמת חושבים שזה הגיוני לנהל כך מערכת דיור אז אנחנו מטורפים. יהיו קבוצות באוכלוסייה שיהנו ממערכת כזו אך הרוב הגדול יסבול מכך. השוק אינו מפקח על עצמו. והמחיר שמשלם האזרח הפשוט הוא עצום."

לדבריו המפתח לפתרון הבעיה הוא שהמדינה תחזיק יותר נכסים בבעלותה. הוא מצביע על וינה בירת אוסטריה כמודל לחיקוי – עיר עם רמת חיים גבוהה מאוד ובה כמעט 60% מהדיור בעיר הוא בבעלות ציבורית – בניגוד חד לדבלין בה שיעור הדיור הציבורי הוא פחות מ-10% כיום.

ליונס מאמין בגישה מעורבת. "אירלנד זקוקה נואשות להרבה דירות להשכרה בבעלות פרטית, והיא זקוקה נואשות גם להרבה דירות ציבוריות או מסובסדות. לא מדובר במקרה של או-או. צריך את שניהם," הוא אומר.

ליונס אופטימי באשר לסיכוייה של אירלנד לפתח מערכת דיור בריאה ובת-קיימא. אך הוא מאמין שבעיה מרכזית בהגדלת ההיצע היא עלויות הבניה הגבוהות – בייחוד לבנייני דירות – מה שהופך את הבניה ללא כדאית עבור יזמים.

הוא אומר שבעוד מחירי הדירות נעו בתנודתיות מסויימת, עלויות הבניה טיפסו בעקביות, בעיקר העלויות הקשורות לרגולציה מוגברת. "הסטנדרטים המינימליים באירלנד הם כיום בין המכבידים בעולם," הוא אומר.

ליונס מאמין גם שיש צורך בשימוש גמיש יותר בקרקעות עירוניות במדינה, כדי לעודד יותר בניה לגובה. זהו דבר חשוב במיוחד במדינה שבה כמעט ולא קיימת בנייה לגובה, גם לא במרכזי הערים.

הוא מדגיש גם את הצורך בפיתוח מערך דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים לדיור חברתי או מסובסד. כמו ביסט הוא מצביע על אוסטריה, שבה ניתן להצמיד את ההכנסה הפנויה של שוכר לגובה שכר הדירה, וכך בעלי ההכנסה הנמוכה מקבלים מהמדינה השלמת הכנסה בהתאם. "צריך מערכת דיור שבה לאנשים אלה יש יכולת לשכור דירה," הוא אומר.

על הציר בין ברלין לדבלין
ביסט אומר שעל אף המאפיינים הייחודיים של משבר הדיור בדבלין, הוא רואה קווי דמיון רבים בין המשברים של שתי הערים, לאחר שחזר לאחרונה מאירוע משותף לפעילי דיור חברתי מרחבי היבשת שהתקיים בברלין, במטרה לאחד בין הארגונים ולהדק את שיתוף הפעולה.

"שוק השכירות הפך למקום בו המטרה היא לעשות קופה," הוא אומר. "השוק לא מוצא פתרונות לצרכים. הוא מוצא פתרונות לתזרימי מזומנים ותשואה על ההשקעה – זוהי העדיפות הראשונה של השוק."

כמו כן, הוא מוסיף, "הבעיה של מערכת דיור במודל שוק ומסחר איננה ייחודית לאירלנד. זוהי בעיה אירופאית. אנחנו זקוקים לפתרונות כאן, אבל אנחנו זקוקים לפתרונות גם ברמת היבשת."

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

המגמות החדשות בענף הנדלן בברלין ובגרמניה בכללותה

מומחי נדל"ן מגרמניה ואף מחוצה לה השתתפו בסקר והציגו את חוות דעתם על המגמות הצפויות בענף הנדל"ן הגרמני, בסקר המומחים  Trendbarometer שנתוניו פורסמו לאחרונה בברלין על ידי מומחי חברת Berlin Hyp.

האטרקטיביות של שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה ממשיכה לבלוט, וללא הפוגה

69% מהנשאלים בסקר עדיין רואים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה כשווה או אף יותר אטרקטיבי בהשוואה כלל אירופית. הנתון מייצג עלייה של 2% בעמדה זו מינואר 2019 (67% הצהירו אז שהשוק הגרמני הרבה או קצת יותר אטרקטיבי מהחלופות האחרות באירופה). נתון זה גם מייצג ירידה של 11% בהשוואה לנתוני הסקר האחרון לשנת 2018. כמו כן, בולטת הירידה באחוז הנשאלים שאינם מחשיבים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה. לאטרקטיבי במיוחד.

ככל הנראה, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עמיד בפני כל המגמות המעוררות חשש במקומות אחרים. למרות שעודפי הביקוש ממשיכים להיות בולטים במיוחד בכמה ערים מובילות, וזאת בהיעדר היצע נדל"ן מתאים במידה מספקת, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עדיין חזק ביותר וימשיך להיות מבוקש ולצמוח. כמו כן, נראה כי יש רק חלופות אטרקטיביות לא פחות בודדות ברחבי אירופה.

האם הכל שונה? היקף העסקאות החדשות יישאר ברמה גבוהה לדעת המומחים
תחזית מאוזנת: לדעת 37% מהמומחים שלנו, רמת העסקאות החדשות תקפא על שמריה. 31% מהנשאלים צופים גידול ו -32% צופים ירידה. בסך הכל מסתמנת הערכת סיכויים טובים לשנה של השקעות נדל"ן בברלין וברחבי גרמניה. ככל הנראה, תמריץ ההשקעה החזק והמצב הכלכלי הטוב יחסית בגרמניה ממשיכים לבוא לידי ביטוי בהיקף נרחב של עסקאות נדל"ן חדשות ועדיין יש די נכסים בשוק.

האופציות להשקעות נדל"ן זמינות למדי ברחבי גרמניה. המומחים סבורים כי רק הידוק מגבלות הסחר העולמיות או משבר אפשרי סביב ברקסיט בבריטניה עלולים להשפיע על שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה בשנת 2020.

יותר צדק חברתי – לא עם מגבלות ממשלתיות על גובה שכר הדיור
תוצאה ברורה אחת עולה מהסקר: 39% מהנשאלים אינם רואים את שכר הדירה ככלי מתאים לעשיית צדק חברתי. רק 2% ענו בחיוב על שאלה זו. הדיון בתחום שנוי במחלוקת וטעון רגשות, לדעת המומחים. בסופו של דבר, יש להכיר בעובדה שבערים הגדולות והגדלות של גרמניה הביקוש לדיור הולך וגובר. אם ההיצע לא צומח בהתאם, אז שכר הדירה גדל. זהו היגיון כלכלי פשוט. שטחי מגורים חסרים כמעט בכל הערים הגדולות. בברלין נאמד הביקוש הנוכחי ביותר מ-130 אלף דירות נוספות. הדבר מעיד על היצע דיור קטן מדי: תוספת הביקוש השנתי אינה מכוסה כיום על ידי בנייה חדשה – בברלין, למשל, פחות משלושה רבעים מתוספת הביקוש השנתית יש מענה בבנייה חדשה.

רוצים יותר מרחב מחיה? לכך יובילו רק בנייה ובנייה ובנייה נוספת!
הדרך הטובה ביותר ליצור יותר מרחב דיור, על פי מומחי הנדל"ן שנשאלו לדעתם במחקר המדובר היא הגברת היקף פעילות הבנייה. עמדה זו צוינה 165 פעמים. כמו כן הופיעו ברשימת ההעדפות של המומחים: ביורוקרטיה פחותה ופשוטה יותר / תנאי מסגרת פוליטיים שמקלים על בנייה (122 מומחים ציינו זאת) וכן תמריצים / קידום (81 מומחים ציינו זאת). הפשרת קרקעות בנייה נוספות צוינה 56 פעמים על ידי משתתפי הסקר. ארגון מחדש של מלאי הדיור / ציפוף ועיבוי דירות על ידי בנייה בבניינים קיימים – חלופה זו צוינה 45 פעמים.  בינוי דיור בר השגה / מדיניות דומה –  חלופה זו הוזכרה על ידי המומחים 31 פעמים.

שטחי מחיה נוספים יכולים לפיכך לבוא לעולם בעיקר באמצעות פעילות בנייה מוגברת, אך גם באמצעות הסבה ועיבוי הבנייה במלאי הקיים.  אין גבולות ליצירתיות בתחום זה, אך הדבר נכון רק בתנאי שהבירוקרטיה תשחק תפקיד תומך.

חברות הנדל"ן – האם הן דינוזאורים שמפגרים מאחור בתחום הדיגיטציה?
51% מהנשאלים בסקר סבורים שחברות נדל"ן עדיין משקיעות מעט מדי בדיגיטציה.  19% ממומחי הנדל"ן סבורים שחברות נדל"ן משקיעות מספיק בתחום זה, ואילו 30% מתלבטים בתשובתם בסוגיה.

אף שחברות הנדל"ן, ברובן לפחות, רואות בדיגיטציה הזדמנות חשובה לשיפור בתהליכים עסקיים ולהפחתת עלויות עסקיות, הן משקיעות בממוצע רק 5% מהמחזור השנתי שלהן בפעילות דיגיטציה. כגון הטמעת מגמות דיגיטליות חדשות או איסוף מידע וניתוח ממוחשב של מאגרי נתונים, אוטומציה והכנסת רשתות מחשוב מתקדמת באטיות רבה בענף הנדל"ן הגרמני. נראה לפיכך כי עדיין יש בתחום זה מקום נרחב לשיפור ולהתייעלות.

מומחי Berlin Hyp מפרסמים כבר שש שנים את סקר המומחים שלהם, הברומטר הארצי השנתי ביחס למצב שוק הנדל"ן בגרמניה, שבו משתתפים מומחי נדל"ן מגרמניה ומחוצה לה. בסקר זה, המומחים מקבלים הזדמנות להעיר ולחלוק את ציפיותיהם לשנת הנדל"ן הקרובה. הסקר מספק הערכה של שוק הנדל"ן הגרמני בשנה הנוכחית ונקודת מבט להמשך יזמות, פיתוח ובינוי.

Source: CASH-ONLINE.DE

קרא עוד
 
דצמבר
082019
 

מציאת מקום לאלפי מפתחי תוכנה בבירת גרמניה היא לא דבר פשוט

חברת הענק אמזון רוצה לעבור לאחד מגורדי השחקים הגדולים בברלין ולהכפיל את מספר המפתחים העובדים עבורה בעיר. המעבר מתוכנן ל 2024

חברת אמזון מרחיבה משמעותית את נוכחותה בבירת גרמניה. החברה תהיה הדייר העיקרי של מגדל משרדים חדש שהולך ומוקם כעת באזור בגשר ורשה ברובע ברלין-פרידריכסהיין, שבנייתו החלה בקיץ. בגובה של לא פחות מ- 140 מטר, גורד השחקים החדש  במתחם EAST SIDE GALLERY צפוי להיות אחד הבניינים הגבוהים ביותר בעיר. בניין זה יהיה מאפיין חזותי בולט במיוחד של רובע החדש שנוצר סביב מתחם מרצדס בנץ, שבו שוכנת גם חברת ZALANDO הגדולה, שעברה לבנייני משרדים אחדים במקום.

