בלוג ברלין

 
פברואר
242019
 

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030

Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו.

"אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר.

למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים נמשכת בשנה האחרונה באזורים רבים בגרמניה. כפי שדיווחה לאחרונה חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית JLL, מחירי הרכישה של דירות עלו בשמונה ערים גדולות בגרמניה שהשתתפו במחקר- ברלין, המבורג, מינכן, פרנקפורט, דיסלדורף, קלן, שטוטגרט ולייפציג. העליות בממוצע היו בשיעור של כמעט 10% לעומת השנה הקודמת. לדברי האנליסטים, המחירים עלו בממוצע ב- 8.5% בשנה בחמש השנים האחרונות.

לנוכח סחרור המחירים הזה והאזהרות החוזרות על עצמן בנוגע להיווצרות בועת מחירי נדל"ן בערי  המטרופולין של גרמניה, כגון שמונה הערים שהוזכרו לעיל, יש משקיעים שמתחילים לשאול את עצמם אם תור הזהב להשקעה בדיור בערי גרמניה חלף עבר לו, מפני שייתכן והמחירים כבר הגיעו לשיאם.

בתחזית מהעת האחרונה, חוקרי שוק הנדל"ן של פורטל החיפוש המקוון Immowelt מציעים תשובה ברורה: "המחיר של דירות ובתים ימשיך לעלות, למרות שעליות המחירים יהיו נמוכות מעט יותר מאשר בעבר".

על מנת לחשב את תחזית הנדל"ן למגורים קדימה עד שנת 2030, המומחים העריכו ועדכנו את מחירי הרכישה של דירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה. הניתוח שלהם הביא בחשבון מגמות שינוי באוכלוסייה, ומכך הם הסיקו מסקנות סטטיסטיות על הביקוש העתידי לדיור. הניתוח גם הביא בחשבון את מדד המחירים לצרכן ומדד הבנייה. כמו כן, האנליסטים הניחו כי הבנקים ימשיכו להציע ריבית של 3% למימון רכישת נכס למגורים.

מינכן מזנקת קדימה
המסקנות המדויקות של המומחים כמובן שונות עבור כל עיר ועיר. כך למשל, עבור ברלין ומינכן, הם צופים עליית מחירים של 60% עד שנת 2030. "דירה בברלין תעלה אז בממוצע 6190 אירו למ"ר", לפי הערכתם. במינכן, בירת מדינת בוואריה, המחיר עבור מ"ר בדירה ממוצעת עשוי להגיע אף ל-11,000 אירו.

ההשוואה עם פרנקפורט, המרכז הפיננסי של גרמניה, שהיא כיום העיר הגרמנית השנייה בגובה רמת המחירים עבור רוכשי נדל"ן, מראה עד כמה רמת המחירים של מינכן ממריאה ביחס לשאר חלקי גרמניה: עבור פרנקפורט החוקרים חישבו מחיר של 7,000 אירו "בלבד" למ"ר בדירה ממוצעת בשנת 2030.

"כלומר, מינכן יקרה כבר כעת כפי שפרנקפורט תהיה רק בעוד 11 שנים", אומרים החוקרים. מצב הדברים דומה לגבי המבורג ושטוטגרט, שם המחירים למ"ר בדירה ממוצעת צפויים להגיע בעתיד לרמה של 6500 אירו ו- 6300 אירו בהתאמה.

אחד המומחים העוקבים אחר שוק הנדל"ן הגרמני בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield משוכנע כי דמי השכירות ומחירי הרכישה ימשיכו לגדול בטווח הזמן הבינוני בכל מרכזי האוכלוסייה הגדולים של גרמניה, ובפרט בערים בעלות זרם גבוה של אזרחים חדשים ומהגרים.

בנוסף לכך, הוא גם מנדב טיפ חשוב: "כרגע אנחנו רואים עליות מחירים תלולות יותר בחגורות הפריפריאליות של הערים הגדולות ובערים הקטנות והבינוניות". הוא מציין במפורש את הערים הבאות – Baden-Baden, Greifswald, Heilbronn, Kempten in Allgäu, Leipzig, Neuss ו- Ratingen – וממליץ למשקיעים לבדוק את מצב השוק בערים אלו ולחפש הזדמנויות משתלמות במיוחד.

גם מומחה נוסף מחברת JLL משוכנע כי דירות מגורים באזורים זולים יחסית ימשיכו לרשום עליות מחירים ניכרות בשנים הבאות, ולמעשה אף יותר מדירות בפלח השוק היוקרתי. הסיבה לכך לדבריו היא שרק בפלח זה של השוק יש רוכשים פוטנציאליים רבים שעדיין מוכנים לקנות דירה למרות עליות המחירים. ונכונות זו בתורה תורמת להמשך עליות המחירים.

גם מומחי פורטל הנדל"ן Immowelt סבורים שהמגמה בשוק הנדל"ן תימשך. הם מציינים שרק בעשור החולף המחירים בערים ברלין ומינכן יותר מהוכפלו.

המומחים האלו מציינים שהעליות בעתיד יהיו תלולות פחות, גם אם יימשכו. הסיבה לכך היא שחלקים מסוימים של השוק יגיעו למצב של רוויה חלקית. עם זאת, במידה ששערי הריבית יתחילו לעלות שוב אחרי שנת 2020, ייתכן שאפיקי השקעה חלופיים לנדל"ן יהיו במוקד ההתעניינות של המשקיעים.

 

Source: handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר.

הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית מתמשכת לברלין

בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני.

לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן הבנק הגרמני למידע עדכני ומועיל.

"עכשיו מתחיל להתגלות כי ברלין לא רק סוגרת פערים עם ערי מערב גרמניה, אלא שהיא בדרך לעקוף אותן", לדברי אחד האנליסטים. אחת הסנטוריות של מדינת ברלין הגיבה לדוח והדגישה במיוחד את המגמה של פיתוח תעשיות עתידיות בעיר – מה שהיא מכנה "מעוז חדשנות בברלין". גם זה נשמע דרמטי. היא מוסיפה כי "התפתחות זו מספקת בסיס מצוין לשוק הדיור". הדבר מן הסתם נכון, אך הדו"ח עשוי לדכא כל תושב בברלין שמתגורר בה בשכירות, ולפיכך אינו צפוי ליהנות מן העלייה במחירים בשוק הנדל"ן.

המחירים של בתי שורה בברלין מגיעים כעת לשיא חדש בכל הזמנים, ורושמים עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. בתים אלה יעלו כעת מעל 300,000 אירו. "למרות הגידול הבולט הזה, שהיה גם מהיר בהרבה מאשר ברוב ערי גרמניה האחרות, רמת מחירי הבתים בברלין עודנה נמוכה יחסית", כך נכתב עוד במחקר החדש.

