ברלין: דירות למכירה ודירות בשכירות הולכות ומתייקרות

ברובע היקר ביותר של בירת גרמניה, רובע Mitte, המחיר שיידרש בעבור דירת מגורים יד שניה עשוי להתקרב לכ– 6,000 יורו למטר רבוע.

דמי השכירות הממוצעים בברלין עומדים כעת על 10.15 אירו למ"ר לחודש. הדבר עולה מדו"ח של מומחי בנק השקעות גדול בברלין שהתפרסם לאחרונה. הדו"ח הוזמן ע"י הסנטורית לענייני בינוי של ברלין, קתרין לומפשר ממפלגת הירוקים. המחיר גבוה באירו אחד מהמחיר בשנת 2016, והרחק מעל למדד מחירי השכירות הגרמני – 6.39 אירו. כמו כן, מחירי דירות מגורים יד שניה עלו מאז הרבע הראשון של שנת 2015, ביותר מ- 12%. ברבע הראשון של שנת 2018, המחיר עמד על 3.76 אירו למ"ר בממוצע, כך עולה מדו"ח נוסף של מומחי נדל"ן שהתפרסם לאחרונה. בשנת 2017, רק עשירית מהדירות הוצעו להשכרה במחיר נמוך מ-7 אירו  למ"ר (מדובר בדמי שכירות בסיסיים, ללא הוצאות חימום והוצאות נלוות נוספות).

הסנטורית לומפשר מציינת שהאתגרים הניצבים בפני העיר אינם נעשים פשוטים יותר עם הזמן. היא מסבירה, כי העלייה המתמדת בדמי השכירות ממחישה את הצורך לא רק בבנייה חדשה, אלא גם ברגולציה של דמי השכירות של הדירות הקיימות. הרבעים שבהם דמי השכירות גבוהים במידה ניכרת מהממוצע הם, לפי המומחים: מיטה, שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, ופאנקוב.

רבים מתושבי ברלין נאלצים לעזוב אותה בגלל העלייה המתמדת בדמי שכירות. המומחים מציינים שחלה עלייה של כמעט 6% במספר התושבים בחמישים האזורים מחוץ לבירת גרמניה, בין השנים 2012 ו- 2016. עלייה זו תלולה כמעט כמו העלייה במספר התושבים בברלין בפרק זמן זה. כמעט 27 אלף דירות חדשות נבנו בפרק הזמן הזה באזורים סביב ברלין: Potsdam, Falkensee, Königs Wusterhausen, Teltow.

מחיריהן של דירות קיימות עלו באחוזים דו ספרתיים
מאז שנת 2015 עלו מחירי השכירות בכל הרבעים בברלין כמעט בשיעור דו ספרתי מדי שנה. כך עולה מדו"ח של מומחי חברת המחקרEmpirica  המתמחה בייעוץ כלכלי על פני שטח בינלאומי רחב של פעילות כלכלית.

הרובע היקר ביותר בבירת גרמניה הוא רובע מיטה ולפחות מחצית הדירות שהוצעו למכירה בשוק ברובע זה עלו לפחות 4,400 אירו למ"ר. אם בוחנים את המחיר הסטנדרטי לדירה בברלין, 323 אלף אירו, משק בית ממוצע בעיר יידרש לשלם עשר פעמים ההכנסה השנתית הממוצעת נטו בתמורה לדירה כזו. בכל הנוגע לדירה ברובע מיטה היוקרתי, המחירים מתחילים קרוב ל- 6,000 אירו למ"ר.