"בכוונתנו לשכור שטח של 55,000 מ"ר ב-EAST SIDE EDGE", כך אומר ג'ונתן וייס, ראש מרכז המחקר והפיתוח של חברת אמזון בברלין. הדבר יביא לכך שהחברה תתפוס 28 מתוך 35 הקומות במגדל. בעתיד יהיה במקום 3400 עובדים, וחברת אמזון מתכננת להגדיל משמעותית את מספר העובדים שלה בבירת גרמניה בברלין בשנים הקרובות. המגדל החדש אמור להכיל בעיקר את עובדי מרכז הפיתוח. נכון להיום, אמזון מעסיקה כמעט 1000 עובדים בתחום זה בבירת גרמניה. במהלך חמש השנים הבאות מספרם עשוי לעלות מאד, עד כדי פי שלושה.

המתכנתים שעובדים עבור החברה בברלין מפתחים אפליקציות לשירות הסיוע הקולית הממוחשב ALEXA, או לחטיבת המחשוב בענן של שירותי האינטרנט שאמזון מציעה לחברות אחרות. דוגמה נוספת לשירותים שהחברה מפתחת בברלין היא טכנולוגית תרגומים אוטומטיים משופרת, שמאפשרת לסוחרים לתרגם במדויק את תיאורי המוצר שלהם ל-32 שפות בלחיצת כפתור אחת פשוטה.

צוות נוסף של חברת אמזון עובד כעת עם חברת פולקסווגן על פיתוח "ענן תעשייתי", שבו ישולבו בעתיד כל הנתונים של כל המכונות והמכשירים מ-122 מפעלים של פולקסווגן בכל רחבי העולם. צוות זה עובד כיום במגדל ROCKET גורד השחקים של חברת הנדל"ן ​​GSW, שבו שכנו גם משרדי ROCKET INTERNET, בסמוך לצ'ק פוינט צ'רלי. בנוסף, אמזון מאיישת כעת חללי עבודה בשני מתחמי שיתוף פעולה בברלין.

אתרים נוספים שחברת שאמזון משתמשת בהם בבירת גרמניה
היות שבמקום מושבו בפועל של מרכז הפיתוח לשעבר, בניין Krausenhöfen מאחורי גורד השחקים של SPRINGER ברובע מיטה, יש מקום רק ל-500 איש, אמזון זקוקה למרחב נוסף עבור עובדיה. למעשה אמזון תכננה בשל כך  כבר בשנה שעברה לעבור למיקום שני ברובע מיטה: מדובר בבית הכלבו לשעבר Hertzog באזור Fischerinsel.

זהו מקום עם מורשת מיוחדת: חנות הכל-בו של הרצוג שנפתחה בשנת 1839 הייתה פעם החנות הגדולה בעיר, בנו של בעל הכל-בו היה בעל הרכב הראשון בברלין, והאב רודולף הרצוג עצמו הגה חידוש חסר תקדים בתחום  המסחר: שירותי הזמנת מוצרים בדואר במחירים קבועים מראש.

אך המורשת הזו עוררה קשיים: בין היתר, תקנות שימור המבנים של בירת גרמניה עיכבו את ההסבה והשיפוצים של הבניין הריק במשך זמן רב. "אנחנו זקוקים למרחב נוסף, ושמחים מאוד לעבור למשרדים החדשים בסוף החודש", כך אומר וייס, אשר יקבל על עצמו את ניהול משרד ברלין מידי ראלף הרבריך. הרבריך, שהוביל גם את מחלקת ה-Machine Learning (למידת מכונה) העולמית של אמזון, עובר לחברת זלנדו לאחר שנת שבתון.

ובינתיים, כ-400 ממפתחי התוכנה של אמזון יתארחו בבניין, באזור Petriplatz. המרחב כמעט שאינו מספיק אפילו לכל המתכנתים המועסקים כעת ולכן חברת אמזון תמשיך להחזיק בכל הנכסים המשרדיים שזמינים לה כעת. מבט על מודעות הדרושים הנוכחיות שחברת אמזון מפרסמת מראה כמה מהר החברה צומחת: יותר מ 100 מפתחי תוכנה, מהנדסי מערכות או מומחי למידת מכונה בימים אלו מבוקשים בברלין. בעת הקמת מרכז הפיתוח בשנת 2015 הועסקו בו רק 250 איש.

לכן, ייתכן גם שטוב כי אמזון תמשיך להפעיל כמה מהמיקומים הנוכחיים גם כשהמגדל הגדול יהיה מוכן. "ברור שהיינו רוצים שרוב המפתחים יעבדו תחת קורת גג אחת, אבל קשה לנו להעריך במדויק כמה משרות נצטרך", כך אומר וייס. עד שנת 2023 אמורה להסתיים בניית גורד השחקים, והמעבר של העובדים לשם צפוי כעת לשנת 2024.

מספרם של עובדי חברת אמזון באזור ברלין-ברנדנבורג בכללותו גדול אף יותר למעשה. בנוסף ל -1000 המפתחים, עוד 1,800 איש עובדים בחברת הבת של ספרי השמע Audible, בשירות לקוחות, ומעל לכל במרכזים הלוגיסטיים ב- Brieselang ו- Kiekebusch באזור Schönefeld.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

בפריז ובברלין מחירי הדירות עולים

מבין שוקי הפריים בתחום הנדל"ן למגורים בערים המובילות בעולם, פריז וברלין מציגות את צמיחת המחירים הגבוהה ביותר –  זאת על אף האטה כללית בשווקים, כך על פי מדד מחירי הנדל"ן למגורים בשוקי פריים בערים עולמיות של חברת הייעוץ סאבילס, שפורסם בראשית אוגוסט 2019. המדד כולל 17 ערים עולמיות בעלות שוקי נדל"ן פריים משמעותיים.

על-פי המדד, המגמה בקרב הערים הללו היתה עליית מחירים מזערית של 0.4% במהלך המחצית הראשונה של 2019. הצמיחה בין יוני 2018 ליוני 2019 היתה רק 0.7%, ירידה משמעותית ביחס ל-12 החודשים שבין יוני 2017 ל-2018, בהם הצמיחה היתה 5.1%.

בהצהרה שמסרה סופי צ'יק, ראש מחלקת המחקר העולמית של סאבילס, היא ציינה שהגורמים להאטה במחירים הינם עודפי היצע, מדיניות ממשלתית מגבילה במקרים רבים – כגון מיסי רכישה עבור רוכשים זרים באזורים מסויימים – וחוסר ודאות כלכלית עולמית.

"על אף האמור, אנו לא צופים צניחות מחירים משמעותיות במדד, אך בטווח הבינוני הצמיחה צפויה להישאר אפסית או נמוכה," היא הוסיפה.

עם זאת, שוקי הפריים למגורים בפריז ובברלין עומדים בניגוד למגמה: לדברי סאבילס, הצמיחה בשתי ערי הבירה עמדה על 4% בששת החודשים הראשונים של 2019, ו-8% בשנה האחרונה. בשתי הערים מורגש ביקוש מוגבר – הן מרוכשים מקומיים והן מרוכשים בינלאומיים – בנוסף להיצע נמוך.

"בטווח הקצר אנו צופים שהערים האירופאיות במדד יציגו ביצועים טובים יחסית, כתוצאה מהברקזיט ועקב מחירים נמוכים יחסית לסטנדרט הגלובלי," מסרה צ'יק בהודעה לעיתונות. "בטווח הארוך, יצירת עושר תהיה קריטית לצמיחה בשוקי הפריים למגורים בערי המדד, בנוסף ליציבות פוליטית וכלכלית ודמוגרפיה חיובית."

על פי המדד מחירי הפריים בערים האסייתיות קואלה לומפור ובנגקוק צמחו בכמעט 2.5% במחצית הראשונה של 2019. מחירי הנכסים הממוצעים בשווקים אלה עמדו על 2,800 דולר למ"ר ו-9500 דולר למ"ר, בהתאמה.

בנוסף, הערים הסיניות במדד ראו עליית מחירים במחצית הראשונה של 2019, לאחר ירידת מחירים במחצית השנייה של 2018. המחירים בהונג קונג – אשר ממשיכה להחזיק בתואר "שוק הנדל"ן למגורים היקר ביותר בעולם" – טיפסו ב-1.3%.

בערים אמריקאיות מובילות נצפו ירידות מחירים במחצית הראשונה של 2019, בעיקר עקב שינויים במדיניות המיסים – אשר פגעו ברמות הביקוש – ועודפי היצע. על פי המדד, מחירי הפריים בניו יורק ירדו ב-1.8% במחצית הראשונה של 2019, בעוד במיאמי המחירים צנחו ב-3.4% במהלך אותה תקופה.

Source: MANSION GLOBAL

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

יותר אנשים פחות דירות חדשות

הפער בין דירות חדשות שמתוכננות לאוכלוסיה הגדלה בהתמדה בבירת גרמניה הולך ומתרחב, והדבר מחמיר את מצוקת הדיור -כעת זהו גם נתון רשמי.

ממש לקראת סיום חופשת הקיץ הפרלמנטרית מגיעות החדשות הרעות הטריות עבור הסנטורית של ברלין לפיתוח ושיכון עירוני, קתרין לומפשר (מפלגת DIE LINKE). המגבלות על שכר הדירה בדירות בברלין – תקנות שנויות במחלוקת בעיר- עומדות להיכנס לתוקף בקרוב – ומספר היתרי הבנייה החדשים שהונפקו מצוי בירידה, וזאת כפי שפורסם על ידי המשרד לענייני הסטטיסטיקה במחצית הראשונה של שנת 2019 על סמך מידע שהגיע מהמחוזות. מהדוח עולה כי רשויות הבנייה העניקו אישורים לבניית 11,346 דירות, שהם 2.2% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מצב זה מחמיר את המגמה שהחלה בשנת 2017: מספר הדירות שאושרו לאחרונה יורד משנה לשנה. לומפשר אמרה בתגובה: "למרות הירידה באישורי הבנייה החדשה, קצב ההנפקה של אישורי הבנייה החדשים עדיין גבוה. אנחנו לא נוותר ונעשה כל מאמץ להרחיב את קצב הבנייה החדשה."

מפלגת CDU מזהירה מפני נתונים גרועים עוד יותר בעתיד הקרוב
לעומת זאת, מזכ"ל מפלגת CDU בברלין, סטפן אברס, מנציגי האופוזיציה בשלטון המקומי בעיר, לא היה מרוצה מהנתונים ומתשובת הממשלה המקומית: "על הסנאט לשים קץ מייד להדרה של 80% מהשחקנים בענף הדיור. הרשויות חייבות לכונן ברית רחבה למען עידוד בנייה חדשה ולמען שכירות עם יציבות. אברס לא הופתע מהמספר המצטמק של הדירות המאושרות לבנייה, ואמר לגבי זאת: "זה בדיוק מה שהסברנו בשנתיים האחרונות. הוויכוח על הפקעות של דירות בחזרה לידי חברות השיכון הציבורי בברלין, או הוויכוח על "תקרה לדמי השכירות" גורמים לכך שנראה נתונים דרמטיים ומדכדכים כאלו. תקנות הדוקות מדי בשוק הדיור וחוסר ודאות משפטית מאסיבי יגרמו לכך ש"השורה התחתונה של חברות רבות, שחייבות להרוויח כדי לשרוד בשוק, פשוט זוכה להתעלמות מצד הרשויות".

