בלוג ברלין

 
ינואר
232020
 

שוק הנדלן של ברלין ממשיך לצמוח והמחירים עולים בהתאם

בירת גרמניה זוכה ביוקרה כלכלית נוספת מדי שנה בשנה, עם שילוב חזק מאד של כלכלה, מצב פוליטי יציב ואיכות חיים גבוהה, כמו גם מחייה זולה יחסית. בחלקים המרכזיים במיוחד של העיר ניכר לעין ביקוש רב לנדל"ן, שההיצע המוגבל בשוק אינו יכול להתמודד איתו. למרות מספר גבוה יחסית של פרויקטים של בנייה חדשה – על ידי חברות בנייה שיתופיות בבעלות ציבורית או על ידי קבלנים, יזמים ומפתחי נכסים פרטיים. יש גם פרויקטים שבהם מתרחש שיתוף פעולה בין יזמים שונים – אבל כל ההיצע גם יחד עדיין אינו עונה על הצרכים. אחת ההשלכות של מצב זה היא העלייה המתמדת במחירי הנכסים והשכירות.

המחיר הממוצע המבוקש תמורת דירה בברלין הוא 3,706 אירו למ"ר (עליה של 12.7% לעומת שנת 2017; לפי דו"ח שוק הדיור של מומחי HYP לשנת 2018); מספר זה מייצג את כל חלקי ברלין, כאשר כמובן יש חלקים מבוקשים ויקרים יותר וחלקים מבוקשים ויקרים פחות. משקיעים בינלאומיים רואים את הפוטנציאל הגבוה של העיר הירוקה של גדות הנהר Spree והם מתעניינים במיוחד בנכסים בבנייני דירות. המחיר המבוקש בתחום השכיח והממוצע לשטח מגורים בנכסים בבנייני דירות נע בין 2,621 אירו למ"ר (עלייה של 16.4% בהשוואה לשנת 2017; לפי מומחי חברת HYP) לסכום של 3,330 אירו (נכון לרבעון הראשון של 2018).

רוב המשקיעים הבינלאומיים מקווים כמובן שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות. למעשה, המחירים עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לערים אחרות באירופה. קרן פנסיה דנית רכשה לאחרונה 3,700 דירות בעיר. לאחר העסקה הזו  ועסקאות דומות שבהם משקיעים זרים נכנסו לשוק הנדל"ן הגרמני המבוקש, חלקם של המשקיעים הבינלאומיים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה צמח בכ-27%.

גם האסטרטגיה של המשקיעים משתנה כעת יותר ויותר, מ"לקנות בזול ולמכור במהרה קצת יותר ביוקר",  ל"לקנות ולהחזיק לאורך זמן". ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 12% פחות דירות בהשוואה לשנה הקודמת (וזאת לפי נתוני סקר של Berliner Zeitung).

טווחי מחירים
בכל הנוגע למחירים ניתן לראות כי טווח המחירים הנמוך (פחות מ-2,000 אירו למ"ר) יורד וכי באזורים מסוימים בברלין אין כלל דירות זמינות בקטגורית מחירים נמוכה זו. טווח המחירים שבין 2,000 אירו למ"ר ל-4,000 אירו למ"ר הוא כיום החשוב ביותר. טווח המחירים שבין 4,000 אירו למ"ר ל -6,000 אירו למ"ר הולך ומתרחב בגלל עליות המחירים, ואילו טווח המחירים הגבוה ביותר (מ- 6,000 אירו למ"ר ומעלה) נותר מתחת ל-10%מכלל השוק ( לפי דוח Hyp Wohnmarktreport).

בכל חלק של בירת גרמניה ישנם עדיין דירות שמוצעות לפחות מבחינה תיאורטית במחיר סביר: פחות משליש מהדירות בברלין פורסמו עבור משקי בית שאינם אמידים, ומדובר בסכומים של החל ב-6.5 אירו  למ"ר לחודש. יצוין כי במקרים רבים מדובר בנדל"ן שאיכותו לוקה בחסר (כמו מצב תחזוקתי ירוד, תנאי סביבה לא אופטימליים או פעילות בנייה ענפה באזור שגורמת למטרדי רעש).

תחזית
בכל הנוגע למצב הנדל"ן הנוכחי בברלין, מחירי הנכסים לכל פלחי השוק הולכים ועולים. הגורם המכריע עבור המחיר הממוצע למ"ר הוא רמת הגימור והציוד, ובעיקר מיקומו של הנכס המדובר.

עבור דירות קיימות באזורים שאפשר לנתח בקלות את הפרופיל החברתי והכלכלי שלהם ולקבוע אם הם מבוקשים או לא, המחירים תלויים במיוחד בקריטריונים כמו הסביבה. שטח המגורים הממוצע בברלין בשנת 2017 היה 70.4 מ"ר (לפי סקר של מומחים מטעם פוקוס). דירה בבניין חדש ממוצע נבנית על פני שטח של פחות ממאה מטרים רבועים, אך השטח יהיה בדרך כלל גדול משטחה של דירה ישנה יחסית. למעשה, דירות בבנייה חדשה גדולות בממוצע בעשרה מטרים רבועים מדירות בסגנון ישן, המהוות כ -16 אחוז בברלין (לפי נתוני מפקד האוכלוסין, שנת 2011). בבירת גרמניה יותר מ 50% ממשקי הבית הפרטיים הם משקי בית של אדם יחיד, כך שמטבע הדברים אדם כזה אינו זקוק לשטח מחייה רב במיוחד.

בסך הכל,  בברלין יש כ-1.9 מיליון דירות, ומתוכן מדובר בלא פחות מ-1.6 מיליון דירות לשוכרות ושוכרים. אין ספק שבירת גרמניה היא מעוז של שוכרי דירות. יחד עם זאת, בברלין הופכות יותר ויותר יחידות מגורים מדירות בשכירות לדירות בידיים פרטיות. בשנים האחרונות הגידול בדיור הפרטי היווה גם את מוקד הצמיחה וההתעניינות בענף הבנייה בבירת גרמניה.

לאור כל זאת, אין פלא כי היצע הדירות בעיר מצטמצם יותר ויותר. ההיצע הנמוך בהשוואה לביקוש מביא לעליית מחירים: בעלי נכסי מגורים העלו את המחירים המבוקשים בשנת 2018 בממוצע של 16.4% לכל מ"ר.

חברת מחקר שוק הנדל"ן  "F + B" מסרה לאחרונה כי תמורת דירה סטנדרטית בברלין יש לשלם שכר דירה ממוצע של 9.33 אירו למ"ר, נכון לרבעון השני של שנת 2018.

לשם השוואה: שכר הדירה הממוצע בשנת 2017 היה בערך 8.57 אירו למ"ר. עליית שכר הדירה הגבוהה ביותר נרשמה ברובע Neukölln וכן ברובע Marzahn-Hellersdorf, והשכירות הממוצעת עלתה במידה רבה גם ברובע Friedrichshain-Kreuzberg. אפילו המצב השכיח בעבר, שלפיו דירות פנויות עולות יותר, כבר לא כל כך מובן מאליו, וזאת מפני שנדל"ן הוא השקעה פופולרית – כאשר התשואה בשוק גבוהה, והתשואה אכן גבוהה כעת בברלין.

מגמה נוספת קשורה לדירות מרוהטות. עולם ההיי טק משפיע במיוחד על סטודנטים ובעלי מקצוע ומומחים בינלאומיים. הללו מגיעים למטרופולין הגרמני רק לפרק זמן קצר, ולפיכך הם בדרך כלל ירצו לגור בדירה מרוהטת להשכרה, במקום להתרוצץ ברחבי העיר ולקנות רהיטים ומכשירי חשמל.

מחירי שיא מרשימים במיוחד תועדו לאחרונה עבור נכסים מסוימים, בעיקר צמודי קרקע. כך למשל, 6.6 מיליון אירו החליפו ידיים בתמורה לוילה באזור גרונוולד הכפרי והשקט. מחירי הבתים במיקומים יוקרתיים נעים בין 500,000 אירו ל-2.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים קיימים ובין 600,000 אירו ל -3.5 מיליון אירו לנכסים בבניינים חדשים.

מסקנה
בסך הכל צפויה להתגלות עליית מחירים בניתוחים שיתפרסמו בקרוב עבור שנת 2019, במיוחד עבור דירות  בבניינים רב משפחתיים ודירות להשכרה, וגם מחירן של קרקעות לא בנויות עם פוטנציאל פיתוח כנראה עלה במידה ניכרת בשנה החולפת – אובייקטים שניתן לרכוש כהשקעה משתלמת. כאשר אתם קונים או מוכרים דירה בברלין, מומלץ לכם להיעזר בשירותיהם של המומחים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן בבירת גרמניה.

חברת Saxowert Immobilien GmbH & Co. KG, הממוקמת ב- Kurfürstendamm 30 בברלין, היא נקודת התחלה טובה מאוד לקבל ייעוץ בנושא נדל"ן בברלין. המתווכים שלנו מייעצים לכם במומחיות בנושאי שוק הנדל"ן בברלין – לגבי קנייה, מכירה והשכרה.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

מדוע בועת

בתים ודירות בגרמניה הופכים משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ליקרים יותר. יתרה מכך, יש מומחים שמזהירים כעת מפני התפוצצות "בועת נדל"ן". אבל יש לשאול ולהעמיק בסוגיה: האם החשש מירידת מחירים פתאומית באמת מוצדק? ד"ר ריינר אייכוויד, מומחה בשוק ההון, חוקר שאלה זו ואומר: "המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 וכנראה גם מעבר לה – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין"

האם הבועה תתפוצץ בשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב? מומחים רבים, מוסדות אשראי ותקשורת עוסקים כיום בשאלה זו. הבנק הלאומי BUNDESBANK מזהיר כבר זמן רב מפני הערכות יתר במחירי הנכסים בערים שונות ברחבי בגרמניה. למעשה, יש דוגמאות קיצוניות למדי שאפשר להתרשם מהן ולהסיק שאכן מדובר בבועה. כך למשל, בעיירות אוניברסיטאיות, הוצאות המחייה של סטודנטים מגיעות בממוצע ל-717 אירו לחודש! כמו כן מתברר כי במקומות רבים בגרמניה, בעלי הכנסה נמוכה מוציאים בערך מחצית מהכנסתם על דמי השכירות. אבל האם אנו באמת ניצבים מול בועה ספקולטיבית שצפויה להתפקע בקרוב? במאמר זה נשתף אתכם, הקוראים, בדעתו של ד"ר אייכווייד על שלוש הצהרות נפוצות לגבי מצב שוק הנדל"ן בגרמניה והמגמות העתידיות בו:

טענה 1: "מחירי הנדל"ן מזנקים מעלה במנותק מהמציאות ומרמת העלייה במשכורות בגרמניה"
כן, אכן יש בערים שונות בגרמניה עליות מחירים קיצוניות, במיוחד במיקומים המבוקשים ביותר במרכזי ערים. עליות אלו מעלות את הממוצע הארצי: רוכשי הדירות צריכים כיום להוציא 6.4 הכנסות שנתיות בממוצע כדי לרכוש דירה. יחד עם זאת, תופעה זו אינה נפוצה. וזאת מפני שבערך ב-70 מתוך 401 מחוזות שנבחנו לאחרונה במחקרים שונים, מתברר כי עלות נכס היא רק ארבע הכנסות שנתיות נטו ממוצעות של משק בית, או אף למטה מכך. גם אם אנו מסתכלים אחור לשנים הקודמות, ומביאים בחשבון את עליית המחירים ביחס להכנסה השנתית, הנדל"ן כעת בר השגה או יקר כמו שהיה לא בעבר הרחוק – בשנות התשעים. הבה נסתכל גם על ההשוואה הבינלאומית: מגמת עליית המחירים בגרמניה מפגרת אחרי רוב מדינות אירופה וגרמניה ניצבת בקטגוריה זו ברובד התחתון.

טענה 2: "הגרמנים צריכים ללוות יותר ויותר כדי שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן."
זוהי אכן טענה נכונה: היקף ההלוואה הממוצעת הנדרשת למימון נדל"ן גדל, בגלל העלייה במחירים. אבל יש להביא בחשבון גם מידע נוסף: ככלל, מדובר במימון סולידי, כאשר שיעורי פירעון ההלוואה גבוהים וקשורים לריבית קבועה ארוכה. באופן בינלאומי, תקני ההלוואות הגרמניים לא היו מחמירים מאז המשבר הפיננסי. גם בבונדסבנק מציינים זאת באופן קבוע.

טענה 3: "הקבלנים ברחבי גרמניה בונים יותר מהנדרש"
זה בהחלט לא נכון, ההפך הוא הנכון, אם מסתכלים לעומק במצב השוק בגרמניה. הבנייה החדשה עדיין לא מסוגלת לעמוד ברמת הביקוש. במקומות רבים, היצע שטחי המגורים נותר נמוך מדי ביחס למספר הרוכשים המתעניינים. הדבר נכון במיוחד לערי מטרופולין, שבהן גם נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר. למעשה אפשר לסכם כאן בצער ולהודות בקיומו של פער קיים בן מיליון דירות חסרות – הביקוש מינוס ההיצע! כמו כן, אפשר לומר כי יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לגשר על הפער העצום הזה באמצעות בנייה כה מאסיבית כבר בשנים הקרובות.

התחזית של ד:ר אייכווייד לאור כל התופעות הללו היא זו: אכן, עליות המחירים שכולנו ראינו בשנים האחרונות לא יימשכו ללא שום הגבלה. אבל לכך יש להוסיף מייד כי גם אם מגמת העלייה בנדל"ן מאבדת אט אט מתאוצתה, אין זה סביר כלל כי השוק הגרמני יחווה ירידת מחירים פתאומית. אם המשק הגרמני ייחלש כעת, הדבר יאט את עליית המחירים, אך לא יהיה בכוחו להפוך כליל את מגמות המחירים בשוק הנדל"ן.

המחקרים מראים כי הביקוש לנדל"ן יישאר גבוה עד שנת 2030 ואילך – הדבר נכון במיוחד בערי מטרופולין. מספר משקי הבית ימשיך לעלות ברחבי המדינה, וכמובן אפשר לראות זאת במידה רבה בשוק הדירות בברלין – וזאת מכיוון שיהיו במדינה ובעיר הבירה יותר משקי בית: צעירים שחיים לבדם, משקי בית של אדם אחד או משקי בית של פנסיונרים. אפשר להסיק מכל זה שאם כבר יש לכם נכס משלכם היום בברלין, אינכם צריכים לדאוג לירידת ערכו בעתיד הנראה לעין.

לכך אפשר להוסיף גם הערכה כי רוכשי נכסים עתידיים אינם יכולים לסמוך על כך שהמחירים יירדו במהירות. אנחנו מצפים שהמחירים יתנהלו במגמות שונות בהתאם לפלחי שוק שונים. באזורים הנחשקים במיוחד, הם ימשיכו לעלות, לפחות אם שער הריבית שקבע הבנק הפדרלי הגרמני יישאר נמוך.

Source: Cash.Online

קרא עוד
 
ינואר
232020
 

ברלין - בירת הדינמיות

ברלין מובילה לראשונה את דירוג הערים בגרמניה

הודות לשוק העבודה והנדל"ן ההולך וגדל בבירת גרמניה, ברלין מובילה כעת מבחינת דינמיות. יחד עם הערים מינכן ודרמשטאדט הבירה ניצבת בראש.

ברלין היא עיר דינמית במיוחד, מינכן נמצאת כרגע במצב הטוב ביותר, ובערים וולפסבורג ואינגולשטאד לעומת זאת אפשר לחוש את המשבר שחל בתעשיית הרכב הגרמנית. אלה תוצאות הדירוג העירוני של השנה שעברה  כפי שנערכו על ידי מכון העסקים הגרמני (IW) בשיתוף "Wirtschaftswoche" ופורטל האינטרנט Immobilienscout24.

ערי המטרופולין המרכזיות של חבל פרנקוניה, נירנברג, ארלנגן ופירט (FUERTH) פילסו את דרכן לראש הטבלה. תומס שרוטר, מנכ"ל Immobilienscout24, מציין כי "הערים לייפציג ויינה ( JENA) מתפתחות היטב, וזאת בניגוד למגמה בערי ייצור המכוניות.

30 שנה לאחר נפילת חומת ברלין, ברלין זוכה כעת במקום הראשון מבחינת הדינמיקה. הקצב הכלכלי והעסקי בעיר גדל משמעותית, במיוחד בשוק העבודה והנדל"ן. משנת 2012 עד 2017, כעודף של 250,000 אנשים עברו לברלין בהשוואה למספרם של אלו שעזבו אותה. מינכן הגיעה למקום השני, ואחריה העיר פירט. ערי המכוניות אינגולשטאדט וולפסבורג – שעוד בשנה שעברה ניצבו להן בתוך העשירייה הראשונה – נסוגו להן כעת למקומות ה-39 ו-49 בהתאמה.

מינכן ממשיכה להוביל בליגה הבכירה. בירת בוואריה עולה על דוכן המנצחים בפעם השביעית ברציפות. השילוב הייחודי בעיר –  בין תשתית מדעית לביצועים גבוהים וכלכלה תחרותית "מתפקד כמנוע טורבו לכל סביבת מינכן", כך הסביר המומחה האנו קמפרמן מחברת IW Consult.

לאחר המובילה הכללית מינכן, הגיעו למקום השני והשלישי הערים ארלנגן ושטוטגרט. המטרופולין הפיננסי של גגרמניה ואירופה – פרנקפורט כמובן – ניצבת במקום טוב בעשיריה הראשונה, וכמוה גם הערים המבורג, רגנסבורג, וירצבורג ואולם (ULM). בתחתית הטבלה ניצבות להן הערים ברמרהאבן – BREMERHAVEN (מקום 69) כמו גם שתי ערים בחבל הרוהר – העיר הרנה (HERNE), והעיר גלזנקירכן (GELSENKIRCHEN), במקומות ה-70 וה-71 בהתאמה.