בתי שורה יקרים ב- 50% יותר בערים אחרות
בית שורה ישן באחד המטרופולינים של מערב גרמניה עולה היום (לפי נתוני שנת 2018) כ- 50% יותר מאשר בברלין. לעומת זאת, בשנת 2009 הבתים בערים האחרות הללו עלו רק 30% יותר, ובשנת 1990 היה היחס עדיין כמעט מאוזן. בתי שורה חדשים בברלין רשמו עלייה נכבדת של יותר מ-10% לעומת השנה הקודמת, מחירי הבתים החד-משפחתיים עלו בקצב מסחרר רק מעט פחות – 5%. "בתים משפחתיים צמודי קרקע בברלין יעלו קצת פחות ממחצית בית צמוד קרקע באחת הערים הגדולות של מערב גרמניה", כך מסכמים המומחים.

מומחי הדויטשה בנק גם מציינים כי המחיה הולכת ומתייקרת בבירת גרמניה. ברלין הייתה מדורגת במקום ה-11 בגרמניה מבחינת מחירי דירות קיימות (בשנת 2017 היא הייתה מדורגת במקום ה- 15). כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר עשוי להגיע ל- 3600 אירו, אין פלא שברלין מדורגת במקום ה-20 בטבלת הערים היקרות באירופה.

אבחנה: אין מספיק בנייה והשקעות נדל"ן בברלין
גם בברלין, הדינמיקה של המחירים החזקים נובעת ממחסור חריף בדירות, לדברי האנליסטים. לעתים קרובות מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מוזכר כאחת הסיבות העיקריות למחסור בדיור. אבל בברלין גם המחסור בכוח העבודה בענף הבינוי והשיפוץ מהווה בעיה משמעותית. בשנת 2017 (אין נתונים לגבי שנת 2018), חודשו ושופצו 15,700 דירות בעיר, כלומר 0.8% ממלאי הדיור. "לאור העלייה במספר שעות העבודה השלמות בשנת 2018, המספר עלה ליותר מ 16,000 דירות, כלומר כ- 0.9% של מלאי הדיור. גם זה מהווה רק חלק קטן ממה שנחוץ לצורך התאמת בירת גרמניה לגידול האוכלוסייה בה", נכתב בדוח.

אחד המומחים שהתייחס למגמות במחירי השכירות בבירת גרמניה הצהיר כי שיעור העלייה השנתית בשכר הדירה הממוצע בברלין ירד ל-3% בלבד. לשם השוואה, בשנת 2016 המחירים עלו ב-7% ובשנת 2017 נרשם זינוק של 11%. "מלבד ההאטה הקלה במגמת המחירים בתחום זה, אפשר להמשיך לדבר על מחזור כלכלי רב שנתי חזק מאד בברלין, שיכול להימשך גם מעבר לשנת 2020", כך נכתב בסיכום אחד הדוחות שפורסמו לאחרונה.

המצב בשוק הדיור בברלין עשוי להביא לכך שברלין תהיה אחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר. לכך יש להוסיף את העובדה שהעיר גם צומחת והופכת לאחת הערים החדשניות ביותר באירופה. סיסמת הבחירות העירוניות בשנת 2003, שהוצגה על ידי אחד מראשי העיר לשעבר של ברלין "ענייה אבל סקסית", עשויה להתחלף בקרוב ל"עשירה וחדשנית".

מובן שלזינוק הגדול יש גם צדדים שליליים. אחד המומחים ששוחחנו עמו טלפונית מציין שהוא יכול לראות בבירור כי לא כולם נהנים מהיתרונות האלה. תפקידו הוא לאסוף עובדות על המצב הכלכלי, וכשהוא עושה זאת, הוא נדהם מנתוני המחקר. לפי הנתונים הללו, ברלין ממוקמת בעמדה מצוינת לקראת המשך הצמיחה בה. הוא מציין בפרט את שורת האוניברסיטאות האיכותיות בברלין, שיכולות לתרום לכלכלתה.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

מחירי הנכסים ממשיכים לעלות במהירות

מינכן עודנה העיר היקרה ביותר בגרמניה. הן דמי השכירות והן מחירי הנדל"ן למגורים בבירת בוואריה מצויים במקום הגבוה ביותר בטבלה. ואולם מחירי הנדל"ן טיפסו באופן משמעותי בכל שבע הערים הגדולות ברחבי גרמניה בשנה שעברה.

דמי השכירות בשבע הערים המובילות בגרמניה עלו בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות: בממוצע, דמי השכירות עלו ב -4.2%, לעומת 5.9% בשנת 2017. מבין שבע הערים הללו, הצמיחה הנמוכה ביותר נרשמה על ידי מכון המחקר הכלכלי EMPIRICA בעיר המבורג (1.3%), ואילו דמי השכירות בדירות בברלין עלו ב -6.4%. על פי המחקר, משמעות הדבר היא כי משפחות צעירות, בעלי שכר נמוך וסטודנטים ממשיכים להימנע מערים גדולות כאלו ומתרכזים בערים קטנות יותר בפריפריה – ערים כמו Magdeburg, Chemnitz, Kassel, Heilbronn.

שבע הערים הגרמניות המובילות בענף הנדל"ן הן מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט, דיסלדורף, המבורג, ברלין וקלן. בניגוד לדמי השכירות, מחירי הדירות עלו בחדות בשנה שעברה בערים אלה. על פי המומחים, הדבר קורה בשל המשך העניין מצד המשקיעים, גרמנים וגם זרים, שמחפשים השקעות אטרקטיביות בהתחשב בחלופה הלא מרנינה – תשואות נמוכות יחסית בשוק ההון.

 

Source: Euro FundResearch

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.

 

עליית המחירים בתחום הנדלן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים.

עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי.

זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה של חברת הייעוץ EY, שני שלישים בקרב 300 משקיעים – כלומר כמאתיים מהם – שנשאלו שאלות במסגרת סקר מקיף, צופים עליית מחירים גם בעתיד הקרוב בערים הגדולות ברחבי גרמניה.

למרות אזהרות על מחירים גבוהים עד כדי "בועה" בערים – מומחים אחדים העריכו לאחרונה שמדובר ב-22% עד 44% יותר מהמחירים הריאליים – מומחים רבים אינם רואים סיבה ארוכת טווח לדאגה. בערים הגדולות, הם מסבירים, המחירים ימשיכו לעלות גם אם האוכלוסייה מצטמצמת.

נכון לעכשיו, השחקנים הפעילים בשוק הנדל"ן מרבים להתלונן על התערבות ממשלתית גוברת בשוק הדיור, כגון מגבלות על שכר הדירה, דרישה מצד עיריות למכסות גבוהות של דיור סוציאלי עבור כל הבניינים החדשים שנבנים או אף הגבלת ההעלאה המותרת בשכר הדירה לאחר שהיא עוברת שיפוץ נרחב. כל הצעדים הללו לא היו מרגיעים את השוק, קובע כריסטיאן שולץ-וולקוב, ראש מחלקת הנדל"ן הגרמני בחברת EY. "רק בנייה חדשה תעזור לפתור את הבעיות", כך הוא אומר.

