בלוג ברלין

 
נובמבר
272019
 

נדלן יוקרתי

ברלין ופרנקפורט הן שתי הערים בהן מחירי הנדל"ן בפלח שוק דירות היוקרה עלו במידה הרבה ביותר – אם כי קצב הזינוק בברלין הואט מעט. מגמת המחירים של דירות יוקרה בבירת גרמניה מציבה אותה כעיר מבוקשת בינלאומית.

מדד הערים העולמי של חברת ייעוץ הנדל"ן Knight Frank עוקב אחר התפתחות מחירי נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי ב-46 ערים בינלאומיות גדולות. מדוח שפרסמו חוקרי החברה לאחרונה עולה כי עליית המחירים הממוצעת בפלח השוק העליון נחלשה במידה ניכרת. ביוני 2019 נרשמה המדד עלייה של 1.4% ברחבי העולם. מדובר בשיפור קל לעומת 1.3% במארס 2019, אך העלייה עדיין נמוכה משמעותית מהעלייה הממוצעת על פני ארבע השנים האחרונות, שעומדת על 3.8%.

שיעורי צמיחה של 12 אחוזים בברלין ופרנקפורט
בניגוד למגמה זו, מחירי דירות במגזר היוקרה בפרנקפורט עלו בשיעורים של בין 9.6 ל-12 אחוז. ייתכן שהדבר קשור לכך שחברות בינלאומיות גדולות נטשו את לונדון ועברו לפרנקפורט – הבירה הפיננסית של גרמניה והאיחוד האירופי, בעקבות משבר ברקסיט המתמשך בבריטניה. ברלין רשמה גם היא צמיחה מעט גבוהה יותר, אם כי שיעור עליית המחירים שם ירד מ-14.1% במרץ ל-12.7% ביוני. עם זאת, שתי הערים הגרמניות הללו עדיין מדורגות במקומות הראשונים בדירוג העולמי. בממוצע, נדל"ן למגורים בפלח השוק היוקרתי בערים ברלין ופרנקפורט עולה כיום בין 11,500 אירו ל-13,500 אירו למטר רבוע.

עליית המחירים הואטה לאחרונה
מבין 46 הערים הנחקרות במדד, ב-35 (78%) נמדדו מחירים עולים במהלך השנה עד יוני 2019. מבין אחת עשרה הערים בהן נרשמו מחירים יורדים בשיקלול שנתי, אפשר למצוא את איסטנבול בטורקיה (ירידה של 9.9%) וכן את ואנקובר במערב קנדה (ירידה של 13.6%) בתחתית הטבלה, כשני השווקים החלשים ביותר. לא פחות משש ערים אירופיות ניצבות כיום בעשיריה הפותחת של המדד, לעומת שבע ברבעון הקודם: העיר הסקוטית אדינבורג צנחה למקום ה-12. על פי קייט אוורט-אלן, חוקרת בכירה בתחום הנדל"ן למגורים בחברת Knight Frank, עליית המחירים הואטה לאחרונה, וזאת בגלל "רוח נגדית כלכלית הולכת וגוברת".

Source: Haufe.

קרא עוד
 
מאי
022019
 

מחירי שכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת.

בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים.

המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד.

המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה.

חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה.

מיקום, מיקום, מיקום
כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות.

בשכונה המבוקשת ביותר בעיר, פרידריכסהיין-קרויצברג, המחירים עלו בממוצע ב- 9.1%, עד ל-12.99 אירו למ"ר.

מחירי השכירות הנמוכים ביותר בעיר היו בשכונת מרצאן-הלרסדורף, בה המחיר הממוצעהיה 7.73  אירו למ"ר, שעדיין מהווה עלייה של 5.3%.

 האטה בעלייה?
אולי הנחמה היחידה לתושבים או לתושבים הפוטנציאליים של העיר הגרמנית הגדולה ביותר היא בכך שקיימת האטה בעליית המחירים. בעוד מחירי השכירות ברחבי העיר עלו ב-5.6% משנת 2017 לשנת 2018, בשנה שעברה הם עלו ב-8.8%.

"למרות העובדה שהעלייה במחירי השכירות בברלין עברה האטה מסוימת, אי אפשר לומר שקיימת נטייה כזאת. להפך, קצב העלייה היה כמעט זהה לרמתו בשנת 2016"  –  אמר גרו ברגמן, המבטא את דעתם של מחברי הפרויקט.

לא רואים את הקצה?
מחירי השכירות העולים הינם הנושא הנידון לעתים קרובות בגרמניה, במיוחד בערים גדולות יותר כגון המבורג,  פרנקפורט וברלין, שבהן המחירים נמצאים במגמת העלייה.

למרות מאמצי הביצוע של רפורמת החוק המכוונת להגבלת העלייה במחירי השכירות, נמשכת עליית מחירים חדה.

מגוון פתרונות נידונו במהלך השנים, כולל החמרת הבקרה או אפילו פתרונות רדיקליים יותר כגון הלאמת רכושן של חברות גדולות.

למרות שלא נראה כי הביקוש ירד בזמן הקרוב, תעשיית הבנייה השתדלה בשנים האחרונות להגדיל את ההיצע.

כפי שמדווח "ברלינר מורגנפוסט", ברחבי ברלין כרגע קיימות 26,000 דירות חדשות הנמצאות בשלבי בנייה.

ייתכן שזה ישפר את ההיצע במידה מסוימת בשביל 40,000 האנשים הצפויים לעבור לעיר כל שנה, אך עדיין מדאיגה העובדה שהבונים מתמקדים בדירות יוקרה, תוך כדי התעלמות מן הקצה הנגדי של השוק.

Source: The Local DE

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

B מכירות הנדלן בברלין הגיעו לשיא של 18 מיליארד אירו ב-2017

בשנה שעברה, שילמו הקונים סכום שיא לדירות, בתים ומגרשים בבירה הגרמנית, על פי הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין. הדירה היקרה ביותר שנמכרה בשנה שעברה, עלתה לבעליה 8.2 מליון אירו.

ב-2017, השקיעו הקונים סכומי שיא בהשקעות נדל"ן בברלין, על אף שנמכרו פחות דירות והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של רווקים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

ממצאי הדו"ח:

  • כל הבתים, הדירות והמגרשים שנמכרו בברלין, אשתקד, הגיעו לסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי), ושברו את השיא הקודם שנקבע ב-2015.
  • למרות הסכום הגבוה, מספר הנכסים שניקנו היה נמוך מאשר ב-2016, מה שמדגיש את המחסור וההוצאות הגבוהות הכרוכות בנדל"ן ברלינאי.
  • מחירי הקניה לדירות עלו ב- 13%.
  • מעל 25,000 דירות נמכרו בעיר אשתקד עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר.
  • הדירה היקרה ביותר שנמכרה ב- 2017, עלתה 8.5 מיליון אירו ונמצאת קרוב לשדרת הקניות הפופולרית קודאם – (Kurfürstendamm, Ku'damm).

