בלוג ברלין

 
ספטמבר
012019
 

עלייה חדה במחירי הדיור בגרמניה

שוק הדיור הגרמני נותר איתן, כאשר ממוצע מחירי הדירות עולה בצורה חדה בשיעור של 9.23% עד סוף הרבעון הראשון של 2019, שיפור ניכר מעלייה של 4.19% בשנה שעברה. לפי חישוב רבעוני, מחירי הדיור עלו ב-3% ברבעון האחרון.

ביקוש גבוה, בנייה מעטה

הביקוש נותר גבוה ואף זוכה לרוח גבית בעקבות מחירי הריבית הנמוכים, תהליך העיור המתמשך והמצב הכלכלי הטוב של משקי הבית בגרמניה. לאחרונה משבר ההגירה וצמיחה כלכלית איתנה הוסיפו לביקוש במדינה, שהיה גבוה כבר לפני כן.

ולמרות זאת, פעילות הבינוי נותרת מועטה. ברבעון הראשון של 2019, אישורי מגורים ירדו לסך של 75,600 יחידות, ירידה של 2.8% בהשוואה לתקופה הדומה אשתקד, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (Destatis).

שכירויות ותשואות: תשואות סבירות בטווח של 2.9%-3.7%

מחירי דירות בברלין הם סביב 4,991 אירו למ"ר

מחיר קנייה ממוצע של דירה במרכז העיר בגרמניה

 מחיר קנייהשכירות חודשיתתשואה
ברלין€ 598,920€ 1,4932.99%
פרנקפורט€ 544,680€ 1,6783.70%
מינכן€ 942,360€ 2,2432.86%

 

הכלכלה הגרמנית צמחה בשיעור מתון מאוד בשנת 2018, עם צמיחה של רק 1.4%, שמהווה ירידה של 2.2% ביחס לשנת 2017 ומבטאת את הצמיחה החלשה ביותר בחמש השנים האחרונות, על פי Destatis. הכלכלה הגדולה ביותר של אירופה ממשיכה להאבק השנה, עם צמיחה קטנה של 0.4% (y-o-y) ברבעון הראשון של 2019. כיוון שכך, הממשלה הורידה את תחזית הצמיחה שלה לשנת 2019 ל-0.5%, מחצית מהתחזית הקודמת.

Source: Global Property Guide

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

האם הנדלן זול יותר במציאות

מחירי הנכסים מזנקים משיא אחד לשני במהירות. נכון? ובכן, מחקר חדש טוען כעת את ההפך הגמור! במציאות, הנדל"ן כיום זול יותר בפועל (בדגש על המלה 'בפועל'). אם עוקבים אחר החישוב, נראה שיש מן הצדק בטענה זו.

מחירי הדירות עולים – אך בקושי תמצאו אמירה שנויה פחות במחלוקת מטענה זו. ואולם, מחקר חדש טוען כעת שלמעשה ההפך הוא הנכון: רכישת הנדל"ן כיום תהיה נוחה יותר לקונים מאשר לפני מספר שנים.

לא מדובר כאן במחקר שטחי וסנסציוני, כמו טיעוני סרק שהופרחו (והופרכו) לאחרונה על ירידות בשכר הדירה. מדובר במחקר רציני של מומחי חברת ד"ר קליין לרכישת נדל"ן. המומחים לא רק השוו את מחירי הרכישה נטו כעת לאלו שהיו בעבר, אלא גם שקללו בחישוב שערכו את נתוני הריבית ונתוני השכר ברחבי גרמניה ומגמות השינוי בהם במשך העשור האחרון.

שאלת המפתח שהמחקר מעלה היא זו: כמה משכורות נטו חודשיות נדרשות כדי לרכוש בית צמוד קרקע בשטח של 150 מ"ר, אם יש לשלם את מלוא מחיר הרכישה תוך 20 שנה? במחקר נבדקו עשרה אזורי מטרופולין שונים ברחבי גרמניה, ובכל אחד מהם נערכה השוואה מקיפה בין המצב בשנת הייחוס 2007 למצב בשנת 2017, עמוק בתוך "עידן מירוץ הנדל"ן" בגרמניה.

התוצאה המפתיעה שהחוקרים גילו היא זו: בשבעה מתוך עשרת האזורים המדוברים, רוכשי הדירות נדרשו לשלם בסך הכל פחות משכורות נטו בשנת 2017 מאשר בשנת 2007. רק בערים מינכן, ברלין ושטוטגרט הייתה רכישת הבית יקרה יותר בשנת 2017 מאשר בשנת 2007, וזאת למרות ריביות נמוכות יותר ושכר גבוה יותר. הנתונים סוכמו בטבלה שפרסמה החברה השבוע. עוד יצוין כי במינכן קשה יותר באופן ניכר לרכוש בית היום בהשוואה לעבר, אך, כאמור, בסך הכל ברחבי גרמניה – המגמה הפוכה.

כמובן, הריבית משחקת את התפקיד המרכזי ביותר כאן, כפי שמסביר המומחה מייקל נוימן, מנכ"ל חברת ד"ר קליין. הוא אומר כי "ייתכן שמחירי הדירות עלו משמעותית נומינלית בעשור המדובר, אך עלינו לזכור כי הריבית ירדה במידה דומה מאד". כלומר, רוכשי הדירות לא היו גורפים רווחים גדולים אילו היו משקיעים את כספם באפיק חלופי לרכישת נדל"ן.

בשנת 2017 נטל הריבית הכולל, אם מניחים את קיומה של ריבית קבועה על פני 20 שנה, היה נמוך בין 31 ל-45 אחוזים לעומת נטל הריבית הזה עשר שנים קודם לכן. בפרנקפורט, מינכן ודיסלדורף, למשל, משמעות הדבר הייתה חסכון בריבית של 60,000 אירו עבור עסקת רכישה ממוצעת של בית צמוד קרקע בשטח כולל של 150 מ"ר.

ואולם, יש ניואנסים נוספים בניתוח זה: כדי להגיע לתוצאה הנוחה למדי המתוארת בחישוב כאן, מי שקונים בית צריכים להיות מסוגלים להניח על השולחן הון עצמי של 20 אחוזים. במונחים מוחלטים פירוש הדבר, בהינתן עליית מחירי הרכישה הנומינליים, שהרוכשים צריכים להניח על השולחן סכום כסף משלהם, כך שיהיה גבוה באופן משמעותי ממה שנדרש מהם בשנת 2007.

כך לדוגמא, הון עצמי של 20 אחוזים עבור בית חד-משפחתי צמוד קרקע ממוצע בברלין כיום תואם לסכום של 120,000 אירו. לעומת זאת, עשר שנים קודם לכן, 75,000 אירו הספיקו כדי לעמוד בדרישת 20 האחוזים ממחיר הרכישה.

Source: Wirtschafts Wache

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

מיליון מר של נדלן פנוי בבירת גרמניה

שטחים עבור דירות בברלין הופכים ליותר ויותר נדירים, ובה בעת לעתים נדל"ן וקרקעות בבעלות המדינה אינם מנוצלים כלל. הסנאט מעוניין כעת לבדוק את הפוטנציאל של נדל"ן זה לצרכי דיור עתידיים בעיר הצומחת במהירות. במפלגת CDU מבקרים צעדים אלו כבלתי מספיקים.

למרות מצוקת הדיור הגדולה בבירת גרמניה, ולמרות ומאמצי הסנאט האדום-ירוק-ירוק (מפלגת SPD, הירוקים ומפלגת השמאל) לבלום את עליות שכר הדירה בעיר, מתברר כי כ-1.2 מיליון מ"ר של נדל"ן שלא נוצל נותרו ריקים, בנכסים שמצויים בבעלות הרשויות. כך נודע לנציג מפלגת CDU טים כריסטופר צילן. בתשובה לשאילתא פרלמנטרית, שעליה השיב הסנאט כי "הבניינים הבלתי מנוצלים בנכסי המדינה (בבעלות הרשויות במחוזות של ברלין, חברות ציבוריות, רכוש מיוחד של מדינת ברלין וחברות הדיור הציבוריות של הרשויות בברלין) עומדים כמעט כולם ריקים במשך שנים ואף עשרות שנים". הבניינים הנוגעים בדבר מוגדרים כ"הרוסים, מוזנחים או מזוהמים בחלקם" ועוד צוין לגביהם כי הם "לא מתאימים כלל להכיל דיירים".

זיהוי פוטנציאל לאכלוס ושימוש בנכסים ציבוריים
ציילן, סגן ראש מפלגת CDU בפרלמנט המקומי, אינו מרוצה במיוחד מהתשובה הזו. "יצירה והסדרה של דיור בהיקף נרחב היא אחד האתגרים המרכזיים הניצבים בפנינו בקדנציה הזו", כך מסביר ציילן. "לא נראה לי הגיוני כי הסנאט אינו נוקט צעדים מקיפים והוא אינו מתקן ומשפץ את הבניינים בבעלות המדינה." הוא מוסיף כי "אלפי דירות נוספות יכולות להיבנות על שטח כולל עצום שכזה – 1.2 מיליון מ"ר." במקום זאת, לדבריו, הסנאט רוכש נדל"ן מחברות פרטיות, דבר שהוא אבסורדי לחלוטין לדעתו.

הסנאט, לעומת זאת, מדגיש בהודעתו השבוע כי "כל הנכסים שמצויים בבעלות המדינה הוערכו ונבדקו באופן שיטתי, תוך זיהוי פוטנציאל דיור. המטרה ממשיכה להיות פיתוח מהיר של אדמות ונכסים בבעלות המדינה, כך שיוכלו לשמש לדיור ציבורי."

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

הסנאטור פרנק נייגל

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

המגורים בערי אירופה הופכים ליקרים יותר

המגורים בערים המרכזיות של אירופה הופכים להיות יקרים יותר בגלל שקצב עליית מחירי הדיור מהיר יותר מקצב עליית ההכנסות. סוכנות הדירוג מודי'ס בחנה את מחירי הדיור בעשר ערים אירופיות מרכזיות – לונדון, אמסטרדם, ברלין, דבלין, פרנקפורט, ליסבון, מדריד, מילאנו, פאריס ורומא. הקונים בערים הללו היו זקוקים לממוצע של 15 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס למגורים ללא משכנתא, עלייה משמעותית ביחס ל-12 שנות הכנסה פנויה בשנים 2005-2007. בפריס, לונדון ואמסטרדם, אדם יצטרך לגרד יותר מ-18 שנים של הכנסה פנויה בכדי לרכוש נכס ממוצע ללא משכנתא.

מה עומד מאחורי המגמה הזו? רוכשי דירה ראשונה פוגשים שילוב קשוח של עליית מחירי הדיור והאטה בהעלאת משכורות. לפי מודי'ס, עליית מחירי המגורים נסקו אל מעל לממוצע הלאומי בערים מרכזיות כגון ברלין, דבלין ואמסטרדם בין 2012 ו-2018. בברלין עליית מחירי הדיור עלתה על הממוצע הלאומי ביותר מ-30% בשנים הללו, ובאמסטרדם ביותר מ-35%. על פי מודי'ס בדבלין ההכנסה הפנויה עלתה בשיעור של 10% בשנים הללו, מספר שמפגר ב-80% אחרי עליית מחירי הדיור בעיר. הביקוש הגבוה לדיור בערים הללו ימשיך לשמר ככל הנראה את הלחץ על המחירים, כאשר גם רוכשים זרים לוקחים חלק בכך. בלונדון רוכשים אסייתיים מהווים כ-50% מכלל הרוכשים הזרים, על פי המידע של המרכז למדיניות הדיור של אוניברסיטת יורק.

האם יש משהו שבו נוכל לנחם את רוכשי הדירה הראשונה? לא ממש. על פי מודי'ס, עליית מחירי הדירות דוחקת באלו שהיו בזמנים אחרים שוקלים לרכוש לוותר על אפשרות זו ולשכור. בחירה אחרת של ציבור זה היא קניית בתים הרחק ממרכזי הערים.

אבל עבור רוכשים ראשונים ישנו גם "מעגל פידבק שלילי" הנוצר בעקבות העלייה בביקוש לשכירות. ביקוש גבוה יותר משמעו עליית מחירי השכירות, מה שמקטין את ההכנסה הפנויה שניתן לחסוך עבור רכישת בית, נושא שהופך למרכזי יותר ויותר עבור צעירים בערים כגון ברלין, לונדון ופריס, בהתחשב ב"הכנסה הנמוכה יחסית ובפרופיל ההעסקה הלא יציב בקרב לווים פוטנציאליים" כדברי הדו"ח של מודי'ס.

בד בבד, יש מחסור בהתחלות בנייה חדשות בערים אירופיות. במדריד, לדוגמא, בתים יד שנייה מהווים יותר מ-80% מכל מחירות הבתים. אך מדריד מציעה נקודת אור עבור קונים פוטנציאליים. הנכסים בעיר הספרדית קרובים יותר להישג ידם של רוכשים פוטנציאליים מאשר היו בשנת 2005 (אף על פי שפחות מאשר בשנת 2015).