הירידה בהיתרי בניית דירות בבניינים חדשים בולטת במיוחד (מינוס 3.8%). בקשות לבניית בתים צמודי קרקע כנראה נבחנו בעבודה ידנית קפדנית, לפי המספרים הנמוכים: בסך הכל אושרו 628 יחידות דיור ב"בבתים דו-משפחתיים", מה שמהווה ירידה דו ספרתית לעומת השנה הקודמת (מינוס 12.2%). יש לציין עוד בהקשר זה כי המחירים הגבוהים עבור קרקעות בנייה הופכים את סוג הבתים הללו למודל מיושן יחסית.

בום הבנייה בברנדנבורג
העליהי היחידה שנרשמה חלה בתחום "עבודות בנייה, שיפוץ והסבה של יחידות דיור בבניינים קיימים". אלה כוללים הרחבת עליית גג ליחידות דיור חדשות או שינוי תכלית השימוש בנדל"ן כך ששטח משרדי או שטח מסוג אחר יוכל לעבור הסבה ליחידות דיור: כמעט 1400 דירות הן תוצאה של המרות כאלה, ומדובר בסך הכל בעלייה של 10.4%.

צניחה של ממש נרשמה בכמות הבניינים החדשים שאושרו ברובע פנקוב: מכמעט 2300 אישורים בשנה הקודמת ירדנו ל- 1126 אישורים. הצמצום בהיקף האישורים ליחידות דיור חדשות היה דרמטי עוד הרבה יותר אלמלא נוספו לעיר פרויקטים גדולים ברובע בטרפטוב-קופניק שהיטיבו מעט עם המאזן שם. מספר הדירות המתוכנן באזור עלה כתוצאה מכך בתלילות מ-1690 במחצית הראשונה של שנת 2018 לכדי 2526 במחצית הראשונה של שנת 2019.

מעניין לגלות כי בניגוד למצב העגום למדי בבירת גרמניה ברלין, 7772 יחידות דיור חדשות מתוכננות בעיר ברנדנבורג הסמוכה, ומדובר בכמעט רבע (22.6%) יותר מאשר באמצע 2018.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מה שאתם צריכים לדעת על שוק הדיור הסוער של ברלין

בין אם מתייחסים לרכישה או להשכרה, ברלין היא אחת משוקי הנדל"ן הצומחים והמגוונים בעולם. להלן התחזיות של מומחי נדל"ן באשר לעתידה הנדל"ני של הבירה.

כאשר כריסטופר ון גומפנברג העתיק את מגוריו לברלין ב-2018, חבריו נדהמו לגלות שהוא שילם למעלה מ-4,000 אירו למ"ר ברכישת הדירה שלו. שנה לאחר מכן, מחירי הדירות באותו הבניין בדיוק זינקו ל-6,000 אירו למ"ר, וחבריו עדיין מחפשים דירות.

"יש לי מזל שבכלל מצאתי דירה," אומר ון גומפנברג, מנכ"ל חברת קוגו – ארגז כלים דיגיטלי לניהול בניינים ותהליכים עסקיים.

התמורות בשוק הנדל"ן הן תמיד נושא אטרקטיבי לדיון, אך הלחץ שמרגישים כיום שוכרים ורוכשי דירות חדשים בברלין הוא עצום. אשתקד, שוק הנדל"ן בבירת גרמניה דורג כאחד מהשווקים בעלי הצמיחה המהירה ביותר בכל העולם.

צמיחה מהירה, הן במספר התושבים והן במחירים
בעשור האחרון מחירי השכירות החודשיים הוכפלו, והגיעו לרמה של 11.4 אירו למ"ר בשנת 2018. מחירי הנכסים עלו ב-20.5% בשנת 2017, והתייקרו ב-12% נוספים ב-2018.

אוכלוסיית ברלין צפויה לגדול לרמה של 4 מיליון תושבים עד שנת 2035, ויש כיום יותר ברלינאים מאי פעם אשר בוחרים לחיות בגפם (לדברי המחלקה לפיתוח ושיכון עירוני מדובר ב-54% מהתושבים).

חברת הייעוץ Knight Frank מעריכה כי על מנת לספק את הביקוש, דרושות בכל שנה 20,000 יחידות דיור חדשות. ב-2017 נמסרו פחות מ-16,000 יחידות.

השאלה הבוערת עבור ברלין היא: בהינתן מחירי השכירות הגואים והמחסור בדיור בר השגה – האם אנו חוזים במשבר דיור, או שמא מדובר בבועת נדל"ן?

ון גומפנברג מסביר כי שוק הנדל"ן של ברלין הוא שוק ייחודי.
"תנופת הפיתוח החלה כאן רק בראשית שנות האלפיים," הוא אומר.

ההתפתחות המאוחרת של העיר היא תוצאה של מספר גורמים מקומיים: ההיסטוריה הסוערת של העיר, הפיזור של המרכזים החברתיים שבה, והיעדר מוקדים חשובים כגון מטות ראשיים של תאגידים, ואפילו נמל תעופה בינלאומי גדול.

המשמעות היא שברלין טומנת בחובה הזדמנויות השקעה רבות – הרבה יותר מאשר שווקים מפותחים כגון לונדון או פריז.

האם יש תקווה באופק עבור הרוכשים?
עבור אותם אנשים המעוניינים ברכישת דירה, ייתכן שמדובר בחדשות טובות – או לפחות כך נראה במבט ראשון.

שערי הריבית נמצאים כיום בשפל היסטורי. לדברי Statista, בשנה שעברה שער הריבית הממוצע עבור משכנתאות עמד על 1.85% לשנה. הריביות האפסיות הינן כר פורה להלוואות בהיקף רחב, אך עניין הפקדונות (אשר מוצמדות לערך הנכסים) עדיין מהווה מכשול עבור רוכשי דירות חדשים.

כאשר יעלו שערי הריבית, ההשפעה תורגש. ון גומפנברג חוזה כי "השוק יחשוף מי חישב נכון ומי לא. אני לא צופה פיצוץ של בועה, אך לכל הפחות תתרחש האטה – בייחוד באזורים שהם לא אזורי פריים."

שוק הנדל"ן בברלין גם הרבה יותר מגוון מאשר בערים אחרות.
כריסטיאן קריין הוא מנכ"ל PriceHubble, שירות דיגיטלי המספק הערכות נכסים ותחזיות. "בברלין יש הכל," הוא אומר. "טווח המחירים והאיכויות הוא עצום. זה כאילו שמדובר בשוק של כל גרמניה – רק שכיווצו אותו ל-900 קילומטרים מרובעים."

הגיוון הרב של השוק משמעותו אטרקטיביות רבה בעיני משקיעים חיצוניים.

"רמת המחירים גבוהה עבור המקומיים, אך עבור משקיעים זרים המחירים עדיין נמוכים מאוד," אומר קריין. "בחלק מפלחי השוק, מתווכי נדל"ן ומנהלי נכסים מתרכזים אך ורק ברוכשים זרים, מפני שהתושבים הקיימים כבר לא מסוגלים לרכוש שם דירות." אמנם עבור המקומיים המצב הזה רחוק מאידיאלי, אך התנופה צפויה להימשך.

"אני צופה צמיחה עקבית בטווח הארוך," אומר קריין. "3% בשנה לפחות. כמובן שתהיה תנודתיות מסויימת."

דיור ציבורי לשוכרי דירות?
שיעור הבעלות על דירות בברלין עומד על 15% בלבד, והיעדרו של דיור בר השגה מעורר קריאות לממשלה להשתלט על השוק עבור תושבי העיר. צעדים מסויימים שנקט הסנאט בברלין משכו כותרות, אך התגובות אליהם מעורבות.

המהלכים להקפאת מחירי השכירות בעיר לחמש שנים ולרכישת 670 דירות לדיור ציבורי מחברת Deutsche Wohnen עוררו ביקורת על כך שהם מסכנים את עתיד ההשקעה בבירה. קריין טוען שמדובר ב"מלחמה בסימפטומים ולא בגורם האמיתי לבעיה."

ון גומפנברג אומר שהגורם למחסור הנוכחי הוא היעדר תכנון לטווח הארוך. "ממשלת גרמניה לא יישמה צעדים מתאימים לדיור ציבורי בשני העשורים האחרונים," הוא אומר. לאחר נפילת החומה, העיר מכרה אלפי יחידות דיור בבעלות ציבורית לאנשים פרטיים, וכיום מחזיקה במלאי של 100,000 יחידות בלבד.

"הפרטתן של חברות דיור ציבורי רבות ומכירת נכסיהן לידיים פרטיות הכניסה את הנכסים הללו לשוק ההון הגרמני, אשר לו חוקים משלו," אומר ון גומפנברג.

לצורך השוואה, ון גומפנברג מציין את השיטה האוסטרית אשר נחשבת ליעילה במיוחד: "באוסטריה, יצירת שטחי דיור בר השגה מהווה אסטרטגיה מרכזית כבר 150 שנה," הוא אומר. בבירה וינה, למשל, 62% מ-1.8 מיליון תושבי העיר מתגוררים בדיור ציבורי ושכר הדירה שלהם מסובסד.

בגרמניה, יוזמות שונות כגון קואופרטיבים לדיור זכו להצלחה בקנה מידה מוגבל, אך הוא אומר שעל הממשלה לייצר אפשרויות נוספות.

הזדמנויות מסחריות?
גם השוק המסחרי בברלין אינו חסין להתחממות יתר. יוליאן יוסט הוא מנכ"ל חברת Spacebase, פלטפורמה גלובלית להזמנת מרחבי עבודה וחדרי ישיבות. לדבריו, חברות גדולות וקטנות כאחד פוגשות תנאים קשים בבואן לשכור שטחי משרד.

"חברה שרוצה לשכור משרד כיום נאלצת לשלם 30 אירו למ"ר, ולהתחייב לחוזה של חמש שנים לפחות. מדובר במחוייבות משמעותית. לא כל אחד יכול לשלם פיקדון כזה, וכך חברות צעירות מגלות שבלתי אפשרי למצוא חוזה שכירות שמתאים לצרכיהן."

במקום זאת, הוא אומר, הן נאלצות לעבוד מתוך מרחבי עבודה משותפים. "זה מהווה קושי עצום בכל הקשור לתזרים המזומנים – העלויות פר אדם גבוהות הרבה יותר."

ולמרות הכל, הפלטפורמות החדשות מתחילות לשנות את המציאות. יוסט צופה שהדיגיטליזציה המתמשכת של תעשיית הנדל"ן – הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי – יביא לגמישות מרובה יותר. "זה מאפשר

התאמה יעילה יותר בין שוכרים למשכירים. טכנולוגיות חדשות כמו שלנו מקלות על כולם."

הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן נמצאת כבר בתנופה, ועלולה לזעזע תעשייה שנחשבת קשיחה במיוחד, אשר עד כה נשלטה בידי מתווכים וסוכני נדל"ן. התהליך עשוי לעזור גם לשווקים לחוצים, וייתכן שברלין תשכיל לנצל את המגמות הללו.

"בברלין ישנה תרבות ויראלית של חדשנות," מוסיף יוסט. זו הסיבה שכה רבים מאיתנו נמשכים לעיר, ואני מאמין שזה גם מה שיכול לעזור לעיר למצוא פתרונות."

