הסנאטור פרנק נייגל: יש צורך להבטיח שטחים הולמים לפיתוח ברלין

בנייה לבדה אינה מפחיתה את כל הלחץ משוק הדיור בבירת גרמניה. הדבר דורש גם מעורבות של הרשויות. כך כותב הסנאטור פרנק נייגל:

ברלין הבנויה הולכת ומשתנה, מהר יותר ויותר, ובאופן דרסטי יותר במאה ה-21 מאשר בעשרות השנים שקדמו לה. הדיגיטציה של הכלכלה והחברה, שינויים בדפוסי הניידות של האוכלוסייה, הגלובליזציה המואצת ואורח החיים הדינמי של אנשים רבים – כל אלה משפיעים במידה ניכרת על התפתחות עירנו.

שוק הנדל"ן בברלין מאופיין בדינמיקה נוספת. הנדל"ן בגרמניה ובמיוחד בברלין היה במשך שנים רבות עניין של השקעה מתונה וזהירה – מקור פנסיה והכנסה משפחתית ארוכת טווח והבטחת קיום בכבוד. במלים אחרות, התשואה לטווח הארוך על הנדל"ן ולא הכנסות זריזות ממכירתו היו במוקד העניין. לפיכך, ההון העצמי של הרוכש לא היה אבן המידה העיקרית לרווחיות עסקת הרכישה, אלא התשואה הצנועה הצפויה על פני שנים רבות ואף עשורים. אך מצב זה השתנה בברלין. מזה כמה שנים אנו צופים בשוק שמבוסס על סחר ספקולטיבי בנדל"ן. בתים נמכרים לעתים מחדש תוך מספר שנים ממועד רכישתם הקודמת – ורבים מהבעלים החדשים של דירות להשקעה מסתמכים על כך שהם יכולים לנקוט אסטרטגיה של "אופטימיזצית שכר דירה" כדי לממן את מחיר הרכישה ולהעלות את שווי השוק של הנכס. בסך הכל, מדובר בגישה ספקולטיבית יותר כלפי נכסים בבירת גרמניה.

השתלטות מטרידה על שוק הנדל"ן על ידי התעשייה הפיננסית
ברלין עברה שלבים שונים בפיתוחה במהלך העשורים האחרונים. בחלקה המערבי של ברלין, עד סוף שנות השמונים, דמי השכירות היו נמוכים, ולא היה שוק נדל"ן כלל בחלק המזרחי. לאחר האיחוד חלה תנופה קצרה – ואז העיר החלה להתכווץ.

ההשתלטות הזוחלת על שוק הנדל"ן על ידי המגזר הפיננסי, שמתרחשת ברחבי גרמניה מזה שנים רבות, מתרחשת כעת ביתר שאת גם בבירת גרמניה, שצומחת שוב. אגב, זו גם תוצאה של מדיניות הריבית הנמוכה. ההשפעה מורגשת על ידי התושבים בעיר עתירת שוכרי דירות כמו ברלין, שבה דמי השכירות היו עד כה מתונים במיוחד. הרוח הקפואה שמביאה עמה מדיניות ההון הפיננסי לערים הגדולות בגרמניה הופכת בברלין ל"הוריקן חורפי".

חלק חיוני בפתרון –  "לבנות, לבנות, לבנות"
חשוב להסתכל על שתי ההתפתחויות העיקריות כשמדברים על מנגנוני הבקרה הנכונים. העיר ההולכת וגדלה דורשת הגברה של הבנייה למגורים. לכן חלק חשוב מן הפתרון הוא "בנייה, בנייה, ושוב בנייה". יחד עם זאת, שינויי שוק בענף הנדל"ן מחייבים גישות חדשות לניהול המצב בעיר על ידי הרשויות. חשוב לדבר על נדל"ן מכל הסוגים בברלין ולא רק להסתכל במבט צר על של דירות בברלין.

