בלוג ברלין

דצמבר
272017
 
 

האם גרמניה היא השקעת הנדלן הבאה עבור משקיעי הונג קונג

עם אי-הוודאות שנוצרה בעקבות ברקזיט, המחירים הגבוהים בארה"ב והריבית הגבוהה בקנדה ואוסטרליה, יתכן שגרמניה היא האופציה הטובה ביותר להשקעות נדל"ן בין המדינות המפותחות.

בעוד ששוק הנדל"ן של הונג קונג ממשיך להתחמם, אי-הוודאות בעקבות הברקזיט והעובדה שהשווקים האחרים במדינות המפותחות נראות כמתומחרות גבוה מדי, המשקיעים בהונג קונג מתחילים להסתכל לכיוון מערב אירופה ובמיוחד לגרמניה.

למרות שגרמניה היא בעלת הכלכלה והאוכלוסייה הגדולים ביותר באירופה, היא מעולם לא היוותה יעד טבעי עבור משקיעים מהונג קונג שחיפשו נכסים במדינות זרות. אולי בגלל הנטייה האנגלו-צנטרית של הונג קונג ואולי בגלל שהם העדיפו להשקיע קרוב יותר לבית, משקיעים מהונג קונג הדירו רגליהם מגרמניה.

אולם לאחרונה, סביבת השקעות מבטיחה, תורמת לעלייה בפופולריות של גרמניה. דו"ח תחזית הנדל"ן הגלובלי שפורסם על ידי IP Global, ואשר עוקב אחר שווקים בעלי פוטנציאל להשקעות נדל"ן מסביב לעולם, הצביע על גרמניה כאחד מן היעדים המבטיחים ביותר בעולם.

יש חוסר איזון מובהק בין הביקוש להיצע בשוק הדיור בערים הגדולות בגרמניה, שבולט במיוחד בשוק הדירות בברלין ובפרנקפורט. בנוסף לכך, יש גל גדול של הגירה לגרמניה ושיעור ילודה  שנמצא בשיא מזה 33 שנים. הגרעון בהיצע צפוי להישאר ברמות של 40% עד לשנת 2030.

בברלין, בירת גרמניה, 40% מהאוכלוסייה נמצאים מתחת לגיל 35, והעיר מדורגת במקום השלישי ברשימת הערים הצעירות של 2016. המספר ההולך וגדל של חברות סטארט-אפ והעסקים החדשים בברלין מתדלקים אף הם את הגידול באוכלוסייה ואת התרבות הצעירה בברלין, כאשר חזוי גידול של 400,000 תושבים עד 2030. הביקוש הזה יגביר, קרוב לוודאי, את הלחץ כלפי מעלה על המחירים בשנה הקרובה. כרגע, שיעור הדירות הריקות בברלין הוא 1.2% בלבד עקב היצע-חסר כרוני בשוק הדיור. בשנת 2016, 12,000 בתים חדשים נבנו, למול ביקוש ל-20,000.

עבור קונים פוטנציאלים, הבנקים הגרמנים מציעים ריבית נמוכה מאוד, בדרך כלל %2.3 לתקופה קבועה של 10 שנים. הריביות הללו נמוכות באופן משמעותי מכל מקום אחר בעולם בעת הזו, והם עודדו עלייה משמעותית בהשקעות נדל"ן בברלין. בעוד שבחלק מן האזורים של ברלין דבר זה הוביל לאי-שקט עבור תושבי שכונות כגון Neukolln, בעקבות העלייה במחירים שמובילה הג'נטריפיקציה, זהו אפקט בלתי נמנע של התנאים הטובים ששוק הנדל"ן הגרמני מציע למשקיעים זרים.

בינתיים הממשלה מנסה להגביל את ההיצע בשוק השכירות, דבר שהוביל לעלייה גדולה אף יותר בביקוש. ראינו פניות רבות ממשקיעים מהונג קונג שסוף סוף התחילו להבין שכדאי להם להשקיע בגרמניה, במודל של קנייה לשם השכרה. זאת בהתבסס על היסודות המצוינים שמניעים את השוק.

תופעה חדשה שמעניינת משקיעים רבים מהונג קונג היא דירות-מיקרו. בכל אירופה האוכלוסיות של הערים הגדולות גדלות בשיעור שנתי ממוצע של 1.5%. באופן דומה, האוכלוסייה הצעירה שכוללת סטודנטים, צעירים עובדים, ויזמי הייטק שרוצים לחיות בערים גדולות כדי ליהנות מסגנון החיים שהן מציעות, מוצאים את הנכסים הללו אטרקטיביים כיוון שהם ממילא שוהים רוב הזמן מחוץ לבית.

עבור משקיעים שמחפשים לקנות דירות-מיקרו, הסיבה המרכזית היא התשואה האטרקטיבית שמספקת השכירות. המטראז' הנמוך של הדירות מאפשר לבעלים להשכיר אותם בעלויות גבוהות למטר רבוע, יחסית לנכס ממוצע, אך יחד עם זאת המחיר עדיין אפשרי עבור שוכרים שאינם בעלי אמצעים.

לדוגמא, שכונת Neukolln נמצאת במקום השני בגידול בשכירויות בברלין, כאשר רק שכונת Friedrichsrain, המפותחת יותר, נמצאת לפניה. הפופולריות של Neukolln גוברת בזמן שבכל שבוע ושבוע נפתחים עוד ברים, בתי קפה חנויות ומסעדות. כתוצאה מכך, דירות הסטודיו בשכונה מזכות את בעליהן בתשואה גבוה מאוד – עד 6.4% לעומת ממוצע של 3%-3.5% ביתר ברלין.

הברקזיט ממשיך ליצור בעיות עבור חלק מן המשקיעים בבריטניה, בארה"ב שוק הנדל"ן נראה כמתומחר ביתר, ובאוסטרליה ובקנדה קיימים כעת שיעורי ריבית גבוהים מאוד. משקיעים מהונג קונג המבקשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל פונים כעת לגרמניה, שבולטת בקרב השווקים המפותחים בכלכלה הפורחת, ביציבות פוליטית ובנתונים דמוגרפיים מצוינים.

מקור: scmp

comments

Inspiration Group