וגם אם ייבנה דיור חדש, עדיין אין סוף באופק לזינוק במחירים. בשל צוואר הבקבוק בהליכי בנייה, 98% ממומחי הנדל"ן המרואיינים בסקר מצפים לעלייה גם בעתיד במחירי הדירות. יש הטוענים כי המצב יוכל להירגע אם הערים "יתכווצו", כלומר מספר התושבים בהן יירד. שינוי דמוגרפי זה מצוטט לעתים קרובות כגורם שמסביר, למרות כל המחסור בדיור, מדוע יש להיזהר מבניית יתר בעתיד.

"אילו היינו מסתכלים על הביקוש לדיור לנפש, אזי היינו מקבלים תרחיש משבר קיצוני",כך אומר פרופסור לכלכלה ממרכז מחקר באוניברסיטת פרייבורג. לנוכח צמצום האוכלוסייה, הביקוש לדיור צונח, דבר אשר בטווח הארוך יוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.

"אבל למעשה זו שטות", ממשיך ומסביר המומחה: פרספקטיבה זו מתעלמת מפרט חשוב במציאות. "הביקוש לנדל"ן אינו נמדד ביחס לנפש (או לפרט), אלא ביחס למספר משקי הבית". ומספר זה יגדל. בכל רחבי גרמניה יירשמו 6% יותר משקי בית שידרשו דירה עד 2030, בהשוואה לשנת 2015. יש לשים לב כי מספר משקי הבית יגדל אם כי האוכלוסייה תקטן בסך הכל בעשור הקרוב.

זהו מסר מרכזי של המחקר תחת הכותרת "שינוי חברתי דמוגרפי ושוקי נדל"ן אזוריים". במשך יותר מ-30 שנה, משקי בית של נפש אחת מהווים את רוב משקי הבית הגרמניים, ובסך הכל גודלו של משק בית ממוצע בגרמניה הולך ופוחת. אם בשנת 1961, 2.77 נפשות גרו במשק בית ממוצע, ו- 1.99 בשנת 2015, בשנת 2060 מספר זה יקטן ל -1.86, לפי תחזיות מבוססות.

המחקר מציין מה שהחוקרים מכנים "מגמת חיים כסינגלים", המאופיינת בשיעורי גירושין עולים וירידה בשיעור הנישואין. בנוסף, גיל התושבים הולך ועולה בממוצע, ויש יותר ויותר אנשים מבוגרים מאד שמאריכים חיים. לפיכך, הביקוש לדיור לנפש גדל. לדברי החוקרים, מספר משקי הבית ימשיך לגדול בגלל מגמות אלה ברחבי גרמניה, והוא יירד לרמה של שנת 2015 רק בשנת 2060. במסגרת המחקר של תקופה זו, המחברים מניחים שיהיה בגרמניה מאזן הגירה שנתי של 200,000 אנשים.

עם זאת, ההתפתחות בגרמניה לא תהיה אחידה. החוקרים מניחים כי מספר משקי הבית במדינות מערב גרמניה יגדל ב-2% עד שנת 2060. במדינות מזרח גרמניה, למעט בברלין, מספר משקי הבית יצנח בכ-10%.

וזהו ההיבט הנוסף: הפופולריות של אזורים שונים בגרמניה רחוקה מלהיות אחידה. כבר בשנת 2017 צפה המכון הגרמני למחקר כלכלי כי מחירי הדיור ימשיכו לעבור קיטוב עד שנת 2030. בעוד שהבעלות על נכס מגורים צוברת ערך באזורים מסוימים, נכסים מאבדים את ערכם באזורים אחרים. על פי הסקר, שווי השוק של דירות עשוי לצנוח ביותר מ-25% בשליש מכל המחוזות והערים ברחבי המדינה.

עבור בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, מצב הדברים הזה חל בערך ברבע מהמחוזות. אחד הגורמים לכך הוא המגמה בכל שוק נדל"ן: היות שדירות ריקות ובתים ריקים באזורים שהאוכלוסייה בהם פוחתת לא נוטים להיעלם מהשוק, הימצאותן בו תורמת עוד יותר להורדת רמת המחירים.

בעוד שהמחירים בערי המטרופולין צפויים לעלות עוד יותר, הם צפויים ליפול באזורים כפריים. במיוחד נכון הדבר לגבי אזורים כפריים במזרח גרמניה. קיטוב כזה של מחירי הנדל"ן יכול גם להגדיל את אי השוויון בחלוקת העושר הכללי בחברה הגרמנית, לדברי חוקרים בתחום הנדל"ן.

ה-Postbank הגרמני מעז להסתכן בפרסום תחזית באטלס המגורים החדש שלו. על פי המחקר, המחירים יעלו במידה הרבה ביותר ב-Heilbronn – שיעור של 2.99% בשנה עד שנת 2030. מינכן, עם שיעור עליית מחירים של 1.81% בשנה, ניצבת במקום החמישי בטבלה והיא המטרופולין הראשון בה. לעומת זאת, הירידות הגדולות ביותר נרשמות ב -34 מחוזות במזרח גרמניה. הצניחה התלולה ביותר ברמת המחירים צפויה להירשם, לפי המחקר, בעיר המחוז Suhl במדינת דרום תורינגיה. המחירים צפויים לרדת באזור זה ב-5.22% בשנה.

מחוז HOF בבוואריה הוא המחוז החלש ביותר במדינות הפדרליות של מערב גרמניה, עם ירידת מחירים שנתית צפויה של 2.35%. ככל שמדובר בהגירה החוצה או בהזדקנות האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן נוטים לרדת ב-1% בממוצע עם כל ירידה של אחוז בגודל האוכלוסייה, כך מסבירים מומחי חברת הנדל"ן IREBS.

ככל שהתהליך הולך ומתעצם, כך גדלים ההפסדים. אם, למשל, ההיצע המקומי קורס, "ייתכן גם כי דירות כבר לא יושכרו וערכם של נכסים עלול להתמוטט לחלוטין", לדברי המומחים.

עם זאת, יש לשים לב כי כל תחזיות המחירים הללו  כרוכות במידה של אי ודאות – לגבי הדמוגרפיה כמו גם לגבי היקף פעילות הבנייה, כפי שמסביר המומחה Robert Just. אם ייבנו בערים הגדולות בגרמניה דירות בהתאם לצרכי גידול האוכלוסיה, לא תהיה עלייה במחיר השוק. אולם המציאות שונה כיום. בערי מטרופולין בגרמניה, מעט מדי דירות נבנו עד כה.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
פברואר
242019
 

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא.

מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים, מחירי הבתים עדיין נמוכים יחסית. למעשה, העלות כיום של בתים טוריים בערים גדולות אחרות במערב גרמניה ("ערי A"), עומדת על כ-50% יותר מאשר בברלין. בשנת 2009 ההפרש עמד על כ-30% בלבד ואפילו בשנות ה-90 ההפרשים נעו בטווחים זהים פחות או יותר. המחירים לבתים חדשים בבניה טורית עלו גם הם בצורה ניכרת, לרוב בכ-10% לעומת השנה הקודמת, אך עלויות הבתים הפרטיים עבור משפחות יחידות עלו רק ב-5%. עלות בתים פרטיים למשפחות יחידות בברלין מהווה כחצי מעלות בתים דומים בשאר האזורים המרכזיים במערב גרמניה. מחירי דירות בברלין עברו התפתחות דומה – כיום, מחירה של דירה קיימת עלה ביותר מ-15%, ומחירה של דירה חדשה עלה ביותר מ-10%. לפי חברת Bulwiengesa, ברלין ממוקמת במקום ה-11 ברשימת הערים היקרות ביותר במחירי דירות בגרמניה (עליה מהמקום ה-15), ולפי חברת Numbeo, היא ממוקמת במקום ה-20 ברשימת הערים היקרות ביותר באירופה, כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר מסתכם ב-3,600 אירו.

כמו בערים אחרות, גם בברלין עליית המחירים נגרמת עקב מחסור משמעותי בבתים זמינים. רבים מאמינים כי המחסור במגרשים לבניה הוא אחת הסיבות המרכזיות למצב הזה. יחד עם זאת, קיים מחסור גם בכוח עבודה מיומן, המתקיים לא רק בברלין אלא גם בערים נוספות. לפי לשכת הסטטיסטיקה של ברלין, מספר העובדים בתעשיית הבניה הולך ומצטמצם בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר), הסתיימה בנייתן של 15,700 יחידות דיור בלבד, כלומר 0.8% מסך כמות הבתים הקיימים. בהתחשב בעלייה בכמות שעות העבודה, סביר שמספר השלמות הבניה יעמוד על 16,000 יחידות דיור או לחילופין יהווה כ-0.9% מסך כמות הבתים הקיימים ב-2018. אך יחד עם זאת, מדובר רק בחלק קטן מהכמות הנדרשת עבור גידול האוכלוסייה המתרחש בעיר.

בין השנים 2011 ל-2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר) אוכלוסיית ברלין גדלה בכמעט 290,000 תושבים, ומספר משקי הבית עלה בכמעט 200,000. הביקוש היציב לא דועך בשל פיתוח שוק העבודה הנוח לעובדים. הגידול בתעסוקה עומד על כ-4% בשנים 2016 ו-2017 וכנראה ימשיך בקצב זה גם בשנת 2018. מאז 2009, שיעור התעסוקה גדל ביותר מ-30% במונחי צבירה. בהמשך לכך, שיעור האבטלה קטן משמעותית במשך השנים וצנח ל-7.6% בלבד בנובמבר 2018. שוק העבודה של ברלין מתייצב בהשוואה לערים אחרות בגרמניה. בחינת נתונים היסטוריים מראה לנו באופן מובהק כמה מרשימה התפתחות השוק – בשנת 2003, שיעור האבטלה עמד על יותר מ-20%.

ניתוח מגזר שוק העבודה בברלין יניב תובנות נוספות ומעניינות לגביו. תעשיית הייצור המסורתי מהווה מגזר חשוב בגרמניה, כאשר אחת מכל ארבע עבודות בתעשייה זו כפופות לדמי ביטוח לאומי. עם זאת, התעשייה המסורתית משחקת תפקיד קטן בברלין, בה מתוך שמונה משרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי, רק אחת מהן מאוישת בתעשיית הייצור. הגידול בשיעור התעסוקה התרחש בעיקר במגזר השירות, בו נפתחו מעל ל-200,000 משרות חדשות בין השנים 2013 ל-2018. נתון זה גדול ממספרן הכולל של העבודות בתעשיית הייצור המסורתי שכפופות לדמי ביטוח לאומי. קרוב למחצית ממשרות חדשות אלו נוצרו בשלוש מחלקות שירות בלבד (WZ2008) – הראשונה, שירותים מקצועיים, מדעיים וטכניים, הכוללים גם שירותי נדל"ן ותיווך, השנייה, שירותים עסקיים שונים, והשלישית, מחלקת שירותי המידע והתקשורת, שרשמה את הגידול החד ביותר מאז שנת 2013 (מעל 50%). ברלין מיקמה את עצמה באופן ברור במרכז פיתוחי הסטארט-אפ. בהתאם לנתונים שנמסרו על ידי עיריית ברלין, מעל 500 חברות דיגיטליות הוקמו בעיר בשנת 2017, מספר גדול יותר ממספר החברות שהוקמו בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט יחדיו. בנוסף, אחת מכל 10 חברות דיגיטליות שהוקמו, יוסדו בברלין. כתוצאה מכך, מספר בוגרי האוניברסיטאות שעובדים במשרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי גדל ביותר מ-5 נקודות אחוז בין השנים 2013 ל-2018, לסך של יותר מ-26%. הגידול בשוק התעסוקה במגזרים המבוססים על השכלה וראייה עתידנית, מצביע על צמיחה בת קיימא. לכן, לא נופתע כאשר שוק העבודה של ברלין יצמח ולא רק יסגור את הפער בין הערים המערביות האחרות בגרמניה, אלא יעבור אותן.

ברלין כבר לא עניה, אבל מושכת1

2013-2018: יותר מ-200,000 משרות התווספו למגזר השירות

תעשייה

1 נדל"ן, עצמאיים, שירותים מדעיים וטכניים
2 טכנולוגיית תקשורת והעברת מידע
3 תחומי שירות נוספים שונים
מגזר השירות למשל 1,2 ו-3
מקורות: משרד העבודה הארצי, מחקר דויטש בנק

