בלוג ברלין

 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
אפריל
032018
 

הצורך בדיור ממשיך לגרום להתרחבות בירת גרמניה

היצע שטחי הבנייה למגורים בברלין מצומצם יחסית. אך אם מביאים בחשבון גם את סביבת העיר, המצב אינו גרוע כל כך. באזור בירת גרמניה יש שטח פנוי לבניית 218 אלף דירות נוספות. הדבר עולה מדוח של בנק ההשקעות IBB בברלין, שפורסם בשבוע האחרון.

בברלין עצמה יש שטחים פנויים להקמת 153 אלף יחידות דיור נוספות, ובסביבות העיר יש שטחים פנויים להקמת 65 אלף יחידות דיור. הסקר בחן גם את הקמתם של בתי צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים.

31 אלף דירות ברובע Pankow
פוטנציאל הבנייה בשטחים הפנויים בברלין אולי נראה טוב על הנייר, אבל הוא אינו מספיק כדי לענות על צרכי העיר הגדלה בהתמדה ובמהירות. כדי לספק די יחידות דיור לתושבים החדשים המגיעים לבירת גרמניה, חלקם מחוץ לארץ, וכן לתושבי ברלין הוותיקים, יש צורך להקים עד שנת 2030 194 אלף יחידות דיור חדשות. היות שלא כל שטח שמתאים לבינוי אכן מגיע בסופו של דבר לשלב הבנייה המעשי, יידרש להשקיע בשטחים פנויים רבים כדי לענות על הצורך המדובר. מומחי בינוי ממפלגת SPD מציינים כי יהיה צורך לתכנן את הקמתן של לפחות 250 אלף יחידות דיור כדי שבסופו של דבר יוקם בפועל מספר יחידות הדיור הנדרש, קרוב למאתיים אלף.

לפי דוח המומחים של בנק IBB, יש בבירת גרמניה פוטנציאל גידול ספציפי ברבעים Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte, Spandau. בכל אחד מרבעים אלה אפשר להקים ששת אלפים יחידות דיור בתוך פרק זמן סביר. בטווח הארוך יותר אפשר להקים ברובע Pankow למעלה משלושים אלף יחידות דיור חדשות. המומחים מזהים פוטנציאל בינוי גם בחלקים מרכזיים מאד של העיר, ובהם למשל רובע Mitte ו-Tegel (9,400 דירות) ורובע שפנדאו (בערך 8000 דירות).

פוטנציאל בינוי נרחב
בסביבות העיר מזהים המומחים פוטנציאל בינוי נרחב בבירת ברנדנבורג פוטסדאם. כאן אפשר להקים למעלה מ-13 אלף יחידות דיור חדשות בקלות יחסית. עוד יצוין אזור Schonefeld שבו אפשר להקים 4700 יחידות דיור, Falkensee (בערך 3500 יחידות דיור) ו-Bernau (בערך 3000 יחידות דיור).

עם פוטנציאל של בערך 1500 עד 2000 דירות יצוינו גם האזורים Wustermark ו-Brieselang ששוכנים מערבית לעיר הבירה, Altlandsberg במזרח העיר וכן האזורים Teltow ו-Ludwigsfelder בדרומה של ברלין. באזור Oranienburg שנמצא בצפון ברלין מזהים המומחים פוטנציאל בינוי של 1300 יחידות דיור מה שאמור להוסיף נדבך משמעותי לשוק הדירות בברלין.

 

Source: BERLINER KURIER

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

משקיעים סינים משנים את פני שוק הדיור בבירת גרמניה

הלחץ על שוק הנדל"ן לדיור ברחבי גרמניה ובפרט בברלין גובר אף יותר בגלל כניסתם של לקוחות אמידים לשוק הנדל"ן בכל רחבי העולם. לצד משקיעים מארצות הברית בולטת נוכחותה של קבוצה חדשה וגדולה: משקיעים מסין.

