בלוג ברלין

 
ינואר
272019
 

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה, שצפויה לשמור על כוחה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה עבור משקיעי נדל"ן זרים.

'חוף המבטחים' גרמניה מגדילה את הפער בהשקעות בדיור באירופה ב-2018

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, עם מחירי דירות שיותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו בחלק מהערים. ככל שהאוכלוסייה העירונית ורמות התעסוקה ממשיכות לצמוח בערים המרכזיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה אינה צפויה להסתיים בקרוב – על אף שהמחסור בהיצע מוביל לכך שהזדמנויות להשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

עסקאות בתחום הדיור בגרמניה הגיעו לסכום כולל של 17 מיליארד אירו (155 מיליארד דולר הונג קונג) ב-2017, עליה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת גו'נס לאנג לסאל   Jones Lang LaSalle (JLL))). בנוסף לכך, גרמניה היוותה כמעט 40% מנפח עסקאות הדיור הכולל של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נכללו בין 20 הראשונות ביבשת, והבירה ברלין שמרה על המקום הראשון בעדיפות בינלאומית.

על אף שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה החזקה של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה החיובית המתמשכת מעניקות למשקיעים זרים שפע של סיבות לתחושה חיובית לגבי שוק הדיור במדינה במהלך 2018 ומעבר.

חוף המבטחים של אירופה
לונדון עדיין שומרת על מעמדה המסורתי כיעד מועדף על רוכשי נדל"ן זרים, אך גרמניה הרוויחה בשנים האחרונות מאי הוודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ומעליית מס הבולים על נכסים בבריטניה, שהביאו משקיעים ועסקים בינלאומיים רבים לחפש אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה שצוינה לרוב על ידי משקיעים שהציבו את ברלין ופרנקפורט בפסגת דוח המגמות בעליה בנדל"ן: אירופה 2018 של PwC מוקדם יותר השנה.

הגם שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, משקיעים זרים מהווים נתח נכבד שגדל במהירות – מפחות מ-20% ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL. מקורו של מרבית ההון הזר באומות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך ההשקעות ממחוזות רחוקים יותר צומחות ככל ששווקי המגורים של גרמניה זוכים ליותר חשיפה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של מלאי דיור קיים, עסקאות של רכישות עתידיות נמצאות בעליה, והקונים רוכשים בעלות על נכסים שנמצאים עדיין בבניה וצפויים להימכר לחלוטין עוד לפני השלמתם. מנהלי נכסים וקרנות גם הם מסייעים למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם לטובת ביצועי הכנסות אופטימליים.

היכן להשקיע בגרמניה?
ישנם הבדלים ניכרים בין עריה, אך המטרופולינים של גרמניה מאופיינים בדרך כלל בביקושים עולים ובהיצע בלתי מספיק. אוכלוסיה עירונית צומחת חווה ירידה באחוזי הדיור הפנוי והאצה בעליית שכר הדירה, באזורים מסוימים יותר מבאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות לשלוט– העיר הגיעה ל-3.7 מיליארד אירו (33 מיליארד דולר הונג קונג) בהשקעות בדיור אשתקד, יותר מאשר בכל עיר אירופאית אחרת. שווקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות יוקרה במרכז העיר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים ושכר דירה גדול יותר מאשר הנכסים ברי ההשגה והתחרותיים יותר. בנייני דירות הם תחום עניין מיוחד של רוכשי הנכסים בברלין, ומחירם הממוצע יותר מאשר הכפיל את עצמו מאז 2010.

מחוץ לבירה, עליית המחירים והרווח הנקי אפילו מרשימים יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעות בהמבורג גדלו ב-63% בשנה שעברה והגיעו לסכום כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף עלתה אף בשיעור גדול יותר של 126% ל-560 מליון אירו. רכישות עתידיות מהוות יותר ממחצית העסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא עוד אופציה מושכת למשקיעים ומהגרים כאחד, בשל האוכלוסייה הבינלאומית הגדולה שלה, הכלכלה הפורחת ורווחים נקיים גבוהים יותר מאשר כל עיר גדולה אחרת של 2.9%.

מבט כללי על תחום הדיור
בדומה לחלק גדול מאירופה, שווקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי העדר בניה חדשה המותאמת לביקושים הגבוהים. זה המצב בעיקר בברלין, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה גורם לכך שאישורי הבניה מוגבלים באופן ניכר.

צפויה הקלה על הלחץ הזה בשנים הבאות ככל ששיעור גידול האוכלוסייה יקטן, ויותר פרויקטים הנמצאים כרגע בצינורות התכנון יכנסו לשוק, אך לעת עתה, רוב המשקיעים מעדיפים לשחק את משחק ההמתנה ברכישות עתידיות. עם עליית מחירים ושכר דירה הצפויה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה בדיור בגרמניה עשויה להניב רווחים נאים בטווח הארוך בסיכון נמוך יחסית.

 

Source: South China Morning Post

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

ראיון עם ברנד הרטווק, מנכ"ל חברת הבנייה WUESTENROT.

חברות הבנייה צופות היקף עסקים נכבד

למרות שגל הרכישה של נדל"ן במרכזי הערים הגדולות בגרמניה קרוב למיצוי הנכסים הקיימים, הרי ששערי הריבית הנמוכים ממשיכים לתמוך בעסקי חברות הבנייה בגרמניה.

 המומחה ברנד הרטווק סבור שמגמות השוק בגרמניה מובילות יותר ויותר אזרחים למסקנה שמוטב לרכוש דירה שתהיה בבעלותם מלגור בדירה בדמי שכירות. הוא מעריך שהיקף המימון של עסקאות נדל"ן בחברה שלו יצמח השנה ב-5%. כמו כן, הוא מעריך שגם חברות הבינוי הציבוריות יגדילו בהיקף דומה את היקף פעילותן.

 הרטווק מציין ששיפוץ נכסים קיימים, בדרך כלל כאשר הנכס מחליף ידיים ודיירים חדשים עוברים לגור בו, מהווה את רוב פעילות החברה – בערך שני שלישים. במסגרת עבודתו הוא אחראי על תשלובת חברות בינוי פרטיות. באחת מהן הוא צופה צמיחה של לא פחות מ-10%בהיקף מימון הפעילות.

 נראה שמצבן של חברות הבנייה בגרמניה טוב מהתחזית המקובלת לפני עשר שנים, כאשר שערי הריבית בגרמניה ירדו. ואולם, הרטווק מצביע גם על גורמים לדאגה בכל הנוגע למגמות השוק העתידיות. הוא סבור כי זה לא ייתכן שבעת שגשוג בגרמניה מעמד הביניים בה, שמשלם מסים ומתאמץ, ייאלץ לוותר על הרעיון של רכישת דירה בבעלותו. הוא מוסיף כי הפערים בחברה, בין מי שיש להם הון משפחתי, למי שאין להם הון כזה, הולכים ומתרחבים, למרות שהכלכלה בצמיחה ואפשר היה לצפות שמעמד הביניים יתחזק.

 המחקרים מראים כי מי שמצליחים לחסוך לקראת רכישת דירה מגדילים את ההון הכולל העומד לרשותם, וזאת ללא תלות ברמת ההכנסה החודשית שלהם. במילים אחרות, מי שלא רואים אפשרות לרכוש דירה בבעלותם גם מתקשים לראות את האפשרות לחסוך ולהגיע לרמה גבוהה יותר של הון בבעלותם.

 הוא תולה תקווה בתוצאות הדיונים שהתקיימו בממשלת גרמניה בספטמבר בשנה שעברה. הממשל הפדרלי הציג חבילת צעדים שמטרתם להוזיל את יוקר הדירות והשכירות ברחבי גרמניה, ובמיוחד במרכזי הערים הגדולות. מיליארדי אירו יושקעו בבניית דירות לדיור ציבורי, והממשלה תסייע לציבור במסלולי חיסכון ייעודיים לרכישת דירה. הכוונה היא שמיליון וחצי דירות חדשות יוקמו על סמך חבילת צעדים נרחבת זו.

 הרטווק, וכן מומחה נוסף – ריינהארד קליין, ראש חברת הבנייה הפרטית הגדולה SCHWAEBISCH HALL, מסכימים שניהם שעידוד הציבור לחסכון יסייע רבות בהשגת היעד של בטחון בדיור לאזרחי גרמניה.

 לדעת הרטווק, גם היפוך במגמות הריבית ברחבי אירופה לא ישפיע דרמטית על השוק בגרמניה. גל מכירות בשוק הנדל"ן, בדומה למה שראינו ברחבי ארצות הברית לפני עשר שנים, איננו צפוי לדעתו, וזאת משום שבגרמניה נדרש הון עצמי גבוה יחסית בעסקאות כאלו, וגם שערי הריבית אינם מעודדים זאת. אמנם התשואה על שכירות מנדל"ן תהיה פחות אטרקטיבית במידה ששערי הריבית יעלו, אך אין מדינה בעולם שבה אחוז כה גבוה של דירות להשכרה מצוי בידיים פרטיות. לפיכך הוא אינו סבור שבעלי דירות כאלו ימהרו למכור אותן במסגרת פעילות ספקולטיבית.

Source: Berliner Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

גם בשנת 2018 המומחים המעיטו בהערכת שווי הנדלן בברלין

שאלון שהופנה למומחי נדל"ן בנוגע למחירי השכירות והרכישה של נדל"ן בערים המובילות בגרמניה, ובהן ברלין, מצביע על אופטימיות בתחזיות שלהם לשנת 2019.

שאלון שנערך בסתיו 2018 בקרב בנקאים, מתווכים וחוקרי שוק הנדל"ן, והתמקד בחמש ערים גדולות בגרמניה, מעלה תחזיות ורודות ביחס לשנה הנוכחית. מהסקר עולה כי המומחים חוזים ירידת מה בהיקף הבינוי בערים המבורג ופרנקפורט, ועליית מה בדמי השכירות בערים ברלין והמבורג.
דמי השכירות בבירת גרמניה עשויים להגיע עד 33 אירו למטר רבוע כבר בעתיד הקרוב
המומחים נוטים להיזהר בתחזיותיהם, ולכן אין פלא שהללו היו נמוכות מעט ביחס למגמות השוק בשנה החולפת. כך למשל, הם חזו שיידרש פרק זמן של 24 חודשים עד ששכר הדירה ברמת השיא של דירות בברלין יגיע ל-33 אירו למטר רבוע. בינתיים נראה שהדבר יקרה כבר בסוף השנה הזו. כמו כן, הם לא חזו נכונה את ירידת התשואה המרבית על נדל"ן משרדי בברלין אל מתחת לקו 3 האחוזים, שמתרחשת כבר בפרק הזמן הנוכחי.

יש לשער שגם השנה המומחים נזהרים בתחזית, אך הערכותיהם כוללות עלייה של לא פחות מחמישה אחוזים בדמי השכירות של נכסים בפלח השוק הגבוה. העיר המבורג צפויה לרשום עלייה נאה של ארבעה אחוזים בתחום זה.

בכל הנוגע לבינוי פרויקטים חדשים, המומחים חוזים ירידה מסוימת בערים המבורג ופרנקפורט. בעיר דיסלדורף צפוי פיתוח וגם עליית מחירים, אך היא צפויה להיות הזולה יותר וצומחת פחות ברמת המחירים, בהשוואה לשאר הערים שנבחנו בסקר – ברלין, המבורג, פרנקפורט ומינכן.

 

Source: Immobilien Zeitung

קרא עוד
 
ינואר
272019
 

איזו דירה נוכל להרשות לעצמנו בברלין

גם מי שנהנה כרגע ממגורים בשכירות במחיר נוח בבירת גרמניה אינו בטוח בעתיד: יש צפי מתמיד לעליה בדמי השכירות, וישנה גם האפשרות שבעלי דירות בברלין יחליטו לשלוח לדיירים צו פינוי ויכריזו שבכוונתם לעבור לשימוש עצמי בדירה. לפיכך, תושבי ברלין שואלים עצמם האם לא יותר משתלם כעת לרכוש דירה ולזכות ביציבות דיור רבה יותר. משפחה מרובע PANKOW מבקשת לבחון את הנושא לעומק.

טום ואשתו סטפי (שמות בדויים) מתקשים להסתיר את הכעס שהם חשים כאשר הם מדברים על הדירה שהם מתגוררים בה בשכירות. הם מספרים כי בשנתיים האחרונות דמי השכירות עלו בהתמדה, ובתמורה לכך "לא שודרג כלום, אבל ממש כלום, בדירה או בבניין בכללותו!". מאז שהדירה נמכרה לבעלים חדשים, הלה מעלה את המחיר ככל שיוכל בהתאם למדדי המחירים בבירת גרמניה. רק לפני ימים אחדים קיבלו השניים מכתב נוסף לתיבת הדואר שלהם ובו התבשרו על עלייה צפויה נוספת בדמי השכירות.

הם מדווחים כי הפעם מדובר בהעלאה של לא פחות מ-120 אירו. סוגיה זו בכל פעם מעוררת סערת רגשות אצל הזוג. זוהי המציאות היומיומית למשפחות רבות בבירת גרמניה, שחייהן מתוחים גם כך. הם כבר אינם צעירים, וכמותם יש רבים בברלין שהמגורים בשכירות הפכו עבורם לעניין של חוסר יציבות.

מדובר בדירה יפה, בת שלושה חדרים, בבניין מגורים ותיק ברובע PANKOW, הנחשב למקום צומח מבחינת כוח המשיכה שלו למשקיעי נדל"ן. אפשר לראות הורים עם עגלות ילדים ממותגות וילדי גן רבים הולכים בשורה. רק רעש המטוסים הקבוע, בדרכם לנחיתה בשדה התעופה טגל, מפר את האידיליה.

סטפי, טום וילדיהם עברו לכאן לפני שבע שנים מאזור MOABIT. באותה תקופה לא היה קשה למצוא דירה נוחה ברובע במחיר סביר, ואולם היצע גני הילדים היה מצומצם. לאחר שבע שנים המשפחה הרגישה שהיכתה שורשים במקום מגוריה הנוכחי. ההורים טרם סיפרו לילדיהם שהם שוקלים לעבור דירה. גם הם עצמם לא ממש רוצים לעזוב. ואולם, העלייה בשכר הדירה מלחיצה אותם יותר ויותר. הם מספרים כי בתחילה היה שכר הדירה 1050 אירו לחודש. כעתם הם משלמים 1200 אירו לחודש והעלייה הבאה כבר נראית באופק. אלו סכומים נכבדים עבורם כמשפחה והם מתקשים לחסוך כסף. "בסוף החודש לא נותר כמעט כלום מהמשכורת", הם אומרים.

