בלוג ברלין

 
נובמבר
272019
 

יותר אנשים פחות דירות חדשות

הפער בין דירות חדשות שמתוכננות לאוכלוסיה הגדלה בהתמדה בבירת גרמניה הולך ומתרחב, והדבר מחמיר את מצוקת הדיור -כעת זהו גם נתון רשמי.

ממש לקראת סיום חופשת הקיץ הפרלמנטרית מגיעות החדשות הרעות הטריות עבור הסנטורית של ברלין לפיתוח ושיכון עירוני, קתרין לומפשר (מפלגת DIE LINKE). המגבלות על שכר הדירה בדירות בברלין – תקנות שנויות במחלוקת בעיר- עומדות להיכנס לתוקף בקרוב – ומספר היתרי הבנייה החדשים שהונפקו מצוי בירידה, וזאת כפי שפורסם על ידי המשרד לענייני הסטטיסטיקה במחצית הראשונה של שנת 2019 על סמך מידע שהגיע מהמחוזות. מהדוח עולה כי רשויות הבנייה העניקו אישורים לבניית 11,346 דירות, שהם 2.2% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מצב זה מחמיר את המגמה שהחלה בשנת 2017: מספר הדירות שאושרו לאחרונה יורד משנה לשנה. לומפשר אמרה בתגובה: "למרות הירידה באישורי הבנייה החדשה, קצב ההנפקה של אישורי הבנייה החדשים עדיין גבוה. אנחנו לא נוותר ונעשה כל מאמץ להרחיב את קצב הבנייה החדשה."

מפלגת CDU מזהירה מפני נתונים גרועים עוד יותר בעתיד הקרוב
לעומת זאת, מזכ"ל מפלגת CDU בברלין, סטפן אברס, מנציגי האופוזיציה בשלטון המקומי בעיר, לא היה מרוצה מהנתונים ומתשובת הממשלה המקומית: "על הסנאט לשים קץ מייד להדרה של 80% מהשחקנים בענף הדיור. הרשויות חייבות לכונן ברית רחבה למען עידוד בנייה חדשה ולמען שכירות עם יציבות. אברס לא הופתע מהמספר המצטמק של הדירות המאושרות לבנייה, ואמר לגבי זאת: "זה בדיוק מה שהסברנו בשנתיים האחרונות. הוויכוח על הפקעות של דירות בחזרה לידי חברות השיכון הציבורי בברלין, או הוויכוח על "תקרה לדמי השכירות" גורמים לכך שנראה נתונים דרמטיים ומדכדכים כאלו. תקנות הדוקות מדי בשוק הדיור וחוסר ודאות משפטית מאסיבי יגרמו לכך ש"השורה התחתונה של חברות רבות, שחייבות להרוויח כדי לשרוד בשוק, פשוט זוכה להתעלמות מצד הרשויות".

הירידה בהיתרי בניית דירות בבניינים חדשים בולטת במיוחד (מינוס 3.8%). בקשות לבניית בתים צמודי קרקע כנראה נבחנו בעבודה ידנית קפדנית, לפי המספרים הנמוכים: בסך הכל אושרו 628 יחידות דיור ב"בבתים דו-משפחתיים", מה שמהווה ירידה דו ספרתית לעומת השנה הקודמת (מינוס 12.2%). יש לציין עוד בהקשר זה כי המחירים הגבוהים עבור קרקעות בנייה הופכים את סוג הבתים הללו למודל מיושן יחסית.

בום הבנייה בברנדנבורג
העליהי היחידה שנרשמה חלה בתחום "עבודות בנייה, שיפוץ והסבה של יחידות דיור בבניינים קיימים". אלה כוללים הרחבת עליית גג ליחידות דיור חדשות או שינוי תכלית השימוש בנדל"ן כך ששטח משרדי או שטח מסוג אחר יוכל לעבור הסבה ליחידות דיור: כמעט 1400 דירות הן תוצאה של המרות כאלה, ומדובר בסך הכל בעלייה של 10.4%.

צניחה של ממש נרשמה בכמות הבניינים החדשים שאושרו ברובע פנקוב: מכמעט 2300 אישורים בשנה הקודמת ירדנו ל- 1126 אישורים. הצמצום בהיקף האישורים ליחידות דיור חדשות היה דרמטי עוד הרבה יותר אלמלא נוספו לעיר פרויקטים גדולים ברובע בטרפטוב-קופניק שהיטיבו מעט עם המאזן שם. מספר הדירות המתוכנן באזור עלה כתוצאה מכך בתלילות מ-1690 במחצית הראשונה של שנת 2018 לכדי 2526 במחצית הראשונה של שנת 2019.

מעניין לגלות כי בניגוד למצב העגום למדי בבירת גרמניה ברלין, 7772 יחידות דיור חדשות מתוכננות בעיר ברנדנבורג הסמוכה, ומדובר בכמעט רבע (22.6%) יותר מאשר באמצע 2018.

Source: Der Tagesspiegel

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

B מכירות הנדלן בברלין הגיעו לשיא של 18 מיליארד אירו ב-2017

בשנה שעברה, שילמו הקונים סכום שיא לדירות, בתים ומגרשים בבירה הגרמנית, על פי הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין. הדירה היקרה ביותר שנמכרה בשנה שעברה, עלתה לבעליה 8.2 מליון אירו.

ב-2017, השקיעו הקונים סכומי שיא בהשקעות נדל"ן בברלין, על אף שנמכרו פחות דירות והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של רווקים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

ממצאי הדו"ח:

  • כל הבתים, הדירות והמגרשים שנמכרו בברלין, אשתקד, הגיעו לסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי), ושברו את השיא הקודם שנקבע ב-2015.
  • למרות הסכום הגבוה, מספר הנכסים שניקנו היה נמוך מאשר ב-2016, מה שמדגיש את המחסור וההוצאות הגבוהות הכרוכות בנדל"ן ברלינאי.
  • מחירי הקניה לדירות עלו ב- 13%.
  • מעל 25,000 דירות נמכרו בעיר אשתקד עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר.
  • הדירה היקרה ביותר שנמכרה ב- 2017, עלתה 8.5 מיליון אירו ונמצאת קרוב לשדרת הקניות הפופולרית קודאם – (Kurfürstendamm, Ku'damm).

משלמים יותר עבור פחות מרחב: הדו"ח מצא בנוסף, שהגודל הממוצע לדירה שנרכשה התכווץ בהשוואה לשנים הקודמות. הדו"ח מייחס את ההתכווצות למחירי הנדל"ן המטפסים כל העת, אשר דוחקים את הרוכשים לעבר דירות ברות השגה וקטנות יותר. סיבה נוספת היא העליה של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – נכסים בהיקף של כ-20 מ"ר, המשמשים לרוב כדירות לסטודנטים, או לאנשי עסקים המבקרים בעיר לזמנים קצובים.

מחירים מרקיעי שחקים: מחירי הנדל"ן העולים בברלין הם ברכה לספקים, אך מציבים משוכה מאיימת ולרוב בלתי ניתנת למעבר עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב-9.4%. אלפים מחו כנגד מחירי הבתים מרקיעי השחקים באפריל.

המחסור בדיור: קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, התחייבה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה, ואמרה שממשלתה הקציבה לכך 6 מיליארד אירו. הכסף ישמש כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי כמו גם למענקים למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: DW

קרא עוד
 
יוני
262018
 

נדלן - ברלין מלהיבה את העולם

שערוריות סביב הממשלה המקומית, "אסון" בעיכוב פרויקט שדה התעופה החדש, העובדה שאף חברה ברלינאית איננה נמצאת בצמרת מדד הבורסה הגרמנית – DAX – כל זה לא מונע ממשקיעים בעולם לראות בבירת גרמניה יעד השקעה מהטובים בעולם ולנהור אליה. וגם אם מפלגת AfD של הימין הקיצוני פועלת לסגירת דיסקוטק מפורסם בעיר – BERGHAIN – הדבר מעלה רק חיוך בקרב משקיעים אלו.

וורן באפט אינו אדם שמשקיע השקעה חובבנית בחברות סטארט-אפ שערכן הריאלי נמוך מההערכות. הוא מתעניין כעת בחברת HARIBO, רכש חברת אופנועים גרמנית וכמובן – מחזיק באחוזי שליטה נכבדים בחברות גדולות כמו IBM וקוקה קולה. לפני זמן קצר החליט באפט להשקיע בגרמניה, ובעיקר בשוק השקעות הנדל"ן בברלין, שם הוא רואה את פוטנציאל הרווח הגדול ביותר. באפט מביע את התעניינותו דווקא בתקופה שבה המומחים בגרמניה מביעים חשש מהיווצרות בועת מחירי נדל"ן, כלומר שהמחירים הנוכחיים, ההולכים ומטפסים – אינם משקפים את ערכם הריאלי, הנמוך יחסית, של הנכסים. המחירים בברלין התפוצצו מעלה בשלוש השנים האחרונות. ואולם, נראה שאין זו בועה אלא רק ההתחלה במגמה ארוכת שנים.

שוק הנדל"ן בגרמניה שקע בתנומה קלה בין השנים 1995-2010. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן בערים גדולות במערב – בעיקר בארה"ב ובבריטניה – עלו במידה ניכרת. וגם עליות המחירים הראשונות שנרשמו בברלין לא היו, לדעת המומחים, יותר מהתאמה של המחירים לערכם הריאלי של הנכסים לאחר שנות תרדמה ארוכה. אך לברלין יש אופי מיוחד, שגורם למחירים להמשיך לעלות.

כעת אנו שומעים כי מפלגת הימין הקיצוני AfD מעוניינת לסגור את מועדון המוזיקה הבינלאומי BERGHAIN בבירת גרמניה. המועדון מצוין כגורם משיכה גדול בפרסומים בינלאומיים סביב סירת גרמניה.

האווירה הרגועה או החגיגה ברחובות הופכים את ברלין לעיר אטרקטיבית אף יותר מפאריס. אם נוסיף לכך את העובדה שמנת סושי בברלין עולה הרבה פחות ממה שתתבקשו לשלם בערים כמו לונדון או סן פרנסיסקו, ולא נשכח את דמי השכירות הנמוכים בהרבה בהשוואה לערים אלו, אין פלא שתושבי חוץ רבים שמחים להתגורר בבירת גרמניה ואף לרכוש בה דירה.

רובע Köpenick בברלין גובר על ניו יורק בהעדפות המשקיעים
עבור משקיעים כמו באפט, מחירים של 2,500 אירו למטר רבוע עבור דירה ברובע ברלינאי כמו Köpenick או Adlerhof הם מחירים נמוכים עד כדי בדיחה, וזאת בהשוואה למחירים הגבוהים של דירות במרכזי ערים גדולות בארצות הברית. בניו יורק אפשר לכל היותר להשיג במחיר כזה מקום חנייה אחד. כמו כן, מעניין הדבר שרבות מנקודות המשיכה של ברלין הן בדיוק מה שמפלגות ימין קיצוני ברחבי המערב מתנגדות לו וחוששות מפניו – רב תרבותיות ופתיחות לעולם, סובלנות ובחלקים מסוימים של העיר – גם תוהו ובוהו צבעוני וססגוני. האווירה הזו מושכת משקיעים בינלאומיים מכל רחבי העולם. כמו כן, המחסור הניכר במימון לפיתוח נדל"ן ברחבי גרמניה מבטיח שהצמיחה ועליות המחירים של נכסים בבירת גרמניה אינם בועה, אלא משקפים את ערכה הריאלי של העיר. הספקנים שהזהירו בשנים האחרונות מפני בועה התעלמו מכך שמעמדה של גרמניה בעולם, כמקום מבוקש למגורים ולעבודה, מצוי בעלייה מתמדת. והבורסה הגרמנית מתאימה במיוחד למשקיעים בינלאומיים, עם דמי תיווך ועמלות נמוכים במיוחד. מחירי הנדל"ן הגבוהים בארה"ב וגם בלונדון הביאו לכך שלראשונה מזה זמן רב נרשמה שם ירידה במכירות לאחרונה. הירידה אמנם נמוכה יחסית אך היא עשויה לבשר על מגמה של תיקון שוק ביחס למחירים גבוהים מדי. מומחה נדל"ן מלונדון מוסיף כי הירידה הזו, במשך שלושה חודשים רצופים, לא נצפתה מאז הרבע הראשון של שנת 2014, כלומר לפני יותר מארבע שנים. פירוש הדבר הוא שאם יש בועה בסיפור הזה, היא כנראה בארה"ב. הסיבה העיקרית לחולשה בשוק האמריקאי היא כנראה העלייה החדה בשערי הריבית על הלוואות משכנתא וזאת בגלל העלאת שערי הריבית מצד הבנק המרכזי האמריקאי -ה- FED. כך למשל, שער הריבית עבור הלוואת משכנתא קבועה למשך 30 שנה עלתה ב-0.65 נקודות מאז ספטמבר 2017 והיא עומדת כיום על 4.42 אחוזים. לעומת זאת הריבית על הלוואות עם החזר משתנה עלתה במידה פחותה, אך לא בהרבה. הדבר מקשה מאד על מי שלקחו הלוואות גדולות למימון עסקאות נדל"ן. הדבר מקשה מאד.

גם מדד חברת S&P Homebuilders מצביע על מגמה דומה, על בסיס ניתוח מגמות המחירים של מניות חברות הבינוי הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה. הדבר רלוונטי במיוחד לשוק האמריקאי מפני שרכישת נכסים על בסיס הלוואה גדולה היא מדיניות השקעה רווחת יותר בהשוואה לגרמניה. יש לציין כי נדל"ן הפך בשנים האחרונות יקר יותר ממילא לרוב האמריקאים. למשל, המחיר הממוצע של בית חדש עלה מאז פברואר 2012 ב-37.5 אחוז והוא עומד כעת על 376 אלף דולר, ובפרק הזמן המקביל צמחה המשכורת השבועית הממוצעת ב-15.2 אחוזים בלבד. במילים אחרות, הפער בין השכר הריאלי למחירי הנדל"ן הלך והתרחב. למרות עלייה מסוימת שנמדדה לאחרונה, המדד עדיין נמוך ב-12 אחוזים מערך השיא שלו בינואר. מתי גרינשפן, אנליסט שוק בכיר בפלטפורמת eToro למסחר חברתי מציין שהמדד הזה נוטה ללמד היטב על המצב הכולל בכלכלה האמריקאית ובשוק המניות האמריקאי, ממש כמו בשוק הדיוק האמריקאי, בלימה במחירים מסתמנת גם בבריטניה. וכך ירדו המחירים בלונדון בחודש אפריל בכ-0.6 אחוז בהשוואה לחודש מרץ. בניכוי פלחי שוק "חריגים", כגון דירות שנמכרו בשווי של יותר מ-10 מיליון פאונד, המחירים באזור בירת בריטניה היו נמוכים ב-3.4 אחוזים מרמת המחירים בשנת 2016. כך נמסר בדוח של חברת ניתוח הנדל"ן Researchfirma Acadat. אי-בטחון גובר בעקבות משבר ברקסיט מכביד על שוק הדיור בבריטניה, ובמיוחד בלונדון, המרכז הפיננסי של המדינה.