כבר עכשיו, תקציבה של ברלין מושפע לטובה משינויים אלו. בין השנים 2014-2018, הוצאות המגזר הציבורי גדלו ב-5 מיליארד אירו ועמדו על 28.6 מיליארד אירו. באותו הזמן, הוצאות הביטוח הלאומי (כלומר הוצאות חברתיות ושירותים לצעירים) ירדו ב-1.5 מיליארד אירו, וחלקן בסך ההוצאות ירד מ-28% ל-24%. הוצאות בניה במגזר הציבורי והשקעות גדלו בכמעט מיליארד אירו בפרק הזמן הזה. יתרה מכך, ברלין הקטינה את החוב שלה במגזר הציבורי, שעמד ב-2012 על מעל ל-60 מיליארד אירו, וב-2018 עומד על פחות מ-55 מיליארד אירו. חובות מבניים עתידיים ושיפורים בהכנסות ממיסים צפויים להתרחש בהתאמה להמשך הצמיחה הכלכלית האדירה בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בהתאמה לגידול באוכלוסייה. עד לשנת 2030, צפויים לעבור לברלין 260,000 אנשים נוספים. עליה יציבה בדרישה לדיור בעיר תיתקל בשנים הבאות במספר דירות שנשאר קבוע באופן יחסי. בעוד ששיעור בעלי הדירות נמוך יחסית בברלין (לפי מפקד אוכלוסין ב-2011 שעמד על 15.6%, בהשוואה למעל 20% באזורים עירוניים אחרים ו-45.9% בגרמניה כולה), יכול להיות שהדיירים יאלצו לרכוש את בתיהם, זאת למרות ההאטה המשמעותית בגובה דמי השכירות, לפחות בדירות קיימות. שיעור הגידול השנתי צנח מ-7% בשנת 2016 והשיא שחל ב-2017 עם 11%, התכנס ל-3% בלבד בשנת 2018. להבדיל מההאטה בדמי השכירות, מספר גורמים מצביעים על מחזור כלכלי בברלין, שיכול להימשך גם אחרי 2020. בכך, מצב הדיור בברלין יכול לתרום משמעותית למגמה שבסופה ברלין תהפוך לאחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר, בדיוק כפי שהיא הופכת גם לחדשנית ביותר. ברלין כבר לא "ענייה, אבל מושכת" לפי הגדרתו המפורסמת של ראש העיר לשעבר, וורייט (Wowereit) בשנת 2003, אלא להיפך, יכול להיות שבקרוב תוגדר כ"עשירה וחדשנית".

 

Source: Deutsche Bank

 

קרא עוד
 
ינואר
282019
 

מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר.

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

מאות אנשים הופיעו להצגת הדירה הזו בברלין

הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030.

Source: Metro

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה, שצפויה לשמור על כוחה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה עבור משקיעי נדל"ן זרים.

'חוף המבטחים' גרמניה מגדילה את הפער בהשקעות בדיור באירופה ב-2018

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, עם מחירי דירות שיותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו בחלק מהערים. ככל שהאוכלוסייה העירונית ורמות התעסוקה ממשיכות לצמוח בערים המרכזיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה אינה צפויה להסתיים בקרוב – על אף שהמחסור בהיצע מוביל לכך שהזדמנויות להשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

עסקאות בתחום הדיור בגרמניה הגיעו לסכום כולל של 17 מיליארד אירו (155 מיליארד דולר הונג קונג) ב-2017, עליה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת גו'נס לאנג לסאל   Jones Lang LaSalle (JLL))). בנוסף לכך, גרמניה היוותה כמעט 40% מנפח עסקאות הדיור הכולל של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נכללו בין 20 הראשונות ביבשת, והבירה ברלין שמרה על המקום הראשון בעדיפות בינלאומית.

על אף שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה החזקה של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה החיובית המתמשכת מעניקות למשקיעים זרים שפע של סיבות לתחושה חיובית לגבי שוק הדיור במדינה במהלך 2018 ומעבר.

חוף המבטחים של אירופה
לונדון עדיין שומרת על מעמדה המסורתי כיעד מועדף על רוכשי נדל"ן זרים, אך גרמניה הרוויחה בשנים האחרונות מאי הוודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ומעליית מס הבולים על נכסים בבריטניה, שהביאו משקיעים ועסקים בינלאומיים רבים לחפש אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה שצוינה לרוב על ידי משקיעים שהציבו את ברלין ופרנקפורט בפסגת דוח המגמות בעליה בנדל"ן: אירופה 2018 של PwC מוקדם יותר השנה.

הגם שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, משקיעים זרים מהווים נתח נכבד שגדל במהירות – מפחות מ-20% ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL. מקורו של מרבית ההון הזר באומות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך ההשקעות ממחוזות רחוקים יותר צומחות ככל ששווקי המגורים של גרמניה זוכים ליותר חשיפה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של מלאי דיור קיים, עסקאות של רכישות עתידיות נמצאות בעליה, והקונים רוכשים בעלות על נכסים שנמצאים עדיין בבניה וצפויים להימכר לחלוטין עוד לפני השלמתם. מנהלי נכסים וקרנות גם הם מסייעים למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם לטובת ביצועי הכנסות אופטימליים.

היכן להשקיע בגרמניה?
ישנם הבדלים ניכרים בין עריה, אך המטרופולינים של גרמניה מאופיינים בדרך כלל בביקושים עולים ובהיצע בלתי מספיק. אוכלוסיה עירונית צומחת חווה ירידה באחוזי הדיור הפנוי והאצה בעליית שכר הדירה, באזורים מסוימים יותר מבאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות לשלוט– העיר הגיעה ל-3.7 מיליארד אירו (33 מיליארד דולר הונג קונג) בהשקעות בדיור אשתקד, יותר מאשר בכל עיר אירופאית אחרת. שווקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות יוקרה במרכז העיר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים ושכר דירה גדול יותר מאשר הנכסים ברי ההשגה והתחרותיים יותר. בנייני דירות הם תחום עניין מיוחד של רוכשי הנכסים בברלין, ומחירם הממוצע יותר מאשר הכפיל את עצמו מאז 2010.

מחוץ לבירה, עליית המחירים והרווח הנקי אפילו מרשימים יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעות בהמבורג גדלו ב-63% בשנה שעברה והגיעו לסכום כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף עלתה אף בשיעור גדול יותר של 126% ל-560 מליון אירו. רכישות עתידיות מהוות יותר ממחצית העסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא עוד אופציה מושכת למשקיעים ומהגרים כאחד, בשל האוכלוסייה הבינלאומית הגדולה שלה, הכלכלה הפורחת ורווחים נקיים גבוהים יותר מאשר כל עיר גדולה אחרת של 2.9%.

מבט כללי על תחום הדיור
בדומה לחלק גדול מאירופה, שווקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי העדר בניה חדשה המותאמת לביקושים הגבוהים. זה המצב בעיקר בברלין, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה גורם לכך שאישורי הבניה מוגבלים באופן ניכר.

צפויה הקלה על הלחץ הזה בשנים הבאות ככל ששיעור גידול האוכלוסייה יקטן, ויותר פרויקטים הנמצאים כרגע בצינורות התכנון יכנסו לשוק, אך לעת עתה, רוב המשקיעים מעדיפים לשחק את משחק ההמתנה ברכישות עתידיות. עם עליית מחירים ושכר דירה הצפויה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה בדיור בגרמניה עשויה להניב רווחים נאים בטווח הארוך בסיכון נמוך יחסית.

 

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

ראיון עם ברנד הרטווק, מנכ"ל חברת הבנייה WUESTENROT.

חברות הבנייה צופות היקף עסקים נכבד

למרות שגל הרכישה של נדל"ן במרכזי הערים הגדולות בגרמניה קרוב למיצוי הנכסים הקיימים, הרי ששערי הריבית הנמוכים ממשיכים לתמוך בעסקי חברות הבנייה בגרמניה.

