הכלכלה של ברלין צומחת וכך גם ביטחונם של יזמי נדל"ן שמוכנים לשקול פרויקטי השקעות נדל"ן בברלין הולכים וגדלים בעיר. הדבר נוגע גם לגורדי שחקים. רגולה לושר, הממונה על תחום הבינוי בסנאט, מקבלת הצעות רבות לפרוייקטים חדשים ועליה להחליט אם וכיצד לקדם את אישורם של פרוייקטים אלו ואת הוצאתם אל הפועל. ואולם, השאלה כמה גבוהים יכולים גורדי השחקים העתידיים בברלין להיות והיכן יש למקם אותם איננה שאלה פשוטה כלל. לושר מסבירה בראיון מדוע גורדי השחקים בעיר לא יכולים לצמוח לשמיים ללא מגבלות.
מה הטענות שלך למעשה נגד גורדי שחקים?
תשובה: כלום. כיצד הגעתם לדעה שיש לי משהו נגדם? קודמי בתפקיד התעקש על מגבלות גובה מסוימות, אך זה היה לפני עשר שנים. מעולם לא אמרתי משהו על מגבלות חמורות.
האם גם את סבורה שבניינים רבים היו נראים יפה יותר אילו נוספו להם קומה אחת או שתיים?
תשובה: השאלה כמה גבוה צריך בניין רב קומות להיות קשורה למרקם העירוני. יש מקומות בברלין שנבנו בקנה מידה גדול מאוד ויש להם נתוני ריכוזיות וצפיפות גבוהים. בניינים רבי קומות מייצרים תחבורה רבה בכבישים הסמוכים וגם תנועת אנשים. לפיכך יש לחשוב היטב מבעוד מועד ולתכנן את הקמת הבניינים האלו באזורים שיש לגביהם תכנון כולל אופטימלי. לפיכך אין זה מקרה שהבניינים הגבוהים ביותר בברלין מתוכננים ב-Alexanderplatz. גם באזור Breitscheidplatz אפשר לראות בניינים גבוהים מאוד, בערך בגובה של 120 מטר. כמו כן יש סביב לתחנה המרכזית של ברלין מקבץ בניינים גבוהים מאוד ושם אפשר להבחין בהרכב מגוון יחסית מבחינת גובהו של כל בניין, וכן מזרחית לתחנה.
אך האם הבניינים אינם נמוכים מדי?
תשובה: לא, בהקשר העירוני גובהם מתאים למדי לסביבה. כמובן שאפשר להתווכח ביחס לאדריכלות המסוימת של כל בניין.
האם מתוכנן גורד שחקים גם באזור גשר ורשאוור ליד מרכז הקניות שמוקם שם כעת?
תשובה: אכן, זה מתוכנן. קיימנו התייעצות בנוגע לכך בפורום הבינוי של העיר והתנהלו מגעים עם רשויות הרובע המקומי.
אילו בניינים מוגדרים כגבוהים לפי המושגים שלכם?
תשובה: בגובה של 60-80 מטר. בכל הקשור לבנייני מגורים, גובה של 60 מטר הוא הגובה ההתחלתי לבניין רב קומות. ככל שעולים בגובה, ההשקעה הנדרשת בתשתיות עולה, למשל תשתית מתאימה לכיבוי אש. הדבר גורם לכך שהדיור בבניינים רבי קומות כבר לא יהיה בר השגה. לעומת זאת, יש בניינים "רבי קומות באמת", שיש בהם 50 או אף 60 קומות, וגובהם עשוי להגיע ל- 200 מטר. בערים הגדולות של אירופה יש להעריך מחדש כל הזמן מהו הגובה המתאים לפני העיר.
בהשוואה לאירופה אפשר לציין את הבניינים הגבוהים בלונדון או במוסקבה, עד לגובה של 300 מטר.
כיצד נראית ברלין בהשוואה אליהן? האם אין צורך לעדכן את אמות המידה?