צמיחה גדולה בשוק הנדל"ן בגרמניה
בניגוד למצב בשווקים בארה"ב ובבריטניה, שוק הנדל"ן בגרמניה נוהם ומזנק. לפי חישובי מומחי חברת DR KLEIN, מחירי הנכסים בעיר מינכן עלו בלא פחות מ-12 אחוזים ברבע האחרון של שנת 2017. בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים העלייה הייתה חדה אף יותר – מעל 17 אחוז. אחד ממומחי החברה מסר לעיתונות ש"מינכן איננה סתם עיר יקרה, אלא עיר שהמחירים הגבוהים בה ממשיכים לעלות". ייתכן שמתאים לערוך השוואה בין מינכן או ברלין לציריך. גם לגבי עיר זו הושמעו אזהרות "בועת נדל"ן" במשך כמה שנים. ואולם ציריך היא בסך הכל עיר שרמת המחירים הגבוהה בה משקפת את איכות החיים הגבוהה בה.

Source: wallstreet-online

קרא עוד
 
דצמבר
272017
 

בברלין יש בעיה - דמי השכירות מטפסים ללא הרף

בערים הגדולות ברחבי גרמניה קשה יותר ויותר למצוא מרחב מגורים. ברלין כמובן אינה חורגת ממגמה זו ואפשר לומר שלמצוא דירה בקלות בעיר זה כבר עניין של מזל טוב במיוחד.

אחד העיתונים המתפרסמים בברלין בדק ומצא היכן בעיר הדיור כעת יקר במיוחד. כעת מדובר באזור Spandau, אך גם בPankow, Treptow-Köpenick וSteglitz-Zehlendorf. בכל האזורים הללו דמי השכירות עלו לאחרונה במידה ניכרת.

הבדלים גדולים בין חלקי העיר

מחירי השכירות ב-12 החלקים השונים של ברלין שונים זה מזה כבר במשך שנים רבות. מי שגר בשרלוטנבורג חייב להיות בעל כיסים עמוקים במיוחד, ולעומת זאת מגורים באזור מרצאן-הלרסדורף יהיו זולים יחסית.

שרלוטנבורג שייכת למה שמכוני "אזורים מועדפים", ומחיר של 12 יורו למ"ר בשכירות בה, כבר אינו מחיר מפתיע. לעומת זאת, בחלקים זולים של העיר, אפשר לשכור דירה במחיר של 8.75 יורו למ"ר, אך המחירים עולים בכל רחבי בירת גרמניה וכעת התופעה בולטת במיוחד בחלקים הזולים שלה.

דיור שכבר אינו ממש בר השגה

לא רק דמי השכירות עולים, אלא גם מחירי הדירות בברלין. באזורים מבוקשים נרשמה עלייה של 11% בהשוואה לשנה שעברה. לעתים נרשמות עליות תלולות אף יותר ובאחד האזורים המחירים עלו בממוצע מ-2,350 יורו למ"ר לרכישה בשנה שעברה, ל-3,100 כעת. ברובע מבוקש כמו שרלוטנבורג, מדובר במחירים של 4,100 יורו למ"ר ואף יותר מכך. אפילו בשפנדאו, הלרסדורף או נויקלן הרוכשים חייבים להתמודד עם מחירים של 2,000 יורו למ"ר ומעלה.

ברלין איננה צומחת

אמנם האוכלוסייה בבירת גרמניה צומחת בקצב מתמיד, אך לרוע המזל העיר עצמה אינה צומחת. כעת מצופה מפרנסי העיר להציע מדיניות תכנון ובינוי טובה וזריזה יותר ולהפעיל ביעילות רבה יותר פרויקטים בעזרת הון פרטי של משקיעים. המחסור החריף ביותר שניכר הוא בדירות מגורים בבניינים חדשים. ודמי השכירות בדירות הקיימות בפלח שוק זה אינם בהכרח בהישג ידם של תושבים רבים בעיר. כל זה חל גם על מי שמבקשים לרכוש דירה בבניין מגורים חדש. המחירים טיפסו השנה ב-6.5%, בהשוואה לשנה שעברה באזורים המבוקשים פחות יחסית, והם טיפסו בלא פחות מ-8% באזורים המבוקשים יחסית. מי שרוצה לקנות דירה, צריך לשלם בממוצע 3,900 יורו למ"ר באזור מבוקש פחות. באזורים המבוקשים יותר המחיר מגיע ל-4,600 יורו למ"ר והמחיר ממשיך לעלות בהתמדה.

מקור: focus

 

קרא עוד
 
ספטמבר
262017
 

יותר ויותר אזרחי גרמניה מציגים לעצמם את השאלה, עד כמה בטוחים חסכונותיהם והשקעותיהם לאחר הפרישה מהעבודה? אמנם, למיליוני משקי בית בגרמניה יש ביטוח חיים, אך שיעורי התקבולים מביטוחים כאלה הולכים ויורדים עם השנים והדבר מפחית מן הכדאיות של ביטוח כזה. חלופה אפשרית לכך עשויה להיות רכישת דירה. אך במקרה הזה נשאלת השאלה מה עדיף למשקיע: האם מוטב לרכוש דירה לשימוש עצמי או שמא מוטב לרכוש דירה ולהשכיר אותה. לשם כך התייעצנו עם מומחה הנדל"ן כריסטיאן הובריג מברלין, מנכ"ל חברת fourlife Consulting שמשרדיה מצויים ברחוב קו-דאם בברלין. שאלנו אותו עד כמה גבוה ההפרש במחיר בין רכישת דירה לשימוש עצמי לרכישת דירה (שעשויה להיות יקרה יותר) לצורך השכרתה ומימון הרכישה בדמי השכירות העתידיים.

תשובתו של המומחה הובריג היא שכעת מומלץ לכל מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה להחליט בעצמו: האם ברצונו להשתמש בדירה לצרכיו שלו. המגמה שאפשר להבחין בה כעת היא שרבים מחליטים לרכוש לעצמם דירה למגוריהם שלהם, היות שדמי השכירות בברלין עלו במידה ניכרת ולפי התחזית הם ימשיכו לעלות גם בעתיד. מי שאין ברשותם ההון הדרוש לרכישת דירה ייאלצו לחפש דירה מושכרת בתנאים נוחים. כמו כן, דירות מגורים שמוצעות כעת למכירה נוטות להיות יקרות יותר מדירות בפלח השוק של דירות להשקעה (למשל, בגלל הבדלים בגודלי הדירות). היות שמחירי הנכסים עשויים להשתנות במידה רבה מרובע לרובע בבירת גרמניה, קשה להעריך במדויק את מצב השוק ביחס לפרמטר זה.

שאלה: לפי דיווחי התקשורת, מסתמן מחסור הולך ומחריף בנדל"ן. האם אפשר עוד למצוא דירות מגורים במחיר סביר בבירת גרמניה?

תשובה: אמנם נכון הדבר שהלחץ בשוק השקעות הנדל"ן בברלין גובר ומחירי הרכישה זינקו בתלילות. מובן גם שלתופעה זו קשר הדוק לביקוש ההולך ועולה לדיור בעיר, וללחץ הנגרם כתוצאה מגידול האוכלוסייה בה, בעיקר עקב הגירה. אין לנו נתונים מלאים מכל עמיתינו למקצוע, אך גם בתקופה זו של ביקוש גבוה ברשותנו מספר נכסים טובים להציע לרוכשים. מובן שכמו עמיתינו בתחום, אנו מחפשים כל הזמן נכסים חדשים להציע ללקוחותינו כיעד לרכישה, ואין זה קל.

המראיין: תודה רבה על הראיון הזה. פרטים נוספים על השותפים של המרואיין שלנו יוכלו קוראינו למצוא כאן:

מקור: berliner-sonntagsblatt

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

894px-Berlin,_Schoeneberg,_Kaiser-Wilhelm-Platz_4,_Mietshaus

כדי להתמודד עם ההגירה המוגברת לבירת גרמניה, העיר צריכה לצמוח, ובעיקר לגובה, לדברי סשה קלאוס, מנכ"ל חברת Berlin Hyp.

מר קלאוס, עברת רק לפני שנה מפרנקפורט לברלין. האם התפלאת לנוכח גובה דמי השכירות ומחירי הנדל"ן בעיר?
-בתחילה הדבר הפתיע אותי. אך במקביל עלינו לומר בבירור: ברלין הייתה צריכה, ועודנה צריכה, להדביק פער מתמשך. בכל הנוגע למחירי נדל"ן, ברלין עדיין לא הגיעה לרמת המחירים של ערים גדולות אחרות ברחבי אירופה.

כלומר, המחירים ימשיכו לטפס?
-כן, עדיין נותר מקום לעליית מחירים. כדאי להביט בנתוני ההגירה לעיר. עד שנת 2030 אוכלוסיית העיר אמורה לצמוח בעוד 180 אלף איש. הדבר משול לכך שכל תושבי העיר סארברוקן יעברו לברלין. עדיין אין לנו מרחב דיור שיכסה את כל הצרכים הללו. הדבר גורם לעליית מחירים בשוק.

מה צריך לקרות?
-כדי לעמוד בקצב ההגירה לבירת גרמניה, עלינו לבנות לפחות 30 אלף דירות בברלין מדי שנה בשנה. אך את זאת נוכל להשיג רק אם הרשויות ינהגו בגמישות. יש להנפיק אישורי בנייה מהר יותר, כדי לאפשר בנייה במתחמים פנויים, וכמו כן יש לאפשר בניית קומות גבוהות בבניינים קיימים. כמו כן יש לבנות בניינים חדשים גבוהים יותר בברלין.

כלומר, ברלין צריכה יותר בניינים רבי קומות?
-לדעתי כן. כדאי להביט בפאריס או בניו יורק. בערים אלו נבנים יותר ויותר בניינים גבוהים, כדי שאנשים רבים יוכלו לגור במרחב ששטחו קטן יחסית. עלינו לנהוג כך גם בברלין. רוב המהגרים לעיר יגורו בסופו של דבר בגבולות מסילת הרכבת העירונית. ללא בניינים גבוהים רבים יותר, לא ניתן יהיה לשכנם באזור זה.

אתה אומר בעצמך שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות. האם אתה חושש שתיווצר בועת מחירים בשוק הנדל"ן?
-לא. במקומות אחדים המחירים שרוכשים נדרשים לשלם אמנם גבוהים מאד, אך אינני רואה שם עליות יתר או בועה – לא בברלין וגם לא במקומות אחרים ברחבי גרמניה. גם כאשר אחרים סבורים אחרת בראייתם הסובייקטיבית: רוב הגרמנים עדיין יכולים להרשות לעצמם את המחירים העולים. אפשר לראות זאת בכך שרמת החוב של משקי הבית הפרטיים בגרמניה לא עלתה באותה מידה כמו מחירי הנדל"ן במדינה. הדבר חל אפילו על מיקומים יקרים במיוחד כמו העיר מינכן.

אך בה בעת יותר ויותר בעלי שכר נמוך נתקלים בקשיים, למשל בתשלום השכירות. הפערים בין עניים לעשירים הולכים ומתרחבים…
-כן, כדי למנוע מגמה זו, עלינו לדאוג בדחיפות לכך שיהיה בגרמניה יותר מרחב דיור בר השגה. כדי לאפשר זאת, תידרש בראש ובראשונה עבודה של הפוליטיקאים. עליהם לקבוע כללים ברורים ותמריצים למשקיעים. אך יש לעשות זאת בזהירות. כאשר משקיעים נדרשים להקים לפחות 30% יחידות דיור סוציאלי בפרויקטים גדולים שלהם, יש להבטיח שההחזר ארוך הטווח שלהם יהיה הולם. אחרת הם לא ישקיעו כלל. פירוש הדבר שפוליטיקאים ומשקיעים צריכים לעבוד אלו יחד עם אלו.

מדוע יש להקל במידת מה על המשקיעים?
-עלויות הבנייה עלו במידה רבה בשנים האחרונות, פשוט מפני שאמות המידה הציבוריות בבנייה הוחמרו. כאשר משקיעים נדרשים לבנות יותר יחידות דיור סוציאלי, שבהן דמי השכירות יהיו מוגבלים, ההחזר שלהם על הפרויקט פוחת במידה רבה. מנקודה מסוימת ההשקעה פשוט לא משתלמת להם.

האם השוק לנדל"ן משרדי בברלין מתוח באותה מידה כמו שוק הנדל"ן למגורים?
-מגזר השירותים בברלין צמח במידה כה רבה בשנים האחרונות, שהיצע הנדל"ן המשרדי בעיר אינו עומד בביקוש. למעשה אפשר לומר שכמעט אין לנו שטחים ריקים להציע בעיר בפלח השוק המסחרי. בה בעת מתקיימת בנייה נרחבת למדי בתחום זה. לגבי הטווח הארוך, אני מניח שהביקוש וההיצע יגיעו לשיווי משקל. בפרט עלינו לזכור שגם עולם העבודה משתנה. אנשים רוצים לעבוד יותר ויותר מהבית או לחלוק מקומות עבודה. פירוש הדבר שעלינו להסתגל לכך שהביקוש לשטחי משרדים לא יעלה בלי גבול בעתיד.

המוסד שלכם הנפיק אגרות חוב עם תשואה שלילית. מדוע משקיעים משלמים כדי להלוות לכם כסף?
-איגרות החוב שלנו נרכשות על ידי משקיעים מוסדיים, שמעוניינים להשקיע את כספם באופן מתון ושמרני. כאן משחקת תפקיד גם השאלה כיצד ההחזר בהשקעה משתווה להחזרים בהשקעות שמרניות אחרות שעומדות לרשותם, כמו איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה או השקעה בבנק המרכזי האירופי, שדורשת שערי ריבית שליליים. לכן השאלה היחידה היא: היכן אפשר למזער את ההפסד? והכל בהתאם למה שהבנק המרכזי דורש תמורת פיקדונות,

תשואה שלילית הוצעה על ידיכם רק פעם אחת. האם מדובר בחריג או שנוכל לצפות להצעות כאלו גם בעתיד?
-הדבר תלוי במגמות השוק. כאשר הנפקנו את איגרות החוב, גם איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה הוצעו עם החזרים שליליים. בינתיים ההחזרים המוצעים בהן חזרו להיות חיוביים. כך קרה גם ביחס לאיגרות החוב המוצעות על ידינו.

לפני שנתיים החלתם להנפיק גם איגרות חוב ירוקות. מה עומד מאחורי מדיניות זו?
-מדובר באיגרות שהסכומים הכרוכים בהן משמשים אך ורק למימון בניינים יעילים אנרגטית ובני קיימא. כעת מדובר ב-15 אחוזים מהנדל"ן שאנו מממנים. עד שנת 2020 אמור שיעור הבניינים הירוקים לטפס ל-20 אחוזים. בהתאם לכך ננפיק בעתיד יותר איגרות חוב ירוקות למימון בניינים ירוקים כאלה.

האם פלח השוק המדובר של בניינים ירוקים צומח במהירות?
-בהחלט ובכל מקרה. קיימות סביבתית משחקת תפקיד הולך וגדל בהשקעה פיננסית. יש חלק הולך וגדל בקרב המשקיעים שהחליטו להשקיע אחוז מסוים מכספם בפרויקטים בני קיימא. לשם כך יצרנו עבורם את איגרות החוב הללו.

מה תוכלו להפיק מהנפקת יותר איגרות חוב ירוקות כאלו?
-למשל, נוכל באופן זה להרחיב את בסיס המשקיעים שלנו. כעת 20 עד 30 אחוזים מלקוחותינו מגיעים מחו"ל, אך בהנפקה האחרונה של איגרות חוב ירוקות, שיעורם כבר עמד על 47 אחוז.

