בלוג ברלין

 
מאי
022019
 
מחירי הנדל"ן בברלין עולים בחדות

מחירי הנדל"ן למגורים בכל רחבי גרמניה עלו בחדות במהלך שלוש השנים האחרונות. הגידול החזק ביותר נרשם בבירת גרמניה – ברלין. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בגרמניה עדיין נרשמים במינכן. מחירי הנדל"ן של דירות בברלין עלו בשלוש השנים האחרונות בכמעט 50% – כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן באינטרנט Homeday. באטלס המחירים שלה, החברה מציגה בפני הציבור את מחירי נדל"ן ואת מגמות המחירים הבולטות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, ואף בערים בינוניות (עם 60,000 תושבים ויותר). השינוי נמדד בפרק הזמן שבין סוף שנת 2015 ועד סוף שנת 2018. לפי המחקר, המחירים עלו בכל 150 הערים שנבדקו, החל בעליות צנועות של 7% (בעיר דסאו) עד לעלייה מקסימלית של 46% (ברלין). לעומת ברלין, שיעורי גידול צנועים ברמת מחירי הנדל"ן נרשמו בסארברוקן (13%), איסרלון (13%) ושוורין (12%). עשר הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר הודגשו בטבלה שנכללה במחקר שפרסמה החברה. ככל שמדובר במחירים מוחלטים, מינכן היא עדיין העיר המובילה בטבלה: על פי Homeday,

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
מחקרים מראים: גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדל"ן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף. הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן. נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015. "אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
מחירי השכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת. בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים. המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד. המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה. חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה. מיקום, מיקום, מיקום כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות. בשכונה המבוקשת ביותר

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
ברלין: עיר מקלט למשקיעי נדל"ן החוששים מברקסיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני. כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים. טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל. המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
למה ערי גרמניה מהוות אטרקציה למשקיעים זרים?

מסתבר שארבע הערים הגדולות בגרמניה הופכות ליותר ויותר פופולריות למטרת השקעות בינלאומיות בנדל"ן. הערים הגדולות של גרמניה מושכות כמות גדולה של השקעות בינלאומיות, כאשר יותר ויותר פיתוחים גדולים עוברים לבעליהם החדשים בשנת 2018. לפני עשור מינכן הייתה יעד בולט של השקעות נדל"ן והיא עדיין ממשיכה למשוך תזרים הון קבוע, המהווה 4.4 מיליארדי אירו בממוצע (5 מיליארדי דולרים אמריקאים) החל משנת 2016. כיום השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט והמבורג הפכו אף הם ליעד בולט להשקעות, וזאת הפעם הראשונה שארבע ערים גרמניות הגיעו לרשימה של 30 יעדי השקעה מסחרית ישירה בנדל"ן מבחינת הסכומים. מעמדן המשתפר סייע להן בקבלת השקעות מסחריות בנדל"ן הגרמני בסך כולל של 79 מיליארדי אירו (89.7 מיליארדי דולרים אמריקאים) על פי נתוני JLL. "מימוש של תכניות שיקום גדולות, ביקוש עולה מצדם של רוכשים, במיוחד לשטח משרדי, ומוניטין של המדינה בתור מדינת מבטחים בתקופת חוסר ודאות באירופה מהווים שילוב אטרקטיבי למשקיעים", לדברי מנכ"ל JLL הגרמנית, טימו צ'אמלר. התעניינותם של משקיעים מוסדיים

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
מגמות במחירי נדל"ן בברלין: עלייה מתמשכת בכמות הדירות לחכירה

