נדל"ן לדיור בברלין מצוי בסחרור מחירים. המחירים עולים ועולים. ואולם מסתבר שיש עדיין שכונות בעיר שמשתלם להשקיע בהן. ALT TREPTOW היא אחת מהן. חברת נדל"ן גרמנית מובילה בחנה את 12 הרבעים בעיר ואת 96 השכונות בהן כדי להציע לראשונה ניתוח מעמיק של כל הזדמנויות ההשקעה בעיר. המומחים של חברת Dr. Lübke & Kelber מצביעים גם על האוזרים הבאים -Rummelsburg, Konradshöhe ו-Wilhelmsruh כאזורים שכדאי לכם לבחון נכסים בהם. מדובר באזורים שהחברה מכנה HIDDEN CHAMPIONS – אלופים סמויים – מתחמים שהעין הציבורית טרם הקדישה להם תשומת לב מספקת ולפיכך עדיין טמונות בהם הזדמנויות של ממש. במונחים טכניים יותר, מדובר באזורים שרמת ההחזר הצפויה על השקעה בהם גבוהה יחסית לרמת הסיכון.
לדברי אולריך יאקה, מנכ"ל חברת Dr. Lübke & Kelber, הערכות כוללניות של העיר כולה אינן מועילות בדרך כלל. במקום זאת, הוא מציע להתבונן בהתפתחות הדינמית של העיר, שיוצרת מרכזים שונים בה ומגמות מחירים שונות מאד לעתים. יאקה מכיר בכך שמגמות מורכבות אלו מקשות על משקיעים לזהות פוטנציאל השקעה במרכז העיר, אך המחקר הנדון כאן מציע מידע מפורט שמאפשר למשקיעים לחפש הזדמנויות משתלמות. המחקר של חברת Dr. Lübke & Kelber בחן עבור כל אחד מ-12 הרבעים של בירת גרמניה ועבור כל 96 השכונות בה, את התנאים הייחודיים לו, ובהם מגמת גידול האוכלוסייה, התנאים החברתיים והכלכליים, מצב ההיצע בשוק הדיור המקומי, מחירי הרכישה והשכירות הנוכחיים וגם רמת הביקוש לדיור ברובע המדובר. המומחים גיבשו בכך את הנתונים החיוביים של כל רובע לצד הנתונים השליליים, ובכך הצליחו לשקלל את הנתונים ולהשוות בין פוטנציאל ההחזר לרמת הסיכון.
אזורי רייניקנדורף ומרצאן הלרסדורף משתלמים במיוחד להשקעה
אזורים אלו התגלו במחקר כבעלי פוטנציאל טוב לעתיד, בהשוואה לאזורים יוקרתיים יותר שבהם איכות ההשקעה כבר קרובה למיצוי. לעומתם, ההשקעה משתלמת פחות ברובע פרידרכיסהיין קרויצברג וגם ברובע שרלוטנבורג וילמרסדורף, שבהם הסיכון המחושב עולה על ההחזר הצפוי. מצב הדברים המתואר כאן נכון גם ביחס לשוק הדירות החדשות. ברבעים שבהם רמת הסיכון גבוהה יחסית המומחים ממליצים על השקעות רק בדירות בגודל בינוני, לא בדירות יוקרה ולא בדירות מיקרו קטנות במיוחד. יחד עם כל זאת, יש לציין, כי השוואה בין רבעים שונים מניבה תמונה חלקית בלבד ביחס למצב השוק. זו הסיבה שמומחי החברה טרחו וירדו אף לרמת השכונה כדי לקבל תמונה מפורטת יותר על המגמות בשוק. מחקר ברזולוציה כזו מאפשר לזהות רחובות מסוימים שיש בהם הזדמנות מיוחדת. למשל, ברובע רייניקנדורף מדובר ב-HIDDEN CHAMPIONS כגון KONRADSHOEHE וכן HEILIGENSEE. אזורים אחרים ברובע, כגון WITTENAU או FROHNAU מציעים החזר נמוך למדי ביחס לרמת הסיכון.
דוגמה אחרת בפלח שוק הדירות החדשות מהווה רובע פאנקוב, שמצוי ברמת המלצה בינונית בהשוואה לשאר חלקי העיר שנבחנו במחקר. אזור WILHEMSRUH ואזור ROSENTHAL מציעים הזדמנות טובה למשקיעים, בעוד שהרובע בכללותו אינו מוגדר כבעל פוטנציאל השקעה טוב. למעשה רמת הסיכון בו עולה על רמת ההחזר הצפוי. אילו המחקר לא היה נערך ברזולוציה כה מדויקת, ייתכן שהזדמנויות אלו היו "מתפספסות" וחומקות מעיני המומחים והמשקיעים. בסך הכל, באזור טרפטוב-אלט (TREPTOW ALT) של רובע טרפטוב נרשמו ההבדלים החדים ביותר בין פוטנציאל ההשקעה בדירות קיימות לפוטנציאל ההשקעה בדירות חדשות (משתלם יותר להשקיע בדירות קיימות). יודגש שוב שמדובר בחלק מסוים של הרובע, שהמגמה בו שונה מאד מחלקים אחרים, בעלי פוטנציאל השקעה שלילי למדי, ובהם Plänterwald, Köpenick ו-Friedrichshagen. רק המחקר המדויק של מומחי החברה אפשר לגלות זאת.
מסקנה: ברלין הייתה ונותרה יעד השקעה מעניין – עם אבחנות בין חלקים שונים של העיר
השקעות נדל"ן בברלין היו ונותרו בעלות פוטנציאל החזר נאה לפי המומחים, וזאת למרות ירידה בהחזר בחלק מהנכסים בעיר ולמרות מגבלות משפטיות שהרשויות הטילו בשנים האחרונות, כגון המגבלות על שכר הדירה ועל פינוי דיירים שוכרים, או תקנות סביבתיות מחמירות במיוחד. רמת ההחזר הצפוי גבוהה מהרמה המינימלית המומלצת על ידי המומחים רק במעט מאד שכונות בברלין, כגון בטרפטוב וברומלסבורג. המומחים סבורים שרמת ההחזר אינה טובה דיה בחלקים דרומיים רבים של בירת גרמניה, כגון ואנזה וצהלנדורף, וגם בחלקים מרכזיים של העיר כגון פרידריכסהיין. "אסטרטגית ההשקעה ABBA המומלצת על ידינו מוכיחה את עצמה גם בברלין", לדברי המומחה יאקה שמסכם את מצב השוק.
למשקיעים מומלץ להקדיש מאמצים רבים יותר לחיפוש הזדמנויות של ממש באתרי B המבוקשים פחות כעת. באתרים כאלו טמון פוטנציאל רב לפיתוח ולעליית שווי הנכסים, והסיכון למשקיעים בהם נמוך יחסית כרגע.
מקור: haufe