סטפי וטום מקווים שרכישת דירה תאפשר להם ליצור ערך ולהרוויח משהו על השקעתם, לפחות בטווח הארוך. בנוסף לכך, חשוב להם לדעת מה תהיה ההוצאה החודשית הכרוכה במגורים, ואם ירכשו דירה תהיה להם ודאות רבה יותר, לעומת מגורים בשכירות, שכפופים לרצונו של בעל הנכס להעלות את שכר הדירה שוב ושוב.

סטפי וטום מרוויחים יחד בסך הכל 4280 אירו לחודש. הם מציגים נתונים מספריים על חייהם שמאפשרים להבין את הקשיים. המשפחה רכשה לאחרונה מכונית משומשת, והשקיעה כמעט את כל הכסף שעמד לרשותה. כעת נותרו להם רק כ-15 אלף אירו. הם תוהים אם הון עצמי נמוך יחסית כזה מאפשר רכישת דירה. מובן שהם יכולים לקבל הלוואה גדולה בשוק הפרטי, אך הלוואה כזו כרוכה במחיר ובסיכון.

מקורות התעסוקה היציבים שלהם יוכלו לסייע להם לקבל הלוואה נוחה, כך אומרת סטפי. שניהם מועסקים במשרות קבועות כאשר סטפי עובדת במשרה חלקית. הכנסתם החודשית אינה גבוהה אך היא סולידית. מתוך 4280 אירו נטו לחודש, כ-1200 אירו משמשים לתשלום הוצאות שכר הדירה. הם מציינים כי אין להם חובות כלשהם, אך גם אין להם הורים עשירים. הוריה של סטפי כבר נפטרו ואביו של טום חי בבית אבות.

כך או אחרת – הם איחרו את הרכבת, לפחות בנוגע לרכישת דירה ברובע PANKOW או ברובע אחר במרכז ברלין. הם תוהים אם ימצאו משהו באזור ברלין רבתי, והם מוכנים אף לקנות דירה בחגורת היישובים המקיפה את בירת גרמניה.

אחד מיזמי הנדל"ן המובילים בברלין מעיד כי יש בעיר רבעים שעדיין לא מיצו את יכולת הפיתוח שלהם, למשל רובע SPANDAU. עם מעט דמיון ומאמץ, משפחות יכולות לרכוש דירות בנכסים שכעת לא נראים יפים במיוחד, ולבנות על כך שהרובע יעבור פיתוח שישפר את חזותו ואת ערך הנכסים בו. ואולם, סטפי וטום טרם הלכו לבחון דירות. הם חוששים ומלאי ספקות. במשך שנים רבות הדברים הסתדרו היטב עבורם כשוכרי דירות, אך מגמת העלייה בשכר הדירה עשויה להרחיק אותם ממרכז ברלין. מוטב לקבל את ההחלטה בעתיד הקרוב, לדבריהם. מומחה נדל"ן בעיר מעיר כי במצבים האלה ההחלטה בעצם לא ממש בידיהם והנסיבות מאלצות אותם לעשות מעשה.

שוק הנדל"ן בברלין לא מציע לטום וסטפי עסקאות נהדרות
טום וסטפי בודקים הצעות שונות באינטרנט, אך מציאות של ממש לא עלו בחיפוש. הם החליטו להזין במנועי החיפוש סכום מקסימלי של ארבע מאות אלף אירו לרכישה. לצערה של סטפי, אף אחת ממעט ההצעות שעלו בחיפוש איננה בשכונה ותיקה בברלין. גם היצע הדירות עבור המשפחה בברנדנבורג אינו גבוה במיוחד. השניים מעוניינים בכל מקרה בדירה בבניין משותף ואין בכוונתם לבנות בית בעצמם.

הם מביאים בחשבון בניין שבנייתו מסתיימת בקרוב ברובע Pankow,  ומחיר דירה בו כמעט ארבע מאות אלף אירו. מכרים שלהם רכשו דירה בפרויקט. במחיר כזה ייאלצו לחרוק שיניים כדי לשלם במשך השנים את המחיר.

לעומת זאת, בעיר ברנדנבורג הם יכולים לרכוש דירה בבניין שורות, עם גינה קטנה, מתאימה לצרכיהם, במחיר של 210 אלף אירו "בלבד".

 

Source: Rundfunk Berlin-Brandenburg

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

נדלן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה.

תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי סוכנות דירוג הנדל"ן SCOPE ב-20 ערים גדולות ברחבי אירופה מוכיח שברלין בראש הטבלה. המחקר הציג עלייה בדירוג של 6 ערים, וירידה של 12 ערים. המומחים חוזים גידול של 3.5% מדי שנה בשנה, בחמש השנים הקרובות, עבור דמי שכירות בברלין, כאשר מיד אחריה ניצבת בטבלה מדריד, בירת ספרד, עם תחזית של 3.4%.

ברלין מפגינה את קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה שנבדקו, בכל הנוגע ליצירת מקומות עבודה משרדיים חדשים. בשנים האחרונות צמח מספר מקומות העבודה המשרדיים בעיר בכ-4.5% מדי שנה. לשם השוואה, במינכן היה קצב הצמיחה בתחום זה 3% בלבד מדי שנה, ורק 2% נמדדו בערים כמו פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף.

כתוצאה מתהליך זה צנח שיעור השטחים הפנויים לשכירות בעיר במידה ניכרת. אם בשנת 2006 הוא עמד על כמעט 9%, כעת מדובר בכ-2.5% בלבד. זהו שיעור השטחים הפנויים הנמוך ביותר בכל עשרים הערים שנבחנו בסקר. המומחים מצפים שהתעסוקה בברלין תמשיך לצמוח במידה ניכרת. למרבה הצער, בנייתם של שטחי משרדים חדשים שיספקו את דרישות השוק הגוברות עודנה מפגרת אחר הביקוש.

לונדון שוב במקום האחרון
בלונדון צפויה עלייה של 1% בלבד והיא תופסת את המקום האחרון בטבלה, בדומה לשנה שעברה. אמנם מדובר בשיפור קל לעומת נתוני השנה שעברה בלונדון (0.7%) אך העיר מפגרת במידה ניכרת אחרי הממוצע שנרשם לערים שהשתתפו בסקר (4.4%). בירת הולנד, אמסטרדם, רושמת את הזינוק המרשים ביותר בטבלה – העיר טיפסה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום השלישי כעת. המומחים צופים שדמי השכירות בעיר יעלו מדי שנה בשיעור של בין 2.8% ל-3.2%, בחמש השנים הקרובות.

הירידה התלולה ביותר בתחזית דמי השכירות נרשמת בדבלין, בירת אירלנד. המומחים מעריכים שדמי השכירות בה יעלו בערך ב2%, בעוד שבעבר הלא רחוק הם עלו בשיעור של 2.9%. בירת אירלנד צנחה מהמקום הרביעי למקום האחד עשר בטבלת עשרים הערים.

שיעור השטחים הפנויים לבנייה הגיע לשפל בבירת גרמניה

בסך הכל שווקי הנדל"ן המשרדי ברחבי אירופה במצב טוב, וזאת למרות הירידות במדדים עסקיים שונים שנמדדו לאחרונה. מקומות עבודה חדשים ממשיכים להיווצר ברחבי היבשת. בברלין שיעור השטחים הפנויים נמוך במיוחד אך ב-14 מתוך 20 הערים שנמדדו בסקר היה השיעור הנמוך ביותר שנרשם מזה עשר שנים. בכל הערים הללו ייאלצו הרשויות והיזמים למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הבנייה והצמיחה הכלכלית.

Source: finanzen

 

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

מומחי נדלן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות.

סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה.

ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות היו כאלה עד כה בשנים שלאחר האיחוד. לא לחינם הפכה בירת גרמניה מוקד משיכה לצעירים מוכשרים מכל רחבי גרמניה, ואף מרחבי העולם. כך מסביר תומס קיפר, מומחה נדל"ן בברלין. הוא מוסיף כי העלייה במחירים בברלין עשויה להוות בעיה לעסקים קטנים ולחברות חדשות, מפני שצעירים יתקשו לממן את הוצאות המחיה בעיר.

למרות הפופולריות הגבוהה של העיר, סכום הכסף הכולל שזרם לבירת גרמניה לעסקאות נדל"ן ב-12 החודשים האחרונים פחת מעט בהשוואה לשנה הקודמת. ליתר דיוק, מדובר בירידה מ-9 מיליארד אירו ל-8 מיליארד אירו בסך הכל. ואולם, המומחים סבורים שהסיבה לכך איננה שהמשקיעים כבר לא כל כך להוטים להשקיע בבירת גרמניה, אלא שקשה יותר ויותר למצוא הזדמנויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי בשפל שיא – 2.7% בלבד.

ההשקעה בברלין משתלמת כפי שהייתה בעבר, כך עולה מניתוח שיעורי התשואה על השקעות בנדל"ן בעיר. אפשר לראות כי מאז שנת 2012 רמת התשואה הזו מטפסת בברלין משנה לשנה.

Source: presseportal

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות.

המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון.

המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר מבעבר לממן את הוצאות המחיה בעיר.

סך ההשקעות בנדל"ן הכולל בבירת גרמניה ירד מ-9 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-8 מיליארד אירו. ואולם, הסיבה לכך היא לא בגלל שהעיר כבר לא מושכת משקיעים. המומחים סבורים שקשה יותר ויותר למצוא אפשרויות השקעה בעיר. כך למשל, אחוז הנכסים הריקים והפנויים מצוי ברמת שפל שלא נרשמה כמותה כבר שנים רבות – 2.7% בלבד.

ברלין ניצבת בסקר הנוכחי במקום השני אחרי ליסבון, בירת פורטוגל, שמצטיינת אף היא באיכות חיים גבוהה. ליסבון זינקה לאחרונה בלא פחות מתשעה מקומות בטבלה.

גם ערים גדולות אחרות בגרמניה ממוקמות במקומות גבוהים בטבלה. פרנקפורט הגיעה למקום החמישי, המבורג הגיעה למקום השביעי ומינכן הגיעה למקום העשירי – כולן משתלמות להשקעה. ביחס לכל הערים הללו המשקיעים מניחים כי מגמת עליית המחירים תימשך.

מינכן צנחה בשישה מקומות בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, ואחת הסיבות לכך היא שמשקיעים סבורים שהמחירים הגבוהים בה חרגו מעבר לשווי הריאלי של הנכסים בעיר.

Source: Haufe.

קרא עוד
 
דצמבר
262018
 

דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש.

מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר.

אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון פנטהאוזים.

בדומה לשנים קודמות, רמות השכירות על פני 12 הרבעים של ברלין השתנו במידה רבה, שכן בבירת גרמניה יש אזורים מבוקשים במיוחד ואזורים מבוקשים פחות. כך למשל, תושבים באזור Charlottenburg-Wilmersdorf ייאלצו לשלם דמי שכירות ממוצעים של 12.5 אירו למ"ר לחודש תמורת דירה ברמה גבוהה או גבוהה מאד (מדובר בתשלום בסיסי של "דמי שכירות קרה", ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות). באזורים ברמת מחירים נמוכה עד ממוצעת במקומות אלו דמי השכירות הממוצעים לחודש הם 10.5 אירו למ"ר. מדובר בעלייה של כחצי אירו למ"ר בהשוואה לנתוני שנת 2017. במקום השני ניצב רובע MITTE, שבו דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש היו 12.5 אירו עבור דירות בפלח השוק הגבוה או הגבוה מאד, ו-10 אירו עבור דירות בפלח השוק הזול עד ממוצע.

הדירות בדמי השכירות הנמוכים ביותר הוצעו ברבעים Spandau ו- Neukölln. תמורת מ"ר לחודש בדירה ברמת מחירים זולה או ממוצעת, הדיירים מתבקשים לשלם בכל אחד משני הרבעים 8 אירו.

העלייה במחיר של דירות מגורים בבניינים לא חדשים הייתה בולטת אפילו יותר מאשר העלייה בדמי השכירות. מדובר בגידול של 12.8% בממוצע, לכדי 2650 אירו למ"ר באתרים ברמת מחירים נמוכה או ממוצעת. לשם השוואה, העלייה בשנת 2017 הייתה בשיעור של 12%. במקומות מבוקשים, עליית המחירים הייתה בשיעור של כ-8%, לכדי 3,350 אירו למ"ר, ומדובר בעלייה בקצב נמוך מעט יותר מבשנת 2017, שבה נרשמה עלייה בשיעור של 12%.

כמו בשנה הקודמת, את רמת המחירים הגבוהה ביותר ניתן למצוא באזורי מגורים מבוקשים ברובע Mitte – עם 4500 אירו למ"ר. רובע Charlottenburg ניצב במקום השני שוב עם מחיר ממוצע של 4200 אירו למ"ר, ואחריו רובע Friedrichshain-Kreuzberg במקום השלישי (3800 אירו למ"ר בממוצע). הרחק מאחור ניצבים רבעים כגון Pankow עם 3600 אירו למ"ר ו- Tempelhof-Schöneberg עם 3400 אירו למ"ר. באזורי המגורים ברמת המחירים הנמוכה או הבינונית ברבעים Marzahn-Hellersdorf, Neukölln ו- Spandau, הגיעה רמת המחירים ל-2300 אירו בממוצע למ"ר.

לדברי מומחים, תפנית בשוק הנדל"ן בברלין לא צפויה גם בשנה הבאה. מדיניות הרשויות צריכה להיות הרבה יותר פעילה כדי לתרום לאקלים של בנייה ופיתוח. כך למשל, אחד המומחים סבור כי שיעורי הריבית תורמים לכך שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך יחסית, והדבר תורם לסחרור המחירים כלפי מעלה בשל ההיצע המוגבל.

בינתיים, ביום חמישי המשרד לסטטיסטיקה של הרשויות המקומיות בברלין דיווח על נתון מדאיג. מינואר עד ספטמבר 2018, מספר הדירות המאושרות לבנייה ירד ב -3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובסך הכל המספר ירד ל -17,157 דירות. רוב היתרי הבנייה לדירות הוענקו במחוזות Pankow, Marzahn-Hellersdorf ו- Treptow-Köpenick, והמספר הנמוך ביותר של אישורי בנייה הונפק ברובע Neukölln.

Source: Berliner Morgenpost

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

ברלין בראש הרשימה העולמית כעיר בעלת הגידול המשמעותי ביותר במחירי הנכסים (1)

המחירים הממוצעים זינקו אשתקד ב-20.5%, והובילו לאזהרות על בועת נדל"ן המחכה להתפוצץ

ברלין היא בעלת שוק הנכסים המבעבע ביותר בעולם, כשהעיר מוקפת פרויקטים מרקיעי שחקים יקרים ומחירי קניה המשנים את ממוצע שכר הדירה הנמוך המסורתי ועשויים להשפיע על סצנת האומנות האופנתית.