Source: the local

 

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

נדלן יוקרתי

ברלין ופרנקפורט הן שתי הערים בהן מחירי הנדל"ן בפלח שוק דירות היוקרה עלו במידה הרבה ביותר – אם כי קצב הזינוק בברלין הואט מעט. מגמת המחירים של דירות יוקרה בבירת גרמניה מציבה אותה כעיר מבוקשת בינלאומית.

מדד הערים העולמי של חברת ייעוץ הנדל"ן Knight Frank עוקב אחר התפתחות מחירי נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי ב-46 ערים בינלאומיות גדולות. מדוח שפרסמו חוקרי החברה לאחרונה עולה כי עליית המחירים הממוצעת בפלח השוק העליון נחלשה במידה ניכרת. ביוני 2019 נרשמה המדד עלייה של 1.4% ברחבי העולם. מדובר בשיפור קל לעומת 1.3% במארס 2019, אך העלייה עדיין נמוכה משמעותית מהעלייה הממוצעת על פני ארבע השנים האחרונות, שעומדת על 3.8%.

שיעורי צמיחה של 12 אחוזים בברלין ופרנקפורט
בניגוד למגמה זו, מחירי דירות במגזר היוקרה בפרנקפורט עלו בשיעורים של בין 9.6 ל-12 אחוז. ייתכן שהדבר קשור לכך שחברות בינלאומיות גדולות נטשו את לונדון ועברו לפרנקפורט – הבירה הפיננסית של גרמניה והאיחוד האירופי, בעקבות משבר ברקסיט המתמשך בבריטניה. ברלין רשמה גם היא צמיחה מעט גבוהה יותר, אם כי שיעור עליית המחירים שם ירד מ-14.1% במרץ ל-12.7% ביוני. עם זאת, שתי הערים הגרמניות הללו עדיין מדורגות במקומות הראשונים בדירוג העולמי. בממוצע, נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי בערים ברלין ופרנקפורט עולה כיום בין 11,500 אירו ל-13,500 אירו למטר רבוע.

עליית המחירים הואטה לאחרונה
מבין 46 הערים הנחקרות במדד, ב-35 (78%) נמדדו מחירים עולים במהלך השנה עד יוני 2019. מבין אחת עשרה הערים בהן נרשמו מחירים יורדים בשיקלול שנתי, אפשר למצוא את איסטנבול בטורקיה (ירידה של 9.9%) וכן את ואנקובר במערב קנדה (ירידה של 13.6%) בתחתית הטבלה, כשני השווקים החלשים ביותר. לא פחות משש ערים אירופיות ניצבות כיום בעשיריה הפותחת של המדד, לעומת שבע ברבעון הקודם: העיר הסקוטית אדינבורג צנחה למקום ה-12. על פי קייט אוורט-אלן, חוקרת בכירה בתחום הנדל"ן למגורים בחברת Knight Frank, עליית המחירים הואטה לאחרונה, וזאת בגלל "רוח נגדית כלכלית הולכת וגוברת".

Source: Haufe.

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

על אף מחירי השכירות המרקיעים בגרמניה

גרמניה מהווה את אחד היעדים הפופולריים ביותר בקרב סטודנטים, אך אלה נאלצים להתפשר על חדרים קטנים הרבה יותר – ולהיפרד מהרבה יותר כסף.

סקר שנערך בגרמניה לאחרונה מצביע על מגמה ברורה – הדיור לסטודנטים הולך ומתייקר.

ולמרות הכל, עדיין ישנן מספר ערים עם פוטנציאל לדיור בר השגה.

העלייה הממוצעת בשכר הדירה החודשי לסטודנטים – 54 אירו
סטודנט טיפוסי שלומד באוניברסיטה בגרמניה נאלץ היום לקחת בחשבון לא רק את שכר הלימוד ועלויות אחרות, אלא גם את מחירי הדיור המרקיעים. סקר מטעם אוניברסיטת מאסטריכט שנערך בקרב כ-22,000 סטודנטים בגרמניה מגלה כי סטודנט שחי בגרמניה מתגורר בשטח ממוצע של כ-29 מ"ר בלבד. נתון זה דומה לנתון מ-2014, אלא שהיום שטח כזה עולה 386 אירו בממוצע (כולל עלויות נלוות כגון מים וחשמל) – 54 אירו יותר מאשר המחיר לפני חמש שנים.

כמו כן, הסקר מגלה כי כשליש מהסטודנטים מתגוררים בדירות שותפים; 26% מהם מתגוררים לבד, וכ-25% מהם מתגוררים בבית ההורים. רק 16% מהסטודנטים מתגוררים במעונות האוניברסיטאות. שיעור הסטודנטים  מהערים הגדולות (בהן מחירי השכירות גבוהים הרבה יותר) המתגוררים עם הוריהם גבוה יותר.

הלחצים בשוק הדיור הגרמני נותנים את אותותיהם גם על הסטודנטים
העיר מינכן מהווה דוגמה אחת מני רבות – אך עם זאת קיצונית – ללחצים בשוק הדיור הגרמני המשפיעים על סטודנטים חדשים במדינה: בראשית סמסטר החורף 2018/2019, רשימת ההמתנה של סטודנטים הממתינים לדיור אוניברסיטאי מנתה 11,200 אנשים.

אקהארד קוהן, מנכ"ל חברת שרותי כח האדם Studitemps, אומר כי החיפוש אחר דיור בר השגה הוא אחד האתגרים המשמעותיים ביותר עבור סטודנטים בגרמניה. "רוב הסטודנטים מעריכים בחסר את עלויות הלימודים, ומאידך מפגינים ביטחון מופרז באשר ליכולתם למצוא מקום מגורים," הוא מסביר. לצורך הפחתת הלחצים, הוא טוען, על הממשלה הפדרלית והאוניברסיטאות להשקיע יותר בדיור לסטודנטים, דיור חברתי וקצבאות לסטודנטים.

עליית מחירי השכירות בדירות בברלין – 31% בחמש שנים
מהסקר עולה כי ישנם פערים משמעותיים במחירי השכירות בין הערים השונות והמחוזות השונים. שלא במפתיע, מערב המדינה יקר יותר מאשר מזרחה.

בראש רשימת הערים היקרות נמצאת קונסטנץ, בה סטודנטים משלמים 20.12 אירו למ"ר בממוצע. בעקבותיה נמצאות מינכן (20.05 אירו למ"ר), המבורג (19.27 אירו), פרנקפורט (18.74 אירו), ויסבאדן (17.96 אירו) וברלין (16.53 אירו). גם בערים אוניברסיטאיות קלאסיות כגון פרייבורג, היידלבורג וטיבינגן סטודנטים נאלצים לשלם לא מעט עבור שכר דירה.

בערים הגדולות חלה עלייה משמעותית במחירי השכירות מאז 2014 – ובבירה ברלין שיעור העלייה הגיע עד 31%. אפילו מזרח גרמניה איננה חסינה בפני עליות המחירים: המחירים בערים כגון יינה, לייפציג וארפורט אמנם נמוכים משמעותית מהממוצעים במערב המדינה, אך עם זאת עדיין נמצאים היום ברמה גבוהה בהרבה בהשוואה ל-2014.

איפה בכל זאת סטודנט יכול למצוא דיור זול (יחסית) בגרמניה ?
ולמרות הכל, יש גם חדשות טובות. ניתן עדיין למצוא עסקאות טובות יחסית, כל עוד יודעים היכן לחפש. בקרב הערים הגדולות, קלן היא הזולה ביותר עם מחיר של 15.88 אירו למ"ר. אלה המוכנים להתרחק ממרכזי הערים ימצאו מחירים זולים אף יותר.

האלה היא העיר הזולה ביותר, שם מחיר ממוצע למ"ר עומד על 11.26 אירו. גם הערים המערביות אסן וקאסל (כ-12.30 אירו למ"ר) זולות יחסית. ובעוד הערים בון ודיסלדורף הן בין היקרות ביותר, ניתן למצוא דיור זול יותר בערים שכנות כגון דורטמונד, וופרטאל ובוכום. סטודנטים הלומדים בברלין יוכלו למצוא דיור זול יחסית בעיר פוטסדאם השכנה.

Source: The Local

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מצוקת הדיור בר השגה הגיעה גם לאיחוד האירופי

דיור בר השגה הפך למצרך מבוקש בשני צדי האוקיינוס האטלנטי. על פי פלטפורמת פרסום הדירות ההולנדית HousingAnywhere, מחירי השכירות בלונדון הם הגבוהים ביותר מבין 18 שווקים שנסקרו – ממוצע של 1,730 אירו במהלך הרבעון השלישי של 2019. גם מיתר 17 השווקים שנסקרו עולה תמונה ברורה של מגמת עלייה עקבית.

"המחסור בהיצע הדירות מהווה בעיה בעיקר בפלח השוק הזול יותר – אלה הן דירות המבוקשות על-ידי צעירים וסטודנטים," אומר ג'ורדי סילמן, מנכ"ל HousingAnywhere. "הדשדוש הפוליטי בכל הנוגע לפיתוח פרוייקטים של דיור בר השגה אינו מסייע בהפחתת מצוקת הדיור בערים אירופאיות."

הנתונים שפורסמו לאחרונה נאספו מכמעט 90,000 מודעות של דירות להשכרה במהלך התקופה שבין ינואר 2018 ועד אוקטובר 2019. הסקירה כוללת ערים בהולנד, סקנדינביה, ספרד, איטליה וגרמניה, בנוסף ללונדון, וינה ובריסל.

רק בחמישה מבין 18 השווקים שנסקרו נמצא שכר דירה חודשי ממוצע של פחות מ-1000 אירו. המחירים הזולים ביותר נמצאו בטורינו שבאיטליה, עם ממוצע של 870 אירו.

המחירים היקרים ביותר עבור חדרים בודדים נצפו בשטוקהולם, קופנהגן ולונדון, ואילו החדרים הזולים ביותר היו בוולנסיה שבספרד. ולנסיה היא גם הזולה ביותר עבור דירות סטודיו, עם שכ"ד ממוצע של כ-590 אירו – כמחצית מהממוצע בלונדון. גם בדירות רגילות ולנסיה קרובה לתחתית הרשימה.

אמסטרדם, מינכן, שטוקהולם וקופנהגן מוקמו ברשימת חמשת השווקים היקרים ביותר מבין אלה שנסקרו, הן בקטגוריית הדירות הרגילות והן בקטגוריה של דירות סטודיו. הלסינקי שבפינלנד נכנסה לראשונה לרשימת חמשת השווקים הזולים ביותר בקטגוריית החדרים הבודדים על חשבונה של אמסטרדם.

"בעוד שחלק מהעיריות נוקטות בצעדים למיתון עליות המחירים, כגון פיקוח שכר דירה, הן מתעלמות מהבעיה האמיתית: מחסור בהיצע," מוסיף סילמן. "על אף היוזמות לעצירת זינוק המחירים, אנו שומעים מסוכנויות נדל"ן שהמחסור בהיצע דיור להשכרה רק מחמיר את הבעיה."

