המדריך למשקיע

מאי
292018
 
 

עליות המחירים בברלין נמשכות

מי שמבקש לרכוש דירת מגורים יד שניה בבירת גרמניה ייאלץ לפשפש עמוק יותר בכיסיו כדי לממן את העסקה, והרבה יותר מלפני שלוש שנים. ניתוח שוק מראה שמאז שנת 2015, מחירי הדירות התייקרו בעיר מדי שנה בשנה ובכל הרבעים של ברלין. ברוב הרבעים העלייה הייתה בשיעור דו ספרתי של אחוזים. המחיר הממוצע הנדרש כעת עבור דירת מגורים בבירת גרמניה הוא 3,765 אירו למ"ר.

לפי נתוני הרבע הראשון של שנת 2018, במחקר של מומחי מכון Empirica עבור בנק LBS, מחירי הדיור בברלין ממשיכים לעלות. המחקר התבצע על סמך בדיקת הצעות המחיר לנדל"ן בעיתוני ברלין ובאתרי נדל"ן מקוונים.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה. למעשה, מחצית מהדירות יד שניה ברובע מוצעות למכירה תמורת לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם מביאים בחשבון מחיר דירה מקובל של כ-320 אלף אירו פירוש הדבר שמשק בית ממוצע בברלין צריך לשלם כמעט עשר פעמים ההכנסה השנתית נטו כדי לממן את רכישת הדירה הזו. יתרה מכך, בכל הנוגע לדירות בפלח השוק היוקרתי יותר המחירים גבוהים בהרבה – לפחות 5,800 אירו למ"ר.

המחירים המקובלים בשוק גבוהים לעתים תכופות מהממוצע במידה ניכרת  
מחירים של מעל 4,000 אירו למ"ר אפשר לראות ברבעים כמו שרלוטנבורג ופרידריכסהיין (בסביבות 4,200 בשני המקרים). שטחה הממוצע של דירה ברובע שרלוטנבורג גדול יותר מהשטח הממוצע של דירה בחלקים אחרים של בירת גרמניה – 106 מטרים רבועים. לפי נתונים אלו, המחיר הטיפוסי של דירה בבירת גרמניה הוא 390 אלף אירו, כלומר כ-12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת של משפחה בברלין. ברובע פרידריכסהיין נדרשות בערך 9 משכורות שנתיות נטו כדי לממן רכישת דירה בעבור משפחה ממוצעת.

בכל רבעי ברלין נרשמה עלייה ניכרת במחירן של דירות מגורים יד שניה. בהשוואה לרבע הראשון של שנת 2015, מדובר בעלייה של 12% מדי שנה.

 עליות המחירים בברלין גבוהות מהממוצע
ברבעים אחדים של בירת גרמניה המחירים התייקרו במידה קיצונית. למשל, ברובע ליכטנברג מחירי הדירות עלו בכמעט 22% בשנה אחת. הדבר קשור גם לכך שרובע זה היה מבוקש פחות וזול יותר בעבר, אך כיום בגלל נהירת התושבים לברלין, רוכשי דירות ושוכרי דירות מתעניינים גם בו. עליות של בין 16% ל- 17%  נרשמו גם ברבעים רייניקנדורף, מרצאן, נויקלן וטמפלהוף. אלו עליות גבוהות בהרבה מהממוצע ברחבי גרמניה.

עליות מתונות יחסית נרשמו ברובע שפנדאו וברובע מיטה (כ-7%) וברובע פרידריכסהיין (כ-8%). המומחים מציינים שברובע שפנדאו עדיין ניתן למצוא דירות זולות יחסית.

המחיר הממוצע לדירות יד שניה ברובע שפנדאו הוא בערך 2,300 אירו מ"ר, וזאת לפי מודעות המכירה שפורסמו באתרי נדל"ן ובעיתונים היומיים בברלין. מדובר בערך בארבע הכנסות שנתיות נטו של משפחה ממוצעת בברלין. הדירות הזולות ביותר ברובע זה מוצעות למכירה אף במחיר נמוך מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן זול יחסית אף הוא והמחיר הממוצע לדירה בו הוא 2,350 אירו למ"ר. ואולם, יצוין שבשני הרבעים האלה חלה עלייה גבוהה יחסית בשנים האחרונות. ובכל מקרה, משק בית ממוצע בברלין צריך להוציא קרוב לחמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו כדי לרכוש דירה זולה בעיר.

רכישת דירות משתלמת יותר במקרים אחדים
המומחים מציינים שבחלק מהרבעים בברלין כדאי יותר לרכוש דירה למגורים מלהתגורר בה בדמי שכירות. לשם כך הם ערכו השוואה בין מימן רכישתה של דירה על בסיס 25% הון שהרוכש יכול לספק עם הרכישה ו- 75% במימון מהלוואות, לעומת מגורים בשכירות.

המומחים בחנו דירות ששטחן נע בין 60 ל-80 מטר רבוע, וגילו שבשליש מהרבעים של ברלין כדאי יותר לרכוש דירה מלהתגורר בה

ברובע שפנדאו מדובר על חסכון של כ- 45 אירו לחודש לטובת רכישת דירה במקום מגורים בה בשכירות, לפי ניתוח השוק של המומחים. גם ברבעים ליכטנברג ומרצאן משתלם יותר לרכוש דירה מלשכור אותה.

מומחה הנדל"ן רודיגר קמפ מברלין מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי דירות בברלין, מן הראוי שהממשלה המקומית תתערב ותסייע לתושבי העיר, למשל בהלוואות ציבוריות נוחות. לדברי קמפ, בעלות על דירה היא אחת המכשירים הפיננסיים החשובים ביותר לבניית תיק נכסים אישי וכן להשקעה כספית לקראת החיים לאחר הפרישה מהעבודה.

Source: cash-online

comments

Inspiration Group