תשובה: מה שקובע הוא קנה המידה שהעיר כבר סיגלה לעצמה. ברלין היא עיר שטוחה למדי ואין בה כעת מקבצים של בניינים רבי קומות כמו בניו יורק או בחלקים של לונדון. בניינים גבוהים פחות מהערים האלו מתאימים לעיר יותר. בגבהים הבינוניים הללו עוד אפשר לחוש קשר כלשהו לקרקע. כלומר יש הבדל בין הימצאות בגובה 150 מטר מעל פני הקרקע, להימצאות בגובה 200 מטר מעל פני הקרקע. בגובה של 200 מטר אנו "מרחפים" מעל פני העיר. אין יותר קשר לעיר. וגם ההפך נכון: אם אתם עומדים בבניין שגובהו 120 או 150 מטר, תוכלו עדיין לראות חלונות בניינים אחרים ולקרוא שלטים. כלומר, יש לכם קשר לקרקע המציאות בעיר.
כלומר גובה של 150 מטר הוא די והותר עבור בירת גרמניה?
תשובה: התשובה תלויה במיקום המדוייק ברחבי העיר. תכנית Estrel לבניין בגובה 170 מטר, ברובע נויקלן, נראית מוצלחת ביותר, אולם יישומה קשור למרקם העירוני הסובב למשל שטחי התעשייה הישנים במקום. לדעתי, כאשר מדברים על בניינים רבי קומות, אין צידוק להתמקד רק בגובה הבניין, אלא לדון גם בפרטים סביבתיים חשובים נוספים.
אם כך, מה הופך בניין רב קומות לגורד שחקים מוצלח לדעתך?
תשובה: בניין רב קומות צריך להעניק משהו גם לסביבתו. למשל, יש להקצות שטח רחב לקומת הקרקע. הבניין צריך להיות נגיש ועליו להציע ערך מוסף כלשהו למרחב העירוני העוטף אותו. זה חל גם על בנייני מגורים רבי קומות. גם לקומות העליונות בבניין חשיבות רבה. יש לדאוג שיהיו נגישות לציבור הרחב, והדבר אפשרי אם מקצים שם מרחב למסעדה או לבית קפה ומאפשרים למבקרים ליהנות מנקודות תצפית על חלקי העיר.
האם מדובר בקריטריון שבכוונתך לממש בתכניות העתידיות שלכם?
תשובה: להערכתי כן. הקריטריון השלישי שחשוב לי במיוחד בכל הנוגע לבניינים רבי קומות הוא האיכות האדריכלית. גורד שחקים הוא בניין מיוחד שמקרין אופי מיוחד. בדרך כלל מדובר ב"כוכב" שבולט על רקע סביבתו, לכן אני מצפה מיזמי פרויקט כזה לבניית בניין רב קומות – להקדיש תשומת לב רבה במיוחד לקדמת הבניין. החזית צריכה להיות עמידה יותר בפני פגעי הטבע ומזג האוויר, ולו מפני שבניין כזה חשוף להם יותר מבניינים אחרים. אך בנוסף לכך, יש לדאוג שגם צורתו של הבניין תהיה מאיכות תכנונית גבוהה, וזאת מפני שלבניין רב קומות יש השפעה שמגיעה רחוק בעיר.
האם תוכלי לתת לנו דוגמה לכך?
תשובה: פרויקט Upper West הוא בניין רב קומות יפה במיוחד. לפני עשר שנים הוא תוכנן כבניין עם חזית זכוכית בלבד. אך בגלל ההקפדה הגוברת על תקנות בנייה שיתאימו לחסכון באנרגיה ובהוצאות חימום, היה צורך לשנות את התכניות. לפיכך פיתחנו את הרעיון לשלב את חלקי חזית הבניין זה בזה, כך שהמתבונן יתפוס מיד את מעגליותו של הבניין למרות השימוש בפלדה ובזכוכית. אני חושבת שהתוצאה מוצלחת במיוחד.
אך יש לחץ על היזמים להתקדם מהר בפרויקטים ולייצר את הבניינים בהקדם. האם אין זה קשה לקדם שיקולים אסתטיים בתנאים כאלו?
תשובה: זהו תפקידי בסנאט. מועצת הבינוי מחויבת מתוקף תפקידה להתייחס גם לאופן שבו בניינים חדשים משנים את פני העיר.
האם את חשה לחץ לקבל החלטות מהר יותר מפני שאנשים רוצים להרוויח כסף בהקדם עבור השקעתם הנכבדת בפרויקט בינוי?