המחירים של נדל"ן בברלין זינקו ב-20.5% ב-2017, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), וערים גרמניות נוספות החליפו בטבלה ערים סיניות מבחינת עליית המחירים.

ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט מדורגות בין 10 הראשונות בעולם במונחי עלית מחירים, ומספר ערים הולנדיות לא נמצאות הרחק מאחור.

לונדון דורגה במקום ה-101, עם תוספת של 2%, ואילו אוקלנד בניו זילנד, שבעבר היתה אחוזת תזזית נדל"נית, ירדה למקום ה-99 עם עליה של 2.2%.

עלייתה של ברלין לראש רשימת העליות באה בעקבות מספר שנים של מחירים מזנקים; מחיר הנכס הממוצע עלה ביותר מ-120% מאז 2004.

רוכשים זרים נוהרים לשוק הנדל"ן למסחר ולמגורים בברלין, והמשקיע האמריקאי וורן באפט סגר עיסקה בחודש שעבר לרכישת מתווך לנדל"ן יוקרתי בעיר המוכר דירות בעד 3.8 מליון אירו (3.3 מליון ליש"ט).

הפריחה ניזונה גם מהלוואות זולות ואוכלוסיה הגדלה במהירות. אוכלוסיית העיר גדלה בכ-50,000 לשנה במהלך חמש השנים האחרונות ל-3.5 מליון תושבים. היא צפויה להגיע ל-4 מליון ב-2035.

הזינוק במחירים הוביל לאזהרות על בועה המחכה להתפוצץ. בפברואר, הבנק המרכזי של גרמניה, הבונדסבנק, רמז שמחירי הנכסים בערים גרמניות רבות גבוהים מדי ב-15% לפחות, ויתכן שהם גבוהים מדי בעד 35% בברלין.

אך עבור רוכשים מלונדון וניו יורק, ברלין עדיין זולה אפילו אחרי שנים של עליה שנתית של 10%. דירות בחלקים יוקרתיים של הבירה הגרמנית נמכרות רק בכשליש מהמחיר של נכסים בגודל דומה בלונדון.

באתר immowelt.de, אתר נכסים גרמני פופולרי, ניתן למצוא דירות בנויקלן (NeuKölln), הנחשב לאחת השכונות האופנתיות ביותר, ב-175,000 אירו, והן מסומנות על ידי המתווכים כ-"השקעה חכמה מאוד".

גם נכסים מסחריים נמצאים בפריחה. קומפלקס מרכז סוני של ברלין, סמל להתחדשות העיר לאחר נפילת חומת ברלין, נקנה עבור 1.1 מליארד אירו באוקטובר על ידי קרן הפנסיה של עובדי העירייה של אונטריו. קרן הפנסיה הארצית של נורווגיה שילמה כ-400 מליון אירו עבור המטה הראשי של קבוצת התקשורת אקסל ספרינגר (Axel Springer) שבמיטה (Mitte).

10 שוקי הנכסים הגדלים במהירות הרבה ביותר בעולם ב-2017

  1. ברלין 5%
  2. איזמיר5%
  3. רייקיאוויק 6%
  4. וונקובר0%
  5. הונג קונג 8%
  6. בודפשט5%
  7. המבורג 1%
  8. מינכן8%
  9. רוטרדם4%
  10. פרנקפורט4%

מקור: מדד ערי המגורים העולמי של נייט פרנק

 

Source: The Guardian

קרא עוד
 
נובמבר
192018
 

מחירי הנכסים בברלין מראים גידול משמעותי בחמש השנים האחרונות (1)

מחירי הנכסים היוקרתיים והמיינסטרימים בברלין רשמו גידול חזק בחמש השנים האחרונות בשל מחסור בהיצע חדש, אוכלוסייה מתרחבת, כלכלה חזקה ושוק עבודה איתן, אומר דו"ח חדש.

המחיר הממוצע בברלין עלה ב-14.9% בשנה שהסתיימה במרץ 2018, עוקף את ביצועי לונדון ובשורה אחת עם שיעור הגידול באמסטרדם ואדיבורו בתקופה המקבילה, לפי המחקר של חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (Knight Frank).

הוא קובע שמבין הרוכשים הזרים, אלו מבריטניה, ארה"ב ושוויץ הם הפעילים ביותר כרגע, והם בוחנים נכסים בטווח שבין 300,000 אירו ו-700,000 אירו.

קונים טורקים היו פעילים בשוק מאז 2015, יחד עם רוכשים אחרים מהמזרח התיכון, שרבים מהם מציבים את ברלין בראש רשימת המקלטים הבטוחים שלהם. תושבים ולא תושבים זוכים ליחס זהה בתחום המס ועלויות הרכישה, וקונים בינלאומיים רבים נמשכים לשוק בשל איכות החיים הגבוהה ויוקר המחייה הנמוך יחסית.

המחקר גם מצביע על כך שלפי מחקר של ה-Deutsche Bank, שכר הדירה עלה ב-11% ב-2017. תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בברלין ב-2015 אוסרות על בעלי דירות להעלות את שכר הדירה ביותר מ-10% מעל הממוצע לכל אזור, אך דיווחים מצביעים על כך שזה תקף רק לבתים עומדים, לא לדירות חדשות או משופצות.

הוא גם מצביע על כך שההיצע עומד להפוך לסוגיה משמעותית. ב-2017, למרות שהונפקו 24,740 אישורי בניה, רק כ-15,670  יחידות דיור הושלמו, וזה שווה ערך לכ-1% ממספר הבתים הקיימים. אך ברלין זקוקה ל-20,000 יחידות בשנה כדי לעמוד בביקושים.

לפי קלייר לוק, מנהלת התיק של גרמניה בנייט פרנק, לא צפויה החלשות של הביקושים בשוק הדירות בברלין בעתיד הקרוב, ומכל הערים הגרמניות בנות מעל מליון תושבים, בברלין מחירי הבתים הנמוכים ביותר. דירה במינכן, למשל, עשויה לעלות כפול מאשר בברלין.

'ישנה כמובן רוח נגדית בצורת הברקזיט, מדיניות כספית הדוקה יותר, דאגות בנוגע לכדאיות ותקנות חמורות יותר, אך התחזיות הכלכליות של העיר, האבטלה הנמוכה, בתי הספר הטובים וההזדמנויות הטובות ליצירת עושר מתפקדות כיסודות איתנים,' היא מסבירה.

היא גם מסבירה ששארלוטנבורג (Charlottenburg) במערב היתה תקופה ארוכה הרובע היוקרתי של ברלין. הוא עדיין פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים. פרידריכסיין (Friedrichshain), חלק מהאזור הצומח של מרכז העיר, חווה ביקושים חזקים. קירבתו למדייספרי (Mediaspree), אחד ממרכזי התקשורת הגדולים של ברלין, שמשמש כרגע בית למרצדס-בנץ, קוקה קולה ואולפני יוניברסל, מהווה מקור משיכה גדול לבעלי מקצוע צעירים.

בניגוד ללונדון או ניו יורק, ברלינאים אוהבים ללכת ברגל למקום העבודה. ליכטנברג (Lichtenberg) ובטרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick) ממזרח למרכז העיר ישנם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית עם משפחות שנמשכות למרחבים הירוקים וקישורי התחבורה הטובים.

Source: Property Wire

קרא עוד
 
נובמבר
182018
 

עשירה וסקסית- פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדלן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים.

"זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה לביצוע הריצוף או חיפוי הקירות היה מאתגר, ולא משנה כמה הם דרשו."

הניסיון שלה אינו ייחודי במינו. ברלין הפכה לעיר פורחת עבור תעשיית הבניה, כשבנייני דירות בברלין נבנים בכל רחבי העיר. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן ושכר הדירה הכפילו את עצמם בעשור האחרון, ומקרבים את ברלין לראש רשימת הערים היקרות בגרמניה. רק מינכן, פרנקפורט, המבורג ושטוטגרט נמצאות לפניה. אך ברלין יצרה כותרות בתור העיר עם הצמיחה הגדולה ביותר בין 2016 ו-2017, עם עליית מחירים מרשימה של 11.4%. כרגע מצופה מרוכשי נדל"ן לשלם קרוב ל-3,700 אירו למ"ר בממוצע, לפי מחקר שנערך לאחרונה.

עם מספר עולה של דירות יוקרה וכאלה בחלק העליון של השוק שנבנות או מתוכננות לעתיד הקרוב, ניתן לצפות שהמחירים ימשיכו במגמת העליה. יותר מ-2,000 דירות נמצאות כעת בשוק עבור 4,500 אירו או יותר למ"ר, ומהוות בערך כחצי מהדירות למכירה, הן חדשות והן ישנות. השמים הם הגבול עם פנטהאוזים ודירות במחיר של בין 5 ו-10 מליון אירו שהופכים לסחורה מבוקשת עבור המשקיעים הזרים של גרמניה המחפשים לקחת חלק בצמיחה ולקבל נתח מהעוגה – או נקודת אחיזה בברלין.

זו תופעה חדשה עבור העיר. במשך שנים, ברלין היתה "עניה אך סקסית" – ביטוי שטבע ראש העיר לשעבר קלאוס ווברייט. אך כיום אנו רואים מצב שונה. "יש ארבע סיבות לעליית המחירים העצומה של ברלין," אומר טיל יוהאנס ברונהופנר-מקורט (Till Johannes Brühöfener-McCourt), ראש מחלקת המחקר של ציגרט, חברת ייעוץ לבנקאות ונדל"ן הממוקמת בברלין. "ראשית, הפיתוח הכלכלי החיובי של ברלין. בעשור האחרון, ראינו צמיחה שנתית של התמ"ג לעובד של 4.6%. שנית, באותו פרק זמן, חזינו בגידול של מצבת כוח העבודה ב-20.6%." היתה לכך, הוא אומר, השפעה מעוררת על שוק הדיור.

ואולם, יחד עם זאת, בניית הבתים לא הצליחה לעמוד בביקושים. לפי רשויות העיר, 194,000 יחידות חדשות ידרשו עד 2030 – יעד שנראה בלתי ניתן להשגה כאשר חברות בניה ציבוריות ומפתחי נדל"ן פרטיים נאבקים בביורוקרטיה ובמחירים העולים, שלא לדבר על מציאת נכסים המתאימים לפיתוח עירוני.

"לבסוף, השווי הסטנדרטי של קרקע באזורים בעלי מגרשים לבניה סגורה למגורים עלה פי שבעה במשך תשע השנים האחרונות," אומר ברונהופנר-מקורט. "באותו הזמן, מפתחי דיור למגורים חוו עליה במחירים של 25%." התוצאה ברורה: קניה או השכרה של בית הפכה יקרה הרבה יותר בברלין, עיר שהיתה ידועה כבירה אופנתית בעלת המחירים הנוחים ביותר באירופה.

"אין להכחיש זאת: הבניה הפכה יקרה יותר," אומר רוברט מומברג (Robert Momberg), המנכ"ל של פדרציית תעשיית הבניה המזרחית, המייצגת 260 חברות בניה בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט. "אחד הגורמים שתרמו לכך הוא הביקוש הגבוה יותר שמביא לעלית מחירים. מקרה פשוט של היצע וביקוש. אך יש עוד." מומברג מזכיר את חומרי הגלם כגורם המשפיע על עלית מחירי הנדל"ן. "על אף שבניה היא ברובה עסק מקומי הנסמך על משאבים אזוריים, אנחנו בכל זאת מושפעים משינויי מחירים בשוק העולמי," הוא מסביר. במילים אחרות, כאשר הממשלה הסינית מחליטה לבנות את עיר הענק הבאה, וחברות הבניה המעורבות בפיתוח שלה קונות את כל הפלדה שהן יכולות למצוא בשוק, בנית בית רב משפחתי בברלין הופכת יקרה יותר. כך גם בנוגע למינרלים ולשמנים מינרלים. למעשה, בין פברואר 2017 ופברואר 2018, חברות בניה גרמניות התמודדו עם עלית מחירי הבטון של 2.7%, ואילו מחירי הביטומן המשמש לציפוי כבישים וגגות עלו ב-8.6%. הפלדה המשמשת לייצוב מבני בטון ראתה עלית מחירים של כמעט 20%, ואפילו עץ רך הושפע מכך, ומחירו עלה ב-4.5%.

עוד גורם התורם למחירי בניה גבוהים יותר הוא המחסור בעובדים מיומנים. "השוק כמעט וריק, בחלקו בגלל שינויים דמוגרפיים, אך גם בשל הדימוי הבעייתי של מקצועות הבנייה בקרב הדור הצעיר," אומר מומברג. "ויש לזכור שבניה דורשת כוח עבודה רב. למעשה, עד 28% מעלויות הבניה מורכבות מעלויות העבודה." דיגיטציה מוגברת עשויה לעזור ליצור צורות עבודה חדשות ולקצץ באופן מעשי בעלויות העבודה, אך השינוי מתחולל באיטיות, ותעשיית הבניה נותרת עדיין עם מחסור בכוח עבודה מיומן.

מה שמטריד יותר, לעומת זאת, הוא כמות הזמן והאנרגיה שמשקיעות חברות ומפתחי בניה בהתנהלות מול הביורוקרטיה. בגרמניה, ישנו פיקוח רב על הבניה, וחברות חייבות לעמוד מילולית באלפי כללים ותקנות. "ביקשנו מהחברות שלנו לחשב את הוצאותיהן הכרוכות בהתנהלות מול הביורוקרטיה, ומצאנו ש-82% מהן חשו שהן תחת עומס אם לא עומס יתר. למעשה, ב-2017, כ-17,000 עובדים בברלין, ברנדנבורג, סקסוניה וסקסוניה-אנהלט עבדו אך ורק על עניינים ביורוקרטיים, ועלו לחברות כ-500 מליון אירו רק על ענייני ניירת. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים עוכבו או אפילו בוטלו," אומר מומברג. ברור כעת כשמש שהביורוקרטיה הפכה לגורם מכריע בעלית מחירי הנדל"ן.

הוסיפו לכך את העליה המסיבית במחירי הקרקעות וקיבלתם הסבר לכך שברלין פחות ברת השגה. בנוסף, בעלי בתים פרטיים רבים נמנעים מלפתח או למכור את נכסיהם בתקווה להרוויח מהפריחה. ובנתיים, הסקטור הציבורי, בעל נכסים מרכזי בברלין, ממשיך לאכוף את מדיניות המכירה למרבה במחיר במקום לחפש את השיטה הטובה ביותר, שיכולה להוביל לפיתוח עירוני בר קימא ומאוזן חברתית יותר.