ערים גדולות בחבל הרוהר אמנם נמצאות בתחתית דירוג הערים כבר מזה שנים. עם זאת, קמפרמן דווקא רואה הזדמנויות לפיתוח האזור. כנקודות אור הוא מציין בין היתר שטחי מגורים זולים יחסית, פתיחות תרבותית בערים אלו, בינוי עירוני מגובש, מומחים ובעלי מקצוע רבים, אוניברסיטאות ומכוני מחקר, כמו גם שדות תעופה חדישים ומרווחים.

על פי הניתוח, העיר דרמשטאדט כנראה ערוכה בצורה הטובה ביותר לקראת העתיד. "העיר בדרום מדינת הסן – HESSEN – היא מקום משכנן של מספר גדול של חברות מצליחות וחדשניות ביותר", כך מסביר קמפרמן. זה כולל את קונצרן התרופות והכימיקלים MERCK. במקומות הבאים בטבלה קטגורית התחזית לפיתוח עתידי אפשר למצוא את הערים מינכן, ארלנגן, שטוטגרט ויינה.

על פי המחקר, נוצרה מעין מעצמה כלכלית חדשה בגרמניה, בחבל פרנקוניה התיכונה סביב הערים ארלנגן, נירנברג ופירט. האזור עבר שינוי מבני מאסיבי. תאגידים כמו GRUNDIG או QUELLE, שהיו מבוססים בפירט, כבר אינם קיימים. עם זאת, ההתמקדות המוקדמת של הרשויות באזורים אלו בטכנולוגיות עתידיות כמו מיכשור רפואי מתקדם עזר לניהול חלק יחסית של השינוי המבני.

בדירוג העירוני השנתי, חברת IW Consult של המכון הכלכלי בגרמניה עורכת השוואה בין המצב הנוכחי, מגמות שינוי של אינדיקטורים מסוימים (דינמיקה) וכן הערכה של סיכויי הפיתוח העתידי של ערים גדולות, עם יותר מ- 100,000 תושבים. במחקר מנותחים גורמים כגון המבנה הכלכלי, שוק העבודה, שוק הנדל"ן, רמת התשתית המדעית והמחקרית, תעשיות עתידיות ואיכות החיים של התושבים.

ניתוחים אחרים מגיעים לפעמים לתוצאות שונות קמעא. מחקר של המכון הכלכלי העולמי בהמבורג (HWWI) והבנק הפרטי ברנברג (BERENBERG ) קבע לאחרונה כי סיכויי הפיתוח העתידי הגבוהים ביותר בקרב כל ערי גרמניה הם בבירת גרמניה ברלין. ואולם, המחקר מביא בחשבון רק את 30 הערים הגרמניות הגדולות ביותר, כך שערים קטנות יותר, שאולי חוות פיתוח דינמי במיוחד דווקא כעת, לא נכללו בו.

עיר הבירה ברלין רשמה גם עלייה גבוהה יחסית באוכלוסייה בהשוואה לערי גרמניה האחרות, מה שמתבטא בגידול הגבוה ביותר בתעסוקה בכל 30 הערים ובשיפור משמעותי בפריון העבודה, וכן בביקוש גובר לדירות בברלין.

לייפציג זכתה במקום השני בסך הכל. בכל הנוגע למינכן, לעומת זאת, הכותבים זיהו "גבולות בסיסיים לצמיחה עתידית": בירת בוואריה ניצבת לפיכך במקום השלישי, המכובד אף הוא. עבור רשימת הדירוג הזו, אשר נערכת כל שנתיים מאז שנת 2008, שוקללו גורמים כמו חינוך, חדשנות, גישה ונוכחות של חברות וגורמים בינלאומיים נגישות תחבורתית, וכן פריון העבודה התפוקה ומגמות גידול האוכלוסייה.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ברלין רוצה להקפיא את שכר הדירה בשטחה למשך 5 שנים. האם זה אפשרי

חוק חדש ומהפכני בתחום הדיור עומד להיכנס לתוקף בבירת גרמניה, אך גילויים חדשים ואתגרים משפטיים מעלים ספקות לגבי ישימות החוק.

הקפאת שכר הדירה של דירות בברלין למשך 5 שנים היא מהלך פופולרי בקרב התושבים המקומיים, אך בפני העיר עומד שדה מוקשים משפטי שיקשה עליה ליישם את החוק כאשר יכנס לתוקפו בינואר הקרוב.

החשיפה המרעישה האחרונה של העיתון Berliner Morgenpost כללה פרסום תכתובות דוא"ל בין משרד הפנים של גרמניה לבין ראש הסניף הברלינאי של המפלגה הנוצרית-דמוקרטית של אנגלה מרקל. בתכתובות הללו שר הפנים הורסט סיהופר ביטא את תחושותיו כי הקפאת שכר הדירה עומדת בסתירה לחוקים פדרליים.

התוכנית להקפאת שכר דירה זכתה לתמיכה נרחבת בברלין – עיר זולה יחסית אשר כ-80% מתושביה גרים בשכירות. החוק אושר אוקטובר ומבחין בין דירות שנבנו לפני 2013 (בהן העלאת שכר הדירה המותרת היא עד 1.3% בשנה – תוך התחשבות באינפלציה) לדירות שנבנו לאחר שנה זו (בהן אין מגבלות על העלאת שכר הדירה).

התנגדותו של שר הפנים מצביעה על "מלחמת טריטוריה" בין הכוחות הפדרליים לבין הכוחות המחוזיים. סיהופר טוען שלא ניתן יהיה לאכוף את הקפאת שכר הדירה מכיוון שבכך ברלין תחרוג מסמכויותיה תחת חוקת גרמניה. חוקי הנדל"ן של גרמניה נחקקים ברמה הלאומית, והחלטה המוגבלת לאזור ברלין בלבד עלולה לגרום לעיוותים בחקיקה הלאומית.

בדוא"ל שנכתב ע"י סיהופר בסוף אוקטובר נכתב כי הקפאת שכר הדירה תמנע מבעלי דירות לגלם את עלויות התחזוקה המאמירות בשכר הדירה שהם גובים מדיירים. זאת ועוד – בעוד מגמת מחירי השכירות בעיר היא מגמה של עלייה חדה, לא כל בעלי הדירות העלו את שכר הדירה לרמה המקסימלית המותרת. על בעלי דירות אלה ייאסר עתה להעלות את שכר הדירה על אף שדייריהם משלמים כיום מחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק.

בעוד שההתנגדויות הללו מהוות בעיה עבור ממשלת ברלין המחוזית, אין פירוש הדבר שהחוק ייגנז. זאת מכיוון שהממשלה הפדרלית היא לא זו שקובעת האם החוק החדש ניתן לאכיפה מבחינה משפטית; לא זו בלבד אלא שהממשלה הלאומית מורכבת מרוב ימני, ונוטה לפקפק באופן אוטומטי בצעדי מדיניות שננקטים על-ידי הקואליציה הברלינאית, אשר לה נטייה אל השמאל-מרכז. יתרה מכך, האתגרים הללו היו צפויים לפחות בחלקם; כל החלטה בעניין תהיה תלויה בבתי המשפט אם וכאשר בעלי הדירות יערערו על החוק.

ואף על פי כן, האימיילים של סיהופר הינם בבחינת נורה אדומה, שמא בתי המשפט יפסקו לטובת בעלי הדירות. הויכוח סביב החוק לבטח יגיע לנקודת רתיחה בקרוב, על רקע התגובות החריפות לחקיקתו. לאחרונה פורסם כי יזם משך את ידו מפרויקט לבניית 900 דירות חדשות בשולי העיר, לטענתו על רקע הקפאת שכר הדירה. על פי החוק הדירות הללו לא עמדו בקריטריונים של הקפאת שכר הדירה, אך היזם טוען שעקב הקפאת שכר הדירה בנכסים אחרים בבעלותו – כמות המזומנים שבידו תצטמצם והפרויקט לא יהיה אפשרי כלכלית. גם חלק מאמצעי התקשורת הצטרפו למאבק בחוק. נציג מפלגת הימין-מרכז FDP, בטור שכתב בכתב העת העסקי Handelsblat, כינה את החוק "דוגמה לתרבות הקנאה הגרמנית" אשר המוטיבציה מאחורי חקיקתו היתה צרות עין כלפי בעלי ממון ולא רצון לשפר את תנאי השוק. מבקרים אחרים מאשימים את העיר בכוונתה "להקים מחדש את החומה".

אך לחוק יש גם תומכים באמצעי התקשורת. בטור שפורסם בעיתון Tageszeitung נכתב כי העיוותים אותם החוק נועד לתקן הם אמיתיים לגמרי – לדוגמה, חברת הדיור השוודית Akelius ניצלה פרצה בחוק ובזכות "מודרניזציה" של נכסיה הצדיקה את העלאת שכר הדירה ב-14,000 הדירות שבבעלותה ברחבי העיר. העלאות אלה עלולות להתבצע גם אם איכות המודרניזציה היא ירודה ואינה משפרת את תנאי המחייה של הדיירים.

הויכוח לא תם – הוא רק מתחיל להתחמם. לעת עתה תושבי ברלין מצויים בסיטואציה מעניינת: הם לא יכולים לבנות על כך שהחוק להקפאת שכר הדירה יוזיל את מחירי הדיור בעיר. אך בשלב זה הם גם לא יכולים לסמוך על כך שהחוק ייכנס לתוקף כלל.

 

Source: CITYLAB

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

Berlin-Mitte: Blick von der Hugo-Preu??-Br??cke in Richtung Regierungsviertel w??hrend der blauen Stunde.

ברלין – תכנית מקומית שהיתה תקועה זמן רב – לפיה ייהרס מבנה "אבירי קולומבוס" לשעבר, ועל חורבותיו ייבנה פרויקט מגורים לגיל השלישי – חוזר לשולחן באמצעות אסטרטגיית מימון חדשה.

יוזף באיורסקי, יו"ר ועד רשות הדיור המקומי, אומר כי לצורך השלמת הפרויקט – שעלותו 15 מיליון דולר – חסרים בין 2 ל-4 מיליון דולר. הוא מקווה כי הפער ייסגר באמצעות מענק מהמדינה ואג"ח מוניציפלית.

"במסגרת דיונים עם ראש העיר מארק קצ'ינסקי ויועצים לפרויקט עלה קונספט שעל פיו הפרוייקט יזכה למענק פיתוח קהילתי בסך מיליון דולר, והיתרה תושלם ע"י העירייה באמצעות אג"ח מוניציפלית," הוא אמר.

את תגובתו של ראש העיר לא ניתן היה להשיג.

חבר מועצת העיר צ'רלס פאונסה הביע תמיכה בהנפקת האג"ח במהלך ישיבת המועצה שהתקיימה ב-1 באוקטובר.

"הוצאנו המון כסף על בתי ספר, וחצי מיליון דולר הושקעו במגרש הכדורגל. אנו חייבים לתמוך בתושבים המבוגרים שלנו," הוא אמר. "הפרויקט הזה נמשך כבר שש שנים ואנחנו חייבים להתקדם."

על פי התכנית, ייבנו 50 יחידות דיור מסובסדות עבור מבוגרים בני 55 ומעלה במבנה ברחוב Percival 143. גם תושבים בעלי מוגבלויות יהיו זכאים לדיור. העיר רכשה את הנכס בשנת 2002.

לדברי באיורסקי, רוב המימון – כולל נקודות זכות במיסוי – יגיע מהממשלה הפדרלית.

רשות הדיור בחנה את האפשרות לממן את הפרויקט באופן פרטי, אך מהבדיקה עלה כי מימון שכזה לא יאפשר דיור מוזל בפרויקט.

 

Source: myrecordjournal.com

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

היפר-ג'נטריפיקציה בקרויצברג

קרויצברג המודרנית היא אחת משכונותיה האופנתיות והמגוונות של ברלין. אורח החיים הססגוני של השכונה מתאפשר הודות למספר גורמים – ביניהם המיקום המרכזי, תמהיל דינמי של בתי קפה, חנויות וחיי לילה לצד רחובות מגורים ונוף מקסים לנהר. קרויצברג מגלמת בתוכה רבים מהאלמנטים הייחודיים שהופכים את ברלין לאחת הערים האטרקטיביות והמבוקשות ביותר בגרמניה, נוסף על היותה יעד מוביל לתיירים ומוקד משיכה עבור אליטות קוסמופוליטיות מרחבי העולם.

מאות אלפי אנשים בחרו בעשורים האחרונים לשכור דירות בברלין. רק בין 2012 ל-2017 גדלה אוכלוסיית העיר בלמעלה מ-243,000 תושבים – מתוכם 81% אזרחים זרים. קרויצברג, אשר בעברה היתה שכונה שולית וענייה, עוברת כבר מספר שנים תהליך קיצוני של "היפר-ג'נטריפיקציה", שמשמעותו: תושביה הוותיקים של השכונה, האמידים פחות מהמהגרים החדשים, מתקשים לעמוד בעלויות הדיור המרקיעות עקב הזינוק בביקוש לנכסי נדל"ן. מרבית הביקוש לנדל"ן מקומי מגיע מתושבים מקומיים אמידים וממשקיעים זרים. תהליך שכזה לרוב מתרחש סביב מוקדי חיכוך של מעמד חברתי, גזע, ומוצא אתני.

היפר-ג'נטריפיקציה הוא תהליך שהינו בבחינת "אליה וקוץ בה". ישנן השפעות חיוביות וגם שליליות על התושבים המקומיים, במיוחד בעיר כמו ברלין שהיתה בעברה שסועה ומפולגת. אך על אף המורכבות, התושבים המקומיים שנאלצים לעזוב את השכונה רואים בתהליך הזה "טיהור חברתי" – אורח החיים השכונתי המוכר והאהוב נמחק כתוצאה מהתנפלות יזמי הנדל"ן על האזור. ברלין מהווה דוגמה קיצונית לשינוי המהיר שמתרחש בערים שנקבע בהן סטטוס קוו פוליטי וכלכלי חדש – והוכחה לכך שגם בעתות שלום, ישנו צורך בהתאגדות של תושביהן לצורך מלחמה באי-צדק.

העיר המפולגת
הגבול בתוך ברלין נקבע לראשונה לפני כ-75 שנים עם חתימת הסכם פוטסדאם באוגוסט 1945. אך רק 16 שנים לאחר מכן הקימה ברית המועצות את החומה – מבצע שהושלם תוך שבועיים בלבד. לטענת השלטונות היה מדובר בניסיון למנוע מ"פשיסטים" להיכנס לרפובליקה הדמוקרטית הגרמנית (מזרח גרמניה) – אך גם כדי למנוע ממקומיים לעזוב. עד לאטימה ההרמטית של הגבול, כ-2.7 מיליון אזרחי מזרח גרמניה היגרו למערב המדינה.

כיום כבר כמעט בלתי אפשרי לדמיין את קרויצברג כחזית העימות בין ברית המועצות לארצות הברית. השכונה, הממוקמת במערב הגבול המפורז של מסך הברזל, היתה שכונת קצה מוזנחת. אש צלפים נורתה באופן כמעט יומיומי ע"י אנשי משמר הגבול בצד המזרחי, ובלילה האזור כולו הואר באור זרקורים שהותקנו על מנת לתפוס עריקים מהמזרח.

על אף ההזנחה והתחזוקה הלקויה, הדיור בשכונה היה זול והיא משכה אליה פועלים מהגרים – בעיקר מתורכיה – אשר התיישבו בקרויצברג בראשית שנות השבעים, ואשר עדיין מהווים נתח משמעותי מאוכלוסיית המהגרים הגדולה והמגוונת של השכונה. שרידיה של מורשת המהגרים הם מספר חנויות מקומיות ושוק אוכל תורכי מפורסם בסמוך לתעלת לאנדוור.

עושים היסטוריה
החומה עמדה על תילה במשך 10,316 ימים. ביצורים צבאיים חילקו את הרחובות למזרח ומערב, ואטמו את הרחובות והמרחבים הציבוריים שהיוו פעם את המרכז העירוני. הפלת החומה, אשר החלה רשמית ב-9 בנובמבר 1989, בישרה על שובה של הליבה העירונית המקורית. עשרות אלפי אנשים הציפו את שני צדי הגבול כדי לראות את הצד השני של העיר שלהם – בפעם הראשונה זה כמעט 30 שנה.

לא ניתן להפריז בחשיבותה של הסמליות העוצמתית של הרגע הזה, אך תהליך הריפוי שהגיע בעקבותיו היה משמעותי לא פחות. שני צדי העיר נהנו מהתאגדות הקבוצות הקהילתיות – בסיוע תמיכה ניכרת מהממשלה הפדרלית – לצורך בנייתו מחדש של לב העיר בו עמדה עד לא מכבר החומה. התחדשותה של בירת האומה ביטא את הריפוי וההנצחה שלאחר תום המלחמה. ברלין הפכה עקב כך לנציגה הבינלאומית של אופטימיות ושלום.

התמורות האורבניות בברלין מגלות שיש תקווה לערים שעדיין מפולגות ושסועות ע"י עימותים לאומיים ברחבי העולם. על אף שברבות מהערים האלה הסיכוי להשכנת שלום מוחלט הוא קלוש תחת הנסיבות הקיימות, עדיין ברור שבעזרת תנופה פוליטית מתאימה ניתן ליצור תהליך בזק של התחדשות עירונית.

מפילים מחסומים
תקווה זו היא חיונית, מכיוון שחומות עלולות להטמיע אי-שוויון עמוק בתוך המרקם העירוני: החל מהגבלת הגישה לתשתיות בסיסיות כגון מים וחשמל (לימה), עבור בהפרדת האזרחים על בסיס מוצא אתני, גזע או דת (בלפסט) וכלה בהגבלת השליטה ויכולת ההתפתחות של בני מיעוטים (ירושלים). מה שמדאיג הוא שבמאה ה-21 חומות הופכות להיות מאפיין נפוץ הרבה יותר באזורים עירוניים – לדוגמה בצורת "קהילות מגודרות".