ומי מרוויח מהסיטואציה הזו? בעלי דירות המשכירים אותם ב-Airbnb. הביקוש להשכרה תיירותית לפרקי זמן קצרים דוחף קדימה את שוק הדיור ומעלה את רווחיהם של נכסים המושכרים דרך Airbnb. בין הערים שנסקרו ליסבון, פריס ואמסטרדם הם בעלות האחוז הגבוה ביותר של שימוש ב-Airbnb, על פי הדו"ח. זאת בעקבות מאמצים של ערים כגון ברלין וברצלונה לבלום את הגידול בהשכרה קצרת-טווח. רוב הרשויות המקומיות אינן נהנות מהצמיחה של שוק Airbnb, כיוון שרבות מהן אינן גובות מיסים מבעלי הדירות. בשנת 2014 אמסטרדם הפכה להיות העיר האירופית הראשונה לחתום עם ענקית התיירות האינטרנטית ולגבות מיסים כאלו.

Source: The Financial Times

קרא עוד
 
יולי
302019
 

סקר יותר ממחצית צעירי ברלין בעד גורדי שחקים

ציפוף הבנייה על ידי שימוש במגרשים פנויים בין בניינים קיימים ומילוי גגות בקומות נוספות הם חלק מן האפשרויות המוצעות ליצירת עוד דירות בברלין. ככל שהאזרחים הנשאלים בסקרים צעירים יותר, כך סביר יותר שהם מעדיפים מבני מגורים רבי קומות.

בסקר שערכו מומחי Berliner Sparkasse, ציינו 41% מהברלינאים את הקמתם של בניינים רבי קומות כפתרון להוספת שטחי מגורים בבירה הצומחת. שיעור גבוה יותר בקרב הצעירים בני 18 עד 29 (53%) אמרו זאת. כמו כן עולה מן המחקר שעמדתו של תושב/ת ברלין בעניין תלויה גם ברמת ההכנסה שלו או שלה.

אחד מכל שלושה בקרב קרוב לאלף תושבי ברלין שהתראיינו בסקר 34%) הצביע בעד בניית דירות קטנות יותר. על פי המחקר, אנשים עם הכנסה חודשית נטו קטנה יחסית – משקי בית שמרוויחים מתחת ל-1,000 אירו לחודש (44% תמיכה ברעיון זה) ואנשים מעל גיל 50 (38% תמיכה ברעיון זה) נוטים יותר להעדיף את מדיניות הדירות הקטנות.

ככל שמדובר במי שמרוויחים היטב – יותר מ-3,000 אירו נטו בחודש, תושבי ברלין אלו נוטים יותר ויותר להיות בעד ציפוף בניינים, על ידי הקמת בניינים חדשים במגרשים פנויים בין בניינים קיימים (73% תמיכה ברעיון זה). פלח זה של הנשאלים גם נוטה יותר ויותר לתמוך בהרחבת הבנייה בשטחי גג ובהוספת קומות עליונות (63% תמיכה ברעיון זה). בסה"כ 59% מהברלינאים שלקחו חלק בסקר היו בעד ציפוף בניינים כפתרון ליצירת דיור ו-52% מהם הביעו תמיכה בבנייה על גגות בניינים קיימים.

13% מהנשאלים הציעו לחלוק בדירות קיימות וליצור בכך מיני-דירות רבות קטנות יותר, ו5% מהברלינאים הצהירו שהם אינם רואים כלל צורך בבניית דיור חדש בעיר.

היכן צריך לבנות את הדירות החדשות בברלין?
מן הסקר עולה כי כמעט כל תושב שני בבירת גרמניה (48%) סבור כי יש לבנות את הדירות החדשות מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (S-BAHN), אך עדיין בתוך תחומי ברלין. עמדה זו אומצה בעיקר על ידי בני 30 עד 49 שנים (54% תמיכה ברעיון זה) או בקרב נשאלים שכבר גרים כעת מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (53% תמיכה ברעיון זה).

יותר מ-38% מן הנשאלים בסקר הצהירו שיעדיפו כי הדירות החדשות ייבנו בתוך טבעת מסילת הרכבת העירונית. כך אומרים 51% מתושבי ברלין שמתגוררים כיום בתוך אזור הטבעת, 55% מהנשאלים בעלי הכנסה חודשית נטו של פחות מ -1,000 אירו ו-47% מהצעירים בקבוצת הגילאים 18 עד 29. 13 אחוז מהברלינאים מצהירים כי הם מעדיפים שהבנייה החדשה של דירות לפתרון מצוקת הדיור באזור ברלין תתבצע למעשה מחוץ לעיר, בשטחים פנויים ברחבי מדינת ברנדנבורג.

העדפה למגורים בתוך ברלין גבוהה יותר בקרב בני 50 פלוס מאשר בקרב הצעירים
63% מהנשאלים אמרו בסקר שהיו רוצים שתהיה לתושבי העיר זכות השתתפות רבה יותר בהליכי קבלת ההחלטות בתחום התכנון והבינוי בה. כלומר, תושבי ברלין רבים רוצים שתהיה להם מילה לגבי פרויקטי בנייה בעיר. רצון זה בא לידי ביטוי בראש ובראשונה בקרב תושבים צעירים יחסית בגילאי 18-29 (75% תמיכה ברעיון זה), תושבים בעלי השכלה תיכונית, ותושבים שמתגוררים כעת בתחומי טבעת מסילת הרכבת העירונית (70% תמיכה ברעיון זה בקרב כל אחד ואחד מן המגזרים הללו).

76% מהנשאלים אמרו שהם עדיין ירצו לגור בברלין כאשר יגיעו לגיל מבוגר, במיוחד נכון הדבר לגבי הקבוצה עם הכנסה חודשית נמוכה נטו – משקי בית של פחות מ-1,000 אירו לחודש (87% תמיכה ברעיון זה). הנכונות לעבור למקום מגורים אחר עולה עם צמיחת ההכנסה הביתית נטו: רק 31% מהברלינאים בעלי הכנסה ביתית נטו של 3,000 אירו לחודש רוצים לגור בברלין גם בגיל המבוגר. מדהים שבקרב ברלינאים בני 50 ומעלה (86% תמיכה במגורים בברלין) התגלתה עדיפות גבוהה יותר למגורים בברלין מאשר תושבים צעירים יותר (70% תמיכה במגורים בברלין).

תושבים צעירים ואלו שמרוויחים היטב נוטים יותר לתמוך בסיכוני הג'נטריפיקציה בבירת גרמניה
61% מכל הברלינאים רואים את הג'נטריפיקציה הגוברת בעיר כסיכון, במיוחד בקרב בעלי הכנסה ביתית נטו של פחות מ -1,000 אירו לחודש (68% תמיכה בעמדה זו) ובקרב מי שגילם מעל 50 (65% תמיכה בעמדה זו). 39% מהברלינאים שנסקרו רואים בצמיחתם של רבעים "טרנדיים" בעיר הזדמנות. עמדה זו בלטה במיוחד בקרב הנשאלים בני 18-29 (50% תמיכה בעמדה זו) וברלינאים המשתכרים מעל הממוצע, כלומר בעלי הכנסה חודשית נטו (למשק בית) של 3,000 אירו או יותר (47% תמיכה בעמדה זו).

83% מהברלינאים הצהירו שהם יכולים לחוש הזדהות עם השכונה שבה הם מתגוררים. משקי בית בעלי הכנסה חודשית נטו של יותר מ-3,000 אירו (88% תמיכה בעמדה זו) ומשיבים מעל גיל 50 (87% תמיכה בעמדה זו) נטו במיוחד להשיב כאן בחיוב. בנוגע לשאלה מי צריך להיות אחראי לעיצוב פני השכונה או הרובע שבה הם גרים, בסה"כ יותר ממחצית מהנשאלים (53%) סבורים שהאחראים הם נבחרי הציבור בפוליטיקה המקומית. עוד יצוין כי 64% מתושבי מזרח העיר ו-64% מתושבי העיר מעל גיל 30 סבורים כך.

27% מהברלינאים סבורים כי תושבי כל שכונה צריכים להיות אחראים בעצמם לעיצוב פני השכונה שלהם. עמדה זו בולטת במיוחד בקרב תושבים המתגוררים באזור טבעת מסילת הרכבת העירונית (33% תמיכה ברעיון זה) ובחלקה המערבי של ברלין (32% תמיכה ברעיון זה). 16% מהנשאלים סבורים שהאחריות בתחום זה מוטלת בראש ובראשונה על בעלי העסקים המקומיים, ועמדה זו בולטת במיוחד בקרב בני 18 עד 29 (24% תמיכה ברעיון זה). רק 5% מתושבי ברלין סבורים שהאחריות לפיתוח העיר מוטלת בראש ובראשונה על ידי איגודי תושבים מקומיים.

 

Source: Haufe.

קרא עוד
 
יולי
302019
 

דירות בברלין ובשאר חלקי גרמניה יישארו יקרות עד שנת 2060

אוניברסיטת פרייבורג בדקה את מגמות הטווח הארוך של שוק הנדל"ן. המסקנה ברורה: האוכלוסייה בירידה, אך הביקוש הכולל לדיור עדיין עולה.

כיצד יתפתח שוק הנדל"ן בגרמניה עד 2030 ואף עד שנת 2060? אם רק הייתם יודעים את זה, הייתם יכולים להתאים את עצמכם היטב לשוק העתידי. הדבר נוגע כמובן גם לבנקי הלוואה וחסכון, לבנקי משכנתאות ולחברות בניין. קרן Schwäbisch Hall – build-live-life הזמינה מחקר מדעי באוניברסיטת פרייבורג בשאלה זו, שתוצאותיו עומדות כעת באופן בלעדי לרשות המומחים שלנו בטאגסשפיגל.

הממצא המרכזי מפתיע: האוכלוסייה תהיה במגמת בירידה, אך הביקוש לדיור ימשיך עדיין לעלות. מגמת המעבר למשקי בית קטנים יותר מניעה ביקוש גובר לדיור עשרות שנים קדימה, ובמקרים מסוימים היא אף גוברת על מגמת הצמצום הדמוגרפי.

המחקר "שינוי סוציו-דמוגרפי ושווקי נדל"ן אזוריים" הוכן על ידי המומחה הנודע פרופסור ברנד ראפלושן והחוקר רומן ויטקובסקי מאוניברסיטת פרייבורג. לראשונה בוצע מחקר מקיף בנושא התפתחות הביקוש לשטח מגורים ומחירי נדל"ן בגרמניה עד 2060.

עד שנת 2030 מספר משקי הבית צפוי לגדול בכמעט שישה אחוזים ואילו בשנת 2060 הוא יהיה כמעט באותה רמה כמו היום. הסיבות לכך הן גידול במספר משקי בית  של אדם יחיד ודרישת שטח מגורים גדול יותר לכל אדם. שטח המגורים לאדם ממשיך לגדול כך: אם כיום מדובר ב-45 מ"ר לאדם, בעתיד ידובר בקצת יותר מ-49 מ"ר לאדם, עד שנת 2030. על פי המחקר הגרמנים ידרשו יותר ויותר דיור בכל פלחי השוק ובכל סוגי מבני המגורים: בתים צמודי קרקע, בתים דו משפחתיים ובתים רב-משפחתיים. הדבר חל גם לטווח הרחוק יותר.

כתוצאה מהגידול בביקוש לדיור, מחירי הנדל"ן כנראה יעלו ברציפות גם עד שנת 2030 בכל רחבי גרמניה ובשנת 2060, הם יעלו בעיקר במטרופולינים ובמקומות מבוקשים, בעיקר בדרום גרמניה. ירידות מחירים צפויות רק במחוזות חלשים מבחינה מבנית, כמו חלקים של מזרח גרמניה לשעבר.

ההגירה המתמשכת לגרמניה (שמוערכת כעת כגידול של כ-200,000 נפשות נטו מדי שנה בשנה) מגבירה במיוחד את הביקוש לדיור בבתים רב משפחתיים.

ברלין עדיין זולה בהשוואה לערים אחרות בגרמניה
בברלין תחזיות המחירים שוב מדברות על עליות חדות. על פי מדד מחירי הרכישה של LBS Nord, דירות בבניינים מגורים לא חדשים בברלין התייקרו בכ-13% בכל שנה מאז שנת 2016.

מידע זה מוצג על ידי נתוני המחירים העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של 2019, אשר נותחו על ידי מומחי Institut empirica ו-LBS Nord. החוקרים שהתמקדו בברלין העריכו את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות בגרמניה, עיר הבירה, עם מחיר חציוני למ"ר של 4190 אירו, עדיין זולה יחסית. לפיכך, מחפשי הדיור שואלים את עצמם יותר ויותר את השאלה האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר למגורים בשכירות. במיוחד מכיוון שדמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עוד יותר.

על פי המחקרים שהתפרסמו לאחרונה, מחירי הרכישה יעלו במידה הרבה ביותר בערים המבורג, בראונשוויג, ברמן ודיסלדורף עד שנת 2030. באזורים רבים הביקוש החזק גורם לעלייה משמעותית בערך הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, גם באזורים עם ביקוש גבוה משמעותית, פעילות בנייה חדשה בהיקף גדול מדי עשויה להגביר את ההיצע במהירות רבה מדי. כתוצאה מכך יתקבל בשוק היצע יתר זמני ובכך תיגרם ירידת מחירים. תחזית הביצועים טובה יותר לגבי דרום גרמניה, בעיקר במדינת באדן-וירטמברג ומדינת בוואריה, בהשוואה לצפון ולמזרח המדינה. "היוצא מן הכלל היא העיר ברלין", כך אומרים המומחים ראפלושן וויטקובסקי.

