בלוג ברלין

יוני
262018
 
 

נדלן - ברלין מלהיבה את העולם

שערוריות סביב הממשלה המקומית, "אסון" בעיכוב פרויקט שדה התעופה החדש, העובדה שאף חברה ברלינאית איננה נמצאת בצמרת מדד הבורסה הגרמנית – DAX – כל זה לא מונע ממשקיעים בעולם לראות בבירת גרמניה יעד השקעה מהטובים בעולם ולנהור אליה. וגם אם מפלגת AfD של הימין הקיצוני פועלת לסגירת דיסקוטק מפורסם בעיר – BERGHAIN – הדבר מעלה רק חיוך בקרב משקיעים אלו.

וורן באפט אינו אדם שמשקיע השקעה חובבנית בחברות סטארט-אפ שערכן הריאלי נמוך מההערכות. הוא מתעניין כעת בחברת HARIBO, רכש חברת אופנועים גרמנית וכמובן – מחזיק באחוזי שליטה נכבדים בחברות גדולות כמו IBM וקוקה קולה. לפני זמן קצר החליט באפט להשקיע בגרמניה, ובעיקר בשוק השקעות הנדל"ן בברלין, שם הוא רואה את פוטנציאל הרווח הגדול ביותר. באפט מביע את התעניינותו דווקא בתקופה שבה המומחים בגרמניה מביעים חשש מהיווצרות בועת מחירי נדל"ן, כלומר שהמחירים הנוכחיים, ההולכים ומטפסים – אינם משקפים את ערכם הריאלי, הנמוך יחסית, של הנכסים. המחירים בברלין התפוצצו מעלה בשלוש השנים האחרונות. ואולם, נראה שאין זו בועה אלא רק ההתחלה במגמה ארוכת שנים.

שוק הנדל"ן בגרמניה שקע בתנומה קלה בין השנים 1995-2010. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן בערים גדולות במערב – בעיקר בארה"ב ובבריטניה – עלו במידה ניכרת. וגם עליות המחירים הראשונות שנרשמו בברלין לא היו, לדעת המומחים, יותר מהתאמה של המחירים לערכם הריאלי של הנכסים לאחר שנות תרדמה ארוכה. אך לברלין יש אופי מיוחד, שגורם למחירים להמשיך לעלות.

כעת אנו שומעים כי מפלגת הימין הקיצוני AfD מעוניינת לסגור את מועדון המוזיקה הבינלאומי BERGHAIN בבירת גרמניה. המועדון מצוין כגורם משיכה גדול בפרסומים בינלאומיים סביב סירת גרמניה.

האווירה הרגועה או החגיגה ברחובות הופכים את ברלין לעיר אטרקטיבית אף יותר מפאריס. אם נוסיף לכך את העובדה שמנת סושי בברלין עולה הרבה פחות ממה שתתבקשו לשלם בערים כמו לונדון או סן פרנסיסקו, ולא נשכח את דמי השכירות הנמוכים בהרבה בהשוואה לערים אלו, אין פלא שתושבי חוץ רבים שמחים להתגורר בבירת גרמניה ואף לרכוש בה דירה.

רובע Köpenick בברלין גובר על ניו יורק בהעדפות המשקיעים
עבור משקיעים כמו באפט, מחירים של 2,500 אירו למטר רבוע עבור דירה ברובע ברלינאי כמו Köpenick או Adlerhof הם מחירים נמוכים עד כדי בדיחה, וזאת בהשוואה למחירים הגבוהים של דירות במרכזי ערים גדולות בארצות הברית. בניו יורק אפשר לכל היותר להשיג במחיר כזה מקום חנייה אחד. כמו כן, מעניין הדבר שרבות מנקודות המשיכה של ברלין הן בדיוק מה שמפלגות ימין קיצוני ברחבי המערב מתנגדות לו וחוששות מפניו – רב תרבותיות ופתיחות לעולם, סובלנות ובחלקים מסוימים של העיר – גם תוהו ובוהו צבעוני וססגוני. האווירה הזו מושכת משקיעים בינלאומיים מכל רחבי העולם. כמו כן, המחסור הניכר במימון לפיתוח נדל"ן ברחבי גרמניה מבטיח שהצמיחה ועליות המחירים של נכסים בבירת גרמניה אינם בועה, אלא משקפים את ערכה הריאלי של העיר. הספקנים שהזהירו בשנים האחרונות מפני בועה התעלמו מכך שמעמדה של גרמניה בעולם, כמקום מבוקש למגורים ולעבודה, מצוי בעלייה מתמדת. והבורסה הגרמנית מתאימה במיוחד למשקיעים בינלאומיים, עם דמי תיווך ועמלות נמוכים במיוחד. מחירי הנדל"ן הגבוהים בארה"ב וגם בלונדון הביאו לכך שלראשונה מזה זמן רב נרשמה שם ירידה במכירות לאחרונה. הירידה אמנם נמוכה יחסית אך היא עשויה לבשר על מגמה של תיקון שוק ביחס למחירים גבוהים מדי. מומחה נדל"ן מלונדון מוסיף כי הירידה הזו, במשך שלושה חודשים רצופים, לא נצפתה מאז הרבע הראשון של שנת 2014, כלומר לפני יותר מארבע שנים. פירוש הדבר הוא שאם יש בועה בסיפור הזה, היא כנראה בארה"ב. הסיבה העיקרית לחולשה בשוק האמריקאי היא כנראה העלייה החדה בשערי הריבית על הלוואות משכנתא וזאת בגלל העלאת שערי הריבית מצד הבנק המרכזי האמריקאי -ה- FED. כך למשל, שער הריבית עבור הלוואת משכנתא קבועה למשך 30 שנה עלתה ב-0.65 נקודות מאז ספטמבר 2017 והיא עומדת כיום על 4.42 אחוזים. לעומת זאת הריבית על הלוואות עם החזר משתנה עלתה במידה פחותה, אך לא בהרבה. הדבר מקשה מאד על מי שלקחו הלוואות גדולות למימון עסקאות נדל"ן. הדבר מקשה מאד.