 המומחה ברנד הרטווק סבור שמגמות השוק בגרמניה מובילות יותר ויותר אזרחים למסקנה שמוטב לרכוש דירה שתהיה בבעלותם מלגור בדירה בדמי שכירות. הוא מעריך שהיקף המימון של עסקאות נדל"ן בחברה שלו יצמח השנה ב-5%. כמו כן, הוא מעריך שגם חברות הבינוי הציבוריות יגדילו בהיקף דומה את היקף פעילותן.

 הרטווק מציין ששיפוץ נכסים קיימים, בדרך כלל כאשר הנכס מחליף ידיים ודיירים חדשים עוברים לגור בו, מהווה את רוב פעילות החברה – בערך שני שלישים. במסגרת עבודתו הוא אחראי על תשלובת חברות בינוי פרטיות. באחת מהן הוא צופה צמיחה של לא פחות מ-10%בהיקף מימון הפעילות.

 נראה שמצבן של חברות הבנייה בגרמניה טוב מהתחזית המקובלת לפני עשר שנים, כאשר שערי הריבית בגרמניה ירדו. ואולם, הרטווק מצביע גם על גורמים לדאגה בכל הנוגע למגמות השוק העתידיות. הוא סבור כי זה לא ייתכן שבעת שגשוג בגרמניה מעמד הביניים בה, שמשלם מסים ומתאמץ, ייאלץ לוותר על הרעיון של רכישת דירה בבעלותו. הוא מוסיף כי הפערים בחברה, בין מי שיש להם הון משפחתי, למי שאין להם הון כזה, הולכים ומתרחבים, למרות שהכלכלה בצמיחה ואפשר היה לצפות שמעמד הביניים יתחזק.

 המחקרים מראים כי מי שמצליחים לחסוך לקראת רכישת דירה מגדילים את ההון הכולל העומד לרשותם, וזאת ללא תלות ברמת ההכנסה החודשית שלהם. במילים אחרות, מי שלא רואים אפשרות לרכוש דירה בבעלותם גם מתקשים לראות את האפשרות לחסוך ולהגיע לרמה גבוהה יותר של הון בבעלותם.

 הוא תולה תקווה בתוצאות הדיונים שהתקיימו בממשלת גרמניה בספטמבר בשנה שעברה. הממשל הפדרלי הציג חבילת צעדים שמטרתם להוזיל את יוקר הדירות והשכירות ברחבי גרמניה, ובמיוחד במרכזי הערים הגדולות. מיליארדי אירו יושקעו בבניית דירות לדיור ציבורי, והממשלה תסייע לציבור במסלולי חיסכון ייעודיים לרכישת דירה. הכוונה היא שמיליון וחצי דירות חדשות יוקמו על סמך חבילת צעדים נרחבת זו.

 הרטווק, וכן מומחה נוסף – ריינהארד קליין, ראש חברת הבנייה הפרטית הגדולה SCHWAEBISCH HALL, מסכימים שניהם שעידוד הציבור לחסכון יסייע רבות בהשגת היעד של בטחון בדיור לאזרחי גרמניה.

 לדעת הרטווק, גם היפוך במגמות הריבית ברחבי אירופה לא ישפיע דרמטית על השוק בגרמניה. גל מכירות בשוק הנדל"ן, בדומה למה שראינו ברחבי ארצות הברית לפני עשר שנים, איננו צפוי לדעתו, וזאת משום שבגרמניה נדרש הון עצמי גבוה יחסית בעסקאות כאלו, וגם שערי הריבית אינם מעודדים זאת. אמנם התשואה על שכירות מנדל"ן תהיה פחות אטרקטיבית במידה ששערי הריבית יעלו, אך אין מדינה בעולם שבה אחוז כה גבוה של דירות להשכרה מצוי בידיים פרטיות. לפיכך הוא אינו סבור שבעלי דירות כאלו ימהרו למכור אותן במסגרת פעילות ספקולטיבית.

Source: Berliner Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

גם בשנת 2018 המומחים המעיטו בהערכת שווי הנדלן בברלין

שאלון שהופנה למומחי נדל"ן בנוגע למחירי השכירות והרכישה של נדל"ן בערים המובילות בגרמניה, ובהן ברלין, מצביע על אופטימיות בתחזיות שלהם לשנת 2019.

שאלון שנערך בסתיו 2018 בקרב בנקאים, מתווכים וחוקרי שוק הנדל"ן, והתמקד בחמש ערים גדולות בגרמניה, מעלה תחזיות ורודות ביחס לשנה הנוכחית. מהסקר עולה כי המומחים חוזים ירידת מה בהיקף הבינוי בערים המבורג ופרנקפורט, ועליית מה בדמי השכירות בערים ברלין והמבורג.
דמי השכירות בבירת גרמניה עשויים להגיע עד 33 אירו למטר רבוע כבר בעתיד הקרוב
המומחים נוטים להיזהר בתחזיותיהם, ולכן אין פלא שהללו היו נמוכות מעט ביחס למגמות השוק בשנה החולפת. כך למשל, הם חזו שיידרש פרק זמן של 24 חודשים עד ששכר הדירה ברמת השיא של דירות בברלין יגיע ל-33 אירו למטר רבוע. בינתיים נראה שהדבר יקרה כבר בסוף השנה הזו. כמו כן, הם לא חזו נכונה את ירידת התשואה המרבית על נדל"ן משרדי בברלין אל מתחת לקו 3 האחוזים, שמתרחשת כבר בפרק הזמן הנוכחי.

יש לשער שגם השנה המומחים נזהרים בתחזית, אך הערכותיהם כוללות עלייה של לא פחות מחמישה אחוזים בדמי השכירות של נכסים בפלח השוק הגבוה. העיר המבורג צפויה לרשום עלייה נאה של ארבעה אחוזים בתחום זה.

בכל הנוגע לבינוי פרויקטים חדשים, המומחים חוזים ירידה מסוימת בערים המבורג ופרנקפורט. בעיר דיסלדורף צפוי פיתוח וגם עליית מחירים, אך היא צפויה להיות הזולה יותר וצומחת פחות ברמת המחירים, בהשוואה לשאר הערים שנבחנו בסקר – ברלין, המבורג, פרנקפורט ומינכן.

 

Source: Immobilien Zeitung

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

מומחי נדלן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות.

סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה.

ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות היו כאלה עד כה בשנים שלאחר האיחוד. לא לחינם הפכה בירת גרמניה מוקד משיכה לצעירים מוכשרים מכל רחבי גרמניה, ואף מרחבי העולם. כך מסביר תומס קיפר, מומחה נדל"ן בברלין. הוא מוסיף כי העלייה במחירים בברלין עשויה להוות בעיה לעסקים קטנים ולחברות חדשות, מפני שצעירים יתקשו לממן את הוצאות המחיה בעיר.