באזורים מסוימים, במיוחד אלה שנהנים מהגירה חזקה, יהיו יותר משקי בית עד שנת 2060 מאשר בשנת 2015, השנה שהייתה נקודת המוצא של המחקר. באזורים אחרים, לעומת זאת, מגמות ההגירה גורמות לערך זה לרדת הרבה מתחת לרמתו בשנת 2015. המדינות הפדרליות המזרחיות ייאלצו להתמודד בהקדם עם השלכות העזיבה וכן עם הירידה בערכי הנכסים ובמספר הדירות. המגמה הפוכה בערים מרכזיות, המאופיינות ברמת אטרקטיביות גבוהה במיוחד. אך בסה"כ, בטווח הארוך תהיה ירידה במספר משקי הבית, והדבר נכון בהחלט גם לגבי סביבתה של ברלין. למעשה מספר זה צפוי לרדת  ביותר מעשרים אחוזים ברחבי מזרח גרמניה.

מגמה נוספת שעולה מן המחקר לגבי ההתפתחויות בשוק עד שנת 2060: כמו כעת, ריכוז ברור של משקי הבית יהיה בערים הגדולות של מערב גרמניה ובסביבתם הצמודה.

החוקרים איתרו שתי סוגיות מרכזיות בניתוח השאלה מדוע הביקוש לדיור הולך ועולה. ראשית, מספר משקי הבית של סטודנטים ושל פנסיונרים צפוי להמשיך לגדול. לאחר סיום לימודיהם בבית הספר, צעירים רבים עוזבים את בית ההורים למטרות לימוד או הכשרה מקצועית, ולעיתים קרובות הם עוברים למה שמכונה "עיר נהירה" (עיר מבוקשת גדולה שרבים עוברים לגור בה, כמו ברלין כמובן). בערים כאלו יש מוסדות לימוד ואוניברסיטאות רבות. וגם בתחילת הקריירה שלהם, צעירים אלו בדרך כלל מקימים משק בית קטן ונפרד.

משקי הבית הולכים וקטנים, גמלאים נהנים מחיים ארוכים יותר
בנוסף לכל זה, אנשים מבוגרים חיים יותר וגם חיים לבדם יותר מבעבר, לאחר הגיעם לגיל הפרישה – ומגמה זו נמשכת. שתי קבוצות האוכלוסייה שהוזכרו לעיל "עוזרות" לפיכך להפחית את גודלו הממוצע של משק הבית העתידי ברחבי גרמניה.

על פי נתוני אוניברסיטת פרייבורג, הביקוש לדיור בשנת 2060 עדיין יהיה בערך גבוה ב- 10 אחוזים יותר מרמתו בשנת 2015.

מדד מחירי הרכישה של מומחי LBS מראה לאן מועדות פניה של מגמת המחירים במחוזות המסוימים בברלין. רוכשי דירות נאלצים כיום לשלם את המחירים הגבוהים ביותר בשרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבית משותף מוצעת כאן למכירה תמורת 4856 אירו לפחות למ"ר. דירות בפלח השוק העליון מוצעות ביותר מכך – ונרשמו אפילו מחירים של 5831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב-12.8% מאז שנת 2016. המחיר הסטנדרטי של 4700 אירו למ"ר ברובע מיטה הפך אותו לרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש ברובע זה, תתבקשו לשלם 330,000 אירו, ומדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בבירת גרמניה.

דירות זולות יותר בבתים משותפים תוכלו למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2751 אירו למ"ר).

המחירים המבוקשים עבור דירות בבתים משותפים לא חדשים ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע הם עולים בקצב תלול יותר מהעלייה בדמי השכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו ברובע ליכטנברג. מאז 2016 עלו שם המחירים ב-25.6% מדי שנה בשנה. המחירים זינקו מעל הממוצע גם ברבעים פנקוב, שפנדאו, נויקלן וטמפלהוף-שנברג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
302019
 

מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו במידה כה גדולה

מתווך הנדל"ן הידוע ביותר בגרמניה אינו מאמין שקיימת בועה בשוק הנדל"ן הגרמני

המתווך המפורסם ביותר של גרמניה, קריסטיאן פולקרס, מודה שגם הוא לא ראה את הנולד: הוא לא צפה את עליית המחירים העצומה בבירת גרמניה. "טעיתי לגמרי בברלין", כך אמר לעיתון טאגסשפיגל ביום ראשון. "מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בשיעור כזה".

הסנאט של ברלין דן כעת ברכישת 600 יחידות דיור מחברת הדיור DEUTSCHE WOHN, רעיון אשר נראה למומחה הוותיק בן ה-61 כדרך הלא נכונה ללכת בה. "אם הנדל"ן כבר מצוי בשוק, כמו הדירות הנדונות כעת בשדרות קארל-מרקס, והמדינה סבורה כי יש להתערב בשוק בדרך זו, אני חושב שזה מסוכן". פולקרס גם רואה את המחיר הפוטנציאלי, של 8 עד 14 מיליארד אירו, כמחיר בעייתי. "יש כאן משחק בכספי משלם המסים, באופן שהוא חסר אחריות להבנתי", כך הוא אומר.

"אנחנו לא בשוק מנופח"
פולקרס לא רואה את הסכנה של בועת נדל"ן בגרמניה. הוא מסביר כי "אנחנו לא בשוק מנופח. רוב רובם של הקונים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה אינם מונעים על ידי אירועים חיצוניים, כגון שיקולי השקעה קרים ומניפולציות פיננסיות, כי אם על ידי מצב חירום מבחינתם – הצורך הפשוט למצוא דירה בברלין בה יוכלו להתגורר."

המומחה פולקרס הוא מייסד ובעלים שותף של סוכנות הנדל"ן "Engel & Völkers", המובילה בשוק בגרמניה. מכירות קבוצת Engel & Völkers עלו ל-728 מיליון אירו בשנת 2018 – ומדובר גידול של 9% לעומת השנה הקודמת.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
292019
 

מדד שוק הנדלן בגרמניה עלה

מדד Hypo מדלג אל יותר מ-300 נקודות שוב והפעם ברבעון הראשון של שנת 2019.

האנובר. שוק הנדל"ן בגרמניה מציג שיפור ברור ברבעון הראשון של 2019: מדד ה – Hypo Real Estate הגרמני (REECOX) הגיע ל 303.4 נקודות בתחילת השנה, ועלה בכך ב- 2.0% בהשוואה לסוף שנת 2018. שוק הנדל"ן צמח באופן חיובי גם בשאר חמשת השווקים האירופיים שנבחנו במחקר שפורסם לאחרונה – ומדובר בעלייה בממוצע משוקלל של 1.6%. מדד ה- Deutsche Hypo Euro-Score, המסכם את כל ששת נתוני שוק הנדל"ן, עומד כיום על 236.8 נקודות.

סבינה בארטהאוור, חברת מועצת המנהלים של דויטשה היפו, אמרה כי "המגמה חיובית בכל שש המדינות שנערכה לגביהן בדיקה. שוק הנדל"ן הגרמני מצליח במיוחד. שווקי הנדל"ן האירופיים צפויים להמשיך להתקדם היטב".

מדי שלושה חודשים, עורכי המדד מציגים את נתוני התפתחות שוק הנדל"ן בגרמניה, צרפת, בריטניה, פולין, ספרד והולנד. החישוב נערך עבור כל אחת ואחת משש המדינות הללו באמצעות עיבוד של חמישה משתני קלט. בגרמניה, מדדי DAX, DIMAX מדד הסנטימנט הכלכלי ESI של הנציבות האירופית בנוגע לגרמניה, שער הריבית הבסיסי ושער הריבית לאגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה שמונפקות לפרק זמן של עשר שנים. המגמה החיובית הנוכחית בשוק הנדל"ן בגרמניה נזקפת בעיקר לזכות המגמה החיובית של מדדי ה- DAX ו- DIMAX, אשר עלו ב 9.2% וב- 11.9% בהתאמה ברבעון הראשון של 2019. לעומת זאת, האקלים העסקי של מדד הסנטימנט הכלכלי (ESI) ירד דווקא ב- 2.5%.

אלכסנדר פירשינג, שעומד בראש המשרד בברלין של בנק דויטשה היפו, אמר: "היות שהוא נתפס כ'חוף מבטחים', שוק הנדל"ן הגרמני נהנה מנהירה גדולה של משקיעים שמזרימים סכומים כבדים לרכישת נכסים – ובפרט בקרב משקיעים בינלאומיים. המומנטום הבולט קשור להמשך צמיחתו של שוק הנדל"ן." פירשינג הוסיף כי הדיון הציבורי בהפקעת דירות והעברתן בחזרה לידי החברות הציבוריות בבעלות רשויות השלטון המקומי מתנהל בזמן לא מתאים ויכול לסכן את התפתחותה החיובית של ברלין במשך השנים הבאות.

בנק דויטשה היפו הוא חברה שמתמחה במשכנתאות ובהלוואות הקשורות בתחום הנדל"ן המסחרי. הבנק מפגין מצוינות מקצועית מזה שנים רבות. דויטשה היפו נוסד בשנת 1872 והמומחים שלו פעילים בגרמניה, בריטניה, צרפת, ארצות השפלה (בנלוקס – בלגיה, הולנד, לוקסמבורג), ספרד ופולין. בסיסו של הבנק בעיר האנובר, אך יש לו סניפים פעילים מאד בערים רבות ובהן ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן, אמסטרדם, לונדון, מדריד, פריז, ורשה. עם כ- 400 עובדים, ועם נכסים בשווי כולל של 21.1 מיליארד אירו, דויטשה היפו הגרמני הוא אחד המממנים העיקריים של נדל"ן ברחבי גרמניה ואף ברחבי אירופה.

 

Source: lifepr

קרא עוד
 
יולי
292019
 

המומחה סשה קלופ מדיניות הבנייה של ברלין חייבת לקבל תאוצה - דירות בברלין הם מצרך מבוקש מאוד

עם 3.6 מיליון תושבים, ברלין הגיעה לשיא נוסף בגודל האוכלוסייה בסוף שנת 2018 – בתקופה שלאחר המלחמה. עד שנות הארבעים של המאה שעברה כבר היו בעיר ארבעה מיליון תושבים. הבירה הגרמנית מתקדמת בחזרה לשיא הזה וקצב הגידול גבוה מאד: מאז 2011 הגיעו בין 40,000 ל- 60,000 איש בשנה לברלין, והדבר הסתכם ב-300,000 שמות חדשים במרשם האוכלוסין. כיום מגיעים לעיר כ-20 אלף אזרחים חדשים מדי שנה – אבל רק לחלק מהם יש דירה פנויה בבירת גרמניה.

"לממשל המקומי ולפוליטיקאים בברלין יש כעת הזדמנות להיות חלוצים. אפשר ליצור כעת מרחב מגורים חדש, במידה רבה באמצעות תעשיית הנדל"ן שבוודאי רוצה לבנות. אין פלא, שכן זהו המודל העסקי שלהם, אבל פרויקטים רבים מזדחלים להם באיטיות כיום: היתרי בנייה דורשים לא פעם עד שנים עשר חודשים, הקצאת מגרשי קרקע לבנייה אורכת זמן רב. בפרט, יש צורך במתן תמיכה מקצועית טובה יותר למחוזות העיר, כדי שיבצעו את תפקידם באופן מקצועי ובמהירות רבה יותר ממה שאנו רואים כיום. את זה אומר המומחה סשה קלופ, מנכ"ל חברת בניין גדולה – Inter Stadt- u. Wohnungsbau Real Estate AG.

קלופ נחשב לאחד המומחים המובילים בשוק הנדל"ן הגרמני והוא התמחה בין היתר בשיפוץ ובמודרניזציה של נכסי מגורים רבים ברחבי המדינה. הוא אחראי לשיפוץ של יותר מ-1,000 יחידות דיור. דגש מיוחד הוא שם על פעילות בעיר בברלין. המומחה מזהה פוטנציאל מיוחד בבנייה חדשה ובשיפוץ מקיף של אזורים שלמים, לדעתו הסנאט של ברלין יכול למצב את עצמו בעניין זה כמוביל הצמיחה בדיור ואף הפריחה הכלכלית של העיר. במיוחד נכון הדבר להנפקת אישורים והכנה של מגרשי קרקע – תחום שמצוי בבעיה כעת. היזמים בענף הבנייה מוכנים לדיאלוג הדרוש עם הממשל המקומי, לדברי קלופ. הוא מסכם כי אם הממשל המקומי ייתן מענה הולם לצרכים ויהיה קשוב לפניות מצד היזמים, הוא יוכל לעצב בהצלחה את פני העיר לשנים רבות.