"כשבוחנים אך ורק את עלויות הבניה למ"ר לבניין מגורים חדש – בין אם מדובר בבית למשפחה יחידה או בניין דירות רב קומתי – צריך לחשב כיום כ-2,000 אירו," מסביר מומברג. הוסיפו את עלויות הנכס עצמו והמחיר הכולל מזנק. כך, משפחה המחפשת לרכוש דירת שני חדרים של 90 מ"ר בשכונה טובה תאלץ לרוב להוציא יותר מאשר 500,000 אירו. עם שכר העולה בקצב איטי בהרבה ממחירי הנדל"ן, השגת דירה משל עצמם הפכה עבור הברלינאים לקשה באופן משמעותי.

בדומה לכך, מציאת יחידה להשכרה הפכה מאתגרת לרוב האנשים, ומצב השוק אינו מראה שום סימני הקלה. אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים באוניברסיטה ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר סובלים קשה במיוחד.

יותר ממאה נרשמים לדירה ותורות של דיירים פונטציאליים המחכים מעבר לפינה כדי לסקור את הדירות הפכו לנורמה בשכונות רבות. "חייבים להיות יצירתי ולהיות מוכנים לפשרות כדי למצוא דירה שאפשר להרשות לעצמך," אומרת מארי סטפנס, סטודנטית באוניברסיטה החופשית של ברלין, שהשקיעה מעל שישה חודשים בחיפוש דירה.

כך בעוד שראש העיר של ברלין, מיכאל מילר (SPD) הפנה אצבע מאשימה כלפי משקיעים זרים בראיון שנערך לאחרונה, ושקל לאסור עליהם לרכוש בתים בברלין – כמו בניו זילנד – מפתחים, בונים וברלינאים עדיין מחכים להקלה במחירים ובביורוקרטיה ולעליה בהיצע הבתים ברי ההשגה.

Source: The German Times

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין המשגשגת- מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית.

רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית.

בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות.

אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה.

בום-בום-בום

ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר.

האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא גם מתושבים רבים. יותר זרים עוברים לברלין מאשר לאזורים אחרים של המדינה. הרחש סביב ברלין והמוניטין הפופולרי שלה בעולם ממשיכים למשוך אנשים לעיר הגדולה בגרמניה.

הפריחה החלה לאחר נפילת החומה. התקופה שמיד לאחר האיחוד בשנות התשעים, היתה תקופה פרועה למדי עבור העיר שאוחדה מחדש; תקופה שעבור רבים כעת מעלה נוסטלגיה, ויש אפילו מוזיאון המוקדש לעשור האייקוני. "עניה, אך סקסית" היתה הסיסמה של העיר שהפכה למטרופולין של חגיגה. ברלין עדיין ידועה בהתהוללות שבה, אך זה כבר כמה שנים שהכלכלה הדיגיטלית החדשה והסטרטאפים הם אלו שמעצבים אותה. בנוסף, הפרלמנט והממשלה הפדרליים של גרמניה יושבים בה, יחד עם ארגוני ואגודות שדולה. שיעורי צמיחה הגבוהים מהממוצע ועודפי מיסוי סותרים כעת את "הדימוי העני" של העיר-מדינה בהשוואה למדינות אחרות בפדרציה.

OSF עוברת מבודפשט לברלין

ראיה לחשיבות הגלובלית של ברלין היא העובדה שקרנות בינלאומיות חשובות מצאו את דרכן אליה. הענף הגדול ביותר ישתייך לקרן החברה הפתוחה (Open Society Foundation – OSF) של ג'ורג' סורוס. בקרוב, 150 איש יעבדו ב-"מוקד הגלובלי" שלה. עובדים רבים במרכז הברלינאי יעברו לשם מבודפשט, לאחר שחוק שהעבירה הממשלה ההונגרית לא מאפשר לה עוד לעבוד משם.

העובדים הראשונים עובדים כבר בברלין – היישר לפוטסדמר פלאץ (Potsdamer Platz) המפורסמת. "אנו מעוניינים להתחבר לסצנה המקומית, לקרנות נוספות, לעמותות, לפעילים ולצוותי חשיבה," אמר המנהל האזורי של OSF, ג'ורדי ווקוור (Jordi Vaquer), בראיון עיתונאי.

זה אינו הצעד הראשון לכיוון ברלין שעשה המליארדר ההונגרי-אמריקאי המפורסם סורוס. מאז השנה שעברה, הוא מעורב בייסודו של "מוסד רומא אירופה לאומנות ותרבות" (European Roma Institute for Arts and Culture) עולמי ייחודי בבירה הגרמנית.

ההשלכות ארוכות הטווח של המדיניות

ברלין מצפה לעוד דמויות מפתח בינלאומיות. בסתיו, קרן ביל ומלינדה גייטס, הקרן הפרטית הגדולה ביותר בעולם, תפתח סניף אירופי שני בברלין. האחר נמצא בלונדון. הארגון נוסד כדי לעזור להילחם במחלות כמו המלריה ובעוני העולמי. ברלין אינה בחירה יוצאת דופן; אחרי הכל, הקרן של מייסד מייקרוסופט פעלה במשך שנים יחד עם המשרד הגרמני הפדרלי לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (BMZ). המיקום "אידאלי", אמרה המנכ"לית האירופית, אניה לנגנבוכר (Anja Langenbucher), בראיון. גרמניה היא "התורמת השניה בגודלה לסיוע לפיתוח ומובילה בבריאות עולמית."

הקרן השנייה העשירה ביותר בעולם, קרן וולקם (Wellcome Trust), עם נכסים בשווי כולל של 13.5 מליארד ליש"ט (14.9 מיליארד אירו), גם היא מתכננת לפתוח סניף בברלין ב-2018. הקרן מקדמת בעיקר מחקר רפואי. קומץ עובדים ראשון עומד "להמשיך לפתח שיתופי פעולה אסטרטגיים בגרמניה," לפי דיווחים בעיתונות. באתר הקרן, פתיחת הסניף מנומקת, בין השאר, בכך שבמהלך החזקתה בנשיאות ה-G7 וה-G20, ממשלת גרמניה יזמה "התקדמות משמעותית" במאבק במגפות עולמיות.

האם הפופוליזם הימני קיצוני יעצור את המגמה?

מומחים צופים שקרנות נוספות יצטרפו גם הן. ברלין גם מרוויחה מהדימוי החיובי הכללי של גרמניה בעולם. התהפוכות הפוליטיות במקומות אחרים – ולא רק בהונגריה – גורמים לגרמניה להיראות מושכת.

"אי האמון בעבודה פילנטרופית גובר ברחבי העולם," אמר פליקס אולדנבורג (Felix Oldenburg), המזכיר הכללי של אגודת הקרנות הגרמניות בברלין, במסגרת ראיון בעיתון היומי הברלינאי Der Tagesspiegel. באופן כללי, מידת הביטחון במוסדות, כולל קרנות, נמצאת בירידה, הזהיר אולדנבורג, והצביע על הקרן של סורוס כדוגמא. השאלה אם גרמניה וברלין ימשיכו להיות אטרקטיביות לקרנות בינלאומיות תלויה גם בהתפתחויות הפוליטיות במדינה. גם היא עומדת בפני התחזקות המגמה הפופוליסטית הימנית.

 

Source: Deutsche Welle

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

שוק הנדלן היוקרתי בברלין ובפרנקפורט מזנק כלפי מעלה

כמו ברבעים הקודמים של השנים האחרונות נרשמה גם בתקופה האחרונה עליית מחירים מרשימה בערים ברלין ופרנקפורט. העלייה בשיעור של כ-8.5% גבוהה במידה ניכרת מהעלייה הממוצעת במחירי הנדל"ן במדד PRIME GLOBAL CITIES INDEXES – PGGI.

שתי הערים הללו מרוויחות ממיקומן בכלכלה הגדולה ביותר באירופה ומהמצב היציב פוליטית, חברתית וכלכלית בגרמניה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן הגרמני מבטאות יציבות זו. בפרט, פלח השוק היוקרתי בערים גדולות בגרמניה מושך אליו יותר ויותר משקיעים בינלאומיים.

ברלין עודנה "מציאה" בהשוואה למחירי הנכסים בערים מובילות ברחבי העולם.
השקעות הנדל"ן בברלין נעשות על ידי משקיעים בינלאומיים, הרוכשים דירות בגלל המוניטין והאטרקטיביות העולמיים הגבוהים שלה, הסצנה היצירתית והמרקם החברתי הרב תרבותי, וכן היצע המוזיקה, התרבות והאמנות בעיר. כעת נראה שלמוקדי ביקוש וותיקים לנדל"ן יוקרתי בבירת גרמניה – ובהם WESTEND, GRUNEWALD, WANNSEE – מצטרפים כעת מוקדים חדשים בלב ליבה של העיר.

גם כאשר המחיר הממוצע למ"ר עובר את קו 10,000 האירו, ובמידה ניכרת, המחירים הללו עדיין נחשבים "מציאה" בהשוואה למחירים בערים מובילות אחרות בעולם.

פרנקפורט: שוק הנדל"ן היוקרתי בעיר מרוויח מן המיקום המצוין שלה 
בעיר זו אפשר למצוא מספר מוקדי דיור יוקרתי, ובהם WESTEND, DIPLOMATEN, HOLZHAUSEN, HOCHTAUNUS, כולם בסביבות מרכז העיר.

מיקום מצוין של העיר פרנקפורט, יחד עם קשרי תחבורה טובים וכמובן – השוק הפיננסי הבינלאומי – כל אלו תרמו להצלחת שוק הנדל"ן בעיר. לכך יש להוסיף מגמות דינמיות בשנים האחרונות. הקמת הבנק המרכזי האירופי ECB ברובע OSTEND, הציפיות לברקסיט בבריטניה שגרמו לכך שחברות בינלאומיות עברו מלונדון לפרנקפורט, וכן פרויקטים חדשים לבניית רבי קומות – למשל פרויקט FOUR – כל אלו התפתחויות טריות של השנים האחרונות שהיטיבו מאד עם העיר והפכו את שוק הנדל"ן לדינמי אף יותר. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן עומד כרגע על בערך 13 אלף אירו, והמומחים בטוחים שמחיר זה ימשיך לעלות.

דיסקרטיות שולטת בפלח השוק היוקרתי  
בתוך כל החגיגה הזו אסור לנו לשכוח עובדה פשוטה: פלח השוק היוקרתי הוא חלק קטן יחסית של כלל שוק הנדל"ן. למעשה מדובר בלא יותר מחמישה אחוזים מסך העסקאות בשוק הנדל"ן בגרמניה. רוכשי נדל"ן יוקרתי מעדיפים לפעול מתחת לרדאר. הקונים והמוכרים מסכימים ביניהם לשמור על פרופיל נמוך. אך גם בתוך פלח השוק הזה יש כמה מגמות שונות ויש לבחון את סגנון החיים של הרוכשים ואת נסיבות העסקאות. למשל, יש רוכשים שמעדיפים וילה בולטת וגדולה לחוף האגם או בקצה הירוק של העיר. אחרים מעדיפים את הזוהר של מתחמי יוקרה בלב העיר. מה שמשותף לכולם – הם רוצים לבצע השקעה טובה ולא להפסיד כסף.

לאור כל זאת, ברור מדוע בפלח השוק היוקרתי משחקים שיקולים פיננסיים מורכבים תפקיד חשוב יותר. מי שרוכשים נכסים כאלו יכלו לרכוש נכסים אחרים ואם החליטו כפי שהחליטו, ברור שהם מתעניינים במשתנים כגון פיזור הסיכון, יציבות השוק ובמידת הצורך, גם בניצול התנודות בשערי החליפין של מטבע זר. פרמטרים בולטים בפלחי השוק האחרים, כגון שיעור התפוסה בבניין או מחירי השכירות, כמעט שאינם משחקים תפקיד כשמדובר ברכישת נכס יוקרתי.

 

Source: Haufe.de

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

כששוק הנדלן פורח, ברלין הופכת קורבן להצלחתה

עשרות אלפים עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת שבירה

"ברלין, ברלין, אנו הולכים לברלין", כך הולך שיר הכדורגל הגרמני הפופולרי, הרומז לאליפות השנתית המתקיימת בעיר. פזמון זה יכול היה בקלות רבה להיות שיר הלל להתרחבות המשתוללת של העיר: רבבות עוברים לבירה הגרמנית מדי שנה ומעמיסים על שוק הדיור הרגוע לשעבר עד לנקודת השבירה.

איזה הבדל יכולים לגרום שני עשורים. במהלך המלחמה הקרה, ברלין היתה מבודדת מאחורי מסך הברזל עם מעט תעשייה, ותלויה באופן ניכר במימון פדרלי על מנת לשרוד. התחזיות הכלכליות נותרו קודרות גם אחרי נפילת חומת ברלין ב-1989, ואוכלוסיית העיר התכווצה לאורך שנות האלפיים המוקדמות. הן דיור והן קרקע היו נגישים בשפע ובזול.

אך זכר התקופה הזו מתפוגג במהרה. קחו לדוגמא את אירופה סיטי (Europacity), רובע רב תכליתי שנוצר על גבי שטח הפקר מצפון לתחנת הרכבת המרכזית של ברלין. האתר בן 610, שבנייתו אמורה להסתיים ב-2023, יכיל 3,000 דירות ועסקים, ו-16,500 מקומות עבודה במה שכונה בעבר "רצועת המוות" בין מזרח ומערב ברלין. אך אין זה סביר שהתושבים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר של ברלין יתגוררו שם. שני בניינים טיפוסיים לאזור הם הקונסט קמפוס (קמפוס האומנויות, Kunstcampus), כוורת נוצצת של 120 דירות יוקרה המשקיפה על התעלה, או מגדל פריץ (Fritz Tower), המכיל 266 דירות מיקרו מרוהטות קומפלט ומיועדות להשקעה (גם באמצעות אינספיריישן ניתן לרכוש) ולהשכרה לטווח קצר לאנשי עסקים או יחידים עם יכולות כלכליות גבוהות.

עד כה, המחירים המזנקים לא הצליחו להרתיע את אלו המבקשים לעשות השקעות נדל"ן בברלין, לרוב זרים או גרמנים המבקשים להשיג בית שני בברלין. העלות, טוענים הסוכנים, עדיין סבירה ביחס ללונדון או ניו יורק. RBB, ערוץ תקשורת אזורי של ברלין, חישב שמחירי מגרשי בניה בתוך העיר, גבוהים עד פי עשרה מאשר לפני עשור. בפרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי מאוד, חלק מרובע פאנקוב (Pankow), קרקע לבניה זינקה מ-460 אירו למ"ר ב-2008 ל-5,500 אירו ב-2018. בשנה שעברה, מחירי הדירות בעיר עלו בכמעט 16%, בממוצע של 3,400 אירו למ"ר. זה לא הרבה מתחת למינכן או שטוטגרט העשירות, שבהן דירות עשויות להימכר עבור 4,000 אירו למ"ר.

