ברלין – מקלט נדל"ן בטוח

הבירה הגרמנית נראית הימור נדל"ן בטוח עם סצנת סטרטאפים טכנולוגיים חמה ותרבות השכרה שבבסיסה ממשלה יציבה.

השקעות נדל"ן בברלין הם הדבר החם בקרב משקיעים בינלאומיים, הנמשכים אל הכלכלה ותחזיות הצמיחה החזקות באירופה, סביבה פוליטית יציבה ושווי השכרה העולה במהירות – בפרט בקצה העליון של השוק.

דחיפה נוספת מגיעה מכך שהאבטלה בבירה הגרמנית נמצאת ברמות הנמוכות ביותר מעולם, בעוד שהשכר טיפס באופן משמעותי בשנה האחרונה.

באיחוד אירופי חסר יציבות, גרמניה – ומעל הכל ברלין – נראית כמקלט בטוח למשקיעים.

למרות זינוק של 115% במחירי הנדל"ן הממוצעים בברלין מאז 2004, לפי JLL, המחיר המבוקש ושכר הדירה בקצה העליון של השוק עדיין נמוכים משמעותית יותר מאשר בערים אירופיות אחרות (המחיר הממוצע לדירה בברלין היה 3,036 אירו למ"ר ב-2016, בהשוואה לסכום השקול ל-6,100 אירו בלונדון).

בברלין קיימת תרבות של השכרה ושיעור בעלי הבתים הוא 16% (בהשוואה ל-50% בלונדון ו-45% בגרמניה בכלל), מה שיוצר הזדמנות גדולה למשקיעים בדירות להשכרה. נאמר שיש כעת 33 מתעניינים לכל דירה להשכרה המגיעה לשוק.

ברלין גם מדורגת במקום גבוה במדרג סגנון החיים. העיר חווה גידול אוכלוסייה משמעותי – עלייה של 60,000 ב-2016 (אם כי קרוב לוודאי שתהיה ירידה ל-42,000 ב-2017, בשל רמות נמוכות יותר של הגירת פליטים ואזרחי האיחוד האירופי המחפשים תעסוקה) – ומתוכם, שלושה רבעים בני פחות מ-30.

רבים נמשכים לסצנת הסטרטאפים הטכנולוגים הפורחת, חיי הלילה התוססים וחיי התרבות העשירים. כל הגורמים הללו הופכים את ברלין לעיר שהולכת והופכת לבינלאומית.

ברלין: תמונת השוק

גידול האוכלוסייה בעיר יוצר לחץ טבעי על מלאי הדיור הקיים ולמרות אזורים של פיתוח ניכר, כולל מרכז הניו מדיה והתקשורת של מדיהספרי ורובע יורופסיטי בן 400 הדונם ליד התחנה המרכזית, ברלין בונה רק כמחצית מ-20,000 יחידות הדיור החדשות להן היא זקוקה כל שנה; לשכת הסטטיסטיקה של העיר חוזה עליה של 74,000 במספר משקי הבית מ-2015 ועד 2020.

המכשולים כוללים מחסור בקרקע מוקצית, שמעלה את מחירי הקרקע. מה שנבנה נמצא יותר ויותר בתחום המותרות ומשאיר פער בשוק הביניים.

והחלטת הממשלה שלפחות 30% מכל פיתוח חדש חייב לכלול דיור חברתי הופך את הבניה המחודשת ללא כדאית עבור יזמים רבים – אפילו חברות דיור ממשלתיות, הבונות שליש מהפרויקטים החדשים של ברלין.

כתוצאה מכך, מספר הדירות בשוק נמוך כעת ברבע מאשר ב-2016. משקיעים פרטיים מוצאים כדאיות הולכת וגוברת בשיפוץ והרחבה של נכסים קיימים.

אזור מועדף למכירה והשכרה הוא Mitte – אזור היסטורי, משכנם של שגרירויות, מטות מרכזיים וקונים בינלאומיים עשירים.

אחריו מבחינת המחיר הוא Charlottenburg – Williamsdorf – בפרט הרחובות היוצאים מהמקבילה הברלינאית לשאנז אליזה, Kurfurstendamm – ו Friedrichshain-Kreuzberg

אזורים בעליה, עם מספר הולך וגדל של גלריות אומנות וברים ומסעדות שכונתיים, כוללים את רחוב Potsdamer, ליד Tiergarten Park בן 1,000 הדונמים; כור ההיתוך התרבותי הבוהמניאני של Kreuzberg; ואזור Neukölln  בדרום מזרח העיר העובר תהליך מהיר של ג'נטריפיקציה.

Source: The Telegraph