אך הפלת מסך הברזל בן-לילה הביאה לקיצם עשורים של יריבות מרה אשר רק מספר ימים קודם לכן היתה עובדה מוצקה בשטח. ועל אף שעדיין קיים אי-שוויון, המהפך הקיצוני של קרויצברג – מחזית המלחמה הקרה למרכזה של ליבה עירונית מאוחדת ותוססת – ממחיש שתכנון ומדיניות אורבנית הינם אמצעים חיוניים לצורך עיצוב זהות עירונית אטרקטיבית, יעילה ומתפקדת.

כמובן שישנן בעיות הנטבעות מתהליכי היפר-ג'נטריפיקציה, ויש לתת את הדעת עליהן. אך נראה שתמיכתה של ברלין בניסיון להלאים מחדש בנייני מגורים מידי תאגידי הדיור – יחד עם צעדים להגבלת רכישת דירות להשכרה לטווח קצר – מאששים את ההנחה שמערכת איתנה לתכנון אורבני מסוגלת לאזן את האינטרסים של קבוצות וקהילות שונות ברחבי העיר (הן ציבוריות והן פרטיות), והכל תחת מטריה המגנה על האינטרס הציבורי ומאפשרת לעיר לשגשג.

ברלין הינה הוכחה שעיר מפולגת יכולה להתאחד מחדש בתוך כמה עשורים. אך יותר מכך, השינוי שעובר על העיר ממחיש כמה חיוני הוא שממשלות ואזרחים כאחד יהיו על המשמר מפני התגלמויות חדשות ושונות של אי צדק. עליהם לארגן ולעשות שימוש בכלים העומדים לרשותם לצורך התמודדות עם אתגרים ייחודיים בכל המישורים במאה ה-21.

 

Source: Quartz

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

ערים במצוקה על משבר הדיור בדבלין וברלין

בירת גרמניה הפכה לשדה מוקשים עבור שוכרי דירות, והבעיה הופכת ליותר ויותר טעונה פוליטית. אך בבירת אירלנד דבלין המצב כבר התפתח למשבר דיור לכל דבר ועניין.

חברת הנדל"ן Deutsche Wohnen היא הגוף שמחזיק יותר דירות מכל אדם או גוף אחר בברלין – בבעלותה למעלה מ-115,000 נכסים למגורים ומסחר ברחבי הבירה.

לבעלי המניות של החברה לא היו יותר מדי סיבות לדאגה בעשור האחרון – עד לפני מספר שבועות. עם פרסום הידיעה שהסנאט של ברלין מתקרב ליישום חוק שיאפשר להקפיא את שכר הדירה למשך חמש שנים, מניות החברה צנחו ב-14% בתוך יומיים – הנפילה החדה ביותר בפרק זמן שכזה לאחר עשור של צמיחה כמעט ללא מעצורים.

אך זו היתה בסך הכל הנקודה האחרונה על ציר משבר הנכסים בברלין.

מחירי הנכסים מאמירים כבר שנים בבירת גרמניה, ואיתם מחירי השכירות. מנתונים שפורסמו ב-2017 על-ידי חברת הייעוץ Knight Frank עלה כי שיעור הצמיחה במחירי הנכסים בברלין היה החד ביותר בעולם.

כתוצאה מכך לא קל לשכור כיון דירות בברלין. הביקוש עולה באופן משמעותי על ההיצע, ומחירי השכירות מזנקים. ישנה אפילו תמיכה הולכת וגוברת בביצוע משאל עם באשר לשאלה האם ניתן להפקיע נכסים מחברות נכסים גדולות ולהפוך אותם למאגרי דיור חברתי.

ולמרות הכל, אם שוכרי הדירות בברלין חושבים שהבעיה אצלם חריפה, כדאי שיעיפו מבט מערבה אל בירת אירלנד דבלין. העיר – ובמידה מסויימת גם המדינה כולה – נמצאת בעיצומו של משבר דיור חמור שגורם לבעיות בברלין להיראות מתונות הרבה יותר.

מכונת כביסה בחדר השינה
"זהו משבר הדיור החמור ביותר בהיסטוריה של המדינה," אומר ג'ון ביסט, פעיל חברתי ותיק בתחום הדיור, אשר כיום משתתף בקמפיין מחאה עם ארגון Housing Action Now.

לא חסרים סיפורי זוועה על שוק הדיור של דבלין. עבור שוכרי הדירות המצב קשה במיוחד. מחירי השכירות בעיר הם בין הגבוהים בכל אירופה, וממשיכים לעלות בעקביות.

המחירים כבר גבוהים בהרבה מרמתם בשיא בועת הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור. למעשה הם עלו ב-37% מאז אותה תקופה – המחיר המבוקש הממוצע עבור דירות 3 חדרים בעיר כבר עולה על 2000 אירו לחודש.

ניתן לקבל המחשה לקושי העצום במציאת דיור בר השגה בעיר באמצעות סריקת אתר הנכסים הגדול באירלנד, Daft.ie.

דוגמה אחת שזכתה לפרסום חריג לאחרונה (על אף שהדוגמה איננה חריגה לכשעצמה) היא נכס שתואר כ"דירת סטודיו במרכז העיר, ברמת גימור גבוהה ביותר". מה שהוצע למעשה היה מטבחון קטן עם מיטה במרכזו, ממש מול הכיור ומכונת הכביסה.

והמחיר? 750 אירו.

משבר דיור – ומחוסרי דיור
לדברי ביסט, המחירים הקיצוניים נובעים הן ממחסור בהיצע דיור והן (במקרים מסויימים) מ"תאוות בצע" של בעלי הדירות. אך בעיניו הקשיים של שוכרי הדירות הם רק נדבך אחד של הבעיה. הוא אומר שהמדינה צריכה באופן בהול לבנות עוד דיור חברתי – והרבה.

כיום כמעט 50,000 אנשים נמצאים ברשימות המתנה לדיור חברתי או ציבורי, בעוד למעלה מ-10,000 (ובכללם 4,000 ילדים) הם מחוסרי דיור. רבים מהם מתגוררים במלונות או במקלטי חירום צפופים.

במהלך המשבר הפיננסי לפני עשור התפוצצה בועת הנכסים של אירלנד, והמדינה שקעה במיתון עמוק. אחת ההשלכות המשמעותיות היתה עצירה כמעט מוחלטת של התחלות הבניה ברחבי המדינה. ביסט אומר שהבנייה לדיור חברתי – שגם כך כבר היתה בירידה – חטפה את המכה הקשה ביותר.

"הפסקנו לחלוטין בנייה לדיור ציבורי ועברנו למודל דיור של שוק ומסחר," הוא אומר.

ביסט מאמין שלמדינה יש מספיק קרקעות לבניה ציבורית, וביכולתה לממן את הבנייה הן באמצעות משאבים לאומיים והן באמצעות הלוואות ממקורות כגון הבנק האירופי להשקעות.

"הבעיה היא שישנה התנגדות חזקה לכך," הוא אומר. "אירלנד היא מדינה עם כלכלת שוק ניאו-ליברלית. במפלגות הפוליטיות המודל הזה טבוע עמוק. המסר הוא 'נחיה ונמות לפי השוק', והרבה אנשים סובלים בגלל זה."

אותה בעיה, פתרונות שונים
רוב המעורבים בתחום הנדל"ן והדיור בדבלין מסכימים על השורש העיקרי של הבעיה – שנים של האטה בהתחלות הבניה אשר הובילו למחסור חמור במלאי הדיור – הן הפרטי והן הציבורי; הן למכירה והן להשכרה.

אך בכל הנוגע לפתרונות ישנה מחלוקת.

מריאן פינגן, הכלכלנית הראשית של Sherry Fitzgerald – סוכנות הנדל"ן למגורים הגדולה באירלנד – אומרת שקריסת שוק הנכסים של אירלנד לפני למעלה מעשור הניסה את המשקיעים, וזה מה שהוביל למחסור בהיצע. לטענתה בעיה זו טרם נפתרה. "כיום המשקיעים הפרטיים לא זוכים לתשואה מספקת על השקעתם, והם עוזבים את השוק," היא אומרת.

ועל אף העלייה המדורגת בכמות המשקיעים המוסדיים שנכנסים לשוק הנדל"ן של דבלין – אלה רכשו כ-11% מסך כל הנכסים שנמכרו באירלנד בשנה שעברה – היא אומרת שעדיין מדובר בתופעה "על אש קטנה", ושהדבר לא השפיע משמעותית על היצע הדיור החדש.

"על אף השיפור בקצב התחלות הבניה, ההיצע עדיין איננו מספק את הביקוש," היא אומרת. "להערכתי אנו צריכים לעמוד על רמה של 40,000 יחידות חדשות בשנה (באירלנד). בשנה שעברה נבנו 18,000 יחידות. בשנה שלפניה 14,000. השנה אולי נגיע ל-21,000 יחידות. בשנה שעברה בדבלין נבנו 6,700 יחידות לעומת ביקוש של כ-14,000 יחידות."

רונאן ליונס, עוזר-פרופ' לכלכלה בטריניטי קולג' בדבלין, טוען שלמשבר הדיור ולמחסור בהיצע בדבלין יש שורשים עמוקים הרבה יותר מהמשבר הפיננסי והקריסה שבאה בעקבותיו.

"עד שנות השמונים המאוחרות היה ביקוש יחסית חלש לדיור באירלנד," הוא אומר. "סבלנו מהגירה שלילית בכל שנה במשך מאות שנים. רק ב-30 השנים האחרונות אירלנד נאלצת להתמודד עם אוכלוסייה צומחת, ועם אתגרים שמדינות אחרות באירופה מתמודדות איתם כבר לא מעט זמן.

"אם נניח בצד את בועת האשראי וקריסת השוק בין 2000-2012 נוכל להגיע למסקנה שמדובר בהתעצמותה של בעיה שהולכת וגדלה כבר 30 שנים."

בעיה אירופית?
לטענת ג'ון ביסט המתנה לפתרונות מהשוק החופשי היא איוולת, בהתחשב במה שקרה לפני 10 שנים.

"אחרי מה שקרה לפני עשור, אם אנחנו באמת חושבים שזה הגיוני לנהל כך מערכת דיור אז אנחנו מטורפים. יהיו קבוצות באוכלוסייה שיהנו ממערכת כזו אך הרוב הגדול יסבול מכך. השוק אינו מפקח על עצמו. והמחיר שמשלם האזרח הפשוט הוא עצום."

לדבריו המפתח לפתרון הבעיה הוא שהמדינה תחזיק יותר נכסים בבעלותה. הוא מצביע על וינה בירת אוסטריה כמודל לחיקוי – עיר עם רמת חיים גבוהה מאוד ובה כמעט 60% מהדיור בעיר הוא בבעלות ציבורית – בניגוד חד לדבלין בה שיעור הדיור הציבורי הוא פחות מ-10% כיום.

ליונס מאמין בגישה מעורבת. "אירלנד זקוקה נואשות להרבה דירות להשכרה בבעלות פרטית, והיא זקוקה נואשות גם להרבה דירות ציבוריות או מסובסדות. לא מדובר במקרה של או-או. צריך את שניהם," הוא אומר.

ליונס אופטימי באשר לסיכוייה של אירלנד לפתח מערכת דיור בריאה ובת-קיימא. אך הוא מאמין שבעיה מרכזית בהגדלת ההיצע היא עלויות הבניה הגבוהות – בייחוד לבנייני דירות – מה שהופך את הבניה ללא כדאית עבור יזמים.

הוא אומר שבעוד מחירי הדירות נעו בתנודתיות מסויימת, עלויות הבניה טיפסו בעקביות, בעיקר העלויות הקשורות לרגולציה מוגברת. "הסטנדרטים המינימליים באירלנד הם כיום בין המכבידים בעולם," הוא אומר.

ליונס מאמין גם שיש צורך בשימוש גמיש יותר בקרקעות עירוניות במדינה, כדי לעודד יותר בניה לגובה. זהו דבר חשוב במיוחד במדינה שבה כמעט ולא קיימת בנייה לגובה, גם לא במרכזי הערים.

הוא מדגיש גם את הצורך בפיתוח מערך דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים לדיור חברתי או מסובסד. כמו ביסט הוא מצביע על אוסטריה, שבה ניתן להצמיד את ההכנסה הפנויה של שוכר לגובה שכר הדירה, וכך בעלי ההכנסה הנמוכה מקבלים מהמדינה השלמת הכנסה בהתאם. "צריך מערכת דיור שבה לאנשים אלה יש יכולת לשכור דירה," הוא אומר.

על הציר בין ברלין לדבלין
ביסט אומר שעל אף המאפיינים הייחודיים של משבר הדיור בדבלין, הוא רואה קווי דמיון רבים בין המשברים של שתי הערים, לאחר שחזר לאחרונה מאירוע משותף לפעילי דיור חברתי מרחבי היבשת שהתקיים בברלין, במטרה לאחד בין הארגונים ולהדק את שיתוף הפעולה.

"שוק השכירות הפך למקום בו המטרה היא לעשות קופה," הוא אומר. "השוק לא מוצא פתרונות לצרכים. הוא מוצא פתרונות לתזרימי מזומנים ותשואה על ההשקעה – זוהי העדיפות הראשונה של השוק."

כמו כן, הוא מוסיף, "הבעיה של מערכת דיור במודל שוק ומסחר איננה ייחודית לאירלנד. זוהי בעיה אירופאית. אנחנו זקוקים לפתרונות כאן, אבל אנחנו זקוקים לפתרונות גם ברמת היבשת."

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
דצמבר
292019
 

המגמות החדשות בענף הנדלן בברלין ובגרמניה בכללותה

מומחי נדל"ן מגרמניה ואף מחוצה לה השתתפו בסקר והציגו את חוות דעתם על המגמות הצפויות בענף הנדל"ן הגרמני, בסקר המומחים  Trendbarometer שנתוניו פורסמו לאחרונה בברלין על ידי מומחי חברת Berlin Hyp.

האטרקטיביות של שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה ממשיכה לבלוט, וללא הפוגה

69% מהנשאלים בסקר עדיין רואים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה כשווה או אף יותר אטרקטיבי בהשוואה כלל אירופית. הנתון מייצג עלייה של 2% בעמדה זו מינואר 2019 (67% הצהירו אז שהשוק הגרמני הרבה או קצת יותר אטרקטיבי מהחלופות האחרות באירופה). נתון זה גם מייצג ירידה של 11% בהשוואה לנתוני הסקר האחרון לשנת 2018. כמו כן, בולטת הירידה באחוז הנשאלים שאינם מחשיבים את שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה. לאטרקטיבי במיוחד.

ככל הנראה, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עמיד בפני כל המגמות המעוררות חשש במקומות אחרים. למרות שעודפי הביקוש ממשיכים להיות בולטים במיוחד בכמה ערים מובילות, וזאת בהיעדר היצע נדל"ן מתאים במידה מספקת, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה עדיין חזק ביותר וימשיך להיות מבוקש ולצמוח. כמו כן, נראה כי יש רק חלופות אטרקטיביות לא פחות בודדות ברחבי אירופה.

האם הכל שונה? היקף העסקאות החדשות יישאר ברמה גבוהה לדעת המומחים
תחזית מאוזנת: לדעת 37% מהמומחים שלנו, רמת העסקאות החדשות תקפא על שמריה. 31% מהנשאלים צופים גידול ו -32% צופים ירידה. בסך הכל מסתמנת הערכת סיכויים טובים לשנה של השקעות נדל"ן בברלין וברחבי גרמניה. ככל הנראה, תמריץ ההשקעה החזק והמצב הכלכלי הטוב יחסית בגרמניה ממשיכים לבוא לידי ביטוי בהיקף נרחב של עסקאות נדל"ן חדשות ועדיין יש די נכסים בשוק.

האופציות להשקעות נדל"ן זמינות למדי ברחבי גרמניה. המומחים סבורים כי רק הידוק מגבלות הסחר העולמיות או משבר אפשרי סביב ברקסיט בבריטניה עלולים להשפיע על שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה בשנת 2020.

יותר צדק חברתי – לא עם מגבלות ממשלתיות על גובה שכר הדיור
תוצאה ברורה אחת עולה מהסקר: 39% מהנשאלים אינם רואים את שכר הדירה ככלי מתאים לעשיית צדק חברתי. רק 2% ענו בחיוב על שאלה זו. הדיון בתחום שנוי במחלוקת וטעון רגשות, לדעת המומחים. בסופו של דבר, יש להכיר בעובדה שבערים הגדולות והגדלות של גרמניה הביקוש לדיור הולך וגובר. אם ההיצע לא צומח בהתאם, אז שכר הדירה גדל. זהו היגיון כלכלי פשוט. שטחי מגורים חסרים כמעט בכל הערים הגדולות. בברלין נאמד הביקוש הנוכחי ביותר מ-130 אלף דירות נוספות. הדבר מעיד על היצע דיור קטן מדי: תוספת הביקוש השנתי אינה מכוסה כיום על ידי בנייה חדשה – בברלין, למשל, פחות משלושה רבעים מתוספת הביקוש השנתית יש מענה בבנייה חדשה.