משלמים יותר עבור פחות מרחב: הדו"ח מצא בנוסף, שהגודל הממוצע לדירה שנרכשה התכווץ בהשוואה לשנים הקודמות. הדו"ח מייחס את ההתכווצות למחירי הנדל"ן המטפסים כל העת, אשר דוחקים את הרוכשים לעבר דירות ברות השגה וקטנות יותר. סיבה נוספת היא העליה של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – נכסים בהיקף של כ-20 מ"ר, המשמשים לרוב כדירות לסטודנטים, או לאנשי עסקים המבקרים בעיר לזמנים קצובים.

מחירים מרקיעי שחקים: מחירי הנדל"ן העולים בברלין הם ברכה לספקים, אך מציבים משוכה מאיימת ולרוב בלתי ניתנת למעבר עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב-9.4%. אלפים מחו כנגד מחירי הבתים מרקיעי השחקים באפריל.

המחסור בדיור: קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, התחייבה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה, ואמרה שממשלתה הקציבה לכך 6 מיליארד אירו. הכסף ישמש כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי כמו גם למענקים למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: DW

קרא עוד
 
מאי
292018
 

מחירים בשכונות יוקרה עלו בשיעורים דו ספרתיים

שוק הדירות של ברלין דוהר קדימה

מחסור מניע את שוק הנדל"ן החם של ברלין, שבה שווי הדירות למכירה זינק במהלך השנה שעברה, לפי דו"ח אחרון מאת אנגל ופולקרס סוכנות התיווך הבינלאומית הגרמנית.

מחיר המכירה הממוצע של דירות בברלין קפץ ביותר מ-13% במהלך 2017, וחלק מעליית המחירים הגדולה ביותר התרחשה באזורים שבקצה הגבוה של השוק, לפי חברת הברוקרים שניתחה נתונים ממשלתיים מ-2016 ומהשנה שעברה.

שלוש מארבע השכונות היקרות ביותר של ברלין חוו עליית מחירים דו ספרתית על פי הדו"ח.

ווילמרסדורף, שבו דירות יכולות להימכר בעד 18,200 אירו (21,587 דולר) למ"ר, ראה עליית מחירים של 11% בשנה שעברה, והגיע לממוצע של 401,400 אירו (476,114 דולר). דירות בצלנדורף ראו עליית מחירים של 10% עד לממוצע של 367,300 אירו (435,667 דולר), ופרנצלאוור ברג ראה עליית שיא של 16% במחירים בשנה שעברה ל-338,000 אירו (400,913 דולר), לפי הדוח.

"מחירי המכירה של דירות במקומות טובים מאוד בברלין עלו באופן ניכר בחמש השנים האחרונות," אמר גונתר פישר, מנהל שותף באנגל ופולקרס ברלין-מיטה. "בחלק מהאזורים האלו, השוק מגיע בהדרגה לגבול העליון."

השוק של ברלין גם המשיך להפגין עוצמה ברבע הראשון של 2018.

דו"ח נפרד דירג את ברלין כשוק נדל"ן היוקרה הצומח באופן המהיר ביותר באירופה, והרביעי בכוחו בעולם בשלושת החודשים הראשונים של השנה. מחירי היוקרה לבדם, המוגדרים כ-5% העליונים של השוק, עלו בכמעט 11% במהלך השנה שהסתיימה במרץ, לפי הדו"ח, שפורסם גם הוא ביום שלישי על ידי חברת יעוץ הנדל"ן העולמית נייט פראנק.

אנגל ופולקרס דיווחו שמיטה הוא הרובע היקר ביותר בברלין, עם עליית מחירים של 2% בלבד ב-2017. הבתים היקרים ביותר במיטה נמכרים עבור 19,500 אירו (23,129 דולר) למ"ר.

עליית המחירים המהירה והמלאי המוגבל במרכז העיר דחקו את הקונים החוצה לאזורים נחשקים פחות. למעשה, המכירות חוו האטה בברלין כשהבניה והצעות חדשות אינן מצליחות לעמוד בקצב הביקוש.

"עדיין קיים פוטנציאל לפרויקטים של בניה חדשה," אמר מר פישר, "במיוחד באזורים הטובים והממוצעים של ברלין."

Source: Mansion Global

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דמי השכירות בערים הגדולות ברחבי גרמניה מטפסים בקצב גובר

במשך חודשים אחדים נראה היה שהעלייה התלולה במדי השכירות תיבלם. אך כעת נראה שהדבר לא מתרחש. בערים הגדולות של גרמניה הדירות מתייקרות בקצב מהיר גם באזורי B המבוקשים מעט פחות

שוכרי דירות בברלין ובשבע הערים הגדולות במדינה נאלצים כעת להתמודד עם דמי שכירות שממשיכים לעלות בתלילות. בחודשים האחרונים גבר קצב ההתייקרות, ובתוך 12 חודשים הסתכמו העליות בממוצע ברחבי ברלין, המבורג, מינכן, קלן פרנקפורט שטוטגרט ודיסלדורף בערך בששה אחוזים.

הדבר עולה מנתונים שנאספו במחקר שערכה חברת הנדל"ן Homeday לעיתון Welt am Sonntag. הנתונים מבוססים על הערכה מקיפה של נתוני ההיצע של דיור על פני אתרי חיפוש דירות מקוונים מגוונים.

בברלין העלייה המדוברת מורגשת במידה רבה במיוחד. בפרק הזמן שבין חודש יוני 2016 ליוני 2017 עלו המחירים בממוצע ב- 9.7 אחוזים. לפיכך שכר דירה בסיסי של 10 יורו למטר רבוע כבר הפך לעניין של מה בכך בבירת גרמניה. המחירים בדיסלדורף עלו בערך בשלושה אחוזים בפרק הזמן המדובר, עלייה מתונה יותר. אך בהשוואה לפרק הזמן בין חודש יוני 2015 לחודש יוני 2016, שבו המחירים עלו רק ב- 1.8 אחוז, אפשר להסיק מייד כי עליות המחירים גברו גם בעיר זו. למרות ירידה בקצב ההגירה לערים הגדולות,

למרות ההגירה המצטמצמת הביקוש עודנו גבוה
הסיבה העיקרית למגמה זו של השוק, כמו בעבר, היא הביקוש הגובר לדיור בגלל נהירה לערים הגדולות ברחבי גרמניה, כמו גם נכונות רבה יותר של חלק מהמגיעים לשלם סכומים גבוהים על המקום תמורת דיור טוב. היצע גבוה בשוק העבודה וכוח כלכלי רב של גרמניה משפיעים באופן חיובי על האטרקטיביות של ערים גדולות ועל ההגירה אליהן. הביקוש הגבוה לדיור גורם לדמי השכירות לעלות, לדברי שטפן ויקר מייסד ומנכ"ל חברת Homeday.

