בלוג ברלין

 
יוני
232019
 
מומחה הנדל"ן יואניס מוראיטיס מסביר מדוע בעלות על רכוש כדאית ומשתלמת כעת

מי שחושב על השקעה בעתיד שלו ושל משפחתו היום ייתקל עד מהרה באופצית ההשקעה בנדל"ן. פקדונות החיסכון אינם מהווים עוד פתרון אפקטיבי, שכן המדיניות המוניטרית הקלה של הבנק המרכזי של אירופה נמשכת. על פי יואניס מוראיטיס, למדיניות הריבית האפסית שנוקט הבנק המרכזי האירופי יש גם יתרונות במקרה של נכסים ממשיים, כגון נדל"ן. מוראיטיס הוא מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן ומומחה נדל"ן ידוע, והוא מצביע בפניכם, רוכשי הדירות, על אפשרויות מימון מועדפות שעומדות לרשותכם לטווח הזמן הארוך ובריבית נמוכה. "מרחב המגורים הפנוי הולך ופוחת ברחבי בירת גרמניה, ואך בקושי ניתן למצוא דירה בשכונות הפופולריות של ברלין ואף במרכזי ערים גרמניות גדולות אחרות. לפיכך, כל מי שמשקיע כיום בבעלות על בית מקבל החלטה נכונה כפליים", כך אומר מוראיטיס. היתרונות של רכישת דירה לעומת תשלומי שכירות לכל החיים כמובן, השקעה בנדל"ן חייבת להיות מתוכננת היטב. יואניס מוראיטיס מכיר את שוק הנדל"ן בברלין כמו את כף ידו ויודע על עליית המחירים הכרוכה ברכישת דירה. "אבל

>
קרא עוד
 
יוני
232019
 
דירות בברלין - תנופה גדולה לפתרון בעיית הדיור עדיין לא נראית באופק

ברלין זקוקה לדיור חדש ומעל לכל דיור בר השגה. והזמן דוחק, אומר המומחה יואכים פאהרון. ברלין. מי שנוסע ברחובות רובע פרידריכסהיין בימים אלה, למשל ברחוב Rieger, מרגיש כאילו חזר לעידן רחוק. על חזיתות הבתים אפשר לראות שלטי מחאה, דגלי אנרכיסטים וסיסמאות נגד ספקולנטים. אבל האווירה הזו, שמזכירה את שנות ה-80, היא מטעה. מול המבנים החדשים תוכלו למצוא גרפיטי נגד ג'נטריפיקציה, אשר תושבי השכונה החדשים עשויים להרגיש כי הם מכוונים נגד עצמם. במקום בו היו פעם בית חרושת ישן, סדנאות מוסיקאים ואמנים ופרויקטים קהילתיים אחרים, נבנות עכשיו דירות יוקרה. בפרידריכסהיין, הסכסוך על המרחב בברלין נראה מוחשי במיוחד בעת הזו. הימים שבהם ברלין הציעה מספיק מרחב מגורים לכל תושביה חלפו להם. הם חלפו בעקבות הנורמליזציה לאחר נפילת החומה, ותהליך האיחוד של כלכלת ברלין. אם המהפכנים בעיני עצמם מחו השנה נגד "עיר העשירים" ב-1 במאי, אז זו חשיבה אנוכית ורדיקלית מדי. השכנים שלהם בבניינים החדשים הם בהחלט לא עשירים, רבים מהדיירים החדשים צריכים

>
קרא עוד
 
יוני
232019
 
לקנות או לשכור דירה? המומחים מציעים לכם נוסחה משוכללת לפתרון הדילמה!

לקנות או לשכור? חבר אחד מייעץ לכם בדחיפות לקנות נכס, בעוד שחבר אחר נשבע שמוטב לשכור. אנשים חכמים מאוד בתחום הנדל"ן מציעים לכם כעת נוסחה שנראית מוזרה כמו כתב חרטומים מצרי במבט ראשון. זקוקים לעזרה בחישוב? העלויות השונות של המשתמש בנכס יקבעו מה כדאי. העלויות ייקבעו על פי מחיר הרכישה ושני מרכיבים גדולים: העלויות הנלוות (מס העברת מקרקעין, דמי תיווך וכו') ומימון (ריבית, אחזקה, עליית מחירים). אם מניחים את דבר קיומו של המחיר הממוצע הנוכחי של דירות בברלין, שעומד על 4803 אירו למ"ר, נקבע בדוח עלות הדיור של מומחי חברת Accentro כי ארבעת הקירות שביניהם תגורו כבעלי דירה שרכשתם יעלו לכם כ-9 אירו למ"ר לחודש (ללא שקלול פחת), בחישוב על פני השנים. הנוסחה שלהם אמנם נראית בתחילה מפחידה אך מומחים ישמחו לעמוד לרשותכם ולהסביר אותה. מה המצב ביחס לחוזה שכירות קיים? אם הדייר או הדיירת ישכרו כעת דירה דומה, הם יצטרכו לשלם 12 אירו למ"ר – 27 אחוז יותר (מעניין

