דירות בברלין ובשאר חלקי גרמניה יישארו יקרות עד שנת 2060

אוניברסיטת פרייבורג בדקה את מגמות הטווח הארוך של שוק הנדל"ן. המסקנה ברורה: האוכלוסייה בירידה, אך הביקוש הכולל לדיור עדיין עולה.

כיצד יתפתח שוק הנדל"ן בגרמניה עד 2030 ואף עד שנת 2060? אם רק הייתם יודעים את זה, הייתם יכולים להתאים את עצמכם היטב לשוק העתידי. הדבר נוגע כמובן גם לבנקי הלוואה וחסכון, לבנקי משכנתאות ולחברות בניין. קרן Schwäbisch Hall – build-live-life הזמינה מחקר מדעי באוניברסיטת פרייבורג בשאלה זו, שתוצאותיו עומדות כעת באופן בלעדי לרשות המומחים שלנו בטאגסשפיגל.

הממצא המרכזי מפתיע: האוכלוסייה תהיה במגמת בירידה, אך הביקוש לדיור ימשיך עדיין לעלות. מגמת המעבר למשקי בית קטנים יותר מניעה ביקוש גובר לדיור עשרות שנים קדימה, ובמקרים מסוימים היא אף גוברת על מגמת הצמצום הדמוגרפי.

המחקר "שינוי סוציו-דמוגרפי ושווקי נדל"ן אזוריים" הוכן על ידי המומחה הנודע פרופסור ברנד ראפלושן והחוקר רומן ויטקובסקי מאוניברסיטת פרייבורג. לראשונה בוצע מחקר מקיף בנושא התפתחות הביקוש לשטח מגורים ומחירי נדל"ן בגרמניה עד 2060.

עד שנת 2030 מספר משקי הבית צפוי לגדול בכמעט שישה אחוזים ואילו בשנת 2060 הוא יהיה כמעט באותה רמה כמו היום. הסיבות לכך הן גידול במספר משקי בית  של אדם יחיד ודרישת שטח מגורים גדול יותר לכל אדם. שטח המגורים לאדם ממשיך לגדול כך: אם כיום מדובר ב-45 מ"ר לאדם, בעתיד ידובר בקצת יותר מ-49 מ"ר לאדם, עד שנת 2030. על פי המחקר הגרמנים ידרשו יותר ויותר דיור בכל פלחי השוק ובכל סוגי מבני המגורים: בתים צמודי קרקע, בתים דו משפחתיים ובתים רב-משפחתיים. הדבר חל גם לטווח הרחוק יותר.

כתוצאה מהגידול בביקוש לדיור, מחירי הנדל"ן כנראה יעלו ברציפות גם עד שנת 2030 בכל רחבי גרמניה ובשנת 2060, הם יעלו בעיקר במטרופולינים ובמקומות מבוקשים, בעיקר בדרום גרמניה. ירידות מחירים צפויות רק במחוזות חלשים מבחינה מבנית, כמו חלקים של מזרח גרמניה לשעבר.

ההגירה המתמשכת לגרמניה (שמוערכת כעת כגידול של כ-200,000 נפשות נטו מדי שנה בשנה) מגבירה במיוחד את הביקוש לדיור בבתים רב משפחתיים.

ברלין עדיין זולה בהשוואה לערים אחרות בגרמניה
בברלין תחזיות המחירים שוב מדברות על עליות חדות. על פי מדד מחירי הרכישה של LBS Nord, דירות בבניינים מגורים לא חדשים בברלין התייקרו בכ-13% בכל שנה מאז שנת 2016.

מידע זה מוצג על ידי נתוני המחירים העדכניים ביותר עבור הרבע הראשון של 2019, אשר נותחו על ידי מומחי Institut empirica ו-LBS Nord. החוקרים שהתמקדו בברלין העריכו את הצעות המכירה בעיתונים היומיים בברלין ובפורטלים מקוונים.

לעומת ערים גדולות אחרות בגרמניה, עיר הבירה, עם מחיר חציוני למ"ר של 4190 אירו, עדיין זולה יחסית. לפיכך, מחפשי הדיור שואלים את עצמם יותר ויותר את השאלה האם רכישה לא תהיה מלכתחילה החלופה הטובה יותר למגורים בשכירות. במיוחד מכיוון שדמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עוד יותר.

על פי המחקרים שהתפרסמו לאחרונה, מחירי הרכישה יעלו במידה הרבה ביותר בערים המבורג, בראונשוויג, ברמן ודיסלדורף עד שנת 2030. באזורים רבים הביקוש החזק גורם לעלייה משמעותית בערך הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, גם באזורים עם ביקוש גבוה משמעותית, פעילות בנייה חדשה בהיקף גדול מדי עשויה להגביר את ההיצע במהירות רבה מדי. כתוצאה מכך יתקבל בשוק היצע יתר זמני ובכך תיגרם ירידת מחירים. תחזית הביצועים טובה יותר לגבי דרום גרמניה, בעיקר במדינת באדן-וירטמברג ומדינת בוואריה, בהשוואה לצפון ולמזרח המדינה. "היוצא מן הכלל היא העיר ברלין", כך אומרים המומחים ראפלושן וויטקובסקי.