תשובה: כן, בהחלט. יש צורך לשכנע אותם שגם להם חלק בעניין ושיש לדאוג לאסתטיות לאורך זמן של הבניין. אם כעבור שלוש שנים, הבניין כבר ייראה זול או צעקני, התושבים כבר לא יהיו מעוניינים בו, הנכס יאבד רבות מערכו וכבר לא יהווה תרומה לעיר בכללותה ואז יהיה צורך להרוס את הבניין ולבנות פרויקט אחר במקומו וזה בוודאי לא תורם לחסכון ולפיתוח בר קיימא של העיר.
עד כמה צפוי מתחם אלכסנדרפלאץ להשתנות לפי תכניותיכם? האם תחליפו את תכנית האב משנות ה-90 בתכנית חדשה?
תשובה: היסודות השתנו במתחם זה. בשנות ה- 90 הניחו המתכננים שהבניין ייהרס ושבמקומו ייבנה פרויקט Kollhof Stadtkrone וכעת התברר שבניינים רבים במתחם צפויים להישאר במקומם. לפיכך עלינו להתאים את תכנית הפיתוח למציאות הזו ואת זאת ניתן להסדיר רק בהסכמה עם בעלי הנכסים הקיימים שם. בינתיים כמה מהבניינים גם קיבלו סטטוס של בניינים מיוחדים לשימור. גם בניינים רבי קומות עשויים לקבל סטטוס כזה – מדובר בבניינים יפים וזו מגמה בברלין. מדובר גם בקומפלקס הבניינים ברחוב לייפציגר עם החלונות הגבוהים. בניינים כאלו מציעים איכות מחייה או עבודה מצויינת ליושביהם. אפשר לציין גם את פרויקט Hansaviertel או גורד השחקים GSW ובניין Telefunken בכיכר ארנס רויטר.
הבה נחזור לדון באלכסנדרפלאץ.
תשובה: החזון של אדריכלי חברת Kollhof כבר אינו בר מימוש, מפני שמתחם Park Inn יישאר במקומו. לפיכך המליצו המומחים שלנו על התווית תכנית פיתוח חדשה. כעת אנו בודקים כיצד בניינים רבי קומות יכולים להשתלב בתכנית הפיתוח הזו.
מדוע הבניינים המתוכננים אמורים להיות מחוברים זה לזה ובגבהים דומים?
תשובה: לפי ממצאינו, מוטב שהבניינים ישתלבו באופן זה. זהו המקום היחיד בברלין שבו אפשר לבנות רובע של בניינים רבי קומות וכך יתאפשר לבניינים לנהל דיאלוג האחד עם השני.
אך האם לא מתאים לבירת גרמניה קו רקיע עם בניינים גבוהים רבים יותר, כפי שאנו רואים בערים לונדון או שיקאגו?
תשובה: באלכסנדרפלאץ, הבניינים רבי הקומות יהיו קרובים זה לזה לפחות כמו ברחוב לייפציגר, שבו הם יוצרים אנסמבל אחד משולב. דמיינו לעצמכם שלושה בניינים בגבהים שונים, זה בוודאי ייראה לכם צורם. לפיכך חשוב שהבניינים יהיו פחות או יותר באותו הגובה.
אך ברחוב לייפציגר הבניינים סדורים באופן מיוחד, כמו פנינים בשרשרת.
תשובה: כך מתוכנן גם באלכסנדרפלאץ. הבניינים אמורים להשתרע לאורך הרחוב ולתפוס חלק נכבד מהמרחב שקיים שם כעת. רק חלק קטן מהמרחב הזה יישאר – בניין הוצאת הספרים של ברלין הוכרז כבניין לשימור והוא לא ייהרס, אך רוב המרחב פנוי לבנייה מחדש במתחם זה. כמו כן, יש צורך לשלב בצורה נאה את בניין Park Inn. אנו בודקים כעת אם גובה של כ-130 מטרים לבניינים המתוכננים יתאים לסביבה זו ויאפשר שילוב הולם של הבניינים הקיימים והבניינים החדשים שייבנו שם.
מדוע אינכם מקנים ליזמי הפרויקטים מרחב פעולה נרחב יותר?