>
קרא עוד
 
יוני
232019
 
המוקד החם של שוק הנדל"ן בברלין

בשנה שעברה העבירה BIM, סוכנות התיאום של נדל"ן בבעלות הרשויות בברלין, 31 מתחמים לידי חברות בנייה ציבוריות של ברלין, על שטח כולל של 200,000 מ"ר. אבל כמה דירות נוצרו בזכות זאת? במתחם Dragoner בברלין אפשר היה למצוא לפני כמה שבועות קבוצת אנשים מעניינת. לצד אמנים והיפסטרים הגיעו למקום באזור גם בעלי עסקים ויזמי נדל"ן שמעורבים בתכנית חדשה: הקמת שכונת מגורים חדשה בדיור בר השגה במסגרת תכנית שתתחיל להתממש כבר בשנת 2021 לפי הערכות BIM. המיקום של האירוע הזה נבחר היטב. המתחם משקף בבירור את התוצאות של סחרור שוק הנדל"ן בכל רחבי בירת גרמניה – ובמפגש הזה אפשר לזהות כיצד הסנאט, עם חברות בבעלות המדינה, מנסה לכבות את האש. סוכנות BIM, אשר תחת שליטתה מצויים שטחים שמהווים כמעט מחצית מהעיר, היא כמובן אחת מחברות המפתח. BIM מחזיקה, מנהלת ואחראית לפרויקטי פיתוח נרחבים בשם המדינה. החדשות הרעות שעמן עליה להתמודד הן כי לא אין הרבה אופציות אשר יכולות להביא הקלה מהירה לעיר שגדלה במהירות

>
קרא עוד
 
יוני
232019
 
המחסור בדיור בבירת גרמניה: המשקיעים הם חלק מהפתרון

הפקעה ציבורית של נדל"ן, החזרה של מלאי הדיור הסוציאלי לידי הרשויות, מגבלות על שכר הדירה המקסימלי: הפוליטיקאים והציבור בברלין מנסים לדון באופן אינטנסיבי בכל הצעדים שאפשר לנקוט כדי לבלום את עליית דמי השכירות בבירת גרמניה – אך לעתים קרובות הם מפספסים את הנקודה העיקרית. כך טוענים מומחי נדל"ן מקומיים בארוחת בוקר מיוחדת שנערכה עבור נציגי העיתונות מטעם חברת הנדל"ן Feldhoff & Cie ב -28 במרץ בברלין. המומחים נחרצים בעמדתם כי הפתרון האמיתי לבעיה – הצורך ביצירת מרחב מחיה נוסף בבירת גרמניה – הוא להתחיל לחשוב במושגים עירוניים חדשים, לעבות את מרחב הדיור במבנים קיימים ולנקוט יישום מוגבר של סעיף 3, סעיף 34 של קוד הבנייה. המומחים גם מדגישים את החשיבות הגלומה בקיצור הליכים משרדיים סביב מימוש פרויקטים של נדל"ן בעיר. "הפתרון לבעיה הזו של רמת מחירים גבוהה כולל דמי השכירות הגבוהים הוא פשוט מאוד: ככל שיהיו יותר מוצרים בשוק, כך יהיה מרחב המגורים זול יותר", כך אמר ג'ורג' סלדן, מנכ"ל

>
קרא עוד
 
יוני
232019
 
כיצד ייראה שוק הנדל"ן בגרמניה בשנת 2060

רכישת נכס היא בדרך כלל אירוע עם השלכות לטווח הארוך מאוד. לפיכך, האפשרות להביט במבט כולל ​​על מגמות השינוי של שוקי הנדל"ן במשך שנים רבות או אפילו עשורים רצויה לרבים מהמשקיעים או בעלי הבתים – אבל השאלה היא האם אפשר לעשות זאת, בהתחשב במספרם הרב של נעלמים במשוואה זו ובחוסר הוודאות? מסתבר שמדענים מאוניברסיטת פרייבורג סבורים כי הדבר אפשרי. במחקר מקיף, שהוזמן על ידי קרן של חברת הנדל"ן Schwäbisch-Hall, הם לקחו על עצמם לנתח את הנושא. בין המחברים נמצא גם המומחה הנודע לפנסיהBernd Raffelhüschen. בהתאם לתחום המחקר של מחברי המחקר, המגמה הדמוגרפית הכוללת של האוכלוסייה משרתת אותם כבסיס לניתוח שלהם. בהתבסס על תחזית בכל הנוגע להתפתחות מספר משקי הבית ברחבי גרמניה והביקוש הנגזר מכך למרחב מחיה, המחברים מגיעים בסוף המחקר לתחזיות מפורטות על התפתחות שוקי הנדל"ן והמחירים בגרמניה עד שנת 2060, והם אף מציעים פילוח לפי אזור וסוג הנכס. כמו בדרך כלל בעבודה מדעית מסוג זה, בסוף הניתוח במחקר תוכלו

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
האיזורים הפריפריאליים של בירת גרמניה נעים אל קדמת הבמה