עד כמה המוסד שלכם עצמו מבוסס על קיימות סביבתית?
-המוסד שלנו היה ויישאר חלוץ בתחום מימון נדל"ן ירוק. יש לחזק את המגמה הירוקה. לכן אנו עושים רבות למען הקיימות הסביבתית. למשל, רכבי חברה חדשים שלנו צריכים להיות לפחות היברידיים עם מנוע חשמלי, אם לא חשמליים לגמרי, ורבים מהרכבים שלנו אכן חשמליים לגמרי. כמו כן, אנו מנסים לחסוך חשמל במגוון תחומים: למשל המעליות שלנו יוצרות חשמל כאשר הן יורדות, ואפשר להשתמש בו כאשר הן עולות שוב בחזרה. ועוד, הפחתנו את נסיעות העבודה ושיפרנו את הידידות לסביבה בבניינים שלנו. אנו גם עוברים בהדרגה לסביבת משרדית נטולת נייר. למשל, מסמכים לפגישות הוועד המנהל שלנו מוכנים אך ורק בפורמט דיגיטלי, כך שאף אחד לא מגיע לפגישות הללו עם תיק מסמכים.

איזה תפקיד משחק המעבר לפורמט דיגיטלי עבורך חוץ ממשרד נטול ניירת?
-תפקיד נרחב. אנו מנסים לקדם דיגיטציה גם במשרדים שלנו בכללותם, כדי שמידע יוערך או ייאסף אוטומטית במקום בעבודה ידנית תלוית ניירת. אך מדובר כאן רק בצעד הראשון. אני מאמין שבנקים בעתיד יוכלו להשתמש בבינה מלאכותית ולהפוך תהליכים רבים יותר לאוטומטיים. זה יהווה אתגר גדול, אך לא נוכל להתעלם ממנו. יש לציין שבעבר ראינו כיצד חברות הזנק הצליחו לצמצם את חלקם של בנקים בפלחי שוק שונים. עלינו להיערך גם לכך.

כבר כעת יש חברות הזנק שמגייסות השקעות דרך Crowd-Investing של משקיעים קטנים, כדי לממן, למשל, פרויקטים בשוק הנדל"ן. האם אתם רואים חברות כאלו כמתחרה שמאיים עליכם?
-לא, עד כה נפחי העסקאות בתחום זה אינם גדולים במיוחד. אך אנו עוקבים גם אחרי מגמה זו.

האם אתם סבורים לפיכך שטוב יהיה אם משקיעים קטנים רבים ישתתפו בפרויקטים גדולים דרך Crowd-Investing?
-עקרונית מדובר ברעיון טוב, וכך משקיעים קטנים יכולים להשתתף בפרויקט גדול ללא בעיות ביורוקרטיות כבדות. מצד שני קיימת גם הסכנה שלקוחות לא יעריכו נכונה את רמת הסיכון בפרויקטים מורכבים שכאלו. לכן מוטב שהשוק יתנהל בפיקוח הדוק ולא יותר למשקיעים קטנים להשקיע ללא גבול, וזאת גם על מנת שאפשר יהיה להגן עליהם ועל כספם.

המוסד שלכם היה עד לפני שנתיים וחצי חלק מהבנק של מדינת ברלין ברנדנבורג. בינתיים יצאתם לעצמאות. האם אתה מברך על כך?
-עצמאות פירושה כמובן שיש לך גמישות רבה יותר ליצור לעצמך זהות משלך. זהו יתרון. בה בעת אנו עדיין חברים בקבוצת בנק החסכונות ולפיכך אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן החיסכון של ברלין. לפיכך אפשר לומר שבסך הכל לא השתנה הרבה בהתנהלות היומיומית שלנו.

הבנק שלכם אמור לתמוך ברחבי גרמניה בבנקי חסכון בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן. אך עד כה אתם עובדים רק עם 120 מתוך 400 בנקים כאלו. מה הסיבה לכך לדעתך?
-הדבר תלוי גם בשוקי הנדל"ן המקומיים. אנו ממנים כמעט אך ורק פרויקטים גדולים. מימון פרויקט בהיקף כולל של מיליון או שני מיליון יורו הוא עסקה קטנה מדי עבורנו, והבנק המקומי יכול לממן פרויקט כזה במקומנו. פרויקטים גדולים קיימים כמעט רק בערים הגדולות בגרמניה. לפיכך אנו משתפים פעולה בראש ובראשונה עם בנקים באזורים מיושבים בצפיפות ופחות עם מוסדות במרחבים עירוניים פחות וכפריים יותר.

מה התכניות לעבודה משותפת עם בנקים כאלו בעתיד? למשל יש המשערים כי הבנק שלכם עשוי להתמזג עם בנק Deutsche Hypo.
-השאלה האם או עם מי להתמזג איננה החלטתנו שלנו, אלא של בעלי הבנק, כלומר גם בנקי החסכונות. אנו מתמקדים בעבודתנו היומיומית.

מקור: Tagesspiegel

 

 

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

Berlin_Nikolaiviertel_Ufer_Friedenstaube

רוכשי דירות בברלין מוכרחים כעת לשלם בממוצע 12 אחוזים יותר, בעיקר מפני שהיצע הדירות הצטמצם

המרוץ אחר נדל"ן בבירת גרמניה נמשך בהתמדה. ואולם המחסור הקיים כעת בשוק הדיור בעיר מביא לכך שמספר הנכסים המוצעים למכירה בשנת 2016, שעמד בסך הכל על 32 אלף דירות, נסוג בכשבעה אחוזים ביחס לשנת 2015. גם סכומי הכסף ששולמו תמורת כלל העסקאות בענף פחת בשנת 2016 ועמד על 16.4 מיליארד יורו בשנת 2016.

בשנת 2015 המספר הזה עמד על 18.1 מיליארד יורו, ובסך הכל מדובר בירידה של תשעה אחוזים בין השנים הללו. ואולם, מחירי שיא נרשמו גם בשנה האחרונה בברלין, תמורת הנדל"ן המצטמצם. מחיר הקנייה המוחלט הגבוה ביותר לדירת מגורים עמד על כמעט 13 מיליון יורו. מדובר בנכס בקרבת שער ברנדנבורג ושדרות Unter Den Linden. הנתונים עולים מדוח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד שמאים ומומחי נדל"ן בברלין .

הנסיגה המסוימת בהיקף הכספי הכולל של עסקאות נדל"ן בעיר אינה מהווה סימן מעיד לירידת מחירים, אלא מדובר רק במחסור בהיצע נכסים, לדברי ריינר רסלר, יושב ראש איגוד השמאים, בראיון לעיתוננו. מספר פלחי שוק בברלין אף חוו בשנה האחרונה עליות מחירים תלולות, לפי דבריו. למשל, המחירים של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים עלו בממוצע ב-12 אחוזים בפרק זמן זה. מחירי השכירות עלו בערך בעשרים אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו דומה מאד לעלייה שנרשמה בשנה שקדמה לה. דירות מגורים למכירה התייקרו בממוצע ב-12 אחוזים. איגוד השמאים פועל בהתאם להנחיות של משרד הפיתוח העירוני של הסנאט של מדינת ברלין, ולא פחות מ-50 מומחים עובדים בפרויקט שמאות מחירי הנדל"ן. המחקר שהם מבצעים מעמיק, ורק עסקאות שבוצעו בפועל, עם רישום נוטריוני שיוכיח את תקפותן, ייכללו בחישובים שהשמאים הללו עורכים.

מחירים שחורגים במידה רבה מהממוצע בפלח השוק שלהם לא נכללו במחקר. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו, ובפרט פרויקטים יוקרתיים במיוחד, אינם מלמדים אותנו רבות על המצב הכולל בשוק.

הדירה היקרה ביותר בבירת גרמניה נמכרה בשנה שעברה תמורת כמעט 13 מיליון יורו. הנכס מצוי ברובע מיטה הנחשב במרכז ברלין. מדובר בערך ב-30 אלף יורו למטר רבוע בעסקה זו. לדברי ריינר רסלר, כללי הגנת הפרטיות מונעים ממנו למסור פרטים מדויקים על מיקום הנכס.

כמאה אלף יורו עבור מקום חנייה תת קרקעי       
לשם השוואה דירות מגורים למכירה בברלין נמכרו בממוצע בשנת 2016 תמורת 3,204 יורו למטר רבוע. בשנת 2015 דובר במחיר ממוצע של 2,851 יורו למטר רבוע. רמת המחירים הגבוהה ביותר בחתך אזורי בברלין נרשמה ב-Dahlem, עם 4,950 יורו למטר רבוע, וב-2015 עמד המחיר שם על 4,760 יורו למטר רבוע. את המקום השני בטבלה זו, כמו גם בשנה הקודמת, תופס רובע מיטה, עם רמת מחירים של 4,695 לשנת 2016 ו-4,540 לשנת 2015.

ואולם, המכירה "המשוגעת" בטבלת המחירים של השנה שעברה לא הייתה דירת יוקרה עם מרפסת גג ומבט פנורמי ברובע מיטה ההיסטורי של בירת גרמניה, אלא מקום חנייה תת קרקעי בנכס בשארלוטנבורג. רוכש אלמוני שילם תמורתו כמאה אלף יורו. דבר כזה לא ממש ראינו בברלין עד כה, לדברי ריינר רסלר.

עסקאות כאלה מתרחשות לדבריו כמעט רק בערי ענק באסיה. כך למשל הוא מציין שמקום חנייה שמור בבניין יוקרתי בשנחאי נמכר לאחרונה תמורת לא פחות מ-600 אלף יורו.

ירידות ניכרות נרשמו לפי מחקר השמאים גם בקטגורית ההסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה. בשנה האחרונה נרשמו בערך 13 אלף הסבות כאלו. מדובר בירידה של 24 אחוזים בהשוואה לשנת 2015 בפלח השוק של דירות קיימות, ובירידה של 31 אחוזים בפלח השוק של דירות שנבנו רק לאחרונה. עלויות הדיור בשכירות בבירת גרמניה עלו בערך ב-20 אחוזים בשנה האחרונה. התפתחות זו מבהירה היטב שעלינו להתערב פוליטית בשוק כדי שתושבי ברלין יוכלו למצוא גם בעתיד דיור בר השגה בעיר. את זאת אומר סבסטיאן שיל, מזכיר מדינת ברלין לענייני דיור, שמיצג את מפלגת השמאל Die Linke. תקנות הסבת הדירות, שמאפשרות בתנאים מסוימים הסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה, כבר משפיעות על המצב בשוק, לדבריו.

מקור: morgenpost

קרא עוד
 
אוגוסט
272017
 

גרמניה למכירה - למה עלות המחייה בברלין בעליה

בערים ובעיירות ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בעקביות והנדל"ן הופך לסחורה חמה עבור משקיעים בינלאומיים
התחלנו את מסע סיקור הבחירות שלנו עם מטרה ברורה מאוד: שש תחנות, שישה מחוזות, שישה נושאים קריטיים עבור גרמניה והבוחר הגרמני לקראת הבחירות בספטמבר. כל אדם שדיברנו איתו היה טרוד בנושא אחד: דיור בר השגה.

בדרזדן ובצוויקאו, במינכן ובברמן: הבוחרים הצביעו שוב ושוב על יוקר המחייה הנוסק באזורים העירוניים כגורם משפיע קריטי על חייהם.

גרמניה היא אוֹמָה של שוכרים, לא של בעלי דירות. כמעט מחצית מהגרמנים גרים בשכירות; הממוצע באיחוד האירופי עומד על 30 אחוזים בלבד.

וכך, עם עליית יוקר המחיה, יותר ויותר גרמנים מרגישים את עליית מחירי השכירות – אך גם אינם מסוגלים לרכוש בית.

לקנות בגרמניה
יותר ויותר אנשים עוברים אל תוך הערים, והאזורים הכפריים מתרוקנים. גרמניה נתפסת כמקום אטרקטיבי למגורים ולעבודה, בייחוד בקרב אירופאים. רק בחמש השנים האחרונות, ברלין לבדה קלטה 220,000 תושבים חדשים.

"הם מגיעים אל הערים והביקוש שם גדול מאוד – הגידול באוכלוסייה פשוט עצום," אומר קלאוס מיכלסן מהמכון הגרמני למחקר כלכלי (DIW). "זוהי הסיבה לעלייה המשמעותית במחירי השכירות, אך גם במחירי הנדל"ן. פשוט מאוד: ישנן דירות מעטות מדי."

ברלין מהווה דוגמה מצוינת לכך.

עיר הבירה נוטה להתפקע – אחוז אי-התפוסה עומד על 1.5% בלבד. גורם זה תורם לשגשוג ענף הבנייה בברלין.

בכל רחבי העיר, מנופים עצומים מהווים חלק בלתי נפרד מקו הרקיע. ועם זאת אין בכך כדי להוריד את מחירי השכירות. רבים מהבניינים החדשים הללו כוללים דירות למכירה, לא להשכרה. והדירות כה יקרות שהן מתאימות אך ורק לאלה המבקשים להשקיע בשוק היוקרה והפרימיום.

באותה העת, שוק הנדל"ן הגרמני הופך למותג פופולרי בעולם כולו – כלכלה יציבה ומקלט בטוח עבור משקיעים המחפשים מקום לשמור בו את כספם.

המשקיעים הזרים נוהרים לברלין
חברת Zabel Property הינה אחת מנותנות השירות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן המסייעות לרוכשים בינלאומיים.

אחד הפרוייקטים הבולטים של החברה הינו מגדל פריץ, מרחק פסיעות אחדות מתחנת הרכבת המרכזית. בניין הדירות כולל "דירות מיקרו" (בטווח גדלים מ-22 מ"ר ועד 51 מ"ר) לצורך פתרונות מגורים זמניים, וכולל שוער, חדר כושר ושירותי כביסה.

פרוייקטים כגון אלה פונים לסצנת הסטארט-אפ והדיגיטל המשגשגת של ברלין, אשר הביאה עמה גל חדש של אנשי מקצוע צעירים. ה'ברקזיט' גורם בין היתר למעבר של מספר חברות רב-לאומיות גדולות מבריטניה לברלין.

"זמנה של ברלין הגיע, וכבר אין הרבה דירות בברלין," אומר סרקאן גצ'מן, מנהל שותף בתחום היזמות למגורים ויחסים בינלאומיים בזאבל, "זוהי עיר שנמכרה. יש בה חוסר בהיצע, אבל היא אופנית, צעירה וצומחת – וזה מה שמושך את המשקיעים."

כ-30% מהדירות הזמינות במגדל פריץ כבר נמכרו. משיקיעים מ-13 מדינות כבר רכשו חלקים בפרוייקט, רובם מאסיה.

וואנג לויאן, המייעצת ללקוחות סיניים בזאבל, אומר כי משקיעים המגיעים מערים גדולות במיוחד בסין רגילים להשקיע במרחבים עירוניים מצטמקים ובדירות מיקרו.

"בעשור הקרוב, אני מאמינה כי יותר ויותר משקיעים סיניים יגיעו לגרמניה כדי להשקיע בנדל"ן. עם זאת, לא ניתן לממש רווחים מהירים בשוק הגרמני," היא אומרת. "מדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר. הלקוחות שמעוניינים בכך הוא אלה המוכנים לבצע השקעות כאלה."

שלא כמו ערים גרמניות אחרות, בסיס המגורים של ברלין מורכב ברובו מאנשים המרוויחים שכר נמוך עד בינוני. למעשה, יותר ממחצית משקי הבית בעלי מפרנס יחיד בברלין מרוויחים פחות מ-16,800 אירו (כ-18,000 דולר) בשנה.