מחירי מציאה בברלין
מספרם ההולך וגדל של בעלי ממון בסין וכן צמיחתו של מעמד הביניים במדינה גורם לכך, שיותר ויותר סינים מחפשים לעצמם יעדי השקעה טובים ברחבי העולם. ואולם, בסין עצמה מחירי הנדל"ן טיפסו לאחרונה לגבהים אימתניים. דירות במרכזי הערים שנחאי או בייג'ין עולות יותר מ- 10,000 אירו למ"ר. בפלח השוק היוקרתי ביותר נרשמים אף מחירים של בין 15 ל- 18 אלף אירו למ"ר. לעומת זאת, ערים גדולות בגרמניה כמו ברלין מציעות מציאה של ממש.

בנוסף לכך גרמניה נהנית משם טוב בקרב תושבי המזרח הרחוק. מומחה הנדל"ן, סוון קרסטנסן, מסניף פרנקפורט של חברת Bulwiengesa מציין שמזה זמן החברה ערה לכך שמשקיעים סינים פעילים במיוחד בשוק הנדל"ן הגרמני. שערי הריבית הנמוכים שמושכים משקיעים כבדים לשוק הנדל"ן, עושים את השאר: לפי נתונים על כלל העסקאות שנערכו בגרמניה בנכסים ששוויים עולה על 10 מיליון אירו בשנת 2017, למעלה ממחצית הסכומים שעברו מיד ליד הגיעו ממשקיעים זרים. בסך הכל נרכשו ברחבי גרמניה מבנים בשווי כולל של 59 מיליארד אירו – כמעט פי 3 בהשוואה לשנת 2010.

מה קונים משקיעים סינים בברלין?
בירת גרמניה מהווה עיר זהב חלומית עבור משקיעים בינלאומיים. העיר נהנית מבטחון גבוה, יציבות פוליטית וכלכלה חזקה – חוף מבטחים בזמנים סוערים, כאשר אפילו לונדון הגדולה נראית מבטיחה פחות לאחר החלטת ה-BREXIT, ובארצות הברית מתחולל לו עידן הנשיא טראמפ. מומחה מאיגוד שוכרי הנדל"ן הגרמני מציין, שלמשקיעים הזרים נוח גם שלשוכרי הדירות בגרמניה מוסר תשלומים גבוה והם נוהגים לשלם את דמי השכירות במועד המתחייב. המשקיעים הסינים הם רק אחת הקבוצות הפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני, אך הם תורמים לכך שהביקוש בערים הגדולות ברחבי המדינה ממשיך לטפס והם רוכשים לא רק נכסים יוקרתיים, אלא גם נכסים ממוצעים יחסית.

המשקיעים הזרים מתעניינים במיוחד ברכישת נכסים בבניינים חדשים. רכישות כאלו מבוצעות על פי רוב בידי מי שהפרוטה מצויה בכיסם ולא רוכשים ממוצעים. המומחים של חברת ייעוץ הנדל"ן EY מציינים, כי המשקיעים הזרים מחפשים את הדירות הקטנות שתוארו לעיל במיוחד במרכזי הערים הגדולות. בשל מיקומן המצוין של דירות אלו, מחירן גבוה.

הסינים לא בוטחים בכלכלתם שלהם
הנהירה של המשקיעים הסינים אחר נכסים בחו"ל נובעת גם מסיבה נוספת מאוד מעניינת. מעמד הביניים הסיני החדש מאמין פחות ופחות ביציבותה של הכלכלה הסינית, על אף הנתונים המצביעים על פריחה לכאורה. הרוכשים הסינים הללו מעדיפים להשקיע את כספם במקום בטוח בחו"ל. מסיבה זו ממשלת סין מקשה יותר ויותר על אזרחיה להוציא את כספם לחו"ל.