ברלין זו עיר שרבים מבקשים להשקיע בנדל"ן שלה ובפרט בדירות פרימיום. בסקר השוואתי של ערים גרמניות דווח כי בבירה נמכרת כמות מקסימלית של נדל"ן. כ-21,000 דירות למכירה עברו לבעליהם החדשים במחצית הראשונה של שנת 2018. "שיעורי ריבית נמוכים בשילוב עם צמיחה כלכלית משמעותית הופכים את הנדל"ן הברלינאי להשקעה מפתה ונבונה", לדברי יוהאן הלמס, חבר בצוות הניהול של חברת "אנגל ופולקרס", ברלין. זמינות מוגבלת של נדל"ן ורמת ביקוש עולה אומרות שניתן לצפות לעליה נוספת במחירים הקיימים בעיר בשנת 2019. ממצאים אלה ואחרים תועדו ב"דו"ח של שוק הנדל"ן בגרמניה בשנות 2019 \2018", שפורסם על ידי "אנגל ופולקרס". טווחי מחירים גבוהים בכל שכונות העיר האזורים היקרים ביותר בברלין הינם שרלוטנבורג, מיטה, פרנצלאורברג, שונברג ווילמרסדורף. מחירי הדירות החדשות בשכונות מיטה ופרנצלאורברג עלו עד ל-16,000 אירו פר מ"ר במחצית הראשונה של שנת 2018. כמו כן, שנת בנייה מהווה גורם משמעותי ביותר בקביעת מחירים. ברצונם של לקוחות לרכוש נדל"ן עתיק ומהודר, בעל תקרות סטוקו, גומחות וקהילות

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
הדיור בגרמניה: האם זה אשמת הגרמנים?

מחירי הדיור בערים הגדולות בגרמניה בעלייה כבר מספר שנים. האם ההיצע איננו גדל בקצב גבוה מספיק בכדי לעמוד בביקוש המתרחב – או האם יש לכך הסבר נוסף? ברחבי אירופה, צרכנים מודאגים משוק הדיור. בסקר שפורסם לאחרונה, שנדגם בקרב 13 מדינות אירופיות, 53% מהצרכנים סברו שמדינתם איננה בכיוון הנכון בכל הקשור לדיור, זאת ביחס למספר זעום יחסית של 25% אשר סברו שמדינתם נמצאת בכיוון הנכון. במקרה של דיור, הכלכלה הגדולה באירופה היא ליגה אחרת לגמרי. בגרמניה שוק הדיור מוטה לכיוון השכרה: ישנם שוכרים רבים ומעט בעלי דירות. תרגום של עליית מחירי הדיור לעלייה במחירי השכירות הוא דבר שלוקח זמן, כך שהשוכרים אינם מרגישים עדיין את השלכות העליות. אך כאשר המחירים ממשיכים להאמיר, בעלי הבתים מרוויחים, בעוד שהשוכרים בסופו של דבר מרגישים את עליות המחירים. בסקר שפורסם לאחרונה, נמצא ששוכרים ובעלי דירות גרמנים מתייחסים לאספקטים רבים של דיור באופן דומה. ההעדפות היו בדרך כלל זהות, אך לעיתים מודגשות יותר באחת הקבוצות. כך

>
קרא עוד
 
אפריל
012019
 
עליות מחירי הדיור בברלין: המדינה רוצה לקנות דירות פרטיות בחזרה - וסופגת ביקורת בשל כך

מצוקת הדיור בברלין גורמת לעליות חדות בדמי השכירות. עקב זאת, הסנאט המקומי מעוניין לקנות בחזרה דירות פרטיות. איגודי היזמים בתחום הנדל"ן מזהירים מ"מצב של סוציאליזם". דמי השכירות של דירות בברלין זינקו בשנים האחרונות יותר מבכל עיר גרמנית אחרת. אפילו אלו המתפרנסים בכבוד בעיר בקושי יכולים להרשות לעצמם דירה ברבעים כמו CHARLOTTENBURG, MITTE או PRENZLAUER BERG. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, מדד נטל השכירות בברלין עומד כעת על 41.3%. פירוש הדבר הוא שהמשפחה הממוצעת בברלין חייבת לשלם 41.3% מהכנסתה נטו כדי להרשות לעצמה להתגורר בשכירות בדירה בת שלושה חדרים. לזינוק בשכר הדירה בבירת גרמניה, עיר גדולה שבה חיים כ-3.7 מיליון תושבים, יש סיבות שונות. על פי הערכות המומחים, 300,000 דירות חסרות כעת בעיר. דיור זול במיוחד, שהיה סימן היכר של העיר בעבר, ומשך אליה צעירים ואמנים, הוא דבר נדיר כיום. כמו כן, בכל שנה אוכלוסיית ברלין גדלה ב-40 אלף איש. בנוסף לכך, שוק הנדל"ן בברלין מהווה מגרש משחקים למשקיעים בינלאומיים, ופעילותם