גם מדד חברת S&P Homebuilders מצביע על מגמה דומה, על בסיס ניתוח מגמות המחירים של מניות חברות הבינוי הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה. הדבר רלוונטי במיוחד לשוק האמריקאי מפני שרכישת נכסים על בסיס הלוואה גדולה היא מדיניות השקעה רווחת יותר בהשוואה לגרמניה. יש לציין כי נדל"ן הפך בשנים האחרונות יקר יותר ממילא לרוב האמריקאים. למשל, המחיר הממוצע של בית חדש עלה מאז פברואר 2012 ב-37.5 אחוז והוא עומד כעת על 376 אלף דולר, ובפרק הזמן המקביל צמחה המשכורת השבועית הממוצעת ב-15.2 אחוזים בלבד. במילים אחרות, הפער בין השכר הריאלי למחירי הנדל"ן הלך והתרחב. למרות עלייה מסוימת שנמדדה לאחרונה, המדד עדיין נמוך ב-12 אחוזים מערך השיא שלו בינואר. מתי גרינשפן, אנליסט שוק בכיר בפלטפורמת eToro למסחר חברתי מציין שהמדד הזה נוטה ללמד היטב על המצב הכולל בכלכלה האמריקאית ובשוק המניות האמריקאי, ממש כמו בשוק הדיוק האמריקאי, בלימה במחירים מסתמנת גם בבריטניה. וכך ירדו המחירים בלונדון בחודש אפריל בכ-0.6 אחוז בהשוואה לחודש מרץ. בניכוי פלחי שוק "חריגים", כגון דירות שנמכרו בשווי של יותר מ-10 מיליון פאונד, המחירים באזור בירת בריטניה היו נמוכים ב-3.4 אחוזים מרמת המחירים בשנת 2016. כך נמסר בדוח של חברת ניתוח הנדל"ן Researchfirma Acadat. אי-בטחון גובר בעקבות משבר ברקסיט מכביד על שוק הדיור בבריטניה, ובמיוחד בלונדון, המרכז הפיננסי של המדינה.

צמיחה גדולה בשוק הנדל"ן בגרמניה
בניגוד למצב בשווקים בארה"ב ובבריטניה, שוק הנדל"ן בגרמניה נוהם ומזנק. לפי חישובי מומחי חברת DR KLEIN, מחירי הנכסים בעיר מינכן עלו בלא פחות מ-12 אחוזים ברבע האחרון של שנת 2017. בפלח השוק של בתים צמודי קרקע או בתים דו משפחתיים העלייה הייתה חדה אף יותר – מעל 17 אחוז. אחד ממומחי החברה מסר לעיתונות ש"מינכן איננה סתם עיר יקרה, אלא עיר שהמחירים הגבוהים בה ממשיכים לעלות". ייתכן שמתאים לערוך השוואה בין מינכן או ברלין לציריך. גם לגבי עיר זו הושמעו אזהרות "בועת נדל"ן" במשך כמה שנים. ואולם ציריך היא בסך הכל עיר שרמת המחירים הגבוהה בה משקפת את איכות החיים הגבוהה בה.

Source: wallstreet-online

comments

Inspiration Group