תשובה: באופן טבעי אפשר לבנות ללא פיקוח – "צמחית פרא", אך לגבי אלכסנדרפלאץ יש לנו תכנית מגובשת. הרעיון הוא שיהיו שם שתי שכבות; האחת – שכבת הבנייה המזרח גרמנית – בנייה מודרנית מהתקופה שלאחר מלחה"ע ה- 2. השנייה – דור חדש של בנייה לגובה בנוסח המאה ה- 21.
האם הבניינים רבי הקומות המתוכננים רחוק יותר משם, כגון פרויקט הבנייה Alexa, עשויים לקבל אישור לגובה רב יותר?
תשובה: באופן כללי אינני מתנגדת לבנייה לגובה של עד 150 מטר סביב אלכנסדרפלאץ, אך יחד עם זאת, אני סבורה שעלינו לשקול מה פירוש הדבר למרקם העירוני שייווצר שם. הבניינים החדשים צריכים להשתלב היטב בבנייה שכבר קיימת שם ואסור שייראו כמו נטע זר בסביבתם.
את זה אנו יודעים כבר שנתיים, מאז שהבניינים מתקופת מזרח גרמניה הוכרזו כבניינים למוגנים לשימור. מדוע התכנית החדשה מתעכבת זמן רב כל כך?
תשובה: מפני שבמשך זמן רב לא הייתה פתיחות פוליטית נדרשת לבחון את סוגיית הבנייה לגובה. עלי לקבל מנדט פוליטי כדי לבצע זאת. כעת המנדט הזה ניתן.
אך האם אינכם נופלים כעת לאותה מלכודת, שבה תכנית חדשה תציב יעדים שאף אחד לא יוכל לקבל ואף אחד לא יהיה מעוניין להשקיע בה וכך הכל יישאר כפי שהוא בשטח?
תשובה: הקושי העיקרי במשך שנים רבות היה שדמי השכירות היו נמוכים מדי. כעת המצב השתנה ופרוייקטים מהסוג הזה כבר משתלמים ליזמים, בעיר ברלין בכללותה ובפרט במתחם המדובר.
האם תוכלי לתת לנו תחזית מתי נתחיל לראות במו עינינו שינויים באלכסנדרפלאץ?
תשובה: אני מקווה שבקרוב מאד. מגרש D3 בין Park Inn למגדל Hines המתוכנן כבר אושר לבנייה על פי תכנית. אנו כבר מכינים בשיתוף עם היזם את המכרז שאליו יוכלו אדריכלים לגשת.
גם בנוגע למתחם גן החיות יש ביקוש. במקום שבו היה פעם גלגל ענק מתוכנן להיבנות בניין בן 30 קומות. ואת הבניין הגבוה הישן ברחוב Hardenberg היזמים היו שמחים להרוס כדי לבנות במקומו בניין חדש. האם את צופה שיוגשו התנגדויות רבות לתכניות הללו?
תשובה: מרכז City West (במערב ברלין) הוא Breitscheidplatz ולפיכך, שם צריך להקים את הבניינים הגבוהים ביותר. כמו כן, יש להתחשב בהיררכיה של גבהי הבניינים. אמנם אפשר להקים בניין רב קומות במתחם הגלגל הענק, אך תחילה יש לסווג אותו מבחינת גובהו, ביחס לבניינים אחרים שמתוכננים באזור. גורד השחקים במתחם גן החיות הוא חלק ממתחם Zoo Palace ו-Bikini House וסביר שיקבל סטטוס של בניין לשימור.
נניח שברצוננו להקים בניין רב קומות ואנו עובדים על תכנית כזו. מה צריכה התכנית הזו לכלול?
תשובה: אם איננו עוסקים במיקום מסוים, אתייחס רק לאמות המידה הכלליות. יש לבדוק אם הבניין מתאים לסביבתו. גם אם נכון הדבר, אין פירוש הדבר שתכנית בינוי תאושר בהכרח. מדיניות כזו תגביר את הספקולציה סביב קרקעות בברלין ואיננו מעוניינים לתרום למגמה שלילית זו. במקרה כזה נפתח תחילה מודל כללי לפרויקט ונבחן אותו עם המומחים. לאחר מכן הפרויקט יועבר לדיון פוליטי ברשויות, כבר בשנה הבאה – 2019. אין מניעה בפרק הזמן הזה, להמשיך ולקדם היבטים רבים של הפרויקט.