אמנם, קצב ההגירה לערים הגדולות בגרמניה התמעט במידת מה בשנתיים האחרונות. בברלין, למשל, יש תושבים רבים שמחפשים כעת דיור בפריפריה של העיר, אף יותר ממספרם של אלו שמחפשים דירות במרכזה. יחד עם זאת, בשל שיעור נמוך במיוחד של דיור שעומד ריק – בין אחוז אחד ל- 1.5 אחוז הדבר כמעט לא השפיע על מצב השוק, והביקוש הכולל עודנו גבוה מאד יחסית.  לפי הדיווח של Welt am Sonntag המחירים באזורים היוקרתיים יחסית של כל הערים הגדולות בגרמניה התייקרו בקצב מתון יחסית. המחירים היו גבוהים מאד כבר קודם…עליות המחירים התלולות ביותר נרשמות כעת באזורי B, המבוקשים מעט פחות בערים אלו. וכך למשל, בעיר דיסלדורף נרשמה עלייה של שמונה אחוזים באזור Lierenfeld ועלייה של תשעה אחוזים באזור Hassels ששוכן מעט מזרחה משם.

בעיר המבורג, רובע Jenfeld המבוקש התייקר בלא פחות מ-15 אחוזים, ואחריו רובע Cranz ורובע Rothenburgsort. מדובר בעליות של 14 אחוזים ו-13 אחוזים בהתאמה. בברלין מובילים רבעים כגון Siemensstadt או Schmargendorf את טבלת קצב ההתייקרות, ונרשמה בהם עלית מחירים של לא פחות מ-14 אחוזים. בערים אלו יש אזורים יוקרתיים יותר שהמחירים בהם גבוהים בהרבה, אך קצת ההתיקרות בהם אינו כה מהיר. לעומת זאת, בערים פרנקפורט ומינכן נרשמו עליות מחירים תלולות גם בכמה מן האזורים היוקרתיים והמבוקשים ביותר, במרכזי הערים. חברת הנדל"ן Homeday מתמחה בחקר שוק תיווך הנדל"ן עבור מוכרים וקונים ומציעה גם הערכות נדל"ן מקוונות.

מקור: welt

קרא עוד
 
יולי
312017
 

גרמניה מרוויחה מקרקעות ששוות זהב בברלין

במה שהיה פעם רצועת גבול בין חלקה המערבי של ברלין לחלקה המזרחי נבנות כעת מאות יחידות דיור יוקרתי – במחיר של עד שמונת אלפים יורו למטר רבוע. הקרקע שעליה מוקם הפרויקט הזה שייכת לרשויות, שמכרו אותה לכל המרבה במחיר. על קרקע יקרה מוקמות דירות יקרות

קרקע לבניית דירות בברלין היא סחורה חמה ומבוקשת במיוחד. והמחירים מתנהגים בהתאם. מגרשים פנויים לבניית בנייני מגורים רבי קומות יקרים כיום לפחות פי 5 ממחירים רק לפני עשר שנים. עלות רכישת הקרקע הממוצעת לבניית מטר רבוע במגרש כזה היא 2.05 יורו כיום. סוף למגמה זו אינו נראה באופק. מובן שעליות מחירים אלו משפיעות על מחירה הסופי של הדירה. המחירים הוכפלו למעשה בפרק הזמן המדובר, וכעת דיירים בבניין רב קומות בברלין נאלצים לשלם כעת בממוצע 3,200 יורו למטר רבוע של מרחב דיור בדירה שרכשו.

כיצד הרשויות מרוויחות מספקולציה סביב מחירי הקרקע לבנייה
מחירי הקרקע אינם מעוגנים במציאות, לדברי מומחה הנדל"ן אנדריי הולם מאוניברסיטת הומבולדט בברלין. הוא מסביר כי המחירים משקפים מגמות של ציפייה ולפיכך מהווים אובייקט לספקולציה. הולם, סוציולוג שחוקר את המרחב העירוני היה במשך זמן קצר מחזיק תיק הבינוי בסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג. לאחר כמה שבועות של דיון ציבורי סביב עברו בקשר לשטאזי, שירות המודיעין של מזרח גרמניה, הוא התפטר מתפקידו באמצע חודש ינואר השנה.

הרשויות הפדרליות עצמן עוסקות אף הן בנדל"ן, ולשם כך הן מחזיקות בחברה בשם BlmA. לפי נתונים, חברה זו הרוויחה השנה 43 מיליון יורו מעסקאות מכירת מגרשים לבניית נדל"ן.

מחירי רכישה? החברה מסרבת למסור אותם
חברת BlmA מכרה את המגרש המדובר בשנת 2015 למשקיעים, והזוכה היה מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז. החברה מסרבת למסור נתונים על המחיר ששולם. העיתון Immobilienzeitung בדק ומצא כי המחיר למטר רבוע היה יותר מ- 1,800 יורו. לשם השוואה, בשנת 2015 המחיר הממוצע למטר רבוע של דירו בדירה חדשה בבירת גרמניה היה 824 יורו בלבד. אין פלא שהדירות שנבנות בפרויקט כזה בסופו של דבר הן יוקרתיות ויקרות במיוחד. שכנים קשה במיוחד לראות בפרויקט הזה. מרפסות רבות נותרות ריקות גם בקיץ, כפי שמדווח שוכר של דירה חדשה ברחוב. לקונים רבים נראה שמדובר ביעד השקעה בלבד, והם פשוט רוצים שתהיה להם דירה בעיר. רוב העובדים בעיר אינם יכולים להרשות לעצמם דירה כזו.

חברת BlmA הגיבה לדברים הללו בטענה שהרשויות הפדרליות לענייני נדל"ן כפופות לרשויות הרגולציה התקציבית הפדרליות (BHO), ושעל פי החוק הן רשאיות רק למכור את הקרקע בערכה המלא. הם הוסיפו כי בעת חישוב ערכה של הקרע מובאים בחשבון כל נתוני השוק העדכניים.

ברלין עולה על הגל
מדינת ברלין משחקת אף היא תפקיד חשוב בעסקי הקרקע לבינוי. כדי לנקות את השולחן, פוליטיקאים בסנאט של המדינה הוציאו למכירה נכסים יקרים במיוחד בחלקים מרכזיים של העיר, ובדרך כלל הם נמכרו למי שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר. מדינת ברלין הצטרפה בכך לגל, לדברי מיכאל נלקן, חבר הסנאט מטעם מפלגת השמאל.

דוגמה לכך מהווה מתחם Zentralviehhof בגבול בין פרנצלאוור ברג ופרידריכסהיין. עד 1991 עדיין פעל במקום בית מטבחיים. לאחר מכן, הקרקע עברה לרשות מדינת ברלין והיא מכרה אותה למשקיעים. הללו הקימו במתחם דיור יוקרתי, וילות ודירות מפוארות.