>
קרא עוד
 
אפריל
012019
 
הקואליציה השולטת של ברלין לא מצליחה לעמוד ביעדי הגדלת הדיור

דירות בברלין נבנות כעת בקצב מהיר יותר מכפי שנבנו אי פעם. עם זאת, קצב הבינוי הנוכחי לא מספיק. הגידול המהיר באוכלוסיית העיר מציב דילמה קשה בפני הממשל המקומי, שמונהג על ידי קואליציה של המפלגה הסוציאל דמוקרטית – SPD, מפלגת השמאל ומפלגת הירוקים. הסנאטורית המחזיקה בתיק הבינוי מודה שנעשו טעויות. עכשיו זה רשמי: הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בברלין (הכינוי המקובל לקואליציה של המפלגה הסוציאל דמוקרטית – SPD, מפלגת השמאל ומפלגת הירוקים) לא תגיע ליעדי הדיור שקבעה לעצמה ביחס לתקופת הכהונה והחקיקה הנוכחית. לדברי הסנאטורית המחזיקה בתיק הפיתוח בעיר, Katrin Lompscher, ניתן להניח כי החברות העירוניות (בבעלות ציבורית) יצליחו לבנות כ-25,000 דירות עד שנת 2021. ואולם, ההסכם הקואליציוני שנחתם בזמנו נקב במספר גבוה יותר – לא פחות מ-30 אלף דירות. הפער הזה ניכר, ואין סיכוי להדביק אותו בתוך שנתיים, כך אמרה הסנאטורית Lompscher ביום חמישי. מדובר במצב לא נעים עבור הרשויות בבירת גרמניה, ואף בכשלון. עם זאת, לפי המידע שנמסר, הסנאט יתמקד כעת בהרחבת

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
היכן משתלם עדיין לרכוש נדל"ן בשוק הגרמני

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030 Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו. "אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר. למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית ומתמשכת לברלין

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר. בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני. לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
מחירי הנכסים ממשיכים לעלות במהירות

מינכן עודנה העיר היקרה ביותר בגרמניה. הן דמי השכירות והן מחירי הנדל"ן למגורים בבירת בוואריה מצויים במקום הגבוה ביותר בטבלה. ואולם מחירי הנדל"ן טיפסו באופן משמעותי בכל שבע הערים הגדולות ברחבי גרמניה בשנה שעברה. דמי השכירות בשבע הערים המובילות בגרמניה עלו בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות: בממוצע, דמי השכירות עלו ב -4.2%, לעומת 5.9% בשנת 2017. מבין שבע הערים הללו, הצמיחה הנמוכה ביותר נרשמה על ידי מכון המחקר הכלכלי EMPIRICA בעיר המבורג (1.3%), ואילו דמי השכירות בדירות בברלין עלו ב -6.4%. על פי המחקר, משמעות הדבר היא כי משפחות צעירות, בעלי שכר נמוך וסטודנטים ממשיכים להימנע מערים גדולות כאלו ומתרכזים בערים קטנות יותר בפריפריה – ערים כמו Magdeburg, Chemnitz, Kassel, Heilbronn. שבע הערים הגרמניות המובילות בענף הנדל"ן הן מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט, דיסלדורף, המבורג, ברלין וקלן. בניגוד לדמי השכירות, מחירי הדירות עלו בחדות בשנה שעברה בערים אלה. על פי המומחים, הדבר קורה בשל המשך העניין מצד המשקיעים, גרמנים וגם זרים,

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
עליית המחירים בתחום הנדל"ן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.   עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים. עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי. זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
ברלין: כבר לא "עניה, אבל מושכת"

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא. מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים,

