המדריך למשקיע

 
יוני
142016
 
השקעה בברלין: לזהות את יעד ההשקעה המוביל הבא

אחת ההתלבטויות המרכזיות שאנו נתקלים בהן בקרב משקיעים היא האם הדירה אותה מתכוונים לקנות היא דירה להשקעה בלבד, או שישנן גם מחשבות עתידיות על מגורים באותו נכס. זוהי אחת הנקודות החשובות העומדות על הפרק בעת קבלת ההחלטה להשקיע בנדל"ן. ה"משקפיים" דרכם בוחנים את טיב ההשקעה משפיעות באופן ניכר על קבלת ההחלטות והערכת טיב ההשקעה. אם אנו מעוניינים בדירה למגורים וזוהי נקודת המבט המרכזית בבחינת הנכס, לא נבחר באיזור שאינו מתאים לגידול ילדים, לדוגמא, גם אם נדע שערך הדירה יוכפל בשנים הקרובות. גם ההפך נכון: אם מסתכלים ממשקפיים של השקעה בלבד, נבחר אזור אולי פחות מוכר ופחות מפותח, אך עם צפי גדילה וצמיחה גבוה, על מנת למקסם את התשואה על ההשקעה. אימוץ תפיסת מבט של משקיע הופכת את המשמעות של זיהוי האיזור או השכונה "החמה הבאה" למרכזית בתהליך קבלת ההחלטות. השקעה במיקום כזה לפני כולם, יכולה להפוך את ההשקעה מכזאת שהיא לא רעה – או אפילו טובה – להשקעה מעולה; השקעה

>
קרא עוד
 
יוני
092015
 
רפורמת השכירות הגרמנית: כל מה שחשוב לדעת

Mietpreisbremse הוא שמה של חבילת שינויי חקיקה שנועדה לרסן ולבלום את עליית מחירי השכירות בערים הגדולות בגרמניה, בהן הביקוש לדירות להשכרה עולה על ההיצע. ב-1 ביוני 2015 היא נכנסה לתוקף בברלין ובחודשים הקרובים היא צפויה להיכנס לתוקף גם בערים אחרות במדינה. מהם עיקרי הרפורמה? 1. השתת עמלת התיווך שמבקשים מתווכים עבור דירות להשכרה על "מזמין השירות". כלומר, על בעל הבית. עד כה נהגו חברות תיווך רבות לגבות דמי תיווך משוכרים. מעתה הדבר נאסר עליהם. 2. הפיכת מדד השכירות העירוני הממוצע (״מיטשפיגל״) למדד מחייב גם בחוזים חדשים. עד כה, המיטשפיגל שימש כמדד מחייב אך ורק בחוזים קיימים, או חוזים "ישנים". כלומר, אם שוכר שהתגורר בדירה שילם שכר דירה מתחת למיטשפיגל, החוק התיר לבעל הבית/חברת הניהול להעלות אותו רק עד המדד. אם שכר הדירה היה כבר מעל המדד, אסור היה להעלות אותו יותר בכלל. עם זאת, בעלי בתים שביקשו להשכיר את דירתם מחדש לאחר יציאת שוכרים ותיקים, לא היו מחויבים להצמיד את

>
קרא עוד
 
ספטמבר
282013
 
דירה בברלין? איך משתמשים ביד 2 הגרמני

אתם שוקלים להשקיע בדירה בברלין ואתם רוצים לבצע מחקר שוק כדי להשוות מחירים. אפשר כמובן להגיע לסדנת השקעות הנדל"ן שלנו  או פשוט לגלוש לאתר יד 2 גרמני. בכתבה הבאה נלמד להשתמש ב אימוביליין סקאוט 24 אתר הנדל"ן הגרמני המוביל. אם אינכם דוברי גרמנית, אנחנו ממליצים להשתמש בדפדפן גוגל כרום שיבצע תרגום אוטומטי של הטקסט באתר מגרמנית לאנגלית. לרוב הדפדפן מבצע את התרגום בצורה מוצלחת, לעיתים ישנם באגים קטנים בתרגום של עמודים ספציפיים.  טוב, בואו נתחיל. הקלידו בדפדפן הכרום www.immobilienscout24.de במסך הבית והכניסו את כתובת הבניין בו נמצא הנכס (מוקף באדום). אנחנו נזין את הפרטים של דירה מספר 4 בפרוייקט וסר – מפרויקט קודם שלנו בצפון שכונת נויקלן. זוהי דירה עם מרפסת בשטח של 80 מ"ר, הנמכרת במחיר של 129,000 אירו. נרצה לבדוק את אטרקטיביות הנכס ביחס לדירות אחרות הנמכרות באזור.   בחרו באופציה של condos (דירות – מסומן בחץ) על מנת להשוות מחירי דירות לרכישה. בשדה החיפוש ניתן לבחור במחיר – אנחנו השארנו ריק מכיוון שרצינו לראות את כל האופציות.