דירה ברובע שרלוטנבורג עולה 12 פעם ההכנסה השנתית הממוצעת נטו של משק בית
מחירים סטנדרטיים של יותר מ- 4,000 אירו למ"ר נדרשים גם ברבעים שרלוטנבורג ופרידריכסהיין. מדובר במחירים של בערך 4,200 אירו. עוד יצוין, כי הדירות המוצעות ברובע שרלוטנבורג גדולות יחסית לדירות המוצעות בחלקים אחרים של בירת גרמניה, ושטחה הממוצע של דירה ברובע זה הוא 106 מ"ר. כמובן, פירוש הדבר שמחירה של דירה ממוצעת ברובע יהיה גבוה במידה ניכרת ממחירי הדירות ברבעים אחרים – המחיר הממוצע בשרלוטנבורג הוא 390 אלף אירו לדירה כזו. מדובר לפיכך בכ-12 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע בברלין. ברובע קרויצברג, שבו דירה ממוצעת קטנה מעט יותר, יידרשו כ- 9 הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע כדי לרכוש דירה.

ברובע ליכטנברג עלו מחירי הדירות בכמעט 22 אחוז
לפי הדו"ח של מומחי Empirica, דירות מגורים יד שניה התייקרו במידה ניכרת בכל רחבי בירת גרמניה מאז שנת 2015. בסך הכל, בשקלול כל חלקי ברלין, המחירים עלו ביותר מ-12% מאז הרבע הראשון של שנת 2015. בכמה מהרבעים נרשמו עליות תלולות במיוחד.

ברובע ליכטנברג התייקרו הדירות בכמעט 22%. ברובע רייניקנדורף עלו המחירים בכמעט 18%, ברובע מרצאן וברובע נויקלן בקרוב ל- 17%, וברובע טמפלהוף (כ- 16%). מדובר בעליות במידה ניכרת מעל הממוצע. עליות מחירים מתונות יותר נרשמו ברובע שפנדאו (כ- 7%), מיטה (כ- 7.5%) ופרידריכסהיין (כ- 8%).

הדירות הזולות ביותר בברלין עולות פחות מ-200 יורו למטר רבוע
דירות זולות יחסית אפשר למצוא למשל ברובע שפנדאו. דירות מגורים יד שניה למכירה עולות כאן בממוצע 2,290 אירו למ"ר. הדבר שקול לארבע הכנסות שנתיות נטו של משק בית ממוצע. ואולם, אפשר להיתקל ברובע זה גם ב"מציאות" של ממש – דירות שעולות פחות מ- 2,000 אירו למ"ר.

רובע מרצאן, שבו המחיר הממוצע למטר רבוע הוא בערך 2,350 אירו, ניצב אף הוא במקום גבוה ברשימת הרבעים הזולים בבירת גרמניה. ואולם, יצוין שברובע זה נרשמת מגמת עליית מחירים תלולה למדי מאז שנת 2015. בשקלול הגודל הממוצע של דירה ברובע, השורה התחתונה היא שמשק בית ממוצע ייאלץ לשלם חמש פעמים ההכנסה השנתית שלו נטו בתמורה לדירה כאן.

בארבעה רבעים משתלם יותר לרכוש דירה מלגור בה בשכירות
למרות מחירים מטפסים, רכישת דירות בברלין משתלמת יותר בכשליש מהרבעים בה. הרוכשים ברובע טרפטוב הם מי שייהנו מהרווח הגדול ביותר בהשוואה למגורים בשכירות באותה דירה. המחיר הממוצע לדירה – כ-182 אלף אירו, פירושו שיש יתרון לרוכשי הדירה לעומת שוכרי הדירה. החיסכון בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים באזור זה עומד על 51 אירו לחודש. ברובע שפנדאו יכולים רוכשי הדירות לחסוך 45 אירו לחודש. מומחי חברת Empirica הסתמכו לצורך החישוב על רכישת דירה בתמורה ל- 25% ממחירה כהון בבעלות הרוכש ו- 75% במשכנתא, עם תוספת מימון של 5% (שני אחוזי ריבית ושלושה אחוזי שערוך), וכך יכלו לערוך השוואה ביחס לתשלום דמי שכירות חודשיים. הדירות שהובאו בחשבון במחקר זה היו בשטח של 60 עד 80 מטרים רבועים. אחד המומחים מציין שלאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן הגיוני הדבר שהקואליציה בממשלה המקומית של ברלין תסייע כספית, למשל בהלוואות לרוכשי הדירות.

Source: Haufe