>
קרא עוד
 
ינואר
282019
 
מאות מגיעים לבחון דירות כשמשבר הדיור בר ההשגה מכה בברלין

אם חשבתם שחיפוש דירה בלונדון הוא תחרותי, סימן שלא הייתם בברלין. בתמונות אלו נראים מאות אנשים העומדים בתור כדי לבחון דירה אחת בבירה הגרמנית אתמול. כרגע קיים מחסור בדיור בעיר כך שכל נכס שנראה מבטיח נחטף די מהר. הדירה המסויימת הזו ממוקמת באזור קרויצברג (Kreuzberg) המבוקש מאוד. משבר הדיור החמיר כל כך שכבר היו מספר מחאות גדולות לגבי המחסור בדיור בר השגה. לפי חישובי רשות הפיתוח של ברלין, שנעשו בחודש שעבר, יהיה צורך בסביבות 200,000 דירות בברלין עד 2030. Source: Metro

>
קרא עוד
 
ינואר
272019
 
'חוף המבטחים': גרמניה מגדילה את הפער בהשקעות בדיור באירופה ב-2018

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה, שצפויה לשמור על כוחה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה עבור משקיעי נדל"ן זרים. פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, עם מחירי דירות שיותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו בחלק מהערים. ככל שהאוכלוסייה העירונית ורמות התעסוקה ממשיכות לצמוח בערים המרכזיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה אינה צפויה להסתיים בקרוב – על אף שהמחסור בהיצע מוביל לכך שהזדמנויות להשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר. עסקאות בתחום הדיור בגרמניה הגיעו לסכום כולל של 17 מיליארד אירו (155 מיליארד דולר הונג קונג) ב-2017, עליה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת גו'נס לאנג לסאל   Jones Lang LaSalle (JLL))). בנוסף לכך, גרמניה היוותה כמעט 40% מנפח עסקאות הדיור הכולל של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נכללו בין 20 הראשונות ביבשת, והבירה ברלין שמרה על המקום הראשון בעדיפות בינלאומית. על אף שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה

>
קרא עוד
 
ינואר
272019
 
חברות הבנייה צופות היקף עסקים נכבד

ראיון עם ברנד הרטווק, מנכ"ל חברת הבנייה WUESTENROT. למרות שגל הרכישה של נדל"ן במרכזי הערים הגדולות בגרמניה קרוב למיצוי הנכסים הקיימים, הרי ששערי הריבית הנמוכים ממשיכים לתמוך בעסקי חברות הבנייה בגרמניה.  המומחה ברנד הרטווק סבור שמגמות השוק בגרמניה מובילות יותר ויותר אזרחים למסקנה שמוטב לרכוש דירה שתהיה בבעלותם מלגור בדירה בדמי שכירות. הוא מעריך שהיקף המימון של עסקאות נדל"ן בחברה שלו יצמח השנה ב-5%. כמו כן, הוא מעריך שגם חברות הבינוי הציבוריות יגדילו בהיקף דומה את היקף פעילותן.  הרטווק מציין ששיפוץ נכסים קיימים, בדרך כלל כאשר הנכס מחליף ידיים ודיירים חדשים עוברים לגור בו, מהווה את רוב פעילות החברה – בערך שני שלישים. במסגרת עבודתו הוא אחראי על תשלובת חברות בינוי פרטיות. באחת מהן הוא צופה צמיחה של לא פחות מ-10%בהיקף מימון הפעילות.  נראה שמצבן של חברות הבנייה בגרמניה טוב מהתחזית המקובלת לפני עשר שנים, כאשר שערי הריבית בגרמניה ירדו. ואולם, הרטווק מצביע גם על גורמים לדאגה בכל הנוגע למגמות