64 מטרים רבועים תמורת יותר מ-325 אלף יורו
מחירי הנדל"ן במתחמים אלו שהיו בעבר בבעלות הרשויות עומדים כעת על יותר מחמשת אלפים יורו למטר רבוע, כלומר מחירים של פלח שוק היוקרה. דירת 64 מטרים רבועים מוצעת למכירה דרך האינטרנט תמורת 325 אלף יורו. מכירות שטחים כאלו הניבו למדינת ברלין לא פחות משני מיליארד יורו מאז שנת 2001. כיום עומד שווים של המתחמים הללו על פי 2 משווים בעת המכירה. בגלל הלחץ בשוק הנדל"ן בברלין, הרשויות בברלין הוציאו למכירה נכסים רבים, ובכללם בניינים ומגרשים לבנייה. הדבר היה טעות חמורה, לדברי קאנזל קיזילטפה, ממפלגת SPD, חברת הפרלמנט הגרמני.

חברת הפרלמנט ליזה פאוס ממפלגת הירוקים, תושבת ברלין, מבהירה שכעת תהיה פעולה נמרצת לשינוי המגמה. ולמעשה כבר נראה שהסנאט של מדינת ברלין שינה את מדיניותו בתחום זה. קרקע לבנייה, שמתאימה לבניית דירות מגורים, תועבר בראש ובראשונה לחברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה. אך המגרשים הטובים ביותר כבר נמכרו מזמן, ועל כך לא נותר אלא להצר.

הקואליציה בסנאט של ברלין מנסה לתקן את המצב
הקואליציה מעוניינת כעת בכך שהממשלה הפדרלית תשנה אף היא את מדיניותה ואת החוק המסדיר מכירת קרקע לכל המרבה במחיר ללא התחשבות בשיקולים נוספים. לפי יוזמה חדשה שהוצגה בתחילת חודש יולי, במקום שבו הצורך בדירות מגורים גבוה במיוחד, המדינה תצטרך למכור את הקרקעות במחיר זול יחסית ולהעדיף את הרשויות המקומיות כרוכשות, וזאת על מנת שאפשר יהיה לבנות דיור בר השגה בפרויקטים שיוקמו בשטחים אלו.

חברי פרלמנט מכמה מפלגות תומכים ברעיונות הללו. חברת פרלמנט ממפלגת השמאל סבורה שממשלת גרמניה אינה אמורה לנהוג כמו ספקולנט שמנסה למקסם את רווחיו. חבר פרלמנט ממפלגת CDU מציין כי עלינו לא לחשוב רק על ההכנסות אלא גם על נקודות מפתח במדיניות הפיתוח העירוני. גם פוליטיקאים ממפלגת הירוקים ומפלגת SPD התבטאו ברוח זו.

אך עדיין לא ברור האם יימצא רוב בפרלמנט הגרמני לשינוי החוק הקיים. היות שהבעיה הזו נוגעת בעיקר לערים הגדולות בגרמניה כמו ברלין, המבורג ומינכן, במקומות אחרים בגרמניה אין לחץ כזה בשוק הנדל"ן, ולכן האינטרס ביחס לשינוי החוק הקיים עשוי להיות שונה בקרב חברי פרלמנט רבים. פרט לכך, עסקי הנדל"ן למכירה ולהשכרה משחקים תפקיד חשוב במילוי מגרות האוצר הלאומי בכל שנה ממשלת גרמניה מרוויחה לא פחות משני מיליארד יורו ממכירה ומהשכרה של נכסים או מגרשים לבנייה.

מקור: rbb-online

קרא עוד
 
יולי
312017
 

היכן עדיף לקנות דירה בברלין והיכן לשכור

השוואה בין דירות בשכירות לדירות בבעלות עצמית מראה כי ברבעים אחדים של ברלין מוטב להישאר בשכירות.

לאור הגידול הדינמי בדמי השכירות, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם יש יתרון בכך שיעברו לחיות בין ארבעה קירות שיימצאו בבעלותם שלהם. שני מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים כי למרות העלייה במחירי הדירות, משתלם לרכוש דירה בחלקים נרחבים של העיר. יחד עם זאת, הדבר אינו חל על כל חלקי ברלין. הדבר עשוי לעודד משפחות צעירות, שלעתים אין ברשותן ההון העצמי הדרוש למימון הרכישה. זו מסקנתו של מכון המחקר CRES בדוח שהכין לבקשת איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. בסך הכל, לפי המחקר משתלם יותר לרכוש דירה בברלין רק בשני שלישים מהעיר. ברבעים Mitte, Hansaviertel, Grunewald ,Dahlem משתלם דווקא יותר להמשיך להתגורר בשכירות. רכישת דירה ברבעים אלו תצריך תשלום של יותר מ-200 יורו לחודש ברבעים אלו, בחישוב משוקלל, רוכשי הדירות ייאלצו לשלם 200 יורו יותר לחודש בהשוואה לשוכרי הדירות. כמו כן, חסכון של לפחות 30 יורו לחודש יירשם אצל שוכרי דירות ברבעים אחרים של ברלין כגון Pankow, Weißensee, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Kreuzberg, Alt-Treptow, Karlshorst, Friedrichshagen, Neukölln, Wilmersdorf, Schmargendorf, Nikolassee und Zehlendorf.

משפחות רבות לא מרוויחות משערי הריבית הנוחים
בניתוח פיננסי כולל, השאלה אם מוטב לשכור או לרכוש דירה לא משחקת תפקיד משמעותי באזורים אחרים של ברלין, כגון Buch, Lübars, Wilhelmsruh, Waidmannslust, Märkisches Viertel, Friedrichshain, Fennpfuhl, Lichtenberg, Friedrichsfelde, Buckow, Gropiusstadt , Schöneberg. ואולם, בכל החלקים האחרים של העיר (שלא צוינו עד כה), לפי נתוני הדוח משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה. הרכישה משתלמת במיוחד באזורים מסוימים שבהם החיסכון החודשי בזכות החלטה זו יגיע אף ל-200 יורו לחודש, ובהם: Konradshöhe, Wartenberg, Hellersdorf, Gesundbrunnen, Plänterwald, Schmöckwitz, Charlottenburg, Falkenhagener Feld. מיכאל פויגטלנדר, ראש תחום שוק הנדל"ן במכון לכלכלה גרמנית IW, שמקום מושבו בעיר קלן, מציין כי רכישת דירות משתלמת יותר באופן כללי בעת הזו מדיור בשכירות, בשל שערי הריבית הנמוכים יחסית. המכון הכין לאחרונה דוח על עלות הדיור בגרמניה. הדוח נערך לבקשת חברת Accentro Real Estate AG. לפי נתוני הדוח, רוכש דירה בברלין, שבבעלותו הון עצמי של 20% משווי העסקה, צריך לגייס סכום של 5.6 יורו למטר רבוע לחודש בממוצע. לעומת זאת, שוכר דירה ייאלץ לגייס סכום של שמונה יורו לחודש, לא כולל הוצאות חימום והוצאות נלוות. המומחה פויגטלנדר מוסיף כי אף שדיור בבעלות עצמית צפוי להיות זול יותר, מספר הרוכשים דירה לראשונה בחייהם מצוי בנסיגה, והרוכשים דירות בברלין מבוגרים יותר בממוצע. מדובר בגיל ממוצע של 48. הדבר נובע מכך שרק 40 אחוזים ממשקי הבית בעיר נהנים מהון של יותר מ-40 אלף יורו. הוא מוסיף כי יהיה זה מועיל אם הממשלה תיתן אשראי והלוואה לאלו שהכנסתם נמוכה יחסית, כפי שהממשלות בצרפת ובהולנד עושות.