כ- 45,000 אישר עברו לברלין מדי שנה, מאז 2011, ויצרו לחץ אדיר כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן. ההיצע החדש אינו מתקרב אפילו לעמוד בביקוש, במיוחד במקומות מרכזיים. בשנה שעברה, 12,814 דירות חדשות ניבנו ב-12 הרובעים של ברלין – כמעט 10% יותר מאשר ב-2016, אך עדיין רחוק מלהספיק. מתכנני העיר מעריכים שיצטרכו לבנות כ- 20,000 דירות חדשות מדי שנה על מנת לעמוד בביקוש העולה, לפחות עד שנת 2021.

שכר הדירה בברלין אינו עולה באותו הקצב כמו מחירי הנכסים, אך העלייה עדיין עוצרת נשימה. בעשור האחרון, שכר הדירה הממוצע על דירות חדשות להשכרה עלה ב- 75%! עם 11.97 אירו למ"ר, ברלין היא העיר הגדולה הרביעית מבחינת היוקר לשוכרים בגרמניה, אחרי שטוטגרט (13.77 אירו), פרנקפורט (14.03 אירו), ומינכן (17.66 אירו) – לפי נתוני הרבעון השני של 2018, מאמפיריקה (Empirica).

"בניגוד למינכן או פרנקפורט, ברלין היא מגרש משחקים אחד גדול לקבלני בניין ומשקיעים," אמר יאקופו מינגציני, הבעלים של חברת הנדל"ן אקסנטרו (Accentro). "צריך רק להשיג אישור תכנון." הוא נזכר איך לפני עשור, גורמים בעיריית ברלין שקלו להרוס דירות כדי לצמצם את שפע ההיצע של דירות להשכרה. "מאז, הכל התהפך", קובע מינגציני.

ככל שמרכז ברלין ורבעים אופנתיים כמו פרידריכסהיין-קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) מתמלאים, בוחנים חלק מהדיירים והרוכשים רבעים צפופים ואמידים במערב כמו שרלוטנבורג-ווילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf). יותר ויותר מהמבקשים להשתקע נאלצים לנסות את מזלם בפאתי העיר, במרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf) במזרח ברלין הקומוניסטית לשעבר, או בשפאנדאו (Spandau) בצפון מערב.

מוקד משיכה לא צפוי אחד הוא גרונאו (Grünau), עיירה תעשייתית לשעבר במחוז הדרום מזרחי הצומח במהרה של טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). גרונאו, הממוקמת על הגדה המיוערת של נהר הדאמה (Dahme), זכתה עד לאחרונה להתעלמות מצד המשקיעים, וכעת היא מוצפת בבתים חדשים עבור הנוסעים ממנה אל העיר. מיכאל פרוליך, מנהל בחברת הפיתוח האוסטרית בווג (Buwog), זוכר כיצד "ירדו עליו" כאשר רכש פרויקט נדל"ן במקום ב-2012. כעת גרונאו משגשגת, למרות מרחק נסיעה של כ- 45 דקות ממרכז ברלין.

כדי לסייע לבלימת משבר הדיור, שוקלות הרשויות צעדים רדיקליים. בשבוע שעבר, ראש העיר של ברלין, מיכאל מולר, אמר שהבירה שוקלת דרכים למנוע ממשקיעי נדל"ן זרים מלחטוף את הנכסים, בהשראת חוק חדש בניו זילנד המיועד להאט את עליית מחירי הדיור. מר מולר העלה רעיונות נוספים, כולל מס קרקע לצמצום רווחי ספקולציות ומתן זכות ראשונים לרשויות העיר לרכוש קרקע פדרלית. רבים מהנכסים הללו עומדים ללא שימוש, מורשת מעידן המלחמה הקרה. רעיונות אלו מזכירים את בעיית הכבישים המהירים – לא משנה כמה תבנה, הם תמיד מתמלאים.

 

Source: Handelsblatt

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

חברות הבנייה משקיעות 1.8 מיליארד אירו בפרויקטים בברלין

שש חברות הבנייה בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג- Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM – יבצעו השקעות נדל"ן בברלין בסך כולל של 1.8 מיליארד אירו. מדובר בשיא חדש. בהשוואה לשנת 2017, מדובר בזינוק בלא פחות מ-56%, ובתחום הבנייה של דירות חדשות מדובר בגידול של 81%.

בין השנים 2012 ו-2017, חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג – הגדילו את השקעתן השנתית בפרויקטי בנייה, מסכום של 532 מיליון אירו, ל-1.1 מיליארד אירו. בערך מחצית הסכום (661 מיליון אירו בשנת 2017) הוקצתה לבניית יחידות דיור חדשות.

הסנאט של ברלין הבטיח בחודש מאי לגופים המקדמים בנייה ברחבי העיר שקרקעות לבנייה יימסרו ליזמים מהר יותר וללא עלות נוספת. כמו כן, הממשל המקומי יזם נהלי עבודה חדשים עם הרשויות בכל 12 הרבעים של ברלין בתחום הבנייה החדשה ופיקוח על הליכי השכירות בעיר בין השנים 2018 ו-2021, וזאת במטרה להאיץ פרויקטי בינוי.

חברות הבינוי מתכננות להציע כמחצית מהדירות החדשות בשכר דירה בסיסי של 6.5 אירו למטר רבוע לחודש ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות, ואת המחצית השנייה במחירים ממוצעים של 10 אירו למטר רבוע לחודש.

שכר דירה בסיסי נמוך מהממוצע
שכר הדירה הבסיסי הממוצע עומד על כמעט 6 אירו למטר רבוע לחודש בדיור המוצע בשכירות על ידי חברות הבינוי הציבוריות בברלין. מדובר בשכר נמוך ב-41 סנט משכר הדירה הממוצע בכלל השוק בברלין.

בחוזים שנחתמו לאחרונה נרשמה עלייה בשכר הדירה והממוצע בפלח זה עמד על יותר מ-7 אירו למטר רבוע לחודש. גם סכום זה נמוך מהסכום בכלל השוק ביחס לחוזים שנחתמו לאחרונה  – 9.8 אירו למטר רבוע לחודש.  

שכר הדירה בברלין כיום גבוה ב-104% משכר הדירה לפני עשור, כפי שעולה ממחקר עדכני של חברת IMMOWELT. 

אחוז הדירות הפנויות נמוך יותר מאי פעם
אחוז הדירות הפנויות בעיר בסוף שנת ,2017, עמד על 2.1% בלבד, נמוך יותר מאי פעם, לפחות מאז תחילת רישום הנתונים בתחום, בשנת 1991. מיכאל מולר, ראש עיריית ברלין, הצהיר לאחרונה, כי אסור לרשויות להזניח את מאמציהן להרחיב את היקף הבנייה החדשה.

בנייה חדשה נרחבת ברובע ליכטנברג בברלין
עד שנת 2021, חברות הבנייה הציבוריות מעוניינות לבנות בערך 32 אלף יחידות דיור חדשות, לדבריהן. הבנייה הנרחבת ביותר מתוכננת לרובע ליכטנברג (Lichtenberg) – כ- 6,000 יחידות דיור, ואחריו רובע מרצאן-הלרסדורף (Marzahn-Hellersdorf עם 5,600 יחידות, טרפטוב-קופניק (Treptow-Köpenick). עם 4,400 יחידות ובשפאנדאו (Spandau) עם 3,900 יחידות. מדובר בעיקר ברבעים במזרח ברלין לשעבר, שבהם זיהו החברות פוטנציאל פיתוח גבוה מאזורים במערב ברלין.

ברלין ממשיכה לצמוח.לפי מחקר של מומחי NETSPICK ברלין היא העיר המועדפת ביותר בכל רחבי העולם על הצעירים בני דור ה-Y. לפי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה בגרמניה, מספר התושבים במדינה עלה מאז שנת 2008 ביותר מ-350 אלף נפש והוא מגיע כעת ל-3.7 מיליון תושבים בבירת גרמניה.

לדברי הסנטורית קתרין לומפשר, שממונה על תיק הפיתוח העירוני בברלין, שש חברות הבנייה הציבוריות בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג היו ועודן השותף החשוב ביותר של הסנאט בברלין בכל הנוגע למשימה הקשה של הקמת מרחב מגורים במחיר סביר לרשות תושבי בירת גרמניה. הסנטורית לומפשר מוסיפה, כי כבר כעת יש בברלין מחסור של קרוב לשמונים אלף יחידות דיור, שהחל להיווצר מאז שנת 2013. היא מקווה, כי תכניות הפיתוח החדשות יסייעו בצמצום הפער בין הביקוש להיצע.

 

Source: haufe.

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

ברלין-בעלי נכסים מעלים את דמי השכירות

העלייה בדמי השכירות בחלקים רבים בגרמניה נמשכת והסוף לא נראה באופק. שוכרים חדשים נדרשים לשלם הרבה יותר מן הדיירים הקודמים בנכס עבור דירות בברלין.

דמי השכירות שבעלי הדירות ברחבי גרמניה ביקשו תמורת הדירות שבבעלותם עלו לאחרונה בחתך כלל ארצי בשיעור גבוה יותר מכפליים משיעור האינפלציה הכולל. הדבר עולה מנתונים שנמסרו מהמשרד הפדרלי לענייני פנים בתגובה לשאילתא של חבר הפרלמנט הגרמני קריס קון ממפלגת הירוקים.

לפי הנתונים, דמי השכירות שבעלי דירות מבקשים מדיירים חדשים עלו ברבע השני של שנת 2018 ב-5.3% בהשוואה לפרק הזמן המקביל בשנה שעברה, וזאת בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה רק בכ- 2%. ברבע הראשון של שנת 2018, עלו דמי השכירות ב-5.5%, בעוד שהאינפלציה עלתה רק באחוז וחצי. גם בארבעת הרבעים בשנת 2017, עלו דמי השכירות בקצב גבוה יותר מהאינפלציה. בעוד שהממשלה הפדרלית רוצה להיאבק בתופעה בעזרת תמריצים להקמת דיור בר השגה וגם הטלת מגבלות על דמי השכירות, איגודים מקצועיים בתחום הבינוי והפיתוח תובעים הקלה בנטל המס ופחות מגבלות על המחירים.

המשרד לענייני פנים, שאחראי גם על תחום הבינוי, בדק את נתוני ההיצע המקוון באתרים בולטים בגרמניה וגם בעיתונים היומיים. הדירות הקטנות ביותר בסקר היו בשטח של 40 מ"ר, בעוד שהדירות היקרות ביותר היו בשטח של 130 מ"ר, או אף יותר. שכר הדירה שהובא בחשבון הוא שכר דירה "קר", כלומר ללא הוצאות חימום או הוצאות תחזוקה נלוות אחרות. הסקר לא כלל חוזי שכירות שממשיכים להיות בתוקף. כמו כן, הסקר התבסס על המחירים שהתבקשו ולא בחן את המחירים ששולמו בפועל. קון, שמשמש גם כדובר מפלגת הירוקים בענייני בינוי ודיור, הבהיר בתגובה לנתונים שפורסמו ע"י המשרד הפדרלי לענייני פנים כי המטרה המוצהרת של הממשלה לשמור על דמי השכירות בטווח הסבירות לא הושגה כלל. הוא האשים את הממשלה בהתנהלות איטית וכושלת לנוכח ההתפתחויות המהירות והמטרידות שוק הנדל"ן, והוסיף שדרושה בנייה נרחבת יותר של יחידות דיור סוציאלי, העלאה בסובסידיה לדיור ומגבלות של ממש על דמי השכירות.

העובדה שדמי השכירות בעסקאות חדשות זינקו בשיעור גבוה מהאינפלציה איננה מהווה הפתעה לאור המחסור המסתמן ביחידות דיור בערים הגדולות בגרמניה, ובמיוחד בברלין.

ממשלת גרמניה רוצה לעודד משקיעים לבנות יחידות דיור ציבורי באמצעות תמריצי מס כפי שפורסם לאחרונה. לפי עמדת המשרד לעניינים פיננסיים יינתן תמריץ מיוחד לפרויקטים כאלו שתכנית להקמתם תוגש ברבע האחרון של שנה זו. התנאי המרכזי הוא שעלות הבינוי והרכישה לא תעלה על 3000 אירו למטר רבוע.

הממשלה הפדרלית גם מתכוונת להחריף את מגבלות שכר הדירה באזורים שבהם יש מחסור חמור בדיור. לפי הצעת חוק של שרת המשפטים קתרינה ברלי ממפלגת SPD משכירי הדירות יחויבו להגיש בקשה מיוחדת אם ברצונם לבקש שכר דירה גבוה לפחות בעשרה אחוז משכר הדירה מקובל באזור שבו הדירה נמצאת.

איגודי יזמי הנדל"ן חידשו לאור זאת את קריאתם להקל דווקא בנטל הפיקוח הממשלתי. קלאוס פטר הסה, מנכ"ל איגוד יזמי הנדל"ן המרכזי מציין שלדעתו ולדעת עמיתיו דרושה הפחתה ברגולציה והאצה במתן אישורי בנייה וכן הקלה בהליכי הרישוי מצד הרשויות המקומיות. באיגוד תובעים פעולה מצד ממשלת גרמניה כדי שעלויות הקמתם של פרויקטי נדל"ן יפחתו באופן משמעותי.

העלייה בשכר הדירה בערים הגדולות בגרמניה היא תוצאה הגיונית של העלייה בעלויות פיתוח הקרקע והבינוי והרחבה מתמדת בבירוקרטיה הנלווית לפרויקטים כאלה, כך אומר אנדריאס איבל, נשיא האיגוד הגרמני של יזמי הנדל"ן והבינוי. הוא מציין גם, כי מס רכישת הקרקע הועלה על ידי הרשויות בגרמניה לא פחות מ-27 פעמים מאז שנת 2006. כמו כן, תקנות חיסכון באנרגיה בבנייה חדשה הוחרפו על ידי ממשלת גרמניה לפחות 6 פעמים מאז שנת 2000. כדי להגביל את עליות מחירי המגרשים הפנויים לבנייה, הוא ממליץ גם כי העיריות יקבלו סמכות לזהות בעצמן קרקעות פנויות לבנייה ולאפשר ליזמים גישה לפיתוח קרקעות אלו בעלויות מופחתות.