במשך זמן רב, החוק הסיני קבע שכל אזרח סיני יכול להמיר מטבע מקומי בשווי עד 50 אלף דולר לשנה (במט"ח). הדבר מביא לכך שבני משפחה חוברים יחדיו כדי לרכוש נכסים במדינה אחרת. לעתים אפשר לנצל פרצה משפטית בחוק, כגון העברה דרך האזור בעל הסטטוס המיוחד של הונג קונג, אך ממשלת סין מודעת לכך והיא פועלת יותר ויותר כדי להקשות על אזרחי סין השואפים להזרים את כספם לחו"ל. ההתעניינות שנרשמה בקרב משקיעים סינים בנכסים בגרמניה יותר מהוכפלה בשנה החולפת. לדברי המומחים של חברת Rubina Real Estate המשקיעים הללו מתעניינים במיוחד בדירות בנות חדר אחד או שני חדרים, אשר מחירן נע בין 250 אלף אירו ל- 400 אלף אירו.

הנהירה הסינית לגרמניה רק תלך ותתחזק
למרות מאמצי הבלימה של ממשלת סין, הביקוש מצד משקיעים סינים לנכסים בגרמניה, אוסטרליה או ארצות הברית איננו נבלם: לפי נתוני מומחי חברת Rubina הושקעו בשנת 2016 לא פחות מ-33 מיליארד דולר על ידי משקיעים סינים בחו"ל. מדובר בעלייה של יותר מחמישים אחוזים בהשוואה לשנת 2015.

המגמה מתחזקת: בשנת 2022, אפשר יהיה להחשיב 76% מהאוכלוסייה העירונית בסין כמעמד הביניים. מדובר ביותר מ- 550 מיליון בני אדם. המומחים מציינים, שבערים סיניות גדולות כמו שנחאי או בייג'ין – משפחות ירכשו לכל היותר דירה אחת לשימושן העצמי. בשל נתון זה, אך טבעי שמשקיעים שנותר בידם כסף יחפשו חלופות נוספות, לדוגמא דירות בברלין.

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

חברת Aldi Nord בונה 2000 דירות בברלין

לאחר חברת LIDL, גם חברת Aldi, שידועה אף היא כרשת סופרמרקטים שמוכרת מוצרים זולים יחסית, מעוניינת להיכנס לתחום בניית הדירות בברלין. בשנים הקרובות תתאפשר בניית אלפיים יחידות דיור בכ-30 מתחמים שונים, לדברי מנהלי תחום הנדל"ן בתאגיד. הדברים נמסרו במסיבת עיתונאים שהתקיימה באמצע השבוע בבירת גרמניה. שני הפרויקטים הראשונים אמורים לקום ברובע ליכטנברג וברובע נויקלן, שניהם בברלין. בכל אחד מהפרויקטים מתוכננות לקום כחמישים יחידות דיור.

הדירות אמורות להיות מוכנות לכניסת הדיירים כבר בשנת 2019. כ- 15 פרויקטים נוספים נמצאים בשלבים שונים של תכנון והוצאה אל הפועל, לדברי מנהלי החברה. הדירות ייבנו בהתאם לאמות המידה שקבעו לעצמן חברות הבינוי הציבוריות של מחוז ברלין – ברנדנבורג. כלומר, מדובר בדירות זולות יחסית שיהיו בהישג ידו של תושב ברלין ממוצע. חברת Aldi מתכננת שחלק מהדירות יהיו דירות לדיור ציבורי מבלי להשתמש בתקציב התמיכה של הרשויות לפרויקטים כאלה. דירות בדיור ציבורי מוצעות כעת תמורת דמי שכירות של כ-6.5 אירו למ"ר (לא כולל הוצאות חימום).

גם חברת LIDL נכנסת לשוק הדיור
בכל הנוגע לשאר הדירות בפרויקטים של חברת Aldi, דמי השכירות יעמדו על 10 אירו למ"ר. הדירות הללו אמורות לקום במתחמים שבהם ניצבים כעת סופרמרקטים בני קומה אחת וגג שטוח או גג רעפים של החברה. בניית דירות מגורים מעל הסופרמרקטים תתרום לשימוש יעיל יותר בחלקות הקרקע העומדות לרשות החברה.