העובדה שדרישות נוספות פרט למגורים קיימות בשוק הנדל"ן צריכה להיות במוקד הדיון הפוליטי, והדבר בולט כאשר אנו בוחנים את התפתחות חיי המסחר, החברה, התרבות והכלכלה בעיר. הצורך במתן מענה בסיסי, כלומר קרוב לבית, עבור חנויות ובעלי מלאכה במרחקים קצרים ומרחב נוח למשרדי ארגונים קהילתיים, ארגוני צדקה או ספקי תרבות – כל אלו הם חלק לא פחות חשוב בשכונות מגורים מדיור בר השגה עבור תושבים רבים. ברבעים מסוימים של העיר, אנו כבר יכולים להבחין כיום בהיעלמות התערובת הצבעונית והתוססת של ברלין שהפכה אותה למוקד משיכה, ובמקומה נכנסת השממה של שכונות יוקרתיות. הגיע הזמן לפעול בנושא ולשמר את אופייה המיוחד של בירת גרמניה.

עם זאת, בנייה לבדה לא תוכל לספוג את מלוא הלחץ שמופעל בשוק הדיור והמסחר, וזאת בגלל הדינמיקה החדשה בשוק כפי שתואר לעיל. לפיכך, המציאות דורשת מעורבות של הרשויות הציבוריות, ובתיאום עם היזמים והציבור, אם אנו רוצים להבטיח שיהיו בעיר גם בעתיד שכונות מגורים שראוי לחיות בהן. ולצורך זאת קיים מכשיר אחד ויחיד שמותאם למשימה.

פיקוח על הסחרור במחירי הקרקעות
במשך יותר ממאה שנים, שכר הדירה בברלין וברוב הערים היה מותאם למחירי הקרקעות. מחירי הקרקעות מהווים בסך הכל גורם קריטי בקביעת גובה דמי השכירות. אם אנו רוצים למתן את סחרור מחירי הדיור והשכירות בברלין, עלינו לפקח בקפידה על התפתחות מחירי הקרקעות בעיר.

הדבר החשוב לציין בהקשר זה הוא שההכנסות שבעלי קרקע או נכסים מפיקים מעליית מחירי הקרקעות והנכסים הן, אפילו במובן הטוב של המילה, הכנסות שהם לא הרוויחו בעמל כפיהם. מדובר בתשואות פיננסיות. ברלין מתפתחת בזכות השקעות משמעותיות בתשתיות, מדע ומחקר, וכן בזכות השקעות של יזמות עסקית ובזכות זרימת המוחות המבריקים אל העיר. בעלי הקרקעות אינם תורמים לכך דבר ישירות, אף שהם גורפים בזכות מגמות אלו רווחים משמעותיים.

אנו זקוקים למס על ספקולציה במחירי קרקעות
מבחינה כלכלית יהיה זה חיובי לחלוטין אם נצליח לבלום את העלייה במחירי הקרקעות, מכיוון שאז יופנו ההשקעות למגזרים היצרניים של החברה והכלכלה שלנו. השקעה בקרקעות אינה פרודוקטיבית! תובנה זו מחברת לא רק את הכלכלן השמרן מילטון פרידמן עם ההוגה הסוציאליסט קארל מרקס. למעשה, ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן בגרמניה מסבירה בחלקה גם את הצמיחה החלשה של הכלכלה שלנו. כסף ש"חונה" באפיקי השקעה נדל"ניים לצורך רווחים ספקולטיביים אינו תומך במחקר, פיתוח וייצור.

המהפך בשוק הנדל"ן יצליח בכמה תנאים. ראשית, חשוב שנשתמש במיסוי כדי לגרוף את הרווחים הספקולטיביים באופן מכוון ומקיף. רווחי ערך מעבר לשיעור האינפלציה, כלומר רווחים שאינם מתהווים מהשקעות "אמיתיות בשטח", הם הכנסות שאין בהן תרומה ריאלית לצמיחת הכלכלה! אנו זקוקים למס ספקולטיבי, שכאשר הוא מוטל, הוא יתייחס לערך הנכס בתאריך מפתח מוסכם וישמש בעתיד למכירה והעברת נדל"ן כחלק מ"עסקאות מניות". שנית, אנו זקוקים למרשם נדל"ן שיוכל לחשוף מבני בעלות ללא מגבלות, ושלישית, אנו צריכים לכלול עסקאות נדל"ן במדיניות המעקב של הרשויות אחר הלבנת הון.

