בלוג ברלין

אפריל
032018
 
 

שנת שפע לשוק הנדלן הגרמני

גרמניה חיזקה את מעמדה כיעד הנדל"ן האירופי המועדף ב-2017, וראתה השקעות ברמה השניה הגבוהה ביותר מאז החלו הרשומות. עניין מתמשך מצד משקיעים בינלאומיים מסמן שנת שפע נוספת ב-2018.

נפח ההשקעה השנתית המריא ל-60.2 מליארד דולר ב-2017, שהפכה בכך לשנה שישית ברציפות של צמיחה. התוצאות של השנה כולה היו גבוהות בתשעה אחוזים מאשר 2016 וכמעט כפולות מהרמות ב-2012. התוצאות הן "יוצאות מן הכלל בהתחשב במחסור הידוע היטב בהיצעים ובעליית המחירים", לפי הלגה שוינמן, ראש חטיבת המחקר ב-JLL גרמניה, המסבירה כי "עליית המחירים גם עוזרת וגם מהווה מכשול."

"יש להניח שחלק מהמשקיעים הגבילו את פעילותם בשל המחירים הגבוהים מדי, אך עליית מחירים זו שיחקה תפקיד מפתח בהעלאת נפח העסקאות בשנה שחלפה."

רקע כלכלי מבטיח
ביצועי הנדל"ן מרקיעי השחקים של גרמניה נובעים, בחלקם, מתחזיות של התחזקות כלכלית במסגרת גוש האירו. במהלך 2017, הסיר גוש האירו ספקות הן בנוגע להאטה בתוכנית רכישת הנכסים של הבנק האירופי המרכזי והן בנוגע למו"מ סביב הברקזיט, והגיע לרמות הצמיחה הגבוהות ביותר מזה עשור.

התמונה הכלכלית בתוך גרמניה משקפת את זו של האזור כולו, וכך משרה ביטחון במשקיעי הנדל"ן, שעבורם התחזית "נותרה חיובית בעיקביות במהלך 2017," לפי שוינמן.

שיעורי גידול התפוקה השנתית בגרמניה עלו ב-2.2 אחוזים לרמה הגבוהה ביותר מאז 2011. האבטלה נמצאת ברמה הנמוכה ביותר מאז האיחוד וצפויה לרדת עוד, בעוד הייצור התעשייתי זינק והצריכה נמצאת בעליה.

הסקטורים הבולטים
סקטור המשרדים והלוגיסטיקה של גרמניה ממשיכים להוכיח את עצמם כמועדפים במיוחד על משקיעים גלובליים. סקטור הלוגיסטיקה אמנם משך יותר הון חוץ ב-2017 מאשר בשנה הקודמת, אך משקיעים זרים ממשיכים לנהור במיוחד לשוק המשרדים. ואכן, הסקטור הזה אחראי ל-43% מכלל התזרימים מחוץ לגבולות גרמניה בין 2014-2017, כאשר השווקים של 'שבע הגדולות' של גרמניה, ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, מינכן ושטוטגרט שואבים אליהם את החלק הארי. ברלין במיוחד משכה אליה שיא של 4.9 מליארד דולר בתזרימים מחוץ לגרמניה.

המפתח לזינוק הוא "היסודות התעסוקתיים האיתנים" של הסקטור, אומרת שוינמן. "שוקי העבודה ממשיכים להנות מסביבה מיקרו כלכלית חיובית, המתורגמת בתורה לביקושים גבוהים עבור חללים מצד הדיירים. שיא של 4.2 מליון מ"ר של משרדים היו תפוסים בשבע הגדולות ב-2017, שבעה אחוזים יותר מאשר בשנת השיא הקודמת של 2016."

עם זאת, הביקוש העולה מצד חברות מתרחבות והמחסור בהיצע יצרו מחסור ניכר בחלל פנוי להשכרה והורידו את שיעורי החללים הפנויים תוך כדי העלאת שכר הדירה. שכר הדירה בפלחי השוק המבוקשים ביותר ברחבי שבע הגדולות בגרמניה עלה ב-4.1 אחוזים ב-2017, כשהקפיצה הגדולה ביותר מתרחשת במקרה של דירות בברלין – עליה של 11 אחוזים.

 מאגר הולך וגדל
ככל ששוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לפרוח, מאגר המשקיעים הפונים לעבר גרמניה הולך ומתרחב. ההשקעה הזרה עלתה בשיעור שנתי משולב של 19 אחוזים בין 2010-2017, המשקפת את הגידול בסך העסקאות הכולל. השנה החולפת היתה חזקה במיוחד, והון החוץ שבר שיא חדש לתקופה שאחרי משבר הסאב-פריים של 30.4 מליארד דולר.

בעוד שהמשקיעים האירופים ממשיכים להיות אחראים לעיקר השקעות החוץ בשוקי הנדל"ן של גרמניה, שווקים אסייתיים מוסיפים את הונם לתערובת ככל שמתחזק בטחונם בהשקעות גלובליות. ב-2017, כסף אסייתי היה המקור הגדול ביותר להון בין-אזורי בגרמניה, עם רכישות בגובה 6.6 מליארד דולר – שרובם הגיעו ממשקיעים מסין, סינגפור וקוריאה הדרומית.

כוח הולך וגובר
לאור הביקוש המתמשך יחד עם התחזיות הכלכליות החזקות, 2018 מצטיירת כעוד שנה של צמיחה. "המצב נראה חיובי באופן כללי," אומרת שוינמן, "איננו צופים תפנית שלילית ומצפים שנפח ההשקעות השנה יהיה דומה למספרים של 2017."

התנאים בשוק המשרדים, בנתיים, צפויים להמשיך ולהיות נוקשים עם היצע חדש מוגבל. 1.3 מליון מ"ר של חללים חדשים עומדים להצטרף לשוק, אך כמעט 62 אחוזים מהם כבר הושכרו מראש או שיעמדו לשימוש בעליהם. "כשרק 420,000 מ"ר של חלל עומדים להגיע לשוק, אנו צופים ירידה נוספת בשיעור חללים הפנויים והמשך העליה בשכר הדירה במרבית שטחי שבע הגדולות," מוסיפה שוינמן.

בנוסף, יתכן שמשקיעים קיימים יאלצו לפנות לסקטורים אחרים במרדף אחרי תשואות. למרות שהן כבר נמצאות בשפל של כל הזמנים, ביקושים גבוהים יביאו לירידה נוספת בתשואות בשבע הערים הגדולות, אומרת שוינמן.

 

Source: The Investor

comments

Inspiration Group