רוצים יותר מרחב מחיה? לכך יובילו רק בנייה ובנייה ובנייה נוספת!
הדרך הטובה ביותר ליצור יותר מרחב דיור, על פי מומחי הנדל"ן שנשאלו לדעתם במחקר המדובר היא הגברת היקף פעילות הבנייה. עמדה זו צוינה 165 פעמים. כמו כן הופיעו ברשימת ההעדפות של המומחים: ביורוקרטיה פחותה ופשוטה יותר / תנאי מסגרת פוליטיים שמקלים על בנייה (122 מומחים ציינו זאת) וכן תמריצים / קידום (81 מומחים ציינו זאת). הפשרת קרקעות בנייה נוספות צוינה 56 פעמים על ידי משתתפי הסקר. ארגון מחדש של מלאי הדיור / ציפוף ועיבוי דירות על ידי בנייה בבניינים קיימים – חלופה זו צוינה 45 פעמים.  בינוי דיור בר השגה / מדיניות דומה –  חלופה זו הוזכרה על ידי המומחים 31 פעמים.

שטחי מחיה נוספים יכולים לפיכך לבוא לעולם בעיקר באמצעות פעילות בנייה מוגברת, אך גם באמצעות הסבה ועיבוי הבנייה במלאי הקיים.  אין גבולות ליצירתיות בתחום זה, אך הדבר נכון רק בתנאי שהבירוקרטיה תשחק תפקיד תומך.

חברות הנדל"ן – האם הן דינוזאורים שמפגרים מאחור בתחום הדיגיטציה?
51% מהנשאלים בסקר סבורים שחברות נדל"ן עדיין משקיעות מעט מדי בדיגיטציה.  19% ממומחי הנדל"ן סבורים שחברות נדל"ן משקיעות מספיק בתחום זה, ואילו 30% מתלבטים בתשובתם בסוגיה.

אף שחברות הנדל"ן, ברובן לפחות, רואות בדיגיטציה הזדמנות חשובה לשיפור בתהליכים עסקיים ולהפחתת עלויות עסקיות, הן משקיעות בממוצע רק 5% מהמחזור השנתי שלהן בפעילות דיגיטציה. כגון הטמעת מגמות דיגיטליות חדשות או איסוף מידע וניתוח ממוחשב של מאגרי נתונים, אוטומציה והכנסת רשתות מחשוב מתקדמת באטיות רבה בענף הנדל"ן הגרמני. נראה לפיכך כי עדיין יש בתחום זה מקום נרחב לשיפור ולהתייעלות.

מומחי Berlin Hyp מפרסמים כבר שש שנים את סקר המומחים שלהם, הברומטר הארצי השנתי ביחס למצב שוק הנדל"ן בגרמניה, שבו משתתפים מומחי נדל"ן מגרמניה ומחוצה לה. בסקר זה, המומחים מקבלים הזדמנות להעיר ולחלוק את ציפיותיהם לשנת הנדל"ן הקרובה. הסקר מספק הערכה של שוק הנדל"ן הגרמני בשנה הנוכחית ונקודת מבט להמשך יזמות, פיתוח ובינוי.

Source: CASH-ONLINE.DE

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

בפריז ובברלין מחירי הדירות עולים

מבין שוקי הפריים בתחום הנדל"ן למגורים בערים המובילות בעולם, פריז וברלין מציגות את צמיחת המחירים הגבוהה ביותר –  זאת על אף האטה כללית בשווקים, כך על פי מדד מחירי הנדל"ן למגורים בשוקי פריים בערים עולמיות של חברת הייעוץ סאבילס, שפורסם בראשית אוגוסט 2019. המדד כולל 17 ערים עולמיות בעלות שוקי נדל"ן פריים משמעותיים.

על-פי המדד, המגמה בקרב הערים הללו היתה עליית מחירים מזערית של 0.4% במהלך המחצית הראשונה של 2019. הצמיחה בין יוני 2018 ליוני 2019 היתה רק 0.7%, ירידה משמעותית ביחס ל-12 החודשים שבין יוני 2017 ל-2018, בהם הצמיחה היתה 5.1%.

בהצהרה שמסרה סופי צ'יק, ראש מחלקת המחקר העולמית של סאבילס, היא ציינה שהגורמים להאטה במחירים הינם עודפי היצע, מדיניות ממשלתית מגבילה במקרים רבים – כגון מיסי רכישה עבור רוכשים זרים באזורים מסויימים – וחוסר ודאות כלכלית עולמית.

"על אף האמור, אנו לא צופים צניחות מחירים משמעותיות במדד, אך בטווח הבינוני הצמיחה צפויה להישאר אפסית או נמוכה," היא הוסיפה.

עם זאת, שוקי הפריים למגורים בפריז ובברלין עומדים בניגוד למגמה: לדברי סאבילס, הצמיחה בשתי ערי הבירה עמדה על 4% בששת החודשים הראשונים של 2019, ו-8% בשנה האחרונה. בשתי הערים מורגש ביקוש מוגבר – הן מרוכשים מקומיים והן מרוכשים בינלאומיים – בנוסף להיצע נמוך.

"בטווח הקצר אנו צופים שהערים האירופאיות במדד יציגו ביצועים טובים יחסית, כתוצאה מהברקזיט ועקב מחירים נמוכים יחסית לסטנדרט הגלובלי," מסרה צ'יק בהודעה לעיתונות. "בטווח הארוך, יצירת עושר תהיה קריטית לצמיחה בשוקי הפריים למגורים בערי המדד, בנוסף ליציבות פוליטית וכלכלית ודמוגרפיה חיובית."

על פי המדד מחירי הפריים בערים האסייתיות קואלה לומפור ובנגקוק צמחו בכמעט 2.5% במחצית הראשונה של 2019. מחירי הנכסים הממוצעים בשווקים אלה עמדו על 2,800 דולר למ"ר ו-9500 דולר למ"ר, בהתאמה.

בנוסף, הערים הסיניות במדד ראו עליית מחירים במחצית הראשונה של 2019, לאחר ירידת מחירים במחצית השנייה של 2018. המחירים בהונג קונג – אשר ממשיכה להחזיק בתואר "שוק הנדל"ן למגורים היקר ביותר בעולם" – טיפסו ב-1.3%.

בערים אמריקאיות מובילות נצפו ירידות מחירים במחצית הראשונה של 2019, בעיקר עקב שינויים במדיניות המיסים – אשר פגעו ברמות הביקוש – ועודפי היצע. על פי המדד, מחירי הפריים בניו יורק ירדו ב-1.8% במחצית הראשונה של 2019, בעוד במיאמי המחירים צנחו ב-3.4% במהלך אותה תקופה.

Source: MANSION GLOBAL

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

יותר אנשים פחות דירות חדשות

הפער בין דירות חדשות שמתוכננות לאוכלוסיה הגדלה בהתמדה בבירת גרמניה הולך ומתרחב, והדבר מחמיר את מצוקת הדיור -כעת זהו גם נתון רשמי.

ממש לקראת סיום חופשת הקיץ הפרלמנטרית מגיעות החדשות הרעות הטריות עבור הסנטורית של ברלין לפיתוח ושיכון עירוני, קתרין לומפשר (מפלגת DIE LINKE). המגבלות על שכר הדירה בדירות בברלין – תקנות שנויות במחלוקת בעיר- עומדות להיכנס לתוקף בקרוב – ומספר היתרי הבנייה החדשים שהונפקו מצוי בירידה, וזאת כפי שפורסם על ידי המשרד לענייני הסטטיסטיקה במחצית הראשונה של שנת 2019 על סמך מידע שהגיע מהמחוזות. מהדוח עולה כי רשויות הבנייה העניקו אישורים לבניית 11,346 דירות, שהם 2.2% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מצב זה מחמיר את המגמה שהחלה בשנת 2017: מספר הדירות שאושרו לאחרונה יורד משנה לשנה. לומפשר אמרה בתגובה: "למרות הירידה באישורי הבנייה החדשה, קצב ההנפקה של אישורי הבנייה החדשים עדיין גבוה. אנחנו לא נוותר ונעשה כל מאמץ להרחיב את קצב הבנייה החדשה."

מפלגת CDU מזהירה מפני נתונים גרועים עוד יותר בעתיד הקרוב
לעומת זאת, מזכ"ל מפלגת CDU בברלין, סטפן אברס, מנציגי האופוזיציה בשלטון המקומי בעיר, לא היה מרוצה מהנתונים ומתשובת הממשלה המקומית: "על הסנאט לשים קץ מייד להדרה של 80% מהשחקנים בענף הדיור. הרשויות חייבות לכונן ברית רחבה למען עידוד בנייה חדשה ולמען שכירות עם יציבות. אברס לא הופתע מהמספר המצטמק של הדירות המאושרות לבנייה, ואמר לגבי זאת: "זה בדיוק מה שהסברנו בשנתיים האחרונות. הוויכוח על הפקעות של דירות בחזרה לידי חברות השיכון הציבורי בברלין, או הוויכוח על "תקרה לדמי השכירות" גורמים לכך שנראה נתונים דרמטיים ומדכדכים כאלו. תקנות הדוקות מדי בשוק הדיור וחוסר ודאות משפטית מאסיבי יגרמו לכך ש"השורה התחתונה של חברות רבות, שחייבות להרוויח כדי לשרוד בשוק, פשוט זוכה להתעלמות מצד הרשויות".

הירידה בהיתרי בניית דירות בבניינים חדשים בולטת במיוחד (מינוס 3.8%). בקשות לבניית בתים צמודי קרקע כנראה נבחנו בעבודה ידנית קפדנית, לפי המספרים הנמוכים: בסך הכל אושרו 628 יחידות דיור ב"בבתים דו-משפחתיים", מה שמהווה ירידה דו ספרתית לעומת השנה הקודמת (מינוס 12.2%). יש לציין עוד בהקשר זה כי המחירים הגבוהים עבור קרקעות בנייה הופכים את סוג הבתים הללו למודל מיושן יחסית.

בום הבנייה בברנדנבורג
העליהי היחידה שנרשמה חלה בתחום "עבודות בנייה, שיפוץ והסבה של יחידות דיור בבניינים קיימים". אלה כוללים הרחבת עליית גג ליחידות דיור חדשות או שינוי תכלית השימוש בנדל"ן כך ששטח משרדי או שטח מסוג אחר יוכל לעבור הסבה ליחידות דיור: כמעט 1400 דירות הן תוצאה של המרות כאלה, ומדובר בסך הכל בעלייה של 10.4%.

צניחה של ממש נרשמה בכמות הבניינים החדשים שאושרו ברובע פנקוב: מכמעט 2300 אישורים בשנה הקודמת ירדנו ל- 1126 אישורים. הצמצום בהיקף האישורים ליחידות דיור חדשות היה דרמטי עוד הרבה יותר אלמלא נוספו לעיר פרויקטים גדולים ברובע בטרפטוב-קופניק שהיטיבו מעט עם המאזן שם. מספר הדירות המתוכנן באזור עלה כתוצאה מכך בתלילות מ-1690 במחצית הראשונה של שנת 2018 לכדי 2526 במחצית הראשונה של שנת 2019.

מעניין לגלות כי בניגוד למצב העגום למדי בבירת גרמניה ברלין, 7772 יחידות דיור חדשות מתוכננות בעיר ברנדנבורג הסמוכה, ומדובר בכמעט רבע (22.6%) יותר מאשר באמצע 2018.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

מה שאתם צריכים לדעת על שוק הדיור הסוער של ברלין

בין אם מתייחסים לרכישה או להשכרה, ברלין היא אחת משוקי הנדל"ן הצומחים והמגוונים בעולם. להלן התחזיות של מומחי נדל"ן באשר לעתידה הנדל"ני של הבירה.

כאשר כריסטופר ון גומפנברג העתיק את מגוריו לברלין ב-2018, חבריו נדהמו לגלות שהוא שילם למעלה מ-4,000 אירו למ"ר ברכישת הדירה שלו. שנה לאחר מכן, מחירי הדירות באותו הבניין בדיוק זינקו ל-6,000 אירו למ"ר, וחבריו עדיין מחפשים דירות.

"יש לי מזל שבכלל מצאתי דירה," אומר ון גומפנברג, מנכ"ל חברת קוגו – ארגז כלים דיגיטלי לניהול בניינים ותהליכים עסקיים.

התמורות בשוק הנדל"ן הן תמיד נושא אטרקטיבי לדיון, אך הלחץ שמרגישים כיום שוכרים ורוכשי דירות חדשים בברלין הוא עצום. אשתקד, שוק הנדל"ן בבירת גרמניה דורג כאחד מהשווקים בעלי הצמיחה המהירה ביותר בכל העולם.

צמיחה מהירה, הן במספר התושבים והן במחירים
בעשור האחרון מחירי השכירות החודשיים הוכפלו, והגיעו לרמה של 11.4 אירו למ"ר בשנת 2018. מחירי הנכסים עלו ב-20.5% בשנת 2017, והתייקרו ב-12% נוספים ב-2018.

אוכלוסיית ברלין צפויה לגדול לרמה של 4 מיליון תושבים עד שנת 2035, ויש כיום יותר ברלינאים מאי פעם אשר בוחרים לחיות בגפם (לדברי המחלקה לפיתוח ושיכון עירוני מדובר ב-54% מהתושבים).

חברת הייעוץ Knight Frank מעריכה כי על מנת לספק את הביקוש, דרושות בכל שנה 20,000 יחידות דיור חדשות. ב-2017 נמסרו פחות מ-16,000 יחידות.

השאלה הבוערת עבור ברלין היא: בהינתן מחירי השכירות הגואים והמחסור בדיור בר השגה – האם אנו חוזים במשבר דיור, או שמא מדובר בבועת נדל"ן?

ון גומפנברג מסביר כי שוק הנדל"ן של ברלין הוא שוק ייחודי.
"תנופת הפיתוח החלה כאן רק בראשית שנות האלפיים," הוא אומר.

ההתפתחות המאוחרת של העיר היא תוצאה של מספר גורמים מקומיים: ההיסטוריה הסוערת של העיר, הפיזור של המרכזים החברתיים שבה, והיעדר מוקדים חשובים כגון מטות ראשיים של תאגידים, ואפילו נמל תעופה בינלאומי גדול.

המשמעות היא שברלין טומנת בחובה הזדמנויות השקעה רבות – הרבה יותר מאשר שווקים מפותחים כגון לונדון או פריז.

האם יש תקווה באופק עבור הרוכשים?
עבור אותם אנשים המעוניינים ברכישת דירה, ייתכן שמדובר בחדשות טובות – או לפחות כך נראה במבט ראשון.

שערי הריבית נמצאים כיום בשפל היסטורי. לדברי Statista, בשנה שעברה שער הריבית הממוצע עבור משכנתאות עמד על 1.85% לשנה. הריביות האפסיות הינן כר פורה להלוואות בהיקף רחב, אך עניין הפקדונות (אשר מוצמדות לערך הנכסים) עדיין מהווה מכשול עבור רוכשי דירות חדשים.

כאשר יעלו שערי הריבית, ההשפעה תורגש. ון גומפנברג חוזה כי "השוק יחשוף מי חישב נכון ומי לא. אני לא צופה פיצוץ של בועה, אך לכל הפחות תתרחש האטה – בייחוד באזורים שהם לא אזורי פריים."

שוק הנדל"ן בברלין גם הרבה יותר מגוון מאשר בערים אחרות.
כריסטיאן קריין הוא מנכ"ל PriceHubble, שירות דיגיטלי המספק הערכות נכסים ותחזיות. "בברלין יש הכל," הוא אומר. "טווח המחירים והאיכויות הוא עצום. זה כאילו שמדובר בשוק של כל גרמניה – רק שכיווצו אותו ל-900 קילומטרים מרובעים."

הגיוון הרב של השוק משמעותו אטרקטיביות רבה בעיני משקיעים חיצוניים.

"רמת המחירים גבוהה עבור המקומיים, אך עבור משקיעים זרים המחירים עדיין נמוכים מאוד," אומר קריין. "בחלק מפלחי השוק, מתווכי נדל"ן ומנהלי נכסים מתרכזים אך ורק ברוכשים זרים, מפני שהתושבים הקיימים כבר לא מסוגלים לרכוש שם דירות." אמנם עבור המקומיים המצב הזה רחוק מאידיאלי, אך התנופה צפויה להימשך.

"אני צופה צמיחה עקבית בטווח הארוך," אומר קריין. "3% בשנה לפחות. כמובן שתהיה תנודתיות מסויימת."

דיור ציבורי לשוכרי דירות?
שיעור הבעלות על דירות בברלין עומד על 15% בלבד, והיעדרו של דיור בר השגה מעורר קריאות לממשלה להשתלט על השוק עבור תושבי העיר. צעדים מסויימים שנקט הסנאט בברלין משכו כותרות, אך התגובות אליהם מעורבות.

המהלכים להקפאת מחירי השכירות בעיר לחמש שנים ולרכישת 670 דירות לדיור ציבורי מחברת Deutsche Wohnen עוררו ביקורת על כך שהם מסכנים את עתיד ההשקעה בבירה. קריין טוען שמדובר ב"מלחמה בסימפטומים ולא בגורם האמיתי לבעיה."

ון גומפנברג אומר שהגורם למחסור הנוכחי הוא היעדר תכנון לטווח הארוך. "ממשלת גרמניה לא יישמה צעדים מתאימים לדיור ציבורי בשני העשורים האחרונים," הוא אומר. לאחר נפילת החומה, העיר מכרה אלפי יחידות דיור בבעלות ציבורית לאנשים פרטיים, וכיום מחזיקה במלאי של 100,000 יחידות בלבד.

"הפרטתן של חברות דיור ציבורי רבות ומכירת נכסיהן לידיים פרטיות הכניסה את הנכסים הללו לשוק ההון הגרמני, אשר לו חוקים משלו," אומר ון גומפנברג.

לצורך השוואה, ון גומפנברג מציין את השיטה האוסטרית אשר נחשבת ליעילה במיוחד: "באוסטריה, יצירת שטחי דיור בר השגה מהווה אסטרטגיה מרכזית כבר 150 שנה," הוא אומר. בבירה וינה, למשל, 62% מ-1.8 מיליון תושבי העיר מתגוררים בדיור ציבורי ושכר הדירה שלהם מסובסד.

