הדיור בגרמניה: האם זה אשמת הגרמנים?

מחירי הדיור בערים הגדולות בגרמניה בעלייה כבר מספר שנים. האם ההיצע איננו גדל בקצב גבוה מספיק בכדי לעמוד בביקוש המתרחב – או האם יש לכך הסבר נוסף?

ברחבי אירופה, צרכנים מודאגים משוק הדיור. בסקר שפורסם לאחרונה, שנדגם בקרב 13 מדינות אירופיות, 53% מהצרכנים סברו שמדינתם איננה בכיוון הנכון בכל הקשור לדיור, זאת ביחס למספר זעום יחסית של 25% אשר סברו שמדינתם נמצאת בכיוון הנכון.

במקרה של דיור, הכלכלה הגדולה באירופה היא ליגה אחרת לגמרי. בגרמניה שוק הדיור מוטה לכיוון השכרה: ישנם שוכרים רבים ומעט בעלי דירות. תרגום של עליית מחירי הדיור לעלייה במחירי השכירות הוא דבר שלוקח זמן, כך שהשוכרים אינם מרגישים עדיין את השלכות העליות. אך כאשר המחירים ממשיכים להאמיר, בעלי הבתים מרוויחים, בעוד שהשוכרים בסופו של דבר מרגישים את עליות המחירים.

בסקר שפורסם לאחרונה, נמצא ששוכרים ובעלי דירות גרמנים מתייחסים לאספקטים רבים של דיור באופן דומה. ההעדפות היו בדרך כלל זהות, אך לעיתים מודגשות יותר באחת הקבוצות. כך ברוב המקרים השוכרים מרוצים פחות ממצב שוק הדיור מאשר בעלי בתים, אך יחד עם זאת מרבית בעלי הבתים סבורים שגרמניה איננה בכיוון הנכון בכל הנוגע לשוק הדיור. בסך הכל, 59% מהגרמנים סבורים שמדינתם איננה בכיוון הנכון – המספר השלישי הכי גבוה מתוך 15 המדינות שנסקרו ועלייה של 9% מאז 2017.

שוק הדיור הגרמני הוא כבר לא מה שהוא היה פעם. מדד המחירים של המשרד הפדרלי הגרמני לסטטיסטיקה מראה עליית מחירים של כ-5% – אמנם אינה עלייה דרמטית, אך המספר מבטא עלייה גדולה בהרבה ממה שהגרמנים רגילים אליו. במשך רוב שנות האלפיים הממוצע התלת-שנתי של מדד זה נע בין 0 ל-1% (יש לקחת בחשבון שזהו ממוצע שכולל בתוכו אזורים המיושבים בדלילות עם ערים מבוקשות כגון הערים הגדולות ברלין, מינכן, המבורג או קלן).

עליית המחירים בשנים האחרונות היא כה משמעותית עד שאפילו הבונדסבנק, הבנק המרכזי הגרמני, מודאג. לפי מידע שהתקבל מסוכנות המשכנתאות העצמאית הגדולה בגרמניה, בין שנת 2009 לשנת 2017 מחירי הבתים שהם סיפקו משכנתאות עבורם טיפסו בכ-75% בחלק מהערים הגדולות. מציאת קרקע לבנייה היא משימה קשה באזורים בעלי צפיפות אוכלוסין, מה שמגביל את האפשרות של בניית בתים חדשים. בנוסף, יזמי נדל"ן הואשמו על ידי הציבור בכך שהם בונים דירות יוקרה, בעלות תג מחיר גבוה, במקום דירות זולות עבור אזרחים רבים יותר; או אפילו בכך שהם אינם בונים בכלל בתקווה להאמרת מחירי הקרקע. גרמנים רבים מודאגים שעריהם ילכו בעקבות מטרופולינים אירופיים אחרים כמו לונדון או פריס בכל הקשור לעלות המחייה.

בסקר נשאלו בעלי בית ושוכרים גרמנים באזורים כפריים ובערים קטנות (בעלות אוכלוסייה של פחות מ-100,000) אם הם יסכימו לשלם יותר בכדי לעבור לעיר גדולה. כלומר, האם הם היו מוכנים לשלם יותר מאשר ערך ביתם הנוכחי בעיר גדולה או האם יהיו מוכנים לשלם שכירות גבוהה יותר מאשר מה שהם משלמים כעת. ערים גדולות נתפסות כאטרקטיביות יותר מפאת היתרונות הכלכליים והתרבותיים – הסקר ניסה לתת תג מחיר למידת האטרקטיביות הזו. בנוסף, תושבי הערים הגדולות נשאלו עד כמה עלויות דיור נמוכות יותר יהוו עבורם פקטור בהחלטה לעבור לעיר קטנה או לאזור כפרי.

