בלוג ברלין

ספטמבר
262018
 
 

משחקי מונופול בברלין למי שייכת העיר שלנו

יותר ויותר משקיעים בינלאומיים מבצעים השקעות נדל"ן בברלין. עבור שוכרי הדירות הדבר מהווה בשורה רעה לעיתים תכופות. הסיבה לכך היא שהמשקיעים הבינלאומיים נוטים לדרוש שכר דירה גבוה יחסית, וזאת כדי שהשקעתם הנכבדת תשתלם. בד בבד, גם מחירי הקרקע לבנייה עולים בהתמדה. מגמות אלו הופכות את בנייתן של דירות בהישג יד בבירת גרמניה לעניין קשה יותר ויותר למימוש.

כעת מדובר בעסקה החמה של התקופה. השבוע התפרסמה הודעה לפיה קרן הפנסיה הדנית PFA רכשה חבילת נדל"ן גדולה בברלין מחברת INDUSTRIA WOHNEN, חברה בת של בנק DEGUSSA שמקום מושבו בעיר פרנקפורט. שווי העסקה עומד על יותר ממיליארד יורו. העסקה, תחת השם "CENTURY", כוללת בערך 3,700 דירות ומתחמים משרדיים ב-15 מיקומים שונים בגרמניה ובהם ברלין.

עבור שוכרי הדירות, החדשות הללו מהוות כאמור מקור לדאגה, וזאת מפני שהמעורבים בעסקה ציינו במפורש שיש "סיכוי לעליית בדמי השכירות" בנכסים המדוברים. במילים פשוטות, הם שומרים לעצמם את האפשרות להעלות את המחירים. בהודעה לא נמסר מספרן המדויק של הדירות בברלין שנכללות בעסקה, אך ברור שמדובר במספר גדול. את זאת אפשר להסיק מכך שיותר ממחצית מרווחי העסקה מיועדים למיצוי בברלין או במינכן.

עסקאות כאלו פוגעות בשוכרי הדירות

לא רק משקיעים בינלאומיים מקווים להחזר נאה מהשקעתם. איגוד שוכרי הדירות בברלין – BMV – מתח ביקורת על העסקה. בעוד שבדנמרק שוק הנדל"ן מוגן בקפידה מפני ספקולציות של משקיעים זרים, מצב הדברים בבירת גרמניה שונה, לדברי ריינר וילד, מנכ"ל האיגוד.

וילד מציין, כי בברלין נראה שהכל מותר בשוק הנדל"ן, מפני שהממשלה הפדרלית אינה מייחסת חשיבות להגנה דחופה על שוכרי הדירות ומאפשרת זרימה חופשית של הון לשוק הנדל"ן. ברוב המקרים, המשקיעים הבינלאומיים בסך הכל מחפשים הזדמנות טובה להשקעה ושיעורי רווח אופטימליים והם לא בהכרח מתעניינים בנושאים הקשורים למצב העיר.

בסופו של דבר, העסקאות הללו בשטחי מגורים גורמות נזק לשוכרי הדירות, לדברי וילד. הלחץ כלפי מעלה במחירי הדירות גובר כתוצאה מכך, הוא מוסיף שממשלת גרמניה צריכה סוף כל סוף להתערב בתחום זכויות הבינוי וזכויות שוכרי הדירות ולספק הגנה לאזרחיה. זו התביעה הרשמית של האיגוד מן הממשלה.

המצב הדוק במיוחד בתחום הדירות החדשות הנבנות כעת
חברת DEUTSCHE WOHNEN פרסמה השבוע שהרוויחה במחצית הראשונה של השנה לא פחות מ- 653 מיליון אירו. דמי השכירות עבור כ- 165 אלף יחידות דיור ומסחר בבעלות החברה טיפסו בממוצע ל-ל6.5 אירו למ"ר לחודש. בניכוי הרכישות שבוצעו, מדובר בעלייה של 4.6% בדמי השכירות.

המצב קשה גם בתחום הבינוי של יחידות דיור חדשות. המשרד המקומי לענייני סטטיסטיקה מסר השבוע שמחירי קרקעות לבנייה בבירת גרמניה עלו בין שנת 2016 לשנת 2017, מ-393 אירו למ"ר ל-695 אירו למ"ר. כלומר, מדובר בזינוק של לא פחות מ-77%.

מארן קרן, מנהלת איגוד עסקי הנדל"ן בברלין ברנדנבורג, מציינת, כי הנתונים ממחישים כי שטחים פנויים לבנייה בבירת גרמניה הופכים נדירים יותר ויותר. עליית המחירים מדאיגה במיוחד לדבריה בהקשר הצורך לשמור על דיור בר השגה ולבנות יחידות דיור חדשות שיהיו בנות השגה. לדבריה, אין מנוס מכך שהממשלה המקומית תתערב ותפשיר לבנייה שטחים שמצויים כעת בבעלותה, כגון ELISBETHAUE, TEMPELHOF וגם מתחמים קטנים יותר ברחבי העיר.

נדרשת התערבות של הרשויות
הסנאטורית לענייני שיכון ובינוי, קתרין לומפשר, בוחנת את האפשרות להאיץ את הבנייה בשטחים פנויים. היא מציינת שאם הפיתוח יתבצע בשימת לב לצרכיהם של שוכרי הדירות בברלין וישים דגש על דיור בר השגה, התוצאה הכוללת תהיה חיובית לעיר.

ואולם, למרבה הצער אין הדברים מתנהלים כך במקרים רבים. האינטרס ברווח נאה גובר לעתים על שיקולים אחרים. לפיכך אין פלא שנדרשת התערבות ציבורית נגד מגמת הספקולציה הגוברת סביב שטחי קרקע פנויים לבנייה בבירת גרמניה.

 

Source: Berliner Kurier

comments

Inspiration Group