אפילו הרבעים הפחות מושכים ומה שמכונה "חגורת הבייקון של ברלין" מתייקרים. כך לדוגמה, ברובע Reinickendorf, מחירי הבעלות על הבית עלה כמעט ברבע בשנת 2018. כמו כישוף, השקעות נדל"ן בברלין מתמקדות כעת במרכז העיר. בירת גרמניה פורחת: הכלכלה צומחת ויש הזדמנויות טובות מאד לעובדים מיומנים בשוק העבודה. חברות ההזנק מושכות לעיר עוד ועוד יותר צעירות וצעירים משכילים מגרמניה ואף מחוצה לה. וכמו כן, עיר הבירה עדיין מהווה מקום מושך מאד עבור משקיעים זרים מכל רחבי העולם. כמו כן, מתברר שוב ושוב כי הביקוש לדיור בברלין נותר גבוה. ניתן לקרוא זאת מן הנתונים בשטח, למשל הגידול המתמשך בדמי השכירות וכן במחירים שבהם מוצעות דירות בשוק. מחירים עלו ב- 12% בשנת 2018 לעומת שנת 2017, והגיעו בסך הכל לממוצע של 4150 אירו למטר רבוע (מ"ר). הדבר עולה מדוח חדש בנושא שוק הדיור בברלין, שפורסם על ידי חברות שירותי הנדל"ן BERLIN HYP ו-CBRE. קצב עליית המחירים בין שתי השנים דומה לקצב העלייה בין השנים

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
המחירים בגרמניה עולים בתלילות רק באזורים מסוימים

מחירי הנדל"ן עולים במהירות בכל רחבי גרמניה – כך גורסת התפיסה הציבורית. ואולם על פי מחקר שפורסם לאחרונה, מספר מצומצם יחסית של אזורים יקרים גורמים לדימוי הזה. באזורים מסוימים של גרמניה, המחירים עשויים אפילו לרדת. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, העלייה החדה במחירי הנדל"ן חלה אך ורק על אזורים מעטים יחסית. אכן, מחירי הרכישה של דירות עלו מאז שנת 2005 כמעט בכל הערים והמחוזות בגרמניה, וזאת על פי ניתוח של מומחי הבנקאות של Sparda, אבל רק בפחות מרבע מכל האזורים עלו המחירים בקצב מעל הממוצע הארצי. בסך הכל מדובר בעליית מחירים כלל-ארצית של 3.4 אחוזים בשנה בגרמניה. אלו הן בעיקר הערים הגדולות שאחראיות לעלייה החדה במחירים. "האזורים היקרים ביותר הם גם הדינמיים ביותר", אומרים המומחים. העלייה במחירי הדירות בברלין בפרק הזמן מאז שנת 2005 הייתה גבוהה פי 2.4 מהממוצע הארצי, בהמבורג הייתה העלייה הזו גבוהה פי 2, על פי מחברי המחקר. בסך הכל, מחיר הנדל"ן בברלין טיפסו בכמעט 129 אחוזים

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
דירות לסטודנטים בבירת גרמניה - קטנות, יקרות, נחשקות ביותר

בברלין יש מעט מאוד מעונות סטודנטים ולכן אין פלא כי חברות בנייה פרטיות מזהות פוטנציאל שוק ובונות יותר ויותר דירות ומעונות עבור אקדמאים צעירים. בשכונת Gesundbrunnen בברלין הושלמה לאחרונה בניית דירות הסטודנטים "סטודיו BII". חברת הבנייה למברט הקימה את המתחם, עם 380 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא כי 380 סטודנטים יכולים לשמוח, כי הם מקבלים מעונות ויכולים להגיד "שלום ולא להתראות" לחיפוש הדירה המייגע. גם המשקיעים נרגשים למדי, שכן דירות במעונות סטודנטים נחשבות להשקעה אטרקטיבית. למרות שהדירות הזולות ביותר עולות יותר מ 6000 אירו למטר רבוע, הפרויקט עדיין מבטיח למשקיעים תשואה של 4.5%. ברלין היא מעוז סטודנטים. כמעט 190,000 סטודנטים נרשמים למכללות ואוניברסיטאות בעיר, על פי מדד ההשכלה הגבוהה בערי גרמניה לשנת 2018 המנצחות של מכון מנדלסון הגרמני. "והמספר גדל והולך", אומר מנהל המכון סטפן בראוקמן. "במיוחד תצוין העובדה כי סטודנטים זרים נוהרים יותר ויותר לברלין, בגלל השם הטוב של מוסדות החינוך הגבוה בה". ואולם, כולם צריכים למצוא לעצמם מקום

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
ברלין מתכננת 100,000 דירות פחות מדי