>
קרא עוד
 
ספטמבר
252013
 
10 דברים שאתם חייבים לברר לפני רכישת דירה בברלין - חשוב!

1. מהו הד.נ.א של החברה היזמית דרכה אתם משקיעים? מי הבעלים והעובדים בחברה? מה ההיסטוריה שלהם? מהו הניסיון שלהם? אומרים שבישראל כולם מכירים את כולם ובהרבה מקרים ניתן לברר מידע כזה, התקשרו למספר לקוחות קיימים של החברה ולא רק לאחד או שניים, חפשו מידע באינטרנט. החברה היזמית אמורה לדאוג להשקעה שלכם מעבר לים . בדקו כעת כדי לא להצטער בעתיד. 2. בדקו את אתר האינטרנט של החברה: אתר האינטרנט יכול להעיד על החברה ועל סדרי העדיפויות שלה, בדקו האם האתר פעיל ועד כמה הוא מפורט? כמה מידע מועבר דרכו? האם המידע ברור ושקוף? אתר פעיל ואיכותי מעיד פעמים רבות על חיבור לשוק ועל החשיבות שרואה החברה בהעברת מידע עדכני, מלא ואיכותי ללקוחותיה. 3. מהו הניסיון המקצועי של החברה? כמה פרויקטים החברה כבר ביצעה בברלין? כמה דירות היא מכרה ומנהלת? מהו הניסיון שיש לחברה בניהול דירות בבעלות בעלי דירות (ניהול של דירות רשומות בטאבו על שם הבעלים נחשב לניהול מורכב יותר

>
קרא עוד
 
ספטמבר
032013
 
סודות הנדל"ן - למה להשקיע בברלין?

ראיון עם תומר יצחקי, מנכ"ל אינספריישן גרופ, בתוכנית "סודות הנדל"ן" בערוץ 10: מדוע כדאי להשקיע בברלין, מה הופך את ברלין להשקעה כדאית, בטוחה ואטרקטיבית ומה התשואות שניתן לקבל מהשקעה בברלין?  

>
קרא עוד
 
ספטמבר
022013
 
השקעה בברלין - איך עובדת חברת ניהול בברלין?

כיצד אינספריישן גרופ מנהלת את ההשקעה בברלין עבור לקוחותיה? השקעה איכותית ובטוחה בברלין כוללת ניהול אפקטיבי אשר מאפשר את העלאת ערכו של הנכס מבלי להיסתמך על כוחות השוק בלבד. על מנת לספק ללקוחותינו את התמורה הטובה ביותר להשקעתם, הקמנו מחלקת ניהול בניינים In House.  

>
קרא עוד
 
יוני
032013
 
ניהול השקעת נדל"ן בברלין

תומר יצחקי, מנכ"ל אינספריישן גרופ מסביר כיצד החברה מנהלת השקעות נדל"ן בברלין לטובת לקוחותיה. סניף החברה בברלין מורכב מצוות גרמני בעל נסיון רב בתחום ניהול הנכסים, כאשר מחלקת שירות הלקוחות מאפשרת קשר ישיר בעברית עם חברת הניהול.  

>
קרא עוד
 
אפריל
032013
 
השקעות נדל"ן בברלין | מה הופך את ברלין להשקעה בטוחה?

מדוע דירה להשקעה בברלין משתלמת? מה הופך את ברלין להשקעה בטוחה ואיכותית, כשניתן לכאורה להשקיע במקומות אחרים ולהשיג תשואות דו ספרתיות? ואיך זה קשור לעוצמת הביקושים לשכירויות?  תומר יצחקי, מנכ"ל אינספריישן גרופ, עונה על השאלות הללו בסרטון הבא:    

>
קרא עוד
 
פברואר
032013
 
השקעה בחו"ל - תשואות דו ספרתיות?