הסקר הגיע למסקנה שהתפיסה שערים גדולות הן אטרקטיביות יותר לאוכלוסייה כפרית איננה מדויקת. זאת כיוון שנמצא שיותר משלושת רבעי בעלי הבית והשוכרים בערים הקטנות ובאזורים הכפריים לא היו שוקלים מעבר לעיר גדולה, ואפילו אם היו שוקלים זאת, לא היו מוכנים לשלם יותר מעלות הדיור הנוכחית שלהם. רק 15% היו מסכימים לשלם יותר בכדי לחיות בעיר גדולה, מה שלא תומך בדעה הנפוצה שחלקים גדולים מן האוכלוסייה הכפרית מבקשים להפוך להיות שוכני ערים וללחוץ עוד יותר את שוק הדירות האורבני. אך האם ישנם כוחות אחרים שפועלים כאן?

מנקודת המבט המסורתית, הביקוש אמור להביא לשינויים במחירים. כלומר, כאשר המחירים בערים נמצאים בעלייה, פחות אנשים יירצו לעבור אליהן ואנשים אפילו יתחילו לצאת מן הערים אל הפרברים והאזורים הכפריים בכדי לחסוך כסף. מהלך כזה היה גורם לביקוש לרדת ומונע מהמחירים לעלות ללא הגבלה. אבל אם חסרה בצד הביקוש גמישות ביחס למחיר, כלומר, צד הביקוש איננו מגיב לשינויים במחיר, אז אפילו גידול קטן בביקוש יכול להזניק בקלות את המחירים.

הממצאים של הסקר הם שיותר ממחצית מתושבי הערים לא היו שוקלים לעולם לעבור לאזור הכפרי או היו מצפים שהשכירות על בית חדש שייקנו בפרבר יהיה נמוך ב-50% ממה שהם משלמים כעת. עם מספר סף של 25%, המספר הזה עולה לסביבות 80% מתושבי הערים.

אם כך, תושבי הערים הגדולות אינם מסכימים לעזוב את עירם בכל מקרה, או שהיו שוקלים לעשות זאת רק במידה והדבר יחסוך להם סכומי כסף גדולים מאוד. מסתבר שהם מעריכים את החיים בעיר עד כדי כך שהביקוש הגדל בשוק הדיור לא מושפע מהכסף שהיו יכולים לחסוך לו היו יוצאים מן העיר.

המסקנה היא שעליית המחירים איננה נובעת מביקוש הולך וגובר של תושבים מן הפריפריה. נראה שהגורם המרכזי הוא ביקוש קבוע ולא גמיש של אלו שכבר מתגוררים בערים.

מפתיע לציין שדווקא אלו מבין תושבי הערים הגדולות המתקשים או מתקשים מאוד להתמודד עם תשלומי שכר הדירה או המשכנתא הם תת-הקבוצה שדיווחה על הנכונות הפחותה ביותר לשקול מעבר דירה אל מחוץ לעיר. הדבר נראה מנוגד להגיון תחילה, כיוון שהיינו מצפים שאדם שמתקשה כלכלית יחפש דרכים לחסוך כסף. אולם, ייתכן מאוד שדווקא חוסר הנכונות להגיב למחירים המאמירים מלכתחילה היא שהכניסה אותם לבעיה בה הם נמצאים. דבר זה משקף את האמת הידועה שדיור איננו דומה למוצרים אחרים. זאת משום שהמקום בו אדם גר נתפס בדרך כלל כחלק מהזהות שלו – וזהות היא דבר שקשה מאוד לשים עליו תג מחיר.

מערכת מיסוי המקרקעין הגרמנית עוברת בימים אלו רפורמה מקיפה לאחר שבית המשפט החוקתי הגרמני פסל את שיטת החישוב הקודמת. ייתכן וזו תהיה הזדמנות לתגמל בנייה חדשה בערים. דרושה מדיניות יצירתית בכדי להתמודד עם ההתפתחויות הנוכחיות וככל הנראה ההסתמכות על כוחות השוק בכדי לפתור את הבעיה לא תוביל לפתרון שייטיב עם הכלל.

Source: think.ing