בלוג ברלין

ינואר
272019
 
 

עם צמיחה במחירי הבתים ושכר הדירה, שצפויה לשמור על כוחה לכל אורך 2018, גרמניה ממשיכה להיות הבחירה הראשונה באירופה עבור משקיעי נדל"ן זרים.

'חוף המבטחים' גרמניה מגדילה את הפער בהשקעות בדיור באירופה ב-2018

פריחת הנדל"ן של גרמניה צוברת תאוצה מאז 2009, עם מחירי דירות שיותר מהכפילו את עצמם במהלך תקופה זו בחלק מהערים. ככל שהאוכלוסייה העירונית ורמות התעסוקה ממשיכות לצמוח בערים המרכזיות, עליית מחירי הנכסים ושכר הדירה אינה צפויה להסתיים בקרוב – על אף שהמחסור בהיצע מוביל לכך שהזדמנויות להשקעה עשויות להפוך לנדירות יותר.

עסקאות בתחום הדיור בגרמניה הגיעו לסכום כולל של 17 מיליארד אירו (155 מיליארד דולר הונג קונג) ב-2017, עליה של כמעט 25% מהשנה הקודמת, לפי מחקר של חברת גו'נס לאנג לסאל   Jones Lang LaSalle (JLL))). בנוסף לכך, גרמניה היוותה כמעט 40% מנפח עסקאות הדיור הכולל של אירופה. חמש מעריה – ברלין, המבורג, דיסלדורף, דרזדן ומינכן – נכללו בין 20 הראשונות ביבשת, והבירה ברלין שמרה על המקום הראשון בעדיפות בינלאומית.

על אף שהמחסור בהיצע נותר מכשול משמעותי, הכלכלה החזקה של גרמניה, הפוליטיקה היציבה יחסית וההגירה החיובית המתמשכת מעניקות למשקיעים זרים שפע של סיבות לתחושה חיובית לגבי שוק הדיור במדינה במהלך 2018 ומעבר.

חוף המבטחים של אירופה
לונדון עדיין שומרת על מעמדה המסורתי כיעד מועדף על רוכשי נדל"ן זרים, אך גרמניה הרוויחה בשנים האחרונות מאי הוודאות לגבי החלטת בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, ומעליית מס הבולים על נכסים בבריטניה, שהביאו משקיעים ועסקים בינלאומיים רבים לחפש אלטרנטיבה יציבה יותר. אפקט הברקזיט היה סיבה שצוינה לרוב על ידי משקיעים שהציבו את ברלין ופרנקפורט בפסגת דוח המגמות בעליה בנדל"ן: אירופה 2018 של PwC מוקדם יותר השנה.

הגם שמרבית ההשקעה במגורים בגרמניה מגיעה מרוכשים מקומיים, משקיעים זרים מהווים נתח נכבד שגדל במהירות – מפחות מ-20% ב-2016 ליותר מרבע ב-2017, לפי נתוני JLL. מקורו של מרבית ההון הזר באומות אירופאיות אחרות, כמו צרפת ושוויץ, אך ההשקעות ממחוזות רחוקים יותר צומחות ככל ששווקי המגורים של גרמניה זוכים ליותר חשיפה מעבר לים.

עם היצע מוגבל של מלאי דיור קיים, עסקאות של רכישות עתידיות נמצאות בעליה, והקונים רוכשים בעלות על נכסים שנמצאים עדיין בבניה וצפויים להימכר לחלוטין עוד לפני השלמתם. מנהלי נכסים וקרנות גם הם מסייעים למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם לטובת ביצועי הכנסות אופטימליים.

היכן להשקיע בגרמניה?
ישנם הבדלים ניכרים בין עריה, אך המטרופולינים של גרמניה מאופיינים בדרך כלל בביקושים עולים ובהיצע בלתי מספיק. אוכלוסיה עירונית צומחת חווה ירידה באחוזי הדיור הפנוי והאצה בעליית שכר הדירה, באזורים מסוימים יותר מבאחרים.

השקעות נדל"ן בברלין ממשיכות לשלוט– העיר הגיעה ל-3.7 מיליארד אירו (33 מיליארד דולר הונג קונג) בהשקעות בדיור אשתקד, יותר מאשר בכל עיר אירופאית אחרת. שווקי הנדל"ן של ברלין מגוונים ביותר, כשדירות יוקרה במרכז העיר ונכסים פרבריים נהנים מעליית מחירים ושכר דירה גדול יותר מאשר הנכסים ברי ההשגה והתחרותיים יותר. בנייני דירות הם תחום עניין מיוחד של רוכשי הנכסים בברלין, ומחירם הממוצע יותר מאשר הכפיל את עצמו מאז 2010.

מחוץ לבירה, עליית המחירים והרווח הנקי אפילו מרשימים יותר בחלק מהערים הגדולות האחרות של גרמניה. ההשקעות בהמבורג גדלו ב-63% בשנה שעברה והגיעו לסכום כולל של מיליארד אירו, ואילו ההשקעה בדיסלדורף עלתה אף בשיעור גדול יותר של 126% ל-560 מליון אירו. רכישות עתידיות מהוות יותר ממחצית העסקאות בשני השווקים. פרנקפורט היא עוד אופציה מושכת למשקיעים ומהגרים כאחד, בשל האוכלוסייה הבינלאומית הגדולה שלה, הכלכלה הפורחת ורווחים נקיים גבוהים יותר מאשר כל עיר גדולה אחרת של 2.9%.

מבט כללי על תחום הדיור
בדומה לחלק גדול מאירופה, שווקי הנדל"ן של גרמניה מוגבלים על ידי העדר בניה חדשה המותאמת לביקושים הגבוהים. זה המצב בעיקר בברלין, שבה התמקדות הממשלה בדיור בר השגה גורם לכך שאישורי הבניה מוגבלים באופן ניכר.

צפויה הקלה על הלחץ הזה בשנים הבאות ככל ששיעור גידול האוכלוסייה יקטן, ויותר פרויקטים הנמצאים כרגע בצינורות התכנון יכנסו לשוק, אך לעת עתה, רוב המשקיעים מעדיפים לשחק את משחק ההמתנה ברכישות עתידיות. עם עליית מחירים ושכר דירה הצפויה להמשיך בשנים הקרובות, השקעה בדיור בגרמניה עשויה להניב רווחים נאים בטווח הארוך בסיכון נמוך יחסית.

 

Source: South China Morning Post

comments

Inspiration Group