למה להשקיע בברלין אם אפשר לקבל תשואות דו ספרתיות על ההשקעה במקום אחר? ואיך זה קשור לעוצמת הביקושים לשכירויות? מנכ"ל חברת אינספריישן גרופ מסביר מדוע ברלין מהווה אופציית השקעה מובילה.

>
קרא עוד
 
ינואר
032013
 
דירות בברלין | באילו שכונות להשקיע בברלין?

מיטה, קרויצברג,נויקלן, פרידריכסהיין – באיזו שכונה כדאי להשקיע בברלין? איך אינספריישן גרופ בוחרת להשקיע בנכסי נדל"ן בברלין וכיצד המומחים לנדל"ן בברלין מטעם החברה מאתרים הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה?  

>
קרא עוד
 
אוגוסט
032012
 
סודות הנדל"ן - ניהול השקעות בחו"ל

ראיון עם תומר יצחקי, מנכ"ל אינספריישן גרופ, בתוכנית "סודות הנדל"ן" בערוץ 10: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל, כיצד בוחרים בחברה לניהול ההשקעה ואיך מחושבת התשואה על ההשקעה בחו"ל?      

>
קרא עוד
 
אפריל
202012
 
חישוב תשואה על ההון העצמי בלקיחת משכנתא

הלוואת משכנתא מאפשרת להשקיע סכום נמוך יותר או לחילופין באותו הון לרכוש נכסים נוספים. הסוד הוא לודא כי תשלומי השכירות אכן מכסים את החזרה ההלוואה השוטף לבנק.  במקרה של לקיחת הלוואת משכנתא, יש לשכלל את תוך תחשיבי ההשקעה את החזר הריבית והחזר הקרן של ההלוואה. בכתבה הבאה נעבור על אופן חישוב התשואה במקרה של לקיחת הלוואה.

>
קרא עוד
 
אפריל
042012
 

מכיוון שקיימים פרמטרים רבים בחישוב של התשואה במקרה של הלוואה, הכנו הסבר קצר על אופן חישוב התשואה על ההון העצמי. החישוב כולל התייחסות להוצאות הנוגעות לרכישת הנכס כמו גם להוצאות השוטפות ומדגים כיצד ניתן ל'נפח' את נתוני התשואה באופן שאיננו מייצג את התשואה המתקבלת בפועל.  בחישוב נשתמש באותם נתונים מכתבה קודמת 'כיצד מחשבים תשואה', כאשר ההלוואה תהייה בגובה 45% מערך הדירה, לתקופה של 10 שנים, בריבית של 3.8% והחזר קרן התחלתי של 2% לשנה.  המחיר הסופי של הדירה לדוגמא בגודל של 36 מ"ר הינו 57,000 אירו (כולל תיוך, מס רכישה ועלויות משפטיות בגרמניה), ההלוואה 25,650 אירו (45%), דמי העמדת מימון בידי הבנק בגרמניה 2%+מע"מ מסכום ההלוואה – 610 אירו. כלומר סך ההון העצמי (מחיר הדירה פחות ההלוואה ובתוספת דמי העמדת מימון) = 31,960 אירו. הסכום הזה ישמש אותנו לחישוב התשואה הריאלית של ההשקעה. השכירות בדירה הינה 250 אירו לחודש. מתוכה יש לנכות מידי חודש את עלות חברת הניהול = 30 אירו,

>
קרא עוד
 
פברואר
252012
 

אז מה התשואה על הדירה בברלין? מה המחיר הסופי של הדירה? מה התשואה וכיצד היא מחושבת? כיצד לקרוא את הנתונים המופיעים בטבלת המכירות? בבואנו לנתח 'ביצועים' של דירה כדאי להצטייד בעט, מחשבון, היגיון בריא וכמה תובנות בסיסיות. לעיתים הנתונים שחסרים בטבלה הם לא פחות חשובים מהמידע המוצג. הבנה מעמיקה של המשתנים על פיהם מחושבים הנתונים – למשל חישובי התשואה – הכרחיים על מנת להגיע להחלטות נכונות. בחלק הראשון של הכתבה ננתח את המרכיבים של טבלת המחירים ונבין כיצד להבין באופן מעמיק את האינפורמציה המוצגת, כולל חישוב התשואה. בחלקה השני שתפורסם בהמשך, נסקור את המרכיבים של לקיחת הלוואה בברלין, ונבין את אופן חישוב התשואה במקרה של לקיחת משכנתא. נתחיל מהבסיס. טבלת דירות סטנדרטית (כפי שמוצגת להלן) צריכה לכלול את העמודות הבאות: מידע כללי – שטח, קומה, בניין (קדמי, אחורי), שכירות חודשית, מחיר הדירה, מחיר למ"ר, תשואה נטו, ומידע לגבי עלויות דמי הניהול.  חישוב תשואה לדירה בחישוב התשואה יש לקחת בחשבון את המחיר הסופי של הדירה כולל העלויות ההיקפיות של הרכישה. רוב הנכסים בברלין משווקים לפי מחיר x אשר לא מגלם בתוכו 4.5% מס רכישה, תיווך 3.5%-7% ועלויות משפטיות של 1.5%-2%. כלומר, למחיר הדירה