למרות הפופולריות הגבוהה של העיר, סכום הכסף הכולל שזרם לבירת גרמניה לעסקאות נדל"ן ב-12 החודשים האחרונים פחת מעט בהשוואה לשנה הקודמת. ליתר דיוק, מדובר בירידה מ-9 מיליארד אירו ל-8 מיליארד אירו בסך הכל. ואולם, המומחים סבורים שהסיבה לכך איננה שהמשקיעים כבר לא כל כך להוטים להשקיע בבירת גרמניה, אלא שקשה יותר ויותר למצוא הזדמנויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי בשפל שיא – 2.7% בלבד.

ההשקעה בברלין משתלמת כפי שהייתה בעבר, כך עולה מניתוח שיעורי התשואה על השקעות בנדל"ן בעיר. אפשר לראות כי מאז שנת 2012 רמת התשואה הזו מטפסת בברלין משנה לשנה.

Source: presseportal

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עשר הערים המשתלמות ביותר להשקעה בנדלן באירופה

השקעות נדל"ן בברלין, אמסטרדם, מינכן, אוטרכט וברצלונה הן המשתלמות ביותר באירופה למשקיעי נדל"ן, ומניבים החזרים כוללים של מעל 14% על השקעה. שוק ההשקעות בנדל"ן מתחמם ובעוד שהאטרקטיביות תישאר בעינה ב-2018 ו-2019, החזרי הכנסה צפויים להאט ולהתייצב סביב 4% או 5% בשנה.

"בסך הכל, 2017 היתה שנה מצויינת למשקיעים בנדל"ן אירופי, עם החזר כולל של 9.3% עבור גוש האירו, עלייה מ-7.9% ב-2016. לנתוני הרווח תרמו צמיחה כלכלית, שיעורי ריבית נמוכים וביטחונם של המשקיעים והוא נסמך על עליית מחירי הנדל"ן," אמרה ססקיה ון דן ברונק, ראש סווקו יועצי הון ((Sweco Capital Consultants, שלוחת הייעוץ של חברת הייעוץ להנדסה בהולנד, המתמחה בהשקעות בנדל"ן ותשתיות.

בין חמשת הערים בעלות הביצועים הטובים ביותר באירופה נמצאות מינכן (16.1%) –  סמוכה על עקביה של אמסטרדם, ושתי ערים ספרדיות, ברצלונה (14.1%) ומדריד (13.6%). סוגרות את רשימת הערים המשתלמות ביותר להשקעות נדל"ן באירופה ליון (12.30%), ברלין (12.20%) ופורטו (12.10%).

בבריטניה, שבה שוק הנדל"ן יציב פחות באופן מסורתי, במיוחד בסביבה הפוליטית הלא יציבה שבעקבות הברקזיט, ההחזר הכולל במונחי מטבע מקומי עלה ל-9.6% ב-2017 מ-3.9% בלבד ב-2016. עם זאת, לא לונדון ולא מנצ'סטר הצליחו להתברג לרשימת עשר הטובות ביותר.

לגבי השנתיים הבאות, החוקרים צופים ששוק הנדל"ן האירופי יישאר אטרקטיבי מבחינת ההחזרים, עם תחזיות הכנסה שיתייצבו סביב ה-4%-5% לשנה. על גבה של הצמיחה המתמשכת של השוק, ההון הכללי המושקע יגדל. כפי שהדברים עומדים, בריטניה וגרמניה הן השווקים הנוזליים ביותר לצרכי גיוס מימון. הנפח הבריטי על בסיס נגרר 12 חודשים נכון לרבע הראשון של 2018 הגיע ל-75.7 מליארד אירו, ולאחריו גרמניה עם 57.4 מליארד. בהשוואה, משקיעים מצרפת, הכלכלה השלישית בגודלה באירופה, גייסו 26.5 מליארד אירו, שזה עדיין גבוה באופן משמעותי ממקביליהם בספרד (13.8 מליארד אירו) ובהולנד (19.8 מליארד אירו).

על פי הפירסומים, השקעות בסקטורי הנדל"ן למגורים/רב משפחתי, לוגיסטיקה ומלונות באזורים העירוניים הגדולים של אירופה הן הזדמנויות ההשקעה האיתנות ביותר.

Source: Consultancy.eu

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

משחקי מונופול בברלין למי שייכת העיר שלנו

יותר ויותר משקיעים בינלאומיים מבצעים השקעות נדל"ן בברלין. עבור שוכרי הדירות הדבר מהווה בשורה רעה לעיתים תכופות. הסיבה לכך היא שהמשקיעים הבינלאומיים נוטים לדרוש שכר דירה גבוה יחסית, וזאת כדי שהשקעתם הנכבדת תשתלם. בד בבד, גם מחירי הקרקע לבנייה עולים בהתמדה. מגמות אלו הופכות את בנייתן של דירות בהישג יד בבירת גרמניה לעניין קשה יותר ויותר למימוש.

כעת מדובר בעסקה החמה של התקופה. השבוע התפרסמה הודעה לפיה קרן הפנסיה הדנית PFA רכשה חבילת נדל"ן גדולה בברלין מחברת INDUSTRIA WOHNEN, חברה בת של בנק DEGUSSA שמקום מושבו בעיר פרנקפורט. שווי העסקה עומד על יותר ממיליארד יורו. העסקה, תחת השם "CENTURY", כוללת בערך 3,700 דירות ומתחמים משרדיים ב-15 מיקומים שונים בגרמניה ובהם ברלין.

עבור שוכרי הדירות, החדשות הללו מהוות כאמור מקור לדאגה, וזאת מפני שהמעורבים בעסקה ציינו במפורש שיש "סיכוי לעליית בדמי השכירות" בנכסים המדוברים. במילים פשוטות, הם שומרים לעצמם את האפשרות להעלות את המחירים. בהודעה לא נמסר מספרן המדויק של הדירות בברלין שנכללות בעסקה, אך ברור שמדובר במספר גדול. את זאת אפשר להסיק מכך שיותר ממחצית מרווחי העסקה מיועדים למיצוי בברלין או במינכן.

עסקאות כאלו פוגעות בשוכרי הדירות

לא רק משקיעים בינלאומיים מקווים להחזר נאה מהשקעתם. איגוד שוכרי הדירות בברלין – BMV – מתח ביקורת על העסקה. בעוד שבדנמרק שוק הנדל"ן מוגן בקפידה מפני ספקולציות של משקיעים זרים, מצב הדברים בבירת גרמניה שונה, לדברי ריינר וילד, מנכ"ל האיגוד.

וילד מציין, כי בברלין נראה שהכל מותר בשוק הנדל"ן, מפני שהממשלה הפדרלית אינה מייחסת חשיבות להגנה דחופה על שוכרי הדירות ומאפשרת זרימה חופשית של הון לשוק הנדל"ן. ברוב המקרים, המשקיעים הבינלאומיים בסך הכל מחפשים הזדמנות טובה להשקעה ושיעורי רווח אופטימליים והם לא בהכרח מתעניינים בנושאים הקשורים למצב העיר.