הזינוקים החדים ביותר ברבעון השלישי בהשוואה ל-2018 נצפו בברצלונה (8.5%) ובברלין (7.4%). העלייה המתונה ביותר נצפתה בפירנצה שבאיטליה (2.7%). מחירי הדירות ודירות הסטודיו בברצלונה היו גבוהים יותר מאשר במדריד, ואילו המחירים בברלין (1,130 אירו ו-879 אירו, בהתאמה) היו נמוכים משמעותית מאשר המחירים במינכן (1,500 אירו ו-1,020 אירו בהתאמה).

בשליש התחתון של מחירי השכירות המבוקשים ישנן שתי ערים איטלקיות ושתי ערים ספרדיות, יחד עם וינה ובריסל. הערים ההולנדיות רוטרדאם, אוטרכט והאג מופיעות בשליש האמצעי ואילו כל הערים הסקנדינביות שנסקרו – שטוקהולם, קופנהגן והלסינקי – נמצאות בשליש העליון.

"אנחנו רואים הקפאה של יוזמות לפיתוח השקעות נדל"ן בברלין וברחבי ספרד, וזאת בעקבות הדשדוש הפוליטי במקומות אלה," אומר סילמן. ובאשר ללונדון: כמו ברוב הסקטורים אחרים בכלכלה הבריטית, אי-הוודאות על רקע הברקזיט גם היא אינה מבשרת טובות עבור היצע הדיור בעיר.

 

Source: reminetwork.com

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

רוצה למכור אלפי

האם מסתמנת מגמה חדשה בשוק הדיור בברלין? עם הגידול ברווחים, חברת Deutsche Wohnen רוצה למכור כעת לא פחות מ-3,000 דירות בברלין ולהפנות את עיקר תשומת לבה לדיור מוגן ודיור לגיל הזהב.

שוק הנדל"ן בברלין פורח, דמי השכירות ומחירי הדירות יקרים יותר ויותר, בעוד שהכנסות בעלי נכסים משכירות ממשיכות לצמוח – גם  בחברת Deutsche Wohnen, כמובן, שמחזיקה בנכסים רבים בבירת גרמניה. למרות שהחברה שוב דיווחה על עלייה ברווחים, נראה כי היא מחפשת מקורות הכנסה חדשים, גם בתגובה לתקנות החדשות שיגבילו את גובה דמי השכירות בברלין. כעת אנו למדים כי הקבוצה בוחנת יותר ויותר את ההשקעה בפלח השוק של בתי אבות, והיא מנצלת את מחירי הדירות הגבוהים כדי למכור נכסים שמצויים בבעלותה, דבר שיפנה לה מזומנים רבים להשקעות עתידיות.

מנכ"ל החברה מייקל צאן אמר בכנס אנליסטים לאחרונה כי "ברור לנו שמשתלם יותר ויותר לגלם את תפקיד המוכר. 6,500 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בצפון גרמניה, וכן 3,000 דירות בבעלותנו יהיו זמינות למכירה בקרוב בברלין. אני מדגיש כי ההחלטה לא קשורה למגבלות המתוכננות על שכר הדירה בברלין", אמר צאן. הוא הוסיף כי "אנו רואים בשוק הרבה מאד כסף זול מצד אחד וביקוש הולך וגובר בשוק הנדל"ן מצד שני".

חברות דיור מסתובבות ברוח נגדית בברלין
אחרי שנים של עליות חדות בשכר הדירה בברלין, חברות הנדל"ן המחזיקות יחידות דיור רבות ברחבי העיר חוות כעת רוח נגדית חזקה, במיוחד בברלין אך גם בערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה. לאחרונה הסנאט בברלין הסכים על מדיניות יסוד של הקפאת דמי השכירות בבירה במשך חמש השנים הבאות. בשדרות קרל מרקס היוקרתיות בחלקה המזרחי של העיר, הרשויות "חטפו" לחברת Deutsche Wohnen מתחת לאף כמה מאות דירות, שיועברו לבעלות ציבורית בקרוב בהליך מתוחכם.

יותר מ -70,000 תושבים בברלין נרשמו גם הם ליוזמת "הפקעת דירות מחברת  Deutsche Wohnen וחברות גדולות אחרות", לפיה יש להפקיע דירות מתאגידים עם יותר מ-3,000 דירות. הסנאט עדיין בודק האם ניתן לאשר את משאל העם המתבקש בעניין, כך עולה מדברי דובר מנהל הפנים של הסנאט בברלין.

הכנסות מדמי שכירות מצויות במגמת עלייה
רק בסוף השבוע האחרון פרסמה חברת הדיור Vonovia הודעה לפיה היא החליטה לא להעלות את דמי השכירות בברלין לעת עתה, וזאת כדי לא לשפוך דלק על המצב הנפיץ בשוק הדיור בעיר. חברת Vonovia מחזיקה בכ-40,000 דירות ברחבי ברלין. מדד שכר הדירה האחרון מאפשר לה להעלות את שכר הדירה בעד חמישה אחוזים, אך כאמור, בחברה החליטו להימנע מכך. גם לפי דובר חברת  Deutsche Wohnen, החברה לא תשתמש לעת עתה במדד שכר הדירה החדש לצורך העלאות בשכר הדירה.

הנהלת חברת Deutsche Wohnen הגיבה לביקורת הציבורית הגוברת על יוקר דמי השכירות בנכסים שמצויים בבעלותה בהטלת מגבלה עצמית על דמי השכירות, וזאת מרצונה החופשי. בהתאם להחלטה זו, לא תהיה עלייה בשכר הדירה אם משק הבית המדובר צריך להוציא יותר מ -30% מההכנסה נטו שלו על שכר הדירה הבסיסי (שכר דירה "קר" ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות). בעבור חלל מגורים בגודל מתאים לגודלו של משק הבית. על מנת ליהנות ממדיניות זו של החברה, יהיה על הדיירים לגלות את הכנסותיהם.

דיירים של Deutsche Wohnen משלמים בממוצע ברחבי גרמניה 6.73 אירו למטר רבוע כשכר דירה בסיסי (ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). בברלין שכר הדירה הממוצע הזה עבור דיירים בדירות ששייכות לחברה עומד על 6.82 אירו למטר רבוע. בממוצע, הדיירים בדירות של החברה ברחבי גרמניה שילמו 3.3% יותר במחצית הראשונה של שנת 2019 מאשר בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו דיירי החברה בבירת גרמניה שילמו במחצית הראשונה של שנת 2019 שכר דירה בגובה 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מדובר בלא פחות מ-116 אלף דיירים של החברה ברחבי ברלין.

הערכות השווי של דיור היו נמוכות בהשוואה לשנה הקודמת
בששת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה הרווח התפעולי (בהשוואה לפרק הזמן המקביל אשתקד) ב-13.1% לכדי 283.4 מיליון אירו, כך הודיעה חברת Deutsche Wohnen, שנסחרת בבורסה הגרמנית, ביום שלישי בברלין. התחזית לשנת 2019 שנמסרה על ידי החברה תואמת גם את מה שנמסר על ידי חברות מתחרות בשוק, כגון Vonovia, LEG Immobilien ו- TAG Immobilien. דמי השכירות בחוזים עלו במחצית הראשונה של השנה (בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה) ב-6.1% והם הגיעו כעת ל-411.1 מיליון אורו. מתברר כי בממוצע שכר הדירה למטר רבוע היה 6.75 אירו. בשורה התחתונה, לעומת זאת, חלה ירידה בשווי הכולל של נכסי החברה.

במאזן הכולל נותרו בששת החודשים הראשונים 603.1 מיליון אירו כרווח נקי, וזאת בהשוואה לסכום של 652.7 מיליון אירו בשנה הקודמת. מגמה זו נגרמה במידה רבה על ידי העובדה כי הערכת השווי של דירות בפלח זה של השוק בברלין נמוכה מאשר לפני שנה. הירידה קשורה לתוכנית של הרשויות בברלין להקפיא את דמי השכירות למשך חמש השנים הבאות. שווין של מניות Deutsche Wohnen ירד לרמה הנמוכה ביותר שלהן מזה למעלה משנתיים, כך התברר ביום שלישי.

בשנים האחרונות צמח רכוש הנדל"ן של החברה והוא עומד כעת על מעל 165,000 דירות בפריסה כלל ארצית. כעת החברה הופכת ל"מוכר נטו", כך אמר מנכ"ל החברה צאהן. לפי הנתונים שמסר, בסך הכל יימכרו כ-10,000 דירות בבעלות החברה השנה, אך באותה עת יירכשו רק כ-4,000 יחידות. "זו מגמה שיש לצפות לה בשנים הקרובות", לדברי צאהן.

צאהן גם הודיע על תכנית לרבעון השלישי של השנה בנושא השקעה מואצת במגזר הדיור לגיל הזהב, שצפוי להמשיך לצמוח. האסטרטגיה הארגונית של החברה לא תשתנה באופן מהותי, עם זאת.

Source: RBB24

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

מחסור של

כ-650,000 בני אדם ברחבי גרמניה הינם מחוסרי דיור, ורובם עושים שימוש ב"מגורי חירום". כך עולה מנתונים חדשים שפורסמו בסוף חודש יולי 2019. לדברי האגודה הפדרלית לסיוע למחוסרי דיור (BAGW), כ-48,000 מתוכם ישנים ברחובות. 275,000 בני אדם נוספים הגיעו לרחוב עקב כך שאיבדו את פרנסתם, צברו חובות כבדים, או סבלו מ"גזרות גורל" אישיות קשות.

מספר מחוסרי הדיור – הן במקלטים והן ברחובות – נמצא בעלייה, אומרים ב-BAGW, אך יש לציין שטענה זו אינה מגובה עדיין בנתונים קונקרטיים.

לדברי ה-BAGW, את העלייה במספר מחוסרי הדיור ניתן בעיקר למחסור בדיור בר השגה. הארגון המליץ שהמדינה תגדיל את מלאי היחידות בדיור הציבורי. מספר היחידות הללו צלל ב-60% מאז 1990, לשפל של 1.2 מיליון יחידות, בעוד הממשלה הגרמנית ממשיכה למכור את מלאי הדירות שלה למשקיעים פרטיים.

משבר דיור
על מנת להילחם בתופעת מחוסרי הדיור, מנכ"לית BAGW ורנה רוזנקה דורשת כי הממשלה תגדיל את שיעור היחידות בדיור הציבורי המיועדות באופן בלעדי למחוסרי דיור.

"כדי להילחם בתופעה דרושות בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור ציבורי, בנוסף ל-100,000 יחידות בקטגוריית 'דיור בר השגה'", היא כתבה. בסך הכל, הארגון טוען כי חסרות 200,000 יחידות דיור בנות-השגה בכל שנה.

לדברי המכון לכלכלת גרמניה (IW), הושלמה בנייתן של 287,000 דירות ברחבי המדינה ב-2018, ומספר זה אינו צפוי לעלות באופן משמעותי ב-2019. מתוך אלה, רק כ-27,000 דירות סובסדו על ידי הממשלה.

עם זאת, בעוד ישנו מחסור חמור בדירות בערים הגדולות, ישנו עודף היצע בערים קטנות יותר ובאזורים הכפריים.

להערכת ה-BAGW, יידרשו בסך הכל 342,000 דירות חדשות ב-2019 וב-2020 על מנת שלכל תושב תהיה קורת גג.

