ברלין: כבר לא "עניה, אבל מושכת"

לאחר איחודה מחדש של גרמניה, כלכלת השוק של ברלין נתקלה בקשיי הסתגלות. שני חצאיה של העיר המחולקת, המזרחי והמערבי, נאלצו להתמודד עם שינויים יסודיים – עבור החלק המזרחי השינויים חלו מנסיבות ברורות, ובחלק המערבי השינוי התרחש בעקבות הפסקת הסבסודים הנדיבים, שתרמו רבות לרווחיו בטרם האיחוד. לכן, במשך עשרות שנים, ברלין מדשדשת מאחורי שאר גרמניה. לעומת זאת, נכון להיום, לא רק שהיא מצמצמת פערים אל מול אזורי מערב גרמניה העירוניים, אלא מתחילה לפתוח פערים. גידול בתעשיות חדישות ואפשרויות התעסוקה הגדלות שהן מאפשרות, מרמזים על כך שברלין בהחלט הופכת למרכז חדשני. התפתחות זו מהווה בסיס מצוין לשוק הדיור בעיר. בעוד רוב ההתמקדות של מאמר זה היא בהתפתחות בשנת 2018, סביר להניח שמגמת מחירי הדיור תישאר במקומה בתקופה העתידה לבוא.

מחירי בתים קיימים בבניה טורית עלו ב-14% בשנת 2018 לעומת קודמתה וטיפסו לשיא של כל הזמנים, לרוב מעל 300,000 אירו. למרות הזינוק, שעלה על התחזיות ועל המגמות הקיימות ברוב חלקי גרמניה המרכזיים הנוספים, מחירי הבתים עדיין נמוכים יחסית. למעשה, העלות כיום של בתים טוריים בערים גדולות אחרות במערב גרמניה ("ערי A"), עומדת על כ-50% יותר מאשר בברלין. בשנת 2009 ההפרש עמד על כ-30% בלבד ואפילו בשנות ה-90 ההפרשים נעו בטווחים זהים פחות או יותר. המחירים לבתים חדשים בבניה טורית עלו גם הם בצורה ניכרת, לרוב בכ-10% לעומת השנה הקודמת, אך עלויות הבתים הפרטיים עבור משפחות יחידות עלו רק ב-5%. עלות בתים פרטיים למשפחות יחידות בברלין מהווה כחצי מעלות בתים דומים בשאר האזורים המרכזיים במערב גרמניה. מחירי דירות בברלין עברו התפתחות דומה – כיום, מחירה של דירה קיימת עלה ביותר מ-15%, ומחירה של דירה חדשה עלה ביותר מ-10%. לפי חברת Bulwiengesa, ברלין ממוקמת במקום ה-11 ברשימת הערים היקרות ביותר במחירי דירות בגרמניה (עליה מהמקום ה-15), ולפי חברת Numbeo, היא ממוקמת במקום ה-20 ברשימת הערים היקרות ביותר באירופה, כאשר המחיר למ"ר מחוץ למרכז העיר מסתכם ב-3,600 אירו.

כמו בערים אחרות, גם בברלין עליית המחירים נגרמת עקב מחסור משמעותי בבתים זמינים. רבים מאמינים כי המחסור במגרשים לבניה הוא אחת הסיבות המרכזיות למצב הזה. יחד עם זאת, קיים מחסור גם בכוח עבודה מיומן, המתקיים לא רק בברלין אלא גם בערים נוספות. לפי לשכת הסטטיסטיקה של ברלין, מספר העובדים בתעשיית הבניה הולך ומצטמצם בהשוואה לשנים קודמות. בשנת 2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר), הסתיימה בנייתן של 15,700 יחידות דיור בלבד, כלומר 0.8% מסך כמות הבתים הקיימים. בהתחשב בעלייה בכמות שעות העבודה, סביר שמספר השלמות הבניה יעמוד על 16,000 יחידות דיור או לחילופין יהווה כ-0.9% מסך כמות הבתים הקיימים ב-2018. אך יחד עם זאת, מדובר רק בחלק קטן מהכמות הנדרשת עבור גידול האוכלוסייה המתרחש בעיר.

בין השנים 2011 ל-2017 (לפי הנתונים הזמינים העדכניים ביותר) אוכלוסיית ברלין גדלה בכמעט 290,000 תושבים, ומספר משקי הבית עלה בכמעט 200,000. הביקוש היציב לא דועך בשל פיתוח שוק העבודה הנוח לעובדים. הגידול בתעסוקה עומד על כ-4% בשנים 2016 ו-2017 וכנראה ימשיך בקצב זה גם בשנת 2018. מאז 2009, שיעור התעסוקה גדל ביותר מ-30% במונחי צבירה. בהמשך לכך, שיעור האבטלה קטן משמעותית במשך השנים וצנח ל-7.6% בלבד בנובמבר 2018. שוק העבודה של ברלין מתייצב בהשוואה לערים אחרות בגרמניה. בחינת נתונים היסטוריים מראה לנו באופן מובהק כמה מרשימה התפתחות השוק – בשנת 2003, שיעור האבטלה עמד על יותר מ-20%.