גם רשת חנויות המזון המוזל LIDL כבר הקימה פרויקטי בינוי באזור Prenzlauer ובאזור Bornholmer בבירת גרמניה. בפרויקטים אלו, הדירות נבנו מעל סופרמרקטים, אך מדובר בסופרמרקטים חדשים. כמו כן, החברה עובדת כעת על תכניות לבניית יחידות מגורים על גגות שלושה סניפים נוספים ברחבי ברלין. מדובר במתחם ברובע ליכטנברג, מתחם ברובע נויקלן ומתחם ברובע מיטה המרכזי. לפי מידע שנמסר מנציגי החברה, דמי השכירות אמורים להיות "דומים לדמי השכירות המקובלים באותו חלק של העיר".

source: Berliner Zeitung  

קרא עוד
 
פברואר
282018
 

Die Treptowers sind ein Gebäudekomplex mit einem markanten Hochhaus im Ortsteil Alt-Treptow von Berlin. Sie wurden 1998 fertiggestellt und stehen direkt an der Spree.

80, 100, 200 או אף 300 מטר – מהו קנה המידה ההולם לבניינים רבי קומות בברלין, והאם העיר זקוקה למגבלות על גובה הבנייה?

הבניין הגבוה ביותר בלונדון מתנשא לגובה של 306 מטר. הבניין הגבוה ביותר במוסקבה – מגדל הפדרציה, מתנשא לגובה 374 מטר ובבירה הפיננסית של גרמניה, העיר פרנקפורט – מגדל Commerzbank מתנשא לגובה 260 מטר. ומה קורה בבירת גרמניה? הבניינים הגבוהים ביותר בברלין הם מלון Park Inn ובניין המשרדים Treptowers. צמיחתה העתידית לגובה של ברלין היא נושא פוליטי חם ושנוי במחלוקת, שהדיונים בו מתקיימים במרץ כבר עשורים – וזאת מפני שיותר ויותר יזמים מגישים תכניות לבניית בניינים רבי קומות. רגולה לושר, הממונה בסנאט על ענייני בינוי ופיתוח, עוסקת כעת בתכנית מתאר כללית שתקבע באילו חלקים של העיר ובאיזה אופן תותר בנייתם של בניינים רבי קומות.

בראיון לעיתון ברלינר מורגנפוסט, לושר מסבירה אילו אמות מידה אמורות לחול בתכנית וכן "אילו גבהים יכולים להתאים לברלין". גבהים בין 120 מטר ל- 150 מטר יתאימו במידה הרבה ביותר לעיר, לדעת מתכננת הערים השווייצרית, שמכהנת בתפקידה מאז שנת 2007. היא מציינת גבהים של 100 או 120 מטר, אך אינה שוללת את האפשרות שתאושר גם בנייתם של רבי קומות בגובה 180 עד 200 מטר. אדריכל ברלינאי נודע, קריסטוף לנגהוף, מבקר את השיקולים הללו והוא סבור שמדובר בקביעות שרירותיות שלא התקבלו בהליך תכנון הגיוני ומקיף. לנגהוף יכול לרשום לזכותו את פרויקט Upper West בברלין שמתנשא לגובה 120 מטר ותופס את המקום השלישי בטבלת הבניינים הגבוהים בברלין יחד עם בניין Zoofenster. הוא מגדיר את עצמו כחובב של בניינים גבוהים. הוא תכנן מגדל בגובה 209 מטר שאמור לקום בכיכר הרדנפלאץ, אך הפרויקט טרם קיבל אישור מן הרשויות. לטענתו שוררת ברשויות אווירה של "עוינות לבניינים רבי קומות".