 

Source: aachener-zeitung

קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 

First Living ניווט בשוק הנדלן הממריא של ברלין

מעטים הם שוקי הנדל"ן שנהנו מעליה דרמטית יותר משוק השקעות הנדל"ן בברלין, הבירה הגרמנית העוברת ג'נטריפיקציה, שבה מחירי הבתים חוו עליות דו ספרתיות מאז 2010, לפי נתוני העיר.

בשנה האחרונה לבדה, מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-20.7%, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), הצמיחה המהירה ביותר מכל הערים שנסקרו ברחבי העולם.

כיום, כמעט כל פינה בעיר מוצפת ביזמות ופיתוחי נדל"ן חדשים, החל ממגדלי יוקרה מרקיעי שחקים ועד לבניינים מתקופת טרום המלחמה שעברו שיפוץ מלא. רבים מהנכסים החדשים מתגאים במחירים ובשירותי נוחות שהיו כמעט בלתי מתקבלים על הדעת בעיר שנחשבה פעם ל-"עניה, אך סקסית" בעיני ראש העיר שלה.

פריחת הנדל"ן ניזונה, בחלקה, מאוכלוסיית העיר הגדלה, בצירוף מחסור חמור בבתים חדשים, אומרים האנליסטים. רוכשים בינלאומיים מרחבי אירופה ואסיה הציפו גם הם את ברלין בשנים האחרונות, והעלו את מחירי הבתים ואת הפרופיל של העיר כמקום ששווה להשקיע בו.

"ראינו פיתוח ניכר בהשקעות הנדל"ן בברלין בעשור האחרון, אך כעת אנו חווים צמיחת מחירים יציבה בכל רחבי העיר, המושכת רוכשים חדשים והשקעות נוספות," אומר סבסטיאן הופט (Sebastian Hoeft), המנכ"ל והמייסד של First Living, פורטל מקוון המתמחה בנדל"ן פרימיום בגרמניה.

"שוק הנדל"ן של ברלין, כמו במקומות רבים מחוץ לגרמניה, צומח בקצב מהיר הרבה יותר משציפו רוב האנשים," אומר הופט. הוא מוסיף שאחת הסיבות להתרחבות הנדל"נית של ברלין היא העלייה במספר הרוכשים מדור הבייבי בום של גרמניה, שיש להם את האמצעים הכספיים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.

"ככל שהעיר מושכת יותר רוכשים ויותר פיתוח, אנשים יזדקקו לכלים טובים יותר לניווט בשוק הנדל"ן של העיר, במיוחד בסקטור היוקרה, וזה מה שעושה First Living."

First Living מטפלת בהיצע נדל"ן הפרימיום ברובעים המשתנים במהירות של ברלין. בין הפרויקטים החדשים המושכים קונים בעלי כיס עמוק הוא Living Levels, פיתוח חדש ונוצץ בלב ברלין, החובק את שתי גדותיו של נהר הספרי. הבניין בן 14 הקומות מכיל 56 דירות יוקרה כולל פנטהאוז בגודל של 420 מ"ר – או 4,500 רגל רבוע לערך.

אביזרי הנוחות כוללים סאונה, בריכת גג ושירותי קונסיירג'. המחיר: 22,500 אירו למ"ר, אחד הגבוהים בעיר.

עוד נכס אותו מקדמת First Living הוא ספיר (Sapphire), פרויקט הכולל 73 יחידות המעוצבות על ידי האדריכל דניאל ליבסקינד, נכס המגורים הראשון שלו בברלין. הוא יושב על רחוב צ'אוסה (Chausseestrasse) קרוב למקום שבו עמדה פעם חומת ברלין. חזית הבניין מצופה אריחי אבן בצורות גיאומטריות המצופות בשכבה של טיטניום דו חמצני, הקצוות המחוספסים האופייניים לחלק ניכר מעבודתו של ליבסקינד.

הפרויקט הוא דוגמא לאופן בו אזורים של העיר שהוזנחו במשך תקופה ארוכה חווים כעת את הפיתוח החדש המואץ ביותר וזינוק במחירים, אומר הופט.

"אלו אזורים מוזנחים לשעבר במיטה (Mitte) ופרנצלאוור ברג (Prenzlauer Berg) וקרויצברג (Kreuzberg) ונויקלן (Neukölln) הוא אומר. יש בהם גידול בהשקעות עם מגדלי הדירות החדשים הללו כמו ספיר, הכוללים שירותי נוחות שרוכשים רבים מחפשים."

 

Source: abcnews

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עשר הערים המשתלמות ביותר להשקעה בנדלן באירופה

השקעות נדל"ן בברלין, אמסטרדם, מינכן, אוטרכט וברצלונה הן המשתלמות ביותר באירופה למשקיעי נדל"ן, ומניבים החזרים כוללים של מעל 14% על השקעה. שוק ההשקעות בנדל"ן מתחמם ובעוד שהאטרקטיביות תישאר בעינה ב-2018 ו-2019, החזרי הכנסה צפויים להאט ולהתייצב סביב 4% או 5% בשנה.

"בסך הכל, 2017 היתה שנה מצויינת למשקיעים בנדל"ן אירופי, עם החזר כולל של 9.3% עבור גוש האירו, עלייה מ-7.9% ב-2016. לנתוני הרווח תרמו צמיחה כלכלית, שיעורי ריבית נמוכים וביטחונם של המשקיעים והוא נסמך על עליית מחירי הנדל"ן," אמרה ססקיה ון דן ברונק, ראש סווקו יועצי הון ((Sweco Capital Consultants, שלוחת הייעוץ של חברת הייעוץ להנדסה בהולנד, המתמחה בהשקעות בנדל"ן ותשתיות.

בין חמשת הערים בעלות הביצועים הטובים ביותר באירופה נמצאות מינכן (16.1%) –  סמוכה על עקביה של אמסטרדם, ושתי ערים ספרדיות, ברצלונה (14.1%) ומדריד (13.6%). סוגרות את רשימת הערים המשתלמות ביותר להשקעות נדל"ן באירופה ליון (12.30%), ברלין (12.20%) ופורטו (12.10%).

בבריטניה, שבה שוק הנדל"ן יציב פחות באופן מסורתי, במיוחד בסביבה הפוליטית הלא יציבה שבעקבות הברקזיט, ההחזר הכולל במונחי מטבע מקומי עלה ל-9.6% ב-2017 מ-3.9% בלבד ב-2016. עם זאת, לא לונדון ולא מנצ'סטר הצליחו להתברג לרשימת עשר הטובות ביותר.

לגבי השנתיים הבאות, החוקרים צופים ששוק הנדל"ן האירופי יישאר אטרקטיבי מבחינת ההחזרים, עם תחזיות הכנסה שיתייצבו סביב ה-4%-5% לשנה. על גבה של הצמיחה המתמשכת של השוק, ההון הכללי המושקע יגדל. כפי שהדברים עומדים, בריטניה וגרמניה הן השווקים הנוזליים ביותר לצרכי גיוס מימון. הנפח הבריטי על בסיס נגרר 12 חודשים נכון לרבע הראשון של 2018 הגיע ל-75.7 מליארד אירו, ולאחריו גרמניה עם 57.4 מליארד. בהשוואה, משקיעים מצרפת, הכלכלה השלישית בגודלה באירופה, גייסו 26.5 מליארד אירו, שזה עדיין גבוה באופן משמעותי ממקביליהם בספרד (13.8 מליארד אירו) ובהולנד (19.8 מליארד אירו).

על פי הפירסומים, השקעות בסקטורי הנדל"ן למגורים/רב משפחתי, לוגיסטיקה ומלונות באזורים העירוניים הגדולים של אירופה הן הזדמנויות ההשקעה האיתנות ביותר.

Source: Consultancy.eu

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

משחקי מונופול בברלין למי שייכת העיר שלנו

יותר ויותר משקיעים בינלאומיים מבצעים השקעות נדל"ן בברלין. עבור שוכרי הדירות הדבר מהווה בשורה רעה לעיתים תכופות. הסיבה לכך היא שהמשקיעים הבינלאומיים נוטים לדרוש שכר דירה גבוה יחסית, וזאת כדי שהשקעתם הנכבדת תשתלם. בד בבד, גם מחירי הקרקע לבנייה עולים בהתמדה. מגמות אלו הופכות את בנייתן של דירות בהישג יד בבירת גרמניה לעניין קשה יותר ויותר למימוש.

כעת מדובר בעסקה החמה של התקופה. השבוע התפרסמה הודעה לפיה קרן הפנסיה הדנית PFA רכשה חבילת נדל"ן גדולה בברלין מחברת INDUSTRIA WOHNEN, חברה בת של בנק DEGUSSA שמקום מושבו בעיר פרנקפורט. שווי העסקה עומד על יותר ממיליארד יורו. העסקה, תחת השם "CENTURY", כוללת בערך 3,700 דירות ומתחמים משרדיים ב-15 מיקומים שונים בגרמניה ובהם ברלין.

עבור שוכרי הדירות, החדשות הללו מהוות כאמור מקור לדאגה, וזאת מפני שהמעורבים בעסקה ציינו במפורש שיש "סיכוי לעליית בדמי השכירות" בנכסים המדוברים. במילים פשוטות, הם שומרים לעצמם את האפשרות להעלות את המחירים. בהודעה לא נמסר מספרן המדויק של הדירות בברלין שנכללות בעסקה, אך ברור שמדובר במספר גדול. את זאת אפשר להסיק מכך שיותר ממחצית מרווחי העסקה מיועדים למיצוי בברלין או במינכן.

עסקאות כאלו פוגעות בשוכרי הדירות

לא רק משקיעים בינלאומיים מקווים להחזר נאה מהשקעתם. איגוד שוכרי הדירות בברלין – BMV – מתח ביקורת על העסקה. בעוד שבדנמרק שוק הנדל"ן מוגן בקפידה מפני ספקולציות של משקיעים זרים, מצב הדברים בבירת גרמניה שונה, לדברי ריינר וילד, מנכ"ל האיגוד.

וילד מציין, כי בברלין נראה שהכל מותר בשוק הנדל"ן, מפני שהממשלה הפדרלית אינה מייחסת חשיבות להגנה דחופה על שוכרי הדירות ומאפשרת זרימה חופשית של הון לשוק הנדל"ן. ברוב המקרים, המשקיעים הבינלאומיים בסך הכל מחפשים הזדמנות טובה להשקעה ושיעורי רווח אופטימליים והם לא בהכרח מתעניינים בנושאים הקשורים למצב העיר.

בסופו של דבר, העסקאות הללו בשטחי מגורים גורמות נזק לשוכרי הדירות, לדברי וילד. הלחץ כלפי מעלה במחירי הדירות גובר כתוצאה מכך, הוא מוסיף שממשלת גרמניה צריכה סוף כל סוף להתערב בתחום זכויות הבינוי וזכויות שוכרי הדירות ולספק הגנה לאזרחיה. זו התביעה הרשמית של האיגוד מן הממשלה.

המצב הדוק במיוחד בתחום הדירות החדשות הנבנות כעת
חברת DEUTSCHE WOHNEN פרסמה השבוע שהרוויחה במחצית הראשונה של השנה לא פחות מ- 653 מיליון אירו. דמי השכירות עבור כ- 165 אלף יחידות דיור ומסחר בבעלות החברה טיפסו בממוצע ל-ל6.5 אירו למ"ר לחודש. בניכוי הרכישות שבוצעו, מדובר בעלייה של 4.6% בדמי השכירות.

המצב קשה גם בתחום הבינוי של יחידות דיור חדשות. המשרד המקומי לענייני סטטיסטיקה מסר השבוע שמחירי קרקעות לבנייה בבירת גרמניה עלו בין שנת 2016 לשנת 2017, מ-393 אירו למ"ר ל-695 אירו למ"ר. כלומר, מדובר בזינוק של לא פחות מ-77%.

מארן קרן, מנהלת איגוד עסקי הנדל"ן בברלין ברנדנבורג, מציינת, כי הנתונים ממחישים כי שטחים פנויים לבנייה בבירת גרמניה הופכים נדירים יותר ויותר. עליית המחירים מדאיגה במיוחד לדבריה בהקשר הצורך לשמור על דיור בר השגה ולבנות יחידות דיור חדשות שיהיו בנות השגה. לדבריה, אין מנוס מכך שהממשלה המקומית תתערב ותפשיר לבנייה שטחים שמצויים כעת בבעלותה, כגון ELISBETHAUE, TEMPELHOF וגם מתחמים קטנים יותר ברחבי העיר.

נדרשת התערבות של הרשויות
הסנאטורית לענייני שיכון ובינוי, קתרין לומפשר, בוחנת את האפשרות להאיץ את הבנייה בשטחים פנויים. היא מציינת שאם הפיתוח יתבצע בשימת לב לצרכיהם של שוכרי הדירות בברלין וישים דגש על דיור בר השגה, התוצאה הכוללת תהיה חיובית לעיר.

ואולם, למרבה הצער אין הדברים מתנהלים כך במקרים רבים. האינטרס ברווח נאה גובר לעתים על שיקולים אחרים. לפיכך אין פלא שנדרשת התערבות ציבורית נגד מגמת הספקולציה הגוברת סביב שטחי קרקע פנויים לבנייה בבירת גרמניה.

 

Source: Berliner Kurier

קרא עוד
 
ספטמבר
262018
 

עליות מחירים של שמונים אחוזים נרשמו בברלין ובערים גדולות בגרמניה מאז שנת 2010

המומחה גרהארד שיק בשיחה עם דיטר דאסל:

מחירי הדירות בגרמניה עולים בעשור האחרון, ומאז פרוץ המשבר הכלכלי של 2007, בקצב מהיר יותר מעליית ההכנסה הממוצעת של תושבי גרמניה. המומחה גרהארד שיק מזהיר ממגמה זו, ומסביר גם את הסיכון בכך שמשקיעים רוכשים כעת שטחי יער ושטחי חקלאות נרחבים ברחבי המדינה.

גרהארד שיק הוא חבר פרלמנט גרמני מטעם סיעת הירוקים וכן מומחה לעניינים פיננסיים. הוא סבור שהעלייה התלולה במחירי הנדל"ן בגרמניה היא תוצאה ישירה של המשבר הפיננסי שפרץ לפני עשר שנים בעקבות הבועה הפיננסית בשוק הנדל"ן האמריקאי. הסיבה לכך היא שלאחר המשבר משקיעים ברחבי העולם החלו לחפש הזדמנויות השקעה נרחבות אחרות – והם מצאו אותן בתחום הנדל"ן, ובמידה רבה בגרמניה.