בסופו של דבר, העסקאות הללו בשטחי מגורים גורמות נזק לשוכרי הדירות, לדברי וילד. הלחץ כלפי מעלה במחירי הדירות גובר כתוצאה מכך, הוא מוסיף שממשלת גרמניה צריכה סוף כל סוף להתערב בתחום זכויות הבינוי וזכויות שוכרי הדירות ולספק הגנה לאזרחיה. זו התביעה הרשמית של האיגוד מן הממשלה.

המצב הדוק במיוחד בתחום הדירות החדשות הנבנות כעת
חברת DEUTSCHE WOHNEN פרסמה השבוע שהרוויחה במחצית הראשונה של השנה לא פחות מ- 653 מיליון אירו. דמי השכירות עבור כ- 165 אלף יחידות דיור ומסחר בבעלות החברה טיפסו בממוצע ל-ל6.5 אירו למ"ר לחודש. בניכוי הרכישות שבוצעו, מדובר בעלייה של 4.6% בדמי השכירות.

המצב קשה גם בתחום הבינוי של יחידות דיור חדשות. המשרד המקומי לענייני סטטיסטיקה מסר השבוע שמחירי קרקעות לבנייה בבירת גרמניה עלו בין שנת 2016 לשנת 2017, מ-393 אירו למ"ר ל-695 אירו למ"ר. כלומר, מדובר בזינוק של לא פחות מ-77%.

מארן קרן, מנהלת איגוד עסקי הנדל"ן בברלין ברנדנבורג, מציינת, כי הנתונים ממחישים כי שטחים פנויים לבנייה בבירת גרמניה הופכים נדירים יותר ויותר. עליית המחירים מדאיגה במיוחד לדבריה בהקשר הצורך לשמור על דיור בר השגה ולבנות יחידות דיור חדשות שיהיו בנות השגה. לדבריה, אין מנוס מכך שהממשלה המקומית תתערב ותפשיר לבנייה שטחים שמצויים כעת בבעלותה, כגון ELISBETHAUE, TEMPELHOF וגם מתחמים קטנים יותר ברחבי העיר.

נדרשת התערבות של הרשויות
הסנאטורית לענייני שיכון ובינוי, קתרין לומפשר, בוחנת את האפשרות להאיץ את הבנייה בשטחים פנויים. היא מציינת שאם הפיתוח יתבצע בשימת לב לצרכיהם של שוכרי הדירות בברלין וישים דגש על דיור בר השגה, התוצאה הכוללת תהיה חיובית לעיר.

ואולם, למרבה הצער אין הדברים מתנהלים כך במקרים רבים. האינטרס ברווח נאה גובר לעתים על שיקולים אחרים. לפיכך אין פלא שנדרשת התערבות ציבורית נגד מגמת הספקולציה הגוברת סביב שטחי קרקע פנויים לבנייה בבירת גרמניה.

 

Source: Berliner Kurier

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 

אוכלוסיה צעירה וכלכלת הייטק תוססת האם כדאי להשקיע בברלין

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים.

עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה?

בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה.

הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה.

שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית – זה אומר שהיא מושכת אנשים מכל רחבי אירופה," טוען טיל מקורט, החוקר הראשי של קבוצת השקעות וניהול הנדל"ן הברלינאית ציגרט (Ziegert).

העיר עדיין ברת השגה ביותר, יחסית לאחרות, בשל הפיקוח על שכר הדירה, הוא מוסיף. יוקר המחייה בברלין הוא מהנמוכים בקרב הערים הגרמניות והאזור העירוני היחיד שזול יותר הוא קלן.

אז מה שומר על ברלין כה ברת השגה?
משקיעים זרים המקווים להחזרים מהירים או לתשואה גבוהה, צריכים לדעת שהממשל המקומי בברלין אינו תומך בהם מבחינה פוליטית.

הם הוגבלו בחוק המתיר להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בכל שלוש שנים בחלק מהנכסים, או 2% לשנה באגודות דיור בבעלות עירונית, שיש להן גם את זכות הסירוב הראשונה ברכישת נכסים באזורים בהם עולה שכר הדירה במהירות.

מאז עבר החוק הזה ב-2016, השתמשו בזכות זו כבר 22 פעמים עד עתה.

חסמים ביורוקרטיים נוספים עומדים בפני המעוניינים להיות בעלי בתים: משקיעים שאינם תושבים צריכים לחכות 10 שנים לאחר הרכישה לפני שהם יכולים למכור מבלי לשאת בעונש פיננסי, מציינים המומחים, פרק זמן המתקצר בשנתיים אם אתה מתגורר בנכס.

שכר הדירה על בניה חדשה מוגבל ל-10%, מעל הנכנסים שוויי הערך באזור. חששות שהפיקוח על שכר הדירה לא נאכף לאחרונה בצורה נאותה הובילו ליוזמה לייסודה של מועצה פדרלית הצפויה השנה "לבטל את החריגים הרבים" שהצליחו לחמוק מהרשת.

אז מי קונה לצרכי השקעה?
"75% אחוזים מהרוכשים הם גרמנים," מסביר מקורט, המוסיף שכסף מהמזרח התיכון מהווה נתח נוסף ממה שנשאר. "מדובר לרוב במשקיעים לטווח הארוך יותר, הנמשכים לדיור מפני שהגרמנים שמרנים ומעדיפים זאת על פני מניות."

אוין ריאן, 30, אדריכל אירי, ואשתו הצרפתייה קלוטיל הוגו, 27, העובדת בתוכנה, נפגשו כשהתגוררו שניהם בדאנדי והחליטו לעבור יחד לברלין. הם קנו דירה בת חדר שינה אחד בפנקוב (Pankow) בצפון העיר, בעבור 240,000 אירו (216,000 ליש"ט).

"תמיד תיכננו לקנות פה מפני שנראה שהשכירות מאוד יקרה, אבל אחרי הכל הגענו מדאנדי, כך שאני מניח שהכל יחסי," אומר ריאן.

"למקום אותו שכרנו כשרק הגענו לא היו את כל ההגנות שיש לשוכרים עם חוזים ארוכי טווח. מאחר ששכר הדירה עלה באופן חד כל כך –20% בשנה באזורים מסוימים בעיר – זו היתה סיבה נוספת לרכוש."

עוד חיסרון למשקיעים, היא תגובת הנגד לרוכשים שנתפסים כגורמים לג'נטריפיקציה, מוסיף ריאן. "זה קורה בגלל הדרך בה העיר משווקת את עצמה," הוא אומר.

"היא מנסה בכוונה להביא עבודות משתלמות יותר לכאן, וכתוצאה מכך דברים רבים אחרים הם בלתי נמנעים. מבחינת ההשקעה, המצב דומה למה שאנחנו שומעים מחברים בלונדון: הטענות מופנות כלפי משקיעים זרים."

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
Inspiration Group