ברלין ידועה במוניטין העיר ה"ענייה אך סקסית" שלה – מוקד אלטרנטיבי משגשג בו אמנים, מוסיקאים וסטודנטים מצאו שכירויות בזול ומרחבים גדולים לצמיחה וליצירה. עד כה, העיר הצליחה לשמור על תמהיל מגוון יחסית במבנה החברתי-כלכלי שלה.

קץ העידן הזול?
בשכונת קרויצברג, שעברה ועודנה עוברת תהליך ג'נטריפיקציה (עילות) קיצוני, כל התושבים עמם שוחחנו דיברו על מחירי שכירות מאמירים וחיפושים נואשים אחר דירות חדשות. עקרת בית אחת הודתה כי רוב המשפחות שהיא מכירה מעדיפות להצטופף יחד בדירות בנות חדר אחד או שניים, ולא לחפש דירות גדולות יותר בנות השגה באזור.

הגלובליזציה גם היא נותנת אותותיה בקרויצברג – חברות רב לאומיות פותחות בתי קפה טרנדיים וחנויות בגדי אופנה, בעוד עסקים משפחתיים נאלצים לסגור. ברחוב אורניאן, החייטת המקומית סיפרה לנו כי החנות שלה נמצאת בבעלות משפחתה כבר 60 שנה, אך בעל הבניין דורש כעת שכר דירה כפול – וזהו סכום שהם פשוט אינם מסוגלים לעמוד בו.

טורסטן וילנברוק, בעליה של חנות הספרים Kisch & Co, סובל מגורל דומה. המשקיע המיליארדר ניקולס ברגרואן רכש את הבניין לפני שלוש שנים ופתח עסק חדש שישתלט על המיקום המבוקש עליו עומדת חנות הספרים.

וילנברוק הצטרף לקבוצה של עסקים מקומיים אשר התאגדו במטרה למחות נגד פינוי כפוי ושכירויות מאמירות. הקבוצה ארגנה מספר הפגנות וצדה את עין התקשורת. כעת ברגרואן רומז כי הוא מוכן לדון איתם בנושא, ולטענת וילנברוק הסיבה היא הלחץ אותו הפעילו עליו. חוזה השכירות שלו הוארך לשלוש שנים נוספות, אך העתיד לוט בערפל.

הממשלה מתערבת
בעוד הדיון סביב שכירות ונדל"ן בברלין עוטה אווירה עכורה יותר ויותר, פקידי ממשל ברמה העירונית וברמת המחוז מצויים תחת לחץ גובר והולך להתערב. מזכיר המחוז לעניניי דיור, סבסטיאן שיל, סיפר לנו כי הממשלה בברלין פועל באופן אקטיבי עם חברות בניה לאומיות לצורך בניית עשרות אלפי דירות חדשות במהלך השנים הקרובות – כולל דיור חברתי רב. הממשלה עושה מאמצים גם לצנן את הספקולנטים ואת המשקיעים הפרטיים באמצעות הגנה על שכונות מסויימות מפני פרוייקטים חדשים.

שיל הודה כי היו סימנים לצמיחה המהירה בברלין כבר לפני שנים, וכי העיר יכולה היתה לפעול מוקדם יותר.

"העיר הרשתה לדברים האלה לקרות במשך זמן רב מדי. היה צורך בלחץ החברתי כאן כדי לשנות אותם," הוא אומר. "אך השינוי הזה מתרחש. ואנו נעשה שימוש בכל הכלים העומדים לרשותנו בשנים הקרובות כדי לפתור את הבעיה הזו יחד עם החברה."

מקור: dw

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דמי השכירות בערים הגדולות ברחבי גרמניה מטפסים בקצב גובר

במשך חודשים אחדים נראה היה שהעלייה התלולה במדי השכירות תיבלם. אך כעת נראה שהדבר לא מתרחש. בערים הגדולות של גרמניה הדירות מתייקרות בקצב מהיר גם באזורי B המבוקשים מעט פחות

שוכרי דירות בברלין ובשבע הערים הגדולות במדינה נאלצים כעת להתמודד עם דמי שכירות שממשיכים לעלות בתלילות. בחודשים האחרונים גבר קצב ההתייקרות, ובתוך 12 חודשים הסתכמו העליות בממוצע ברחבי ברלין, המבורג, מינכן, קלן פרנקפורט שטוטגרט ודיסלדורף בערך בששה אחוזים.

הדבר עולה מנתונים שנאספו במחקר שערכה חברת הנדל"ן Homeday לעיתון Welt am Sonntag. הנתונים מבוססים על הערכה מקיפה של נתוני ההיצע של דיור על פני אתרי חיפוש דירות מקוונים מגוונים.

בברלין העלייה המדוברת מורגשת במידה רבה במיוחד. בפרק הזמן שבין חודש יוני 2016 ליוני 2017 עלו המחירים בממוצע ב- 9.7 אחוזים. לפיכך שכר דירה בסיסי של 10 יורו למטר רבוע כבר הפך לעניין של מה בכך בבירת גרמניה. המחירים בדיסלדורף עלו בערך בשלושה אחוזים בפרק הזמן המדובר, עלייה מתונה יותר. אך בהשוואה לפרק הזמן בין חודש יוני 2015 לחודש יוני 2016, שבו המחירים עלו רק ב- 1.8 אחוז, אפשר להסיק מייד כי עליות המחירים גברו גם בעיר זו. למרות ירידה בקצב ההגירה לערים הגדולות,

למרות ההגירה המצטמצמת הביקוש עודנו גבוה
הסיבה העיקרית למגמה זו של השוק, כמו בעבר, היא הביקוש הגובר לדיור בגלל נהירה לערים הגדולות ברחבי גרמניה, כמו גם נכונות רבה יותר של חלק מהמגיעים לשלם סכומים גבוהים על המקום תמורת דיור טוב. היצע גבוה בשוק העבודה וכוח כלכלי רב של גרמניה משפיעים באופן חיובי על האטרקטיביות של ערים גדולות ועל ההגירה אליהן. הביקוש הגבוה לדיור גורם לדמי השכירות לעלות, לדברי שטפן ויקר מייסד ומנכ"ל חברת Homeday.

אמנם, קצב ההגירה לערים הגדולות בגרמניה התמעט במידת מה בשנתיים האחרונות. בברלין, למשל, יש תושבים רבים שמחפשים כעת דיור בפריפריה של העיר, אף יותר ממספרם של אלו שמחפשים דירות במרכזה. יחד עם זאת, בשל שיעור נמוך במיוחד של דיור שעומד ריק – בין אחוז אחד ל- 1.5 אחוז הדבר כמעט לא השפיע על מצב השוק, והביקוש הכולל עודנו גבוה מאד יחסית.  לפי הדיווח של Welt am Sonntag המחירים באזורים היוקרתיים יחסית של כל הערים הגדולות בגרמניה התייקרו בקצב מתון יחסית. המחירים היו גבוהים מאד כבר קודם…עליות המחירים התלולות ביותר נרשמות כעת באזורי B, המבוקשים מעט פחות בערים אלו. וכך למשל, בעיר דיסלדורף נרשמה עלייה של שמונה אחוזים באזור Lierenfeld ועלייה של תשעה אחוזים באזור Hassels ששוכן מעט מזרחה משם.

בעיר המבורג, רובע Jenfeld המבוקש התייקר בלא פחות מ-15 אחוזים, ואחריו רובע Cranz ורובע Rothenburgsort. מדובר בעליות של 14 אחוזים ו-13 אחוזים בהתאמה. בברלין מובילים רבעים כגון Siemensstadt או Schmargendorf את טבלת קצב ההתייקרות, ונרשמה בהם עלית מחירים של לא פחות מ-14 אחוזים. בערים אלו יש אזורים יוקרתיים יותר שהמחירים בהם גבוהים בהרבה, אך קצת ההתיקרות בהם אינו כה מהיר. לעומת זאת, בערים פרנקפורט ומינכן נרשמו עליות מחירים תלולות גם בכמה מן האזורים היוקרתיים והמבוקשים ביותר, במרכזי הערים. חברת הנדל"ן Homeday מתמחה בחקר שוק תיווך הנדל"ן עבור מוכרים וקונים ומציעה גם הערכות נדל"ן מקוונות.

מקור: welt

קרא עוד
 
יולי
312017
 

גרמניה מרוויחה מקרקעות ששוות זהב בברלין

במה שהיה פעם רצועת גבול בין חלקה המערבי של ברלין לחלקה המזרחי נבנות כעת מאות יחידות דיור יוקרתי – במחיר של עד שמונת אלפים יורו למטר רבוע. הקרקע שעליה מוקם הפרויקט הזה שייכת לרשויות, שמכרו אותה לכל המרבה במחיר. על קרקע יקרה מוקמות דירות יקרות

קרקע לבניית דירות בברלין היא סחורה חמה ומבוקשת במיוחד. והמחירים מתנהגים בהתאם. מגרשים פנויים לבניית בנייני מגורים רבי קומות יקרים כיום לפחות פי 5 ממחירים רק לפני עשר שנים. עלות רכישת הקרקע הממוצעת לבניית מטר רבוע במגרש כזה היא 2.05 יורו כיום. סוף למגמה זו אינו נראה באופק. מובן שעליות מחירים אלו משפיעות על מחירה הסופי של הדירה. המחירים הוכפלו למעשה בפרק הזמן המדובר, וכעת דיירים בבניין רב קומות בברלין נאלצים לשלם כעת בממוצע 3,200 יורו למטר רבוע של מרחב דיור בדירה שרכשו.

כיצד הרשויות מרוויחות מספקולציה סביב מחירי הקרקע לבנייה
מחירי הקרקע אינם מעוגנים במציאות, לדברי מומחה הנדל"ן אנדריי הולם מאוניברסיטת הומבולדט בברלין. הוא מסביר כי המחירים משקפים מגמות של ציפייה ולפיכך מהווים אובייקט לספקולציה. הולם, סוציולוג שחוקר את המרחב העירוני היה במשך זמן קצר מחזיק תיק הבינוי בסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג. לאחר כמה שבועות של דיון ציבורי סביב עברו בקשר לשטאזי, שירות המודיעין של מזרח גרמניה, הוא התפטר מתפקידו באמצע חודש ינואר השנה.

הרשויות הפדרליות עצמן עוסקות אף הן בנדל"ן, ולשם כך הן מחזיקות בחברה בשם BlmA. לפי נתונים, חברה זו הרוויחה השנה 43 מיליון יורו מעסקאות מכירת מגרשים לבניית נדל"ן.

מחירי רכישה? החברה מסרבת למסור אותם
חברת BlmA מכרה את המגרש המדובר בשנת 2015 למשקיעים, והזוכה היה מי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז. החברה מסרבת למסור נתונים על המחיר ששולם. העיתון Immobilienzeitung בדק ומצא כי המחיר למטר רבוע היה יותר מ- 1,800 יורו. לשם השוואה, בשנת 2015 המחיר הממוצע למטר רבוע של דירו בדירה חדשה בבירת גרמניה היה 824 יורו בלבד. אין פלא שהדירות שנבנות בפרויקט כזה בסופו של דבר הן יוקרתיות ויקרות במיוחד. שכנים קשה במיוחד לראות בפרויקט הזה. מרפסות רבות נותרות ריקות גם בקיץ, כפי שמדווח שוכר של דירה חדשה ברחוב. לקונים רבים נראה שמדובר ביעד השקעה בלבד, והם פשוט רוצים שתהיה להם דירה בעיר. רוב העובדים בעיר אינם יכולים להרשות לעצמם דירה כזו.

חברת BlmA הגיבה לדברים הללו בטענה שהרשויות הפדרליות לענייני נדל"ן כפופות לרשויות הרגולציה התקציבית הפדרליות (BHO), ושעל פי החוק הן רשאיות רק למכור את הקרקע בערכה המלא. הם הוסיפו כי בעת חישוב ערכה של הקרע מובאים בחשבון כל נתוני השוק העדכניים.

ברלין עולה על הגל
מדינת ברלין משחקת אף היא תפקיד חשוב בעסקי הקרקע לבינוי. כדי לנקות את השולחן, פוליטיקאים בסנאט של המדינה הוציאו למכירה נכסים יקרים במיוחד בחלקים מרכזיים של העיר, ובדרך כלל הם נמכרו למי שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר. מדינת ברלין הצטרפה בכך לגל, לדברי מיכאל נלקן, חבר הסנאט מטעם מפלגת השמאל.

דוגמה לכך מהווה מתחם Zentralviehhof בגבול בין פרנצלאוור ברג ופרידריכסהיין. עד 1991 עדיין פעל במקום בית מטבחיים. לאחר מכן, הקרקע עברה לרשות מדינת ברלין והיא מכרה אותה למשקיעים. הללו הקימו במתחם דיור יוקרתי, וילות ודירות מפוארות.

64 מטרים רבועים תמורת יותר מ-325 אלף יורו
מחירי הנדל"ן במתחמים אלו שהיו בעבר בבעלות הרשויות עומדים כעת על יותר מחמשת אלפים יורו למטר רבוע, כלומר מחירים של פלח שוק היוקרה. דירת 64 מטרים רבועים מוצעת למכירה דרך האינטרנט תמורת 325 אלף יורו. מכירות שטחים כאלו הניבו למדינת ברלין לא פחות משני מיליארד יורו מאז שנת 2001. כיום עומד שווים של המתחמים הללו על פי 2 משווים בעת המכירה. בגלל הלחץ בשוק הנדל"ן בברלין, הרשויות בברלין הוציאו למכירה נכסים רבים, ובכללם בניינים ומגרשים לבנייה. הדבר היה טעות חמורה, לדברי קאנזל קיזילטפה, ממפלגת SPD, חברת הפרלמנט הגרמני.

חברת הפרלמנט ליזה פאוס ממפלגת הירוקים, תושבת ברלין, מבהירה שכעת תהיה פעולה נמרצת לשינוי המגמה. ולמעשה כבר נראה שהסנאט של מדינת ברלין שינה את מדיניותו בתחום זה. קרקע לבנייה, שמתאימה לבניית דירות מגורים, תועבר בראש ובראשונה לחברות הבנייה הציבוריות אשר בבעלות המדינה. אך המגרשים הטובים ביותר כבר נמכרו מזמן, ועל כך לא נותר אלא להצר.

הקואליציה בסנאט של ברלין מנסה לתקן את המצב
הקואליציה מעוניינת כעת בכך שהממשלה הפדרלית תשנה אף היא את מדיניותה ואת החוק המסדיר מכירת קרקע לכל המרבה במחיר ללא התחשבות בשיקולים נוספים. לפי יוזמה חדשה שהוצגה בתחילת חודש יולי, במקום שבו הצורך בדירות מגורים גבוה במיוחד, המדינה תצטרך למכור את הקרקעות במחיר זול יחסית ולהעדיף את הרשויות המקומיות כרוכשות, וזאת על מנת שאפשר יהיה לבנות דיור בר השגה בפרויקטים שיוקמו בשטחים אלו.

חברי פרלמנט מכמה מפלגות תומכים ברעיונות הללו. חברת פרלמנט ממפלגת השמאל סבורה שממשלת גרמניה אינה אמורה לנהוג כמו ספקולנט שמנסה למקסם את רווחיו. חבר פרלמנט ממפלגת CDU מציין כי עלינו לא לחשוב רק על ההכנסות אלא גם על נקודות מפתח במדיניות הפיתוח העירוני. גם פוליטיקאים ממפלגת הירוקים ומפלגת SPD התבטאו ברוח זו.