עלייה בהגירה
גורם נוסף לעלייה במספר מחוסרי הדיור הוא הזינוק במספר המהגרים בשנים האחרונות, הן ממדינות אחרות באיחוד האירופי והן פליטים ומבקשי מקלט.

מבין מחוסרי הדיור ישנם 375,000 מבקשי מקלט ופליטים מוכרים אשר שוכנו במרכזי קליטה ומגורים מיוחדים. שמונה אחוזים (כ-22,000) ממחוסרי הדיור הינם ילדים וצעירים. רוב מחוסרי הדיור הינם גברים, וכ-25% מתוכם נשים. רבים מבין 48,000 האנשים המתגוררים ברחובות מגיעים ממדינות אחרות באיחוד האירופי, בייחוד ממזרח אירופה.

בערים גדולות יותר, כגון ברלין, הוקמו מחנות אוהלים מאולתרים בפארקים ובשטחים ציבוריים פתוחים. דיירי המחנות הללו חשופים לתנאי מזג אוויר קשים בחורף, ורבים מהם מעתיקים את מגוריהם לתחנות הרכבת התחתית (U-Bahn) שמשמשות להם באופן זמני כדירות בברלין.

קתרין גרינג-אקרדט, מנהיגת מפלגת הירוקים, דורשת ששר הפנים הורסט זהופר ינקוט בצעדים מזורזים ל"הגדלת היצע הדיור הציבורי במקום הפחתתו". מנהיגת מפלגת השמאל הביעה דרישה ל"מלחמה בתופעת מחוסרי הדיור" – אשר תכלול סיוע חירום במקרים בהם שוכרים אינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה. "החשש מפני מחסור בדיור בר השגה הוא חשש אשר שותף לו חלק נכבד מהאוכלוסייה," אומרת ורנה בנטלה, נשיאת הארגון החברתי vDK, והוסיפה כי בין היתר, "דרושה מערכת בלימת מחירי שכירות מתפקדת".

Source: The Local

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

חברת דיור ציבורי

תאגיד הדיור הציבורי של ברלין Gewobag רוכש כמעט 6,000 דירות בברלין ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך לו – וזאת תמורת כמעט מיליארד אירו. שלוש מפלגות האופוזיציה מבקרות מהלך זה בחריפות ומציעות חלופות שונות.

ראש עירית ברלין המכהן מייקל מולר (נציג מפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית) מרוצה. הרכישה מחדש של דירות מידי חברות פרטיות לידי חברות השיכון והבינוי הציבוריות של הרשויות בברלין – מדובר ב- 5894 יחידות דיור סוציאלי לשעבר ו-70 יחידות מסחר בשפנדאו וכן ברייניקנדורף תהיה בסופו של דבר  "רווח נקי לטובת מדינת ברלין ותושביה". תמורת סכום נכבד של  920 מיליון אירו, חברת הדיור העירונית Gewobag רכשה את האחזקות באלפי הנכסים הללו מחברת הנדל"ן ADO שמקום מושבה בלוקסמבורג.

עסקה זו תסייע להגשים את המטרה העיקרית – לשמור על שכר הדירה בברלין יציב, כך שיוקנה לעוד ועוד דיירים ביטחון סוציאלי, כך צייץ מילר בטוויטר ביום שישי. הוא אמר גם כי "במקביל למהלך זה, אנו נמשיך לבנות דירות חדשות וגם להפוך את המגבלות על גובה דמי השכירות המותרים לגבייה בעיר לעניין קביל מבחינה משפטית".

הסנטורית לפיתוח עירוני, קתרין לומפשר, הצהירה כי זו "הרכישה הגדולה ביותר של דירות לידיים ציבוריות בתולדות בירת גרמניה". היא הודתה לחברת הבינוי והשיכון הציבורי Gewobag, שהוכיחה עצמה לדבריה שוב כשותפה חזקה ואמינה של הרשויות. החברה שבבעלות המדינה תקבל לידיה את הדירות כבר בחודש דצמבר הקרוב.

עבור עסקה זו, ה- Gewobag אף לא נזקקה לקבלת סובסידיות ציבוריות. בסך הכל מדובר ברכישה של מתחמים גדולים בשני רבעים סמוכים זה לזה בצפון מערב ברלין, שנבנו לפני נפילת החומה על ידי החברה הממשלתית דאז GSW – כיחידות דיור סוציאלי. שני מתחמי המגורים משתלבים היטב בתיק הנכסים הציבוריים של חברת Gewobag, שכבר מונה למעלה מ 14,000 דירות ברובע שפנדאו, ו-6000 דירות ברובע רייניקנדורף.

המטרה הכללית במדיניות זו היא להעביר דירות רבות ככל האפשר לידיים ציבוריות כך שלדיירים בברלין יוצעו דירות באיכות גבוהה ובמחיר נוח, וכך שתהיה מגבלה אפקטיבית ומעין "קונטרה" מול סחרור המחירים כלפי מעלה בשוק אם כולו יתנהל רק לפי תחרות בין יזמים ומשקיעים פרטיים.

הנכסים היו עמוסים בחובות גבוהים
אבל העסקה הגדולה הזו משביעה גם את רצונם של המוכרים. הסיבה לכך היא שיחידות הנדל"ן האלו, שהעיקו על חברת ADO, היו צמודות לחוב של 340 מיליון אירו, שהחברה נקלעה אליו. כעת, החוב קוזז אל מול מחיר הרכישה ברוטו – סכום של 920 מיליון אירו. לפיכך נפטרת החברה הפרטית מלוקסמבורג מחובות אלה, יחס ההלוואה-חוב שלה יורד וכתוצאה מכך הערך המהותי של מניותיה (מה שמכונה גם "שווי נכסי נטו") עולה. ואכן, ערך המניה של חברת ADO בשוק המניות עלה כבר בשבוע שעבר בלפחות 2.4%, וזאת מכיוון ששמועות על מכירת הנדל"ן הגדולה עשו להן כנפיים בעת האחרונה בקרב המומחים והשחקנים המובילים בענף הנדל"ן בגרמניה.

בכל מקרה, עסקה זו, הכוללת כמעט 6000 דירות ברובע שפנדאו וברובע הסמוך רייניקנדורף היא רווח בלתי מבוטל של חברת ADO. הסיבה לכך היא שהחברה רכשה את הנכסים הללו רק במרץ 2015 בעסקת חבילה שחתמה עליה מול המתחרה הגדולה – חברת DEUTSCHE WOHNEN באותה תקופה, תמורת 375 מיליון אירו בסך הכל.

בסך הכל, לאחר ארבע וחצי שנים מחתימת עסקה זו, מתברר כעת כי קבוצת ADO הפיקה בכך רווח נקי של 545 מיליון אירו. [בגרסה קודמת של כתבה זו נכתב בטעות שמדובר ברווח של 205 מיליון אירו בלבד. נטל החוב של 340 מיליון אירו שמוטל על החברה לא הובא בחשבון.]

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, אמר ביום שישי בנוגע לעסקה: "מכירת תיק הנכסים הזה  תואמת לגמרי את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה שלנו, שכוללת לא רק רכישת נדל"ן שמניב ערך מוסף, אלא גם מכירת נכסים באופן סלקטיבי כאשר העיתוי לכך טוב, והתנאים בשלים".

מפלגת FDP הליברלית מבקרת עסקה זו ורואה בה מדיניות שגויה לחלוטין
מומחי התקציב של מפלגת FDP, כגון סיבייל מייסטר, מתחו ביקורת חריפה על עסקת הדירות הגדולה. לדעתם, בהתחשב בגובה הנוכחי של מחירי הנדל"ן, זו הדרך הלא נכונה להתמודד עם בעיות השוק. עם מדיניות כזו, לדבריהם, קואליצית  "אדום-ירוק-אדום" (של מפלגת SPD, מפלגת הירוקים ומפלגת השמאל DIE LINKE) ממשיכה לשפוך דלק על מדורת שוק הדיור, לדבריהם זה נכון "במיוחד אם הסנאט של ברלין מאותת שהוא מוכן לקנות נכסים בחזרה בכל מחיר." תמורת סכום גבוה כזה הרשויות היו יכולות לבנות 5,000 דירות חדשות, כך אמרו במפלגת FDP.

"נכסים שנמכר בזול, ונקנו בחזרה ביוקר", זו הביקורת ברוח דומה שמתח מומחה הבינוי והשיכון של מפלגת CDU, כריסטיאן גראף. נציגי המפלגה התחייבו לשים לב לכך שלדיירים "יהיה ערך מוסף בעסק זה ומצב הדירות ישתפר, בעזרת תיקונים ושיפוצים במידת הצורך". ואילו במפלגת הימין הקיצוני AfD הועלו טענות ומענות, והמפלגה מעוניינת אפילו לבדוק, "האם יש אפשרות חוקית להגיש תלונה ציבורית נגד בזבוז כסף מכוון שכזה".

כעת אפשר לסכם ולומר כי תאגיד הדיור הציבורי הברלינאי Gewobag השלים בכך רכישה של חלק בלתי מבוטל מתוך 65,000 דירות שהגיעו לרשות תאגיד אמריקני עוד במאי 2004 באמצעות הפרטת חברת הדיור הציבורי הישנה של מערב ברלין – GSW. הכנסות של 405 מיליון אירו זרמו אז לתקציב מדינת ברלין, שהייתה במצוקה כלכלית חריפה באותה תקופה. משם עברו הדירות לתיק הנכסים של חברת Deutsche Wohnen, שכאמור מכרה אותם מאוחר יותר לתאגיד ADO מלוקסמבורג.

אם מבצעים השוואה היסטורית לאחור ומחשבים את ערך הדירות שנרכשו מחדש ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך (ואם לוקחים בחשבון את שיעור האינפלציה), מדינת ברלין קיבלה כ- 50 מיליון יורו עבור העסקה הזו בשנת 2004. עד כמה עלו המחירים מאז בבירת גרמניה? ובכן, המחיר של 2004 מהווה רק כחמישה אחוזים ממחיר הרכישה הנוכחי! על פי הדיווחים, ראשי חברת Gewobag עדיין מרוצים, מכיוון שהמחיר הגבוה פירושו גם שערך הנכסים שעברו לידיהם גבוה ומחזק את ההון ואת השווי הכולל של החברה.

עם כמעט 68,000 דירות, Gewobag היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה. שווי נכסי החברה הוערך בסוף שנת 2018 בכ-2.6 מיליארד אירו, לעומת 2.4 מיליארד אירו של סך חובותיה. התאגיד השקיע בשנה שעברה כ-245 מיליון אירו בבניית דירות מגורים חדשות, וכמו כן בשיפוץ ותחזוקה של נכסים, ובסך הכל הרווחים השנתיים שלו הסתכמו בכ-24 מיליון אירו.