ארכיטקטים סבורים שבעיר יש עדיין מתחמים רבים מתאימים לבנייה לגובה. גם האדריכל אייקה בקר, מבקר את התנהלות הרשויות בסוגיה: "הייתי כעת בדובאי, ושם עומדים אנשים בתור ארוך כדי לבקר במגדל שגובהו 820 מטר", בהינתן גבהים כאלו, הממדים הנדונים בברלין הם "זהירים וצנועים ביותר" לדבריו. הוא איננו מבין מדוע מגבלת גובה של 150 מטר אמורה להתאים לברלין ולמעשה הוא אינו מבין מדוע יש לקבוע מראש מגבלת גובה. גם בקר הגיש תכניות לבניית פרויקט רב קומות בברלין, אך התכניות טרם אושרו על ידי הרשויות. לפי התכנית אמור לקום מגדל בגובה 120 מטר מזרחית לתחנת המרכזית בחלק המזרחי של העיר ברחוב אנדריאס. הנימוק שנמסר לכך, שלא יינתן לפי שעה אישור לפרויקט הוא שכיוון הבנייה לגובה במתחם זה הוא הפוך – בכיוון היכל מרצדס בנץ ושבחלקים אחרים באזור לא תותר בנייה לגובה. גם אדריכלים צעירים בתחילת דרכם מלינים על המגבלות שתכנית המתאר הנוכחית של ברלין מטילה עליהם ואף טוענים שהתכנית שמרנית מדי. קבוצת אדריכלים בברלין ביקשה מסטודנטים לאדריכלות לעסוק בשאלה; כיצד ברלין אמורה להיראות בשנת 2050. העבודות שהסטודנטים הגישו מראות שנותר פוטנציאל רב לבניית בניינים רבי קומות של דירות בברלין, למשל באזור קרל מרקס וגם בווסטהאפן. ברלין צריכה תכנית כוללת על בסיס חזון לפיתוח העיר. האדריכל יאן קלייהוס, מסכים עם קביעה זו. הוא הגיש תכנית לבניית קמפוס של האוניברסיטה הטכנית של ברלין במתחם גן החיות, ובה כלולים בניינים גבוהים רבים. היות שבינתיים הוחלט לפרסם מכרז להצעות בנוגע לשני מבנים ציבוריים באזור, כבר נקבעו עובדות בשטח מבלי שאף אחד חשב באופן כולל על פני האזור כולו, כך הוא מסביר.

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

מבט אל מאחורי הקלעים של סצנת הסטארט-אפ הברלינאית

המיתוג של ברלין עבר שינוי מ-"ענייה אבל סקסית" ל-"סקסית בלבד", וכעת העיר מהווה מוקד משיכה לחברות סטארט-אפ. העיר שמחה לקבל לחיקה את האורחים החדשים, אך המוניטין של ברלין הוא של צמיחה מהירה, וייתכן כי התשתיות של העיר לא יעמדו במעמסה.

עבור יוהאנס רייק, המעבר מברלין לציריך היה כמעט מובן מאליו. היה זה בשנת 2011, והחברה אותה ייסד – פלטפורמת הזמנות לאטרקציות תיירות בשם GetYourGuide – חיפשה מקום לצמוח בו. ציריך היתה אופציה יקרה וממוסדת מדי.

"היינו שני תלמידים בתוך מחסן," הוא אומר, "חיפשנו מקום שנוכל להרשות לעצמנו לגור בו, וגם להעסיק בו אנשים."

ואכן הם מעסיקים אנשים. כיום רייק הוא מנכ"ל חברה המעסיקה 400 עובדים ב-11 משרדים ברחבי העולם. ציריך היא ביתו של אחד מהמשרדים הללו, אך ברלין היא הלב של כל הפעילות. זאת הודות לעובדה שהיא מושכת "מאגר עובדים רחב", לדברי רייק. בניגוד לסקטור הטכנולוגיה בלונדון או בפרנקפורט – שם ההתמקדות היא בשירותים פיננסיים, הדורשים עובדים בעלי דרגת התמחות גבוהה אשר מקבלים שכר גבוה יותר – ברלין הפכה לאופציה נגישה יותר עבור אלה המנסים להתנסות במגוון תחומים. פתרונות דיגיטליים לתחומי הקמעונאות, המדיה ומשלוחי המזון הופכים לנפוצים יותר ויותר בברלין.