ניתוח מגזר שוק העבודה בברלין יניב תובנות נוספות ומעניינות לגביו. תעשיית הייצור המסורתי מהווה מגזר חשוב בגרמניה, כאשר אחת מכל ארבע עבודות בתעשייה זו כפופות לדמי ביטוח לאומי. עם זאת, התעשייה המסורתית משחקת תפקיד קטן בברלין, בה מתוך שמונה משרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי, רק אחת מהן מאוישת בתעשיית הייצור. הגידול בשיעור התעסוקה התרחש בעיקר במגזר השירות, בו נפתחו מעל ל-200,000 משרות חדשות בין השנים 2013 ל-2018. נתון זה גדול ממספרן הכולל של העבודות בתעשיית הייצור המסורתי שכפופות לדמי ביטוח לאומי. קרוב למחצית ממשרות חדשות אלו נוצרו בשלוש מחלקות שירות בלבד (WZ2008) – הראשונה, שירותים מקצועיים, מדעיים וטכניים, הכוללים גם שירותי נדל"ן ותיווך, השנייה, שירותים עסקיים שונים, והשלישית, מחלקת שירותי המידע והתקשורת, שרשמה את הגידול החד ביותר מאז שנת 2013 (מעל 50%). ברלין מיקמה את עצמה באופן ברור במרכז פיתוחי הסטארט-אפ. בהתאם לנתונים שנמסרו על ידי עיריית ברלין, מעל 500 חברות דיגיטליות הוקמו בעיר בשנת 2017, מספר גדול יותר ממספר החברות שהוקמו בערים המבורג, מינכן ופרנקפורט יחדיו. בנוסף, אחת מכל 10 חברות דיגיטליות שהוקמו, יוסדו בברלין. כתוצאה מכך, מספר בוגרי האוניברסיטאות שעובדים במשרות הכפופות לדמי ביטוח לאומי גדל ביותר מ-5 נקודות אחוז בין השנים 2013 ל-2018, לסך של יותר מ-26%. הגידול בשוק התעסוקה במגזרים המבוססים על השכלה וראייה עתידנית, מצביע על צמיחה בת קיימא. לכן, לא נופתע כאשר שוק העבודה של ברלין יצמח ולא רק יסגור את הפער בין הערים המערביות האחרות בגרמניה, אלא יעבור אותן.

2013-2018: יותר מ-200,000 משרות התווספו למגזר השירות

תעשייה

1 נדל"ן, עצמאיים, שירותים מדעיים וטכניים
2 טכנולוגיית תקשורת והעברת מידע
3 תחומי שירות נוספים שונים
מגזר השירות למשל 1,2 ו-3
מקורות: משרד העבודה הארצי, מחקר דויטש בנק

כבר עכשיו, תקציבה של ברלין מושפע לטובה משינויים אלו. בין השנים 2014-2018, הוצאות המגזר הציבורי גדלו ב-5 מיליארד אירו ועמדו על 28.6 מיליארד אירו. באותו הזמן, הוצאות הביטוח הלאומי (כלומר הוצאות חברתיות ושירותים לצעירים) ירדו ב-1.5 מיליארד אירו, וחלקן בסך ההוצאות ירד מ-28% ל-24%. הוצאות בניה במגזר הציבורי והשקעות גדלו בכמעט מיליארד אירו בפרק הזמן הזה. יתרה מכך, ברלין הקטינה את החוב שלה במגזר הציבורי, שעמד ב-2012 על מעל ל-60 מיליארד אירו, וב-2018 עומד על פחות מ-55 מיליארד אירו. חובות מבניים עתידיים ושיפורים בהכנסות ממיסים צפויים להתרחש בהתאמה להמשך הצמיחה הכלכלית האדירה בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בהתאמה לגידול באוכלוסייה. עד לשנת 2030, צפויים לעבור לברלין 260,000 אנשים נוספים. עליה יציבה בדרישה לדיור בעיר תיתקל בשנים הבאות במספר דירות שנשאר קבוע באופן יחסי. בעוד ששיעור בעלי הדירות נמוך יחסית בברלין (לפי מפקד אוכלוסין ב-2011 שעמד על 15.6%, בהשוואה למעל 20% באזורים עירוניים אחרים ו-45.9% בגרמניה כולה), יכול להיות שהדיירים יאלצו לרכוש את בתיהם, זאת למרות ההאטה המשמעותית בגובה דמי השכירות, לפחות בדירות קיימות. שיעור הגידול השנתי צנח מ-7% בשנת 2016 והשיא שחל ב-2017 עם 11%, התכנס ל-3% בלבד בשנת 2018. להבדיל מההאטה בדמי השכירות, מספר גורמים מצביעים על מחזור כלכלי בברלין, שיכול להימשך גם אחרי 2020. בכך, מצב הדיור בברלין יכול לתרום משמעותית למגמה שבסופה ברלין תהפוך לאחת הערים הגרמניות והאירופאיות היקרות ביותר, בדיוק כפי שהיא הופכת גם לחדשנית ביותר. ברלין כבר לא "ענייה, אבל מושכת" לפי הגדרתו המפורסמת של ראש העיר לשעבר, וורייט (Wowereit) בשנת 2003, אלא להיפך, יכול להיות שבקרוב תוגדר כ"עשירה וחדשנית".

Source: Deutsche Bank