כמה דירות חדשות באמת צריכה ברלין? על פי הוועדה הטכנית העיריה, תוכנית הפיתוח העירוני "שיכון 2030" מבוססת על חישובים לא נכונים וכך עלולות לא להיות מספיק דירות בברלין בשנת 2030. ברלין טועה בחישוביה לצורך קביעת מספר יחידות הדיור החסרות, והמספרים בתכניות העירוניות פשוט לא נכונים. לפחות, כך לפחות קובעת הוועדה הטכנית של הרשויות בעיר בכינוס מיוחד שהתקיים לאחרונה. בישיבת הסיכום הוצהר כי: "ההמלצות של תכנית הפיתוח העירונית "שיכון 2030" מבוססות לצערנו על נתונים מיושנים, השימוש בנתונים אלו יגרום נזק גדול לנסיון ליצור היצע דיור הולם בברלין". זהו ציטוט מתוך חוות דעת פנימית שאף היא הגיעה לידי אחד העיתונים. קבוצת מומחים הציעה לאור זאת לראש העיר מיכאל מולר (ממפלגת SPD) ולסנאטורים "המלצה חמה" לא לאשר את הטיוטה הנוכחית בסנאט. הטיוטה אמורה להיות מוצגת ברבעון השני של 2019 בפני הסנאט, כלומר כעת. ואולם, לפי מידע שנמסר לעיתונות התכנית תקועה בסנאט ב"הקפאה עמוקה". התוכנית כיום דנה באפשרות לאשר בנייה חדשה "ושימוש לבנייה בפוטנציאל הקרקע

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
הערכת נכס: כיצד תבטיחו לעצמכם שאתם לא מוכרים נכס בברלין במחיר מתחת לערכו

להלן השאלה החשובה ביותר עבור קונים פוטנציאליים בחיפוש הנדל"ן הראשון בבירת גרמניה ובכלל: מה יהיה בעתיד המחיר של הבית הקטן והנחמד שרכשו לעצמם כעת? וכמו כן, מי שרוצה למכור בהצלחה בית או דירה שואף שווי לא להגדיר את שווי הנכס העתידי גבוה מדי ולא נמוך מדי. הערכת שווי מקרקעין מקצועית קובעת באופן אמין ומדויק למדי את ערך הנכסים ושווי העסקאות הנובע מכך. הערכת שווי הנדל"ן ניצבת בתחילת כל עסקת נדל"ן. באמצעות הערכה כזו, בעלי הנכס יכולים ללמוד מה שווי השוק של רכושם, ולהעריך מהי ההכנסה הצפויה מעסקה כלשהי בהתאם. חשוב לקבוע מחיר מבוקש שישקף באופן מציאותי את שווי הנכס. הערכת יתר של שווי הנכס מרתיעה קונים פוטנציאליים במהירות, ולעומת זאת מחיר נמוך מדי עלול להוביל לספקנות מצד הקונים, שמא אתם מנסים למכור להם חתול בשק. בעלי נכס נמנעים מפנייה לשירותי מומחים כדי לקבל מידע על שווי הנדל"ן שלהם מסתכנים לפיכך סיכון כפול, כפי שתואר כאן. שלושה גורמים עיקריים קובעים את

>
קרא עוד
 
מאי
262019
 
סצנת הנדל"ן בברלין נמצאת בגדילה

כאחת מערי הבירה החשובות והמשפיעות בעולם, יש סיבות רבות לכך ששוק השקעות הנדל"ן בברלין זוכה לתשומת לב בשנים האחרונות. כדי לתת מושג על ההיצע בשוק השכירות, ניתן לבקר באתרים כמו האתר הזה, שעוזר למצוא דירות בברלין. אחרי שרוכשים מושג על ההיצע ועל הצרכים של הדיירים, ניתן להתחיל להעריך את השוק. הנה כמה סיבות לכך שברלין היא שוק השקעות נדל"ן אטרקטיבי במיוחד. תרבות השכירות בברלין בברלין ישנה נטייה למגורים בשכירות. מחקרים מראים שבעלות על דירות בברלין עומדת רק על 16%, מספר נמוך משמעותית מאשר בלונדון או בגרמניה באופן כללי, אשר בהם המספר עומד על 50% ו-45%, בהתאמה. לאלו שמחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן בברלין לא יחסרו דיירים פוטנציאלים. בממוצע כל נכס המוצע לשכירות זוכה ל- 33 צפיות. מחיר השכירות של דירות בברלין נמצא בעלייה דבר שהופך את ברלין למעניינת במיוחד עבור משקיעי נדל"ן, בין אם מקומיים או זרים, הוא שמחירי השכירות עולים באופן עקבי, בצירוף העובדה שהם עדיין בין הנמוכים באירופה. מחקרים

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
מחירי הנדל"ן בברלין עולים בחדות

מחירי הנדל"ן למגורים בכל רחבי גרמניה עלו בחדות במהלך שלוש השנים האחרונות. הגידול החזק ביותר נרשם בבירת גרמניה – ברלין. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן הגבוהים ביותר בגרמניה עדיין נרשמים במינכן. מחירי הנדל"ן של דירות בברלין עלו בשלוש השנים האחרונות בכמעט 50% – כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה חברת תיווך הנדל"ן באינטרנט Homeday. באטלס המחירים שלה, החברה מציגה בפני הציבור את מחירי נדל"ן ואת מגמות המחירים הבולטות בערים הגדולות ברחבי גרמניה, ואף בערים בינוניות (עם 60,000 תושבים ויותר). השינוי נמדד בפרק הזמן שבין סוף שנת 2015 ועד סוף שנת 2018. לפי המחקר, המחירים עלו בכל 150 הערים שנבדקו, החל בעליות צנועות של 7% (בעיר דסאו) עד לעלייה מקסימלית של 46% (ברלין). לעומת ברלין, שיעורי גידול צנועים ברמת מחירי הנדל"ן נרשמו בסארברוקן (13%), איסרלון (13%) ושוורין (12%). עשר הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר הודגשו בטבלה שנכללה במחקר שפרסמה החברה. ככל שמדובר במחירים מוחלטים, מינכן היא עדיין העיר המובילה בטבלה: על פי Homeday,