עדיין אפשר להנות מרמת חיים גבוהה יותר עם שכר נמוך יותר, אך ימיה ה"עניים אבל סקסיים" של ברלין – מונח שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווֶרייט – נמצאים כבר מאחוריה. "בהחלט אפשר למחוק את המילה "ענייה" אומר רייק.

ובמובנים מסויימים זה אכן נכון. על-פי נתונים שנאספו ע"י לשכת המסחר של ברלין (IHK), בין השנים 2013-2014, ברלין נהנתה מהגידול השני בגובהו בתמ"ג בגרמניה. ההכנסות ממסים נמצאות בעלייה. מחירי השכירות מזנקים עם כניסת התושבים החדשים; ועל אף שישנו מחסור בדיור בברלין, יש לעיר עוד מקום לגדול: סך האוכלוסייה שלה – 3.5 מיליון – נמוך מהשיאים ההיסטוריים של העיר.

לשחק עם המספרים
ככלל, רמת השכר עולה ורמת האבטלה בצניחה – כך לפי נתונים ממשרד הסטטיסטיקה המדינתי. "אנחנו משקיעים זמן רב בהסבר על המספרים בשיחותינו עם עובדים פוטנציאליים," אומרת אווה גלאנצר, סמנכ"ל משאבי אנוש ב-GetYourGuide. "אם משווים את ברלין לאזור מפרץ סן פרנסיסקו, לונדון או שטוקהולם – מבינים מהר מאוד שניתן לקיים כאן רמת חיים גבוהה מאוד."

בסטנדרטים גרמניים, עם זאת, ברלין משתרכת מאחור. על-פי נתוני ה-IHK, ההכנסה הפנויה של תושביה אמנם עולה, אך עד 2013 היתה בירידה בהשוואה לממוצע הלאומי. באותה השנה, ברלין היתה במקום החמישי בהיקף ההשקעות הזרות עם סך של כ-19 מיליארד אירו (22.6 מיליארד דולר). לשם השוואה, המבורג היתה במקום הרביעי עם כ-35 מיליארד אירו.

הנתונים מראים, כי על אף השגשוג של ברלין, מבחינה היסטורית מדובר בתופעה חדשה יחסית. בגלל שהון צומח במהלך השנים, הדבקת פערים יכולה להיות קשה. ערים במערב גרמניה כגון דיסלדורף ומינכן ממשיכות להנות מחברות חדשות וצומחות כאחת. ברלין בילתה מספר עשורים מאחורי חומה ומתחת להריסות. רבות מהחברות הגדולות בגרמניה העתיקו את משרדיהן לעיר רק לאחר כינונה מחדש כבירת גרמניה המאוחדת.

ג'ם אזדמיר, המועמד המוביל של מפלגת הירוקים בבחירות המתקרבות לבונדסטאג, שוחח איתנו לאחר אירוע שנערך בברלין בנושא הכלכלה הדיגיטלית בגרמניה. "לעיתים אנו מתנהגים כאילו מדובר במשהו חדש לחלוטין," הוא אומר. "המצאנו חברות סטארט אפ בעזרת עקרון ה'מיטלסטאנד' המפורסם (חברות קטנות ובינוניות) – חלק מהחברות האלה בנות יותר ממאה שנים."