אך עדיין לא ברור האם יימצא רוב בפרלמנט הגרמני לשינוי החוק הקיים. היות שהבעיה הזו נוגעת בעיקר לערים הגדולות בגרמניה כמו ברלין, המבורג ומינכן, במקומות אחרים בגרמניה אין לחץ כזה בשוק הנדל"ן, ולכן האינטרס ביחס לשינוי החוק הקיים עשוי להיות שונה בקרב חברי פרלמנט רבים. פרט לכך, עסקי הנדל"ן למכירה ולהשכרה משחקים תפקיד חשוב במילוי מגרות האוצר הלאומי בכל שנה ממשלת גרמניה מרוויחה לא פחות משני מיליארד יורו ממכירה ומהשכרה של נכסים או מגרשים לבנייה.

מקור: rbb-online

קרא עוד
 
יולי
312017
 

דירות בגרמניה מבוקשות במיוחד בקרב משקיעים סינים

הסינים מתעניינים כעת בדיור בגרמניה, ושתי ערים נהנות מעדיפות אצלם

הלקוחה מהונג קונג הגיעה לסיבוב שופינג רציני. היא רצתה לרכוש עד ארבע דירות, לא פחות, כפי שמסרה בפנייתה לחברת הנדל"ן הברלינאית Berlin Property Services. הרוכשת התעניינה רק בדירות חדשות, ובשאיפה – דירות עם חדר אחד עד שני חדרים, אך לא גדולות מדי, ורצוי שיהיו במיקום מרכזי ככל האפשר. התקציב הכולל שלה לרכישה היה שני מיליון יורו. האם מדובר ביוזמה בלתי שגרתית? לא, לדברי אן שנפן. היא מייסדת שותפה של חברה שמתמחה בעסקאות מסוג זה עם לקוחות סינים אמידים שמבקשים לרכוש דיור בבירת גרמניה. בתחילה, רוכשים מסין היו יוצא מן הכלל, לדברי שנפן, אך הביקוש מצידם עולה בהתמדה בשלוש השנים האחרונות לדבריה. עוד ועוד משקיעים סינים קונים כעת דירות ברחבי גרמניה, והחברה שלה מפרסמת במרץ את שירותיה במרחב בין בייג'ין לשנחאי. מקצועני נדל"ן גרמנים מגיעים לסין להציג פרויקטי בנייה חדשים ויוקרתיים, או שהם פוגשים את המשקיעים הסינים בירידי נדל"ן בינלאומיים. ולכך יש השלכות ניכרות לעין בברלין. יש רוכשים שמגיעים על מנת לקנות דירה אחת בלבד, אך יש אחרים שנוהגים כמו הלקוחה מהונג קונג.

הביקוש של משקיעים סינים מתמקד אמנם גם בעיר ברלין, אך יותר מכך בעיר פרנקפורט. כל מומחי הנדל"ן הגרמני העוסקים בפלח שוק זה מסכימים עם הקביעה לעיל. לפי נתוני חברת תיווך הנדל"ן JLL, כפי שמוסר נציגה תומאס זאבל, מספר הדירות שנמכרו למשקיעים סינים בפרנקפורט הוכפל בין השנים 2015 ו-2016, ועלה מ-500 לאלף. מדובר במספר גדול פי שלושה מזה של ברלין, שגם בה זינק מספר הדירות שנמכרו לרוכשים סינים.

פרנקפורט מדברת כל כך אל ליבם של משקיעים אלו מפני שהעיר הזו מוכרת יותר בסין מברלין. רוב הטיסות מסין נוחתות בפרנקפורט וכל הבנקים הסינים שפתחו סניפים בגרמניה התחילו מסניפים בפרנקפורט, לפני שהתרחבו גם לערים אחרות ברחבי המדינה, כל זאת לדברי זאבל. הוא מוסיף כי סינים רבים סבורים למעשה שפרנקפורט היא בירת גרמניה…הדבר קשור לגידול בקהילה הסינית באזור ריין-מיין. רק בשנת 2016 עלה מספר אזרחי סין שמקום מגוריהם העיקרי בפרנקפורט ל-14 אלף, בהשוואה לעשרת אלפים בלבד בשנת 2015.

סינים מעדיפים דירות בבניינים חדשים
אל משקיע הנדל"ן חד העין האופייני מהמזרח הרחוק מדברת גם העובדה שבינתיים נפתח סניף ראשון של חברת נדל"ן סינית בגרמניה, והוא נפתח בעיר פרנקפורט ברובע Europaviertel החדש, בקרבת הקונסוליה הכללית של הרפובליקה הסינית. מדובר בחברה בשם Anjia שמעוניינת להשכיר במקום דירות לאזרחי סין. נראה שסיכויי הצלחת החברה גבוהים: שמות התושבים בתיבות הדואר של הבניינים החדשים בסביבה הם ג'יאנג, צ'אנג, וונג, צ'או, לי או דאנג, כלומר שמות סיניים שמעידים על מגוריה של משפחה סינית במקום. וברובע Maintor החדש אף הוא בעיר, באזור Degussa לשעבר, נמכרו בינתיים שבע דירות ישירות לרוכשים מסין, כפי שמדווחת חברת הפיתוח והבינוי הגרמנית GEG German Estate Group – ומדובר בערך בשבעה אחוזים מכלל הדירות בפרויקט יוקרתי חדש. שש מהדירות נרכשו כהשקעה ודירה אחת נרכשה עבור בעליה שיתגוררו במקום. גם בבניין זה אפשר למצוא שמות סיניים נוספים על תיבות הדואר, ובמקרים אלו מדובר בדרך כלל בשוכרים.

העובדה שרוכשי דירות מסין מתמקדים כעת ברבעים חדשים של העיר קשורה למנטליות שלהם, לדברי מומחה תיווך נדל"ן גרמני. הרוכשים מסין מחשיבים במיוחד בנייה חדשה, ודירות ישנות יבואו בחשבון מבחינתם רק לעתים נדירות, ורק אם עברו שיפוץ מקיף. הרוכשים הסינים מתמקדים בפלח השוק העליון בפרנקפורט. מדובר במחיר טיפוסי של 9000 יורו למטר רבוע, ומי שמוכן לשלם 500 אלף יורו יקבל לפיכך לא יותר מ-56 מטרים רבועים בדירתו.

מגמה זו תואמת לפי דברי המומחים את אופן השימוש של הרוכשים מסין בדירותיהם: לעתים תכופות הדירות הללו נרכשות כהשקעת נדל"ן, ולפיכך הן מושכרות מייד. המצב בשוק ההשקעות נדל"ן בברלין אינו שונה במידה ניכרת. אן שנפן מסבירה כי נדיר המקרה שבו משקיע מסין רוכש דירה בגרמניה על מנת להתגורר בה כאשר יגיע לביקור במדינה. ולמצוא שוכרים שישמחו לגור בדירה שאותה רכשו המשקיעים הללו מסין – הדבר אינו קשה כעת. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בדירות בנות 2 עד 3 חדרים.

סינים בני המעמד הבינוני-גבוה הם רוכשים טיפוסיים
שימוש מאוחר יותר בנכס לצרכים עצמיים, למשל למען ילד שיתגורר בגרמניה למטרות לימודים או עבודה – כל זה לא יפריע לרוכשים. מומחה נדל"ן מסביר שבעיר כמו פרנקפורט החילופים במגורים בדירות שכירות בדרך כלל מהירים, כך שהסיכויים שדירה לא תתפנה למגורי בעליה בתוך פרק זמן סביר נמוכים למדי. כמו כן, לפי החוק הגרמני, בעל הדירה רשאי להודיע מבעוד מועד שהוא זקוק לדירה לשימוש עצמי, והדבר מחייב את השוכר להתפנות בתוך פרק זמן סביר זה. לדברי המומחה זאבל, אחד מגורמי המשיכה של רוכשים סינים לגרמניה הוא העובדה שיותר ויותר מהם יודעים כעת ששכר הלימוד בגרמניה נמוך יחסית, בניגוד ללונדון למשל, שבה גם שכר הלימוד וגם שכר הדירה גבוהים למדי מאשר כאן, וכמו כן שוררת שם אי ודאות ביחס למעמדה העתידי של בריטניה באיחוד האירופי.

ברור שלא מדובר בביקוש מצד משקיעים סינים ממעמד הפועלים. יחד עם זאת, נראה שברוב המקרים גם לא מדובר בעשירים ביותר בסין. הרוכש הטיפוסי של דירות כאלו הוא בן המעמד הבינוני, לדברי זאבל. הוא מציין שמגבלות שממשלת סין הטילה לאחרונה על הוצאת הון מהמדינה מקשות מעט על הרוכשים הסינים בברלין. כעת מותר להוציא מסין רק 50 אלף דולר מדי שנה בשנה לנפש. בגלל זה, לא מעט מהעסקאות נחתמות על ידי משפחות גדולות שרוכשות במשותף נכס ובכך הן יכולות לעמוד במגבלה.

עובדה שמועילה לרוכשים היא תנאי השוק בגרמניה, שלפיהם אפשר לשלם תמורת הנכס במהלך בנייתו, בהדרגה, ולא צריך לשלם במזומן מראש את מלוא הסכום. הדבר מקל עליהם לגייס את הסכומים הנדרשים ולהעבירם בהתאם לחוקי ממשלת סין.

מתווכים שמתמחים בפלח שוק זה יכולים להציע שירותים מיוחדים בנוגע לקביעת תנאי המימון, והם עובדים לא פעם עם הסניף הגרמני של הבנק הלאומי הסיני. לקוחות סינים מעריכים שירות מסביב לשעון, מציין אחד המומחים. העובדה שרבים מהם מעוניינים כעת ברכישת דירה בסין קשורה גם לכך שבעלות על דירות לא ממש קיימת בסין, אלא רק זכות דיור למשך 70 שנה.

משקיעים סינים מעוניינים יותר ויותר גם בשטחי נדל משרדי
השוק הגרמני מושך אליו לא רק משקיעים פרטיים מסין. בסתיו 2016 רכשה קרן ההשקעות הממשלתית הסינית China Investment Corporation 16 אלף דירות להשכרה בערים ברלין, קיל, רנדסבורג וקלן, ובכך הפכה מייד לחברה חשובה בשוק, שמובילה על פני חברות גרמניות גדולות בתחום שאף רשומות בבורסה. משקיעים סינים מתעניינים לא רק בדירות מגורים, אלא גם, יותר ויותר, בשטחי נדל"ן משרדי. בחודש יוני בשנה שעברה מכרה חברת Blackstone המובילה את שוק השקעות הנדל"ן בעולם את קרן Logicor שלה העוסקת בנדל"ן משרדי בכל רחבי אירופה, לחברת CIC, תמורת לא פחות מ-12.25 מיליארד דולר. השווי המוערך של פלח השוק הגרמני בעסקה זו הוא 2 מיליארד דולר.

גרמניה נכנסה למוקד העניינים בכל הנוגע לנדל"ן משרדי בשנים האחרונות, ומשקיעים זרים נוהרים לשוק, ובכללם גם סינים. את זאת מוסר איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של חברת הייעוץ הנדל"ני Cushman & Wakefield. לפי נקודת המבט שלו, האינטרס של משקיעים סינים בפרנקפורט הולך וגובר מאז ההצבעה בעד ברקסיט – יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי בשנה שעברה. ואולם, הוא מתרשם גם שהמגבלות על הוצאת הון מסין יוחמרו בקרוב מאד, וייתכן שהדבר יגביל עסקאות שייטיבו עם הכלכלה הגרמנית.

מקור:faz

קרא עוד
 
יולי
312017
 

היכן עדיף לקנות דירה בברלין והיכן לשכור

השוואה בין דירות בשכירות לדירות בבעלות עצמית מראה כי ברבעים אחדים של ברלין מוטב להישאר בשכירות.

לאור הגידול הדינמי בדמי השכירות, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם יש יתרון בכך שיעברו לחיות בין ארבעה קירות שיימצאו בבעלותם שלהם. שני מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים כי למרות העלייה במחירי הדירות, משתלם לרכוש דירה בחלקים נרחבים של העיר. יחד עם זאת, הדבר אינו חל על כל חלקי ברלין. הדבר עשוי לעודד משפחות צעירות, שלעתים אין ברשותן ההון העצמי הדרוש למימון הרכישה. זו מסקנתו של מכון המחקר CRES בדוח שהכין לבקשת איגוד הנדל"ן הגרמני IVD. בסך הכל, לפי המחקר משתלם יותר לרכוש דירה בברלין רק בשני שלישים מהעיר. ברבעים Mitte, Hansaviertel, Grunewald ,Dahlem משתלם דווקא יותר להמשיך להתגורר בשכירות. רכישת דירה ברבעים אלו תצריך תשלום של יותר מ-200 יורו לחודש ברבעים אלו, בחישוב משוקלל, רוכשי הדירות ייאלצו לשלם 200 יורו יותר לחודש בהשוואה לשוכרי הדירות. כמו כן, חסכון של לפחות 30 יורו לחודש יירשם אצל שוכרי דירות ברבעים אחרים של ברלין כגון Pankow, Weißensee, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Kreuzberg, Alt-Treptow, Karlshorst, Friedrichshagen, Neukölln, Wilmersdorf, Schmargendorf, Nikolassee und Zehlendorf.

משפחות רבות לא מרוויחות משערי הריבית הנוחים
בניתוח פיננסי כולל, השאלה אם מוטב לשכור או לרכוש דירה לא משחקת תפקיד משמעותי באזורים אחרים של ברלין, כגון Buch, Lübars, Wilhelmsruh, Waidmannslust, Märkisches Viertel, Friedrichshain, Fennpfuhl, Lichtenberg, Friedrichsfelde, Buckow, Gropiusstadt , Schöneberg. ואולם, בכל החלקים האחרים של העיר (שלא צוינו עד כה), לפי נתוני הדוח משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה. הרכישה משתלמת במיוחד באזורים מסוימים שבהם החיסכון החודשי בזכות החלטה זו יגיע אף ל-200 יורו לחודש, ובהם: Konradshöhe, Wartenberg, Hellersdorf, Gesundbrunnen, Plänterwald, Schmöckwitz, Charlottenburg, Falkenhagener Feld. מיכאל פויגטלנדר, ראש תחום שוק הנדל"ן במכון לכלכלה גרמנית IW, שמקום מושבו בעיר קלן, מציין כי רכישת דירות משתלמת יותר באופן כללי בעת הזו מדיור בשכירות, בשל שערי הריבית הנמוכים יחסית. המכון הכין לאחרונה דוח על עלות הדיור בגרמניה. הדוח נערך לבקשת חברת Accentro Real Estate AG. לפי נתוני הדוח, רוכש דירה בברלין, שבבעלותו הון עצמי של 20% משווי העסקה, צריך לגייס סכום של 5.6 יורו למטר רבוע לחודש בממוצע. לעומת זאת, שוכר דירה ייאלץ לגייס סכום של שמונה יורו לחודש, לא כולל הוצאות חימום והוצאות נלוות. המומחה פויגטלנדר מוסיף כי אף שדיור בבעלות עצמית צפוי להיות זול יותר, מספר הרוכשים דירה לראשונה בחייהם מצוי בנסיגה, והרוכשים דירות בברלין מבוגרים יותר בממוצע. מדובר בגיל ממוצע של 48. הדבר נובע מכך שרק 40 אחוזים ממשקי הבית בעיר נהנים מהון של יותר מ-40 אלף יורו. הוא מוסיף כי יהיה זה מועיל אם הממשלה תיתן אשראי והלוואה לאלו שהכנסתם נמוכה יחסית, כפי שהממשלות בצרפת ובהולנד עושות.