החברה נחשבת כעת לאיתנה למדי מבחינה כלכלית, אך בהשוואה למאזן הרגיל, רכישה של כמעט 6000 דירות תמורת 920 מיליון אירו היא הישג. כל שש חברות הדיור העירוניות של ברלין רכשו בסך הכל כ- 15,000 דירות מאז ינואר 2017, כולל העסקה vגדולה הנוכחית, המכונה כעת "עסקת Gewobag". לפיכך, אפשר למנות כמעט 320,000 דירות עירוניות בידיהן כעת. הכמות צפויה לגדול ל 360,000 דירות עד סוף שנת 2021, כולל יחידות הדיור שיוקמו בבניינים חדשים. ובאשר לתגובת השוק ומחירי דירות בברלין בעקבות התפתחויות אלו, נדע כבר בקרוב.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

בתים צמודי קרקע מבוקשים מאד בברלין

מחקר חדש מראה שמגמת עליות המחירים במרכז ברלין גורמת גם לעלייה בביקוש ובמחיר של בתים צמודי קרקע בפרברי בירת גרמניה

ברלין. לאור מחירי הדירות מרקיעי השחקים בבירת גרמניה, משפחות צעירות עם ילדים או עם ילדים בדרך נוטות במיוחד לעבור הישר לפרברים הירוקים והשקטים יותר של העיר הגדולה והתוססת.

ואולם, הביקוש הגובר לדיור מסוג זה מעלה כמובן את מחירם של בתים צמודי קרקע או בתים דו-משפחתיים – אפילו יותר מאשר מחירי הדיור בבתים משותפים. בשנה האחרונה שילמו הרוכשים 511,000 אירו בממוצע עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע – מדובר ב-16% יותר מאשר בשנה הקודמת, כפי שעולה מדו"ח השוק "נדל"ן למגורים בברלין", אותו חיברו לאחרונה מומחי חברת תיווך הנדל"ן Poll Immobilien.

לשם השוואה, דירה בבית משותף בברלין נמכרה בשנת 2018 בסכום כולל של 305,600 אירו בממוצע – ומדובר בעלייה של 13.5 אירו לעומת השנה הקודמת.

ברלין זולה בהשוואה לרוב הערים הגדולות בגרמניה
דניאל ריטר, מנכ"ל חברת Poll Immobilien, אמר: "בהשוואה שערכנו עם שבע הערים המובילות בגרמניה, ברלין היא עדיין מקום נוח לרכישת נדל"ן". כך למשל, עם מחיר של כ -1.35 מיליון אירו, מחירו של בית צמוד קרקע במינכן היה בשנת 2018 גבוה פי שתיים מאשר בברלין,  עם מחיר של כ-511,000 אירו.

גם בדיסלדורף, עם מחיר ממוצע של 736,316 אירו בפלח שוק זה, או שטוטגרט, עם מחיר ממוצע של  693.000 אירו בפלח השוק, המחירים הם, על פי המחקר המדובר, עדיין גבוהים במידה רבה מעל רמת המחירים בברלין. רק בעיר קלן נאלצו הקונים לשלם רק 453,000

אירו בממוצע, פחות מאשר בבירה הפדרלית של גרמניה.

מחירי בתים צמודי קרקע ברבעים מיטה ופרידריכסהייןקרויצברג מעניינים אך לא אומרים הרבה
"ההשוואה מראה לנו גם כי עליות המחירים של דירות בברלין נמשכו ללא הרף", כך אמר דניאל ריטר. בדומה לדירות בבתים משותפים, בתים צמודי קרקע בבירה משתנים מאוד במחירם מרובע לרובע. ברובע מיטה המחיר הממוצע עמד על לא פחות משלושה מיליון אירו – עלייה גדולה לעומת השנה הקודמת- למעשה 260%. ואולם, ערכים אלו אינם ממש משמעותיים, ריטר מסייג, מפני שברובע מיטה כולו, בשנת 2018, נרשמו רק ארבע מכירות.

במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי אף הוא, עם מחיר ממוצע של 2.4 מיליון אירו לנכס, ובמקום השלישי אחריו

ובמרחק ניכר יש לציין, נמצא את רובע פרידריכסיין-קרויצברג עם ממוצע של 937.820 אירו – אך גם הערך הזה לא ממש אינדיקטיבי, מכיוון שברובע הזה הוצע למכירה בשנה שעברה רק קומץ בתים.

וילה נמכרה בעשרה מיליון יורו בדאהלם
לעומת זאת, ברובע שטגליץ-צלנדורף, בתים צמודי קרקע היו זולים יחסית בסך הכל – שם שולם בממוצע סכום של 850,228 אירו. עם זאת, רובע זה הוא גם ביתו של מתחם וילות יוקרתיות מהגדולים ביותר שתמצאו במרכז עיר גדולה באירופה. המחירים הגבוהים ביותר לווילות  בברלין נרשמו בשנת 2018 במתחם זה. טווח המחירים נע בין 1.7 ל- 7 מיליון אירו. שכונות Wannsee ו- Nikolassee היו בין אזורי המגורים היקרים ביותר בברלין. "כאן אתה יכול גם להיתקל במחירים שמעבר לטווח המחירים הזה," כך אמר ריטר. מחיר הרכישה הגבוה ביותר לווילה הושג בשכונת Dahlem – כעשרה מיליון אירו.

המחיר הזול ביותר שנדרשו הקונים לשלם עבור רכישת בית בשנה שעברה נרשם ברובע מרצאן-הלרסדורף – מדובר ב-343,763 אירו בממוצע (6.8% עלייה). לא מדובר כלל בצירוף מקרים: ברובע זה, בקצה המזרחי של בירת גרמניה, שלוש השכונות Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf הן האזור הגדול ביותר של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים צמודי קרקע בערים הגדולות של גרמניה (בתים צנועים יחסית, לא כמו הוילות המוזכרות בפסקה הקודמת).

ריטר סקר רבעים שונים ברחבי ברלין והעריך את טיבם להשקעה: "בשפנדאו, רייניקנדורף, טרפטאו-קופניק או ליכטנברג, המחירים עדיין זולים יחסית, אך בעתיד הרבעים האלה בוודאי יהיו יותר בפוקוס". לדוגמה, בית חד-משפחתי או שניים בשפנדאו עלה 422,624 אירו בממוצע (+14% עלייה), בריינקנדורף 459,062 אירו (+16% עלייה) ובטרפטוב-קופניק 345,808 אירו (+13% עלייה). רק ברובע ליכטנברג ירדו המחירים בשנה שעברה: כאן, מחירי הרכישה של נכסים ירדו בארבעה אחוזים, והם עומדים כעת בממוצע על 386,105 אירו.

בעלי הון צעירים דווקא אוהבים את השוליים "המשעממים והמיושנים"
על פי איגוד השמאות לערכי נדל"ן בברלין, נמכרו בשנה שעברה באזור ברלין באזור 2,633 בתים צמודי קרקע חד משפחתיים או דו משפחתיים – שני אחוזים פחות מאשר בשנה הקודמת. אחד ממומחי הנדל"ן מעיר לגבי זאת כי "כל זה לא מתרחש מפני שאין ביקוש, אלא פשוט מפני שההיצע נמוך מדי".

מומחה זה מפריך את המחשבה הרווחת שלפיה תושבי העיר הגדולה מעדיפים לחפש דירות במרכז העיר בבנייני מגורים משותפים, מכיוון שבית באזור כפרי יותר נחשב מיושן או להעדפה של זקנים. "להפך, דורם של בני 35 עד 40 דווקא היה רוצה מאוד לחיות חיים "מיושנים" כמו "זקנים" בבית קטן, ירוק ושקט בפאתי העיר הגדולה". במיוחד גבוה הביקוש לדיור זה מצד משפחות צעירות שרוצות לעבור מפרנצלאואר ברג ומנויקלן.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

כבר הרבה שנים ששוק הנדל"ן בגרמניה סובל ממחסור בדירות, במיוחד בערים הגדולות. מחקר חדש קובע שמצב זה לא הולך להשתנות בזמן הקרוב. המחירים ימשיכו להיות גבוהים אבל יש גם תקווה.

הקושי למצוא דיור בר-השגה רק הלך וגבר בשנים האחרונות בגרמניה. ההיצע דל, במיוחד בערים הגדולות. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות. קרקעות ונכסים הפכו להיות מצרך נדיר במדינה.

המכון הכלכלי הגרמני (IW) בקלן מציג נתונים המבטאים את המחסור בדיור. מחקר שנעשה לאחרונה על ידי ה-IW, מצא כי בשלוש השנים האחרונות, נבנו כ-283,000 דירות חדשות בגרמניה. היצע זה עונה רק על כ-80% מהביקוש. כדי לסגור את הפער שבין הביקוש להיצע, יש צורך לבנות כ-340,000 דירות השנה וב-2020. רלף הנגר, אחד החוקרים במחקר, טוען שהכדור עכשיו בידיים של הרשויות. עליהם להקל על תהליך הבניה, הוא אומר.

לפי המחקר, הפיגור בבניית הדירות גדול יותר בערים גדולות. בקלן ובשטוטגרט לדוגמה, נבנו רק כמחצית מכמות הדירות שה-IW העריך שיש צורך לבנות על מנת לעמוד בביקוש. נבנות גם דירות בברלין, פרנקפורט ובמינכן בקצב נמוך מדי, אבל בערים האלו הפער קטן יותר. המצב דומה בערים רבות נוספות. קצב בניית הדירות אינו עומד בביקוש. "לא רק שקיים מחסור עכשווי בדירות, אלא שיש צורך גם בהגברת הבניה בטווח הארוך", כך כתבו הנגר ומיכאל וייטלנדר, עורכי המחקר.

מחסור בעובדים

יש מספר סיבות למחסור, כך מסביר טוביאס ג'אסט, המנהל המדעי של הפקולטה למינהל עסקים- נדל"ן בינלאומי, באוניברסיטת רגנסבורג. "הגורם החשוב ביותר הוא הגישה לקרקעות לבניה. פשוט יש מחסור באפשרויות הבניה. בנוסף, הליך האישור במספר ערים עדיין איטי מדי." עורכי המחקר ב-IW הגיעו לאותה מסקנה וקבעו שהערים לא עומדות בקצב הביקוש לדיור.

בנוסף, לאחרונה היו הפגנות של אזרחים נגד פרויקטים חדשים לבניה באזורים פוטנציאליים. "הם טוענים בצדק שהדבר יפגע באיכות החיים שלהם", אמר הנגר והוסיף שהמשמעות היא שגם כשבניינים נבנים, זה לא קורה הכי מהר שאפשר.

ג'אסט מוסיף עוד דבר: "עלויות הבניה עלו בשנים האחרונות". לטענתו, העליה הזאת הובילה לכך שעיקר הבניה המתבצעת היא של דיור יקר יחסית.

שוק עירוני לחוץ

השוק בערים הגדולות ובערי האוניברסיטאות לחוץ במיוחד. הגידול באוכלוסיה במקומות אלה, המחסור בעובדי בניין מיומנים והרגולציה הנוקשה גם מהווים מחסומים להגדלת קצב הבניה. עורכי המחקר מזהירים שהרשויות בגרמניה יהיו חייבים לפעול להורדת קצב עליית מחירי השכירות.

לפי ג'אסט, הדבר החשוב ביותר הוא הרחבת הגישה לקרקעות לבניה. "זה אומר שאנחנו צריכים לחשוב במונחים של ערים גדולות- לא נוכל להניח שניתן יהיה להוסיף 300,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה". הפתרון יוכל להיות שהערים יגדלו בשוליים שלהם. זה יצליח רק אם אזורי פריפריה יהפכו לאטרקטיביים יותר, על ידי העברת רשויות מדינתיות לערים קטנות יותר והרחבת התחבורה הציבורית.