חברות אלה מניעות לא רק את הכלכלה הגרמנית אלא גם רבות מחברות ההזנק בגרמניה. ענקית המדיה Axel Springer המבוססת בהמבורג, השיקה את פלטפורמת היזמות שלה Plug and Play Acceleratior בברלין ב-2013. חברת סימנס המוכרת – בשיתוף עם בית הספר לכלכלה ומשפט בברלין – ייסדה רק השנה את אינקובטור הסטארט-אפים שלה בברלין.

דרישות לצמיחה
ברמת האוניברסיטה והמחקר, המכון לאינטרנט וחברה קיים מאז 2012. מרכז המחקרEinstein Center Digital Future קיבל אישור בסתיו האחרון לספק לאוניברסיטאות בברלין 50 משרות פרופסור בתחום הדיגיטליזציה.

מאמצים חדשים אלה חושפים את האתגר ארוך הטווח של ברלין בכינון בסיס השכלה גבוהה המותאם ספציפית ליצירת מקומות עבודה חדשים ולהצמחת חברות חדשות בכלכלה הדיגיטלית. ייתכן שגל הסטארט-אפים הנוכחי יצליח להתקיים בברלין הודות למחירי שכירות הגיוניים, הוצאות שכר נמוכות וכוח אדם מוכשר מיובא; אך ככל שהעלויות מתייקרות, העיר זקוקה לתשתית משל עצמה לצורך הצדקת המוניטין שלה לצמיחה מהירה.

דייויד קארטר הוא מפתח צד-לקוח ב-Uberall, פלטפורמת שיווק דיגיטלי לעסקים.

"ישנם כל מיני דברים שחברה צריכה כשגדלים מ-10, 20 או 50 עובדים ל-100 עובדים, שהיא לא צריכה בגדלים קטנים יותר", הוא אומר. "אלה דברים כמו כוח אדם המוקדש לתחום הפיננסי ומוודא שהחשבוניות נשלחות. כמובן שיש לנו פעילות מכירות עצומה, אבל יש גם מחלקות שתומכות בפעילות הזו," הוא מסביר את הצרכים של החברה הצומחת.

במילים אחרות, מדובר באנשים וחלקים המרכיבים חברה מקצועית – חלקים אשר חברות סטארט-אפ אינן דואגות להם בתחילת דרכן. אלה משרות הדורשות הכשרה ולימוד. קארטר מוסיף כי "על אף שאנחנו כבר מעסיקים אנשים מצויינים, אנחנו עדיין לא נמצאים במקום שבו אנחנו יכולים לבחור מועסקים בפינצטה."

מסלולי הכשרה בתכנות הפכו לכלי פופולרי להתמודדות עם האתגרים. מדובר במסלולים קצרים ואינטנסיביים המספקים הכשרה לאנשים חסרי רקע טכני, כך שיוכלו להוסיף אותה לקורות החיים שלהם. קארטר למד ספרות ספרדית בארה"ב, וההסבה שלו לתחום הטכנולוגיה היתה דומה.

לפני מספר שנים זה הספיק לו כדי למצוא משרת מתחילים בתכנות, ומשם להתקדם. לדבריו הנוף שונה כיום.

"דברים שבונים אותם בתחילת הדרך שונים מאוד מדברים שבונים לאחר ארבע שנים של צבירת ניסיון," אומר קארטר. "כנראה שלא הייתי מקבל את עצמי לעבודה שאני נמצא בה עכשיו לפני ארבע שנים, וזו סיטואציה מוזרה להיות בה."

מקור: DW

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

גרמניה יעד אטרקטיבי להשקעות בנדלן מסחרי

גרמניה ממשיכה בביצועים בולטים בשוק הנדל"ן המסחרי להשקעה באירופה, אך נפח המכירות הכללי נמצא בירידה ברחבי היבשת. נפחי ההשקעה באירופה ברבעון השני של 2017, חוו ירידה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אך הסנטימנט נותר חיובי בשוקי מפתח רבים – כך על פי הדו"ח האחרון של Knight Frank. סך השקעה בנכסים מסחריים ברבעון השני עמד על 43.3 מיליארד אירו, ונפח העסקאות בחציון הראשון עמד על 90.3 מיליארד אירו. מדובר בירידה של 8% בהשוואה לשנה הקודמת.