>
קרא עוד
 
ינואר
272019
 
גם בשנת 2018 המומחים המעיטו בהערכת שווי הנדל"ן בברלין

שאלון שהופנה למומחי נדל"ן בנוגע למחירי השכירות והרכישה של נדל"ן בערים המובילות בגרמניה, ובהן ברלין, מצביע על אופטימיות בתחזיות שלהם לשנת 2019. שאלון שנערך בסתיו 2018 בקרב בנקאים, מתווכים וחוקרי שוק הנדל"ן, והתמקד בחמש ערים גדולות בגרמניה, מעלה תחזיות ורודות ביחס לשנה הנוכחית. מהסקר עולה כי המומחים חוזים ירידת מה בהיקף הבינוי בערים המבורג ופרנקפורט, ועליית מה בדמי השכירות בערים ברלין והמבורג. דמי השכירות בבירת גרמניה עשויים להגיע עד 33 אירו למטר רבוע כבר בעתיד הקרוב המומחים נוטים להיזהר בתחזיותיהם, ולכן אין פלא שהללו היו נמוכות מעט ביחס למגמות השוק בשנה החולפת. כך למשל, הם חזו שיידרש פרק זמן של 24 חודשים עד ששכר הדירה ברמת השיא של דירות בברלין יגיע ל-33 אירו למטר רבוע. בינתיים נראה שהדבר יקרה כבר בסוף השנה הזו. כמו כן, הם לא חזו נכונה את ירידת התשואה המרבית על נדל"ן משרדי בברלין אל מתחת לקו 3 האחוזים, שמתרחשת כבר בפרק הזמן הנוכחי. יש לשער שגם

>
קרא עוד
 
דצמבר
262018
 
נדל"ן משרדי - ברלין עודנה עשירה וסקסית

המומחים צופים כי בחמש השנים הקרובות תהיה עלייה שוברת שיאים בדמי השכירות של דירות בברלין, יותר מכל עיר אחרת באירופה. ברלין נותרה במקום הראשון בטבלה בתחום זה. במקום השני ניצבת מדריד. לפי נתוני הרשויות בברלין מספר התושבים הגיע השנה ל-3.7 מיליון נפשות. רק במחצית הראשונה של השנה הגיעו לעיר 12 אלף תושבים חדשים. בשנים האחרונות – מאז שנת 2011 – גדל מספר התושבים בברלין בשיעור של בין 40 ל-60 אלף נפש מדי שנה בשנה. הגידול באוכלוסיית ברלין קשור במידה רבה גם למצב הכלכלי הטוב בה בהשוואה למקומות אחרים. הכלכלה צומחת ומכאן שסיכויי מציאת עבודה בעיר הם גבוהים למדי. למעשה רמת האבטלה בעיר ירדה לאחרונה לשפל שלא היה כמותו בשנים הקודמות. ברלין מפגינה כעת גידול תעסוקתי ייחודי, שלא תוכלו למצוא באף עיר אחרת בגרמניה. תוצאות צמיחת האוכלוסייה בברלין ניכרות גם בשוק הנדל"ן. דמי השכירות מטפסים לא רק ביחס לדירות מגורים אלא גם ביחס לשטחי משרדים ועסקים. מחקר שנערך לאחרונה על ידי

>
קרא עוד
 
דצמבר
262018
 
מומחי נדל"ן מעריכים שדמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנת 2019

התקדמות נוספת בתחום השקעות הנדל"ן בברלין, כפי שעולה מדוח שפורסם לאחרונה. הדוח "Emerging Trends in Real Estate: Creating an impact. Europe 2019" – שפורסם בשיתוף פעולה בין כמה גופים בתחום הנדל"ן, מצביע על כך שגם אם ליסבון בירת פורטוגל מתחרה בברלין ברווחיות ההשקעה, בירת גרמניה עודנה בראש רשימת הערים המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם. הדוח מתבסס על שאלון שנשלח ללא פחות מ-818 מומחי נדל"ן, וממנו עולה שהם משוכנעים שעליית המחירים לא תיעצר בשנה הבאה, ותהיה בקצב גבוה מערים אחרות. סוזאן ריפה, בכירה בחברת המחקר והשירותים הכלכליים הגרמנית PWC, מציינת שהמחירים עולים בקצב מהיר בכל הערים הגדולות בגרמניה. לדבריה, אמנם יש כאלו שסבורים שהמחירים בברלין גבוהים מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בעיר, אך בניתוח השוק יש להביא בחשבון את העובדה שברלין נותרה פופולרית מאד בקרב המשקיעים. משקיעים נוהרים לברלין בראש ובראשונה, בהשוואה לערים אחרות באירופה. ברלין כאתר כלכלי חשוב הרוויחה מכך שהוצאות המחיה בה נמוכות יחסית, או לפחות