פוליטיקאים צריכים לפעול במרץ רב יותר בכל שלבי ההתפתחות של שוק הנדל"ן, ורבים מהם מכירים היטב את המגמות בעיר לאחר איחוד גרמניה, כמו קלופ עצמו. המידע והנסיון של כל האנשים הללו יכולים לסייע רבות. בפרט מציין קלופ כבעיה את מספר תקנות הבנייה הגובר במהלך השנים ואת יוקר האנרגיה, הבידוד וסילוק הפסולת לפי החוקים המחמירים. גורמים אלו הם בין התורמים הגדולים ביותר לעלויות הבנייה. "אין פלא כי מחירי חוזי שכירות בדירות חדשות כבר לא יכולים לעמוד על מתחת ל- 10 אורו למ"ר לחודש. זה פשוט בלתי אפשרי מבחינה מתמטית… אבל שינוי המדיניות עצמה יכול לסייע בצורה הטובה ביותר כדי לבלום את עלויות הפיתוח ואת עלויות השכירות הנגזרות מהן", לדברי קלופ. הוא מציע לפשט ולהקל בתקנות רבות בתחום הבינוי כדי לאפשר עבודה מהירה ופשוטה יותר של הקבלנים.

סאשה קלופ מציין כי שוק הנדל"ן בברלין ימשיך ליהנות ממגמות עלייה. לדבריו, שוק הנדל"ן בברלין הוא אחד המגוונים ביותר בגרמניה ולמעשה בכל רחבי אירופה. ברלין מציעה לעולם היבטים מגוונים במיוחד: קבוצות אוכלוסייה רבות, מבנים היסטוריים ומודרניים. ברלין מושכת אליה כל הזמן אנשים חדשים ועסקים חדשים, בזרם מתמיד מאז איחוד גרמניה. קלופ מוסיף כי "בזכות השינויים החברתיים בברלין אפילו מחוזות שנחשבו בעבר בעייתיים מהווים עכשיו כתובות מגורים פופולריות. בגלל גורמים רבים כגון הפריחה בשוק היי-טק הגרמני וכן תוצאות משאל ברקסיט על פרישת בריטניה מן האיחוד האירופי, האוכלוסייה ממשיכה להרקיע שחקים," אמר קלופ. הוא ועמיתיו מצפים כי ברלין תהיה אפילו יותר פופולרית בעתיד כמרכז כלכלי עבור חברות גרמניות ובינלאומיות. זו סיבה נוספת לצורך בעדכון המדיניות, שימון הגלגלים ועבודה משותפת בין הממשל המקומי לנציגי התעשייה על מנת להקל על מצוקת הדיור והנדל"ן.

 

Source: presseportal

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור הגדולה עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון.

ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו.

הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים למתוח את עצמם כדי להרשות לעצמם את שכר הדירה הגבוה. פוסטר שנתלה על מרפסת אחת מבהיר זאת: "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

שכירות: רבים חוששים כי הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה בבירת גרמניה
ואכן, אנשים רבים מודאגים וחוששים שלא יוכלו עוד בעתיד להרשות לעצמם את העיר שלהם. הפוליטיקאים בברלין, למרבה הצער, נראים המומים לנוכח המצב הזה, אף שהוא לא כל כך חדש. במשך שנים, הדירות הלא נכונות נבנו בעיר, אם בכלל נבנו. אלה היו לעתים קרובות נכסים יקרים, שנרכשו לעתים קרובות על ידי משקיעים מכל רחבי העולם. אלו משאירים את הדירות ריקות, לפחות במשך רוב השנה. חברות הדיור בבעלות המדינה אכן התחילו בשנים האחרונות להניח את העגורנים ברחבי העיר ולבנות דירות. אבל תנופה גדולה של ממש כדי ליצור דיור בר השגה בקנה מידה גדול יותר – מגמה כזו לא נראית עדיין באופק.

בעיה נוספת בעיר היא שפרויקטים גדולים להקמת בנייני מגורים מאסיביים נדחו בעבר או צומצמו תחת הרושם של מחאות מצד תושבי ברלין. החשש שלא יהיה מספיק מקום בעיר כבר חלחל מזמן ליסודות הכלכליים של בירת גרמניה. יחד עם תוכנית הפיתוח העירוני לדיור, הסנאט מנסה כעת לפעול בהחלטיות גם לקידום הפיתוח העסקי בעיר. כך למשל, הרשויות רוצות לפנות יותר מ- 1000 דונם עבור עסקים חדשים וגם לקנות קרקעות עבור חברות עצמן. הרשויות רוצות להקים אף מתחמים עסקיים בהשקעה ציבורית ולהציע אותן לחברות ולעסקים קטנים. יצוין כי הדבר מנוגד למדיניות העיריה בעבר, שתחת מחסור במזומנים מכרה שטחים נרחבים בעיר הבירה והעבירה אותם לידיים פרטיות.

המחסור בדיור בברלין: יש לטפל בנכסים הקיימים בזהירות
ברלין עדיין יכולה לתקן את הטעויות הכבדות שנעשו בעבר כגון מכירות חיסול של נכסים ציבוריים, ולהפסיק את סחרור המחירים בשוק הנדל"ן. הפקעות דירות לטובת חברות הדיור הציבורי בעיר הן הדרך הלא נכונה לפתור את הבעיה. מה שכן יכול לעזור הוא הבנייה החדשה – העבודה הנמרצת בעניין חייבת סוף סוף להתחיל. גם עליות בשכר הדירה ללא הצדקה הולמת חייבות להיבלם על ידי חקיקה ותקנות. הממשלה הפדרלית חייבת גם להצטרף ולתרום את חלקה. יש לקוות שכך יימנעו מצבים כמו "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

עם הקרקעות הנותרות בידי הרשויות אנו צריכים להתמודד בזהירות רבה ביותר. שיקולים ציבוריים חשובים, כמו קביעת הזכאות למגורים בדירות צמודות גן ב"מושבות הכפריות" הפזורות ברחבי ברלין צריכים לכלול גם צרכים חדשים, כגון הקמת בתי הספר הדרושים לציבור ההולך וגדל של תושבי העיר. פרנסי העיר  חייבים להסביר את הפוליטיקה שלהם בצורה שקופה יותר. יהיה עליהם לשים דגש על איכות הפיתוח, תאימות העיר לצרכי התושבים וכן היותו של הדיור בר השגה. ועד שהמשכורות של תושבי העיר, שעודן נמוכות יחסית לממוצע בגרמניה, יגיעו לרמה שבה דיירים ממוצעים בעיר יוכלו להרשות לעצמם דירות יקרות יותר ולהיות תלויים פחות בסבסוד ממשלתי, נראה שיש הצדקה לצעוד ב-1 במאי ולתבוע "עבודה טובה".

 Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המוקד החם של שוק הנדלן בברלין

בשנה שעברה העבירה BIM, סוכנות התיאום של נדל"ן בבעלות הרשויות בברלין, 31 מתחמים לידי חברות בנייה ציבוריות של ברלין, על שטח כולל של 200,000 מ"ר. אבל כמה דירות נוצרו בזכות זאת?

במתחם Dragoner בברלין אפשר היה למצוא לפני כמה שבועות קבוצת אנשים מעניינת. לצד אמנים והיפסטרים הגיעו למקום באזור גם בעלי עסקים ויזמי נדל"ן שמעורבים בתכנית חדשה: הקמת שכונת מגורים חדשה בדיור בר השגה במסגרת תכנית שתתחיל להתממש כבר בשנת 2021 לפי הערכות BIM.

המיקום של האירוע הזה נבחר היטב. המתחם משקף בבירור את התוצאות של סחרור שוק הנדל"ן בכל רחבי בירת גרמניה – ובמפגש הזה אפשר לזהות כיצד הסנאט, עם חברות בבעלות המדינה, מנסה לכבות את האש. סוכנות BIM, אשר תחת שליטתה מצויים שטחים שמהווים כמעט מחצית מהעיר, היא כמובן אחת מחברות המפתח. BIM מחזיקה, מנהלת ואחראית לפרויקטי פיתוח נרחבים בשם המדינה. החדשות הרעות שעמן עליה להתמודד הן כי לא אין הרבה אופציות אשר יכולות להביא הקלה מהירה לעיר שגדלה במהירות כה רבה.

רק בשנה שעברה, BIM העבירה מתחמים בהיקף של 200,000 מ"ר לשש חברות דיור בבעלות המדינה. "העברה" היא המונח שבו משתמשת מנכ"לית BIM בירגיט מהרינג, שכן BIM איננה מקבלת בתמורה את מחיר הרכישה, של כמעט 83 מיליון אירו. במקום זאת, חברות הדיור בבעלות המדינה מתחייבות להפחית את דמי השכירות בדירות המתוכננות על שטחי הקרקע האלו "למשך פרק זמן של 25 שנים", כך אומרת מזכירת הממשל המקומי מרגרטה זודהוף (SPD). אבל בחינם לא מקבלים שום דבר, אפילו לא בין קרובי משפחה. הדבר גם היה מהווה הפרה לחוק התקציב. לפיכך הוחלט על המתווה הנ"ל להעברת הדירות.

עתודות הקרקע הפנויה לבנייה הולכות ואוזלות
כמה דירות ייבנו בסך הכל על נכסים אלה? BIM והסנאט לא יודעים לומר בוודאות. הדבר תלוי בדיני התכנון והבנייה ובדיונים עתירי קונפליקטים במסגרת המשא ומתן עם הגופים המחוזיים שבהם תושבי העיר יכולים לומר את דברם. בשנה זו ובשנה הבאה, יסופקו שטחים בערך באותו הגודל. אבל כבר עכשיו אפשר להבחין בכך שעתודות הקרקע נגמרות, כמו כן, יש מגרשים רבים שמבחינה היסטורית יש להם מורשת שלילית או שאופי המקום כעת אינו אטרקטיבי.

תקוות נוספות תולים הפוליטיקאים בברלין במשא ומתן עם הממשלה הפדרלית, במטרה לקבל את נכסיה בברלין. נכסים אלה מתאימים יותר להוות כבר כעת שטח שמיש בברלין, ולהקל בטווח זמן קצר על מצוקת הדיור והמחסור במגרשים פנויים לבנייה. מתחם Dragoner הוא נכס פדרלי כזה. האזור עדיין לא מצוי בבעלות הרשויות המקומיות של ברלין, כי "ועדות" של הפרלמנט עדיין צריכות להסכים על הרכישה. "זה לא פורמלי והוועדות אינן חותמת גומי כלל וכלל", כך מבהירים בברלין. כך למשל, הוועדות עצרו את המכירה המיועדת למשקיע פרטי לפני היוזמה להעבירו לידי הרשויות המקומיות בבירת גרמניה.

האם אתם רוצה לגור עם מוסך בקצה הרחוב?
מזכיר משרד האוצר של הרשות המקומית בברלין הודה בנימוס למארגני האירוע של BIM, שהתקיים במועדון קהילתי פופולרי. האירוע קיבץ יחדיו אנשים שבדרך כלל לא ייפגשו: בעלי עסקי צווארון כחול, אמנים, צעירים וזקנים ופוליטיקאים מעונבים. הקבוצה הזו מייצגת היטב את ברלין אך היא מעלה שאלות לגבי פיתוח הרובע: האם מוסך באמת צריך לעבוד באמצע רובע קרויצברג? אולי מוטב לפנות מקום ליותר מ-100,000 אנשים שמחפשים קורת גג, לבנות בצפיפות רבה יותר ברובע ולהסיט את העסקים לשולי העיר?

הנוכחים דנו והתווכחו על התוכניות עבור אזור Dragoner. האם "בכל מקרה יותר מ 500 דירות" ייבנו שם, כפי שהרשויות רוצות. או פחות. אם זה תלוי בפמלה שובס, בעלת מועדון במקום, מוטב שאבן הפינה עבור הבניינים החדשים לא תונח עד 2021 – אחרת "לא יהיה זמן מספיק כדי לשקול את התכניות". היא מסויגת מתכניות הבנייה, אך יש לה כמובן אינטרס, אולי גם מפני שאיבדה מועדון קודם. בפרנצלאואר ברג. גם שם הוקמו דירות חדשות. המועדון אמור היה להישאר, אבל התושבים התלוננו על הרעש שהוא יוצר ובסכסוכים בין בעלי עסקים לתושבים נוטים לנצח בעיקר האחרונים.

דמי שכירות "מפחידים" בגובהם
בנוסף, דמי השכירות המסחריים של דירות בברלין הם "מפחידים": 23.30 אירו למ"ר בממוצע – "יותר מ 36 אירו באתרים מובילים בברלין", לדברי מנכ"לית BIM. BIM היא גם "בעלת המניות" הגדולה ביותר של נדל"ן מסחרי בעיר, והיא אומרת כי "יש לנו אחריות לשמור על דמי השכירות המסחריים במצב יציב, כדי לא לפגוע בכלכלת העיר וברווחת התושבים".

מאידך גיסא, היא לא תתעלם מן העקרונות המסחריים הבסיסיים שכל בעל נכס חייב לצפות, כולל עלויות תחזוקה. כדי להגן על "סטודיו של אמנים" ועל "הענפים המסחריים הזעירים הזכאים להגנה", יש צורך ב"חישוב מעורב": שכר דירה גבוה יותר עבור שטחים טובים במיוחד ושכר דירה נמוך יותר עבור אחרים, כך שהגיוון בברלין יישמר.