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
מחקרים מראים: גרמניה הינה יעד מבוקש בקרב רוכשי נדל"ן זרים

כמעט מחציתם של רוכשי הנדל"ן בפרנקפורט הינם בעלי דרכון לא גרמני. כמות הרוכשים הבינלאומיים גדלה בברלין וגם בדיסלדורף. הביקוש לנדל"ן גדל בערים גרמניות באופן עקבי בקרב הרוכשים הלא גרמנים. זוהי מסקנה שאליה הגיעה החברה הפיננסית Hüttig & Rompf, העוסקת במימון בנייה, בדיווחיה לגבי שוק הנדל"ן האזורי. בהתאם לכך, כמות הרוכשים הבינלאומיים בברלין, דיסלדורף ובפרנקפורט עלתה בשנת 2018 ל-42%. חברת Hüttig & Rompf גילתה את הנטייה ומפעילה את דף נחיתה בשפה האנגלית בנושא של מימון הנדל"ן. נדל"ן גרמני הינו פופולרי גם באופן מקומי וגם במדינות אחרות, ובשנים האחרונות הוא הופך ליותר ויותר פופולרי.  ניתן להבחין בכך בתוצאות מחקרים שבוצעו על ידי Hüttig & Rompf. בהתאם לדיווח בנושא הנדל"ן "Immobilienfinanzierung Frankfurt / Rhein-Main" הכמות היחסית של רוכשי נדל"ן הלא גרמנים בפרנקפורט היוותה 42% בשנת 2018, כמות הגדולה ב-12% מזו שהייתה בשנת 2015. "אנו גם מבחינים בהתפתחות דומה בערים גרמניות אחרות" – מדווח דיטמר רומף, המנכ"ל שלHüttig & Rompf. "חלקם של רוכשי נדל"ן

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
מחירי השכירות עלו בברלין לשיא וחצו את רף ה ‎‏10 אירו למ“ר

מחירי השכירות של דירות בברלין ממשיכים לעלות. דיווח חדש מראה שהמחיר הממוצע עבר לראשונה את ה-10 אירו פר מ"ר וצפויה עלייה נוספת. בשביל עיר שמזמן ידועה בכינוי “ענייה אך סקסית", תוצאות המחקר מזכירים לרבים שבברלין מתרחשים שינויים רבים. המחקר בוצע על ידי ספק הנדל“ן המסחרי CBRE ברלין וחברת המניות Berlin Hyp המהווה בנק גרמני גדול למשכנתאות.  החוקרים בחנו 81,000 הצעות שכירות משנת 2017 ועד ל-2018  בכל 12 השכונות בעיר וגילו כי מחיר ממוצע למ"ר עומד כיום על 10.34 אירו – עלייה של  5.6% מהממוצע אשתקד. המספרים האלה לא כוללים את מחירי הנדל“ן שהושכר לאחרונה, אלא רק את הנדל“ן שהגיע אל השוק בשנה שעברה. חוקי בקרת השכירות בגרמניה, כולל חוק Mietpreisbremse השנוי במחלוקת, פועלים להגבלת המחירים של חוזי שכירות שוטפים, אך הינם בעלי שליטה מועטה על נדל“ן שהושכר לאחרונה. מיקום, מיקום, מיקום כאמור המחיר הממוצע למ"ר בברלין עבר את ה-10 אירו, אך קיימים פערים גדולים במחירים בין השכונות. בשכונה המבוקשת ביותר

>
קרא עוד
 
מאי
022019
 
ברלין: עיר מקלט למשקיעי נדל"ן החוששים מברקסיט

מצב הנדל"ן במדינה/בעיר מעיד על בריאותה הכלכלית ועל יציבותה הפוליטית. לכן לא מפתיע שחוסר הודאות של הברקזיט גרם לעצירה בפעילות הנדלנית בשוק הלונדוני. כמשקיע נדל"ן, בעל פורטפוליו ברחבי אירופה ואסיה, לעתים קרובות נשאלתי על איזה מקום צריכים להמר המשקיעים הלונדוניים הוותיקים. אני מהמר על ברלין. מאז שהשקעתי בה לראשונה, שוק הנדל"ן בעיר רק מתחזק. הפחדים הקיימים כרגע לגבי פיצוץ בועת הנדל"ן עדיין נותרים בלתי מבוססים. טייקוני הנדל"ן ידועים בזהירותם: שוק הנדל"ן הוא מקום בלתי צפוי ובלתי יציב. אולם לצערנו, אנחנו צריכים להסתמך על הסיכויים העלובים של השוק הבריטי, שהגיע לשיא השפל. האינפלציה העולה, שערי ריבית, וחוסר ביטחון גרמו לכך שערכו של שוק הממלכה המאוחדת נמצא בשפל. המצב הוחמר על ידי הססנות בווסטמינסטר ובבית הנבחרים – מחירים במרכז לונדון ירדו ב-19.4% מאז שהגיעו לשיאם בשנת 2014. מפני שהמחירים צונחים, משקיעים לא ממש רוצים להסתכן ויש צורך במציאת קונים לכמעט מחצית מ- 68,000 בתים הנמצאים בשלבי בנייתם. השוק, שגם לפני הברקזיט מצבו

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
למה ערי גרמניה מהוות אטרקציה למשקיעים זרים?