שיק מסביר שרבים מהמשקיעים הבינלאומיים רוצים לשים את כספם במקום בטוח יחסית, וזאת למקרה שהמצב בשוק הפיננסי יידרדר שוב או שהיציבות במדינות מגוריהם תתערער. הדברים נאמרו בראיון ברדיו הציבורי הגרמני בערוץ התרבות. גם גורמים נוספים, כגון ההגירה הגוברת לגרמניה או הגעתם למדינה של זרים בעלי הכנסה גבוהה מההכנסה הממוצעת במדינה – אלו גורמים שיכולים להשפיע על המחירים בשוק ולתרום לעליות. אך חשוב לשיק להבהיר, כי בכל הנוגע לעליות המחירים החדות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, הגורם העיקרי לכך הוא זרימת ההון ממשקיעים בינלאומיים (וגם מקומיים) והגורמים האחרים שצוינו זניחים יחסית.

לפי דיווח של הבנק הפדרלי הגרמני, נרשמו בערים הגדולות ברחבי גרמניה מאז שנת 2010, עליות מחירים תלולות במיוחד – 80% בממוצע. המומחה שיק מזהיר מפני התמשכות מגמה זו. הוא סבור, כי יש לנקוט צעדי נגד לבלימת התופעה בהקדם האפשרי.

גם כאשר דירות בברלין נותרות זולות יותר מאשר נכסים מקבילים בפאריס, יש להביא בחשבון את ההתפתחות ברמת ההכנסה של אזרחי גרמניה. שיק מסביר, כי יש לבדוק לגבי נכסים באזור כלשהו האם התושבים הגרים באזור זה יכולים לרכוש אותם או לשלם בהם דמי שכירות. כאשר המחירים מטפסים מהר יותר מרמת ההכנסה, הדבר כמובן מקשה על משקי הבית.

גם יערות ושטחים חקלאיים מצויים במוקד ההתעניינות של משקיעים
העובדה שהדברים הגיעו לידי כך מקורה בהתעלמות מצד הרשויות, לדברי שיק. הוא מסביר, כי ההפחתה במספר יחידות הדיור הסוציאלי, העובדה שלא נבנות מספיק יחידות דיור סוציאלי חדשות וגם המדיניות המקילה על בעלי דירות לסחור בהן (למכירה או להשכרה) על חשבון הדיירים – כל אלה הפכו לדבריו את הנדל"ן בגרמניה ממוצר שיש לו תכלית אנושית למוצר פיננסי ספקולטיבי ואת ההשלכות של מגמה זו אנו רואים כבר כעת.

שיק, שכאמור מייצג את מפלגת הירוקים, מתייחס גם לכך שמשקיעים רוכשים יערות ושטחי חקלאות בגרמניה. הוא מכנה זאת Land Grabbing, כלומר תפיסת אדמות. מגמה זו תקשה לדבריו על עסקים חקלאיים מקומיים לעמוד בתחרות מול חברות גדולות שהשתלטו על שטחים חקלאיים נרחבים.

Source: Berliner Zeitung

 

קרא עוד
 
ספטמבר
202018
 

אוכלוסיה צעירה וכלכלת הייטק תוססת האם כדאי להשקיע בברלין

אוכלוסייה צעירה, תרבות של שכירות, כלכלת הייטק תוססת ואיכות חיים גבוהה – שוק השקעות הנדל"ן בברלין התעורר לאחרונה לחיים חדשים.

עם כל המרכיבים הנחוצים להיות גן עדן לבעלי בתים, האם נכס בברלין הוא באמת השקעה טובה?

בסביבות 50% מהגרמנים מחזיקים בבעלות על הבתים שלהם בסך הכל ומדד האחוז בערים, נמוך הרבה יותר. בברלין, 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירה, נתון שירד רק ב- 3% בעשור האחרון. בהשוואה, נתון זה עומד על סביבות 37% בבריטניה – למרות שהוא נמצא בעלייה.

הבירה גם צפויה לגדול ב-250,000 איש עד שנת 2030. משמעות המחסור בנכסים לרכישה והאוכלוסייה הגדלה במהירות שיא, שמחירי הבתים בעיר מרקיעי שחקים ועלו ב- 36% בשלוש השנים האחרונות בלבד לפי ה-דויטשה בנק (Deutsche Bank). זאת בהשוואה לממוצע של 30% בערים אחרות בגרמניה.

שכר הדירה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו במהלך העשור האחרון, אם כי מבסיס התחלתי נמוך. "יש כאן שתי אוניברסיטאות גדולות וברלין היא עדין העיר הגרמנית היחידה שבה ניתן להסתדר רק באנגלית – זה אומר שהיא מושכת אנשים מכל רחבי אירופה," טוען טיל מקורט, החוקר הראשי של קבוצת השקעות וניהול הנדל"ן הברלינאית ציגרט (Ziegert).

העיר עדיין ברת השגה ביותר, יחסית לאחרות, בשל הפיקוח על שכר הדירה, הוא מוסיף. יוקר המחייה בברלין הוא מהנמוכים בקרב הערים הגרמניות והאזור העירוני היחיד שזול יותר הוא קלן.

אז מה שומר על ברלין כה ברת השגה?
משקיעים זרים המקווים להחזרים מהירים או לתשואה גבוהה, צריכים לדעת שהממשל המקומי בברלין אינו תומך בהם מבחינה פוליטית.

הם הוגבלו בחוק המתיר להעלות את שכר הדירה רק ב-15% בכל שלוש שנים בחלק מהנכסים, או 2% לשנה באגודות דיור בבעלות עירונית, שיש להן גם את זכות הסירוב הראשונה ברכישת נכסים באזורים בהם עולה שכר הדירה במהירות.

מאז עבר החוק הזה ב-2016, השתמשו בזכות זו כבר 22 פעמים עד עתה.

חסמים ביורוקרטיים נוספים עומדים בפני המעוניינים להיות בעלי בתים: משקיעים שאינם תושבים צריכים לחכות 10 שנים לאחר הרכישה לפני שהם יכולים למכור מבלי לשאת בעונש פיננסי, מציינים המומחים, פרק זמן המתקצר בשנתיים אם אתה מתגורר בנכס.

שכר הדירה על בניה חדשה מוגבל ל-10%, מעל הנכנסים שוויי הערך באזור. חששות שהפיקוח על שכר הדירה לא נאכף לאחרונה בצורה נאותה הובילו ליוזמה לייסודה של מועצה פדרלית הצפויה השנה "לבטל את החריגים הרבים" שהצליחו לחמוק מהרשת.

אז מי קונה לצרכי השקעה?
"75% אחוזים מהרוכשים הם גרמנים," מסביר מקורט, המוסיף שכסף מהמזרח התיכון מהווה נתח נוסף ממה שנשאר. "מדובר לרוב במשקיעים לטווח הארוך יותר, הנמשכים לדיור מפני שהגרמנים שמרנים ומעדיפים זאת על פני מניות."

אוין ריאן, 30, אדריכל אירי, ואשתו הצרפתייה קלוטיל הוגו, 27, העובדת בתוכנה, נפגשו כשהתגוררו שניהם בדאנדי והחליטו לעבור יחד לברלין. הם קנו דירה בת חדר שינה אחד בפנקוב (Pankow) בצפון העיר, בעבור 240,000 אירו (216,000 ליש"ט).

"תמיד תיכננו לקנות פה מפני שנראה שהשכירות מאוד יקרה, אבל אחרי הכל הגענו מדאנדי, כך שאני מניח שהכל יחסי," אומר ריאן.

"למקום אותו שכרנו כשרק הגענו לא היו את כל ההגנות שיש לשוכרים עם חוזים ארוכי טווח. מאחר ששכר הדירה עלה באופן חד כל כך –20% בשנה באזורים מסוימים בעיר – זו היתה סיבה נוספת לרכוש."

עוד חיסרון למשקיעים, היא תגובת הנגד לרוכשים שנתפסים כגורמים לג'נטריפיקציה, מוסיף ריאן. "זה קורה בגלל הדרך בה העיר משווקת את עצמה," הוא אומר.

"היא מנסה בכוונה להביא עבודות משתלמות יותר לכאן, וכתוצאה מכך דברים רבים אחרים הם בלתי נמנעים. מבחינת ההשקעה, המצב דומה למה שאנחנו שומעים מחברים בלונדון: הטענות מופנות כלפי משקיעים זרים."

Source: The Telegraph

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

רוכשי נכסים בברלין השקיעו סכומי שיא ב-2017

השקעות נדל"ן בברלין הגיעו לסכומי שיא ב-2017, על אף שנמכרו פחות דירות בברלין והן היו קטנות יותר.

הדו"ח השנתי של ועדת הערכת שווי הנדל"ן בברלין מצא, שהאוכלוסייה הגדלה של הבירה הגרמנית כמו גם המספר העולה של אנשים בלתי רשומים המחפשים דירות, הקפיצו את הביקוש בשוק הנדל"ן.

על פי הדו"ח של השנה שעברה, דירות ומגרשים בסכום כולל של 18.2 מיליארד אירו (21.2 מיליארד דולר אמריקאי) נמכרו בברלין, ושיפרו את השיא הקודם של 2015. למרות שווי הנכסים הכללי הגבוה, מספר הבתים שניקנו נמוך מאשר ב-2016. זה מראה שנדל"ן למגורים בבירה הגרמנית פוחת, אך המחיר שלו עולה, כך נרשמה אשתקד עלייה של 13%.

ב-2017, נמכרו בעיר מעל 25,000 דירות, עבור מחיר ממוצע של 3,626 אירו למ"ר. הדירה היקרה ביותר אשתקד נמכרה עבור 8.5 מליון אירו והיתה קרובה לשדרה המסחרית הפופולרית קודאם  (Kurfürstendam).

על פי הדו"ח, הגודל הממוצע לדירות שנרכשו התכווץ בהשוואה ל-2016. זה קורה בגלל מחירי הנדל"ן העולים, הגורמים לרוכשים לחפש דירות ברות השגה וקטנות יותר. הסיבה היא העלייה בפופולריות של מה שנקרא "מיקרו-דירות" – בשטח של כ- 20 מ"ר, המשמשות לרוב סטודנטים או אנשי עסקים המבקרים בעיר לתקופות קצובות.

מחירי הנדל"ן העולים בברלין, הם ברכה לספקים, אך מהווים לרוב מכשול עבור המעוניינים לרכוש ולשכור. במהלך השנים האחרונות, שכר הדירה בעיר עלה ב- ב- 0.4%

קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, נשבעה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן ושכר הדירה ואמרה שממשלתה ייעדה לכך, 6 מיליארד אירו. הכספים ישמשו כדי להגדיל פרויקטים של דיור חברתי ולעזור למשפחות הבונות או רוכשות בית.

Source: Economics Herald

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

מתי משתלם לרכוש נדלן (1)

עבור רוב בני האדם רכישת דירת מגורים או בית צמוד קרקע הם ההשקעה הגדולה בחייהם. רכישה כזו כרוכה בדרך כלל בחוב שיוחזר במשך עשורים, גם כאשר שערי הריבית נמוכים והאשראי שהבנקים נותנים לרכישת נדל"ן זול.

מצד שני, יש להביא בחשבון גם את המחירים הגבוהים יחסית של דירות כרגע ברחבי גרמניה. לפני החלטה כבדת משקל על רכישה, מוטב לשקול אם טוב יותר למשפחה לעבור לבית חלומותיה, או שמא כדאי להסתפק במגורים בשכירות לעת עתה.
כיצד אפשר לערוך את החישוב בעניין?

גורמים חשובים שיש להביא בחשבון כאן, יהיו ההכנסה של המשפחה, תנאי מתן האשראי, ההון שהמשפחה כבר חסכה או יכולה להעמיד מייד לצרוך העסקה, וכמובן – השוואה בין מחיר הנכס למחיר מגורים בשכירות. מקצועני שוק הנדל"ן עובדים עם פרמטרים אלו כדי להכין ניתוחי "יחס רכישה שכירות".

מדובר כאן בעובדות חשובות. המדד יכול לסייע למשתמשים להחליט בעצמם בעניין. למשל, אפשר לחשב את גודל ההחזר החודשי הצפוי. ככל שהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות נמוך יותר, משתלם יותר לרכוש דירה, לדברי יורג סאהר, עורך המגזין FINANZTEST.

החישוב מבוסס גם על דמי השכירות הבסיסיים ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות אחרות. למשל, אם דמי השכירות השנתיים הם 9,600 אירו ומחיר הרכישה של הנכס הוא 200 אלף אירו, מחלקים מספר זה ב- 9,600. הדוגמה מראה גורם יחס של בערך 21: הרוכשים יצטרכו לשלם 21 פעמים את דמי השכירות השנתיים. המדד משווה נכסים בגודל ובפרופיל דומה. כמו כן, החישוב אינו כולל הוצאות נלוות לרכישת דירה או לשכירת דירה וגם לא עליות עתידיות במחירי הרכישה או השכירות של נכסים.

כאשר היחס בין רכישה לשכירות עומד על 20 בערך, משתלם יחסית לרכוש דירה במקום לשכור אותה. סאהר מסביר שיחס כזה מאפשר לגרמני הממוצע להרשות לעצמו לרכוש דירה. במצב כזה, הנטל הפיננסי הכולל ברכישת הדירה לא יעבור את זה שיהיה כרוך בשכירתה במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, לשם כך יש להניח שהרוכשים מביאים עמם לשולחן העסקה לפחות 20% הון עצמי ופורסים את החזר ההלוואה שלהם על פני 30 שנה בשיעור של כ- 2% או יותר.

לדברי סאהר, היחס בין מחירי רכישה ושכירות, גרוע יותר לעיתים תכופות בערים מאשר באזורים הכפריים. מדובר בעיקר בערים גדולות כמו ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט, וגם בערים אקדמיות מבוקשות, שבכל אלה היחס עשוי לעמוד על 25.

יחס כזה יוצר מצב בלתי כדאי עבור מי ששוקלים לרכוש דירה. מסקנה דומה עולה מדו"ח של מכון מחקר חשוב בעיר המבורג – Welt Wirtschaft Institut – שנערך עבור בנק הדואר הגרמני. לפי המחקר, דיירים בשכירות בעיר כמו מינכן מצויים במצב טוב יחסית, הם משלמים כרבע מהכנסת משק הבית שלהם עבור דירת 70 מ"ר, בעוד שרוכשי הדירות משלמים 44% מהכנסתם. בעיר קלן מדובר בשכירות ממוצעת שעולה כ- 20% מהכנסת משק הבית, לעומת 26% מהכנסת משק הבית, שנדרשים מרוכשי הדירות. לדברי המומחים, יש לשלם את האשראי לרכישת הדירה בתשלומי החזר לכל המאוחר עד ליציאה לפנסיה. יעד זה קשה להשגה עבור מי שמתחיל לשלם בגיל 30, ומי שעושה זאת בגיל 40, יצטרך לשלם 30 שנות שכירות בהוצאות בסיסיות, כלומר יגיע לגיל 70 כאשר יסיים להחזיר את חובו. בגיל מסוים כבר לא כדאי לרכוש דירה, לדברי קטיה מקדאם, מנהלת אגף בחברת מחקר הנדל"ן היוקרתית BULWIENGESA במינכן. כמו כן, היא מציינת שאם יחס העלות בין רכישה לשכירות נמוך מאד, יש לחשוד שהאיזור בו הנכס מצוי אינו טוב ושתושביו נוטים להגר ממנו החוצה.