>
קרא עוד
 
פברואר
252012
 

ההצעה נשמעת מפתה: במחיר של שתי דירות 4 חדרים בגוש דן – 500,000 יורו – אפשר היום לקנות בניין של 20 דירות בברלין. במקום תשואה של 3.5% כמה מאות מטרים מהספארי, אפשר לקבל 7% בקרבת הזאולוגישר-גארטן. מה עוד צריך? חיבור לאינטרנט, כרטיס אשראי, רכישת כרטיס אלקטרוני וטיסת בוקר של 4 שעות, כדי להגיע בזמן לשלאפשטונדה בקו-דאם ורעננים לחתימה.  אלא שהמציאות מורכבת קצת יותר. השקעה בנכס מניב בברלין הינה ללא ספק מהלך פיננסי נכון המשלב בין תשואה סולידית ובטוחה, ודינמיקה של עליות מחירים בשוק הנדל"ן המלהיב ביותר באירופה היום. דו"ח חדש של JLLמצביע על עליות מחירים של 10% במחירי נכסים למגורים ברחבי העיר במהלך 2010. אך כדי להבטיח כי ההשקעה אכן תמלא אחר הציפיות של המשקיע, ותתמיד בתור נכס מניב או תגלם את הפוטנציאל באמצעות מימוש נבון, יש להכנס קצת יותר לעובי הקורה.  אז איך קונים בניין בברלין? איך מאתרים נכס? כיצד מנהלים אותו? מה חשוב לקחת בחשבון?  איתור ובחינת הנכסים:  סוכניות נדל"ן ואתרי אינטרנט מלאים בבניינים למכירה, אך המחיר של בניין והתשואה על הנייר הינם רק מדד ראשוני לכדאיות ההשקעה. במקרים רבים, כמו ביצירות אומנות, אל הנכסים הטובים ביותר מגיעים דרך רשת של קשרים לא פורמאליים עוד בטרם

>
קרא עוד
 
פברואר
182012
 

מאת אורן גרליץ: מנהל פיתוח אסטרטגי באינספריישן איזו דירה כדאי לקנות? דירת סטודיו או דירה גדולה? על איזה מאפיינים כדאי להסתכל בבחירת הנכס? הפרמטרים הרלוונטים צריכים לכלול את התקציב העומד לרשותינו, ההערכה שלנו של אורך חיי ההשקעה, והציפיות שלנו לתשואה שוטפת אל מול תשואה עתידית. אחד הפרמטרים החשובים בבחירת דירה להשקעה בברלין הוא גודל הדירה. ככלל אצבע, דירות קטנות של 30-45 מ“ר מאופיינות בתשואה גבוהה יותר, ובאפשרות להשכרה עתידית במחיר גבוה למטר מאשר דירה גדולה. הן נהנות מהעובדה ששכר הדירה הכולל הינו נמוך יחסית עקב גודלן ולכן ניתן לדרוש מחיר גבוה יותר פר מ”ר בהשכרה. המחיר הזול, עם הון עצמי של אף פחות מ 150,000 ש“ח ושימוש באופציה של משכנתא, הופכות את הרכישה כמו גם את המכירה שלהם למשקיעים עתידיים לפשוטה. דירות סטודיו גם מגלמות אופציה של שימוש כדירות נופש ביעד התיירות מספר שלוש באירופה. ככל שהדירות גדולות יותר הן נמכרות במחיר גבוה יותר למטר. הסיבה לכך היא שהמשקיעים בדירות גדולות הם בעיקר גרמנים המעוניינים להשתמש בדירה לצרכי מגורים. מכיוון שזוהי הוצאה גדולה וחד פעמית ממנה יהנו לאורך

>
קרא עוד
Inspiration Group