תנופת הבניה באזורים חלשים יותר מבחינה מבנית

לפי המחקר של ה-IW, המצב באזורים הכפריים שונה. "בעוד יש מאבק אמיתי למצוא דיור באזורים צפופים, יש יותר מדי בניה באזורים וערים חלשים מבחינה מבנית". לפי המחקר, נבנו למעלה מ-50% יותר דירות ממה שנדרש ב 69 מתוך 401 הערים והמחוזות העצמאיים של גרמניה בשנתיים האחרונות. כתוצאה מכך, נכסים רבים עומדים ריקים.

לעומת זאת, בערים הנושא הזה ימשיך להוות בעיה דחופה בעתיד הנראה לעין. ג'אסט צופה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות אבל בקצב נמוך יותר, בעקבות הגידול בבניית דירות והירידה בכמות האנשים שעוברים לערים. "מנגד", הוא טוען, "מחירי הנדל"ן צפויים לעלות עליה יותר חדה מעליה בשכירות . זה יקרה בגלל שלמשקיעים ממוסדים יש מעט חלופות לנדל"ן". הוא הוסיף שבגלל התשואה הנמוכה באפיקי השקעה אחרים, נדל"ן נותר כברירת המחדל שלהם.

למרות המצב העגום, יש בכל זאת תקווה.

אם תחזיות החוקרים יתממשו, הביקוש לדיור יירד ל-260,000 דירות לשנה עד שנת 2025 ול-246,000 דירות לשנה עד 2030. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה צפויה בהגירה. לא סביר שהקצב הנוכחי של הגירה של מעל 400,000 מהגרים לשנה תימשך. אבל עד שזה יקרה, אנשים ימשיכו לראות מודעות בהם כתוב: "מחפש דירה בדחיפות".

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

הביקוש לנדלן בברלין עדיין גבוה

הנדל"ן בברלין נהנה כיום מביקוש גבוה מתמיד. על פי דו"ח שוק הנדל"ן של ברלין 2018/2019, שחובר על ידי הסנאט בברלין, בשנת 2018 בבירה הפדרלית נמכרו בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים משותפים בשווי כולל של כ-19.2 מיליארד אירו. נתון זה מהווה עלייה במכירות של שישה אחוזים לעומת השנה הקודמת. פלח שוק מבוקש במיוחד: דירות בבתים משותפים חדשים, כגון אלו  שנבנות על ידי חברת hedera bauwert של הקבלן והיזם יואניס מוראיטיס.

זהו הערך הגבוה ביותר מאז איחוד גרמניה. יחד עם עליית הביקוש בשנה החולפת, וכן עלייה כללית במחיר הנדל"ן, נרשמו מחירי הרכישה הגבוהים ביותר, מעל 8,000 אירו למ"ר, על פי סקר של העיתון morgpost.de, באזורים הבאים בבירת גרמניה:

דירות בבתים משותפים התייקרו בממוצע ב-11%, בבתים החד משפחתיים והדו משפחתיים היה שיעור ההתייקרות 13%. עם זאת, בברלין עדיין אפשר למצוא דיור בר השגה. בפלח השוק הזה תמצאו יזמים כמו יואניס מוראיטיס מחברת hedera bauwert.

יזמים כמו יואניס מוראיטיס מספקים לציבור דירות חדשות
מוראיטיס יודע בדיוק את הסיבות לביקוש הגבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. יחד עם זאת, הוא משוכנע כי לא מדובר במגמה חד כיוונית, שרק חברות הנדל"ן יכולות להפיק ממנה תועלת, כזו שמותירה את מעמד הביניים הנחלש מוטל לצד הדרך. הוא מציין כי "יש הרבה פתרונות מעשיים ושימושיים לאתגרים העומדים בפנינו בשוק הדיור בברלין – עלינו רק לחשוב כיצד ליישם אותם באופן המיטבי, כך שכל השחקנים בזירה ייצאו נשכרים מהעניין".

יואניס מוראיטיס התמחה בעבר עם החברה שלו בעיקר בהמרות חללים בבתים קיימים למרחב מגורים ראוי ובשיפוץ מודרני של מבנים ישנים. בכל הנוגע להשקעה, הוא ממליץ על רכישת נכס, יותר משהוא ממליץ על השכרה קבועה של דירות יקרות הוא מסביר לנו בבירור את היתרון לדעתו. "רכישת דירה, בפרט בבתים משותפים, היא השקעה בברלין שתהיה לא רק יציבה בערכה, אלא אף תעלה בערכה לאורך שנים."

יואניס מוראיטיס כבר ביצע פרויקטים רבים עם החברה שלו, כולל שיפוץ והסבה של בניין שבו היה מפעל בן יותר מ-130 שנה. הבניין המשופץ מאכלס כיום 27 דירות בבעלות דייריהם.

הביקוש לנדל"ן בברלין ימשיך לגדול בעתיד
במבט לעתיד, לא סביר במיוחד כי הביקוש לנדל"ן בברלין ידעך. כמומחה לשוק הנדל"ן בברלין, יואניס מוראיטיס משוכנע כי מגמתו העתידית של שוק הדיור בבירת גרמניה לא תתאפיין בירידה בביקוש – להפך. הוא סבור כי למעשה עדיין יש פוטנציאל דיור מוגדר לדיור בר השגה באזורים נוחים יחסית בעיר, כגון:

ובסך הכל, יש לכם כיום סיבות רבות ומגוונות לחפש את ביתכם בברלין. בירת גרמניה היא מזמן עיר קוסמופוליטית ורב תרבותית שניצבת במוקד העניין הכלכלי והתרבותי העולמי. כמו כן, ברלין היא עיר מגוונת ועיר של ניגודים מרתקים. העיר היא מוקד של התרחשות פוליטית תוססת והיא צועדת כל העת קדימה עם אצבע על הדופק העולמי.

Source: Marke Sachwert Magazin.

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

110302-F-6881R-001

אין זה סוד שבשנים האחרונות שוק הדיור בגרמניה פורח. למרות נסיקת המחירים, הריביות הנמוכות גורמות לכך שיכול עדיין להיות כדאי לקנות בית בגרמניה. הדבר החשוב שיש לקחת בחשבון הוא היחס שבין שכר הדירה לבין מחיר רכישת הדירה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה ממשיכים לעלות

בשנה האחרונה רוכשי בתים, כמעט בכל מקום בגרמניה, נאלצו להוציא סכומים הולכים וגדלים על הנכסים שקנו. ארגון הצרכנים "סטיפטונג וורנטסט" (Stiftung Warentest) בחן את נתוני עסקאות הנדל"ן ומצא שמי שרכש בית ברבעון האחרון של 2018 שילם בממוצע 5.6% יותר ממה ששילמו הרוכשים בשנה הקודמת. מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו ב 8.2%.

עליות המחירים מקשות עוד יותר על אנשים לקנות בית, במיוחד בערים הגדולות בגרמניה. לדוגמה, מי שמחפש לקנות דירה בגודל 100 מ"ר במיקום טוב בברלין או בהמבורג, יידרש להון עצמי של לפחות 120,000 יורו למימון תשלום המקדמה והעלויות הנלוות (מיסים, תיווך, שכר נוטריון ועלויות רישום המקרקעין). בערים גדולות כאלה, מחירי הקניה גבוהים גם ביחס לשכירות.

עליית המחירים הכי גדולה היא באזורים המרוחקים

דירות בברלין ובהמבורג הפכו ליקרות, אך המחסור בדיור בר-ההשגה קיים לא רק בערים. הנתונים מראים שהמחירים עולים בקצב הכי מהיר באזורים המרוחקים ולאו דווקא בשבע הערים הגדולות של גרמניה.

על פי הנתונים, 10 הערים עם עליות המחירים הכי גבוהות ב 2018 הן כבר לא מינכן, קלן ושטוטגרט, אלא דורטמונד, אסן וביירוית. אפילו המבורג כבר לא בראש רשימת הערים עם הנדל"ן היקר ביותר בגרמניה. המחירים עולים דווקא במחוזות פינברג, סגבורג, קיל ופלנסברג.

רכישת בית היא עדיין השקעה בטוחה

למרות עליות המחירים הדרמטיות, במקרים רבים, השקעה בנדל"ן עדיין כדאית, כך טוען ה"סטיפטונג וורנטסט". הסיבה טמונה בכך שבהרבה ערים ומחוזות בגרמניה  מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים מ-פי 25 מהשכירות השנתית ובנוסף, והריביות גם נמוכות מאד עכשיו.

כל עוד נשארים מתחת ליחס הזה בין מחיר הקניה לשכירות, סביר מאד שתשלומי המשכנתא שיהיו לכם, יהיו שווים או אף נמוכים ממה שהייתם משלמים על שכירות. זה כרגע המצב אפילו במספר ערים גדולות כמו קלן ונירנברג.

כמובן שהיכולת לרכוש נדל"ן תלויה בגורמים רבים, כמו מחיר הדירה, ההון הראשוני הנדרש לרכישתו ושער הריבית. אם אתם שוקלים ברצינות לקנות נכס בגרמניה, תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק מה אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות.

Source: IamExpat

קרא עוד
 
ספטמבר
012019
 

עלייה חדה במחירי הדיור בגרמניה

שוק הדיור הגרמני נותר איתן, כאשר ממוצע מחירי הדירות עולה בצורה חדה בשיעור של 9.23% עד סוף הרבעון הראשון של 2019, שיפור ניכר מעלייה של 4.19% בשנה שעברה. לפי חישוב רבעוני, מחירי הדיור עלו ב-3% ברבעון האחרון.

ביקוש גבוה, בנייה מעטה

הביקוש נותר גבוה ואף זוכה לרוח גבית בעקבות מחירי הריבית הנמוכים, תהליך העיור המתמשך והמצב הכלכלי הטוב של משקי הבית בגרמניה. לאחרונה משבר ההגירה וצמיחה כלכלית איתנה הוסיפו לביקוש במדינה, שהיה גבוה כבר לפני כן.

ולמרות זאת, פעילות הבינוי נותרת מועטה. ברבעון הראשון של 2019, אישורי מגורים ירדו לסך של 75,600 יחידות, ירידה של 2.8% בהשוואה לתקופה הדומה אשתקד, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (Destatis).

שכירויות ותשואות: תשואות סבירות בטווח של 2.9%-3.7%

מחירי דירות בברלין הם סביב 4,991 אירו למ"ר

מחיר קנייה ממוצע של דירה במרכז העיר בגרמניה

 מחיר קנייהשכירות חודשיתתשואה
ברלין€ 598,920€ 1,4932.99%
פרנקפורט€ 544,680€ 1,6783.70%
מינכן€ 942,360€ 2,2432.86%

 

הכלכלה הגרמנית צמחה בשיעור מתון מאוד בשנת 2018, עם צמיחה של רק 1.4%, שמהווה ירידה של 2.2% ביחס לשנת 2017 ומבטאת את הצמיחה החלשה ביותר בחמש השנים האחרונות, על פי Destatis. הכלכלה הגדולה ביותר של אירופה ממשיכה להאבק השנה, עם צמיחה קטנה של 0.4% (y-o-y) ברבעון הראשון של 2019. כיוון שכך, הממשלה הורידה את תחזית הצמיחה שלה לשנת 2019 ל-0.5%, מחצית מהתחזית הקודמת.

Source: Global Property Guide

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
Inspiration Group