חלוקת נטל עלויות המודרניזציה והשיפוץ של נכסים
בנוסף לכך, חשוב לקבוע מדיניות שתסדיר את דמי השכירות בתבונה. בעבר, למשל בשנות התשעים, קל היה לעודד שיפוץ ומודרניזציה בבנייה למגורים. הצד הפשוט של מדיניות זו הוא כי הדיירים "מסייעים" לבעלי הנכס לשאת בהוצאות השיפוץ, כלומר להחזיר את ההשקעה לאחר כעשר שנים דרך עליית שכר הדירה. במצב נורמלי כזה, עליות שכר הדירה יהיו מתונות ובהתאם לטיב הנכס, אך לא ספקולטיביות ומטורפות – בניגוד לעליות מסחררות במחירי נכסים גם אם לא בוצע בהם כל שיפוץ, כפי שאנו רואים כיום.

ובמצב כזה, ערך הנכס עולה. הדיירים מממנים את המודרניזציה עצמה, ובעלי הנכס נהנים מכך ולא צריכה להיות להם סיבה להתלונן.

אך בברלין של ימינו, מוטב להתערב ולהטיל מס ספקולטיבי. אם המשכיר ימשיך למכור את הנכס, הוא לא יוכל לתבוע ערך נוסף – כלומר להעלות שוב ושוב את המחיר – מפני שהוא יהיה כפוף לחישוב המס הספקולטיבי העתידי, ושיעור של 5 אחוזים יספיק לשם כך.

קביעת מגבלות להפרטה בחוקה תהווה תוספת חשובה למדיניות הרגולציה של נדל"ן בברלין
התאמות נוספות חשובות יידרשו על מנת להסדיר את מצב השוק, שאינו שלם ויציב כרגע במלוא המובן הכלכלי. הדבר כולל שקיפות (דרישה לגילוי נאות של שכר הדירה הקודם כאשר בעליה מבקשים להשכירה מחדש, וכן שקלול מדד שכר הדירה המקיף בברלין). כמו כן, תידרש מהרשויות בברלין מדיניות נדל"ן אסטרטגית, מבוססת תכנון עירוני, מצד הערים והמועצות של הרבעים.

ברלין מצויה בסך הכל בדרך הנכונה בכמה היבטים חשובים. כך למשל, מדיניות הקצאת הקרקעות לבנייה סוציאלית, ובפרט בנייה על ידי חברות בנייה ציבוריות בבעלות הרשויות המקומיות, תורמת רבות לעיר. כמו כן, אפשר לציין את חוק התכנון הקובע שקרקע תוקצה לפרויקט רק אם יוקמו בו דירות ששכר הדירה בהן יהיה נתון לפיקוח, ורק אם היזמים הפרטיים יתרמו את חלקם למימון פיתוח התשתיות העירוניות במתחם שהם בונים. עם מדיניות הנדל"ן החדשה, שכוללת גם רכישה אסטרטגית של נדל"ן על ידי הרשויות והשבתו לבעלות ציבורית, אפשר יהיה לחולל שינוי לטובה. עוד יצוין הצורך בבלמים על הפרטת נכסים ציבוריים, וניסוח סעיף מפורש וברור בחוקה הוא הדרך הנכונה להשיג יעד זה.

מדיניות בנייה ייעודית לפיתוח עירוני
בראש ובראשונה, מדיניות הנדל"ן העתידית של ברלין חייבת להתבסס על ניהול נכון של הקרקעות בעיר. מעורבות נמרצת במצב שוק הנדל"ן מצד הרשויות של ברלין היא עמוד תווך חשוב בפתרון בעיית סחרור המחירים בעיר. הגורמים המכריעים הנוספים בכל הנוגע למדיניות הרשויות צריכים להיות מיסוי אפקטיבי על ערך קרקע, וכמו כן הבטחת שקיפות מלאה בנושא מבני הבעלות על קרקעות ועל נכסים בעיר – כולל נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. שנית, מדיניות בנייה מעורבת ומגוונת עם אחריות כלפי כל המגזרים בעיר היא המפתח לפיתוח עירוני יעיל. שלישית, חשוב מאד להנהיג בברלין מדיניות שכירות חכמה שמאפשרת לשפץ ולהשביח נכסים, אך בולמת התפתחויות לא רצויות ומבטיחה שקיפות.

Source: Berliner Morgenpost