בגרמניה, יוזמות שונות כגון קואופרטיבים לדיור זכו להצלחה בקנה מידה מוגבל, אך הוא אומר שעל הממשלה לייצר אפשרויות נוספות.

הזדמנויות מסחריות?
גם השוק המסחרי בברלין אינו חסין להתחממות יתר. יוליאן יוסט הוא מנכ"ל חברת Spacebase, פלטפורמה גלובלית להזמנת מרחבי עבודה וחדרי ישיבות. לדבריו, חברות גדולות וקטנות כאחד פוגשות תנאים קשים בבואן לשכור שטחי משרד.

"חברה שרוצה לשכור משרד כיום נאלצת לשלם 30 אירו למ"ר, ולהתחייב לחוזה של חמש שנים לפחות. מדובר במחוייבות משמעותית. לא כל אחד יכול לשלם פיקדון כזה, וכך חברות צעירות מגלות שבלתי אפשרי למצוא חוזה שכירות שמתאים לצרכיהן."

במקום זאת, הוא אומר, הן נאלצות לעבוד מתוך מרחבי עבודה משותפים. "זה מהווה קושי עצום בכל הקשור לתזרים המזומנים – העלויות פר אדם גבוהות הרבה יותר."

ולמרות הכל, הפלטפורמות החדשות מתחילות לשנות את המציאות. יוסט צופה שהדיגיטליזציה המתמשכת של תעשיית הנדל"ן – הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי – יביא לגמישות מרובה יותר. "זה מאפשר

התאמה יעילה יותר בין שוכרים למשכירים. טכנולוגיות חדשות כמו שלנו מקלות על כולם."

הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן נמצאת כבר בתנופה, ועלולה לזעזע תעשייה שנחשבת קשיחה במיוחד, אשר עד כה נשלטה בידי מתווכים וסוכני נדל"ן. התהליך עשוי לעזור גם לשווקים לחוצים, וייתכן שברלין תשכיל לנצל את המגמות הללו.

"בברלין ישנה תרבות ויראלית של חדשנות," מוסיף יוסט. זו הסיבה שכה רבים מאיתנו נמשכים לעיר, ואני מאמין שזה גם מה שיכול לעזור לעיר למצוא פתרונות."

Source: the local

 

קרא עוד
 
נובמבר
272019
 

נדלן יוקרתי

ברלין ופרנקפורט הן שתי הערים בהן מחירי הנדל"ן בפלח שוק דירות היוקרה עלו במידה הרבה ביותר – אם כי קצב הזינוק בברלין הואט מעט. מגמת המחירים של דירות יוקרה בבירת גרמניה מציבה אותה כעיר מבוקשת בינלאומית.

מדד הערים העולמי של חברת ייעוץ הנדל"ן Knight Frank עוקב אחר התפתחות מחירי נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי ב-46 ערים בינלאומיות גדולות. מדוח שפרסמו חוקרי החברה לאחרונה עולה כי עליית המחירים הממוצעת בפלח השוק העליון נחלשה במידה ניכרת. ביוני 2019 נרשמה המדד עלייה של 1.4% ברחבי העולם. מדובר בשיפור קל לעומת 1.3% במארס 2019, אך העלייה עדיין נמוכה משמעותית מהעלייה הממוצעת על פני ארבע השנים האחרונות, שעומדת על 3.8%.

שיעורי צמיחה של 12 אחוזים בברלין ופרנקפורט
בניגוד למגמה זו, מחירי דירות במגזר היוקרה בפרנקפורט עלו בשיעורים של בין 9.6 ל-12 אחוז. ייתכן שהדבר קשור לכך שחברות בינלאומיות גדולות נטשו את לונדון ועברו לפרנקפורט – הבירה הפיננסית של גרמניה והאיחוד האירופי, בעקבות משבר ברקסיט המתמשך בבריטניה. ברלין רשמה גם היא צמיחה מעט גבוהה יותר, אם כי שיעור עליית המחירים שם ירד מ-14.1% במרץ ל-12.7% ביוני. עם זאת, שתי הערים הגרמניות הללו עדיין מדורגות במקומות הראשונים בדירוג העולמי. בממוצע, נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי בערים ברלין ופרנקפורט עולה כיום בין 11,500 אירו ל-13,500 אירו למטר רבוע.

עליית המחירים הואטה לאחרונה
מבין 46 הערים הנחקרות במדד, ב-35 (78%) נמדדו מחירים עולים במהלך השנה עד יוני 2019. מבין אחת עשרה הערים בהן נרשמו מחירים יורדים בשיקלול שנתי, אפשר למצוא את איסטנבול בטורקיה (ירידה של 9.9%) וכן את ואנקובר במערב קנדה (ירידה של 13.6%) בתחתית הטבלה, כשני השווקים החלשים ביותר. לא פחות משש ערים אירופיות ניצבות כיום בעשיריה הפותחת של המדד, לעומת שבע ברבעון הקודם: העיר הסקוטית אדינבורג צנחה למקום ה-12. על פי קייט אוורט-אלן, חוקרת בכירה בתחום הנדל"ן למגורים בחברת Knight Frank, עליית המחירים הואטה לאחרונה, וזאת בגלל "רוח נגדית כלכלית הולכת וגוברת".

Source: Haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

מחסור של

כ-650,000 בני אדם ברחבי גרמניה הינם מחוסרי דיור, ורובם עושים שימוש ב"מגורי חירום". כך עולה מנתונים חדשים שפורסמו בסוף חודש יולי 2019. לדברי האגודה הפדרלית לסיוע למחוסרי דיור (BAGW), כ-48,000 מתוכם ישנים ברחובות. 275,000 בני אדם נוספים הגיעו לרחוב עקב כך שאיבדו את פרנסתם, צברו חובות כבדים, או סבלו מ"גזרות גורל" אישיות קשות.

מספר מחוסרי הדיור – הן במקלטים והן ברחובות – נמצא בעלייה, אומרים ב-BAGW, אך יש לציין שטענה זו אינה מגובה עדיין בנתונים קונקרטיים.

לדברי ה-BAGW, את העלייה במספר מחוסרי הדיור ניתן בעיקר למחסור בדיור בר השגה. הארגון המליץ שהמדינה תגדיל את מלאי היחידות בדיור הציבורי. מספר היחידות הללו צלל ב-60% מאז 1990, לשפל של 1.2 מיליון יחידות, בעוד הממשלה הגרמנית ממשיכה למכור את מלאי הדירות שלה למשקיעים פרטיים.

משבר דיור
על מנת להילחם בתופעת מחוסרי הדיור, מנכ"לית BAGW ורנה רוזנקה דורשת כי הממשלה תגדיל את שיעור היחידות בדיור הציבורי המיועדות באופן בלעדי למחוסרי דיור.

"כדי להילחם בתופעה דרושות בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור ציבורי, בנוסף ל-100,000 יחידות בקטגוריית 'דיור בר השגה'", היא כתבה. בסך הכל, הארגון טוען כי חסרות 200,000 יחידות דיור בנות-השגה בכל שנה.

לדברי המכון לכלכלת גרמניה (IW), הושלמה בנייתן של 287,000 דירות ברחבי המדינה ב-2018, ומספר זה אינו צפוי לעלות באופן משמעותי ב-2019. מתוך אלה, רק כ-27,000 דירות סובסדו על ידי הממשלה.

עם זאת, בעוד ישנו מחסור חמור בדירות בערים הגדולות, ישנו עודף היצע בערים קטנות יותר ובאזורים הכפריים.

להערכת ה-BAGW, יידרשו בסך הכל 342,000 דירות חדשות ב-2019 וב-2020 על מנת שלכל תושב תהיה קורת גג.

עלייה בהגירה
גורם נוסף לעלייה במספר מחוסרי הדיור הוא הזינוק במספר המהגרים בשנים האחרונות, הן ממדינות אחרות באיחוד האירופי והן פליטים ומבקשי מקלט.

מבין מחוסרי הדיור ישנם 375,000 מבקשי מקלט ופליטים מוכרים אשר שוכנו במרכזי קליטה ומגורים מיוחדים. שמונה אחוזים (כ-22,000) ממחוסרי הדיור הינם ילדים וצעירים. רוב מחוסרי הדיור הינם גברים, וכ-25% מתוכם נשים. רבים מבין 48,000 האנשים המתגוררים ברחובות מגיעים ממדינות אחרות באיחוד האירופי, בייחוד ממזרח אירופה.

בערים גדולות יותר, כגון ברלין, הוקמו מחנות אוהלים מאולתרים בפארקים ובשטחים ציבוריים פתוחים. דיירי המחנות הללו חשופים לתנאי מזג אוויר קשים בחורף, ורבים מהם מעתיקים את מגוריהם לתחנות הרכבת התחתית (U-Bahn) שמשמשות להם באופן זמני כדירות בברלין.

קתרין גרינג-אקרדט, מנהיגת מפלגת הירוקים, דורשת ששר הפנים הורסט זהופר ינקוט בצעדים מזורזים ל"הגדלת היצע הדיור הציבורי במקום הפחתתו". מנהיגת מפלגת השמאל הביעה דרישה ל"מלחמה בתופעת מחוסרי הדיור" – אשר תכלול סיוע חירום במקרים בהם שוכרים אינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה. "החשש מפני מחסור בדיור בר השגה הוא חשש אשר שותף לו חלק נכבד מהאוכלוסייה," אומרת ורנה בנטלה, נשיאת הארגון החברתי vDK, והוסיפה כי בין היתר, "דרושה מערכת בלימת מחירי שכירות מתפקדת".

Source: The Local

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

זינוק בביקוש

לונדון וברלין הכריזו על שותפות חדשה בין הערים, אשר נועדה לחזק את קשרי הסחר וההשקעות ביניהן, ולתמוך בחברות הזנק מקומיות.

מומחי נדל"ן מעריכים כי ההסכם יגרום לזינוק בביקוש לנכסי נדל"ן בערי הבירה, כתוצאה מהגירה מוגברת של עובדי סטארט-אפ אל הערים. למעשה, הנתונים כבר מצביעים על כך שכ-15,000 עובדים בריטיים העתיקו את מגוריהם לברלין, ולמעלה מ-55,000 גרמנים השתקעו בלונדון.

החברות המדוברות כוללות את הבנק הדיגיטלי המצליח N26, חברת המשלוחים המקוונת Hello Fresh, וכן את Ubitricity, חברת סטארט-אפ מברלין אשר עובדת בשיתוף פעולה עם תאגיד הענק סימנס לצורך הקמת פיילוט של נקודות טעינה לרכבים חשמליים ברחובות לונדון.

"מיצובה של לונדון כעיר עולמית תמיד משך לכאן עסקים, והגל החדש של היזמים מגלה חיבה יתרה ללונדון בזכות מוקדי ההייטק המשגשגים והקהילות היזמיות היצירתיות שבה," אומר מרטין ביקהיט, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.

הזרם הקבוע של עובדים צעירים המגיעים לעיר הביא להתהוותם של 'מיקרו-שווקים' בהם יזמים מקימים פרוייקטים חדשים למגורים. ועל אף ששכונת שורדיץ' באיסט-אנד מהווה את האזור המועדף על עסקים צעירים, שכונות כגון קינגס קרוס בצפון העיר מדביקות במהירות את הפער ומשפיעות גם הן על הדמוגרפיה של היזמות בעיר."

האזור החדש בקינגס קרוס מספק לחברות הפועלות בה למעלה מ-300,000 מ"ר של שטח משרדי, בנוסף למספר פרוייקטים חדשים למגורים. דוגמה לכך מהווה פרויקט Gasholders – מבית היזם Argent ומשרד האדריכלים WilkinsonAyre – אשר עתיד לכלול 145 דירות ופנטהאוזים בלב השכונה.

הדיירים בפרוייקט יהנו ממגורים לצד תעלת ריג'נטס וממגוון שרותי נוחות כגון שוער המאייש את הלובי 24 שעות ביממה, גינות גג, שרותי ספא וחדר כושר, וטרקלין לדיירים בלבד. ישנו גם אזור פנאי חדשני הכולל חדר אוכל פרטי ומטבח עם קייטרינג, חדר הקרנה המכיל 14 אנשים, וחדר משחקים צמוד. מחירי הדירות מתחילים מ-825,000 ליש"ט.

גם ברין מציעה מבחר פרויקטים חדשים ולא פחות אטרקטיביים עבור העובדים הבריטים המגיעים אליה. אחד מהם הוא פרויקט Petite Suites הממוקם באזור City West במרכז העיר. הפרויקט כבר הושלם ומוכן לכניסת דיירים ומכיל מבחר דירות בנות 1-2 חדרי שינה בטווח גדלים של 24-60 מ"ר.

הדיירים יהנו מלובי רחב ידיים, חדר כושר בבניין, שרותי שוער ומסעדה. מחירי הדירות נעים בין 235,000 אירו ל-450,000 אירו, מחיר מצוין לדירות בברלין.

"בשנים האחרונות ברלין משתנה במהירות ושוק הנדל"ן משתנה בקצב דומה. בהשוואה לערים אירופאיות אחרות, ברלין עדיין מציעה מחירים אטרקטיביים יחסית," מוסיף קארסטן היינריך, מנכ"ל חברת Berkshire Hathaway HomeServices Rubina הפועלת בברלין.

Source: propertyinvestortoday.

קרא עוד
 
אוקטובר
272019
 

חברת דיור ציבורי

תאגיד הדיור הציבורי של ברלין Gewobag רוכש כמעט 6,000 דירות בברלין ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך לו – וזאת תמורת כמעט מיליארד אירו. שלוש מפלגות האופוזיציה מבקרות מהלך זה בחריפות ומציעות חלופות שונות.

ראש עירית ברלין המכהן מייקל מולר (נציג מפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית) מרוצה. הרכישה מחדש של דירות מידי חברות פרטיות לידי חברות השיכון והבינוי הציבוריות של הרשויות בברלין – מדובר ב- 5894 יחידות דיור סוציאלי לשעבר ו-70 יחידות מסחר בשפנדאו וכן ברייניקנדורף תהיה בסופו של דבר  "רווח נקי לטובת מדינת ברלין ותושביה". תמורת סכום נכבד של  920 מיליון אירו, חברת הדיור העירונית Gewobag רכשה את האחזקות באלפי הנכסים הללו מחברת הנדל"ן ADO שמקום מושבה בלוקסמבורג.

עסקה זו תסייע להגשים את המטרה העיקרית – לשמור על שכר הדירה בברלין יציב, כך שיוקנה לעוד ועוד דיירים ביטחון סוציאלי, כך צייץ מילר בטוויטר ביום שישי. הוא אמר גם כי "במקביל למהלך זה, אנו נמשיך לבנות דירות חדשות וגם להפוך את המגבלות על גובה דמי השכירות המותרים לגבייה בעיר לעניין קביל מבחינה משפטית".

הסנטורית לפיתוח עירוני, קתרין לומפשר, הצהירה כי זו "הרכישה הגדולה ביותר של דירות לידיים ציבוריות בתולדות בירת גרמניה". היא הודתה לחברת הבינוי והשיכון הציבורי Gewobag, שהוכיחה עצמה לדבריה שוב כשותפה חזקה ואמינה של הרשויות. החברה שבבעלות המדינה תקבל לידיה את הדירות כבר בחודש דצמבר הקרוב.

עבור עסקה זו, ה- Gewobag אף לא נזקקה לקבלת סובסידיות ציבוריות. בסך הכל מדובר ברכישה של מתחמים גדולים בשני רבעים סמוכים זה לזה בצפון מערב ברלין, שנבנו לפני נפילת החומה על ידי החברה הממשלתית דאז GSW – כיחידות דיור סוציאלי. שני מתחמי המגורים משתלבים היטב בתיק הנכסים הציבוריים של חברת Gewobag, שכבר מונה למעלה מ 14,000 דירות ברובע שפנדאו, ו-6000 דירות ברובע רייניקנדורף.

המטרה הכללית במדיניות זו היא להעביר דירות רבות ככל האפשר לידיים ציבוריות כך שלדיירים בברלין יוצעו דירות באיכות גבוהה ובמחיר נוח, וכך שתהיה מגבלה אפקטיבית ומעין "קונטרה" מול סחרור המחירים כלפי מעלה בשוק אם כולו יתנהל רק לפי תחרות בין יזמים ומשקיעים פרטיים.

הנכסים היו עמוסים בחובות גבוהים
אבל העסקה הגדולה הזו משביעה גם את רצונם של המוכרים. הסיבה לכך היא שיחידות הנדל"ן האלו, שהעיקו על חברת ADO, היו צמודות לחוב של 340 מיליון אירו, שהחברה נקלעה אליו. כעת, החוב קוזז אל מול מחיר הרכישה ברוטו – סכום של 920 מיליון אירו. לפיכך נפטרת החברה הפרטית מלוקסמבורג מחובות אלה, יחס ההלוואה-חוב שלה יורד וכתוצאה מכך הערך המהותי של מניותיה (מה שמכונה גם "שווי נכסי נטו") עולה. ואכן, ערך המניה של חברת ADO בשוק המניות עלה כבר בשבוע שעבר בלפחות 2.4%, וזאת מכיוון ששמועות על מכירת הנדל"ן הגדולה עשו להן כנפיים בעת האחרונה בקרב המומחים והשחקנים המובילים בענף הנדל"ן בגרמניה.

בכל מקרה, עסקה זו, הכוללת כמעט 6000 דירות ברובע שפנדאו וברובע הסמוך רייניקנדורף היא רווח בלתי מבוטל של חברת ADO. הסיבה לכך היא שהחברה רכשה את הנכסים הללו רק במרץ 2015 בעסקת חבילה שחתמה עליה מול המתחרה הגדולה – חברת DEUTSCHE WOHNEN באותה תקופה, תמורת 375 מיליון אירו בסך הכל.