המקרה של "קאמיל אופנה"
בשוק הפתוח, לסוחר ברלין טיפוסי אין כמעט סיכוי מול המגמות הללו במחירי הנדל"ן, כדוגמה אפשר לראות ברחובות נוספים באזור: העסק "קאמיל אופנה" ברחוב קוטבוסר צריך להיסגר בקרוב למרות מכירות טובות ונכונות בעלי העסק לשלם שכר דירה גבוה יותר בסוף החודש – כל זאת אחרי 16 שנים בשכונה.

בעל הבית, במקרה זה לא משקיע פיננסי כבד אלא בעלים פרטיים מהסוג הרגיל עד מאוד, פשוט אינו מגיב להצעות ובקשות מצד בעלי העסק. חברת הפרלמנט המקומי מטעם מפלגת הירוקים, קתרין שמידברגר, לא רוצה לקבל זאת והיא פועלת ברשויות המחוז ובבית הנבחרים נגד הפגיעה בבעלי עסקים ובמרקם הקהילתי בשכונות בגלל תהליכים כאלו.

Source: Der Tagesspiegel

 

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המחסור בדיור בבירת גרמניה - המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר.

"הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל קרן השקעות אלטרנטיבית בברלין, CapitalBay. הוא ציין שהשפעה חיובית בדמות ירידת מחירים יכולה בהחלט להתחיל בהקדם, כבר כאשר ייווצרו התנאים המתאימים המקדימים אותה, ואין בהכרח צורך להמתין עד השלמת בניית הדירות בפועל. הוא מסביר כי "המשקיעים מכלכלים את צעדיהם ביחס לעתיד, ולא ביחס לסטטוס קוו. כלומר, משקיע לא ירצה לשלם היום מחיר גבוה אם ברור לכולם כי מחר יהיה שפע במוצר המדובר, דירות בברלין במקרה זה. "הוא מביא את הדוגמא של דובאי, שבה צנחו המחירים של עסקאות נדל"ן חדש וגם מחירי השכירות ב-20 עד 30 אחוזים בתוך שלושה חודשים לאחר ההכרזה על תכנית לעיבודי הנדל"ן בבניינים קיימים ולבניית יחידות נדל"ן רבות חדשות.

יש צורך בחשיבה קונספטואלית חדשה בעיר
סלדן גם מזהה פוטנציאל רב לעיבוי בניינים קיימים ברחבי ברלין: "אנחנו דבקים משום מה בנוף עירוני של לפני 200 שנה. באותם ימים לא נבנו יותר מחמש קומות בבניין, כי לא רצו להכריח אנשים לטפס קומות רבות במדרגות. אבל היום יש מעליות". סלדן מציין גם כי אורח החיים של הדיירים השתנה מאז. "מי שרוצה בראש ובראשונה בחיי חברה מסתפק בסלון קטן בדירה במיקום מרכזי, עושה את העבודה או המחקר שלו בבית הקפה מעבר לפינה, ומוצא את חדר האורחים שלו באחד המלונות הרבים."

גץ הופנבאך, בכיר בחברת הפיתוח ויזמות הנדל"ן benchmark, מציין בהקשר זה את פרנקפורט כעיר שהפנימה היטב את הצורך להסתגל לשינוי תמידי. "הנוף העירוני של פרנקפורט השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות בחלקים רבים של העיר. ראו לנגד עיניכם את גורדי השחקים הרבים בעיר או את הפיתוח בחלק העתיק שלה. הרוב הגדול של התושבים יסכימו כי השינוי היה לטובה. הזהות של עיר איננה מצויה רק בעבר הרחוק – היא לא רק בהיסטוריה, אלא גם מעוצבת ומשתנה בהווה מרגע לרגע.".

שינוי בעלות בנדל"ן אינו יוצרת דיור חדש, כך מעיר אחד המומחים בהקשר לדיון על העברת דיור בחזרה לידי הרשויות בברלין. לדבריו, השינוי הזה לא יספיק כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בבירת גרמניה ובעיית עליית מחירי הדיור ודמי השכירות הכרוכה בכך.

תומאס דול, מנכ"ל חברת הנדל"ן Treucon, מוסיף לכך באומרו: "החלום של ברלינאים רבים לקנות בחזרה מטעם הרשויות 65,000 דירות עבור 25 מיליארד אירו הוא, לומר זאת בשפה עדינה, אשליה מנותקת מן המציאות. הטעות הזו רק תביא לכך שחוב כבד יוטל על הדור הצעיר של תושבי ברלין". יצוין כי בעבר, כאשר מכרו הרשויות דירות רבות שהיו בבעלותן, זה היה דווקא כדי להפחית את החוב. הרשויות מכרו אלפים רבים של דירות בין סוף שנות השמונים לסוף שנות ה-2000. "במהלך המכירה הגדולה האחרונה בשנת 2004, דמי השכירות עמדו בממוצע על 5.25 אירו למטר רבוע. ואילו היום דמי השכירות עומדים בממוצע על 12 עד 14 אירו. מחיר הרכישה של נכסים במצב שוק זה יהיה כבד מאד עבור העיריה ". עוד יצוין כי כרגע יש עדיין 125,000 יחידות דיור סוציאלי בברלין.

המשתתפים בדיון דחו ברובם את הטענה כי המשקיעים הם אלו שגרמו באופן מלאכותי לסחרור המחירים כלפי מעלה בעיר, מתוך תאוות בצע צרופה.. מייקל קוינה, מנכ"ל חברת ניהול ההשקעות למגורים Catella, הפציר בציבור להפסיק להצמיד סטיגמה כזו למשקיעים במסגרת השיח הציבורי המתנהל בסוגיה. "רבים מן המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן בברלין הם חברות ביטוח גרמניות, או קרנות פנסיה, ואלו מתמקדות בריבית לטווח ארוך ולהכנסה הכרוכה בכך, ולא ברווח ספקולטיביים קצרי טווח. חברות וקרנות אלו גם מודעות עד מאוד לאחריות החברתית המוטלת עליהן כבעלי הנכסים שבהם מתגוררים תושבים מן היישוב".

גישות נוספות
בנוסף לעיבוי בבניינים קיימים ואישור צפיפות מגורים גבוהה יותר, נדונו אמצעים נוספים ליצירת דיור חדש  ולהפחתת מה בדמי השכירות הגבוהים יחסית כעת. אחד המומחים מציע להביט אל מחוץ לגבולות גרמניה כדי ללמוד כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים אלו בתחום הדיור. הוא מציין כי בהולנד, מדינה דלת שטח יחסית אשר מאוכלסת בצפיפות רבה אף יותר מגרמניה באזורים העירוניים, עלייה בשכר הדיור שמשלמים דיירים בדירות בדיור סוציאלי נקבעת גם לפי הכנסתם הספציפית של דיירים אלו. הוא ממליץ ללמוד גם מהנעשה בוינה בירת אוסטריה, שבה יש דגש חזק על שימור הדיור הסוציאלי, שמהווה לא פחות מרבע מכלל הדירות. מדיניות זו הבטיחה כי דמי השכירות נותרו נמוכים.

סלדן והופנבאך גם מצביעים על כך שאמצעים משפטיים וכלכליים רבים עומדים עקרונית לרשות היזמים והעיריה, אך הם אינם מיושמים באופן עקבי. לדוגמה יצוין סעיף 34, סעיף 3 של חוק הבנייה, שלפיו מותר ליזמים לעתים ליזמים לחרוג מהחובה להתאים את המבנה שהם בונים באופן מלא למאפיינים של סביבתו המיידית בשכונה. בכך מתאפשר לבנות בניינים גבוהים יחסית, אך כאמור לא נעשה שימוש מספיק בסעיף זה עד כה, לדבריהם. הם מסבירים כי באמצעות שימוש מושכל בחוקי הבנייה ניתן יהיה להשיג בקלות ובמהירות היתרי בנייה דחופים לפרויקטים חדשים".

ברלין נותרה מושכת
"על אף הוויכוח הסוער שמתנהל בסוגיה, שוק הנדל"ן בברלין כמובן נשאר אטרקטיבי", אמר הופנבאך, שהחברה שלו פתחה אך לאחרונה משרד גדול בבירת גרמניה. קוינה הוסיף: "אסור לנו לשכוח כי ברלין היא עיר כל כך סקסית גם מפני שרמת המחיה עדיין זולה יחסית, הן עבור המשקיעים והן עבור התושבים. הדבר נכון במיוחד ביחס לצעירים שחיו בעבר בערים גדולות אחרות ברחבי העולם, וחיים כעת בברלין ושמחים על עלות המחיה הנמוכה יחסית בה". אולם המומחים מכירים בבעיה שנוצרה עבור משפחות צעירות, שחלקן נאלצו להרחיק לחלקים פריפריאליים יותר של העיר. קוינה אומר בעניין כי "יש הרבה מה לעשות בתחום זה כדי לשפר את אפשרויות הגישה למרכז ברלין". צעדים ראשונים בעניין ניכרים כבר בתכנית הפיתוח העירוני לברלין לקראת שנת 2030.

על דבר אחד בוודאי הסכימו המשתתפים בדיון המעניין הזה: ירידה בדמי השכירות יכולה להיות מושגת רק על ידי יצירת מרחב מגורים נוסף בבירת גרמניה, וזאת באמצעות מאמץ משותף של חברות הדיור הפרטי, חברות הדיור הציבורי והפוליטיקאים שמנהלים את ענייני העיר.

Source: konii

קרא עוד
 
יוני
232019
 

כיצד ייראה שוק הנדלן בגרמניה בשנת 2060

רכישת נכס היא בדרך כלל אירוע עם השלכות לטווח הארוך מאוד. לפיכך, האפשרות להביט במבט כולל ​​על מגמות השינוי של שוקי הנדל"ן במשך שנים רבות או אפילו עשורים רצויה לרבים מהמשקיעים או בעלי הבתים – אבל השאלה היא האם אפשר לעשות זאת, בהתחשב במספרם הרב של נעלמים במשוואה זו ובחוסר הוודאות?

מסתבר שמדענים מאוניברסיטת פרייבורג סבורים כי הדבר אפשרי. במחקר מקיף, שהוזמן על ידי קרן של חברת הנדל"ן Schwäbisch-Hall, הם לקחו על עצמם לנתח את הנושא. בין המחברים נמצא גם המומחה הנודע לפנסיהBernd Raffelhüschen.

בהתאם לתחום המחקר של מחברי המחקר, המגמה הדמוגרפית הכוללת של האוכלוסייה משרתת אותם כבסיס לניתוח שלהם. בהתבסס על תחזית בכל הנוגע להתפתחות מספר משקי הבית ברחבי גרמניה והביקוש הנגזר מכך למרחב מחיה, המחברים מגיעים בסוף המחקר לתחזיות מפורטות על התפתחות שוקי הנדל"ן והמחירים בגרמניה עד שנת 2060, והם אף מציעים פילוח לפי אזור וסוג הנכס.

כמו בדרך כלל בעבודה מדעית מסוג זה, בסוף הניתוח במחקר תוכלו למצוא תחזיות מפורטות עד לרמת הספרות שאחרי הנקודה העשרונית, ביחס לאחוז הגידול או הירידה בביקוש לדיור, בחלוקה לרמות שונות –  עד כדי רזולוציה של  מחוזות ויישובים מסוימים. כמו כן, המחברים מציינים בדיוק איך מחירי הנדל"ן בהמבורג, במינכן או בערים רבות אחרות צפויים להשתנות עד שנת 2030 או אפילו עד שנת 2060.

נראה ברור כי לאור משך הזמן הארוך של התקופות הנדונות ומספר הנעלמים הגבוה הכרוך בנושא (מונח המפתח: היקף הבנייה החדשה בגרמניה), יש להתייחס לתחזיות כה מפורטות אלה בזהירות רבה. עם זאת, יש לשים לב להצהרות הבסיסיות של מחברי המחקר, ולמעשה הניתוח שלהם מעלה מסקנה מדהימה למדי.

בסך הכל, המחברים מגיעים לקביעה גורפת למדי ביחס למצב העתידי בשוקי הנדל"ן. הם סבורים כי למעט חריגים אזוריים בודדים, במיוחד בחלקי מזרח גרמניה לשעבר, יש לצפות לפחות עד שנת 2030 לעליה "ניכרת" במחירי הדיור, שעולים כבר כעת. בערים כמו ברלין והמבורג ובמקומות מבוקשים במיוחד בדרום גרמניה, המחירים צפויים אפילו "לעלות" עד שנת 2060.

ההצהרה הזו בהחלט עשויה להפתיע. ראשית, יצוין כי מחירי הנדל"ן במקומות שבהם החוקרים חוזים עליות גדולות גם בעתיד, נחשבים כבר כעת גבוהים יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, התחזית בנוגע לירידה בגודל האוכלוסייה בגרמניה במסגרת שינויים דמוגרפיים במדינה, עשויה להוביל דווקא להנחה שהביקוש לדיור בגרמניה יפחת ויחד עמו גם המחירים.

ההצהרה עשויה להפתיע. דבר אחד, מחירי הנדל"ן במקומות, אשר המדענים נותנים ללקוחות פוטנציאליים טובים, נחשבים כבר גבוה יחסית, בעקבות בום הנדל"ן בשנים האחרונות. מאידך גיסא, הסיכוי לירידה באוכלוסייה בגרמניה במהלך השינוי הדמוגרפי עלול להוביל להנחה שהביקוש לדיור ולכן המחירים יקטנו גם כן.