מקור:morgenpost

קרא עוד
 
מאי
292017
 

משקיעי נדלן מכל העולם נמשכים להשקיע בגרמניה ובבירתה ברלין

סכום עצום של 1.4 מיליארד דולר הוציאו השנה מקצועני השקעות נדל"ן ברחבי גרמניה. נתונים חדשים מראים כעת שגרמניה עוברת אף את בריטניה ברמת הצמיחה בשוק זה.

הנכסים המוצעים בשוק הנדל"ן הגרמני נמכרים בזה אחר זה, ולא נשאר "כלום על הצלחת". בכל שבוע מחליפים בניינים גדולים ידיים תמורת סכומים תלת ספרתיים של מיליוני יורו. כך למשל, חברת Deka-Immobilien  הגרמנית רכשה לפני ימים אחדים את מתחם המשרדים הלונדוני "Cannon Place" תמורת סכום של בערך 570 מיליון יורו. בדרך כלל, בנייני משרדים מהווים את מרבית היקף העסקאות בשוק הנדל"ן. בינתיים מושקעים סכומים גדולים מאד גם בנכסים שנחשבים רחוקים מהזרקורים. כך למשל, חברת Bouwfonds רכשה החודש 17 בנייני מגורים תמורת 250 מיליון יורו.

חברת הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield בדקה בסקר שערכה לאחרונה בכמה מסתכם טירוף השקעות הנדל"ן הבינלאומי. התשובה שעולה מן הסקר: מדובר בסכום כולל של 1.4 טריליון דולר, יותר מבשנה שעברה. המספר העצום הזה מקורו בעובדה שחברות ביטוח וקרנות פנסיה מוציאות מיליארדים על בסיס חודשי – והן מחפשות אפיקי השקעה נוספים. בחברת Cushman & Wakefield מציינים שמספרם של המשקיעים שמחפשים גיוון בינלאומי של תיקי ההשקעה שלהם עלה גם השנה.

השווקים מתחממים, לא תמיד שוררת בהם יציבות, ומניות רבות יקרות להשקעה. במצב עניינים זה, משקיעים רבים נזהרים ממניות בשל התנודות בשעריהן, והם מעדיפים השקעה שתניב החזר יציב יותר. אגרות חוב יציבות עשויות היו להיות הבחירה הראשונה, בעיקר כאלו המסווגות כ- first-class, אך אגרות כאלו שמונפקות על ידי ממשלות אינן מניבות הכנסה של ממש כעת. כך למשל, אגרות חוב פדרליות של ממשלת ארה"ב לעשר שנים הניבו תשואה כמעט אפסית בחודשים האחרונים. היות שנדל"ן אף הוא סוג של השקעה, המשקיעים מתעניינים בתחום, מה גם שהשקעה בנכס מגורים מאפשרת גם לקבל דמי שכירות על בסיס קבוע.

הבעיה היא שהביקוש העולמי לנדל"ן עולה בהרבה על ההיצע, כפי שמומחי החברה מציינים בדוח. הם גם מצביעים על כך שמשקיעים רבים מתמקדים ביעדי נדל"ן מוכרים לכלל השחקנים בשוק, שהתחרות בהם חזקה במיוחד, ובהם למשל גם עיר כמו ברלין. המניע של משקיעים אלו הוא הימנעות מסיכונים ובניית יסודות טובים ונזילות בתיקי ההשקעה שלהם.

גרמניה נחשבה בשנה שעברה לאחת משלושת יעדי ההשקעה החשובים ביותר של משקיעים זרים. הללו רכשו במדינה נכסים בשווי כולל של 27 מיליארד דולר. רק ארצות הברית, עם 63 מיליארד דולר, ובריטניה, עם 31 מיליארד דולר, משכו אליהן השקעות בהיקף נרחב יותר. עמדתה הטובה של בריטניה מקורה בעיקר בעיר לונדון, ובפרט ברובע העסקים והפיננסים שלה, ה"סיטי".  גם משקיעים גרמנים רוכשים נכסים בלונדון, והם מתחרים בין היתר במשקיעים מאסיה, שחלקם מייצגים קרנות ממשלתיות. בתחילת השנה נמכר בניין משרדים יוקרתי ומפורסם בלונדון, "Leadenhall Building", המכונה בצחוק "מגרדת הגבינה", תמורת בערך 1.4 מיליארד יורו. הרוכש היה משקיע סיני.

המומחים של חברת Cushman & Wakefield מצפים השנה להיקף עסקאות של יותר מ-300 מליארד דולר באירופה, במזרח התיכון ובאפריקה, ומדובר בעלייה של יותר מ-6 אחוזים לעומת נתוני השנה שעברה. חלק הארי של העסקאות צפוי להתקיים במערב אירופה. גרמניה, עם מצבה הכלכלי האיתן והתשתית העסקית הטובה, אינה צריכה להתבייש בתחרות מול בריטניה. לפי מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי PWC, נפח עסקאות הנדל"ן בגרמניה בשנה שעברה הסתכם ב- 60.2 מיליארד יורו, בעוד שבבריטניה הוא עמד רק על 59.9 מיליארד יורו. וכבר במחצית השנייה של השנה שעברה עבר נפח ההשקעות בגרמניה את זה של הממלכה הבריטית: 34.2 מיליארד יורו לעומת 27 מיליארד יורו בלבד, וזאת לפי נתוני המחקר של חברת שירותי הנדל"ן והפיננסים BNP Paribas, שבחנה את המצב בשתי המדינות.

לפי נתוני Cushman & Wakefield, נפח השקעות נדל"ן בברלין ברנדנבורג היה 10.3 מיליארד דולר, וזה היה שוק ההשקעות האזורי הגדול ביותר במדינה. העיר ברלין הייתה המבוקשת ביותר. שוק הנדל"ן המשרדי בעיר מציג את שיעור התפוסה הגבוה ביותר, לצד העיר מינכן. בשתי הערים קשה למצוא נדל"ן משרדי שנותר ריק לאורך זמן. ובשוק הדיור בברלין משולמים מחירי שיא הולכים וגדלים, וזאת גם מפני שהמשקיעים מצפים לעלייה בדמי השכירות בעיר. כבר בשנים האחרונות הפכה ברלין לעיר עם עליות דמי השכירות התלולות ביותר ברחבי גרמניה, כך שלתחזית הזאת יש יסוד במציאות.

איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של Cushman & Wakefield, משוכנע כי גרמניה הפכה לשוק הנדל"ן המוביל באירופה, ובמיוחד אזור עיר הבירה ברלין, שנמצאת במוקד הפעילות של משקיעים בינלאומיים. החברה שבה הוא עובד מזהה פוטנציאל רב לצמיחה נוספת בברלין, וזאת גם אם המחסור הנוכחי בשטחי נדל"ן בברלין מגביל את הרכישה על ידי משקיעים. מושג המפתח כאן הוא "מחסור בשטחי נדל"ן". כבר בשנה שעברה הם הדגישו בפרסומיהם כי יכלו למכור הרבה יותר נכסים בעיר אילו רק יכלו למצוא בה יותר בעלי נכסים שמעוניינים למכור…השנה המצב השתפר במקצת. באף אחת מן השנים הקודמות לא נרשמו ברבע הראשון של השנה היקפי עסקאות כה מעודדים.

מקור: handelsblatt

קרא עוד
 
מאי
292017
 

דירות ברובע נויקלן בברלין עולות כעת יותר מעשרת אלפים יורו למטר רבוע

משקיעים בעלי הון מגלים את רובע נויקלן בבירת גרמניה. מחירי הנדל"ן באזור מטפסים בהתאם ולאחרונה הם חצו את הגבול הדרמטי של עשרת אלפים יורו למטר רבוע. בעבר היה רובע נויקלן אזור מבוקש עבור מי שחיפשו דירות להשכרה במחירים סבירים. אך בינתיים, פלח השוק היוקרתי הצומח בברלין הגיע גם לרובע זה. בשנתיים האחרונות נרשמה ברובע עליית מחירים מרשימה ביותר. לפי הנתונים שאספו מומחי חברת הנדל"ן הבינלאומי היוקרתית John Taylor, החלק המבוקש ביותר בנויקלן הוא חלקו הצפוני, והמחקר שלהם מציע פירוט נרחב למדי של מגמות השוק ברחבי הרובע.

במקום הראשון – Richardstraße. דירת גג עתיקה ברחוב זה, שנבנתה בבניין משנת 1884 מוצעת כעת למכירה תמורת 10,500 יורו למטר רבוע. הביקוש גבוה גם לנכסים באזור Maybachufer (עד 6515 יורו למ"ר) וב- Pflüger Straße (עד 6500 יורו למ"ר).

מחירי הנדל בברלין מכירים רק מגמה אחת: זינוק למעלה
"השיקולים המנחים את לקוחותינו הם בעיקר מיקום הנכס ורמת הגימור והאבזור בו", כך אומר מומחה הנדל"ן אוליבר בלום. הוא מוסיף כי בבניינים יוקרתיים הלקוחות מצפים לקבל בתמורה לכספם חנייה תת קרקעית, ברכה קטנה ולפחות ג'אקוזי, וגם שוער בכניסה לבניין. כל אלו מוצעים באתרים מבוקשים בעיר כגון Schmargendorf, Tiergarten , Friedenau. וכעת, גם רובע נויקלן הצטרף למועדון היוקרתי.

מחירי הנדל"ן בברלין עולים בקצב כה מהיר, שבהשוואה לשנת 2015 רמת המחירים עבור דירות יקרות יחסית ששווין מתחיל ב- 750 אלך יורו הוכפל. רמת המחירים עבור דירות יוקרתיות במיוחד ששוויין מתחיל במיליון יורו עלתה במקומות אחדים פי 5.

דירה נמכרה תמורת 32 אלף יורו למטר רבוע
הדירה היקרה ביותר בעת האחרונה בבירת גרמניה היא דירת 700 מ"ר שמשתרעת על פני שלוש קומות ברחוב Clara-Wieck במתחם הרובע הדיפלומטי ברובע טירגארטן. הדירה נמכרה תמורת 23 מיליון יורו, כלומר כ- 32 אלף יורו למטר רבוע. לדברי המומחה אוליבר בלום, רמת המחירים הנוכחית עודנה צנועה יחסית לערים מובילות אחרות בעולם כגון ניו יורק, לונדון או טוקיו. הוא מוסיף שהלקוחות של החברה שהוא מנהל מודעים לעובדה זו, והם מצפים לכך שהמחירים בברלין ימשיכו לעלות כדי שהשקעתם תישא פירות נאים כבר בשנים הקרובות.

מקור: bz-berlin

קרא עוד
 
מאי
042017
 

שוק הדיור בגרמניה יציב, על אף הסערות הפוליטיות ביבשת

מחירי דירות היוקרה בברלין ובמינכן צמחו ב-8% לפחות בשנה שעברה.

בעוד יבשת אירופה נמצאת בעיצומה של מערבולת פוליטית וכלכלית, המאפיין העיקרי של שוק הדיור בגרמניה הינו יציבות. לדברי דוח חדש של Knight Frank, הערים המרכזיות נהנות מצמיחה בסקטור נדל"ן היוקרה, זאת הודות לרוכשים זרים.

גרמניה לא צפויה להיות מושפעת במיוחד מהפופוליזם והבדלנות המתרחשים ברחבי היבשת, וזאת מכיוון שארגוני שוליים שמרניים אינם מהווים איום משמעותי על הסטטוס קוו. פאדי דרינג, ראש מחלקת הנדל"ן למגורים הבינלאומית בחברה, כתב בדוח כי לבחירות העתידות להתרחש בסתיו הקרוב לא צפויה להיות השפעה חדה על שוק הדיור של המדינה.

לדבריו, "בעוד בעולם יש 'רכבת הרים', הגרמנים האיתנים מספקים קרקע יציבה ובטוחה." הדברים נאמרו בעיקר ביחס לשוקי הדיור של ברלין ומינכן.

שני המטרופולינים הגרמניים נהנו לאחרונה מצמיחה משמעותית בסקטור היוקרה. בברלין, מחירי דירות יוקרה זינקו בשנה שעברה ב-8.7%; על פי הדוח, היקף המכירות של בתים במחיר של למעלה מ-7,500 אירו למ"ר צמח פי 4 ויותר מאז 2011.

מכירות בתים המתומחרים בלמעלה מ-10,000 אירו למ"ר – סקטור משנה אותו מכנה החברה "סופר-פריים", גם הן צמחו מ-5 בשנת 2011 ל-18 בשנת 2016.

קייט אוורט-אלן, ראש המחקר הבינלאומי ב-Knight Frank, ציטטה נתונים משותפתה של החברה בברלין, Ziegert Immobilien: "בעוד רוכשים גרמניים עדיין מהווים חלק נכבד מהביקוש בסקטור היוקרה, הביקושים מחו"ל צמחו – ולא זו בלבד, אלא שהם הפכו להיות יותר מגוונים," היא אומרת.