באזורים מסוימים, במיוחד אלה שנהנים מהגירה חזקה, יהיו יותר משקי בית עד שנת 2060 מאשר בשנת 2015, השנה שהייתה נקודת המוצא של המחקר. באזורים אחרים, לעומת זאת, מגמות ההגירה גורמות לערך זה לרדת הרבה מתחת לרמתו בשנת 2015. המדינות הפדרליות המזרחיות ייאלצו להתמודד בהקדם עם השלכות העזיבה וכן עם הירידה בערכי הנכסים ובמספר הדירות. המגמה הפוכה בערים מרכזיות, המאופיינות ברמת אטרקטיביות גבוהה במיוחד. אך בסה"כ, בטווח הארוך תהיה ירידה במספר משקי הבית, והדבר נכון בהחלט גם לגבי סביבתה של ברלין. למעשה מספר זה צפוי לרדת  ביותר מעשרים אחוזים ברחבי מזרח גרמניה.

מגמה נוספת שעולה מן המחקר לגבי ההתפתחויות בשוק עד שנת 2060: כמו כעת, ריכוז ברור של משקי הבית יהיה בערים הגדולות של מערב גרמניה ובסביבתם הצמודה.

החוקרים איתרו שתי סוגיות מרכזיות בניתוח השאלה מדוע הביקוש לדיור הולך ועולה. ראשית, מספר משקי הבית של סטודנטים ושל פנסיונרים צפוי להמשיך לגדול. לאחר סיום לימודיהם בבית הספר, צעירים רבים עוזבים את בית ההורים למטרות לימוד או הכשרה מקצועית, ולעיתים קרובות הם עוברים למה שמכונה "עיר נהירה" (עיר מבוקשת גדולה שרבים עוברים לגור בה, כמו ברלין כמובן). בערים כאלו יש מוסדות לימוד ואוניברסיטאות רבות. וגם בתחילת הקריירה שלהם, צעירים אלו בדרך כלל מקימים משק בית קטן ונפרד.

משקי הבית הולכים וקטנים, גמלאים נהנים מחיים ארוכים יותר
בנוסף לכל זה, אנשים מבוגרים חיים יותר וגם חיים לבדם יותר מבעבר, לאחר הגיעם לגיל הפרישה – ומגמה זו נמשכת. שתי קבוצות האוכלוסייה שהוזכרו לעיל "עוזרות" לפיכך להפחית את גודלו הממוצע של משק הבית העתידי ברחבי גרמניה.

על פי נתוני אוניברסיטת פרייבורג, הביקוש לדיור בשנת 2060 עדיין יהיה בערך גבוה ב- 10 אחוזים יותר מרמתו בשנת 2015.

מדד מחירי הרכישה של מומחי LBS מראה לאן מועדות פניה של מגמת המחירים במחוזות המסוימים בברלין. רוכשי דירות נאלצים כיום לשלם את המחירים הגבוהים ביותר בשרלוטנבורג-וילמרסדורף. כל דירה שנייה בבית משותף מוצעת כאן למכירה תמורת 4856 אירו לפחות למ"ר. דירות בפלח השוק העליון מוצעות ביותר מכך – ונרשמו אפילו מחירים של 5831 אירו למ"ר.

בשרלוטנבורג-וילמרסדורף המחירים עלו מדי שנה בשנה ב-12.8% מאז שנת 2016. המחיר הסטנדרטי של 4700 אירו למ"ר ברובע מיטה הפך אותו לרובע השני היקר ביותר בברלין. עבור דירה בבית משותף לא חדש ברובע זה, תתבקשו לשלם 330,000 אירו, ומדובר בתשע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בבירת גרמניה.

דירות זולות יותר בבתים משותפים תוכלו למצוא ברובע מרצאן-הלרסדורף (2500 אירו למ"ר) ושפנדאו (2751 אירו למ"ר).

המחירים המבוקשים עבור דירות בבתים משותפים לא חדשים ממשיכים לעלות בברלין – וכרגע הם עולים בקצב תלול יותר מהעלייה בדמי השכירות. עליות המחירים הגבוהות ביותר נרשמו ברובע ליכטנברג. מאז 2016 עלו שם המחירים ב-25.6% מדי שנה בשנה. המחירים זינקו מעל הממוצע גם ברבעים פנקוב, שפנדאו, נויקלן וטמפלהוף-שנברג.

Source: Der Tagesspiegel