יחד עם זאת, על פי המחקר של המומחים מאוניברסיטת פרייבורג, המגמה של היווצרות משקי בית קטנים יותר, אשר תימשך בעתיד, צפויה להיות בעלת השפעה נגדית חזקה. מרחב המחייה לאדם יחיד ימשיך לגדול, לדברי המומחים, והוא יעלה מן השיעור הנוכחי של 45 מטרים רבועים עד כדי 49 מטרים רבועים בשנת 2030.

גורם נוסף שימשיך להגדיל את הביקוש לדיור ברחבי גרמניה, ובמיוחד בערים הגדולות, הוא הגירה ניכרת של אנשים מחו"ל, על פי המחקר. מחברי המחקר מניחים כי בשנים הקרובות יגיעו בממוצע כ- 200,000 תושבים חדשים לגרמניה מדי שנה בשנה. וכתוצאה מכך, כך הם קובעים, המחסור בדיור בערי המטרופולין של גרמניה יהיה חריף אף יותר.

Source: manager magazin

קרא עוד
 
מאי
262019
 

האיזורים הפריפריאליים של בירת גרמניה נעים אל קדמת הבמה

אפילו הרבעים הפחות מושכים ומה שמכונה "חגורת הבייקון של ברלין" מתייקרים. כך לדוגמה, ברובע Reinickendorf, מחירי הבעלות על הבית עלה כמעט ברבע בשנת 2018.

כמו כישוף, השקעות נדל"ן בברלין מתמקדות כעת במרכז העיר.

בירת גרמניה פורחת: הכלכלה צומחת ויש הזדמנויות טובות מאד לעובדים מיומנים בשוק העבודה. חברות ההזנק מושכות לעיר עוד ועוד יותר צעירות וצעירים משכילים מגרמניה ואף מחוצה לה. וכמו כן, עיר הבירה עדיין מהווה מקום מושך מאד עבור משקיעים זרים מכל רחבי העולם.

כמו כן, מתברר שוב ושוב כי הביקוש לדיור בברלין נותר גבוה. ניתן לקרוא זאת מן הנתונים בשטח, למשל הגידול המתמשך בדמי השכירות וכן במחירים שבהם מוצעות דירות בשוק. מחירים עלו ב- 12% בשנת 2018 לעומת שנת 2017, והגיעו בסך הכל לממוצע של 4150 אירו למטר רבוע (מ"ר). הדבר עולה מדוח חדש בנושא שוק הדיור בברלין, שפורסם על ידי חברות שירותי הנדל"ן BERLIN HYP ו-CBRE. קצב עליית המחירים בין שתי השנים דומה לקצב העלייה בין השנים 2016 ו- 2017. במהלך אותה תקופה המחירים עלו בממוצע בשיעור של 12.7%.

הדבר מפתיע למדי. אפילו החלקים הפחות אטרקטיביים של בירת גרמניה מתחילים למשוך את תשומת לב המשקיעים וקוני הדירות. המצב ברובע Reinickendorf בולט במיוחד. ברובע זה עלה שם המחיר החציוני למ"ר בשיעור מרשים ביותר של 23.3 אחוזים לעומת השנה הקודמת, והוא מגיע כעת ל-2991 למ"ר בממוצע. אבל הרובע הזה אינו כה חריג. גם הרבעים הצנועים בעבר של Marzahn-Hellersdorf וכן Spandau, שנמצא בתחתית טבלת המחירים בין כל חלקי ברלין כעת, רושמים עליות נאות ולעתים אף עליות שיא – למשל כעשרים אחוזים בשנה האחרונה. מדובר ככל הנראה בתחילת מיצוי הפוטנציאל הנרחב שקיים ברבעים אלה, ש"הוזנחו" בעבר על ידי המשקיעים ורוכשי הדירות.

העיר שהייתה פעם זולה…
קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת מומחי הנדל"ן הגרמנית Wüest Partner, מאשר בהחלט את עובדות היסוד, ואומר כי "בחלקים הצפון-מזרחיים של ברלין נראה כי תחול עלייה במספר התושבים, אף יותר מהעלייה הממוצעת בכל העיר, וזאת בעשר השנים הבאות. מדובר דירות בחלקי העיר שמצויים מחוץ ל"טבעת" מסילת הרכבת S-Bahn אך יש להם קישורי תחבורה טובים לעיר נהנים כבר כעת מביקוש רב, שהולך וגדל."

המחקרים שפורסמו לאחרונה מצביעים על מגמה ברורה: דווקא במקומות שהיו זולים בעבר, המחירים עולים בחדות בשל הביקוש הגבוה. הדבר קשור גם לכך שהבנייה החדשה שתושבי ברלין מייחלים לה לא יוצאת לדרך, לפחות לא בקצב שיענה על הצרכים.

אחת התוצאות של מצב זה היא תנופת פיתוח בולטת ב"חגורת הבייקון" סביב ברלין. ערים דרומית לבירת גרמניה, במדינת ברנדנבורג, הערים פוטסדאם ו-Teltow רשמו ב-2018 עליות מחירים בשיעורים שנעו בין 12 ל-14 אחוז. כלומר, מדובר בגידול אוכלוסייה חזק יותר מאשר בעיר הגדולה עצמה, שבה נרשמה עלייה של 9.6 אחוזים בלבד. כמובן, בברלין יש מגבלה של ממש על גידול האוכלוסייה – המחסור בדירות פנויות. ממערב לברלין, אפשר לציין עיירות לא מוכרות כגון Falkensee ו- Nauen, שמצויות בפריחה. ומצפון לבירת גרמניה אפשר לציין את העיירה Bernau, שאף היא רושמת עליות מחירים נאות.

ואולם, הביקוש הגבוה הוא רק סיבה אחת לסחרור המחירים המתמשך בשוק הדיור באזור בירת גרמניה. שוק השכירות בעיר תחרותי מאד אף הוא. העליות הבולטות בדמי השכירות בשנים האחרונות גרמו ליותר ויותר תושבים מקומיים לשקול לקנות נכס במקום לגור בשכירות. בנוסף לכך יש לציין את הריבית הנמוכה במדינה, שמעודדת את תושבי גרמניה לקנות דירות במקום להשקיע את כספם באפיקים אחרים. מדוחות שפורסמו לאחרונה עולה כי המשכנתא או התשלום החודשיים עבור רכישת דירה הם לעתים קרובות נמוכים יותר משכר הדירה הנדרש כעת עבור דירה בגודל ובמיקום דומה. כמו כן, רכישת הבעלות על בתים היא אפיק השקעה מושך הן לקונים מקומיים והן לקונים זרים – זהו אמצעי טוב לצבירת הון וליצירת קרן פרישה.

מחיר של לא פחות מ-10.34 אירו למ"ר
יש לציין עוד ממצא שאינו מפתיע במיוחד: המחיר היקר ביותר נרשם ברכישת דירות במרכז ברלין. המחיר החציוני למ"ר כבר חצה לאחרונה את קו ה-5,000 אירו בפעם הראשונה. מדובר בגידול של כ-11 אחוזים לעומת השנה הקודמת. וכך, רובע Mitte, יחד עם Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow – כל אלו מהווים את הרביעייה המובילה של אזורי המגורים הנאים והמבוקשים ביותר בברלין, אם מסתמכים על מדד המחירים. המיקום העירוני הפנימי, קשרי תחבורה טובים וסביבה חברתית-תרבותית מלהיבה הם בין הסיבות החשובות בבסיס החלטות הרכישה של לקוחות שהפרוטה מצויה בידם. רוכשים כאלו ישלמו המסוגלים לממן מחירים גבוהים יותר למ"ר. מחיר של פחות מ- 4,000 אירו למ"ר בממוצע תוכלו למצוא בחלקים אחרים, מבוקשים מעט פחות, של בירת גרמניה, למשל Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg ו- Treptow-Köpenick. בכל הנוגע לרמת הביניים של שוק הנדל"ן עליות המחירים שנרשמות בולטות בהחלט, אך הקצב שלהן תלול פחות מעליות המחירים בפלח השוק העליון.

ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Spandau ו- Treptow-Köpenick תוכלו לרכוש, בפלח השוק התחתון, דירות במחיר ממוצע של פחות מ 2000 אירו למ"ר.

בסך הכל העלייה החדה והמתמשכת במחיר הדירות היא אך תוצאה הגיונית של קפיצה משמעותית נוספת בדמי השכירות בעיר הבירה בשנת 2018.

בממוצע, תושב או תושבת ברלין ייאלצו לשלם 10.34 אירו לחודש למ"ר כשכר דירה – זהו הערך שנמדד בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2018. בכך מדובר למעשה בעלייה של 5.6% לעומת שנת 2017. העלייה בשכר הדירה הואטה קמעא: ב -2017, מי שחתמו על חוזי שכירות חדשים נדרשו לשלם דמי שכירות גבוהים ב -8.8% יותר מאשר בשנה הקודמת לה – שנת 2016. בנוסף לכך יצוין כי דירות יוקרה הופכות יקרות יותר ויותר, ופלח השוק שלהן, מתוך כלל שוק הנדל"ן לשכירות אף הוא עולה. כעת מדובר על מחיר של בסביבות 17 אירו למ"ר לחודש בממוצע בפלח שוק זה. להבדיל מכך, מעניין כי העשירון התחתון של שוק הדיור נותר זול יחסית – כ- 6.46 אירו למ"ר לחודש בממוצע – זהו שכר הדירה ההתחלתי בדיור מסובסד.

דמי השכירות היקרים ביותר בבירת גרמניה בשנת 2018 נרשמו ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג האופנתי, והם עמדו על 12.99 אירו למ"ר. רובע זה דחק למקום השני את מוביל הטבלה הקודם – רובע מיטה, שבו נרשם כעת שכר דירה ממוצע של 12.50 אירו למ"ר לחודש בלבד. רק בפלח השוק העליון של דמי השכירות עשוי רובע מיטה להישאר מספר אחת בטבלה. יחד עם זאת, רמת מחירי השכירות הממוצעת בו עלתה רק בשיעור מתון, בהתאם לעלייה המתונה במחירי הרכישה של דירות ברובע. כמו כן, רובע נויקלן רשם עלייה ממוצעת צנועה מאד של 2.6 אחוזים, וקצב העלייה בדמי השכירות בו בשנת 2018 היה הנמוך ביותר בין כל חלקי ברלין. יצוין שבהיבט זה, הרובע סגר את הטבלה גם בשנה הקודמת כאשר נרשמה בו עלייה ממוצעת של 3.8 אחוזים בלבד בדמי השכירות. בדומה לשנים קודמות, ברבעים שפנדאו ומרצאן-הלרסדורף נרשמו דמי השכירות הנמוכים ביותר. רק בשני רבעים אלו תוכלו למצוא דירות בשכירות במחיר ממוצע נמוך, שעומד על פחות מ-6 אירו למ"ר לחודש.
העיר ממתינה לבנייה חדשה
לאור המחירים הגבוהים בתוך ברלין, אין מנוס מלקבוע כי אם אתם מחפשים עסקה טובה לשכירות או לרכישת נכס, כדאי לכם גם להסתכל מעבר לאזור ברלין. יחד עם זאת, התנועה לפריפריה, כלומר לברנדנבורג, אינה הפתרון לבעיות בברלין. מגורים ב"חגורת בייקון" יהוו פתרון הולם רק אם במקביל הרשויות ידאגו לתשתית ותחבורה ציבורית מתוכננות היטב גם עבור אזור זה", כך מעיר אחד המומחים מחברת הנדל"ן Instone Real Estate. "תכנית המגורים בברלין" תוכננה אמנם בצורה נבונה בעבר, אך מדיניות הדיור הנוכחית של הסנאט בברלין גרמה לאי ודאות בולטת בשוק. המדיניות הזו שמה, לדברי המומחה, את הדגש על הנושאים הלא נכונים. בפרט, הוא מציין את הדיון בהפקעת דירות בעיר והעברתן בחזרה לידי הרשויות, כצעד שהוא לא רק מסוכן ומזכיר לרבים את מזרח גרמניה לשעבר, אלא אף לא מספק את הפתרון היצירתי שנדרש כל כך ליצירת דיור חדש, אשר ברלין כל כך צריכה.

והרי בלי היצע בשוק לא ניתן לקנות דירות – כל ילד יודע. ברלין מחכה להליכי בנייה חדשים ומהירים יותר כבר במשך זמן רב. על פי דוח "Ziegert-Report 2018/19" שפורסם לאחרונה על ידי קבוצת ZIEGERT בברלין, חברת מומחי נדל"ן ידועה, ועוסק בניתוח נכסים למגורים בכל רחבי גרמניה, התכנון והאישורים בבירת גרמניה מסורבלים למדי: הם נמשכים כיום יותר משנה בהשוואה לערים גרמניות אחרות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

המחירים בגרמניה עולים בתלילות רק באזורים מסוימים

מחירי הנדל"ן עולים במהירות בכל רחבי גרמניה – כך גורסת התפיסה הציבורית. ואולם על פי מחקר שפורסם לאחרונה, מספר מצומצם יחסית של אזורים יקרים גורמים לדימוי הזה. באזורים מסוימים של גרמניה, המחירים עשויים אפילו לרדת.