לדברי השותפה, בשנת 2016, 16% מהזרים שרכשו דירות יוקרה ברלין הגיעו מהאיחוד האירופי (לא כולל בריטניה), 14% מסין, 14% משוויץ, ו-13% מאיחוד האמירויות.

זרימת הרוכשים הזרים לאזור משמעותית גם כי שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא מהנמוכים ביבשת, זאת בגלל גורמים תרבותיים שונים ופיקוח מחירי השכירות שנמשך כבר עשורים. רק 15% מהדירות בברלין שייכים לדייריהן. יתר האוכלוסייה מתגוררת בשכירות.

במינכן, שיעור הבעלות על דירות הוא מעט גבוה יותר ועומד על כ-20%. לעיר מגיעים כ-20,000 תושבים חדשים בכל שנה, רובם אמידים בעלי השכלה המגיעים לעבוד בחברות הטכנולוגיה המבוססות בעיר. מחירי דירות היוקרה בעיר צמחו ב-8% ב-2016.

ב-Knight Frank לא צופים בועת מחירים במינכן, על אף החששות מבועה הנובעים מכך שבעיר יש מעט מאוד מקום לפרוייקטים חדשים.

לדברי פאדי דרינג, "זה נכון שאנחנו לא יכולים לצפות שמחירי הנכסים יעלו ב-10% בכל שנה, אבל אנחנו חוזים דשדוש במחירים במהלך 2-3 השנים הקרובות – ולא פיצוץ של בועה."

מקור: mansionglobal

קרא עוד
 
מרץ
302017
 

נדלן בברלין- 60 אלף יורו למטר רבוע

השמאים מעדכנים כעת כלפי מעלה את הערכת המחירים של דיור יוקרתי בברלין. המתחם היקר ביותר מצוי ב Praiser Platz.

סחרור המחירים בברלין מצוי בכיוון אחד מתמיד: מגמת עלייה. מומחי השקעות נדל"ן בברלין ביצעו לאחרונה הערכה מחודשת של שווי הקרקעות ברחבי העיר, וכעת הם מציעים הערכות גבוהות יותר מאלו שהוצעו בדוחות קודמים שפורסמו. מדובר בעדכון שלישי כלפי מעלה של הערכות השמאים. המומחים מציינים שהמחירים עולים בבירת גרמניה בכל פלחי שוק הנדל"ן.

 

בתים חד משפחתיים ובתים צמודי קרקע שורתיים

בפלח שוק זה חלה העלייה המתונה ביותר בשנה האחרונה. המחירים עלו בממוצע ב-20 אחוזים בהשוואה לשנת 2015. ואולם, בכמה מתחמים הייתה העלייה תלולה יותר, כגון רובע Marzahn Hellersdorf ובאזורים: Steglitz, Zehlendorf, Lichterfelde, Koepenick, Adlershof ו- Gruenau, שבהם נרשם זינוק של 30 אחוז בערך.

האתרים היקרים ממילא בחלק הדרום מערבי של בירת גרמניה התייקרו ב-15 אחוזים בלבד בממוצע. הם נותרו כמובן יקרים ביותר. ברובע גרונוואלד הגיעו מחירי השיא ל-2100 יורו למטר רבוע. המחירים הנמוכים ביותר למטר רבוע נרשמו באזורים כגון Bohnsdorf –  רק 130 יורו למ"ר.

 

בנייני מגורים  

בבניינים כאלו באתרים מבוקשים במרכז העיר חלה התייקרות של 60 אחוזים ואף יותר במחיר הממוצע בתקופה האחרונה. בפאתי העיר ההתייקרות בפלח שוק זה הייתה בכ-30 אחוזים בלבד. יש לזכור שמדובר בנתונים ממוצעים, ובמתחמים מבוקשים מסוימים חלה התייקרות של יותר ממאה אחוזים, כגון: רחוב פוטסדאמר, באזור קודאם ורחוב Urban ברובע קרויצברג. המחירים באזורים המוזכרים כאן עלו בכ-108 אחוזים, ל-2500 יורו. המחיר הגבוה ביותר היה 5000 יורו למ"ר, והוא נרשם בנכסים דרומית ל- Torstrasse.

מי שבבעלותם נכסים באזור שער ברנדנבורג במרכז בירת גרמניה יכולים לשמוח על מזלם הטוב. המחירים בפלח השוק במיקומים כגון כיכר פוטסדאם, ז'נדארמנמארקט או פרידריכשטראסה נותרו גבוהים. לרשימת האתרים שהמחירים בהם גבוהים הצטרף אזור כיכר פאריס, עם עלייה של 50 אחוז בשווי הקרקע, ומחיר של 60 אלך יורו למ"ר מציב אותו בפסגת הנדל"ן בבירת גרמניה.

בגלל המחסור בשטח במרכז העיר, הביקוש לנכסים מסחריים טובים בתחומי העיר עולה. בחלק מהמקומות עלה המחיר ביותר מ-50 אחוזים. למשל, המחיר ברובע שארלוטנבורג הגיע ל-1800 יורו למ"ר.

 

תגובה למגמות השוק

ריינר וילד, מנכ"ל איגוד השוכרים BMV של ברלין מציין שבאיגוד רואים בדאגה את עליית המחירים המתמדת של דירות בבנייני מגורים וכן את עליית מחירי הקרקע. הדבר יגביר את הלחץ על שוכרי הדירות. אין בנייה מספקת של דירות חדשות, ומגמות השוק מקשות על הרחבת הדיור הסוציאלי בשכירות במרכז העיר. במחיר של 1400 עד 2300 יורו למטר רבוע של קרקע לפיתוח עתידי, היזמים לא יוכלו להרשות לעצמם להציע דיור בר השגה. באיגוד מצהירים שעל המחוקק לתת את דעתו לעניין ולהתערב. הם מדגישים שיש לעצור את הספקולציה בקרקע ובשטחי נדל"ן ושיש להגביל את ההיתר להעלות את מחירי השכירות בנכסים לאחר שהללו עוברים שיפוץ וחידוש. ריינר וילד מציין שבאיגוד ימשיכו לעקוב אחר הדברים.

מקור: Morgenpost

קרא עוד
 
מרץ
302017
 

בירת גרמניה נמצאת על הכוונת של העשירים הגדולים

למרות האזהרות נמשך המצוד של רוכשים על דירות יוקרה בערים גדולות. המחקרים מראים היכן בדיוק נוהגים המולטי-מיליונרים להשקיע. עיר גרמנית גדולה נמצאת במוקד, וזו לא מינכן.

הדאגה מהיווצרות בועת מחירים בשוק הנדל"ן הגרמני גוברת. רק לפני שבועות אחדים הצהיר אחד מבכירי השמאים במדינה שהמחירים בשוק גבוהים מדי, ביחס לעלות החלופית של מגורים בשכירות באזורים אלו.