מקור:morgenpost

קרא עוד
 
יולי
312017
 

ברלין מעוניינת לקדם יותר תכניות בנייה, יזמי נדל"ן חוששים מעיכובים.

מדוע הבנייה של דירות חדשות בברלין אינה מתקדמת בקצב הראוי

מספרי היתרי הבנייה המונפקים ברחבי גרמניה נמצאים בירידה, וגם בברלין הבנייה אינה מתקדמת בקצב נאות. הדבר נודע מנתונים רשמיים שפורסמו בשבועות האחרונים. מה פירוש הדבר עבור שוק הנדל"ן לדיור הדינמי כל כך בבירת גרמניה? שיח שולחן עגול שנערך השבוע עסק בכך. השתתפו בשיח קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת IWPD  וקארסטן סלשופף, מנכ"ל חברת KIRE. מדובר בחברות חשובות ביותר בשוק הנדל"ן בגרמניה.

בחמש השנים האחרונות עלה מספר הדירות בברלין בכמעט 45 אלף דירות, לפי לשכת הנתונים של מדינת ברלין ברנדנבורג. מדובר בגידול של 2.4 אחוזים. בסוף שנת 2016 היו בברלין 1,916,517 דירות – 13,842 יותר מבסוף שנת 2015. ואולם, חסרות דירות חדשות ברחבי העיר, והפער גדול, כאשר מביאים בחשבון את הפער בין המגיעים לעיר לעוזבים אותה, שגורם לגידול של 40 אלף במספר התושבים מדי שנה בשנה.

מספר אישורי הבנייה ירד לראשונה מאז שנת 2012
במסגרת 12 הרבעים של בירת גרמניה, ברובע פאנקוב יש הכי הכי הרבה דירות, ואחריו בטבלה רובע מיטה ורובע שארלוטנבורג-וילמרסדורף. בסוף הטבלה נמצאים רובע שפנדאו ורובע רייניקנדורף. בכל הרבעים של ברלין עלה מספר הדירות. הגידול החד ביותר במספר הדירות נרשם ברובע טרפטוב-קופניק, ברובע פאנקוב וברובע מיטה. בשני הראשונים יש עדיין מרחב פנוי גדול יחסית לבניית דירות מגורים חדשות. רובע מיטה לעומתם מבוקש מאד ויקר, והמרחב הפנוי לבנייה חדשה בו מצומצם למדי.

מספר אישורי הבנייה ברחבי גרמניה תואם את המגמה הנרשמת בברלין בכל הנוגע לפעילות בנייה. ניכרת ירידה בסך הכל (אם כי עבוד דירות בבניינים רב קומתיים, דיור נחוץ במיוחד במקומות רבים במדינה, נרשמת עלייה). בארבעת החודשים הראשונים השנה אושרה בנייתן של 106 אלף יחידות דיור חדשות. מדובר בירידה של תשעה אחוזים ביחס לשנה הקודמת, כפי שמסר המשרד הגרמני לענייני סטטיסטיקה ממקום מושבו בעיר ויסבאדן.

פעילות בנייה שהחלה בתחילת השנה נמשכת בקצב סביר, אך ברבע הראשון של השנה היה מספרם של אישורי הבנייה שהונפקו נמוך יותר מנתון זה עבור פרק הזמן המקביל בשנת 2012.

בברלין יש לשלם פי 25 מדמי שכר הדירה השנתיים כדי לרכוש דירה
לאור נתונים אלו, ברור שבעתיד יהיה צפוף יותר ויותר בבירת גרמניה. המומחה יונגק מציין כי תנות ההגירה וגידול האוכלוסיה בברלין תימשך, אך מספר הדירות החדשות שיתווספו לא יעמוד בקצב הדרוש. בקצה הנמוך של הסקאלה היצע הדירות (הזולות יחסית) עומד פחות ופחות בביקוש הרב, בעוד שבקצה העליון שלה המחירים הגבוהים מביאים לכך שהביקוש מקבל מענה.

תעשיית הבינוי הרוויחה בשנים האחרונות משערי ריבית נמוכים. וכתוצאה מכך, קבלנים פרטיים רבים נכנסו לשוק בשנים האחרונות, ומשקיעים מזרימים סכומים גדולים לשוק הנדל"ן בגלל העדר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות אחרות. המומחה יונגק מציין כי נדרש כעת לשלם פי 15 משכר הדירה הממוצע השנתי בברלין על מנת לרכוש דירה בעיר, ועל פחות מזה אין מה לדבר, וזאת לפי דיווחי משקיעים. לשם השוואה, לפני עשר שנים, דיור בבניינים רבי משפחות בברלין היה זול בהרבה – פי 11 בלבד מדמי השכירות השנתיים הממוצעים. הוא הוסיף כי כיום יש דגש חזק יותר על דירות קטנות, ומגמה זו צפויה להתעצם בשנים הקרובות.

תכנית פיתוח דורשת בין 18 חודשים לשנתיים
סלשופף מייחס את המחסום במרחב דיור בר השגה בבירת גרמניה בראש ובראשונה להנחיות הפוליטיות בעיר. הוא מסביר כי זמני האישור הארוכים של תכניות בנייה מביאים לפערים שאנו רואים כעת בין היצע לביקוש בתחום. היות שהמודל של פיתוח ובינוי קואופרטיבי בשיתוף משקיעים פרטיים קביל רק במסגרת תכניות בינוי (המכונות B-Plan) – ובמסגרתן הללו חייבים לבנות 30% מהדירות לשכירות ועל סמך תחזית לתפוסת הדירות – התחלות בנייה בברלין קשורות בזכויות התכנון, ולא בזכויות הבינוי. תכנית B PLAN גורשת בין 18 חודשים לשנתיים, לדברי המומחים. פרויקט בגודל בינוני עם 100 דירות יזדקק לעוד שנה וחצי עד שנתיים לבנייה עצמה. ואז אנו כבר מגיעים לשנה הרביעית מתחילת ייזום הפרויקט, וזהו פרק זמן ארוך מדי. בשל המחסור במרחב דיור הר השגה, המומחים מציעים לרשויות לשקול מחדש את הקשר בין העיר לסביבתה. לדברי המומחים, הגענו כעת למצב שבו לקבוצות גדולות כבר לא משתלם לשלם מחירים כאלה בבירת גרמניה. שטחים פנויים לבינוי מחליפים כעת ידיים בין משקיעים לעתים תכופות למדי. ואולם, אם הבינוי לא משתלם מספיק, אזי המסחר הזה בבעלות על שטחים פנויים לבינוי אינו יותר מ"מירוץ לתחתית" לדברי יונגק, שכן בסופו של דבר אף אחד מהמשקיעים לא יבנה על הקרקע הפנויה.

למרות הערכות אלו, וולפגנג שויבלה ממפלגת CDU, שר הבינוי בממשלת גרמניה, אינו רואה התחממות יתר בשוק הנדל"ן במדינה. לדעתו אין בועת נדל"ן ממומנת אשראי. הוא הצהיר זאת במפגש שנערך השבוע בברלין, וכלל נציגים מתעשיית הבינוי במדינה. הוא הוסיף כי לא כל עליית מחירים בשוק הנדל"ן פירושה סכנה ליציבות הפיננסית הכללית במשק הגרמני. דבר זה יקרה רק אם יתרחש צירוף של עלייה מתמשכת במחירי הנדל"ן, הלוואה בהיקפים נרחבים מאד וקריטריונים לא קפדניים בכל הקשור למתן הלוואות, כל זאת לדעתו. המכון הגרמני למחקר כלכלי הביע עמדות ברוח דומה לאחרונה.

מקור:tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
022017
 

עידן חדש בצמיחת הנדלן הארופאי

התחרות הקיצונית בשוק הנדל"ן משמעותה שכבר אין למשקיעים האופציה לבחור נכס ב"פריים לוקיישן" ולקוות שהוא יניב את הצמיחה הרצויה.

ב-2016 הושקע סכום שיא של 81.3 מיליארד אירו בשוקי המשרדים ברחבי אירופה היבשתית, עלייה של 8% בהשוואה לשנה שלפניה. הלחץ על המחירים הוא לכיוון השפל, ומשקיעים מתמקדים יותר ויותר בהכנסות כגורם העיקרי לתשואותיהם.

פיטר הנסבי, ראש המשרד האירופי לשוקי הון ב-JLL, אומר כי בשוק כה תחרותי המשקיעים נדרשים להפעיל יצירתיות יתרה בהחלטותיהם על הקצאת ההון שלהם. זו כוללת מוכנות לחפש הזדמנויות מחוץ לאזורי ההשקעה המסורתיים בערים ('פריים לוקיישן'), בתתי-השווקים הקטנים יותר.

"בחפשם אחר תשואות בסביבת ריבית נמוכה וצמיחה נמוכה, המשקיעים תרים אחר הזדמנויות בהן הצמיחה העתידית מבוססת על נתונים פונדמנטליים יציבים, ביקוש גבוה לשכירות, וזרזים המבדלים את השוק," הוא אומר.

ככלל, ברחבי אירופה שיעור אי-התפוסה במשרדים עומד על 8% – השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. הנסבי אומר שישנה זליגה מהערים "הטובות ביותר" לאלה "הבאות בתור" מה שמעלה הזדמנויות עבור המשקיעים.

בדוח חדש, JLL מדגישה מספר מקומות באירופה בהם היא מאמינה ששיעור הצמיחה במשרדים יהיה גבוה מהממוצע בשנת 2017.

להלן שלושה תת-שווקים ששווה לעקוב אחריהם:

  1. Hauptbahnhof-Europacity, Mitte and Mediaspree – ברלין, גרמניה

ברלין ממשיכה להיות אחד מהמוקדים המובילים בסקטור הטכנולוגיה באירופה, ומוזכרת יותר ויותר כעיר שתהנה מהשפעות הברקזיט. שיעור הצמיחה הבריא בשכירויות מונע על-ידי שיעור אי-תפוסה נמוך של 4.3%, שיאים בהיקפי השכירויות ורמות מתונות של פיתוח. ב-Europacity, שם היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-83% מממוצע חמש השנים האחרונות, מצפים לביצועים גבוהים מהרגיל בתחום הפריים, שם ישנו ביקוש רב למשרדים עבור שירותים לעסקים. ב-Mitte ישנו פוטנציאל גבוה לביקוש איכותי למגורים עקב התחבורה הציבורית האיכותית שבה. הביקוש מסקטור העסקים והסטארט-אפ צפוי להנמיך אף יותר את שיעור אי-התפוסה של Mitte, אשר כבר נמצא בשפל של 1.8%. 

  1. 22@ – Place de las Glories – ברצלונה, ספרד

תת השוק של 22@ – Placa de las Glories בברצלונה כבר נהנה מפרויקט התחדשות עירונית מוצלח, מוקד תחבורה משולבת חדיש וביקוש חזק מסקטור הטלקום, תקשורת וטכנולוגיה (TMT). שיעור אי התפוסה עומד על 7.1% – בהשוואה לממוצע חמש השנים של 13.8% – בעוד היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-17%. "ישנן התפחויות חדשות ברמה גבוהה אשר מושכות שוכרים מתחום ה-TMT עקב איכות, מיקום ומחסור בהיצע באזורים אחרים בעיר," אומר הנסבי.

  1. אמסטרדם/אוטרכט
    שוק המשרדים באמסטרדם רשם את שנתו החזקה ביותר אי פעם ב-2016 – עם היקף פעילות שכירויות בשטח של 405,000 מ"ר, שיעור גבוה ב-72% מממוצע חמש השנים. אך עם ההאטה בצמיחה בשוק דרום אמסטרדם הפופולרי (7.2% ב-2016), תשומת הלב מתחילה להיות מוסטת לאזורים משניים בעיר.
    היתרון מוחזק אצל אמסטרדם דרום-מזרחף שם ישנה צמיחה חזקה בתעסוקה בעיקר עקב שגשוג בתחום המדיה והטכנולוגיה. מחוץ לעיר הבירה, ישנו פוטנציאל רב באוטרכט.

"באזור זה יש המון תנועה, והוא עובר מתיחת פנים נמרצת הודות לפיתוח המשמעותי של התחנה המרכזית," אומר אלכס קולפרט, ראש מחקר משרדים באירופה, מזה"ת ואסיה בחברת JLL.

"עבור שוכרים מקומיים מדובר באלטרנטיבה זולה לאמסטרדם – מחירי שכירות הפריים נמוכים ב-40% מאשר בבירה – וגישה טובה לנמל התעופה סכיפהול ימשוך גם שוכרים בינלאומיים."

שינויים בתמחורים

סביבת הריבית הנמוכה וכמויות ההון הזורמות לכיוון הנדל"ן משמעותן מחסור מתמשך בנכסים – ועל המשקיעים להיות מוכנים לכך, כולל האפשרות לתמורות אורכות-טווח בתמחור הנדל"ן בעולם.
הנסבי מוסיף: "על אף שאנו רואים שיש עניין מתמשך בנכסים באיכות גבוהה המניבים תזרימי הכנסה יציבים בשוקי ליבה, ישנן מגבלות היצע אשר יכריח את הגופים המוסדיים לחפש ביתר מאמץ אחר נכסים, או לגלות יצירתיות בחיפוש אחר עסקאות."

 

מקור: jllrealviews

קרא עוד
 
יולי
022017
 

המקלט החדש עבור המשקיעים באירופה

עד לפני זמן לא רב, שוק הנדל"ן הגרמני נחשב 'משעמם', הודות לצמיחה מדודה יחד עם בקרה מדוקדקת ומדיניות פיננסית יציבה.

אך בעקבות חוסר הוודאות במישור הפוליטי ובמישור הכלכלי ברחבי אירופה ומעבר לה, היציבות והשקיפות מושכות יותר ויותר משקיעים – למעשה, משקיעים כה רבים נוהרים למדינה עד שמתחילים כעת לדבר על גרמניה כמקלט הבטוח הנבחר עבור משקיעים באירופה.

"אין ספק כי המערכת הפוליטית היציבה והכלכלה החזקה תורמות למוניטין של שוק הנדל"ן הגרמני כמקלט בטוח," אומר טימו צ'אמלר, מנכ"ל JLL גרמניה. אלה הם עדיין סימני ההיכר של השוק הגרמני, ובסופו של יום הם אכן משלימים זה את זה."

עם זאת, לא מדובר בהתפתחות חדשה: המדינה נהנית כבר מספר שנים מהיעדר יחסי של אי-שוויון חברתי ושל תנודתיות כלכלית. אך מה שכן חדש הוא הזינוק האחרון בפופוליזם השוטף את הפוליטיקה, כמו גם החלטות בלתי צפויות כגון הברקזיט המעלות שאלות הרות גורל וחושפות את שבריריותו של המבנה העולמי.

"על רקע זה, אין זה מפתיע שגרמניה נתפסת יותר ויותר כמגדלור בתוך אוקיינוס של אי-וודאות," אומר צ'אמלר.

 

ההון זורם לגרמניה

ככל שהתפיסות לגבי שוק הנדל"ן הגרמני משתנות, כך זורמות פנימה יותר השקעות. שוק הנדל"ן של המדינה רשם היקף עסקאות בסך 12.6 מיליארד אירו ברבעון הראשון של 2017 – הרבעון הראשון החזק ביותר אי פעם – כאשר תחום הלוגיסטיקה והמגורים תופסים נתח יותר ויותר גדול מתיקי ההשקעות. כך נכתב בדו"ח זרמי ההון של JLL.