מסתבר שארבע הערים הגדולות בגרמניה הופכות ליותר ויותר פופולריות למטרת השקעות בינלאומיות בנדל"ן. הערים הגדולות של גרמניה מושכות כמות גדולה של השקעות בינלאומיות, כאשר יותר ויותר פיתוחים גדולים עוברים לבעליהם החדשים בשנת 2018. לפני עשור מינכן הייתה יעד בולט של השקעות נדל"ן והיא עדיין ממשיכה למשוך תזרים הון קבוע, המהווה 4.4 מיליארדי אירו בממוצע (5 מיליארדי דולרים אמריקאים) החל משנת 2016. כיום השקעות נדל"ן בברלין, פרנקפורט והמבורג הפכו אף הם ליעד בולט להשקעות, וזאת הפעם הראשונה שארבע ערים גרמניות הגיעו לרשימה של 30 יעדי השקעה מסחרית ישירה בנדל"ן מבחינת הסכומים. מעמדן המשתפר סייע להן בקבלת השקעות מסחריות בנדל"ן הגרמני בסך כולל של 79 מיליארדי אירו (89.7 מיליארדי דולרים אמריקאים) על פי נתוני JLL. "מימוש של תכניות שיקום גדולות, ביקוש עולה מצדם של רוכשים, במיוחד לשטח משרדי, ומוניטין של המדינה בתור מדינת מבטחים בתקופת חוסר ודאות באירופה מהווים שילוב אטרקטיבי למשקיעים", לדברי מנכ"ל JLL הגרמנית, טימו צ'אמלר. התעניינותם של משקיעים מוסדיים

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
מגמות במחירי נדל"ן בברלין: עלייה מתמשכת בכמות הדירות לחכירה

ברלין זו עיר שרבים מבקשים להשקיע בנדל"ן שלה ובפרט בדירות פרימיום. בסקר השוואתי של ערים גרמניות דווח כי בבירה נמכרת כמות מקסימלית של נדל"ן. כ-21,000 דירות למכירה עברו לבעליהם החדשים במחצית הראשונה של שנת 2018. "שיעורי ריבית נמוכים בשילוב עם צמיחה כלכלית משמעותית הופכים את הנדל"ן הברלינאי להשקעה מפתה ונבונה", לדברי יוהאן הלמס, חבר בצוות הניהול של חברת "אנגל ופולקרס", ברלין. זמינות מוגבלת של נדל"ן ורמת ביקוש עולה אומרות שניתן לצפות לעליה נוספת במחירים הקיימים בעיר בשנת 2019. ממצאים אלה ואחרים תועדו ב"דו"ח של שוק הנדל"ן בגרמניה בשנות 2019 \2018", שפורסם על ידי "אנגל ופולקרס". טווחי מחירים גבוהים בכל שכונות העיר האזורים היקרים ביותר בברלין הינם שרלוטנבורג, מיטה, פרנצלאורברג, שונברג ווילמרסדורף. מחירי הדירות החדשות בשכונות מיטה ופרנצלאורברג עלו עד ל-16,000 אירו פר מ"ר במחצית הראשונה של שנת 2018. כמו כן, שנת בנייה מהווה גורם משמעותי ביותר בקביעת מחירים. ברצונם של לקוחות לרכוש נדל"ן עתיק ומהודר, בעל תקרות סטוקו, גומחות וקהילות

>
קרא עוד
 
אפריל
022019
 
הדיור בגרמניה: האם זה אשמת הגרמנים?

מחירי הדיור בערים הגדולות בגרמניה בעלייה כבר מספר שנים. האם ההיצע איננו גדל בקצב גבוה מספיק בכדי לעמוד בביקוש המתרחב – או האם יש לכך הסבר נוסף? ברחבי אירופה, צרכנים מודאגים משוק הדיור. בסקר שפורסם לאחרונה, שנדגם בקרב 13 מדינות אירופיות, 53% מהצרכנים סברו שמדינתם איננה בכיוון הנכון בכל הקשור לדיור, זאת ביחס למספר זעום יחסית של 25% אשר סברו שמדינתם נמצאת בכיוון הנכון. במקרה של דיור, הכלכלה הגדולה באירופה היא ליגה אחרת לגמרי. בגרמניה שוק הדיור מוטה לכיוון השכרה: ישנם שוכרים רבים ומעט בעלי דירות. תרגום של עליית מחירי הדיור לעלייה במחירי השכירות הוא דבר שלוקח זמן, כך שהשוכרים אינם מרגישים עדיין את השלכות העליות. אך כאשר המחירים ממשיכים להאמיר, בעלי הבתים מרוויחים, בעוד שהשוכרים בסופו של דבר מרגישים את עליות המחירים. בסקר שפורסם לאחרונה, נמצא ששוכרים ובעלי דירות גרמנים מתייחסים לאספקטים רבים של דיור באופן דומה. ההעדפות היו בדרך כלל זהות, אך לעיתים מודגשות יותר באחת הקבוצות. כך