בסך הכל, לאחר ארבע וחצי שנים מחתימת עסקה זו, מתברר כעת כי קבוצת ADO הפיקה בכך רווח נקי של 545 מיליון אירו. [בגרסה קודמת של כתבה זו נכתב בטעות שמדובר ברווח של 205 מיליון אירו בלבד. נטל החוב של 340 מיליון אירו שמוטל על החברה לא הובא בחשבון.]

רן לאופר, מנכ"ל חברת ADO, אמר ביום שישי בנוגע לעסקה: "מכירת תיק הנכסים הזה  תואמת לגמרי את אסטרטגיית יצירת הערך של החברה שלנו, שכוללת לא רק רכישת נדל"ן שמניב ערך מוסף, אלא גם מכירת נכסים באופן סלקטיבי כאשר העיתוי לכך טוב, והתנאים בשלים".

מפלגת FDP הליברלית מבקרת עסקה זו ורואה בה מדיניות שגויה לחלוטין
מומחי התקציב של מפלגת FDP, כגון סיבייל מייסטר, מתחו ביקורת חריפה על עסקת הדירות הגדולה. לדעתם, בהתחשב בגובה הנוכחי של מחירי הנדל"ן, זו הדרך הלא נכונה להתמודד עם בעיות השוק. עם מדיניות כזו, לדבריהם, קואליצית  "אדום-ירוק-אדום" (של מפלגת SPD, מפלגת הירוקים ומפלגת השמאל DIE LINKE) ממשיכה לשפוך דלק על מדורת שוק הדיור, לדבריהם זה נכון "במיוחד אם הסנאט של ברלין מאותת שהוא מוכן לקנות נכסים בחזרה בכל מחיר." תמורת סכום גבוה כזה הרשויות היו יכולות לבנות 5,000 דירות חדשות, כך אמרו במפלגת FDP.

"נכסים שנמכר בזול, ונקנו בחזרה ביוקר", זו הביקורת ברוח דומה שמתח מומחה הבינוי והשיכון של מפלגת CDU, כריסטיאן גראף. נציגי המפלגה התחייבו לשים לב לכך שלדיירים "יהיה ערך מוסף בעסק זה ומצב הדירות ישתפר, בעזרת תיקונים ושיפוצים במידת הצורך". ואילו במפלגת הימין הקיצוני AfD הועלו טענות ומענות, והמפלגה מעוניינת אפילו לבדוק, "האם יש אפשרות חוקית להגיש תלונה ציבורית נגד בזבוז כסף מכוון שכזה".

כעת אפשר לסכם ולומר כי תאגיד הדיור הציבורי הברלינאי Gewobag השלים בכך רכישה של חלק בלתי מבוטל מתוך 65,000 דירות שהגיעו לרשות תאגיד אמריקני עוד במאי 2004 באמצעות הפרטת חברת הדיור הציבורי הישנה של מערב ברלין – GSW. הכנסות של 405 מיליון אירו זרמו אז לתקציב מדינת ברלין, שהייתה במצוקה כלכלית חריפה באותה תקופה. משם עברו הדירות לתיק הנכסים של חברת Deutsche Wohnen, שכאמור מכרה אותם מאוחר יותר לתאגיד ADO מלוקסמבורג.

אם מבצעים השוואה היסטורית לאחור ומחשבים את ערך הדירות שנרכשו מחדש ברובע שפנדאו וברובע רייניקנדורף הסמוך (ואם לוקחים בחשבון את שיעור האינפלציה), מדינת ברלין קיבלה כ- 50 מיליון יורו עבור העסקה הזו בשנת 2004. עד כמה עלו המחירים מאז בבירת גרמניה? ובכן, המחיר של 2004 מהווה רק כחמישה אחוזים ממחיר הרכישה הנוכחי! על פי הדיווחים, ראשי חברת Gewobag עדיין מרוצים, מכיוון שהמחיר הגבוה פירושו גם שערך הנכסים שעברו לידיהם גבוה ומחזק את ההון ואת השווי הכולל של החברה.

עם כמעט 68,000 דירות, Gewobag היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בגרמניה. שווי נכסי החברה הוערך בסוף שנת 2018 בכ-2.6 מיליארד אירו, לעומת 2.4 מיליארד אירו של סך חובותיה. התאגיד השקיע בשנה שעברה כ-245 מיליון אירו בבניית דירות מגורים חדשות, וכמו כן בשיפוץ ותחזוקה של נכסים, ובסך הכל הרווחים השנתיים שלו הסתכמו בכ-24 מיליון אירו.

החברה נחשבת כעת לאיתנה למדי מבחינה כלכלית, אך בהשוואה למאזן הרגיל, רכישה של כמעט 6000 דירות תמורת 920 מיליון אירו היא הישג. כל שש חברות הדיור העירוניות של ברלין רכשו בסך הכל כ- 15,000 דירות מאז ינואר 2017, כולל העסקה vגדולה הנוכחית, המכונה כעת "עסקת Gewobag". לפיכך, אפשר למנות כמעט 320,000 דירות עירוניות בידיהן כעת. הכמות צפויה לגדול ל 360,000 דירות עד סוף שנת 2021, כולל יחידות הדיור שיוקמו בבניינים חדשים. ובאשר לתגובת השוק ומחירי דירות בברלין בעקבות התפתחויות אלו, נדע כבר בקרוב.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
ספטמבר
252019
 

בתים צמודי קרקע מבוקשים מאד בברלין

מחקר חדש מראה שמגמת עליות המחירים במרכז ברלין גורמת גם לעלייה בביקוש ובמחיר של בתים צמודי קרקע בפרברי בירת גרמניה

ברלין. לאור מחירי הדירות מרקיעי השחקים בבירת גרמניה, משפחות צעירות עם ילדים או עם ילדים בדרך נוטות במיוחד לעבור הישר לפרברים הירוקים והשקטים יותר של העיר הגדולה והתוססת.

ואולם, הביקוש הגובר לדיור מסוג זה מעלה כמובן את מחירם של בתים צמודי קרקע או בתים דו-משפחתיים – אפילו יותר מאשר מחירי הדיור בבתים משותפים. בשנה האחרונה שילמו הרוכשים 511,000 אירו בממוצע עבור בית חד משפחתי צמוד קרקע – מדובר ב-16% יותר מאשר בשנה הקודמת, כפי שעולה מדו"ח השוק "נדל"ן למגורים בברלין", אותו חיברו לאחרונה מומחי חברת תיווך הנדל"ן Poll Immobilien.

לשם השוואה, דירה בבית משותף בברלין נמכרה בשנת 2018 בסכום כולל של 305,600 אירו בממוצע – ומדובר בעלייה של 13.5 אירו לעומת השנה הקודמת.

ברלין זולה בהשוואה לרוב הערים הגדולות בגרמניה
דניאל ריטר, מנכ"ל חברת Poll Immobilien, אמר: "בהשוואה שערכנו עם שבע הערים המובילות בגרמניה, ברלין היא עדיין מקום נוח לרכישת נדל"ן". כך למשל, עם מחיר של כ -1.35 מיליון אירו, מחירו של בית צמוד קרקע במינכן היה בשנת 2018 גבוה פי שתיים מאשר בברלין,  עם מחיר של כ-511,000 אירו.

גם בדיסלדורף, עם מחיר ממוצע של 736,316 אירו בפלח שוק זה, או שטוטגרט, עם מחיר ממוצע של  693.000 אירו בפלח השוק, המחירים הם, על פי המחקר המדובר, עדיין גבוהים במידה רבה מעל רמת המחירים בברלין. רק בעיר קלן נאלצו הקונים לשלם רק 453,000

אירו בממוצע, פחות מאשר בבירה הפדרלית של גרמניה.

מחירי בתים צמודי קרקע ברבעים מיטה ופרידריכסהייןקרויצברג מעניינים אך לא אומרים הרבה
"ההשוואה מראה לנו גם כי עליות המחירים של דירות בברלין נמשכו ללא הרף", כך אמר דניאל ריטר. בדומה לדירות בבתים משותפים, בתים צמודי קרקע בבירה משתנים מאוד במחירם מרובע לרובע. ברובע מיטה המחיר הממוצע עמד על לא פחות משלושה מיליון אירו – עלייה גדולה לעומת השנה הקודמת- למעשה 260%. ואולם, ערכים אלו אינם ממש משמעותיים, ריטר מסייג, מפני שברובע מיטה כולו, בשנת 2018, נרשמו רק ארבע מכירות.

במקום השני נמצא רובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף היוקרתי אף הוא, עם מחיר ממוצע של 2.4 מיליון אירו לנכס, ובמקום השלישי אחריו

ובמרחק ניכר יש לציין, נמצא את רובע פרידריכסיין-קרויצברג עם ממוצע של 937.820 אירו – אך גם הערך הזה לא ממש אינדיקטיבי, מכיוון שברובע הזה הוצע למכירה בשנה שעברה רק קומץ בתים.

וילה נמכרה בעשרה מיליון יורו בדאהלם
לעומת זאת, ברובע שטגליץ-צלנדורף, בתים צמודי קרקע היו זולים יחסית בסך הכל – שם שולם בממוצע סכום של 850,228 אירו. עם זאת, רובע זה הוא גם ביתו של מתחם וילות יוקרתיות מהגדולים ביותר שתמצאו במרכז עיר גדולה באירופה. המחירים הגבוהים ביותר לווילות  בברלין נרשמו בשנת 2018 במתחם זה. טווח המחירים נע בין 1.7 ל- 7 מיליון אירו. שכונות Wannsee ו- Nikolassee היו בין אזורי המגורים היקרים ביותר בברלין. "כאן אתה יכול גם להיתקל במחירים שמעבר לטווח המחירים הזה," כך אמר ריטר. מחיר הרכישה הגבוה ביותר לווילה הושג בשכונת Dahlem – כעשרה מיליון אירו.

המחיר הזול ביותר שנדרשו הקונים לשלם עבור רכישת בית בשנה שעברה נרשם ברובע מרצאן-הלרסדורף – מדובר ב-343,763 אירו בממוצע (6.8% עלייה). לא מדובר כלל בצירוף מקרים: ברובע זה, בקצה המזרחי של בירת גרמניה, שלוש השכונות Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf הן האזור הגדול ביותר של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים צמודי קרקע בערים הגדולות של גרמניה (בתים צנועים יחסית, לא כמו הוילות המוזכרות בפסקה הקודמת).

ריטר סקר רבעים שונים ברחבי ברלין והעריך את טיבם להשקעה: "בשפנדאו, רייניקנדורף, טרפטאו-קופניק או ליכטנברג, המחירים עדיין זולים יחסית, אך בעתיד הרבעים האלה בוודאי יהיו יותר בפוקוס". לדוגמה, בית חד-משפחתי או שניים בשפנדאו עלה 422,624 אירו בממוצע (+14% עלייה), בריינקנדורף 459,062 אירו (+16% עלייה) ובטרפטוב-קופניק 345,808 אירו (+13% עלייה). רק ברובע ליכטנברג ירדו המחירים בשנה שעברה: כאן, מחירי הרכישה של נכסים ירדו בארבעה אחוזים, והם עומדים כעת בממוצע על 386,105 אירו.

בעלי הון צעירים דווקא אוהבים את השוליים "המשעממים והמיושנים"
על פי איגוד השמאות לערכי נדל"ן בברלין, נמכרו בשנה שעברה באזור ברלין באזור 2,633 בתים צמודי קרקע חד משפחתיים או דו משפחתיים – שני אחוזים פחות מאשר בשנה הקודמת. אחד ממומחי הנדל"ן מעיר לגבי זאת כי "כל זה לא מתרחש מפני שאין ביקוש, אלא פשוט מפני שההיצע נמוך מדי".

מומחה זה מפריך את המחשבה הרווחת שלפיה תושבי העיר הגדולה מעדיפים לחפש דירות במרכז העיר בבנייני מגורים משותפים, מכיוון שבית באזור כפרי יותר נחשב מיושן או להעדפה של זקנים. "להפך, דורם של בני 35 עד 40 דווקא היה רוצה מאוד לחיות חיים "מיושנים" כמו "זקנים" בבית קטן, ירוק ושקט בפאתי העיר הגדולה". במיוחד גבוה הביקוש לדיור זה מצד משפחות צעירות שרוצות לעבור מפרנצלאואר ברג ומנויקלן.

Source: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

ברלינאים הם זן מיוחד

"הברלינאים הם זן מיוחד מאוד", כך אומר האנליסט מנואל מרטין מצוות המחקר של בנק ההשקעות Oddo BHF בעקבות מחקר שהתפרסם השבוע. אישורו של הסנאט של בירת גרמניה למדיניות המגבלות על מחירי השכירות, על פני חמש שנים, גורם למרטין להפגין זהירות בבואו לנתח את שוק הנדל"ן בברלין, אך זהירות זו לא נדרשת לדעתו כשמדובר בשוק הדיור הגרמני בכללותו. מרטין מאשש את התזה שלו עם ניתוח מתחום מדעי החברה. כך למשל, הוא מסביר כי חלוקתה בעבר של עיר הבירה (מזרח ברלין לעומת מערב ברלין) כמו גם המבנה הסוציו-אקונומי, שהוא חלש יותר מזה של ערים גדולות אחרות בגרמניה, יצר מנטליות ספציפית מאד לעיר, וזו באה לידי ביטוי במדיניות של מגבלות על שכר הדירה ואף בדיונים על הפקעות נדל"ן והעברתו לידי הרשויות בעיר.

לפיכך, מרטין מאמין כי אין זה סביר שהניצוץ המהפכני שמגיע מבירת גרמניה יצליח לעבור לשאר הרפובליקה – אף כי מספר גדל והולך של פוליטיקאים ממפלגת SPD או הירוקים תומכים במגבלה ברחבי כל גרמניה על דמי השכירות. הוא רואה בכך, לפחות במקרה של מפלגת SPD שהייתה בעבר מפלגת שלטון וכעת הפכה למפלגה שולית, כניסיון להתמודד עם ההתרסקות שהמפלגה חוותה בקרב הבוחרים. כמו כן, יש גם שאלות משפטיות שמן הראוי לתת עליהן את הדעת. כך למשל, ההתערבות של הממשל המקומי ברלין בשכר הדירה בעיר התבססה על חוות דעת שניתנה על ידי שני פרופסורים. הם קבעו כי מדינות פדרליות יכולות להגביל את העליות בשכר הדירה. השקפה זו שנויה במחלוקת במידה רבה, ולא ברור אם תתקבל לאורך זמן. מרטין סבור שאיגודים המייצגים בעלי דירות או עמותות שונות ינקטו צעדים משפטיים נגד מדיניות המגבלות. הוא אף מניח כי בסופו של דבר לא יהיו ברחבי גרמניה ואף לא בברלין עצמה חוקים המטילים תקרה קשיחה על שכר דירה. גם יוזמת הפקעת הדירות בעיר בחזרה לידי הרשויות הציבוריות לא תעמוד במבחן משפטי להערכתו. הוא מוסיף כי מדיניות מתונה יותר שתטיל מגבלות חלקיות על גובה שכר הדירה כן עשויה להתקבל בסופו של דבר.

לאור המצב המתוח בין ההיצע המוגבל לביקוש הגובר, מרטין צופה לשוק הנדל"ן הגרמני עתיד חזק. הוא מציין גם כי התחזית נתמכת על ידי שיעור הריבית הנמוכה, תופעה שמתמשכת כבר על פני שנים רבות בגרמניה. כדוגמה לסיכום טענותיו, הוא מתייחס לחברות מסוימות ומעריך את כדאיות ההשקעה בהן. יעד מועדף עליו להשקעה הוא מניותיה של חברת הנדל"ן VONOVIA המיוצגת בפריסה ארצית, ובבעלותה גם דירות באוסטריה ובשבדיה. מרטין העלה את הערכת מניות החברה במדד הדאקס של הבורסה הגרמנית הגרמני מ -48 אירו ל -51 אירו ואישר את דירוג ה"קנייה מומלצת" שלה. הוא לא אופטימי באותה מידה כשמדובר בחברת DEUTSCHE WOHN. היות שהחברה מחזיקה בכ- 70 אחוז ממניות הדיור בברלין, היא הושפעה במידה רבה מהחלטות פוליטיות על התערבות ציבורית בשוק הדיור בבירת גרמניה. לפיכך, מרטין הפחית את הערכת מניות החברה במדד הדאקס מ-41 אירו ל-40 אירו וכעת הוא מסווג את המלצתו לגבי המניה כ"ניטרלית".

כשהם מעניקים סיווג של "קנייה מומלצת", אנליסטים בחברת Oddo BHF חוזים כי במהלך 12 החודשים הקרובים, שוויון של מניות כאלו יעלה על העלייה הממוצעת במגזר של המנייה (מגזר הבינוי במקרה זה). וכשהם מעניקים סיווג של "נייטרלי" הם מצפים לתשואה שתהיה תואמת בערך את הממוצע במגזר המדובר. ניתוח מכון Oddo BHF זמין לקריאה באתר האינטרנט של החברה.

Source: wallstreet:online

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

האם הנדלן זול יותר במציאות

מחירי הנכסים מזנקים משיא אחד לשני במהירות. נכון? ובכן, מחקר חדש טוען כעת את ההפך הגמור! במציאות, הנדל"ן כיום זול יותר בפועל (בדגש על המלה 'בפועל'). אם עוקבים אחר החישוב, נראה שיש מן הצדק בטענה זו.

מחירי הדירות עולים – אך בקושי תמצאו אמירה שנויה פחות במחלוקת מטענה זו. ואולם, מחקר חדש טוען כעת שלמעשה ההפך הוא הנכון: רכישת הנדל"ן כיום תהיה נוחה יותר לקונים מאשר לפני מספר שנים.

לא מדובר כאן במחקר שטחי וסנסציוני, כמו טיעוני סרק שהופרחו (והופרכו) לאחרונה על ירידות בשכר הדירה. מדובר במחקר רציני של מומחי חברת ד"ר קליין לרכישת נדל"ן. המומחים לא רק השוו את מחירי הרכישה נטו כעת לאלו שהיו בעבר, אלא גם שקללו בחישוב שערכו את נתוני הריבית ונתוני השכר ברחבי גרמניה ומגמות השינוי בהם במשך העשור האחרון.