בתום השנה שעברה, קבוצות הפרייבט אקוויטי בלקסטון רכשה את חברת OfficeFirst אשר בבעלותה כ-100 נכסים במספר ערים גרמניות. סכום הרכישה עמד על 3.3 מיליארד אירו. בחודש מארס 2017, המטה הגרמני של קוקה קולה בברלין נרכש על-ידי חברת Rockspring Investments עבור כ-59 מיליון אירו.

שוק הנדל"ן הגרמני מתפתח גם אורגנית. במהלך 2017, נכסי המשרדים בגרמניה הפכו לראשונה ליקרים יותר מאשר נכסים מסחריים מרכזיים. בה בעת, תחום הלוגיסטיקה בנדל"ן גם הוא תופס תאוצה – התשואות המתקבלות בו נעות כיום סביב 5%. גם מחירי השכירות בתחום המגורים נמצאים בעלייה, בייחוד בברלין אשר הפכה למוקד השקעות לוהט במיוחד.

 

אין שינוי באופק

בכל הקשור להזרמת כספם לגרמניה המשקיעים שואבים ביטחון לא רק מענייני השעה. "גם הפוטנציאל העתידי נראה יציב מאוד, וזה מה שמבדל אותנו מיתר שוקי הנדל"ן העיקריים באירופה," אומר צ'אמלר. בבריטניה, למשל, רמת הביטחון נפלה אפילו לפני הצבעת הברקזיט. ב-2015, היקפי העסקאות בבריטניה היו גבוהים ב-80% מאשר בגרמניה. בשנה שלאחריה, נתון זה נפל ל-5% בלבד.

עם הגאות הזו בשוק מגיע גם סיכון בדמות בועה. עם זאת, האלמנטים הכי בלתי-צפויים הינם כנראה חיצוניים. אלה כוללים את הודעות הבנק האירופי המרכזי בנוגע למדיניות המוניטרית; הפרעות שנוצרות כתוצאה מהשפעות שוקים אחרים כגון ארה"ב, בריטניה וצרפת; וכן הבחירות הלאומיות המתקרבות.

צ'אמלר מודה כי בשוק המגורים, מחירי הנכסים הגואים מציבים מכשול פוטנציאלי, בייחוד בערים ותיקות כגון מינכן.

אך ישנן גם סיבות רבות לאופטימיות. "כל עוד ישנם קונים מתעניינים ושערי ריבית טובים, הגאות במחירים תימשך," הוא מסכם. "אין כרגע סוף למגמה באופק."

 

מקור: jllrealviews

קרא עוד
 
יולי
022017
 

בשנת 2012 היה גודלה הממוצע של דירה חדשה שנבנתה בבירת גרמניה 100 מ"ר. שטחן של דירות בברלין ממשיך להצטמצם

לפי נתוני המומחים שטחה הממוצע של דירה חדשה בברלין בשנת 2015 היה 82.8 מטרים רבועים (מ"ר) בלבד. בעוד ששטחה הממוצע של דירה ברחבי גרמניה לא השתנה במידה ניכרת בשנים האחרונות, בערים הצומחות במהירות ברלין והמבורג ניכרת מגמה של צמצום בשטח הדירות. מומחי חברת ייעוץ הנדל"ן Analyse & Konzepte מצביעים על מגמה זו ומציעים תובנות שנגזרות ממצב השוק.

בשנת 2012 שטחה הממוצע של דירה חדשה בבניין משותף רב משפחתי בברלין היה כמאה מ"ר. ערך זה ירד לכדי 86 מ"ר בשנת 2015, צמצום של 14 מ"ר לדירה. ואולם, יש להביא בחשבון שגודלה הממוצע דירה בברלין עדיין עולה על גודלה הממוצע של דירה בעיר המבורג ואף על גודלה הממוצע של דירה ברחבי גרמניה. מגמה זו מבוססת גם על ההנחה שדירות בערים כמו ברלין והמבורג הופכות קטנות יותר מפני שיוקר המחייה בערים אלו הולך ועולה.

בשנת 2012 היה גודלה הממוצע של דירה ברחבי גרמניה 82.7 מ"ר. בשנים שחלפו מאז לא השתנה ערך זה במידה רבה. לעומת זאת, בעיר המבורג ירד גודלה הממוצע של דירה חדשה בבניין משותף רב משפחתי בשנים האחרונות ביותר מ-8 מ"ר: מ-87.4 מ"ר בשנת 2012 ל-79 מ"ר בשנת 2015.

 

המגמה צפויה להימשך 

האם שטחן הממוצע של דירות בערים אלו ימשיך לקטון? המומחה מתיאס קלופ סבור שכן. הוא מציין שמצד אחד מחירי הנדל"ן מטפסים, וכמוהם גם דמי השכירות, באתרים המבוקשים בערים הגדולות ברחבי גרמניה. מצד שני, הוא מוסיף כי הלקוחות מעוניינים מאד להתגורר באזורים אלו. לפיכך הם מוכנים להתפשר על שטח הדיור העומד לרשותם. כמו כן, מספרם של משקי בית קטנים יחסית מצפוי לעלות בשנים הקרובות. ויזמי הנדל"ן מעוניינים לבנות דירות קטנות יותר שיהלמו את צורכי פלח שוק זה.

החישובים מעידים על כך שמספר החיים במשק בית של אדם אחד או שניים בכל רחבי גרמניה צפוי לעלות מכ-45 מיליון בשנת 2015 לבערך 50 מיליון בשנת 2035.

 

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
 
יולי
022017
 

קשה למצוא ברוב הרבעים האחרים של בירת גרמניה דירה לרכישה במחיר של פחות מ-3000 יורו למ"ר.

הבנייה של דירות בברלין גוברת במידה ניכרת, ובכל זאת הביקוש בשוק הדיור עדיין עולה על ההיצע. דירות יד שנייה ומעלה בברלין הולכות ומתייקרות בכל האזורים, לפי ניתוח של מומחי חברת Landesbausparkassen Nord (LBS Nord) בשיתוף פעולה עם מכון Empirica. חומר הגלם למחקר המקיף הזה היה מודעות מכירה שפורסמו בעיתונות היומית של בירת גרמניה כמו גם באתרי נדל"ן מקוונים, וכל זאת ברבע הראשון של שנת 2017.

לפי נתוני הסקר המחיר הממוצע של דירה בברלין טיפס מאז שנת 2014 בערך ב-12 אחוזים לשנה. סיבה אחת למגמה זו היא שהביקוש הגבוה לדיור בבירת גרמניה אינו פוחת עם הזמן, אלא ההפך הוא הנכון. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בעת האחרונה ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, לפי הסקר שפורסם השבוע. רק בשבוע שעבר דיווח Destatis – אתר האינטרנט של המשרד הפדרלי הגרמני לענייני סטטיסטיקה – כי ברובע הראשון של שנת 2017, נרשמה לראשונה מזה חמש שנים ירידה במספר הדירות שבנייתן אושרה. הנתון מדגיש שסוף לבעיית ההיצע הנמוך יחסית של דירות ברחבי ברלין אינו נראה באופק לשנים הקרובות.

 

המחיר הסטנדרטי של דירה בברלין נע סביב 3375 יורו למטר רבוע

נתוני הסקר של מומחי LBS Nord תואמים היטב לנתוני EPX, מדד מחירי הדיור Eurospace Hauspreis-Index לפי מדד זה, בחתך כולל של כל אזורי גרמניה, מחודש מרץ עד חודש אפריל, נרשמה עלייה של 2.1 אחוזים במחירי הדיור, וזו העלייה התלולה ביותר בפרק הזמן הנדון. מחיריהם של בתים חד משפחתיים צמודי קרקע מיד שנייה או בתים דו משפחתיים מיד שנייה עלו בחודש אפריל בהשוואה לחודש שקדם לו בערך ב-0.73 אחוז, ואילו מחירים של בתים בבנייה חדשה משני הסוגים הללו עלו בפרק זמן זה בערך ב-0.42 אחוז.

מדד EPX מתבסס על נתוני עסקאות נדל"ן של מאגר המידע Eurospace, שדרכו מתנהלים בערך 15 אחוזים מכל עסקאות מימון הנדל"ן ברחבי גרמניה בכל שנה, בסכום כולל של 45 מיליארד יורו לשנה. מדד EPX פותח בשנת 2005 בשותפות עם המשרד הפדרלי הגרמני לענייני בנייה ותכנון אזורי – BBR – ונתוניו מתעדכנים מדי חודש בחודשו מאז.

 

הרובע היקר ביותר כרגע בבירת גרמניה הוא פרידריכסהיין קרויצברג 

ברובע היקר הזה כל דירה שנייה בשוק הדירות הקיימות מוצעת בשוק, ולעתים קרובות נחטפת, תמורת לא פחות מ-4000 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע יידרש לשלם בעסקה כזו לרכישת דירה במחיר המקובל בערך שמונה משכורות שנתיות מלאות. ובכל האמור בדירות בפלח השוק היוקרתי מדובר במחירים גבוהים אף יותר – לפחות 4600 יורו למ"ר.

במקום השני בטבלת הרבעים היקרים ביותר בברלין מופיע רובע שרלוטנבורג וילמרסדורף. במקום השלישי בטבלה מופיע רובע מיטה. בשני הרבעים, המחירים המקובלים נעים סביב 3800 יורו למ"ר. משק בית ברלינאי ממוצע ייאלץ להוציא ברכישת דירה ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף לא פחות מעשר משכורות שנתיות כוללות, וזאת מפני ששטחן הכולל של דירות ברובע זה גדול יותר ולפיכך גם מחירן הכולל גבוה יותר, בהשוואה לדירות ברובע פרידריכסהיין קרויצברג, המוביל בטבלת המחירים למטר רבוע. ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף, המחיר האופייני של דירה הוא 330 אלף יורו. שטחן הממוצע של דירות ברבעים אלו עומד על 104 מ"ר, יותר מברבעים אחרים של העיר. ברובע מיטה מדובר על בערך שבע וחצי משכורות שנתיות כוללות של משק בית, שנדרשות לרכישת דירה בו.

במהלך מחצית השנה האחרונה מחירי הנדל"ן בברלין המשיכו לעלות. ואולם, קצב הגידול יציב למדי. ברבע הראשון של שנת 2017, המחירים עלו בערך ב-12 אחוזים בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנת 2014, לאחר שברבע השלישי של שנת 2016 הם עלו ב-11.5 אחוזים.

 

רובע שפנדאו נדחק למקום האחרון בטבלת מחירי הנדל למטר רבוע

עם עליית מחירים שנתית של 16.3 אחוזים, הדירות ברובע טמפלהוף שונברג התייקרו במידה שעולה על הממוצע. גם ברובע נויקלן עלו המחירים בשיעור מרשים של 15.5 אחוזים, קצב עלייה מעבר לממוצע. רובע נוסף שבו ניכרו עליות מחירים בולטות הוא מרצאן הלרסדורף שעליית המחירים השנתית בו הייתה 14.6 אחוזים. לעומת זאת, עליית המחירים ברבעים אחרים של ברלין הייתה מתונה, כגון: שפנדאו עם 4.6 אחוזים, מיטה עם 6.2 אחוזים, וטרפטוב קופניק עם 8.4 אחוזים.

מחירי הנדל"ן הזולים ביותר ברבלין בכל הנוגע לדירות יש שנייה ומעלה נמצאים ברובע שפנדאו, שמצוי במקום האחרון בטבלה. המחיר המקובל ברובע זה מגיע ל-2000 יורו למטר רבוע, כך שרכישת דירה בו מתאפשרת תמורת משכורת כוללת של ארבע שנים, עבור משק בית ברלינאי טיפוסי. רובע מרצאן הלרסדורף מצוי רק מעט מעל רובע שפנדאו בתחתית הטבלה, לפי נתוני מומחי חברת LBS Nord, והמחיר המקובל בו למטר רבוע עומד על 2060 יורו.

ברלין עודנה מובילת טבלת ערי גרמניה בכל הקשור לנפח הכולל של עסקאות נדל"ן. בין העסקאות הגדולות של ששת החודשים האחרונים אפשר למנות את קנייתן של 4170 יחידות דיור בעיר על ידי Deutsche Wohnen AG, וגם את עסקת Vonovia SE-Conwert שכללה נדל"ן בברלין וגם בעיר בוכום.

 

מקור: tagesspiegel

קרא עוד
 
מאי
292017
 

משקיעי נדלן מכל העולם נמשכים להשקיע בגרמניה ובבירתה ברלין

סכום עצום של 1.4 מיליארד דולר הוציאו השנה מקצועני השקעות נדל"ן ברחבי גרמניה. נתונים חדשים מראים כעת שגרמניה עוברת אף את בריטניה ברמת הצמיחה בשוק זה.

הנכסים המוצעים בשוק הנדל"ן הגרמני נמכרים בזה אחר זה, ולא נשאר "כלום על הצלחת". בכל שבוע מחליפים בניינים גדולים ידיים תמורת סכומים תלת ספרתיים של מיליוני יורו. כך למשל, חברת Deka-Immobilien  הגרמנית רכשה לפני ימים אחדים את מתחם המשרדים הלונדוני "Cannon Place" תמורת סכום של בערך 570 מיליון יורו. בדרך כלל, בנייני משרדים מהווים את מרבית היקף העסקאות בשוק הנדל"ן. בינתיים מושקעים סכומים גדולים מאד גם בנכסים שנחשבים רחוקים מהזרקורים. כך למשל, חברת Bouwfonds רכשה החודש 17 בנייני מגורים תמורת 250 מיליון יורו.

חברת הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield בדקה בסקר שערכה לאחרונה בכמה מסתכם טירוף השקעות הנדל"ן הבינלאומי. התשובה שעולה מן הסקר: מדובר בסכום כולל של 1.4 טריליון דולר, יותר מבשנה שעברה. המספר העצום הזה מקורו בעובדה שחברות ביטוח וקרנות פנסיה מוציאות מיליארדים על בסיס חודשי – והן מחפשות אפיקי השקעה נוספים. בחברת Cushman & Wakefield מציינים שמספרם של המשקיעים שמחפשים גיוון בינלאומי של תיקי ההשקעה שלהם עלה גם השנה.

השווקים מתחממים, לא תמיד שוררת בהם יציבות, ומניות רבות יקרות להשקעה. במצב עניינים זה, משקיעים רבים נזהרים ממניות בשל התנודות בשעריהן, והם מעדיפים השקעה שתניב החזר יציב יותר. אגרות חוב יציבות עשויות היו להיות הבחירה הראשונה, בעיקר כאלו המסווגות כ- first-class, אך אגרות כאלו שמונפקות על ידי ממשלות אינן מניבות הכנסה של ממש כעת. כך למשל, אגרות חוב פדרליות של ממשלת ארה"ב לעשר שנים הניבו תשואה כמעט אפסית בחודשים האחרונים. היות שנדל"ן אף הוא סוג של השקעה, המשקיעים מתעניינים בתחום, מה גם שהשקעה בנכס מגורים מאפשרת גם לקבל דמי שכירות על בסיס קבוע.

הבעיה היא שהביקוש העולמי לנדל"ן עולה בהרבה על ההיצע, כפי שמומחי החברה מציינים בדוח. הם גם מצביעים על כך שמשקיעים רבים מתמקדים ביעדי נדל"ן מוכרים לכלל השחקנים בשוק, שהתחרות בהם חזקה במיוחד, ובהם למשל גם עיר כמו ברלין. המניע של משקיעים אלו הוא הימנעות מסיכונים ובניית יסודות טובים ונזילות בתיקי ההשקעה שלהם.