>
קרא עוד
 
אפריל
012019
 
עליות מחירי הדיור בברלין: המדינה רוצה לקנות דירות פרטיות בחזרה - וסופגת ביקורת בשל כך

מצוקת הדיור בברלין גורמת לעליות חדות בדמי השכירות. עקב זאת, הסנאט המקומי מעוניין לקנות בחזרה דירות פרטיות. איגודי היזמים בתחום הנדל"ן מזהירים מ"מצב של סוציאליזם". דמי השכירות של דירות בברלין זינקו בשנים האחרונות יותר מבכל עיר גרמנית אחרת. אפילו אלו המתפרנסים בכבוד בעיר בקושי יכולים להרשות לעצמם דירה ברבעים כמו CHARLOTTENBURG, MITTE או PRENZLAUER BERG. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, מדד נטל השכירות בברלין עומד כעת על 41.3%. פירוש הדבר הוא שהמשפחה הממוצעת בברלין חייבת לשלם 41.3% מהכנסתה נטו כדי להרשות לעצמה להתגורר בשכירות בדירה בת שלושה חדרים. לזינוק בשכר הדירה בבירת גרמניה, עיר גדולה שבה חיים כ-3.7 מיליון תושבים, יש סיבות שונות. על פי הערכות המומחים, 300,000 דירות חסרות כעת בעיר. דיור זול במיוחד, שהיה סימן היכר של העיר בעבר, ומשך אליה צעירים ואמנים, הוא דבר נדיר כיום. כמו כן, בכל שנה אוכלוסיית ברלין גדלה ב-40 אלף איש. בנוסף לכך, שוק הנדל"ן בברלין מהווה מגרש משחקים למשקיעים בינלאומיים, ופעילותם

>
קרא עוד
 
אפריל
012019
 
הקואליציה השולטת של ברלין לא מצליחה לעמוד ביעדי הגדלת הדיור

דירות בברלין נבנות כעת בקצב מהיר יותר מכפי שנבנו אי פעם. עם זאת, קצב הבינוי הנוכחי לא מספיק. הגידול המהיר באוכלוסיית העיר מציב דילמה קשה בפני הממשל המקומי, שמונהג על ידי קואליציה של המפלגה הסוציאל דמוקרטית – SPD, מפלגת השמאל ומפלגת הירוקים. הסנאטורית המחזיקה בתיק הבינוי מודה שנעשו טעויות. עכשיו זה רשמי: הקואליציה האדומה-אדומה-ירוקה בברלין (הכינוי המקובל לקואליציה של המפלגה הסוציאל דמוקרטית – SPD, מפלגת השמאל ומפלגת הירוקים) לא תגיע ליעדי הדיור שקבעה לעצמה ביחס לתקופת הכהונה והחקיקה הנוכחית. לדברי הסנאטורית המחזיקה בתיק הפיתוח בעיר, Katrin Lompscher, ניתן להניח כי החברות העירוניות (בבעלות ציבורית) יצליחו לבנות כ-25,000 דירות עד שנת 2021. ואולם, ההסכם הקואליציוני שנחתם בזמנו נקב במספר גבוה יותר – לא פחות מ-30 אלף דירות. הפער הזה ניכר, ואין סיכוי להדביק אותו בתוך שנתיים, כך אמרה הסנאטורית Lompscher ביום חמישי. מדובר במצב לא נעים עבור הרשויות בבירת גרמניה, ואף בכשלון. עם זאת, לפי המידע שנמסר, הסנאט יתמקד כעת בהרחבת

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
היכן משתלם עדיין לרכוש נדל"ן בשוק הגרמני

הפריחה בשוק הנדל"ן הגרמני נמשכת כבר יותר מעשור, וסופה כלל לא נראה באופק. עבור כמה מהערים המובילות בגרמניה המומחים אף חוזים עליות מחירים עד שנת 2030 Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg או  Wilmersdorf – חמשת הרבעים הללו הם היוקרתיים והמבוקשים כרגע בברלין, ומי שהפרוטה מצויה בכיסו ומעוניין לרכוש נכס בברלין נוטה לחפש באחד הרבעים הללו את מבוקשו. "אלו בין כתובות המגורים היקרות ביותר בבירת גרמניה" לדברי מומחה השקעות נדל"ן בברלין, אשר מציג נתונים להמחשת דבריו. כך למשל, בשנה החולפת "המחיר למ"ר עבור דירות ברבעים הללו – בפרט MITTE ו- CHARLOTTENBURG חצה את קו 16 אלף אירו למ"ר. וזה לא סוף הסיפור. המומחה מוסיף כי במיקומים הטובים ביותר – מה שמכונה "פריים לוקיישן" – חלק מהדירות החדשות מוצעות במחירים של 17 עד 20 אלף אירו למ"ר. למעשה לא מדובר רק במיקומים הטובים ביותר בברלין, אלא גם בחלקים אחרים שלה. למעשה, אף לא מדובר רק בבירת גרמניה. עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
הדויטשה בנק חוזה פריחה רב שנתית ומתמשכת לברלין