על פי מחקר שפורסם לאחרונה, העלייה החדה במחירי הנדל"ן חלה אך ורק על אזורים מעטים יחסית. אכן, מחירי הרכישה של דירות עלו מאז שנת 2005 כמעט בכל הערים והמחוזות בגרמניה, וזאת על פי ניתוח של מומחי הבנקאות של Sparda, אבל רק בפחות מרבע מכל האזורים עלו המחירים בקצב מעל הממוצע הארצי. בסך הכל מדובר בעליית מחירים כלל-ארצית של 3.4 אחוזים בשנה בגרמניה.

אלו הן בעיקר הערים הגדולות שאחראיות לעלייה החדה במחירים. "האזורים היקרים ביותר הם גם הדינמיים ביותר", אומרים המומחים. העלייה במחירי הדירות בברלין בפרק הזמן מאז שנת 2005 הייתה גבוהה פי 2.4 מהממוצע הארצי, בהמבורג הייתה העלייה הזו גבוהה פי 2, על פי מחברי המחקר. בסך הכל, מחיר הנדל"ן בברלין טיפסו בכמעט 129 אחוזים בין הרבעון הראשון של 2005 לבין הרבעון השלישי של 2018, ואחריה בטבלת המחירים – אזור מינכן רבתי (117), העיר מינכן עצמה (116) והמבורג (110). לעומת זאת, המחירים עלו רק בשיעור של 54 אחוז בכל רחבי המדינה בין השנים 2005 ו-2019.

ערי המטרופולין אטרקטיביות במיוחד
באופן כללי עולה מן המחקר כי המחירים בתקופה הנסקרת גדלו בערים בערך פי שניים מגידולם ביישובים קטנים במחוזות. במקביל, המטרופולינים של גרמניה ממשיכים לשגשג. לדוגמה, "רדיוס ההשפעה של מינכן הוא יותר מ 100 ק"מ", אומר האנו קמפר אדם, מנהל פרויקטים בחברת הייעוץ IW, שותף לכתיבת המחקר. כלומר, גם עיירות קטנות וקרובות למינכן משגשגות בגלל עליית המחירים בה. כמו כן הוא מציין כי במחוזות בוואריה הקרובים יחסית למינכן, מחירי הקרקע הם בחלקם עדיין גבוהים אף יותר מאשר בערים גדולות ברחבי גרמניה.

מחירה של דירת מגורים ממוצעת בגרמניה כולה, דירה עם שטח של 111 מטרים רבועים, עומד על 264,000 אירו לפי המחקר. בערים גדולות צריך הקונה להתפשר על שטח קטן בהרבה בתמורה למחיר הנ"ל. כך למשל, באזור מינכן תקבלו רק דירה בשטח ממוצע של 35 מטרים רבועים בתמורה לסכום הנ"ל. לעומת זאת, בעיירה קטנה במזרח גרמניה, למשל במדינת תורינגיה, תוכלו לקבל באותו המחיר דירה בשטח כולל של לא פחות מ- 309 מטרים רבועים. בחלקים רבים של מדינה זו מחירי הנדל"ן אף ירדו מאז 2005, בשל הגירה ניכרת של צעירים לערים הגדולות, בחיפוש אחר הזדמנויות תעסוקה טובות יותר.

תמורת דירה לא גדולה בבניין מגורים לא חדש במינכן צריך הקונה לשלם 6800 אירו למ"ר לפי המחקר – ומחיר זה ניצב הרבה מעל לממוצע הכלל ארצי של 2380 אירו.

הבדל מסוים בין המחירים בחתך מזרח מערב,או צפון דרום
התחזית הכלכלית הוורודה ביותר מיוחסת לפי המחקר לאזור מינכן ודרום גרמניה, ולפיכך צפויות לחול שם עליות מחירים ניכרות גם בשנים הבאות.גם לערים הגדולות ברלין, פרנקפורט והמבורג מיוחסת תחזית צמיחה טובה. הרחק מאחורי אזורים אלו ניצבים חבל הרוהר שהיה בעבר מוקד תעשייה כבדה משגשג וגם חלקים של מזרח גרמניה. יחד עם זאת, לא כל האזורים במזרח גרמניה מפגרים הרחק מאחור בפיתוח הכלכלי וחלקם, למשל רוסטוק, מפגינים מגמת צמיחה מעודדת.

30 אחוזים מן הדיירים בשכירות בני 50 או פחות מתכננים לרכוש נדל"ן, על פי המחקר. פרט לכך, אחד מכל שלושה מגבש תוכניות לרכוש דירה כבר בשנתיים-שלוש הקרובות, ב 2013 עמד נתון זה היה על אחד מכל ארבעה. יצוין כי רבים מהנשאלים ציינו כי הם נרתעים מן הסיכון של לקיחת אשראי לטווח ארוך והמחירים הגבוהים. כמעט מחצית הנשאלים אמרו כי הם מוכנים לנסוע עד 30 ק"מ בכל יום למקום עבודתם.

Source: tagesschau.de

קרא עוד
 
מאי
262019
 

דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים.

בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%.

ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה".

ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום בשוק הדיור הצפוף של עיר הבירה. ולא רק בערי הבירה. לדברי המומחים, סטודנטים רבים הלומדים באוניברסיטאות באזור שמסביב לברלין, למשל בפוטסדאם או אפילו בפרנקפורט-אודר, מעדיפים אף הם לגור בברלין. לפיכך, הביקוש לדיור בר השגה הוא גבוה. אבל ההיצע כמובן מוגבל. ורק שמונה אחוזים מהסטודנטים מוצאים מקום הולם במעונות הסטודנטים הזולים.

היצע המעונות באיכות סבירה נמוך מאד בברלין
עד כמה מתוח מצב שוק הדיור לסטודנטים ועד כמה קשה למצוא קורת גג – המחשות לכך מוצגות גם על ידי "מדד הלחץ" שהחוקרים בתחום ערכו: האינדקס של ברלין עלה מ-55 ל-67 נקודות בין השנים 2013 ו- 2018. כיום אינדקס הכלל ארצי עומד על קרוב ל-38 נקודות בגרמניה. הערך המרבי תיאורטית הוא 100 נקודות, החל בערך של 50 השוק נחשב קריטי. כלומר, בברלין יש בבירור מצב של לחץ וביקוש שאינו מוצא פתרונות דיור הולמים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. "יש צורך דחוף בהגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויש לעשות זאת במידה ניכרת, כדי לנטרל את המשבר החריף", כך אומר אחד ממחברי המחקר.

אבל הבעיה היא שאין כמעט היצע כזה. אפילו חברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה אינן יכולות למלא את הפער. הן התבקשו על ידי הרשויות לעשות כמיטב יכולתן. כך למשל, חברת Degewo בונה כיום 57 דירות חדשות להשכרה לסטודנטים באזור שטגליץ. "קיבלנו את הקרקע מהרשויות במדינת ברלין עם הנחייה מפורשת לבניית מעונות דיור", כך אומרת דוברת Degewo. אבל כל זה לא מספיק.

מה שנותר, עבור רבים מהסטודנטים, הוא דירה שכורה. לפחות במגזר זה, חלה עלייה בהיצע הדיור הייעודי. יזמים מקצועיים עובדים יותר ויותר על בניית בניינים שתוכננו במיוחד עבור הצרכים של צעירים וסטודנטים – גם בברלין. רוב אלה מכילים כמה מאות מיקרו דירות של כ -20 מטרים רבועים כל אחת. בדרך כלל יש שטחים קהילתיים בבניין ושירותים נוספים, וכן יש שוער שזמין לענות על כל שאלה. הבניינים הללו – מלבד השטח הקטן של כל יחידת דיור – הם באיכות גבוהה למדי.

"בבניינים שאנו מקימים יש פאטיו שמכוסה חלקית עם גריל, יש מרפסת גג, וגם ספריה וחדר כושר", כך אומר מרטין קראפט, מנהל השיווק של חברה שמתמחה בפלח שוק זה. החברה מחזיקה ומתפעלת כעת שני בבניינים בברלין, בניין שלישי ייבנה בקרוב ברובע נויקלן. מאפיין נוסף של בניינים אלה, שתוכננו על ידי מפתחים מקצועיים, הוא כי החדרים שהסטודנטים מקבלים הם מרוהטים במלואם, כולל אפילו מטבח קטן. שכר הדירה לסטודנטים כולל את כל זה, ואפילו חיבור לאינטרנט וחשמל כלולים בכך. אבל גם מחירים הגבוהים של הדירות הם בהתאם לכך. דמי השכירות החודשיים ליחידה הקטנה ביותר במתחם אחד עומדים על לפחות 643 אירו. דירה עם מרפסת עולה 30 אירו נוספים לכל חודש, דירה באחת משתי הקומות העליונות – קומות שש ושבע – תדרוש תוספת תשלום של 60 אירו. אם מתעלמים לרגע מכך שמדובר ב- 17 מטרים רבועים של מרחב מחיה, הדירות הללו נראות בהחלט יוקרתיות. ויש להן ביקוש גבוה.

ההורים דואגים למימון
אם שואלים את ג'ונאס גרים, אחראי על הפרויקט וניהול מכירות "SMARTments – סטודנטים ודירות" של חברת GBI Wohnungsbau, אם יש מקומות זמינים כרגע, הוא אומר: "לא, כל הבניינים מצויים בתפוסה מלאה, בכל המיקומים. ואנו מגיעים ליד זה תמיד הרבה לפני חנוכת הבניינים". היזם של הפרויקט, המתכנן גם בתי מלון, פעיל בערים שונות, ובסך הכל, החברה מתפעלת 17 מבני מעונות סטודנטים עבור יותר מ -2,500 דיירות ודיירים תחת המותג SMARTments. בנוסף, יש "אי אלו פרויקטים שמצויים כעת בבנייה או בפיתוח", כך אומר גרים. בברלין, בקיץ שעבר, פתה החברה את המבנה הראשון שלה בברלין בשדרת הקיסרית אוגוסטה במואביט. כמעט 300 דירות הושכרו בתוך זמן קצר. אולי החדשות המעניינות ביותר הן כי דירות SMARTments מוצעות במחירים שהם בין הנמוכים בפלח השוק של מעונות סטודנטים. לדברי גרים, שכר הדירה הכולל, לרבות אינטרנט וכל עלות נוספת אחרת, נע סביב 480 אירו לחודש. אם כי גם זה לא סכום בטל בשישים.

עבור הצעירים המתגוררים בבניינים אלו, או עבור הוריהם, אשר לעתים קרובות משלמים את שכר הדירה, המצב בברלין הוא קשה מאוד. עבור המשקיעים, לעומת זאת, המצב מעודד למדי. למרות שהם צריכים לחפור עמוק לתוך הכיסים שלהם כדי לגייס את ההון להקמת הפרויקטים, הם יודעים כי הם משקיעים בשוק מבטיח. "המשקיעים יכולים בהחלט לצפות לכך שהביקוש הגבוה יימשך", כך אומר אחד המומחים.

עם זאת, כדי שתוכלו לעשות עסקה טובה כמו משקיע רציני, יהיה עליכם להסתכל בקפידה על החוזים שמסדירים את השכירות, אכן, בדרך כלל החוזה יעניק למשקיע תשלום קבוע על פני תקופה של 20 שנים, גם אם הדירה עומדת ריקה במשך זמן קצר. אבל ככלל, המשקיע יקבל רק כל כמה שנים פרמיה מינימלית למדי, אשר מפצה על עליית האינפלציה. בנוסף, המשקיע אינו יכול לכפות עלייה בשכר הדירה. אם זה לא נראה כדאי, תוכלו להשקיע את כספכם בקרנות השקעה כחלופה. יצוין כי חלק מהדירות ממומנות אף הן על ידי קרנות.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

ברלין מתכננת 100,000 דירות פחות מדי

כמה דירות חדשות באמת צריכה ברלין? על פי הוועדה הטכנית העיריה, תוכנית הפיתוח העירוני "שיכון 2030" מבוססת על חישובים לא נכונים וכך עלולות לא להיות מספיק דירות בברלין בשנת 2030.

ברלין טועה בחישוביה לצורך קביעת מספר יחידות הדיור החסרות, והמספרים בתכניות העירוניות פשוט לא נכונים. לפחות, כך לפחות קובעת הוועדה הטכנית של הרשויות בעיר בכינוס מיוחד שהתקיים לאחרונה. בישיבת הסיכום הוצהר כי: "ההמלצות של תכנית הפיתוח העירונית "שיכון 2030" מבוססות לצערנו על נתונים מיושנים, השימוש בנתונים אלו יגרום נזק גדול לנסיון ליצור היצע דיור הולם בברלין". זהו ציטוט מתוך חוות דעת פנימית שאף היא הגיעה לידי אחד העיתונים. קבוצת מומחים הציעה לאור זאת לראש העיר מיכאל מולר (ממפלגת SPD) ולסנאטורים "המלצה חמה" לא לאשר את הטיוטה הנוכחית בסנאט.