שאלת המפתח שהמחקר מעלה היא זו: כמה משכורות נטו חודשיות נדרשות כדי לרכוש בית צמוד קרקע בשטח של 150 מ"ר, אם יש לשלם את מלוא מחיר הרכישה תוך 20 שנה? במחקר נבדקו עשרה אזורי מטרופולין שונים ברחבי גרמניה, ובכל אחד מהם נערכה השוואה מקיפה בין המצב בשנת הייחוס 2007 למצב בשנת 2017, עמוק בתוך "עידן מירוץ הנדל"ן" בגרמניה.

התוצאה המפתיעה שהחוקרים גילו היא זו: בשבעה מתוך עשרת האזורים המדוברים, רוכשי הדירות נדרשו לשלם בסך הכל פחות משכורות נטו בשנת 2017 מאשר בשנת 2007. רק בערים מינכן, ברלין ושטוטגרט הייתה רכישת הבית יקרה יותר בשנת 2017 מאשר בשנת 2007, וזאת למרות ריביות נמוכות יותר ושכר גבוה יותר. הנתונים סוכמו בטבלה שפרסמה החברה השבוע. עוד יצוין כי במינכן קשה יותר באופן ניכר לרכוש בית היום בהשוואה לעבר, אך, כאמור, בסך הכל ברחבי גרמניה – המגמה הפוכה.

כמובן, הריבית משחקת את התפקיד המרכזי ביותר כאן, כפי שמסביר המומחה מייקל נוימן, מנכ"ל חברת ד"ר קליין. הוא אומר כי "ייתכן שמחירי הדירות עלו משמעותית נומינלית בעשור המדובר, אך עלינו לזכור כי הריבית ירדה במידה דומה מאד". כלומר, רוכשי הדירות לא היו גורפים רווחים גדולים אילו היו משקיעים את כספם באפיק חלופי לרכישת נדל"ן.

בשנת 2017 נטל הריבית הכולל, אם מניחים את קיומה של ריבית קבועה על פני 20 שנה, היה נמוך בין 31 ל-45 אחוזים לעומת נטל הריבית הזה עשר שנים קודם לכן. בפרנקפורט, מינכן ודיסלדורף, למשל, משמעות הדבר הייתה חסכון בריבית של 60,000 אירו עבור עסקת רכישה ממוצעת של בית צמוד קרקע בשטח כולל של 150 מ"ר.

ואולם, יש ניואנסים נוספים בניתוח זה: כדי להגיע לתוצאה הנוחה למדי המתוארת בחישוב כאן, מי שקונים בית צריכים להיות מסוגלים להניח על השולחן הון עצמי של 20 אחוזים. במונחים מוחלטים פירוש הדבר, בהינתן עליית מחירי הרכישה הנומינליים, שהרוכשים צריכים להניח על השולחן סכום כסף משלהם, כך שיהיה גבוה באופן משמעותי ממה שנדרש מהם בשנת 2007.

כך לדוגמא, הון עצמי של 20 אחוזים עבור בית חד-משפחתי צמוד קרקע ממוצע בברלין כיום תואם לסכום של 120,000 אירו. לעומת זאת, עשר שנים קודם לכן, 75,000 אירו הספיקו כדי לעמוד בדרישת 20 האחוזים ממחיר הרכישה.

Source: Wirtschafts Wache

קרא עוד
 
אוגוסט
272019
 

הסנאטור פרנק נייגל

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יולי
302019
 

סקר יותר ממחצית צעירי ברלין בעד גורדי שחקים

ציפוף הבנייה על ידי שימוש במגרשים פנויים בין בניינים קיימים ומילוי גגות בקומות נוספות הם חלק מן האפשרויות המוצעות ליצירת עוד דירות בברלין. ככל שהאזרחים הנשאלים בסקרים צעירים יותר, כך סביר יותר שהם מעדיפים מבני מגורים רבי קומות.

בסקר שערכו מומחי Berliner Sparkasse, ציינו 41% מהברלינאים את הקמתם של בניינים רבי קומות כפתרון להוספת שטחי מגורים בבירה הצומחת. שיעור גבוה יותר בקרב הצעירים בני 18 עד 29 (53%) אמרו זאת. כמו כן עולה מן המחקר שעמדתו של תושב/ת ברלין בעניין תלויה גם ברמת ההכנסה שלו או שלה.

אחד מכל שלושה בקרב קרוב לאלף תושבי ברלין שהתראיינו בסקר 34%) הצביע בעד בניית דירות קטנות יותר. על פי המחקר, אנשים עם הכנסה חודשית נטו קטנה יחסית – משקי בית שמרוויחים מתחת ל-1,000 אירו לחודש (44% תמיכה ברעיון זה) ואנשים מעל גיל 50 (38% תמיכה ברעיון זה) נוטים יותר להעדיף את מדיניות הדירות הקטנות.

ככל שמדובר במי שמרוויחים היטב – יותר מ-3,000 אירו נטו בחודש, תושבי ברלין אלו נוטים יותר ויותר להיות בעד ציפוף בניינים, על ידי הקמת בניינים חדשים במגרשים פנויים בין בניינים קיימים (73% תמיכה ברעיון זה). פלח זה של הנשאלים גם נוטה יותר ויותר לתמוך בהרחבת הבנייה בשטחי גג ובהוספת קומות עליונות (63% תמיכה ברעיון זה). בסה"כ 59% מהברלינאים שלקחו חלק בסקר היו בעד ציפוף בניינים כפתרון ליצירת דיור ו-52% מהם הביעו תמיכה בבנייה על גגות בניינים קיימים.

13% מהנשאלים הציעו לחלוק בדירות קיימות וליצור בכך מיני-דירות רבות קטנות יותר, ו5% מהברלינאים הצהירו שהם אינם רואים כלל צורך בבניית דיור חדש בעיר.

היכן צריך לבנות את הדירות החדשות בברלין?
מן הסקר עולה כי כמעט כל תושב שני בבירת גרמניה (48%) סבור כי יש לבנות את הדירות החדשות מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (S-BAHN), אך עדיין בתוך תחומי ברלין. עמדה זו אומצה בעיקר על ידי בני 30 עד 49 שנים (54% תמיכה ברעיון זה) או בקרב נשאלים שכבר גרים כעת מחוץ לטבעת מסילת הרכבת העירונית (53% תמיכה ברעיון זה).

יותר מ-38% מן הנשאלים בסקר הצהירו שיעדיפו כי הדירות החדשות ייבנו בתוך טבעת מסילת הרכבת העירונית. כך אומרים 51% מתושבי ברלין שמתגוררים כיום בתוך אזור הטבעת, 55% מהנשאלים בעלי הכנסה חודשית נטו של פחות מ -1,000 אירו ו-47% מהצעירים בקבוצת הגילאים 18 עד 29. 13 אחוז מהברלינאים מצהירים כי הם מעדיפים שהבנייה החדשה של דירות לפתרון מצוקת הדיור באזור ברלין תתבצע למעשה מחוץ לעיר, בשטחים פנויים ברחבי מדינת ברנדנבורג.

העדפה למגורים בתוך ברלין גבוהה יותר בקרב בני 50 פלוס מאשר בקרב הצעירים
63% מהנשאלים אמרו בסקר שהיו רוצים שתהיה לתושבי העיר זכות השתתפות רבה יותר בהליכי קבלת ההחלטות בתחום התכנון והבינוי בה. כלומר, תושבי ברלין רבים רוצים שתהיה להם מילה לגבי פרויקטי בנייה בעיר. רצון זה בא לידי ביטוי בראש ובראשונה בקרב תושבים צעירים יחסית בגילאי 18-29 (75% תמיכה ברעיון זה), תושבים בעלי השכלה תיכונית, ותושבים שמתגוררים כעת בתחומי טבעת מסילת הרכבת העירונית (70% תמיכה ברעיון זה בקרב כל אחד ואחד מן המגזרים הללו).

76% מהנשאלים אמרו שהם עדיין ירצו לגור בברלין כאשר יגיעו לגיל מבוגר, במיוחד נכון הדבר לגבי הקבוצה עם הכנסה חודשית נמוכה נטו – משקי בית של פחות מ-1,000 אירו לחודש (87% תמיכה ברעיון זה). הנכונות לעבור למקום מגורים אחר עולה עם צמיחת ההכנסה הביתית נטו: רק 31% מהברלינאים בעלי הכנסה ביתית נטו של 3,000 אירו לחודש רוצים לגור בברלין גם בגיל המבוגר. מדהים שבקרב ברלינאים בני 50 ומעלה (86% תמיכה במגורים בברלין) התגלתה עדיפות גבוהה יותר למגורים בברלין מאשר תושבים צעירים יותר (70% תמיכה במגורים בברלין).

תושבים צעירים ואלו שמרוויחים היטב נוטים יותר לתמוך בסיכוני הג'נטריפיקציה בבירת גרמניה
61% מכל הברלינאים רואים את הג'נטריפיקציה הגוברת בעיר כסיכון, במיוחד בקרב בעלי הכנסה ביתית נטו של פחות מ -1,000 אירו לחודש (68% תמיכה בעמדה זו) ובקרב מי שגילם מעל 50 (65% תמיכה בעמדה זו). 39% מהברלינאים שנסקרו רואים בצמיחתם של רבעים "טרנדיים" בעיר הזדמנות. עמדה זו בלטה במיוחד בקרב הנשאלים בני 18-29 (50% תמיכה בעמדה זו) וברלינאים המשתכרים מעל הממוצע, כלומר בעלי הכנסה חודשית נטו (למשק בית) של 3,000 אירו או יותר (47% תמיכה בעמדה זו).

83% מהברלינאים הצהירו שהם יכולים לחוש הזדהות עם השכונה שבה הם מתגוררים. משקי בית בעלי הכנסה חודשית נטו של יותר מ-3,000 אירו (88% תמיכה בעמדה זו) ומשיבים מעל גיל 50 (87% תמיכה בעמדה זו) נטו במיוחד להשיב כאן בחיוב. בנוגע לשאלה מי צריך להיות אחראי לעיצוב פני השכונה או הרובע שבה הם גרים, בסה"כ יותר ממחצית מהנשאלים (53%) סבורים שהאחראים הם נבחרי הציבור בפוליטיקה המקומית. עוד יצוין כי 64% מתושבי מזרח העיר ו-64% מתושבי העיר מעל גיל 30 סבורים כך.

27% מהברלינאים סבורים כי תושבי כל שכונה צריכים להיות אחראים בעצמם לעיצוב פני השכונה שלהם. עמדה זו בולטת במיוחד בקרב תושבים המתגוררים באזור טבעת מסילת הרכבת העירונית (33% תמיכה ברעיון זה) ובחלקה המערבי של ברלין (32% תמיכה ברעיון זה). 16% מהנשאלים סבורים שהאחריות בתחום זה מוטלת בראש ובראשונה על בעלי העסקים המקומיים, ועמדה זו בולטת במיוחד בקרב בני 18 עד 29 (24% תמיכה ברעיון זה). רק 5% מתושבי ברלין סבורים שהאחריות לפיתוח העיר מוטלת בראש ובראשונה על ידי איגודי תושבים מקומיים.

 

Source: Haufe.

קרא עוד
 
יולי
302019
 

לגור בבירת גרמניה האם עדיף לקנות במקום לשכור

מדד מחירי הדיור של מומחי LBS NORD מראה מהם החלקים היקרים והחלקים המשתלמים בשוק הנדל"ן בברלין

דירות בברלין התייקרו בבנייני מגורים משותפים בערך ב- 13 אחוז מדי שנה בשנה מאז שנת 2016. מידע זה מוצג על בסיס ניתוח נתוני המחיר העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של שנת 2019, אשר נקבע על ידי מומחי מכון המחקר Empirica במחקר שהוזמן על ידי בנק LBS Nord, שמרכזו בערים ברלין והאנובר. החוקרים ניתחו את מצב השוק בברלין, והם העריכו ושקללו את מגוון הצעות המכירה שפורסמו בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות ברחבי המדינה, בירת גרמניה, עם מחיר חציוני למטר רבוע של 4,190 אירו "בלבד", עדיין נחשבת זולה יחסית. לפיכך, מבחינתם של מי שמחפשים דיור בעיר נשאלת השאלה הבאה: האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר לשכירות?

מחירי הרכישה ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף יקרים כעת יותר מאשר ברובע מיטה
מדד מחירי הרכישה של LBS מציג בפני הציבור את מגמות המחירים ברבעים המסוימים של ברלין ומספק מידע שיעזור בהחלטת הרכישה. כך למשל, נמצא כי רוכשי דיור צריכים כיום לשלם את המחיר הגבוה ביותר ברובע שרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבניין מגורים לא חדש באזור זה מוצעת במחיר של לפחות 4,856 אירו למ"ר. דירות בפלח השוק העליון עולות הרבה יותר, ומדובר במחיר של לפחות 5,831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב- 12.8% מאז שנת 2016. על פי חישובי מומחי אמפיריקה, משק בית ממוצע בברלין ייאלץ לשלם 10.7 משכורות שנתיות נטו עבור הרכישה של דירת מגורים טיפוסית בעיר, שמחירה הרגיל מגיע לכדי 395,000 אירו.

"בשרלוטנבורג-וילמרסדורף, נטל התשלום החודשי עבור הקונים כרגע גבוה בהרבה מאשר נטל התשלום החודשי עבור דיירים שרכשו את דירתם, יחד עם זאת, בחלקים אחרים של ברלין, נקודת המוצא עבור רוכשי בתים טובה בהרבה", כך מסביר ד"ר רודיגר קמפ, מנכ"ל LBS Nord.

עם מחיר סטנדרטי של 4,693 אירו למ"ר, רובע מיטה הוא הרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש יתבקשו הקונים לשלם 330,000 אירו, מדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו. אבל לצורך החישוב כאן יש להביא בחשבון עובדה מהותית: היות שהשכירות ברובע זה יקרה במיוחד, נטל התשלום החודשי הנוסף של 111 אירו המוטל על הרוכשים אינו גבוה כמו בחלקים אחרים של העיר, כגון שרלוטנבורג-וילמרסדורף.

מחירים גבוהים למ"ר בשיעור ממוצע של מעל 4,000 אירו נדרשים גם במחוזות פרידריכסהיין-קרויצברג (4,555 אירו למ"ר), פנקוב (4,467 אירו למ"ר), שטגליץ-צלנדורף (4,068 אירו למ"ר) וטמפלהוף-שנברג (4,031 אירו למ"ר). גם כאן מדובר בנטל כבד למדי על תקציבה של משפחה סבירה. אם משווים אותו לרמת השכר הממוצעת בבירת גרמניה, הרי שמדובר ברכישת דירה תמורת שמונה עד תשע הכנסות שנתיות נטו שנתיות.

דירות זולות יותר בבנייני מגורים משותפים ניתן למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2,500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2,751 למ"ר). לרכישת דירה בבניין לא חדש באזורים אלו, על משק בית ברלינאי ממוצע לגייס הכנסה נטו של חמש שנים. ואם אתם מחליטים לקנות כאן דירה במקום לשכור אותה, נטל התשלום שאתם נושאים בו הוא רק תוספת חודשית קטנה של 40 אירו או 31 אירו (בהתאמה).

ברובע טרפטו-קופניק כדאי לקנות במיוחד
על פי חישובים של מומחי אמפיריקה, רוכשי הדירות חוסכים הכי הרבה כסף אם יכוונו לרובע טרפטוב-קופניק, וברובע זה ירוויחו הרבה בהשוואה לדיירים בשכירות. בהנחה שמחיר הרכישה של דיור עומד כאן על 199,000 אירו, היתרון החודשי של הרוכשים לעומת השוכרים עומד על 33 אירו.

ברובע רייניקנדורף הנטל החודשי שנושאים בו הדיירים לאחר הרכישה גבוה רק מעט יותר. מדובר ב-21 אירו יותר מתשלום שכר דירה. ברבעים שטגליץ-צלנדורף, נויקלן וקרויצברג מדובר בהפרש של 80 אירו בחודש, כך שגם כאן במקרים מסוימים ולפי שיקולים נוספים, הרכישה בהחלט עשויה להיות כדאית.

המחירים ממשיכים לעלות
מחירי דירות בבתים משותפים יד שנייה ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע אף יותר מהשכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו לאחרונה ברובע ליכטנברג. מאז שנת 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה ב-25.6 אחוז מדי שנה בשנה.

המחירים זינקו בשיעור גבוה מן הממוצע גם ברבעים פנקוב (14.5%), שפנדאו (14.2%), נויקלן (14.0%) וטמפלהוף-שונברג (13.9%). הגידול שנרשם ברובע פרידריכסהיין-קרויצברג (8.9%) וברובע מיטה (10.3%) היה מתון מעט יותר.

"על מנת להאט את סחרור המחירים מעלה-מעלה, על היצע הדיור החדש לגדול באופן משמעותי, וברור לנו כי נדרשים בדחיפות שטחי בנייה חדשים ונהלי אישור בנייה מהירים יותר. הדבר הכרחי מתמיד על מנת להקל על רוכשי הדירות ולהפחית מעט את עלויות הרכישה הגבוהות כעת, במיוחד מיסי רכישת קרקעות", מדגיש מנכ"ל LBS.

במחקר הובאו בחשבון המחירים הסטנדרטיים לדירות ששטחן הכולל נע בין 60 ל-80 מ"ר. הנחת העבודה של החוקרים היא שמשק בית ממוצע, לצורך מימון דירה בבניין דירות, יעשה שימוש בהון עצמי  של 25% למימון העסקה עם הרכישה, וכמו כן יישא בנטל מימון של חמישה אחוזים (ריבית של 2% ו3% החזר). החוקרים השוו זאת לעלויות השכירות החודשיות.