גרמניה הפכה ליעד האירופי המוביל עבור משקיעים מצפון אמריקה, כמו גם היעד המוביל להשקעות בתוך אירופה.
שוקי ההשקעה בספרד ובהולנד גם כן חוו פעילות רבה במהלך החציון הראשון. את המשקיעים מושכות הזדמנויות הצמיחה במחירי השכירות. לעומת זאת, נפחי ההשקעות בבריטניה נותרו הרבה מתחת לרמות אשר נצפו לפני הצבעת הברקזיט של השנה שעברה – זאת על אף זרם הולך ומתגבר של הון אסייתי המגיע אל השוק בלונדון. הדוח מציין, כי במהלך החציון השני של 2017, צפויים נפחי ההשקעה באירופה לקבל רוח גבית הודות להשלמת הרכישה של חברת הלוגיסטיקה הפאן-אירופית של בלקסטון, Logicor, בידי חברת China Investment Corporation תמורת סך של 12.25 מיליארד אירו. העסקה נחתמה במהלך הרבעון השני, וכאשר תושלם תהפוך לעסקת הנדל"ן הגדולה ביותר באירופה.

הצטמקות התשואות בשוק הפריים באירופה גם כן לא מראה סימנים של האטה – התשואות יורדות בשוקים רבים כגון אמסטרדם, בריסל, וינה ומילאן. תשואות הפריים המשיכו לרדת גם בשוקי המשרדים המרכזיים בגרמניה, וכיום נמצאות ברמה של למעלה מ-100 נקודות בסיס מתחת לנקודות השפל הקודמות בברלין, פרנקפורט, המבורג ומינכן. שיעור השכרות המשרדים המצטבר בשוקי אירופה, מדד אשר מנוטר על-ידי Knight Frank, עלה ב-4% בחציון הראשון של השנה – בעיקר הודות לחוזק המתמשך של השווקים המרכזיים בגרמניה וכן הודות לפעילות מוגברת בספרד לאחר שנת 2016, חלשה יחסית. הצמיחה בשכירויות המשרדים צבר תאוצה בשווקים המצטמקים באמסטרדם ומדריד במהלך הרבעון השני, בעוד שבשווקים של פרנקפורט, מילאנו, פריז ושטוקהולם – נרשמו עליות בשכירויות הפריים. לעומת זאת, שכירויות הפריים נפלו בשיעור של 13% במערב לונדון, ביחס לשנה הקודמת.

בסך הכל, מדד Knight Frank לשכירויות הפריים בשוק המשרדי באירופה טיפס ב-0.7%, במהלך הרבעון השני והגיע לשיא של 9 שנים. על-פי הדו"ח, ההיצע ההולך וקטן של משרדי פריים במרכזים העסקיים בערים צפוי להוביל לצמיחה נוספת בשכירויות, בייחוד בשוקי מפתח כגון גרמניה, הולנד, ספרד ושבדיה. מתיו קולבורן, עמית מחקר בינלאומי ב-Knight Frank, מסר כי "על אף שנפחי ההשקעות הכלליים באירופה חוו ירידה ברבעון השני בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, רמת הפעילות נותרה גבוהה במספר שוקי מפתח. גרמניה מתבססת כמיקום המועדף על מעסיקים המחפשים מקלט בטוח לכספם באירופה; פוטנציאל הצמיחה הגדל בשוק השכירויות מוביל להגברת הפעילות גם בהולנד ובספרד. צפויות כמה עסקאות גדולות מאוד בחציון השני, ואנו מצפים, כי נפח ההשקעות באירופה יתעורר לחיים בחציון הזה," הוא אמר.

מקור: propertywire

קרא עוד
Inspiration Group