>
קרא עוד
 
דצמבר
262018
 
דמי השכירות והתשואה על השקעות נדל"ן בברלין ממשיכים לעלות

ברלין תהיה יעד מועדף עבור משקיעי נדל"ן גם בשנת 2019. הדבר עולה מסקר שנערך בערים בולטות באירופה על ידי שני מכוני מחקר גדולים. גם אם בירת גרמניה נחשבת כעת כעיר יקרה מדי ביחס לשווי הריאלי של הנכסים בה, ההשקעות בה עדיין משתלמות: התשואה הכוללת על השקעות מטפסת בהתמדה מאז שנת 2012. המומחים שערכו את המחקר סבורים כי דמי השכירות בברלין ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, יותר מבערים אחרות. המומחית סוזאן ריפה, שהשתתפה בעריכת הסקר, מציינת כי השוק צריך להתכונן לכך שמגמת עליית המחירים בעיר תימשך. הסיבה לכך היא שבירת גרמניה ממשיכה להיות פופולרית בעולם, וכמובן בקרב המשקיעים. כאשר משקיעים כאלו מחפשים יעד להשקעה באירופה, ברלין צפויה להיות בראש רשימת הערים שיובאו בחשבון. המומחים מסבירים שברלין נהנתה מרמה נמוכה יחסית של יוקר מחיה מאז איחוד גרמניה, והפכה למגנט שמשך אליו כשרונות צעירים בתחומים רבים, מגרמניה וממדינות אחרות. עליית המחירים בברלין עשויה להוות בעיה לחברות חדשות או קטנות, ומהגרים צעירים יתקשו יותר

>
קרא עוד
 
דצמבר
262018
 
דמי השכירות בברלין עולים ללא מעצורים

סקר משווה שנערך לאחרונה מראה בבירור כי בשקלול פלח השוק הנמוך ופלח הביניים של שוק הדיור, מ"ר של נדל"ן כבר עולה בממוצע תשעה אירו לחודש. מחירי הנדל"ן בברלין וכן דמי השכירות בה מצויים במגמה קבועה של עלייה כבר עשר שנים. בהשוואה לשנה שעברה, דמי השכירות הממוצעים עבור דיור ברמה זולה או ברמת הביניים התייקרו בכמעט 6% לעומת השנה שעברה, לכדי 9 אירו למ"ר לחודש, וביותר מ-5% עבור דיור ברמה גבוהה, לכדי 10.5 אירו לחודש למ"ר. אחד המומחים העורכים סקרים בתחום מסביר כי רק דמי השכירות במקרים שבהם הייתה הסכמה חוזית היו כלולים בחישוב מגמת המחירים. כמו כן, רק דירות עם רמת אבזור וגימור ממוצעת או גבוהה, בגודל בין 70 ל-120 מ"ר, הובאו בחשבון. הסקר כלל דירות אשר הושכרו במהלך התקופה שבין 1 באוקטובר 2017 עד ה-1 באוקטובר 2018. כמו כן, הסקר לא כלל דיור חדש, ולא הביא בחשבון דירות בפלח השוק של מה שמכונה "מיקרו דירות" או דירות יוקרה כגון