 

Source: business-on.de

קרא עוד
 
יולי
302019
 

מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו במידה כה גדולה

מתווך הנדל"ן הידוע ביותר בגרמניה אינו מאמין שקיימת בועה בשוק הנדל"ן הגרמני

המתווך המפורסם ביותר של גרמניה, קריסטיאן פולקרס, מודה שגם הוא לא ראה את הנולד: הוא לא צפה את עליית המחירים העצומה בבירת גרמניה. "טעיתי לגמרי בברלין", כך אמר לעיתון טאגסשפיגל ביום ראשון. "מעולם לא חשבתי שהמחירים יעלו בשיעור כזה".

הסנאט של ברלין דן כעת ברכישת 600 יחידות דיור מחברת הדיור DEUTSCHE WOHN, רעיון אשר נראה למומחה הוותיק בן ה-61 כדרך הלא נכונה ללכת בה. "אם הנדל"ן כבר מצוי בשוק, כמו הדירות הנדונות כעת בשדרות קארל-מרקס, והמדינה סבורה כי יש להתערב בשוק בדרך זו, אני חושב שזה מסוכן". פולקרס גם רואה את המחיר הפוטנציאלי, של 8 עד 14 מיליארד אירו, כמחיר בעייתי. "יש כאן משחק בכספי משלם המסים, באופן שהוא חסר אחריות להבנתי", כך הוא אומר.

"אנחנו לא בשוק מנופח"
פולקרס לא רואה את הסכנה של בועת נדל"ן בגרמניה. הוא מסביר כי "אנחנו לא בשוק מנופח. רוב רובם של הקונים בשוק הנדל"ן בבירת גרמניה אינם מונעים על ידי אירועים חיצוניים, כגון שיקולי השקעה קרים ומניפולציות פיננסיות, כי אם על ידי מצב חירום מבחינתם – הצורך הפשוט למצוא דירה בברלין בה יוכלו להתגורר."

המומחה פולקרס הוא מייסד ובעלים שותף של סוכנות הנדל"ן "Engel & Völkers", המובילה בשוק בגרמניה. מכירות קבוצת Engel & Völkers עלו ל-728 מיליון אירו בשנת 2018 – ומדובר גידול של 9% לעומת השנה הקודמת.

 

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
יוני
232019
 

מומחה הנדלן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה.

"מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס.

היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים
כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל הגידול בשכר הדירה משפיע במקביל, ומהווה תמריץ להשקעה ברכישת דירה". בעוד שהדיירים בשכירות מחליטים למעשה לעבוד למען בעלי הדירה שיראו את פרי ההשקעה בכיסם שלהם, אם יחליטו דיירים אלו סופסוף לנהל את הכיסים שלהם בתבונה ולהבטיח את הביטחון והעתיד הפיננסי שלהם. שערי ההלוואות הנוחים, לדברי יואניס מורטיס, יצדיקו רבות את קבלת החלטת הרכישה. לגבי השאלה אם נכס מסוים למגורים מתאים למשאבים הכספיים של מי ששוקלים לרכוש אותו,  קל לחשב זאת. החישוב מבוסס על שכר הדירה ששולם ב -20 השנים האחרונות, כך אומר יואניס מורטיס. סכום זה מושווה לסכום הדרוש למימון הנדל"ן המתוכנן. רבים מהדיירים הנוכחיים בדמי שכירות ייבהלו מתוצאת החישוב שלהם, ויראו כי סכום תשלומי השכירות במהלך 20 השנים האחרונות שהוציאו מכיסם כבר שקול למחיר הרכישה של דירה. אף על פי שרכישת דירה עכשיו היא יקרה יותר מאשר לפני כמה שנים, ההשקעה הזו משתלמת בהחלט לכל המשפחות שהצליחו לגייס הלוואה בסכום של שכר הדירה שלהם ושיש באפשרותם לשלם את תשלומי החזר ההלוואה על המימון שלהם עד שהם פורשים לפנסיה. "עם כל תשלום מימון שאתה משלם, אתה יכול להרגיש קצת יותר קרוב לביטחון הפיננסי שלך בסוף החיים שלך," כך מציין המומחה.

אזור המגורים משפיע רבות על מחיר הנדל"ן
מרחב מגורים בשכונה אופנתית קרובה למרכז העיר יעלה לכם במחיר גבוה במיוחד. רחוק מעט יותר ממרכזי הערים הפופולריות, המחירים עלו. את מחיר הרכישה עבור דירה ניתן לחשב בכל זאת על ידי השוואת המחירים המבוקשים באזורים שונים וחקר ההבדלים ביניהם. יואניס מוראיטיס מייעץ לבעלים חדשים פוטנציאליים של נכסים להתחיל לחשוב מחוץ לקופסה: רק כמה קילומטרים מן המיקום המועדף עליהם, מחיר הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. הדבר חל הן על בתים ישנים שעברו שיפוץ והן על דירות שנבנו לאחרונה. לאט, הזינוק במחיר מתפשט מערים גדולות עד בינוניות, ולכן זה פשוט לא כדאי לעכב את החלטת הבעלות. המחירים צפויים רק להמשיך לעלות.

כמנכ"ל של חברת נדל"ן מצליחה, יואניס מוראיטיס הוא תומך מובהק בעידוד הרכישה והבעלות על בית והוא שמח למנות את יתרונותיה של גישה זו: "גרמניה היא מדינה של דיירים בשכירות, אם כי ההכנסה כאן גבוהה יותר מאשר במדינות הדרומיות של אירופה. משהו צריך להשתנות כאן", כך אומר יואניס מוראיטיס. הוא מדגיש שיש לצפות ואף לעודד עלייה משמעותית בשיעור הבעלות על דירות בקרב אזרחי גרמניה.

Source: Sachwert Magazin

קרא עוד
 
יוני
232019
 

דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור הגדולה עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון.

ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו.

הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים למתוח את עצמם כדי להרשות לעצמם את שכר הדירה הגבוה. פוסטר שנתלה על מרפסת אחת מבהיר זאת: "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

שכירות: רבים חוששים כי הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בדירה בבירת גרמניה
ואכן, אנשים רבים מודאגים וחוששים שלא יוכלו עוד בעתיד להרשות לעצמם את העיר שלהם. הפוליטיקאים בברלין, למרבה הצער, נראים המומים לנוכח המצב הזה, אף שהוא לא כל כך חדש. במשך שנים, הדירות הלא נכונות נבנו בעיר, אם בכלל נבנו. אלה היו לעתים קרובות נכסים יקרים, שנרכשו לעתים קרובות על ידי משקיעים מכל רחבי העולם. אלו משאירים את הדירות ריקות, לפחות במשך רוב השנה. חברות הדיור בבעלות המדינה אכן התחילו בשנים האחרונות להניח את העגורנים ברחבי העיר ולבנות דירות. אבל תנופה גדולה של ממש כדי ליצור דיור בר השגה בקנה מידה גדול יותר – מגמה כזו לא נראית עדיין באופק.

בעיה נוספת בעיר היא שפרויקטים גדולים להקמת בנייני מגורים מאסיביים נדחו בעבר או צומצמו תחת הרושם של מחאות מצד תושבי ברלין. החשש שלא יהיה מספיק מקום בעיר כבר חלחל מזמן ליסודות הכלכליים של בירת גרמניה. יחד עם תוכנית הפיתוח העירוני לדיור, הסנאט מנסה כעת לפעול בהחלטיות גם לקידום הפיתוח העסקי בעיר. כך למשל, הרשויות רוצות לפנות יותר מ- 1000 דונם עבור עסקים חדשים וגם לקנות קרקעות עבור חברות עצמן. הרשויות רוצות להקים אף מתחמים עסקיים בהשקעה ציבורית ולהציע אותן לחברות ולעסקים קטנים. יצוין כי הדבר מנוגד למדיניות העיריה בעבר, שתחת מחסור במזומנים מכרה שטחים נרחבים בעיר הבירה והעבירה אותם לידיים פרטיות.

המחסור בדיור בברלין: יש לטפל בנכסים הקיימים בזהירות
ברלין עדיין יכולה לתקן את הטעויות הכבדות שנעשו בעבר כגון מכירות חיסול של נכסים ציבוריים, ולהפסיק את סחרור המחירים בשוק הנדל"ן. הפקעות דירות לטובת חברות הדיור הציבורי בעיר הן הדרך הלא נכונה לפתור את הבעיה. מה שכן יכול לעזור הוא הבנייה החדשה – העבודה הנמרצת בעניין חייבת סוף סוף להתחיל. גם עליות בשכר הדירה ללא הצדקה הולמת חייבות להיבלם על ידי חקיקה ותקנות. הממשלה הפדרלית חייבת גם להצטרף ולתרום את חלקה. יש לקוות שכך יימנעו מצבים כמו "שכר הדירה בעבר היה 700 אירו לחודש, שכר הדירה החדש הוא 1700 אירו לחודש."

עם הקרקעות הנותרות בידי הרשויות אנו צריכים להתמודד בזהירות רבה ביותר. שיקולים ציבוריים חשובים, כמו קביעת הזכאות למגורים בדירות צמודות גן ב"מושבות הכפריות" הפזורות ברחבי ברלין צריכים לכלול גם צרכים חדשים, כגון הקמת בתי הספר הדרושים לציבור ההולך וגדל של תושבי העיר. פרנסי העיר  חייבים להסביר את הפוליטיקה שלהם בצורה שקופה יותר. יהיה עליהם לשים דגש על איכות הפיתוח, תאימות העיר לצרכי התושבים וכן היותו של הדיור בר השגה. ועד שהמשכורות של תושבי העיר, שעודן נמוכות יחסית לממוצע בגרמניה, יגיעו לרמה שבה דיירים ממוצעים בעיר יוכלו להרשות לעצמם דירות יקרות יותר ולהיות תלויים פחות בסבסוד ממשלתי, נראה שיש הצדקה לצעוד ב-1 במאי ולתבוע "עבודה טובה".

 Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
יוני
232019
 

המוקד החם של שוק הנדלן בברלין

בשנה שעברה העבירה BIM, סוכנות התיאום של נדל"ן בבעלות הרשויות בברלין, 31 מתחמים לידי חברות בנייה ציבוריות של ברלין, על שטח כולל של 200,000 מ"ר. אבל כמה דירות נוצרו בזכות זאת?

במתחם Dragoner בברלין אפשר היה למצוא לפני כמה שבועות קבוצת אנשים מעניינת. לצד אמנים והיפסטרים הגיעו למקום באזור גם בעלי עסקים ויזמי נדל"ן שמעורבים בתכנית חדשה: הקמת שכונת מגורים חדשה בדיור בר השגה במסגרת תכנית שתתחיל להתממש כבר בשנת 2021 לפי הערכות BIM.

המיקום של האירוע הזה נבחר היטב. המתחם משקף בבירור את התוצאות של סחרור שוק הנדל"ן בכל רחבי בירת גרמניה – ובמפגש הזה אפשר לזהות כיצד הסנאט, עם חברות בבעלות המדינה, מנסה לכבות את האש. סוכנות BIM, אשר תחת שליטתה מצויים שטחים שמהווים כמעט מחצית מהעיר, היא כמובן אחת מחברות המפתח. BIM מחזיקה, מנהלת ואחראית לפרויקטי פיתוח נרחבים בשם המדינה. החדשות הרעות שעמן עליה להתמודד הן כי לא אין הרבה אופציות אשר יכולות להביא הקלה מהירה לעיר שגדלה במהירות כה רבה.

רק בשנה שעברה, BIM העבירה מתחמים בהיקף של 200,000 מ"ר לשש חברות דיור בבעלות המדינה. "העברה" היא המונח שבו משתמשת מנכ"לית BIM בירגיט מהרינג, שכן BIM איננה מקבלת בתמורה את מחיר הרכישה, של כמעט 83 מיליון אירו. במקום זאת, חברות הדיור בבעלות המדינה מתחייבות להפחית את דמי השכירות בדירות המתוכננות על שטחי הקרקע האלו "למשך פרק זמן של 25 שנים", כך אומרת מזכירת הממשל המקומי מרגרטה זודהוף (SPD). אבל בחינם לא מקבלים שום דבר, אפילו לא בין קרובי משפחה. הדבר גם היה מהווה הפרה לחוק התקציב. לפיכך הוחלט על המתווה הנ"ל להעברת הדירות.

עתודות הקרקע הפנויה לבנייה הולכות ואוזלות
כמה דירות ייבנו בסך הכל על נכסים אלה? BIM והסנאט לא יודעים לומר בוודאות. הדבר תלוי בדיני התכנון והבנייה ובדיונים עתירי קונפליקטים במסגרת המשא ומתן עם הגופים המחוזיים שבהם תושבי העיר יכולים לומר את דברם. בשנה זו ובשנה הבאה, יסופקו שטחים בערך באותו הגודל. אבל כבר עכשיו אפשר להבחין בכך שעתודות הקרקע נגמרות, כמו כן, יש מגרשים רבים שמבחינה היסטורית יש להם מורשת שלילית או שאופי המקום כעת אינו אטרקטיבי.

תקוות נוספות תולים הפוליטיקאים בברלין במשא ומתן עם הממשלה הפדרלית, במטרה לקבל את נכסיה בברלין. נכסים אלה מתאימים יותר להוות כבר כעת שטח שמיש בברלין, ולהקל בטווח זמן קצר על מצוקת הדיור והמחסור במגרשים פנויים לבנייה. מתחם Dragoner הוא נכס פדרלי כזה. האזור עדיין לא מצוי בבעלות הרשויות המקומיות של ברלין, כי "ועדות" של הפרלמנט עדיין צריכות להסכים על הרכישה. "זה לא פורמלי והוועדות אינן חותמת גומי כלל וכלל", כך מבהירים בברלין. כך למשל, הוועדות עצרו את המכירה המיועדת למשקיע פרטי לפני היוזמה להעבירו לידי הרשויות המקומיות בבירת גרמניה.

האם אתם רוצה לגור עם מוסך בקצה הרחוב?
מזכיר משרד האוצר של הרשות המקומית בברלין הודה בנימוס למארגני האירוע של BIM, שהתקיים במועדון קהילתי פופולרי. האירוע קיבץ יחדיו אנשים שבדרך כלל לא ייפגשו: בעלי עסקי צווארון כחול, אמנים, צעירים וזקנים ופוליטיקאים מעונבים. הקבוצה הזו מייצגת היטב את ברלין אך היא מעלה שאלות לגבי פיתוח הרובע: האם מוסך באמת צריך לעבוד באמצע רובע קרויצברג? אולי מוטב לפנות מקום ליותר מ-100,000 אנשים שמחפשים קורת גג, לבנות בצפיפות רבה יותר ברובע ולהסיט את העסקים לשולי העיר?

הנוכחים דנו והתווכחו על התוכניות עבור אזור Dragoner. האם "בכל מקרה יותר מ 500 דירות" ייבנו שם, כפי שהרשויות רוצות. או פחות. אם זה תלוי בפמלה שובס, בעלת מועדון במקום, מוטב שאבן הפינה עבור הבניינים החדשים לא תונח עד 2021 – אחרת "לא יהיה זמן מספיק כדי לשקול את התכניות". היא מסויגת מתכניות הבנייה, אך יש לה כמובן אינטרס, אולי גם מפני שאיבדה מועדון קודם. בפרנצלאואר ברג. גם שם הוקמו דירות חדשות. המועדון אמור היה להישאר, אבל התושבים התלוננו על הרעש שהוא יוצר ובסכסוכים בין בעלי עסקים לתושבים נוטים לנצח בעיקר האחרונים.

דמי שכירות "מפחידים" בגובהם
בנוסף, דמי השכירות המסחריים של דירות בברלין הם "מפחידים": 23.30 אירו למ"ר בממוצע – "יותר מ 36 אירו באתרים מובילים בברלין", לדברי מנכ"לית BIM. BIM היא גם "בעלת המניות" הגדולה ביותר של נדל"ן מסחרי בעיר, והיא אומרת כי "יש לנו אחריות לשמור על דמי השכירות המסחריים במצב יציב, כדי לא לפגוע בכלכלת העיר וברווחת התושבים".

מאידך גיסא, היא לא תתעלם מן העקרונות המסחריים הבסיסיים שכל בעל נכס חייב לצפות, כולל עלויות תחזוקה. כדי להגן על "סטודיו של אמנים" ועל "הענפים המסחריים הזעירים הזכאים להגנה", יש צורך ב"חישוב מעורב": שכר דירה גבוה יותר עבור שטחים טובים במיוחד ושכר דירה נמוך יותר עבור אחרים, כך שהגיוון בברלין יישמר.

המקרה של "קאמיל אופנה"
בשוק הפתוח, לסוחר ברלין טיפוסי אין כמעט סיכוי מול המגמות הללו במחירי הנדל"ן, כדוגמה אפשר לראות ברחובות נוספים באזור: העסק "קאמיל אופנה" ברחוב קוטבוסר צריך להיסגר בקרוב למרות מכירות טובות ונכונות בעלי העסק לשלם שכר דירה גבוה יותר בסוף החודש – כל זאת אחרי 16 שנים בשכונה.

בעל הבית, במקרה זה לא משקיע פיננסי כבד אלא בעלים פרטיים מהסוג הרגיל עד מאוד, פשוט אינו מגיב להצעות ובקשות מצד בעלי העסק. חברת הפרלמנט המקומי מטעם מפלגת הירוקים, קתרין שמידברגר, לא רוצה לקבל זאת והיא פועלת ברשויות המחוז ובבית הנבחרים נגד הפגיעה בבעלי עסקים ובמרקם הקהילתי בשכונות בגלל תהליכים כאלו.

Source: Der Tagesspiegel

 

קרא עוד
Inspiration Group