גרמניה נחשבה בשנה שעברה לאחת משלושת יעדי ההשקעה החשובים ביותר של משקיעים זרים. הללו רכשו במדינה נכסים בשווי כולל של 27 מיליארד דולר. רק ארצות הברית, עם 63 מיליארד דולר, ובריטניה, עם 31 מיליארד דולר, משכו אליהן השקעות בהיקף נרחב יותר. עמדתה הטובה של בריטניה מקורה בעיקר בעיר לונדון, ובפרט ברובע העסקים והפיננסים שלה, ה"סיטי".  גם משקיעים גרמנים רוכשים נכסים בלונדון, והם מתחרים בין היתר במשקיעים מאסיה, שחלקם מייצגים קרנות ממשלתיות. בתחילת השנה נמכר בניין משרדים יוקרתי ומפורסם בלונדון, "Leadenhall Building", המכונה בצחוק "מגרדת הגבינה", תמורת בערך 1.4 מיליארד יורו. הרוכש היה משקיע סיני.

המומחים של חברת Cushman & Wakefield מצפים השנה להיקף עסקאות של יותר מ-300 מליארד דולר באירופה, במזרח התיכון ובאפריקה, ומדובר בעלייה של יותר מ-6 אחוזים לעומת נתוני השנה שעברה. חלק הארי של העסקאות צפוי להתקיים במערב אירופה. גרמניה, עם מצבה הכלכלי האיתן והתשתית העסקית הטובה, אינה צריכה להתבייש בתחרות מול בריטניה. לפי מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי PWC, נפח עסקאות הנדל"ן בגרמניה בשנה שעברה הסתכם ב- 60.2 מיליארד יורו, בעוד שבבריטניה הוא עמד רק על 59.9 מיליארד יורו. וכבר במחצית השנייה של השנה שעברה עבר נפח ההשקעות בגרמניה את זה של הממלכה הבריטית: 34.2 מיליארד יורו לעומת 27 מיליארד יורו בלבד, וזאת לפי נתוני המחקר של חברת שירותי הנדל"ן והפיננסים BNP Paribas, שבחנה את המצב בשתי המדינות.

לפי נתוני Cushman & Wakefield, נפח השקעות נדל"ן בברלין ברנדנבורג היה 10.3 מיליארד דולר, וזה היה שוק ההשקעות האזורי הגדול ביותר במדינה. העיר ברלין הייתה המבוקשת ביותר. שוק הנדל"ן המשרדי בעיר מציג את שיעור התפוסה הגבוה ביותר, לצד העיר מינכן. בשתי הערים קשה למצוא נדל"ן משרדי שנותר ריק לאורך זמן. ובשוק הדיור בברלין משולמים מחירי שיא הולכים וגדלים, וזאת גם מפני שהמשקיעים מצפים לעלייה בדמי השכירות בעיר. כבר בשנים האחרונות הפכה ברלין לעיר עם עליות דמי השכירות התלולות ביותר ברחבי גרמניה, כך שלתחזית הזאת יש יסוד במציאות.

איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של Cushman & Wakefield, משוכנע כי גרמניה הפכה לשוק הנדל"ן המוביל באירופה, ובמיוחד אזור עיר הבירה ברלין, שנמצאת במוקד הפעילות של משקיעים בינלאומיים. החברה שבה הוא עובד מזהה פוטנציאל רב לצמיחה נוספת בברלין, וזאת גם אם המחסור הנוכחי בשטחי נדל"ן בברלין מגביל את הרכישה על ידי משקיעים. מושג המפתח כאן הוא "מחסור בשטחי נדל"ן". כבר בשנה שעברה הם הדגישו בפרסומיהם כי יכלו למכור הרבה יותר נכסים בעיר אילו רק יכלו למצוא בה יותר בעלי נכסים שמעוניינים למכור…השנה המצב השתפר במקצת. באף אחת מן השנים הקודמות לא נרשמו ברבע הראשון של השנה היקפי עסקאות כה מעודדים.

מקור: handelsblatt

קרא עוד
 
מאי
042017
 

מחירי הדירות בברלין הוכפלו

בכל הרבעים פרט לTreptow Koepenick הביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המומחים אינם רואים כל סכנה של היווצרות בועת נדל"ן.
לא רק דמי השכירות, אלא גם מחירי דירות בברלין, בין אם הן חדשות או ישנות, רושמים בבירת גרמניה שיאים חדשים שוב ושוב. מאז שנת 2014 מחירי דירות בבנייה חדשה באזורים טובים עלו ביותר מ-120 אחוזים, כלומר – מחירם יותר מהוכפל. כך עולה מדוח שוק הנדל"ן הגרמני של מומחי HypoVereinsbank, שפורסם השבוע. בעוד שרובע Treptow Koepenick הוא הרובע היחיד שבו מתבצעת פעילות בניה בהיקף נרחב שתואם פחות או יותר את הביקוש, בכל הרבעים האחרים הביקוש עולה בהרבה על ההיצע.

פראנק ורנר, העומד בראש מחלקת ההשקעות הפרטיות בסניף ברלין של הבנק, מציין שלמרות שהיצע הבנייה החדשה מתרחב, עליות המחירים בשוק טרם נבלמו. גורמי ההתייקרות העיקרים בשוק הנדל"ן בברלין הם עלויות הקרקע והבנייה שהולכות וגדלות והביקוש הגובר מצד משקיעים בעלי הון.

באזורים מבוקשים במיוחד המחיר למטר רבוע של דירה, בבנייה חדשה או בדירה ישנה שעברה שיפוץ מקיף, מגיע לסכומים בין 6,000 ל-10,000 יורו. גם באזורים זולים יותר המחיר גבוה – בין 2,800 ל-4,000 יורו למטר רבוע. באזורים בהם רמת הביקוש בינונית טווח המחירים הוא 3,500 עד 5,500 יורו למטר רבוע, ובאזורים שמוגדרים כ"טובים" (בין בינוני לטוב מאד), טווח המחירים נע בין 4,400 ל-8,000 יורו למטר רבוע. המומחים מציינים שהמחירים של דירות היוקרה בפלח השוק העליון יקרים בהרבה משאר פלחי השוק. בגלל המחיר הגבוה במיוחד של דירות בבנייה חדשה, רבים מחפשים דירה ישנה ולא משופצת אותה יוכלו לשפץ בעצמם בעלות נמוכה יותר. אמנם דירות אלו מתייקרות בקצב דומה לקצב התייקרות הדירות בבנייה חדשה, אבל מחירן עדיין נמוך יותר. כך למשל, דירה משומשת באזורים זולים יחסית של ברלין תימכר בטווח מחירים של 1,300 עד 3,000 יורו למטר רבוע. באזורים בעלי רמת דירוג בינונית יהיה טווח המחירים 2,100 עד 4,500 יורו למטר רבוע, באזורים טובים 3,000 עד 6,500 יורו למטר רבוע ובאזורים טובים מאד 4,700 עד 8,500 יורו למטר רבוע.

"לאור רמה נמוכה במיוחד של שערי הריבית והגירה מוגברת אל האזור אנו ממשיכים להחזיק בדעה שאין סכנה להיווצרות בועת נדל"ן." כך אומר ורנר. הוא מוסיף כי בהשוואה לערי מטרופולין גדולות אחרות ברחבי גרמניה והעולם רמת המחירים בברלין עודנה נמוכה יחסית ולפיכך השוק מושך אליו משקיעי נדל"ן בינלאומיים. ברנד דודה, מומחה נדל"ן עסקי ב- HypoVereinsbank, מוסיף כי לאור רמת המחירים העולה, תושבים רבים בברלין שואלים את עצמם אם כדאי לרכוש כעת בית או דירה בעיר. דודה משוכנע שמחירי הדירות ודמי השכירות ימשיכו לעלות. ואולם הוא מציין שייזום פרויקטים נרחבים לבינוי באתרים בעלי רמת ביקוש נמוכה יחסית כמו גם בניית בניני מגורים גדולים במיוחד עם דירות קטנות רבות – כל אלו עשויים למתן את מגמת עליית המחירים בעיר. לפיכך הוא ממליץ למי ששוקלים רכישת דירה בעיר, לעקוב בקפידה אחר כל המגמות וההתפתחויות בשוק.

המומחה ורנר מציין שלא מומלץ לבצע רכישות נדל"ן "בחתימה" בלבד מבלי לבוא, לראות ולהתרשם אישית מהנכס המוצע והאזור בו הוא ממוקם. הבנק גם ממליץ לנהוג בזהירות ביחס לאמצעי המימון לרכישת דירה. לקוחות פרטיים צריכים לשלם בעצמם 20 עד 40 אחוזים ממחיר הדירה כבר בעת רכישתה. בגלל שערי הריבית הנמוכים, המומחים ממליצים גם ללקוחות לבחור באחוזי שערוך והחזר גבוהים יחסית העומדים כרגע בממוצע על על 3.3 אחוזים, כך לדברי ורנר.

מקור: morgenpost

קרא עוד
 
מאי
042017
 

שוק הדיור בגרמניה יציב, על אף הסערות הפוליטיות ביבשת

מחירי דירות היוקרה בברלין ובמינכן צמחו ב-8% לפחות בשנה שעברה.

בעוד יבשת אירופה נמצאת בעיצומה של מערבולת פוליטית וכלכלית, המאפיין העיקרי של שוק הדיור בגרמניה הינו יציבות. לדברי דוח חדש של Knight Frank, הערים המרכזיות נהנות מצמיחה בסקטור נדל"ן היוקרה, זאת הודות לרוכשים זרים.

גרמניה לא צפויה להיות מושפעת במיוחד מהפופוליזם והבדלנות המתרחשים ברחבי היבשת, וזאת מכיוון שארגוני שוליים שמרניים אינם מהווים איום משמעותי על הסטטוס קוו. פאדי דרינג, ראש מחלקת הנדל"ן למגורים הבינלאומית בחברה, כתב בדוח כי לבחירות העתידות להתרחש בסתיו הקרוב לא צפויה להיות השפעה חדה על שוק הדיור של המדינה.

לדבריו, "בעוד בעולם יש 'רכבת הרים', הגרמנים האיתנים מספקים קרקע יציבה ובטוחה." הדברים נאמרו בעיקר ביחס לשוקי הדיור של ברלין ומינכן.

שני המטרופולינים הגרמניים נהנו לאחרונה מצמיחה משמעותית בסקטור היוקרה. בברלין, מחירי דירות יוקרה זינקו בשנה שעברה ב-8.7%; על פי הדוח, היקף המכירות של בתים במחיר של למעלה מ-7,500 אירו למ"ר צמח פי 4 ויותר מאז 2011.

מכירות בתים המתומחרים בלמעלה מ-10,000 אירו למ"ר – סקטור משנה אותו מכנה החברה "סופר-פריים", גם הן צמחו מ-5 בשנת 2011 ל-18 בשנת 2016.

קייט אוורט-אלן, ראש המחקר הבינלאומי ב-Knight Frank, ציטטה נתונים משותפתה של החברה בברלין, Ziegert Immobilien: "בעוד רוכשים גרמניים עדיין מהווים חלק נכבד מהביקוש בסקטור היוקרה, הביקושים מחו"ל צמחו – ולא זו בלבד, אלא שהם הפכו להיות יותר מגוונים," היא אומרת.

לדברי השותפה, בשנת 2016, 16% מהזרים שרכשו דירות יוקרה ברלין הגיעו מהאיחוד האירופי (לא כולל בריטניה), 14% מסין, 14% משוויץ, ו-13% מאיחוד האמירויות.

זרימת הרוכשים הזרים לאזור משמעותית גם כי שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא מהנמוכים ביבשת, זאת בגלל גורמים תרבותיים שונים ופיקוח מחירי השכירות שנמשך כבר עשורים. רק 15% מהדירות בברלין שייכים לדייריהן. יתר האוכלוסייה מתגוררת בשכירות.

במינכן, שיעור הבעלות על דירות הוא מעט גבוה יותר ועומד על כ-20%. לעיר מגיעים כ-20,000 תושבים חדשים בכל שנה, רובם אמידים בעלי השכלה המגיעים לעבוד בחברות הטכנולוגיה המבוססות בעיר. מחירי דירות היוקרה בעיר צמחו ב-8% ב-2016.

ב-Knight Frank לא צופים בועת מחירים במינכן, על אף החששות מבועה הנובעים מכך שבעיר יש מעט מאוד מקום לפרוייקטים חדשים.

לדברי פאדי דרינג, "זה נכון שאנחנו לא יכולים לצפות שמחירי הנכסים יעלו ב-10% בכל שנה, אבל אנחנו חוזים דשדוש במחירים במהלך 2-3 השנים הקרובות – ולא פיצוץ של בועה."

מקור: mansionglobal

קרא עוד
 
מאי
042017
 

ברלין משיקה תכנית מודולרית לדירות זעירות

לאחרונה החלה בגרמניה הקמתו של קונספט חדש – 'מיקרו דירות'. את הקונספט הגו החברות Arup, Berlinovo Immobilien GmbH ומומחים נוספים, במטרה לספק מענה הולם לביקוש הגבוה לדיור בר השגה עבור סטודנטים בברלין; ייתכן וייעשה בו שימוש גם לצורך שיכון פליטים.

הפרוייקט הראשון ממוקם ברחוב Storkower ברובע ליכטנברג, ומהווה חלק מתכנית המיועדת לכלול 2,500 דירות עד שנת 2020 – כך נמסר מחברת Arup, חברת ייעוץ בהנדסה ועיצוב המבוססת בבריטניה.

עבודות החפירה בפרוייקט החלו ב-3 ביוני; הפרוייקט יכלול שטח מגורים של כ-2,400 מ"ר המחולקים על פני 129 דירות זעירות. בכל דירה יהיו מטבחון ושירותים, ושטח הרצפה הכולל יהיה 16 מ"ר. העבודות צפויות להסתיים עד תחילת סמסטר הקיץ בשנה הבאה.

עיצוב הפרוייקט שואב השראה מקונספט בניה מודולרי המיועד לדירות זעירות. אב-הטיפוס עושה שימוש ב"אופטימיזציה טכנית", וניתן ליישם אותו בעזרת חומרי בנייה מגוונים כגון בטון, פלדה ואפילו עץ. הדבר מאפשר ליזמים רבים יותר לגשת למכרז עבור בניית הפרוייקט.

לדברי Arup, הטכניקה המדוברת חוסכת זמן רב בהשוואה למבנים קונבנציונאליים, ומאפשרת שימושים אלטרנטיביים גמישים במהלך תוחלת החיים המשוערת של המבנה, העומדת על 40 שנים.

את הדירות הזעירות ניתן להסב גם לדירות עבור קשישים וכן לשיכון פליטים, כך הוסיפו בחברה.

"אב הטיפוס שלנו, העושה שימוש באופטימיזציה טכנית, הוא אידיאלי עבור יישומים כגון אלה," אומר יאן קרטשר, מנהל פרוייקטים בסניף הברלינאי של החברה. "דירות לשיכון פליטים ניתן לבנות תוך זמן קצר ביותר, ויוסבו לשימוש מיידי. בטווח הארוך ניתן בקלות להשתמש במבנים למטרות אלטרנטיביות, זאת הודות לדרגת הגמישות הגבוהה."

מקור: globalconstructionreview

קרא עוד
Inspiration Group