כעת מצטרפים גם מומחי הבנק הגרמני בפרנקפורט לאלו המבחינים בפריחת הכלכלה בבירת גרמניה. הפריחה הזו אינה מהווה חדשות טובות במיוחד לשוכרי הדירות בעיר. בדו"ח שנשלח ביום שלישי על ידי מומחי הדויטשה בנק, ליתר דיוק מחלקת האנליזה של המכון הראשי של הבנק בעיר פרנקפורט, יש אמירה נוקבת בעלת חשיבות היסטורית: בברלין יש מצב "מסורבל" לאחר האיחוד בין מזרח גרמניה למערב גרמניה, והעיר "טרם מאמצת מסגרת של כלכלת השוק", כך נאמר בדברי הסיכום. לא רק מזרח ברלין צריכה לעבור שינוי קיצוני, לפי מחברי הדוח, אלא גם מערב ברלין, שאף היא נהנית מסובסידיות בשפע על חשבון משלם המיסים הגרמני. לתושבי ברלין המבוגרים מעט יותר, הטיעון הזה אולי לא לגמרי חדש – אם כי הם בוודאי לא נתקלו במסר הזה בדרמטיות רבה כל כך מזה זמן רב. אבל הסיפור הזה, ששורשיו עשרות שנים בעבר, הוא כנראה הכרחי כי ניתוח הדויטשה בנק מופנה בעיקר לא לתושבי הבירה, אלא למשקיעים מכל רחבי העולם, אשר מצפים מן

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
מחירי הנכסים ממשיכים לעלות במהירות

מינכן עודנה העיר היקרה ביותר בגרמניה. הן דמי השכירות והן מחירי הנדל"ן למגורים בבירת בוואריה מצויים במקום הגבוה ביותר בטבלה. ואולם מחירי הנדל"ן טיפסו באופן משמעותי בכל שבע הערים הגדולות ברחבי גרמניה בשנה שעברה. דמי השכירות בשבע הערים המובילות בגרמניה עלו בקצב איטי יותר מאשר בשנים קודמות: בממוצע, דמי השכירות עלו ב -4.2%, לעומת 5.9% בשנת 2017. מבין שבע הערים הללו, הצמיחה הנמוכה ביותר נרשמה על ידי מכון המחקר הכלכלי EMPIRICA בעיר המבורג (1.3%), ואילו דמי השכירות בדירות בברלין עלו ב -6.4%. על פי המחקר, משמעות הדבר היא כי משפחות צעירות, בעלי שכר נמוך וסטודנטים ממשיכים להימנע מערים גדולות כאלו ומתרכזים בערים קטנות יותר בפריפריה – ערים כמו Magdeburg, Chemnitz, Kassel, Heilbronn. שבע הערים הגרמניות המובילות בענף הנדל"ן הן מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט, דיסלדורף, המבורג, ברלין וקלן. בניגוד לדמי השכירות, מחירי הדירות עלו בחדות בשנה שעברה בערים אלה. על פי המומחים, הדבר קורה בשל המשך העניין מצד המשקיעים, גרמנים וגם זרים,

>
קרא עוד
 
פברואר
242019
 
עליית המחירים בתחום הנדל"ן בגרמניה תימשך בעתיד - אבל לא בכל מקום

הנדל"ן למגורים בגרמניה עודנו מבוקש בערים רבות. אך בינתיים, המשקיעים מודאגים במיוחד מהתערבויות דרסטיות מצד הרשויות בשווקים בערים הגדולות.   עליית מחירים, עלייה בשכר הדירה בדירות בברלין בום הנדל"ן שנמשך ברחבי גרמניה כבר כמעט עשור מעורר חששות כבדים בקרב הגרמנים. פוליטיקאים במדינה כבר מתחילים לדון במגורים כנושא חברתי מרכזי. העיר ברלין אפילו מעוניינת לקנות בחזרה עשרות אלפי דירות של חברת הדיור DEUTSCHE WOHNEN שנמכרו לה רק בשנת 2004, זמן קצר לפני תחילת הזינוק הגדול במחירים. עם זאת, בטווח הארוך יותר המצב צפוי להירגע, לפחות במידה חלקית. מגמות כגון העיור הגובר והזדקנות האוכלוסיה מובילים לדעת המומחים לקיטוב של השוק: אזורים פופולריים לעומת אזורים פחות פופולריים. ואולם לעת עתה הלחץ בשוק נמשך: בשנה שעברה, 17.6 מיליארד אירו הושקעו בשוק הדיור המסחרי. זוהי ההשקעה השנייה בגובהה בכל הזמנים לאחר 2015, כאשר 23.5 מיליארד אירו החליפו ידיים. מומחים צופים כי העניין מצד משקיעים ורוכשים בדירות ובבתים נשאר גדול. על פי ברומטר מגמת שוק הנדל"ן להשקעה

>
קרא עוד
Inspiration Group