בעוד שהספק גובר בקרב רוכשי דירות ממוצעים ובעלי דירות, קבוצה מצומצמת של רוכשי נדל"ן ממשיכה להסתער על אתרי הנדל"ן המובילים בערי המטרופולין של גרמניה. מדובר במשקיעים אמידים מגרמניה ומרחבי העולם, כאלו שנכסיהם עומדים על פחות 30 מיליון דולר. חברת Knight Frank עוקבת מקרוב אחר פעולתם של משקיעים אלו. דוח שהחברה מוציאה מדי שנה בשנה מתאר את המצב בפלח השוק היוקרתי בערים גדולות בעולם. הדוח מאפשר להבין מה חושבים מובילי ההשקעה בשוק, אך הוא מאפשר גם למשקיעים מן היישוב להסיק מסקנות מועילות.

 

ברלין נמצאת יותר ויותר במוקד העניין של משקיעים אמידים

עשרות אלפי משקיעים אמידים במיוחד מכל רחבי העולם מחפשים אזור עירוני שיש בו מגמת פיתוח מבטיחה. אמות מידה שונות חלות על השקעתם, בהתאם למדינה המדוברת. לעתים הם מעוניינים בביטחון אישי, ולעתים באופי החיים בשכונה המדוברת. המחיר, לעומת זאת, מטריד אותם פחות משהוא מטריד את האזרח הממוצע…ברלין מופיעה לראשונה בדוח של החברה. הדוח מציין שבירת גרמניה היא "מודל להתחדשות עירונית מוצלחת". אזורים כגון מיטה, קרויצברג ופרידריכסהיין מצוינים בדוח במיוחד כ"מוקדים של יצירתיות".

בשנים האחרונות חלה בברלין עלייה תלולה בהיקף הפיתוח, כולל אלפי חברות סטארט אפ, לפי הדוח. ויחד עם זאת, יוקר המחיה בעיר עודנו נמוך יחסית לערים מקבילות בעולם. כמו כן, למעלה ממחצית התושבים שהגיעו לברלין בשנים האחרונות הם זרים, מה שמהווה יתרון מבחינת הרוכשים הזרים.

 

 בירת גרמניה עוקפת את מינכן במחקר זה    

מומחי החברה יעקבו מקרוב אחר מצב השקעות הנדל"ן בברלין, לצד ערים כגון מיאמי, מקסיקו סיטי, מלבורן או בנגאלור בהודו. מדד PIRI למעקב אחר נדל"ן בינלאומי, מדד של 100 המקומות המובילים בעולם, מראה שברלין כבר ניצבת לפני פרנקפורט ומינכן מבחינת כוח המשיכה שלה למשקיעים אמידים במיוחד. מדד PIRI מצביע על מגמות שוק הדיור השניוני (רכישה של נכס מצד מי שכבר יש להם דירה אחת או יותר), ברמת המחירים הגבוהה ביותר. המיליונר הטיפוסי לא בהכרח מחפש לעצמו מקום מגורים קבוע בבירת גרמניה, אלא יעד להשקעה טובה. בפלח שוק זה חלה עלייה של 9 אחוזים בשנה שעברה במחיר למטר רבוע. העלייה במינכן הייתה בשיעור של 8 אחוזים בלבד. עליות גבוהות אף יותר נרשמו בשנחאי – 27 אחוז ואמסטרדם – 10 אחוז. במוסקבה, לעומת זאת, חלה ירידה של 11 אחוז.

אתר הנדל"ן Luxuryestate.com רושם אף הוא ביקוש גבוה לנדל"ן בבירת גרמניה. השוואת ההיצע להתעניינות בפלח השוק היוקרתי מראה בבירור: ברלין מבוקשת כעת יותר מערים אחרות בגרמניה, לפי הסדר הבא: פרנקפורט, המבורג, מינכן. משקיע אמיד בברלין מוציא בממוצע חצי מיליון יורו יותר מאשר במינכן (2.6 מיליון יורו לעומת 2.2 מיליון יורו). 56 מהמתעניינים ברכישת דירה בברלין דרך האתר חיפשו דיור יוקרתי, לפי נתוני מנהלי האתר.

 

18 אלף יורו למטר רבוע בדירה

ההיצע בברלין כמובן מוגבל, ולפיכך המחירים עולים, ומגיעים לרמות שהיו מוכרות בעבר רק במינכן. למשל, בתחילת השנה נמכרה דירת 470 מטר רבוע בקרבת קודאם תמורת 8.5 מילון יורו. מדובר במחיר של 18 אלף יורו למ"ר. זו עלייה בולטת באזור זה של מערב ברלין. מדובר בדירת גג עם מרפסת בתכנון משרד האדריכלים סבסטיאן טריזה.

לגבי השאלה אם מחירים כאלו מוצדקים או לא, מדובר לא רק בעניין של טעם אלא גם בהערכה מפוכחת של מצב השוק. גם העשירים לא רוצים להפסיד כסף בהשקעת נדל"ן גרועה. לפי מומחי Knight Frank, המשקיעים מחפשים שכונות עם מגמה ברורה של ג'נטריפיקציה ומגמת הגירה חיובית של צעירים יצירתיים. אזורים ב- Lower East Side של ניו יורק מתוארים לרוב באופן דומה לאזורים המבוקשים כעת בבירת גרמניה.

 

שוק הנדל"ן בברלין מתמודד כעת עם החזקים ביותר בליגה העולמית

מצד שני, בעיר ז'נבה ניכרת מגמת התפתחות דומה, וכנ"ל גם במומבאי שבהודו. כלומר, יש תחרות לברלין. גם ברובע העשירי בפאריס מתרחשים שינויים דומים. מדובר ברובע עם מיקום מרכזי, אך עדיין חיים בו אמנים רבים וצעירים יצירתיים, ורמת המחירים עדיין סבירה. מומחי חברת Knight Frank מציינים גם את בירת הולנד אמסטרדם כמקום מבוקש. העיר הופכת למוקד של חברות טכנולוגיה, וחברות כגון אובר, נטפליקס וטסלה שוקלות להעביר את מרכז עסקיהם באירופה לעיר התעלות, גם מפני ששדה התעופה סחיפהול ממוקם באופן נוח במיוחד.

 

מחקר נוסף מעיד על כך  שאין בועת מחירי נדל"ן בברלין

לדברי המומחה אנדריאס פוהל, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות גם בעתיד הנראה לעין בברלין. הוא מציין שהעיר הופכת למוקד קמעונאי ולמוקד של מרכזים עסקיים. במבט על עליית המחירים של דירות בברלין, ובניתוח כולל, פוהל מעריך שאין בברלין בועת נדל"ן,  למעט מספר עליות מחירים מוגזמות אך נקודתיות ביותר, לדבריו, הוא סבור שהשנה תימשך עליית המחירים, אם כי במידה מתונה מעט יותר ביחס לשנים עברו.

 

מקור: WELT

קרא עוד
Inspiration Group