>
קרא עוד
 
נובמבר
192018
 
ברלין בראש הרשימה העולמית כעיר בעלת הגידול המשמעותי ביותר במחירי הנכסים

המחירים הממוצעים זינקו אשתקד ב-20.5%, והובילו לאזהרות על בועת נדל"ן המחכה להתפוצץ ברלין היא בעלת שוק הנכסים המבעבע ביותר בעולם, כשהעיר מוקפת פרויקטים מרקיעי שחקים יקרים ומחירי קניה המשנים את ממוצע שכר הדירה הנמוך המסורתי ועשויים להשפיע על סצנת האומנות האופנתית. המחירים של נדל"ן בברלין זינקו ב-20.5% ב-2017, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן נייט פרנק (Knight Frank), וערים גרמניות נוספות החליפו בטבלה ערים סיניות מבחינת עליית המחירים. ברלין, המבורג, מינכן ופרנקפורט מדורגות בין 10 הראשונות בעולם במונחי עלית מחירים, ומספר ערים הולנדיות לא נמצאות הרחק מאחור. לונדון דורגה במקום ה-101, עם תוספת של 2%, ואילו אוקלנד בניו זילנד, שבעבר היתה אחוזת תזזית נדל"נית, ירדה למקום ה-99 עם עליה של 2.2%. עלייתה של ברלין לראש רשימת העליות באה בעקבות מספר שנים של מחירים מזנקים; מחיר הנכס הממוצע עלה ביותר מ-120% מאז 2004. רוכשים זרים נוהרים לשוק הנדל"ן למסחר ולמגורים בברלין, והמשקיע האמריקאי וורן באפט סגר עיסקה בחודש שעבר לרכישת מתווך לנדל"ן יוקרתי

>
קרא עוד
 
נובמבר
182018
 
עשירה וסקסית: פריחתה של ברלין מעלה את מחירי הנדל"ן

זו היתה אחת החלקות הריקות האחרונות ברובע פרנצלאוור-ברג (Prenzlauer Berg) האופנתי של ברלין – במיקום יוקרתי בין בניינים היסטוריים ובקירבה ישירה לחנויות, מסעדות, וקו הרכבת התחתית העמוס U2. במשך שנים נותרה החלקה חשופה – אין מה לראות כאן. אז, יום אחד הופיע שלט שפירסם פרויקט בניה שיזם אדריכל המחפש שותפים לבניה לבית רב משפחתי. הרעיון היה שילוב של דירות הפונות לרחוב ובתים כפרים עם חצר – גירסה מודרנית של אופי הבניה המסורתי של ברלין. לאט לאט נמכרה כל אחת מהיחידות. מספר חודשים אל תוך הפרויקט, קבוצת בעלי הבתים היתה מוכנה לבנות על המגרש. ובאביב השנה עברו סופסוף אל בתיהם החדשים. "זה היה פרויקט ארוך אך שווה ביותר. אני אוהבת את ביתי החדש ומתחילה להרגיש מאוד בנוח בשכונה החדשה שלי," אומרת קתרינה קוטש שבדיוק סיימה לרהט את הפנטהאוז שלה במאי. "אך במהלך חמש השנים האחרונות, מאז התחלנו את הפרויקט, בהחלט ראינו זינוק כלפי מעלה בעלויות. רק למצוא בעל מקצוע או חברה

>
קרא עוד
 
אוקטובר
172018
 
ברלין המשגשגת: מה גורם לקרנות בינלאומיות לנהור לבירת גרמניה

עניה, אך סקסית? לא עוד. עמותות עוקבות אחרי הכסף – והן מגיעות לברלין. אך זו לא הסיבה היחידה שקרנות בינלאומיות רבות, כמו OSF של ג'ורג' סורוס, פותחות סניפים בבירה הגרמנית. רשימת הקרנות שבסיסן בבירת גרמניה ארוכה. לסנאט של ברלין יש רשימה של 939 קרנות. אך עדיין, בהשוואה לערים אחרות בגרמניה, מספר זה נמוך יחסית. בקצרה, מטרתן של קרנות היא להעמיד כספים פרטיים למטרות צדקה כמו עבודה סוציאלית, תרבות או חינוך. לפי אגודת הקרנות הגרמניות, ברלין מדורגת במקום ה-51 מבין ערי גרמניה במספר הקרנות. רוב הקרנות ממוקמות במערב גרמניה, למשל בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט. לערים אלו כלכלה חזקה ומרכזי תעשיה, שכן בלא אמצעים אין קרנות. אך ברלין מתקרבת אליהן בדרכה שלה. בום-בום-בום ברלין זכתה למוניטין בתור העיר הבינלאומית ביותר של גרמניה. במרכז הבירה הגרמנית ניתן לעיתים לשמוע יותר אנגלית מאשר גרמנית ברחובות מאחר שאנשים מארצות שונות משתמשים בשפה המשותפת כדי לתקשר. האוכלוסייה דוברת האנגלית של ברלין מורכבת לא רק מתיירים אלא

>
קרא עוד
Inspiration Group