הטיוטה אמורה להיות מוצגת ברבעון השני של 2019 בפני הסנאט, כלומר כעת. ואולם, לפי מידע שנמסר לעיתונות התכנית תקועה בסנאט ב"הקפאה עמוקה". התוכנית כיום דנה באפשרות לאשר בנייה חדשה "ושימוש לבנייה בפוטנציאל הקרקע של שטחים ירוקים". בסך הכל נראה כי על שטחים ירוקים קיימים אפשר להקים 10,000 בתים. בפרט מדובר ב"קולוניות" – שכונות צריפים כפריות בפאתי העיר, שבעבר שימשו תושבים עניים שגידלו ירקות למאכל על גינות קטנות. כעת הקולוניות הללו, שנמצאות בבעלות הרשויות, מבוקשות למגורים על ידי אוכלוסיות שונות, כולל אמנים והיפסטרים. הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בסנאט הסכימה כי קולוניות לא ייסגרו לטובת דיור, ושהן יהיו מוגנות עד 2030. הסכמה זו התקבלה ככל הנראה בחודש מארס.

על פי החישובים שנערכו עד כה, ניתן יהיה להקים בעיר כ-199,000 דירות נוספות עד שנת 2030 – באמצעות עיבוי הבנייה בבניינים קיימים והגדלת מספר מבני מגורים. באופן רשמי, מחלקת הסנאט לפיתוח עירוני קובעת כי "על מנת לענות על הצרכים הנובעים מהגידול באוכלוסיה ומגמות בשוק הדיור, יש להקים בסך הכל 194,000 יחידות דיור עד שנת 2030". לפי נתוני הסנאט, מספר זה נובע מתחזית שמעריכה גידול מהיר של האוכלוסייה (117,000 יחידות דיור ל-181,000 אנשים בקצב שנתי, כולל 24,000 פליטים) וכן מניחה התחזית רמת ביקוש דומה לזו שבין השנים 2013-2016.

החישובים שגויים עבור מספר התושבים בבירת גרמניה

כאשר מסתכלים על מגמות האוכלוסייה המומחים סבורים כי "כנראה נגיע למספר התושבים שהופיע בתחזית 2030 הרבה קודם, ולמעשה כבר בשנת 2021, תשע שנים קודם לכן. "כתוצאה מכך, צריך לעדכן במהירות את התחזית עבור שנת 2030, על פי כל המידע שמצוי בידינו כעת. כשמושווים את קצב הפיתוח והבינוי בפועל לתחזית, רואים שהשניים רחוקים קילומטרים זה מזה!", כך אומר יו"ר הוועדה, מומחה ניתוח הנדל"ן וולקר הרטיג.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

הערכת נכס כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך.

הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן.

שלושה גורמים עיקריים קובעים את ערכו של הנכס
כמה הבית או הדירה שברצונכם לקנות או למכור שווים? ובכן, הדבר תלוי בשלושה גורמים: מיקום הנכס, מצבו התחזוקתי הכללי, ורמת הציוד והגימור של הנכס. כדי לקבוע במדויק את הערך, מומחה טוב יכתת את רגליו אליכם או עמכם ויבדוק במו עיניו את הנכס המוצע למכירה. המומחה יבחן את התשתית הכוללת של האזור – מה ידוע לגבי לגבי שירותי רפואה, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי קניות, וכו'? – כך יוכל המומחה ליצור פרופיל מדויק עם "המאפיינים האישיים" של הנכס. באופן אידיאלי, סוכן הנדל"ן שלכם ייקח על עצמו את תפקיד מומחה הנדל"ן ויעשה כל זאת עבורכם.

אילו הזדמנויות מכירה מציע לכם שוק הנדל בבירת גרמניה?
מי שרוצה למכור נכס בברלין, ממשיך למצוא גם כעת תנאי שוק שאפשר לכנות אותם אידיאליים. מחירי הדירות בברלין עלו גם בשנה האחרונה, על פי סקר של Homeday, בכל 96 חלקי העיר שנבחנו בסקר מקיף. הגידול המהיר ביותר נרשם בחלקים של רובע Marzahn-Hellersdorf- כ-27.4 אחוזים. משמעות הדבר היא שהמחיר שם עלה מ-2,480 אירו למטר רבוע בממוצע ל-3,160 אירו. מחירי הנכסים עלו ביותר מ-20 אחוזים בחלקים רבים של העיר, למשל במתחמים ב- Wartenberg, Buckow או Charlottenburg-Nord. בכמעט מחצית מכל חלקי העיר נרשמו עליות מחירים בין 10 אחוזים ל-20 אחוזים בתוך שנה אחת. בעוד שהמחיר הממוצע למטר מרובע עבור דירה בבניין דירות בבירת גרמניה הוא 3,900 אורו, בעלי דירות למכירה באחדים מחלקי העיר יוכלו לבקש מחירים גבוהים בהרבה. כך לדוגמה, מטר מרובע אחד באזורים הבאים – Grunewald, Tiergarten ו- Dahlem – עולה יותר מ -5,000 אירו. רק כמה מאות אירו פחות נדרשים באזורים המבוקשים Kreuzberg, Prenzlauer Berg או Moabit, כלומר – המחירים גבוהים אף שם.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
262019
 

סצנת הנדלן בברלין נמצאת בגדילה

כאחת מערי הבירה החשובות והמשפיעות בעולם, יש סיבות רבות לכך ששוק השקעות הנדל"ן בברלין זוכה לתשומת לב בשנים האחרונות. כדי לתת מושג על ההיצע בשוק השכירות, ניתן לבקר באתרים כמו האתר הזה, שעוזר למצוא דירות בברלין. אחרי שרוכשים מושג על ההיצע ועל הצרכים של הדיירים, ניתן להתחיל להעריך את השוק. הנה כמה סיבות לכך שברלין היא שוק השקעות נדל"ן אטרקטיבי במיוחד.

תרבות השכירות בברלין
בברלין ישנה נטייה למגורים בשכירות. מחקרים מראים שבעלות על דירות בברלין עומדת רק על 16%, מספר נמוך משמעותית מאשר בלונדון או בגרמניה באופן כללי, אשר בהם המספר עומד על 50% ו-45%, בהתאמה. לאלו שמחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן בברלין לא יחסרו דיירים פוטנציאלים. בממוצע כל נכס המוצע לשכירות זוכה ל- 33 צפיות.

מחיר השכירות של דירות בברלין נמצא בעלייה
דבר שהופך את ברלין למעניינת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, בין אם מקומיים או זרים, הוא שמחירי השכירות עולים באופן עקבי, בצירוף העובדה שהם עדיין בין הנמוכים באירופה.

מחקרים מהעת האחרונה מראים שדירת-חדר יכולה להכניס 1,000 אירו – גידול של 103% בעשור האחרון.

שיפור באיכות החיים
ברלין מדורגת מאוד גבוה בקטגוריית איכות החיים ביחס לערים אחרות באיחוד האירופי, עובדה שהובילה לגידול משמעותי באוכלוסיית העיר, אשר עמד על 60,000 בשנת 2016. למרות שהגידול צנח ל-42,000 בשנת 2017, העיר ממשיכה לגדול בקצב מצוין.

חשובה מכך היא העובדה שהגידול באוכלוסייה מורכב ברובו מצעירים עד גיל שלושים – מה שהופך את הגידול למשמעותי עוד יותר עבור משקיעי הנדל"ן.

גידול כלכלי
למרות שברלין פיגרה במשך שנים רבות אחרי ערים מרכזיות אחרות באיחוד האירופי בכל הקשור לצמיחה כלכלית, כעת העיר נמצאת על מסלול חדש. הגידול העקבי באוכלוסייה הצעירה בצירוף העניין הגלובלי שהיא מעוררת גורם לכך שחברות רבות נמשכות אל העיר, מה שהוביל לאחוזי אבטלה נמוכים ולצמיחה כלכלית מצוינת.

Source: nuwireinvestor

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחירי הנדלן בברלין עולים בתלילות

מחירי הנדל"ן למגורים בכל רחבי גרמניה עלו בחדות במהלך שלוש השנים האחרונות. הגידול החזק ביותר נרשם בבירת גרמניה – ברלין. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בגרמניה עדיין נרשמים במינכן.

מחירי הנדל"ן של דירות בברלין עלו בשלוש השנים האחרונות בכמעט 50% – כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן באינטרנט Homeday. באטלס המחירים שלה, החברה מציגה בפני הציבור את מחירי נדל"ן ואת מגמות המחירים הבולטות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, ואף בערים בינוניות (עם 60,000 תושבים ויותר). השינוי נמדד בפרק הזמן שבין סוף שנת 2015 ועד סוף שנת 2018.

לפי המחקר, המחירים עלו בכל 150 הערים שנבדקו, החל בעליות צנועות של 7% (בעיר דסאו) עד לעלייה מקסימלית של 46% (ברלין). לעומת ברלין, שיעורי גידול צנועים ברמת מחירי הנדל"ן נרשמו בסארברוקן (13%), איסרלון (13%) ושוורין (12%). עשר הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר הודגשו בטבלה שנכללה במחקר שפרסמה החברה.

ככל שמדובר במחירים מוחלטים, מינכן היא עדיין העיר המובילה בטבלה: על פי Homeday, ממוצע של 7,100 אירו למ"ר משולם בבירת מדינת בוואריה. הצמיחה במחירים במינכן בשלוש השנים האחרונות הייתה מעל 28%. רמת מחירים גבוהה נרשמה אף בערים פרנקפורט וקונסטנץ שמופיעות אחרי מינכן בטבלה.

את המחיר הנמוך ביותר עבור נדל"ן למגורים כרגע תתבקשו לשלם בעיר Plauen, ומדובר בכ-670 אירו למ"ר. המגורים זולים יחסית גם בעיר Zwickau – כ-900 אירו למ"ר,Dessau – כ-880 אירו למ"ר, ובעיר Gera – כ-850 אירו למ"ר.

Homeday הוא סטארט אפ ברלינאי שמטרתו לארגן עסקאות נדל"ן באמצעות מתווכים מקומיים ולשחרר את הלקוחות מנטל העמלות הכבדות. לדברי Homeday, היעד שלהם הוא דיגיטציה מלאה של שוק הנדל"ן ברחבי גרמניה. במסגרת התהליך, החברה תיאלץ בהכרח להתחרות עם מתווכים מקומיים, לפחות אלו שאינם שותפים עסקיים שלה כבר כעת.

מספרם של מתווכי הנדל"ן בגרמניה מוערך על ידי איגוד הנדל"ן IVD בסביבות ה-30,000. בשנים האחרונות נאלצים המתווכים להתמודד יותר ויותר עם תחרות מצידן של חברות סטארט אפ דיגיטליות המפתחות שירותים מגוונים בתחום הנדל"ן. כבר כעת תוכלו למצוא יותר מ-300 כאלו. בתחום התיווך יש כבר לא פחות משש חברות סטארט אפ מלבד Homeday, שרוצות להפוך את חייהם של מתווכי הנדל"ן המסורתיים לקשים יותר.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחקרים מראים גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדלן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף.

הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן.

נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015.

"אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן זרים עלה ל-41% בדיסלדורף, ול-22% בברלין. ממש לאחרונה חלקם עלה ל-14% בקלן ול-10% בהמבורג".

באופן כללי, שוק הנדל"ן הגרמני משגשג. חברת Hüttig & Rompf הגיעה לכמה מספרי שיא בשנה שעברה: 6700 הסכמי הלוואה נחתמו בשנת 2018 – כמות שלא נראתה כמותה. סכומן של הלוואות מתווכות אותן קיבלו רוכשי נדל"ן, בונים ומשקיעים, עלה לראשונה ל-2 מיליארדי אירו.

כאמור, חברת Hüttig & Rompf הגיבה להתפתחות השוק החיובית בנוכחות גדולה יותר, והשיקה דף נחיתה בשפה האנגלית כדי לתמוך ולפנות לרוכשי הנדל"ן הזרים בתור קהל היעד. "תוכלו למצוא שם מחשבון כדי לחשב את המימון האפשרי" – מסביר דיטמר רומף. "נושא מימון הנדל"ן בגרמניה הינו מסובך מאוד ותלוי במידה רבה במצב האישי. יועצינו מודעים לכך היטב. ידוע להם על התכונות המוזרות של שווקי הנדל"ן האזוריים. זה מה שמאפשר להם למצוא את המימון הנכון לכל אחד מן הרוכשים הפוטנציאליים". חברת Hüttig & Rompf מציעה לרוכשי הנדל"ן הזרים ייעוץ מיוחד בשפה האנגלית – וזה לגמרי בחינם.

החברה מתמחה בתיווך של מימון בנייה החל משנת 1988. מעל 165 מומחים מייעצים ללקוחות בכל האספקטים של רכישה, בנייה ושדרוג ב-31 אתרים הממוקמים ברחבי גרמניה. לצורך כך היועצים פונים אל מאגר הכולל 300 בנקים שותפים ובנקים לחיסכון (Sparkassen). בשנים האחרונות התאפשר לחברה לממש את חלומם של 60,000 לקוחות לגבי רכישת נדל"ן.

Source: PR Newswire

קרא עוד
Inspiration Group