לדברי יורג סאהר, משתלם יותר לרכוש דירה בטווח הארוך. הרוכשים יוכלו בדרך כלל ליהנות משיעורי אשראי קבועים כך שיהיה להם ביטחון בעתידם. לעומת זאת, שוכרי דירות צריכים להביא בחשבון עליות בלתי צפויות בדמי השכירות. רוכשי הדירות צריכים להביא בחשבון הוצאות כבדות יחסית בשנים הראשונות לאחר רכישת דירה, אך גם לאחר מכן – לצורכי תחזוקה – בגלל שיפוצים או עבודות יסודיות. בתחום זה יש יתרון לשוכרי הדירות שבדרך כלל לא ייאלצו לממן בעצמם הוצאות כאלו.

בנוסף ליחס המחושב בין עלות רכישת דירה לעלות השכירות, הציבור יכול לשקלל פרמטרים נוספים בהחלטותיו הפיננסיות בתחום. המומחה כריסטיאן הוטנלוהר, מאיגוד הדיור והתכנון הגרמני ממליץ לבחון את ערכן של הקרקעות המצויות בידי הרשויות המקומיות. כך אפשר להשוות את העלויות לנכס חדש עם אלו של נכס ישן (בתוספת הוצאות השיפוץ).

איגוד הבנקאות הגרמני מניח, שסכום האשראי הממוצע הנדרש לרכישת דירה בהלוואה הוא 200 אלף אירו. אם מדובר בריבית בשווי 2% לדירת מגורים כזו, ובשערוך של 4%, הדבר יתבטא בנטל של 1,000 אירו לחודש, כלומר 12 אלף אירו לשנה. לשם השוואה, תמורת דמי שכירות בשיעור כזה, השוכרים יוכלו למצוא דירה ממוצעת (ללא הוצאות נלוות לשכירות הבסיסית). המומחה יורג סאהר, מתייחס לסוגיה זו ואומר: "כאשר משווים בין נכסים שונים, היחס בין מחיר הרכישה לדמי השכירות הוא הקריטריון המכריע".

Source: achener-zeitung

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

משקיעי הנדל"ן הישראלים מגלים את אירופה. בחינת מפת ההשקעות האירופית מציבה את ברלין בראש, זו השנה הרביעית ברציפות.

2_l

השקעה בנכסי נדל"ן בברלין אינה חדשה למשקיע הישראלי. העיר נחשבת מזה שנים ליעד השקעה מועדף ומספר המשקיעים מישראל הבוחרים לרכוש בה נכסים נמצא בעלייה מתמדת. מגמת הצמיחה המהירה בבירה הגרמנית היא תולדה של מדיניות פיתוח אינטנסיבית אותה מובילה הממשלה המקומית, המפנה מצידה משאבים אדירים לטובת שיפור תשתיות ומיזמים ציבוריים רחבי היקף. נתוני ההגירה החיובית לעיר וסביבותיה מייצרים ביקוש לתעסוקה בגיבוי ביקוש קשיח לדירות מגורים ולנדל"ן מסחרי ותנופת הבנייה ניכרת בכל פינה בעיר.

אחד מן היעדים המרכזיים של השלטון המקומי הוא הפיכתה של העיר לבירתה הטכנולוגית של אירופה. שורה של הקלות בתחום המיסוי מעודדת חברות בינלאומיות רבות לקבוע את מושבן בעיר. לדוגמא, נזכיר את ענקית הטכנולוגיה גוגל שהכריזה על תוכנית להקמת "קמפוס גוגל" בבירה, השביעי בלבד מסוגו בעולם. עובדה זו מחזקת את מגמת הביקוש ותורמת להגעתם של אלפי צעירים לשטחה. אלו, מצדם, ממשיכים לתרום לאופייה הצבעוני והתוסס של העיר ומקדמים במישרין את מגמת ההתפתחות המואצת, המאפיינת מתחמי מגורים ובילוי בעיר כולה.

ברלין ידועה כיעד תיירותי פופולארי ובשנה שעברה ביקרו בה כ-12.7 מיליון תיירים. תנועת ערה זו, לצד היותה יעד הגירה מועדף, ממשיכה לייצר צורך מתמיד בדירות להשכרה ולקנייה, הן ע"י דיירים חדשים והן ע"י משקיעים. במקביל, גרמנים רבים בוחרים להשקיע ברכישת נכסים לאור הריביות הנמוכות הנהוגות במדינה, שלא בשונה ממדינות מערביות אחרות.

המספרים ממשיכים להחמיא לברלין
חברת המחקר הבינלאומית PWC, מפרסמת כמידי שנה, דיווח הנוגע למגמות בתחום הנדל"ן בערים מרכזיות. בדומה לממצאים בארבע השנים האחרונות, ממשיכה ברלין להוות יעד השקעה מועדף, תוך ציון תחזית התומכת במגמת עליית המחירים.

נכון לסוף שנת 2017, המחיר הממוצע למ"ר למגורים בברלין עומד על 3,750 אירו בממוצע. לפני כעשר שנים בדיוק, המחיר הממוצע למ"ר באותן הדירות היה 1,750 אירו בלבד ובשנה האחרונה נרשמה עלייה של 10% במחירי דירות המגורים בעיר. באותה נשימה חשוב לציין, כי גם מחירי השכירות בעיר עולים בשיעור דומה, נתון המעיד על כך, כי מדובר בשוק המתאפיין בצמיחה יציבה שאינה מסמנת התפתחותה של בועת מחירים. הגורמים המרכזיים להכפלת המחירים בעיר תוך עשור, נובעים הן מתהליך טבעי של תיקון המחיר כלפי מעלה ביחס לערים אחרות והן עקב ביקוש אדיר שנוצר עקב גלי ההגירה האדירים השוטפים את ברלין וסביבותיה. על פי הערכות של גורמי מקצוע, יתקיים בעשור הקרוב צורך בבנייתן של למעלה מ-130,000 יחידות דיור נוספות על מנת לעמוד בפרץ.

המטרופולין של ברלין מהווה כיום זירה כלכלית מרכזית ביבשת. למעלה מ-6 מיליון תושבים חיים ועובדים בשטח שגודלו מעט יותר מ-30 אלף ק"מ רבוע. בימים אלו הולך ונבנה נמל תעופה בינלאומי חדש בעיר, על מנת לשפר את תעבורת הנוסעים הרושמת גידול מרשים במיוחד. הפיכתה של העיר למרכז כלכלי בצמיחה באה לידי ביטוי בנתוני התעסוקה החיוביים המצביעים על גידול במספר המשרות לצד ירידה מתמדת של נתוני האבטלה. נכון לדצמבר 2017, נרשמו בעיר 8.4% אחוזי אבטלה, כשנתון נמוך שכזה לא נרשם בה מאז 1984. על פי הערכות שפרסם דויטשה בנק, אמורה העיר לקלוט עד לשנת 2030, כרבע מיליון תושבים חדשים בקירוב.

"הנתונים כולם מצביעים, אם כן, על המשך צמיחתה של העיר בשנים הקרובות", מסביר נמרוד ארלוק, מנהל מערך המכירות ב Inspiration Group, המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בעיר. "בקצב העניינים הנוכחי, אמורה ברלין להפוך תוך שנים ספורות לאחת הערים היקרות ביותר בגרמניה לאור העובדה, כי המחירים בעיר מתייקרים בקצב גבוה יותר מאשר בערים האחרות במדינה. אם נוסיף לכך את העובדה, כי הרשויות מתקשות להדביק את הביקוש לאור מספר התחלות הבנייה הנמוכות יחסית, נקבל תמונת מצב המעידה על השקעה בעיר כהזדמנות של ממש וכצעד נבון"

אינספיריישן גרופ מתמחה בייזום ובמכירת נכסי נדל"ן בברלין ומבססת את פעילותה על ניתוחי שוק עדכניים המופקים ע"י גופי מחקר מובילים. החברה מנהלת מדיניות השקעה המתמקדת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה עם תשואות בטוחות ויציבות לאורך זמן לצד ניהול אפקטיבי המאפשר את העלאת ערכו של הנכס בנוסף לעליות המחיר הקבועות בעיר. החברה מאתרת נכסים, מבצעת בדיקות נאותות (Due Diligence) וניתוח כדאיות ההשקעה במטרה לשמור על אינטרס המשקיע ולוודא שמדובר בהזדמנות השקעה טובה ומניבה הכוללת שני אלמנטים: רכישה מוצלחת וניהול אפקטיבי.

ביקוש מתגבר לנכסים בשכונות נוספות בעיר
באופן טבעי, הדירות במרכזה של העיר רושמות ביקושים גבוהים במיוחד, עובדה הגורמת למשקיעים לפזול לעבר דירות בשכונות הנמצאות במעגל השני של העיר. בימים אלו משווקת החברה פרויקט נוסף בשכונת טמפלהוף, בפינת הרחובות אלאריש / קונראדין – במיקום הגובל באזורי הביקוש המרכזיים בעיר. הבניין מהווה דוגמא מצוינת לנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה הממוקם בסמוך לאזורי מסחר מרכזיים, פארקים ירוקים ומרכזי פנאי ותרבות על קו המים של טמפלהוף וכן נהנה מנגישות לערוצי תחבורה רבים. בבניין 37 דירות בגדלים הנעים בין 45 מ"ר ועד 77 מ"ר.

Source: Calcalist

קרא עוד
 
אוגוסט
232018
 

Berlin bei Nacht

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה שצפויה להישאר חזקה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה למשקיעי נדל"ן זרים.

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, ומחירי הדירות בכמה ערים יותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו. כשהאוכלוסייה העירונית ורמת התעסוקה ממשיכות לעלות בערים הראשיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה לא צפויה להסתיים בעתיד הקרוב – למרות שמשמעות המחסור בהיצע חדש היא שהזדמנויות ההשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

הנפח הכללי של עיסקאות המגורים בגרמניה היה 17 מיליארד אירו ב-2017, עלייה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת מומחי הכלכלה והשווקים הידועה – JLL. יתר על כן, גרמניה אחראית לכמעט 40% מנפח שוק המגורים הכללי של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נמצאו בין 20 הגדולות ביבשת, כאשר הבירה ברלין שמרה על המקום הראשון כמועדפת הבינלאומית.

למרות שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה המפותחת של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה הפנימית המתמשכת, נותנות סיבות חיוביות רבות למשקיעים זרים להמשיך ולחזק את המגמה כלפי שוקי המגורים של המדינה במשך שנת 2018, וכך צפוי מעבר לה.

נמל המבטחים של אירופה
לונדון היא עדיין היעד המועדף מסורתית על רוכשים זרים, אך אי ודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי ועלייה במס הבולים על נכסים בבריטניה, היטיבו עם גרמניה בשנים האחרונות, כשמשקיעים ועסקים בינלאומיים רבים חיפשו אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה נפוצה שציינו משקיעים שהציבו מוקדם יותר השנה את ברלין בראש דו"ח מגמות צומחות בנדל"ן: אירופה 2018 של חברת PwC – מומחים עולמיים לייעוץ עסקי ופיננסיים בשווקים גלובאליים.

על אף שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, השקעה זרה אחראית לחלק משמעותי הגדל בקצב מהיר – מפחות מ- 20%,  ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL.

מקורו של מרבית ההון הזר ממדינות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך השקעות ממקומות רחוקים יותר נמצאות בעליה, ושוק המגורים הגרמני זוכה לחשיפה גדלה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של דיור קיים, עסקאות רכישה עתידיות נמצאות בעליה תוך שהקונים תובעים חזקה על נכסים הנמצאים עדיין בבניה ואשר קרוב לוודאי יימכרו עד תום עוד לפני סיומה. מנהלי נכסים וקרנות גם הם עוזרים למשקיעים לגוון את התיקים שלהם לצורך ביצועי תשואה אופטימליים.

היכן בגרמניה להשקיע?
אמנם יש הבדלים משמעותיים בין ערים, אך האזורים העירוניים בגרמניה מאופיינים באופן כללי בביקוש גובר והיצע שאינו מספיק. אוכלוסיות הערים הגדלות מתמודדות עם אחוזים פוחתים של דירות פנויות וגידול מואץ בשכר הדירה, בחלק מהאזורים יותר מאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות להוביל את השוק האירופי. אשתקד השקעות בעיר הגיעו ל-3.7 מיליארד אירו יותר מכל עיר אירופאית אחרת. שוקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות היוקרה במרכז העיקר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים גדולה יותר מאשר טווחי הנדל"ן התחרותיים וברי ההשגה יותר. בתי דירות הם מעוררים עניין מיוחד בקרב רוכשי הנדל"ן של ברלין, והמחיר הממוצע יותר מהכפיל את עצמו מאז 2010.
מחוץ לבירה, עליית המחירים ותשואות הנטו מרשימות אפילו יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעה בהמבורג גדלה ב-63% בשנה שעברה, והגיעה לסך כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף גדלה באופן יותר ניכר של 126%, ל-560 מיליון אירו. רכישות עתידיות אחראיות ליותר ממחצית העיסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא אופציה מושכת נוספת למשקיעים ולמהגרים כאחד, הודות לאוכלוסייתה הבינלאומית הגדולה, הכלכלה הפורחת ותשואת הנטו הגבוהה יותר מאשר ערים גדולות אחרות של 2.9%.

תחזית המגורים
כמו בחלקים רבים באירופה, שוקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי מחסור בבניה חדשה לצורך עמידה בביקוש הגבוה. זה המצב בברלין במיוחד, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה פירושה שאישורי הבניה מוגבלים בצורה ניכרת.

הלחץ הזה צפוי לרדת בשנים הבאות בשל האטת קצב גידול האוכלוסיה וכניסתם של פרוייקטים רבים הנמצאים כעת בשלב התכנון אל השוק, אך לעת עתה, מרבית המשקיעים שבעי רצון לשחק את משחק ההמתנה בנוגע לרכישות עתידיות. כשעליית המחירים ושכר הדירה צפוייה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה במגורים בגרמניה יכולה להניב רווחים נאים לטווח הארוך בסיכון יחסית נמוך.

Source: South China Morning Post

קרא עוד
Inspiration Group